房地产行业信用管理精选(九篇)

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第1篇：房地产行业信用管理范文

【关键词】房地产；信用缺失；解决途径

引言

房地产行业与其他行业相比是最缺乏道德诚信的行业，被称为“高利润率、低信用度”的行业[1]。消费者对商品房的投诉频率远高于其他行业，2006年全国关于房屋的投诉达到23172件，2012年315晚会投诉总结数据表明房地产行业投诉已跃居各类投诉第一位，如何解决房地产行业失信行为，引导房地产市场健康良性发展已成为目前亟待解决的问题。

1.房地产行业存在的失信行为

1.1 营销过程的失信行为

虚假广告

我国房地产市场中，许多开发商歪曲利用观众或听众对电视等媒体的注意力，吸引众多的投资者的“眼球”，在售房广告上实施“注水”和“吹气泡”，把不真实的信息当作真实信息传递给消费者，蓄意夸大或欺骗消费者。

合同欺诈

合同欺诈属于房地产行业较普遍失信行为，消费者在签订购房合同时往往很难发现开发商在合同中设的“陷阱”，如房屋面积缩水、更改户型图等失信行为，也有的开发商虽然提供的是合同示范文本，但往往会在合同后面附自己编制的对自己有利的不公平条款，如交房时发现裂缝、空鼓等安全质量问题的通病，乙方同意不拒绝接房。

1.2 房开企业的短期行为

我国很多房地产开发商没有注重企业的持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度，信用意识不强。开发商为了节约成本而私自降低建设标准、使用不合格材料。此外，开发商为了追求最大利润或最多的销售额而乱开空头支票，私自承诺了一些不打算兑现的“服务项目”。

1.3 预售制度缺陷引起的失信行为

付款与接房的不同时

我国现行的房地产销售制度是预售制，给房开企业的融投资带来了极大便利，却造成了房地产行业的诸多失信行为。消费者在签订合同或付款时不能立即接收房屋，因此在预售以后开发商可能不按设计施工、降低配套设施标准或造成房屋出现质量问题等失信行为。

政府对预售资金监管不严

近年来，房地产开发商为盲目追求规模效应，把预售房款挪作其他项目使用现象屡见不鲜，甚至在一些大城市还出现开发商将商品房进行再抵押后携款逃逸的情况。对预售资金监管不严进一步纵容了开发商的失信行，已成为扰乱房地产业健康发展的一个严重问题。

缺乏信用管理

当前，我国对房开企业的管理，主要采取主管部门对开发商的资质进行年检的做法，这种做法属于事后监督。因缺乏信用监管，一些开发商曾经的违法失信行为没能得到评价与记录，只要其符合预售商品房条件的仍能取得预售许可证，而他们曾经的信用情况没有成为其能否获得预售许可证的约束条件。

信息的不对称

由于消费者与开发商间存在信息不对称，导致某些缺乏诚信的企业利用排号登记、内部认购到最后签订合同的时间差制造楼房紧缺的虚假氛围，进而操控房屋的供求关系，人为囤积并抬高房价。同时，预售房屋这一制度使消费者买房时看不到现房，只能通过广告、样板房及房地产商提供的宣传资料等获得相关信息，而这些信息或多或少都存在虚假的成分。

1.4 房地产行业社会信用体系不完善导致的失信行为

国内只有对企业信用评价的研究，且基于狭隘的信用概念，广义信用包含经济及社会和道德层面的含义，导致房地产开发企业信用评价大多缺少系统性、综合性，这些不足以全面评价一个房地产企业的社会信用状况，有的房开企业为了取得社会认可，增加开发机会，只重视信用评价中涉及到的指标，却忽视社会和道德方面的指标建设，进而导致房地产行业失信行为的恶性循环。

2.房地产行业失信行为解决途径

2.1 建立和完善房地产市场信用法规体系

房地产领域要根据国家信用法规，结合房地产行业特点，颁布和实施相关的信用法规和条例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大执法力度，严格执法，严惩失信者，迫使其为失信付出巨额成本费用，以保障信用制度的建立和实施，建立和完善失信的惩罚机制。

2.2 建立失信惩戒和守信激励机制，强化房地产信用体系建设

建立房地产信用体系，必须使失信成本大于守信成本，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政府管理部门在竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面优先考虑。

2.3 建立和完善我国房地产企业信用档案系统

加快建立房开企业和从业人员的信用档案，公示企业信用情况，使守信企业和失信企业均大白于天下；统一数据平台，使房地产企业信用档案系统信息商业化、社会化、市场化；行政主管部门和企业要及时报送有关信息变动情况，及时更新；公布投诉电话，为用户提供企业信用查询，接受社会各界的信用监督；培养一批专业化的档案管理人员。

2.4 强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台

强化信息披露制度，形成房地产信息传递机制。对于房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息，应在指定媒体上定期如实披露，建立与社会公众沟通的信息平台，保证房地产信息传递。充分利用现代通信技术和计算机网络资源的优势，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业并通过中国住宅与房地产信息网，实现各级建设行政主管部门、协会网站的互通，构成房地产信息传递网络，形成房地产信息与社会沟通的平台。

2.5 推行行业协会，监控失信行为

房地产行业协会除了履行服务、协调等职能外，重点是充实管理职能，制定行规、行约，加强自律管理，应着手于营造与规则想匹配的优良环境氛围，使更多的企业能加入到行业协会来，真正形成自我约束、自我管理、共讲诚信的行业局面。

2.6 加强企业信用文化建设，树立企业信用品牌

当前企业要切实加强自身的信用建设，形成 “诚信为本”的经营理念，强化企业自律行为规范，才能树立企业品牌。在我国经济转型与市场经济体系逐步完善的阶段，强调企业的诚信经营尤为重要，广大房地产企业要着眼长远，克服“短期意识”，从典型案件中吸取教训，同时认真学习业内先进企业的宝贵经验，举一反三，牢固树立诚信经营理念，真正筑起自己的职业道德防线，将诚信二字入心、入脑、入行，努力打造企业诚信形象。

3.结束语

“诚信” 是中华民族的传统美德。“诚”，是真心诚意；“信”是不欺、信用之意。诚信是一个社会经济、文化、历史综合作用的产物，是一个单位或个人是否成功、成熟的重要标志；诚信是企业从事一切经济活动的基础和前提，更是企业进行经营管理的内在要求。诚信的建立，不是一朝一夕的，它需要长期在规范的经济秩序中进行，进一步加强房地产行业诚信建设，仍是我国面临的一个沉甸甸的重要课题。

参考文献：

[1]吴建华.诚信缺失[J]. 房地产导刊，2002（08） .

