房地产估价管理办法精选(九篇)
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第1篇：房地产估价管理办法范文
为进一步加强我市农村土地征收中的房屋拆迁评估管理工作，保护拆迁当事人的合法权益，保障土地征收和建设项目的顺利进行，根据《房地产估价机构管理办法》、《省社会中介机构管理办法》以及《市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置管理办法》和《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》的有关规定，现就有关事项通知如下：
一、认真做好市外房地产估价机构备案工作
《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》明确市规划建设局作为我市房屋拆迁管理部门，对农村集体土地上的房屋拆迁价格评估活动进行监督管理。市外房地产估价机构来我市从事房屋拆迁评估业务，必须按规定向市房屋拆迁管理部门提出书面申请，并提交相关材料（详见附件）。房屋拆迁管理部门应根据房地产估价机构的资格等级、从业业绩、评估技术水平、社会信誉等情况认真做好审核工作，并结合我市房屋拆迁工作的实际需要予以备案。拆迁人不得委托未经房屋拆迁管理部门备案的房地产估价机构从事房屋拆迁评估业务。
二、严格执行房地产估价机构选定程序
为保障拆迁评估工作的科学性、客观性和规范性，维护拆迁当事人合法权益，拆迁双方在选定房地产估价机构时，应在市房屋拆迁管理部门主持下采取随机方式从报名的具备资质的房地产估价机构中确定一家，参加随机确定的房地产估价机构不得少于三家。随机确定房地产估价机构应当由公证机构现场公证。房屋拆迁管理部门应当在随机确定房地产估价机构三日前在拆迁范围内公告随机确定的时间和地点。
三、坚持依法处置房屋拆迁评估结果异议
拆迁双方和相关单位在认定评估结果及对评估结果异议进行处理时，必须认真执行有关法规和政策的规定，严格按照法定程序进行。拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在签收评估报告之日起的10日内向房地产估价机构书面申请复核，房地产估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核意见。拆迁当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，市房屋拆迁评估技术委员会作出的鉴定结果为最终结论。
第2篇：房地产估价管理办法范文
今天，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国资产评估协会、中国土地估价师协会，以及世界估价组织协会在这里举办主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛。在此，我谨代表中华人民共和国建设部，向各位中外来宾表示诚挚的欢迎！对论坛的召开表示热烈的祝贺！
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为我们提供了前所未有的发展机遇，又为我们前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象----投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。本次论坛以“估价专业的地方化与全球化”为主题开展研讨，对于准确认识估价专业的全球化和地方化，对于正确处理估价专业全球化与地方化的关系，对于妥善对待不同国家和地区估价行业组织、估价机构以及估价师之间的竞争与合作，从而促进不同国家和地区之间估价行业的共同进步与和谐发展，特别是促进以服务地区性市场为主的房地产估价行业的发展，具有十分重要的意义。
女士们、先生们：
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。
中国十分重视发展房地产估价行业。目前，全国有房地产估价机构近4500家，从业人员25万余人，有35036人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的30274人。房地产估价业务包括了为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿，以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供专业意见，同时积极探索估价业务的进一步深化和科学合理的拓展。
中国十分重视房地产估价法律法规制度建设。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等一系列规章和规范性文件，健全了房地产估价法规体系,使之更具操作性。
