不动产测绘与管理精选(九篇)

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第1篇：不动产测绘与管理范文

1.房产测绘的产生与发展

随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥有较高技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。

2.房产测绘的内容

不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

3.房产测绘适用的标准

目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。

4.不动产统一登记对房产测绘提出了新的要求

不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

二、房产测绘面临的问题

1.房产测绘、面积管理

各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有：

（1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；

（2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；

（3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积；

（4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。

当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。

2.不动产测量

根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程（TD/T 1001）、房产测量规范 （GB/ T17986.1）。其他技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）、《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则第3部分：信息分类编码》（GB/T 20001.3）、《房屋代码编码标准》 （JGJ/T 246）等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。

3.不动产统一登记改革后的变化

不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。

三、不动产统一登记改革后房产测绘工作的对策研究

1.认真学习不动产测绘知识

在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。

2.统一坐标系统

按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。

3.建立测绘地理信息数据库

根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。

4.测绘成果整合利用，全面适应房产交易与不动产登记的需要

根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

5.加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变

根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。

6.做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作

2012年，住建部颁布了《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012），国土资源部颁布了《地籍调查规程》（TD/T 1001）。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。

第2篇：不动产测绘与管理范文

关键词：GPSRTK；不动产测绘；房产测绘；平面；高程；分析

一、RTK定位技术的作业原理

RTK（RealTimeKinematic）技术又称载波相位动态实时差分技术，是建立在实时处理两个测站的载波相位基础上的技术。它能够实时地提供测量点在指定坐标系中的三维坐标，并达到M级精度要求。RTK测量系统一般由以下三部分组成：GPS接收设备；数据传输设备：即数据链，是实现实时动态测量的关键性设备；软件解算系统：对于保障实时动态测量结果的精确性与可靠性，具有决定性作用。RTK定位技术的作业原理是将基准站采集的GPS卫星载波相位观测量通过调制解调器进行编码和调试，经电台数据链发射出去。而移动站在对GPS卫星进行观测并采集载波相位观测量的同时，也接收来自基准站的电台信号。

移动站通过解调得到基准站的载波相位观测量，再利用OTF技术对由基准站和移动站采集的载波相位观测量所确定的差分改正数动态求解整周模糊度。在整周未知数解固定后，即对每个历元进行实时处理。只要能保证4颗以上卫星相位观测值的跟踪和必要的卫星几何图形，移动站可根据给定的转换参数进行坐标系统的转换，从而实时给出M级的定位结果。

二、在不动产测绘中保证和提高精度的意义

不动产统一登记是指全国房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不动产统一登记在册，基本做到登记机关、登记内容、登记依据、信息管理平台一体化。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。随着现代测绘技术的发展，以GNSS、GIS、RS以及摄影测量技术为核心的数字化测绘，其数据采集、存储、管理、传输方式，非常好的适应了现代电子信息系统的快速发展，为构建不动产统一登记信息平台提供了技术基础。在几个不动产测绘细分领域中，房产测绘最早在2002就提出“数字化房产测绘”的概念。数字化房产测绘是以房产为对象，建立信息化、智能化、网络化的房产数字信息系统。

（一）加快不动产的测绘是有效保障我国人民财产的重要方法之一，从一个高的层面上来讲，要学会一些精准的测量技术很重要，要及时化解出现的新问题，将具体的测绘技术灵活运用，已达到测绘的目的，这是相当重要的问题。能够保障人民的利益，加快经济的发展。

（二）关注不动产已经成为人们热议的重要话题，紧紧抓好测绘的技术，才是最关键的问题。然而，技术还是需要不断地革新，这样才能够适应当前经济的快速发展，这是一种发展的趋势，也是未来人民的房产得以有效保护的最基本的问题。关注其测绘的发展过程，已经不容忽视，加快测绘技术发展也是迫切需要解决的问题，所以，我们要将测绘的信息记录清楚、尽可能的完善技术，科学化的运用是最重要的，也是最关键的问题。

三、GPSRTK平面精度可以保证

对于其具体的高精度测量而言，主要在于加快经济发展的过程中，将测绘技术给予提高，这样以解决测绘出现的不精准的现象。为了更好地促进我国在不动产测绘过程中运用的先进观念，我们必须加快测绘技术的提高，将具体的测绘方法融会贯通，这才是最关键的问题。往往由于认识不清，对于测绘的知识掌握不够透彻，从而在进行具体的测绘过程中，将会严重的影响其测绘效果，从而也达不到精准。如何进行科学化的测绘，已经是摆在我们面前的重点难题，加快技术提高的同时，更应该要从加强自身素质开始，因为自身素质的高低直接影响到在整个测绘过程中完成效果，不同的技术水平，其具体的测绘效果会产生截然不同的效果，所以注重从测绘技术上进行提高，才是重要的研究方向。这是值得我们高度重视的问题。其平面测绘技术是最关键的问题.

