城中村建设方案精选(九篇)

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第1篇：城中村建设方案范文

关键字建筑工程队伍建设主要问题解决方案

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：

随着我国经济的快速发展，特别是进入21世纪以后，建筑行业发生了巨大的变化，经济的发展为建筑企业的发展带来了巨大的机遇，也给建筑工程队伍的建设带来了许多难题，建筑工程的队伍建设直接决定了建筑企业的发展，良好的建筑队伍建设是企业快速发展的保障。

加强建筑工程队伍建设的必要性

现代建筑企业管理制度要求企业加强队伍人才建设，随着建筑行业的改革和市场经济的发展，企业越来越需要专业的建筑工程队伍，以便于进一步的增强企业的核心竞争力。

企业的转型发展要求建筑工程加强队伍建设，随着我国城市化进程的不断加快以及建筑工程的改革持续推进，建筑工程必须加强自身的结构调整，努力创建高素质的建筑工程队伍，实现企业向新方向不断转型。

要想提高企业的核心竞争力，就必须加强建筑工程队伍的建设，随着建筑市场竞争的日渐激烈，企业要想在激烈的竞争中占据优势就必须掌握先进的技术，要想拥有发先进的建筑技术，就必须加强企业的整体素质建设。

二、建筑工程队伍建设过程中存在的主要问题

建筑工程队伍的高层次和技术型人员依然存在不足

随着建筑工程的快速发展，建筑企业对高层次的技术人才需求越来越大，受到许多因素的制约，建筑工程队伍难以引进大量的技术型人才，特别是部分企业的人才保障机制不完善，企业引进的人才难以参加建筑工程的社会实践活动，技术人员很难进一步的提升自我能力，造成大量的建筑型人才流失。

部分施工单位难以吸引高层次的建筑技术人才

通过调查发现，部分企业由于经营状况不佳，导致许多的高学历高素质匮乏严重，当前，许多的大学毕业生在找工作时往往首先考虑工作的薪酬，未来发展情况等，在这种情况下，经营情况一般的企业很难受到毕业生的亲睐，有些企业即使招聘了部分建筑技术人员，但是由于能够提供的建筑实践较少，毕业生因为企业给自己的发展的机会有限，往往工作一段时间以后选择跳槽。由于建筑行业国际化发展进程越来越快，部分建筑企业自身资源有限，在激烈的人才市场中很难取得优势，对于技术型人才只能望尘莫及。

企业综合管理队伍的整体素质不高

相当一部分建筑企业的管理者对于企业战略性目标不明确，不具备现代企业运行的专业知识，难以适应经济发展要求的超高管理能力、扎实的理论功底、开阔的国际视野、丰富的实践经验。部分建筑企业只注重对人才的招聘，轻视对招聘人才的后期培养和管理，导致企业在发展的过程中缺乏充足的后背力量，严重的影响企业的长远发展。

4.部分建筑工程队伍建设体质严重落后

不完善的建筑工程队伍体质严重的制约了企业向前的快速发展，企业对部分体质的完善和改革存在严重的滞后性，建筑队伍的体质难以提高员工的积极性，起不到激励的作用，阻碍了建筑企业的发展。

5.建筑工程企业对队伍建设没有足够的重视

部分建筑施工企业不注重队伍员工的思想政治工作，没有定期开展队伍思想教育活动，员工思想的松懈直接影响了施工的质量进而影响企业的发展，建筑质量的优劣是建立在施工队伍的态度之上的，建筑施工队伍深入的认识到自身工作的重要性是建筑物能够良好发展的基础和保障。

6.建筑技术人员缺失严重

传统观念认为只有高校毕业的专业型技术人员才叫人才，事实上，设计再优秀的作品也需要经过高素质的技术员工进行打磨以后才能变得完美，随着建筑行业的快速发展，建筑企业大量需求职业技术型人才，对于这类人才的需求量甚至超过了专业型人才，但是我国目前建筑工程队伍中有一半以上属于民工，大多数的建筑工人由于没有经过专业的培训，所以很难承担大型建筑物的工程建造。

三、对建筑工程队伍建设的几点建议

全面的分析我国建筑工程行业现状后发现，许多建筑工程企业都存在专业结构失衡，人才结构不合理的现象，企业的层次结构跨度较大，激烈的市场竞争更加暴露了建筑工程人才缺失的劣势，因此，建筑企业必须加强队伍的全面建设，主要从以下六个方面入手。

建筑企业的管理人员和企业的所有者需要加强自身全面素质

建筑企业管理人员和决策者是企业发展的“领头羊”和“风向标”，企业的发展是建立在优秀的领导前提下。因此，企业的管理人员要加强对于建筑工程的学习，明确自我职责，准确定位自己在企业发展中的重要性，全面提高自身的整体素质，以世界顶级的企业家为目标，不断地激励自己，充分的发挥领导才能，最终建立一群优秀的企业家队伍，为企业的发展制定正确的方向。

建立知识性多样型的专业工程队伍

要想建筑企业更好的发展，建筑队伍就必须有技术型人才支持，企业需要有一批专业化和善于经营的人才，企业除了招聘高技术型人才以外还需要在企业内部进行挖掘培养，企业要想在激烈的竞争中保持优势，就必须加强内部后备力量培养，加强对企业技术人员的科研创新和研发能力，建立知识多样性和专业型队伍。各个建筑企业也可以加强技术人才的交流，不同企业可以定期输送不同的人才进行参观学习。

建立善于管理，实战能力突出的建筑工程队伍

目前建筑工程企业最缺的就是预决算人员和优秀建造师，因此企业要加大对这类人员的培训力度，增加对这两方面人才的培养比重，配备相应的绩效考核体系和数据库，对培训人员进行动态的管理，选拔成绩显著、工作能力突出的人员进行重用，最终建立起实战能力突出的建筑工程队伍。

4.建立技术精湛、训练有素的技术操作型人才队伍

对技术型操作人才严格按照“先培训，后上岗”的原则，既要培养建筑操作人员的新技能、新工艺，也要加强对员工的职业道德素养培训，制定相应的培训计划，精细化培训内容，确保培训质量。企业要营造和谐积极的文化氛围，让员工可以深切的体会带企业带来的归属感，提高队伍的整体工作积极性，促进企业的发展。

5.加强对建筑工程队伍的思想培训工作，对员工的专业素质不断提高

不断地提高建筑员工的学习意识，企业的所有技术员工都要树立终身学习的观念，建筑行业技术更新较为频繁，企业的技术员工只有不断地学习，才能了解并掌握先进的建筑知识和技巧，企业才能避免在激烈的竞争中被淘汰的尴尬局面。

6.建筑企业要加强对人才选拔机制的创新，加强队伍的竞争力

传统的建筑人才招聘已经不能完全适应新时代企业的要求，建筑企业要对人才选拔机制不断进行创新，例如，在对人才进行招聘时，除了要留意毕业生的在校情况以外，还要观察应招人员是否在专业上取得过荣誉，对所有人员进行专业知识的考核，对通过考核的人进一步的在实践中进行选拔，确保最终留下的都是优秀的建筑技术人才，严格按照相关流程和规定，杜绝“钻空子、走后门”等情况发生，确保建筑工程队伍的专业性。

建筑工程队伍建设是一项长期复杂的工作，建筑企业要充分认识到建筑工程队伍建设的必要性和重要性，对于工程人才队伍建设存在的问题要及时的发现，采取必要的措施，确保建筑工程队伍整体素质的提高。

参考文献

[1]朱明星.建筑工程安全管理中存在的问题及解决方法[J]，城市建设理论研究，2012，（29）.