中国的房地产估价实行严格的市场准入制度。按照《行政许可法》规定，房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准均被确定为政府行政许可事项。从事房地产估价活动的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册后方可执业。从事房地产估价活动的机构必须取得房地产估价机构资质后方可依法承担房地产估价业务。同时，通过建立健全相关的法律法规，充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强了对房地产估价业务的监管，保证了房地产估价市场的良好秩序。
中国十分重视房地产估价标准体系建设，*年颁发了国家标准《房地产估价规范》，此后还了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。这些都有力地保障和有效地提高了房地产估价服务的专业水平和公信力。
今后，我们将继续完善的法制环境、优质的政府服务、规范的市场秩序，积极扶持海内外房地产估价机构做优、做强、做大，巩固和进一步拓展房地产估价市场。
女士们、先生们：
中国政府鼓励内地房地产估价界与国际、国外及中国香港、澳门和台湾地区同行进行广泛的交流与合作。我们愿意不断借鉴吸收发达国家和地区的先进经验，进一步完善中国房地产估价法律法规体系，规范房地产估价市场秩序，加强对房地产估价市场日常监管，提高房地产估价人员的敬业精神、专业水平和职业道德水准。*年，在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）框架下，内地房地产估价师与香港测量师（产业）率先实现了资格互认。*年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为国际测量师联合会全权会员。今天，中国房地产估价师与房地产经纪人学会携手中国内地同行，与世界估价组织协会联合举办本次论坛是中国房地产估价行业积极开展国际交流、加强相互合作、促进共同发展的又一体现。今后，我们还将积极探索开展多种形式的交流活动。
女士们、先生们：
处理好估价专业的地方化与全球化，有许多理论和实践问题需要深入研究和探讨。希望参加此次论坛的海内外专家学者、专业人士、与会代表，深入开展讨论，广泛交流意见，一同为估价行业创造和谐、共赢、美好的明天。
第3篇：房地产估价管理办法范文
关键词：房地产估价师；继续教育；现状；问题；对策
房地产估价师继续教育是指取得房地产估价师执业资格证书后，房地产估价师所接受的各种各样的教育，是对房地产估价师进行知识更新、补充、拓展和能力提高的一种高层次的追加教育。房地产估价师继续教育的目的是为了更新补充知识，扩大视野、改善知识结构、提高创新能力，以适应科技发展、社会进步和本职工作的需要。
一、房地产估价师继续教育的现状
房地产估价师继续教育目前大致分为两类：一是强制性继续教育，二是自愿式继续教育。
1.强制式继续教育。强制式继续教育由中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）组织，采用学时制，要求注册房地产估价师在每一注册有效期内（3年为一个注册期）应当接受120学时的继续教育，未完成者到期后将不能注册、不能执业。继续教育分为必修课和选修课，必修课和选修课各为60学时。中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施各为30学时的必修课和选修课的继续教育，主要采用网络视频教育的模式开展；其余各为30学时的必修课和选修课的继续教育，由省级学会或协会组织实施，选修课采用网络视频教育模式、必修课一般采用现场面授方式开展。
2.自愿式继续教育。自愿式继续教育，一种是由房地产估价公司自行组织，依据各公司情况不同，包括半年度、年度、专题业务培训，一般不强制要求，也没有学时限定，一般采用现场面授方式开展。大型房地产估价师公司一般会定期开展培训，而小型公司限于时间、经费等往往较难开展；另一种是房地产估价师本人根据个人需要，自行选择学习内容、学习时间、学习方式等提高个人专业知识和专业能力，从而更好地开展估价工作。
二、房地产估价师继续教育目前存在的主要问题
1.强制式继续教育中存在的问题。
1.1学习动机偏差。由于执业注册的需要，部分学员在参加强制性继续教育时抱着混学时的态度，上课时旷课、迟到早退、找人替课现象时有发生，从而使得继续教育变成例行公事，导致学习效果不理想。
1.2针对性不强。由于房地产估价师专业技术上已达到了一定的层次和水平，希望通过继续教育查漏补缺、增强估价中实战能力，而每个学员的知识、能力各不相同，但学会统一的继续教育很难满足所有学员的不同要求，众口难调，导致学习效果大打折扣。
1.3教育形式单一。不管是网络教育还是课堂面试，缺少交流互动的过程，教育过程缺少对多样化实际案例的探讨，房地产估价师参与度不高，效果不显著。
2.自愿式继续教育中存在的问题。
2.1教学人员单一。一般估价公司培训时由内部房地产估价师担任授课教师，一方面带来教育的便利性和低成本性，另一面限于个人的经验和精力，可能带来对估价的理解可能不够深刻或有偏颇。
