房地产企业的资产管理精选(九篇)

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第1篇：房地产企业的资产管理范文

关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制

一、灵活运作，积极拓宽融资渠道

目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。

针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。

首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。

其次，适当引入机构投资者的融资。

在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。

第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。

第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。

二、强化资金的预算管理和风险管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。

首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

第2篇：房地产企业的资产管理范文

【关键词】房地产企业:资金管理:问题:对策

随着我国房地产企业在经济中的地位越来越明显，我国的房地产企业经历了快速发展的阶段，但是在逐渐发展的过程中开始处于“低迷”的状态，房地产企业融资难、成本高、业绩低等问题的出现屡见不鲜，因此，企业要认清当前的发展形势，资金管理是房地产企业在企业内部实施的资金活动，通过对企业内部的财务核算、协调和分析，实际了解到企业的资金运行状况以及企业最大经济效益回报情况。房地产企业如何从原来的高投入，高回报，适应现在高投入、低回报的转型，在我国宏观政策的不断调控之下，如何提高自身在市场中的竞争能力，实现企业的经济效益不断提高。这都需要从企业的财务管理方面进行重点的研究和分析。

一、当前房地产企业资金管理的现状

(1)资金周转率下降、财务风险加大。当前，在我国大多数的房地产企业中都存在资金不足的情况，造成资金短缺的原因包括前期市场扩张过度、融资渠道单一和企业内资金管理分散，其中前期市场扩张过度主要是由于普遍面临高企，且其中的销售缓慢，变现能力差，导致资金周转率低。房地产企业的融资渠道单一，主要原因是企业仅仅依靠银行进行贷款，如今我国房地产企业调控的措施使得银行的融资监管变紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资的难度和成本加大。企业内的资金管理分散主要是由于在一些企业中存在其中一个项目资金闲置的现象，另一个项目就会出现资金短缺的情况，这样两极化的现象不利于企业对资金的集中管理，进而导致企业的资金利用效率低，缺乏良好、完整的资金管理体系进行约束，资金结构的不合理，会加大财务的风险，影响企业的收益。(2)资金管理的“被动反映型”现象明显。现今在很多的房地产企业资金管理流程中，仍采用传统的记账、编制资金报表等形式，出具的财务决算报表被用于经营工作的事后评估，这样的流程之下存在着一定的滞后性，不能够及时准确的进行汇报，缺乏科学、完善的管理体系，一些房地产企业忽略了资金管理的重要性，只是目光短浅的在乎眼前利益而忽视长远的企业发展，在一些项目评价、前期策划、招投标、签订合同等流程上，缺乏财务资金管理人员的参与，因此，在整个企业的发展中自身资金和项目不符合的情况屡见不鲜，企业对财务资金管理中的预测、控制、分析等能力缺乏重视，管理职能不完善．(3)资金管理意识单薄。在房地产企业的资金管理中，企业应该树立全面的意识，综合性的考虑发生因素，纵观现今的房地产企业，大部分的企业只看重项目的开发以及项目的销售，过度的重视经济利益而忽视资金管理中存在的问题，过度重视工程进度、重视控制质量，忽略了资金的筹集和投资的必要控制程序。这导致在后期企业无法正常运转，除此之外，企业的相关项目负责人的权利过于集中，不仅具有财务管理的权利还具备采购的权利，这样双重权利之下的管理模式使得权利无法得到分散，过于集中的后果就会导致成本控制的质量无法确保，资金的去向不能得到及时准确的记录，一些企业的相关人员对资金的管理重视力度不够，乃至在进行项目考核时，会忽视对资金使用情况的关注度以及资金去向的追查，相关的工程资金管考核制度不完善，没有一个健全的管理体系，导致资金出现不合理利用的情况居多，进一步使得企业的资源配置不合理，加大了工程建设的风险。(4)资金管理不合理。一个工程的正常运作离不开资金的支持，资金为工程的运作提供充足的动力。在房地产企业中的工程中资金的耗用十分巨大，但是在企业进行资金管理的过程中，一个环节的疏忽就会导致资金的浪费和损失，一些企业在建设的前期准备工作上并没有做好，这会直接导致企业在接下来的工程建设中资金出现系列的问题。根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量明显上升，且以不断增加的频率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地产企业的资金，对企业的资金运转造成十分不利的影响，据相关报告指出，商品房的空置率与房地产企业的经营利润率呈现着负相关的关系，上平方的空置率上升时，那么房地产企业的经营利润就会呈现着下滑的趋势。

