房地产品控管理精选(九篇)

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第1篇：房地产品控管理范文

【关键词】房地产企业 内控管理 模式研究

一、房地产企业内控管理模式存在的问题

房地产企业的内部控制管理模式关系到企业的可持续发展，而管理模式存在以下问题，严重影响企业在市场中的正常运行：

（一）业务流程存在缺陷，房地产企业业务流程的完善而优化，是企业抵抗市场经营风险和获得高额利润的前提条件，而业务流程中的项目建设、营销策划、客户服务等存在的问题，使得房地产企业失去商业嗅觉，难以建立有效的决策流程。一旦企业在决策过程中失去话语权，意味着企业在市场业务竞争中失去优势，甚至丧失在市场中的地位，影响企业的生存与发展。

（二）内部资金缺乏集中掌控，导致资金成本攀升，造成资源的极大浪费。一是资金信息的不对称，由于房地产企业组织架构复杂，产生的现金流错综复杂，给内部账户的统筹管理带来极大的难度，再加上资金流向和流量的失控，给资金的安全性带来极大的威胁，无形中增加了资金的管理风险。二是资金的调配问题，主要体现在大量闲置资金的存在，资金的使用效率低下，资金的增值目的难以实现。三是财务费用的节节攀升，主要原因的资金的分散，导致了贷款利率的上升，而资金的调配缺乏有效措施，譬如票据调剂体系的缺失，使得贴息高额支出。

（三）市场的风险评估能力低，房地产规模的扩大的同时，催生了各种类型的市场风险，而且这些风险关系错综复杂，主要有两方面，一是国家宏观调控政策对一级市场土地买卖的控制，房地产企业无法利用常规的价值规律控制买卖的供需平衡，成为企业最难控制的外部风险。二是房地产企业项目开发的周期长，在开发的期间，市场和政策的因素使得企业产品的消费市场规模以及房价等产生难以预料的变化。房地产市场这些特点决定了该行业成为一种高风险的行业，而房地产企业缺乏市场风险评价能力，在发生市场危机的时候往往措手不及。

二、完善房地产企业内控管理模式的建议

（一）房地产企业业务流程的规范化

房地产企业业务流程包括招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容，具体体现如下：

1.招投标环节，一是开发商与供应商之间的开放式在线招标管理，通过以供应商会员注册的形式，与开发商建立长期的合作关系，达到招标业务高效率的效果。二是建立供应商的规范档案，根据供应商的服务水平和产品质量进行等级划分，为招投标环节提供信息公开化、公平化、规范化的依据。三是建立招投标的管理部分，对各种招标流程进行严格控制，根据不同类型和金额的招标项目，制定不同的招标流程，并以集中招标和评标的模式，提高招投标环节的效率。

2.合同的内部管理要贯穿订立到变更整个流程，对合同管理的进度进行跟踪，合同的管理工作要紧紧围绕工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、设备合同和土地买卖合同等，一方面是对合同成本、变更时成本项目指定、合同结算等进行拆分，控制合同体现成本的额度，另一方面是利用信息化管理技术，提高合同管理的便捷性和实时性，也便于合同台账的监督和审计。

3.客户关系维护，随着消费者维权意识的加强，房地产需要以产品的数量、质量、品牌获得市场支持，因此客户关系管理内部控制是房地产企业内控的关键点。关于客户关系的维护，要以客户的需求为主线，在房地产企业推出的产品当中，体现出客户的基本需求，譬如某区域的购房者需要中小面积户型的商品房，则房地产企业在做足市场调研工作之后，要将产品的户型面积定位好，如果违背客户的这种购房需求，而盲目生产大户型的商品房，那么企业将面临滞销的结局。

（二）内部资金实行集中掌控

房地产企业建立集中管理的模式，旨在实现企业资金成本效益的最优化，掌控的方法具体如下：

1.结算中心的成立，提高对下属部门的资金监督和集中管理，提高资金的划转效率。笔者建议企业采用高度集中的资金管理模式，由财务部门挂头，对企业资金的流向、流量和存量等进行实时监控。企业的内部信息系统要与银行交易系统连接在一起，其中包括付款交易和收款交易两大环节，可以在资金管理系统中及时查询资金的发生额和余额，并快速下载对账单。

