投资性房地产评估指导意见精选(九篇)

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第1篇：投资性房地产评估指导意见范文

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

关键词:房地产；贷款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我国住房抵押贷款从1997年至今已有17年的历史了。17年来，各商业银行房地产抵押贷款业务得到飞速发展，房地产抵押现已成为人们购房或融资的首选方式，而对抵押房地产进行的估价，也成为商业银行合理确定贷款额度，保证抵押贷款业务顺利进行的关键步骤，房地产抵押估价实际上已成为发放抵押贷款的必备要件。所以，房地产抵押评估工作对于房地产信贷风险和房地产抵押风险的规避与防范，具有重要意义。然而，近年来房地产评估工作出现了一些不正当的恶意竞争。结合我市实际情况，本人引发了几点思考：

1加强制度建设和执行力

1.1 备案制度严格按照《房地产估价机构管理办法》、《山西省房地产估价单位资质管理暂行办法》和《注册房地产估价管理办法》的规定执行准入制度。凡开展房地产评估业务的估价机构，在领取营业执照之日起30日内，向工商登记所在地的房产管理部门申请备案。未按规定到主管部门备案的房地产评估机构，不得在当地执业。

1.2 公示制度房地产评估机构在开展业务时，应当将营业执照、资质证书、收费项目、收费依据、收费标准及计费方式等在经营场所公示。

2加强政府对房地产评估机构的管理

2.1 实行年检和日常不定期检查对全市估价机构实行年检和日常监管，要进一步贯彻落实142号部令、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）和建住房294号文件的要求，加快建立房地产估价机构日常监管机制，切实履行政府监管职能，规范估价行为。一是，加强对估价报告的质量管理。通过建立估价报告日常抽查制度，督促估价机构重视估价报告质量，不断提高估价报告质量。二是，发挥房地产估价信用档案作用，将日常监管中发现的问题及时通过信用档案予以公示。三是，加强分支机构管理。要求分支机构的负责人必须注册在分支机构所在地，分支机构出具的估价报告必须由分支机构的注册房地产估价师签署。市住建局将对房地产评估机构进行不定期检查，对未按公示制度公示相关信息的，从业的估价师违反《注册房地产估价师管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等相关规定出具评估报告的，则要求限期整改，逾期整改不到位的，将对其停止业务三个月至半年的处罚，并记不良记录一次，在全行业进行通报，情节严重的，直至清出本地房地产估价市场。

2.2 异地房地产评估机构的管理凡异地房地产评估机构来我市执业的，必须具备一级资质，并实行登记备案制度；完成房地产估价业务后由完成该估价报告的估价师向业务发生地的房地产主管部门报存房地产估价报告备查，并盖章留存；来我市执业的房地产估价机构要自觉服从当地业务主管部门的监督管理。

3开展对房地产估价业务指导和监管

3.1 及时制定和市场指导价在一般情况下，每年制定一次市场指导价供房地产交易中各个环节参考，但应根据市场变化定期或不定期进行调整。

3.2 估价费用由银行承担以住房地产抵押估价，一般由抵押人委托，估价费用如同保险费用一样，由抵押人承担。现在，按照《通知》规定，抵押估价原则上由商业银行委托，则估价费用银行承担。这样，估价机构不必为了估价费用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，银行付费从一定程度上保证了估价行为的公平和公正。在实际情况中，银行贷款给抵押人，还要为其支付评估费用，这样无疑容易出现两种情况，一是抵押双方协商议定抵押价值而不进行评估；二是约定由抵押人支付评估费用。在抵押估价收费问题上，相比而言，银行位于强势，估价机构处于弱势，由抵押人付费，银行尚且有一些业务费、协作费的类似费用需要估价机构支付，如若由银行付费，则估价机构难免更加受制于银行，对此《通知》作了专项规定，确保了银行与估价机构之间委托与被委托的关系，也对不合理或非法费用进行了禁止，同时也禁止估价机构以此种不正当方式去承揽房地产抵押估价业务。

4培育市场诚信体系

4.1 建立信用档案为提高估价工作的公开度和透明度，必须在房地产主管部门建立和完善估价机构、人员的信用档案，对估价机构和人员而言，可以规范其市场行为，提高行业诚信度和服务水平；对政府部门和社会公众而言，可以更好地监督估价机构和人员的市场行为，选择更为满意的估价机构和人员。

第2篇：投资性房地产评估指导意见范文

摘 要 2007年新会计准则引入了公允价值，是我国会计准则国际趋同的一次实质性迈进。本文从相关准则的背景出发，研究了投资性房地产的公允价值模式。

关键词 投资性房地产 公允价值模式

一、引言

我国新企业会计准则于2007年由上市公司开始实施。这次“企业会计准则体系最显著的特征是立足国情、国际趋同”。其中，《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新出台的一项准则，尤其引起各方关注的在于其引入了公允价值模式进行投资性房地产的后续计量。我国的投资性房地产准则借鉴了国际会计准则（IAS40），同时又结合了我国的实际，体现了“适度、谨慎地引入公允价值”，也显示出我国会计准则与国际会计准则趋同。

二、国内外会计准则研究

1．国内外准则概述

关于投资性房地产的会计准则，最早制定的当属英国的标准会计实务公告第19号（SSAP19）―投资性房地产的会计处理，“首次对投资性房地产做出概念的界定”。IASC最早于1986年的国际会计准则第25号―投资会计（IAS25），随后在2000年了《国际会计准则第40号―投资物业》（IAS40），在投资性房地产方面取代了IAS25作为一项单独准则。香港从2005年宣布开始采用国际财务报告准则。

我国在2005年颁布了投资性房地产征求意见稿，2006年颁布了一项基本准则和38项具体准则，其中便包括《企业会计准则第3号―投资性房地产》。同时出台了该准则的应用指南。2010年1月20日，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，旨在规范注册资产评估师执行资产评估业务，自2010年7月1日起施行。

2．国内外准则对比研究

我国会计准则关于投资性房地产的定义与国际会计准则基本一致。宫国财（2007）主要从投资性房地产的涵盖范围、确认和初始计量、后续计量、转换披露等七个方面进行了比较研究。