第2篇：房地产行业信用管理范文

［关键词］ 住房公积金 公积金贷款 风险 规避

一、住房公积金贷款风险的表现形式

1.政策风险。政策风险主要是指国家相关政策给公积金贷款带来的风险。由于国家相关政策调整使市场发生变化，影响某一行业的发展，从而使之与关联的信贷产品出现较大的风险，如国家为了宏观调控的需要，在某一时期对房地产行业实行限制发展，导致按揭贷款项目停缓建，整体房价下跌，或放宽住房贷款的按揭成数和年限，都会给个人住房贷款带来还款风险。由于我国实行土地国有化，因此政策的影响甚至超过市场和竞争的影响。

2.法律风险。法律风险是指交易合同得不到到法律保护而导致损失的可能性。由于中国目前适用个人住房信贷专项法律和法规的缺失和执行难，同时，由于《个人住房担保贷款管理办法》、《担保法》和《民法通则》等对抵押物的设置、抵押权的履行、抵押物价值的评估、作价及处置的规定操作性不强，难以直接用于实践。因此，法律风险是目前我国发放住房信贷的突出风险。

3.通货膨胀风险。通货膨胀对投资的固定收益波及很大，使投资者所获固定收入的实际购买力下降，同时投资者还要遭受资本价值降低的损失。目前我国的房价收入比远远超出世界银行的限定指标，许多大中城市的房价已超出居民的实际购买力。同时，由于我国社会保障制度尚不健全，进一步降低了普通居民的预期净收入，导致住房需求难以转化为现实购买力。另一方面，由于住房抵押贷款期限较长，在贷款期间，一旦出现通货膨胀，即使借款人按期还款金融机构也会遭受损失。

4.房地产市场风险。我国房地产市场的不规范使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心。众所周知，房地产行业具有周期性的特点。近几年，房地产发展迅猛，房地产价格上涨过快容易造成价格偏离其真实的价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，房地产行业进入低谷时期，房地产价格将会下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅度缩水，这将会给公积金管理中心带来损失，甚至可能出现严重的社会问题。

5.操作风险。操作风险是指公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的可能性。操作风险是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。从操作过程的各个环节上看，公积金管理中心在具体操作个人住房按揭贷款时，都不同程度地存在经营管理风险，如贷前调查不到位、贷时审查不严格以及贷后检查不及时等。

6.公积金借款人信用风险。由于公积金贷款的对象大部分为社会的中低收入职工，在社会经济快速发展时期，由于企业改制和社会劳动用工制度的改革，一部分职工会因失业、下岗或收入大幅减少而发生贷款违约；还有些借款人因疾病灾等意外事故导致丧失劳动能力，或因家庭成员患上重大疾病、子女入学等突发事件发生大额费用支出，出现偿债能力下降而发生贷款风险。目前由于多数地方公积金贷款没有纳入人民银行个人征信系统管理，致使在审批时对个人信用记录和负债情况无法准确掌握。

二、住房公积金贷款风险规避方法

1.制定高效的的公积金贷款管理制度。首先要严格贷款审核关。在办理贷款过程中，应对借款人、担保人、抵押人的资格以及质押物，抵押物的情况进行认真调查，严格审核，切实做好贷前调查工作。其次是实行“三级审批制度”。即“韧审、复审和签批”。实行三级审批，一是可以细化审批过程，减少错误率；最后是审批人之间可以明确责任，相互监督，强化管理。

2.构建贷款风险的政策化解机制。一是借鉴发达国家住房政策的经验，建立以政府为主导的为中低收入职工住房贷款的贴息和担保制度。。二是督促公积金管理机构按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收入中按比例提足贷款风险准备金，并要求它严格程序及时核销坏死账。三是进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，是一项现实可行的方式。

3.丰富住房公积金贷款品种。住房公积金贷款应该借鉴商业银行的做法，适应市场变化，丰富贷款品种，设计多种还款方式，提高服务质量。特别是针对低收入家庭，在人民银行规定的利率基础上，可以推出住房公积金贴息贷款，从住房公积金增值收益中，拿出一部分资金补贴给职工。为降低住房抵押贷款信用风险，还应推出住房抵押贷款衍生业务，包括转按揭等便捷灵活的住房抵押贷款还款方式。

4.评定公积金借款人信用等级。我国对于个人的住房抵押贷款风险管理系统的开发与运用尚处于起步阶段。2006年中国人民银行个人信用信息基础数据库正式运行后，在商业银行已经得到广泛使用并取得显著效果。从长远考虑，将公积金缴纳、使用和贷款信息纳入人民银行征信系统，实现信用资源共享是大势所趋。通过征信系统公积金中心可以及早发现信用不良和恶意贷款者，将其拒之门外，对化解住房公积金贷款风险意义重大，事半而功倍。同时如发现借款人存在未偿清债务，原则上也不应再予贷款，信用管理制度对借款人按时归还公积金贷款也有一定的促进作用。

