商业综合体发展建议精选(九篇)

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第1篇：商业综合体发展建议范文

摘 要：近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，功能齐全，形式多样，集多种消费功能于一体，特别是总建筑面积超过10万m2的超大城市综合体，具有总建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。通过分析其在防火分区、安全疏散、消防设施等方面具有不同于一般商业建筑的独特性，提出采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行设计和管理。

关键词：城市综合体 建筑防火 消防管理

中图分类号：TU89 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0043-02

近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，这类建筑集餐饮、购物、娱乐、酒店、旅游、文化等消费功能于一体，同时容纳“主力店”、主题娱乐休闲设施和室内商业街等多种商业业态。特别是总建筑面积大于10万m2（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）的超大城市综合体也越来越多地呈现在国内二、三线城市。这些超大城市综合体具有占地面积大、总体建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。近年来，全国各地的消防基础设施建设取得了一些成绩，但与城市建设的发展相比，在消防队站、装备建设等方面还远远滞后于城市扩张速度，普遍存在消防站点少、保护范围过大、新型高效的灭火救援装备不多等问题。超大城市综合体一旦发生火灾，利用自身的消防安全管理人员和内部消防设施进行人员疏散和灭火救援，对最大程度减少火灾危害显得尤为重要。因此，应该结合全国各地的超大城市综合体建设和发展的实际以及消防基础设施情况，采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行建筑防火设计和消防安全管理。

1 建筑防火设计方面

国家应该尽快出台规范，在内容上应明确大型、超大型城市综合体的标准，如建筑规模，超大型的总建筑面积在10万m2以上（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），大型城市综合体的建议定义在3万～10万m2，针对其防火分区、安全疏散、消防设施等方面与一般商业建筑的特殊性，采取严格的建筑防火设计。目前，重庆市出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 50-054-2013），河南省出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 41/T085-2008），江苏省出台了《商业建筑设计防火规范》（DGJ 32/J67-2008），这些规范均是在国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的基础上，对商业建筑，特别是大型商业建筑的防火设计提出了更高要求，对部分内容做了进一步强调和细化，对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性更强。具体的有以下几条建议。

（1）严格控制设置“亚安全区”。所谓亚安全区就是当火灾来临时，人员暂时疏散到这里是安全的。其成立的条件是将中庭或步行街周围的店铺处理成一个个独立的防火单元，用防火隔断与周围隔离，店铺内增加火灾报警、自动灭火和机械排烟措施，严格控制步行街公共空间不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空设有防排烟措施等，基于这些条件，“亚安全区”才是安全的，但是类似中庭之类的亚安全区在商业实际运营中基本无法做到，中庭区域经常用于商品展示、模特表演等各种展览活动，在“亚安全区”走道上设置可燃材料制作的休息座椅、装饰物及各家商铺的广告、展示区的现象比比皆是。这样的做法完全违背了设置“亚安全区”的初衷。

（2）严格防火分隔措施。严禁使用侧向或水平封闭式及折叠提升式防火卷帘，防火卷帘应当具备在火灾时靠自重下降自动封闭开口的功能。控制“防火玻璃加侧喷”作为中庭、有顶步行街防火分隔型式的面积。为了在大空间内营造较好的视觉效果，工程实例中中庭、步行街两侧的店铺常常不采用防火墙、防火卷帘等分隔措施，而采用“防火玻璃加侧喷”的新型防火分隔形式。对这种防火分隔型式的效果，有待进一步验证，建议再对其使用面积做一定的限制。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。如果室内设置自动喷水灭火系统，建筑外墙上下层开口之间仍应设置高度不小于1.2 m的实体墙。

（3）严格安全疏散。设置在超大城市综合体内的电影院，如设置在4层及4层以上，且设有巨幕影厅时，影院区域应设置不少于两部独立的疏散楼梯，其中一部应靠近巨幕影厅布置，独立疏散楼梯至少有一部应直通屋面。对有顶商业步行街两侧的主力店应设置独立的疏散设施，不允许借用连通步行街的开口。设置在超大城市综合体内的儿童活动场所，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。对于超大城市综合体中营业时间不同步的功能区，尽量避免借用疏散通道和安全出口，应要求有不少于一半的安全出口和疏散楼梯独立设置。因为综合体内多同时设有商场、影院、KTV等场所，商场正常营业时能够通过借用或共用确保其至少有两个安全出口。但由于营业结束时间不同，设置在商场楼上的影院、KTV等娱乐场所与商场借用、共用的出口无法使用，一旦发生火灾，人员疏散就成了大问题。

2 消防安全管理方面

（1）严格执行消防行政许可流程。建筑消防设计及建筑内部装修工程的行政许可是消防安全管理工作的第一道防线。根据《中华人民共和国消防法》规定，超大城市综合体属于人员密集场所，应按规定取得消防设计审核、验收、消防安全检查等行政许可手续。消防机构应严格按照消防法律法规和技术标准进行消防设计审核、消防验收和监督检查，严格专家评审范围，严禁超范围运用专家评审规避国家标准规定。要特别加强对超大城市综合体室内装修工程的消防审批，因为超大城市综合体内商铺众多，在业主二次装修过程中，极容易出现新的问题，比如大量使用可燃材料装修，擅自更改消防设施和防火分隔等，如不及时加强管理，将会给消防安全埋下了极大的隐患。装修工程的消防设计除应符合国家工程建设消防技术标准要求外，还应符合原有特殊消防设计及相关针对性技术措施要求。在验收阶段，要仔细核查是否按图施工，是否严格落实专家评审意见，确保将审核阶段的意见落到实处。在消防安全检查阶段，要仔细核查单位是否严格按照要求建立消防安全制度和应急预案，要重点考量单位的自我管理水平和员工的自防自救能力。

（2）热情服务，关口前移。超大城市综合体在城市中地位独特，通常都是省市重点项目，饱受各级领导关注，同时因体量大，功能复杂，一般对现行规范有所突破。消防机构应从超大城市综合体立项、选址阶段就积极提前介入，提出加强消防安全工作的建议和措施，充分考虑建筑防火、消防设施以及灭火救援等消防安全综合因素。积极配合有关部门在规划建设初期合理确定超大城市综合体的布局、体量、功能，配套建设市政消火栓、消防车道等基础设施。在方案规划、初步设计阶段，对提出的“亚安全区”的概念，在商业实际运营中无法做到的，应及时否定该设计方案。特别是如电影院等错时营业的场所、儿童活动场所应要求设置独立的疏散楼梯；餐饮场所防火分区面积不应按普通商业控制，餐饮燃气管道布置是否可行；商业店铺的分隔是否合理；室外步行街是否存在加盖的可能。以上对建设单位来说可能涉及重大修改的应提前提出，以免造成不必要的损失，也更好地体现了消防机构的热情服务。

（3）严格单位日常消防管理。超大型城市综合体属于火灾高危单位，应严格执行火灾高危单位消防安全管理。除每年按要求对本单位消防安全情况进行一次自我评估外，还应当每年委托具有资质的消防技术服务机构开展评估。超大城市综合体的产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位要分别明确消防安全责任人、管理人，超大城市综合体的产权单位或委托管理单位要牵头建立统一的消防安全管理组织，每月定期召开消防工作例会研究部署消防安全工作，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施原则上应由该消防组织统一管理。超大城市综合体应严格落实消防安全“户籍化”管理，建立完善户籍化档案，全面如实录入单位基本信息、消防安全管理制度及职责等基本情况和日常消防工作情况，定期报告备案消防安全管理人履职、建筑消防设施维护保养、消防安全自我评估情况。要广泛利用多种形式开展消防宣传，做好消防安全“三提示”。 超大城市综合体应当提高微型消防站建设标准和要求，设置满足需要的专（兼）职消防队员，按标准配备装备器材，组织开展经常性实战训练，主动联系辖区消防中队开展业务强化训练。对于总建筑面积大于20万m2的超大城市综合体应设置小型消防站，配备专职消防员不少于12人。