我国会计准则和国际会计准则对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量存在导向性差异。国际会计准则没有对使用公允价格模式做出任何限定性的规定，并用大篇幅介绍公允价值模式（IAS40中27-49段），将成本模式（IAS40中50段）作为特例介绍。同时，采用成本模式也要求在财务报告中披露投资性房地产的公允价值。而我国会计准则显示出成本模式倾向，要求企业谨慎采用，主要基于“可靠性被谨慎地采用”以及“立足国情，国际趋同” 的原则（刘玉廷 2007），足见IASB对公允价值模式的推崇。张象至等（2004）认为两种后续计量模式并存能让财务报告编制者和使用者积累运用公允价值的经验，同时在房地产市场还不太发达的国家，职业评估人员还需要时间成长起来，并且指出“取消成本模式尚早”。

3．国内外准则执行的分析

（1）准则导向分析

我国准则导向倾向于对投资性房地产采用成本模式计量，前文已分析，在此不做敷述。刘永泽等（2010）认为CAS3的严格规定传递出公允价值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，而对于使用公允价值之后的相关规定几近空白。在选择公允价值的门槛上严格规定，导致大多数拥有投资性房地产的企业选择成本模式，无法“积累运用公允价值的相关经验”。是否应更多的从运用公允价值模式加以规范，不是谨慎选择公允价值模式，而是采用后谨慎使用。

（2）运用公允价值分析

到目前为止，只有为数很少的企业采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。影响企业运用公允价值的原因之一是采用后会对经营业绩带来波动。对于营利趋于稳定的上市公司，为了稳定更倾向于采用成本模式。实施以来采用公允价值模式的企业确定公允价值的方式未得到规范，2007年有3家企业未披露公允价值的确定方法，对于披露了公允价值确定方法的企业，确定的价值是否公允都有待考证，不规范之处将影响公允价值的可靠性和相关性。

国外资本市场和评估行业比较发达，对于使用公允价值比较规范。IAS40鼓励但不要求企业根据具有独立资格的评估师的评估确定投资性房地产的公允价值。在我国，要通过第三方机构评估获取公允价值势必会大大增加使用公允价值的成本，使得推广公允价值的使用更加困难。我国目前市场价格信息数据系统不完善以及公开程度不高，易造成市场价格信息不对称的危险。我国对公允价值的认识、运用尚缺乏经验，若不能规范公允价值使用，就容易带来操纵利润的危险。我国必须结合国外经验以及国内实际，逐步规范公允价值的使用，使得真正达到公允价值客观透明的显示会计信息。

三、结论

由于公允价值可能存在不确定性、高成本和差异性，运用公允价值时就必须加以规范，否则容易带来操纵利润等一系列问题。国内运用公允价值的宏观环境尚未成熟，有必要探索出适合我国国情的方式。

作为政府部门和监管机构，应鼓励企业对投资性房地产采用公允模式计量，在实践中不断总结分析，规范投资性房地产公允价值的确定。相关部门做好历史数据、市场信息的搜集与整理并建立信息系统，为公允价值的运用奠定基础。同时减少企业转换成本，推进公允价值计量模式的运用。鼓励有条件的上市公司积极采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，客观反映投资性房地产价值，公允地报告企业资产价值，为股东、债权人等利益相关方的决策提供真实有用的会计信息，承担起应尽的社会责任。

参考文献：

第3篇：投资性房地产评估指导意见范文

一、估价的定位——被拆迁房屋的自然属性

补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。1991年《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁人这一民事主体，承担了本应由社会和政府承担的责任，是政府搭配给拆迁人的额外义务，违背了民事法律关系的基本原则。从理论上讲，社会保障属于政府的责任，社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。在公共财政解决有困难的地区，拆迁中考虑“人”的因素，作为暂时性的措施，应当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的因素，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度，从一定意义上理解，它阻碍了城市建设的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《条例》考虑“人”的因素，致使拆迁成本增加，开发商开发南城的利润不高，所以，长期以来就限制了南城的发展。而2001年《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。应当说，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。主要体现被拆迁房屋的自然属性。

新《条例》确定的对“物”的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化，原《条例》对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量，导致被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。对“用途”的理解有两种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，这是典型的行政管理的思维；二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断，因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途，房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途，这是一种尊重私有财产权利的思维，是尊重房屋自然属性的思维，作者同意第二种观点。进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是闭门只看产权证上记载的用途。

评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿，新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的，理论上也站不住脚。充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。

二、估价存在的问题——缺乏公正性

第一，拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。目前，各地在拆迁估价的委托人问题上做法不一，主要有三种选择：（1）由拆迁人和被拆迁人共同委托。由于拆迁行为是一种民事行为，拆迁补偿当然也是一种民事行为，意思自治应当贯穿于整个活动之中，作为拆迁补偿的关键环节，对拆迁评估人的委托，如果能够达成意思自治，是最好不过的事情。但是在拆迁实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。所以这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。（2）由拆迁人委托，但反对的被拆迁人应当在50%以下。这种选择是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为选择的依据，这种方式是目前比较常用的，可操作性强。采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意，其实不然，被拆迁人是分散的群体，很难形成共同的意志，通常对评估人的委托是一种默示的态度，应当说默示不等于承认。中国人的维权意思不是通过法律而是千方百计通过托熟人来解决，这也反映了我国民众的法律意识不强。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操纵评估的方式。（3）抽签决定。表面上看，这是非常公平的一种方式，而且也是国际惯例。但是，谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估人由谁邀请是实际中难以解决的问题，通常情况下，这些都容易被拆迁人操纵。上述三种情况很难从制度上保证拆迁估价的委托人的确定具有公正性。

第二，对土地使用权补偿因素缺乏量化的评估依据。《土地管理法》规定：“城市的土地属于国家所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在实践中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定出现模糊，甚至滥用。因公共利益需要征用土地是对土地使用权合法取得者的征用，不存在合法的地上建筑物，因此，不存在拆迁的问题；如果需要使用某房地产区域内的土地，就需要进行拆迁，即使是为了公共利益需要，也需要拆迁，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值，根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为70年，商业类土地使用权的年限为40年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的，但是，在评估时没有考虑这一因素，对被拆迁人是不公平的，同时还可能损害国家对土地的所有权。

