房地产企业的资产管理精选(九篇)
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第1篇：房地产企业的资产管理范文
关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制
一、灵活运作，积极拓宽融资渠道
目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。
造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。
针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。
首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。
其次，适当引入机构投资者的融资。
在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。
第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。
第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。
二、强化资金的预算管理和风险管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。
首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。
其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。
第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。
第2篇：房地产企业的资产管理范文
【关键词】房地产企业:资金管理:问题:对策
随着我国房地产企业在经济中的地位越来越明显，我国的房地产企业经历了快速发展的阶段，但是在逐渐发展的过程中开始处于“低迷”的状态，房地产企业融资难、成本高、业绩低等问题的出现屡见不鲜，因此，企业要认清当前的发展形势，资金管理是房地产企业在企业内部实施的资金活动，通过对企业内部的财务核算、协调和分析，实际了解到企业的资金运行状况以及企业最大经济效益回报情况。房地产企业如何从原来的高投入，高回报，适应现在高投入、低回报的转型，在我国宏观政策的不断调控之下，如何提高自身在市场中的竞争能力，实现企业的经济效益不断提高。这都需要从企业的财务管理方面进行重点的研究和分析。
一、当前房地产企业资金管理的现状
(1)资金周转率下降、财务风险加大。当前，在我国大多数的房地产企业中都存在资金不足的情况，造成资金短缺的原因包括前期市场扩张过度、融资渠道单一和企业内资金管理分散，其中前期市场扩张过度主要是由于普遍面临高企，且其中的销售缓慢，变现能力差，导致资金周转率低。房地产企业的融资渠道单一，主要原因是企业仅仅依靠银行进行贷款，如今我国房地产企业调控的措施使得银行的融资监管变紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资的难度和成本加大。企业内的资金管理分散主要是由于在一些企业中存在其中一个项目资金闲置的现象，另一个项目就会出现资金短缺的情况，这样两极化的现象不利于企业对资金的集中管理，进而导致企业的资金利用效率低，缺乏良好、完整的资金管理体系进行约束，资金结构的不合理，会加大财务的风险，影响企业的收益。(2)资金管理的“被动反映型”现象明显。现今在很多的房地产企业资金管理流程中，仍采用传统的记账、编制资金报表等形式，出具的财务决算报表被用于经营工作的事后评估，这样的流程之下存在着一定的滞后性，不能够及时准确的进行汇报，缺乏科学、完善的管理体系，一些房地产企业忽略了资金管理的重要性，只是目光短浅的在乎眼前利益而忽视长远的企业发展，在一些项目评价、前期策划、招投标、签订合同等流程上，缺乏财务资金管理人员的参与，因此，在整个企业的发展中自身资金和项目不符合的情况屡见不鲜，企业对财务资金管理中的预测、控制、分析等能力缺乏重视，管理职能不完善．(3)资金管理意识单薄。在房地产企业的资金管理中，企业应该树立全面的意识，综合性的考虑发生因素，纵观现今的房地产企业，大部分的企业只看重项目的开发以及项目的销售，过度的重视经济利益而忽视资金管理中存在的问题，过度重视工程进度、重视控制质量，忽略了资金的筹集和投资的必要控制程序。这导致在后期企业无法正常运转，除此之外，企业的相关项目负责人的权利过于集中，不仅具有财务管理的权利还具备采购的权利，这样双重权利之下的管理模式使得权利无法得到分散，过于集中的后果就会导致成本控制的质量无法确保，资金的去向不能得到及时准确的记录，一些企业的相关人员对资金的管理重视力度不够，乃至在进行项目考核时，会忽视对资金使用情况的关注度以及资金去向的追查，相关的工程资金管考核制度不完善，没有一个健全的管理体系，导致资金出现不合理利用的情况居多，进一步使得企业的资源配置不合理，加大了工程建设的风险。(4)资金管理不合理。一个工程的正常运作离不开资金的支持，资金为工程的运作提供充足的动力。在房地产企业中的工程中资金的耗用十分巨大，但是在企业进行资金管理的过程中，一个环节的疏忽就会导致资金的浪费和损失，一些企业在建设的前期准备工作上并没有做好，这会直接导致企业在接下来的工程建设中资金出现系列的问题。根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量明显上升，且以不断增加的频率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地产企业的资金，对企业的资金运转造成十分不利的影响，据相关报告指出，商品房的空置率与房地产企业的经营利润率呈现着负相关的关系，上平方的空置率上升时，那么房地产企业的经营利润就会呈现着下滑的趋势。
二、提高房地产企业资金管理水平的有效对策