（4）加大消防监督执法力度。消防机构要依法履行消防监督管理职责，采取全面检查与局部检查、监督执法与技术服务相结合等方式，加强对超大城市综合体的监督抽查，要加大监督检查频次，每季度至少抽查一次。监督员要对性能化设计和专家评审内容了解掌握，监督检查时作为重点检查内容。要严格控制各功能区使用性质的变更，特别是对新改做娱乐场所、幼儿用房、儿童游乐厅、老年人公寓、多功能厅等有特殊楼层限制的更要严格把关。要针对超大城市综合体中部分场所运营时间不同步的特点，加大错时检查力度，确保各时段的安全出口数量和宽度均满足要求。对监督检查中发现的火灾隐患，要及时下达法律文书督促整改，并依法实施处罚。

（5）通过运用法律手段加强管理。建议将对超大城市综合体的消防管理要求纳入消防法律法规的修改内容，使之上升到法律层面，特别是应将未按要求购置火灾公共责任保险、未按要求进行消防安全评估，未按要求建设微型（小型）消防站等内容纳入“法律责任”章节，制定相应的处罚条款，从而真正实现运用更加严格的消防法规加强对超大城市综合体的消防安全管理。

参考文献

[1] GB50016-2014，建筑设计防火规范[S].

第2篇：商业综合体发展建议范文

关键词：功能定位；经济发展；产业差异化；城市文化

本课题受华北理工大学大学生创新性实验计划项目资助（项目编号：X2013049）

中图分类号：F29 文献标识码：A

收录日期：2015年4月21日

前言

随着不同城市和区域内的经济总量的增长，人们的消费能力的提升，单一的消费环境和“单店”的销售模式已不能满足消费者的消费欲望。随之应运而生的城市综合体在各个城市如雨后春笋般屹立而起。贵州省开发100个城市综合体项目的规划；云南省预计2017年建成150个城市综合体的建设布局；“银泰城”城市综合体在全国40多个大中城市的遍地开花。诸如此类的城市综合体规划案例并不是每一个项目都是成功的，湖南“福中福.国际城”盲目立项，简单复制其他案例导致经营惨淡；东莞“华南.Mall”前期对于区域内的顾客消费能力估计失误以至于项目的购物功能在后期大大弱化；北京首都时代广场因为前期对项目的功能定位判断失误，2010年其内各大名牌店铺相继关闭，最终从以商业为主的城市综合体转型为金融写字楼。从以上失败的案例中不难看出，一个城市综合体的成功与否与前期对项目进行正确的功能定位有很大关系。本文主要从区域内经济发展状况、产业差异化、城市文化三个方面对城市综合体的功能定位进行分析，对以后项目规避风险，实现良好经营提出部分见解。

一、区域经济发展状况

一个区域内的经济发展状况是衡量是否规划建设城市综合体的重要标准，业内说法，一个城市人均GDP达到4，000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，区域内经济的发展状况决定着这个区域内消费者的购买能力。在对项目进行功能定位时，应通过数据调查、实地调研等方法对区域内的经济发展状况有一个全面的、正确的估计。根据调查情况对项目的体量、面积、建筑结构等要素合理规划，为项目的成功进行奠定基础。万达近三年在全国范围内规划并建设了30多个城市综合体，虽然是对同一模式的快速复制，但是万达广场主要分布在我国沿海地区和东部经济发达的一、二线城市以及立足“两个70%”的定位（广场内70%的商家适合70%的消费人群），也阐释了项目规划对于区域内经济发展状况这一条件的重度依赖。反观曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”的东莞“华南Mall”，因其区域位置不在一线城市核心商圈，而且消费者的消费力不强，但是在项目的规划过程中规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米。最终因为消费能力和区域规划的不同步，使得目前的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，经营效果未达到预期效果。通过两个不同案例的对比，可以看出一个区域内的经济发展状况在项目的功能定位中占着很大的比重。

二、区域产业差异化

在不同的区域内产业存在着差异性，城市的市中心大多侧重于商业；景色宜人地区侧重于居住休闲；商务聚集地区主要是写字楼和办公场所。以商业功能为核心模式的上海五角场，通过引入大型品牌商家，以商业为引擎，五角场被打造成上海市的城市副中心。

五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业，中部区域将以江湾体育场――大学城公共活动中心为核心，新开辟一条长约800米欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。北京首都时代广场，因为前期未考虑周边大悦城等商场的竞争威胁和西城区金融街扩容等定位的失误，导致最终经过调整，将时代广场改作金融总部写字楼。试想如果在功能定位的过程中充分考虑项目周边规划情况，在项目开发伊始正确的将项目定位为以写字楼为主的综合体相信会比现在的时代广场情况更好。

三、城市文化

城市文化是在对项目进行功能定位过程中不可或缺的一部分，不同的城市有其不可被复制的文化。文化可以是名胜古迹遍布，景色宜人；也可以是人文风俗、信仰、艺术。因为每一个城市综合体都是与独一无二的城市文化相结合，所以不同的综合体都有着自己独特的个性。每一个城市综合体的规划建设需要结合城市发展和城市文化调整自身定位以达到与城市的高度契合，才可以使城市综合体成为一个城市耀眼的城市名片，同时会有更长的经营周期。例如，在北京二环内，以什刹海为例，其内形成了胡同文化、皇家文化、餐饮文化相结合的城市文化综合体，与附近的南锣鼓巷文化一条街形成了文化关联。什刹海综合体的基因是北京传统文化。同样，在北京二环和三环之间，形成了以三里屯为代表的城市综合体，这一文化建筑群落以酒吧一条街为原点，并发展为购物、电影、图书、时尚消费为主的城市综合体，同时与工体周边的夜场形成了文化关联。从案例观察分析中我们可以看出，城市综合体与城市文化的完美契合是赋予建筑美和意义，赋予建筑空间文化和故事。从中也可以看出，城市综合体之间不能简单的复制，而应该结合城市文化、人文习俗等各方面因素进行规划建设布局和功能定位。

四、总结

在城市综合体的功能定位方面存在许多需要考虑的因素，本文主要从区域内经济发展状况、区域内产业差异化、城市文化三个方面进行简单分析研究。对于区域内经济状况发展的正确判断可以帮助项目在前期的区位选择、综合体体量等方面做出合理规划，针对项目周边消费者的消费能力合理设计综合体的消费档次。对区域内产业差异化的精准掌控使项目有突出鲜明的主打产业，更好的迎合消费者的消费欲望，实现经济效益的最大化。城市文化与城市综合体的完美契合在很大程度上保证综合体的人文性和不可复制性，可以使作为城市名片的城市综合体更具有代表性，同时项目有可持续的长期盈利能力。城市综合体的功能定位研究包罗万象，任重道远，本文的研究仅是部分建议。

主要参考文献：

第3篇：商业综合体发展建议范文

随着国民经济的持续稳定增长和汽车工业的迅速发展，城市机动车拥有量急剧增加，城市交通需求也迅猛增长，随之而来的交通拥挤、阻塞和“ 停车难、乱停车”更加严重的现象，已成为我国许多大中城市普遍存在的交通问题，许多城市商业区的交通及车辆停放已经越来越多的受到有关部门的重视。

城市综合体是从2006年开始出现，由购物中心、公寓、住宅、酒店、写字楼等组成，均在一个区域内，其中购物中心内还通过一条大型室内商业步行街与各大主力店自然衔接为一体。

城市综合体的规模，特大城市为100万平方米左右，大城市为50-100万平方米左右，中型城市为30万平方米左右。按照现有100平方米配一个停车位规定，最小的城市综合体须安排3000个停车位，按平均每个车位占用33平方米建筑面积，需按总建筑规模的30%配置停车场。

