商业地产行业现状及发展精选(九篇)

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第1篇：商业地产行业现状及发展范文

关键词：三线城市；商业地产企业；融资现状

在拉动国民经济快速发展的动力来源上，商业地产行业所做出的贡献是不可忽视的。伴随着我国城镇化建设步伐的加快，大量的商业地产企业迎来了发展的重要契机，一些商业地产商迅速崛起。但是，随着商业地产企业的井喷式的发展，企业的资金周转遇到了现实的困境。为了解决资金方面的问题，拓展融资渠道，赢得更多的市场发展的血液和动力成为了很多商业地产企业面临的主要发展问题。笔者着重从三线城市的融资现状入手，探究其在融资进程中出现的问题及今后的改进和提升的策略。

一、我国三线城市商业地产企业融资现状

1.资金来源渠道

信任融资渠道具有悠久的传统历史，在很多三线城市商业地产企业中依然比较流行。一旦商业地产企业无法如实还款，那么企业的经营者的口碑将会降到一个比较低的水平。因为这一传统的融资渠道的主要对象都是和商业地产企业经营者有着一定关系的亲戚或者朋友。

第二个渠道是商业贷款，因为贷款方是商业银行，所以无论是从贷款的审批，还是贷款的额度及还款的期限等方面都对商业地产企业提出了比较高的要求。一些商业地产企业因为不符合银行的发放贷款的标准，因此在这条渠道上所取得的融资效果并不是很理想。所以，面临巨大的市场压力的商业地产企业，在不得已的情况下，开始将贷款的希望放到了民间信贷上面。民间信贷，在资质审核方面的要求相对比较低，但是对于抵押物品的商业价值与贷款实际数额之间的差额比较大。同时，一些民间信贷的年率相当高。

2.资金来源总量

当前，三线城市的商业地产开发尚处在一个初级的阶段。这种发展的现实环境，一方面为其市场的占领和拓展赢得了宝贵的空间。但是，伴随着一线、二线城市的商业地产开发体系及工程的相继完善，一些大型的商业地产企业也开始逐渐将发展的重心向中国的三线城市迁移。在僧多粥少的市场环境体系下，三线城市所面临的市场融资空间将会被压缩。根据国家权威部门的市场调查结果表明，当前，在我国三线城市的市场融资中，一个突出的问题是资金来源总量无法满足当下商业地产企业的市场运营资金的需求。这种供需不平衡的发展现状，在一定程度上影响和制约了三线城市市场规模的扩大和进一步的拓展。同时，需要强调的是，三线城市从地理位置及经济发展水平等层面，与一线重点城市相比存在着一定的差距。在2012年三线城市商业地产企业经营报告中显示，有接近一半的商业地产企业由于发展中资金的短缺而宣布停产或者破产。目前商业地产企业在融资过程中，呈现出了融资渠道比较狭窄和融资成功率比较低的问题，特别是三线城市商业地产企业在申请商业贷款时的成功率一直处在一个比较低的水平。我国央行在2010年曾经做过一项针对三线城市商业地产企业贷款情况的调查。这一调查显示：在我国三线城市商业地产企业的外缘贷款98%是来自商业银行。但是其中能够获得银行贷款的比例还不到8%。目前在我国的长江流域，珠江流域，很多三线城市商业地产企业都在面临着融资难的问题。因此，三线城市商业地产企业资金层面上的不足，在很大层面上是对当地经济发展水平和市场运营环境的一个折射。

3.资金来源结构

在三线城市商业地产企业的资金来源结构体系中，根据时间的长短，可以从整体上将其划分为短期资金来源和长期资金来源。但是，从目前所掌握的情况来看，我国三线城市商业地产企业在短期资金来源的比例是比较大的。一旦，金融风险事件发生，或者国内金融秩序出现波动，出现了比较严重的通货膨胀，那么三线城市商业地产企业所面临的资金压力就会很大。很多商业地产企业如果在资金来源结构体系中，短期资金来源的比例达到了半数以上，那么对企业资金结构的运营安全将会构成一个比较大的威胁。从商业地产企业发展和运营的情况来看，在符合企业的负债承受能力基础上，所承担的负债对于企业的发展是具有一定的利好促进作用的。商业地产企业的负债水平处在一个平衡的发展状态，将会助力企业更好的发挥好企业资产所具有的杠杆功能。作为企业生产发展的重要催化剂，可以帮助企业释放出更大的市场潜力，进而在市场竞争激烈的大环境中，赢得更大的发展的主动权。

总之，在现在统计在册的商业地产企业中，有近半数以上的企业处于所谓的负债经营的阶段。其中，有很大一部分商业地产企业所面临的还款压力是非常大的。在今后的发展中，如何从当前商业地产企业发展的现状出发，改善其融资的现状是整个商业地产企业发展进程中的一个重要的研究重点与方向。

二、我国三线城市商业地产业融资面临的问题

1.国家宏观调控，增大融资难度

国家会根据市场运行的整体情况，通过银行的商业贷款的利率及居民购房贷款政策的调整等手段，来对整体的商业地产行业进行宏观调控。当前，我国的商业地产行业出现了增速过快的现象，大量的楼盘被开发后因为市场需求环境不旺而导致资源的搁置和浪费。同时，一些地方的而已炒房的行为也在一定程度上影响了商业地产行业的整体运营和发展。因此，国家通过限制购房及落实房产管理相关制度等方面，来调控商业地产的整体走向。这一点对于三线城市的商业地产企业而言是一个发展中的重要难题与挑战。

2.融资渠道单一，金融市场结构不健全

当前的市场融资环境中，三线城市的商业地产企业由于自身运营规模及市场发展形势等主客观原因，在融资渠道上呈现出了很大的单一性。按照目前的三线城市商业地产企业的融资比例来看，其商业贷款的比例和数量占据了其整个融资总额的一半以上。在另一方面，一些三线城市中具有一定规模的商业地产企业，通过金融市场等资金运作媒介来提供资金的保值与增值。但是，在当前的国内金融市场发展体系还不是很完善的情况下，其市场的发展和收益效果并没有达到商业地产企业理想的预期水平。基于此，今后的三线城市的商业地产企业在融资渠道等方面还要面临着很长的一段路要走。

3.间接融资过多，投资增长过快

基于自身运营与发展需要来展开的市场融资具有很大的不可控性。一方面，商业地产市场的整体运营与管理程式中，本身就会存在着一定的风险。另一方面，在间接融资中，商业地产企业所要承担的还款压力也会相对比较大。但是，对于一些经济发展基础还处在一个较为初级阶段的三线城市的商业地产企业而言，投资就会必然意味着一定层面的风险，如果缺乏全盘的考虑和周密的部署，企业的投资，尤其是过快和过于着急和追逐利益的投资将会在很大几率上给企业的发展带来诸多的负面的影响，严重地还会导致企业无法及时的收回投资而导致企业资金周转链条的断裂，最后造成重大的经济损失和发展的困境。

结合上文，笔者分析了当前三线城市房地产企业在融资层面出现的问题以及背后问题产生的原因。当然，关于融资现状不尽乐观的原因还有很多层面，例如，三线城市商业地产企业自身的信用建设水平还需要提高。金融机构在扶持和助力企业市场拓展等层面还存在着提升的空间。地方行政主管部门在企业招商引资层面的力度和政策并没有在三线城市商业地产企业的发展中得到更多的落地与展开。

三、发展我国三线城市商业地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次商业地产融资体系

当前，在我国三线城市商业地产企业的商业贷款的申请的对象主要是各大商业银行。从目前的市场需求来看，商业银行的贷款提供额度和数量与三线城市商业地产企业的资金需求之间还存在着很大的差距。再加上，很多商业银行在进行贷款发放的时候会根据企业的实力与规模做出一定的倾向，这些都影响着三线城市商业地产企业融资问题的顺利解决。商业地产融资体系，依照市场营销学的角度来看，可以经由主要的两个维度来实现。初步阶段，要从商业地产企业的内部程序入手，进步升华的融资的效力与效益。其次，要将企业的商业地产融资体系的维护与市场的成长有效地连系在一起。所以，通过整合企业发展的内外资源可以更好的实现商业地产企业融资体系的经济效益。

所以，三线城市商业地产企业在融资的过程中，应该在政府相关政策主管部门的引导下，开展多渠道的融资。国家相关政策职能部门要通过制定相应的政策法规来为三线城市商业地产企业多渠道融资保驾护航。同时，政府还应该积极地做好三线城市商业地产企业与各类金融机构的对接工作，在贷款申请政策上予以更多的照顾和扶持。

2.适度调整发展战略

目前，在三线城市商业地产企业中，存在的一个比较突出的问题是发展战略目标的不明确。可以说，一个企业在的工作中缺少具体的、明确的发展战略目标则很容易在发展的道路上迷失方向。同时，一个缺乏明确发展战略目标的企业管理和发展是很难在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三线城市商业地产公司在2011年起开始进军高端商业地产市场，由于缺乏统一的规划与发展方案，公司资金周转一度处于很大的被动局面。这种境况的出现在某种程度上就是对公司领导缺乏相应的发展战略目标而造成的。企业长远的发展战略与发展规划与企业的融资安全之间有着非常紧密的联系。例如通过降低采购费用的方式来降低项目在初始阶段的费用支出，以及在建筑过程中通过各种具有一定潜在风险系数的方式来实现成本的管理，因为，一旦在运营中出现了注入经营不善等问题将会在很大程度上制约其今后的融资渠道的畅通发展。

3.慎重选择开发项目

按照当前的市场运行模式很多开发商要承担着先行垫付相关人员及物料成本的费用。同时，国家出于社会稳定发展的角度对工人工资拖欠问题也已经通过一系列的法律和政策来进行了强制性的规定。这些都在客观层面上加大了三线城市在进行房产项目的选择中一定要从政策和法律及相关的市场环境等层面进行全面了解和掌控，争取将项目的选择层面的风险系数降低。例如，某一三线城市的房产企业，在进行项目施工中，由于对项目的选址的科学性进行论证，最后因为与市政的整体规划发生了严重的冲突而被迫拆除，造成了一定的财产损失。这些都是三线城市商业地产企业在今后的项目选择中要加以注意的重要方面。

4.采取适当销售策略

商业地产企业进行楼盘开发的最后落脚点是通过市场销售的手段将投资收回并且获得预期的收益。大量的已经竣工的楼盘由于销路受阻而导致资金周转不畅而影响了下一步的投资和及时的还款。因此，三线城市商业地产企业应该结合所在城市的市场购买需求及购买力等实际情况。通过完善的房产售后服务来提升房产的美誉度。本土化销售是企业发展的重要实现路径，在这一行销策略的指引下，企业在产品研发，产能提升以及竞争力的提升等诸多方面都会大有提高。在当前的市场发展环境下，通过良好的企业运营策略实施，可以有效地规避或者降低企业在市场中所存在的风险。通过这些系列的营销策略及手段来构建一个立体的高效的商业地产行销体系及框架。经过科学合理的规划和发展为企业资金层面的盘活及今后的市场拓展奠定重要的基础。