(1)拓展融资渠道。房地产企业是属于资金密集型的企业，融资问题一直围绕与困扰着各大房地产企业，如何进一步解决房地产企业中的融资问题成为企业中的主要问题，当前，随着经济的不断发展，社会的不断进步，我国房地产企业的融资渠道越来越多元化，无论是资本市场中的直接融资渠道还是间接融资渠道都需要大力的进行开拓。与此同时还需要不断的完善金融市场体系、投资基金、版权融资、债券融资等，多元化的融资渠道打破了以往单一的融资形式，来自社会民间的资金可以从楼市分流道基金、债券、信托等等，关于基金、债券和信托等只有具备优良条件的企业才有具备拥有的资格，这对于房地产企业的内部优化以及发展不失为一种前进的动力，对于企业提高自身的素质十分有利。(2)强化开发项目的可行性研究。房地产企业在开发工程项目时所需要的资金和时间非常多，具有投资大、周期长的特点，这些特点伴随着一定的经营风险，所以，为了进一步规避风险将风险发生的几率降到最低，企业确定投资开发经营项目时，首先需要将投资项目的背景情况进行充分的调查了解，避免产权纰漏、确保资金回收，其次，需要对市场的情况进行实际的调查，将所在区域的人口发展情况以及经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况等进行调查分析，并且根据所调查分析出的数据进行一个客观的预测，最后，需要对投资项目的前景进行分析，房地产企业在开发投资项目时，应该根据自身的发展情况以及自身企业的优势开发经营效益较好、风险小的项目，然后制定出一个科学、合理的筹资方案，确保企业投资项目的正常运行。(3)加强资金预算管理。要想资金实现良性循环就需要将其基础做好———资金预算，一个准确、科学的资金预算可以使得企业对资金进行有效利用，提升资金的使用效率，企业的资金预算分为年度预算和月度执行预算，包括直接法编制，通过间接法编制进行验证，在一年的年初，相关的财务部门就应该对公司发展的实际情况进行分析并制定出资金的预算，资金预算主要分为资金预算收入和资金预算支出两种，在制定出一个合理、完整的资金预算计划之后，企业年度资金运作的重点就会被突出，这对于企业资金的跟踪、控制十分有助，对于一些企业出现盲目贷款、不合理存款的现象有效的规避，在制定出资金预算计划之后，要付诸于强有力的执行力度，才能达到预期的效果，促进企业的正常发展。(4)加强资金的风险控制。任何的投资都具备着一定的风险，更何况房地产企业的投资大、周期长，存在的风险不言而喻，在一个企业之中，资金的风险一共分为三种，一种为资金的使用风险，资金的使用风险主要表现在企业在进行投资时产生的风险，但是这种风险是在前期就可以进行控制的，因此，为避免资金使用风险的发生，需要前期对其进行有效控制，在确定投资项目具有可行性之时，需要对评审程序进行有效的优化，做好科学化和专业化，与此同时，在进行一些重大的决策时，企业的相关约束管机制要进行完善，形成科学的制定决定的程序，确保重大决策的合理可行。第二种是资金存在在途风险，在途风险主要是指资金在企业进行结算的过程中发生的风险，为了避免资金发生在途风险，企业的结算票据需要认真、谨慎的进行选择。第三种是资金的或有风险，或有风险主要是指企业在于其他企业进行贷款担保或者业务担保时产生的系列问题，因此，企业在为其他企业进行担保时要综合考虑，进行时需要有一个完善合法的审批程序。综上所述，资金管理在房地产企业中经营效益的作用不可小觑，且资金管理与经营效益密切相关，在房地产市场的自身发展中存在着一定的不可控因素，进而导致一些房地产项目的开发建设和经营管理也存在着一些不确定的因素，当前我国房地产企业在资金管理上仍存在着一些问题，因此必须要拓宽融资渠道、强化开发项目的可行性研究以及加强资金的有效管理进一步提高房地产企业的资金管理水平，促进房地产企业项目的顺利开发。
【参考文献】
［1］樊幻灵．论我国房地产企业资金链管理与完善［J］．中国房地产金融，2010(1)
第3篇：房地产企业的资产管理范文
关键词：统计工作 房地产企业 管理 一、房地产企业统计工作中存在的问题
作为企业经营管理工作，首先想到的是管理战略、经营方式、组织形式、营销策略等方面的工作,企业决策者常常忽视统计的重要性。但企业开展工作和项目开发都得以大量的统计的工作为前提。企业的管理方式、组织结构、经营方式、营销策略都是以统计工作为基础的才能更加有效。在目前国家宏观政策和激烈市场环境竞争中，房地产企业面临挑战。统计工作为服务房地产企业，已越来越受企业管理者重视，为公司长期发展有着举足轻重的作用。但目前在房地产企业中，统计工作还丰在着许多问题和不足，主要表现在几个方面：
1、统计观念认知不足
由于我公司是外资投资的房地产企业，公司的高层管理人中主要由外方人员担当，因而对国内的统计工作的重要性和必要性认识不足，意为统计工作的首要任务是完成领导要求的报表任务，基本的统计信息调查，整理，分析领导要求的统计报表，统计工作与经营管理工作分开，使统计工作人员在公司管理工作中处于边缘化，现统计工作生命力不强，工作观念狭隘，工作仅限于汇总数据，报报表。
2、工作制度不够完善
要做好企业的管理工作，必须要有严格的制度，统计工作也不外乎，公司在制订内部管理制度时，并没有把统计工作单独作为一项制度进行制订，而是作为公司行政管理工作的一部分，使公司统计工作的管理上没有相关的规章制度, 从而统计工作无制度可循。
3、统计工作与项目开发结合不够
现在房地产企业开发的项目前期工作，必须要经过大量的市场调研工作，来确定项目定位、总体设计、市场营销、价格水平等各方面重要因素，统计工作数据越详细越准确，有利于项目的顺利开发和销售。
二、加强企业统计管理的对策
房地产企业统计工作是房地产企业制定政策和计划的主要依据。目前，整体房地产业竞争越来越激烈，房地产市场的快速发展迫使我们改变原先的统计工作观念势在必行。加强统计人员素质，提高工作效率，改进工作方法，建立健全统计规章制度，形成一套合理科学的统计管理模式，体现统计工作的“信息”、“咨询”、“监督三大职能。
1、统计工作的重要性。公司领导首先应从思想上认识到统计工作的重要性，重视统计工作帮助统计部门解决工作中存在问题：统计工作人员在工作中不受其它部门干扰，要保持其专业性和稳定性，要求统计人员要不断提高自身的业务水平和综合素质。
2、公司可根据当地相关法规建立健全企业统计规章制度，规范公司的统计工作，制定工作人员的目标，工作流程，工作职责以及绩效考核成等。详细点说，第一，建立统计工作岗位并明确岗位职责。为加强企业内部管理从精从简，提高工作效率，在管理中设立综合统计岗位，明确其工作性质，保持工作中的独立性。其工作职责应是：制定公司统计标准，标准体系和统计资料报送制度。负责市场信息收集，审核，分析，汇总。完成上述工作后，统计人员应该还应把汇总后的信息提供给各有关部门，为公司领导做决策提供准确的信息支持。第二，公司内部统计信息收集加强。首先，每个业务部门将收集的基础信息向管理部报送，管理部负责汇总。其次，各业部的专项信息向综合统计人员报送，综合人员进行综合的分析研究。最后，经过汇总分析的各种综合信息再向公司决策者，各部门负责人多向运行。为其研究问题，管理决策和了解情况的需要。
3、在当今网络时代，房地产企业在各环节应紧跟节拍，不断创新。如：统计资料的报送手段、统计调查方法与分析技术等方面。企业的统计工作应发挥现代统计技术和网络传输技术，以提高统计资料的利用效率。
首先，利用网络传输和统计资料，可以压缩公司成本和统计人员工作量，也可以使得人员把时间和精力放到项目开发建设服务等其它方面。其次，实现无纸化办公，进一步增加了统计工作方法和手段。随着信息技术的快速发展，对统计数据的整理与分析方面也提出了更高要求，传统的统计手段和方法已经不能满足现在公司的要求。因此，现在公司统计部门可根据自身需要，选择适合自身的统计软件对资料进行更精确的加工。如：SAS、SPSS等。计算机技术的广泛应用，使统计数据的综合分析已变得简单迅速，可以给公司决策者提供更准确，更高质量的统计信息。