2.2师资力量薄弱。如果说大型公司由于与行业部门接触紧密、专业人员较多，较易开展内部培训的话，中小型公司由于师资缺乏、业务单一，较难针对性地开展继续教育，即使估价师有学习的强烈愿望，也不知从何学起。
2.3学习渠道狭窄。由于估价行业发展时间较短，尚没有形成系统完整的学习方案，并且由于涉及业务的竞争，各估价公司技术人员之间缺乏交流，房地产估价师学习的渠道较为狭窄。
三、房地产估价师继续教育未来发展对策
针对房地产估价师继续教育中存在的问题，笔者考虑从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校、社会机构等多方面进行改革。
1.行业学会。中房学及各省学会应改变原有行政管理的模式，真正变身成为房地产估价公司和房地产估价师服务的基地、娘家人。①加强对估价师培训需求的调研，切实了解估价师的需求，提出适合房地产估价师学习的时间、方式、内容；②按不同估价师的需求分专题针对性的开展继续教育；③多开展典型案例实超培训；④建立房地产估价公共技术数据库，引导估价师自主学习等。
2.估价公司。估价公司应视估价师为公司最宝贵的财富，分布单位和个人两个角度考虑，对估价师开展继续教育。①分析每位估价师的知识和技能，结合公司目标，制订有针对性个人培训计划；②分不同知识点、技能点增加外聘专业教师；③建立公司内部的估价技术数据库特别是模板数据库，方便估价师随时随地查阅学习。
3.估价师个人。结合公司的业务，估价师按照循序渐进的原则开展继续教育。（1）对自己的知识结构进行自我评价，确定学习需求，制定学习目的，寻找并开展合适的学习活动；（2）加入能解决工作实际技术问题的人际圈；（3）建立属于估价师个人的知识库，便于查漏补缺，随时随地学习。
4.高等院校。高等院校，不仅承担着初级人才的培养任务，更担负着专业科学研究、社会服务的重任。①专业教师应走进企业第一线，总结和批量传播估价新知识、新技能；②对各公司估价师碰到工作难点，进行一对一的解疑释惑；③对于普遍性的专业问题，可以将解决问题的思路方法上网共享。5.社会机构。目前社会机构从事房地产估价师考前培训的很多，但从事继续教育的并不多，但机构培训也有其优势。①市场化运作，可以很好地满足估价机构和估价师继续教育的个性化要求；②可以组织到各领域的专家学者，进行深入的讲解和剖析；③可以组织系统化的教材和随时总结估价经验。
参考文献：
[1]百度百科.继续教育.
[2]中华人民共和国科学技术委员会.注册房地产估价师管理办法[Z].2006-12-25.
第4篇：房地产估价管理办法范文
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
第一章 总 则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章 中介服务机构管理
第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章 附 则
第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
第5篇：房地产估价管理办法范文
第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第6篇：房地产估价管理办法范文
[关键词] 广西;物业税;问题研究
[中图分类号] F810.424 [文献标识码] B
一、物业税的相关概念
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。[1]
理清物业税与现有房地产税费之间的关系是物业税开征的首要前提。房地产税费种类较多，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。由此可见，房产税仅仅是房地产税费的一种。而物业税是对交易环节和保有环节征收，因此，房产税也从属于物业税。从简化税制角度，开征物业税，将房产税、房产交易税费，以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中，但不包括土地出让金。
二、广西开征物业税必须遵循的原则
（一）公平原则
所谓公平就是相同支付能力的纳税人应当承担相似的税负，较高支付能力的纳税人承担较高的税负。保证公平的关键是对房地产价值的评估。因此，广西开征物业税的一个重要前提就是完善评估体系，建立一支高素质的评估队伍。
（二）宽税基、低税率原则
物业税属于地税，广西开征物业税应当坚持宽税基原则。一般而言，除学校、医院、宗教等公益性和保障性住房等属于减免范围内的房产和土地外，农村和城镇的其他房产、地产都应该纳入征税对象，这样可以保证相对稳定的税源。低税率原则要实行阶梯税率或差别税率，对一定面积或价值内的住房实行低税率，并根据广西自身的财政支出水平及房地产的市场价值来具体确定。
（三）税收高效率、低成本原则
所谓税收高效率就是通过税收发挥其在社会资源有效配置中的作用，低成本是指在征税过程中要节省税收成本，物业税的开征要使其对社会福利损失降到最低，不能对家庭正常拥有保障性住房的需求产生影响。
三、广西开征物业税需解决的关键问题
