房地产业务管理精选(九篇)

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第1篇：房地产业务管理范文

加强房屋产权产籍管理促进房地产业健康发展 文章作者：勤勤恳恳 文章加入时间：2005年10月22日11:45 近几年来，房地产市场发展迅速，大量的商品房、房改房屋涌入市场，房地产交易日趋频繁，致使产权产籍管理工作任务更加繁重，旧的管理模式跟不上市场发展的需要，管理滞后，出现了如房地产开发商不按规定预售房屋、新建房屋逾期不办理权属登记、非法交易拒不办理过户等突出问题。 这些问题如果不及时用法律手段解决，房地产市场秩序就会混乱，就容易出现产权纠纷，使权利人的合法权益受到影响。产权产籍管理作为保护房屋权利人合法权益、促进经济发展的一项重要工作，尤其显得重要。加强产权产籍管理工作无疑更有助于保护房地产权利人的合法权益。产权产籍管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程，因

此，加强产权产籍管理工作对房地产开发建设、促进经济发展具有极为重要的意义。 房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础工作，因此 加强产权产籍管理必须有一支具有较高法律素质和业务水平的管理队伍。房地产产权产籍管理指各级人民政府房地产管理机关依据《宪法》、《城市房地产管理法》等法律及有关的政策，对辖区内房屋产权产籍管理进行指导、监督、服务等一系列的行政性的组织活动。这项工作政策性强、业务技术高、应用法律法规较多，不但涉及到房地产管理方面的法律规章，还涉及到测绘、档案科学。这就要求管理人员除掌握房地产管理方面的法律规章规范性文件以外，还要学习相关知识。 只有依法加强产权产籍管理，才能真正保护房屋权利人的合法权益，保证房地业的健康良性发展。加强产权产籍管理，必须严格按照法定程序开展产权产籍管理工作。近年来，我国房地产法律法规体系建设日趋完善，产权产籍管理逐步实现了有法可依、有章可循，建设部、省政府和建设厅先后出台了一系列产权产籍管理方面的规章和规范性文件，这些法规、规章、规范性文件可以说是产权产籍管理工作的宝典，具有很强的科学性，我们必须严格按照这些法规规定的程序办事，严把每一道关口，决不能偏离这条准绳，随意扩大自由裁量权。做好这项工作，还必须坚持严把“四关”，即房地产登记确权*审查关、测绘图纸审核关、审批盖章发证关、产权产籍档案存档检验关。 加强产权产籍管理，必须加强对违反产权产籍管理行为的监察、查处力度，维护正常的房地产管理秩序。由于近年来产权产籍管理工作一直是重管理轻宣传教育，一些单位房地产法律意识淡薄，房地产市场出现了一些违法现象，如产权单位逾期不办理产权登记、逾期不换发新证、私自进行房地产转让不办理交易手续等等。对这些现象，一方面我们要对其进行房地产管理政策法规宣传教育，另一方面要加大房地产监察力度，发现问题及时责令当事人限期整改，防止给权利人造成更大的损失。同时，要对一些典型案件进行立案查处，对不能限期整改的，依法申请人民法院强制执行。 加强产权产籍管理必须建立现代化的科学管理机制和模式，实行产籍微机化管理。首先，将众多房屋档案录入电脑，实行微机化、科学化管理，解决查阅房产档案难度，使查阅档案发展迅速而简便。其次，电脑应用到房地产权属登记确权以及抵押鉴证中，既提高了工作效率及工作质量又彻底避免了房产重复确权、登记的弊端。即在办理房产登记确权之前，都要经过电脑查询，检验该房产是否已登记，才给予受理登记。再次，在抵押登记中，有利于严格把好抵押登记关，维护了房产抵押贷款市场秩序。 网络业的发展，为房屋产籍的充分利用注入了新的活力，也为房地产业的发展构建了操作平台，消费者可以在此查阅信息，咨询政策法规，寻求法律支持，还可以了解市场行情，拓宽采购渠道。房地产管理部门通过建立网站可以对用户作政策咨询、服务指导，准确了解资料或做出正确理性的购买决定。同时，也使产权产籍管理工作日趋实现动态管理，做到信息化、系统化、规范化，向着国际先进的管理模式靠拢，推动本地区的经济发展。 文章出处：

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第2篇：房地产业务管理范文

摘 要 近几年中国房地产行业开始走俏，发展势头掀起了新一轮的，根据分析报告显示：2011年上半年我国商品住宅销售面积达39805万平方米，销售金额达到20657亿元，销售面积和销售价格叠创新高，使房地产行业为国民经济做出巨大贡献。同时房地产企业之间的竞争也越来越大，那么怎样提高竞争力是房地产企业领导最为关注的问题。本文针对房地产企业的财务管理现状进行分析，提出有效的对策以提高房地产企业的竞争力。