5.开发适销对路产品

无论是生产型企业还是服务型企业，其在整个运营策略的实施中，都需要经由创新的运营和生产模式来为企业的发展谋求更大的生产和发展动力。一旦在企业的运营中所出现的大的资金链条的断裂或者较大的市场经济形势的波动，则企业将会面临着非常大的市场挑战。三线城市在人均收入和大众的审美水平等层面与一线城市存在着一定的差距。一方面，在商业地产的价格层面，三线城市由于地理区位及经济发展等层面的原因，是处在一个较低的层面的。因此，三线商业地产企业在进行房产产品的开发和市场销售的价格制定层面要与当地的经济发展水平和大众的购买力实现一个良好的对接。另一方面，在房产产品的规格和样式上，应该在不增加相应的生产成本的基础上，从户型到结构等诸多层面照顾到所在地区和城市的大众审美和居住习惯。这种行销对路的房产产品会在客观上为其房产销路的打开提供应有的助力。当然，由于三线城市各自存在着自身的差异，因此在进行产品的开发和设计的层面应该更多的发挥出本地化的发展策略的优势。

6.加紧开发商业地产金融投资产品

随着三线城市商业地产企业规模的不断扩大，其市场资金的需求也会呈现出不断上升的态势。因此，商业地产企业应该在立足原本行业发展的基础上，加大力度来实施多元化的运营策略，从而多方向的转移企业在融资和运营层面存在的压力。其中一个比较符合众多三线城市商业地产企业未来发展方向的是地产金融投资产品的开发与投资。这种利用资产杠杆的力量可以在一定程度上拓展企业的融资渠道，为企业的市场发展增加新的动力。企业在进行此类产品的开发中，也要将风险的防范置于一个突出的位置。总之，从根源上来讲，商业地产企业在尝试进行金融投资产品开发的那一刻，其所面临的风险压力就已经客观存在。相反的，经由科学的统筹和计算，将金融投资产品风险与自身的经营进行一个有效的对接，其所产生的市场效应还是非常利于企业的发展和市场运营规模的扩大。但是，抛开，其基本的前期的计算，如何从过程中，将金融投资产品可能产生的风险控制在一个较为理想的状态，或者将其纳入到一个科学的，系统的风险预警和监控体系之中，其所面临的压力会得到有效的控制。

商业地产融资渠道的多元化是一个系统的工程，需要包括企业，政府及金融机构在内的众多元素的通力合作。因此，在今后的发展中，三线商业地产企业应该在借鉴相关的科学发展理论的基础上，将企业的融资渠道的多元化发展进行逐一的完善。当然，这一完善并不是直接的抄袭现有的别的企业融资模式，而是应该在借鉴和参考的基础上，将这一制度和企业自身所在的行业发展环境以及企业发展的诸多实际情况来进行对应的调整。

四、结语

三线城市商业地产企业面临着巨大的市场发展机遇，同时其在融资层面所遇到的问题也是现在众多领域企业发展中的一个共性问题。本文分析了其融资的现状及今后的改进策略希望能起到一定的借鉴和参考价值。

参考文献：

[1]郝丽霞，委玉奇.房地产企业融资难的成因分析及对策建议[J].价值工程，2014（01）.

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[3]王烨.房地产企业融资难的主要症结及对策分析[J].今传媒，2011（01）.

[4]林禹同.三线城市房地产企业融资难问题研究[J].才智，2013（02）.

[5]吴俊.中小企业融资难的对策分析[J].科技和产业，2012（01）.

第2篇：商业地产行业现状及发展范文

关键词：新常态；我国商业地产；存在问题；可持续发展；方法

进入到21世纪之后，我国的经济获得了快速发展，人们的生活水平显著提高。其中，我国的商业地产在推动经济发展与社会进步中起到了重要的作用。而商业地产也成为了我国经济中一个重要的支柱产业。但是，自从2009年全球性经济危机爆发以来，我国的经济也受到了严重影响。同时，房价的过高、供需关系明显失衡、人民购买力的薄弱等等因素都使得我国的商业地产处在发展转型的十字关口。因此，我们需要对于新常态下我国商业地产发展中存在的问题、可持续发展的方法问题进行全面性的分析与研究工作，提高我国商业地产的质量与水平，推动其发展与变革，使其在未来我国经济发展与社会进步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常态下我国商业地产发展中存在的问题

1.产业规划不科学

产业规划的不科学是我国商业地产中存在的一个严重问题。比如：我们从中国商业房地产总体规划的布局中就可以发现此种问题。北京、上海、广州、深圳等一线城市早已被商业房地产项目严重的影响，许多的企业盲目投入到商业类型房地产项目的开发中，导致房地产行业的虚假繁荣，房价虚高。比如：众多的企业从银行中进行大额款项的借贷投入到房地产项目中，与消费者、政府在进行房地产价格的博弈。而一些我国的二、三线城市也被房地产行业的虚假繁荣迷住了双眼，片面的追求地房产的盲目投资、追求大而全的商业理念、忽视了当地实际经济发展的水平、更忽视了当地人民生活的水平与消费的实力。最终导致，后续发展与经营阶段出现了种种的问题。比如：我们以众多商圈的盲目建设问题为例子进行具体的说明。北京、上海、沈阳等城市中许多商圈地产项目在后续的开发与经营中存在着大量商铺闲置的问题。这主要是由于两个方面的原因导致的。商铺价格过高、一般的经营者无法负担起高额的租金。商圈规划的不合理，周围没有大量的消费者或者是商品价格过高消费者负担不起。这种类型的商业地产项目开发一方面导致了建设资源与土地资源的浪费，另一方面导致了商业地产的虚假繁荣，在短期刺激了资源的开发与关联性行业的发展。但是，从经济发展与社会进步的角度来看，这种模式存在严重的弊病。

2.开发周期时间长

开发周围时间长是我国商业地产发展中一个重要的问题，严重制约了我国经济的可持续发展。投资额度大、开发应用时间长等方面的特点导致商业地产发展存在较大的风险。比如：通过银行信贷或者是其它融资方式进行开发建设资金的筹集是其重要的资本应用方法。但是，商业地产发展后续会面临着许多的问题。比如：施工建设、开发与管理、未来经营的策略等等。其中，任何一个环节出现问题，就会导致商业地产项目陷入到困境中。

3.定位水平的不准确

我国的政府没有对于商业地产进行科学的定位，片面的应用房地产项目刺激经济发展，带动有关行业的进步。事实表明，这种片面发展的模式存在重要的问题。比如：忽视当地实际经济发展的情况、忽视当地人们的购买力与生活水平等等、最终制约了当地商业地产与经济的整体发展。

二、新常态下我国商业地产可持续发展的方法

1.我国的政府需要加大商业地产宏观调控力度

从政府的角度来讲，需要其加大对于商业地产项目的宏观调控力度，使得商业地产发展规划更加的合理、建设水平与投资消费更加的协调、商业地产项目的建设质量与水平得到提高、使得我国的商业地产可以进行持续性的发展，使其对促进经济发展与社会进步做出更大的贡献。具体来讲，第一，政府需要充分的发挥出经济杠杆的优势，从银行信贷的角度入手，使其对于各个城市房地产开发的企业进行严格的资质审核，有利于保障商业地产项目开发工作的安全与质量，使得众多的资质企业无法进行有关的开发，有利于保障我国商业地产发展的良好环境。第二，各个城市房地产项目开发主管部门需要充分发挥出自己的职责，对于商业地产项目开发与建设工作中不合理的地方进行及时的纠正，有利于保障开发与建设工程的安全与效率，使其对于促进当地经济发展发挥出积极的影响。第三，政府需要对于当地的经济发展进行长期的规划，开展多种发展经营理念的并用，比如：汽车产业、科技产业、制造业等等，而不是过多依赖商业地产。第四，进行有关商业项目开发，需要充分的考虑到当地实际经济发展水平以及人们的购买力，避免面积工程。

2.政府与企业都需要做好商业地产的远景规划

政府与企业都需要做好商业地产的远景规划，以便于更好的进行当地经济发展的总规划，有利于当地企业市场竞争力的提高，商业价值的充分实现。从政府的角度来讲，进行商业地产的远景规划主要从以下方面入手。首先，政府需要对于当地实际的经济水平以及人民的消费能力进行科学评估、而从制定出专业性与科学性的商业地产开发计划，在今后的工作中严格执行此计划。其次，政府需要通过经济方式与行政方式并用，对于本地的商业地产企业进行科学的重组与整合，使它们可以在今后的商业地产开发中充分的应用好有关的资源，为提高本地商业地产实力，促进当地经济发展做出新的贡献。从商业地产企业自身来讲，它们需要在今后的发展中从众多的方面入手，使其在今后的经济发展中获得进步。比如：第一，充分进行资源的整合、树立起品牌经营的战略，通过资源共享与品牌联合实现企业竞争力的提升。第二，树立起科学规划与持续经营发展的理念，注重商业地产项目后期的服务与经营，充分发掘商业地产项目市场中存在的价值，使得企业在激烈的市场竞争中不断的发展与进步，创造出属于自己的价值与空间。

3.重视商业地产项目后期的运营与管理

商业地产企业需要注重商业项目后期的运营与管理，最终可以提升企业经营管理的水平与市场发展的潜能。具体的发展方针有以下几种举措。第一，商业地产企业需要与有关的项目运营商等进行联合性的开发与管理，通过充分发掘商业地产项目市场价值的举措来提升自己的商业利益，有利于自己今后的发展。比如：联合性的开发、联合性的经营、对于开发中的商铺进行有效的出售、租赁等，在周边的商业区中可以脱颖而出。第二，商业地产企业需要对于开发环境周边情况进行充分的市场调研，进行项目持续性的开发与管理。万达、华润等商业地产企业就是进行这种持续性开发与管理模式的典型，取得了非常好的经济效益与社会效益。第三，商业地产企业需要进行另辟蹊径，绝不模仿或者是复制它人的商业地产开发与经营模式。否则，必然会在有限的市场中形成强有力的不合理与不公平的竞争，而优势性的企业会占据竞争的主动权。这种模式不利于后来者的发展与成长，也在一定程度上造成了资源的浪费与建设的重复。

三、结论

对于新常态下我国商业地产可持续发展问题进行科学分析与研究，有利于我国的政府与各个商业地产企业应用科学的发展规划方法全面提升发展的水平与质量，保障我国商业地产的可持续性进步，使得我国的经济与社会稳步前进。

参考文献：

[1]高静.商业地产与城市经济发展协调评价研究[D].江西师范大学,2014.

[2]刘鹏.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].经营管理者,2014,(14):192.

[3]王鹏,姚望.我国商业地产可持续发展探析[J].经济纵横,2012,(05):33-35.

[4]吴凯,郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸,2010,(28):41-42.