[2]魏军.建筑电气施工过程中存在的质量通病及解决方案[J]，城市建设理论研究，2012，（10）.

第2篇：城中村建设方案范文

关键词：涉案物品；价格鉴定；风险；防范措施

中图分类号：D920.0 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01

价格认证机构是调解价格矛盾、处理价格纠纷、承担价格裁定任务，做好有关价格公共服务工作的重要部门，是物价部门的一个重要窗口。它在公共事务中行使涉案、涉税、涉纪财物价格行政认定管理职能。特别是在刑事案件中，价格鉴定直接关系到犯罪量刑的轻重。涉案物品价格鉴定是新兴发展行业，还处于不断完善的过程，在涉案物品价格鉴定过程中会出现价格鉴证风险，价格鉴证风险是指价格鉴证机构和人员在价格鉴证活动中因出具了价格鉴证结论而可能遭受损失的一种不确定性，是一种客观存在。分析涉案物品价格鉴定过程中的风险成因，及时规避可能产生的风险，针对风险提出有效的防范措施，是摆在价格鉴定机构面前的紧迫问题。

一、涉案物品价格鉴定过程中产生风险的原因

涉案物品价格鉴定过程中存在许多风险，目前这些风险主要有：价格鉴定机构和人员的声誉受到损害，相关人员承担经济责任、行政责任甚至刑事责任。这些风险成因主要来自两方面：相关制度机制和鉴定机构内部。可以归纳为以下几个方面：

（一）价格鉴定基础理论不够完善。价格鉴定是一个新兴的行业，发展的时间比较短，许多领域的价格鉴定理论还很不完善，一些特殊的物品的价格鉴定甚至没有统一的标准，不同的价格鉴定机构出具的价格鉴定意见相差甚远。对于一些涉案的特殊物品的价格鉴定，很大程度上决定罪犯的量刑定罪。由于价格鉴证基础理论不够完善，导致在价格鉴定过程中存在很多漏洞，鉴定结果很不稳定，不仅会影响鉴定机构的声誉，同时也会影响司法部门的公正性。

（二）价格鉴定法律、法规不够健全。价格鉴定作为一个新世纪发展起来的行业，相关的法律法规建立的的并不是十分完善，许多方面的价格鉴定并没有相应的法律相支持，个别价格鉴定法律领域还存在着相当多的空白，这导致许多涉案的物品在进行价格鉴定的时候并没有法律作为支持，使得案件的判定缺乏有说服力的鉴定依据，导致案件的判定出现一定的争议。

（三）价格鉴定人员主观因素造成风险。1.价格鉴定人员责任心不强。价格鉴定人员由于缺乏责任心，导致许多鉴定工作不能顺利的进行，而且往往责任心的缺乏导致许多失误的发生。一些价格鉴证人员有时存有私心，没有严格按照规定和要求进行价格鉴定，或者在为了讨好上级故意迎合领导的心意，从而做出有失偏颇的鉴定意见。

2.价格鉴定人员业务能力不强。一部分价格鉴定人员没有过硬的业务素质和合格的业务能力，鉴定人员参加各种业务培训不够多，花在学习业务知识方面的时间不够长，不具备过硬的价格鉴定业务能力和技术操作水平，导致他们进行的价格鉴定出现许多问题。

（四）鉴定过程中的违法因素造成风险。价格鉴定需要按照严格的程序和流程，程序上的违法往往造成涉案物品价格鉴定过程中的风险产生。主要包括：

1.鉴定主体的不合法。鉴定机构和鉴定人不具有法定资质，或者鉴定人存在应当回避的情形而没有进行回避，导致鉴定主体存在不合法性。

2.鉴定材料的不合法。鉴定检验材料的来源、取得、保管以及送检不符合法律和有关规定的要求，鉴定材料与相关提取的笔录、扣押物品清单等记载的内容不相符，检验材料不够充足、可靠导致鉴定结论不具合法性。

3.鉴定程序不合法。鉴定的过程和方法不符合相关专业的规范要求，超出该鉴定机构业务范围、技术条件，鉴定意见的形式要件不够完备，缺乏提起鉴定的事由、鉴定委托人、鉴定机构、鉴定要求、鉴定过程、鉴定方法、鉴定日期等相关内容，还有的鉴定结果没有加盖司法鉴定专用章并由鉴定人签名、盖章，严重影响鉴定结论的合法性。

二、防范涉案物品价格鉴定过程中发生风险的有效措施

基于涉案物品价格鉴定过程中发生风险的危害性，我们应当根据风险产生的原因，提出有效的措施进行风险规避。

（一）加强政治、业务素质以及管理制度建设。价格鉴定执业人员必须具备过硬的政治业务素质。鉴定机构应该定期开设思想政治理论教育，使员工树立正确的人生观、价值观和业绩观，加大力度鼓励员工不断加强学习，跟随党的方针政策，让员工从自身的业务能力和工作作风做起，坚持廉洁自律、克己奉公、客观公正的原则，严格按照价格鉴定规程开展价格鉴定业务，杜绝业务人员办人情案和一味的追求金钱，以保证每件鉴定报告的高质量。

（二）严抓质量，加强业务培训提高人员素质。对于每一个案子的价格鉴定工作都要严格把关，提高涉案物品价格鉴定的质量。同时要定期的对价格鉴定执业人员进行必要的业务培训，丰富执业人员的理论知识，提高执业人员价格鉴定的业务操作水平和职业素养，促使价格鉴定人员综合素质的提升，实现鉴定机构整体鉴定水平的不断提高。

（三）规范价格鉴定程序，提高鉴定质量和服务质量。鉴定机构要提高物品的鉴定质量和服务质量，坚持内部审议、两人签字、法人审核、过失追究等制度，规范程序，有效地提高鉴定质量。严格按照有关的法律法规进行价格鉴定工作，保证对每一件涉案物品都能公平公正、合法合理的作出价格鉴定。

（四）鉴定的过程一定要严格执行法律法规的要求。鉴定程序要符合法律、有关规定，同时鉴定的过程和方法也要符合相关专业的规范要求，鉴定意见应当具体明确，同时开具的鉴定意见要与案件待证事实有关联性，鉴定意见要依法及时告知相关人员，争取让当事人对鉴定意见不存在异议。

（五）提高信息化与科学管理水平，实现系统资源共享。在信息化高度发展的今天，信息化给我们带来的便利是有效防范风险发生的措施之一，加大信息资源的分享，要建立资源共享平台来实现信息的交流，同时大家可以进行经验交流，及时发现不足并进行更正。在内部实行科学化管理，有序的进行价格鉴定工作，这样可以降低风险发生的几率。

第3篇：城中村建设方案范文

【关键词】城中村 微小设备 光纤分布系统

[Abstract] To resolve the conflicts between the urgent demand of the indoor depth coverage and the lack of speed of its construction， problems and challenges of TD-LTE network depth coverage and construction in urban village were analyzed， new solutions were studied， and the segmentation application scenarios and typical cases of engineering application were discussed. Study showed that urban village TD-LTE network coverage had to meet user business need， and to take various actual problems into consideration， to make unified plans， and to adopt various innovative technology， products and overall resolutions.