四、不动产是稀缺资源越来越受到人们重视

目前来讲，对于房产的测绘，正式经济发展刺激的结果，我们不光要看到运用什么样的技术来处理问题，还需要从加快产业的发展路径和有效保障才是人们关注的重点问题。然而，要进行该种技术力量的推广，还需要从具体的实际测绘上把好关，因为其房产的实际大小是关乎人民的财产问题，不给予科学化的指导，从而会严重影响到我国房产安全建设，关注房产的测绘发展，就是在关注当前的经济发展保障。面对着很多的技术问题，我们只有严格遵照一定的程序进行科学化的设计，从而为加快推进不动产有效的测绘奠定坚实的基础。往往由于一些技术不高，影响了实际测绘的效果，从而阻碍了测绘不动产的安全发展，这是值得我们进一步深思的问题，也是我们迫切需要解决的问题。对于一些不科学的观念一定要给予改变，采取一些先进的办法给予合理的应对不动产的测绘。这不光需要国家的科学化管理，还需要从注重实际技术研究上下功夫，这才最关键的问题，同时，为了将不动产测绘技术运用的更加熟练，我们一定要提高对其认识，从而有效的促进我国不动产测绘的发展。

五、结束语

这篇文章结合实际，主要研究分析了如何保证GPSRTK在不动产测绘中平面和高程的精度。笔者希望能够给予读者一些借鉴。

参考文献：

[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路DD解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学，2013（7）.

第3篇：不动产测绘与管理范文

【关键词】不动产登记 信息化建设 数据处理 信息系统

1 研究背景与研究意义

我国的不动产中涉及到的土地、房屋、草原等不动产都是由不同部门进行登记，各个部门的标准、业务流程都不尽相同。

在充分研究铜山区不动产登记现有的调查、登记成果、系统以及数据库的基础上，整理和分析各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求，依据相关的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、地理信息系统、数据库管理系统等先进的技术，开发全新的不动产登记管理信息系统。

2 不动产登记信息化建设的研究

为了能够使不动产登记信息化建设工作能够更好地投入使用中，满足不动产权籍调查及测绘数据管理、不动产登记、档案管理、数据库管理、信息查询统计、不动产数据的实时共享等需求，平台需符合国土资源部“国土资源云”框架，并结合铜山区现有的不动产登记现状以及登记业务需求进行设计。结合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律规定、铜山区现有的登记业务情况，进行流程再造，使登记业务流程能满足铜山区登记业务要求，登记工作便民、高效、安全进行。

信息平台的功能应包括数据管理（对数据的日常维护、更新、数据统计、数据分析等内容）、登记发证（对各种不动产登记业务流程的定制、与数据的无缝对接、用户权限管理、登记自动归档等内容）、信息服务（信息共享、信息、权限管理等内容）这三个基本功能，在信息化建设的过程中应做好对这三个基本功能的建立和完善。

2.1 实施内容

2.1.1 不动产登记信息管理基础平台开发

包括数据管理系统、业务管理系统、信息共享系统、档案管理系统及公开查询系统。业务受理审批涵盖土地、房屋等各类不动产登记业务。

2.1.2 不动产登记流程再造

对土地登记和房产登记流程进行梳理，并结合不动产登记特点和铜山现状开展流程再造工作，实现基于同一平台的不动产首次登记、转移登记、变更登记、预告登记、抵押登记、查封登记等类型的不动产登记业务的统一办理。

2.1.3 接口开发

在分析现有国土资源管理和房产管理信息化管理现状的基础上，开发完成与商品房网上签约系统、存量房备案系统及房产测绘管理系统的接口。

2.1.4 数据库转换

对原土地登记的空间数据、登记数据以及原房产新登记系统的登记数据进行梳理、转换，按不动产登记标准进行处理并转入不动产登记数据库，同时按照不动产数据库标准构建铜山区不动产登记数据库。

2.1.5 系统技术支持和服务

提供驻地服务，维护数据库，对局方人员进行业务操作培训，帮助解决在系统操作过程中出现的常规问题，保障系统正常运行。

2.2 实施方案

不动产统一登记涉及土地、房产、林地、承包地、草地等登记业务，不动产统一登记后，所有的登记环节均在不动产系统中办理，在充分利用原不同登记部门的历史登记信息的原则下，对铜山不动产登记运行模式作如下设计（见图1）。

2.3 系统建设

以现有不动产登记系统为基础，搭建测试环境，安装Oracle数据库平台、ArcGIS平台软件、创建数据库和部署不动产登记平台等。

流程再造：进行流程业务梳理，并根据梳理的成果进行流程改造、表单修改等工作。

数据转库：根据前期调研的情况，将数据资料进行收集；然后对数据进行处理规范化，最终通过相应的工具导入不动产登记数据库中。

系y测试：通过系统测试对数据库情况、流程再造情况、接口研况等进行测试。

系统迁移部署：在系统测试过后，若基本没有问题则可迁移至正式服务器进行运行，并部署客户端。

系统培训：对相关业务、技术人员进行系统培训，根据培训对象的身份角色不同定制不同的培训计划。

运行维护：为保证现场发证的顺利流畅的运行，需要对系统进行配置。

3 结语

分析现有不动产登记模式基础上，进一步分析设计不动产信息化建设业务内容，结合结合计算机技术、数据库技术、ArcGIS技术， 从信息化、智能化的方面分析不动产登记信息化建设的发展趋势，对不动产信息化建设进行业务流程设计，系统建设。

总之，随着不动产登记工作的发展，信息化技术在其中的得到了广泛应用，极大地提升了行政工作效率，为人们的不动产登记和查询起到了保障作用。我们将应重视不动产登记信息化建设，并推动其向着更加完善的方向发展。

参考文献

[1]周文奇，彭健.不动产登记档案信息化管理的问题分析与改进建议[J].浙江档案，2016（12）：54-55.