关键词 房地产 企业 财务管理 对策

一、房地产企业财务管理的现状

（一）财务管理人员素质不高，财务管理水平较低

我国一部分房地产企业尤其是民营房地产企业中，他们之前是从事其他行业的，待有一定的资金积累后也转型从事房地产业，经营管理者文化程度不高，缺少现代化的经营管理理念。有相当多的房地产经营管理者是从技术员和包工头发展起来，他们虽擅长节约成本但是缺少财务管理的意识，他们只是凭借感觉和经验进行管理，认为财务管理只是记账、算账、对账等简单工作。大部分经营管理者在财务管理方面采用的是家族式管理，出纳、会计等人员都是由自己的亲戚担任，尤其是出纳一定是自己亲戚，造成出纳就是财务管理部门的领导者，由于家族成员不一定都是财务管理方面的专业人员，没有专业的会计素养，没有较高管理水平，更可不能有新的财务管理理念，而房地产行业风险很高，这样不专业的财务管理队伍势必会影响房地产企业的可持续发展，甚至可能导致企业资金运转困难经营不善而倒闭的现象。

（二）房地产企业财务管理制度和财务监督机制不健全

目前我国房地产企业大多在财务管理制度方面都不健全，由于房地产企业资金分散、融资困难、财权分割、流动资金周转困难、私设小金库等问题经常发生，很多款项都是在没有合同的情况下进行支付的，财务部门对支付款项的来龙去脉不能掌握，使财务人员无法制定财务制度；还有的房地产企业经营管理者对财务核算要求不高，这些现象都会导致财务信息缺少真实性和完整性。

虽然有的房地产企业财务管理制度已经完善，但是财务监督机制不健全不完善，或者根本没有设置，导致财务管理制度形同虚设，没有科学有效的审核程序，使财务管理工作开展困难，甚至养成财务管理人员懒散、按个人意愿去工作的习惯。这些想象都不能使财务管理发挥它的职能，给房地产企业的财务管理发展带来很大影响。

（三）房地产企业各部门对财务管理认识不到位

很多房地产企业其他部门员工不了解财务管理，不知道财务工作的重要性，在实际工作中，没有根据正确的财务工作流程并在没有经济合同的情况下就答应款项的支付，给财务工作带来很多不必要的麻烦。财务管理是企业管理中的重要组成部分，它不仅仅是财务部门自己的事情，它也涉及到房地产企业经济部门和工程部门等其他部门，需要各部门和财务部门进行沟通和交流共同完成财务工作，防止部门之间工作不配合现象出现，防止他们之间矛盾出现。这些矛盾如果出现将阻碍财务管理制度的执行，因此，必须正确处理好各部门和财务部门之间的关系。

二、房地产企业财务管理现状的对策

（一）加强财务管理人员的专业素质

房地产企业管理者要定期安排财务管理人员学习财务知识和更新财务管理理念，要求财务人员必须具有最基础的会计从业资格并不断提升自己的专业水平，提高自己的专业素质。但是有的财务人员对财务知识的学习兴趣降低，对企业安排的培训和学习敷衍了事，使其起不到提高专业素质的效果，房地产企业针对这种情况还要建立有效的奖惩机制，让财务人员既有动力又有危机感，达到提高财务人员专业素质的目的；还要定期对财务人员的职业道德素质进行考核，防止财务人员给企业造成不必要的麻烦。

（二）完善财务管理制度和财务监督机制

财务管理工作要想有效实施首先就要有财务管理制度，它是财务管理实施的依据，如果不建立财务管理制度就会使财务管理人员在工作时无从下手，孤军奋战。财务部门的主要任务是做好财务预算、财务成本管理、资金管理和控制降低财务风险等工作。因此，房地产企业要从这几方面入手，结合企业实际情况依照国家的相关政策，建立完善的财务管理制度。比如：制定财务管理业务流程和财务预算管理等一系列必要制度作为房地产企业财务管理和会计核算的依据。财务管理制度完善之后，由于房地产企业员工的素质有所不同，就会出现有人遵守制度，有人无视制度的现象，

（三）协调好各部门之间的关系

一个企业是否保持健康良好的发展，取决于企业各部门之间是否能协调合作，房地产企业也是如此，正确处理好各部门之间的关系十分有必要的，尤其是财务部门和其他部门之间的关系。这就要求房地产企业全体员工都要认识到财务预算等工作的完成是各部门都要参与的，不是财务部门能独立完成的工作。因此，要想完成企业财务管理目标就要求房地产企业人力资源管理人员协调好各部门之间的关系。

（四）业务是财务之本，全面了解业务才能实施全面的财务管理

房地产业的财务人员应该加强了解销售和工程知识。比如销售方面，2003年6月1日之后实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于销售方面的几个核心控制点就可以更好的制订出维护企业利息的《商品房买卖合同》；又如工程方面，在装修的主要材料方面参与询价了解，然后采用甲定乙购的方式，便能保证质量和品牌又能控制成本。

四、结束语：

总之，财务管理是房地产企业管理中的重要组成部分，房地产企业经营管理者要充分重视财务管理，财务人员要随时更新财务理念，企业要建立完善的财务管理制度和监督机制，并协调好各部门之间的关系，全体员工共同努力完成财务管理目标，提高房地产企业的竞争力，实现企业目标。

参考文献：

[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨.中国外资. 2011(04).