2.资金计划的拟定，根据企业的营销、租赁和物业收支等的计划，为资金计划的申请和审批提供依据，促进资金使用计划性的实现，一方面是根据合同的约定，自动生成资金的款项类型、付款金额和付款时间等，另一方面通过考虑企业实际资金，制定经营、投资、筹集等活动资金的收支平衡表，以便及时对资金计划进行调整。

3.预警监督机制的完善，在资金计划和业务流程审批之后，规定资金使用的禁止条件，并结合复杂的工程项目，设置预警监督机制，将合同付款控制在预算范围之内，最大限度降低支付的风险。

（三）提高市场风险的评估能力

房地产企业项目成本风险的控制，是通过动态成本和目标成本的差异化对比分析，制定出合理的目标成本，以便控制好企业内部成本和项目进度，提高企业抵御市场风险的能力，这也是市场风险评估能力的体现过程：

1.对市场地产项目进行批量分析，测算出科学的明细成本，成本控制部门根据规划部门的规划经济指标和项目描述等，对标准建设进行成本估算，在商业计划书阶段、规划方案设计阶段、建筑方案设计阶段，经过科学的测算和严格的审批，形成各阶段项目成本的控制标准。

2.以目标成本、合同约定额度、合同变更条件和合同结算标准等为依据，结合企业实际需求更新动态成本，并利用差异动态比较分析的方法，对动态成本和目标成本进行对比，以确定动态成本是否符合成本管理的要求。

3.根据企业的发展策略，在目标成本生效后，指导各类合同的签订，以及在合同费用发生后，控制合同成本的细项，以免超过预定的目标。

三、结束语

综上所述，房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，需要以健康的可持续发展面貌立足于经济市场。而房地产企业存在的业务流程分散、资金掌控不集中和市场风险评估能力差等问题，始终制约着该行业的健康发展。笔者认为只有通过结合内控管理模式存在的问题，制定相应的问题解决措施，一方面是规范化房地产企业的业务流程，完善招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容，另一方面是实行内部资金的集中掌控，实现企业资金成本效益的最优化，并制定出合理的目标成本，以便控制好企业内部成本和项目进度，提高企业抵御市场风险的能力，方可完善企业的内部控制管理内容，实现企业内部业务流程的健康、稳定和高效的合理运行。

参考文献

[1]张艳华.　论房地产企业内控的现状及对策[J].时代经贸，2007年02期：101-102.

[2]周红梅.　浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济，2011年25期：172-173.

[3]江旺桂.　试论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].中国城市经济，2011年30期：179.

[4]胡伏.　房地产企业内部控制探析[J].企业研究，2012年02期：65-66.

第2篇：房地产品控管理范文

[关键词]房地产企业 纳税 防范措施

随着全球金融危机的蔓延,实体经济不景气,各国纷纷加强贸易壁垒保护,企业减产、停工、倒闭,工人失业,出口下降。但各地大搞城市建设,经营城市,房地产投资成为经济发展新的增长点。随着房地产业的发展,房地产业税收在整个税收体系中占有重要地位,是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆,是国家和地方财政收入的重要来源。房地产企业的蓬勃发展,为税收增长提供充足的税源,也给税收征管带来新的挑战。就当前房地产业的现状来看,房地产企业偷税、漏税、欠税现象严重,“行政干预”对征收带来阻碍,地方政府与企业“关系密切”,打着招商引资和保护本地企业发展的旗号,谋求地方利益和个人利益而损害国家利益的现象时有发生。为此,应加强房地产开发整个过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制,加大对房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制,加强防范和治理房地产业偷逃税问题。

一、房地产企业的纳税现状

(一) 富豪多,纳税少。房地产企业是暴利行业,当前房价越来越高,地王一个接着一个。国家财政收入艰难,为完成保8目标,增加财政收入,及时调整了个税征收范围,把福利费、职工误餐补助、交通补助等纳入个税缴税基数。房地产开发商利润多而纳税少,尤其企业所得税和个人收入所得税缴的更少。国家统计局公布2009年房地产企业贡献GDP一半以上。然而,根据2009年8月份公布的“中国纳税百强排行榜”上,2008年度中国纳税500强企业中,前100名内没有一家房地产开发企业,而与之相对应的2008年“胡润百富榜”排名中,却有十几家企业位列其中。房地产企业的老板、富翁越来越多,纳税却越来越少,究竟是一种什么现状呢?