综上所述，公司统计工作的管理需要各部门的支持，也需要政府统计部门的努力，还需要公司领导和统计人员重视和努力。要在各个方面做好基础功夫，扩大信息视野。只有这样，统计数据才能及时，准确的为公司领导提供依据，促进企业在市场中更具竞争力。
参考文献:
[1]Du Brin,A.J The management science[M].Press of Ren-min University of China，2010
第4篇：房地产企业的资产管理范文
关键词：房地产企业 人力资源管理 改进 措施
人力资源管理是企业获取竞争优势的主要手段，应该针对存在的问题尽快采取相应的改进措施，从而推进房地产企业人力资源管理水平在新形势下仍能不断提高。
一、当前房地产企业人力资源管理存在的问题
1.人力资源结构不合理，高素质人才缺乏。随着房地产企业的火热，员工的需求量也急剧增加，但大部分企业在进行盲目扩张、追求数量的同时忽略了质量，导致员工队伍结构不合理。我国房地产从业人员大部分是初中到大专学历，员工队伍的总体素质偏低。员工不仅仅是现有能力的缺乏，更缺乏的是学习新知识平台和紧跟时代脚步的眼光，而企业也忽视了对全体员工进行进一步的学习培养。所以当前房地产企业需要做的是引进和培育高素质人才，调整人力资源结构，提高企业的竞争力。
2.管理思路落后，企业文化缺失。现在大部分房地产企业在人力资源管理思路上没有跟上时代的脚步，仍然把员工当作是赚取利益的工具，最大化地榨取剩余价值。他们只是简单地对员工进行考勤、分配和奖惩等，从对立式角度对员工进行强制管理，忽视了从以人为本的角度来管理员工，从而发挥不出员工工作的潜能和积极主动性。同时，一些房地产企业没有足够重视企业文化和企业精神，没有充分发挥企业文化的作用，没能把员工的个人价值取向和企业文化达成战略一致。
3.考核机制不合理。很多房地产企业实行每年一次的年终考核，这种考核方式存在很多弊端：一是考核过于简单，不能全方面了解员工的表现；二是考核时间拉得太长，不能全程跟踪记录员工表现并做出及时的调整；三是考核主观性强，难以真实地衡量员工的业绩和工作态度。这样考核下来，可能会让那些勤奋的员工得不到赞扬，而偷懒的员工却得到更多的薪酬。从而勤奋的员工不再勤奋，偷懒的员工继续偷懒，不能对员工进行充分的激励，不利于企业的发展。公正公平这个问题，企业忽视不得，必须建立合理的考核机制。
二、改进房地产企业人力资源管理的措施
1.调整人力资源结构，引进和培养高素质人才。房地产企业应该加大对人才培养的投资，这样才能够吸引那些寻求进一步提升自己的人才，进而调整人力资源结构，建立和改进合理的人力资源管理体系。引进人才是第一步，更重要的是后面的培养人才和留住人才。一方面，应该建立合理的学习平台，让员工有时间和机会进行进一步学习，给自己充电；另一方面，要为员工提供广阔的发展空间，让员工“磨刀”之后能有“砍柴”的机会，施展自己的才华，实现自己的价值。这样房地产企业才能够顺利地培养获得并且留住人才，优化人力资源结构。
2.树立以人为本的管理理念，加强企业文化建设。房地产企业首先要确立人力资源是第一资源和以人为本的管理理念，在各个方面应当考虑到员工，从员工的角度出发来完善管理。比如上述的员工学习平台，就是为员工着想，同时也可为公司带来利益，实现双赢的局面。同时要加强企业文化的建设，培育企业精神。科学合理的企业文化能够把员工和企业紧密地联系在一起，能让员工在企业找到家的感觉，员工自然会承担起家的责任，这股自觉的动力不是什么强制管理可以达到的。所以企业要建立企业文化工程，将员工融入企业文化当中，真正地尊重、关心和了解员工，使员工和管理者凝聚在一起。以人为本的管理理念和科学的企业文化建设可以增强企业的整体竞争优势。
3.建立科学的考核机制。不合理的考核，不仅仅是有失公允，更重要的是会导致员工的整体坍塌。员工们的付出没有得到相应的回报，则其积极主动性受挫，工作动力不足。一些优秀的员工便会对企业失去信心而选择跳槽，留下来的也大多是消极被动的工作，整个员工队伍失去平衡。因此，企业要注重科学合理的考核，这是激励员工的重要方式之一。对此，可以从以下几个方面进行改革： 一是要加大对考核考评人行为的约束力度，因为这一环节腐败的话，后面的考核肯定不能见效；二是规划合理的考核体系，要从企业自身实际出发，并不断吸取员工们的优秀建议，完善考核体系；三是把员工的考核体系和企业的长期发展联系起来，让员工和企业共同承担责任和分享利益。一套科学合理的考核机制能够大大增强企业的竞争力，吸引和留住人才，促进企业发展。
总之，当前房地产企业仍是我国朝阳企业之一，要想在众多企业中乘风破浪，保持竞争力，关键是要能够顺应时代的潮流，能够和员工共进退，注重企业人力资源管理的改进。要明白人才是发展生产力的第一要素，因此必须重视人才资源的培养，提升企业整体员工的素质，提高企业竞争力。
参考文献
第5篇：房地产企业的资产管理范文
关键词：房地产企业 资金管理 成本控制
相对于其他行业来讲，房地产行业所涉及到的资金规模较大，整个建设开发周期比较长，并且具有一定的风险性，在具体的管理调控上也相对较为困难。在它的内部管理工作中，所涉及到大量资金的项目比较多，而这些资金的来源也主要是以银行贷款和其他金融机构筹资为主，利息率比较高，会对房地产企业的经营管理带来一定压力，这就需要房地产企业在资金管理上有严谨认真的态度，做好开发成本的科学规划，提高资金管理水平，并将它和成本控制相结合，这样可以大大降低开发成本，实现各项资金支出的科学合理，使资金利用率得到保障，从而带动建设效益的最大化。
一、当前房地产企业资金管理和成本控制的现状
（一）忽视事前控制
当前很多房地产企业在成本控制上，大多将重点放在施工建设阶段，而忽视了其他环节，例如设计阶段、后期维护阶段等。众所周知，设计阶段的成本控制会直接影响到整个项目的成本预算，在这一阶段会对各个环节的资金使用量有一个大致的规划，因此，对于房地产企业来说，就要在设计阶段做好成本控制工作，将其作为重点来抓，可以将成本的管理控制和项目设计相结合，保证设计方案的科学合理，但是，就目前房地产行业的发展现状来看，很多房地产企业在成本控制上，没有看清事前控制的重要性，使得后期具体管控活动并不具有针对性和计划性，造成资金的浪费。
（二）成本管理体系不完善
受到我国经济发展的影响，我国房地产行业的起步比较晚，很多房地产企业在成本管理和控制上还没有形成一个科学方法。对于成本管理的信息化程度也很低，缺少一个相对较为合理的成本管理和控制系统，这样就很难实现既定的成本控制目标。与此同时，我国的房地产企业还没有形成一个健全的成本管控系统，很难在第一时间对项目成本进行实时跟踪和反馈，甚至于有的房地产企业盲目借鉴国外先进企业的成本管控方案，没有考虑到自身的实际情况，导致成本控制难以发挥应有作用，除此之外，具体的惩罚措施方面也没有明确的标准，缺少对成本控制实际情况的考核。