第3篇：房地产业务管理范文

关键词：房地产企业 财务风险管理 探讨

改革开放以来，虽然我国社会各个领域都有着不同程度的发展，房地产领域更是成为我国经济发展的重要推动力量，但就房地产内部的状况而言，由于其自身在发展过程中对于内部结构性的管理缺乏科学的认识和理解，因此，企业的发展，特别是在企业的财务风险管理方面，还是存在着一定的问题的，这将会对房地产行业的健康深入发展产生负面影响。

一、房地产企业在财务风险管理上的明显问题

（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意

从行业发展的整体上看，我国房地产行业在一段时间内，具有良好的发展前景和市场潜力，但是从其内部的状况来看，多数房地产企业存在着业务结构上的问题，其中，在资金应用方面，很多房地产公司都是比较盲目地使用，缺乏相应的整体性计划。一些较小的房地产企业由于自身实力以及业务规模较小等原因，基本不会对项目资金进行规划处理，对企业的财务状况也缺乏足够的认识，而项目资金的最主要来源又是向银行贷款，这对于房地产企业的良好发展是相当不利的。另外，部分房地产企业并没有根据自身的发展状况进行项目选择，盲目地接受业务，导致企业的发展所需的资金链面临着威胁。

（二）每个项目所涉及的资金投入较大在

在我国，很多房地产企业不具备足够的贮备资金，其用于发展业务的资金来源往往是向银行进行大数目的借贷，而且该项目的负债状况与其所形成的规模是成正比的，换句话说，当房地产公司进行某个项目时，由于自身所具有的资源量较小以及对项目中的各项事务管理不到位等原因，该公司需要在很长时间里面临市场的考验，这也增加了房地产行业发展的不稳定性。

（三）企业发展中的资本结构存在着问题

资本的结构不当主要是指房地产公司自身的资金储备量与借贷的资金之间存在着比例上的问题，往往是借贷资本远远大于房地产公司自身的资金，而这个问题的出现，也会导致房地产企业在经营过程中的相当一大部分收益被用于还贷。另外，这一问题的出现对房地产企业的发展也产生了巨大的影响，借贷资金的状况将直接威胁到企业的业务发展问题，长此以往，该问题将会对整个房地产行业的稳定发展造成很大的问题。

二、房地产企业财务风险管理的对策

（一）完善房地产政策和法律法规

在近10年的发展过程中，房地产行业发展相当迅速，在很多大城市的房价不断刷新着历史记录，也让我国经济产生了泡沫等问题，虽然国家对房地产行业的调控作出了很多政策性的调整，但还需要对房地产行业发展的方方面面进行严格的规范，从项目的制定，实施，到销售及收益等，特别是企业财务方面，都应该制定细致全面的法律规范，这既是对房地产行业发展所进行的保护，也是进一步规范房地产企业的行为。另外，对房地产行业的健康发展，国家还需要给予政策上的鼓励和支持，使其带动我国经济的飞速发展。

（二）从细节上对财务管理风险进行控制，严格管理企业每一项业务的发展

由于房地产企业在进行业务发展过程中，每一项业务的资金投资都比较大，对资金的管理也比较困难，因此，单笔项目财务出现问题，可能导致房地产企业出现严重的生存危机，所以，企业需要对每一个项目做好科学正确的评估，并且对可能出现的问题制定多套应急处理办法，加强对项目的监管力度。另外，在项目的设计问题上，更应该注重社会群体之间的集聚效应，加强不同项目之间的合作效应，既可以以方便实惠的条件吸引更多的消费者，加快销售的速度，也可以尽快地回笼资金，降低企业所面临的财务风险，进一步提高房地产公司的抗风险能力。

（三）增强企业财务风险方面的管理，控制信贷风险

由于房地产行业的单线业务所涉及的资金量更加庞大，在项目的制定和实施过程中，更加需要加强对财务工作方面的监管，因此，企业首先需要制定科学适当的资金利用计划，统筹兼顾，合理安排，加强分散资金的使用效率，使项目中的每一笔花费都用到“刀刃上”；其次，企业内部的财务管理工作需要对项目的每一笔资金的使用状况作出评估和监管，做好企业项目中的财务管理工作，提高对财务信息的分析能力，并且对每一个阶段企业的财务状况进行科学细致的审查和评估，为企业下一阶段的发展决策提供一定的依据。