二、提高房地产企业资金管理水平的有效对策

(1)拓展融资渠道。房地产企业是属于资金密集型的企业，融资问题一直围绕与困扰着各大房地产企业，如何进一步解决房地产企业中的融资问题成为企业中的主要问题，当前，随着经济的不断发展，社会的不断进步，我国房地产企业的融资渠道越来越多元化，无论是资本市场中的直接融资渠道还是间接融资渠道都需要大力的进行开拓。与此同时还需要不断的完善金融市场体系、投资基金、版权融资、债券融资等，多元化的融资渠道打破了以往单一的融资形式，来自社会民间的资金可以从楼市分流道基金、债券、信托等等，关于基金、债券和信托等只有具备优良条件的企业才有具备拥有的资格，这对于房地产企业的内部优化以及发展不失为一种前进的动力，对于企业提高自身的素质十分有利。(2)强化开发项目的可行性研究。房地产企业在开发工程项目时所需要的资金和时间非常多，具有投资大、周期长的特点，这些特点伴随着一定的经营风险，所以，为了进一步规避风险将风险发生的几率降到最低，企业确定投资开发经营项目时，首先需要将投资项目的背景情况进行充分的调查了解，避免产权纰漏、确保资金回收，其次，需要对市场的情况进行实际的调查，将所在区域的人口发展情况以及经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况等进行调查分析，并且根据所调查分析出的数据进行一个客观的预测，最后，需要对投资项目的前景进行分析，房地产企业在开发投资项目时，应该根据自身的发展情况以及自身企业的优势开发经营效益较好、风险小的项目，然后制定出一个科学、合理的筹资方案，确保企业投资项目的正常运行。(3)加强资金预算管理。要想资金实现良性循环就需要将其基础做好———资金预算，一个准确、科学的资金预算可以使得企业对资金进行有效利用，提升资金的使用效率，企业的资金预算分为年度预算和月度执行预算，包括直接法编制，通过间接法编制进行验证，在一年的年初，相关的财务部门就应该对公司发展的实际情况进行分析并制定出资金的预算，资金预算主要分为资金预算收入和资金预算支出两种，在制定出一个合理、完整的资金预算计划之后，企业年度资金运作的重点就会被突出，这对于企业资金的跟踪、控制十分有助，对于一些企业出现盲目贷款、不合理存款的现象有效的规避，在制定出资金预算计划之后，要付诸于强有力的执行力度，才能达到预期的效果，促进企业的正常发展。(4)加强资金的风险控制。任何的投资都具备着一定的风险，更何况房地产企业的投资大、周期长，存在的风险不言而喻，在一个企业之中，资金的风险一共分为三种，一种为资金的使用风险，资金的使用风险主要表现在企业在进行投资时产生的风险，但是这种风险是在前期就可以进行控制的，因此，为避免资金使用风险的发生，需要前期对其进行有效控制，在确定投资项目具有可行性之时，需要对评审程序进行有效的优化，做好科学化和专业化，与此同时，在进行一些重大的决策时，企业的相关约束管机制要进行完善，形成科学的制定决定的程序，确保重大决策的合理可行。第二种是资金存在在途风险，在途风险主要是指资金在企业进行结算的过程中发生的风险，为了避免资金发生在途风险，企业的结算票据需要认真、谨慎的进行选择。第三种是资金的或有风险，或有风险主要是指企业在于其他企业进行贷款担保或者业务担保时产生的系列问题，因此，企业在为其他企业进行担保时要综合考虑，进行时需要有一个完善合法的审批程序。综上所述，资金管理在房地产企业中经营效益的作用不可小觑，且资金管理与经营效益密切相关，在房地产市场的自身发展中存在着一定的不可控因素，进而导致一些房地产项目的开发建设和经营管理也存在着一些不确定的因素，当前我国房地产企业在资金管理上仍存在着一些问题，因此必须要拓宽融资渠道、强化开发项目的可行性研究以及加强资金的有效管理进一步提高房地产企业的资金管理水平，促进房地产企业项目的顺利开发。

