房地产质量管理精选(九篇)

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第1篇：房地产质量管理范文

【关键词】房地产项目；质量管理；研究

一、房地产项目的前期质量管理

建立房地产开发项目质量管理责任制度，由项目负责人全权负责开发项目质量的质量管理。质量负责人的职责是按照投资人项目开发要求，负责编制开发项目质量计划，并组织实施。按质量计划要求，检查项目质量计划执行的状况。对发现的重大质量问题，要积极组织研究解决，同时编制项目质量报告，报上级质检部门及项目经理。制定开发项目的质量计划，充分掌握和了解项目的要求，明确咨询成果的质量目标和质量要求，熟悉质量管理体系文件，把质量目标层层分解下去，按质量计划和实施步骤层层落到实处。每个层次权限、职责、资源分配以及保证质量的措施都要进行明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有较强的可操作性。

二、房地产项目设计阶段的质量管理

房地产项目在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行全面考察，结合楼盘的策划定位，确定三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并邀请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，然后设计人员在此基础上进行规划方案设计。在几家方案设计单位都拿出方案之后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再和作出最优方案的设计单位签订合同，然后进行细化，提出报批方案。为了更好保证设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，房地产开发项目设计主管人员应以设计合同、设计招标文件、政府有关批文、各项技术规范、地区、气象等自然条件及相关资料为依据，对设计文件开展深入细致的审查。在审核期间，要特别注意不足设计和过分设计两种极端情况。

三、房地产项目施工阶段的质量管理

房地产项目施工期间的技术质量管理工作，是提升房地产项目质量的重点和中心环节，包含直接施工和辅助施工两个层面。直接施工的技术质量管理是保证提升房地产项目质量的重点，直接施工管理过程中，要注意以下几个方面：首先要加强施工队伍的质量意识。采取思想教育，实现从企业领导到所有员工，都树立起百年大计、质量第一的理念，形成人人讲质量，人人为质量的质量氛围。其次要加强施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法形式很多，可以采取送出去或请进来的形式学习先进经验和先进技术，还可以到施工现场进行基本知识普及，技能提高训练。最后是加强施工现场的技术质量管理。在施工阶段要严格把好如下几关：首先是抽验关。现场工程技术人员要认真检查施工单位按规定制作砂浆试块及混凝土，按期进行试压，做好试压报告记录，并采取随时抽检制度；其次是施工关。现场质量监督员和工程技术人员，要现场督查施工人员是否严格按照施工方案施工、设计图纸，不得有任何情况的含糊。对施工单位使用的装饰材料、建筑材料、预制品、半成品及其他一切构件，要严格检验把关，不合格的坚决不使用；最后是记录关。现场质量管理员及施工管理人员，每天都要认真负责填好施工日记，保证施工质量的各个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提升。施工完成以后，要组织好房地产项目竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的房地产项目，坚决不交付使用。辅助施工的技术质量管理，主要包含对施工队伍的选取，施工配件、材料和设备的购置，后勤服务及动力供应等方面，直接影响到房地产项目的施工质量。为了提高房地产项目质量，一定要择优选择技术质量管理好、技术素质高、资质等级高、现场管理好的建筑企业进行开发施工。对建筑材料及各种构件的规格、性能、色泽、品种等，必须完全满足设计要求，完全达到有关标准、规范的要求，同时必须要有出厂合格证。在进入工地之前，要进行严格检验。

目前在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发项目来说，要实现经济效益的最大化，就要通过实施和建立质量管理体制，不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平，从而确保工程的顺利进行，同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的。只有这样房地产开发企业才会有足够的流动资金，进行良性循环，满足市场经济的需求，从而使得房地产市场更加稳定和繁荣的发展。

参 考 文 献

第2篇：房地产质量管理范文

关键词：房地产；全过程；质量管理

中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

1 房地产项目全过程质量管理的概况

1.1 全过程质量管理的概念

全过程质量管理，在通常意义上是指对产品或服务实现从概念提出、策划一直到寿命终结整个过程的质量进行管理和控制，它是针对目前大多数企业仅仅将质量管理理解为对产品生产过程或服务提供过程的质量进行控制的背景下提出来的。全过程质量管理还意味着在每个管理过程中，对管理对象的人、机、料、法、环五个方面实施全方位的管理。这一质量管理概念的提出，主要是为了强调质量管理的全程性，克服现阶段企业对前期和后期质量管理认识不足的现状。

1.2 全过程质量管理在房地产项目中的运用

全过程质量管理思想对房地产项目的实施具有重要的意义。房地产项目与其他项目相比，一个显著的特点就是房地产项目的一次性，仅仅依靠事后的质量控制或者难以达到满意效果，或者代价高昂。现代“全面质量”概念的兴起，强调质量的含义不仅包含稳定性和可靠性，还应包括产品对客户需求的满足程度。具体来说就是“质量”已经不再是单纯的房屋质量，而是包括各种有形和无形的质量。

在房地产项目的实现过程中，项目前期的构思和规划设计阶段与此联系密切，传统的侧重施工阶段质量控制的管理方法已经很难满足市场要求，将房地产项目的实施作为一个整体过程综合考虑已经成为一种很自然的思路，全过程质量管理在建房地产项目中获得普遍推广是未来房地产行业发展的趋势。

2 房地产开发各阶段的质量管理

2.1 项目构思及可行性研究阶段

项目构思及可行性研究是质量管理的起点。本阶段工作的质量是整个房地产项目的关键，例如房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。

2.2 规划设计阶段

规划设计阶段的质量在整个工程中起关键性作用。在项目立项之后，工程采用的工艺和装备是否先进合理，产品的品种、质量和成本是否有市场竞争力，建筑是否先进、适用，结构是否合理、坚固，以及建设速度的快慢、投资的大小、质量的优劣、效益的高低在很大程度上都取决于设计。

2.3 施工阶段

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。

2.4 售后服务阶段

世界上没有十全十美的房地产产品，楼盘存在的缺点和不足是难以避免的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的不足之处，并努力去克服和改进，提高房地产产品的整体质量。售后服务阶段的质量管理可以为有关服务提供保证，因此售后服务的质量管理应该作为房地产产品全过程质量管理的一个阶段。