三、 结束语

在财务风险管理方面，整个房地产行业都需要更加关注以及对所面临的形势和问题给出相应的解决方案，每一个企业都需要根据自身的发展需求以及发展状况，对本公司的财务进行更加科学严格的管理，进而推动整个房地产行业的发展升级，不断带动我国整体性经济的发展。

参考文献：

[1]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报，2011，9（16）：147-148

第4篇：房地产业务管理范文

一、房地产企业财务风险管理存在的问题

财务管理意识薄弱的问题。我国的房地产企业大多都是家族式的企业，企业的所有权和经营权完全操作企业的最高管理层，从而导致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同时，多数房地产企业内部财政管理大权掌控在决策者手中，重销售轻管理的现象及其严重。很多往来业务都没有记录在册，基本都是走形式，大多数房地产企业的企业账簿都是“两套账”，其中一本账是应付检查。以上因素导致了企业在核算方法上停留在简单的收付记账法，最终使得企业财务管理停滞在较低水平。

房地产企业成本管理意识淡薄。我国很多房地产企业受传统成本管理理念的影响，一味的追求企业经济效益，减少前期的过多开支，但是现代成本管理认为企业不能因为一味的追求降低成本开支，这样一来不但不会做好企业成本控制还会降低企业效益。但目前我国房地产企业管理层对于成本管理的认识还存在不足，市场竞争意识与效益观念淡薄。只注重结果，并不关注产品生产的过程。普通职工仍然只关注生产的安全性，对于自己所从事的工作对企业整体的成本与效益方面的作用认识并不充分。

企业内部财务监控机制不健全。财务是企业资金进出的总闸门，通过财务控制可以帮助预防和化解金融风险。但在现实生活中，一些房地产公司由于管理体制、人员素质等因素的制约，财务控制往往显得非常乏力。主要表现在企业内部财务管理无法统一，上级财会部门不能有效地管理下属单位的财务，使得中央的调控措施和政策法规不能认真贯彻下去，资金周转缓慢，财务信息不能及时、准确传递，从而削弱了企业财务的集中统一管理，增加了企业财务风险。

不重视预算管理职能。一些房地产企业虽然口口声声说重视财务管理，但在实际管理过程中，由于对突发事件预期不足等原因，从而导致预算额度偏离实际需求，有一些企业没有从土地成本成本、资金周转、投资回报率等方而进行财务分析，不能将实际情祝与企业财务管理相结合，只是将预算停留在具体数字和表格层而上，预算管理职能未能充分的发挥作用，从而影响了企业预算的执行效果，降低了企业管理效率。

房地产企业绩效考核制度没有的有效落实。企业员工对绩效目标的完成情况，直接决定了企业的效率和总体战略目标，要提高员工工作的积极性和主动性，搭配合理的激励体制是非常有必要的。通过激励体制，员工才能够有动力和压力完成绩效目标，并且在此基础上继续努力，超额完成目标，使得组织的总体战略目标超额完成。但对目前的国有企业而言，激励体制非常的不健全。也就从一定程度上降低了国有企业内部员工的工作积极性和主动性，影响了企业工作的开展。

二、做好房地产财务管理工作的有效措施

完善房地产政策。针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策，日前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策政府应该在加息的同时对存款准各金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给了他们一定的鼓励和支持

提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理。作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理，因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关账目认真进行审核，对账目及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查；再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散，除此以外，房地产企业还要对融资风险做好防范，尽可能地避免财务风险问题

强化房地产财务管理的监督及激励。良好的监督激励机制有利于激发企业职工的工作积极性与主观能动性。所以，企业应该建立完善的绩效考核机制和奖惩制，真正实现“有功必奖，有过必罚”，也可以给与职工有必要的相关知识培训，能够及时提高企业职工自身从业素质，推动我国企业的长期稳定发展。只有企业各个部门踊跃参与，一起做好财务预算管理工作，协调一致，这样才会确定财务预算管理职能得到充分的发挥。严格监督激励机制能够帮助企业找出内部存在的一系列问题，并且分析其出现的原因，以便于对企业以后的各项工作制定有效的经营策略。

健全企业考核手段。要解决企业内绩效管理的困境和问题，必须完善绩效管理的相关工作，在开展和落实绩效管理的过程中，还要加强对绩效管理的建设。从绩效管理的各个环节入手，比如加强绩效考核评估的公正性和科学性，只有一个良性的、完整的、科学的绩效管理体系才能够获得企业内部管理者和员工的认同和支持。

