房地产评估资质管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产评估资质管理办法范文

1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多

脱钩改制后的评估机构组成人员，大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来，从“大锅饭”中走出来，失去了依靠，真正成为市场人，面对市场，大多心存压力，不能很快适应市场的运转方式。

由于评估机构受区域影响较大，业务空间不大，市场竞争激烈，抗风险能力弱。在脱钩改制过程中，经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况，有的甚至完全灭失。其原因有：一是注册资金相对较高，经济不发达地区一时难以承受；二是房地产估价师严重流失；三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度；四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。

2、管理体系交叉，不利于评估行业的发展

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。

3、不公平竞争和恶性竞争同时存在

现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。

4、现有的房地产评估公司良莠不齐，从业人员整体素质偏低

整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人，而实际办理人事并在房地产评估各类机构中工作的大概只有4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠，特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。

房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

5、与国际接轨，我国房地产评估机构受到冲击

WTO的加入和市场开放程度的加大，境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，他们必将抢占我们的市场和人才。

6、房地产评估报告质量令人担忧

当前各评估机构的评估人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人，只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在评估报告模板上修修改改，房地产评估报告质量令人担忧。

二、房地产评估机构脱钩改制后的发展对策

1、行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构

原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件，营造优良环境，切实解决估价人员的后顾之忧。首先，要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所；其次，要制定切实可行的人员安置方案：一是妥善解决好原来人员的安置问题，支付相应的安置费用和补偿费用；二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险；三是处理好各种对内负债性基金，如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等；四是处理分割好实物资产；五是落实改制机构组建新企业的启动资金；六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次，加大督查工作力度，坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则，严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。

2、完善现代企业制度，规范房地产评估市场

在传统体制下，企业只要有政府或上级主管部门的批文，那么这个企业就是一个正式的企业。但这种企业只是政府的附属物，并不具有独立的人格，独立的财产，独立的责任。要脱钩改制就要让房地产评估机构，按《公司法》或《合伙企业法》，由注册房地产估价师出资，组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。产权、资本金全部由出资人所有，并承担相应的法律责任。此外，房地产评估机构资质的认定和人员资格的管理，由政府有关部门管理。这样，就形成了以房地产评估机构为主体，政府和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度，使房地产评估机构真正面向市场，成为独立的经济法人。

3、实行执业资格合并，完善房地产估价师考试制度

将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并，现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后，换领统一的房地产评估执业资格，资产评估机构可从事房地产的评估，但必须具有足够数量的房地产估价师，并按规定取得机构从事房地产估价的资质。

完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格审查。并将一级资格制改为多级资格制，以体现估价师水平的高低和资历的深浅。激励估价师积极参加继续教育学习，争取更高的估价师等级。

4、符合WTO市场需求，开放与保护有机结合

在市场经济中评估行业中介服务作用越来越重要，评估范围越来越广，评估对象会越来越错综复杂，每项评估都可能是好几种专业评估的交叉，往往需要各学科专业人才组成联合评估队伍来共同完成，因此各类评估机构应加强横向协作，建立长期稳定的合作伙伴关系。加入世界贸易组织，使中国房地产市场进一步开放。但在开放过程中国家机关、军事院校、工厂、保密工程等的评估要明文限制。因此，开放中国房地产评估市场，一定要保护好中国境内的利益，有利于本国房地产市场的发展。

5、提高从业人员素质，严格估价工作行为

一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电；二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；当委托项目价值量大于某一限度（如5000万以上）时则该企业负责人必须亲自参与评估；三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导；四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核，发现违规者即进行重新评估或修正，而且对负责人和当事人进行处罚。年终时，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方，及时发现和查处问题。

第2篇：房地产评估资质管理办法范文

    为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 总 则

    第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

    本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

    本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

    本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

    第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

    市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

    第二章 中介服务人员资格管理

    第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

    第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

    房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

    第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

    第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

    房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

    房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

    第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

    遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

    第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

    第三章 中介服务机构管理

    第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

    凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

    第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

    （一）有单位的名称、组织机构及章程；

    （二）有固定的服务场所；

    （三）有规定数量的财产和经费；

    （四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

    （五）法律法规规定的其他条件。

    第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

    一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

    二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

    三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

    临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

    第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

    （一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

    三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

    一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。

    设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

    第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

    第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

    （三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

    （四）依法交纳税费；

    （五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

    （六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

    第四章 中介业务管理

    第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

    第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

    （一）合同各方当事人名称（姓名）；

    （二）中介服务项目名称；

    （三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收费数额和支付方式、时间；

    （六）违约责任和纠纷解决方式；

    （七）双方约定的其它内容。

    第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

    第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

    第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

    第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

    第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

    第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

    （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

    （三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

    （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

    （五）法律、法规禁止的其他行为。

    第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

    第五章 附 则

    第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

    第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

第3篇：房地产评估资质管理办法范文

一、开展试点工作以来的主要做法及成效

按照市委的统一部署，我局在10月15日召开了全局深入学习实践科学发展观活动试点工作动员大会，正式启动了学习实践活动，局机关和局属13个二级单位的党员干部积极参与。从10月下旬开始，我们转入学习调研阶段，坚持以新一轮思想大解放为先导，以破除旧思维、树立新理念为抓手，主要在以下五个方面下了功夫：一是抓好理论学习，深刻领会科学发展观丰富内涵和精神实质；二是着力联系思想实际，转变领导干部思想观念；三是找准现实存在的问题，找准突破口；四是着力抓好班子队伍建设，提高科学发展干事创业的能力；五是着力推进体制机制的创新，努力构建发展的新机制。在分析检查阶段，我们召开了支部组织生活会、领导班子民主生活会，广泛征求相关单位和局系统干部职工意见，共发出问卷调查150份，收回124份。现梳理归纳如下：一是认为我局在围绕市委中心工作、把握领导思路、提供决策服务方面做的比较好的占到96.9%；二是认为我局在坚持以人为本，努力为广大职工群众办实事、办好事做得良好的占到95%；三是认为我局系统干部职工办事效率、服务态度比较满意的占到97.1%；四是认为我局党员干部在廉洁自律方面做得比较好的94.4%；五是认为我局领导班子能识大体、顾大局、抓大事、谋发展。

通过第一阶段的学习调研和第二阶段的分析检查，我局领导干部对科学发展观的认识普遍有了新的深化提高，在思想观念上有了新的转变，形成了以下新的共识：一是进一步强化了实践科学发展观的自觉性和坚定性；二是进一步增强了忧患意识和竞争意识；三是更加注重坚持关注民生，推进住房保障与房地产业发展的举措；四是更加注重坚持统筹兼顾，既要考虑产业发展政策，又要关注群众利益；五是更加注重加强和改进党的建设，努力提高党员领导干部运用科学发展观解决实际问题的能力，不断完善反腐倡廉的长效机制。