（一）界定物业税与土地出让金的关系
物业税与土地出让金关系的界定是开征物业税不能绕开的问题，也是广西开征物业税首先要解决的问题。关于二者之间的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中。第一种观点是政府已经收取了40-70年的土地出让金，若再收取物业税，这是双重收税，将加重老百姓的负担。同时，把土地出让金并入物业税中，将有利于降低开发商的开发成本，从达到降低房价的作用。笔者认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。
广西作为欠发达地区，在我国经济进入新常态的背景下，面临着主动发展与被动进入新常态的挑战。刚进入工业化中期阶段不久，人均GDP仅相当于全国水平的73%，全面小康社会总体实现程度低于全国7.9个百分点，在发展阶段上滞后全国，在这种情况下广西提前进入新常态，与全国特别是东部地区比起来，显得比较被动，适应起来难度更大。因此，广西开征物业税，同时保留土地出让金，应当考虑对适用新常态的产业用地在土地出让金方面给予优惠;物业税的税率和减免扣除方面应当考虑经济发展水平，不能一味的参照发达地区或城市房地产的物业税的征收管理办法。
（二）评估体系的不完善影响广西开征物业税
就全国而言，物业税征收的是市场价值，开征物业税需要每年对房地产的市场价值进行评估。因此，需建立公正、客观和科学的房地产估价体系，但我国房地产估价体系并不完善，市场还不规范，存在收费标准不统一、政企不分以及评估人员素质低等问题，难以适应开征物业税的要求。[2]
就广西而言，近年来房地产估价服务为促进房地产公平交易、维护房地产交易秩序发挥了重要作用。但随着广西房地产市场的逐步成熟，房地产估价服务需求日益旺盛，如果开征物业税，对估价服务的需求将进一步增长。然而房地产估价专业性要求极高，目前广西房地产行业内从业人员文化素质和业务水平还存在参差不齐的现状，和经济发达的地区相比仍有较大的差距。据调查，广西目前拥有的注册房地产估价近1000人，完全不能满足开征物业税后对估价人员的需求。特别是近年来，诚信缺失、恶性竞争等不良估价行为影响了广西房地产估价行业的健康有序发展。广西开征物业税需要一个良好的估价环境和完善的评估体系与目前房地产估价行业的发展现状有较大的差距，因此广西要顺利开征物业税需要完善房地产估价体系，进一步净化房地产估价环境。
（三）产权不明成为广西开征物业税的一大障碍
广西物业产权关系缺乏明显的法律界定，主要体现在以下几个方面：一是广西大部分物业的《房屋所有权证》与《土地使用证》是分开的，并且证书的颁发分别属于两个不同部门，但一般而言，二者是不可分割的，应当双证合一，颁发《房地产权证》这就需要房管局和土地局联合办公;二是同一个人在不同的地区或城市均购买了房屋，应弄清不同物业产权归属，弄清拥有多少套房屋，这个问题在国家推行不动产统一登记制度之前很难确定，但随着不动产统一实施，2014年建立了统一登记的基础性制度，2015年将推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，届时每个人所拥有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查询，为征收第二套、第三套住房提供依据，同时也为同一个所有者在在不同区域征收不同的物业税做铺垫，比如，如果第二套房在南宁市所辖上林县与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的;三是产权不明还体现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税，这与物业税是财产税的性质不符。这一障碍随着不动产统一登记制度得以清除。
（四）物业税的税负水平难以确定
物业税囊括了所有的房地产税，涉及到取得环节、开发环节、交易环节和持有等环节，这些环节涉及到大量税费，既有土地管理及房地产管理等多个部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用，也涉及到税务机关在房地产取得、保有、交易环节征收的税，在物业税征收过程中，哪些应该保留或取消应根据不同的经济发展水平和具体情况而定，广西在开征物业税时应当根据自身的经济发展水平取消或保留应有的税费，并确定合理的税负但难以很快地测算出来。同时，开征物业税还应同未来将开征的另一种财产税（遗产税）相协调。广西开征物业税的税负水平确定主要有以下几个方面：第一，起征点、免征额的确定。结合自身特点，比如，广西人均居住面积较高，并且广西大多数家庭都拥有两个孩子，起征点以四口之家作为基本单位家庭，如四口之家仅拥有150平方米的房屋，以35平方米作为保障性住房的标准，扣除140平方米，实际交税为10平方米，这样在保留土地出让金的情况下，减轻老百姓的纳税负担。当然，第二套、第三套住房将没有起征点和免征额，按全部房产价值为税基进行征税，即按现值征税。第二，税率的确定。广西政府根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。征收物业税对普通住宅和非普通住宅也应有所区分并根据不同区段不同税率进行征收或减免。[3]