第3篇：商业地产行业现状及发展范文

关键词：商业地产；体验营销；问题；策略

商业地产体验营销作为一种新型的商业地产营销模式，伴随着楼盘产品的逐步细化以及购房置业心理和行为的不断成熟商业地产，体验营销应运而生。相比起传统的商业地产营销模式来说，商业地产体验营销更注重挖掘内涵、更具深层次、更有感染力它能更好地把握消费者的购买行为特征。在尽量满足消费者心理需求和沟通需要的同时，提供更为优质的产品和服务，在一定程度上有助于企业在消费者心中树立一个良好的形象，提高消费者对企业提供的产品及服务的认可度，也能实现企业销售额以及客户价值的增长。

一、商业地产体验营销定义

商业地产体验营销，是指商业地产的营销者以消费者的需求为出发点，将顾客在商业地产消费的全过程体验视为整体，通过把一切影响客户在情感、思考、感觉、行动等方面体验的内外部资源有目的地整合起来，为客户创造出一种美好的消费体验，以此来使客户购买目的得到全面的实现，从而完成企业的营销目标。相较于传统营销，商业地产体验营销有了很大程度上的进步，比如，将客户在消费过程中的情感精神满足作为更加关注的重点，使住宅产品和服务实体价值得以保证的前提下，客户又能够有一次舒心愉悦的消费体验，这便使得营销的价值实现的更加全面了，同时商业地产在营销的过程中给予了客户的愉悦的消费体验，在一定程度上也促进了企业客户价值的实现。

二、商业地产体验营销存在的问题

1.忽视了产品质量，空谈营销体验

目前有不少企业采用体验营销模式容易片面地去追求体验制造，认为在初期阶段是营销体验的载体，而高级阶段的营销体验则可以独立于营销实体之上，因而大大忽视了产品的质量，体验也就变成了空谈。在营销中，楼盘的实际品质和服务才是客户最为关心和在意的，售楼部的装修好坏只是客户们在感性层面上的一种感知而已，适当的装修即可，过分铺张只会显得浪费和华而不实。在营销过程中，体验营销应将客户的心理需要和物质需要放在同等的位置进行对待，不光将客户在消费中的体验作为重视的关键，还要以产品本身质量和品质为基础，使客户能够获得长期的体验效果。

2.客户的参与程度仍然较低

目前商业地产企业的营销重点大多放在销售终端的环境设计和活动安排上。在实际商业地产营销的过程中却没能让消费者真正的体验、参与到产品的设计与建设中。虽然有的企业己开始注意到体验消费这一版块，样板房、小区实景、试住等主要的客户体验活动也在销售过程中进行着，但是客户的参与程度仍然处于相对较低的层次上，因此拥有较高的客户参与度和接触度的体验营销也就越来越被商业地产企业所青睐了。

3.缺乏对客户的心理模式研究

在体验营销模式中，体验属于感性的东西，存在较大的不确定性和差异性，不同的人在不同的时间和地点对同一事物所产生的体验都将不同。因此，想要体验营销的实施获得成功，企业在针对影响目标消费者感性体验因素的行为研究的方面就显得异常的迫切和重要。

4.顾客接触点有待挖掘

客户在经历从开始到结束的整个消费体验过程中，其中所遇到的点点滴滴都成为了一系列的接触点。在实践中，客户除了能够体验到售楼大厅、样板房和样板区的装修和参观路线的特色外，其他与产品相关的道具可用作体验的则少得可怜。因此商业地产企业在营销的过程中可以通过完整的分析和研究客户在体验营销中的接触点的方式，来丰富商业地产体验营销的道具。

5.对客户的小众传播渠道单一

目前，商业地产营销过程中，除了上、下半年的房展会外，报纸、杂志、广播、电视一直是大众传媒的重要工具，而且网络广告的精准化程度相对偏低，也仅能作为大众传播工具的一种而存在。在另一方面，商业地产对客户小众传播渠道的掌握不足，目前仅有定点短信发送、DM派送、特殊场所海报摆放、会员直邮等几种小众传播渠道。这使得商业地产无法对客户的信息进行全面的掌握，进而导致商业地产的销售的效果往往也不尽人意。所以在商业地产传播渠道方面，尤其是小众传播渠道，通过分析目标客户的行为以及生活方式的方法来挖掘商业地产传播渠道已刻不容缓。

三、商业地产体验营销策略探析

商业地产体验营销的最终目的便是在以客户参与为核心的前提下为客户创造全方位的消费体验。因此，商业地产企业在营销过程中注重与客户的双向沟通尤为必要，为客户搭建起一个可以展示自我个性的平台，通过站在客户的角度去发觉他们内心不同的理性和感性消费渴求，不断地审视和改进自己的产品和服务，努力提升客户在体验营销中的满意度和品牌忠诚度。

1.服务体验策略

随着经济时代的不断发展进步，各行业在服务方面的竞争便显得尤为激烈。为了使客户在消费中有一个满意又记忆深刻的感官体验，企业除了做好售前、售中和售后等最基本的服务外，个性化、特色化、品牌化的服务内容在商业地产体验营销中是不容忽视的重要内容。

（1）基本服务方面。在体验营销过程中，有客户对所购产品产生疑问和困难需要帮助时，迅速快捷、准确无误的建议和回答以及细致、周到的服务和业主入住后的热情、齐全的物业管理将会使客户获得非常满意的服务体验，从而能够为企业在行业内塑造一个良好形象，为今后的营销工作奠定良好的基础。除此之外，社区“客户服务中心”的设立也是企业良好服务的表现之一，企业可以通过此“中心”与所有客户保持沟通和联系，及时的了解到客户的需求和想法，还可以不时地提供一些VIP卡、免费会刊和其他等与生活相关的回馈，将优质服务进行到底，在居住者与企业之间形成一个亲密社区。

（2）物业服务方面。一种全新的体验式物业服务，是客户在拥有臻品私属空间的同时，还拥有一位专业的贴身管家。为了使客户能够拥有一套真正舒适安逸的住宅，体验式物业服务在强调服务环境和气氛的营造之余，还为客户提供亲身体验的服务，让他们亲自参与到服务过程中去获得自己想要的各种信息。同时，客户得到最快的速度和最专业的技巧的周到而满意的服务，从而从真正意义上去信赖和依靠企业所提供的体验式物业服务，将其当作自己最为贴心的助理管家。因此，商业地产在其发展的过程中，应将体验服务的思想落实，使消费者能通过设施设备、社区活动以及相关的营销人员和传播信息等，体验到企业合符人性、亲情又个性化的服务。

2.关系体验策略

企业在营销过程中，除了要不断争取客户外，与客户之间建立起和谐互利的合作关系也显得尤为重要。企业实施关系体验的策略，就是以客户关系管理为基础，将客户作为企业服务的中心，分析和了解客户，并围绕着客户展开一切的活动和流程，通过与客户间建立起的长期信赖关系，以赢得客户对企业的忠诚，提高企业在行业间的竞争力，并使企业的自身建设得到发展，最终实现体验营销的价值。同时，企业还应设立相关的客户关系管理机构，选派业务能力强的人员专门从事顾客关系管理机构的工作，将每位顾客在初次购房或服务时的信息进行储存并建立档案，形成一个专属企业的客户数据库，如此便能在需要寻找目标客户时更加的快捷和准确。除此之外，在企业与客户进行每一次的接触时，都应该制定一个良好的计划，以便在与客户进行沟通和交流的过程中能够更深的挖掘出客户的潜在需求，方便给予客户更为完善周到的服务，提升客户的满意度。企业还可以时常为客户提供一些与生活相关的奖品和优惠活动，以此来稳固企业与老客户之间的关系，毕竟留住老顾客比争取新顾客更为容易与划算。

3.感官体验策略

企业在房产销售中往往以人体的感官知觉来开展体验式情景销售形成感官体验营销模式。通过将人体的视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉进行整合成为“感官体验营销体系”，为客户创造知觉体验，有效的让客户参与其中，将其购买欲望调动起来。“感官体验营销体系”这一特殊的营销体系不仅能为企业节约相应的成本，营销效果也非常明显，其在体验营销中的最大作用便是刺激客户的消费欲望。在人体的各项感官中，眼球的信息来源占到了80%，是最能够刺激到客户的消费欲望的。在房产销售方面，客户最为关心的第一是外观，第二是结构，第三是地理位置。因此，为了能够更好的抓住客户的消费眼球，商业地产企业可以通过在产品的外观、服务、以及产品的环境设置等做功课，比如使用客户较为亲近以及认可度较高的语言等。极尽可能的向消费者表现出企业的品牌思想和特色，使企业所推出的产品获得消费者和市场的接受。当然，优美动听的音乐和产品完美的结合起来，形成一道赏心悦目的听觉盛宴也使体验营销策略中被惯用的手段之一，达到的一种独特营销效果也是不少企业所钟爱的。体验式住宅能够让客户在通过感官的体验之后，清晰的了解到自身的购买期望如何，提前满足了人们购买房产的需求和欲望，这对消费者有极大的帮助，同时也为自身的销售增添了优势。

4.品牌体验策略

所谓品牌体验，就是在体验营销过程中，客户对某个品牌在经历了“认识―选择―购买―售后”整个过程后的认知与感受。每一次的购物消费都反映了客户对某品牌产品的价值和情感认可，使得原有的消费行为得到相应的改变和或强化。企业应当对客户的消费期望作出更多地了解，积极开发和创造出满足消费者需求的品牌，实现客户的品牌体验价值。为此，企业在进行体验营销的过程中，为客户资源数据库识别和选择出最有价值的客户，通过双方的沟通和交流，为其提供最为优质的产品与服务，达到客户的满意度，建立起企业与客户间的忠诚，使企业获得最大的利益。同时，为企业吸引和留住优秀的员工也是品牌体验中尤为重要的一环，长期的员工必定对企业的客户和业务更为熟悉了解，因此在客户的体验服务上也会更加的贴心到位。企业还可以设立专门品牌体验管理部门，专门负责客户的品牌体验管理，让企业的全体员工都参与到其中去，研究和分析营销过程中所出现的相关问题，打破常规思维模式，将企业各部门的服务活动进行协调管理，以实现品牌体验在体验营销中的价值。

四、结语

商业地产体验，究其目的是房地产企业为了满足客户在消费上的情感需要的同时，给客户留下极其深刻的心灵震撼，而设计和提供相应的感知体验，以便客户能够肯定产品的价值，这对商业地产树立一个良好的品牌形象具有重要的意义。促进企业的品牌建设和发展。在体验营销的过程中，客户带着明确的主观动机和期望参与到各个阶段的体验活动中去，通过对每阶段的各个点进行接触后，得到相应的不同体验感受和结果，而商业地产企业通过对所得到的相关效果反馈加以分析，研究出了影响客户体验差异的客体元素，并且得出相应的营销策略，在通过对这些营销策略进行组合操作后，形成了一套更为完善可行的营销模式，从而实现相应的销售目的。这便使得企业与客户形成了双向沟通，同时也达到了二者双赢的目的。

参考文献：

[1]易飞.体验营销在房地产销售中的实践探索[J].知识经济，2013（21）.