(二)偷、漏、欠、抗税严重。房地产企业在过去的检查中偷税、漏税、欠税现象严重。根据山东省地税局2009年开展以房地产行业为重点的地方税收专项检查,结果发现房地产企业偷逃税现象严重,被检查的715户企业中有偷逃税行为的达634户,占八成以上。并且手段呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。

(三)违法违规减免税收。地方政府与开发商“关系密切”,给开发商“超国民待遇”,违法违规减免税收,致使开发商偷税、漏税、欠税、抗税底气十足,常以“营造良好投资环境”为由,出面保护,免受税务机关的稽查和追究。

二、当前房地产开发企业偷逃税行为的主要手法及特点

(一)隐匿应税收入,减少纳税基数。这是房地产开发企业一种普遍的偷税手法。开发商拿到《销售许可证》后,开始预收房款,房地产企业应对预收房款按国税发[2006]31号文规定的20%、15%、10%、3%毛利率计算利润额,并入当期应纳税所得额中,统一计算缴纳所得税,待工程完工后进行结算调整。房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证,也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中,绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票;在开票时采用大头小尾票、自制发票、收入打白条不开发票等手段隐匿收入,或者做支现金和直接进入小金库不入账。

(二) 不按规定时间入账,以未清算、未决算为由延期交纳企业所得税。房地产开发企业在收取预收款或定金后长期记入“应付账款”、“临时借款”、“应收账款”中。根据《企业会计制度》销售商品的收入确认须同时满足四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品进行控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠计量。房地产开发企业应在房产交付使用后,根据以上规定确认销售收入,及时调整账目,缴纳企业所得税。

(三) 以自用房、合作建房、分配利润、对外投资、给建筑商抵房为由不作为收入处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、〈房地产开发企业所得税征收管理办法〉、〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉(国税发[2006]31号文)有关规定,房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产,交纳企业所得税。

(四)虚列、多提、挤占成本,减少利润。房地产开发企业同建筑商合谋,采用签订虚假合同的手法,有计划、有目的、有步骤的虚开沙子、水泥、砖、瓦等建筑材料,虚列成本,人为提高工程造价,减少利润空间,偷逃企业所得税。

(五)不按规定列支或超标准列支费用。一种情况是,不按[2006]31号文的有关规定:对公共设施配套费、前期工程费、基础设施建设费、安装费、开发间接费等成本,在已完工和未完工产品中分摊列支,而是在已完工产品中集中列支。另一种情况是把购买的汽车、办公用品、修理费、招待费等全部列入已完工产品中。致使企业亏损或者微利,从而达到少缴或者不缴的目的。

(六)财务管理混乱,核算不规范。主观上,房地产开发企业不重视财务管理或有意搞乱财务管理。一是账薄设置不规范,凭证管理混乱,聘用无证会计人员;二是私自建立账外账,一套应付税务机关,一套用于内部核算;三是私设小金库,用于偷税、私分和“公关”。客观上,会计核算不统一、不规范,房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同,为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。

三、防范和治理房地产开发企业逃税的对策

针对当前房地产开发企业监管能力不足,甚至出现断层,税务机关要积极应对,加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度。税务机关工作人员应该加强自身业务学习,认真、仔细、深入了解和掌握房地产开发企业的情况,及时,准确采取严厉措施。对偷税行为进行严厉打击,加大对房地产企业涉税违法行为的处罚力度。

(一)加大宣传力度。通过新闻媒体广泛宣传“纳税光荣,偷税可耻”,还可以发放宣传册或定期举办房地产开发企业老板和财务人员培训班,讲解纳税知识和偷税的惩罚措施,使他们认识到纳税是每一个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源,也是国家稳定、经济建设发展的决定因素。通过案例分析对欠税、偷税的房地产开发企业依法采取强制措施。