四、结束语
物业税是我国未来税制改革的一个重要方向，但物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。目前，广西开征物业税在立法、税制要素、信息资源系统以及物业估价技术等要素都不具备，肯定还需要长时间准备和酝酿，广西开征物业税为时尚早，但应进行深入的研究和准备，随着不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，届时，广西开征物业税的条件将得到进一步完善，离开征物业税也就不远了。[4]
[参 考 文 献]
[1]徐滇庆.房价与物业税[M].北京：机械工业出版社，2008
[2]吴立范.物业税的四个关键问题[N].南方周末，2007-11-08
第7篇：房地产估价管理办法范文
[关键词]房地产；评估；风险；预防
1.引言
随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。
因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。
2.房地产评估中的风险
2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。
2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。
2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。
3.防范房地产评估中风险的对策
市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。
3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。
3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。
3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。
3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。
4.结语
总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。
第8篇：房地产估价管理办法范文
【关键词】抵押；登记；按揭
近年来，国家关于鼓励住房消费、培育住房市场的一系列政策措施的贯彻实施，大大促进了个人住房贷款抵押业务的发展。与此同时，在房地产抵押中也暴露出了一些问题，不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也给金融部门和房地产管理部门带来了潜在的风险。
一、当前房地产抵押中存在的主要问题及其原因
1.“假按揭”问题。即：开发商利用自己员工及其亲属的身份证，或者利用从社会上租借来的个人身份证，与之签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月偿还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，则解除抵押；购房人选择“按揭”的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理“按揭”；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理“按揭”，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。
2.超值抵押。房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。而有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。超值抵押增加了银行贷款风险，若任其发展，累积到一定程度可能引发经济“泡沫”。
3.“售后再抵”、“抵后再售”。有的开发商预售商品房后，未到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务，不能偿还到期借款，在建工程抵押权未解除，购房人即使已实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也难以处分抵押物，贷款风险就不可避免。
4.利用假证、假合同、假身份证骗取银行贷款，也是银行面临的一大风险。如近年来共发现用假房屋所有权证书来申办抵押登记，冒用他人姓名前来申请、签字，伪造他项权利证书等，这些假证若被用于骗贷，危害极大。
