房产抵押估价指导意见精选(九篇)

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第1篇：房产抵押估价指导意见范文

去年9月，国务院文件中提到要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。日前，保监会作为这个政策的具体执行负责部门，下发了以房养老试点指导意见的征求意见稿。按照一般的文件程序，保监会先会把这个征求意见稿发给各保险公司和各地的保监局听取意见，之后再把完善后的试点意见交给国务院。国务院如果通过的话，以房养老试点就立刻启动了。

在保监会的这个征求意见稿里提到，以房养老会在北京、上海、广州和武汉4个城市进行试点。试点时间两年，从文件正式起到2016年3月底为止。

什么样的老年人适合以房养老？

文件中规定，能够参与以房养老的人必须是60岁以上并且对房子有完全的独立产权的老年人。这里有两个条件：一个是60岁以上，一个是对房子有完全的独立产权。规定60岁以上主要是因为我国一般把60岁以上的人视做老年人。规定对房子有完全独立产权的老年人，主要是为了防止以房养老过程中出现一些不必要的纠纷。因为如果房子不是完全归属于参与以房养老的人，那么他是不可能一个人拍板是否参与以房养老。如果老年人过世了，保险公司要把房子拿去卖时，就会和房子的其他所有人产生纠纷。

什么样的保险公司

能开展以房养老业务？

对于什么样的保险公司能参与以房养老，同样也有规定。这主要是为了保护参与以房养老的老年人的利益。因为资金实力雄厚的保险公司才更可能保障老年人的利益。试点意见规定，保险公司首先要满足3个硬杠杠，一个是开业时间要满5年，第二个是注册资本不低于20亿元，第三个是偿付能力指标要达到120%――就是说保险公司的实际资本要比承担各种风险所需要的资本多。保险公司还得满足4个定性的条件，包括保险公司自身的经营管理能力、房地产业务经营能力、法律专业水平、风险精算水平较高。

总体看，试点对保险企业的要求是比较严格的，目的是为了让参加试点的保险公司有足够水平和能力开办以房养老业务，保障参与试点的老年人的利益。

房子值多少钱谁说了算？

以房养老的关键是房子，那么房子价值多少由谁说了算？如果以后房子价格上涨了，能不能增加老年人每个月拿到手的养老金？

老年人最关心的当然是怎么保证房产估价的公平公正，不能让保险公司故意压低房产价值。这要解决几个问题，首先是谁来估价。试点意见明确规定，房产价值由具备一级资质的房地产估价机构评估。就是尽量保证估价机构是权威的、专业的。之后是，这估价机构谁来定、谁来挑。这个问题暂时还没看到相关规定。但是文件对另一个重要问题有明确规定，就是估价费用由老年人和保险公司共同分担。这其实是为了防止估价机构拿一方的钱，替一方说话的情况。

房价变化了怎么办？

办理以房养老，房价肯定是容易确定的，按市价就行。但是从老年人开始参与以房养老到老年人离世，保险公司把老年人房子卖掉偿还之前垫付的养老金，这期间房价是会发生变化的。如果房价上升，房子升值了，老年人每个月拿到的养老金不该增加吗？如果不增多，不就让保险公司赚大了吗？

试点意见规定，按照保险公司是否参与分享房价升值的那部分好处，以房养老分为参与型和非参与型两类。参与型以房养老就是对于房子升值部分的钱，保险公司和老年人按照合同约定共同分享。非参与型以房养老就是保险公司不参与分享房子升值带来的收益，老年人独享那部分增值。

乍一看，如果真要选择以房养老，老年人当然应该选择不参与型的以房养老，这样房子升值后的收益就全归自己了，保险公司不能占便宜。但是事情还不是这么简单。参与型与不参与型其实不仅仅是说保险公司是否分一杯羹，还指房子的这部分增值能不能享受保险公司提供的倒按揭服务。当选择不参与型的以房养老时，保险公司确实不能从房子的升值中获得好处，但是保险公司就只会按照之前合同的约定，每个月给老年人之前商定的养老金额。房价上升、房子升值，得要把房子卖了，变现后才能成真。但是按照以房养老计划一开始的总设计，保险公司把老年人的房子卖了，变现折成钱是在老年人离世之后。到时房子升值的好处确实只能由老年人“自己”享-有了，但是这时老年人只能把这好处留给自己的继承人了。

那么参与型以房养老又是怎样算的？参与型以房养老其实是房子增值部分的钱保险公司也提供倒按揭服务。如果房子增值了，保险公司会把这个未来卖了房子才能拿到的钱提前每个月返一些给老年人。老年人每个月拿到的养老金就会增加，而最后老年人过世了，保险公司把增值了的房子卖掉了，保险公司拿到手的钱也会多一些。但最后可能没有额外多出来的钱给老年人的继承人了。这就是说，房子未来升值部分的价款，保险公司也会通过当前的评估、计算以倒按揭的方式补给老年人，当然他们自己也没吃亏。

办理以房养老需要注意什么？

老年人如果考虑选择办理以房养老，或者说决定购买这个以房养老保险产品，首先要找官方公布的试点保险公司，最好到这些试点公司的门店去找其中专门的以房养老产品销售员。试点意见为保护老年人权益，规定保险公司推销以房养老产品的销售人员要品行良好、没有被投诉过，并通过专门的考核。老年人在购买了以房养老保险产品后，如果又改主意了，可以选择在15天内反悔。试点意见这一特别规定的15天犹豫期，其实也是为了保护老年人权益。不过需要注意，这15天指的是15个自然日，就是把周末和节假日都算在内了。

以房养老该怎么选择？

其实，以房养老的关键是把未来才卖的房子折成现在能用来养老的钱，一个月一个月地让老年人来花。保险公司相当于起了一个把未来的钱转换成现在的钱的作用。

第2篇：房产抵押估价指导意见范文

估价对象为广州市越秀区120号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即国际电子大厦内，1-5层为商业裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16 层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙。

1.运用收益法进行测算过程（以第14层为例）

（1）公式选用

估价对象为出租型的办公物业，广州市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。

收益法测算公式为：

式中V―收益价格（元，元/m2）

Ai―未来第i年的净收益（元、元/m2）

R―报酬率（%）；

N―未来可获收益的年限（年）；

g―年净收益递增率。

（2）租金收入的确定

经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办会出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元/m2。具体测算过程略。

（3）租约限制

估价对象现已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，评估采用市场客观租金进行测算。

（4）有效出租面积的确定

根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《广东省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。