【参考文献】

［1］樊幻灵．论我国房地产企业资金链管理与完善［J］．中国房地产金融，2010(1)

第3篇：房地产企业的资产管理范文

关键词：统计工作 房地产企业 管理 一、房地产企业统计工作中存在的问题

作为企业经营管理工作，首先想到的是管理战略、经营方式、组织形式、营销策略等方面的工作,企业决策者常常忽视统计的重要性。但企业开展工作和项目开发都得以大量的统计的工作为前提。企业的管理方式、组织结构、经营方式、营销策略都是以统计工作为基础的才能更加有效。在目前国家宏观政策和激烈市场环境竞争中，房地产企业面临挑战。统计工作为服务房地产企业，已越来越受企业管理者重视，为公司长期发展有着举足轻重的作用。但目前在房地产企业中，统计工作还丰在着许多问题和不足，主要表现在几个方面：

1、统计观念认知不足

由于我公司是外资投资的房地产企业，公司的高层管理人中主要由外方人员担当，因而对国内的统计工作的重要性和必要性认识不足，意为统计工作的首要任务是完成领导要求的报表任务，基本的统计信息调查，整理，分析领导要求的统计报表，统计工作与经营管理工作分开，使统计工作人员在公司管理工作中处于边缘化，现统计工作生命力不强，工作观念狭隘，工作仅限于汇总数据，报报表。

2、工作制度不够完善

要做好企业的管理工作，必须要有严格的制度，统计工作也不外乎，公司在制订内部管理制度时，并没有把统计工作单独作为一项制度进行制订，而是作为公司行政管理工作的一部分，使公司统计工作的管理上没有相关的规章制度, 从而统计工作无制度可循。

3、统计工作与项目开发结合不够

现在房地产企业开发的项目前期工作，必须要经过大量的市场调研工作，来确定项目定位、总体设计、市场营销、价格水平等各方面重要因素，统计工作数据越详细越准确，有利于项目的顺利开发和销售。

二、加强企业统计管理的对策

房地产企业统计工作是房地产企业制定政策和计划的主要依据。目前，整体房地产业竞争越来越激烈，房地产市场的快速发展迫使我们改变原先的统计工作观念势在必行。加强统计人员素质，提高工作效率，改进工作方法，建立健全统计规章制度，形成一套合理科学的统计管理模式，体现统计工作的“信息”、“咨询”、“监督三大职能。

1、统计工作的重要性。公司领导首先应从思想上认识到统计工作的重要性，重视统计工作帮助统计部门解决工作中存在问题：统计工作人员在工作中不受其它部门干扰，要保持其专业性和稳定性，要求统计人员要不断提高自身的业务水平和综合素质。

2、公司可根据当地相关法规建立健全企业统计规章制度，规范公司的统计工作，制定工作人员的目标，工作流程，工作职责以及绩效考核成等。详细点说，第一，建立统计工作岗位并明确岗位职责。为加强企业内部管理从精从简，提高工作效率，在管理中设立综合统计岗位，明确其工作性质，保持工作中的独立性。其工作职责应是：制定公司统计标准，标准体系和统计资料报送制度。负责市场信息收集，审核，分析，汇总。完成上述工作后，统计人员应该还应把汇总后的信息提供给各有关部门，为公司领导做决策提供准确的信息支持。第二，公司内部统计信息收集加强。首先，每个业务部门将收集的基础信息向管理部报送，管理部负责汇总。其次，各业部的专项信息向综合统计人员报送，综合人员进行综合的分析研究。最后，经过汇总分析的各种综合信息再向公司决策者，各部门负责人多向运行。为其研究问题，管理决策和了解情况的需要。

3、在当今网络时代，房地产企业在各环节应紧跟节拍，不断创新。如：统计资料的报送手段、统计调查方法与分析技术等方面。企业的统计工作应发挥现代统计技术和网络传输技术，以提高统计资料的利用效率。