5.重复抵押。随着规章制度的健全和抵押登记管理的加强，除正常的余值抵押外，恶意重复设定房地产抵押现象已得到有效控制，但仍有时发生。究其原因，一是当事人擅自改变房屋的楼号、楼层、房号等信息，使房地产管理部门的信息系统难以识别；二是个别地方工商行政管理部门也在办理房地产抵押登记业务，但因该部门不掌握房屋权属档案，不了解具体房地产的权利状态，为不法分子提供了可乘之机；三是有的当事人利用房地产管理体制上房、地分设的缺陷，隐瞒已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的事实，就同一房地产到另一部门再次申请抵押登记。在上述情形下，一旦借款人恶意逃废，就会导致银行债权处于无担保状态。
二、房地产管理部门办理抵押登记中面临的问题
1.房地产管理部门在无过错的情况下承担赔偿责任问题。尽管防止骗贷、控制不良贷款并不是房地产管理部门的直接责任，但由于抵押登记业务与此密不可分，房地产抵押中的种种不规范行为及其导致的后果，常常波及房地产管理部门。如有的不法分子以假的公章、身份证以及假的董事会决议等证明材料，骗取房地产抵押贷款，这本属于民事活动当事人故意欺诈行为，应通过民事诉讼来解决。但由于现行的法律法规中，没有关于房地产管理部门的抵押登记中的审查范围和审查责任的具体规定，一些地方出现了通过行政诉讼，以房地产管理部门审查不实为由，要求房地产管理部门承担责任的判例。事实上，房地产管理部门对于有关资料中的内容，并不具备辨别真伪的能力；而且，在现行房屋权属登记制度下，只要申请人提供的登记要件齐备、抵押房地产权属清楚的情况下，房地产管理部门应当在规定的时限内予以办理。
2.房地产管理部门工作失误导致行政赔偿问题。少数房地产管理部门由于内部管理不善或其工作人员失误，致使已办理了预售合同登记的商品房又办理了在建工程抵押登记，或在未经抵押权人同意的情况下向已经抵押的在建工程发放了预售许可证，从而使本不能抵押的房地产设定了抵押、本来因存在抵押权不能销售的房屋得以销售。这时，房地产管理部门是有一定责任的。
3.已设定抵押的房地产转让（含“转按揭”）中的登记问题。已设定抵押的房地产转让（含“转按揭”）涉及到房屋权属或合同权利的转让、原抵押登记的注销和重新设置新的抵押登记等法律关系，实际操作中，很难处理。如果先注销前次抵押登记，办理房屋所有权转移登记后，再办理买受人的抵押登记，由于正常办手续需要一定的时间，对金融机构来说存在阶段性的风险，金融机构一般不愿意这么操作；如果先将抵押人由出卖人变更为买受人，再办理转移登记，虽可以避免银行风险，但抵押权是由所有权派生的权利，由于我国的登记制度是核准制，转移登记未核准前，买受人并未取得房屋所有权，故也存在法律上的障碍。这使得房地产管理部门往往无所适从。
三、意见与建议
1.加快立法，从制度上解决房地产抵押中的深层次问题。目前房地产抵押及登记管理中出现的问题，其深层次的原因是法律制度上的不完善。如抵押登记的效力、预售合同备案的效力、期权抵押的效力、房地产权属登记属于实质性审查还是形式性审查、登记过错责任的确认。特殊房地产的权属确认、同一房地产上不同权利的先后顺序等，都有待法律上进一步予以明确。
2.采取有效措施，整治“假按揭”、“售后再抵”、“抵后再售”等不良行为。建议银行进一步规范银行对个人住房贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，并加快建立和完善个人征信系统。对明显不具备还贷能力的个人，银行不得为其发放住房贷款；对多次申请个人住房贷款的，银行要严加监控；对销售价值明显高于市场价且交易量比较集中的商品房预售，银行在发放个人住房贷款前，应当严加审查。
3.要加快推进房地产管理规范化、信息化建设。房地产管理部门要认真贯彻落实房地产管理的各项规定，全面推行房地产交易与权属登记一体化，规范交易、登记业务流程，促进房地产交易登记管理规范化。
4.继续加大对假房屋权属证书的打击力度。以贯彻落实住建部、公安部等部门联合的《房屋权属证书印制管理办法》为契机，在坚决制止发证机关印假证、用假证的同时，对社会上以假证骗贷等行为，也要协同公安、工商、新闻出版部门予以严厉打击。
5.加强对房地产估价的管理。结合整顿和规范房地产市场秩序工作，对在办理房地产抵押登记业务工作中发现不实的估价报告，房地产管理部门除应及时提醒银行加以防范外，对出具报告的估价机构及房地产估价师要依法予以查处，并记入其信用档案。
6.加强与有关部门沟通，共同研究防范房地产抵押风险的体制与机制。加强与国土资源、工商管理等部门的沟通，研究解决因体制原因造成的抵押风险问题。
第9篇：房地产估价管理办法范文
关键词：日照环境 损害赔偿 估价方法
着我国旧城改造工作的推进和房地产市场的迅猛发展，城市建筑明显呈高层化和高密度化趋势。城市面貌和生活环境等都发生了翻天覆地的变化，但在改变原有建筑物形状和高度的同时，使周围的房地产的日照环境发生了相对的变化，不同程度的影响了房地产的使用价值和市场价值，进而引发了一系列关于房地产贬值和采光权受损害的法律诉讼。而诉讼的目的往往是为了消除侵害并获得一定的经济补偿，因此如何量化权益的损失从而确定赔偿金额显得格外重要。
一、我国房地产日照环境损害赔偿评估现状
（一）有关房地产日照环境损害赔偿的法律法规
虽然房地产日照环境损害赔偿的评估在近些年才慢慢兴起，不过法律上对日照损害的赔偿已有较远渊源。