第三，估价机构的责任不明确。二十世纪九十年代，英国出现一起会计师事务所赔偿案，因为几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人因承担无限连带责任而赔得倾家荡产，承担个人赔偿责任的许多合伙人与有过错的合伙人居然没有见面。为了保护没有过错的合伙人的利益，同时也为了保护整个中介行业的发展，自该案之后，英、美、法等国家推出了有限责任合伙制。目前我国估价机构的组织形式，建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。房地产估价机构不像律师、注册会计师分别有《律师法》、《注册会计师法》那样来依法规范，估价机构究竟可以采用什么样的组织形式，目前尚无法可依。不过，目前房地产估价机构的责任形式主要是有限责任，出资人按照出资比例享有利润和分担亏损，并以其出资额为限对外承担有限责任。根据目前法律规定，成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为10万元，若干出资人仅以10万元的注册资金对外承担有限责任，这样对加强出资人的责任心实在是区区之责。正是由于这种非常有限的责任再加之评估市场中不正当竞争现象的横行，从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。

第4篇：投资性房地产评估指导意见范文

关键词：棚户区改造 项目收益债券 融资模式 土地一二级联动开发收入

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程。2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕1，并被视为“稳增长”的重要举措。今年7月，国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券，向市场投资者筹资，重点用于支持棚改工程。在各级政府的大力推动下，棚户区改造工程迅速推进。据住建部统计，2008-2012年间，全国开工改造各类棚户区1260万户，基本建成各类棚户区改造安置住房750万套，棚改成就显著。

然而，资金缺口巨大是推进棚户区改造面临的最大障碍。近日，国务院下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（201436号）。根据该通知，2014年全国计划改造各类棚户区470万户以上。如果按每户50平方米、建安成本3000元/平方米计算，仅2014年棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元，而财政部会同住建部下拨2014年保障安居工程专项资金仅有1193亿元（包括用于公租房、各类棚户区改造及配套基础设施建设的资金等）。即使保障性住房安居工程全额用于棚户区改造，加上国开行的千亿元贷款，距离470万套棚户区改造所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口，而这就需要地方政府创新融资模式以拓宽融资渠道。

棚户区改造的融资模式分析与比较

（一）传统融资模式

1.政府直接投资

棚户区改造的公共属性，决定了政府直接投资是支持棚改的重要手段。目前，政府投资棚户区改造除通过公共财务预算收入安排资金以外，还通过地方国有资本经营预算、土地出让金收入等多渠道筹集建设资金。根据财政部统计，2010-2012年，用于棚户区改造的全国公共财政支出分别为231.25亿元、555.12亿元和580.08亿元；2013年，全国各级财政补助棚户区改造及配套基础设施建设资金780.61亿元。

2.银行贷款

除政府投资外，银行贷款也对棚户区改造提供了巨大资金支持。目前，我国的棚户区改造可采用的银行贷款主要有三种模式，分别是商业银行贷款、政策性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款。其中，政策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力，特别是国家开发银行为公租房建设提供了有力的贷款支持。据统计，截至2013年底，国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，占全部棚改贷款余额的60%。住房公积金中心政策性贷款是指建设公司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。但是，受制于住房公积金的资金规模较小，其对棚户区改造的支持力度不大。

3.企业债券

企业债券是支持棚户区改造的重要资金来源渠道。为吸纳更多的社会资本参与棚户区改造项目，国家发展改革委多个文件，支持地方融资平台公司发行企业债券用于棚户区改造。据统计，2013年全国发行了63只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约527.06亿元；2014年上半年，全国已发行58只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约552.29亿元。从当前实践来看，由于企业债券发行额度受发行主体自身净资产规模的限制，通过发行企业债券来支持棚户区改造很难满足建设需要。但从长期看，随着企业债发行方式的改革与优化，通过发行企业债券来填补保障性住房建设的资金缺口具有可持续性。

（二）创新融资模式

1.REITs模式

REITs（房地产投资信托基金）在20世纪60年代兴起于美国，其本质是一种资产证券化，即由信托公司或基金管理公司发起信托计划并通过公募或私募方式面向投资者发行各种受益凭证（如股票、债券、票据等），从而筹集资金并投向房地产，其房地产运营收入的一部分将作为投资者的回报。需要强调，信托计划所募集资金主要投向不动产领域，包括直接收购物业、购买房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券等，一般采用组合投资，从而分散单一项目的投资风险。

2.项目收益债券

2014年5月，国家发展改革委办公厅出台了《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，明确提出要推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。

项目收益债券是指以项目公司为发行主体，募集资金直接投入固定资产投资项目，项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国，项目收益债券属于创新品种，目前尚无先例，但其运作原理与美国的市政收益债券类似。具体来说，项目收益债券应具有三大特征：一是在发行主体方面，以承担各类固定资产投资项目的项目公司为主；二是在募集资金投向方面，在开展初期应主要投向市政基础设施建设以及国家产业政策支持行业的项目建设；三是在偿债资金来源方面，以项目产生的现金流作为债券还本付息的第一来源，同时还设有适当的内外部增信。

与一般的企业债券相比，项目收益债券的最大特点在于“融资-投资-项目收入-本息偿付”资金流的封闭运行，即从募集资金的筹集使用到项目资金回收，再到债券本息的偿付，都在一个闭合的环境中操作，这既实现了资金的专款专用，也保证了债券的偿付。

棚户区改造项目涉及到土地整理和开发，会形成一定收益；棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；同时，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。这就意味着，棚户区改造能够产生相对稳定的现金流。基于此，可以依托项目收益债券来支持棚户区改造，解决资金短缺问题。

（三）融资模式比较分析

1.传统模式面临诸多限制，难以满足棚改所需资金

在棚户区改造的上述三种传统融资模式中，就政府投资而言，在我国经济增速回落的背景下，政府财税收入增幅也可能会随之下降，所以对棚改的资金支持力度不可能大幅提升，因此政府筹资将在棚改中更多地发挥引导作用，并非扮演投资主力的角色。就银行贷款而言，商业银行的逐利性决定其不会大规模向具有公益属性的棚户区改造提供低息贷款，而且利率市场化也会进一步强化其这种行为；而国家开发银行作为棚改融资的主力，每年投资规模也在千亿元左右，对有近万亿元资金需求的棚改工程来说，仍然杯水车薪。就企业债券而言，受地方融资平台债务负担较重以及发债企业净资产的约束，企业债券对棚改的支持力度有限。因此，传统的融资方式无法满足我国棚改所需的巨额资金。