现实的情况是，虽然中国城市综合体的停车位设置远远低于30%的配置水平，大部分停车位设置甚至10%的水平都达不到，但许多停车位却经常处于空置状态，其主要原因是目前我国城市综合体的停车库设置方式主要以集中式为主，而且大部分设置于地下，对于城市综合体建筑这样一个大尺度的建筑而言，单一而集中设置于地下的停车场，其服务半径太长，其后果是直接影响有车一族的消费和城市综合体的经济效益的提升。

本文试图通过分析城市综合体不同的场地内的交通及停车方式对城市综合体经营的影响，提出城市综合体停车方式的建议，便利城市综合体直接用户（包括消费者、商户），提升综合体周边建筑及群体使用价值等，促进城市综合体经营的良性循环。

二、城市综合体停车场设置方式

城市综合体大部分位于城市中心或副中心，土地资源昂贵，停车场设置方式一般采用地下停车场、停车楼、屋顶停车场、机械停车等方式，地面一般不设停车场。

1.地下停车场

现代化城市空间发展的方向之一是向地下延伸。由于地下空间具有多方面优点如合理利用土地资源，扩大城市空间容量，缓解城市交通问题，提高城市中心区的土地使用效益，增加城市绿地，保持历史文化名城风貌，减少城市污染，改善城市生态环境，减轻灾害，节约能源等，因此，在我国各城市综合体中得到广泛的应用。

2.停车楼

停车楼包括独立停车楼、联通式停车楼、分层式停车楼。

独立式停车楼是指为汽车专门建设的独立的用于停车的建筑物，在城市综合体中很少使用。

联通式停车楼是指为汽车专门建设的独立的但与城市综合体其他功能的建筑物相连的停车楼，在城市综合体中部分使用，如北京金源购物中心。

分层式停车楼将商业价值很大的低层空间开发为商业空间，而将上部商业价值不大的空间作为停车空间，例如地处商业黄金地段的上海香港新世界商厦将地下及一至六层裙房作为商业空间，七八九层作为停车空间，之上为高层塔楼部分办公空间。在寸土寸金之地，是一种解决停车空间的好办法。

3.屋顶停车场

相对于地下停车，屋顶停车建设成本较低，又不占用地面土地，因此许多开发商更愿选择将屋顶设计为停车场。缺点是如若楼层较多，屋面标高很高的话，则汽车坡道会很长，占用大面积空间，投资效率低。另外屋面停车使屋面景观比较乏味，还需考虑适当景观处理。

4.机械停车

机械停车随着城市用地强有力的开发建设，城市土地资源越来越紧缺，尤其是停车供需矛盾最突出的中心商业区，由于城市用地的紧张和土地价格的昂贵，要开辟较大面积用地来建设地面或坡道式停车场显然行不通。机械式立体停车库具有占地面积小、空间利用率高、设置灵活方便等优点，在当前停车泊位供应严重不足、机动车拥有量急剧增长和土地资源日趋紧缺的情况下，发展机械式立体化停车已刻不容缓。

三、目前我国城市综合体停车场设置方式优点与不足

城市综合体的出现并得到迅速发展，其主要原因是中国市场消费环境（从单纯购物到多元化消费）、商业设施（从购物场所到消费场所）的更新换代。从居民出行与抵达工具的角度看，交通工具也从比较单一的公共交通发展至多元化交通，其增长最大的就是私人汽车。

由于私人汽车群体是城市综合体的主要消费群体，由于停车和发车是该群体到达与离开城市综合体的第一和最后一个场所，因此，停车场的设置方式的不同将直接影响城市综合体的运营与社会环境经济效益。

受地下空间免地价、建筑面积不计入容积率等因素的强烈利益吸引，加上对新型城市综合体认识不深，在国外甚至在先进发达国家都无案例可供参考借鉴的情况下，目前我国新一代城市综合体基本上延续原有停车场设置方式，将停车场全部设置于地下。单一的停车场设置方式，必然形成以下的不足：

1. 分流方式的先天不足

人、物的分流方式有水平分流方式、垂直分流方式及混合分流方式。目前我国城市综合体将停车场全部设置于地下，主要分流方式为垂直分流方式，造成分流方式的先天不足。

2. 造价高昂

目前我国城市综合体地下停车场都按标准高配设置，地下二层早已突破，大部分在地下三层，有些甚至达到地下五层。开挖深度的增加，由于施工措施维护、消防、防灾、采光通风、环保、停车位面积加大等原因造成单位车辆停车位造价的成倍增加。

3. 停车场设置层次低

受地下空间环境等因素影响，目前我国城市综合体停车场设置只能满足能停车（有车位）的层次，不能达到好停车（安全、易达、愉悦）的层次。

4. 管理维护成本高

与其他停车方式相比，由于环境空间的限制，增加了通风、采光、防灾减灾、单位停车位面积等使用成本，地下停车场存在管理维护成本高的不足。

四、创新建议

1. 转变观念

城市综合体是因应中国市场消费环境（从单纯购物到多元化消费）、商业设施（从购物场所到消费场所）的更新换代而产生的，其停车场设置方式要从开发商角度出发转向从使用者的角度出发，根据使用者的需求和要求设置停车场。

2. 克服单一停车场设置方式

由于公共场所的停车配置标准时间落后于私人汽车的发展，造成目前我国城市综合体停车场设置标准在高配的情况下仍然不足，而设置方式单一化，则加剧了这一矛盾。因此，要根据使用者、场地、功能、技术等条件，科学、人性化设置不同方式的停车场，以满足使用者的需求与要求。

3. 创新停车场设置技术，提高停车效率与效益

目前，我国停车场基本上是平层一部车，空间利用率较低，可通过机械停车、错位停车、屋顶停车等手段提高空间利用率，提高停车效率。

另外，学习先进停车设置方式，提高提高停车效益。例如，适当发展联通式停车楼，达到人、车同时与消费场所的无缝连接。

第4篇：商业综合体发展建议范文

关键词：城市综合体;规划布局;设计

中图分类号：TU984.1文献标识码：A

1 城市综合体设计概述

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。在当前我国城市经济建设的过程中，应用城市综合体系能起到一个互补的作用，同时也是当前社会发展的必然结果。

2 城市综合体设计的特点

“城市将愈来愈像一座巨大的建筑，而建筑本身也愈来愈像一座城市”。因此，随着交通方式、社会经济、人口结构和生活方式的发展，对建筑功能也提出了综合性和灵活性的要求。并出现了一种占地规模达整个乃至几个街区的城市中心超大建筑综合体，这种强调城市中心空间安排的紧密性和提高土地开发强度的必然产物，集中体现了现代城市更新的面貌。

随着我国城市的快速发展，城市综合体设计的理念已经得到广泛的应用，项目所占比重也越来越大。不仅满足人们日常生活要求，还促进了社会经济的稳定发展，已成为发展现代化城市的主要内容之一。

3 城市综合体规划要素分析

建筑综合体的突出特征是“大型”和“复合”，跨越几个街道和区域的建筑会打破城市环境在街面上的连续性和节奏。因此，如何将综合体融入城市环境是城市设计关注的焦点。从城市设计的层面看，建筑师将城市中心的建筑综合体的设计目标应该定位于建设一个连贯的、和谐的城市环境。同时，建筑师还应该考虑综合体设计中的城市元素，从物质层面看，城市设计和建筑设计都关注实体和空间，以及两者的关系、工作对象和范围。在城市建设活动中呈现连续性的关系，但是两者处理空间环境的出发点和内容却有所不同。通常良好的城市形态环境更多的取决于城市设计的效果，而不是建筑设计。因此，当细化到建筑单体设计的阶段，我们仍要遵从城市设计的既定成果。

