商业地产发展现状精选(九篇)

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第1篇：商业地产发展现状范文

关键词：产业竞争力　规模以上工业　发展现状

改革开放以来，广州工业总体上经历了繁荣―低落―振兴_又好又快发展这样一个曲折前进式的发展历程。先是以“珠江水、广东粮、岭南服”等日用消费品为代表的“广货”畅销大江南北，使广州工业步入繁荣发展期；其后由于结构调整缓慢而逐步丧失了以“彩电、冰箱、空调”为代表的耐用消费品发展的黄金期，加上电子工业发展的滞后和“标致汽车”、“广州乙烯”的投资失利，令整体工业在20世纪90年代中期陷入低潮；“九五”后期以国企脱贫改革为契机，经“二次创业”，工业部门再现生机，高加工度工业和重化工业迅速崛起，广州工业从整体上获得全面振兴。

本文立足于广州地区规模以上的工业产业，从产业实力、产业效益、产业结构、产业外向度四个方面对广州地区规模以上工业产业的发展现状进行简要分析。

一、产业实力

广州地区规模以上工业产业的实力在不断提高。2007年，全市规模以上工业完成总产值8905.22亿元，比上年增长22.29个百分点，2001―2007年年均增速达21.18％。2001年规模以上工业增加值794.85亿元，2007年规模以上工业增加值达到2600.22亿元，2001-2007年年均增长21.96％。产业集中度是衡量产业实力的重要指标。2001-2007年，广州地区规模以上工业产业集中度在缓慢提升，平均增速只有0.04％。2007年产业集中度为74.77％，即规模以上工业产业所属全部企业中大中型企业产值占全部规模以上工业总产值的比重为74.77％。

但是，与国内几个主要城市相比，广州地区规模以上工业经济的总量(总产值)、增速都偏低。

近年来，部分国内主要城市加大招商引资和工业投资的力度，工业经济迅速发展，工业生产规模超过广州市，广州市工业与部分生产规模较大的城市的差距在扩大，与部分生产规模较小的城市的差距在缩短。2007年，广州市规模以上工业完成总产值8905.22亿元，分别比上海少13033.41亿元、比苏州少7009.47亿元、比天津少1169.85亿元、比北京少570.32亿元、比无锡少39.89亿元。从增长速度来看，2007年，广州规模以上工业企业增长20.3％，高于上海4.2个百分点、高于北京3.6个百分点，但是低于天津0.1个百分点、低于苏州3.0个百分点、低于无锡3.3个百分点。

二、产业效益

近年来，广州规模以上工业经济发展的效益总量水平不断攀升。2001年，广州地区规模以上工业总资产贡献率、资金利税率分别只有10.72％、10.76％，2007年则达到16.40％、20.11％，分别比2001年增加了5.68个和9.35个百分点；2001年广州规模以上工业领域从业人员劳动生产率只有69917元/人，2007年则达到145783元，人，年均增长13.11％。(见表1)。市场占有率体现广州地区规模以上工业年主营业务收入占全国的比重。从表1可以看出，近几年广州地区规模以上工业产业的市场占有率几乎在逐年下降。2001年为3％，2006年只有2.31％。2007年略有回升，但也仅为2.57％，比2001年下降0.43个百分点。

三、产业结构

总体来看，广州地区的工业产业是以资金密集型为主，且大多属于劳动成本较多的资金密集型产业，并显现出以下的结构特征：一是生产规模大，生产结构以劳动密集型为主，产品结构以最终需求型工业品为主，但产品深加工程度低，档次不高，经济效益不理想；二是对外产品流通量大，贸易结构以国外为主，输出多为轻纺产品，输入原材料和重工产品较多；三是高技术行业产业比重偏小，特征不显著，增加值率低，有些高技术行业产品相对落后。

从工业内部的产业结构变化趋势看，目前，广州规模以上工业产业处于以重化工业为中心的发展阶段后期。2007年，全市规模以上重工业完成工业总产值5828.40亿元，比上年增长23.7‰规模以上轻、重工业总产值比重(按工业总产值现行价计算)由2006年的36.0:64.0调整为2007年的34.6:65.4，重工业比重上升1.4个百分点。但从横向比较的角度来看，广州规模以上重工业比重还不是很大，据有关资料显示，2003年深圳市轻重工业比例就达到31.7：68.3，2007年山东省轻重工业比例为34:66，上海轻重工业比例为28:72。

加快现代工业化进程要求有高新技术的支撑。广州地区规模以上工业的高新技术产业近年来发展十分迅速，高新技术产品产值占规模以上工业总产值的比重在不断扩大。2001年，广州规模以上工业高新技术产品产值比重为21.59％，而2007年达到32.1％，高于重庆但低于苏州。2007年，苏州高新技术产业占规模以上工业总产值的比重为33％，重庆为25％。

广州工业产业“十一五”规划中明确提出：在“十一五”期间，广州需要继续大力完成现代重化工业、机械装备工业，以及高新技术产业的战略布局。广州市近年来不断加快产业结构调整步伐，以产业结构高科技化带动重型化，取得显著成效，工业化进程步入较高级的发展阶段。

四、产业外向度

第2篇：商业地产发展现状范文

一、模式之浅

2015年中国商业地产可能会有系统风险，为什么呢？因为这两年中央大力调控住宅，很多开发商都往商业地产跑，也不管城市能否消化，整个行业过量开发，这本身就有一个“算账”的过程。而且，很多住宅开发商用做住宅的理念做商业地产，比如先建好再招商，而对于专业的商业地产开发商，更多是用住宅销售收入现金流覆盖开发成本，最后赚个自持物业，这是个很好的结果。但如果整个行业都这样简单思考的话，商业地产就可能被搞乱，而最关键的运营、资产经营可能就很难快速做出来。

二、成本偏高

与国外相比，中国商业地产整体融资成本稍高，行业中融资成本都在8%-9%，虽然毛利润较高，但管理费用、税收等扣掉后，最终的净利润会降低。相对而言，国外回报率可能4点多，但融资成本只有2点多，整体而言，商业地产发展整体成本偏高，作为重资金属性的商业地产行业，较高的成本很难支持商业地产的快速发展。

三、管制稍松

在中国做商业地产有几点很难，一是人才很缺乏，二是市场规范性缺乏，商业地产企业盲目扩张缺乏相应的管制和宏观调控。比如，澳大利亚最大的房地产商西田在麦格理市做了一个商业地产项目，并且坚持了二十几年，服务20多万人。在此过程中，每7、8年就扩张2万平方米，基本能满足本地的需求。更惊奇的是，如果有新的竞争对手进来，西田可以直接写信给政府投诉，说我早帮你算好账了，不适合有新的竞争对手了，竞争环境很健康。但在中国竞争环境中，今天政府某些机构与A签订协议3年内不招新的，但可能6个月后就招一个B，中国人做很多生意都是恶性竞争，动不动就一哄而上。

四、竞争激烈

虽然在整体环境不容乐观的背景下，单一城市、区域的商业地产却表现出巨大的分化，竞争结果会非常惨烈，大批同类型中小型商业地产将面临淘汰。未来中国商业地产很有可能出现这样一种情况，即在一个大片区中只有有限的几个购物中心，比如3-5个，且第1名1个月的销售额会等于第2、3、4名的销售额总和。第1名可能赚了整个片区的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就赚一点点，也可能亏钱退市。