2.REITs模式发展不成熟，难以适应棚改项目

对于成熟经济体来说，REITs是房地产建设融资的主要模式。但在我国，REITs属于创新品种，将其应用于棚户区改造领域，仍然面临三大问题：一是REITs的配套制度不完善。REITs的发行、运行以及赎回等过程中涉及众多法律法规，包括REITs的成立、募集、资产托管、证券交易和转让等，而这些制度建设在短期内是难以实现的。二是REITs要求的投资回报率较高。REITs模式的一大特点是依靠较高的投资回报率来吸纳私人资本，但棚改项目的保本微利特性决定其很难满足REITs所要求的收益率，所以投资者投资棚改REITs的积极性可能不高。三是REITs以已经开始建成运营的房地产为基础资产发行收益凭证，无法解决在建项目的资金筹措问题。

3.项目收益债是适合棚改的有效融资模式

依托项目收益债券来支持棚户区改造，在很大程度上能够消除传统融资方式和REITs模式所面临的障碍。第一，项目收益债券可以有效降低地方债务压力。项目收益债券的还款资金主要来源于未来项目收益，而不依托地方财政，因而不会增加地方债务压力。第二，项目收益债券可以有效隔离风险。与以融资平台为发债主体的企业债券相比较，项目收益债以具有稳定收入的棚改项目公司为发行主体，并实行严格的账户管理，确保募集资金专款专用和项目现金流闭合运行，能够有效隔离融资平台公司的其他业务风险。第三，项目收益债券的筹资规模较大且成本更低。项目收益债券的发行额可以匹配项目总投资，不受企业净资产等条件约束；另外，项目收益债券主要在银行间市场和交易所市场公开发行，面向的投资者以商业银行、保险公司、证券公司等大型金融机构为主，有较强的流动性，债券利率可参考同评级企业债券，较低的利率水平符合棚改公益属性的特点。因此，项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式。

棚改项目收益债券的运作模式分析

（一）债券发行主体

在已发行的以棚改为募投项目的企业债券中，地方融资平台是主要发行主体，这就意味着目前的棚改企业债券隐含了政府财政担保并加大了地方政府债务压力。但是棚改项目收益债券与现行的棚改企业债券不同，其以独立运营的棚改项目公司为发行人，募集资金专项用于棚改项目，并由项目公司封闭运作管理。具体来说，由地方政府或融资平台设立专门且独立的棚改项目公司作为发行主体，负责棚改项目的投融资及经营管理，并以项目收益作为偿债基础。由此可见，棚改项目收益债券的最大特点在于实现了发行主体与地方融资平台的主体信用脱钩。

（二）偿债资金来源渠道

项目收益债券的偿债资金来源主要是项目自身产生的现金流，所以棚改项目收益债券也以棚改项目所产生的收益为主要偿债来源。从已发行的资金用于棚改项目的企业债券来看，棚改收入主要来源于三方面，分别是政府回购款、土地一级开发收入和土地二级开发收入。

1.政府回购收入（BT收入）

棚改属于重大民生工程，其公益属性和公共特征决定了政府应在棚改中发挥主导作用，相应的，政府财政资金也就成为棚改项目的重要收入来源，这种现象在棚改工程推进初期尤为明显。在具体操作中，棚改项目建设主体与当地人民政府签订“委托代建”协议（即BT协议），明确规定地方政府按协议约定向建设主体支付回购款，而这部分回购款也就成为棚改项目的收入来源。从已发行的棚改企业债券来看，大约有七成左右的债券都以政府回购款作为偿债来源。

以政府回购收入作为棚改项目的收入来源，最大的问题是增加了地方政府财政压力和债务负担。创新棚改项目收益债券，目的之一就是以项目公司而非地方融资平台作为债券发行主体，使地方政府不承担棚改债券的直接偿还责任，也不为其提供隐性担保。如果继续使用BT模式作为棚改项目收益债券的还款来源，则违背了债券创新的初衷，即没有起到缓解地方政府财政压力和债务负担的作用。因此，政府回购收入不适合作为棚改项目收益债券的偿债来源。

2.土地一级开发收入

土地一级开发收入是棚改项目的另一重要收入来源。就其操作而言，地方政府授权棚改项目公司承担土地一级开发职责，承诺待土地开发整理完成后公开出让，从而将一定比例的出让金作为收入支付给项目建设公司。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一级开发收入作为偿债来源。

值得注意的是，在传统企业债券中，政府通常会在棚改地块之外配套给予发行人土地出让金的收益权作为偿债保障，这种形式则违背了项目收益债券的“偿债来源于项目自身收益”的初衷。因此，以土地一级开发收入作为收入来源，出让金必须来源于棚改地块本身，但项目地块的出让金可能无法很好地覆盖投资成本。

3.土地一二级联动开发收入

对于土地一级开发资金不足以平衡项目投资的棚户区改造项目来说，政府与项目公司往往采取一二级联动开发的合作形式，即政府授予项目公司土地一级开发的权利，同时通过合法合规的方式，使得项目公司通过公开招拍挂合法获得土地二级开发权。项目投资主体可以进行商业开发，待项目建成后，项目投资主体有权获得房产的销售收入、租金收入以及停车费等配套收入，并以该收入作为偿债资金来源。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一二级联动开发收入作为偿债来源。

与政府回购收入和土地一级开发收入相比较，土地一二级联动开发收入是棚改项目收益债券较好的收益来源。一是不增加地方债务压力。由于土地一二级联动开发收入是棚改建设企业经营棚改项目的经营活动收入，不属于地方政府收入范畴，地方政府也没有为其提供隐性担保，因此不会增加地方财政压力和债务负担。二是项目收益来源明确且多样化。以项目建成后房屋租售收入偿付棚改项目收益债券本息，可通过未来租售收益金额分布确定债券本息偿还的结构。