5.全面提高公积金贷款从业人员素质。首先，建立良好的信贷激励与约束机制，使权利义务能够对等，从制度上约束信贷从业人员的经营行为。在实践中，有相当部分的贷款信用风险可在其萌芽时予以控制，但往往是由于贷后管理松懈等原因使得这种风险未在第一时间得到控制，错过了控制风险的最好时机。其次，建立良好健康的信贷文化。对工作人员进行深入细致的法制教育、思想教育和纪律教育，坚持原则，抵制诱惑，廉洁从业，遵守各项规章制度，严格按规定程序办事。

参考文献：

[1] 沈向华.住房公积金贷款风险防范研究[D].2007,大连理工大学

[2] 关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西师范大学报,2005,32(6):25-28

[3] 闪丽丽.住房公积金贷款风险的成因及对策[J].淮南职业技术学院学报,2005,5(4):66-68

第3篇：房地产行业信用管理范文

[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我国房地产企业发展的现状

1.1 行业特点带来的风险

房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。

1.2 利率和通货膨胀风险

当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。

1.3 现金流不稳定的风险

资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。

1.4 国家宏观政策所带来的财务风险

2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。

1.5 财务风险管理意识不强

企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。

2.2 内部因素

由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。

3 房地产企业财务风险的防控策略

3.1 完善财务风险控制体系

房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。

3.2 加强融资环节的管理

房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。

3.3 在投资方面的财务风险防范

对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。

3.4 加强现金流管理

房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。

主要参考文献

第4篇：房地产行业信用管理范文

关键词：房地产档案；法律；政府

一、前言

房地产作为国民经济的支柱产业，随着我国房地产市场的迅速发展，无论是征地、开发、拆迁、补偿，还是建设、安置、交易、管理等项工作日益频繁，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范，都必须严格按照国家的方针政策进行操作，这种很强的政策性发映在房地产档案管理上，档案工作任务更加繁重。房地产的健康快步发离不开房地产档案的支持，房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定形成的一项专业性较强的工作，房地产档案是房地产产权界定的有利存证， 是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作，组织房地产交易活动的重要载体。房地产档案的形成，有其特殊的专业要求和独立的对象，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在房地产档案管理中，工作的对象是房地产行业的全部档案，这些档案材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，具有法律凭证价值，是房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件，图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录，无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等，因此，作为档案管理人员要对档案的质量负责，要确保档案的真实性、完整性、合法性。

二、房地产档案的法律作用具体体现

1、保障房产交易顺利进行

通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况，对于购房者而言，是保护自己合法权益的重要手段。根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。限购令出台以来，房产管理部门提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合通知所规定的条件，对不符合上述规定条件者，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，要严格按照通知要求，核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料，对不符合购房条件，不予办理备案及登记过户手续。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题，一般不会在房产证上反映出来，只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。才能代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中进行有效管理。

2、维护房地产市场诚信经营

在城镇住房体制改革及相关政策的推动下，中国住宅和房地产业持续快速发展，但也出现了很多不规范的问题，如房地产违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺骗、中介市场鱼龙混杂、物业管理不规范等。产生这些问题的原因主要是社会诚实信用观念淡漠、信用管理体系和法律法规不健全、缺乏有效的失信惩戒机制。我们通过房地产信用档案的建立，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录都将通过建设部的一个网上信用档案系统向社会公示，接受社会监督。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执（从）业人员的信用信息管理系统，记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，在档案中都有记录。房地产信用档案的建立，可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执（从）业人员依法经营、诚实经营的水平，使失信者为其失信行为付出巨大代价，得不偿失，并且有利于规范房地产市场行为，维护消费者的合法权利。消费者要买房，可先上网了解企业信誉度和项目情况，做个基本判断，然后再决定是否购买。社会公众也可以在网上直接对房地产市场违规违纪行为进行投诉。

三、保障房地产档案法律作用的措施

1、贯穿依法治档的理念

房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，在房地产档案管理过程中，应以《档案法》、《档案法实施办法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规为依据。其中，《档案法》是我国档案管理的根本大法，连同地方制定和颁发的有关档案法规，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。

2、加强档案管理人员法律责任

房地产交易管理部门的档案管理人员应认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。

总之，房地产档案管理工作具有重要的法律作用，做好房地产档案管理工作是我国依法管档的重要体现。需要档案管理人员加强法制观点，依照法律规范要求做好档案管理工作。

参考文献：

1、肖爱娥.房地产产权档案管理探析[J].档案时空，2007.

2、曾旺辉，黎永索.房地产档案管理的问题及对策[J].全国商情（经济理论研究），2009，4.

第5篇：房地产行业信用管理范文

关键词：房地产；操作风险；对策

一、房地产行业操作风险概述及特征

由于房地产经营性质的特殊性，在现代复杂的信息社会中，房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点，但操作风险却很少引起关注，房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统，以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。

国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险，或者误解为操作性风险，更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门，不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。

房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大，不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏，增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。

二、海南省房地产行业操作风险历史回顾

1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。

2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。

三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因

从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。

（一）房地产开发商操作风险问题

由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。

（二）商业银行的操作风险问题

这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。

（三）海南省房产中介操作风险问题

海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。

（四）海南省政府管理方面存在的问题

目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主

转贴于 要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。

（五）买房人操作风险问题

买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。

四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析

面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。

（一）加强政府部门操作风险规避

为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。

（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位

根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。

（三）加强银行的操作风险控制

由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。

（四）避免中介服务所带来的操作风险

健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企 业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。

（五）买房人规避操作风险之道

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。

（六）未来房地产操作风险应对之策

在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。

参考文献：

[1]李东绪.独善其身的海南房地产市场[J].中国房地信息，2008（4）:1-4.

[2]王文生.王晓胄.黄晓华.商业银行支持海南省房地产业发展的策略研究[J].海南金融，2008（9）:2-6.

[3]吉洪.海南房地产贷款风险分析[J].海南金融，2006（6）:21-26.