《民法通则》第八十三条就规定“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活，团结互助、公平合理的精神，正确处理节水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”
同时《物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
此外，国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条也规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光通风。”
（二）房地产日照损害的技术标准以及赔偿标准
我国《国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照标准2小时的标准；旧区改造标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。”每个地区可以根据本地的气候环境情况制定符合本地要求的技术标准，但是不能低于国家标准。
从法律法规层面来看，我国对于房地产日照损害赔偿规定还十分浅表，缺乏比较统一的法律规定，各个地方的赔偿标准不一，往往是通过当事人双方协商或法官判定来确定补偿的金额。
同时，在评估实务中，日照环境损害赔偿评估也是一种新兴的业务，评估技术的不完善也使日照环境损害评估存在众多难点。简单的传统评估方法往往难以较好地反映日照带来的减损。因此，市场急需一系列针对日照关键减损的评估方法。
二、评估方法探析
（一）市场法在日照环境损害评估中的应用
1.市场法的概念及理论基础。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的理论依据是替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
2.市场法的适用条件。要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
3.利用市场法进行日照环境损害赔偿评估。就是寻找与估价对象受影响前后类似的可比房地产，从而通过各种因素的修正计算出估价对象受影响前后的房地产价值。运用市场法进行评估时关键的一点就是寻找可比对象，对于可比对象我们既要有质的要求，又要有量的保证。
从质量方面来说，我们选取的可比实例应符合下列要求：第一，可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。它一般包括与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当等方面要求。第二，可比实例的交易类型应与估价目的吻合。因为不同估价目的对房地产的价值具有较大的影响，所以在选取可比对象时我们一定要注意可比对象的交易类型与估价目的是否吻合。第三，可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过一年。第四，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。这就是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
从数量方面来说，一般选取3个至10个可比实例。选取了可比实例以后，我们便可以通过交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正求取估价对象的比准价值。
比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （公式 1）
之后，我们运用简单算术平均数和加权算术平均数等方法计算出最终的评估对象价值。由此，便可以得到计算日照环境减损的价值公式：
C=Q-E（公式 2）
公式中，C为估价对象房地产价值的减损，Q为日照环境未受到影响情况下的评估对象的公开市场价值，E为日照环境受到影响后的评估对象公开市场价值。而评估基准日应该为评估对象日照受到影响后的某一天。
4.市场法的优缺点。因为市场法利用的是实际发生并且经过市场检验的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以其结果往往较直接并且具有较强的说服力，也容易被人们所接受和认可。然而，由于市场法较严格的适用条件也使本方法的运用存在着一些难点。首先，市场法要求存在一个活跃的公开市场，估价时点近期有较多类似房地产的交易，这就使得一些房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以运用市场法。同时，房地产交易信息的不够公开透明也使市场法的运用受到影响。其次，在日照环境损害赔偿这种特殊评估中，对于日照环境受影响后的可比实例往往难以寻找。即使找到交易对象，其可比性往往也不高。
（二）房屋朝向相对变化系数修正法