（三）债券的交易结构及还款安排

1.交易结构安排

棚改项目收益债券的交易主要分为以下步骤（见图1）：

第一步，投资人缴款，主承销商在扣除承销费用后，将净额划入棚改项目公司开立的募集资金账户，该账户由监管银行监管，资金划出必须用于约定的棚改项目；

第二步，棚改项目产生收入，一部分来源于土地一级开发收入，另一部分来源于商业开发收入；

第三步，棚改项目收入直接划入由监管银行监管的项目收款专用账户中，若有剩余则将剩余资金划入发行人日常账户；

第四步，若棚改项目收入无法覆盖应支付债券本息，可适当安排第三方作为外部增信机构，就实际账户金额与应付本息的差额部分进行补足；

第五步，在债券付息日前，项目公司将付息兑付款项划入登记托管机构开立的账户，完成本息兑付。

2.还款方式设计

以土地一二级联动开发收入作为偿债来源，是棚改项目收益债券的有效还款方式。在具体的还款方案设计中，应重点从三个方面着手：

一是债券偿付周期与项目现金流相匹配。应在科学估算棚改项目未来现金回流的基础上，设计债券偿付周期，确保棚改项目收入覆盖债券本息。

二是实行严格的资金账户封闭管理。一方面设立“募集资金专户”，确保债券资金专项用于棚改项目；另一方面设立“项目收款专户”，专门全额接受棚改项目未来产生的现金收入，并对项目资金流进行实时监控；同时，还要设立“偿债资金专户”，使其与“项目收款专户”对接，保证棚改项目收入优先用于债券本息偿付。

三是采取差额补偿措施，当预计的项目收入不能完全覆盖债券本息时，应由第三方就差额部分进行及时补偿，确保债券本息按时偿付。这里的第三方机构可以为企业法人，例如项目公司的母公司、担保公司等，也可以为各地为推进保障型住房建设设立的专项基金。

棚改项目收益债券的推广实施建议

最后，本文就促进棚改项目收益债券的推广实施提出以下建议：

（一）建议允许棚改项目收益债券发行利率超过同期定存利率的40%

《企业债券管理条例》第18条规定，“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改项目收益债券属于创新品种，在推广的初期，由于市场认可度相对较低，可能会推高棚改项目收益债券的发行利率，并使其超过同期银行存款利率的1.4倍，从而导致债券发行失败。因此，为保证棚改项目收益债券的顺利推广与实施，建议突破《企业债券管理条例》，允许棚改项目收益债券发行利率不受第18条规定的限制。

（二）建议允许棚改项目收益债募集资金占投资总额的比例最高为80%

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发200927号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。就棚改项目而言，鉴于当前有限的政府财力和较大的债务压力，政府难以向棚改项目提供大规模的财政支持，更多的资金需要从市场筹集。因此，除了20%的最低资本金由政府提供之外，建议剩余80%的资本金可以完全通过棚改项目收益债券来补足。

（三）引入专业咨询公司及评估公司对项目未来运行情况做出可靠评估

与一般的棚改企业债券不同，棚改项目收益债券以未来棚改项目收益作为偿债来源，并依托项目收入现金流来设计债券的发行额度与偿付周期，因此准确估算棚改项目的未来现金流及收益，对于债券的按时偿付非常关键。目前，棚改项目未来运行情况的估算主要由两类机构来完成，分别是工程咨询公司和房地产评估公司。其中，工程咨询公司的主要职责是评估棚改项目的可行性、工程进度、工艺标准、投资金额以及经济效益；房地产评估公司的主要职责是评估棚改项目完成后的项目收入。

为促进棚改项目收益债券更好的推广应用，建议选择高资质的工程咨询公司和评估公司对棚改项目未来收益做作出可靠评估。其中，工程咨询公司应具有国家发改委认定的甲级资格；评估公司应具有证券评估资格，或具有住建部认定的房地产估价一级资质，亦或是具有中国土地估价师协会认定的土地评估A级资信资质。

注：

第5篇：投资性房地产评估指导意见范文

工程管理本科专业是教育部1998年颁布的《普通高等学校本科专业目录》设置的一个新专业。该专业整合了原专业目录中的建筑管理工程、国际工程管理、房地产经营管理等专业，具有较强的综合性和较大的专业覆盖范围，目前全国有200多所高校开设工程管理本科专业。根据《全国高等学校土建类专业本科教育培养目标和培养方案及主干课程教学基本要求工程管理专业》（以下简称：《专业基本要求》）的指导意见，本专业应设置技术、经济、管理和法律四个平台课程组，采用基础课程+平台课程+专业方向课程的结构体系，并在此基础上设置工程项目管理、房地产经营与管理、投资与造价管理、国际工程管理四个方向。国内开设本专业的高校根据自身教学资源及专业培养目标的不同，课程体系各有偏重，有的细分了专业方向，还有并未做专业方向的细分。

二、工程管理专业课程体系中存在的问题

1.课程体系的定位缺乏核心特色

工程管理专业的核心特色在于培养具备深厚的理论功底、宽广的知识面，掌握先进的管理技术、具备组织协调能力和国际交流能力的学生，为相关工程领域提供专业化服务。但是通过对学生就业情况的回访和网络资料的收集，我们发现在施工现场管理相关的工作中工程管理专业的学生与土木工程专业的学生相比并不具备优势，同时在工程相关领域具体经营管理工作中，工程管理专业的学生与工商管理及相关专业的学生相比优势也不明显。从课程体系定位的角度来分析，很多院校的工程管理专业与相近专业相比并无明显的差异性，这样就使工程管理专业在就业及职业发展方面处于尴尬地位。因此，有必要在满足《专业基本要求》对课程体系构建具体要求的基础上，结合各自院校的实际情况和市场需求，对课程体系进行细化和特色定位。

2.课程体系的内容松散，结构生硬

工程管理专业是一个技术、经济与管理相结合，跨学科性的专业。其理论基础不仅要具有良好的全面性，还应保证很强的系统性、连贯性。在具体的教学实践中，由于大部分高校工程管理专业的理论教学需两个或多个院系共同承担，在课程体系构建过程中容易造成各类课程自成系统，缺乏联系融合的情况，使原有四大平台课程简单合并，缺乏进一步的系统优化。加之各类课程的内容性质、知识特征、学习方法都存在着很大的差异性，使教学和学习环节增加了障碍和难度，最终对完成培养目标造成不良影响。