从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理。房地产是种资金密集型的行业，对于房地产企业的每个项目来说，资金投入集中且数额较大，尤其是此比较重大的项目，涉及几个亿的资金都是很普遍的。所以，对每个项目房地产企业必须进行可行性研究和充分的科学论证，要做详细的经济效益测算后再做决策，而不能一边做着测算，一边办着手续，以便更大限度的降低房地产项目风险。更大程度地降低房产项目上必要的损失。同时，从细节上对项目投资风险进行分析、控制，对市场需求和市场供应及市场竞争力进行预测，真正提高房地产企业在项目投资决策的抗风险能力。

企业财务风险管理不仅仅是企业管理手段，更是一种机制，对于提升整个企业的管理效率具有非常中央综治委的作用，是企业其他管理机制所没有办法代替的，但是就当前我国房地产业财务管理现状来说，还存在着很多的不足，还需要我们进一步的完善和改进，做好房地产企业财务风险管理，创建以科学化为基础的预算管理体系。

第5篇：房地产业务管理范文

关键词：房地产；财务管理；问题；对策

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

当下，我国房地产业发展迅猛，民用住宅、商业住宅及多功能城市综合体充斥着城市的每个角落，再加上房地产投资有着稳定性、保值性等特征，所以越来越成为人们热衷的投资项目。据不完全统计，房地产业和市场经济中的一百八十多的行业相关，这就决定了房地产业是否健康发展直接关系到社会主义市场经济能否正常运行。然而长期以来，我们面对的房地产业的发展在诸多方面都存在问题，尤其突出的是房企的财务管理问题亟须加强。这一问题如不及时解决，将影响到我国整个市场经济的运行，影响到国计民生。

一、房地产企业财务管理现状分析

目前，我国房地产企业在财务管理问题上，还存在以下弊端：

（一）财务管理意识淡漠，管理水平低下。具体来说，大多数房企还没有认识到财务管理的重要性，我国很多房企都是家族式企业转型产生的，很多工作人员只有初中学历，没有财务管理概念，只是一味的追求产值效益。现代企业管理是一种科学的管理方式，财务管理更是企业理财之法门，事实告诉我们：没有有效的财务管理的企业是无法在市场经济中立足的，缺乏财务管理意识，短暂地运行，小打小闹尚可，要想把企业做大做强是基本不可能的事情。此外，目前我国房企的财务管理水平极其低下，很多房企老板只把财务管理简单地理解为运算、结算，而事实上，财务管理是一个很宽泛的概念，是在一定的整体目标下，关于资产购置，资本融通和经营中现金流量，以及利润分配的管理。是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。财务管理是组织企业的财务工作，运筹企业投资计划的一项重要环节，是企业处理一切财政关系的基础。

（二）财务管理制度不健全，房企无章可循。规范的财务管理制度是企业财务健康运行的重要保证，随着我国社会主义市场经济的不断深入，现代企业财务管理制度在企业管理中越来越发挥着不可替代的作用。我国房地产业起步晚，在房企管理制度上，还处于探索阶段,尤其是在强化企业财务管理制度方面还有许多亟待完善的地方。房地产企业财权分割、资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等问题短期内很难根治。原因就在于没有一套科学合理的财务管理制度，正所谓没有规矩不能成方圆，好的财务管理制度是房企正常运行，向更好方向发展的重要基础。

（三）房企工作人员缺乏责任心。企业的发展最终由人决定，企业财务管理水平的高低直接影响着企业经营效益的增减。房地产企业具有上下产业链长、投资周期长、中间环节多的特点,这就要求企业财务人员务必保持一种高度的责任心,严格按章办事,努力把财务管理工作做得井井有条。房地产企业在工作开展前,大都规划了较完善的财务工作流程,可实际工作中仍然有些员工不按计划规定办事,往往以个人意识或习惯为工作出发点,导致工作程序中出现混杂的现象,给后期的决算增添了许多不必要的麻烦。例如,在与其他企业进行业务的沟通往来时,没有按财务工作流程正确执行,在支付手续不全的情况下支付了款项等。

（四）奖惩机制不健全。现在很多的企事业单位，都有风险等级管理程序。为的就是应付突发事件，落实员工责任心。作为财务管理人员，掌握着企业发展的资金命脉，更应该树立主人翁意识，要达到这些，笔者认为要设立健全的奖惩机制，消除平均主义大锅饭的旧思想，多干少干一个样，干好干坏一个样的念头要坚决杜绝。