[2]黄湘琼.不动产登记管理信息系统建设研究[J].中国新通信，2016（10）：105.

[3]尹鹏程，付丽莉，蔡先娈，邓玉锋，纪国平.不动产统一登记信息平台建设探讨[J].测绘科学，2016（11）：50-55.

[4]张敬波.我国不动产登记管理信息化建设若干问题思考――以瑞典为借鉴[J].国土资源信息化，2015（05）：29-35.

第4篇：不动产测绘与管理范文

一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。

第5篇：不动产测绘与管理范文

苍穹数码总资产超过4亿元，拥有各类专业人才2200余人。公司在北京设有多处办公区，包括中关村、经济技术开发区、大兴、怀柔、通州等地，其中在北京经济技术开发区公司投资6000万元、总面积约1.4万平米的“苍穹数码大厦”已全面竣工。除此之外，苍穹数码在全国31个省、自治区及直辖市设立了分支机构，在北京、武汉、济南、合肥、成都、石家庄等地设有技术中心，市场及技术支持网络遍布全国，海外网点覆盖20个国家。

苍穹数码始终致力于遥感、地理信息、卫星导航等核心技术和产品研发，业务范围涉及数据采集与加工、GIS平台研发、遥感平台研发、卫星导航软硬件产品研制与生产、政企与国防信息化解决方案、大众应用与服务等。公司经过多年积累与沉淀，拥有了自己的一大批核心技术，开发出了具有自主知识产权的苍穹桌面GIS平台、苍穹服务GIS平台、苍穹移动GIS平台、基于多源遥感数据一体化处理系统、高精度多频多星RTK野外成图系统等多款基础软硬件平台产品，并以此为基础，开发了集门户、工作流、企业服务总线、统筹GIS服务、数据交换于一体的业务协同平台，形成了以空间信息为基础，涵盖数据采集、数据处理、数据管理、专业应用等的近百种全面成熟的空间信息化解决方案，并广泛应用于政府、企业、国防、大众服务等领域。

近几年，苍穹数码软件业务发展迅速，综合产值还在逐年攀升。公司自成立以来，主持和参与了多项联合国开发计划署、国家发改委、科技部、国土资源部、总参测绘导航局、北京市等重大科研项目，承担了大量全国、全省性的涉及国土、林业、水利、农业、数字城市、国防、测绘、环保、电力等领域大型项目，获得省部级科技进步、优秀工程等各类表彰超过50项。公司作为北京市企业技术中心，具有高新技术企业、甲级测绘资质、双软认证、计算机系统集成、质量管理（ISO9001）、信息安全管理（ISO27001）、CMMI3级认证、国家二级保密等10余种资质。

目前苍穹数码已进入上市的最后阶段，预计2016年下半年登录新三板。

苍穹数码努力发展成为“3S”领域的国际一流企业，拥有自己的研究院以及跨国研发中心，不断加大研发投入，深入研究“3S”领域的前沿技术和产品，努力打造“3S”领域具有一流水平的技术团队，为行业和自身培养实战型人才，成为服务于全球的“3S”全面解决方案供应商，为我国“3S”领域的技术及产品走向世界做出贡献。

目前，苍穹数码基于KQ GIS平台进行二次开发的产品涉及国土、水利、林业、市政、农业、环保、税务、民政、测绘工程、电力通信、智慧城市等多个领域，拥有北京市科委颁发的自主创新产品证书，以及百余项著作权与专利。其中很多产品同时获得省级、国家级、行业协会的各种奖励，几乎每年在国家科技产品测评中心都获得了优秀产品奖。

在苍穹数码GIS领域首席科学家朱泉根带领和规划下，“CAD和GIS无缝对接创新技术”成为苍穹数码的核心优势，也是苍穹数码稳健发展的根本。苍穹数码一直以市场为依托，做到“强项更强，弱项不弱，新项求新”，在海量数据处理方面，做到技术精益求精，地形、影像的管理技术不断创新，领军地理信息产业。

苍穹数码近些年在业内创造了不少骄人的战绩，以“苍穹国土资源信息综合管理平台”项目为例，荣获了“2010年地理信息科技进步奖”，这代表着苍穹数码产品在国土行业得到了较高的认可。