(二)加强房地产开发过程的监控,从征管环节防止房地产税收流失。从当前房地产开发企业偷税的现状看,每个环节都有偷税现象发生。因此,一方面,税务机关要加强稽查力度,对房地产开发纳税人登记、申报管理各个环节进行跟踪,经常分析税源,发现问题及时检查;另一方面,要加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核力度,增加开发企业成本的真实性和准确性,尽量防止利用假合同、假信息虚增成本现象,强化对房地产开发的全程监控。

(三)做好部门之间“横向协调”,相互配合,加强源泉控制。房地产税收是一个多部门联合办公过程,从立项、规划、施工、销售到产权审批要到20多个部门办理手续,要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程多个部门。税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度。同时,地方政府应该成立综合治税办公室,统一协调有关部门。通过信息交换分析比较,最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料,建立档案,努力获取企业建筑成本信息,加强票据管理,掌握企业收入情况,从程序上规范纳税人纳税行为,建立一个规范、管理、检查的长效机制。

(四)公平税负,简化和完善税制。我国现行税收政策繁杂,内外有别,税种多,结构不合理,各个税种征收环节和计税依据不同,造成内行记不住,外行看不懂,税源控管漏洞多,流失严重。一是开发阶段税负轻,流通环节税负重,这种税制结构进一步鼓励了房地产开发企业逃税现象;二是房地产开发税费并存,负担重,增加了建设成本,企业偷税“理直气壮”。三是土地使用税计税依据不合理,不按价值征收而按面积征收,不能随课税对象价值上升而上升,具有税源不足而缺乏弹性的缺陷,同时造成房地产企业圈地、囤地现象,纵容了房地产企业投机和偷漏税款;四是内外有别的两套税制,导致房地产市场上的不公平竞争,也使得内外资房地产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。

(五) 强化稽查,加大惩处力度。税务机关除加强监管外,还应该针对性的采取措施,加大对房地产开发企业偷逃税款行为的处罚力度,对偷逃税行为的纳税人起到一种威慑作用。《中华人民共和国税收征收管理法》63条,(国税发2006[31]号文)明文规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证,或者在帐薄上多列支出或者不列、少列收入,……是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其少缴或者不缴的税款、滞纳金,并处以50%以上五倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第3篇：房地产品控管理范文

一、存在的问题

（一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。

（二）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。

（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

（四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。

（五）代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。

（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

（七）与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

（八）多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

（九）虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：（1）将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；（2）将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。（3）多列利息支出和经营费用。（4）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

二、加强房地产行业税收管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

第4篇：房地产品控管理范文

关键词：房地产业 问题 经济 措施

房地产业作为一个新兴的品种房地产投资，房地产策划报告中的经济测算，就是在成本的基础上，按照高低计算售价的方法。房地产策划中的优点是保证企业既定目标利润的实现 ，适用于具有一定影响力的企业，或具有垄断性质的企业。 房地产策划报告中的经济测算，以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。以产品成本为制定价格的基础，在 成本基础上加一定的利润来定价。 差 异对利润的确定方法容易计算。：准确掌握消费者对商品价值的认知程度，确定决定商品的初始价格，理解值定价法可以与产品定位思路结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业所接受。然而房地产企业在改造项目上面对比普通开发项目资金投入量大，如果实行一次性开发，也将必会造成极大的资金压力，也有可能造成整个项目的规划，验收之间的相互缴裹或拖累。

一、房地产业存在的问题： 房地产投资信托作为有效的投资手段，可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是由于我国相关的法规还不完善再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

1法律法规尚不健全，对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权，

2房地产投资信托没有形成完善的运作模式。对受托人的有效约束和激励机制尚未形成容易发生受托人的道德风险。在这种情况下由于存在信息不对称信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此如何创造一种环境或制度尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人且相互间不得存在关联关系”但是由于缺乏完善成熟。

二、房地产业问题的解决措施与探讨

针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。

1调整了商品房结构。解决商品房市场供求失衡问题，就是充分利用税收来调控商品房结构，根据各地方不同的经济发展状况和经济发展水平等因素，制定高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现调节住房结构的矛盾。不同地区的政府要认识到土地征用、市场准入等方面的市场价值，建立公平竞争的环境，不是强迫通过行政手段强制性地推行某些政策主张，而是利用可取的政策导向是化解结构性矛盾，依靠市场竞争机制确立资源配置。