第3篇：商业地产发展现状范文

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

(1)商业地产的发展环境

1998年下半年起,我国计划经济时代沿用余年的福利分房政策取消,从此,中国房地产市场正式进入市场经济时代,随后我国相继出台一系列的扶持发展政策,刺激了房地产市场的发展,政策导向使得有效需求在短期内爆发,我国房地产市场——主要是居民住房市场开始出现井喷。房地产市场短短年间,就迅速走过了起步、成长、爆发直至过热的几个阶段。2004年起,国家开始对房地产市场降温,几年内“国八条”、“新八条”、“国六条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”等政策不断出台,“物业税”不断试探性出现,但是调控效果不佳,直到2008年,调控的结果都是“越调越高”、“越调越乱”。08年以后,更严厉的紧缩措施相继出台,政策利剑的高悬,再加之国际国内金融环境的变化,房地产价格不断攀升、银根的紧缩等终于让开发商感到了寒意。住宅地产市场出现震荡,房地产商们幵始把眼光转向了一块未开发的宝地——商业地产,不少地产开发商由住宅开发转向住宅和商业地产共同开发。

随后,中国大中城市纷纷出现了商业地产开发与建设的热潮。商业地产具有高投入高产出”,“共性个性”,“高收益高风险”的特点,其发展符合经济社会发展的潮流,行业前景广阔。经过近年来的高速发展,我国商业地产建设规模己经赶超了许多发达国家。但是,一窝蜂式的开发又带来了更多的问题,空置面积开始不断增加,一些不适应市场的项目开始走向死亡,商业地产的营销模式也暴露出越来越多的问题。

成都的房地产的发展与其他大中城市一样,经历了外部宏观环境的变化,从各种混乱的自有产权式商铺到共有产权式物业到商业街、大型再到城市综合体,发展速度呈明显超越居住型房地产项目的趋势,这是本文研究成都市商业地产的背景之一。

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1.2本文的研究内容和研究路线

1.2.1研究内容

本文主要通过对成都市商业地产的发展现状进行分析,找出了目前成都市商业地产营销模式存在的问题,归纳总结出了当前成都市商业地产市场中三种典型的营销模式,并对几种营销模式分别进行了分析和阐述,通过案例分析对成都市商业地产营销模式进行了进一步的解析,最后对成都市商业地产的营销模式提出了对策和建议。

1.2.2路线结构

(1)研究路线(见图1-1)

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2相关理论基础及文献综述

房地产营销是市场经济发展的产物,也是我国房地产市场不断发展,走向成熟的标志,在房地产市场发展的每一个阶段,根据不同的环境、市场、企业能力等不同因素,都存在不同的营销方式的选择,这也能反映出当时房地产市场的成熟度。而随着市场与环境的不断变化,以及学术界、企业界等对房地产营销的认识不断加深,房地产营销手段也在不断深化、不断创新。因此房地产研究的相关理论也在不断创新,因此,对国内外房地产营销的相关理论的梳理对于本文的研究就十分必要。

2.1整合营销传播理论

探索整合营销是一种综合化、系统化的营销工具和手段,并具有动态性、创新性、适应性等特点。企业与目标客户之间平等的交换,实现共赢,获得利益及价值的共同增长,产生协同效应。整合营销以消费者为核心,重组企业行为和市场行为,综合协调地使用各种形式的传播方式,实现与消费者的双向沟通,更有效的达到广告传播和产品行销的目的。企业整合营销通过高度的一体化营销对资源进行综合利用,整合营销过程、营销方式、营销管理以及企业内外的商流、物流及信息流等,全过程讲求系统化管理、强调协调与统一、注重规模化与现代化管理手段(如信息科技、互联网等)。

整合营销传播(,理论由“整合营销传播之父”唐舒尔茨(创立。他认为整合营销传播应包括:①精确区隔消费者——根据消费者的行为及对产品的需求来区分;②提供一个具有竞争力的利益点——根据消费者的购买诱因;③确认目前消费者如何在心中进行品牌定位。④建立一个突出的、整体的品牌个性。

菲利普科特勒认为营销传播组合由种传播工具组成,包括广告、销售促进、公共关系与宣传、人员推销、直接营销。营销者需要贯彻和有偏向的分析、寻找需求缺口、确定传播目标、建立传播渠道、确定促销组合决策、衡量战略的有效性等。

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2.2综述

根据上述市场营销、战略管理的理论回顾,上述理论对本文的研究主题——商业地产营销模式研究具有重要的指导意义:

2.2.1传统战略管理理论认为,中小企业战略模糊、战略缺失的情况十分严重,甚至根本就没有完整的战略思路和战略目标,而大中型企业则不同,要获得发展,必须具有较完整的战略管理体系。在我国,房地产企业经过了多年的市场整合及优胜劣汰以后,房地产行业,特别是有能力对商业地产进行开发和经营的大型企业,一般都具备一定的市场规模和雄厚实力。因此,企业战略管理理论对于商业地产的相关企业就有了重要的意义。市场营销战略是企业职能战略的一个分支,其所包含的市场细分、目标市场选择以及目标客户定位(等内容对于商业地产营销提供了足够的理论支撑。

在商业地产企业战略管理以及市场营销的全过程中,和客户的沟通——包括主动性的启发式、引导式营销到被动地树立形象等待目标客户(包括所有目标群体,如个人投资者、企业投资者、商家、战略合作伙伴、金融合作伙伴、技术支持伙伴等等利益先关着)的选择,这些都需要以整合营销传播的理论知识来支撑。以保证企业对商业地产项目的内容进行整合、对企业自身资源进行整合、对企业与客户之间的沟通进行整合。

综上所述,只有通过理论知识与实

践之间的不断磨合与整理,才能为本文的研究目标建立一个全面的理论体系,才能为本文最终结论提供坚实的支持基础。 ................

3商业地产营销模式的概念及内涵...........13

3.1房地产的基本概念及内涵...........13

3.2商业地产的概念、特点及发展.........14

4成都市商业地产发展现状...

4.1成都是商业地产发展的环境分析..........29

5成都市商业地产营销模式分析...........42

5.1蓝光香槟广场简介及营销模式研究........42

5成都市商业地产营销模式分析

5.1蓝光香槟广场简介及营销模式研究

5.1.1蓝光香槟广场简介

蓝光香棋广场位于春熙路商圈,红星路与东大街的交汇处。距离盐市口商圈、天府广场地标广场仅有10余分钟的路程。蓝光香槟广场周边的知名写字楼、大型百货、购物中心、广场等众多,商业聚集性很强。大型商场百货包括太平洋百货、王府井百货、百盛、摩尔百货等等,写字楼、酒店等包括时代广场、第一城、正熙国际、喜年广场、群光广场以及正在兴建的银石广场和九龙仓、铁卿门等。商业配套和生活配套都很齐全。香槟广场拥有优越的地理位置以及成熟的配套设施,交通便利,位于多条交通线站点,未来会有两条地铁线交汇于此,蓝光香模广场是一个商业综合体,包括购物、餐饮、娱乐、写字楼、居住等等不同业态,涵盖内容广泛。

蓝光香槟广场的定位充分参照了春熙路商圈多元化的特色商业形态,主要形式为:一层的步行街区式独立商铺,二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。立足于成为春熙路精品购物的延续、青年路服装批发的补缺、力图成为“后春熙时代”的领跑者。项目以精品商业购物中心,服饰批发与零售,高档化妆品、皮具、饰品类等为主。

蓝光香槟广场的客户群主要为香港、欧美、广东等品牌服饰的西南商、春熙路步行街的精品名店客户、泰华、万紫、金开等流行精品服装商以及盐市口商圈零售客户等为主。

由于采用了全出售型的商业地产营销策略,因此针对不同客户,如大型的商业客户以及投资式散客,制定了一系列的招商政策,使项目能够尽快完成销售、实现货币回笼。

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总结

商业地产的长期运营性质决定了商业地产项目需要一个详尽可行的规划、一套周密的市场营销计划、一个长期的市场培育期,需要长期的收益获得稳定的现金流,商业地产成功与否,关键在于是地产本身的使用价值和带动力。