3 房地产项目全过程质量管理体系

3.1 房地产项目全过程质量管理体系构建原则

1）以顾客需求为前提。随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的房地产市场定位与目标顾客的产品需求分析。更有效地做好房地产项目规划设计、产品定位、顾客需求研究工作以保证项目的质量，不仅可以使开发商在竞争中凸显优势，还可以保障消费者的权益。

因此开发商应该以顾客需求为前提，细分顾客及顾客需求，要将质量目标进行展开，其中包括目标分解、对策展开、目标协商、产品质量形成过程的控制准则和方法、目标责任和授权等，以便达到质量管理的目标。

2）以优化组织结构为基础。房地产项目质量管理的责任方是所有项目干系人。项目质量管理的成功必须有项目的全体干系人积极参与和共同努力。项目全体干系人都需要理解和明确其质量责任，并积极承担自己的质量责任和管理职责。对于房地产项目质量管理而言，在不同的时期，不同的阶段目标，会有不同的工作内容，这就需要优化组织结构，使得不同的项目干系人交叉对项目质量管理承担责任，密切合作。

3）以全过程为基本准则。全过程质量管理是一种发展的眼光审视质量这一概念，从发展前景来看，这种全过程的质量控制模式能够最大地贯彻以客户需求为中心的现代服务理念，提高了建筑项目对市场的符合程度，因而必须以全过程为基本准则来构建房地产项目的质量管理体系。

3.2 房地产项目全过程质量管理体系的构成

房地产质量的综合性、复杂性和社会性，说明房地产质量管理是一项范围广泛的社会系统工程，单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的，应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系。笔者将房地产项目全过程划分为可行性研究、规划设计、施工和售后服务这四个阶段，同时将物业管理划入房地产售后服务阶段。具体的运作程序见图1。

图1 房地产项目全过程质量管理体系

1）开发商质量管理体系。开发商质量管理体系中包括了设计单位、材料供应商、施工单位、开发商售后服务中心以及物业服务企业，都是隶属于开发商或者由开发商选聘的。这些相关部门的密切合作贯穿于房地产项目的全过程质量管理。

设计单位主要负责项目的可行性研究和规划设计阶段的工作。项目的可行性研究是房地产项目全过程质量的开始，规划设计阶段对整个项目的质量管理的成败起到了关键的作用。因此，要提高房地产项目建设质量，优化工程设计无疑是关键的一步。

2）社会监理体系。社会监理单位是具有独立的社会法人资格的经营性活动组织，是服务型的咨询机构，它受业主委托代表业主对建设项目进行监督和管理。它是独立于甲乙双方以外的第三方，和建设单位是合同约定关系，行使合同所确认的职权，承担相应的职业道德和法律责任。

3）政府监督体系。政府对工程质量的监督管理主要是以保证工程使用安全为主要目的，以法律、法规和强制性技术标准为依据，以工程建设各方主体的质量行为为主要内容，以施工许可制度和竣工验收备案制度为主要手段，在健全和完善“企业自控、社会监理、政府监督”的质保体系基础上，形成调控有效，监督有序、保障有力的，与社会主义市场经济体制相适应的工程质量依法管理的新格局。在日益严峻的国际竞争环境下，提高政府对工程质量的管理水平，就需进一步完善政府对工程质量的监督职能；加强政府对工程质量监督检测；严格市场准入，提高建设工程质量；同时要规范建设单位的市场行为；加强建设参与单位的管理，形成质量管理链；进一步落实质量责任制，提高质量监督水平。

3.3 房地产项目全过程质量管理体系的实施

1）组织准备。房地产项目全过程质量管理体系涉及组织的方方面面，关系到组织全局的大事，在实施前期，要统一思想，建立班子，确立目标，宣传教育，制订计划，充分地做好组织准备工作。

2）试运行及实施。质量管理体系建立后组织试运行是非常必要的。因为通过一个阶段的运行，可对质量管理体系设计的符合性及运行的有效性进行考察，以发现质量管理体系在建立上、运行上存在的问题，从而采取纠正措施，促进全过程质量管理体系的完善和有效。

3）质量的持续改进。质量改进是质量管理的一部分，致力于增强满足质量要求的能力。持续改进对所有项目干系人来说是永无止境的。它涉及组织的方方面面，随时随地进行的，从最高管理者到基层管理者都应针对自己的管理对象来进行。它包括组织目标的调整、发展战略的更改、组织机构的变动、资源的重新分配、奖励制度的改变、产品的调整等。这种改进可以使质量管理成本下降，使组织的人际关系得到改善，使组织充满活力，提高竞争力，使组织的资源发挥更大的效益。

4 结语

全过程质量管理是一个动态的发展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中加入对环境保护的要求，对可持续发展的要求，对质量成本的衡量等，真正实现全过程的质量管理。

参考文献：

[1] 汪越成，司静波.我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J].改革与探讨，2008（9）：64.

第3篇：房地产质量管理范文

【关键词】房地产；测绘；质量管理

随着我国住房制度的改革，房地产市场得到了快速发展同时也带动了房地产测绘业的快速发展。目前，我国的房地产测绘存在缺乏全国统一的技术规范、 构建机制也不规范、房地产测绘专业技术人员严重不足，专业技术水平也不高。本文主要介绍了房地产测绘的发展现状、房地产测绘存在问题进行探讨，并对房地产测绘的质量管理提出了一些合理化建议。

1、房地产测绘行业的发展现状

随着各种技术的应用和测绘理论的不断发展以及先进设备的投入使用，房地产测绘在技术上取得了很大的进步。随着计算机的广泛使用，极大地提高了工作效率，劳动强度大大降低，促使了房地产测绘的迅猛发展。

1.1 房地产测绘科技含量逐渐增强。

随着房地产测绘行业的不断发展，各种先进仪器被大量采用。在信息化测绘带动下实现了自动化测绘、数字化测绘，房产测绘工作者越来越认识到使用常规的测绘已经跟不上实际需要，要想在目前激烈的竞争中处于优势就必须选择先进的测绘手段和测量仪器。常用的先进仪器主要有全球仪、全球定位系统 （GPS）、手持式激光测距仪、实时定位系统（RTK）等。这些先进的测量仪器在房地产测绘工作中的大量使用， 很大程度上提高了成图质量和工作效率。