2经济适用住房建设问题，经济适用住房建设问题中存在的不正常现象及其原因经济适用住房建设是我国房地产市场的重要组成部分其运作中存在的某些问题应引起注意。经济适用住房建设市场化的改革方向以解决城市中低收入家庭的住房困难问题，根据近几年来媒体报道，发现很多超大面积，华而不实的人造景观，公园化的绿色草坪等不正常现象。究其原因就是经济适用住房内含着深刻的矛盾。经济适用住房主要由房地产企业开发的，房地产企业首先考虑的是赢利问题，造成企业在目标定位上的差别，是不正常现象产生的总根源。

价格形成机制错位。价格错位的直接原因则是价格形成机制存在根本的缺陷。住房出售价格实行政府指导价按保本微利原则确定基准价由开发税金和利润构成。其中开发成本以人为本，以提高人民的生活质量为核心，保障人与环境和谐共存的发展，提高生活质量，但是确忽视了价格形成机制上的错位。使自然资源和环境无法达到环境和发展的协调一致。

3坚持走市场化道路。处了政府提供政策优惠限定建设标准、供应对象具有保障性质的政策性商品住房外，必须承认价值规律，房地产遵循价值规律就应该主要通过市场机制来调整。以市场为基础来调节用于适用住房的各种生产要素资源。依靠市场价格和市场机制来更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。

参考文献：

1刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融与实践200310.

第5篇：房地产品控管理范文

关键字：海南；房地产；旅游；开发；前景

一、引言：旅游一直是海南房地产开发和投资重要领域，这种经营方式除了延续传统方式开发酒店度假村外，同时也伴随着度假旅游的蓬勃兴起，各种各样的旅游房地产业也随之而生。旅游房地产，是一种指以旅游度假为目的营销模式，开发项目是为了实现了旅游的需求。依靠旅游开发区、休闲度假区、旅游景区等一系列的自然条件，利用优越的地理位置，来大量开发具有投资回报住宅项目，以满足和适应人们休闲度假的需求。

二、海南房地产业发展现状

1、海南房地产业的蓬勃发展趋势

随着我国海南房地产的发展，在经历了初期的摸索阶段之后，在我国旅游业的地位越来越显著，带动了海南房地产业的高速发展，三亚海棠湾这个地区，仅在同一天，就有十余家超五星级酒店破土动工，还有摩根士丹利，以及雅居乐合作开发的陵水清水湾房产项目等，都吸引了大量的房地产公司，他们纷纷争先来海南进行大量的房地产投资。①

2、海南房地产业的多元化发展

目前我国海南已经在从单一的旅游房地产，正在逐步呈现出多元化的发展，以旅游为目的，如景区住宅、度假村、酒店、、高尔夫度假村等多类型的旅游地产，正在海南全面发展，形成了以旅游、度假、投资等为目的，从旅游观光开始转变为购买景区的房地产，这为海南旅游房地产带来新的市场。

3、拥有可观的房产资源

海南现有的土地总面积约354万公顷，到现在还没有开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8％。当人们走进海南，很容易发现，三亚房地产的开发，跟旅游有着息息相关的联系，三亚的景观成为了众多楼盘中最主要的卖点，据了解,海南景区的房价价格，一般最低都在每平方米8000元以上，相比较而言，位于市区的一般商品房,房子的价格一般只有一线海景房区的一半。②从不同区域经济的不同特色来看，三亚的旅游业，是网状产业。据统计数据表明来看，这几年来，每年三亚市旅游饭店，定点接待中外游客均有350万人次以上，每年旅游总收入达40亿元，由此带动三亚房地产业，在不断地发展中呈现投资强劲的增长势头。目前，三亚已经拥有旅游饭店150多家，星级酒店，和相当星级的酒店有60多家。正是由于旅游业的快速发展，使得各类投资者蜂拥而来投资三亚楼市建设，而投资者的涌入，又进一步带动了三亚旅游业的快速发展，这两者之间，形成双向互动。