（5）其他收入的确定

根据相关调查的数据，广州市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：

其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年

（6）空置率的确定

据了解广州市办公物业在2010年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价对象位于广州市城区重要的商务办公区――黄花岗科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。

（7）有效年毛收入

年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积+其他收入-空置和收租损失）÷建筑面积

年有效毛收入，测算结果见表1。

（8）运营费用

出租型办公物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：

①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的5%计；

②租赁税费：依据广东省政府公布的《印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011年1月1日起，对××省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加，则计算缴纳即租赁税费合计取租金收入的5.7%；

③租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司或自行招商两种方式，通过中介方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个租金作为费用，而估价对象为委托方自行招商，产生的费用较少，基本上为一性支付费用，故不考虑租赁费用；

④房屋维修费：估价对象同类型物业出租的室内装修、设备设施等维修、养护、管理和环境卫生、维护秩序所收取的费用一般为承租方承担，而估价对象公共部位维护和合同未记载的事项所产生的费用则由出租方承担，据《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋维修费一般取重置成本的1.5%～3%，估价对象为钢筋混凝土结构，建成时间较短，确定房屋维修费为2%；

⑤房屋保险费：出租房屋一般需要进行投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；

⑥物业服务费：据调查广东市办公物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，故不考虑物业服务费；

⑦其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使用估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%～3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；

（9）年净收益

估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-301=846（元/m2/年）

（10）报酬率的确定：

采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，过程如下：

安全利率加风险利率法：安全利率取同期银行一年期存款利率为3.5%，风险利率按风险程度一般在3%～8%之间，考虑估价对象所在区域为广州市越秀区淘金商圈，商业氛围良好，投资风险相对较低，确定风险利率为2.0%，则报酬率=3.5%+2%=5.5%。

市场提取法：在估价对象周边选取同类办公物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2。

经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%

（11）收益年限：

估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。

（12）测算结果

经上述确定的数据代入收益法公式，测算得：

V14楼=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）

参考文献

[1] 《房地产估价规范》 （GB/T 50291-1999）；

第3篇：房产抵押估价指导意见范文

第一条为促进农村信用社个人消费信贷业务发展，强化内部管理，防范贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《XX省农村信用社信贷管理办法》等法律法规和中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，制定本办法。

第二条农村信用社个人消费贷款是指向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务。

第三条个人消费贷款业务必须坚持严格管理、规范操作、授权经营、注重效益、防范风险的原则。

第四条个人消费贷款业务实行授权管理和审贷岗位分离制度，省联社对各农村信用社开办个人消费贷款业务进行授权。贷款办理过程中，由不同岗位承担调查、审查、审批、贷后管理等环节的工作职责，实行主责任人、经办责任人制度。

第二章贷款对象和条件

第五条个人消费贷款的借款人，必须是在辖内有固定住所、具有完全民事行为能力的自然人。

第六条申请个人消费贷款的借款人应具备以下条件：

（一）年满十八周岁，具有完全民事行为能力，具有有效的身份证明。

（二）品行良好，无不良信用记录，愿意接受信用社信贷、结算监督。

（三）具有正当的职业和稳定的经济收入，能保证按期偿还贷款本息。

（四）在信用社开立储蓄存款账户或信用卡账户，并存入不少于规定比例的首期付款金额。

（五）能提供信用社认可的保证担保人、抵（质）押物并办理合法合规的抵押担保手续。

（六）以个人信用方式申请贷款的，其个人信用综合评分须在70分（含）以上。

（七）信用社规定的其他条件。

第三章贷款品种

第七条个人消费贷款品种主要有住房、汽车、大额耐用消费品、农用机械、房屋装修、旅游、、最高额可循环贷款等。

（一）汽车贷款。是指向借款人发放的用于购买符合公安部门（车管所）注册条件的汽车、工程车辆贷款。

（二）助学贷款包括国家助学贷款和一般助学贷款。国家助学贷款是指对符合中央和地方财政贴息规定的高等学校在校学生发放的贷款；一般助学贷款是指对高等学校在校学生和新录取学生，以及在职深造、再就业培训、出国留学人员发放的商业性贷款。

（三）农用机械贷款。是指向借款人发放的在特约经销商处申请购买的，正常使用寿命在3年以上的农用机械设备贷款，包括耕整、播种、排灌、收割等设备。

（四）大额耐用消费品贷款。是指向借款人发放的在经销商处购买的家庭耐用消费品贷款，具体包括家用电器、电脑、家具、健身器材、厨具、卫生洁具、乐器等。

（五）房屋装修贷款。是指向城镇个人发放的用于住房装修的贷款。

（六）旅游消费贷款。是指向借款人发放的用于参加旅行社旅游消费的贷款。

（七）最高额可循环贷款（以下简称最高额贷款）。是指在一次性对个人客户核定的最高贷款额度内，向借款人发放的可循环使用的具有指定用途的贷款业务。包括房屋装修、购买车位、购买各类大额耐用消费品、旅游、出国留学、子女婚嫁、整容、美容、申办各种会员卡、购买大额人寿保险等个人消费。

第四章贷款额度、利率和期限

第八条贷款最高额的确定。贷款最高额度＝质押贷款额度＋抵押贷款额度＋保证担保贷款额度＋信用方式贷款额度。其中以房产抵押方式申请贷款的，贷款额度最高不超过房产现值或评估值的60％；以信用或保证担保方式申请贷款的，贷款额度不得超过10万元。

第九条信用社根据借款人信用评分结果和所提供的贷款担保，可为其一次性办理最高额贷款核定手续，借款人在有效期限内和一个借款合同项下，随用随借，到期归还，循环使用。

第十条个人消费贷款利率按人民银行规定的同档次贷款利率和浮动利率执行。贷款期限在1年（含）以内的实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，则于次年1月1日按公布的相应利率档次确定新利率。

第十一条除住房贷款以外的个人消费贷款期限一般不超过5年（含）；多笔贷款的最迟到期日不得超过贷款最高额度的有效期限。

第五章贷款担保

第十二条借款人申请个人消费担保贷款，应向信用社提供抵押、质押或第三方保证担保。

第十三条以有价单证质押方式申请个人消费贷款的，执行《XX省农村信用社个人质押贷款》有关规定。以第三方个人信用申请保证担保贷款的，担保人必须具有代清偿债务的能力，出具连带保证责任承诺书，且不得互为担保人或连环担保人。