1.2 房产测绘市场管理更加规范化。

为了引导房地产测绘行业的健康发展， 加强对房地产市场的健康管理， 国家颁布了一系列的法规和政策来规范房地产测绘市场。《房产测量规范》、《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《测绘资质管理规定》、

《中华人民共和国城市房地产市场管理法》、《公摊面积计算标准》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关规定的通知》、《房地产测绘基本管理原则》等法规文件出台或修改，由于各省市发展情况不太相同，于是各地制定了相适应的政策法规。这些法规的制定规范了房地产测绘行为，促进了房地产测绘行业的健康发展。

1.3 房地产测绘市场存在垄断行为。

由于房地产测绘机构是产籍管理、房地产产权的重要组成部分，存在垄断经营。近年来房产交易非常活跃， 大量的房屋测绘、 土地交易、 面积计算、 制图等工作，大多由一家测绘单位完成， 这样就会造成测绘速度难以满足需要， 在管理和土地房屋产权登记发证上形成瓶颈， 不利于房地产产业的发展。

2、 房地产测绘工作中存在的一些问题

2.1 房地产测绘技术方面存在的问题。

目前房地产测量绘图软件大多是基于AutoCAD的LISP 语言开发，运行效率不高，还会有错误发生。随着我国房地产交易和城市建设的快速发展，房地产测绘在房地产确权、发证方面提供的服务显得越来越重要。由于房地产变更较为频繁， 在一些城市测绘数据管理低下，不能适应当前现代化发展的要求，因此测绘信息系统成为了需要解决的问题。基于GIS技术的测绘信息系统是房地产测量数据的管理和处理的重要工具。房地产测绘信息系统是以 GIS 方式定义、绘制图像及属性，能够实现图形属性双向连接，能够自动生成分层分户平面图，很大程度上提高房产测绘的质量和效率。全球定位系统（GPS）具有全天候、全球性、连续性等精密定位和三维导航能力，可以快速并且高精度地测定各级控制点的各级坐标。利用实时 GPS 动态测量功能，不会产生累计误差。采用测图软件可以一次性测绘成电子地图，然后再利用绘图仪和计算机结合， 通过打印机输出各种比例的图形。由于各地发展情况不同，一些房地产测绘单位测绘技术和手段还存在一些不足，需要不断改进和完善。

2.2 房地产测绘工作测量技术规范还有待完善。

质量技术监督局和国家住房和城乡建设部出台了一些房地产测量技术规范， 在一定的程度上解决了房产测绘工程中遇到的问题，但由于各地实际情况不同，因此一些大城市都相继制定了与地方相适应的测量技术细则，还存在一些地方没有制定和当地相适应的细则。

2.3 对房地产测绘单位监管力度不够。

在我国一些中小城市还存在没有取得房地产测绘资格的队伍从事房地产测绘。在一些发达国家从事测绘工作的人员必须经过官方机构审查并取

得测量工程师执业资格的人员才能从事房地产测绘。在我国一些中小城市还存在房产主管部门缺乏技术性较强的管理人员，一旦监管不到位就会出现一些测绘资质、 技术力量薄弱、 经验缺乏的测绘单位进人房地产测绘市场。

3、做好质量管理的一些措施

3.1 加强房地产测绘从业人员的综合素质的提高。

房地产测绘从业技术人员，不仅要有丰富的专业知识，而且更需要奉献精神和创新能力，取他人之长补己之短。通过学习新的知识和技能，努力提高自己的综合素质。要加强对测绘专业技术人员的培训，工作人员做到持证上岗。

3.2 加强房产主管部门的监督作用。

为了提高房地产测绘部门测绘质量，主管部门要强化对测绘单位的监督机制和宏观管理。房地产测绘单位要配合主管部门的办理质量监督手续，自觉接受相关主管部门的管理和监督，确保测量成果的完整和准确。房地产测绘成果应建立鉴定监督机构，确立监督机构的法律地位，协调解决房地产测绘成果的争议，对鉴定工作进行监督。另外，应建立测绘成果差错赔偿保证金制度，确保当事人的合法权益，促进我国房地产测绘市场健康发展和公平竞争。

3.3 努力推进房地产测绘市场化改革。

在国家有关政策的指引下，实现测管分离，建立质量保证金制度，积极推进房产测绘体制改革，引导房地产测绘市场走向规范化、专业化、市场化，使房产测绘监督管理与测绘行为完全分离。推进房地产测绘市场化，需要不断完善房地产测绘的相关法规、规范、法律，需要有一支稳定的测绘队伍，加强测绘队伍建设。

4、小结

由于各地的发展情况不同，房地产测绘单位和房地产测绘相关从业技术人员技术水平不高并且人员缺乏，部分房地产测绘质量管理存在着一些问题，随着我国经济社会的不断发展和房地产测绘技术人员素质的不断提高以及审计能力和监督能力的不断增强， 我国房地产测绘质量管理水平会有很大的提高。

【参考文献】

[1]高帮胜.浅谈房地产测绘的质量管理[J].黑龙江科技信息，2008.

[2]余晓红.提高房地产测绘单位质量管理水平的思考[J].测绘软科学研究， 2002.8.

[3]马辉.房地产测绘的现状与发展展望[J].城市建设， 2010.12.

[4]李伯慧，葛辉，柴迎等.关于加强房地产项目测绘质量管理的探析[J].科技风， 2009.24.

[5]李井超.房地产测绘及房地产测绘成果的质量保证[J].中国科技博览，2010.20.

[6]林唐奕.测绘工作在房地产开发中的作用[J].中国新技术新产品，2009.18.