[4]徐诺金.搞活海南省房地产市场要适当扩大政府干预[J].海南金融，1996（12）.

第6篇：房地产行业信用管理范文

【关键词】房地产企业 资金管理 企业竞争力

随着商品全球化的趋势加深，国家之间的贸易往来越来越密切，房地产企业不能局限于企业的短期效益，应当注重企业的长期发展。如何保证房地产企业的可持续发展，是现阶段房地产企业有待解决的问题。只有做好资金管理，有效使用企业资金，才能够保障房地产企业的健康发展。

一、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）管理者的观念滞后

在目前许多房地产企业数量多，管理者受到知识水平以及眼界的限制，往往停留在传统的管理观念上，认为自身的经验和能力能够对企业的各方面管理工作进行有效规划和控制[2]。他们往往认为现论和方法就是对传统理论的再加工，具有较强的独权意识，控制了企业各方面的决策权。尤其是在房地产企业中，此类现象尤为突出。管理者认为企业资金都是一些小数额的债权，不需要多加关注，这对企业的可持续发展造成了一定的影响。

（二）缺乏相应的监督机制，资金拖欠时间较长

房地产企业的规模大，资产相对也比较多，且结构设置复杂，多头管理的问题比较突出，资金的管理更是存在较多的问题。许多销售人员未能及时告知会计部门，导致销售与会计核算相脱节。此外，部分管理人员受到自身专业素质的限制，加上其他管理工作繁重，未能及时对资金的回收进行核对，导致拖欠账款较多，对企业的正常运作以及资金周转造成了一定的影响。收款工作的不认真，加上部分客户无力偿还、不负责任的销售人员没有及时督促客户将款项上缴等问题，使得房地产企业的资金管理存在较大的困难，也使得资金拖欠时间过长，财务成本大大增加，房地产项目整体盈利水平受到影响。

（三）缺乏完善的内部控制

在房地产企业资金管理中，内部控制机制的作用未能有效发挥，没有做好销售审批、回款入账、定期对账、超期催收等工作，导致资金拖欠时间延长。因此需要不断完善内部控制，从根本上杜绝资金拖欠的现象发生。但是在目前的房地产企业中，没有重视内部控制制度的完善，内部控制仍停留在形式上，没有起到应有的作用，企业应当进行事前、事中、事后控制，从销售到回款，再到售后服务，全面掌握产品相关情况，严格按照企业内部控制制度各项节点执行。

（四）缺乏多元化的融资渠道

我国目前的房地产企业中，资金主要靠以下方式取得，例如从银行贷款、通过股权向股东融资以及利用企业本身的资金。上述方式中要求最高的是股权融资，一般来说使用这种方式融资的基本是大型房地产企业，已经完成上市，在中小房地产企业中较难实现，所以，通过银行贷款是房地产企业中最为普通应用的融资方式，由可看出融资渠道非常单一，这大大限制了企业的资金来源，使房地产企业的资金需求无法得到满足。其次，在近年前国家的宏观调控中，陆续出台了诸多类似于限购令等法规，不少房地产企业从银行中可贷出的资金越来越少，根本不足以应付。

二、房地产企业资金管理的应对措施

（一）树立正确的风险意识，完善资金管理制度

房地产企业要想扩大市场占有率，需要为客户提供其满意的赊销方案是提高企业销售量的重要渠道。但房地产企业也要重视资金的回收管理工作，树立正确的资金管理意识，认识到财务风险对企业发展造成的影响，不断完善房地产企业资金管理制度，从而保障房地产企业的流动资金储备量，保障企业的正常运转。如何完善企业资金管理制度，首先要从细化资金管理流程出发，即加强对资金全过程的分析与优化，指定项目负责人进行资金管理，并要求负责人对资金的进度进行全面追踪，及时有效的措施是保障企业流动资产、降低坏账产生风险的重要措施。然后需要加强资金的监督工作，对企业各项目的资金的变化以及回款金额进行及时汇报和入账，管理层通过加强管理监督通过一定的手段和方法进行催款，保障企业资金的安全性。对资金管理人员和销售人员开展专业培训，注重老账的催款工作的有效开展，有助于提升资金的回款率，降低企业财务成本。

（二）完善信用制度

全面、科学的信用制度是降低坏账风险的重要措施，企业要重视信用制度的建立，并制定相应的信用评价标准，采用信用分级制度，并给予一定的信用优惠，从而完善企业的信用制度。首先需要确定相应的信用评价标准，企业信用评价标准主要是企业的发展规模、市场占有率以及过往应收款项记录等方面进行全面的衡量，从而判断企业的信用度。在实际管理过程中，企业首先需要侧重于三个基本点：企业承担风险的能力、客户的经营现状以及发展前景。在评定客户的信用等级之后，企业可以与销售部门进行沟通，这主要是由于销售部门对客户的信誉作为了解。因此，销售部门需要参与客户信用等级的评定，对客户的能力、资产等方面进行科学风险，从而确定给予客户怎样的优惠政策。最后在信用管理中，企业在接受客户订单后，需要明确付款时间以及折扣额度等内容，从而最大限度的保障企业的债权，降低坏账的产生。

（三）强化内部资金管理

由于房地产企业的规模大，市场占有率也较大，与其他企业相比，具有较多的融资渠道，其往往注重长期效益，加上企业产品和结构的多元化，具有特殊的竞争优势。但是随着民间资本的壮大，越来越多房地产企业的涌入市场，对房地产企业造成了一定的冲击，加上目前的房地产市场属于买方市场，各房地产企业的销售价格相差不大，加上部分房地产企业在新技术、新材料的应用中，不断提高了市场占有率，使得普通房地产企业失去了传统优势地位，而房地产企业为了提高产品销售量，有时不得不做出让步，例如降低首付额度等。这使得房地产企业资金数量不断增加，而回款速度又不嗉趸海增加了企业的负担，并且有可能形成坏账，对企业的可持续发展造成了一定的影响。房地产企业需要做好项目可行性研究，在充分评估项目风险的基础上，做好项目投资管理，避免缺乏周转资金造成的负债增加，降低房地产企业资金的占有量，企业需要定期对资金使用情况进行调查，并通过财务报告了解企业资金情况，从而对各种项目的资金流动情况进行跟踪管理，严格按照项目合同约定进度付款比例执行，将项目管理人员与资金管理责任挂钩，并制定相应的激励制度，提高员工的工作积极性。