第十四条以抵押形式申请个人消费贷款的，必须按规定办理抵押物登记和保险手续（抵押物的评估、保险、登记、公证等费用由借款人承担）。在保险期限内，如发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知信用社，并提供其他担保，否则信用社有权提前收回贷款。

第十五条借款人以贷款所购商品作抵押物办理个人消费贷款，信用社应要求借款人为所购商品办理保险，保险期限不得短于贷款期限，且投保单上必须明确注明“信用社为第一受益人”。还款期限内，借款人不得以任何理由停保、退保。

第十六条借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，信用社有权依照规定要求依照《担保法》的规定处分抵押物或质物，或要求贷款保证人履行保证责任。

第十七条借款人连续6期（含）不能按月归还贷款本息的，信用社必须依照《担保法》的规定处分抵押物或质物，或要求贷款保证人履行保证责任。

第六章贷款程序

第十八条贷款申请。借款人应向信用社填写消费贷款申请审批表并提供下列资料：

（一）借款人合法有效身份证件（包括居民身份证、户口簿、军人证、武装警察身份证、港澳居民往来内地通行证、护照、边民出入境通行证）。已婚者应当提供配偶的上述材料，所有材料均需提供原件和复印件。

（二）以抵押、质押或第三方保证（保险公司除外）方式申请贷款的，应提交抵押物、质物和有处分权人同意抵押、质押的证明，抵押物所有权或使用权证书，估价、保险等文件，质物权利凭证，保证人同意保证的书面承诺。

（三）以向保险公司投保形式进行还款担保的，应提交保险公司为其出具的分期付款保证保险的保单。

（四）首期付款额不得少于消费品价值总额的30％，贷款额不得超过消费品价值总额的70％。

（五）信用社要求提供的其他文件或资料。

第十九条贷款调查。

信用社受理借款人申请后，应及时组织人员对借款申请人资格及还款能力进行调查。主要内容是：

（一）核实借款人递交的所有资料是否属实、合法；

（二）借款人还款来源是否稳定、是否有持续偿还贷款本息的能力，申请贷款数额是否准确；

（三）核实抵押物、质物或保证人情况，评估抵押物、质物的价值、变现能力或保证人的偿还能力；

（四）核实借款人是否有固定住所，借款人是否有不良品行记录。

贷款调查责任人根据调查情况签署意见，然后将全部材料交贷款审查人。

第二十条贷款审查和审批

（一）贷款审查责任人对调查责任人提供的资料进行核实认定，提出贷款审查意见，按规定权限报批。

（二）贷款审批责任人根据调查、审查意见及有关材料，对是否贷款、贷款数额、期限、利率、贷款方式等进行决策，签署明确的审批意见。

第二十一条信用社受理借款人申请后，所进行的调查、审查、审批程序应在受理贷款申请之日起10日内完成，并给予借款人能否贷款的明确答复。

第二十二条签订合同。信用社同意对借款人发放贷款后，应根据不同的贷款方式分别与借款人和担保人签订相关合同，并依法办理抵押或质押手续。

第二十三条贷款发放。信用社要在贷款合同约定的期限内向借款人发放贷款。

第二十四条贷款本息偿还。

（一）贷款期限在1年以内（含）的，可以选择按月、按季或到期一次性还本付息方式。

（二）贷款期限在1年以上的，应从贷款贷出日的次月开始，按月偿还贷款本息（农用机械贷款可选择按季或按年还款方式）。每月20日为还款日。借款人应于每月20日前将本期应偿还的贷款本息足额存入在经办信用社开立的活期存款账户或金碧卡账户，经办信用社每月20日从借款人的存款账户上或金碧卡账户划收。

（三）借款人征得经办信用社同意可以提前全部或部分归还贷款。

（四）还款方式可以采取等额法、递减法或其他方法，还本付息的计算方法主要有：

1．等额法：指在贷款期内以每月相等的金额平均偿还贷款本金和利息，计算公式为：

还款总期数

月利率×（1＋月利率）

每月还款额＝────────────────×贷款本金

还款总期数

（1＋月利率）－1

2．递减法：是指在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，计算公式为：

贷款本金

每月还款额＝─────＋（贷款本金－已归还贷款本金累计额）×月利率

还款总期数

3．其他方法：条件成熟的地区，可选择其他分期还本付息的计算方法。

第七章违约处理

第三十七条借款人有下列情形之一的，信用社有权依法处分抵押物、质物提前收回贷款，以保证担保的应要求保证人承担连带保证责任，对于办理消费贷款分期付款保证保险的，信用社应按照保险条款向保险公司提出索赔。

（一）借款人提供虚假文件、报表或资料，已经或可能造成贷款损失的；

（二）未经信用社同意，将已设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、转让、赠予或重复抵押；

（三）借款人改变贷款用途；

（四）借款人未能按期偿还贷款本息的；

（五）影响信用社权益的其他行为。

第八章附则

第4篇：房产抵押估价指导意见范文

背景：以房养老四地试点

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即以房养老）试点，试点期为两年。

所谓“住房反向抵押养老保险”即保险版“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京海淀西三旗的两位老人，与幸福人寿北京分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，这标志着以房养老保险正式落地。

成效：四地仅有60户投保

据了解，自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。截至2016年6月28日，投保60户78人。从区域来看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉等）对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金5000～i0000元居多。

对于该产品的销售，幸福人寿在给记者的采访回复中表示：“目前的销售情况我们认为还是符合预期的。”中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏接受媒体采访时表示：“‘以房养老’目前只是试点阶段，仅有4个城市参加，同时，只有幸福人寿一家在做，产品也只有‘幸福房来宝’A款这么一个单一产品，我当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望，第一批试点已经成功。”

探因：传统观念是最大挑战

据了解，在试点过程中，“以房养老”试点遇到的最大挑战是传统观念。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员告诉记者，虽然保单生效的用户数不到80位，但是前来咨询的老人很多。“成单率不高主要有两种情况：一种是老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意；还有一种是因为产权问题，有一部分老人的房屋产权是央产房或者军产房，这在办理手续的过程中会增加很多难题。”

上述工作人员告诉记者，有一位上海的老人非常想参加以房养老，但是因为妻子过世后，房屋的一半产权归儿子所有，房子遂变成了不完全产权，儿子不同意老人将房子抵押给保险公司，因此陷入僵局。“这位老人和我们签署了意向书，他希望我们多给他一些时间，由他来说服家人。”

据幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员介绍，目前的以房养老产品，需要客户指定身故继承人，等投保人将来过世之后房子并不是给保险公司，继承人可以优先选择偿还保险费用赎回房屋。如果继承人不赎回，被抵押的房屋再由保险公司进行处置，其中扣除已经支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余的价值还将返还给继承人。

房价波动大成为障碍

“以房养老”试点工作推进一年多以来，很多人对这种新的养老方式还不是很了解，此外，不仅是参保对象热情不高，另一端的保险公司对“以房养老”也并不热心。截止到目前，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品。

首都经济贸易大学保险系教授庹国柱在接受媒体采访时表示，“以房养老”是一种增加养老金、提高老年生活水平的选择，不过，这种方式更适用于那些养老金不足的老人，也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老金的老年人。庹国柱指出，选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝演苏教授表示：“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。郝演苏认为，由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。

据悉，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

“保险公司对开发这种产品还是持比较谨慎保守的态度，因为未来涉及房产价格走势，还有人口长寿风险。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来接受《京华时报》记者采访时表示，目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。

此外，也有保险业人士指出，以房养老4地试点，仅一家保险公司参与，这主要因为以房养老产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性。

展望：试点城市将扩容

在年初举行的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，保监会副主席黄洪表示，以房养老使老年人的房子由“死钱’，变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。

保监会方面表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。

回访：“我们想让晚年生活质量更高”

在试点两年期满之际，记者采访到了当时北京地区以房养老的首单投保者――康先生与马女士夫妇。

刚刚从德国旅游回来的康先生依然清楚地记着每一个投保的细节。“我们关注以房养老政策很多年了，都说‘养儿防老’，大部分财产应该留给下一代，可对于我们这样的失独家庭来说，没有这方面的需求，所以很早以前就与夫人商量好了要参加以房养老。”

2015年年初，康先生收到街道通知，说一家保险公司在搞“以房养老”项目推介会，于是，在北京温特莱酒店，他第一次听到幸福人寿前董事长孟晓苏对“以房养老”的理念介绍后，现场就报名了。他说：“房子是手里的财产，以房养老能让我们的晚年生活更丰富。”

说起当年投保过程，康先生直言，很多亲戚朋友都不理解他们的决定，纷纷出面劝解：“保险公司都是骗子，怎么可能给你钱，只会要你的钱。”对此，康先生说，一方面，自己之前关注以房养老政策已经很多年，对这项国家政策很认可；另一方面，在与保险公司签订合同、办理手续的过程中，程序公开透明，让他很踏实。

与保险公司办理住房反向抵押时，康先生通过自己选定的评估公司对房屋估价，这套位于海淀区西三旗附近、面积为84平方米的小三居最终评估有效保险价值为274万元。合同签订后，还通过公证处进行了公证。

康先生告诉记者：“我今年71岁，夫人今年69岁，我们就这一套房子，如果卖掉房子，我俩住哪儿？虽然卖了房子，手里的钱就多了，但是总不能让我们做背包客啊。”

据了解，康先生夫妇的退休金加起来有7000多元，参与以房养老以后，每月从保险公司领到9000多元，“手里的钱松快多了，可以考虑以前敢想但是不敢做的了。”康先生说。

今年6月，康先生夫妻俩参加了为期1个月的德国养老院旅行团，两个人的团费总计6万元，他说想在身体好的时候多出去看看，接下来还想到美国、俄罗斯走走。“现在自己和夫人身体还好，暂时还不考虑去敬老院。我们先去远的地方，以后身体不好了，再去近一点的地方，实在走不动了，再去敬老院也不迟。到时候，我们俩每月退休金加以房养老的钱一共1.6万元，把我们的房子租出去，还能拿到一笔租金，可以让我们去条件更好的敬老院。”

第5篇：房产抵押估价指导意见范文

关键词：P2P平台；风险评价；风险控制

中图分类号：F713.36 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-03

一、P2P平台的主要运行模式

目前国内的P2P平台的运行模式主要有拍拍贷模式、宜信模式以及青岛模式三种模式，每个模式的经营机制不尽相同，致使他们的风险等级以及主要风险种类也有很大的差别，下面对这三种主要的P2P平台运行模式进行简单的阐述。

1.无抵押无担保的拍拍贷模式

拍拍贷是我国纯线上网贷交易行业的第一个吃螃蟹者，该平台采用的经营模式和美国的prosper网上借贷模式相同。在拍拍贷平台上借款者实时详细的借款信息，贷款方通过借款方的主要借款信息，包括借款金额、归还期限以及期望利率等重要信息的检索浏览，确定是否进行贷款投标，最终贷款方中利率最小者中标成为最终贷款者，并与借款者正是建立借贷管理，拍拍贷平台进行借贷关系的管理[1]。投招标机制的引入，让贷方之间形成了相对竞争关系，有利于维持借贷方的权益平衡。但拍拍贷平台在借贷管理中只起到一个管理者的角色，对借贷双方没有强有力的措施保证借贷双方履行借贷责任和义务，因此拍拍贷模式交易平台的风险较小，但贷款方承担的风险过大，权益无法保障。

2.无抵押有担保的宜信模式

和拍拍贷网上借贷模式不同，宜信贷款平台采用的是公司作为中间人在借贷双方之间进行债权转让的模式。与拍拍贷平台相比，宜信平台虽然没有借款人抵押的制度，但建立了借贷风险池，产品多样、成交额度较大等优点使得宜信借贷模式能够在坏账的情况下，赔付贷款人的本息，因此在进行借贷交易时不仅仅起到中介的作用，还具有一定的担保能力。目前宜信借贷平台主要有个人信用贷款、宜农贷以及宜学贷等多种借贷产品，种类丰富，担保能力较强。

3.有抵押有担保的青岛模式

青岛模式具有很强的区域性，在该平台上进行借贷交易，借款方必须用可以正常估价的青岛本地房产作为借款低压，汽车以及公司合同等物品都没有抵押资格，如此严格的借贷模式让很多人望而却步，制约了该模式全国范围内的推行。但青岛模式有抵押有担保的借贷关系能够严格控制风险，出现坏账几率很小，收益率颇高，受到很多坑风险能力较弱的贷款方的青睐。

二、P2P平台风险种类

近年来，随着信息技术的飞速发展，移动网络平台数量爆炸性增长，P2P平台借助移动终端实现资源共享、各取所需的借贷模式为人们提供了方便快捷的借贷服务。但目前我国P2P平台借贷监管无论是力度还是具体措施都十分匮乏，P2P平台给人们带来方便的同时，网络的复杂性也带来了极大的风险。目前我国P2P平台借贷风险主要有操作风险、信用风险、流动性风险、技术风险、法律风险以及市场风险，借贷双方在进行借贷交易时，应当做好风险识别工作，对风险的出现做好预期工作近，以减少风险带来的损失。下面对着六种重要的风险种类进行简单的介绍。