作者简介：张辉（1982—），男，浙江省湖州市人，工作单位：湖州诚信房产测绘有限公司，职务：测绘组长

第4篇：房地产质量管理范文

关键词：房地产开发；全过程管理

中图分类号：TU201.2文献标识码：A

根据房地产开发项目的复杂、系统特点，依据开发的时间顺序，可以将房地产开发分为几个阶段：工程项目的概念阶段、工程项目的设计阶段、工程项目的施工阶段以及工程项目竣工验收、交付使用阶段等。随着经济环境的不断变化和市场竞争的压力，许多的房地产行业已经步入了新的耕作时代，依靠战术方法已经不能满足发展的需要，只有专业化的分工、技术水平、管理办法的不断进步，才能保证经营企业达到利润最大化。本文基于各阶段的管理重点简单地对全过程管理进行论述。

一、全过程质量管理的含义

项目生命周期全过程质量管理主要是指一个建筑项目从立项决策、设计、施工以及竣工验收交付使用的全过程运行质量管理。全过程的运行质量管理就是对每一个阶段的工序都要做到严格的把关，质量合格后方能进入下一道工序。

二、项目各个阶段的运行质量管理

在项目的概念阶段，强调的是项目的可行性，是以高质量的项目风险管理做铺垫的；项目的设计阶段，是影响工程质量的决定性阶段，在该阶段通过对项目的优化设计，以最好的施工工艺、合理的投资取得最大的功能效果，因此，在这一阶段决定着工程项目建成后的整体效果以及使用价值；施工阶段，主要依据施工图纸进行施工，是产品实体形成的阶段，这一阶段直接的影响着产品的最终质量，亦是非常重要。在这一阶段，高质量的管理是靠业主、施工单位以及监理单位的共同努力为基础的，虽然他们各自都有着自己的管理目标，但始终未脱离质量管理这一主线；竣工验收交付使用阶段，这一阶段是质量控制的最后环节，这一阶段的主要任务就是做好实体的质量检查验收。

（1）工程项目的概念阶段

该阶段，项目质量管理的核心主要体现在项目的可行性研究，项目的可行性性研究是项目决策的重要依据，它是指对项目在经济、技术等方面做得可行性论证，并比选出最佳方案。而可行性研究的基础又是对项目风险管理，包括对风险的识别、分析与处理等。在本论文中，主要是以项目概念阶段风险管理的角度去谈论项目的质量管理，对项目风险的识别、分析（定性分析、定量分析）、处理（规避、分担）等做了详细的介绍。万变不离其宗，总而言之，项目风险管理是为项目的可行性研究做铺垫的，从而进一步的服务于概念阶段的项目运行质量管理。

（2）工程项目的设计阶段

设计阶段，质量管理主要概念阶段质量要求的实现阶段。在这一阶段的设计工作要严格的的遵循国家的各项规章制度，与传统的设计阶段质量管理理念相比，不止是局限于业主与设计单位两位参与单位，同时将监理单位、可能性的施工单位融合进来，进行图纸的审查与会审工作，以便在日后的施工阶段进行施工。

在这一阶段，多采用优化设计的方式，进行设计方案的比选，以价值工程理念为依托，比选出性价比最优的方案。同时在这一阶段，又要保证设计所需的基础数据、设计所需的硬件设备，以便设计出让人人满意的设计方案。

在进行优化设计时，加强优化设计的措施有：1.做到细致的分工。一般来讲，建筑设计的任务工作量大且繁琐，因此，再设计的过程中，要充分地做好任务、合理的分工，量力而行，是每个设计人员能够很自信的各司其职；2.加强设计人员的技能培训，随着时代的发展，人们更追求质量、经济、安全、美观于一体，较低的技术水平一般很难满足，加之很多的设计人员缺乏实践，设计出的产品很难得到施工，因此，加强设计人员的整体技术水平，不仅能够增强单位的综合实力，更能够提高企业的综合竞争力；3.对设计人员进行综合教育，提高其职业道德素养。端正设计态度，是直接影响实际质量的关键因素之一。做任何事，没有好的端正态度，那么做出来的结果也会存在很多的瑕疵。只有充分地认识到建筑设计阶段在整个项目生命周期内的重要性，用积极的心态去面对设计，才能够使得设计作品经得起考验推敲。

（3）工程项目的施工阶段

施工阶段，是全过程质量控制的关键环节，在施工过程中，应严格的执行国家相关规范，按照施工图纸进行施工。施工阶段，涉及到的单位很多，无论是业主、施工单位还是监理单位都应该服务于施工质量管理。充分地做好项目建设过程中的三个控制，即事前控制、事中控制以及事后控制。

比如，事前控制：包括对承包方资质的审查，施工之前做好统筹安排，对工程所需要的原材料以及构配件的等做好入场前的安排等；事中控制：包括严格的做好工序间的衔接关系，尤其是隐蔽工程，必须是在检查通过的基础上方可进行下一道工序的施工，并按照规定，及时的组织质量管理现场会议，及时的分析报告工程质量情况等；事后控制：包括及时的整理已完工程的档案，做好存档工作。对已出现的问题，及时的予以补救等，以防止隐患的进一步恶化。

在此阶段，业主进行项目质量管理的措施主要有：首先，在开工前，业主应事先组织预审，将问题进行汇总，主持图纸的会审以及技术交底工作，通过图纸的会审及时的发现图纸中的存在的问题，这就是做到事前控制。会审的过程中应审查图纸设计的深度，是否满足施工的条件要求；其次，审查图纸中的数据是否一致，以及审查施工单位所进行的施工准备是否到位等；第三，审查所涉及的图纸是否满足国家设计规范的要求、行业的标准等。对于会审过程中所出现的问题应着力进行解决。

在图纸会审的基础上，进行施工的技术交底工作，尤其是针对图纸上所提到的设计变更等内容针对专门的施工人员进行技术交底。在进行技术交底工作后还应该建立健全施工组织结构和各项的规章馆办理制度，各项专业以及工种间的技术培训和质量教育等工作等。

（4）工程项目竣工验收、交付使用阶段

工程的竣工验收、交付使用是整个项目生命周期的最后一个阶段，在这一阶段应严格的进行交接验收工作，将任何问题处理在此阶段，以便于日后使用。其中验收规范的形成见图：

竣工验收质量控制内容有：首先，工艺质量缺陷的处理。对于工艺质量上有缺陷的的项目，除了应追究相关的责任外，还应进行返修处理、返工处理、限制使用以及不作处理。其次，工程竣工质量验收资料的整理

工程竣工验收资料一般包括：1.勘察设计的质量检查报告，施工单位的工程竣工报告以及监理工程师的质量评估报告；2.工程质量事故产生后的处理报告；3.隐蔽工程的验收报告等以及施工日志等；4.工程的主要使用材料的进厂检验报告等；5.承包商与业主之间签署的质量保修书；6.合同约定的其他相关资料等。对上述资料应进行充分地整理存档。

结语

在现阶段，项目生命周期全过程运行质量管理这一理论概念仍旧不是很成熟，其优越性在实际的项目运行过程中仍旧未能够得到体现。在今后的工作中，本人将更加的注重理论与实践的相结合，为我国建筑业的发展公分自己的一份力量。

参考文献

[1] 冯坤荣 建筑施工项目的全面质量管理和质量控制[D]西安交大学位论文.2007.