（四）融资方式多元化

我国房地产中目前还未形成完善的金融市场体系，比方说很多规模较小的房地产公司的融资仍然只能通过银行贷款获得，极少一部分可满足股权融资的要求。经过调研发现，我国目前在银行贷款的方式占房地产企业融资方式的75%，直接破坏了我国完善金融市场体系，带给金融市场很多无法解决的问题可能。我国现有的政策对房地产金融市场的要求严谨性不足，使房地产企业逐渐显露出融资方式多元化发展的形势。但由于其无法持续性满足房地产企业的资金需要，因此多元化发展的空间尚有待提升，需要吸纳先进的资金管理经验，打破固态的融资理念，促进房地产市场与证券市场的对接工作，以真正实现多元化融资的目标。

三、结束语

综上所述，我国房地产行业当前的形式中，现金如同企业的血脉，贯穿每项经济活动，房地产企业资金数额大，资金管理是房地产企业管理中的重要内容，对企业的资金安全以及正常运营具有重要影响，因此，房地产企业需要重视资金管理，积极调整资金管理策略，使用更合理的资金运作方法，摈弃限制发展的传统保守观念，多元化开拓企业的融资渠道，保障房地产企业的资金安全，才能够实现企业的可持续发展。

参考文献

第7篇：房地产行业信用管理范文

    在我国当前经济市场化进程中,金融总量开放度不断提高,对外贸易迅速发展,特别是国际贸易条件的改善、进出口商品结构的升级、贸易部门经济效益的提高等,既是我国金融深化的结果,又反过来促进了资本流动和资源配置,推动了我国的贸易进一步深化。然而,我国的金融深化与外贸领域的市场化、国际化并不对称,外贸领域的市场化、国际化水平较高,金融领域的市场化改革较慢,开放水平较低,这又在一定程度上阻碍了外贸发展。

    二、国际贸易融资业务的发展情况

    1.我国国际贸易融资业务发展受阻的原因。一是企业的认识不到位,我国新一轮汇率改革才刚刚起步,在汇改之前,许多企业还没有意识到贸易金融的重要性,绝大多数中小企业尚不会以金融手段为贸易避险;二是企业的信用管理体系缺乏,大多数出口企业还沿用多年来形成的传统交易方式,忽视对进口方资信的调查,加剧了出口企业的收款风险。三是社会信用体系不健全,一些亏损企业管理混乱,资信欠佳,常因资金短缺而利用押汇、打包贷款等融资手段套取银行资金,甚至挪做他用。四是银行内部问题,各大银行虽然都有国际贸易融资业务,但缺乏有效的风险防范措施,在观念、体制、流程、产品和人员还不适应该项业务的迅速发展,特别是缺乏复合型的高素质人员。

    2.各层面都在大力推进国际贸易融资业务的发展。近几年各家银行都加快了国际贸易融资业务市场的拓展力度。中国银行2009年底的贸易融资余额约为240亿美元,占市场份额的35%左右,其出口双保理业务量超21亿美元,居全球首位,旨在建设国际一流银行,行先后获得海内外权威媒体评选的“中国最佳贸易融资银行”“、最佳国际业务”、“最佳贸易融资银行”等奖项;建设银行连续两年获得了《环球金融》杂志颁发的“最佳贸易融资银行”奖,标志着建行在贸易融资产品创新、服务技术和风险控制走在了同业的前列。国家越来越重视贸易融资业务的发展:针对日益严峻的对外贸易形势,2009年的“金融国九条”明确指出“改进外汇管理,大力推动贸易投资便利化。适当提高企业预收货款结汇比例,方便企业特别是中小企业贸易融资”。

    3.国际贸易融资业务的畸形发展。基于其广泛用途,国际贸易融资业务已成为各家银行争相发展的业务。但是,我国目前的经济发展,投资依旧占主导地位,即房地产行业。房地产行业的高回报导致了很多畸形的金融现象,特别是资金的投资预期回报率与房价的涨幅挂钩度越来越高,经营环境的恶化导致资金逐步由实体经济流入房地产市场。大多数企业和个人都在固定资产上过度投资,且其资金来源越来越依赖银行融资,甚至民间融资。一些地方的金融环境过于宽松,以温州为例,温州的金融生态环境在国内一直名列前茅,过去的几年里,国际贸易融资作为一种有效的融资途径让大量的贸易流通型企业获得超过自身承受能力之外的大量资金和额度,帮助温州的许多贸易型企业获得了快速的发展。一家不到1000万注册资本的公司可以拿到近3个亿的额度,且全部为担保方式。只要有足够的贸易业务的支撑,就可以拿到相应的融资需求,这就是国际贸易融资能够突破企业自身限制的一个有利条件。也就是基于此,大量的企业不惜一切代价做大流量,做大贸易量。

    三、银行如何有效发展国际贸易融资业务

    1.加强风险的防控能力。

    (1)适应业务定位的变化,树立科学的风险经营与管理理念。一是针对国际贸易金融发展规划中的行业定位、客户定位及产品定位,明确和细化业务准入标准,通过市场细分,有选择地介入重点行业和目标客户,使风险的控制目标不受经营风险区间的变化而有所降低。二是实行适应国际贸易融资特点的授信规模控制方法,将评审工作的重心从风险识别逐步向风险评价过渡。三是加强与市场对接,建立有效的市场调研与沟通机制,并在此基础上,有针对性地制定相关授信政策和调整评审标准,合理引导营销取向。此外,不断提高专评审人员在国际贸易融资方面的专业能力和水平,进而逐步形成“专家型”评审。