[Key words]urban village micro device optical fiber distribution system

1 引言

随着城市建设的快速发展，城中村已成为一个普遍现象，其网络建设成为当前TD-LTE网络深度覆盖工作中的重要组成部分。然而，城中村物业敏感度高、选址困难、覆盖场景复杂等，制约着其网络的建设与发展。由于制式和频段方面的差异，TD-LTE无线网络与2G/3G网络相比，频段较高，呈现了“大带宽、小覆盖”的特点，容易造成深度覆盖不足。室分深度覆盖的迫切需求同室分建设难以加快之间的矛盾日趋显现。

2 城中村场景深度覆盖面临的挑战

城中村、低矮高密度小区中楼间距小；部分城中村的数据业务需求大，对容量要求高；传统的建设宏站方式难以实现城中村的深度覆盖；基于城中村场景的网络深度覆盖面临诸多挑战。

站址选择困难：城中村居民的辐射环保意识强，传统的宏站新增站点难以在城中村落地；无线环境复杂：城中村无统一规划，建设无序；电磁波损耗大，很难实现深度覆盖；传输资源获取困难：城中村公共区域少，能用于铺设光缆等传输资源的区域少。

城中村的这些特点，其TD-LTE网络深度覆盖需要基于更加丰富的设备类型，采用灵活多变的分场景多形态设备整体解决方案。

3 城中村场景新技术深度覆盖解决方案

为解决城中村场景网络深度覆盖建设中面临的问题和挑战，可采用现已涌现出的多种新技术、新产品及其整体解决方案，包括微小基站覆盖技术、基于射频的光纤分布系统、基于基带的光纤分布系统等。

3.1 微小基站覆盖技术

微小设备集成度高、体积小、重量轻；配套建设需求少、安装工程量小；隐蔽性强，可实现快速建站。通过宏、微结合可有效解决宏站建设普遍存在的选址难、施工难、建站周期长等问题，达到快速建网的目的。

常用的微小设备有：1）一体化微站：BBU、RRU、天线集成；2）微RRU：RRU和天线集成；3）中继站Relay：无线回传。

根据城中村的楼宇特点及覆盖区域特点，微小站应用可采用不同的建设方案：1）城中村的路灯杆、水泥杆、监控杆、电线杆等市政资源可充分利用，有效解决微站的选址问题，用于对城中村建筑物及道路的深度覆盖；2）安装在楼顶，用于对城中村建筑的深度覆盖；3）安装在楼体中间层，用于对建筑物高层、中层、低层的室内深度覆盖；4）对于有线传输无法达到的场景，可采用Relay进行补盲、覆盖延伸，实现快速部署。

3.2 基于射频的光纤分布系统

基于射频的光纤分布系统MDAS采用三级架构，由射频接入单元MAU、扩展单元MEU和远端单元MRU组成；传输介质以光纤、五类线为主。射频接入单元与扩展单元之间采用光纤连接，扩展单元与远端单元之间采用光纤或网线连接。其系统框图如图1所示。

基于射频的光纤分布系统隐蔽性强，方便物业协调；更易实现深入覆盖场景区域，达到深度覆盖目的；方案设计简单，端到端设计无需链路预算；微功率输出，基本不使用无源器件，互调干扰小；支持远程集中供电，便于灵活构建较大规模的分布系统；端到端全系统监控；扩容、优化简单，适合网络分步建设。

该系统方案最大的特点在于系统可通过配置、耦合2G、3G和TD-LTE多种制式，实现多网协同；其缺点是不具备容量功能，易引起上行底噪抬升。

3.3 基于基带的光线分布系统

基于基带的光线分布系统技术，采用光纤/网线部署，无需馈线、天线，简化施工，隐蔽性高，利于快速部署。系统各设备之间传送的均为基带信号，最后通过pRRU发射射频信号进行覆盖。其系统框图如图2所示。

该系统方案隐蔽性强，方便物业协调；方案设计简单，端到端设计无需链路预算；支持远程集中供电，便于灵活构建较大规模的分布系统；基本不使用无源器件、互调干扰小；端到端全系统监控；支持LTE MIMO，单路线缆即可实现LTE MIMO性能，天线口功率自适应平衡，有效保障覆盖和容量，也支持外接MIMO天线。

该系统方案不仅具备信号深度覆盖优势，而且具有容量优势，特别适于大型及超大场景，可做为大型城中村的网络容量及深度覆盖整体解决方案。

3.4 技术方案特性对比及应用场景

从不同维度对各深度覆盖技术方案进行性能特点分析，建议应用场景如表1所示：

4 典型应用案例

4.1 微小基站应用案例

东莞白濠向东村为典型的城中村，周边高楼林立，人员密集，对4G网络覆盖及用户感知的要求很高；城中村周边已建有多个宏站，主要有东莞白濠路口D-HLH站点，距离东莞白濠向东村为421.15 m；东莞白濠天桥D-HLH站点，距离东莞白濠向东村为483.93 m。受城中村密集建筑影响，宏站信号遮挡严重，城中村内部道路及建筑物覆盖较差。

经运营商网优路测分析，发现白濠中心街附近路段TD-LTE信号存在200～300 m范围的弱覆盖现象；对周边可用建站资源勘察，白濠中心街有路灯杆，高8 m，特别适于采用微小基站进行精细化补点的方案。经评估确定，采用基于华为微RRU建站方案，BBU型号为DBBP530，RRU型号为AAU3240，天线方案采用AAU3240一体化设备天线，抱箍安装在路灯杆上，小区覆盖方向为30°/150°；传输采用光纤拉远方式建设；电力方案采用就近取路灯灯杆220 V交流电。

设备开通后，通过对原弱覆盖区域进行RSRP值测试，该区域弱覆盖现象得到明显改善，覆盖指标满足移动相关规范要求。

4.2 基于射频的光纤分布系统应用案例

潮州市潮安区安埠镇霞露村属城中村，村中基本为3～4层房屋建筑，建筑密集，共有16条小巷子组成，巷子纵深较大，覆盖面积达到108 000 m2，周边有龙溪中学教学楼6楼宏基站，基站距离霞露村170 m左右，受建筑阻挡，周边基站信号很难覆盖到城中村内部，基本为弱区和盲区。考虑到周边已有GSM及TD-LTE宏站，该城中村对容量需求不大，同时充分考虑多业务发展及多网协同发展需求。经评估确定，采用基于多制式的射频光纤分布系统对霞露村的16条巷子的1F～4F进行深度覆盖。

现场MDAS部署2套MAU、21套MEU、99套室外型MRU，2G信源利旧机房现有宏站信源；TD-LTE信源新增1套BBU、2套RRU。新增BBU安装在机房原有LTE机柜内，利旧原机柜内DCDU；RRU、MAU挂墙安装在机房；MEU、MRU采用城中村建筑物挂墙安装；MRU采用一体化设备，天线集成在MRU内部，通过POE远程供电，输出功率为23 dBm。施工现场采用网线走线，不使用馈线、无源器件及天线，无需物业协调，系统在现场得以快速部署。系统开通后，测试现场TD-LTE信号RSRP、SINR均满足指标要求，效果良好。

基于基带的光纤分布系统，相比基于射频的光纤分布系统增加了容量功能，更适用于有大容量需求的城中村场景，其应用案例不赘述。

5 结束语

TD-LTE网络特点要求以宏覆盖、线覆盖、点覆盖构建整体立体网络。通过本文分析可知，城中村场景做为典型覆盖场景，需根据不同城中村场景特点，结合用户业务需求，考虑物业协调困难、建设困难、无线环境复杂等实际问题，做好城中村网络系统覆盖的统一规划，采用微小设备、光纤分布系统等新技术、新产品及其整体解决方案进行网络深度覆盖，实现无线设备及资源的精准投放，减少网络干扰和降低网络建设成本。

参考文献：

[1] 戴源，朱晨鸣. TD-LTE无线网络规划与设计[M]. 北京： 人民邮电出版社， 2012.