1.市场风险

市场形式不仅是供需关系的体现，还受到政府宏观调控等因素的影响，具有非常大的不确定性。P2P网贷平台属于金融行业，市场的形式瞬息万变，来自市场的考验以及同行业之间的激烈竞争都会是P2P平台未来充满不确定性，引起借贷风险升高。此外金融行业受经济周期的影响较大，P2P平台风险市场风险也会随着经济周期的变化而增大。

2.法律风险

目前我国P2P平台借贷相关法律法规不完善，政府对于P2P平台的管理和引导力度不够，很多P2P平台风险在法律法规不健全的情况下，极易出现企业核心业务被政府监管部门叫停的情况，致使很多借贷平台瞬间失去竞争力，退出借贷市场。虽然我国法律出台了P2P平台运营中不能违反的三条红线，包括不能提供担保、不能建立资金池以及不能非法吸收公共存款，但三条红线的具体法律解释细则缺乏，部分P2P平台在利益的诱惑下，极易出现走法律球的经营行为。因此P2P平台在经营过程中具有很高的法律风险。

3.技术风险

P2P平台连接着无数的网络信息节点，P2P平台借贷交易信息对于平台所能覆盖的网络节点来讲，信息时透明的。P2P平台的借贷交易涉及巨额资金以及丰富的个人信息，一些不法分子极易受到诱惑，通过非法手段入侵P2P网络平台套取个人信息，进行违法犯罪活动。调查发现P2P平台上有将近四分之一的借贷信息都属于钓鱼信息，一旦进入钓鱼信息提供的网站，个人信息就会被泄露，而P2P平台技术管理人员对此也没有什么有效的办法。

4.流动风险

P2P平台的流动性资金的充裕程度是决定平台能否正常运转的决定性因素。但部分平凡为了最求利润最大化，违反相关法律法规将投资人投入的资金进行期限和金额层面的拆标，进行期限错配以及金额错配等高风险的违法行为。一旦平台出现流动资金不足的问题，平台将无法按期偿还相关款项，资金实力不够雄厚的企业只能被市场淘汰。

5.信用风险

信用风险是P2P平台所有风险中发生概率最高的风险之一，信用风险的出现是由于借款方没有按照借贷合同，定时定额履行还款义务。这种情况的出现的原因是多方面的，其一目前我国没有建立完善的信用评价以及记录体系，对于P2P平台在对个人信用评价时无从下手，致使很多信用极差的借款人获得了巨额贷款，增大了信用风险出现的几率。其二，P2P平台对借贷方的约束机制不够完善，对于不能按时履行还款义务的借款方没有强有力的措施进行约束，进一步提升我国P2P平台的风险系数。

6.操作风险

操作风险主要来自于P2P平台自身。借贷双方以及平台投资者的用户信息、交易信息以及审核资料都被交易平台所掌握的，一旦交易平台为了融资等目的进行数据篡改、虚构信息等非法操作将会给平台投资者造成巨大的损失。

三、P2P平台风险评价原则

P2P平台的迅速发展能够连接网络节点，实现资源共享，为借贷双方提供极大的方便，因此P2P平台的发展已呈不可阻挡之势。政府相关部门应当加强对于平台发展的监督和引导，建立完善的风险评价体系制定风险评价标准，以此来规避不必要的风险，促进P2P平台的长期健康发展。

要做好P2P平台的监督和引导工作，降低借贷双发以及平台自身的风险，风险评价体系的构建应当遵循以下五个基本原则：

1.可靠性原则

在进行P2P平台风险评价时，首先应当确保风险评价工作人员的专业素质，同时同一P2P平台的同一风险种类评价人员应当不低于三个，将三个评价人员的评价结果进行综合分析才能保证评价结果不受评价人员主观意愿的影响，保证评价结果的可靠性。

2.统一性原则

风险评价体系的构建应当力求构建风险评价标准的统一性，以免出现不同地区不同平台的评价标准不一，评价结果无法进行横向对比的问题。因此严格按照统一性原则进行风险评价体系构建，才能发挥出风险评价体系的作用，让投资者通过横向对比规避风险、合理投资。

3.简明性原则

风险评价体系的构建应当在保证体系完整度的前提下，力求体系的简洁明了。过于复杂的风险评价体系容易出现各条规定相互矛盾以及评价细则过多，从而造成风险评价工作量较大，具体操作困难的情况。另外简明性较差的评价体系，具体风险评价细节的阐述极易出现释义不明的情况，造成评价工作者曲解，降低了评价标准的实用性以及可操作性。

4.完整性原则

风险评价体系建立的目的就是从P2P平台的所有相关因素出发，对P2P平台风险的风险作出全面系统的分析，并评定平台风险等级。如果风险评价体系不完善，那么风险评价结果将不能准确地反映出P2P平台的风险状况，不仅不能起到指导投资、规避风险的作用，还会误导投资者，因此P2P平台风险评价体系的建立一定要严格按照完整性原则进行。

5.相关性原则

风险评价体系指标应当和P2P平台的运行机制相关，与风险评价结果也应当相关[2]。

四、P2P平台风险控制现状

P2P平台借贷模式的迅速崛起，以及在发展中存在的诸多问题在当今社会造成了巨大的影响，我国政府相关部门也给予了充分的重视，针对目前P2P平台的发展现状，各级政府相继颁布了相关规定制度对P2P平台的发展进行指导和监督。中国银行也监督管理委员会于2011年颁布的《关于人人贷有关风险提示的通知》，明确指出P2P平台属于中介，并且禁止P2P平台提供担保、建立资金池以及非法吸收公众存款。2013年中国银行业监督委员又明确了非法集资的定义，将提供担保、建立资金池以及非法吸收公众存款行为视为非法集资的违法行为。2015年《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》的，进一步为P2P平台的发展提供了指导[3]。

上述法案以及意见的出台表明了我国政府相关部门已经和认识到了对P2P平台监督和指导工作的重要性，从一定程度上缓解了P2P平台的发展缺乏指导，容易陷入法律风险的窘境，但我国P2P平台的发展刚刚起步，政府相关部门对于该平台的认识程度不够深入，再加上P2P平台属于网络金融行业，设计数据量巨大，进行管理和引导工作需要依赖现代信息技术来应对繁重的工作量，这些因素导致了目前我国P2P平台风险控制还存在着监督制度实施滞后、行业自律组织数量较少等问题。下面对这两种现状作具体的阐述和分析。