二、与科学发展观不相适应的突出问题

虽然我局工作取得了一定的成绩，但是对照科学发展观的要求，对照市委、市政府主要领导的要求，联系我市房产行政管理工作近年来的发展历程以及当前人民群众反映的热点难点问题，我们还存在着以下不足和不适应：

（一）当前工作中存在的不足

1、廉租住房制度建设滞后。目前我市以廉租住房为核心的住房保障制度建设滞后于其他社会保障制度建设。廉租住房政策制度滞后于弱势群体实际需求。廉租对象覆盖面不够全面。“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租住房保障的范围之内。农民工住房需求无法从房地产市场中得到满足，形成了住房保障盲点。我市廉租住房工作一直是采取租金补贴的方式，由政府发放部分租金补贴，廉租家庭在市场上租赁住房。对于租金补贴的家庭来说，则面临两大难题：一是政府补贴的资金不够在城区内租一套房子，租房只能跑到偏远地方去住，这对就业不利；二是这些廉租保障家庭很难在市场上找到符合廉租房标准的小户型住房，便直接将住房补贴变成了生活补贴。房源问题已经成为当前廉租住房保障的一个瓶颈。

2、开发建设单位承建经济适用住房的积极性不高。由于经济房政策各种条件的严格限定，特别是要求利润控制在3%以内，并对销售价格严格限定，开发商投资经济房的兴趣锐减。经济房建设土地供应没有按政策到位。受惠对象不均衡。我市已建成的经济房，绝大部分为大中企业利用自用土地建设，主要解决了企业内部职工的住房问题，广大普通市民并未享受这一政策，特别刚毕业分配到各级机关的毕业生、一线专业技术人员、青年优秀教师急需解决住房问题，经济适用住房受益面窄。低收入家庭认定困难也是难点。

3、物业管理步履艰难，物业企业难以维继，老旧住宅小区居住环境不同程度地存在脏乱差现象。

4、群众反映集资建房房屋产权办证缓慢，手续繁杂，办理时间长。

5、群众反映房屋评估中介机构存在收费过高问题。

（二）当前工作中存在的不适应

1、思想观念不适应。一是有“求稳怕乱”的保守思想。存在着因循守旧、固步自封的现象，思想还不够解放，步子迈得不够快、不够大。二是有“小进则满”的骄傲情绪。对过去取得的成绩沾沾自喜、自我满足。

2、统筹发展不适应。各旗县区住房保障工作发展不平衡，特别是与当前我市经济社会发展不相适应。市四区的保障工作比较突出，外五旗县区的保障力度不足，软硬件设施不够齐全，未能更好地做到统筹兼顾。

3、人才队伍不适应。面对国际金融危机带来的房地产市场低迷，作为房地产行政管理部门办法不多、措施不力，特别是对国家、自治区综合政策的学习贯

彻不够。这对我们干部队伍的综合素质、解决复杂问题的能力，提出了新的更高的要求。基层党员干部的理论学习能力有待进一步提高。机关党建工作与新时期的要求尚存在一定的差距。三、存在问题的原因分析

深刻剖析这些存在的不足和不适应，我们认为有主观和客观原因。

（一）客观方面的原因主要集中在以下方面：

1、关于物业管理。这是一个新兴的行业，在我市起步发展了十几年，取得了一定的成绩，也为我市的城市建设起到了很大的推进作用。到目前，我市共有物业服务企业189家，物业管理从业人员也达8000余人，其中管理人员900余人。但是随着物业管理行业的不断发展,各种层面的问题和矛盾也不断凸显，物业管理工作难抓，物业企业难以维持的现象确实存在。由于我市的物业服务费收费标准偏低，特别是一些老旧小区，收费标准甚至只有0.1元/平方米/月，而且收费率低，有的小区收费率只达到10%左右，因此物业企业难以维继。

2、关于集资建房产权办理难。目前我市集资合作建房主要是为解决大厂矿企业的职工住房问题，按照《经济适用住房管理办法》，集资建房的开发管理纳入经济适用住房管理范畴。企业在工程竣工验收合格后，持《国有土地使用证》、《建设用地规划证》、《建设工程规划证》、《施工许可证》、发改委立项等相关证件，到产权部门办理初始登记，10个工作日办结。同时需提交集资建房申请文件到房改部门办理集资建房手续。当事人持房屋总证证明、房改部门《关于集资建房申请的批复》、集资建房明细表、个人身份证明等相关证件，并缴纳相关税费，产权部门从受理之日起8个工作日办结。集资建房办证缓慢主要是集资建房单位在手续不完善的情况下开工建设，导致房屋产权证不能按时办理。建议还没有为职工办证的企业或正在为职工集资建房的企业，要及时与土地、规划、建设、房改等部门沟通，将办理房屋产权证的相关证件备齐，切实解决集资建房的办证难问题。

3、关于房地产评估机构收费问题。目前，我市共有7家房地产评估机构，评估收费标准严格按照《国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格［1995］971号)的规定收取。房地产评估收费,由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费,按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准是：房地产价格总额100万元以下(含100万元)，按5‰收；房地产价格总额101万元以上至1000万元，按2.5‰收；房地产价格总额1001万元以上至20__万元，按1.5‰收；房地产价格总额20__万元以上至5000万元，按0.8‰收；房地产价格总额5001万元以上至8000万元，按0.4‰收；房地产价格总额8001万元以上至10000万元，按0.2‰收；房地产价格总额10000万元以上，按0.1‰收。我们下一步将依托建设厅房地产企业资质管理平台，继续开展房地产评估报告网上备案工作，加强对中介机构及其从业人员职业道德建设，完善对评估机构的信用体系建设。

（二）主观方面的原因主要集中在以下方面：

1、理论学习不够主动、深入、系统。在学习领会科学发展观的科学内涵和精神实质方面，还不够深刻、全面，还没有真正做到入心入脑，做到跳出过去看未来，跳出__看__，以发展的眼光看待我市房产行政管理工作。

2、对“统筹兼顾”的根本方法运用不够。领导班子在统筹内部资源与协调外部社会力量方面的工作做得还不够，特别是积极争取市委、政府解决实际问题，在主观努力方面还做得不够。

3、对“以人为本”核心地位的理解不够彻底。没有真正地全面理解“只有不断地提高经济发展的成果和水平，才能不断促进人的全面发展，真正做到发展为了人民，发展依靠人民，发展成果与人民共享”。

4、创新意识不够强，思想不够解放，存在思维定势。

四、下一步的努力方向

按照科学发展观的统一要求，根据局党委会议精神，我们下一步的努力方向：

（一）增强服务意识，提高办事效率

坚持重心向基层下移，政策向基层倾斜，进一步提高办事效率和服务质量，真心实意为办事群众提供便捷服务，满腔热忱为干部职工排忧解难。

（二）深入分析调研，努力改善民生

第4篇：房地产评估资质管理办法范文

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条

第5篇：房地产评估资质管理办法范文

第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》《国务院令第305号》和《*省城市房屋拆迁管理办法》《省人民政府令第153号》规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁入补偿、安置的，应当遵守本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法房屋租赁关系的单位或个人。