[2]谢桂花.体验营销―创新型房地产营销策略分析[J].中国电子商务，2010（6）.

[3]李玮娜.浅析房地产体验营销的现状及发展趋势[J].商场现代化，2009（8）.

第4篇：商业地产行业现状及发展范文

在需求和资金的现实情况来看，养老地产具有巨大的发展空间。分析人士认为，中国养生住宅的需求量正在日益加大。从2010年需要5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米。

在这种隐性需求下，不少大型房企已经看到这个商机并有所行动，万科、绿城、保利等房企先后加速布局养老地产。

养老地产吸引众多商家眼光

据第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上人口突破1.77亿人，占人口总量的13.26%，中国已成为世界上唯一一个60岁以上老年人口数接近2亿大关的国家，我国通常所说的空巢老人也达到了6200万。随着我国“老龄化”社会加速逼近，被热捧的“朝阳产业”——养老地产在房地产调控似乎远看不到头的当下，成为不少房企的饕餮盛宴。有调查发现，作为未来房地产企业获得盈利的新渠道，部分开发商已嗅到了养老地产的商机

据了解，早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。

今年8月13日，万科又与长春市政府签署战略合作协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这并非万科首次涉足养老地产。

无独有偶，正在热销的远洋天著也推出了养老地产，其中规划了6000多平米的高端养老项目。今年9月22日，远洋地产总裁李明更与美国Emeritus集团董事局主席DAN BATY进行洽谈，就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通。远洋地产相关人士公开表示，养老地产作为新的战略业务板块已正式纳入公司开发日程，未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。

9月10日，绿城中国董事局主席宋卫平公开表示，将试水养老地产。“养老地产的运营难度大，利润可能只是普通地产的二分之一”，不过，宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景。

此外，包括保利、首创置业、华润置业等房企，也一直在探索养老地产。据不完全统计，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。有业内人士指出，随着地产调控不断深入，传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，房企开始谋求在文化、养老等新型地产业务上的突破，养老地产成为房企关注的新战场。

同时，中国人口老龄化趋势吸引了诸多商家的眼球。而保险企业涉足房地产就是一个鲜明的例子。中国平安保险计划投资170亿元建设首个“养生养老综合服务社区”；合众人寿投资80亿元在湖北武汉打造“合众健康社区”；泰康人寿正式推出了国内第+保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约终身养老计划”……险企涉足房地产行业，显而易见的是他们的资金优势，这也无形中催生了养老地产热，使得更多的商家对房地产行业跃跃欲试。近3年来险企共投资了500多亿进入养老地产行业。

养老地产市场前景广阔

养老地产的存在有其必要性，其中原因有：根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国，60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

受计划生育的影响，传统的养老模式面临挑战，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。还有重要原因是，有调查显示，21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难。现代化生产节奏不断加快也给养老带来不小的影响，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起的老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

除此之外，国内的养老设施不足。有资料显示，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是专业人士分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。

关于养老地产的前景，有业内人士表示：“未来中国的养老产业肯定是一个非常有效益的产业。”实际上，养老地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，和商业地产、旅游地产、养生地产等主题地产一样，都有可能成为房地产市场未来发展的一个方向。但房企在进入之前，一定要做足珈果，做好市场调研和专业准备，这一点非常重要。

发展的瓶颈和顾虑

尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为“摸着石头过河”。

“老地产的配套是个相当庞大的体系，配套问题由开发公司自己解决，确实有点为难，其医疗行业应该由解决配套方管理。”谈到目前养老地产市场面临的风险与瓶颈，一开发商如是说，养老地产与养老产业完全是两回事。靠开发公司配置全部配套，也是难为开发公司了！只有险资等单位开发养老产业才有先天优势。现在的问题是养老产业建设，多头管理，包括养老专业人员的培训与标准确定，几个部门都在争夺。医疗产业，也不归住建部与民政部管。

除此之外，土地问题更是影响养老地产发展的大障碍。近年来，地价涨幅惊人，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途，多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。有开发商表示，土地的价格是养老地产发展的瓶颈。

从事研究养老地产多年的人士指出，用地成本高、用地性质不明确是社会资本进入养老地产业的一道高门槛。养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，但不论是哪种形式，都要通过正常的招拍挂程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，投资高、回报低让很多投资企业心有余而力不足。

高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的，普通住宅可以全部销售，而做养老地产的企业要做医院，还要做养老的配套设施，且价钱不能太高，导致经营压力加大，持续发展也面临问题。

由于目前没有养老产业用地政策，一直以来，业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。然而，因担心养老项目成为拿地的幌子，政府的养老产业用地政策一直停滞不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顾虑，一方面要鼓励民间资本进入养老行业，一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的人士表示，一些开发商以养老产业为由获取土地，却以商业地产的模式营运，将建好的房屋出售的情况也确实存在。

第5篇：商业地产行业现状及发展范文

关键词：房地产企业；融资；创新；研究

引言：房地产企业是我国国民经济的重要的产业，也是我国资金密集型的重要的产业，房地产企业在完成房地产项目所需的资金多数是外部融资，因此融资在房地产企业具体的资金流通运作过程中具有重要作用。但是目前我国房地产企业的融资多数是依靠银行贷款，但是这种传统的融资方式已经不能满足企业发展的需要，因此在新形势下创新房地产企业融资是丞待解决的问题。

一、新时期我国房地产企业的融资方式

1、上市融资

新时期房地产企业上市融资主要是将经营的资本进行等额划分，并表现为股票的形式，经过批准后进行公开发行，然后由投资者直接进行购买，这样在短期内也能够筹集到巨额资金。并且对于房地产企业所有者也可以出让部分的股换取企业需要的资金，以促进房地产企业项目的开发。其中房地产企业上市融资可以分为两种：国内上市和境外上市[1]。新形势下房地产企业融资实施这种方式的目的主要是为了能够提高股权的流通性、并且采用这种方式对于建立品牌和提高公众认知度也具有重要的意义和价值。但是这种融资方式的初期成本高，并且上市手续复杂，进而造成其受到一定的限制。

2、金融机构贷款

新形势下，对于房地产企业来说，商业银行贷款主要有商业用户贷款、经济适用房贷款、住房开发贷款和其他房地产开发所配套的设施建设贷款等。房地产企业融资采用这种方式具有以下优点：（1）房地产企业贷款不受到外债额度的限制，（2）不存在利息预提所得税，（3）贷款的利息费用可以在所得税和土地增值税前据实扣除[2]。虽然这种融资有很多的优点，但是这种融资方式银行也具有很多的限制条件：（1）房地产企业必须支付贷款的利息和费用，（2）具有严格的贷款期限，（3）贷款不能用于储备土地项目，（4）如果房地产企业逾期不归则银行将采取强制性的措施。

二、新形势下房地产企业融资出现的问题

1、融资渠道单一

房地产企业最为显著的特点主要是资金密集，房地产企业对于资金需求量也是最大的，所以在房地产企业开发的过程中资金是最重要的。但是目前由于我国房地产在融资的结构上比较单一，间接融资所占的比重比较大，并且目前房地产企业有60%的资金需要向银行贷款，这种情况造成房地产企业对银行贷款过于依赖，一旦银行出现新的政策，将会对房地产企业造成严重的损伤，导致房地产企业资金断裂。并且由于银行很容易受到国家政策的影响，银行为了规避金融危机的影响，连续出台了几项相关的政策，而国家为了防止房地产企业不出现经济泡沫的风险，而实施相关的政策对房地产企业的投资进行抑制，进一步加强了对银行风险的控制[3]。而对于房地产企业来说，这些政策的实施无疑是对其的重大的挑战。

2、资金链管理不善

目前，我国房地产企业在开发经营上的模式主要是置地、构建和销售，这种模式造成诸多的房地产项目在工程结算中存在不确定性的现象，所以造成房地产企业很难预测盈利，也无法对资金进行预测，进而导致房地产企业在融资的过程中忽视自身的能力，导致最后无法向银行还贷，从而对企业今后的融资造成影响。

三、新形势下房地产企业融资创新分析

1、创新融资渠道

目前，随着市场经济的快速发展，银行贷款的融资方式已经不能满足新时期房地产企业融资的需求，房地产企业只有寻求新的融资途径才能实现房地产企业的发展。如联合开发融资方式，这种融资方式主要是房地产开发商和经营商之间以合作的形式对房地产项目进行开发的一种融资方式。新形势下房地产企业实施这种融资方式不仅能够有效降低房地产企业的投资风险，而且对商业网点和商业地产的开发也具有重要的作用，房地产经营商和开发商实现统筹协调、联盟合作的，使房地产企业获得稳定的现金流，通过品牌的组合产生经营优势，从而能够有效的提升商业地产的租售状况，吸引客流，营造商业气氛得到保证[4]。

还可以通过信托实施房地产企业融资。信托是一种特殊的融资手段，它是委托人出于对于受委托人的充分信任而将其名下的合法财产转交给受委托人并由受委托人以自己的名义、根据自己的意愿进行财产权益的管理和使用分配的融资行为。信托的形式多种多样，它最大的特点就是可以不受行政区划、部门行业的拘泥而灵活多变的进行融资，因而它既可以为生产、分配、流通部门提供服务又可以为基础建设部门提供服务。从信托所从事的业务种类来看既有买卖证券、代办保管、资金首付等特殊性质的金融服务业务又有委托存贷款、信托存贷款等一般性的金融服务业务。保理是与银行密切相关的一种融资手段，它是指银行与企业签订一项协议，这项协议规定了企业的某些义务，即企业如果想要获得银行的金融服务就必须将其与第三者或者其他经济实体合作所订立的销售合同而得到的账款转让给银行[5]。企业通过利用保理业务能够快速获得银行提供的贷款从而缓解暂时的资金运作困境、提高资金的流通率。当然此种方式的一大弊端就是融资成本较高，然而有经验的企业家会通过加速资金周转速度来弥补这项亏损从而既获得了企业发展所需要的资金又通过重新融资使得价值升值。

2、科学管理企业资金链，提高房地产企业开发能力

在新时期房地产企业发展的过程中构建科学合理的资金管理模式是房地产企业发展的重要的任务，并且房地产企业还应该对项目基础数据进行科学准确的分析和预测，房地产企业开发融资中必须以项目建设为主要的依据，对企业资金链进行合理的管理。然后企业还应该科学制定融资计划，在进行确定融资计划时，房地产企业应该对资金需求的数量和时间上一致，并且在企业融资计划中，还应该充分结合筹资的方式进行选择，在不同的时期选择不同的融资方式，再次，企业也应该充分发挥自己的创造能力，更新思想，创造出新的产品需求，以达到提高企业核心竞争力的目标，促进房地产企业健康持续的发展[6]。

3、设立创业型基金，构建多层次的资本市场

随着我国资本市场不断的改革开放，在此过程中我们为中小型房地产企业留有足够的发展空间，建立多层次的资本市场，并设立创业基金，以能够最大限度的为中小型房地产企业提供融资服务，并且政府也加大对中小型企业融资的扶持，构建多层次的资本市场，从而为中小型房地产企业的融资提供优质的服务。

并且随着十的召开，使我国经济发展的主要道路更加明确，并为经济的发展建立了大的框架，想要使我国经济发展更上一个台阶，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市场，政府只能提供诸如税收和法律等相关的政策，而对于市场来说，中小型企业规模小，风险高的特点也使市场难以承受。因此将政府和市场的的结合是促进经济发展的重要的措施，并且对于中小型房地产企业也需要提高资金利用效率，及时了解政策，以更好促进企业的发展。

参考文献：

[1]姜秋金.浅谈房地产企业的融资渠道[J].经济视角（中旬），2012（05）：103-105.