    (2)加强业务交流与培训。加强与同业的广泛交流,通过借鉴先进的风险理念及操作模式,结合自身实际,提升风险管控能力和水平。

    (3)加强贷后管理。建立风险监控和评价体系,加强对市场的监控。对大宗商品价格、行业景气度等保持及时跟踪。

    2.采取适应国际贸易融资特点的担保方式。首先,针对国际贸易融资业务的特点,创新思维,制订操作性较强的担保方案。其次,充分引入第三方金融机构的信用,在一定程度上规避企业面临的市场风险、信用风险和进口国的国家风险。第三,积极鼓励出口企业投保出口信用险。

    3.结合市场实际和客户需求。在发展国际贸易融资业务时,区分其目的是首要的。对于非融资需求的国际贸易融资业务,银行承担的风险较低,理应优先发展。对于改善现金流的国际贸易融资业务,要根据企业的自身实力,并结合其上下游客户的实力,进行选择性发展。

第8篇：房地产行业信用管理范文

摘 要 在房地产市场持续调控的环境下，房地产开发企业经营和管理面临诸多困难。本文从房地产企业财务管理现状入手，简要分析了当前我国房地产开发企业财务管理中存在的问题．并提出了加强房地产企业财务管理的一些措施。

关键词 房地产企业 财务管理 问题 对策

2012年政府把“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”作为当年的主要任务，“限价”、“限购”、“限贷”政策继续执行，房地产市场正式进入严冬，作为房地产开发企业管理核心的财务管理将面临严峻考验，房地产开发企业想生存和发展，就必须加强自身的财务管理，来应对挑战，渡过难关。

一、房地产开发企业目前财务管理现状和存在的主要问题

第一、资金周转率下降，融资困难，财务风险加大。房地产开发企业普遍面临资金短缺的窘境。一是因前期市场扩张过度，普遍面临存货高企，销售缓慢，变现能力变差，资金周转率降低；二是融资渠道单一，主要依靠银行贷款，随着国家陆续出台房地产市场调控措施、银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资难度和成本加大；三是企业内资金管理分散，存在某些项目公司资金闲置，而另一些项目公司却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下，有效的资金管理体系尚未形成。

第二、财务管理“被动反映型”的现象较突出。财务停留在停留在记账和编制财务报表等会计核算方面，出具的财务决算报告和财务报表适用于经营工作的事后评估，具有滞后性。很多企业日常管理忽视了财务管理的核心地位，在项目评价、前期策划、招投标、合同签订、经营决策等重要经济业务中往往没有财务人员的参与，财务管理事前和事中的预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。

第三、内部控制薄弱，财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不健全、不完善，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象；二是费用开支标准混乱，不规范，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理，随意性大。

第四、成本管控工作线条较粗，管理责任不明确。缺乏成本的总体控制，无法掌握最新成本动态，财务成本控制的底线不明确，目标成本准确性差，成本控制效果不佳，实际成本和费用偏高。全员成本管理意识薄弱，整个开发过程缺少统筹成本管理，在项目发展、规划设计、招标、签约、销售、物业管理等环节没有及时进行财务成本的事前预测和事中控制，在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。

二、房地产企业加强财务管理，提高财务管理效率的措施

（一）加强资金筹措，控制融资成本，加快项目资金流转

面对严峻的经济形势，房地产开发企业要重视和运用“开源节流、现金为王”的财务策略，做好现金流向与现金流量的安排，以免发生资金链断裂，引发财务危机。

一是资金的筹措管理方面，要加强企业的信用管理，拓展融资渠道。房地产企业可以尝试股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道。成熟的企业可考虑引进境外机构参股，这将使企业国内融资受困的情况下，依然有腾挪空间。

二是加速项目资金周转，应尽快处理掉“拖拉工程”，改变过去单纯的成本加利润式或与同区域项目类比的定价方法，更多考虑市场需求的现实状况，将产品定位于自住购房者，满足刚需市场。对于个别拿地成本处于高位的项目，应及时认亏，积极实行以价换量、组合优惠的方式，缩短项目销售周期，用单个项目亏损或项目转让的代价来换回整个企业资金链的安全。

三是加强企业现金管理，一是做好现金流量预算，测算合理的现金流量循环周期，使企业现金流量保持平衡，二是做好现金收支的动态监控，按月编制资金收支预算，明确责任，三是合理使用企业信用，尽可能使应收款项与应付款项的期限保持一致，防止企业过度预支资金。

四是认真研究当前房地产市场，审慎项目投资决策。房地产企业在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额的增长问题，更重要的是注重现金流问题。把握好项目开发节奏，在项目定位、户型上下功夫，调整好开发项目类型和产品结构，谨慎布局，有效使用资金。

（二）完善财务管理系统，提高财务管控能力

一是房地产企业首先应当统一会计核算制度，统一科学设置会计科目、制订核算程序和规则，构建核算管理体系，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础，便于数据的对比、分析和考核。

二是建立资金管理中心，对项目资金进行统一集中管理，利用各项目公司的闲置资金进行内部调剂使用，可以使房地产企业相当于获得无息贷款，提高了资金的整体使用效益。

三是要建立管理会计系统,通过设立成本中心和利润中心，建立管理会计报告体系，通过财务管理报告向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持，强化考核和监督机制。

四是加强财务制度建设，完善内部审计。房地产企业应当遵循针对性、操作性和强制性原则设立专门的财务管理机构，制定相应的财务管理制度，实行财务管理的规范化和制度化。逐步展开财务收支审计、经济效益审计、管理审计、内部控制评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等内部审计工作。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。