为了响应国家不动产登记项目的政策号召，苍穹数码在不动产登记项目开展中积极探索，取得了丰硕成果。公司旨在促进项目的顺利开展及服务覆盖范围的进一步扩大，在技术难点、人才培养、项目管理等方面，积累了丰富的经验。

截至2016年4月底，苍穹数码在全国范围内承担不动产登记信息化建设项目110余项，有52个项目已经实现了上线运行和登记发证，涉及河北、山东、湖北、贵州、广东、青海、宁夏、甘肃、新疆、河南、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、吉林等。其中包括省会城市如贵阳市全市域，地级市如滁州市、随州市等，区县市如共青城、罗田、来安县等等不动产登记项目。于2015年11月全国首家一次性完成国土资源部数据上报，由于工作成绩突出，滁州市不动产登记项目、共青城市不动产登记项目、来安县不动产登记项目分别受到国土部信息中心和国土局的表扬。在省级不动产项目建设方面，公司中标安徽省省级不动产登记信息管理基础平台建设项目、山西省不动产登记发证信息管理系统建设项目，目前两项目已经进入实施阶段。苍穹数码不动产登记信息管理系统在江西省、云南省等不动产登记局组织的专家测评中均取得第一名，并在两省的全省发文中被首要推荐。

苍穹数码不仅具有不动产统一登记信息平台软件开发队伍，而且还承担了城镇地籍调查、集体土地调查、农村土地承包确权调查、房产测绘等外业调查、内业建库工作，具有内、外业一体化的数据服务能力，能够提供数据采集、数据处理、数据检查、数据入库、数据管理、数据应用等完整解决方案。

另外，苍穹数码始终坚持创新理念，围绕大数据、物联网等新兴技术手段，实现了物联网技术在农业领域的突破，俗称现代农业或叫精细化农业。将物联网技术应用与获取农业高产、优质和高效生产的技术体系，改变了传统农业粗放型、经验型生产方式，它主要依据土壤与环境状况信息来确定对农业生产过程的管理。

精细农业一般有农田GIS系统、GPS系统、农田信息采集系统、农业专家系统、智能农机具、环境监测系统组成。农业信息采集与智能农机控制采用无线传感器网络技术。通过无线传感器实时的采集土壤水分、组成、肥力、温度、温度、病虫害等基础信息。为实现土壤水分与植物生长状态的分布式远程灌溉，根据植物生长的需求的变量施肥提供准确的依据。

物联网在农业上的应用目的，主要体现在水利灌溉、农机具管理、温室大棚管理、粮食仓储、和农产品溯源等方面。其中作为农业高产重要手段的温室大棚管理发展最为成熟。在温室大棚生产、管理过程中，通过空气温湿度传感器、光谱传感器、土壤水分传感器对等含量信息进行采集，然后通过传输网络传输到相应的数据库系统，再到数据分析系统、最后从而实现农作物高效、优质、低耗的工业化生产方式。

重点开展物联网技术在鲜活农产品质量安全追溯和“电子商务平台”中的应用，通过物联网技术实现农产品在生产、加工、检验、物流、销售全产业链上的全程监控，保障农产品在流通及消费中质量安全和全面追溯。从而协助政府和企业解决中国的粮食安全和食品安全问题，推动农业“两高一优”发展，实现农业经济效益、社会效益、生态效益大提升。

除此之外，苍穹数码还专业研发生产GNSS软硬件产品，集软硬件设计、系统研发于一体，主要从事GPS、GLONASS、北斗二代卫星定位芯片、接收机、相关终端设备和集成系统的设计、研发、生产、销售、培训和技术服务。

终端产品主要为测绘领域的GIS手持数据采集器，可应用于多行业资源调查及普查、资源监测、灾害预防、勘界、线路巡检、车辆及人员的监控、调度、指挥等工作。

另外，苍穹数码T80是一款专业型的北斗和GPS定位追踪器。它融合了GSM无线通信技术、北斗与GPS系统定位技术，搭配全球定位服务平台，便可实现车辆远程管理。

随着“科技强警”及“数字巡防”工作的不断推进，警方对日常工作提出了更高的要求。为了更好的作战效果，苍穹数码将警车、警摩、警员安装或佩戴T80定位系统，即：“三警合一”，为全面综合的可视化调度指挥起到了非常重要的作用，也为警力合理分配提供了科学的依据。

目前，苍穹数码司已在全国（港澳台除外）所有省会城市设立了技术服务机构，建立了完善的服务体系，可为用户提供高效、优质的技术服务。公司通过在当地设立研发中心、办事处，为各个项目的售前、实施、售后的本地化服务提供强大的人员保障。

第6篇：不动产测绘与管理范文

关键词：工程测量；矿区；运用

目前，随着我国科学技术的进步，工程测量技术也取得了巨大的发展和改进，但是从矿产工程测量的实际情况来看，仍然存在很多不足，导致工程测量的准确性有限，未能充分发挥其在矿区测绘作用。因此，在矿区的工程测量中引用先进的工程测量技术，并对其的具体应用进行研究，具有巨大的现实意义[1]。