[2]吴永茂.浅谈房地产企业融资的方式[J].中国乡镇企业会计，2012（04）：56-58.

[3]何瑶.我国房地产上市公司发展现状及风险分析[J].行政事业资产与财务，2011（06）：150-152.

[4]倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界（学术版），2010（12）：34-35.

第6篇：商业地产行业现状及发展范文

[关键词]物流地产；物流园区；运营模式

[中图分类号]F259 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）27-0013-04

1 引 言

物流地产，是开发商以赢利为目的，根据客户需求，选择合适的地点，投资、建设所需的物流设施设备，在合适的时间，通过产权转让、出售、出租和物业服务等方式为客户提供专业化物流设施不动产，包括与物流业务相关的房地产以及配套物业设施，与客户建立密切的关系，供客户开展物流业务。常见的物流地产开发商涉及房地产企业、物流企业、物流投资基金等，客户主要包括制造企业、商贸企业、物流企业及其配套服务企业如国际货代企业、报关报检企业等。物流地产开发商投资开发建设的物流设施主要包括物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、分拨中心、仓储中心等形态。物流地产是由美国普洛斯公司20世纪80年代提出来的，我国物流地产2002年起步于长江三角洲和珠江三角洲。2003年，美国普洛斯公司挺进中国市场后，我国物流地产市场发展加速，呈现迅速发展态势。

目前，涉及物流地产相关业务领域的有商贸物流开发区、物流聚集区、物流园区等，名词层出不穷，但我国物流地产尚没有规范的统计标准和统计报告。根据2012年中国物流与采购协会的第三次全国物流园区调查，全国共有754家物流园区，其中：已经运营的348家，占46%；正在建设的241家，占32%；处于规划中的165家，占22%。从物流园区的区域分布看，长江中游经济区最多，为139 家，然后依次是北部沿海经济区128 家、西南经济区98 家、黄河中游经济区93 家、东部沿海经济区93 家、南部沿海经济区84 家、西北经济区63 家、东北经济区56 家。2013年《全国物流园区发展规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个。

关于我国物流地产的研究主要涉及如下几个方面。韩炜比较物流地产同商业地产、工业地产之异同，探讨物流地产的内涵，分析普洛斯的物流地产运作模式及物流地产的价值创新战略。孟玉飞在介绍我国物流地产和国外物流地产的发展状况基础上，对比国内外物流地产发展特点，提出我国物流地产发展过程中需要注意的问题。陈建校和方静认为高标准专业化物流设施的市场需求，使得物流地产成为我国物流基础设施的投资热点，进而在介绍物流地产的内涵与运营模式的基础上，分析物流地产现状及其问题，提出对策建议。薛东、孙玉梅、许炳恩根据经济发展形势，提出影响物流地产市场需求主要因素。目前，物流地产开发商由外资为引导，部分国企物流公司、民营地产公司和电商企业开始积极介入该市场，市场发展空间大，呈现群雄逐鹿的局面。

2 物流地产的特点

2.1 物流地产市场需求旺盛

随着工业化、城镇化、信息化的加速推进和大流通体系建设发展，物流地产需求旺盛。一方面，跨国公司深入中国发展，对物流设施设备的需求推动物流市场的发展，对物流地产的需求迫切，如精密仪器行业、进口汽车及其配件行业、药品及食品、品牌服装和鞋包行业等。另一方面，中国经济持续发展，推动国企和民企的采购量持续走高，加之国内快速消费品城市配送、家居和家用电器等行业的发展，对标准化、规范化的物流地产及其物流设施设备提出新需求。

2.2 多种所有制企业纷纷跑马圈地

物流地产，土地是核心。自普洛斯2003年进入中国物流地产市场，国外物流地产投资商在我国发展迅速。澳大利亚麦格理集团的中国策略涉及物流中心项目，新加坡丰树信托投资基金已经在无锡、天津、上海等地开发建立物流地产项目，美国安博置业有限公司在中国已经启动物流地产投资活动。2012年10月25日，澳大利亚最大的工业地产商、全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一的嘉民集团（Goodman）宣布，旗下物流地产基金收购上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施，该设施占地约75000平方米，提供可供租赁总面积为76425平方米的仓储空间。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、苏州及嘉兴等7个市场投资17个物流项目，出租率达98.2%。同时，中外运、中远、中储、中铁以及传化、林安、安得、淮矿等国企和民企加速布局，形成错综复杂的竞争态势。

2.3 电商与房地产商分庭对抗

随着互联网和电子商务发展，电子商务和物流业加速融合，2009年京东商城自购1450亩土地建设物流中心，2012年阿里巴巴联合多家企业斥巨资成立菜鸟公司打造物流网络。与此同时，房地产开发商不甘落后，一些房地产开发商如珠江、华南城、宝湾等对物流地产由兴趣转变为实施。电商大佬与房地产巨头一方谙熟物流仓储的管理，一方擅长地产建设的开发，各自拥有着不可替代的专长，形成两股势力分庭对抗的局面。

3 物流地产的运营模式

目前，物流地产的运营模式主要有四种。

3.1 地产企业主导型运营模式

地产企业主导型运营模式，是指房地产企业特别是一些工业地产商作为物流地产投资的开发主体，根据客户的物流设施需求，在选址、取得土地并设计、开发建设完成相关物流设施，或者按照客户的具体要求购买、改造既有的物流设施后，再长期出租给客户，通过专业团队为客户提供物业管理服务。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他们在全球范围内投资建设物流仓储设施，出租给客户并提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营。截至2013年6月，普洛斯已进入中国29个主要枢纽城市，主导和参与的物流园区数量达103个，租赁面积超过1150万平方米。

地产企业主导型运营模式的优点是：地产企业在进行物流地产开发的前期，凭借自身优势进行市场规划、资源整合和开发建设，能有效帮助物流企业节约开发建设成本。缺点是：地产公司缺乏物流专业知识和物流运作经验，面对竞争加剧的物流环境，可能出现定位不准、地产营销不利现象。特别地，若小规模地产企业想利用此模式，可能难以承担过高成本。

3.2 物流企业主导型运营模式

物流企业主导型运营模式，是指物流企业是物流设施投资建设的主体，结合自身物流业务的需要，根据物流设施市场需求，进行设施规划、选址、设计、开发建设活动，拥有并运营物流地产设施，一部分留作自用满足自身物流业务需要，其余部分采用租赁合同方式为其他企业提供物流设施租赁和物业管理服务。国内大多数物流企业采用该模式，如上海百联集团、大商集团等。其中，上海百联（集团）有限公司于2003年4月24日正式揭牌开业，由上海一百（集团）有限公司、华联（集团）有限公司、上海友谊（集团）有限公司、上海物资（集团）总公司归并而成。百联集团以商业地产和物流作为集团的支撑业务，实行“集团总部―事业部―经营公司”三层次的、以战略管控为主的管理模式，设立八个事业部四个中心，以增强管理的有效性。

物流企业主导型运营模式的优点是：物流企业进行物流地产开发时，具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验，可以解决物流企业运营中出现的问题，且能获得物业折旧费享受税收减免的好处。缺点是：在市场规划时缺乏经验，资源整合和开发建设不足，非专业化管理导致水平较低，开发建设成本偏高。

3.3 地产企业与物流企业直接合作型运营模式

地产企业与物流企业合作型运营模式，是指地产企业与物流企业通过合作协议等契约方式成立物流地产项目公司，共同出资，合作经营，发挥各自所在领域的比较优势，根据客户的物流设施需求提供一系列的物流设施咨询、租赁和物业管理等服务，按照协议进行项目收益与风险分配。典型代表如华南城投资开发的合肥华南城等。合肥华南城与乾龙物流有限公司运用该种模式，由乾龙物流有限公司专门组织全国、省内多条货运专线、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的仓储物流网络，为入驻华南城的商户服务，主要功能包括公共仓库群、加工仓储区、综合性货运市场等。

地产企业与物流企业直接合作型运营模式的优点是：二者的结合使得物流地产既具地产企业开发的优势、又具物流企业运营的好处，有利于面对复杂的物流市场环境。缺点是：合作前期可能出现信用风险，合作企业因利益较劲，在物流地产运营后期，出现利益纠纷，难以长期维持继续合作的局面。

3.4 第三方牵头，联系物流商和地产商的间接合作型运营模式

通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，对物流商和地产商的资格、实力进行审查，实现联合。物业建成后由第三方中介组织负责招商和管理，开发建设和运营收益也由第三方代为审查且根据协议分配。典型代表如中国腾辉控股集团投资参与建设的合肥商贸物流开发区项目。中国腾辉控股集团是集企业控股、投资管理、建设工程、地产物流、传媒贸易等多元化项目的经营与管理的集团公司，下设六家控股子公司，以江浙沪为营运中心，开展全国性业务。

第三方牵头，联系物流商和地产商的间接合作型运营模式的优点是：两个企业可以省去寻找合作伙伴的时间，两个企业的合作既具市场规划、资源整合、开发建设的优势，也具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验。缺点是：两个企业的合作，对第三方提出严格的要求，第三方必须充分了解两个企业，客观公正协调两个企业合作利益，才能确保有效运行。

3.5 物流地产运营模式比较

结合上述四种模式，比较四种模式如下表所示。可见，物流企业主导型运营模式、物流商和地产商合作运营模式（无论是直接合作还是通过第三方牵头），他们具有物流专业知识和物流运作经验。物流商和地产商合作运营模式、地产企业主导型运营模式在市场规划、资源整合和项目开发建设方面，具有经验。

物流企业主导型运营模式与地产企业主导型运营模式各具优势，而物流商与地产商合作模式，最大的不同是前期存在信用风险，后期又可能出现利益纠纷。第三方模式引导解决物流商与地产商间的风险问题，自身可能承担巨大的责任。

4 我国物流地产发展面临的焦点问题

4.1 物流地产与物流园区概念混淆

物流地产2002年开始在中国兴起，而中国物流园区最早于1998 年出现于深圳平湖物流基地。由于物流业造词运动此起彼伏，致使物流地产与物流园区等术语的概念、性质混为一谈，如物流地产是不是物流园区所占的土地？物流园区是不是比物流地产的占地面积大？物流地产和物流园区是不是同一种实体的不同说法？由于概念的混淆，政府管理和服务缺乏针对性，导致促进物流业发展的相关政策难以落实，部分企业处于观望状态，出现难以抉择等问题。