首先,规划创新。商业地产模式必须在不断探索适应本地发展的营销模式中努力创新。成功商业地产有三个重要环节,一是前期的规划,二是中期招商,三是后期的经营。首先要从前期的规划开始就要与商业业态的发展变化、人们的需求行为等相适应。从项目定位,包括功能、选址、业态、租售比例等因素的确定等方面需要科学规划与合理设计,最大限度地满足商业运营的需求。

第4篇：商业地产发展现状范文

关键词：地产信托 融资性质 选择

一、国内商业地产项目发展现状

目前国内房地产住宅市场整体呈现出市场销量和房价双双下滑的趋势，房地产市场整体进入调整期。与此相对应的，全国各地房地产商业项目进入一个快速发展期，各大城市各类型商业地产项目不断问世。尤其是在各城市规划的新的城市副中心、新兴商圈、区域合并的区域内，商业项目的投资建设力度极大。

根据房地产经济学的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，各城市商业地产项目的投资建设呈现快速扩张的趋势，35个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、大连、厦门、西安、宁波、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、贵阳、乌鲁木齐、长沙、太远、西宁、银川、南宁、昆明、兰州）中19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远。

整体来看，我国各大城市商业地产项目都呈现较为饱和的态势，但由于商业地产项目的人口聚集、税收优势等因素，商业地产项目通常都能受到当地政府的支持，在当前住宅市场呈现调整的大形势之下众多开发商也将商业地产项目作为战略转型的一个选择。

二、商业地产项目的选择及操作注意事项

与住宅市场相比，国内商业的预售条件通常都是主体施工完毕，因此商业地产项目预售要求高，预售前需要的资金量较大；同时商业项目需要的培育期长，物业刚性需求低；上述因素使得商业地产项目存在周期长、回款相对较慢、专业性要求更强的特点。

根据商业地产项目本身的特点，在选择商业地产项目时，应从以下几个方面进行考虑：

1、项目的选择

（1）项目性质

目前商业地产项目大体可分为城市综合体、写字楼、酒店、专业市场四个大类：城市综合体项目通常为商铺、写字楼物业的混合体，商铺可销售和出租，并且通常伴有百货商家的入住、整层写字楼出租或出售等，其回款速度相对较快；写字楼项目由于其主体物业是写字楼，回款速度相对较慢；酒店若采用自有经营的方式，则其回款速度更慢；专业市场如家具建材市场、物流园等，其存在较长的培育期，且通常当地政府对项目的销售和自持比例有要求，项目回款速度一般最慢。

项目介入前，应充分考虑项目的物业形态构成，并应考虑其各个物业形态推出的计划和安排。

（2）项目区位

城市人口数量以及产业经济基础是商业地产项目前景的重要影响因素，根据同策咨询研究部的调查结果，北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市的城市人口数量较大，产业经济基础较强，商业地产供给较为平衡，可优先进入；天津、重庆、成都等城市尽管城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大应审慎进入；南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐等城市城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，商业地产供需较为平衡的城市，应选择性进入；合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市应该重点规避进入。

具体到每一个项目时，应重点考虑该项目的交通便捷性、可覆盖人口和区位范围、该区域内同类商业项目的饱和度等进行综合判断。

（3）项目运营计划

首先应考虑项目物业的销售和自持比例，尤其应关注该比例是开发商的自有计划还是当地政府的强制性要求，如双流县政府对区域内的商业地产项目通常要求开发商必须自持60%。

其次应考虑项目的定位、拟引入的商家等，还应考虑是由开发商自营或引入专业品牌和团队进行托管式经营。

2、交易对手的选择

商业地产项目的运营对运营商有较高的要求，在交易对手的选择上应充分考虑交易对手同类项目的历史开发和运营经验、是否有专业的运营和策划团队等因素。

3、介入时点

商业地产项目的回款期较长，因此我部认为不能在项目初始阶段（如拿地）介入，介入时点应在主体施工进行到一半左右。此时点介入可有效防范项目完工和预售风险，但此时点介入时需重点关注项目的和交易对手的或有负债。

4、现金流的控制

商业地产的现金流主要包括销售部分的回款以及自持物业出租收益两个部分，应对项目的现金流做详细的测算，并且由于商业地产项目按揭首付比例是6成，因此应对该项目区域同类型物业的销售情况做详细的尽调，以此审慎评估销售部分的回款速度。

项目介入后，需对销售回款和出租收益做严格的监管。

三、结论

综上情况分析，对商业地产项目的选择和操作有如下建议：

1、重点考虑商业项目的区域位置，县级及以下、目前商业地产供应量已严重饱和的一二线城市的商业项目不建议操作，三四线城市项目慎入；商业项目区域位置的判断和分析建议在整个城市商业饱和度判断的基础上重点考虑其可辐射范围内同类商业项目的分布。

2、交易对手需具有同类项目开发经验，不建议与初次操作商业项目或商业项目开发运营项目低于3个的开发商合作。

3、介入时点不能太靠前，需在项目主体施工进行到至少30%以后介入。

4、需充分考虑可销售物业的销售回款、项目可形成的资产价值，竣工后获取经营性物业贷的可能性等。

第5篇：商业地产发展现状范文

【关键词】 商业地产；合理开发；规模

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

0 引言

一般而言，商业地产的生命周期要经过开发期、租赁期和运营期等三个时期。目前国内的商业地产的开发模式主要分为不出售产权以及出售产权这两大类开发模式。本文主要就影响商业地产合理开发规模的因素以及简述国内外商业地产开发的主要模式。

1 影响商业房地产开发模式的要素

（1）消费需求的变化

商业房地产开发模式变化的基本原因是消费需求，消费者是上帝其很大程度决定着商业地产企业发展的兴衰。房地产商们总是从各个方面满足消费者的需求，尽可能的捕捉消费者需求的变化，而当消费者的需求较小，比如可以再原有的基础模式上进行微调；或者当消费者的需求变化较大的时候，进行新模式的开发。

（2）经济发展水平

我国商业地产开发的热潮是社会经济高速发展的副产物，以及我国城市发展的必然趋势，同时经济发展水平也是商业房地产开发模式演变的基础，对房地产开发的发展起到了至关重要的作用。而经济水平的提高对商业地产的开发模式起到了很重要的影响，经济水平的发展不仅提高了人均收入的水平同时也给社会服务机构功能的完善以及通讯交通技术的提高。

（3）开发商的综合实力

一般而言，开发商的综合实力对房地产开发的规模起到了很大的约束，决定了其开发商的规模边界，同时开发商的综合实力一般包括商业调配资源的能力，就是产生理想结果而组合资源的能力，同时也是开发商企业资源在长期互动之中形成的过程。

2 目前商业地产开发存在的问题

2.1 商业地产核心价值的偏差

由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于商业地产的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业生态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。

部分开发商认为项目规模越大越好，于是片面追求“中国第一，亚洲最大”等概念的炒作，盲目攀比规模和体量，而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支撑。判断一个商业地产的规模是否适度取决于三方面因素：一是周围是否有足够的市场需求支撑；二是与其规模相适应的市政配套是否合理完善；三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