首先，利用网络传输和统计资料，可以压缩公司成本和统计人员工作量，也可以使得人员把时间和精力放到项目开发建设服务等其它方面。其次，实现无纸化办公，进一步增加了统计工作方法和手段。随着信息技术的快速发展，对统计数据的整理与分析方面也提出了更高要求，传统的统计手段和方法已经不能满足现在公司的要求。因此，现在公司统计部门可根据自身需要，选择适合自身的统计软件对资料进行更精确的加工。如：SAS、SPSS等。计算机技术的广泛应用，使统计数据的综合分析已变得简单迅速，可以给公司决策者提供更准确，更高质量的统计信息。

综上所述，公司统计工作的管理需要各部门的支持，也需要政府统计部门的努力，还需要公司领导和统计人员重视和努力。要在各个方面做好基础功夫，扩大信息视野。只有这样，统计数据才能及时，准确的为公司领导提供依据，促进企业在市场中更具竞争力。

参考文献:

[1]Du Brin,A.J The management science[M].Press of Ren-min University of China，2010

第4篇：房地产企业的资产管理范文

一、我国中小型房地产企业的人力资源管理存在的问题

第一，组织结构不完善，部门定位不清晰。

我国的房地产行业正处于向专业化、规模化发展的转型期，但是在人力资源管理方面却是滞后的。据调查， 90%的中小企业实行家族式管理，一方面，人力资源部门的工作仍沿袭工资分配、劳保福利等传统事务，普遍缺乏以企业战略目标为导向的人才培养计划。另一方面，因缺乏明确的规范制度，在人员的日常管理中随意性较大，亲情因素在企业向制度化规范化转型的过程中成为抑制因素。

第二，招聘与培训机制不完善。

作为投资高、风险大的行业，部分中小企业的管理层来源于亲戚或值得信任的朋友，但到企业发展后期，随着内部关系趋于复杂，招聘来的人员对企业缺乏认同感，会造成内部人员关系紧张，严重影响工作效率。民营的中小房地产企业追求短期效益的迅速增长，认为人才培养的成本高于直接招聘的成本，他们会尽可能地引进积累了一定项目经验的管理人员，即使有些企业意识到了要对新晋员工进行培训，但是没有形成系统性、持续性的培训机制，在培训设备、培训人员、培训场地等方面都难以保证。

第三，绩效考核制度不科学。

房地产企业的日常考核则实行以项目为中心的考核与激励机制，考核与薪酬挂钩，绩效是通过以项目管理为目标的考核来完成。由于缺乏较为完备的指标体系和操作规程，对不同职能的员工的指标分类不足，考核结果缺乏统一的参照标准，难以依据科学的考核结果对员工进行激励。

第四，薪酬管理不完善。

大多数民营房地产企业都缺乏薪酬理念。一方面是企业的管理者对一套合理的薪酬体系没有引起足够的重视。另一方面是中小民营企业从事人力资源管理的人员，往往不是专业的人力资源人员，难以建立起科学的薪酬体系。在公司内部，不同职位的薪酬水平差异较大，高层管理人员需要具备专业知识与丰富的经验，因此公司会以高薪水从大型房地产企业挖人，这导致公司内部薪酬结构层次突出。

二、我国中小型房地产企业人力资源管理问题的解决措施

第一，构建良好的组织模式。

随着行业环境的不断变化，中小企业在迅速成长的同时要不断优化组织架构。企业一要组建专业的经验丰富的人力资源管理队伍，二要根据公司的战略目标制定人力资源管理方面的目标，树立以人为本的管理思想。高效灵活的管控系统可以帮助企业内部进行分工协作，充分发挥现有资源。随着行业环境变化和企业规模扩大，组织结构也应随之优化和调整。

第二，完善招聘流程与培训机制。

企业在前期就应根据企业战略规划好人力资源的结构、数量和质量，建立职位管理系统，明确岗位职能。充分利用信息资源，拓宽招聘渠道，利用网上招聘、人才市场、中介机构等手段，以企业战略目标为导向采用科学的人才素质测评工具。