第五条拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、房屋承租人应在规定的搬迁期限内完成搬迁，并按照要求及时提供被拆迁房屋的有关证件。

第六条市房地产管理局是市城市房屋拆迁管理的主管部门(以下简称房屋拆迁管理部门)，市人民政府拆迁安置管理办公室负责城市房屋拆迁监督管理的日常工作。

县级以上人民政府及其有关部门和乡镇人民政府、街道办事处应当依照本办法的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁工作顺利进行。

第二章拆迁管理

第七条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件；

(二)建设用地规划许可证(包括拆迁范围图)；

(三)国有土地使用权批准文件；

(四)拆迁计划和拆迁方案；

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

收购储备土地实施房屋拆迁，应提交市人民政府的批准文件和拆迁范围图。

房屋拆除后不再建设的，可以只提交第一款第(四)项、第(五)项规定的资料。

第八条申请领取房屋拆迁许可证提交的拆迁计划，应当包括拆迁范围、方式、期限等；拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、各种补偿和补助费用概算、产权调换房屋安置标准、新建安置房屋平面设计图和地点、临时过渡方式及具体措施等。

第九条拆迁房屋的单位应当将拆迁补偿安置资金存入房屋拆迁管理部门指定的金融机构专户，其存款额度不得少于被拆迁房屋总建筑面积乘以上一年度同类地段、同类性质房屋的货币补偿基准价。用于产权调换的现房可以折价计入。

拆迁人专户存储的拆迁补偿安置资金，应当专款专用。未经房屋拆迁管理部门同意，拆迁人不得使用拆迁补偿安置资金。办理资金专户存储的金融机构应当根据房屋拆迁管理部门的要求，依法对拆迁补偿安置资金的使用予以监督。

第十条房屋拆迁管理部门应当自收到房屋拆迁申请之日起30日内进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，退回申请，并说明理由。

第十一条房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置标准等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应及时向被拆迁入做好宣传、解释工作。

第十二条房屋拆迁公告公布后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

(一)新建、扩建、改建(包括装饰、装修)房屋，

(二)改变房屋和土地用途，

(三)租赁和抵押房屋。

房屋拆迁管理部门应当在公布房屋拆迁公告的同时，就前款所列事项书面通知规划、建设、国土资源、工商等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限一般不超过一年，拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，除特殊情况外，延长暂停期限一般不超过一年。

房屋拆迁管理部门应当及时通知公安部门暂停办理拆迁范围内居民户口迁入与分户等手续。因出生、毕业、婚姻、军人复转退以及刑满释放、劳教期满等原因，确需迁入拆迁范围内入户或分户的，公安部门应将入户、分户情况及时通知拆迁人和房屋拆迁管理部门。

第十三条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

需要变更拆迁范围或延长拆迁期限的；拆迁人必须在拆迁期限届满15日前，向原批准部门提出申请，原批准部门应自收到申请之日起10日内进行审查，对符合条件的，予以变更，变更后的房屋拆迁许可证的相关内容应予以公布，对不符合条件的，退回申请，并说明理由。

第十四条拆迁入可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十五条实施房屋拆迁，应当遵守市容、环境保护、建筑施工安全等法律、法规规定，实行文明、安全施工，保持环境清洁。

第十六条拆迁人与被拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内，依照本办法的规定签订房屋拆迁补偿安置协议，并将签订的协议书副本送房屋拆迁管理部门。房屋拆迁补偿安置协议应当包括下列内容：

(一)拆迁补偿方式、货币补偿金额及其支付期限；

(二)安置用房面积、标准、地点；

(三)产权调换房屋的差价支付方式和期限；

(四)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

(五)搬迁补助费和临时安置补助费；

(六)违约责任和争议解决方式；

(七)当事人约定的其他条款。

房屋拆迁补偿安置协议文本由房屋拆迁管理部门根据省建设行政主管部门制订的示范文本印制，供拆迁当事人参照使用。

第十七条拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订房屋拆迁补偿安置协议。

房屋拆迁管理部门代管•的房屋如需拆迁，拆迁人应当与代管人签订房屋拆迁补偿安置协议，代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订房屋拆迁补偿安置协议。本款规定的房屋拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十八条拆迁下列房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意，并就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全后，实施拆迁：

(一)有产权纠纷的；

(二)产权人下落不明的；

(三)房屋共有人对拆迁补偿方式达不成一致意见的。

第十九条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝按协议搬迁的，拆迁人可以依法申请仲裁，也可以依法提讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第二十条拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决机关应当自收到申请之日起30日内作出书面裁决。裁决作出之前，裁决机关应当充分听取拆迁当事人的意见。

拆迁当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼；除依法需要停止执行的情形外，拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行，

第二十一条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府依法责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十二条强制拆迁按照下列规定进行：

(一)拆迁人向房屋拆迁管理部门提出强制拆迁申请；

(二)房屋拆迁管理部门应当自收到强制拆迁申请之日起10日内，进行现场查勘，提出强制拆迁意见，并附房屋拆迁许可证、裁决书等有关资料，报市人民政府；

(三)市人民政府应当自收到强制拆迁意见之日起10日内，进行审查，对符合条件的，做出强制拆迁决定，并责成房屋拆迁管理、城市规划、城市管理行政执法等部门和辖区人民政府、乡镇人民政府、街道办事处等单位组织人员实施强制拆迁。公安部门负责维护强制拆迁现场秩序；

(四)房屋拆迁管理部门应当在实施强制拆迁的15日前通知拆迁当事人；

(五)实施强制拆迁时，房屋拆迁管理部门应当制作笔录，记明强制拆迁过程和搬迁的财物，由执行人、被执行人签名，被执行人拒绝签名的，应在笔录中注明。

第二十三条拆迁人在房屋拆迁补偿安置协议或者裁决规定的搬迁期限内，不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人实施停止供水、供电、供气等影响生产、生活的行为。

被拆迁人不得损坏、拆除被拆迁房屋的共用设施。

第二十四条城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，其所有人应当在房屋拆迁许可证规定的拆，迁期限内自行迁移，所需迁移费用由拆迁人给予补偿。

第二十五条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，受让人应提供有关部门批准文件、转让合同和本办法第七条第一款第(五)项规定的拆迁补偿安置资金证明，经房屋拆迁管理部门审核同意后，办理有关变更手续。房屋拆迁管理部门应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公布。

目转让后，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公布。

第二十六条房屋拆迁完成后，拆迁人应在10日内将拆迁有关资料送房屋拆迁管理部门建档。

第三章拆迁补偿与安置

第二十七条房屋拆迁补偿的方式可实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除法律、法规和本办法另有规定外，被拆迁人有权选择补偿方式。

第二十八条拆迁范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，其所有人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内自行拆除。

拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除建筑的工程造价结合剩余期限给予适当货币补偿。

第二十九条被拆迁房屋的性质、用途，依据该房屋所有权证或建设工程规划许可证、土地使用权证等有效合法证明确认。房屋改变用途的，依据规划、国土资源、房地产行政主管部门的有关批准文件确认；其中生产、经营用房，还必须在房屋拆迁公告前取得有效营业执照或者其他法定执业执照，并且依据执照规定的范围进行生产、营业的方可确认。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用，根据房屋所有权人的申请，经房屋产权登记部门变更登记的，按改变后的用途确认。

第三十条被拆迁房屋的建筑面积，以有效房屋产权证件记载的数据为依据确认。

庇屋、阁楼有产权证件的，屋面高度不低于2．2米的部分，按其平面投影面积计算建筑面积；屋面高度低于2．2米的部分，或者虽不低于2．2米但是利用正屋三、四方墙的或利用油毡、石棉瓦等材料简易搭盖的部分，由拆迁人按附属设施以工程造价结合成新给予适当补偿。

第三十一条实行货币补偿的，由被拆迁人自行过渡、自行安置，被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。

被拆迁人提出不予评估的，拆迁人与被拆迁人可按所在地块同类房屋基准价结合相关因素协商确定被拆迁房屋具体的货币补偿金额。协商不成的，按前款规定处理。

第三十二条房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构，以市人民政府公布的货币补偿基准价为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素评估确定，具体办法由市房屋拆迁管理部门依据有关规定制定。

房地产评估机构由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签、协商确定；投票、抽签、协商不成的，由房屋拆迁管理部门从符合条件的房地产评估机构名单中，采取随机抽取的方式确定。评估费用由拆迁入承担。

货币补偿基准价由市房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源等行政主管部门确定，报市人民政府批准，于每年1月31日前公布。

第三十三条被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应在评估完成时，将各被拆迁房屋的基本情况、评估因素、评估依据、评估价格和被拆迁人姓名等相关情况在被拆迁地段按户公布。公布的时间不得少于10日。

拆迁当事人对评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起10日内向房屋拆迁管理部门申请鉴定，也可以自收到评估结果之日起5日内向原评估机构申请复核或者另行委托评估机构评估，对复核结果或者另行委托评估结果仍有异议的，自收到复核结果或者另行委托评估结果之日起5日内向房屋拆迁管理部门申请

鉴定。

房屋拆迁管理部门应当自收到鉴定申请之日起10日内，组建房地产估价鉴定委员会进行鉴定。鉴定费用由鉴定申请人承担。超过法定期限未申请的，视为放弃权利。

拆迁当事人申请鉴定的，以鉴定结论作为裁决机关拆迁裁决的依据；未申请鉴定的，以评估结果作为裁决机关拆迁裁决的依据。

第三十四条实行房屋产权调换的，拆迁人应按照拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁入提供安置房，并由拆迁人与被拆迁人按照本办法第三十一条、第三十二条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和安置房的价格，结算两种房屋产权调换的差价。

拆迁补偿安置协议既未约定安置面积，又未对安置面积发生差异约定处理方式的，拆迁人可以按照下列方式确定安置面积，向被拆迁人提供安置房屋，并按照前款规定的办法，结算被拆迁房屋与安置房的差价：

(一)与被拆迁人协商一致；

(二)协商不成的，以实行房屋产权调换的被拆迁房屋建筑面积为基础，在上下不超过5平方米(含5平方米)的幅度内确定。

拆迁人超过前款规定的面积控制标准，单方面增加安置面积的，再增加的安置面积按建筑工程造价结算。

拆迁直管公房，安置房屋建筑面积单价高于被拆迁房屋建筑面积单价的，与被拆迁房屋建筑面积相等的部分，不结算差价。

第三十五条被拆迁人属生活特殊困难户，其住宅房屋实行产权调换的，拆迁人应提供不低于城市人均住房建筑面积的房屋作为安置房。安置房价格高于被拆迁房屋价格的，不结算被拆迁房屋与安置房产权调换的差价。

前款规定的生活特殊困难户，是指按照有关规定已全额享受城市居民最低生活保障待遇，并且其家庭常住人口(具有拆迁房屋所在地常住城市户口，具有法定赡养、扶养、抚养关系)人均住房建筑面积(包括私有住房和承租公有住房)低于城市人均住房建筑面积的城市居民户。房屋拆迁中的生活特殊困难户，由民政行政主管部门、房地产行政主管部门核定。

第三十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十七条拆除公有住房，房屋承租人按照房改政策享有购房权利的，房屋承租人购房后，拆迁人应当对其按照被拆迁人予以补偿、安置。房屋承租人按照房改政策不享有购房权利，也未与被拆迁入达成解除租赁关系协议的，按照第三十八条第二款规定办理。

第三十八条拆除出租房屋和落实私房政策带户发还房屋，被拆迁人与房屋承租人、带户发还住户解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人、带户发还住户进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人、带户发还住户对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。所调换的房屋由原房屋承租人、带户发还住户承租，原房屋承租人、带户发还住户应当与被拆迁人依法重新订立房屋租赁合同。

第三十九条拆除作产权调换的公有出租住宅房屋，产权公有的共同堂屋、厨房，过道等，可以按照实际使用户数均摊计算各户共用的建筑面积，其中私房分摊的建筑面积由产权人收回。

第四十条被拆迁房屋已进行了装饰装修的，拆迁人应当参照重置价格结合成新，对装饰装修给予适当补偿。

被拆迁房屋内的电话、网络、有线电视、煤气、主水电表等，拆迁人应按照重置价格给予一次性货币补偿，或者由拆迁人在产权调换的安置房屋中给予恢复。

第四十一条实行房屋产权调换，拆迁人提供的安置房应当符合国家质量安全标准；属于新建安置房的，应当符合设计规范要求，并经验收合格。安置房原则上采取按栋按单元或者按片区的办法划分。

第四十二条拆迁人对产权调换的被拆迁人、房屋承租人实施安置，应根据所签订的拆迁补偿安置协议书和搬迁证号码先后顺序，结合考虑需要安置的户型、拆迁前原住楼层等因素，安排具置、楼层。其安置方案连同全套竣工房屋平面图纸和工程竣工验收报告，由拆迁人送房屋拆迁管理部门。

还房安置方案应张榜公布，接受群众监督。

第四十三条拆迁人应当对因拆迁而搬家的被拆迁人或者房屋承租人按规定付给搬迁补助费，实行房屋产权调换，被拆迁人或者房屋承租人从周转房迁往安置房时，拆迁人应当再次付给搬迁补助费。

第四十四条实行货币补偿方式的住宅房屋，拆迁人应按规定标准一次性付给被拆迁人4个月的临时安置补助费。

第四十五条实行房屋产权调换的，住宅房屋的过渡期限不得超过18个月，非住宅房屋的过渡期限不得超过24个月，高层房屋的过渡期限不得超过36个月。过渡期限的计算，自被拆迁人或者房屋承租人搬迁交房之日起，至拆迁人提供安置房屋之日止。拆迁人应当在规定的过渡期限内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。