3.实践环节教学设置不合理

实践教学是工程管理专业教学中的一个关键内容，是理论教学与工作实践联系融合的必要环节。在就业压力不断加大和用人单位对毕业生动手实践能力要求日益提高的今天，实践教学的重要地位就更加突出。在课程体系中实践教学环节普遍存在两个问题。一是实践教学时间较短。由于理论课程设置缺乏优化，理论课程教学重复现象严重，从而压缩了实践环节的教学时间。同时，由于有些院校实践教学条件不完善，限制了实践教学课程的开设。2009年3月28日教育部作出新的规定，本科应届毕业生大学四年内实践教学时间原则上不少于一年，使工程管理专业实践环节教学时间较短的问题更加突出。二是实践教学的内容相对孤立，系统性不强。在课程体系构建过程中，实践教学环节主要是根据理论教学内容进行一对一设置，比如建设项目可行性研究课程实训对应《工程经济学》、招标投标文件编制实训对应《招投标与合同管理》、装饰装修工程造价实训对应《装饰装修工程计量与计价》等。在这种情况下，实践课程与实践课程之间相对孤立，相互联系被削弱，整体性差，使整个实践教学环节处于一种事倍功半的状态。

三、工程管理专业课程体系的分析与改进建议

1.对理论课程进行梳理优化

（1）根据院校实际情况和市场需求，对课程体系进行特色定位。工程管理专业课程体系是按照“技术是基础，管理是核心，经济是目的，法律是保证”的总体思路构建的。在此前提下，各个院校应该根据自己的办学思想、办学条件和人才市场需求状况，通过合理调整各个平台课时的比例，对课程体系进行特色定位。工科院校特别是以建筑为特色的工科院校应以土木工程和管理学为主干学科，课程设置偏重于土木工程特别是建筑工程，即人才定位于土木工程管理；交通类院校可以偏重于道桥工程管理；水利水电特色院校可偏重于水利工程管理；而一些财经类院校的工程管理则偏重于房地产经营管理和基本建设管理等。对于全国及地方各重点院校，由于毕业生的就业竞争激烈，在课程体系构建中应加强基础课程特别是管理类基础课程的比重，为学生职业生涯提供厚实的拓展基础。对于地方性普通院校，应以服务地方经济为主要定位依据，对专业课程进行细分定位，逐步形成有市场竞争力的专业特色，如造价管理、房地产评估、国际工程管理等。

（2）对课程体系中的四个平台课程组进行梳理和优化。在四个平台课程组中应首先确立工程技术课程的基础地位。工程管理专业与其他管理类专业相比具有技术性强的特点，工程技术知识是工程管理人员了解管理对象，进而实施管理行为的基础，离开基本的工程技术知识，工程管理也就无从谈起。在经济、管理以及法律等三个平台课程的设置中，除需开设《经济学原理》、《管理学基础》以及《法律基础》等理论性课程外，大量的课程应是与工程管理紧密相关并带有专业技术性的交叉课程，如《工程项目管理》、《工程造价管理》、《工程经济》、《运筹学》、《建筑法规》等，增加四个平台课程组的横向联系。从整体的角度对课程内容进行优化，提高教学资源的利用率。如《工程项目管理》、《建筑施工组织》及《工程进度管理》三门课程中均包含工程网络计划技术的内容应合并在《工程项目管理》中讲授。《工程量清单计价》、《建筑工程计量与计价》及《工程定额原理》三门课程中均包含建筑面积计算的内容应合并在《建筑工程计量与计价》中讲授。

（3）根据建筑市场的发展趋势对方向性课程进行及时调整。工程管理工作是建设领域的一个先导性工作，对该领域的转型性和政策性的变革反应也最为敏感。因此，我们在专业方向课程的设置方面应紧随建筑市场的发展，做出适时性、前瞻性的调整。以投资与造价管理方向为例，该领域计价模式的变革对整个造价管理领域都产生了深远的影响。建筑企业迫切的要求建立“企业定额管理体系”，这样就会对定额编制和管理人才有一个趋势性的需求。因此，在投资与造价管理方向课程的设置方面应增加《定额原理》、《定额生成软件操作实训》等课程和实践教学环节，拓展学生的就业面，增加学生对专业发展的适应能力。

第6篇：投资性房地产评估指导意见范文

（一）加大信贷资金保障力度。各银行业金融机构要积极向上级行争取贷款规模，确保实现年初确定的新增贷款目标。要加大对中小企业的信贷资金倾斜，对中小企业不抽贷、不压贷，确保小企业贷款增速高于贷款平均增速。各银行业金融机构要按照企业信用等级，对中小企业发放贷款实行利率优惠政策。不得强制贷款企业购买理财产品，不得将贷款与企业存款挂钩，不得变相收取企业手续费。规范做大表外授信。对资金一时有困难的企业，可以主办行为主，联合其他贷款银行统一开展救助；对已出现危机的企业，尽可能给予资金帮扶，支持重组发展。

（二）鼓励创新中小企业贷款管理模式。鼓励各银行业金融机构建立单独的中小企业金融服务专营机构，专门从事中小企业贷款营销和管理。配齐配强专职信贷人员，健全中小企业授信管理体系，优化中小企业的贷款审批和分类管理流程，建立便捷高效的贷款经营管理模式。各银行业金融机构中尚未设立中小企业金融服务专营机构的，要在年上半年设立。鼓励有关银行业金融机构在经济技术开发区、科技园区等科技型中小企业密集地区设立科技支行，推进科技中小企业融资。

（三）健全中小企业信贷服务“绿色通道”。各银行业金融机构要开通中小企业信贷服务“绿色通道”，根据中小企业融资“短、小、急”的特点，分别为“正常生产营运、刚建成投产、正在建设”三类企业量身定制信贷产品，进一步优化贷款流程，缩短审批时限。按照规定的审批权限和额度，自行审批的不超过7个工作日，报市级机构审批的不超过20个工作日，报省级机构审批的在各银行业金融机构审贷时间内办理。鼓励银行业金融机构开展“一次授信、循环使用”的中小企业融资方式，提高放贷效率。