4.2 物流地产市场需求供给不匹配

物流地产开发商在对物流地产进行定位时，可能出于以下种种原因，致使地产发展定位不明确：一是利益导向，物流地产商为了追逐满足市场发展迅速行业的仓储需求，盲目追求土地面积大小。二是缺乏详细市场调研，不同城市的人口数量、产业结构、消费结构、市政建设规划不同，部分地区某类物流地产达到饱和状态，部分地区急需某种行业的物流地产，还有部分地区出现某种行业的物流地产过剩，但因对市场实际物流需求不明确，加剧项目决策风险。三是缺乏与城市规划有效衔接，致使交通线路衔接不畅、仓储类型配套设施不全、运输效率较低、中转联运难以实现等。

4.3 外资企业加剧国内的企业竞争压力

目前，亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯、全球最大“物流地产开发商”之一的美国安博地产、澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一同时又是全球最大的工业地产基金管理人之一的嘉民集团、因地制宜地推出高性价比倡导持续性环保理念的盖世理公司等外资企业，纷纷进入中国市场，与央企、地方国企、民企同台共舞，人力资源、资金实力、物流地产经验和经营理念不同的各种物流地产主体相互交织，加剧竞争态势。

4.4 企业对土地占而不建或擅自改变用途

自2001年来，中央政府和地方政府纷纷出台不同程度扶持物流业发展的政策措施，但是地方政府和企业在实际执行实施中往往偏离既定的途径。例如，根据《财政部 国家税务总局关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕13号）第一条规定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税”及其他优惠相关政策。很多企业以获取优惠为目的，进军物流地产，一旦获得土地使用权，却采取占而不建的圈地行为，等到土地升值，再变卖出去，从中获得高额利润；或者企业占有土地后再想方设法改变土地用途，将获得的物流用地转向纯商业地产和房地产方向，使物流业政策大打折扣。

4.5 物流地产缺乏人才

随着物流地产的发展，物流地产人才短缺显得紧迫，同时伴随着中级和初级的物流工程师和技术人才匮乏。目前尚没有专门的物流地产方面专业书籍，也没有高校专门开设物流地产课程，严重阻碍物流地产的健康发展。

5 促进物流地产健康发展的应对之道

5.1 明确界定和规范使用物流地产与物流园区等术语

物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区[12]。物流地产与物流园区存在的区别是：一是物流园区更多是政府规划建设，或政府给予支持，而物流地产主要是企业主导规划建设多；二是物流园区比物流地产更倾向于注重城市综合发展，物流园区的规划设计结合市场需求，考虑城市发展，如《全国物流园区发展规划》是物流园区的政策纲领性文件，而物流地产尚无此待遇。国家应标准明确界定物流园区、物流地产、物流基地、物流中心等相关概念术语，政府官方文件以国家标准术语界定进行使用，防止概念不清，引发不必要的争议。

5.2 广泛吸收消化物流地产的经验为我所用

学习国外巨头开发物流地产的方法和经验，洋为中用，先为后用，选择性地学习和借鉴，如沃尔玛子公司盖世理公司推出高性价比可持续性措施的环保理念应用于物流地产项目。中国物流地产商应积极从环境角度实践物流地产，倡导“绿色物流地产”、“可持续物流地产”等，同时努力应用大数据、云计算、物联网以及智能技术于物流地产项目，走有中国特色的物流地产之路。

5.3 强化物流地产发展的政策支持

2001年至今，我国颁发和实施的涉及物流业的政策文件有《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行〔2001〕189号）、《关于开展试点设立外商投资物流企业工作的有关问题的通知》（外经贸资一函〔2002〕615号）、《关于促进我国物流业发展的意见》（发改运行〔2004〕1617号）、《关于加强流通法律工作的若干意见》（商法发〔2005〕400号）、《商务部关于加快我国流通领域现代化物流发展的指导意见》（商改发〔2008〕53号）、《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）、《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕13号）等，但专门涉及物流地产方面却很少。政府应在物流地产的定位、规划、设计、开发、建设、招商、运营等多方面进行综合性研究，拟定具有操作性、规范性政策，防止地产商单纯圈地造势、圈而不开、开而不发现象，强化对专业性领域强、富有代表性的物流地产项目进行监督与考核，促进物流地产的有序开发和健康发展。

5.4 确保物流地产规划开发建设紧扣市场需求

地产商开发物流地产时，应充分进行市场调研和预测，结合地域特征和市场物流需求，选择既满足市场需求，又能充分利用地域优势和机会的定位，千方百计避免重复建设、资源浪费，提升物流地产等级层次。各级政府应结合五年和中长期国民经济和社会发展规划，制定和实施物流业发展规划，并将物流地产纳入其中，使物流地产规划既着眼未来，又面向现实需求，优化物流地产结构，整合物流地产资源，发挥市场机制，实现物流地产的升级换代。

5.5 加快物流地产人才培养

目前我国有许多高等学校开办物流管理专业和物流工程专业，还有许多专业开设物流类课程，但几乎没有涉及物流地产的内容，或者说物流地产知识微乎其微。因此，积极探讨物流地产人才开发，优化物流专业和课程内容体系，将物流地产内容充实其中，通过采用多种形式对物流地产人才进行培养，促进物流地产人才成长。同时，针对物流地产开发、建设和运营绩效的提升需求，完善物流地产企业的规范考核，利用倒逼机制，对物流地产商的在职人力资源，推拉结合，通过“引进来”和“走出去”方式，开展定期和不定期的培训活动，提升能力，为物流地产健康发展提供人才保障。

参考文献：

[1]陈建校，方静.我国物流地产的发展现状、问题与对策[J].物流技术，2009，28（4）：26-36.

[2]中国物流与采购联合会，中国物流学会.第三次全国物流园区（基地）调查报告[R].中国物流与采购联合会、中国物流学会，2012.http：//.cn/u/cms/www/201212/28111017 tjgq.pdf.

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[6]于文婕，潘沩.嘉民基金另类扩张：为何偏爱物流地产[N].21世纪经济报道，2013-8-19（26）.

第7篇：商业地产行业现状及发展范文

关键词:房地产投资信托基金;制度障碍;房地产融资

中图分类号:F830.8 文献标识码:B文章编号:1007-4392(2007)02-0050-04

房地产投资信托基金以其赋税优惠､税务透明､可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展,亚太地区的市场开拓也在积极展开｡中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响,融资渠道单一､融资困难的局面一直没能得以改变｡虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观,但由于受到相关制度方面的约束,使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后｡本文试图分析天津房地产金融市场的基本状况,就房地产信托基金业务开展的制度障碍展开讨论,并提出改进建议｡

一､天津房地产金融市场的整体分析

目前,房地产开发投资资金仍以银行贷款､自有资金和其他资金为主,其中银行贷款占绝对比例｡虽然资金结构发生了一些变化,但其固有模式并未改变｡就开发企业而言,约有70%的资金来自于银行贷款,这不仅使得房地产企业直接融资比例过小,而且还使企业被动依赖于银行,一旦出现国家金融政策的调整,融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机｡资料显示,从1997年-2005年,天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加,自2002年起,增幅明显加快,年增额近20亿元人民币,增幅均在四分之一强,这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持,另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见表一)｡

如表二所示,与银行贷款额的持续增加相对应的是,天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上,约在20%左右｡(表二)

二､发展房地产投资信托基金的制度障碍

影响房地产信托业发展的因素有很多,但其中最为核心的是制度因素,或者称为相关立法｡任何好的金融产品,如果没有相关立法予以约束,健康的发展几乎是不可能的｡考察欧美房地产金融市场发展的历程不难发现,立法先行几乎是一个普遍的特征,尤其是对于房地产投资信托基金这种对税收优惠要求较高的金融产品而言,完善的法律规章无疑是产品顺利推向市场的有利保障｡目前,在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面:

(一)信托产品的规模限制

我国目前尚未出台《产业基金法》,而按照现行的《信托法》规定,信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同,每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币｡就房地产投资所需资金而言,200份的规模显然是太低了｡天津市房地产市场的投资规模占整个固定资产投资规模的比重居高不下,房地产投资对于资金量的需求是巨大的,受到信托规模的限制,实际上每份信托合同要求的最低金额往往超出5万元的几十倍,在上市房地产公司方面,又有对外投资不得超过公司净资产50%的规定｡而对于普通投资者而言,即便可以看到这是一项非常好的投资品种,由于受到个人可支配资金的制约,可投资的选择余地非常之小,这也直接导致了相关信托产品在发行方面出现困难｡

经过修改的《信托投资公司房地产投资信托管理暂行办法》已经有条件地突破了200份的限制,并且扩大了信托资金的使用范围｡

(二)产权登记制度的制约

按照现行政策,对抵押或证券化的不动产产权进行转移时,在产权登记机关只能以备案的形式出现,这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力,一旦发生纠纷,投资者的权益难以得到保护｡房地产投资信托基金更倾向于解决已建成物业投资资金迅速变现的问题,投资的对象大多为有稳定现金流的物业,并非建设期的物业,前期投入资金依然需要开发商自己解决,以在建物业作为抵押取得银行贷款是较为常见的做法,而基金的操作要求投资物业产权干净明晰,以便更好的保护投资者的利益｡

(三)税收制度的制约

我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定,操作中存在双重征税的问题,这大大提高了信托公司的经营成本,压缩了投资者的收益空间,制度的缺失导致了发展的迟缓｡如果考虑国内物业海外上市,即海外基金通过境内公司持有物业,需要缴纳33%的企业所得税,而通过海外公司自己持有物业,则需要缴纳10%的预提税｡如果是以公司收购的方式发行REITs,双重征税将难以避免｡税收成本增加,要求的回报率也将有所增加,天津的物业目前还难以达到这一水平｡就基金较为青睐的商业物业而言,目前在天津市场上平均的收益率为8%,较之北京､上海､广州等一线城市略低一些｡一般的情形是,因为税收成本的增加,对REITs回报率要求将增加0.5%～0.6%,以前回报率达到7%就可以发行,但是税收成本增加后,收益率必须达到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,对于开发商来说意味着融资时间加长,融资成本增大,而获利空间更为狭小｡

(四)流通机制的制约

如果采用信托的方式推出房地产投资基金,则由于目前我国在信托产品的转让方面缺乏交易细则,使得大额信托合同的转让难以操作｡信托合同只能整体转让,不能分割,对于房地产信托产品而言,单个信托合同本身的资金额居高不下(主要是受到总量200份的约束),搜寻交易对手的成本大大增加｡房地产投资信托计划所发行的信托受益权凭证是采用一对一签订信托合同的方式,未做到标准化,信托受益权凭证的证券属性不明,降低了流动性｡《信托法》第48条规定受益人可以依法转让和继承信托受益权,说明信托受益权可以流动｡但是,信托受益权的流动和转让只能通过相关当事人个别变更信托合同的方式实现,而缺乏公开的流通转让场所,也没有公开的交易场所,也无法形成市场化的交易价格,这大大增加了流通转让的成本,降低了转让效率｡