4 城市综合体的规划设计

城市综合体不仅有助于城市内需的拉动,而且有助于城市精神面貌的提升。综合体的规划设计一定要结合所在城市的经济水平、人口构成以及市民的消费水平，从而设计出一套科学合理的应用模式。

4.1 正确的规划布局思想

建筑与城市规划曾经被认为是两个彼此分离的学科，但今天已不再说建筑师或者城市规划者，而是说“建筑师－城市设计者”。建筑师在城市中心区域设计超大建筑综合体时，应该把城市设计作为建筑设计的基础。首先考虑城市中心区域的整体性、关联性、耦合性，其次才是建筑本身。运用丰富的空间想像力，将城市建筑形体空间有效地组织起来，并与立体交通统一设计、建设，这是大城市走向高度集中的一种建筑新型模式，也是城市进行资源优化配置的一种创新模式。

4.2 合理的整合设计

城市综合体作为功能最复杂、型制最灵活的建筑类型，对其研究一方面是城市发展及商业建筑发展的需要，另一方面也是国家经济转型、城市资源优化、生活品质改善的要求。

因此，整合设计的难点在各个子功能之间的有机协调，将各子功能的布局、空间、路线等建筑层面的整合设计作为研究重点，其设计的宗旨就是将各种功能空间和谐、高效地整合在一起，从而达到提高城市建设、激发城市活力的目的。

4.3 合理的结构规划

在城市综合体的规划中，各区间的功能复杂。而且各个功能的空间从跨度、净高各有不同，并且要求在同一个基础之上设计，必然给结构专业提出挑战。例如，底层的商业规整的柱网和上部公寓酒店小开间结构的转换，以及影城部分大空间、超高净高的要求等。因此，结构专业需要在考虑结构合理和安全的前提下，通过结构转换、梁上升柱并结合部分钢结构的设计，实现各功能的使用及相互转化的需要。

4.4 城市综合体空间规划

城市空间不论性质如何，均有位置、景观、功能和社区四个特征。可以看出，赋予某一功能的城市地域范围构成特定性质的城市空间，不仅取决于空间的物化形态（城市天际线、城市空间要点、空间关系与尺度），而且取决于人类社会交往的不同形式和不同的人文特征。

“空间集约化”的提出，是审视城市与建筑空间发展的历史轨迹，汲取发达国家城市化进程中，粗放式外延扩张导致城市蔓延的惨痛教训，是适应当前我国国情的一种城市商业综合体可持续发展的空间策略。因此，为了实现城市综合体内各个物业综合价值的最大化，不同类型的物业应依据其商业价值最大化的原则进行空间组织。对它的研究不仅可以为创造良好的购物空间环境提供理论支持,体现人文关怀，更重要的是能将其设计与城市公共空间的设计系统地联系起来，体现城市资源的优化配置，创造集约化、合理化和景观化的城市空间。

4.5 城市综合体的三种发展模式和条件分析：

4.5.1 模式一：各种功能均衡发展的模式

发展条件：A出现于国际大都市，有着足够的商业和商务市场支撑；B优越的地理位置，位于商业区核心，依托CBD；C良好的交通环境；D超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”。

发展模式KPI体系（Key Performance Indicator，关键绩效指标）外因与内因分析：

外因：A优越的地理位置—CBD/城市中心；B便利的交通条件—主干道沿线/地铁口；C较大的规模—建面20万方以上。

内因：A强制性的视觉冲击—超高层/建筑群；B高水准规划设计—各功能互不干扰；C功能化体系—五星级酒店/甲级写字楼/高档or中高档购物中心/顶级酒店式or服务式公寓；D专业的管理团队—物业管理/经营管理。

实例：广东省中山市利和广场

利和广场总建筑面积42万m2，包含13万m2国际时尚购物中心、12万m2国际金融中心、9万m2希尔顿酒店、8万m2商务型酒店式国际公馆。

利和广场位于中山市区中山三路、兴中道、博爱路、岐关西路四大主干线的交汇处，是中山城区最核心、最繁华地段。便利的城市交通体系，搭载完善的城市配套和成熟的商业体系，无愧为中山市地标性综合体项目。

4.5.2 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式

发展条件：A城市已经或即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业簇群已形成；写字楼市场有客户（产业）支撑；B优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区；C区域具有较大的发展潜力；D具有良好的可视性和标志性。

发展模式KPI体系外因与内因分析：

外因：客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区。

内因：A强制性的视觉冲击—超高层/建筑群；B写字楼大堂昭示性；C功能化体系—写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次；D配套完善—商场、公寓。

实例：广东省中山市中环广场

中环广场总建筑面积35万m2，是中山纯商务的典范，该项目是按照纯商务标准设计和招租的，因此拥有更纯粹的商务办公环境及办公氛围。

中环广场位于博爱路、起湾道、南外环路三条主要城市交通干道交汇处，该地段连通中山城区及镇区，能快速抵达高速公路入口，因此可以说它是中山半小时经济圈和粤港澳一小时经济圈的商务核心区域。

4.5.3 模式三：以商业为核心功能的发展模式

发展条件：A优越的地理位置，位于城市核心商业区/成熟商务区；B市场对大型商业设施需求旺盛；C地块沿街面长，具有良好的交通可达性和可视性；D开发商实力与品牌号召力超群。

发展模式KPI体系外因与内因分析：

外因：A地理位置—城市核心区；B交通可达性—主干道沿线或地铁口；C区域功能的缺乏，需求旺盛；D人流及商业气氛。

内因：A明确定位—大规模综合/娱乐性/观光性/顶级；B独具特色——建筑形式/业态/服务内容；C功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 ；D一流的合作团队——规划设计/经营管理。

实例：湖北省武汉市万达中心

万达中心总建筑面积62万m2，其中商业面积超过50%。

万达中心东至和平大道，南临锦江国际城，西至临江大道，北至规划路，处于武汉地理、政治、文化、商业的中心地段，与各周边为代表的商业区紧密联系。

5 结束语

由此可见，将城市建筑形体空间有效地组织起来，并与立体交通统一设计、建设，这是大城市走向高度集中的一种建筑新型模式，已经成为城市发展的动力源泉。它有利于促进城市土地集约使用、突破“单中心”格局促进网络化都市发展、发挥功能集聚效应推进绿色城市建设、拓展城市公共空间创造良好社会效益、提升城市竞争力打造城市标志和名片。

参考文献：

[1] 文闻,李铌,曹文.城市触媒理论在城市发展中的运用[J].《规划师》论丛. 2011(00)

[2] 陈旸,金广君,徐忠. 快速城市化下城市综合体的触媒效应特征探析[J].