（三）规模化开发增加资金管理压力
规模开发在房地产企业中具有很大利用价值的，如果正确合理利用则可以给企业带来效益。如企业的资金相对比较充裕，可以实现多个项目在同一时间进行开发，规模开发会有效降低开发成本。例如规模开发会提高增加材料和设备的使用效率，在其他环节也会因为规模开发而减少成本支出，例如规划环节、设计环节以及销售环节等等。但房地产在进行规模开发时，一旦缺少了对资金流的科学化管理，就会导致企业面临较大的资金风险，如所贷的贷款金额占有很大比重，这就很可能会因为建设周期的延长而增加企业的资金管理压力，甚至出现资金链断裂风险，致使企业陷入经营危机。
（四）资金配置和成本控制的不协调，容易受到宏观政策影响
房地产项目的周期性是其具有特点，从项目设计到最后竣工，中间涵盖的时间比较长，整个项目过程中的所花费的成本费用比较多，也会受到很多方面因素的影响，例如施工材料价格、房地产行业行情以及政策变动等等。当前房地产行业正处于稳定发展时期，施工材料和施工费用有一定涨幅，再加上国家出台的相关政策，使得房地产企业的资金配置很难保证和成本规划相一致，两者之间会有一定的差异性。除此之外，如果宏观调控政策紧缩，就会对房地产企业的资金来源造成直接影响，这对房地产企业来说会在财务管理工作开展上带来很大经营风险。
二、房地产企业加强资金管理和成本控制的措施
（一）提高项目规划的科学性，做好成本估算工作
在建设项目开发阶段，房地产企业需要对项目建设所需要的成本进行预测，同时也要对开发项目的市场定位进行预估，在规划设计阶段将成本控制规划融入其中。通常情况下，成本的节约需要在设计阶段进行体现，并将其细化，这样可以节约不必要成本投入。企业内部各个部门也要加强和成本管理人员的交流，对各个环节的成本费用做出合理估计，从而使企业的管理层可以对整个项目的资金规模做到心中有数，制定正确的资金管理决策。与此同时，管理人员还要结合企业自身实际对项目工期进行合理安排，保证项目的各项工作可以稳定有序进行，从而使总成本得到有效控制，在融资渠道选择上也要与自身所需相符合，确保资金流的合理。
（二）做好项目建设的进度安排和资金支付
在项目建设过程中，企业要对资金变化和成本控制情况实时了解，从施工进度和资金额度两方面来实现对整个项目的管控。在施工进度方面，要制定合理的资金预算来确保项目的顺利进行，依据项目的开况和整个企业的资金状况，科学管控日常资金的流动；而在资金额度方面，要对承包商进行严格监督监管，实现以最少的资金投入提高工程质量。对于财务管理部门来说，要提前做好财务预算工作，对施工中各个项目的进展状况有及时掌握，了解资金的实际运转状况，科学合理安排各个项目所需要的资金量。
（三）构建完善的成本管理和控制体系
在构建成本管理和控制体系时，要把成本管控理念贯穿到整个项目建设中，对于预算规划和实际建设之间出现的差异要及时跟进，分析原因并采取措施解决，实现成本的最小化。同时还要带动企业员工参与到预算管理和成本管控工作中，在工作中形成完整的成本管控机制和监督考核机制，实现权、责、利的统一，并将成本管控指标纳入到员工考核体系中，制定严格的考核制度，这样可以在整个企业中强化成本管控意识，激发员工参与到成本控制中的积极性，从而使企业更为高效的开展成本管控工作。
（四）坚持全局观念，实现资金管理和成本管控的有机融合
要实现资金管理和成本控制的有机融合，不仅需要有全局意识做指导，而且还需要内部各个部门之间加强协调配合。对于财务部门来说，一方面要对企业自身运营所需要的资金进行科学管理，另一方面还要对未来发展可能所需的资金量进行预测，如果是同时进行多个项目的企业，资金投入量就会比较多，这就需要企业加大融资量，还要避免占用过多资金而引起较多的资金成本支出，造成资金链断裂风险。在融资过程中，需要按照项目周期的具体情况选择合适的融资渠道，在确保项目正常进行的同时还要尽可能的减少资金成本量，节约利息支出。此外，企业在发生借款行为时，要尽可能以短期借款为主，在及时偿还之后再开始进行下一批的短期借款申请，这样可以保证企业在金融部门中具有很好的信誉度，也可以节省贷款费用。
三、结束语
在国家宏观政策调控下，我国的房地产行业发展越来越理性。对于房地产企业来说，要在这种新环境下实现新的发展创新，就要加强内部管理，尤其是资金管理和成本控制两方面内容，要将两方面内容有机融合为一体，并贯穿于整个项目建设过程中，从而提高资金利用率，降低成本支出，使企业获得最大的经济效益。
参考文献：
[1]伍明新.略论房地产企业资金与成本管控的结合[J].中国管理信息化，2015，18（9）：21-23
[2]王晓燕.房地产企业成本管理研究[J].商业经济，2014，（24）：48-49
[3]杨朝晖.浅析房地产企业资金管理与成本控制的问题及其解决措施[J].科技与企业，2013，（10）：29-29
[4]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2012，（02X）：98-99
第6篇：房地产企业的资产管理范文
一、BT融资模式的定义
BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式，是Build（建设）和Transfer（转让）两个英文单词的缩写，直译为建设―转让，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，其含义是：政府通过合同约定，将拟建设某个基础设施项目的投融资权授予某个建筑商，在一定时间内，由建筑商负责该项目的投融资和建设，合同期满，建筑商考虑一定利润后将该项目有偿转让给政府。
一般来说，确定BT模式需通过如下特征：1.它是一种投资方式；2.只有政府的基础设施项目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府资金，即不由政府直接投入而由建筑商自己筹集资金（包括自有资金和出面借取的资金等）；4.项目的投融资和建设者是建筑商（施工单位）；5.项目在规定的时间建成后（是指按法定建设程序竣工验收备案后）立即有偿转让给政府，收回投资并赚取一定的利润。
二、会计处理
BT融资的存在三大模式：
1.完全BT：即通过招标确定项目建设方.然后建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。（即实务中先由地产集团与地方政府签定BT合同，然后由项目公司进行全程运做）
2.工程总承包方式：简单如下流程即招标==确定建设方==建设方==对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，==由业主委托指派工程监理，==项目建成后==业主回购。