拆迁住宅房屋的，过渡期限内的周转房，被拆迁人或者房屋承租人有权选择自行解决，也可以选择由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转房的，拆迁人应当从其搬迁交房之月起至被安置交房后的4个月止，按规定的标准支付临时安置补助费；拆迁人提供周转房的，不再付给临时安置补助费，被拆迁人或者房屋承租人并应在得到安置房后的4个月内腾退周转房。

临时安置补助费按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的房屋所需费用的平均价格确定。

第四十六条拆迁住宅房屋的，拆迁人超过规定的过渡期限未安置的，对自行解决周转房的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁入应自逾期之月起按照规定标准加付给临时安置补助费，对拆迁人提供周转房的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人除了继续提供周转房外，应自逾期之月起，按照规定标准付给临时安置补助费。

第四十七条拆迁非住宅房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

(一)按照国家和省规定的货物运输价格，设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用，

(二)无法恢复使用的设备按照重置价格结合成新结算的费用''''

(三)因拆迁造成停产、停业，按照被拆迁房屋区位、用途、建筑面积和停产停业时间计算的适当补偿费用。

第四十八条拆迁补偿安置按户进行。私房以房屋所有权证或者独立户口本并单独生活居住的户数为单位计户，租赁房屋以租赁凭证为单位计户；落实私房政策带户发还房屋，以带户发还通知单所载并正在居住的户数为单位计户，居民户内既有公房又有私房的按一户计户；机关、团体、企事业单位房屋按单位计户。

第四十九条本办法规定的搬迁补助费、临时安置补助费和非住宅房有关补偿费的标准，由市房屋拆迁管理部门会同价格行政主管部门制定，报市人民政府批准，于每年1月31日前公布。

第五十条拆迁人补偿、安置被拆迁人后，被拆迁人应将被拆迁房屋的房地产权证交给拆迁人，由拆迁人移送房屋产权登记部门办理注销登记。

用货币补偿款购买的住宅房屋和产权调换的住宅房屋，与被拆迁房屋建筑面积相等的部分，办理房地产权证时免缴有关税费。

第四章法律责任

第五十一条违反本办法规定爹未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门依法责令停止拆迁，给予警告，并按已拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的标准给予罚款。

第五十二条拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。

第五十三条拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；

(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，

(三)擅自延长拆迁期限的。

第五十四条接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费、25％以上50％以下的罚款。

第五十五条房地产评估机构未按照本办法规定对被拆迁房屋进行评估的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门责令重新评估，并可处1万元以上3万元以下的罚款，情节严重的，报请颁发资质证书的部门降低其资质等级或者取消其资质。

第五十六条房屋拆迁后，拆迁人应按期建设并按时还房安置。房屋拆迁管理部门＼城市规划管理部门和国土资源管理部门对房屋拆迁后的工程建设进度进行检查，对不按期建设的，责令限期改正。

第五十七条阻碍拆迁管理工作人员依法执行公务，违反治安管理的，由公安机关依照{中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十八条房屋拆迁管理部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告或者记过处分；情节严重的，给予记大过直至开除处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反规定核发房屋拆迁许可证及其他批准文件的：

(二)核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违法行为不予查处的；

(三)未按本办法规定房屋拆迁公告的；

(四)作为拆迁人或者接受委托实施拆迁的；

(五)违法作出拆迁裁决的；

第6篇：房地产评估资质管理办法范文

关键词：房地产；房地产金融风险；法律规制

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。

（2）严格贷款担保法律审查。要针对土地贷款担保措施的特殊性，从担保人主体资格、履约能力，担保物合法性、流动性方面加强审查。一是对担保主体资格和履约能力的审查，严禁机关、事业单位做为保证人，对财政部门出具的保证担保承诺仅可做为其他有效担保的补充。严格审核担保人实际担保能力，防止担保虚置。二是对抵押物的审查要探究其实际所有人和用途，充分考虑贷款出现风险后抵押资产的可执行性和可流通性，对公益性财产坚决排除抵押范围，防止因法律禁止而导致抵押无效。三是以土地使用权设定抵押的，尤其是以储备土地抵押的，应实际考查土地使用权的取得是否依法定程序，审批手续是否齐备，有无权属争议，是否缴纳土地出让金等。

第7篇：房地产评估资质管理办法范文

所城东街曾经是我县的商业中心，为了把所城东街重新打造成我县的商业中心，依据《县城总体规划》，按照立足现实、完善功能的原则，对所城东街进行拓宽改建，同时完善排供水系统，整修路面，并对街道整体以阴平古街道进行修饰，提升内涵，增强文化品位，使其达到亮化、美化、绿化、净化、人文化的和谐统一。

二、拆迁范围

西起十字街，东至拱桥，道路全长510米。按16米红线控制实施道路拓改，拆除道路两侧单位和居民的建筑物、附属物和构筑物。

三、拆迁期限

四、拆迁方式

自行拆迁和委托拆迁相结合。

五、拆迁人

所城东街道路拓宽改建拆迁办公室

六、资金来源

多渠道筹措

七、拆迁补偿安置依据和原则

（一）补偿安置依据

（二）补偿安置原则

1、坚持公平、公开、公正的原则。

2、坚持和谐拆迁的原则。

3、坚持让利于民的原则。

4、坚持依法拆迁的原则。

八、拆迁补偿

（一）拆迁补偿方式

采取一次性货币补偿为主，产权置换为辅（产权置换只针对全拆户的商业铺面）的方式。

（二）补偿范围

1、拆迁范围内拥有合法用地手续，建房手续的建筑物、附属物、构筑物。

2、合法用地范围内的拆迁拓改实际占用面积。

3、违章建筑物，超过期限的临时建筑物、土地超占部分不予补偿；行政事业单位的建筑物不予补偿,只给予拆迁补助费。

（三）被拆迁房屋权属及面积的认定

1、被拆迁房屋权属的认定

1、依据有关法律法规的规定，持有有效土地使用证及房屋所有权证的房地产视为完全产权。

2、虽不具由前款规定的有效证件，但被拆迁人有其他证据证明具有产权的，可视为完全产权。

3、产权不清或存在产权纠纷的房屋，先由当事人自行协商，达成协议的，按协议确定产权；当事人经协商达不成协议的，由“一包三帮”单位主持进行行政调解，经调解达成协议的，按调解协议确定产权；行政调解达不成协议的，由当事人向法院提讼，依法院裁决确定产权。

2、被拆迁房屋面积的认定

拆迁房屋面积的确认原则上以实地丈量的建筑面积为准。

（四）商业铺面和商业铺面面积的认定

1、商业铺面的认定办法：

完全手续商业铺面是指正在营业的一层临街铺面的房屋；应同时具有以下三个条件：1持有工商营业执照；2持有税务登记证或税务机关出具的纳税证；3在拆迁公告前已经连续经营1年以上的（含1年）。不具备上述三个条件的为不完全手续商业铺面。