4、房产资源过多

海南旅游业的发展，导致了房产的大量建设，然而从实际上来说，海南所拥有的常住人口，并没有跟得上房产建设的速度，这就使海南面临着这样一个问题，房产资源过多，都会有谁来这里购买？这成了一个思考的课题，让人们不断地进行思考。③

三、海南房地产的战略性发展思路

1、依靠招商引资，拓展销售网络。

海南房地产始终着眼于，怎样利用旅游产业发挥市场经济的内在潜力，逐步培养和规范地发展海南房地产市场。逐步地通过招商引资，来扩大国内外具有实力的房地产企业，借助这些外在的雄厚资金力量，来不断地拓展销售网络，繁荣海南的房地产有限的资源，丰富的海南的房地产的建设格局，使海南房地产在建设过程中，不断地开拓经济市场，取得了良好的的成效。

2、依靠政府扶植，以市场为主导。

在海南房地产的发展中，一直都是依靠政府的极有力扶植，才会使海南拥有了今天的发展建设。对于政府所出台的政策，无论是房地产，还是开发商，以及当地的居民都会感受到，政府对于海南经济市场的不断放宽，为推动海南旅游业的发展起到了关键的作用。④只有依靠政府的支持，才能为企业提供了更为良好的投资环境，才能促进房地产在管理、运作的模式等方面创造出良好的条件。在依靠房地产经济主导市场的同时，需要发挥政府的调控管理职能，在房地产行业，实施产业政策，理顺对旅游房地产行业的管理，以科学、合理的规划，为海南房地产发展指定了明确的方向。

3、加强推销力度，打造房地产品牌

要想使海南的房地产让更多的人知道，就需要以现代化的推销手段，有效地推动海南房地产的发展，这就需要在建设的同时，通过注重宣传，通过热情、高效、诚信的服务，以及一些真实、广泛的宣传渠道，体现了海南房地产，在发展中和谐统一，这种同步共进的管理方式，提高了海南房地产在外界的知名度，为海南房地产的发展，创造品牌的建筑打下了良好的基础。⑤

4. 以独特的魅力，形成突出的特色。

海南房地产的开发的项目，是否能够取得成功，主要就是看房地产的特色，这种特色能够营造度假的氛围，以这种氛围来形成房地产的独特魅力。海南房地产在建设时，可以依靠独特的海景，让游客在接触到赏心悦目的海景同时，对自己所居住环境，也能够感觉到温馨。⑥这种能够将海景与住房景观两者有机地融合成一体，这种居住方式，是当今很多游客的渴望和追求。从房地产的建设开发来看，发展特色突出、风格不同、档次较高的休闲、健身、娱乐等项目，能够向更高的品质上，不断地提升海南旅游的度假的意境，让游客在旅游中流连忘返。

总之，海南省房地产行业，作为一项新兴产业，已经成为了开发中的新热点，受到越来越多的关注和社会的重视。海南房地产业的发展，在不断提高房地产的服务质量的同时，以良好的社会信用、在现代化物业管理中，以优良的服务理念，为旅游者和居民提供货真价实的服务质量。

参考文献：

[1]麦正华. 宏观调控下海南房地产业的出路[J]. 中国党政干部论坛, 2007, (06).

[2]黎丹, 赵万华. 我国旅游房地产的发展与展望[J]. 中小企业管理与科技, 2007, (08).

[3]周金泉，何文晋.海南国际旅游岛建设急需解决的五个问题[J].新东方，2009 (1).

[4]王红野. 我国旅游房地产的发展现状及对策[J]. 中国房地产, 2010, (05).

第6篇：房地产品控管理范文

关键词：内控导向；房地产；成本控制；措施

房地产企业发展迅速，竞争也愈来愈大，只有通过降低企业的成本投入，才能提高企业的市场竞争力，使得企业的利润最大化。同时，通过对企业进行内部控制，可以有效对企业的成本投入进行严格控制，增强房地产企业的综合实力及竞争力。

1 房地产项目的成本控制特征

1.1 房地产成本控制周期长

房地产企业从规划、设计、施工、竣工到销售、资金回笼，需要经过一段很漫长的时间，可见其成本控制周期较长，这无疑增加了企业对成本投入、控制、回收资金的难度，使得企业经营风险加大，容易导致企业资金回笼情况不佳、甚至亏损。