二、解决策略探析

（一）加大立法，扩大政府监管的实际作用。房地产业涉及到人民群众的切身利益，涉及到整个国民经济。而财务管理直接影响到房地产业的经济效益和社会效益，因此更是备受瞩目。从上个世纪九十年代末至今，我国就陆续出台了多部关于房地产业健康发展的法律法规，而且各级主管部门都在不断加大对房地产业财务管理工作的监管，但由于在实施过程中可能出现的种种问题，使得监管效果很不明显。形式主义多，实际效果少，房地产企业内部出现了很多腐败的毒瘤，企业收益直接进了个人的腰包，而企业实际的经济效益被降低了，这完全是由于财务管理工作进行不慎造成的。要从根本上解决问题，必须从立法上入手，我们是社会主义法制社会，依法治国是我们的基本治国方略，事实上，我们可能出现的很多问题都是跟我过的法制不健全有关，形成系统科学的法律法规体系，做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，是房地产企业财务管理工作走向成熟的重要基础。法律不光要监管房地产业的财务管理人员，还要对行业主管部门的执法进行监督，对不法分子和徇私枉法者进行严惩。要在全行业树立新风，建设一支廉洁的监管队伍，才能纯净政府机关，纯净房地产企业的每一个部门。

（二）细化行业内部规则，在取材，用人，行业内部监督上下功夫。千里之堤毁于蚁穴，细节决定成败。房地产业的健康发展最终取决于行业内部人员的自律，不断地学习，才能不断的发展。我国房地产业发轫于上个世纪八十年代，由于那时我国的高校学科还很不完善，同事高校专业建设还不够成熟，因此，受过高等教育的房地产从业人员不多，大多数人员只有中专或初中学历，没有受到到良好的专业教育。教育决定一个国家的未来，目前，我国的很多高校都开设了财务管理专业，将高校学子引入到房地产业，让他们从事财务管理工作，不单能提高整个行业队伍的素质，而且可以给整个房地产业带来生机和活力，促进行业进步。

（三）完善投资决策机制。完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根的货币财政政策，提高个税起征点，提高贷款准备金率，这些措施都是国家完善投资机制的体现。我国的金融市场极不稳定，且极不协调，而房地产项目投资大、周期长、融资困难等现实问题势必会加大企业的财务风险和经营风险。因此，在外部环境变化迅速时，房地产企业必须提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。有很多房地产企业都败倒在了烂尾楼的脚下，由于投资失误，导致资金无法回笼，最终企业只能走向衰落，甚至死亡。

结语：

房地产业是国民经济的重要组成部分，每年它所产生的产值在GDP中占有很高的比重，房地产业和工业、农业、第三产业都息息相关，已经成为建设社会主义和谐社会的重要力量。然而，由于历史和社会的局限，由于行业内部本身和社会各界发展的瓶颈，房地产业的财务管理问题一直困扰着国人，如何对其实施有效的监管关系到国家的命运，民族的前途。只有不断地提高从业人的财务管理意识，完善房企的财务管理制度，并且在用人及监管上下功夫，才能使房企真正适应建设有中国特色的社会主义，这也是房地产业对历史义不容辞的一分责任。

参考文献：

[1]周守宏.新形势下房地产企业财务管理中存在的问题及对策[J].分析财经界,2009(7)

[2]潘春华.对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J].财经界,2010(1).

[3]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国房地产金融,2011(5).

第6篇：房地产业务管理范文

摘 要 随着我国城镇化脚步的不断加快，房地产热潮一浪高过一浪，大量房地产企业如雨后春笋般兴起。房地产企业的运作需要巨额的资本，因此，在房地产企业开发过程中，财务管理工作占据着核心地位。当前，房地产企业的财务管理工作普遍没有作到位，管理中存在诸多问题。房地产企业要想在激烈的竞争中占据优势，实现自身长远发展就需要改革和创新当前的财务管理制度，提高财务管理的水平。

关键词 房地产 财务管理 创新

近年来，房地产行业成为推动我国国民经济发展的重要力量，但是面对激烈的竞争要想提高企业的竞争力，就需要从科学管理的角度出发，改善管理最重要的是，提高中小房地产企业财务管理的水平，提高财务管理水平就需要改革和创新企业现有的财务管理制度。

一、中小房地产企业财务管理工作中存在的问题

财务管理观念滞后。现代的财务管理预测、分析等没有被应用到实际工作当中，大多财务决策只是凭管理者的经验做出，管理者依据的信息少而且可靠性、及时性都没有保障，影响企业健康、持续、快速发展。

缺乏有效的财务成本管理。成本管理需要大量的有效的成本数据作支撑，现在我国企业对现代化的成本管理方法的运用表现的普遍比较消极，企业大多不愿花费过多的人力、物力、财力去做成本的分析和预测，这使得企业决策缺乏科学性，对企业的管理存在诸多不良影响。

资金管理和财务监控方面的欠缺。现行房地产企业的财务制度，没有有效地对资金结构和运作的可行性研究，许多企业追求多元化经营，存在大量的短期负债，加大企业的财务风险，这都是由于企业资金管理制度不健全造成的。