2、商业铺面面积的确认办法：

商业铺面进深必须是通厅，完全手续商业铺面进深不足15米的按实际丈量的面积计算，但进深超过15米的按15米计算面积。不完全手续的商业铺面，由工商、税务等机关依法处罚后，按完全手续商业铺面面积的计算方式计算面积。

（五）拆迁区域分类

所城东街为一类地段。

（六）补偿标准

1、房屋补偿价：经有资质的房地产评估公司评估后，按拆迁区域分类，依据有关法律法规和技术规范所出具的评估报告为准。

2、土地补偿价：拓宽道路实际占用的宅基地按每平方米1500元补偿。

3、商业铺面在房屋补偿价基础上上浮40%。

4、附属物、构筑物补偿标准。

5、全拆户补偿价（全拆户指原房屋拆除后无剩余面积或剩余面积长宽不足4米（不含4米），无法建房的拆迁户，其剩余面积被政府全部征用）。（1）全拆户的居住用房一律采取一次性货币安置的办法。补偿安置费除按房屋结构类型进行补偿外，再按每平方米1160元提高到1.4倍进行补偿（补偿安置费＝房屋补偿单价×面积+1160元×面积×1.4倍）；（2）全拆户商业铺面用房鼓励一次性货币安置。补偿安置费除按房屋结构类型补偿外，再按每平方米1160元提高到14.5倍进行补偿（补偿安置费＝房屋补偿单价×面积+1160元×面积×14.5倍），对一次性货币安置的在补偿安置费的基础上再给予30%的奖励。（3）全拆户商业铺面用房确需产权置换的，在城区街道内每户只置换一间商业铺面，超过补偿面积的部分，由被拆迁人按市场价（17980元/平方米）购买，不足补偿面积部分，由拆迁人付给不足面积的补偿安置费，不再享受一次性货币安置30%的奖励。

九、过渡期安置

1、临时安置补助费：拆迁私有居住房屋，按拆除建筑面积每平方米每月补助6元的临时安置补助费，补助期为一年，拆迁完成经验收后，一次性付清，由住户自行解决住房。

2、搬迁补助费：（1）搬家补助费5元／㎡×2。（2）房屋拆迁费:框架30元／㎡、砖混60元／㎡、砖木20元／㎡、土木15元／㎡。房屋拆迁费谁拆谁有，拆迁户自行拆除的付给拆迁户房屋拆迁费，委托拆迁公司（拆迁人）拆除的付给拆迁公司（拆迁人）房屋拆迁费。（3）其它（含水电、电视、电话、灶台等）1000元∕户。

3、停产停业补助费：拆除个人商业铺面的，每月每平方米给予80元的停产停业补助费，补助期为一年；一次货币安置的全拆户商业铺面的停产停业补助费按每月每平方米80元给予补助，补助期为一年；产权置换的全拆户商业铺面的停产停业补助费，置换面积部分，逐月（以拆迁协议签订之日起计算）补偿至门面置换为止，其余面积按每月每平方米80元进行补助，补助期为一年。停产停业补助费，在拆迁完成经验收后，一次性付清。

4、在拆迁公告之前，对持有残疾证书、并主动拆迁的残疾人拆迁户，临时安置费搬迁补助和停产停业补助费在原标准基础上上浮10%。

十、拆迁管理

（一）自拆迁通告之日起，县建设局、国土资源局等部门和城关镇停止审批拆迁范围内的建房项目；工商部门暂停办理拆迁范围内门店的营业执照；公安部门暂停办理入户、分户手续；电力、电信、广播、电视、供水等部门暂停办理有关业务，特殊情况确需办理的必须经县道路拓宽改建领导小组批准。

（二）自拆迁通告之日起，拆迁范围内的房屋调换、房屋买卖、户主更名和各类建筑的改造、扩建、装饰、装修、维修一律停止，否则造成的一切损失由被拆迁人自行承担。

（三）拆迁范围内的单位、住户必须持土地使用证、建房批准手续、房屋产权证、产权人身份证或户口薄等有效证件，在规定的时间内到房屋拆迁办公室进行产权登记、核对、复查等工作。

（四）拆迁前由拆迁单位与被拆迁人核定各类房屋的结构、面积、质量，委托有资质的拆迁评估机构进行评估，签订拆迁补偿协议并办理公证。

（五）凡属直管、自管公房，无论行政、事业、企业单位使用或个人租住的，接到拆迁通知后，应在限期内自行搬迁。

（六）拆迁有租赁关系的房屋所涉及的有关问题由被拆迁人自行协调解决。

（七）拆迁产权不明确或有地基产权纠纷的房屋，按国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的规定，采取证据保全后，予以拆除。

（八）拆迁设有抵押权的房屋，按国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定执行，予以拆除。

（九）拆迁范围内的机关、事业单位的房屋、围墙、大门、台阶雨棚以及院内附着物自行拆除，付给房屋拆迁费。

（十）凡拆迁范围内的电力、通讯、广播电视、供排水和其它市政设施，由各有关部门负责按规定要求自筹资金改建。

十一、规划建设

拆迁区内的规划和建设要高起点、高标准，建筑造型要新颖，外部装饰要符合县上统一确定的阴平古街特征。修建临街房屋原则上不得低于三层，高度控制在六层以内。图纸由县建设局统一设计，打造阴平古街，彰显古街风貌。

十二、奖罚政策

（一）凡在本次县城道路拓宽改建拆迁范围内的涉拆户，自拆迁通告之日起，于年1月18日（腊月十五）之前提出拆迁申请、签订拆迁补偿安置协议，并主动拆除全部地上建筑物、构筑物的，经验收合格后，在房屋补偿价基础上给予30%的奖励；年1月19日（腊月十六）至2月22日（正月二十）提出拆迁申请、签订拆迁补偿安置协议，并主动拆除全部地上建筑物、构筑物的，经验收合格后，在房屋补偿价基础上给予20%的奖励；年2月23日（正月二十一）至2月27日（正月二十五）提出拆迁申请、签订拆迁补偿安置协议，并主动拆除全部地上建筑物、构筑物的，经验收合格后，在房屋补偿价基础上给予15%的奖励;年2月28日（正月二十六）至3月4日（正月三十）提出拆迁申请、签订拆迁补偿安置协议，并主动拆除全部地上建筑物、构筑物的，经验收合格后，在房屋补偿价基础上给予10%的奖励;3月5日（二月初一）至3月10日（二月初六）期间提出拆迁申请、签订拆迁协议并实施拆迁的拆迁户不予奖励。

（二）在规定拆迁期限内拆迁人与被拆迁人经协商达不成拆迁补偿安置协议的，当事人任何一方可根据国家《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋行政裁决规程》和《省城市房屋拆迁管理办法》的规定，申请县房屋拆迁管理部门（县建设局）裁决。

当事人对裁决不服的，自接到裁决书之日起15日内向人民法院，在诉讼期间，不停止拆迁的执行。

被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门（县建设局）依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