大型MALL的特性除投入资金大、周期长之外，另一特点是“招商应先于设计”。国外商业地产多是等80%以上主力店确定后才开始整体设计工作。

2.2 俘获消费者的心

商首先是在自己的产品设计上下功夫。比如中、高档物业的底商显然不适宜做小商品市场，而中档物业的底商除非在黄金(资讯,行情)位置，否则也不可能招来高档商户。

项目定位是项目策划的核心之所在，也经常是开发商的误区所在。北京商业地产市场上，定位为小商品、服装市场的， 案名基本上叫“ 韩国城”或“XSHOW”主题定位也是日韩特色；定位为社区风情商业街的，主题定位基本上以宣传欧美风情为主。而真正的定位不是凭感觉断定的，而是根据商业市场状况找到的，不与招商结合的定位是盲目的，没有韩国当地的商户，怎么配叫做“韩国城”？

3 商业地产开发的最佳规模的确定以及合理的业务配

经过多年的发展，上海广州深圳等一线城市的商业地产开发模式已经趋向成熟，而在我国众多二线城市我们还可以经常可看到商业地产开发中把投资诱惑变成投资困惑的例子。

工作中不难发现，有些商业地产开发商对项目开发轻视市场化考量，只要规划审批一下来，就盲目求大，甚至很多开发商还存在“规模越大越好”的误区，这是非常危险的倾向。虽然较大的开发体量是大规模盈利的必要条件，但若开发体量超过周边区域的商业承载能力，必将造成大规模亏损的灾难。

3.1商业地产最佳开发规模的确定

根据近期查阅到的一项商业地产行业调研综述称，确定新开发商业地产项目的规模，可通过严谨的数理分析模型进行有效评估，其中主要分析因素包括：

1、区域交通状况，包括重点交通设施的分布;

2、核心商圈、次级商圈、边缘商圈的消费规模、消费能级;

3、周边已开发或规划的竞争性项目;

4、项目定位情况;

5、所在区域的城市发展规划。

一般常用的确定商业地产开发规模最常用的方法，就是根据人均零售额、商圈人流、商业营业水平所测算出的商业体量。首先测算出该项目地址可能发生的客户流量，根据对项目所在地区人均零售消费额的调查，测算出该项目可能的最高零售收入总额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，就可以得出该项目地可发展商业项目的规模。但是这种方法并不可靠，往往会产生比较大的偏差。因为这种静态的测量方法并没有考虑到项目建成后对消费人群的吸引力程度。

3.2 合理业态面积分配的确定

下面以上海典型购物中心为例，确定合理商业地产的合理业态面积：

位于吴中路虹井路的上海虹桥购物乐园属于上海的典型购物中心,整个项目的投资金额为15亿元。整个购物中心分为6个楼面，一楼为食品超市和建材家居大卖场；一楼为展览展销馆、专卖店等；二楼以百货零售为主，专门设立了女性服饰专卖街；三楼为家电通讯产品、音响电脑；四楼为书城、文化用品和家具家居用品；五楼为餐饮、娱乐、电影院；顶层为空中婚礼花园、儿童乐园、健美中心虹桥购物乐园卖场楼层分布。上海虹桥购物乐园为了使各种业态互相补充，实现共赢的目的，进行了详细的招商规划，其中百货的比例控制在25%，建材、家电、家具三大商品的比例在23%，文化、娱乐、休闲的比例在18%，餐饮的比例为18%，食品的比例为9%，展览展示区的比例为4%，社区服务的比例为3%。由于商业物业具有较大的差异性，业态分配比原则上是没有一个固定的标准，制定具体的业态分配比例应当参考同类型成功物业的业态分配状况，再根据本地的经济状况制定业态分配比例。

这些都是比较合理的商业地产业态面积的分布，时至今日，人们选择商场、商业街时，并不仅仅考虑购物，更多地关注自己购物时的心理需求、情感需求，是否愉悦，是否是自己喜欢的风格类型，是否有自己喜爱的附加配套设施等显得很重要。比如，不少人比较喜欢到有休闲长椅、有景观、空气好、不太吵闹的商业街里购物，尽管它的商品价格可能贵一点，但是它能让你享受到舒服、愉快的购物环境。没错，体验式消费已经悄悄地走进了我们的生活。

4结语

合理开发一个地区的商业地产对一个城市的经济发展起到至关重要的作用，相信通过本文的探讨可以为实践提供一些借鉴。

【参考文献】

【1】.石玉, 石磊.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策.大众科技，2004（8）

【2】云.地产大鳄+商业巨头商业地产新模式初探.河南商业高等专科学校学报，2004（1）

【3】赵德海,刘威.商业地产开发中的错位及对策研究.财贸经济，2005（10）

第6篇：商业地产发展现状范文

关键词：商业地产;供应链;供应链管理;成本优化;利润最大化

近几年，商业地产工程项目成为企业争相投资的对象，作为具有地产、商业与投资三种特征的集合体，商业地产在经济上的意义是区别于传统房地产本身的经济意义。

一、我国商业地产业发展概况

商业地产是满足人们“衣、食、行”的作为经营用途的房地产形式，用来供人们购买生活用品、餐饮、娱乐、休闲、健身等。广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。商业地产从经营的方式、用途和地产功能上是区别于供人们居住和使用的住宅、公寓、别墅等房地产，它集地产性、商业性和投资性于一体，兼有这三方面的特点，既区别于单纯的投资和商业，又具有自己独特特点的房地产行业。

在1999年，商业地产的概念为人们所知，以大连万达集团为代表的房地产企业开创了中国模式下的“订单式商业地产”，此后，各大房地产开发商相继推出商业地产品牌。商业地产比传统意义的地产用途更广泛，其中包括商务宾馆与酒店、商场、便利店、专卖店、商务写字楼、特色商业街以及功能多样的会展中心等。在中国，房地产开发商普遍开发的商业地产工程项目就是大型的购物中心，在房地产业中，购物中心的开发和经营与商业地产的开发和经营相通，商业地产开发模式成为购物中心地产开发模式效仿的对象。

二、商业地产供应链管理

房地产业市场化体制逐渐形成，商业地产在房地产中的比重越来越大，使得房地产业在国民经济中的地位变得越来越重要。随着国民经济的发展，商业地产作为作为新兴产业，是目前房地产市场投资的热点。然而盲目投资引发商业设施与资源浪费、项目工程中断、实际收益较低等问题，从而给商业地产的发展带来阻碍作用。商业地产作为一种商品，它就像现代化工业生产一样从原材料到最终的地产产品的产生再到把地产产品推向市场，这正是一条涉及多方面的供应链，在这条供应链上面设计规划方、原材料供应商、地产开发商、地产投资商、建设施工企业、物业管理公司等等构成了这条供应链上的各个节点。在商业地产供应链上，地产开发商占据主导地位，各个参与方都通过相互协作、双方互利的原则向最终的消费者提供满足消费者意愿和需求的地产产品。

1.供应链管理

目前，中国的房地产市场受到国家政策的调控影响较大，进而地产市场未能实现建立完善的市场机制。在这种情况下，商业地产时刻面临除市场以外的各种不确定性因素的影响，因此只有增强商业地产开发的竞争力才能使得地产企业生存下去。增强商业地产开发的竞争力首先需要加强地产开发的成本控制力，运用现代先进的经营管理模式使地产开发对成本进行精细化、规范化、专业化管理，生产出更多地产产品，推动经济的发展，满足商业地产消费者的要求，从而开拓商业地产开发企业的利润空间。

供应链管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供应链上游企业（原材料供应商）、供应链核心企业（开发商或制造商）和供应链下游企业（产品分销商或运营商）中的信息流、资金流和物流使用供应链管理的方法和思想进行管理。