由于中小企业人数少，培训方式既可多样又可灵活，负责培训的人员应是中高层管理人员，根据各自的专业范围，结合公司实际情况，充分利用公司的资源对员工进行培训，并且要将入职培训、业务培训和管理人员的培训区分开，充分配合公司业务的发展需求。

第三，建立合理的考核机制。

基于房地产行业的特点，考核应根据岗位进行细分，工程技术人员的考核指标应是项目的成本、质量、进度，营销人员的考核以任务完成情况、提成为主，考核指标应是销售额，客户满意度等。管理人员的考核要综合考虑公司绩效、个人绩效、部门考核等因素。同时对于中小企业来说，要考虑考核的机会成本，避免为了考核的全面而增加考核投入，量化和非量化相结合，主观和客观相结合，随着企业的发展和战略要求不断调整考核体系。

第四，建立公平的薪酬体系，丰富激励手段。

小型的房地产公司多采用低基本工资，加速型奖金的策略，因业务成果不稳定，员工的平均薪酬水平不高。因此，企业应进一步深化薪酬体系，让薪酬有较大的变动空间，同时薪酬体系的设计要基于业绩、能力、岗位重要性，对于工程类、销售类、管理类人员要实行不同的薪酬考核激励手段。工程技术人员的激励手段可以是晋升、福利、奖金等。对于营销人才，公司要采取物质和精神相结合的激励方式，适当考虑员工持股等方式留住销售人员，从而巩固客户关系网。管理人员的薪酬除了基本工资，还要综合考虑个人绩效、部门考核等因素。

第5篇：房地产企业的资产管理范文

（一）相关财务人员业务素质参差不齐

房地产开发企业是随着社会的发展、市场的繁荣而随之兴起的新生事物，其企业的财务人员组成相当复杂，大多数是过去的所谓老会计以及现在许多社会人员组成，高学历、高职称人员很少，对房地产企业会计核算的理论知识与实际经验都十分有限，对房地产融资的财务管理就可想而知了，所以融资活动对于这些财务人员来讲就是为领导让出具其所要的数据而已，就数据而言，也未必准确，很难为参与融资的依据、结构 、决策等重大事项 。这样以来融资管理的基础工作不完善给其后续工作带来了极大的阻力。

（二）资金预算不准确

房地产企业在融资过程不是简单的单位领导提出设想，财务人员的大体推算，融资管理员机械地银行操作就完成了融资的全部过程。但是现在许多房地产企业都缺乏具有领统全局的经营管理者和具有丰富经验的实际财务操作人员，所以大多数房地产企业没有进行合理的组织领导整体规划，预算的内容也不全面，预算的数据缺乏科学性与指导性。这样的预算结果就出现了融资与使用相脱节，资金偶尔大量缺乏却得不到及时补充，在不需要资金的时候资金却大量堆积这样不但没有达到融资的目的却极大地增加了企业的融资成本，给企业的生产带来了副作用。

（三）资产负债比例巨大

房地产企业资金需求量巨大，依靠企业自身积累需要漫长的时间是不能适应瞬间市场变化需求的，再加上许多房地产企业是中小型企业，靠自身积累是很不现实的，为了在迅速发展的房地产经济中占有一地之席就靠大量借款维持企业的生存及周转，借款比例一般都达到80% 左右，这些借款中有相当一部分是不受法律保护的高息民间借贷，这些因素都无形地增加了企业的融资成本以及融资风险，这种看视财务杠杆的应用如一旦某个环节的融资链条断裂，则企业马上失去竞争力乃至遭受破产的威胁。最后损失的是企业、个人、银行及国家。

（四）借款渠道单一

目前我国房地产企业资产负债比例极高，但是由于我国房地产企业融资的法律法规体系也不健全，导致房地产融资市场体系不完善，所以借款的渠道就十分单一，普遍都是银行借款，偶尔有限其它方式的小额借款也不多。这样就形成了非常典型的“三角债务体”即企业还不了银行的贷款就将房子抵押给银行，还不了个人的贷款就将房子抵押给个人，个人再将房子抵押给银行，最后银行手里都是房子，长期下去那么整个社会经济就会处于瘫痪状态，也妨碍了社会的进步与发展。