（三）组织内部授权管理，实施财务控制

规范企业法人治理结构，在人员配置过程中，应当遵循不相容职务相分离的原则，加强各经济职位的业务牵制与监督。建立和完善明确的业务授权制度,平衡各级管理人员的权力与责任,做到责权对等，明确规定各项公司业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

（四）强化成本管理控制

推行全员成本管理体系，抓住项目开发关键环节进行成本优化及有效控制。一是可行性方案的选定和投资估算的定位，通过控制项目获取成本，对地块获取成本进行准确分析，严格控制项目风险；二是重视规划设计工作，加强方案优化力度，在规划设计阶段引入成本控制和成本优化机制。通过设计方案招投标、限额设计、图纸会审等来加强设计造价控制，根据项目定位和目标成本准确把握规划设计方案；三是做好供方管理，通过竞争性招标和集中采购控制采购成本，做好工程合同的签订与执行，工程进度和设计变更签证，严格材料、设备的定价和采购，控制工程款的拨付；四是做好工程结算，重点防止重复计算及收费，落实设计变更及签证，核实工程量，审定取费程序和单价套用；五是严控工程交付和运营维护费用，降低营销及管理费用；六是做好财务费用及税务支出筹划。

（五）推行全面预算管理

房地产企业在确定各层次责任中心的基础上应建立以项目预算、资金预算为基础的企业预算管理模式。项目预算是以开发项目作为预算对象,将发生的项目前期可行性研究、规划设计、报建审批、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划、税金计划等内容进行的整体预算。资金预算由开发企业在对各责任中心的年度资金需求和收支计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作制定形成。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,根据企业开发流程和开发计划编制、汇总和完善本责任中心的项目预算及资金预算。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

参考资料：

[1]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨.财经界.2010(2).

第9篇：房地产行业信用管理范文

关键词：建筑业 应收账款管理 完善

随着市场经济的发展，商业信用的推出，企业应收账款数额的普遍增多，管理已经成为企业经营活动中日益重要的问题。尤其是建筑企业，因其行业本身的特点，一方面抢占市场，需要大量的资金承揽项目，另一方面，建筑商拖欠工程款，占用企业大量的流动资金，如何加强应收帐款的管理成了企业生存发展的关键，积极有效的应收帐款管理可以有利于加强企业资金周转，提高资金使用效率，防范经营风险，维护投资者利益。

一、建筑业应收账款管理存在的问题

我国建筑业应收账款管理存在的问题，既有企业内部原因，也有外部因素的影响。

（一）盲目追求利润，忽视现金流量

现代建筑业强调以产值最大化为经营目标，但是一味的追求利润最大化而忽视了企业的现金流量，大额应收帐款的存在，导致虽在帐面上反映的利润很多，但应收帐款占了很大一部分，公司实际的现金流量却很小，从而给公司造成资金周转困难、坏帐损失等问题。甚至影响公司的持续生存与发展。

（二）应收帐款管理制度不完善

我国建筑企业对客户的信用状况调查不够，导致应收账款不断增加。有时虽有调查，但评价信用政策制订不合理，对所形成的应收帐款能否收回、收回多少没有底数。另外，对企业应收账款的账龄没有及时合理分析，大量陈账、呆账常年挂账，造成企业资金周转困难，同时对挂账时间很长的应收账款也没有采取相应措施，以至于在债务人破产或死亡，收款凭证资料丢失或损失，或当事人离职情况不明等使应收账款成为坏账，这样既增加了企业管理成本，也直接减少了企业的经济效益。有的企业财务部门与业务部门未及时进行核算，销售与核算脱节，问题不能及时暴露。

（三）企业的管理者对应收账款的管理缺乏重视

大部分建筑企业的负责人比较重视企业产值的增长，将负责人的工资薪酬与企业的产值挂钩，对能否及时将应收账款收回的问题考虑比较少，没有将应收账款的质量归入相应项目绩效考核过程中。由于对应收账款管理的不够重视，使得企业存在应收账款管理责任划分不明确，惩罚不分，导致存在应收账款不能及时收回，坏账率提高等问题，影响企业资金周转，不利于企业快速健康的发展。另外，有些项目负责人对债权相关的知识比较欠缺，不能及时保护债权人的利益，出现应收账款追溯实效等问题。甚至企业的管理者为了提高自己的工资薪酬等相关利益，违反会计准则，将一些不属于应收账款的项目也通过应收账款科目进行核算，这些行为都会严重损害建筑业健康有序的发展。

（四）外部环境的影响

首先，建筑业市场竞争不规范。当前市场竞争日益激烈，施工企业数量不断增加，出现供大于求的局面。为扩大自身企业市场份额，甚至出现了恶性竞争，在投标过程中，竞相的通过压低标价，出现了垫支数额的现象。越来越多的施工单位垫付资金来增强企业竞争力，造成企业间相互拖欠日益严重，再者，还有一些企业故意拖欠帐款，有钱也不还。

其次，国家宏观经济的影响。国家为了遏制房地产行业过热的现状，出台了“限购令”的措施，抑制房价的不断上涨，致使与房地产行业休戚相关的建筑业受到了明显的影响，房地产楼盘大量存压，使得开发商不能及时收回现金只能将部分资金转嫁于建筑业，造成开发商大量拖欠工程款。

最后，社会信用管理体系不健全。市场经济不仅是一种法制，也是一种信用经济。目前我国的市场经济发展不够成熟，市场的信用体系不完善，信用交易不够发达，相关的法律法规制定不健全，对于应收账款管理惩罚机制不灵活，使得社会上信用缺失的行为越来越泛滥。严重损害了建筑企业的利益。

二、对企业的影响

应收账款管理缺乏对企业的危害主要有以下几个方面：

（一）增加了公司的财务风险

高额的应收账款直接影响企业的现金流入，引发财务危机。应收帐款数额越大，期限越长坏帐就越多，对公司造成的影响就越大。大量资金被拖欠，致使公司资金周转困难，为维持正常生产，只能靠增加贷款，这就使企业背上沉重的贷款利息，潜伏着严重的财务风险，同时也是当前最大的潜亏风险，对利润影响尤为深远。