1矿区工程测量的任务

矿区工程测量的主要内容包括三大类，测量变更的矿区、对矿区图进行测绘、矿区控制测量。矿区测量工作的主要任务是测绘矿区1︰2000比例尺地形图，面积约9.8平方公里，测图等高距为2米；布测勘探基线1760米，基点18个，测绘1︰1000勘探线剖面14条，总长13418.4米；布测取样钻孔30个、探槽19条，测量探槽端点坐标及地质点坐标等；提交相关图件、文字及坐标资料。

1.1矿区工程测量特点分析

和其他的工程测量工作相比，矿区工程测量具有如下特点：第一，和政府的相关部门的联系非常密切，具有较强的政府性质；第二，能够为政府的矿区管理部门提供准确可靠的测量数据和信息；第三，对矿区的调查是矿区工程测量的前提条件和核心内容；第四，由于矿区工程测量的技术较多，所以在实际工程测量中，需要对界址点、宗地以及矿区图进行综合分析，结合实际情况选择合适的工程测量技术[2]。

2工程测量在矿区中的常见问题

2.1有边长度测量存在误差

在对矿区进行测量时，受到多种因素的影响，很可能导致测量的数据和实际情况存误差的情况。最常见的有，因房屋建造不合理导致左右两侧墙体长度的不相等，或前后两侧墙体长度的不相等情况，这些情况的出现会对测量结果的精确性产生严重影响。针对这一问题，需要着眼于测量数据，对其进行分析和处理，结合测量结果，完成绘图，并对面积进行推算。

2.2净高和层高划分不清

目前，在矿区的测量中，普遍存在对层高定义进行具体界定的现象，即将地面和楼面之间的垂直距离、楼面和屋顶之间的距离、上下楼层的楼面间距等作为层高。在实际的测量中，上述定义下的层高本身就存在一定的误差，但是在相关的测量规范标准中，却没有明确规定误差的范围。在净高测量方面，通常将上层楼板的下表面与地面之间的距离看作净高[3]。在对不动产进行测量时，很容易混淆层高和净高的概念，有的甚至会完全按照净高测量的标准来完成所有的测量工作。但是在实际的工程测量工作中，如果具有层高，就必须按照层高的标准进行计算，如果不存在层高，则可以按照净高标准计算。

2.3分摊面积问题突出

在计算矿区的分摊面积时，首先要计算其总面积，然后根据矿区总面积进行推算。如果计算使用的分摊系数比较合理，就需要将其作为依据，对各矿区分摊的面积展开具体化计算。需要注意的是，很多建筑都涉及较多的功能，所以在进行分摊时需要对二级或者多级化分摊问题进行考虑，要求按照具体收益状况进行分摊。如果没有做好面积分摊的有效测量，就很难确保测量结果的准确性。

3工程测量技术在矿区的应用方法

3.1GPS技术的应用分析

GPS技术是现代测绘技术的主要标志，应用范围非常广泛。如果在矿区的工程测量中引入该项技术，将会提高测量工作的整体水平。从当前矿区工程测量的实际情况来看，GPS技术的优势已经明显显现出来，主要表现在如下方面：一方面，GPS技术中的CASS技术可以直接用于图形的定义和计算过程，并可以在此基础上，自动完成对各层级平面图的绘制工作，这样就可以有效解决矿区工程测量中层高计算的问题。另一方面，应用GPS技术对GIS的信息源进行选择时，能将数字化绘图作为重点，完成对数据的更新，进一步扩大CASS技术的应用范围。同时，在GPS技术可以结合RTK技术一起应用于矿区工程测量，能显著提高测量数据的精确度，减少误差[4]。

3.2数字化测图技术的应用分析

数字化测图技术主要应用在矿区测量中，是一项重要的技术条件。该测量技术最主要的优势就是成像的质量较高。除此之外，在实际的测量过程中，应用数字化测图技术可以减少对物力资源和人力资源的消耗，能在较短的时间内完成信息和资料的收集，并在此基础上，运用计算机对收集的信息资料进行快速、有效地处理，根据处理的结果编辑图像，提高数字化绘图的效率。需要注意的是，在使用该技术绘制矿区图时，需要结合数控绘图仪，这样才能为实现测量目标提供可靠保障。

3.3坐标解析法的应用分析

除了上述两种工程测量技术之外，坐标解析法也是不动产测量中的一种常用技术。矿区工程测量包含多个方面的内容：如矿区的用地类型、整体面积、公摊的面积、实际使用的面积、矿区的产权等，测量的过程比较复杂，需要引入估算的方法，尽量确保面积的测量准确。经实践证明，在上述测量中引入坐标解析法可以取得显著的效果。但是在使用该方法进行矿区工程测量时，会涉及一些操作的流程，要确保规范使用。

4结语

对矿区进行工程测量是我国土地管理以及矿区工程测量的一项必不可少的内容，其测量结果可以为矿区开发以及现代化的土地管理提供一定的科学依据。本文通过对三种测量技术进行简要分析以期能给测量工作人员的测量选择上带来一定帮助，确保测量工作更加高效、准确。

参考文献

[1]徐兴彬.不动产测量中的环玦状房地产面积计算方法[J].地理空间信息,2015,17（06）:145-147+15.