3.施工承包方式：即招标==确定建设方，建设方==对工程项目的工程施工及投资负责==验收合格==业主回购。
下面以我公司承建延津玉湖（引黄渠改造工程）为例，对其进行会计核算：
河南地产集团地产集团2013年8月与延津县政府达成引黄渠改造工程改造协议，由名门地产集团成立项目公司（名门地产延津有限公司，注册资本3000万）承担引黄渠改造工程的改造工作.工期10个月，合同转让总价3000万，毛利率10%，管理费10%，根据实质大于形式原则，应采用模式一方式进行核算。
地产集团：
借：长期股权投资――投资成本――名门地产延津有限公司 3000
贷：银行存款3000
名门地产延津： 8-12月根据实际发生的合同成本
借：工程施工――合同成本 1120
贷：银行存款等1120
根据已结算的合同价款：
借：应收账款――延津县政府 1200
贷：工程结算1200
2013年末，按照完工进度40%，确认当年的合同收入和合同费用时
借：工程施工――合同毛利 80
主营业务成本 1120
贷：主营业务收入1200
完工时，将“工程施工”科目的余额与“工程结算”科目的余额对冲
借：工程结算 3000
贷： 工程施工――合同成本 2800
工程施工――合同毛利 200
三、税务处理
对BT的税务处理规定，各地有不同的规定：：下面分别介绍一下重庆和河北及河南的规定
1.重庆市规定。《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发[2008]195号）规定：BT是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。对BT模式的营业税征收管理，明确为：
（1）无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
（2）融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
（3）融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2.河北省规定。《河北省地方税务局关于“建设-移交”模式有关营业税问题的公告》（河北省地方税务局公告2011年第2号）“建设―移交”模式有关营业税问题公告如下：
纳税人采用“建设―移交”模式从事基础设施建设项目取得的全部收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。若该纳税人将建筑工程承包（分包）给其他施工企业的，则以取得的全部收入扣除支付给其他施工企业的承包（分包）款后的余额为营业额缴纳营业税。
3.河南省规定。《河南省地方税务局关于的公告》第八条规定：建设项目实行BT模式的，纳税人为：
（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，以项目的建设方（投资方）为纳税人。
（2）项目的建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，分别以建设方（或投资方）和施工企业为纳税人
《河南省地方税务局关于的公告》第十九条 纳税人实行BT模式的，营业额按以下方式处理：
（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额。回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。
第7篇：房地产企业的资产管理范文
【关键词】房地产；企业融资；财务管理
一、目前房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题
1、过度依赖商业银行贷款，融资渠道单一。
目前房地产企业融资渠道单一，开发资金主要依赖银行贷款，商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险，这是目前我国房地产企业融资的整体情况。以2012年1-9月房地产业资金来源为例。2012年1-9月房地产业资金来源总计68231.6亿元，其中：国内贷款11008.1亿元，占16.13%；自筹资金28437.7亿元，占41.67%；其他资金来源28468.9亿元，占41.72%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的99.52%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有47%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，87%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
2、主要依靠债权融资，债权融资比例高，形成高负债经营。
根据由国务院发展研究中心企业研究所等机构6月9日的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，在沪深与内地在港上市公司中，2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%，其财务杠杆的应用空间已十分有限，在剔除预收账款后的有效负债率进一步考察房地产上市公司的负债状况：2011年，沪深上市房地产公司与内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.38%和53.41%，皆提高3个百分点以上，其实际的债务压力进一步加重。
3、银行严控信贷风险，不同层级企业融资成本差异显著
近年来，银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策，通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险，利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识，同时目前各大银行对“名单制”内的房地产企业贷款政策也有很大区别，排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大的优势，如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款，利率仅为6.717%，在行业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12%，融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款，其利率也接近8%。
4、资金预算不准确，造成资金积压