1.监督制度实施滞后

虽然我国P2P平台风险控制制度并不完善，但只要将这些制度措施按照严格的标准进行执行，就能从一定程度上缓解我国P2P平台风险控制力度不足的现状。虽然我国P2P平台风险监督控制的主体已经明确为中国银行业监督委员会，但P2P平台借贷业务种类以及运行机制和传统的银行借贷方式有很大的不同，银监会在开展P2P平台风险监督和控制工作中，囿于对行业知识了解较少和经验匮乏，很多措施无法执行到位，对于运行机制复杂的P2P平台，银监会甚至出现防止不管的现象。风险监督和控制主体不能及时将具体规定落实到位，极大的影响了P2P平台风险控制后续工作的正常开展。

2.行业自律组织缺乏

行业组织对于行业自身的规范和发展起着重要作用，但目前P2P平台的发展处于初级阶段，每个企业制定的运营标准都不尽相同，甚至统一企业的不同借贷产品所依据的行业标准都有很大差别，这给行业自律组织的建立带来了极大的难度。另外P2P平台风险监督和控制制度不完善也是行业自律组织缺乏的重要原因。

五、加强P2P平台风险控制的措施

针对P2P平台风险控制力度不足的问题，应当从P2P平台自身以及国家监管两个方面进行探究，并采取相应的措施，加强对于P2P平台风险的控制。

从国家角度来讲，加强P2P平台风险控制应当做到：

第一，加快出台P2P平台管理和监督政策，建立完善的法律法规；P2P平台是利用网络进行金融活动的场所，与现实市场交易相比，P2P平台交易更容易出现违反市场规则的行为，监管难度也更大。因此相关部门应当出台P2P平台监管该法律法规，完善平台交易监督体系确定P2P平台风险控制和监督主体，并明确监督主体的责任，确保监督和控制工作落实到位。用完善的法律来规范P2P网络平台。

第二，逐步建立个人信用记录体系，降低P2P借贷平台的信用风险。

通过P2P平台进行网络交易，交易双方信息的不透明性给借贷交易带来了巨大的风险，不法分子往往利用该项漏洞实施违法犯罪行为。而完善个人信用记录体系的建立可以让P2P这个第三方借贷平台了解借款人的个人信用信息，从而降低P2P借贷交易的风险性。

从P2P平台自身角度出发，加强风险控制管理应当做到：

第一，建立严格的借贷流程，加强对于借款者的信用审核，降低借贷的信用风险。

青岛借贷模式要求借款者用青岛本地房产作为担保的借贷条件较为苛刻，但青岛模式风险低，收益稳定的优点就是因为P2P借贷平台加强了对于借款者的信用审核。P2P借贷平台要想或得长远发展，就需要借鉴青岛借贷模式，，建立严格的借贷流程，加强对于借款者的信用审核，从而降低借贷的信用风险。

第二，控制信贷规模，提高违约成本[4]。

P2P借贷平台还应当建立完善的借贷方借贷规评价体系，根据借款人的信用指数与还款能力设定不同的借贷规模。如如宜信会了解其个人有无不良嗜好，如有发现，采取不借款或者降低额度。这种体系的建立将会极大的降低P2P借贷平台的坏账率。

六、结论

P2P平台网络借贷模式的是信息化背景下，我国市场经济以及金融行业高速发展的必然产物，该借贷模式的出现体现了信息共享和资源共享的时代特征，对于繁荣我国经济起着重要作用。所以在看待P2P平台风险问题上，不能因噎废食彻底禁止该行业的发展，而应当从政府和P2P平台自身两个方面入手，建立完善的风险评价机制，加强风险监督控制。

参考文献：

[1]唐嘉悦.P2P平台风险评价及控制研究[D].青岛理工大学，2015（6）：24-26.

[2]宋飞飞，黄作明.P2 P平台风险管理评价指标体系的构建[J].财政金融，2015（6）：182.

[3]张国文.论P 2P网络借贷平台的风险防范与监管[J].专题，2014（4）：10-12.

第6篇：房产抵押估价指导意见范文

关键词:农地产权;产权资本化;土地经营收益权抵押贷款

Abstract:In adapt to rural land management,Zaozhuang innovates land operating income mortgage loan business,“waking up”the sleeping land assets,which helps to achieve the scale of rural land management and capitalization. Also,it expands the credit scope of the agriculture-related financial institutions,and helps to meet the interests of the government and the bank and the farmer,having a potential market value on cracking the loan problem of the farmers.

Key Words:rural land property,property capitalization,land operating income mortgage loan

中图分类号:F830.6 文献标识码:B文章编号:1674-2265(2010)05-0048-04

长期以来, 抵押物缺乏一直是导致农民“贷款难”的主要原因。农民除了农机具、蔬菜大棚等价值有限的基本生产资料之外,最大的财富资产就是房屋和土地。然而,受产权方面的限制,农村土地和房产目前还不能成为法定的抵押物。必须对农村土地和房屋产权进行满足市场经济条件的适应性构造,在避免与法律对抗的情况下,实行房屋和土地使用权的资本化,才能确保抵押权的实现。近年来,枣庄市顺应农民意愿,通过对农村土地使用产权制度进行尝试性改革,重点解决了土地产权的物权化和土地使用收益权抵押融资等核心问题,开辟了农民融资的新渠道,形成了独具特色的农地经营收益权抵押贷款的“枣庄模式”。

一、理论研究与文献综述

在现有法律和制度下,农村土地不能进行抵押融资或以入股等方式实现产权的资本化,从而使产权功能得不到有效发挥。由此引发了关于现有农村土地产权制度弊端及改革方面的讨论和研究。吴远华、林翊(2009)等人认为,土地作为重要生产要素必须具有流动性特征,失去了流动性,土地也就失去了活力与效率。我国农村土地过于分散的现状以及法律障碍使农地流转困难(全国范围内土地流转发生率仅大致为5-6%,经济发达地区也只在8-10%,部分地区可达20-30%,而内地则约为1-2%),无法形成农地经营的规模优势,也使得农民无法通过市场机制享受到土地的增值收益。程启智,覃美英(2007)等人认为,土地收益权是农民享有土地使用权的目的,但我国农民的土地收益权并不完全。由于农民处于弱势地位而不具备与政府博弈能力,农民土地收益权遭受侵蚀成为必然。金丽馥(2008)对目前部分地区推行以土地承包权为股权的农地股份合作制的创新形式研究后认为,由于目前农民土地处置权能不完整,农民只能对土地进行转包、出租、互换、转让等,农民土地处置权能实际上是在集体统一意志支配下的一种附和行为,处于被动状态。因此,目前的农地股份合作制是不稳定的。它提倡通过土地制度改革增强农民的土地处置权能,改革后的土地制度不仅要维护农民的承包权,更要让土地能够活起来,充分体现出土地的资本性。而要做到这一点:一是必须确保农民拥有土地资产性权利;二是实现土地资产市场化经营;三是健全土地资产实现途径。