二、当前我国房地产企业融资管理过程中存在的问题应采取的措施

（一）全面提高相关业务人员的综合素质

针对房地产企业的财务人员结构的复杂性与流动性，企业应该充分启动人力资源的作用。首先提高员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，让他们充分发挥人的主观能动性，为企业的融资管理作出贡献。其次制定严格的财务人员岗位责任制，使他们爱岗守岗，也将其考核结果与相关业务人员的岗资、效技相结合以激励他们努力地去学习和专研业务。最后在社会上招聘人员时，注意对其进行德才相兼，以德为先的招聘原则。通过采取综上措施会发现人才，留在人才，运用人才，全面提高财务人员的综合素质。

（二）做好预算工作

企业融资活动首先要有融资规划，它是与企业的发展战略相一致的，因为它为企业的长期发展注入血液，但是融资预算是融资规划的第一步，它是做好融资活动的前提，企业应该有主要牵头组织各个部门的业务骨干进行融资活动的预算工作，让人们知道这个过程的重要性与使命感，预算不是只有财务部门的闭门造车而是企业团队的共同作业，所以应做好相互业务部门的协调与沟通活动。这样的预算才能避免预算与实际相脱节，才能合理利用资金，有效地提高资金的使用率，减少资金使用成本。

（三）扩充自有资金

大家都知道合理的资产负债率可以发挥较好的财务杠杆作用，它能为企业的持续发展注入活力，但是过渡的资产负债比率是企业面临了巨大财务风险的象征，它随时都在威胁着企业的生产与发展，所以房地产企业应该扩大和发展自有资金的来源，因为它是企业良性发展的基础，所以企业要平时注重自有资金的积累，同时通过原股东增股、新股东入股等方式来平衡资产负载率过高给企业带来的巨大压力。

（四）建立多元化融资渠道

现在国家大力提倡发展资本市场，扩大直接融资比例，缩小间接的银行贷款融资方式。那么房地产企业就要抓住国家的政策与导向，发展多元化融资方式，如自有资金、与其他公司联营、合作、民间借贷、上市、股权融资等等，这样既扩大了资金的来源也有利地分散了融资所带来的风险，同时也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向。这样利民、利国也有利与社会。

第6篇：房地产企业的资产管理范文

一、BT融资模式的定义

BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式，是Build（建设）和Transfer（转让）两个英文单词的缩写，直译为建设―转让，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，其含义是：政府通过合同约定，将拟建设某个基础设施项目的投融资权授予某个建筑商，在一定时间内，由建筑商负责该项目的投融资和建设，合同期满，建筑商考虑一定利润后将该项目有偿转让给政府。

一般来说，确定BT模式需通过如下特征：1.它是一种投资方式；2.只有政府的基础设施项目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府资金，即不由政府直接投入而由建筑商自己筹集资金（包括自有资金和出面借取的资金等）；4.项目的投融资和建设者是建筑商（施工单位）；5.项目在规定的时间建成后（是指按法定建设程序竣工验收备案后）立即有偿转让给政府，收回投资并赚取一定的利润。

二、会计处理

BT融资的存在三大模式：

1.完全BT：即通过招标确定项目建设方.然后建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。（即实务中先由地产集团与地方政府签定BT合同，然后由项目公司进行全程运做）

2.工程总承包方式：简单如下流程即招标==确定建设方==建设方==对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，==由业主委托指派工程监理，==项目建成后==业主回购。

3.施工承包方式：即招标==确定建设方，建设方==对工程项目的工程施工及投资负责==验收合格==业主回购。

下面以我公司承建延津玉湖（引黄渠改造工程）为例，对其进行会计核算：

河南地产集团地产集团2013年8月与延津县政府达成引黄渠改造工程改造协议，由名门地产集团成立项目公司（名门地产延津有限公司，注册资本3000万）承担引黄渠改造工程的改造工作.工期10个月，合同转让总价3000万，毛利率10%，管理费10%，根据实质大于形式原则，应采用模式一方式进行核算。