[2] 姚岳，李新. 小基站（Small Cell）无线网络规划与设计[M]. 北京： 人民邮电出版社， 2015.

[3] 王映民，孙韶辉. TD-LTE技术原理与系统设计[M]. 北京： 人民邮电出版社， 2010.

[4] 郑建. LTE网络频率规划原则及优缺点分析[J]. 科技展望， 2014（17）： 12.

[5] 王键臻. 基于LTE的小基站干扰抑制研究[D]. 北京： 北京邮电大学， 2015.

[6] 王健，李会军，陈凯. LTE网络性能增强关键技术研究与试点[J]. 电信技术， 2015（8）： 25-30.

[7] 刘金科，黎建波. LTE微基站应用分析[J]. 移动通信， 2015（7）： 32-36.

[8] 刘远高，张磊，蒋晓虞. 微基站在4G网络中的应用[J]. 电信快报， 2014（8）： 14-16.

第4篇：城中村建设方案范文

一、总体目标

新城规划设计范围的“城中村”（范围涉及沧联、南岗、沙步、夏园、南湾、庙头、双沙、文冲等8个项目）按区城改办《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》要求，完成基础数据及经济平衡测算等工作，为滨江新城城市设计及控规编制提供基础数据。

二、方法步骤

（一）宣传发动阶段（10月17日-10月31日）。

1.召开动员大会（10月17日）；

2.各改造主体制定专项工作方案、倒排时间表，落实分管领导和具体经办人，工作方案及联系人名单于10月24日前报区城改办（10月17日-10月24日）；

3.各经联社对是否启动城中村改造及改造模式进行表决，并明确启动时序，于10月28日前函报区城改办相关情况（10月17日-10月28日）；

4.落实经费（各经联社落实包括现状建筑测量、现状地形、勘测定界、方案编制等经费；区财政局保障相关专项工作经费；10月17日-10月31日）。

（二）前期准备阶段（11月1日-11月30日）。

1.启动改造的城中村项目。

（1）确定测量和编制单位（11月1日-11月6日）；

（2）确定改造范围（11月7日-11月18日）；

（3）开展现状摸查（全面掌握每宗用地的土地、房屋、人口、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等现状，留用地指标落实情况，明确需要完善手续的各类历史用地情况，分类列表造册、落图标注。掌握用地的城市规划、土地利用总体规划及产业规划等资料；11月7日-11月30日）。

2.暂不启动城中村改造的经联社完成改造范围确定、提供改造范围内的人口情况和二调数据收集等工作（11月1日-11月21日）。

（三）数据审核及经济平衡测算阶段（12月1日-12月31）。

1.数据审核。

区各职能部门按职责分工对基础数据进行审查及出具相关证明材料（12月1日-12月9日）；

2.经济平衡测算工作（12月1日-12月31日）。

（1）对于暂不启动改造的城中村，国土部门协助提供二调数据交区城改办，区城改办汇总后统一提供给滨江新城编制单位，在编制滨江新城控规时进行初步的经济平衡测算，城改、规划等相关职能部门对测算进行指导和协助；

（2）对于有意向启动但尚未有改造方案的城中村，经联社会同编制单位对改造地块进行初步的经济平衡测算，城改、规划等相关职能部门对测算进行指导和协助；

（3）对于已启动并编制改造方案的城中村，上报改造方案，区城改办初审后，将经济平衡测算成果统一转交黄埔规划分局提供给规划编制单位，作为调整用地性质、容积率等指标的重要参考；

（4）对于已明确改造模式为综合整治的城中村，黄埔规划分局指导规划编制单位原则上不大幅提高规划容积率。

三、职责分工

（一）区委办区政府办：负责滨江新城涉及“城中村”改造重大事项的综合协调和督办落实。

（二）区监察局：负责监督检查各有关单位“城中村”改造工作，查处工作中的违法违纪行为。

（三）区国土房管分局：负责做好拟改造滨江新城“城中村”的以下工作：

1.协助区城改办核定改造范围；

2.现状数据方面：

（1）对于启动改造并开展现状测量的城中村，按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，对已办理产权登记的现状建筑，区国土房管分局根据区城改办的来函直接予以确认；没有产权登记或证载面积与现状面积不相符的，社区将现状测量成果分类造册，并对现状建筑情况和建造年份提出意见，经街道审核后报区城改办，由城改办发函至黄埔规划分局审查并出具审查意见；区城改办根据黄埔规划分局的审查意见，发函至区国土房管分局，区国土房管分局给予确认；

（2）对于暂不启动改造的城中村，协助提供该改造范围内现状建筑的二调测量数据；

3.受理各项目申请的改造范围内勘测定界工作，按时完成，并对用地权属情况进行审核；

4.核定留用地指标落实情况；

5.提供最新的土地利用总体规划；

6.提供2006年及二调的土地利用现状图。

（四）区公安分局：协调提供拟改造范围内常住人口、户籍的现状情况。

（五）区财政局：1.保障本项工作区财政所需各相关专项工作经费；2.负责相关财政资金划拨和使用监督工作。

（六）区城管局：负责做好滨江新城“城中村”改造“两违”和抢建行为的监管及服务工作。

（七）区城改办：负责滨江新城“城中村”改造的指导、协调、督办、服务工作。具体工作如下：

1.核准改造范围；

2.核查拟改造村标图建库情况；

3.审核各“城中村”改造方案；

4.指导和协助滨江新城编制单位的经济测算。

（八）黄埔规划分局：负责协助做好改造滨江新城“城中村”的以下工作：

1.协助区城改办核定改造范围；

2.按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，配合区国土房管分局对启动改造的城中村改造范围内现状建设量进行确认；

3.积极协助推进滨江新城规划范围内城中村改造规划的相关工作，做好规划服务与指导，及时将国土部门提供的二调数据及经政府、城改办等部门审核确认的改造方案提供给规划编制单位，争取在滨江新城规划中为城中村改造预留适当的空间。

（九）区教育局、区文广新局、区体育局、区卫生局、区民政局、区水务局、区经贸局、区环保局：根据各自职责权限负责滨江新城“城中村”改造中涉及教育、文化、体育、卫生和社区管理服务等公共配套设施设置，以及河涌、交通、环境保护等专业管理事项的规划、管理和服务工作。