上述讨论和研究,都是触及农村土地制度和相关法制的完善和改革,而土地制度和相关法制改革不能一蹴而就,因此不能在短期内解决目前农地产权中收益权等缺位问题,必须探索一条新的农村土地运用路径来确保农民产权权能的真正实现。而枣庄市农村土地经营收益权抵押贷款实践就是一个成功的尝试。

二、枣庄市农村土地经营收益权抵押贷款的实践

2008年,枣庄市政府按照“尊重农民意愿,坚持‘三不’原则,还原农村土地使用权财产权权能,允许农村土地使用权抵押担保,引导发展土地适度规模经营,建设现代农业”的整体思路,全面介入推动农村土地使用产权流转改革的深化,形成了以农村土地使用权确权、土地使用权交易市场、土地合作社、金融服务“四位一体”的土地流转模式,为土地使用权的资本化和合法抵押奠定了基础。

(一)对农村土地使用权进行确权和发证

枣庄市选择山亭区徐庄镇进行土地使用产权制度改革试点。2008年9月份,山亭区政府在为农民换补发《农村土地承包经营权证》的同时,还给张凯华合作社的280户农民每户颁发了《农村土地使用产权证》,这是全国首批农村土地使用权证。持证人在产权期限内,按规定用途,可依法使用、经营、流转、转让土地使用权,也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保。土地合作社、种植大户受让土地使用权后,可用全体成员土地使用产权证,向县级政府申办统一的土地使用产权证。目前,枣庄市已核发土地使用产权证1566个,涉及土地9440亩。

(二)建设农村土地使用权交易市场

在农民有了土地使用产权后,为确保土地转让、收益、抵押权的实现,避免民间私下流转带来的风险,枣庄建立了市、区(市)、乡镇三级农村土地使用权有形市场交易网络,农民、合作社或银行拿到土地使用产权证,可以到土地交易所进行交易;土地交易所对土地进行客观公正的评估,给交易双方提供参考价格,形成了农村土地产权交易的有形市场。目前,市级建立“三农”服务中心1处,区(市)建成土地流转服务中心4处,33个乡镇建成了农村土地流转中心、“三农”服务站或农村土地使用产权交易所,有1378个村建成了农村土地流转或“三农”服务站。

(三)发展农村土地合作社

农户可以将所承包的粮田或果园作为资本,申请加入土地合作社。合作社与农户签订《土地承包经营权委托经营协议书》,土地合作社发给入社农民《合作社成员证》予以确认,合作社成员凭《合作社成员证》获得土地收益(见图1)。目前枣庄市发放《农村土地使用产权证》仅限定在加入土地合作社的农户范围内,形成了刺激土地合作社发展的利益导向机制。一是农民把土地流转给合作社,而不是给企业,不会改变土地的农业用途。二是促使各种不规范、松散型的农民合作经济组织,向以土地为纽带、紧密型的土地合作社转变。三是农村土地合作社可以将入股的农村土地使用权集中,并以此作为抵押,从银行中获取农业发展所需资金,土地合作社的金融功能得以拓展。政府通过上述政策杠杆,引导农民组成农村土地合作社,鼓励现有的专业合作社向农村土地合作社转变。目前,全市以土地为纽带的专业合作社达294家,规模经营面积达6万亩。

(四)金融跟进配套服务

为加强政策引导,当地人民银行及时出台了《关于金融支持农村土地合作社发展的指导意见》,明确金融支持重点,引导涉农金融机构加大对农村土地合作社的授信力度。各涉农银行机构也分别出台了农村土地合作社贷款实施办法,积极稳妥地开展土地使用权抵押贷款试点及推广工作,并制定了农村土地使用权抵押贷款的业务流程(见图2)。一是确定具体的贷款规则。贷款性质为公司类贷款,贷款对象为土地合作社,贷款期限一般为2年,贷款利率实行基准利率上浮10%,低于同期限农业贷款利率水平。二是制定完善的审贷程序。土地合作社提出申请并提交土地产权证,银行进行信用评级,政府指定机构对土地经营使用权价值进行评估,然后到土地交易市场办理登记,最后银行与土地合作社签证贷款合同,并约定在合同期限和最高额度内信贷资金可循环使用。三是合理确定授信额度,一般为评估价值的30-50%。四是实行一证多贷。如徐庄土地合作社分别以花椒园、板栗园的土地使用权作抵押,从山亭区农行、农村信用社分别获得贷款10万元和30万元。五是跟踪管理。按期进行贷后检查,保证专款专用。在上述创新模式下,农民土地使用产权抵押贷款业务发展迅速,目前已累计发放土地使用产权抵押贷款1600万元。

三、枣庄农地经营收益权抵押贷款的作用机制

(一)农地产权分层与确权:法律和政策风险的规避

按《物权法》规定,土地承包经营权由承包权与经营权复合而成,属于用益物权,其物权属性已经比较完备,土地承包经营权人依法对其承包经营的土地享有占有、使用和收益的权利。但为防范农民失地风险,《担保法》对土地使用权的入股、抵押作了限制,造成农民土地经营权物权属性上的残缺。在这种情况下,要实现农地产权抵押融资功能,又不形成与法律对抗,必须对现有农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造,建立具备主体性、完整性、可让渡性和交易规范性等特征的现代农村土地产权制度。