财务管理涉及诸多方面，管理难度大。房地产企业有别于其他企业的一个重要方面是其开发活动涉及到很多方利益，财务关系也就相应变得复杂。有关财务管理的决策都应该进行反复论证，财务管理的难度大，同时企业承担的风险也大。

管理人员业务能力不足。中小房地产企业财务管理上的一大弊病是，大多财务岗位由亲属担任，业务水平明显存在不足，家族式的管理模式造成企业财务管理工作的无序和混乱，而且管理和整治方面的难度都加大。

二、房地产企业财务管理创新

建立健全现代企业管理制度。现代企业制度要求产权分离、管理制度化，建立现代企业管理制度使得企业的日常管理活动处于有序的状态之下，为企业科学的财务管理活动提供一个良好的大的前提。

加强成本管理。中小房地产企业应该建立成本核算和控制制度，对成本数据进行记录、整理、分析和列报，引入现代化的成本管理和分析方法，做好企业的成本数据的分析和预测。合理进行资金分配、投资管理，对资金的运作要进行监控，实时了解资金的运作信息，避免投资损失，事后要进行分析，总结经验教训，对于不足的地方要加以改善。

健全内部控制制度及管理流程。内部控制制度是财务管理的有效手段，健全内部控制制度，落实内控措施，能够有效地降低企业的财务风险，使企业的财务管理和活动更加有序、高效。首先，应该将企业的财务管理程序以制度的形式确立下来，财务人员应该按照制度规定进行财务管理活动，确保财务管理工作的规范化，建立决策、经营、监督相互制约和协调的运行机制；其次，发挥内部审计的职能。

实施信息化管理。建立企业内部网络体系，实现信息共享和各部门管理的一体化，确保信息传递的实效性，同时降低管理成本。建立信息的收集和分析机制，有效识别有效信息和无效信息，对有效信息进行深入分析，进而为决策提供依据，提高财务决策的科学性。

建立全面预算体系。加强对预算的管理和对预算执行的监督，以预算为基础对各部门业绩进行考核，确保经营目标的实现。

扩宽融资路径。房地产业的高速发展不仅有利于国民经济的提高，也有利于国内消费的增长。从当前情况来看，房地产业的融资路径还不甚宽阔。房地产企业财务融资主要是银行开发贷款、房地产信托、房地产投资基金等。

加强涉税风险防控。房地产行业一直是一个税务风险偏高的行业，税务机关和房地产企业也都是非常清楚的，但是仍有很多房地产企业，特别是中小房地产开发企业心存侥幸，仍然没有对自己的税务处理事项及时做出清理，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪。为此，财务管理中应该提前做好财税风险预测，做好整个过程中的风险评估与把控，为企业的健康发展扫清财税风险障碍。

总之，中小房地产企业的长远发展离不开科学管理，而科学有效地财务管理是科学管理的重要组成部分，提高财务管理水平在当前形势下是势在必行的。企业应该认识到自身存在的问题，针对问题进行改革和创新，完善管理，控制成本费用，提高自身竞争力。

参考文献：

[1]马媛.房地产企业集团财务管理与创新初探.现代商业.2011.21（11）：33-34.

[2]徐敏军.浅析房地产企业财务管理的创新策略.现代经济信息.2012.15（06）：47-48.

[3]冯芳.论房地产企业集团的财务管理创新.财经界.2011.06（13）：64-65.

第7篇：房地产业务管理范文

目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化，提高了财务部门的工作效率，但也存在一个共同的缺陷，它只是简单模仿和照搬手工流程，将一项项相对独立的工作搬到计算机中，并通过一个个相对独立的子系统（如工资核算系统、固定资产核算系统）完成相应的工作，它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息，缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日，信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时，或一笔非法事件的发生，会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精，管理层对信息的需求和预期发生改变，传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化，以达到真正有效的经营运作控制，实现信息高度集成，这就是笔者所探讨的主题。

一、立项、规划环节的预算控制

新项目开发应进行财务预算管理，即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险，这是因为必须投入大量的资本，而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。

1.立项环节的控制

各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

成本费用估算和控制目标及措施；

投资及效益测算、利润体现安排；

税务环境及其影响；

资金计划；

《竞投方案》；

投资风险评估及相应的对策；

项目综合评价意见。

2.规划设计环节的控制

总体规划设计方案，应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段（如小区设计、单体设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标。

关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。

由此可见，集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后，各开发公司在财务分析子系统中，编制有关项目的阶段性预算，从财务管理的角度，把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制，因此，在管理软件中需要进行预算管理科目的设置，如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时，可以在总账中按部门录入其发生额，在进行数据处理时，可以按照部门进行归类汇总，在将数据转化为信息输出时，按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要，对项目进行预算控制二、项目开发环节的财务控制