（十）相关街道：履行属地管理职责，按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，对改造范围内现状建设量、人口户籍和改造方案进行审核，协助、督促辖区内滨江新城“城中村”改造项目按计划推进。

（十一）相关“城中村”改造主体：负责完成改造范围内的

现状测量及统计、勘测定界、选定编制单位、协助编制单位编制改造方案、完成经济平衡测算等涉及改造方案上报的各相关工作。

四、工作要求

（一）任务重大、时间紧迫，各有关单位思想上要高度重视；各相关单位要立即行动，解决工作经费，组织力量，共同推进。

（二）区相关职能部门按照各自的职能分工，前瞻性地为“城中村”改造项目主体做好统筹、协调、服务等工作。

第5篇：城中村建设方案范文

*前大家的工作都很繁忙，之所以还要开这个会，是因为城中村改造工作意义重大，工作难度大，市委、市政府对这项工作要求高。通过这次经验交流会，主要是贯彻落实市委五届九次全体（扩大）会议精神，对*年城中村改造工作进行回顾总结，对09年的工作进行安排部署，进一步统一思想，提高认识，明确目标任务，加大工作力度，加快推进城中村改造工作。刚才，县（市、区）的分管同志分别汇报了城中村改造工作完成情况，介绍了经验和做法，讲得都很好。市规划、国土、财政、建委、人防等7个相关部门针对县（市、区）反映的具体问题和困难，现场进行解答，不仅说清了政策规定，而且提出了具体的指导性意见，希望县（市、区）和部门经常面对面沟通联系共同推动工作开展。下面，我结合*年试点工作开展情况和09年的工作任务，讲三点意见：

一、肯定成绩，正视问题

*年初，省委、省政府提出用三年的时间完成“城中村”改造任务，加快全省城镇化进程。按照省委、省政府的工作部署，我市成立了“城中村”改造协调小组，下发了指导性文件，制定了“城中村”改造三年计划；各县（市、区）也都建立健全了组织机构，研究制定相关政策。从*年2月份全市“城中村”改造全面启动以来，各级政府以解放思想为契机、心往一处想、劲往一处使、破解难题、搞好服务、提高效率，经过近一年的努力，我市的城中村改造工作取得了实质性进展。禹州市启动了4个城中村改造，累计投资2960万元；长葛市启动了坡杨村改造，已完成投资2000万元；许昌县启动了武店、邓庄2个城中村改造，完成投资4100万元；鄢陵县完成了8个城中村的控制性详细规划审批，启动了5个城中村改造，完成拆迁面积5万m2，开工建设3万m2，累计投资1.2亿元；襄城县启动了3个城中村改造，完成拆迁面积6.02万m2，完成投资4259万元；魏都区启动了俎庄、洞上2个城中村改造，俎庄安置房已开工建设，洞上已与投资商签订了合作协议；经济开发区启动了屯北城中村改造，已与外商签订了开发协议，正在编制修建性详细规划；东城区完成了9个城中村改造的控制性详细规划审批，启动了三里桥、大坑李、十里庙、唐岗、半截河、赵湾6个城中村改造，已完成拆迁面积58.6万m2，完成投资5.38亿元。截止目前，全市共完成城中村改造房屋拆迁面积70多万m2，开工建设面积52.9万m2，累计完成投资8.2亿元。对许昌而言，大规模地对城中村进行改造是一项新的工作，可以说没有成功的经验可遵循，外地的一些做法也仅仅是一种借鉴，大家在这种情况下，勇于创新，大胆实践，探索了不少好的做法和经验。概括起来，主要有以下五个方面的特点：

一是坚持规划引领。各县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持规划先行、城乡一体、充分对接、选好切点，努力从“四个有利于”（即有利于城市总体规划实施、有利于提升城市整体功能、有利于坚持集约、节约利用土地、有利于改善市区居住环境）出发进行规划。如长葛市树立“大统筹、大集中、大规划”的理念，对推进区内19个行政村统筹规划，将19个行政村合并建设成10个集中居住区,居民可达2万人。通过统筹规划，既节约了土地资源和基础设施建设投入，扩大了社区规模和人口,改善了农民生活环境，同时也更好地实现了推进区与城市总体规划的衔接。二是坚持试点先行。去年，我们在市区和推进区范围内共确定了7个市级试点城中村。目前，7个市级试点村探索形成了一些好的改造模式和工作经验：如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展。目前，武店“城中村”改造完成投资3600万元，一期16幢安置房已开工建设。魏都区俎庄城中村采取市场运作的模式，引进开发商进行投资改造，长葛坡杨村则采取政府贷款的模式进行改造，都取得较好的成效。三是坚持政府主导。各县（市、区）政府在城中村改造中积极发挥主导作用，如在招商方面，充分利用第八届中原花木交易博览会这个平台，布置展台，发放招商文件，开展项目推介，取得了明显成效。在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化原则，规定先安置群众，后开发建设。东城区采取“以民为本，和谐拆迁安置”的模式，由区、乡（办）、村（社区）共同委托具有国家资质的评估公司对“城中村”改造拆迁房屋进行市场评估，把市场评估与评估有机结合起来，确保了拆迁补偿过程的公开公正、阳光透明。在此基础上，深入村组进行调查研究，较好地解决了“闺女户”、“外来户”、“困难户”等特殊对象安置问题，合理的安置办法充分调动了群众参与“城中村”改造的积极性。在建设用地上，各地都坚持以“招、拍、挂”方式供应，阳光操作。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。四是坚持兼顾各方利益。各地按照政府、业主、群众“三满意”的原则，维护好各方利益。各地在维护政府和社会公共利益的前提下，在法律法规政策许可的范围内，各尽所能地出台了优惠政策，对开发商给予让利。如东城区提出根据不同项目，对开发企业实行财政补贴，保证投资商合理的回报率，以消除其后顾之忧。五是坚持机制保障。经过一年多的运行，全市上下形成了一套系统协调的城中村改造运行机制。第一，建立了领导机制。各县（市、区）都成立了“城中村”改造领导小组或指挥部，下设办公室。主要领导亲自挂帅，许昌县王堃书记亲自担任政委，王民生县长任指挥长，实行四大班子领导分包制，提供了组织保证。第二，建立了督查机制。市经营办建立了“日督查”、“两周一通报”的制度，根据工作进展情况、现存问题，每两周编发一期督查通报，上报市有关领导，并把下两周需要完成的工作，以通报形式下发给有关单位，限期完成。第三，实行考评机制。市经营办下发了《许昌市“城中村”改造考评办法》，每两个月对全市“城中村”进展情况进展进行一次排名，最后一名在创建新闻会上作表态发言，有利地促进了我市“城中村”改造工作。第四，坚持方案评审机制。为了妥善解决实施方案的编制和评审，解决好村民安置、改造开发中的问题，市国土局苏晓局长和城中村改造办公室的同志根据工作需要，经常召开“城中村”改造联席办公会议，与建设、规划、财政等部门反复沟通协商，提出解决问题的意见和措施，指导和推动了城中村改造工作顺利进行。