图 供应链流程

供应链管理的目的是对产品从筹划生产到产品分销再到市场进行有效的生产控制与管理，以达到在最短的生产期内，用最小的成本实现产品价值的最大化，从而为整条供应链系统提供更广阔的利润空间，达成多方共营的局面。通过对商业地产供应链的有效管理使得地产开发成本达到最小，给企业带来更多的利润，促进地产市场化机制的建立和完善，使得商业地产在国民经济中发挥更大的调节和促进作用。

2.商业地产供应链成本管理

供应链成本包括了产品生产流通过程中供应链各节点所发生的全部费用。供应链成本管理是将成本管理的思想及方法运用到供应链上，由企业内部拓展至整条供应链的各节点企业，对跨越组织边界的所有成本进行分析和控制的方法和概念。供应链成本一般包括产品研发设计、采购、生产、销售所发生的包括采购管理成本、原材料批发成本和设备成本、运输成本以及产品分销和销售成本等等在内的为了实现产品销售的费用。而供应链的成本管理是以供应链中的企业为重心，起始于供应商原材料的供应到产品最终在市场上流通销售，这就体现了产品的形成过程中供应链的各个参与方和企业之间的成本控制策略，各供应链节点的企业都力争将成本降到最小，利润变成最大。

商业地产供应链分为上游、核心和下游各参与方，从而从供应链的视角下将商业地产成本分为供应链上游成本、供应链核心成本和供应链下游成本。商业地产上游成本是地产工程的前期准备阶段产生的成本，包括土地开发成本、资本成本等;商业地产核心成本是指的地产工程项目实施阶段产生的成本，包括地产建设及安装成本、地产开发企业自身的管理成本及开发成本等;商业地产供应链下游成本是指地产销售阶段产生的成本，包括与地产经纪机构的交涉成本、物业公司管理成本等。通过对商业地产企业供应链的分析找出最优的供应链管理方法，比如一些发达国家和成熟企业通过对地产工程进行项目成本控制来推进一个国家或企业的快速发展。

（1）日本地产工程项目成本控制分析

日本地产工程项目成本控制实行的是供应链全过程管理模式，即从项目调查阶段开始，工程的后续计划阶段、设计阶段、施工阶段、监督检查阶段、竣工交付阶段直至项目保修阶段都实行严格的控制管理，从源头和整体着手控制地产工程项目的成本。同时，日本一些地产相关部门在制定了日本建筑工程分部分项定额、编制了工程费用估算手册的基础上，还定期根据市场价格波动变化进行修改，从而实现工程管理成本控制的动态管理。在项目成本管理方式上，日本的房地产工程项目成本控制都是处于有序的市场运行环境中，结合市场和社会认同来确定和管理地产价格，使得房地产企业项目管理成本控制实现了系统化、专业化、标准化的管理，从而更加经济高效地管理和控制项目成本。

（2）万科关于房地产工程项目成本的控制

中国房地产龙头企业万科，在部分中小企业因资金短缺而面临困境时，采取在工程项目成本控制方面进行创新，从地产供应链的完整性出发，采取了建立集团统一的采购模式，引入“战略供应商”的概念;重视工程项目的规划设计和施工图等，从供应链的各节点出发对全过程进行成本控制。万科通过建立电子商务平台，实现了“统一采购”的信息化和透明化;并通过网络招标，与战略供应商签署战略合作协议书，按照协议直接在网上进行采购各种原材料，节省各种交易费用，这种利用电子商务平台，通过大批量、大规模采购，使得造价成本得到优势控制。此外，万科通过成立万创设计研究中心，从项目的初步规划、各种工艺改进、样本材料把关、样本房装饰装修等多方面进行管理，从而有效控制后期地产开发项目的风险和确定大致的建筑成本。

三、商业地产工程供应链成本优化

商业地产相比于一般的房地产特点是选择地产建筑地时要更为考虑区位因素，注重未来客流量以及政府宏观经济政策对该区位的影响。

1.地产供应链上游成本控制优化

上游成本主要包括：土地开发成本，资金成本、勘察设计成本、咨询成本等，其中土地开发成本与资金成本是影响商业地产超额利润的两大关键成本。

（1）土地开发成本控制

地产市场中对土地的垄断性较强，地产市场开放程度不高。土地成本受政府各项宏观政策影响较大，全国各区域发展水平不一样，地价的构成和相关的配套水平也不一样。因此，地产开发企业应了解开发区域的各项土地政策。

（2）资金成本的控制

控制地产的资金成本主要是从降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。首先，加强财务杠杆的应用合理筹集资金，拓宽融资渠道。其次，加快应收款项的回收。最后，要做好资金的使用规划。对工程项目的目标成本做出正确的测算，分析每个关键节点的现金流量和资金使用量，从而合理分配资金。

2.地产工程供应链核心成本控制

核心成本主要包括建筑安装成本、地产开发企业自身管理成本和地产开发企业支付的开发成本三部分，核心成本控制的关键环节是建筑安装成本控制和地产开发企业自身管理成本中的管理费用和税金的成本控制。

（1）建筑安装成本优化

建筑安装成本是地产项目成本中较为稳定的部分。其成本可从设计阶段、建设实施阶段来进行控制。对于设计阶段，可在满足同样功能和安全的前提下，降低工程造价。设计工作是整个供应链中建筑安装成本控制的一个关键环节。设计成本应通过选择最优设计方案和设计单位、推行限额设计以及引入考核机制等举措来进行控制。

（2）管理费用成本优化

管理水平的高低直接决定了管理费用的开支，房地产开发企业按岗位合理配置管理人员。各部门和员工都应是成本形成的影响者和成本管控的参与者，让每个人在工作中时刻注意节约成本，使企业各项成本要素都得到充分的管理。

（3）税金的筹划

在中国，房地产是税负最重的行业之一。其中交纳金额较多的是营业税、企业所得税和土地增值税三项。按目前标准，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，按增值额扣除项目金额的30%～60%不等交纳土地增值税。在这种税收负担较重的情况下，地产开发企业可以通过税金筹划来减少税金方面的成本支出。主要方法有：①通过借款利息的筹划，土地增值税起征点的税收优惠筹划、整体转让、分解定价等方式，综合进行土地增值税的筹划。②通过合理拆分业务，剥除价外费用，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同等方式，综合进行营业税的筹划。③通过迟延纳税的筹划，充分利用税法规定的税前扣除项目等方式，综合进行所得税的筹划。以上一系列的整体税收筹划运作，可以有助于房地产开发企业实现税负的减轻。

3.地产工程供应链下游成本控制

在下游成本中销售成本是控制下游成本的关键。销售渠道选择是是市场营销决策中的基本决策之一，是影响下游成本的重要节点，它关系到企业能否将产品及时顺利地销售出去，以及企业销售成本和盈利水平。通过聘用专业的销售人员，制定完善合理的销售计划，通过各种结合本地区特点的宣传方式，力争以最少的销售成本赢得最大的销售量。

通过对商业地产供应链上游、核心和下游成本的分类分析，提出了降低工程项目成本的一些措施和方法，从而有利于商业地产开发企业实现其利润最大化的目标，有利于地产市场机制的建立和完善。

四、结语

随着国民经济的持续稳定发展，人们对多元化的服务和产品有更高的消费需求，从而促使商业地产工程项目的投资与开发。商业地产企业为最大程度上获得经济利润，就要对成本进行控制分析。从供应链视角，商业地产成本进行了策略化分析，分为供应链上游、核心、下游三方面来对成本进行控制，从而最大程度上为企业获得更大的利润，实现企业利润最大化的目标。

参考文献：

[1]巩本兰.我国房地产开发企业的发展现状研究[J].现代商业，2011（11）.