（四）完善中小企业信贷尽职免责制度。各银行业金融机构要建立独立的中小企业风险定价、成本利润核算、信贷审批、激励约束、风险分类管理机制和损失拨备制度。在考核信贷投放整体质量的基础上，设立合理的风险容忍度，做到尽职者免责。银监分局要按照银监会《关于小企业授信工作尽职指引》有关规定，对在中小企业信贷业务尽职情况下出现的风险状况，不追究银行业金融机构、高管和信贷人员的责任。

（五）推进信贷品种和服务方式创新。各银行业金融机构要根据中小企业多样化需求，加快业务创新，积极开展中小企业股权质押、知识产权质押、商标权质押、动产抵押贷款，推广应收账款质押、仓单质押、供应链融资、票据融资等贷款品种，积极发展信托融资、租赁融资和有特色的理财产品，同时提高中小企业中长期贷款的规模和比重。创新中小企业流动资金贷款还款方式，实行更为灵活的还款政策，缓解中小企业到期贷款还款压力。要结合开展农村金融产品与服务方式创新试点，加强对涉农中小企业的金融服务。

二、着力降低中小企业融资成本

（六）规范中介评估机构收费。评估中介机构对专门用于抵押的房地产评估收费，按现行省定标准的30%执行；同一标的物超出有效期仍由同一评估中介机构重新评估的，按现行省定标准的20%执行。中小企业因办理抵（质）押贷款需要进行资产评估时，由中小企业在符合资质和条件的机构中择优选取，银行业金融机构不得单方指定评估机构，不得要求企业对借款合同、担保合同进行公正（国家法律法规有明确规定的除外）。市国土、房管、工商等部门要认同有资质的专业评估机构的评估结果，不得要求本行业的评估机构再次对抵（质）押物评估收费。建立中介机构淘汰机制，坚决取缔乱收费、乱评估、信誉差的中介机构，规范市场竞争，防止行业垄断。

（七）降低部分经营服务性收费。各级房产管理部门不得要求对不动产进行评估，更不得指定评估机构；房产登记簿中不再记载抵押期限（抵押登记期限不得以一年为期）和抵押物价值，只需记载债务履行期限和被担保债权的数额；债务人和债权人对债务履行期限作重新约定的，房屋登记机构只收取登记费。市国土资源部门在办理土地使用权抵押登记时，除依照省价格管理部门规定收取证书工本费外，不再收取其他费用。市工商部门要对办理贷款业务的中小企业减免工商档案查询费。切实降低经营服务性收费，对中小企业办理土地使用证、房屋产权证和办理贷款涉及的土地测绘费、房屋面积测绘费、防雷技术服务费、消防设施检测费等经营性收费项目，一律按政策规定的低限减半执行。

（八）增强中小企业融资抵押能力。市、县两级国土资源部门要进一步优化企业新办土地产权证办理流程，为企业新办土地使用证（含土地挂牌）承诺时间在30个工作日内。市、县两级住房、规划、城乡建设部门要进一步简化企业新办房屋产权证办理流程，为企业新办房屋产权证承诺时间在7个工作日内。对工业园区内需办理土地使用证和房屋产权证的企业，达到协议约定投资强度的，由企业所在园区管委会牵头，市发展改革、国土、住房、规划、城乡建设、环保、工商等部门配合，按照“一企一办”原则，及时为正常生产营运和刚建成投运企业办理土地使用证和房屋产权证手续。对年以前建成投运但至今尚未办理土地使用证和房屋产权证的企业，相关部门依法及时补办相关手续。对有增资扩股需求的中小企业，市工商、税务部门将其纳入政务服务“绿色通道”，及时为企业办理注册资本金变更等手续。

（九）规范民间借贷。各行业主管部门和工商登记部门要引导各类融资性中介机构开展正常的经营业务。加强对典当商行、担保公司、小贷公司、各类投资公司等融资性机构的管理，强化风险防范。各类经营费率、业务手续费等严格控制在银行贷款基准利率的4倍以内，防止出现非法金融活动。对顶风作案、暴力讨债等违法犯罪行为予以严厉打击，发现一起，查处一起。

（十）强化中小企业信用培植。对尚未与银行业金融机构建立信贷关系或有融资需求但信用等级未达到银行授信条件的中小企业，由人民银行中心支行纳入“省中小企业信用信息辅助管理系统”，逐个银行落实信用培植责任，逐个企业开展信用培植。市、县相关经济主管部门、园区管委会要协助人民银行中心支行做好中小企业信用平台建设工作。银监分局要将银行业金融机构信贷支持中小企业情况和中小企业信用培植情况纳入银行高管履职动态考核，增强银行业金融机构主动服务中小企业的责任感。各银行业金融机构要积极指导中小企业加强内部管理，健全财务制度，提升信用等级，促使中小企业达到银行业金融机构授信条件。

三、大力推动中小企业直接融资

（十一）加快中小企业上市融资步伐。根据《市人民政府关于加快推进资本市场发展的指导意见》（政发〔〕104号）要求，加大中小企业上市扶持力度，成立企业上市工作领导小组，协调解决各种问题，并建立考核奖励机制。市金融办要加强分类指导，加大中小企业上市资源培育力度，建立中小企业拟上市资源储备库，积极做好中小企业境内外上市推荐工作。市工商、税务、司法、规划、环保、人社、房管、城乡建设、国土、公积金等部门要积极帮助中小企业妥善处理改制上市前的税收、资产权属、股权规范、各类权证、上市材料证明等问题，进一步支持中小企业上市融资。

（十二）鼓励支持风险创业投资发展。设立市创业投资引导基金，成立基金管理有限公司。由市发改委、财政局、税务局、经信委、科技局、金融办等部门联合成立创业投资引导基金管理委员会，充分发挥财政资金对风险投资的引导作用，落实好国家对创业投资企业的税收优惠政策，支持私募股权投资基金、产业投资基金等各类投资于未上市中小企业的基金在我市设立和发展。鼓励民间资本以规范形式组建新的风险投资机构，积极参与中小企业特别是高科技企业的风险投资。

（十三）推动中小企业债券融资。由市发改委牵头，市财政局、经信委、人行、金融办配合，制订支持中小企业发行集合债和企业债、实行财政贴息及建立担保偿债机制的具体办法，切实做好中小企业债券的发行和试点工作。市发改委、经信委等部门共同挑选一批成长性较好、市场竞争力较强的中小企业作为发行集合债和企业债的后备资源，及时做好初审与推荐工作，抓紧组织上报。积极培育和规范产权交易市场发展，加快壮大产权交易市场，为中小企业产权和股权交易提供服务。支持中小企业利用产权交易平台开展融资活动，积极推动金融租赁、资产证券化等新兴融资方式的发展。