（三）对辱骂、殴打拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员执行公务的，由公安机安依照《治安管理处罚法》的规定进行处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

（四）房屋拆迁管理工作人员、、的，由纪检、监察机关给予党纪政纪处分，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

（五）房屋拆迁管理工作人员责任心强，工作积极，勇挑重担，敢于碰硬，成绩显著，做出突出贡献的给予表彰奖励。

十三、拆迁步骤

拆迁分三个阶段：

（一）拆迁准备阶段：完成方案设计，成本测算，实施方案和拆迁补偿安置方案的制定，资金筹措，方案审批及规划审批，召开所城东街道路拓宽改建工作动员大会，县政府拆迁通告，培训工作人员，开展房地产评估，公示告知评估结果，复核评估结果，做好矛盾纠纷的排查调处，广泛深入开展好政策宣传，耐心细致地做好拆迁动员等工作。

第8篇：房地产评估资质管理办法范文

这次到*区调研*中心城市建设管理工作，主要目的就是了解中心城市建设的进展情况，分析存在的问题，研究部署下步工作，采取更加有力的措施，加快推进中心城市建设，提高城市管理水平。今天下午实地查看了旧城片区、古城片区、北部新区，刚才，张华昆副书记汇报了*中心城市开发建设工作情况，市城司、太平办事处负责人就相关问题作了汇报，马书记讲了很好的意见，其他同志也作了很好的发言。下面，我讲三点意见。

一、对*中心城市建设管理工作的基本估价

去年以来，在市、区党委、政府和相关部门的共同努力下，中心城市建设有序推进，取得了较好的成绩。主要表现在以下9个方面：

一是规划实施和监管工作得到加强。建设项目审批管理进一步规范，规划对城市建设与管理的指导和规范约束作用进一步发挥，“龙头”作用日益显现，进一步维护了规划的法定性、权威性、严肃性。

二是城市建设取得新的突破。围绕新区开发、古城恢复和旧城改造三大重点，加快新区骨干路网建设，通过新区建设带动旧城改造，开工建设了一批市政基础设施，城市功能不断完善，可持续发展能力得到进一步提升。

三是房地产开发建设顺利推进。今年房地产建设项目9个，建筑面积84.4万平方米，今年计划完成投资6.5亿元，现已完成投资0.98亿元。

四是治污项目进展良好。完成了*中心城市污水处理厂的部分配套管网建设，新区污水处理项目已完成初设和环评。

五是廉租住房建设成效显著。中心城市已建成廉租住房432套2.34万平方米，帮助解决了432户城镇低收入家庭住房困难问题。今年开工建设23.98万平方米，其中1.98万平方米已经封顶。

六是城镇建设固定资产投资情况较好。今年1—4月完成固定资产投资1.98亿元，同比增长40.9%。

七是城市形象和品位进一步提升。通过全面开展老城区“穿衣戴帽”工程，大大改变了原来的脏乱差形象，进一步提升了城市的品位。

八是城市管理取得新进展。*区以落实城市管理工作的新目标、新要求为重点，以转变城镇管理理念，创新城镇管理工作为出发点，不断完善城市管理体制机制，加强以“秩序”整治为重点的城市管理，实施美化、亮化、绿化、净化及市政设施改造工作，增添了城市的景观，城市面貌有了新的改观。

九是进一步统一了认识，形成了市、区相关部门密切配合、上下联动、协调一致的良好工作格局。

在看到成绩的同时，我们也要清醒地认识到，与周边毗邻城市比较，我市的中心城市建设还比较落后，城市建设和管理水平以及城市形象、品位与一个550万人口的地级市政府所在地还不相适应。在规划、建设、管理工作中还存在着一些不足之处和薄弱环节，主要表现在：一是城镇化发展进程缓慢，城镇化水平仍然很低，亟待提高;二是区域中心城市的产业支撑力不强，基础设施滞后，辐射带动能力不强;三是推进城镇化力度不够，少数人观念落后，思维方式陈旧，工作方法简单，建设和管理水平有待进一步提高;四是城镇基础设施建设项目前期工作滞后，项目储备不足;五是征地拆迁安置工作推进还比较缓慢。对于这些问题，我们务必引起高度重视，采取有效措施，着力加以解决。

二、突出重点，强势推进中心城市规划建设管理工作

市委、市政府年初确定今年中心城市建成区面积增加3平方公里以上、招拍挂土地3000亩以上、城市市政基础设施建设完成固定资产投资10亿元以上的目标任务。要实现上述目标任务，*区委、政府和*城市开发建设管理委员会务必增强紧迫感和责任感，突出工作重点，破解发展瓶颈;市直相关部门要全力配合，推进各项工作，共同把中心城市建设工作推上一个新的台阶。

(一)加快城市基础设施建设步伐。

第一，加快市政道路建设。一是年初要求6月份完成的箐门四纵、太平一纵、邦汉路，要按目标竣工投入使用。二是登云路和*大道箐门段要在年内完工投入使用。三是新开工太平二横、太平三横两条主干道和行政办公区周边三条市政道路建设，力争年内完成路基工程。四是南通道建设年内竣工投入使用，打通*大道西延线、团结路西延线、蒙泉路西延线，年内完成珠海大道路基工程。五是加快工业园区道路等基础设施建设步伐，为实现*工业倍增目标创造良好条件。六是珠泉路“穿衣戴帽”工程必须在9月底前完成。城市道路的各种附属设施建设必须与道路工程同步规划、同步建设、同步投入使用，城市主干道各种管线都要实现地下铺设，电力、电信、通讯等相关单位要全力做好有关工作。

第二，加强城市绿化和景观建设。一是切实加强城区河道治理，年内要编制完成利济河、瓦窑河治理与水体景观建设规划，并启动实施工作。二是加快望海文化公园建设推进力度，力争在明年春节投入使用;省耕塘公园建设设计方案在6月上旬向社会公布，征求各方意见。三是加大城市绿化建设，着力提高城市绿化覆盖率。城市绿化要注重点、线、面结合，点就是要重视道路节点和街头绿地建设，线就是要重视城市主干道及河道等景观轴线绿化，面就是要抓好公园、广场、小区等公共绿地建设。要选择好适合*气候和自然环境的树种，多种大树、常绿乔木和落叶乔木，要有机搭配，体现出*特色，彰显城市个性。新建城市道路绿化景观要按照批准的方案实施，不得随意更改，全面提升城市绿化景观建设水平。

第三，加快古城恢复和旧城“穿衣戴帽”工程建设进度，争取年内有一个阶段性成果。

第四，按照目标责任书的要求，完成*市污水处理厂管网配套工程建设;启动*中心城市新区污水处理厂及管网配套工程建设，力争2010年竣工投入使用。

第五，加快新区输水和供水工程推进力度，力争尽快开工建设。

第六，加快社会公用设施项目建设进度。一是加快*师专新校区建设，推进师专“专升本”进程。二是加快广电中心、博物馆建设进度，年内完成主体工程，广电中心春节投入使用。三是抓好龙氏宗祠休闲度假区建设，力争尽快投入使用。四是加快*综合批发大市场的建设进度，尽快启动国际商贸城、会务中心、民俗文化商业街、南部物流园区等项目建设。