1.2 房地产成本控制难度大

由于房地产企业所经营的商品较为特殊，周期长、工程量大，需要考虑的影响因素众多，包括预算管理、造价管理、施工管理等方面，可见，房地产企业在控制成本方面难度较大。

1.3 房地产成本控制对人员的专业化水平要求高

房地产项目本身的特殊性，决定了其成本控制具有较大难度，只有具有较高专业化水平的成本内控人才，才能有效、全面的对房地产的成本进行控制，保证企业的经营效益。

2 房地产项目成本控制存在的问题分析

2.1 房地产项目收款环节繁杂，收益难以衡量

一方面，由于房地产行业所销售的商品与一般传统商品不同，一般传统商品主要采用钱货两清的方式进行商品交易，而房地产所销售的商品一般通过预售、分期收款等复杂的销售方式，加大了房地产项目的收款难度，加上房地产销售行业属于开发期与投资期较长的行业，也在一定程度上加大了房地产项目的成本控制与收益衡量难度。

另一方面，由于房地产所销售的商品价格因其楼层、朝向、房型、尺寸而产生不同价格，价格是顾客购买商品的重要衡量指标之一，导致房地产企业在衡量商品销售价格及收益指数的难度大大增加。

2.2 房地产项目成本内控人员专业化不高

房地产属于专业性强、复杂性高、风险性大的行业，这就决定了房地产项目的成本内控人员必须具备高度专业化水平，才能真正完成房地产成本的内控任务。

2.3 房地产项目的收益评价体系不完善

当前，我国房地产企业的销售业绩随着各季节性的改变而改变，波动性较大，加上商品在验收出售之后，其巨额预收款被确认为收入。然而，经常有预收款经过好几个会计期都还无法被收回，这使得企业的收益评价体系所得结果有误，所反映出的企业经营情况也是不全面、不正确的。

3 基于内控导向的房地产成本控制措施

3.1 严格控制房地产的成本投入，降低企业财务风险

3.1.1 引进先进的成本内控方法

房地产企业可以通过引进先进的成本内控方式，加强对房地产成本的管理与控制，从而降低的风险。学习、借鉴外国的丰富经验总结，我国房地产企业可以通过清单报价法及企业战略成本控制法等先进技术的引进，充分提高房地产企业的成本控制水平。

（1）清单报价法。房地产企业通过清单报价法不仅一目了然，而且有助于房地产企业对项目进行整体水平的控制，通过筛选价格合理的施工单位，同样的工程数量与工程质量，花费更少的经费，有利于节约企业的成本投入，提高企业的经营收益率。

（2）战略成本控制法。房地产企业通过制定企业的发展规划及发展战略目标，对企业的成本结构进行彻底改善，使其适应当前的市场经济条件状况。

3.1.2 通过内控导向控制房地产成本投入

房地产企业通过内控导向对企业内部的经营、生产与管理活动进行管理、控制，内控导向主要包括预算控制与资金管理、降低风险等方面。

（1）严格控制预算

对企业的预算进行控制，主要是对企业经营活动中资金的筹集、物资的采购、生产成本、销售成本等活动进行管理、控制。通过对房地产企业中各项具体业务进行预算估计、计算，审核该项目所需成本，通过内控导向对企业的成本进行严格控制、管理。结合企业自身的经营情况及资金流动性、资金状况等实际情况，制定房地产企业的预算制度规划，对企业各项项目的成本进行系统性的规划、控制，确保各大项目完成质量的同时，还应当保证该项目的成本投入都在企业的预算之内，最终实现内控导向对企业成本的控制。

（2）加强资金管理

加强对企业的资金系统管理，尤其是对现金流动的管理，提高企业的资金回流率，提升房地产企业的综合实力及核心竞争能力。通过内控导向，加强房地产企业的资金管理，不仅可以有效的降低企业的经营风险，而且可以加快企业资金的流动性，有效控制资金，缩短房地产企业商品的预售时间，避免资金回收不佳。