基于上述思路,枣庄市尝试性进行了农地产权改革,发放了全国首张《农村土地使用产权证》,持证人在所有权、承包权、农地性质“三不变”的前提下,可按规定用途依法使用、经营、流转、转让土地使用权,也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保,对农民的担保物权进行了确认,形成了农地所有权、承包权与经营权事实上的“三权分离”。农民可用承包土地经营权期限内的土地收益,即土地上的附着物进行抵押,类似于农业期货交易,交易的标的物是合作社抵押土地上的现有以及在规定期限内可以产出的农作物,而非农民的土地承包权,规避了与法律的直接对抗风险。另外,为规避政策风险,枣庄市规定土地合作社用来抵押贷款的土地最多不超过1/3,即使这部分土地使用产权因经营不善而被迫抵押拍卖,加入合作社的农民仍然拥有绝大部分的土地使用产权;同时将《农村土地使用产权证》有效期定为3年,土地承包经营权抵押期限届满后,经营权又回复到原承包户享有,“三三制”的实施保证了农民不会长期失地。通过对农地产权的分层与确权,土地经营收益权已具备了充当抵押物的确定性、可交易性及价值稳定性等特征,成为一种具有物权属性的财产性权力,农民能更充分地实现与土地权利相关联的潜在经济机会,为农村土地使用权的资本化创造条件。

(二)规模经营和交易市场设置:农地经营收益权实现抵押的关键

抵押物对银行而言,具有提高借款人违约成本、降低违约概率、减少风险暴露余额和降低违约损失的功能。而要真正发挥这些功能,客观上要求抵押物必须稳定并可以产生可预测的现金流,且具有方便的变现途径和较高的变现价值。土地使用权抵押贷款的抵押物为土地收益,即土地上的附着物,交易标的物是合作社抵押土地上的现有以及在规定期限内可以产出的农作物。相比较而言,农作物产出具有一定的稳定性,而且土地合作社实行规模化经营后,因生产资料成本下降、产量提高、产业链延长和产品销路广,预期收益明显增加,可为银行提供可预测的稳定现金流。枣庄市土地产权交易市场的设立和相关规定的出台为农地经营收益权拍卖和转让提供了场所和条件,即使出现贷款逾期,银行也可对抵押期间内的土地经营收益权进行拍卖和处置,从而确保了抵押物的顺利变现。上述两项措施的实行,确保了抵押物的稳定安全和及时变现,并因此成为农地经营收益权实现抵押的关键。另外,为保障土地收益稳定和信贷资产安全,枣庄市在土地合作社中引入了农业保险机制并实现高达80%的保费补贴,而且由市财政安排专项资金设立土地使用产权质押贷款风险补偿基金(如滕州市政府建立了总额达100万元的农村土地使用产权质押贷款风险补偿基金),对贷款进行全额贴息,一方面减轻了承贷者的融资成本,提高了抵押融资的积极性;另一方面,降低了银行的经营风险,确保了信贷资产的安全。因此,通过增强农业生产的稳定性、设立产权交易市场以及政府引导的农业保险和贴息扶持,农地经营收益权已经完全具有银行抵押物融特性,为农地经营收益权融资提供了条件。

(三)资产安全和交易成本下降:银行信贷投入的内在动力

交易费用是决定交易成败的原因之一。与联保体贷款、“速贷通”等大多数涉农贷款品种相比,枣庄市土地经营收益权抵押制度的创新降低了土地合作社的契约成本和银行的信息搜寻成本及贷后管理成本:一是农民土地专业合作社的契约成本降低。土地使用产权证的发放增加了土地专业合作社的可抵押资产。农民和土地合作社在拿到土地使用产权证,可以到土地交易所进行评估和市场交易,最大程度上减少了其契约成本。二是银行信息搜寻成本和贷后管理成本降低。多数农民专业合作社规模小,信用信息非常分散,且正规金融的记录非常有限,还没有形成完善的征信系统,银行要深入调查寻找最佳的贷款对象,要付出巨大搜寻成本。农村土地经营收益权抵押模式保障了银行信贷资金安全,解决信贷投放的后顾之忧,减少银行对贷款对象的搜寻成本。另外,由于农民土地产出收益相对稳定,加之农业保险、财政补贴的保障,银行信贷资产容易保全,贷后管理成本大大降低。

(四)政府介入与策略优选:合作性博弈格局的形成

在枣庄模式中,不管是农地产权的分层还是抵押物属性的构建,都是政府介入推动的结果,而产权的分层和抵押物的形成都为融资创造了条件。作为融资当事人的农民(土地合作社)和放贷银行之间为了自身收益最大化而开展交易,但是这种交易若没有政府的介入是不可能完成的。从博弈视角看,政府介入之前,资金需求农户或土地合作社因缺乏法定抵押物,不存在与银行合作的条件,也就不能开展合作性博弈。政府的介入,给承贷主体创造或提供了条件,才导致博弈格局的最终形成。因此,从实质看,农地经营收益权抵押贷款中虽然涉及政府、农户或土地合作社、银行三方,但政府和银行才是这场博弈中的主导力量。作为政府,其博弈目的是通过引导信贷支农推动农村经济发展,提高农村经济效益的同时,达到促进公平和提高社会效率的目的;而作为银行,在确保安全情况下,通过信贷支农实现自身收益。在双方的博弈过程中,政府采取了对农地产权进行分层确权、建立农村土地使用权交易市场为产权流转提供方便、为承贷者提供贴息和保费补贴等策略,而这些策略的采用正好迎合了银行的抵押放贷条件;从银行方面看,为了培育和吸引更多风险小收益稳定的优质信贷对象,通过实现利率优惠和简化贷款手续等方式将信贷资金注入农业,促进了农村经济的发展,其结果正好符合了政府的博弈初衷。因此,由于政府和银行在为实现各自收益的博弈策略中,均选择了符合对方利益要求的策略,形成风险收益均衡,从而促使银行和政府合作成功并顺利推出农地经营收益权抵押贷款业务。

四、基本结论

在现有法制框架下,通过政府对现有农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造,实现土地产权的分层和物权化,使土地使用权从承包经营权中分离出来,赋予农户承包经营土地完整的流转权利,是土地经营收益权抵押贷款开办的基础。

在农地产权分层和确认后,只有政府建立相关制度实现规模经营和提供相应的产权交易场所,才能确保抵押物的安全稳定和顺利变现,而抵押物的安全稳定和易变现的条件又正好符合了银行放贷条件。因此农产品规模经营和产权交易市场设立是农地经营收益权抵押贷款业务开展的关键。

农地经营收益权抵押贷款业务虽然涉及政府、承贷农户和银行三方,但政府和银行才是真正博弈力量。由于政府和银行在为实现各自收益的博弈策略中,均选择了符合对方利益要求的策略,进而推动了农地经营收益权抵押贷款业务的顺利开展。

参考文献:

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