（二）降低了企业的资金使用效率

由于企业的物流与资金流不一致，出现了发出商品，开出销售发票，货款却不能同步收回的局面。大量的流动资金沉淀于非生产环节，降低了资金的周转速度，造成了经营状况良好，账面状况不错的企业而出现资金匮乏的局面，企业经营实际情况被掩盖，影响了企业正常的生产经营，无法实现既定的效益目标。

（三）夸大了企业的经营成果

企业的账上利润的增加并不表示能如期实现现金流入，企业应收账款的大量存在，虚增了账面上的销售收入，通过资产负债表反映的总资产的实质与形式不一致，使资产不实，加大风险，削弱了竞争力。在一定程度上夸大了企业经营成果，增加了企业的风险成本。

三、加强建筑企业应收账款控制与管理的措施

（一）加强应收账款的管理

1.确定适当的信用标准。信用标准是企业同意向客户提供商业信用而提出的基本要求，通常以逾期的坏账损失率作为判别标准。企业确定信用标准要力争在增强市场竞争力，扩大销售与降低违约风险、收账费用这二者之间做出一个双赢选择。2.财务要形成定期的对帐制度，每隔三个月或半年就必须同经销商核对一次帐目。因此要制订一套规范的、定期的对帐制度，避免双方财务上的差距像滚雪球一样越滚越大，而造成呆、死帐现象。3.对应收帐款进行帐龄分析，根据客户所欠款的时间长短，分析收回的可能性，结合对客户资信情况的调查，据了解企业资信政策，努力提高应收帐款收现率。4.建立坏帐准备金制度。施工企业要遵循稳健性原则，建立完善的坏账准备金制度，用积极的行动弥补坏账损失。建筑企业要注重对应收账款的定期严格检查，认真分析每笔应收账款具体的特征，包括应收账款金额的大小、还款期限、债务人的信用状况等因素，确定应收帐款收回的几率，并预计可能产生的坏账损失。在定期检查过程中，建立完善的坏账准备金制度，能够有效降低企业发生的坏账风险，用积极的行动来弥补相应的损失。

（二）制订合理的信用政策

信用政策包括信用期、信用标准及折扣政策。信用期应注意淡旺季客户量大小等因素。具体的说就是对大客户给予较长的信用期，小客户信用期则相对较短，旺季缩短信用期、淡季延长信用期。信用期太短，不足以吸引顾客，信用期太长，造成公司资金紧张。信用标准是企业授予客户信用所需的最低标准，也是企业可接受风险提供的一个基本判别标准。如果客户达不到信用标准，则不能享受最低的信用优惠。制订合理的折扣标准，较高的折扣标准，有利于刺激销售量的增长，但同时，应收帐款的风险也越大。较低的信用政策，将会影响销售量。所以企业在制订信用标准时，必须进行比较与权衡，使风险在可控范围之内，又使其发挥积极的作用。

（三）合理运用法律知识

企业的经济活动受到法律的约束，同时，法律也会维护企业的合法权益。所以，应收帐款的管理，离不开法律。首先，加强合同的管理，建筑施工企业要高度重视合同的管理，完善合同管理制度，加强过程控制，及时按合同收款进度向业主提交工程完成情况表及有关资料确保按合同进度及时收款。其次取得法律效力的书面文件，避免口头承诺。对经多方追索拒不付款，过期已久的客户，应诉诸法律，请求偿还。或者进行清算。

（四）不断完善收帐政策

施工企业制订收帐政策，首先要分析拖欠原因，对属于工程质量问题的，应积极与业主联系，尽早解决纠纷，尽早收款。对资信较好暂时形成拖欠的，应及时沟通。对于资金信不良的，应加紧催收。企业在制定收账政策时，要在增加收账费用与减少坏账损失、减少应收账款机会成本之间进行比较权衡，以前者小于后者为基本目标，掌握好宽严界限，拟定可取的收账计划。

（五）针对往年没有及时收回的应收账款，专门成立收款小组，有重点的开展收款工作

首先，是对正常请款应收帐款的处理。这类债务人主要是生产经营正常的建筑单位，具备一定的偿债能力。收款小组应与其加强联系，向建筑方不断的沟通协调催其尽快还款，特别是在重大的节日如春节、元旦时可收回的欠款能够达到40%左右。对于生产经营正常但偿债能力较弱的企业也要加强协调，如果无法及时收回欠款，也要与企业签订还款协议，规定具体的还款金额、最迟的还款期限等，以便促进还款单位及时还贷的责任心。

其次，对于长期难以收回欠款的处理。主要是针对那些生产经营不能正常进行的企业的应收账款的清理。建筑企业可以利用法律，采取诉讼的方式，以强制的手段收回欠款。企业也可以采用灵活的追回方式，通过积极查找债务人企业的财务线索，申请法院将其冻结拍卖，或是使企业以物抵债等方式尽快收回应收账款。

我国的市场经济机制不断的发展，应收账款管理在企业运营过程中的起着越来越大的作用。通过以上的措施来加强应收账款管理，对企业的意义重大，能加快企业的资金流动，提高经营效益，不断增强企业的市场竞争力。同时能够在社会上形成一种良好的风气，社会群体会以诚信经营为荣，提高整个社会的信用水平，使得企业应收账款不能及时收回的状况得到逐步改善，从而促进我国市场经济高效有序的运行。

参考文献：

[1]曹明芬，解决建筑企业应收账款居高不下的几点对策，中小企业管理与科2008(05)；

[2]朱培林，降低施工企业应收账款风险及对策，合作经济与科技，2007;

[3]张健.如何加强企业应收账款管理［J］.财会研究，2006.(2).