[2]罗方晔.关于构建供应链成本管理体系的研究[D].南京理工大学，2003.

[3]李卉.房地产开发企业供应链稳定性分析[D].东北林业大学，2011.

第7篇：商业地产发展现状范文

关键词：省会核心城区；房地产业；对策研究

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）03-0227-04

从2013年11月12日十八届三中全会的“公报”来看，近5 000字的内容未提及房地产，只有“建立城乡统一的建设用地市场”最沾边；11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。前一政策表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，接下来更多农村土地将进入供应，那未来的土地供给量将有明显改善，市场的供不应求的局面将在中长期有所缓解；后一政策可理解为：实施不动产登记制度，再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果，这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。就如SOHO中国董事长潘石屹11月21日称“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。利空政策如此频出，但这是否意味着城市房地产价格将受到冲击？省会核心城区房地产价格是否也会紧跟下跌？为此，对广西南宁市青秀区进行了调研。

一、青秀区房地产业发展的宏观环境及现状

（一）青秀区房地产业发展的宏观环境

青秀区位于广西首府南宁市区东部，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城区；是中国东盟博览会永久会址所在地；是南宁市中央商务区（CBD）以及中央居住区（CLD）的集合区域。2012年青秀区GDP达536.84亿元，同比增长9.5%，2011—2012年地区生产总值年均增长10.2%，高于全国平均水平1.65个百分点，经济总量占全市总量的二成多。

（二）青秀区房地产业发展现状[1]

1.投资继续保持较快发展

2013年1—5月，青秀区房地产投资完成46.44亿元，同比增长5.41%，增幅比一季度提高7.62个百分点。从投资用途看，住宅投资同比略增，商业地产（办公楼和商业营业用房，下同）投资大幅增长，1—5月，青秀区住宅投资15.49亿元，同比增长1.58%，占房地产开发投资比重为33.35%，同比提高16.94个百分点。商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，比住宅投资提高35.14个百分点，占房地产开发投资的18.57%，比重同比提高7个百分点。

2.土地开发施工面积小幅增长

1—5月，房地产开发房屋施工面积1 349.71万平方米，增长1.52%。其中住宅施工面积900.49万平方米，下降2.71%，占房屋施工面积的66.72%，比重比上年减少2.9个百分点；商业地产中，办公楼施工面积102.66万平方米，增长34.59%；商业营业用房135.56万平方米，增长1.49%。新开工面积61.48万平方米，增长5.59%。住宅新开工面积45.13万平方米，增长127.7%。其中，商业地产新开工面积2.23万平方米，下降74.51%，占房屋新开工面积的3.63%，比重比上年减少2.92个百分点。

3.商业地产完成投资较快增长

2013年1—5月，青秀区商业地产投资发展较快，商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，占房地产开发投资的18.57%，比重较上年提高7个百分点。商业地产施工面积238.22万平方米，增长41.44倍，占房屋施工面积的17.65%，比重较上年提高5.55个百分点；其中商业地产新开工面积41.03万平方米，增长78.3%，占房屋新开工面积的15.2%，比重较上年提高8.7个百分点。由于商业地产不受调控政策影响发展迅速，一批地标性建筑不断涌现，万象城、万达广场、东盟文化广场和南湖名都广场等多个购物中心、甲级写字楼乘势而起。由投资100亿元的荣和时代广场、投资80亿的南宁青秀万达广场和万象城、投资35亿的龙光世纪和南宁华发新城、投资25亿的荣和大地、投资20亿的东盟文化广场正在施工建设，1—5月，完成投资13.86亿元。

4.商业地产销售增幅显著

商业地产由于不受调控政策限制和影响，开发商将投资的重心逐渐向商业地产开发倾斜，引领青秀区新一轮的商业地产潮。1—5月商业地产销售增幅显著（见表1）。

5.项目建设到位资金充裕

房地产开发项目建设到位资金充裕，到位资金143.96亿元，增长33.31%（见表2），有力保障了投资项目顺利推进。

6.重点板块楼盘产销两旺

1—5月，南湖、津头和仙葫板块开发企业共完成投资36.62亿元，占青秀区房地产投资的七成以上；商品房销售面积59.06万平方米，占房地产商品房销售面积的八成以上（见表3）。

二、青秀区房地产市场存在的问题

在青秀区房地产业快速发展中，我们也应清醒地看到其中存在着影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：

（一）商业地产投资、尤其是办公楼投资放缓

2013年1—5月，从商业地产投资情况看，形势不容乐观，1—5月，办公楼投资2.58万平方米，同比下降32.87%。直接影响后市商品房的建设规模和供给，对于整个房地产市场的供需平衡以及调控效果的巩固和稳定都有不利影响。商业地产开发是资金、技术和管理密集型的经济活动，目前湖南商业地产开发融资渠道单一，一方面，开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高；另一方面，在运营模式上，不得不采取类似住宅的短期销售模式，这样最易导致后期的运营管理的混乱，缺乏竞争力，从而导致项目失败。

（二）商品房平均销售价格及待售面积高位运行

2013年 1—5月，在成交量回升的拉动下，商品房平均销售价格快速回升并处于高位运行。1—5月，青秀区商品房平均销售价格10 258元/平方米，同比增长7.46%，创历史新高。商品房待售面积80.59平方米，同比增长73.33%，其中，住宅待售面积42.36万平方米，同比增长128.48%。商品房销售价格和待售面积双双高位运行，不利于调控效果的维持和巩固。

（三）中高端与低端产品的比例不够协调

青秀区中高端产品与低端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。如2013年9月份，在所销售的商品房中，单价4 000元～6 000元/平方米的仅占11.18%，6 000元～8 000元/平方米的也只占39.27%，8 000元～10 000元/平方米的占32.77%（见图1）[2]。从广西实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。

（四）住房保障体系不完善，加剧了住房市场上的供求矛盾

当前青秀区住房保障体系由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。具体表现就是廉租房的覆盖面比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。

（五）土地供应紧张问题继续加剧，新开楼盘价格被推高

2013年1—5月，从土地购置情况看，青秀区开发企业本年土地购置面积同比下降49.2%；从竣工建设情况看，竣工面积同比下降12.42%；由于青秀区可供住宅开发的土地相对越来越少，使得可以开发的土地偏紧，土地价格居高不下。区内大面积的新开盘项目将越来越少，新开盘价格定位相对较高，价格涨幅也较大。

三、青秀区房地产市场发展趋势及预测

（一）“十二五”后期青秀区发展的总体判断

总体来看，尽管青秀区在今后几年的发展受大环境的影响将会遇到许多问题，但应当说有利因素仍然大于不利因素，未来两年仍是加快发展的机遇期，只要妥善处理和解决好发展中问题，迎难而上，开拓创新，基本上仍可保持平稳较快。

1.有利因素

一是南宁经济发展保持平稳较快发展，为青秀区提供了良好发展环境。近年来，尽管受到来自国际国内形势复杂变化和重大自然灾害的严峻挑战，但全市经济发展态势依然良好。

二是《广西北部湾经济区发展规划》的实施推进，为城区提供了新的发展平台。国内外大企业、大集团纷纷落户北部湾经济区，为城区对接“北钦防”发展配套产业、发展总部经济提供了机遇。

三是《广西北部湾经济区发展规划》对南宁市的功能定位，进一步强化青秀区作为南宁市“核心城区”的地位和作用。《广西北部湾经济区发展规划》对南宁组团定位为“发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业”，定位正好契合青秀区的区位优势和资源条件，青秀区可将城区的发展与南宁市的发展紧密结合起来，最终建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市的核心城区。