四、积极推进地方新型金融机构发展

（十四）加快引进组建各类金融机构。根据《市人民政府关于加快金融产业发展的若干政策意见》（政发〔〕9号）要求，全面落实金融机构引进组建的优惠政策。对新组建或引进金融机构的有功单位和人员，由市财政给予奖励。

（十五）大力扶持新型农村金融组织发展。到年末，四县都要成立一家以上村镇银行，各县分别成立3家以上农村小额贷款公司，各区成立2家以上农村小额贷款公司。按照补区域盲点、重规模和经营特色的原则，引导和鼓励实力强的工业企业在我市设立农村小额贷款公司，力争年开业总数达到30家。鼓励有条件的小额贷款公司转制为村镇银行。扩大农村资金互助社的试点工作，各县要争取新设立2家以上农村资金互助社。

（十六）加快科技小额贷款公司发展。针对我市广大初创期、种子期科技型中小企业融资问题，省级园区要加快筹备设立科技小额贷款公司，面向科技型中小企业发放贷款、创业投资及经办批准的其他业务。到年，全市各科技园区要全部成立科技小额贷款公司。

（十七）加快组建或引进国内外证券公司、信托投资公司、期货公司、基金管理公司、风险投资公司、财务公司、汽车金融公司等非银行金融机构，新增金融业配套中介服务机构，初步形成多层次多样化的金融服务体系。积极发展航运金融，为航运企业开辟新的融资途径。鼓励发展融资租赁专业公司，重点为设备设施投资额度较大的中小企业解决固定资产投资资金。

五、完善中小企业融资担保体系建设

（十八）建立融资性担保机构的监管机制。根据国家和省相关规定，制定市融资性担保公司管理暂行办法、行业准则和行业标准，对担保机构进行资信评级和绩效考核，做好担保机构基础管理工作，净化担保市场环境，规范担保机构担保行为，为我市担保业健康发展并满足中小企业担保需求创造条件。建立担保机构风险补偿和管理机制，提高风险管理水平。

（十九）鼓励担保机构做大做强。大力发展以企业出资为主的互助式会员制担保机构。积极发挥政府支持引导作用，带动民间资本组建商业性担保机构，设立地方财政出资和企业联合组建的多层次中小企业融资担保基金和担保机构。建立中小企业融资担保机构资本金扩充机制，鼓励中小企业融资担保机构通过联合、兼并、重组及吸收民间资金增加对担保机构资本金投入。到年，每个县区要建立2家注册资金1亿元以上的担保公司或1家注册资金2亿元以上的担保公司。

（二十）提高担保公司担保融资能力。省再担保分公司要积极开展再担保、担保、投资业务，为中小企业融资拓宽渠道以及金融领域的各类相关业务，将资质良好的担保公司纳入再担保体系，提高担保倍数，从而建立政府、银行、担保公司之间的协调机制。建立风险共担机制，合理放大倍数，银行要选择获取融资性担保业务经营许可证的担保公司进行合作，并根据其资金规模、风险控制能力和资信等级，适当增加放大倍数，不得随意提高合作门槛，不得增加合作成本，确保全市担保行业健康发展。

（二十一）降低担保费用收取比例。融资性担保公司要积极为中小企业融资提供担保服务，对信用较好的企业可少收或不收保证金，同时可适当降低中小企业担保费收取比例。各银行业金融机构要本着支持中小企业发展、支持融资担保体系建设的原则，积极为中小企业发展提供融资担保服务，逐步扩大融资担保公司资本金放大系数（资本金放大系数原则上不低于5倍），并按照“利益共享、风险共担”的原则，逐步建立合理的风险分担机制。

（二十二）落实担保机构优惠政策。认真落实国家、省、市支持担保机构的各项优惠政策。允许担保机构实际发生的代偿损失按规定依次冲减已在税前扣除担保赔偿准备、一般风险准备和担保费收入。根据国家七部委《融资性担保公司管理暂行办法》规定，融资性担保公司应当按照当年担保费收入的50%比例提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金。担保赔偿准备金累计达到当年担保责任余额10%的，实行差额提取。帮助担保机构创造条件享受国家免征三年营业税的税收优惠政策。

六、加大政策支持中小企业融资力度

（二十三）建立中小企业贷款风险补偿机制。从年起，市财政暂安排1500万元设立科技型中小企业贷款风险补偿资金，并根据情况适当扩大风险补偿范围，用于弥补银行业金融机构发放中小企业贷款的损失（具体补偿办法另行制订）。各银行业金融机构应按一定比例提取风险基金。对银行业金融机构当年给予销售收入在500万元、在金融机构融资余额200万元以下的中小企业的贷款平均余额，比上年度中小企业贷款平均余额新增部分给予5‰的风险补偿。

（二十四）加强融资政策引导。市金融办、人民银行中心支行、银监分局要积极引导中小企业在用好各类信贷产品的同时，充分利用资本市场、债券市场、信托、金融租赁、股权、信贷资产转让、保险资金直投等多种融资方式。帮助中小企业与信托公司加强对接，充分发挥贷款类、权益类、融资租赁类、不动产类等信托产品的融资作用，努力在信托直接融资方面取得突破。鼓励中小企业积极开展项目融资租赁、投资型经营租赁、售后回租等业务，盘活企业存量固定资产，带动外部融资增长。鼓励园区管委会充分发挥园区投融资平台的积极作用，帮助中小企业解决发展初期的融资需求。

（二十五）搭建融资服务平台。推广网上融资服务模式，建立中小企业相关信息共享平台，引导相关部门、银行业金融机构、担保公司、专业性投资公司等融资服务机构利用网络平台，为中小企业提供融资服务信息。通过举办政策宣讲会、服务推介会、项目对接会、主题论坛等活动，促进金融、准金融服务机构增强为中小企业融资服务意识，加强双方的沟通交流，有效推广金融创新服务产品；组织金融服务机构深入工业园区、产业集聚区，为中小企业提供特色服务。