[2]冯家政,吴峻,蒋晨瑶.面向不动产实地测量系统的光纤陀螺分段标定技术研究[J].仪表技术,2016,29（08）:1-3+6.

[3]李学清,李菊绘,武晓莉.MapMatrix在不动产测量数据建库中的应用[J].测绘标准化,2016,13（04）:44-45.

第7篇：不动产测绘与管理范文

【关键词】不动产登记 统一 责任制 纠纷 公平

本文首先对不动产做了简单的介绍，其次对不动产登记制度中存在的问题进行了分析，主要涉及到相关部门的责任机制不完善、权利与义务不统一、登记机关不集中以及登记机关收费存在的问题，出现重复抵押、登记不便、登记程序不统一、信息缺失等现象，不动产登记制度的完善能更好的服务于社会，服务于市场经济。在另一方面也体现出社会的公平性，责任与义务的统一性，下文将对不动产登记制度中存在的问题进行研究。

1什么是不动产登记

（1）不动产登记概况。不动产登记是一项物权制度，由《中华人民共和国物权法》确立后实施。还可以理解为一种物权公示的手段，服务于权利人或利害关系人。不动产登记的行为不能被当做行政机关的行政管理行为，它是一种能够产生司法效果的事实行为。不动产的登记需提前申请，不动产的物权和发生变动的事项，必须通过相关国家专职部门进行记载。

（2）不动产登记的性质。不动产的登记是一种法律行为，具有法律属性。该种行为能够产生司法效果，其性质可简单概括为以下几种：1）证明行为的性质；2）公法行为的性质；3）司法行为的性质。

（3）不动产登记的功能。市场经济的需求在不断健全的过程中，不动产登记制度随之产生并完善。不动产登记制度的统一是市场经济的要求也是需要，关系到每个人的自身利益，这也是该制度的意义所在。如果站在经济学的角度来分析，这一制度是为市场经济服务的。然而要发挥出不动产登记制度的经济学价值，首先要发挥出其主导作用。若在主导作用都不能实现的情况下，其他价值无异于天方夜谭。不动产交易市场的产权基础的确立更要归功于不动产统一登记的功劳。不动产的统一登记制度关系并影响着不动产的衍生价值。其他与不动产相关的制度都与不动产的登记制度息息相关。

不动产登记制度的设计是非常关键的，在不把反腐需求作为出发点和落脚点的前提下，建立并完善统一的不动产登记制度，才能从本质上解决登记问题，更能体现市场经济的核心价值。

2不动产登记制度现状

2.1登记机关的责任机制尚不完善

错记、漏记、丢失等不良现象在目前的登记机关登记工作中时有发生，相关的当事人也会因为登记工作的疏漏受到不同程度的损失。但是登记机关对此行为并不重视，更有甚者推卸责任，导致责任人权利不能得到落实。但是登记机关的收费却有着详细的规定，登记机关收费的权力和应尽的义务不统一，严重影响了不动产登记的公平性。

在不动产的登记中存在着不公平，有了不公平必定会引起纠纷，针对这一问题，相关的登记部门应该对自身的责任提起重视，达到责任与义务的统一。然而登记机关责任感的缺失主要表现在对所登记的内容不负责任，直接影响了对登记义务的审查。法人中的法人以个人名义对不动产进行买卖或抵押，一旦不动产的使用权被查封，直接导致抵押权落空。

2.2登记机关不集中

我国的不动产相关的登记机关不统一，主要是由于我国的不动产登记制度的不完善。登记机关比较分散，在我国的担保法中只对房产管理、林业管理、运输工具的登记、土地管理、工商行政管理等几个部门做出了相关的规定，不动产登记制度的适用范围比较小，为了能够是固定资源得到中分的利用需要扩大其适用范围，只有这样才能使更多的主体资源得到利用，物权种类的增加从侧面体现出财产主体的多元化。但是目前的情况是不动产种类繁多，没有相关规定的制约和引导就不能对一些不动产进行合理登记，从而使当事人的个人资产受到损失。登记体制的繁琐复杂也逐渐表现出其弊端，抵押出现重复，责任人登记不便，交易秩序混乱，登记信息不全面，在利益的诱惑下登记部分审查工作流于形式。

随着物权制度的发展，必然会形成在土地之上有越来越多的物权将会设立的情况，但从登记制度角度讲，应当建立以土地登记为中心的登记制度。现在的不动产登记的核心，也就是土地的登记问题。各种权利实际上都是在土地之上形成的，围绕着土地使用权而展开的，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。

2.3登记机关收费不合理

登记费用应该按照相关比例，以财产标的金额为准。站在社会管理和社会服务的角度来看，根据财产标进行收费尚无标准的依据。所有的物权登记，无论大小，都遵循一样的程序。不动产登记最初仅仅是国家征税的依据，后来私有制发展到一定的程度产生了不动产的登记制度，这一制度虽然得到了《物权法》的确认，但是缺乏同一性。