1.房地产开发成本的核算

（1）成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理，明确所属级次及隶属关系。

（2）成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。

企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。

2.网络化反馈式成本控制

公司高级管理层根据管理需要，根据期初编制有关项目的预算信息系统，随着项目的进展，将有关业务信息录入账务系统，使用资金单位在旬末的3日前，将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库，经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后，由网上到执行分公司或部门，按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置，使各业务岗位相互稽核，资金在授权范围内审批和使用，杜绝先斩后奏现象，以往具有权力特征的资金使用，通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开，堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示，实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询，给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析，不仅可以了解该项目的当前状况，而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项，从而可以从源头对异常现象进行分析，有针对性地采取措施。期末，管理者通过项目进行预算分析，为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高，同时也对高层管理人员形成了制约。

三、销售环节的财务控制

第8篇：房地产业务管理范文

    为加强房地产中介服务行业管理，规范房地产市场，维护消费者的合法权益，市局决定从2001年1月至4月底，在全市开展中介服务行业专项执法检查工作，工作重点是规范房地产经纪活动，查处违规违法行为。现提出如下实施意见：

    一、指导思想和目标

    按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。

    专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。

    二、专项执法检查的范围和内容

    专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。

    执法检查的主要内容：

    （一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：

    1．从业人员未取得执业资格证书的；

    2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。

    （二）从事成套独用使用权房买卖的；

    （三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；

    （四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。

    三、专项执法检查的方法

    （一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。

    （二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。

    （四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。

    （五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。

    四、专项执法检查的步骤和要求

    第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。

    2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。

    3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。

    本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。

    第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。

    2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。

    本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。

    第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）

    1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。

    2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。

    本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。

    第四阶段：总结阶段（4月中旬--4月底）

第9篇：房地产业务管理范文

一、各市、县要根据当地经济社会需要和市场容量，审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，避免出现一哄而上，过多过滥的现象。并要按国家和省规定的资质条件，严格把关，不具备条件的不核发资质等级证书和不准其从事房地产开发经营、物业管理和房地产中介服务等业务。

二、建立规范的房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，设立审批和资质审查制度。一般按如下程序进行：

（一）由企业主管部门或股东向建委或房地产管理局提出申请；

（二）经建委或房地产管理局批准后，持批文到工商行政管理部门办理公司（机构）名称核准手续；

（三）经工商行政管理部门核准名称后，持核准名称文件到建委或房地产管理局申请资质审查；

（四）经审查合格发给资质证书，持资质证书到工商行政管理部门办理工商登记等手续。

三、考虑到我省已有房地产开发公司的开发能力已远远超过房地产开发经营市场的实际需要，今后一段时期，除确实资金雄厚和承担政府指定的开发项目外，不宜再批准设立新的房地产开发公司。已有的房地产开发公司，要加快建立现代企业制度的步伐，向股份制和有限责任公司过渡。并积极引导和鼓励有实力的房地产开发公司兼并、收购中小型开发公司，培育和发展一批大型房地产集团企业，在我省房地产开发经营和住宅小区开发建设中起主导和骨干作用。

一个部门或企业原已设立有多家房地产开发公司的，在深化企业改革中，要积极创造条件，组建大型集团企业，形成资金、人才和管理优势。

对设立后多年没有开发业绩的开发公司，要取消其房地产开发经营资格，以后需要开展此项业务再重新申请。

四、设立物业管理公司，一般要有比较明确的可管物业，并不少于5万平方米。达不到要求的，市、县建委或房地产管理局要做说服工作，尽可能动员开发建设单位将其移交给已有的专业化物业管理公司管理。一个开发公司，其开发经营的物业超过5万平方米的，原则上也只准许设立一家物业管理公司，促使其形成规模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地产中介服务机构，在房地产市场发展较快，房地产交易活动比较活跃的市、县，可发展快一些。但也要充分考虑市场的需要和实际容量，避免出现失控和造成恶性竞争。一些部门申请设立房地产中介服务机构，容易造成垄断性经营（服务）的，应予限制。同时，为促进房地产中介服务机构加快向专业化、社会化方向发展，一个部门或企业一般不宜申请设立两个以上（含两个）业务相同的房地产中介服务机构。

房地产开发公司设立的机构只销售自己开发经营的商品房的，不需要申请房地产资格。

六、各级建委和房地产管理局对物业管理岗位人员、房地产估价员和经纪员的培训和考试发证工作，也要从各地实际需要出发，基本满足市场需要后可暂停一段时间，把培训的重点放在已有专业人员的提高上来。通过对各类房地产专业人员培训的控制，达到调控物业管理公司和房地产中介服务机构保持适度发展的目的。

七、各市可根据建设部和省建委规定的审批权限，审批房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的设立和资质。并于每季度首月10日前把前一季度批准设立的房地产开发公司、物业管理公司和房地产经纪（）机构，统一列表报送省建委房地产业处备案。不报省备案的，年审时不予受理。