1.估价思路。当房屋受到遮挡以后，往往会对其日照和景观等因素造成比较大的影响，从极端的角度来说就相当于改变了房屋的朝向。而我们可以用受影响后时间占受影响前日照时间的比率来从侧面衡量房屋朝向改变的程度。当然现实生活中房屋的朝向涵盖了很多因素，而不只是日照情况不同。因此本方法将结合德尔菲法对各个因素对价格的影响进行综合考评，以分离出日照环境对不同朝向房屋差价的影响程度。
2.受影响日照时间计算。每年受日照影响的时间由每日受影响的时间和一年中受影响的天数两部分组成。
（1）每年受影响的天数。
h=L×tanA （公式3）
h1=h-L2×tanA （公式 4）
公式中，h为建筑物B的高度，h1为建筑物B的阴影落到建筑物C的高度，A为太阳高度角，L2为两幢建筑物的间距，L为建筑物B阴影的长度。
通过公式3的计算，我们便可以求得因为建筑物B的遮挡而对建筑物C每一层楼每年影响的天数。
（2）每天遮挡的时间计算。建筑物之间之所以形成遮挡，主要取决于两个因素：两个相邻建筑物的距离和遮挡建筑物的形状。我们自被遮挡窗口向遮挡建筑物B引两条射线，与建筑物B相交于E、F。因此，∠EDF角度的大小决定了每天日照受影响的时间。一天24小时，地球自转360度，所以每个小时转动角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影响的时间。
3.利用房屋朝向相对变化系数修正法进行评估。房屋在阳光受到遮挡以后，从日照层面来说就相当于房屋的朝向发生了相对变化。因此通过参考本地区的房屋朝向修正系数，便可以得到朝向极端变化情况下的修正系数。然后我们可以用受影响前后的日照时间比来换算得到评估对象朝向变化的程度。也就得到房地产日照环境损害的赔偿初步公式：
C=P×Z×（M-N）/M （公式 5）
公式中，C为因日照受影响而造成的房屋贬值，P为日照受影响前房屋的公开市场价值，Z为本地区的朝向修正系数，M为受影响前的日照时间，N为受影响后的日照时间。
但是，公式5中的房屋贬值C包含了房地产因朝向改变带来的所有与朝向有关的因素价值总和。包括日照、景观和通风等因素。因此，我们需要通过德尔菲法将日照因素带来的贬值从所有因素中分离出来。
根据评估房地产的具体情况，利用设计的调查表，由选定的专家进行评选，然后汇总分析。经过多轮的打分，最终获得一个趋于一致的、有说服力的结论。这样，我们便可以分离出日照环境改变带来的贬值贡献率，记为G。因此，得到了房地产日照环境损害的赔偿评估的最终公式：
C=P×Z×（M-N）/M×G （公式 6）
4.房屋朝向相对变化修正法的优缺点。房屋朝向系数修正法根据自身的价格进行修正从而得到房屋因日照环境损害引起的减损，在一定程度上克服了市场法因为缺少一个公开的市场，而导致的缺少可比房地产的情况。同时，运用德尔菲法将日照环境引起的价值从总的朝向改变引起的价值改变中分离出来，有效克服了以往模型中无法分离出单个因素的困扰，使评估的结果更加准确。然而，本方法也存在着一些瑕疵，比如在公式中房屋朝向修正系数的取值对于最终的结果具有十分重要的影响。所以本地区关于房屋朝向修正系数规定的科学性将很大程度上影响评估结果的合理性和可靠性。
（三）房屋楼层相对变化修正评估法
1.评估思路。因为建筑物B的超标高度H导致原本应在建筑物C上K点的太阳照射点移到了L点。因此，由于建筑物的遮挡使房屋的楼层发生了相对改变。我们可以根据楼层L点与楼层K点的房屋价格确定楼层引起的房地产差价，最后通过德尔菲法根据具体房地产情况分离出这个差价中日照因素引起的贬值。
2.利用房屋楼层相对变化修正法评估。我们假设建筑物C的层高为h，建筑物B的超标高度为H，估价对象的楼层修正系数为Q，未受影响的房地产公开市场价值为P，日照环境受影响引起的贬值为C。因此，我们得到初步计算因楼层不同导致的房屋差价的公式：
C=P×Q×（H/h） （公式 7）
至此，得到的只是一个不同楼层的总体差价，我们继续运用德尔菲法将因日照因素影响的差价分离出来。我们假设专家评分得到的日照因素在楼层价格贡献率为G。因此，我们得到一个运用房屋楼层相对变化修正法评估日照环境减损赔偿的最终表达式：
C=P×Q×（H/h）×G （公式 8）
3.房屋楼层相对变化修正法的优缺点。此方法的优缺点和房屋朝向相对变化修正法具有一定的相似性，它同样可以克服因缺少完全公开市场而导致的难以寻找可比对象的难点，而且计算的结果往往比较准确，但同时也存在着整个评估过程较繁琐等缺点。
三、结束语
本文结合我国目前的日照环境损害赔偿评估的现状和所处的法律环境，通过对房地产评估方法的研究，并根据评估对象自身的具体情况和所处的环境提出了三种适合日照环境损害赔偿评估的方法，并分析了每一种方法的适用条件和优缺点。同时，区别于以往的评估方法，在房屋朝向相对变化修正法和房屋楼层相对变化修正评估法中首次运用了德尔菲法，有效地将日照因素从所有因素中分离出来，从而更加准确地评估出了因日照环境损害带来的房屋减损，为法律纠纷赔偿或各利益相关者解决争议提供参考。J
参考文献：
1.柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012.
2.顾振发.日照、景观等因素对房地产价值影响的评估[D].国际房地产估价学术研讨会论文集，2005.