企业进行融资，要结合企业自身的实力、项目规模以及工程进度来进行合理的预算来估算出资金的需求量，确定融资额度，但是，目前我国的房地产企业的资金预算并不准确，大部分企业只是估算一个大概数额或者不结合实际需要来融资，不考虑融资成本及资本结构的合理性，从而使融资工作存在盲目现象，往往造成贷款较多而无项目可供开发，企业多承担利息费用或者商品房销售不畅，资金无法回笼，给企业带来到期还款的压力，甚至造成企业的财务困难。
二、房地产企业融资问题的主要原因
1、忽视自身实力的增强造成资金来源渠道单一
作为利润丰厚的投资热点，房地产行业前几年一直处于高速发展阶段，有些房地产企业过于依赖银行贷款进行扩张，忽视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道单一。
2、国家宏观调控的不断加强，造成房地产企业融资困难
为了抑制房地产泡沫促进房地产市场的健康发展，2009年底政府再度加强房价调控力度，2010年新国十条起，调控高压逐步形成，这轮调控号称“史上最严厉”，各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业资金压力巨大。
3、企业融资方式有限，银行贷款一家独大
对房地产企业来讲，企业融资方式主要有两种：一是内部盈余资金，但是此种方式过于依赖销售，如果房屋销售不畅，那么企业资金链就会受到影响，而且房屋销售的资金不能满足项目前期支付土地出让金及项目建设期间的工程费用。二是外部融资。外部融资实际上是房地产企业获取资金的主要方式，目前虽然有银行贷款、股权融资、发行股票、合作开发等方式，但是银行贷款一家独大的现状仍旧没有得到改善。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
房地产企业筹集资金要不断拓展融资方式、创新融资渠道，争取资金来源多元化，这样才能降低融资成本避开国家政策调控的限制，目前房地产企业主要依靠银行贷款，随着国家政策调控力度的不断加强，银行贷款占总资金需求的比例已不断下降，对于广大房地产企业来讲，只有不断寻求新的融资模式才能够不断发展。
完善房地产金融立法，逐步建立多元化的融资渠道，适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
结合房地产业的实际需要和金融市场的承载能力，大力推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高融资市场的效率。
目前房地产企业资产负债率过高，不仅企业的融资能力有直接的影响而且提高了融资成本，有些房企因自有资金不足，不得不接受高昂的融资成本，有些甚至得不到贷款，大型房企的资产负债率虽然低于中小型房企，但是与别的行业相比，在融资市场上也失去了竞争力，如果一个企业的资产负债率可以长期保持在20%左右，那么它将获得成本极低的融资机会，所以保持较低的资产负债率对企业的长期发展是有利的。
房地产企业要不断提高自身的管理能力，加快资金周转，从根本上降低融资需求；严格按照工程进度支付资金，避免超付现象的发生。
房地产企业要加强预算管理，减少盲目融资的现象。
房地产企业要根据自身的承受能力和项目预计收益来确定融资规模和可承受的成本并将融资尽量与项目的开发进度进行匹配，既要能满足工程项目的资金需求，又要将融资成本控制在适度的范围内。
目前中国的房地产业还处于起步阶段，国家虽然在进行调控，但是目的并不是限制房地产业的发展，而是要引导房地产业健康发展，房地产企业应充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等因素，逐步加强企业财务管理，以促进企业健康快速的发展。
参考文献：
第8篇：房地产企业的资产管理范文
现将《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》（以下简称《实施细则》）印发给你们，请认真遵照执行。
一、认真贯彻执行《实施细则》，从严审批，严格把关
该《实施细则》是根据建设部令77号《房地产开发企业资质管理规定》起草的，对原《山东省房地产开发企业资质管理规定》（鲁建房发〔1997〕157号文）做了较大修改、调整和完善，对开发企业的注册资金、经营业绩、开发实力、质量水平、人员素质等都提出了更高的要求。今后新设立的开发企业一律按《实施细则》执行，对现有开发企业要按照《实施细则》进行审查，实事求是地核定资质等级。
为解决我省房地产开发企业数量多，规模小，竞争力不强的问题，各市地在审核和新批房地产开发企业时要实行总量控制，要对照《实施细则》规定重新清理检查开发企业，重点核查注册资金、竣工房屋销售率、综合验收合格率、优良品率、质量投诉率、质量投诉处结率等内容。要求逐项核查，从严把关，争取使全省房地产企业总数减少10％左右。为了把审查换证工作做扎实，各市地按鲁建房字〔2000〕16号文件要求认真清理房地产开发企业，规范企业经营行为，目前正在进行的清理检查工作适当延长，前文所述的检查内容须在明年3月份前完成并上报省建设厅。
二、切实做好资质管理的衔接并轨工作
（一）资质标准的衔接。《实施细则》在充分吸收部资质管理规定和老的省资质管理规定的基础上，增加了竣工房屋销售率、综合验收合格率、优良品率、持有岗位资格证书人员、质量投诉率、质量投诉处结率和品牌小区等内容，目的就是为了进一步规范房地产开发经营行为，全面提高房地产开发企业开发经营管理水平。因此，要求各地建设行政主管部门仔细研究政策标准，从严把握，促进开发管理工作再上新台阶。
（二）资质等级的衔接。此次开发资质审批定级有了较大变化，《实施细则》设定了暂定资质，属于新设立的房地产开发企业申请资质都必须从暂定资质开始，然后根据注册资金、开发年限、业绩、技术实力等情况，逐步定级升级。同时，《实施细则》取消了项目资质。各地建设主管部门在具体实施时，要吃透政策界限，避免实施操作过程中出现失误。
（三）资质审批的衔接。《实施细则》给各设区的市下放了部分资质审批权限，规定“济南、青岛两市所属企业的三级资质、四级资质、五级资质、暂定资质和其他设区城市所属企业的四级资质、五级资质、暂定资质，由省建设厅分别委托济南、青岛两市和其他设区城市建设主管部门审批，报省建设厅备案后发证。”但是，为了实现开发企业总量控制，《实施细则》又要求“每年各市地根据开发量和房地产开发企业现状等情况上报年度四级资质、五级资质、暂定资质（济南、青岛加报三级资质）审批计划，省建设厅进行平衡后下达指标计划，实行总量控制。每年省建设厅根据下达的指标计划将资质证书统一编号加盖省建设厅公章后发给各市地，由市地主管部门具体审批填发并报省建设厅备案，省建设厅接到备案后20日内无疑义生效。”