在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到*年城中村改造存在的问题和不足。就全市而言，县（市、区）发展不平衡，个别地方工作推进不力，成效不明显。就许昌市区来讲，截止目前，7个试点村仍有4个没有开工，年度计划完成投资4.6亿元，实际完成0.7亿元，仅占年度计划的15%，无论从形象进度还是投资完成额度，都与省委、省政府、市委、市政府的要求和全市广大人民群众的期盼还有相当大的差距，分析原因，主要有以下几个方面：一是受国家宏观政策和市场经济形势影响，开发商对城中村改造投资热情不高。去年上半年国家实行紧缩性财政政策，下半年暴发的全球性金融危机对我国宏观经济形成冲击，房地产市场迅速下滑，开发商资金紧张，这在客观上影响了投资商参与城中村改造的热情，各地普遍出现城中村改造招商引资难的问题，有的协议已签订又临时退出，致使个别项目不能按时开工建设。二是开拓创新意识不强。一些地方认为城中村改造是一项长期工作，上级提出的改造时间太紧、任务太重，自给的少，畏难情绪大，工作不好推进；城中村改造的路子不多，方法不活，在破解资金难题、调动农民积极性等方面还需要进一步解放思想。三是开发商要求调整用地规划，打乱了原有布局。由于目前房地产低迷，部分开发商认为按照原计划用于打捆开发的经营性用地较少，赢利难以消化安置房费用，坚持要求调整用地计划，扩大经营性用地面积，原有布局被打乱。四是前期工作滞后，影响了整体工作进度。由于投资商确定难，资金到位慢，造成城中村改造项目前期工作滞后，修建性详细规划编制难、编制慢，规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，影响了城中村改造工作的整体进度。对于上述问题，各县（市、区）和市直有关部门一定要高度重视，认真研究，刚才各部门初步提出了一些意见，下来后要继续沟通，采取切实有效措施加以解决。对于已开工建设的，要在去年工作基础上，加快进度，全面铺开，严格按照控制性详规和修建性详规的要求，把好建设质量关，把好公建工程关。对于没有开工建设的各县（市、区）政府要进一步加强组织领导，抓紧完成前期工作，尽快开工建设，对建设台帐要进行调整，科学安排施工计划，争取把前期耽误的时间在后期工程建设中赶出来，确保按照原定竣工时间按时完工。

二、提高认识，增强信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。各级、各部门在思想认识上需要从四个方面进一步提高：

首先，要从扩内需、保增长的经济形势出发,进一步增强城中村改造的紧迫感。对于今年经济形势的严峻性和复杂性，大家都有了一定的了解和认识，目前中央总的判断是，受金融危机影响，我国经济社会运行的不确定因素和潜在风险可能还会增加，经济下滑还未“见底”，今年很可能是新世纪以来经济发展最困难的一年。我市同全国、全省一样，经济运行基本面保持良好，但也存在经济下行压力明显加大、企业经营困难逐步加剧等问题，保持经济平稳较快增长已经成为09年经济工作的首要任务。要保持全市经济平稳较快增长，当前情况下最有效最直接的措施就是加大投资力度，尤其是加大公共基础设施的投入。城中村改造项目产业关联性强，对建材、运输、房地产等行业拉动作用十分明显。当前，国家明确提出要保增长、扩内需、调结构，强调出手要快、出拳要重，并且陆续出台了加大信贷、鼓励投资的一系列刺激经济的措施，根据以往经验判断，我们可以抓住的建设和机遇也就是一两年时间，随着经济趋热，又将开始新一轮防过热、防通涨，到那时国家政策口子收紧，我们就会痛失机遇。因此，要切实增强紧迫感，抓住当前鼓励投资的良好环境，推动我市的城中村改造工作再上新台阶。

其次，要从加快推进城镇化进程的高度出发,进一步增强城中村改造的责任感。党的*大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。中国特色的城镇化道路，就是城乡统筹发展，实现城乡一体化。许昌市城镇化的发展模式是“带状城市，组团发展”，发展的目标是“一个中心，五个片区”，即以“三区一县”（魏都区、东城区、开发区和许昌县城区）为中心，禹州市、长葛市、许昌县新城区、鄢陵县、襄城县为五个片区。要实现这一目标，就要加快城中村改造步伐。在推进城镇化进程中既要扩大城市规模，扩大城区面积，外延式发展，更要提升城市内涵，建设紧凑型的城市。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行老城区和“城中村”改造。许昌市外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区内的城中村61个,人口9.5万人，两者相加有122个城中村，人口21万人，占地5万亩，安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人能够通过身份置换转变为城市居民；禹州市、鄢陵县、襄城县计划三年改造29个行政村，人口8.1万，占地1.68万亩，可腾出土地3700亩，转换城市居民8万多人。其中，禹州市计划改造12个，人口3.3万人，占地6900亩，可腾出土地1500亩；鄢陵县计划改造6个，人口近3万人，占地2200亩，可腾出土地1300亩；襄城县计划改造10个，人口近1.8万人，占地7800亩，可腾出土地900亩。由此可以看出，通过城中村改造可以集约、节约用地，腾出宝贵土地去进行大项目的开发建设，进而强化城市的产业支撑。

第三，要从顺应广大群众的迫切愿望出发，坚定“城中村”改造的信心和决心。“城中村”改造符合我市城市发展的实际需要，更符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众看到了城市日新月异的新面貌，更希望享受到城市发展带来的实惠，因此对城中村改造更加关注，更加支持，更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式强烈要求加快城中村改造改善居住环境。这些情况都充分说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效。

第四，要从实践科学发展观出发，在不断解放思想中增强“城中村”改造工作的动力。各县（市、区）要坚持从实践科学发展观出发，深刻认识城中村改造对于推进我市“四城同创”，确保土地集约、节约利用，实现我市经济“新跨越、新崛起”的重要意义，进一步解放思想，与时俱进，在城中村改造资金、土地、拆迁等“瓶颈”问题上，吃透上情、吃透外情、吃透下情、研究政策，借鉴经验，顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。

三、精心组织，有序推进

2009年是市委、市政府确定的“项目建设推进年”。市委毛书记提出要着力在老城区和“三村”改造上实现突破，李市长要求以完善城市功能和老城区及“三村”改造为重点，加大城市建设力度，完成年度计划投资。今年市区共确定了19个城中村和旧城区改造项目，计划完成投资26.9亿元。这19个城中村和旧城区改造项目对推动全市经济又好又快发展具有重要意义，市委常委会议、市政府常务会议专门进行研究部署，市政府先后召开了项目协调会和前期工作对接会，对城中村改造工作提出了明确要求。总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加快城中村改造工作进度。具体工作强调6点意见：

一是明确目标任务,落实工作责任。禹州市、襄城县、鄢陵县要按照省政府的要求，精心谋划，科学安排，确保三年完成城中村改造任务。许昌县、长葛市、魏都区、开发区、东城区要在三年内完成市区和推进区的城中村改造任务。市区和推进区各责任单位要按照《许昌市2009年城建重点项目及城中村和旧城区改造项目计划》确定的城中村改造目标任务,层层细化分解,明确工作时限,建立工作台帐,抓好工作落实。对城中村改造项目建设实行主要领导负责制,各责任单位主要领导负总责,分管领导具体负责抓落实。各县（市、区）和有关单位要切实增强责任主体意识,加强协调配合,采取切实有效措施,确保2009年城中村改造项目及早见效、及早惠及民众。