四是金融组织体系的健全，进一步改善青秀区的金融环境。各大国有股份制银行、商业银行纷纷在青秀区设立总部，特别是中信银行、兴业银行、华夏银行、新加坡星展银行、香港南洋银行、北部湾银行等国内外金融机构相继在青秀区设立分支机构，这使青秀区成为广西拥有银行最多，同时也是第一个拥有外资银行的城区。金融产品地不断创新，将进一步改善企业的投融资环境，将青秀区打造成区域性金融中心。

五是城区自身经济持续较快增长能力增强。青秀区经济连续多年快速增长，经济发展的质量和效益不断提高，城乡发展的基础日益巩固，特别是几年来一批产业项目竣工投产，一批基础设施项目完工使用，投资环境进一步改善，产业发展后劲进一步增强，为经济持续增长提供了内在支撑。

2.不利因素

一是2012年起进入中速增长阶段之后，南宁市的经济增长继续保持“十一五”期间较高增长率的可能性不大。据我们预测判断，在保持现有条件不变的前提下，青秀区2013—2015年的经济增长率预测值依次将为11.06%，10.73%和10.42%，这意味着今后三年，经济增长率将放缓。

二是埌东片区发展空间日趋饱和，空间制约问题日益突出；征地拆迁、城市管理工作还有待进一步加强。

三是工业投入薄弱，工业一直以来是青秀区“短腿”，一定程度上制约经济发展。

四是招商引资工作难度加大。由于一些在城区设立分支机构或分公司的大企业、大公司为了抽回资本对本部进行救急，将有可能减少对城区的再投资，新引进外资难度将有可能更大。

五是承接产业转移难度加大。沿海地区外向型企业出口增长的减缓，将加大承接东部产业转移的难度。

（二）青秀区房地产业发展总体判断

近年来的宏观调控取得了一定的成效，但从土地情况看，目前青秀区可供开发的土地逐步减少，区域内寸土寸金，土地价格一路走高，开发商无需太多的营销即可凭借区域资源优势以及未来发展前景而热销。再加上近期政策对小产权房的严厉打击，预计房价总水平未来三至五年逐步提高，其中高档商品房价格增幅将在40%左右，普通商品住房的价格涨幅将在20%左右。

四、青秀区房地产业持续健康发展的对策

（一）改善融资渠道，扩大商业地产投资

当前限购、限贷政策持续从严，商业地产的资拉动投和刺激需求，对促进区域经济平稳较快增长有重要意义。因此，青秀区应因地制宜发展商业地产项目，尤其是加快办公楼投资；调整结构，增加商业地产有效供给，科学确定各类房产供应规模和比例。地产开发商应改变单一依靠银行的信贷融资模式，可以探索项目融资、信托、海外基金等新型的融资渠道，从而推动青秀区房地产业的健康持续发展。

（二）合理定价，保证房地产业的适度健康发展

从着眼于调控商品房价格和打击土地囤积的角度出发，做好以下工作：一是要对应售未售的商品房、已批但尚未开发建设的土地以及已经停建工程进行全面清理，做到心中有数；二是要在去年消化空置商品住宅的基础上，对符合使用条件的商品住宅，继续通过拆迁安置、旧城改造、改善配套等途径进行转化，特别是对竣工一年以上尚未出售的住宅，要尽快采取措施；三是要在审批新开工项目时，尽可能利用停建工程转化；四是要将新批土地与利用已批但尚未使用的土地相结合，尽可能使用已批土地，对于取得土地使用权，但未做实质性开发的土地，要依法征收土地闲置费或依法收回土地使用权；五是要对已批土地和已批项目进行确权，明确权属关系，为下一步消化空置做好准备。

（三）加强监管，有效解决供需矛盾

首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。再次，要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量。

（四）建立完善的住房保障体系，保障群众基本住房需求

应建立完善的住房保障体系，可参照重庆市住房保障体系“5+1”模式，即采用廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举，全力满足群众基本住房需求。健全保障性住房建设监管和考核制度，建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度；加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查，作为政府业绩考核内容。

（五）加强对房地产开发土地的监管，保证土地持续供给

为保障今后青秀区商品房的后续供应，特别是商品住宅的供应，应进一步加强对土地的监督管理，新增用地的计划安排要与消化历年已批未用的存量土地挂钩，促进闲置存量土地的有序开发，扩大房地产市场的有效供给。控制一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者合法权益的行为，对取得销售许可证的房屋实行最高限价，制止乱涨价，扰乱市场秩序。防止开发商用捂盘惜售、虚拟交易、自我炒作等行为来欺骗消费者，维护房地产市场的正常秩序，使房地产市场沿着健康、理性的方向稳步发展。通过“城市更新”活动进行综合整治、优化城市布局，使城市布局更清晰且更具功能性，从而获得更多的用地空间。

参考文献：

第8篇：商业地产发展现状范文

一、房地产投资信托基金的概述

1.房地产投资信托基金的简介房地产投资信托基金是一种房地产证券化产品，通常以股票、受益凭证的形势募集资金，其中募集的资金又专业的人士统一集中管理，用来长期投资不动产来获取收益，然后将收益分给各投资人。不用缴纳所得税是其一大优势。房地产投资信托是一种十分有效地市场化融资工具，可以说企业不需要上市就能享受在公开市场上募集资金的通道，其模式主要是通过合作经营或者收购物业，打包上市，以达到盘活存量资产的目的，这样不仅能够加快资金周转，也减轻了企业大量持有存量物业的资金压力，对促进商办物业的发展具有划时代的意义，可以说能够直接推动行业的转型升级。

2.房地产投资信托基金的特点具有多元化的优势，可以说几乎各类资产都可以通过房地产投资信托予以盘活，包括住宅、公寓、商业、酒店、工厂、仓库、办公楼、医院等等，且既可以投资其中的一项，也可以多项组合。具有股权、债券兼具的优势，可以说既有股权中投资者风险共担的优势，也就是所有投资人一起承担投资的风险和回报；也有债券中相对稳定的特点，对投资者有一定的保障。具有流动性佳的特点，房地产投资信托基金核心优势之一就是盘活投资者的资产，提升其资金的流动性。

3.房地产投资信托基金的运作房地产投资信托基金有两种形式：一是信托；二是股份公司。以发行股票、收益凭证的形势募集投资者的资金，将这些资金进行房地产投资，或者房地产抵押贷款投资，并将这些资金委托给专业的人员、专业的机构来进行经营和管理。基金发起方面：绝大部分的房地产投资信托基金是由房地产公司、商业银行、人寿保险公司、独立经纪人、联营公司等发起，即发起人是组织或者机构。资金来源方面：主要有股票融资和金融市场融资两个方面。前者由养老基金组织、人寿保险公司等机构投资者和股民认购，后者以发行债券、银行借入、商业票据等。管理形式方面：基金参与者包括投资者、管理者和经营者。其中董事会（或受托人委员会）为管理者，负责制订房地产投资信托基金的业务计划，并指导实施。经营机构方面：包含内部经营和外部经营。内部经营结构和股份公司相似，由基金自身的经营公司负责，公司CEO由董事会任命；外部经营结构与共同基金相类似，由董事会聘请或委托独立的经营公司(或投资顾问公司)负责。两者相同之处是都要在董事会的监督下进行。经营决策与管理方面：房地产信托基金受经济环境、市场环境、区域发展不均衡、项目自身差异化等多种因素的影响，因此对投资时机、管理能力均有较高的要求，一旦房产的出租率不佳、运营成本过高的情况出现，对基金的业绩和价值均有较大的影响。因此，一般房地产投资信托基金会聘用顾问公司和经理人来专业化运作、多元化投资、差异化布局，以降低投资的风险，获取稳健且较高的投资回报。