[2] 吕维锋.项目设计阶段的质量管理[J].项目管理技术.2009(4):60-64.

第5篇：房地产质量管理范文

1．1建立项目审查制

公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。

1．2完善投资决策机制

要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。

1．3随行就市，及时修正

随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。

2设计阶段的造价控制

优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，笔者认为可从以下五个方面来控制：

2．1实行设计方案招投标制度

在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2．2实行限额设计

项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

2．3开展价值工程的应用

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加强图纸会审工作

加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。

2．5加强洽商管理

杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。

3施工阶段的工程造价控制

3．1严格工程合同的签订与执行

签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。

合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。

工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。合同价是承发包双方充分运用价值规律，反复进行价格比较，实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。它高于社会必要劳动耗费时，对承包方有利，低于社会必要平均劳动耗费，对发包方有利。但不论承包方获得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来实现，并符合价格规律的要求。

工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判，双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时，据以确定工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整。

3．2严格材料、设备的定价和订购

一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。通用做法是：①按每月实际已完工程造价的80％支付工程进度款；②待工程竣工验收合格后，支付总造价的85%；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，再支付至总造价的97％的工程款，留3％作为工程保修款，待保修期满后支付乙方保修金。

4竣工阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：

（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

（4）按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。

（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。

（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。

工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。

5结语

总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问，本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会，一得之愚而已。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。

参考文献

1吴秋菊，姜金剑．合同管理对工程造价的影响及对策［J］．德州学院学报，2002（12）

2何秉群．建设工程施工合同工程造价的合理确定［J］．河北法学，2000（6）

3薛由庆．房地产开发成本控制的对策［J］．福建商业高等专科学校学报，2001（10）

摘要在加入WTO之后，如何提高我国房地产业的竞争力是我们当前所面临的重要问题。阐述了在这种情况下如何合理确定与有效控制房地产的工程造价以提高我国房地产业的竞争力的几条途径。

关键词房地产开发造价控制

第6篇：房地产质量管理范文

【关键词】房地产开发 项目全过程质量管理

中图分类号： F253.3 文献标识码： A 文章编号：

由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而质量管理又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目全过程质量管理具有实际意义。

加强房地产开发项目质量管理的重要性和必要性

房屋建筑工程质量直接关系到广大业主的日常生活和生命、财产安全。很多普通家庭耗费全部积蓄后，才可以购买到一套住宅。如果所居住的房屋存在这种那种的质量问题，居者不但难以安居，更加难以乐业。百姓的事情无小事，我们必须树立全心全意为人民服务的宗旨，在出台各项管理制度、处理质量投诉问题时，更多的要考虑百姓的切身利益，在开展监管工作时，全面落实各项质量管理措施，努力提高项目工程质量，确保百姓能够买好房，住好房，努力构建和谐社会。

二、现存问题

1、规划、设计阶段优化深度不够。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。忙于事后整改，事前与事中控制不足：在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。

3、、项目设计不合理。在房地产开发项目中设计规划条件、前期的可行性研究报告、市场调查报告、项目的产品市场定位，是方案设计的依据。一些企业调查不够充分，产品定位不够准确，设计标准不高，设计时考虑的人，|生化不够，由此引发为被业主投诉的质量问题。

4、项目建设监管不到位。一是工程建设市场行为混乱。企业中标后，与建设单位签订“阴阳合同”，通过这种方式向建设单位让利，也成为行业的惯例。一些工程由于层层转包，工程造价不断被压低。施工单位为了保证自己的利润，只有偷工减料，不断降低工程的质量标准。

5、项目市场定位不够准确。同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。

三、相关措施

1、确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。

2、严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。

3、控制好施工中用到的机械、设备的质量。

四、从各个阶段分析质量控制措施

1、项目前期策划阶段质量管理。（1）做好市场调研工作。根据我们计划投资的地点，我们就客户的需求量、客户的购买力、项目所在地段的价值等作了专门的市场调查，为进行投资可行性研究提供幕础信息。（2）做好开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等。（3）做好技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案计算其对应的技术经济指标，包括住宅密度、建筑面积密度容积率、工程造价指筋毛、平均层数住宅建筑面积净密度以及人口密度指标等。

2、项目规划及设计阶段质量管理。（1）根据业主确定总功能目标和项目的总质量标准，结合市场、销售部门的分析与研究，提出产品数量和总质量目标。（2）根据使用功能和建筑物相互协调性，提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求，提出具体的技术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书，作为项目设计阶段的总体规范。

3、施工阶段的质量控制。制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！

现场有效质量管理关键环节。（1）工程样板先行。样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。（2）甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。

房地产开发项目竣工质量管理。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级。使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。

6、售后服务阶段质量管理。

世界上没有十全十美的房地产产品，楼盘存在的缺点和不足是难以避免的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的不足之处，并努力去克服和改进，提高房地产产品的整体质量。售后服务阶段的质量管理可以为有关服务提供保证，因此售后服务的质量管理应该作为房地产产品全过程质量管理的一个阶段。

房地产行业应结合自身的特点，充分应用以顾客为关注焦点及过程管理的思想来进行各阶段房地产的管理工作，并使之得到有效落实。这样就会提高房地产开发本身的建筑质量和服务质量水平，同时也能使房地产商取得更好的经济效益。

五、结束语

全过程质量管理是一个动态的发展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中加入对环境保护的要求，对可持续发展的要求，对质量成本的衡量等，真正实现全过程的质量管理。

参考文献：

[1]周巍．房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J]．特区经济．2008(5)

[2]马新山、土刚．论房地产项目目标成本管理[J]．科协论坛．2007(5)