二是抓住关键环节,做好前期工作。要认真按照市政府规定的“十个程序、九个规范性动作”要求，扎实做好前期工作，确保项目有序推进。第一，要积极发挥规划的引领作用。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付，要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。市规划局要督促相关责任单位及早委托有资质的规划设计单位高标准编制修建性详细规划和施工图设计。第二，优先保障用地，探索新的用地政策和方式。市国土局要在国家土地政策趋紧的情况下,积极调整用地指标,优先保证城中村和旧城区改造项目建设用地。要认真落实*届三中全会精神，积极探索农村土地制度改革，推进集体建设用地流转，为城中村改造用地探索新模式、新方法。各县市（区）要在城中村改造中坚持走集约、节约用地的路子，积极在存量建设用地上做文章，坚决杜绝占用基本农田搞改造，尽量不占或少占一般耕地。严禁借城中村改造的名义非法开发房地产，形成新的“小产权房”，要依法严查违法违规用地行为，做到既处理事，又处理人。第三，多方筹集资金。要坚持政府主导,市场运作,多方筹措建设资金。需要相关县(市、区)承担的,要克服困难,想方设法予以保障;需要业主投资的,要搞好引导,加强督促,确保到位。第四，依法和谐拆迁。要认真执行拆迁政策,在兼顾各方利益的前提下,及早考虑、及早实施、争取主动。要依法拆迁，有情操作，让群众充分了解政策，参与政策，充分尊重民意，做到透明、公开、公正、合情、合理、合法。各县（市、区）要加强协调，做好涉及群众过渡期生活安置和群众拆迁补偿工作；要优先建设群众安置住房，确保群众按时回迁后再进行经营性开发。

三是创新工作机制,破解筹资难题。要加大项目推介力度，吸引业主投资。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，要突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动。起点要高，规模要大，效果要好，各县（市、区）可以分散搞，也可以联手搞。要制定优惠政策，让利投资业主。目前，受经济下滑影响，房地产市场低迷，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州、临沂等地的成功经验，因地制宜地制定优惠政策，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好，积极引进市内外有实力的业主参与城中村改造。要坚持多策并举，确保资金供应。各地要结合实际，积极探索多元化投资模式。可以采取政府统征储备、市场开发运作、社区自主改造、“村企共建”、“村园共建”、“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”等多种模式。总之，各地要多动脑筋，多想办法，因地制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，着力破解城中村改造融资难的问题。

四是沟通协调,做好改造方案评审。全市所有的城中村改造，都要在完成控制性详细规划编制与审批、确定投资商的基础上，抓紧做好实施方案的编制和评审。各个县（市、区）一定要重视方案的评审论证工作，编制好方案。市规划、土地、财政、建委四个部门要依据国家有关法律、法规政策和各个村的具体情况，因村制宜，一村一案地进行评审。四个部门要主动搞好服务，各个县（市、区）要主动沟通对接，共同搞好评审工作。

五是及时查处违章建筑，降低改造成本。近期私搭乱建的歪风越刮越烈，听说哪里的城中村要改造，就有人在那里搞违章建筑，不仅影响恶劣，而且给改造工作带来了很大的阻力和难度，增加了改造成本。市规划局要切实发挥牵头部门作用，依照职能加大对违章建筑的查处力度，要抓紧制定完善制止私搭乱建的长效机制和实施细则。各县（市、区）要加强监管，对违章建筑要做到及时发现、及时立案、及时拆除，为我市的城中村改造创造最低的改造成本，最佳的改造环境。

第6篇：城中村建设方案范文

【关键词】城中村；城市；经济发展

近年来，随着城市经济的发展，城市化进程的加快，很多原来的城郊村变成了城中村，随着城市经济的发展，很多城中村迫切要求改变现状，改善人居环境，以城中村改造为契机，整合城市资源，已经成为很多城市促进经济发展，加快城市化进程的一种模式。

一、城中村改造的出现

20世纪八九十年代，城市人口日趋膨胀，随着城市经济的迅速发展，很多城市迅速向外扩张，扩大城市规模，建设新区。城市在发展的过程中多是跳过城市边缘区的村庄，在建设城市新区，这符合城市发展的一般规律，因为城市边缘区村庄由于土地价格偏高，而且由于村庄搬迁补偿等问题的存在，很多城市都是选择在村庄以外的地区发展，在新城形成一定的规模，具有一定的城市功能后，原来的城市边缘区就会成为城中村，城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域，在城市发展到一定的阶段后，城中村的城中村改造就会被提上日程。

二、城中村改造的可行性分析

在城市发展过程中出现城中村是必然的，随着经济的发展，城中村的城中村改造也将是必然的。

1.城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域。

在城市发展过程中，城中村村民成为了城市的特殊组成部分，这些城中村村民已经慢慢融入了城市的生活习惯中，享受着城市发展带来的物质文明，与城市居民有区别的仅仅是身份和居住环境。城中村基础设施条件落后，基本上不能承担城市功能，在景观上与城市面貌极不和谐，突现出强烈的城乡二元结构，成为城市发展中的“瘤”，为了实现城市的可持续、和谐发展，对城中村进行城中村改造是城市发展必然的趋势。

2.经济发展，条件成熟。

进行城中村改造，没有强大资金的支持，只能是纸上谈兵，随着城市经济的发展，城市财富的积累，村集体经济的发展，村民财富的增加，城中村的改造就会有财富作为后盾。在条件成熟的情况下城中村的改造就会是顺其自然的事情，否则在条件不成熟、资金不充足的情况下进行城中村改造，其结果只能是差强人意、半途而废，激发社会矛盾。

3.村民要求进行改造的愿望

随着城市的发展，城中村的村民在意识、行为上已经成为了城市人，已经具备了城市人所具备的素质，但是在身份上还是村民，在居住环境上与城市居民存在明显差距，这就使得很多村民想改善居住环境，改善周边基础设施条件，过上真正的城市人的生活，所以这部分人是愿意进行城中村改造的，也是村庄改造的动力。

三、城中村改造促进城市经济发展

城中村由于其历史原因的复杂性和区位条件的特殊性，在进行城中村改造的过程中，优势条件和劣势条件同时存在。城中村由于基础设施条件差，建筑结构密集、混乱等原因，在拆除新建时会有很大的困难，而且由于其在城市区域内，拆除成本会很高，但同样如果改建好，由于其明显的区位优势，开发商就会获得很大的利润，村民在拆迁的过程中会获得高额的土地补偿金，这些补偿金可以用来发展村集体经济或用于村民养老、教育、医疗、就业等各项社会保障，以改善村民的生活待遇。同时为了改善城市面貌，加快城市经济发展，当地政府也会大力支持进行城中村改造，会出台各种相应的优惠政策，鼓励村庄进行城中村改造。