2.4登记失误的赔偿标准没有具体的规定

由登记人员工作失误等导致的过错，在我国目前的法律法规中没有相关的赔偿规定，这也是登记机关相关人员的权利义务失去平衡的客观原因，登记部门对收费的标准是比较完善的，但是对于赔偿却没有相应的标准，表现出登记机关的责任感缺失，登记义务不能落到实处，使登记的公信力直接下降。对于赔偿问题《物权法》中的规定也是比较简单的。

在相关的法律制度中对不动产的登记的相关要求与规定的不够具体，在计划经济长期的影响下，市场上的不动产能够正常流通的还不够全面，所以会有很大一部分不动产不能被列入不动产登记的行列。在计划经济时期有很多不动产都属于国家所有，铁路、公路、管道、电网等的经营权都是国家垄断企业所有，这样一来市场竞争以及市场交易不会对其产生影响。当前的这些“国家行业”对市场局部开放也是受到市场经济影响的结果。这些特殊的不动产进入市场并不简单，而是在一定的条件下发生的，所以它们的登记该从属于哪个部门都是需要国家来规定的。没有集体的规定必定会影响到该不动产的正确合理登记。

3结语

在市场经济飞速发展的今天，不动产对于个人与社会的作用越来越大。然而，不动产登记制度中依然存在着较多的问题，相关部门的责任机制不完善、权利与义务不统一、登记机关不集中以及登记机关收费存在的问题，这些都是值得社会和个人关注的。在不动产不断受到重视的过程中，不动产登记制度也应该逐渐得到完善，只有这样不动产登记制度才能更好的服务于社会，服务于市场经济。不动产登记制度的完善在另一方面也体现出社会的公平性，责任与义务的统一性，对社会的安定也有着一定的影响。

参考文献：

[1]李晶，张迎涛.不动产登记机构设置研究[A].财产权与行政法保护――中国法学会行政法学研究会2007年年会论文集[C]，2007.

[2]李文豪，于海涌.法国不动产登记对抗主义中的利益平衡――兼论我国物权立法中不动产物权变动模式之选择[J].法学，2006（02）.

[3]司法部《中国司法》杂志总编，研究员 刘武俊.激活不动产登记反腐正能量[N].人民法院报，2013年.

[4]逄丽，柴振国，田邵华.论不动产登记机关错误登记的赔偿责任――析《物权法》第21条第2款[J].安徽大学法律评论，2007（01）.

[5]张申兴，段然.以登记机关不动产登记性质的角度分析其损害赔偿制度的构建[J].法制与社会，2010年.

第8篇：不动产测绘与管理范文

一、目前房地产登记机构及登记人员的现状

1.房地产登记管理体制

按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。

2.房地产登记从业人员

据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。

二、境外对不动产登记从业人员的要求

根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。

1.登记官都是国家公职人员

具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。

2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平

由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作

对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。

除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登记官培训考核制度的意义

近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。

从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。

1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节

房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措

房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。

3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径

长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。

四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想

我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。

据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。

下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：

一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。

二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。

三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。

四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。

从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。

第9篇：不动产测绘与管理范文

【关键词】集体土地；不动产登记；四统一

文章通过文献研究，综合当前各领域集体土地不动产登记的法律制度，归纳并总结出当前我国不动产登记中存在不动产登记范围不统一、登记类型不统一、登记机构不统一以及信息公开不统一四个方面的现状，并通过调查研究指出其弊端，明确不动产统一登记的必要性与紧迫性。

一、我国目前农村集体土地登记制度的现状及存在的问题

目前，我国的土地登记制度己经基本构建了大体的框架，但是长期以来因为忽视土地权利，社会大众对土地登记尤其是对农村土地登记关注的程度不足，土地权利人的合法权益随之也不能得到全面的保护，再加上我国的土地信息系统不够完善，我国土地登记在立法层面和实际操作中仍存在一些问题。

1.农村土地登记采取登记对抗主义不利于权利的保护

一般情况下，在一国的物权立法中对于不动产变动都采取统一的登记模式，如德国采取登记生效模式，法国采取登记对抗模式，澳大利亚则采取的是托伦斯登记模式。目前，我国农村土地登记采取登记对抗主义是由历史原因和农村发展现状共同决定的，但是随着经济的发展，未来农村的不动产变动必然也会变得频繁，而且现在农村的人口流动量相对以前较多，农村的熟人社会机制也正在转变，我们不能忽视农村经济社会的发展，在这种情况下，在农村继续采取登记对抗主义模式则会严重影响土地交易的安全，也不利于保护权利人的利益。