地产集团：

借：长期股权投资――投资成本――名门地产延津有限公司 3000

贷：银行存款3000

名门地产延津： 8-12月根据实际发生的合同成本

借：工程施工――合同成本 1120

贷：银行存款等1120

根据已结算的合同价款：

借：应收账款――延津县政府 1200

贷：工程结算1200

2013年末，按照完工进度40%，确认当年的合同收入和合同费用时

借：工程施工――合同毛利 80

主营业务成本 1120

贷：主营业务收入1200

完工时，将“工程施工”科目的余额与“工程结算”科目的余额对冲

借：工程结算 3000

贷： 工程施工――合同成本 2800

工程施工――合同毛利 200

三、税务处理

对BT的税务处理规定，各地有不同的规定：：下面分别介绍一下重庆和河北及河南的规定

1.重庆市规定。《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发[2008]195号）规定：BT是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。对BT模式的营业税征收管理，明确为：

（1）无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2.河北省规定。《河北省地方税务局关于“建设-移交”模式有关营业税问题的公告》（河北省地方税务局公告2011年第2号）“建设―移交”模式有关营业税问题公告如下：

纳税人采用“建设―移交”模式从事基础设施建设项目取得的全部收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。若该纳税人将建筑工程承包（分包）给其他施工企业的，则以取得的全部收入扣除支付给其他施工企业的承包（分包）款后的余额为营业额缴纳营业税。

3.河南省规定。《河南省地方税务局关于的公告》第八条规定：建设项目实行BT模式的，纳税人为：

（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，以项目的建设方（投资方）为纳税人。

（2）项目的建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，分别以建设方（或投资方）和施工企业为纳税人

《河南省地方税务局关于的公告》第十九条 纳税人实行BT模式的，营业额按以下方式处理：

（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额。回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。

第7篇：房地产企业的资产管理范文

【关键词】房地产；企业融资；财务管理

一、目前房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题

1、过度依赖商业银行贷款，融资渠道单一。

目前房地产企业融资渠道单一，开发资金主要依赖银行贷款，商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险，这是目前我国房地产企业融资的整体情况。以2012年1-9月房地产业资金来源为例。2012年1-9月房地产业资金来源总计68231.6亿元，其中：国内贷款11008.1亿元，占16.13%；自筹资金28437.7亿元，占41.67%；其他资金来源28468.9亿元，占41.72%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的99.52%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有47%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，87%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。

2、主要依靠债权融资，债权融资比例高，形成高负债经营。

根据由国务院发展研究中心企业研究所等机构6月9日的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，在沪深与内地在港上市公司中，2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%，其财务杠杆的应用空间已十分有限，在剔除预收账款后的有效负债率进一步考察房地产上市公司的负债状况：2011年，沪深上市房地产公司与内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.38%和53.41%，皆提高3个百分点以上，其实际的债务压力进一步加重。

3、银行严控信贷风险，不同层级企业融资成本差异显著

近年来，银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策，通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险，利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识，同时目前各大银行对“名单制”内的房地产企业贷款政策也有很大区别，排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大的优势，如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款，利率仅为6.717%，在行业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12%，融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款，其利率也接近8%。

4、资金预算不准确，造成资金积压

企业进行融资，要结合企业自身的实力、项目规模以及工程进度来进行合理的预算来估算出资金的需求量，确定融资额度，但是，目前我国的房地产企业的资金预算并不准确，大部分企业只是估算一个大概数额或者不结合实际需要来融资，不考虑融资成本及资本结构的合理性，从而使融资工作存在盲目现象，往往造成贷款较多而无项目可供开发，企业多承担利息费用或者商品房销售不畅，资金无法回笼，给企业带来到期还款的压力，甚至造成企业的财务困难。

二、房地产企业融资问题的主要原因

1、忽视自身实力的增强造成资金来源渠道单一

作为利润丰厚的投资热点，房地产行业前几年一直处于高速发展阶段，有些房地产企业过于依赖银行贷款进行扩张，忽视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道单一。

2、国家宏观调控的不断加强，造成房地产企业融资困难

为了抑制房地产泡沫促进房地产市场的健康发展，2009年底政府再度加强房价调控力度，2010年新国十条起，调控高压逐步形成，这轮调控号称“史上最严厉”，各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业资金压力巨大。