国际城市规划. 2011(03)

[3] 晁钢令. 开发城市综合体存在的问题和建议[J]. 上海商业. 2011(03)

[4] 曾月. 城市综合体的发展过程分析[J]. 中国房地产. 2011(04)

第5篇：商业综合体发展建议范文

【关键词】绿色建筑 商业综合体 环保 建筑形式

在人口飞速发展，城市化进程加速的今天，面对日益严峻的土地、环境等问题的大背景下，各种综合体的出现成为了城市发展的必然。商业综合体具有高度集约化的建筑形制已然成为城市建设的新宠，这种集办公、购物、餐饮娱乐等一体化的建筑模式，具有多功能、高效率的特点，这种特点也很好的顺应了时代的发展，成为城市规划中必不可少的中心元素，大部分的商业圈带，和综合体有着密切的联系，但是在这种看似繁荣的大背景下，回到本质问题，由于建筑形式的自身特点，建筑面积过于庞大、人口密度集中，功能繁多等特点，使得所需土地面积庞大，即使在原址改建，需要耗费大量的人力物力，与环保，节约背道而驰，那么有没有一种既节约土地同时又可以减少消耗，是我们需要探究的问题。

在土地比我国还要严峻的日本，各种最大化利用土地的案例比比皆是，其中作为商业综合体，最著名的莫过于难波公园和波多依运河城，我们就以难波公园为例，看看一个废弃的棒球场，如何改变成为一个集环保和美观为一体的大型商业综合体建筑，为我国的建筑发展提供参考。

1 大型商业综合体设计背景

随着城市化进程的飞速发展，城市中心、枢纽中心或者商业中心均出现了象征城市中心圈的商业综合体，可以说商业综合体的出现是必然，这种把商业、办公、会所、酒店甚至公园这些形态集中在一起形成耦合关系，各功能分区间成为一种相互依托，成为一种高效多元化的建筑组合。它的主要优势在于能够充分发挥彼此间的功能作用，来吸引不同人群，创造出多样化的现代都市消费及生活模式。

大型商业综合体外部特征方面主要包含了高可达性、高密度性、整体统一性、功能复合性，即需要较为发达的城市交通系统，在相对集中的区域可以紧密的与外界相联系，同时这些建筑大部分为城市的标志，人口密度较大，工作日人口与周末人口有着互补关系，建筑风格统一，有着完整工作生活配套体系，互相补充。内部空间主要特征为较大尺度空间、树道型交通体系、现代城市景观和高科技设施。

商业综合体的设计背景牵涉到几个问题，首先是定位，通过对于商业综合体的了解，加之它的地理位置，我们常见的综合体所在位置有以下几种，交通枢纽、城市CBD、开发区、商业街区、大型交通设施聚集地、会展中心和风景区。这是我们常见的商业综合体的区位选择，也融合了当今城市发展的几个关键要素，交通、人口、环境这些因素。

日本，我们口中常说的岛国，从这里就体现出这个国家的寸土寸金，我们见过很多典型的日式建筑，胶囊旅馆，各种小户型建筑，都是日本土地资源匮乏的标志，如果在市中心建造大型商业综合体，新的土地资源不可拥有，只能在原有得旧的土地资源上进行重新规划，因此，如何在旧有的土地上进行规划，如何在庞大的交通枢纽中建立一个新的建筑，或许难波公园会给我们答案。

2 难波公园概况

2.1 难波公园的建筑设计

难波公园可以称作一个集人文、娱乐为一体的自然生态综合体，难波公园的原址是一座棒球馆，临近难波火车站的一片商业区，开发商为日本NK电器铁道公司，开发商邀请美国捷得设计事务所为其设计一座具有象征意义的建筑作品，捷得因此将难波定义为城市公园，这样的设计为喧闹的城市带来了城市中的绿洲。难波公园的整体构思为一个斜坡公园，采用空间向上退台的方式，形成高地公园，并且在外部采用暖色石材模拟成为自然峡谷，与大阪城市中的灰色混凝土饰面的建筑群形成鲜明对比，同时与建筑本身的植被交相呼应，形成具有特色的城市景观。因为建筑本身具有的高差，绿色植被可以很好地消除高差所带来的心理障碍，使得与周边景观和谐过渡。颠覆了传统建筑的机械僵硬的印象。这种开放的公园氛围，为人们提供了完美的游乐场所，这种所谓“场所制造”理念展现得淋漓尽致（如图所示）。

2.2 项目功能构成

难波公园主要由空中花园、商业中心、写字楼及公寓构成。首先入口做岩石覆盖处理，仿佛至于峡谷之中，商业中心与传统商业综合体相仿，2层-8层为商业中心，涵盖了多种购物空间，办公大楼毗邻难波公园，主要作为商铺及写字楼。这种开放空间将商业餐饮娱乐等完美融合，是人们能够享受到公园漫步、参观、娱乐的效果，是消费者置身植物海洋，成为一种特殊经历。

2.3 园林景观

项目的景观规划主要利用了相比与周围环境较少的自然元素，其独具特色的树林、岩石、峭壁草地、溪流、瀑布池塘以及露天花园，这些看似与城市环境几乎没有任何牵连的景观元素，都被一一用在这座商业建筑之中，充满自然气息。使顾客产生一种全新空间体验。首先植被挑选多为耐寒植被，能够适应寒冷冬天同时为了能够丰富植物层次，会有些季节性植被被引入，可以达到变换颜色目的。内部每层景观都有不同主题，包括花卉、林木、剧场、游乐等。为顾客带来不同层次间的感受。这种自然景观的结合与利用，极大地丰富了商业情绪，使人们能够在城市中也能体验和自然的接触。

3 对国内商业综合体的启示

根据上文对于难波公园的建筑形式以及内部空间进行初步探索后不难发现，难波公园的成功并非偶然，设计师对于旧址的利用以及空间的重新规划，让这座建筑重新焕发生机。对于我们建筑师来说，应该如何采取有效方法做到既节约用地资源，同时又做到建筑本身的绿色，有以下几点建议。

（1）建筑本身。就建筑本身来说，首先在选址上首先应该考虑能否在原来的基础上重新划分空间，最大限度的节约旧建筑的拆除产生的巨额费用。因为相对于在边界的新城区的建造，旧城区中心的建筑选址及建造首先的难题在于如何对于原有建筑物或者原有规划的拆除，但往往旧建筑所占面积或者所占区域面积较为庞大，如果选址条件允许，借鉴外国优秀案例，大部分商业建筑对于原有建筑重新划分，这样既节约了拆除成本，同时又能节省建造成本，做到一举两得。

（2）建筑内部空间。内部空间的处理上，首先是动线空间的人性化设计，随着商业综合体的发展，其内部空间不再仅仅要求基本的功能，同时追求动线上的人性化合理化，甚至趣味化。我们要把内部动线空间纳入设计中，合理进行划分，要更多地关注人们的移动过程中的移动路径和节点的方向性，识别性和趣味性。可以加入不同功能的元素，使其满足购物者心理感受，更好的设置公共活动空间。

（3）建筑走向城市。建筑是城市基本单位，建筑和城市的有机结合形成了规划，面对地少人多的窘境，建筑和城市的连接需要站在城市的角度，实现功能化、立体化的效率空间，合理使用综合体内外部交通空间，构造垂直式交通环境，不仅高效的创造出商业娱乐办公空间，同时这种交通流向更好疏导拥挤交通，不仅优化本身交通环境同时也大大优化城市空间。类似于难波公园的立体停车场和地下停车场很好的做到了人车交通环境的立体式分流，大大节约人车时间，其合理的交通流线组织成为商业建筑典范。

（4）建筑绿化。以难波公园为例，商业建筑不仅仅应该满足消费者的购物休闲方式，同时为人们的娱乐休闲提供一个全新的“自然场所”。这里的自然，虽有别于真正意义上的自然，但是这种场所意境的营造，应该更加接近自然属性。我们应该注重如何把绿色元素引入城市中来，同时也要考虑如何连贯综合体内外部绿化和动线空间，找到建筑景观和动线空间的平衡点。

（5）建筑文脉。建筑外观形式多种多样，是不能忽略商业综合体和城市关系，虽然现代社会综合体内部空间形态都变化多样，但建筑与地域文化结合，建筑文脉的丢失是当前最大的问题。大量的照搬模式，虽然其形态多样化且与地域结合点较差，丧失原本自己处于地域的文脉特色，需要引起我们的注意。文化的传承不仅体现于文字上，建筑的体现或者说建筑文化的体现及传承使我们作为地域设计的必要使命。综合体的规划要注意与当地的风俗、气候、文化、习惯相结合，建筑无论从外观还是内在空间再到与城市的结合都要参照当地文化特色，当每个不同的城市有了其本身的地域属性，那么我们的商业建筑将迎来属于自己的一笔。