(二)大力拓宽融资渠道，为城市建设提供资金保障。

彻底改变传统的由政府包揽城市建设和管理、单纯依赖财政投入的方式，按照市场经济规律，破除体制，将先进的经营理念贯穿于城市规划、建设、管理的各个环节，加快建立有利于城市要素资源优化配置和效益提升的新机制，积极探索建立城市建设的投融资平台，有效缓解城市建设投资不足的问题。市城市建设投资开发有限公司要发挥作用，抓住房地产开发的黄金期，采取股权投资、固定回报的方式，提高财务扩张力;同时，为项目单位提供优质服务。要充分发挥土地经营的核心作用，对经营性用地必须100%实行招标、拍卖、挂牌出让，并且以拍卖为主，纯房地产用地必须100%实行拍卖。要大力推进城市投融资体制改革，坚持政府主导、市场运作、企业参与的运行机制，放宽准入限制，鼓励社会资金、民间资金、外来资金参与城市建设、经营和管理，增强城市的自我发展能力，实现投入产出和投融资的良性循环，为加快城市建设步伐提供资金保证。

(三)加快项目前期工作进度。

当前，征地拆迁、安置小区建设和项目规划设计等前期工作已成为制约项目推进的瓶颈，远远不适应建设发展的需要，若不及时加以解决，年初确定的目标就难以实现。*区要集中力量，加大力度，切实解决好征地拆迁、安置区建设和项目规划设计等前期工作中存在的问题，为各项工作的有效开展奠定良好的基础。

第一，确保年内完成招拍挂供地3000亩以上。已获批准的土地，要尽快组织供地，必须在6月底前完成供地工作;未获批准的土地，要尽快分批次组织上报，确保10月份供地。

第二，规划建设好安置区。安置区建设要严格按照批准的规划方案实施，建设方式可灵活多样，使拆迁户能够搬得出、稳得住、能发展、能致富。

第三，高度重视市政基础设施与开发建设项目前期工作力度，建立健全项目储备库，高质量地储备一批市政基础设施与开发建设项目，为招商推介和争取上级补助资金奠定基础。

(四)全面推进住房保障体系建设。一是抓好太平盛世水岸、龙泉花园等续建房地产开发建设项目，年内新开工一批房地产开发建设项目，全年完成房地产开发投资6.5亿元以上。二是按照目标任务，确保今年开工建设23.98万平方米廉租住房，完成投资额的60%以上，竣工面积不得少于50%。三是继续为符合保障条件的城镇困难家庭发放廉租住房租赁补贴，扩大保障覆盖面。四是大力鼓励社会各界积极投入房地产中介市场，扶持一批房地产评估、测绘、经纪等中介机构，活跃房地产中介市场，让广大群众有更多的选择。同时，要杜绝指定或变相指定中介机构的行为，指导中介机构在指导价范围内尽可能地为群众提供质优价廉的服务，不得限制具备相应资质的中介机构在辖区内开展房地产中介服务业务。五是进一步强化和规范房屋转让、交易、登记和管理秩序，进一步活跃房地产二级市场，有效维护和保障房屋所有权人的合法权益。中心城市房屋交易登记部门要尽快启动已购公有住房二级交易市场，进一步促进中心城市房地产市场健康有序发展，搞活已购公有住房二级交易，避免国家土地收益、税收的流失。请*区于今年7月1日前拟订有关交易管理办法报市人民政府审定公布后，由*区负责执行。房管部门要按照《房屋登记办法》的要求，规范房地产交易与权属登记程序，简化办事手续，提高工作效率和服务质量。要按照一体化的要求，实行“一站式”服务(即：一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证)，严格规定时限完成房屋权属登记;严格执行公开收费项目、收费依据、收费标准，实行亮证收费，杜绝搭车收费现象。在房屋权属登记管理工作中，*区要按照打造“今日*效率”的要求，切实为房屋业主进行权属登记提供优质服务，做好房屋登记管理和新版《房屋权属证书》发放工作，确保房屋权属登记管理工作阳光操作。

(五)加大城市管理力度，努力提升城市品位。

城市管理水平是城市文明程度的重要体现。*区要把城市管理放在更加突出的位置，要整合建设部门和城管部门的资源，杜绝两张皮现象，努力把中心城市建设成为功能完善、环境优美、市容整洁、管理有序、文明程度高的区域中心城市。重点抓好以下工作：一是全面推行城市管理相对集中行政处罚权和实行综合行政执法，着重解决在城市管理中多头、重复、交叉和扰民、粗暴执法等问题。市城市建设监察部门要切实履行指导、巡查、监督职能，提高城市管理水平。二是继续开展好以城市“五大秩序”(规划建设、市场、治安、市容市貌、环境卫生)为重点的综合整治，坚持长抓不懈，杜绝时紧时松的现象，加大管理力度，尽快改变部分地方市容市貌的混乱状况。三是不断强化交通秩序，加强对环城路及其以内各主要街道和重点部位的交通秩序整顿管理，有效缓解老城区交通不畅的问题。

三、着力提升“今日*效率”，不断改善政务服务环境

(一)齐抓共管，形成合力。在建设工作中，各级各部门要强化大局观念和全局意识，进一步转变职能、形成合力，做到思想统一、步调一致，各司其职、各负其责，努力形成上下一心、条块结合、各方参与、齐抓共管的城市建设和管理工作机制。一是《*城市规划委员会议事规则(试行)》(昭规委〔2009〕2号)，待进一步修改完善后再行文执行，现在原则上执行《*市人民政府关于执行*中心城市规划实施细则的批复》(昭政复〔20*〕31号);二是强化房地产管理，房产证要尽快便捷地发给老百姓;三是抓紧上报南部物流园区建设项目，原则上要配置驾驶员综合城、物流配送中心、农副产品批发市场、南部片区及珠海片区农民安置小区;四是上报市规委会的项目和请示事项，在7个工作日内必须给予回复;五是着力提升“今日*效率”，强势推进*中心城市开发建设和管理，市直部门要全力支持*区的各项工作。

(二)公开透明，阳光操作。认真实施“阳光政府”四项制度，不断拓宽办事公开的内容和形式，全面公开行政许可设定依据、实施过程和办理结果，确保行政许可阳光审批、全程公开。尤其是在建设招投标管理、城镇房屋拆迁、建筑市场和房地产市场监管、建筑工程安全监管、建筑工程质量监管及规划审批、执行等工作中，要自觉接受各方监督，切实增强行政行为的透明度。

第9篇：房地产评估资质管理办法范文

一、征地拆迁资金专项审计工作的现状

目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。

二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险

（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。

三、对防范征地拆迁资金及审计风险的几点建议