(五)评级体系缺乏的制约

完善的资本市场,成熟的金融中介机构,极具市场公信力的评级体系,这些是保证基金顺利运作的基础｡房地产投资信托基金为公募金融产品,要求产品具有较高的市场透明度,在信息披露､产品转让渠道､政府监管等方面都应完备而健全,目前国内的资本市场在这些方面还是较为欠缺的｡

(六)匹配物业市场的制约

实际上,发达国家的房地产投资信托基金大多选择建成后已经营3―5年,被市场检验已经具备稳定现金流的物业,因为基金投资收益的90%用作分配红利,因此市场的认可度较高｡对物业的选择也不仅仅局限于商业物业,其他如公寓､工业厂房等等也都有涉及｡但从市场的运行效率来看,集中投资于同一种物业类型有助于提升基金的市场价值｡而且基金的规模越大,规模经济效应越明显｡目前国内的开发商急于变现所持物业,不愿长期持有,而且在建设阶段就出现了资金方面的问题,在资金需求的时间上与基金投资的意愿是存在距离的,天津市场也不例外｡此外,基金选择的投资对象多为资源整合较好的整体物业,这与开发商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡

(七)团队组合机制的制约

成功的房地产投资信托基金要求基金管理与物业管理分工清晰,而目前正在运作的基金却出现了地产公司介入的现象,这与基金正常运作所要求的团队组合是矛盾的｡商无论是在资金实力还是角色利益冲突方面都存在不可回避的现实问题｡

尽管障碍重重,天津市场还是做出了有力的探索,这将非常有助于标准房地产投资信托基金在天津市场的成长｡

三､试运行的天津“准房地产投资信托基金”

国内首只房地产投资信托基金(REITS)运作公司――天津市房地产基金管理公司已经成立并开始运作,同时也已报备银监会,正在等待最后的审批｡建立基金管理公司并将部分资产打包上市的融资模式在中国国内尚属首例｡若通过银监会的审批,基金管理公司会将资产的30%拿出来实现海外上市,以此来达到募集资金的目的｡由于缺乏产业基金法,现行法律又存在诸多限制,所以该公司首先在天津成立基金管理公司,然后辐射京津地区｡基金管理公司主要由十家地产公司投资成立,股本金在1亿元左右｡该基金的投资方可以是工商联､信托投资机构､非银行金融机构､企业商家,关注其发展计划的基金等｡同时,公司还会面向津京地区吸引一些信托公司投资,目前主要是天津的北方信托和北京的中诚信托｡信托计划方面主要面向津京地区,实行发行和股东非同一信托机构,以此避免发行上的关联交易｡从未来发展空间上来看,该公司将先成立一个区域性组织,然后再成立一个专门的管理公司,与国外的投资银行､会计事务所､审计所､律师行等实现嫁接,运作REITs部分基金实现海外上市,借此来达到募集资金的目的,并为资金募集开拓更大的空间｡对于上市资产,将优先选择优质资产,无论资产类型如何｡与以往房地产信托计划所不同的是,该基金在发行上没有具体项目,而是面对一个产业｡在具体操作模式上,公司谋求为资产寻找资金与为资金找项目同时进行｡但因为目前基金发行缺乏法律支持,因此,该公司利用的法律依据依然是信托所适用的一法两规,因此从外部看来,这依然只是一个房地产产业信托投资计划,但实质却是产业投资基金,其运作也是按照产业基金的模式推进的｡由于此信托计划依然属于私募基金,因此离真正意义上的产业基金尚存距离｡

四､改进路径

针对以上存在的制约因素,要在天津市场上尽快推进房地产投资信托基金的建设,主要应从以下几方面着手:

在国家现行税收制度框架下,尽可能地推出地方税收优惠及减免手段,鼓励基金的运作｡当然,市场都在等待国家的产业基金法尽快出台,有关税收方面的安排也在其中｡2006年3月财政部､国家税务总局联合通知,对外公布了针对信贷资产证券化产品的印花税､营业税和所得税等三项税收政策｡信贷资产证券化的全部环节暂免征收印花税,营业税较之以前没有增加规定,所得税方面,对在当年取得､向机构投资者分配的信托项目收益部分,在信托环节暂不征收企业所得税｡从总体来看,税收优惠的意图是较为显著的,作为参照,这将有助于针对房地产投资信托基金的税收改革｡

积极探求适合天津市场的房地产融资模式｡银行贷款是主流,这在相当长的一段时期内不会改变,但在今后,银行贷款的比例将会逐步下降,比较流行的说法是“银行+信托+REITs＂模式,这一模式是否适合天津房地产市场还有待检验｡作为沿海开放城市,天津房地产市场,尤其是商业不动产市场发展迅速,但在投资回报方面并不尽如人意,这也是海外基金迟迟不予动作的主要原因之一｡如何整合现有不动产资源,鼓励房地产开发企业持有物业并作长期规划,进一步推动天津市场的商业繁荣,这是发展REITs的前提｡

培育和扶植成熟型的物业｡前面已经提到,REITs的投资对象为具有稳定现金流的成熟物业,在物业建设阶段通常不会介入,这要求房地产开发企业在前期拥有较为雄厚的资金实力或者其他融资渠道,在短期可以应对资金方面的压力,这需要地方政府给予恰当的金融支持｡规范金融中介机构的行为｡对投资银行､信托公司､评级机构给予严格的执业监管,避免出现前期国内信托机构违规操作的混乱局面｡建立合乎规范的评级体系,并给予评级机构充分而独立的运行空间,以保证基金信息披露的完整和真实｡

参考文献:

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3､约翰・埃里克森,陈淑贤等著,刘洪玉,黄英等译,《房地产投资信托:结构､绩效与投资机会》,经济科学出版社,2004.6

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第8篇：商业地产行业现状及发展范文

中国的“奥莱”风，从北京燕莎开始刮起来后，就再也没有停下来。

自2002年燕莎奥特莱斯开业至今，在短短的10年时间里，奥特莱斯趋热已成为焦点。

但奥特莱斯究竟是另辟蹊径的新业态？还是以“奥莱”之名拿地进行商业、住宅地产的开发？更现实地说，目前中国的奥特莱斯到底是一种什么样的生存状况，这恐怕是一个不好解答的问题。

热情就像一把火

国际名牌、真品购物、休闲服务、餐饮娱乐……每一次奥特莱斯“出没”，基本上都会留下这些烙印。目前，中国的“奥莱风”，已经从沿海刮到内地，从大城市刮入小城镇。

位于上海市杨浦区国权路上的绿色米兰广场将被打造成上海第一家以意大利特色为主、具有欧洲风情的城市奥特莱斯，据悉，绿色米兰广场将于今年年底前开业迎客。

9月初，占地面积达11.省略拥有1300万会员，年销售额逾11亿欧元；在美国，创立于2007年年末的去年营收已达2.7亿美元，预计今年将突破5亿美元。

上海市场研究机构Data Driven Marketing Asia统计显示，去年中国线上商品销售额增长了95%，达到820亿美元。中国现在大约有1/3的互联网用户(约1.4亿)在网上购物，而奢侈品网购是其中渐热的趋势之一，虽然其网络销售额目前只占到行业总量的5%左右，但未来的潜力不可估量。“奢侈品限时特价模式供应链循环更快，在国外已经是非常成熟的商业模式。在中国市场，想像空间更大。”

除了电子商务市场的冲击外，中国高额的进口关税也一度让奥特莱斯的未来蒙上阴影。

中国尚无专门针对奥特莱斯的关税体系，按一般进口商品定税，关税最高可达30%。这使得进口折扣商品在价格上毫无优势。

如今，掺杂着各相关部委利益的“扩进口”战略还未能在调整奢侈品关税上找到突破口，奢侈品及化妆品等进口关税的降低似乎还看不到曙光。

中国商业联合会副会长、燕莎奥特莱斯开创者万文英透露，自己曾考虑过打通国外的进货渠道，与海关协商特定的关税政策，但最终没有成功。

“海关担心主力店的商品会通过折扣渠道进口逃税。奥特莱斯想成为一个独立的商业业态，改革关税首当其冲。”奥特莱斯（中国）投资有限公司总裁林卓延称。

未来不是梦

在中国商业地产现状及趋势专家研讨会上，针对目前出现的奥特莱斯开发热，中国购物中心产业咨询中心主任郭增利表示：奥特莱斯这种产品确实存在市场空间，但并不能说其在中国的北京、天津、长三角等地区同样能获得很好的市场反响。

“奥特莱斯热到底能持续多久？我们拭目以待吧。”郭增利建议开发商在打造奥特莱斯产品时注意定位不够精确的问题，注意科学合理的外部分析和内部分析，“国外奥特莱斯的分布基本上是城市有一个，社区中心有50个，但是中国的奥特莱斯80%是在城市，我们需要对开发模式和定位进行反思。”

业内人士还有这样的担忧：目前中国的大部分人根本不了解什么是奥特莱斯，单纯性用折扣店或购物中心来诠释这个业态的是非常普遍的现象。当消费者和从业者在意识层面对某种业态都还完全不清晰的时候，就进行大规模开发与普及，势必导致整个行业未来堪忧。

贾玉鹏则表示，目前部分国际一线品牌及大量国际中档品牌是由商经营运作，与公司直营相比，商存在更高的进货成本，且品牌越高端通常商的成本越高，所以，即使他们入驻奥特莱斯，也难以提供富有吸引力的更低折扣，而这种制度下的高成本便为城市奥莱的运作制造了更大挑战。

因此，要成功经营奥莱，张家鹏认为首先是选址。“位于重要交通干线、临近人口聚集的大城市、临高速路交会点、靠近著名旅游目的地都是重要有利条件；同时，由于奥特莱斯也会是外来到访旅客的重要目的地，所以临近机场也是奥莱的利好优势。”

此外，“品牌+实惠”是奥特莱斯业态最核心的经营本质。建设奥特莱斯，最重要的就是经营者要有能力引进足够多的、得到当地消费者认可的名牌打折销售。

奥特莱斯商城

“奥特莱斯” 最早诞生于美国，是英文OUTLETS的直译。原意是“出口、出路、排出口”，专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。号称已有近100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。

1970年-1987年，一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store。1988年-1996年，Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，逐步在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在100-150公里左右。1997年-2001年，全美的Factory Outlet缩减到275家，但更漂亮，离城市更近了。同时不少“工厂直销中心”逐步演变为购物中心或Mall，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。

相关分析：

目前，已开业的奥特莱斯项目经营的症结就在于 “三低”：品牌集合率低、商品丰满度低、折扣幅度低。

品牌集合率低，特别是国际一线、二线品牌到位难，除去燕莎、赛特、百联这样具有多年与国际品牌正价店合作基础的连锁商业集团开设的奥特莱斯购物中心，国际一线、二线品牌到位率较高外；很多二、三线城市的奥莱项目，甚至是到国外扫货打包采购国际一线、二线品牌商品以撑门面，货源、品质、款式很难保障。