4.房地产投资信托基金的分类房地产信托基金的分类有多种角度，不少研究报告也有详细的阐述。本文主要从投资对象的视角来进行分类，房地产投资信托基金主要分为权益型、抵押型和混合型。权益型房地产投资信托基金是收益类房地产，且兼具所有权和经营权，也基本上是狭义的房地产投资信托基金所指，包括房地产的开发经营、物业管理服务、租赁管理等等。房地产信托基金最大的特点就是要开发、收购和持有房地产，同时将三者纳入自己的投资组合中，而不是简单的开发-销售型的开发模式。抵押型房地产投资信托基金是指向房地产所有者、开发商提供直接融资，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资。从美国的经验看，这一模式主要针对已经开发建成的房地产项目。混合型房地产投资信托基金是权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的混合体，既持有并经营房地产，同时也向房地产所有者和开发商提供资金。

二、发展房地产投资信托基金的意义

我国商品房总量短缺的时代已经过去，未来将逐渐转向存量商品房的时代，因此，开发企业依靠开发-销售回笼资金的难度加大，因此，房地产企业的资金问题将逐渐成为核心问题。在国内现有的融资渠道单一的形势下，发展房地产投资信托基金将具有其独特的优势。一是可以拓宽房地产开发企业的融资渠道。现阶段，我国房地产开发企业的融资渠道相对单一，且上市融资、发行债券等对企业要求较高，以至于房企对银行贷款的依赖度过高。房地产投资信托基金兼具参与一级、二级市场的优势，是发展房地产金融市场的重要手段，也是房地产金融发展的重要标志。通过房地产投资信托基金能够直接从市场上融资用于房地产企业，明显可以减轻房企对于银行信贷的依赖。二是可以降低房地产开发企业的融资风险。从房地产企业的融资现状看，融资途径的过于单一，对银行和房企来说，都存在着极大的系统性风险。引入房地产投资信托基金，可以有利地化解这一风险，提升房地产金融的安全性。三是可以疏通房企的资金循环通道。现阶段，受过于依赖银行贷款的印象，关于信贷政策的变动对房企的影响巨大。比如信贷政策的收紧，将对迫切依赖于信贷自己的房企资金循环造成极大的冲击。这一模式可以有效避免环境波动对房地产开发企业造成的影响。

三、我国房地产投资信托的发展现状

2015年中在深圳，面世了第一只国内公募房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金，也打破了十多年来国内房地产投资信托基金毫无进展的僵局。可以说，自房地产业开始迅猛发展依赖，关于房地产投资信托的提议就开始出现，特别是对国外城市房地产市场研究较多的专家持续呼吁，但受多种复杂因素的影响，特别是金融市场尚不完善和政策限制等方面的影响，房地产投资信托基金停滞不前。其实在十年前，建设银行、越秀地产等银行和地产公司都有所探索，但基本上属于昙花一现，关注度颇高但很快就悄无声息了。2013年，开元酒店信托基金在香港问世，业内给予了极大的希望，认为将具有极大的带动意义，但随后两年仍然没有太多的动静，对商业地产、办公楼、酒店都没有形成积极的带动作用，房地产投资信托基金依然是举步维艰。《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》政策均提出支持房地产投资信托基金试点，为这一模式尝试提供了政策支持。鹏华基金联手万科共同推出的公募基金项目是在2015年6月8日获批的，公示显示：这一封闭式混合基金的总规模为30亿元人民币，已经完成了注册，不少机构投资者对鹏华前海万科基金兴趣极大。基金将有一部分投资于万科前海公关公馆这一优质超甲级写字楼公馆。预计将来会为基金带来一定的现金流保障。

对于首只公募基金的面世，可以说业界为之一片振奋，不少专家认为三五年内房地产投资信托基金将在国内规模化的发展，这将是国内商业地产、办公楼、酒店能持有型物业的破局的利器。另外，万达近两年开始提出轻资产化，王健林在公开尝试不止一次的表示：万达要开启轻资产化的战略计划，这也很容易理解，过去多年万达靠着以售带租的方式，快速扩张，短短几年内，在国内多个城市开了超过100座万达广场，这种快速发展的模式几乎就是靠着万达自带的公寓、住宅项目的回现支撑的。在地价高企、商业地产供应严重过量、百货业受到重大冲击的形势下，万达持有的大量的万达广场类的重资产将难以承受资金压力，因此，轻资产化是万达必须要选择的一条道路。2015年6月，万达集团参与一款类房地产投资信托的产品，名为“稳赚1号”，同时也是一款众筹理财产品。其投资门槛较低为1000元。这一产品的基础资产是万达广场，募集资金全部投资于万达持有的万达商业广场。就国内众筹的环境看，仍有募集人数的限制，因此对于资金规模大的产品，仍然需要解决这一问题，特别是门槛较低、资金规模较大的产品。万科、万达两大地产巨头，一个住宅地产的龙头，一个商业地产的老大，可以说在2015年均实现了在国内公募领域的破冰之旅，这也几乎指出了未来房地产开发企业融资发展的一大方向，将助推国内商业地产快速转型升级。不少业界专家都预计未来三五年，房地产投资信托产品有望实现在A股上市。

四、我国发展房地产投资信托的建议

1.健全法律体系和税收体系国内房地产投资信托基金（REITs）发展相对迟缓的原因之一就是配套的法律体系不健全，这种新型的房地产投资工具，亟需建立完善的法律体系，来保证和维持市场的公平、公正、公开、透明。在《信托法》《公司法》之外，根据房地产投资信托基金的具体实际，专门制定相应的专项管理措施，确保从一开始就规范化发展。另外在税收体系上也要相应配套。

2.加快专业人才的培养目前REITs在国内仍处于起步阶段，摸索中发展，因此，尚未形成专业的基金管理和运营团队，既要了解房地产市场，又要熟悉基金业务的运作，还要熟悉投资市场的规范。要想实现房地产投资信托基金的快速发展，亟需加快房地产和基金跨界人才的培养。

3.完善信用制度由于房地产投资信托基金存在着信息不对称的问题，投资人对管理公司难以全面了解，因此，需要建立信托企业的信用制度，促进市场诚信的建设，从而保证信托市场的健康发展，包括政府可以建立企业征信体制、失信惩戒制度等。

第9篇：商业地产发展现状范文

关键词：运营模式；养老养生地产；人口老龄化；地产转型

一、发展养老地产的意义

国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套。急需民间资本进入养生养老产业发展。从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。

养老养生地产是养生地产与养老地产的复合体。对于客户来说，养老养生地产是为有养生需求人群及老年人提供适合养老养生的住宅、设施及服务，满足相关需求人群和老年人特殊需要，融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态。对于运作主体如房产公司来说，养老养生地产是一种立体的开发经营方式。它复合了房地产开发、养老养生服务、商业地产运营和金融创新等属性。对于社会来说，养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。

二、成都市老龄市场现状分析

成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日

三、现阶段养生养老基本模式

对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。

五、运营模式

1、模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区；

2、 构筑养生养老核心理念

以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念；

3、 以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准；

4、 将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造；

5、 通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。

六、养老地产项目社会价值

1、能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福；

2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所；

3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；

4、安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难；

5、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任；

参考文献：

[1]肖元真，徐闯，李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济，2006，（8）.

[2]杨燕绥，张芳芳.不同的老龄化，不同的发展模式[J].国际经济评论，2012，（1）：123-130.