3、企业融资方式有限，银行贷款一家独大

对房地产企业来讲，企业融资方式主要有两种：一是内部盈余资金，但是此种方式过于依赖销售，如果房屋销售不畅，那么企业资金链就会受到影响，而且房屋销售的资金不能满足项目前期支付土地出让金及项目建设期间的工程费用。二是外部融资。外部融资实际上是房地产企业获取资金的主要方式，目前虽然有银行贷款、股权融资、发行股票、合作开发等方式，但是银行贷款一家独大的现状仍旧没有得到改善。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

房地产企业筹集资金要不断拓展融资方式、创新融资渠道，争取资金来源多元化，这样才能降低融资成本避开国家政策调控的限制，目前房地产企业主要依靠银行贷款，随着国家政策调控力度的不断加强，银行贷款占总资金需求的比例已不断下降，对于广大房地产企业来讲，只有不断寻求新的融资模式才能够不断发展。

完善房地产金融立法，逐步建立多元化的融资渠道，适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

结合房地产业的实际需要和金融市场的承载能力，大力推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高融资市场的效率。

目前房地产企业资产负债率过高，不仅企业的融资能力有直接的影响而且提高了融资成本，有些房企因自有资金不足，不得不接受高昂的融资成本，有些甚至得不到贷款，大型房企的资产负债率虽然低于中小型房企，但是与别的行业相比，在融资市场上也失去了竞争力，如果一个企业的资产负债率可以长期保持在20%左右，那么它将获得成本极低的融资机会，所以保持较低的资产负债率对企业的长期发展是有利的。

房地产企业要不断提高自身的管理能力，加快资金周转，从根本上降低融资需求；严格按照工程进度支付资金，避免超付现象的发生。

房地产企业要加强预算管理，减少盲目融资的现象。

房地产企业要根据自身的承受能力和项目预计收益来确定融资规模和可承受的成本并将融资尽量与项目的开发进度进行匹配，既要能满足工程项目的资金需求，又要将融资成本控制在适度的范围内。

目前中国的房地产业还处于起步阶段，国家虽然在进行调控，但是目的并不是限制房地产业的发展，而是要引导房地产业健康发展，房地产企业应充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等因素，逐步加强企业财务管理，以促进企业健康快速的发展。

参考文献：

第8篇：房地产企业的资产管理范文

    现将《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令2000年第77号）转发给你们，请认真贯彻执行。现就实施中的一些具体问题一并通知如下：

    一、北京市建设委员会（以下简称市建委）主管本市房地产开发企业的资质管理工作，北京市城市建设综合开发办公室负责具体实施。

    二、本市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业除应符合《房地产开发企业资质管理规定》第五条规定的条件外，还应具备以下条件：

    （一）一级资质：

    工程技术、财务等业务负责人具有相应的高级职称。

    （二）二级资质：

    1、注册资本不低于3000万元；

    2、工程技术负责人具有高级职称。

    （三）三级资质：

    注册资本不低于2000万元。

    （四）四级资质：

    注册资本不低于1000万元。

    三、新设立房地产开发企业自领取营业执照起30日内，向市建委备案；房地产开发企业二、三、四级资质由市建委核准；一级资质由市建委审核，报建设部审批。

    四、市建委负责本市二级及二级资质以下房地产开发企业的资质年检工作，一级资质房地产开发企业资质年检按建设部的有关规定施行。

    五、一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。各级资质房地产开发企业承担具体项目时必须符合国家有关项目资本金管理的规定。

第9篇：房地产企业的资产管理范文

【关键词】房地产；审计；偷税漏税；误区

前言

随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。

1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区

1.1利润操控

目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。

除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。

1.2漏税问题

目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。

1.3违规贷款

在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。

1.4使用假合同

现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。

1.5材料管理不合理

房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。

2.解决以上问题的一些对策

2.1杜绝避税

对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。

2.2完善资产管理

在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。

2.3改善会计核算工作

对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。

3.结束语

作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。

参考文献

[1]金龙.注册会计师审计房地产开发企业应特别关注的风险[J].财经界（学术），2010，（10）：92-93.