商品丰满度低，奥莱业态自身由于以销售库存及尾货为主，有过季和断码因素干扰，其购买成功率本就低于百货等零售业态。如果商品不够丰满和专门生产线支撑，必将严重影响店面的销售业绩。据悉在欧美，12家正价店的尾货保障供应一家奥特莱斯，但在中国，奢侈品的主力店开业的速度无法赶上“奥莱热”的速度。道理很简单，品牌经营者怎么会在还没有开设正价店的区域，先开始本品牌折扣店面、提供的折扣商品呢？这背离了品牌经营的理念。所以业内有“一个城市只有一家奥特莱斯”之说。

第9篇：商业地产行业现状及发展范文

一、上海地铁商业现状及存在问题

(一)　地铁商业发展潜力巨大

与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，目前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有15年的发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。

(二)　地下空间民事权属的立法欠缺，制约了地铁商业的发展

由于我国没有制定《民法典物权编》，使地下空间开发利用的民事基础权利没有得到法律确认。民事基本法的缺乏导致公共地下空间开发利用者无法取得相关的产权，由此引发一系列问题。无法获取地下空间投资工程的权属证明，因此投资者不能以此向银行抵押贷款、无法进行相关的转让(租赁限制较少)，致使地下空间开发利用绝大多数只能由政府进行，民间投资者相对较少，即使由于市场需求旺盛的原因，能够进行投资，由于融资、税收、地铁沿线捆绑开发等制度缺乏，相关权益保障仍然欠缺。

(三)　地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘

从上海己开通的地铁运营情况看，一条地铁线站点数一般在20个左右，但真正有地铁商业专题：商业地产的发展与探索的站点不多。地铁的开通只实现了其运输的功能，潜在的商业价值却没有得到充分挖掘。

比较一些城市地铁商业发展，多集中在城市原有的商圈内，商圈带动地铁商业共同繁荣，地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现，地铁带动城市商业发展形成新商圈的不多。

(四)　地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业

地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、非高档、时尚化。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在地铁商业中人们的消费习惯也发生了变化。

从我国目前地铁商业经营范围看，地下商业经营范围一般分为四大类：第一类是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、沈衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VGD碟、流行软件等电子类消费品以及服装饰物等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。

(五)　站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的主要形式

从上海地铁商业发展形式看，主要有三大类型。一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商业设施，以便利性食品和服务以及流行性商品为主。二是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如迪美广场“香港名店街”等。三是拓展地铁连线优势打造大型商业项目。这类商业大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用通道进入购物中心。

二、上海地铁商业发展趋势及前景分析

(一)　城市化进程的加速推动地铁建设发展，地铁商业迎来发展良机

中国城市化水平的逐年提高直接带动了各个领域的发展，包括轨道交通。未来一个时期，大城市的交通拥堵会进一步凸显，并向中等城市蔓延；交通基础设施投融资体制将继续深化改革、放宽准入限制，在稳定财政性融资基础上，市场化融资渠道不断拓宽，促进交通基础设施建设的资金会持续增加。这将有利于加快地铁的建设与发展。

为此，全国各地具备规模经济的相关城市，对轨道交通的建设进行了规划。现有北京、上海、广州、重庆、武汉、沈阳、成都、杭州、西安、苏州等大中城市，规划建设轨道交通线路50多条，匡算总长度1697公里，约需要各种轨道交通车辆8000～10000辆，总投资额5786亿元。我国将成为世界上最大的轨道交通建设市场，如此大的地铁建设规模，带来的商业发展潜力是非常庞大的。

至目前，全国获得批准和己作出规划建设轨道交通的城市共计达32个。己作规划但未确定建设数量的城市有：合肥、济南、南昌、长沙、福州、昆明、常州、无锡、厦门、宁波、青岛，共计11个城市。

(二)　地铁沿线形成新的城市中心，推动城市商圈升级

1.地铁带动站点周边商业、商务、居住、娱乐设施集中，形成新城市中心

地铁在改变人们出行方式的同时，也带动了站点周边商业的不断扩大，带动城市生活、商务、商业、娱乐设施向轨道站点集中，在站点周边形成以居住为主，商业、办公、娱乐等配套齐全的新城市中心。在国外，几乎所有区域化商业中心都依托轨道交通而建，因为轨道交通能带来巨大而稳定的人流。通过轨道交通的枢纽地位形成新城市中心，刺激区域发展。在我国的上海、北京、深圳等大城市，随着中心城区人口的不断增多，依托轨道交通，将发展更多的卫星新城。以上海为例，2020年基本建成如松江新城、嘉定汽车城、南汇海港城、浦东机场空港城等11个新城和朱家角、新场、浦江、安亭、枫泾等22个中心镇。

2.地铁建设带动大型购物中心沿线聚集发展

据统计，城市地铁沿线经过商业中心、居住社区等各功能区域，无论处于哪类区域的购物中心，只要与地铁接壤，都能够呈现区域商业中心的繁荣景象，地铁带动购物中心发展己成为不争的事实。

在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建，因为地铁司以聚集人流量。如纽约的曼哈顿、东京的银座、巴黎的香榭丽舍大街、伦敦的牛津街等；国内如上海新客站、人民广场、陕西南路、徐家汇等四大有名的地铁商圈，其“国际核心地铁商城”之称长盛不衰。香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。

3.地铁促进城市商圈升级，形成地铁商圈

轨道交通所带来的聚和扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，形成卫星城，并逐步形成了特色鲜明的轨道商业圈。以上海为例，上海地铁商圈引导时尚潮流“地下经济”发源于1993年的徐家汇地铁站。一个小小的服饰店曾创下超过8000元的单日营业额纪录。随着地铁1号线逐渐成为上海交通的主动脉，地铁商场也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了四大有名的地下商圈。

(三)　发展地上物业，与地下商业联动开发，未来投资潜力巨大

1.地下、地上商业互补经营，形成餐饮、娱乐、购物一站式消费

作为世界上不多的几条盈利地铁之一，香港地铁立体化的开发模式是其成功的一个主要因素。香港地铁不但实现了站与站的无缝对接，更

实现了站与“商”的无缝对接。香港地铁与商场的连接非常紧密，如铜锣湾的地铁站就连接了站口的几大商场，而青衣站的站口更是一座商业联体，充分利用地下空间，可谓是上三层、下三层，餐饮、购物、娱乐都能在地铁站里完成。

在一些城市新规划的地铁项目中，通过合理利用地下空间，建造地下步行街、商业街和多功能地下广场，就近满足城市人口出行、商业活动和娱乐休闲。位于北京崇文门商圈的国瑞城崇外购物中心途经崇文门地铁5号线，再加上原有的地铁2号线，优越的地理位置对商家来讲可谓炙手可热。由于商场大部分置于地下，所以将使用大量的鲜明颜色作为招牌激发顾客购物的激情，地下与地上形成了很好的互动发展。

2.地铁运营商参与地铁上盖物业开发，挖掘地铁商业最大价值

香港轨道交通是全世界惟一赚钱的，其成功就在于地铁的建设与地下商业开发紧密联系在一起形成共赢，沿线的地产开发、物业开发支撑了地铁本身的营运。每开一条新建线路，香港地铁公司都首先向政府取得发展车站上层空间的权利，之后与发展商共同开发车站及上盖空间，根据不同条件兴建大型住宅、写字楼或商场，出售物业所得利润，由地铁公司与发展商共享。香港地铁大大改善了沿线的交通，新城区不断出现，沿线地块价格一路飘红，地产不断增值。这种综合开发模式使得香港地铁成为世界地铁行业中少有的盈利案例之一。

反观国内地铁发展模式，以往地铁建成后，开发商都会蜂拥而至在周边各自进行土地开发，他们获得了巨大的利益空间，而地铁运营公司却是亏本经营。上海轨道交通未来的建设有望改变以往的开发模式，项目公司除拥有轨道建设的市政用地开发权外，还可能获得地铁沿线商业用地的物业开发权。上海市轨道11号线已经确定采用这种开发模式。11号线贯穿嘉定区发展战略规划中的“四大板块”，被称作嘉定新一轮发展的生命线。嘉定区计划在11号线9个站点区域共开发133.44公顷的土地面积，建设229.3万平方米的住宅、商业和公共建筑，将地铁沿线土地的物业开发经营权与轨道建设的开发权赋予同一个项目公司运作，以发展地上物业带来的巨大商业利润弥补地铁项目运营的亏损。

3.地铁带动沿线物业升值，地铁商业将成新的黄金投资热点

以上海、北京、广州和深圳为核心的长三角、珠三角以及环渤海城市群构成了中国房地产市场的主体。迅猛推进的城市化进程中，城市的中心区、老城区往往人口密集，交通便利，商业物业面临一地难求的格局。以上海为例，外环以内的600平方公里城区已经处于人口过度饱和需要向城郊扩散的状态。经济可以持续增长，外环以内的商业物业却难以增长，这就意味着市场的紧缺。然而地面建筑已经饱和，商业物业只好向地下空间发展。在这一背景下，伴随着地铁建设的突飞猛进以及城市功能的日趋完善，地下商业迎来了前所未有的大发展。在住宅投资受到抑制下，商业地产成为关注的重要产品，作为地下商业的投资，未来一段时间里，可以有效的实现保值增值的目的。

三、上海地铁商业综合开发的政策措施建议

(一)　利用地铁客流合理开发商业功能，使之与交通功能有机结合

地铁大运量的特性给地铁站点带来了大量的交通客流。轨道交通站点地下空间开发必然应突出交通功能，以地铁站点为城市交通连接点，合理组织引导人流，与公交、出租、步行等各种交通方式相衔接，形成地下和地面相互联系的便捷的交通体系，缓解日益突出的地面交通压力。在突出交通功能的同时，利用地铁客流合理开发商业功能，使之与交通功能有机结合。交通和商业活动的交叠带来的活力，可使地下空间的利用呈现丰富性和适宜性，提高地下空间的使用效率和开发效益。

(二)　借鉴城市设计的各种手法，地下空间商业开发应体现人性化

成功的地下空间商业开发应该是一个吸引人的、使人愿意逗留的空间。地下空间开发中应体现以人为本的原则，借鉴城市设计的各种手法，创造人性化的空间。在空间处理上应考虑同地面空间的衔接，把地下空间融入整个城市空间中去。如采用下沉式广场建立地下空间与地面之间的有机联系，使之成为地面开放空间的延续，将地下采光中庭与地面建筑中庭连为一体成为敞开式地下空间等。

(三)　统一协调相关部门，建立有效的地下空间开发管理机制

开发利用地铁地下空间是一项复杂的系统工程，涉及面广，综合性强，需要各相关部门密切配合。应成立有相关部门参加的地下空间开发指导委员会，制定地下空间利用的基本方针、基本任务、实施布骤和政策措施，明确各部门的职责，加强地下空间需求的预测，编制城市轨道交通地下空间总体规划并提出切实可行的方案。