（四）资质年检的衔接。资质年检同资质审批是相对应的，由资质审批发证部门进行。具体年检时，一级资质房地产开发企业由省建设行政主管部门初检后报建设部年检。二、三级资质的房地产开发企业由设区的市建设主管部门（三级资质济南、青岛除外）初检后，报省建设行政主管部门年检；中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”、“齐鲁”字样开发企业，由省建设行政主管部门年检。济南、青岛市所属企业的三级资质、四级资质、五级资质、暂定资质和其他设区城市所属企业的四级资质、五级资质、暂定资质，由县、市（区）建设主管部门初检，分别报济南、青岛市或其他设区城市建设主管部门年检，年检后报省建设厅备案。
（五）改制企业的资质衔接。根据党的十五大提出的改革任务和省委、省政府的有关文件精神，为进一步放开搞活中小企业，转换企业经营机制、调整和完善所有制结构，探索公有制实现形式的多样化，各地已逐步开始对有条件的房地产开发企业进行产权制度改革，为衔接好改制企业的资质等级核定和换证工作，对原为二级及二级以下资质等级的房地产开发企业，改制后因注册资金、有职称的专业管理人员数量和开发业绩达不到新标准相应等级要求的企业，要提供改制文件和《企业产权交易报告书》，经市地建设主管部门核实后，报省建设厅审核，一律换发《暂定资质证书》，证书有效期2年。《暂定资质证书》有效期满，可根据其注册资本、有职称的专业管理人员数量和开发业绩，对照新标准，核定等级，换发相应等级的《资质证书》。
三、加大开发企业开发经营的执法处罚力度，促进行业持续快速健康发展
此次《实施细则》依据国家《城市房地产开发经营管理条例》和部资质管理规定制定了一系列规范开发经营行为的处罚条款，对开发企业超资质等级承担房地产开发项目、隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书、工程质量低劣、发生重大工程质量安全事故、有严重烂尾工程、不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、不按照规定办理变更手续和建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等都做了详细、严厉的处罚规定。因此，各级建设行政主管部门要以此为契机，依法查处，依法规范，加大执法力度，决不姑息迁就，使开发管理工作走上法制化轨道。
山东省房地产开发企业资质管理实施细则
第一条 为了加强房地产开发企业管理，规范房地产开发市场行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》和建设部《房地产开发企业资质管理规定》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于在本省城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业（简称开发企业）。
第三条 本实施细则所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。
第四条 省建设行政主管部门负责全省房地产开发的资质管理工作；
县、市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四、五和暂定资质。
各类资质企业的条件如下：
（一）一级资质：
1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．近3年竣工房屋销售率达90％以上；
5．连续5年建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率60％以上；
6．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
7．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有岗位资格证书的人员不少于10人；
8．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
9．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（销售房屋投诉面积与销售房屋面积之比）5％以下，质量投诉处结用户满意率100％；
10．未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．近3年竣工房屋销售率达90％以上；
5．连续3年建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率达50％以上；
6．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
7．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有岗位资格证书的人员不少于8人；
8．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
9．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率5％以下，质量投诉处结用户满意率100％；
10．未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．近2年竣工房屋销售率达90％以上；
5．连续2年建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率达40％以上；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有岗位资格证书的人员不少于6人；
7．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率5％以下，质量投诉处结用户满意率100％；
9．未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1．注册资本不低于500万元；
2．从事房地产开发经营1年以上；
3．竣工房屋销售率90％以上；
4．已竣工的建筑工程质量合格率达100％、项目竣工综合验收合格率达100％、优良品率达40％以上；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有岗位资格证书的人员不少于4人；
6．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
7．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5％，质量投诉处结用户满意率100％；
8．未发生过重大工程质量事故。
（五）五级资质（城市规划区范围外的村镇房地产开发企业资质）：
1．注册资本100万元以上；