[3]陈曼舒、蒋芳．论项目管理执行力与房地产开发绩效的关系[J]．四川建筑2005(1)

[4]刘秋雁、陈虹霖．房地产开发与经营 [M]．上海财经大学出版社．2004

第7篇：房地产质量管理范文

[关键词]房地产；工程项目；质量管理

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）11-0091-01

一、房地产工程项目质量管理工作中存在的问题

1.1 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化

规划、设计阶段的工作十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。不过，在现阶段，一部分房地产项目早期工作比较粗浅，未作出科学规划与设计，导致施工时出现一系列预估之外的事。项目建设时，因为诸多因素影响，造成在规划和设计阶段工作过程中，市场定位不准确，配套建设不理想，产品规划不符合实际，相关工作深度远远不够，并未采用切实可行的手段对设计工作进行优化处理。项目建设前，示对项目图纸进行全面研析，设计标准不高，与工程实际脱节，绘制的项目图偏离实际，造成在项目建设过程中，出现一系列和实际不符的问题，从而制约了项目施工进度。例如，对立面建设过程中，空调安装空间不足，或者是未预留空调安装空间；起到消防作用的管理没有埋设，直接显露出来；规划井道安装时，规划与实际不符，导致一些井道安装在人行道上，等等。与此同时，对房地产企业而言，其未对项目所需的全部材料、设备等作出全面的规划，且检查工作不到位，建造商对工程不熟，完全根据要求进行建设，工程质量大打折扣。在房地产市场供过于求时，出现功能性不足的问题无法得到市场认可，所以，就项目而言，其收益保障性较差，对后续人们的日常生活等方面影响至深至远。

1.2 项目施工监管不到位

对工程施工过程质量的监督管理不到位，监管者质量意识不强，在项目建设结束后方发现质量问题，导致大量项目在建设时质量远远不达标，从而严重影响项目质量，提升施工作业风险性，为建成投入运营后居住者带来生命财产威胁。举例：一些建设商和园林施工方合作过程中，交接时常出现问题，尤其是工期不足时，在主体建筑外立面尚未竣工时，是无法撤除相应的对外排架。所以，园林施工方则无法施工作业，迟缓了建设进度。与此同时，进行安装作业时，没有根据相关基准进行操作，造成门窗渗漏。对建设项目进行质管时，工程完工检验查收结束后，就不再开展质量监督管理工作，基本上不存在对成品进行保护的思想认识。举个例子，对铝合金门窗进行保护方面，在一些承包商完成门窗安装工作时，实际上没有和接下来进行施工的单位进行交底，造成在后续施工作业时，门窗滑道出现质量破损。与此同时，后续作业基本上都是业主委托及分包其它单位来完成的，导致责任不清，致使维修主体出现非常严重的不满情绪，进一步加大管理难度，同时加大了协调成本支出。所以，项目建设时，一些作业者往往会对那些施工有难度，或出现的微小质量问题重视程度不够，通常将这些问题隐藏起来，这样的结果就是，哪怕在一段时间中没有质量问题出现，那么，在长久居住过程中，必将引发一系列安全问题。

1.3 工程完工后质量管理不到位

工程竣工后，为了确保工程质量必须对工程进行检查和验收，但是大多数房地产企业对竣工后的检查不够重视，许多房地产公司在工程完工前都没有提前进行验收，而且其他验收单位也没有根据实际的图纸和要求进行验收，使得工程不能按期投入使用，影响了公司的效益。而且没有对工程项目进行有效的评估，使得整个工程最后环节的管理工作不能有效、顺利的进行，工程质量也得不到保障。

二、解决房地产工程项目质量管理工作的有效对策

2.1 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强

就目前我国房地产工程的质量管理来看，对工程前期都缺乏管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了提高对工程项目的质量管理，房地产企业在进行施工之前，必须进行全方位的准备工作与管理工作，保证整个工程的顺利开展。在进行施工之前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；然后依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为接下来的施工打下良好的基础。

2.2 加强对施工整体环节中质量的管理

工程的整个建设过程中，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，确保良好工程质量的实现。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，所以相关人员要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，只有在前一道工序合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从根本上保障工程的质量。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量加强管理，确保质量达标，一旦发现不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展施工。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行全天候的监管，确保在第一时间发现存在的问题，并且进行及时积极的解决。

2.3 加强对工程项目竣工后的质量管理

对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，及时发现质量上存在的问题并且在第一时间解决，防止工程投入使用后出现质量问题。当工程竣工后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个工程项目的质量，如果发现问题，要立刻进行更正，保证整个工程项目的质量合格。此外，还要建立健全质量的评估报告，对整个工程项目有关质量的信息进行有效地整合，便于对今后的工程建设起到很好的指导作用。

2.4 增强施工人员的质量与安全意识

加强对房地产工程项目的质量管理工，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员具备高度的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，对于工程中出现的问题能够及时反映并且及时解决，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要还要提高施工人员的专业技术和能力，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，把提高工程项目的质量问题落到实处。

三、结语

近年来，随着我国社会经济的不断加快，我国的房地产开发进程也不断加快。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程质量管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并且保障了人民的生命财产安全，同时促进我国的经济发展。而房地产工程质量管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，加强房地产工程质量管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了社会普遍关注的问题。

参考文献

[1] 赵强.浅谈房地产企业如何加强项目的质量管理[J].中国高新技术企业，2008（9）.

第8篇：房地产质量管理范文

关键词：房地产开发；建设工程；质量管理

Abstract: this article with the project implementation stage as the key point, in clear design scheme and under the guidance of the target, establishes the real estate construction engineering quality management system, clear quality management objectives, the construction project process quality control, and to the stage of construction problems of the detailed analysis and eventually is to ensure that the quality of the construction project goal smoothly realized.