2.土地登记申请中现有的自我举证制度不利于保障权利

根据《物权法》第11条可知，土地权利人申请登记的时候，不仅要提供权属证明文件，还要提供宗地的面积以及反映宗地界线情况的图示等。由于土地界址的确定、土地面积的测量需要有时一定的技术才可操作，《土地登记办法》第9条对此做出了补充规定，即申请人申请土地登记时对土地的界址坐标、宗地图等材料可以通过委托技术单位进行实地地籍调查而取得。《物权法》第12条又规定，登记机构对申请人提供的申请材料并不是直接给予认可，在不动产有关情况需要进一步证明的还必须到实地进行调查。

3.土地登记部门不统一

我国土地登记工作的起步比较晚，在改革开放之前曾经有很长一段时间不动产的财产性在法律上得不到承认，土地的财产性更是被忽略。不动产制度还曾一度从财产法中被删去，直到1988年才又重新纳入财产法范畴。而此时实际的土地权利登记管理己经被分散在多个部门，改革开放之后又有其它土地权利陆续出现，而原有的管理机制却未被废除。

4.土地登记机构的赔偿制度不完善

土地登记主要有权利确认和公示的功能，登记内容的正确与否直接影响到权利人的权益，也会影响到土地交易的安全与秩序。一旦土地登记存在瑕疵，就会给产权人及其他交易当事人造成无法估量的损失。因此，我认为在土地登记制度中建立相关赔偿责任机制是非常有必要的。

二、关于集体土地使用权登记问题的思考

1.按照统一土地登记机关、统一土地登记效力、统一土地登记标准的原则修改有关的法律法规。

土地登记机关的不统一、土地登记效力的不统一等都有其立法上的因素在起作用，“解铃还需系铃人”，既然目前分别登记与法律法规有关，这当然要首先要实现法律法规有关土地登记问题规定的统一、改变和完善。必须修改相关的法律，由法律明确统一的土地登记机关、土地登记效力以及士地登记类型和土地权利的内涵与外延。

2.加快出台农村地籍调查规程。

农村地籍调查具体如何操作，各个地方已经有些实践经验，因此，可以在总结经验的基础上制定农村地籍调查规程，使农村土地权属调查和地籍测量有技术标准和技术参考。农村地籍调查规程的制定要考虑城镇土地利用与农村土地利用的不同、农村非农建设用地与农村农业用地的不同、发达地区与欠发达地区的差异。

发达地区与欠发达地区由于经济发展水平不一样，所能够采用的调查技术肯定不一样、对地籍调查所要求的精度也不一样，因此区分不同经济发展水平地区规定不同的调查精度、技术路线和调查方法等都是必要的和现实的；农村居民点与农用土地的利用也是不一样的，利用方式不同对调查精度也会有不同的要求，因此农村地籍调查规程区分农用地和非农建设用地对于调查经费节约、提高调查进度进而提高土地登记的效率都有重要意义。

3.加强土地登记队伍建设，建立起一支具有专业水准的高素质的土地登记队伍。提高土地

登记人员的素质必将提高土地登记的质量与土地登记的效率。我国目前的农村集体土地登记的具体业务基本上是由县土地管理部门的派出机构―土地管理所或者国土所承担，在不少地方目前从事农村集体土地登记工作的大多是从原有的乡村干部转变过来的，这些工作人员大多没有经过专业训练，其七地登记的知识与技能、对土地登记的理解是建立在自己土地登记的实践基础上。在不少地方，从事农村土地登记的工作人员连最为基本的土地测绘能力都不具备，根本就没有能力完成土地登记所必须的地籍测量。提高土地登记队伍的业务水平一方面要补充经过专业训练的“科班”人才，另一方面也投资现有队伍的培训、提升现有工作人员的业务能力。

三、不动产登记“四统一”的重要法制保障――《不动产登记暂行条例》

笔者认为，不动产登记依据的统一是前提，登记机构的统一是关键 ，登记簿册的统一是抓手，统一信息平台的建设是目标。

而《不动产登记暂行条例》（以下称《暂行条例》）的出台，对贯彻落实《物权法》、推进不动产统一登记制度的实施具有十分重要的意义。落实不动产统一登记制度，核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。《暂行条例》简洁明了，重点突出。紧紧围绕上述“四统一”进行制度创建，为不动产统一登记提供了法律上的指引和保障，对下一步各地具体实施不动产统一登记制度提出了规范要求。

《暂行条例》要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享（第二十二条第一款），并明确不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交（第二十二条第三款），既方便了当事人，又为登记机关依法登记提供了信息基础，有利于登记机关提高登记效率和准确性。《暂行条例》第二十三条第一款按照《物权法》的规定，明确了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，正是物权公示的应有之义，为不动产交易的安全提供了保障。

总结：

近几年，我国农村经济发展相对较快，国家为了促进农村的发展也出台了一些相关政策，再加上法律本身具有滞后性的特点，使得目前的法律法规不能很好的对农村集体土地登记进行规范。文中分析了农村集体土地在登记过程遇到的具体问题，这些问题的解决是我国和谐社会构建的必然要求。建立完善的土地登记制度，才能保护我国农村土地的安全、保障农民自身的利益。

参考文献：

[1]毕宝德：《土地经济学》[M]，北京：中国人民大学出版社，2005年。