结语

综上所述，我们知道，城市化的脚步逐渐加快，大型商业综合体的出现和发展成为必然，在当今日益严峻的环境条件和土地条件下，如何寻找到两者间的平衡以及如何做到真正意义上做的环保，在建筑生态上整合环保理念，是我们作为城市建设规划或者建筑设计需要考量的问题。本文只是参考外国优秀案例，对一些条件允许下的一般情况作为分析对象，不排除一些特殊情况下无法进行重新研究的特例，文章只是对于国内商业建筑提出一些建设性的意见，希望商业建筑真正做到所谓的“绿色环保”，节约资源的目的，那么本文所列举的案例以及提出的设想，直到付出实践，才能使中国的商业综合体的发展达到一个新的高度，而不是一味地照搬模仿。

第6篇：商业综合体发展建议范文

【关键词】城市商业综合体建筑，给排水设计

随着城市的发展，商业综合体应运而生，它将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。这类工程往往规模宏大，系统复杂，多位于城市的核心区域，因此在保证建筑功能的前提下，如何合理进行给排水系统的设计，兼顾初期投资、后期维护、运行管理等方面，是一项值得探讨的课题。

1.消防给水系统设计。

城市商业综合体建筑人员密集，建筑功能复杂，一旦发生火灾，火势蔓延迅速、不易扑救，人员逃生困难，容易造成重大人员及财产损失，因此消防系统设计的可靠性尤为重要。

1.1自动喷水灭火系统设计。城市商业综合体建筑内部应根据各区域的功能确定系统危险等级，对于超市、商场的仓库区应按照仓库危险等级确定喷水强度及延续时间；室内净高8～12m的区域，比如大堂、影院等部位，应按照非仓库类高大净空场所确定消防水量。这些部位的喷淋水量远大于商业区、地下车库、写字楼等区域，须按最不利情况确定本工程的消防用水量。为保证发生火灾后，自动喷水灭火系统及时动作，达到控火灭火的效果，应根据不同功能场所选择适合的喷头：写字楼、地下车库等部位，可选择普通型喷头；餐饮的厨房区须采用高温型喷头；对于商业区域等人员密集场所内的喷头，应选用快速响应喷头。快速响应喷头的优势在于：热敏性能明显高于标准响应喷头，可在火场中提前动作，在初起小火阶段开始喷水，使灭火的难度降低，可以做到灭火迅速、灭火用水量少，可最大限度地减少人员伤亡和火灾烧损与水渍污染造成的经济损失。

1.2消火栓系统的设计。城市商业综合体建筑往往根据商业业态划分分隔，各层之间除了公共楼梯间、管井以外很少有隔墙能够上下层一致，这就为各层的消火栓及立管设置带来困难，而且这类工程随着后期招商的确定、小业主的进入，室内分隔会有相当大的调整，如果按照立管上下贯通的方式进行施工图设计，则工程后期的拆改相当困难。因此建议每层或者隔层设置消防环管，各层间的消防环管通过公共部位设置的立管进行连通。这种做法虽然会增加初期工程量，但在工程后期拆改过程中，对整个消防系统的改动影响比较小，为后期的配合施工带来方便。

1.3大空间智能灭火系统设计。城市商业综合体建筑上下贯通的中庭，以及大型IMAX电影厅，这些区域往往净高超过12m，采用普通喷淋已不能满足规范要求，可采用大空间智能灭火系统，以保证灭火系统的的安全、迅速、可靠。本系统可与喷淋系统合用，并宜从报警阀前分开设置。

1.4消防性能化设计。城市商业综合体建筑通常有多个中庭连通，组成一个不间断的大空间零售区域，由于建筑设计上的复杂性和特殊性，为保证功能的一体化，简单的完全按现行消防规范设计无法满足商业空间的美观度和商业布局的灵活性。因此经常需要对这类区域进行消防性能化设计，从而在商业区域内减少防火卷帘，采取合理可靠的防火分隔方式，将商店零售区域形成独立的防火分区，既保障区域内人员安全疏散的要求，同时又避免对建筑的特殊造型和建筑效果产生影响。

2.生活给水系统设计

城市商业综合体建筑一般业态繁多，租售形式不同，各业态业主要求不同，而且各类不同功能的场所，水费标准各不相同，结合项目后期运营管理，宜根据业态分设供水系统，各系统单独向自来水公司交费。未单独立户的业态水费由物业收取。

2.1生活用水量。对于写字楼、商场等区域，室内生活用水定额按《建筑给水排水设计规范》标准选取即可。

餐饮用水量一般有两种计算方法：

1）按使用人数确定：顾客人数应由甲方或建筑专业提供，当无法获得确切人数时，中餐酒楼可按0.85～1.3m2（餐厅有效面积）/位计算（餐厅有效面积可按图纸算得，若资料不全，可按80%的餐厅建筑面积估算）。用餐次数可按2.5～4.0次计。

2）按餐厅面积确定：一般按25～40L/m2天计算。餐饮业服务人员按20%席位数计（其用水量应另计）。

影院用水量按使用人数确定，上座率按80～90%，每天放映场次按6场计。

2.2二次供水。本类工程室内用水量较大，为保证供水的安全可靠，二次加压供水系统宜选用水箱+变频供水设备的供水方式，水箱有一定的调节容积，从而提高供水系统的可靠性，保证各功能区用水需求。

3.排水系统设计。

城市商业综合体建筑一般位于城市中心区，为营业面积最大化，建筑退红线距离一般比较小，为满足室外管网布置，应尽量减少室外埋地排水构筑物的数量。同时室内排水点较为分散，若采用重力自流方式，直接排出室外，排水管道走向过长，按坡度设计管道敷设较低，对建筑层高有较大影响，同时过长的重力排水管道容易堵塞，为后期运营、维护带来困难，因此室内排水宜适当集中收集后排放。厨房污水经地下室隔油器或隔油池处理后压力提升排至室外污水管网（靠近外墙的二层及以上的餐饮，若条件允许，隔油器间可设置在首层，处理后重力排至室外）。卫生间污水排至地下室污水处理间后压力提升排至室外污水管网，经化粪池处理后排入市政污水管网。为便于日后维护管理，不同业态宜分设污水处理间。（污废分流）

第7篇：商业综合体发展建议范文

一方面，商业办公综合体的交通集散量大，需要最大限度地分散该区人流，保证交通畅通、安全。商业办公综合体可通过电梯、自动扶梯、天桥、步行街等把各项功能有机地组织在一起并与公交站融为一体，允许公交车、火车直接进入建筑物中，这样还能吸引通过综合体的旅客，提高经济效益。另一方面，随着城市化程度不断提高，城市中心区的面积越来越大，建筑密度越来越高，人流与车流也会越来越集中，城市交通仅靠地面层道路来解决的方式，在中心商业区，特别是在一些特大城市中常常负荷过重、无能为力。因此，城市交通的发展客观上也要求将均匀分布的、连接成片的综合建筑群同中心区地铁网及地面主要干道、空中走廊等接通，组成系统。这是近时期大城市中心区城市设计的新成果。许多实例都表明，新的完善合理的交通系统规划，对复兴城市中心区，激发土地的经济活动起了巨大的推动作用。它能改善城市的物质结构和社会结构。这种系统的模式不仅避免了人车交叉的矛盾，使在中心区活动的居民有安全感，从而改善了城市交通，而且满足了城市生活多功能的要求，商业、办公、文化、娱乐、旅馆、住宿与交通连接在一起，使用方便，同时在此系统中活动，可不必走出室外，全天侯的环境将整个市中心变成一个巨型综合体。由此可见商业办公综合体向城市、建筑、交通一体化发展是一个必然趋势。

城市、建筑、交通一体化的显著特点表现在商业办公综合体的主体的交通组织上，即城市与商业办公综合体的中间过渡。它在城市和建筑之间起着联系、转换和缓冲作用。交通组织的任务，就是要把建筑内部的交通流线与城市道路合理地组织成一个有机联系的整体。