Keywords: real estate development; Construction project; Quality management

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

1 引言

随着市场经济制度在我国的逐步发展和完善，我国国民经济也得到了持续增长。在这样的经济大环境下，作为国家支柱产业之一的房地产行业也得到了空前的发展。产业链在快速发展的同时，房地产工程质量也越来越受世人的关注。工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目的整个建设过程中，一个房地产项目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，所以房地产开发商应重视工程质量的管理、实施与控制，以保证项目管理目标的实现，获得较好的经济效益和社会效益。

2 房地产建设的工程质量管理体系

房地产项目开发的全过程主要包括六个阶段：市场调研阶段、设计准备阶段、招投标阶段、施工阶段（包括竣工验收）、交付使用阶段及质保期服务阶段，各个阶段的实施不当都会对项目的成功造成一定的影响[ ]。因此，为了保证工程质量目标的顺利实现，必须建立全过程的工程质量管理体系，统筹做好各个阶段的质量管理工作，这是项目成功的基本保证。

下面将对施工阶段的质量管理措施进行详细介绍。

3 房地产项目开发的施工质量管理

施工阶段是开发项目形成实体的阶段，也是决定最终产品质量的关键阶段，这个阶段的质量管理是开发商、监理工程师、承包商以及政府建设主管部门质量管理工作的重心。工程项目具有建设地点固定、施工人员流动性大、产品体积庞大、建设周期长、所需资金多、产品具有单件性等特点[ ]，所以，施工过程中的质量管理要根据具体的工程环境、工程性质制定具体的质量管理方案，并在方案实施的过程中，根据施工环境的变化，不断修正质量管理方案，以保证质量目标的实现。

3.1 加强对施工准备阶段的质量管理

（1）督促总承包单位项目部组织施工图纸会审及技术交底：在图纸会审中，审核图纸资料是否齐全，轴线尺寸、平面与大样有无矛盾及错误，并进一步明确施工中具体的技术要求及应达到的质量标准；另外，开工前由项目部技术负责人组织全面的技术交底，在各分项工程施工前，再由项目技术负责人对该项目施工的所有班组和配合工种进行技术交底，在工程第一线保证项目质量目标。

（2）现场准备工作的质量控制：检验场地平整度和压实程度是否满足施工质量要求；对规划部门提供及勘查单位测定的原始基准点、基准线和参考标高等测量控制点进行复核，并对现场进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网，控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等，最大限度地减少由于基础勘查失误对项目造成的巨大影响。

3.2制定项目质量管理计划

正确的使用计划编制技术编制切实可行的质量控制目标，并审核有关技术文件、报表或报告。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目工程安全、质量全过程管理负责，技术负责人对项目工程质量技术负责，项目团队各专业工程师对项目施工质量的规范负责，总承包单位对项目的结果负责。

3.3 执行现场派驻代表制度，规范对承包商的质量管理

在房地产项目开发中能否有效管理、协调好施工承包单位，也是保证工程质量的重要因素。因此，要执行现场派驻代表制度，配合监理单位按规定检查施工单位的现场工作情况，在督促履行合同的同时，对现场工作进行监督检查，包括材料设备的使用情况、作业人员情况、施工质量是否符合工程质量要求和承包合同中的规定标准等，以此完成施工承包商的制约和控制，保证项目的工程质量。

3.4加强工程资料管理

工程资料的管理是项非常重要的工作，随着单位工程施工的持续开展，会形成各类繁多的项目文件资料，如施工前的策划准备资料、施工过程的施工记录、分部分项工程检查验收记录及竣工验收资料等。这些资料详细全面地反映了整个工程建设的情况，它对工程质量的评定、工程竣工后的收尾都有重要的利用价值，特别是目前国家大力倡导的绿色施工，施工结束后要对施工的过程进行评估，这时施工过程中所形成的文献资料的保管性会显得更为重要。

3.5对施工关键工序进行严格控制

业主方的现场管理不可能做到控制施工过程的每一个过程、每一道工序，因此，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，如钢筋工程中的露筋、预埋件偏位隐蔽工程的检验等；模板工程中的柱模板涨模、轴线位移、门窗洞口混凝土变形等；混凝土工程中的蜂窝、露筋、麻面、孔洞、施工缝处杂物清理不干净等；砌筑工程中的砌体粘结不牢、拉结构钢筋或压砌钢筋网片不符合设计要求、砌体偏差是否超规定等；抹灰工程中的粘结不牢、空鼓、裂缝、门窗框边缝不寒灰或不实、墙面开花、抹灰表面不平等。对这些关键工序进行有效控制，能预防质量通病，保证产品质量，极大地提高管理效率。

3.6 加强成品保护及质保期服务

在施工过程中，部分分项分部工程已经完成而部分工程尚在施工，或者某些部位已经完成，其它部位正在施工，如果对于成品不采取妥善措施加以保护，会造成损毁或伤害，影响结构和观感质量。因此，加强成品保护是一项关系到确保工程整体质量、提高项目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要环节。

4 结论

第9篇：房地产质量管理范文

关键词：大型房地产企业;工程质量管理;第三方工程质量评估;注意事项

Abstract: At present, many real estate companies are facing financial pressure and even the fund chain break risks, in order to survive to shorten the development cycle, improve asset turnover has become a pressing matter of the moment, but it is now more need to pay attention to the quality of residential projects, want to be in the competitive environment to survive, enhance quality awareness, innovation quality management methods, improve the quality of the project management level is the real estate business wise choice, therefore, based on the third party project quality assessment perspective, the large-scale real estate enterprise quality management and its attention to matters of.

Key words: large real estate enterprises; project quality management; third party project quality assessment; matters needing attention

中图分类号 :F293.31文献标识码： A 文章编号：

1.第三方工程质量评估概述

第三方工程质量评估是指，第三方评估机构受大型房地产企业的委托，独立于甲方、监理单位、政府相关工程质量监管部门等工程质量管理主体，运用统一的工程质量检查评分标准对其所有在建项目的工程实体质量及质量行为进行科学、客观、公正的评估，以期达到大型房地产企业进行工程质量管理、团队绩效考核、合作伙伴选择等目的。根据评估目标和委托检查主体的不同，评估工作一般可按月、季度或年进行。

1.1评估目标

大型房地产企业开展第三方工程质量评估既是行业分工发展的必然，也是企业追求精细化管理和长远战略发展的趋势。大型房地产企业往往本着提高工程质量管理水平和赢得竞争优势等目标来开展第三方工程质量评估。