2．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有岗位资格证书的人员不少于4人；
3．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
（六）暂定资质：资质标准条件不得低于四级资质。城市规划区范围外的村镇房地产开发企业的暂定资质不得低于五级资质。
第六条 新申请成立的开发企业，在申请工商登记时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，向同级建设主管部门提出暂定资质申请，经建设主管部门初步审核同意后，方可继续办理工商登记手续。
第七条 向建设主管部门申请暂定资质时，申请成立的开发企业必须提交以下证明文件：
（一）暂定资质申请；
（二）工商部门的核准文件；
（三）企业章程；
（四）验资证明；
（五）企业固定办公场所证明；
（六）企业法定代表人的身份证明；
（七）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（八）建设主管部门认为需要出示的其他文件。
第八条 经工商部门批准成立后的开发企业，应当在领取营业执照之日起三十日内，持有关批准文件，到建设主管部门备案后并正式申报办理暂定资质。
第九条 建设主管部门应当在收到申报材料后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。对不予办理暂定资质证书的应当做出说明。
《暂定资质证书》有效期1年。建设主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期；但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
通过招投标取得房地产开发项目的，《暂定资质证书》的有效期可依据开发项目的规模和期限确定。
第十条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第十一条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十二条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）营业执照；
（四）企业固定办公场所证明；
（五）企业资产负债表和验资报告；
（六）企业法人代表的任职文件及个人资料；
（七）经济、技术、财务负责人的职称证件；
（八）已开发经营项目的有关证明材料；
（九）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
（十）其他有关文件、证明。
第十三条 开发企业资质等级实行分级审批：
一级资质由省建设厅初审，报建设部审批发证。
二级资质由设区的市建设主管部门初审，报省建设厅审批发证。三级资质（济南、青岛除外）和在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业申请二级（含二级）以下资质的，由设区的市建设主管部门和省直部门初审，报省建设厅审批发证。
济南、青岛两市所属企业的三级以下资质和其他设区城市所属企业的四级以下资质，由省建设厅分别委托济南、青岛两市和其他设区城市建设主管部门在下达的限额数内审批，报省建设厅备案后发证。每年各市地根据市场开发量和房地产开发企业现状等情况上报年度资质审批计划，省建设厅进行平衡后下达指标计划，实行总量控制。每年省建设厅根据下达的指标计划将资质证书统一编号加盖省建设厅公章后发给各市地，由市地建设主管部门审批填发并报省建设厅备案，省建设厅接到备案后20日内无疑义生效。
第十四条 省外一级房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须到省建设厅办理验证登记手续。符合条件的，办理进鲁开发许可手续。
第十五条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第十六条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第十七条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十八条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第十九条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。年检由资质审批发证部门进行。
每年省建设厅集中将全省房地产开发企业资质年检结果通过省新闻媒介向社会公布一次，公开接受社会监督。
第二十条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
第9篇：房地产企业的资产管理范文
【关键词】房地产；审计；偷税漏税；误区
前言
随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。
1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区
1.1利润操控
目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。
除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。
1.2漏税问题
目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。
1.3违规贷款
在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。
1.4使用假合同
现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。
1.5材料管理不合理
房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。
2.解决以上问题的一些对策
2.1杜绝避税
对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。
2.2完善资产管理
在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。
2.3改善会计核算工作
对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。
3.结束语
作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。
参考文献
[1]金龙.注册会计师审计房地产开发企业应特别关注的风险[J].财经界（学术），2010，（10）：92-93.