这种多层次结构的交通系统的发展，必须有中央空间的介入来充当节点的角色，以达到协同一致，增强凝聚力。中央空间联系着周围的交通网络并赋予网络以标志性的特征。商业办公综合体往往作为中央空间，在城市立体的交通系统中充当节点。

1，空中步行体系的建立

空中步行体系，又称天桥系统，即在若干个街坊内布置商店，街坊之间采用高于地面的过街楼或步行天桥相连，形成一套独立于外部街道的步行街。它能大大增加和步行系统相连建筑的可达性，与城市开敞空间容易保持良好的视觉与交通联系。这种系统首先在美国的明尼阿波利斯市实施。由于这里冬季寒冷，商业街坊间用封闭的过街楼来联结在一起，形成一个全天侯的空中步行区，不仅为市民提供了安全、舒适、有趣的步行工具，而且将人和交通工具、污染物隔离开来，因此有些大城市设想把商业区的步行体系扩展为城市的步行体系，逐年增加步行天桥，最后完成全部步行体系。这虽然受到了目前经济上的限制而没有实现，但它反映了城市交通未来发展的一种趋势，促进了城市空中步行交通与商业办公综合体的直接结合。如美国IDs中心有四条人行天桥穿过而成为城市空中步行系统的节点。每天，行人可以从四个方向进入该中心，同时也可以从中心走捷径进奈卡利特林荫道。其特殊的空间构成及共享中庭，无论对本地人，还是对外来参观者，都提供了特殊的文化情趣、城市历史延续的联想和新鲜感。在我国很多城市也有类似的空中步行体系，如北京的华威大厦利用二层的室外挑台与现有的西单北大街步行立交桥直接联接，既有利于人群的集散，又可做为室内外的过渡空间，设置室外商业街，方便了群众购物。

2，地下步行街及地铁交通体系

地下空间的开发和利用，为城市商业区的发展带来了新的机会。地下购物大厅连接各个商店的地道系统为购物者提供了连续活动的、有趣封闭的空间，也为行人提供了一种安全感。作为商业办公综合体交通组织的手段之一，地下商业街常常联系着城市道路交叉口的地下通道。一方面为行人提供了丰富多彩的商业活动空间，另一方面也缓解了地面人行交通的紧张状况。不仅如此，它还可与人防工程结合。地下街、地下广场、地下通道三者连成的系统是很好的人防工程。例如西安的开元商城的地下空间设计，以下沉广场为中心的地下购物空间与钟楼地下人行通道相连接，并与人防工程结合起来。若地下系统再与地铁车站相结合，则更大大加强了商业办公综合体作为城市交通体系的节点作用。如美国费城的市场东街便是一个带有顶棚照明系统的三层步行街，由商业区、停车、办公、旅馆等组成，并与地铁结合在一起，创造出了一个宜人的小气候。在商业办公综合体空间设计方面，一些国家抓住在地铁车站附近建造新建筑物的机会，在所形成的开敞空间内修建下沉式广场与地铁车站相连接，既改善了地铁的环境，又使得各层次交通空间的联系得以加强，而且更加舒适。

目前，地下通道体系下在引起人们越来越多的注意。许多城市试图把这些各不相连的局部地地下走廊区连接起来，形成地下通道系统。如美国的洛无菲勒中心中央广场系统的不断扩大和加拿大蒙特利尔中心地下空间系统的发展。我国的有关专家也就这一系统在大城市中心区的发展提出了自己的建议，比如现在很多地铁附近的新建综合体地下都预留地铁出口。虽然它现在还存在着技术复杂、造价昂贵等显而易见的不足，但是与过多地占用地面的有限土地及它所形成的效益相比，这些不足都将随着科学技术的进步，经济的发展而显得微不足道。作为商业区发展的一种形式，促进商业办公综合体城市、建筑、交通一体化发展，地下交通系统是有着光明发展前景的。

3，地面层外部交通组织

第8篇：商业综合体发展建议范文

楼市新版图

全运会的举办，促使济南的城市地位提高，房地产市场的发展前景也逐渐高涨，房价更是节节攀升。后全运时代，省城楼市格局将如何演变?对于济南房地产，是机遇还是挑战?

据山东大学经济学院相关专家预测，济南的房地产目前受全运影响，正处于市场“期”。 “后全运”时代济南楼市将呈现出四个方面的变化。

奥体中心建设及省市级政务中心东移助力济南东部房产。全运对济南特别是东部的城市建设推动尤为显著。全运使东部新城的基础设施建设迅速完善。大量企业总部和政务中心向东部迁移。企业总部方面，像重汽、黄金 鲁信，鲁银、国电等大型企业的总部已经或即将向东部迁移，一些保险公司、银行等金融机构的区域总部也将向东部迁移。省政府和市政府的些部门已经或即将迁到东部。目前东部新城已经构建起奥体中心奥体中心周边东部城区三层相互衔接的完善道路网络。全运场馆的建设特别是奥体中心

场三馆 的建设使奥体文博片区快速崛起。围绕着奥体中心，省博物馆 省科技馆 省档案馆等都开发建设了新馆，省立医院在此建设了新区， 些商业配套设施也在迅速开发。同时，一大批中高档住宅小区正在建设或即将投入使用。

全运会前后，济南东部房产毫无争议地成为最大赢家。东部地产价格上涨速度最快，平均涨幅在30％该地区也成为销量最大的地区。豪宅也出现在这一区域奥龙官邸创出了济南最高房价3.6万元/平方米。

一个典型的案例是，海尔绿城全运村项目已经成为奥体片区的标杆去年年底开盘价曾短暂定在6500元左右，年初价格在7800元左右，而目前均价已在12000元。

数据统计显示，3月份A9月份，整个济南东部楼盘成交总量占济南市区楼盘成交总量的四成，而剩余的六成则由西部南部北部以及中部的楼盘组成。

地产业有关人士认为，中海，海信，鑫苑等系列品牌开发商纷纷在东部拿地。全运会后至少在两三年内+济南楼市的主要供应量还将在东部。

济南楼市将上演“全国品牌秀”。 “后全运”时代是线房地产企业风起云涌进入济南的时代。全运给济南城市建设带来巨大的提升，为房地产企业开发提供了巨大空间。像保利 中海、绿城海尔，海信等知名房企的主战场都在东部全运成就了一批企业在济南的大发展。“后全运”时代还将有大批全国性品牌企业涌入济南，像绿地、万科，世茂,富力等一线品牌已经或即将以各种方式杀入济南。外来品牌开发商将在“后全运”时代主导市场。从最近招拍挂土地的成交情况看，外来开发商挟大量资金不断攻城略地，而本土企业鲜有斩获。

开发热点将东西两旺。“后全运”时代济南的开发热点将由东部向西部转换，或者出现东西两热的情况。全运会前，东部一直是城市建设和房地产开发的热点，而全运会后，大家将会把更多的目光转向西部，西部新城将迅速崛起。京沪高铁西客站的建设、园博会的举行张庄机场的搬迁为西部城市建设和房地产开发提供了良好契机。如果说全运为济南打造了一个类似南京河西新区的东部新城，那么西部将在‘后全运。时代出现类似郑州郑东新城的变化，济南东，西部可能出现同时崛起、同样精彩 比翼双飞的局面。

住宅产品将快速升级。像万科、绿地，绿城等线品牌都拥有领先的产品和完善的产品体系。他们进入济南将带来先进的产品理念和完善的产品研发 生产体系，从而拉动济南的住宅产品迅速升级。济南的住宅发展水平和人居环境舒适度都将上个大台阶。像海尔绿城开发的全运村由于产品品质高端等因素受到济南市民欢迎，目前销量占到8000元/平方米以上住宅40％的市场份额。“后全运”时代，这样的产品在济南将更加受到欢迎。整体发展新引擎