1.2评估内容

一般而言，第三方工程质量评估的内容主要包括三个组成部分：工程实体质量评估、建筑施工安全评估以及工程资料评估，其中以工程实体质量评估为主。通过对这三个部分进行系统评价，直接或间接反映项目实体质量、项目承包商、监理单位及公司项目部的工作质量。

2.开展第三方工程质量评估注意事项

在明确了评估任务和内容，编制了评估方案和评分表，熟悉了评估流程和方法等一系列准备工作后，第三方工程质量评估仍需谨慎开展，开展前需统一评估认识、主观评估标准等对评估结果影响重大的因素，下面从认识和具体操作两个层面对开展第三方工程质量评估的注意事项进行阐述。

2.1对第三方工程质量评估的认识

第三方工程质量评估是第三方评估机构受大型房地产企业委托，对其所有在建项目的工程实体质量和质量行为进行的阶段性检查和评估，它是独立于现行多元主体参与监管模式的第三方，是突破公司现行工程质量管理瓶颈的一种创新，是项目工程质量主动控制的一种手段，是对项目质量责任主体现场日常管理活动的加强和补充，而不能代替日常管理，更不能依赖其作为质量控制的核心要素。这对大型房地产企业开展第三方工程质量评估的定义和期望，对第三方评估机构对评估工作的理解和认识至关重要。只有加深对第三方工程质量评估的认识，加强评估流程的控制，合理定位第三方工程质量评估，才能提高评估的效率、发挥评估的积极作用。

2.2对第三方工程质量评估现场取样的理解

评估人员开始现场检查前需首先进行取样，评估取样是体现评估过程科学、客观、公正的重要手段，是保证评估成果权威性的重要依据，是科学研究与实践应用的关键结合点。下面从取样原则和取样追溯两个方面来加强对第三方工程质量评估现场取样的理解。

一般而言，评估现场取样应遵循以下原则：

（1）随机性原则和合理性原则相结合，首先评估取样应于检查当天由评估专家现场随机确定，其次在随机确定前可遵循一定的规则，如选取当前施工层数对应的中间层为评估对象，而具体的样本检测点则由专家进行随机挑选。

（2）取样应体现评估的预控性目的，应以发现工程实体质量问题和总结值得推广的工程做法为出发点，因此评估机构应合理安排评估节点、合理取样，使评估工作能够起到预防、示范的作用；

（3）住宅工程的取样层级从大到小包括楼栋号、单元、楼层、户型、房间、具置，评估专家根据需要确定具体检查项目需要的最终取样层级。一般而言，现场检查前的取样至少要达到取样的“楼层”层级，并将取样结果标注于图纸或取样记录表上，方可开始检查工作。

（4）工程实体质量取样应遵循不同栋号、不同单元、不同楼层、不同户型的原则，应保证选取的样本具有随机性、均衡性和可比性；隐蔽工程的取样检查应以尽量减少工程实体破坏为原则，如评估专家认为有必要进行隐蔽工程解剖，应提前通知待评估项目部。

（5）当某一总包单位，在该项目中同时承接不同产品类型或不同结构类型的产品时，且在评估周期内均有工程量发生，则应按其承建的产品或结构类型分别取样、检查、记录及打分。

（6）建筑施工安全在施工现场的抽检，以各承包单位，建筑面积为基础，通常由评估专家在工程实体质量检查中针对建筑施工安全常见问题进行随机抽样检查。工程资料检查以专家随机抽查为主，以涉及工程质量、工期、成本相关的工程资料常见问题为关注点，同时应保证项目参建各方不同阶段所应有的资料的类别均被纳入取样范围。

取样追溯是将不合格样本或做法值得推荐的样本以照片、实物标注、文字描述等方式记录下来，在评估结束后作为质量整改清单发放的重要依据，并需以评估过程重要资料的定位进行存档和提交。取样追溯是评分过程重现、相关责任单位进行整改的依据和提示，因此在开展第三方工程质量评估时应采取一定手段让选取样本具有可追溯性，但评估专家的时间和精力毕竟有限，如何在提高样本追溯效率的同时保证评估效率是一个需要反复讨论和研究的话题。

2.3对第三方工程质量评估计算的考量

在对评估打分结果进行统计和整理过程中，权重设置和缺项处理是经常遇到的问题，它们是对打分排序的结果有着至关重要的影响。下面从评分权重和缺项处理两方面，对第三方工程质量评估计算中考量的因素进行分析。

（1）评分权重是拟定某个分项工程或评估内容在评估中所占据重要程度的反映，它影响着最终的打分统计结果。评分权重的设置要考虑不同产品形式（如普通住宅、别墅、公共建筑等）、不同结构形式（如砖混结构、框架结构、钢结构等）、不同装修状况（如精装修、初装修、毛坯房等）或不同参建方中各个分项工程或评估内容所起作用的差异，同时应根据委托房地产企业的工程质量管理需要及具体项目的特殊性进行适应性调整。

（2）在评估过程中，不同项目的施工进度及项目特点必然存在不同之处，这就存在着不可避免的缺项，为保证评估打分的公平性，同时也体现随机抽查中以点带面、以局部反应全局的原理，在计算过程中，往往对缺省检查项进行一定的计算处理。一般而言，计算时会将缺省项对应的权重同比例的增加到同一张打分表格的其他项中，以保证评估的可比性和公平性。

（3）对第三方工程质量评估时间的把握。由于大型房地产企业的分公司及项目较多，考虑到评估结果的急迫需求及评估费用成本因素，通常每个项目的计划评估时间为一天，再扣除交通时间、组织工作消耗时间和评估交流会所需时间，往往分配到每个待评估项目的时间较少，过短的评估时间可能导致评估人员疲于事务性的检查，而忽视了更为重要的关键质量问题的检查、评价和总结。因此，为了提高第三方工程质量评估的工作效率和质量，应在做好充分准备工作的同时，坚持“有所查、有所不查”的原则，根据委房地产企业当前质量管理的重点，选择若干重点分部分项工程进行检查，或将定期巡回评估常态化，逐步向定期随机抽查转变。

参考文献：

[1]郭汉丁,建设工程质量政府监督管理[M].北京:化学工业出版社,2004.

[2]关罡,孙钢柱.我国住宅工程质量问题的群因素分析[J].建筑经济,2008,(5).