进行城中村改造可为村民、为城市带来很多的益处。一是可以改变原来与城市极不和谐的村庄现状，改善城市面貌，提高城市化水平；二是在城中村改造过程中进行统筹规划，在房屋改造、道路建设、地下管线铺设等方面按照城市建设的需要进行有计划的建设，避免了今天建一点，明天修一点的建设模式，很大程度上避免了重复建设；三是可以改善村庄的人居环境，使村庄人居环境得到很大的改善，提高村民的生活水平，使得他们成为真正的市民；四是在满足村民自己用房的同时，也可以将剩余住房出售，此时政府可以采用宏观调控的方式，按照农民经济适用房的销售模式在一定范围内进行销售，以解决部分中低收入家庭住房紧张的情况；五是通过城中村改造，村集体可以获得部分土地出让资金用于村民的社会保障体系建设，提高村民的生活水平。

四、城中村改造的实行

1.规划先行的原则

城中村改造必须坚持规划先行的原则，高起点、该标准制定城中村改造规划，在规划中，尽可能最大限度的满足村民的意愿。

2.加大宣传力度，耐心说服群众。

在进行城中村改造的过程中，多多少少会有一部分人不愿意进行拆迁，这些人或者是安于现状，对现在的居住环境有着深厚的感情，不愿意改变，或者是对拆迁安置补偿办法不满意。所以在进行城中村改造的过程中，首先要做的就是要宣传到位，向村民说明城中村改造的必要性，从大局出发，对村民进行耐心细致的说服，这是一个在城中村改造中最艰苦的工作。有好多的拆迁改造往往会因为一个、两个人的阻止而多年不得实施，对这些人除了进行耐心的说服外，必要时可采取法律手段，但不可粗暴拆迁，野蛮拆迁，避免引发社会矛盾。

3.制定周详的拆迁安置方案

在进行城中村改造的过程中，必须制定周详的拆迁安置补偿方案，尽最大可能的满足村民的愿望，严格按照国家、省、市有关拆迁安置补偿法律、法规执行，必要时可以对率先同意拆迁的城中村进行奖励。在城中村改造过程中必须采取先安置后拆迁的原则，安置时可采取发放租房补贴或建设临时安置用房的办法进行安置，让村民自己选择。

4.在进行城中村改造的过程中，与市有关部门协调，争取财政支持，争取减免有些行政收费，尽最大可能降低成本，这样在最终销售时，村民可获得最大利益。

第7篇：城中村建设方案范文

关键词：快速城市化；城中村；城市规划；管理；对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

第8篇：城中村建设方案范文

根据《市人民政府关于进一步加强城中村和旧城改造等工作的通知》要求和全市城中村改造工作会议精神，为进一步加快我区城中村改造还建房建设，保障工程质量，维护人民群众切身利益，经区人民政府同意，现就加强全区城中村综合改造还建房建设管理工作有关事项通知如下：

一、明确管理范围，落实工作目标

(一)加强对全区各城中村改造还建房建设的管理，对已建成完工项目、在建项目、新报建项目全面进行清查、规范。

(二)城中村改造还建房建设和管理工作事关城市建设大局和社会和谐稳定，做好这项工作是提升城市形象、促进经济社会全面发展、维护人民群众切身利益的客观要求。要通过对城中村改造还建房建设工作的管理，使全区还建房建设达到依法推进、规范有序、安全宜居的工作目标。

二、强化工作程序，严格建设行为

(三)由各街道办事处负责对本辖区各城中村还建房建设(包括产业用地开发)，按照已建成完工项目、在建项目、新报建项目，组织对规划用地手续办理及建设情况进行全面自查清理，并形成自查报告。

(四)由区政府办、区城改办牵头，会同区监察局、区发改委、区建设局、区房管局、区环保局、区城管局、国土规划分局、区建管站、消防大队及相关街道办事处等部门和单位成立全区城中村改造还建房清查专班。在各街自查的基础上，组织对全区还建和产业项目建设情况进行全面清查，对整理出的问题进行综合分析，提出还建项目的处理意见，健全完善还建房办理程序，加强监管工作。

(五)规范报建程序，依法推进还建房建设工作。新报建的还建房项目开工必须遵守下列工作程序：

1、各村城中村综合改造规划经市规划部门批准后，由村委会或改制后的股份制公司(以下称建设单位)报经所在街乡批复同意后，委托具有相应资质的设计部门，按照改造规划批复的的规划要求，编制还建用地项目设计方案，并报区规划部门审核。

建设单位委托具有相应资质的机构编制立项、环评报告，向区发改委提出申请。如无违法及不当情况，区发改委可以先行批复，再由相关部门办理规划、国土、环保等手续，相关手续完备后由区发改委审核并下达项目计划。

2、还建房建设项目经区发改委批复，方案经规划部门审核后，由建设单位向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》及“方案批准意见书”。

建设单位已经取得“一书一证”的，按照“一书一证”批准的用地范围及要求，委托具有资质的规划设计机构编制建设工程设计方案，并持相关资料向区规划部门申请办理《建设工程规划许可证》、《选址意见书》及“方案批准意见书”。

3、建设单位取得“方案批准意见书”后，报消防、环保、园林等部门进行协审，并取得协审意见。

4、建设单位持协审意见到区规划部门办理核位红线、核发《建设工程规划许可证》等手续。

5、发改、规划、建管、园林、消防、环保等部门要积极提前介入，做好提前服务，提高审批效率和服务质量。

(六)明确处置意见，严格加强整改。对已完工项目、在建项目总体处理原则为：

1、关于已完工项目的处理。一是在核准的还建规模内且符合规划要求的，经区政府研究认定后抓紧办理完善相关手续。二是超建但符合规划条件的根据文件精神，超建部分严格依据市人民政府相关文件规定进行处置。三是超建且严重影响规划部分经区清查专班核准后，责令相关部门和街道办事处组织整改或拆除。

2、关于在建项目的处理。未完善规划手续的在建项目，由区城管局、国土规划分局联合下达停工通知;对符合规划条件要求的，要求取得《建设工程规划许可证》后再按照要求复工建设。同时，对于已超过审批规模的在建项目，按已完工项目的处理意见执行。

三、依法加强管理，确保质量安全

(七)各街道办事处、乡人民政府负责指导、督促各城中村依法依规开展还建房建设工作，对未办理合法手续的督促其立即停工整改;

各城中村要及时对新开工的还建房项目办理相关规划和建管手续，严禁未办手续即开工的行为。凡新开工的还建房项目，必须取得《建设工程规划许可证》及立项、环评、建管等手续后才能开工建设。

(八)各相关部门对还建房项目应简化审批程序，提高办事效率，开辟绿色通道，实行并联审批及限时办结，切实加快还建房建设各项审批工作。

(九)严厉整治违法建设行为。对未取得合法手续的违法建设行为，一是由区城管局、规划国土分局立即下达停工通知，督促其停止建设行为;二是由发改、环保、建管等部门停止办理相关手续;三是由区城改办与供电、供水、燃气等单位联系，中止其水、电、气的配套建设及手续办理;四是由区人民政府致函市重点办及市规划局等相关单位，停止其开发项目等配套用地的手续办理工作。

(十)文明施工，确保还建房建设的质量与安全。

区建设、城管等部门要对全区城中村改造还建房建设加强检查与管理，督促其文明施工、规范操作。

第9篇：城中村建设方案范文

城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：

1、实行分步改造原则。

2、实行区块改造自求平衡原则。

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

5、实行政策平衡原则。

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

（一）实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富；第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

（二）推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

二、利益分配层面的问题：

“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

（三）城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现 “村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。 再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。