城市综合体应该是微缩的城中之城，可以满足人们居住，购物，办公休闲 美食运动健身和娱乐等物质享受和精神享受的“一站式”要求，需要基本具备现代城市的全部功能。城市综合体同时也是城市地标性的建筑群体依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

山东省社会科学院相关专家认为，后全运时代，济南应打造有生命力的城市综合体，成为经济发展的新引擎。

今年的济南市委理论学习中心组读书会确定了当前和今后个时期全市的工作重点，其中的项重大战略部署是，以城市综合体。建设为切入点，作为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎，推动城市建设发展继续保持强劲势头。济南要打造有特色有生命力有活力的城市综合体，就必须有产业的支撑，使得综合体在功能齐全的前提下，还能够创造就业，增加税收带来效益，只有这样才能形成强大的辐射力，成为推动城市发展的新引擎。于是，能否有长久生命力是衡量城市综合体的标准之一。这就决定了居住功能不能成为城市综合体的主要功能。大型的居住小区配套有商业设施，娱乐场所交通设施等，居民国然可以不出小区完成很多事，但这些配套都是为居民居住服务的，主打的还是居住功能，对济南经济难以产生持续的拉动，这样的城市综合体“活力”不强。

实例证明，一个成功的城市综合体，必然是一个区域甚至城市的新中心，而这个中心的高度，往往又决定了区域综合实力和竞争力的强度。不过近几年来，全国各大城市综合体项目上马不少，失败的案例也屡屡出现。济南的很多大型楼盘，开发商都打出了“城市综合体”的宣传口号，但仔细分析下，不少楼盘的“综合体”只不过是开发商卖房子的噱头。

打造有特色 有生命力，辐射力强的城市综合体，其核心应当是产业支撑。而产业发展所带来的，是大量就业机会不断增加的税收、功能齐全的配套等。如以会展业为支撑的综合体，会展中心是主打，是这综合体发展的关键，其他酒店，商业娱乐等设施都是为会展业配套的。

正在建设的万达广场片区 恒隆广场片区、振兴街的银座中心片区，都是以商业服务业为产业支撑和特色的城市综合体，带来大量就业税收等资源。

前不久在北京召开的2009中国城市综合体发展峰会上，有专家提出，一个成功的城市综合体应该实现四个目标，是提高城市土地利用效率，二是创造巨大的经济效益，三是要改善城市居民的生活质量，四是能代言城市的时代精神。另外也有专家建议，后全运时代，城市综合体的开发必须根据不同区域、地段的特点来研究如何形成自己的特色，不能照搬个项目的模式。

济南市规划局相关负责人介绍，通过各种功能的有机组合，城市综合体能够产生的能量和价值，是不可用普通的房地产住宅或商业的价值来衡量的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大节约每一个人的生活成本和时间成本。第二，它通过高端酒店、超市，百货，步行街，娱乐楼餐饮楼等功能的组合，能够产生极高的社会价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。

许多经济学专家认为，作为经济大省山东的省会，济南已具备了发展城市综合体的条件，发展时机已经成熟。

第9篇：商业综合体发展建议范文

关键词：二线城市；空置率；城市发展

我们知道在近些年的发展中，很多二线城市的购物中心以及百货商场都以及倒闭或者面临着倒闭的危机，这和二线城市商场空置率有着诸多联系，并影响了城市的发展。据可靠数字表示，我们国家二线城市的商场空置率高达25%，集中体现在重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市中，这些地区由于部分项目招商未达到市场预期才造成空置率过高。对我们城市的发展起到了阻碍作用。所以我们更加要研究两者之间的关系并改变现状。

一、二线城市商场空置率高的原因

事实上，困扰商场的还不止是空置率，居高不下的租金、越来越多的商场以及国内外复杂多变的经济形式，以淘宝为代表的电商也在“电伤”实体经济。

1.过高的租金压力。在二线城市的环境地段，商场的经营者承担着巨大的租金压力，这些压力会通过商品的售卖转移到了消费者的身上，这就使得商品价格升高，高租金最终转嫁给消费者，使得空置率的形成。

2.商场出现饱和。在二线城市的发展中，毕竟没有一线城市的发展速度，但是商场的开发速度这几年却呈现出上升趋势，这就使得商业地产过度开发，逐渐的形成了商业地产泡沫。导致每个商场之间的距离很短，不利于商场的发展和城市的良好规划。

3.网络冲击。据可靠数据显示，因为我们国家加入了WTO，经济受到了国内外经济的双重打击，在加上近几年电子商务的冲击，就2014年一年的统计数据表示，我国二线城市的大型商场营业额普遍缩水1/3。

二、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响

1.商业房租逐渐走低，不利于城市经济发展。二线城市的商场空置率越来越高，直接导致城市的商场租金降低，从而牵动其他房价以及租金的下调，不利于城市的经济发展以及GDP的持续增长。

2.不利于城市综合体的建设。可以说，新的时代下城市综合体的诞生使得城市建设向着多元化以及一体化的方向发展，主要集中打造集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体的现代化城市综合体，但是由于在二线城市中商场的空置率过高，影响了购物中心的建设，不利于城市综合体的打造。

3.不利于二线城市的长远发展。过高的空置率最明显的就是造成二线城市的城市用地的浪费以及建筑施工的浪费，并且对于今后的开发和利用提出了难题。这样不利于二线城市的长远发展。

三、降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法

1.政府方面。对于政府来说，应该在市场经济中发挥有型经济的积极作用，对于商业地产的滞后性进行不断的调节，使得商业地产的规划和发展趋近于合理化，避免不必要的浪费，阻碍了城市的长远发展目标的实现并发挥政府信息提供的作用，针对某一个地区进行调查研究，确保房地产信息监测体系健全，市场信息对称，避免流通不畅，引起大量空置的出现。

再看，我们的政府以及开发商要正视城市综合体的存在，不能在开发的过程中贪多。最重要的是，我们的政府部门在综合体规划过程中，要充分尊重市场，从区域特点、市场容量和消费水平等维度进行规划引导。尤其对于一些不适合城市综合体发展的区域，应拒绝出让土地。在区域规划之前先进行详尽的市场研究，可考虑与产业结合，或与城市历史结合。做到具体问题具体分析，不能没有调查就直接下定论。

2.地产商方面。对于地产开发商开说，要在今后的开发中对商场的经济周期的分析，避免由投资决策失误引起的二线城市的房屋空置现象。与此同时，还要在开发之前就要对需求进行主动分析，以免因为主观原因达到空置，浪费了资源，阻碍城市的长久发展。

同时，我们的开发商应该明确一个理念，城市综合体的创建不是一蹴而就的，是一个整体，是一个长期的系统，所以我们的开发商要戒骄戒躁冲，要充分的考虑到目标商业地产的定位、业态、人流等重要元素。另外，开发商必须对自身的项目开发经营、运营能力有充分的认识，还要尊重城市气质，在城市本身的基础上进行商场的开发，而不是仅仅看到眼前利益。

本文经过了详细的论述，主要阐述了二线城市商场空置率高的原因、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响以及降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法等三大方面。笔者认为二线城市的发展和二线城市的商场空置率有着负相关的联系，也就是说空置率越高，城市发展越受阻；空置率越低，城市发展越迅速。所以我们的二线城市要根据自身的发展状况，充分的尊重市场，并使得综合体开发要结合城市发展，这样才能有效的通过控制空置率使得城市的发展越来越成功。所以，笔者认为在二线城市的发展过程中要以平稳为主，因为二线城市的经济实力毕竟没有一线城市的强。所以一定要站在二线城市的发展历史上看问题，切记贪多图快。

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