3.2 提高房地产企业成本内控管理人员的专业化水平

3.2.1 严格选聘成本内控人员

房地产企业在选聘成本内控人员时，应制定严格的选聘制度，包括对应聘成本内控人员的学历要求、专业水平要求、证书职称要求、工作经验等能力方面及人格品质方面的考核，筛选出最优秀最合适本企业的成本内控人员。尤其注重招聘具有创新精神、有独到眼光的高专业性人才，对房地产企业进行高效性的成本管理与控制。

3.2.2 对成本内控人员进行定期培训

房地产企业应当通过对成本内控工作人员进行定期培训，加强其成功管理理念与成本分析技术能力、成功管理能力，从根本上提高成本内控人员的高度责任感。企业在对成本内控人员进行培训时，要注重进行经济、工程技术、成本管理法的培训，培养出高素质、高专业化水平的成本内控人才，增加员工的职业归属感与自豪感，为成本内控人员提供优厚的福利待遇及广阔的发展前景、优质的在职培训等，为企业留住成本内控人才。

3.3建全房地产企业的成本内控体系

3.3.1设立专门的企业成本内控部门

房地产企业中各项任务不仅风险性高，而且复杂性较大。可以通过在房地产企业内部设立成本内控部门，专门负责对企业成本投入、预算管理、资金回流情况等进行跟踪、分析。同时由于房地产企业的特殊性，其中包含各类业务，包括销售、采购、生产、经营等方面，应当在成本内控部门分设几名独立负责人，职权独立，避免造成一人独揽大权的局面，确保成本内控部门独立、公开、公正，以高度责任感管理企业的资金、成本。

3.3.2成本内控部门的组织结构

成本内控部门主要包括项目规划小组、财务核算小组、预算审核小组，三大小组在互相独立的基础上，也应当互相沟通。

首先，项目规划小组主要负责企业中的重大事项的决策及设计，包括对企业项目的发展规划设计、项目的具体方案规划、营销方案等方面，属于成本内控部门的核心组织，应当选派具有丰富经验的优秀管理人员担任该组的组长。

其次，项目规划组所设计的活动方案、项目规划等，应当与财务核算小组合作，核算出所需投入成本及资金回笼情况预测等，确保该项目具有可行性。

最后，预算审核组的主要工作是在财务核算组核算出基本费用的基础上，深入调查，结合各大影响因素，包括市场环境条件、产品本身竞争力及产品销售价格等方面进行审核，对产品的成本进行严格控制，最终确定是否执行该项目。

参考文献：

[1]张国新.关于我国房地产企业内部控制的现状及其必要性分析[J].现代商业，2010（11）：254-255

第7篇：房地产品控管理范文

关键词：房地产企业；经营；经济双重性

房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。

一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式

主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。

（一）双重管理

1.价值链管理

企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。

2.利益链管理

利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。

（二）双重管理的作用

1.适应市场竞争

我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。

2.企业发展的必然趋势

每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。

二、现阶段房地产企业双重管理策略

2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。

（一）国际平衡计分卡的应用

不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。

1.内外部指标的双重设定

平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。

2.财务指标与非财务指标的双重管理

平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。

3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准

这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。

（二）双重内部控制

1.不相容职务分离

房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。

2.资金管理流程的完善

房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。

三、结语

房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。

作者:李茜囡 单位:中国人民大学

参考文献：

第8篇：房地产品控管理范文

一、房地产企业财务管理过程存在问题分析

（一）资本结构不合理，资金成本高、负债率高

房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。

（二）不重视成本和费用的管理，不重视预算

我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。

不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。

（三）内部控制制度不完善

大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系， 使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。

（四）财务人员素质不高，财务管理意识淡薄

房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。

二、解决对策分析

（一）加强财务管理，降低资金成本

房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。

（二）建立完善的财务制度，加强内控管理

我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。

建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

（三）建立财务预算体系，强化财务的管理职能

房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。

（四）加强财务人员的专业水平，提升综合素质

提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。

第9篇：房地产品控管理范文

关键词：信息化建设、软件系统、智能化弱电系统、网络系统、企业管理

Abstract: the enterprise informatization construction is promoting and realizing enterprise's system innovation, technological innovation, management innovation and enhance core competitiveness of enterprises an important means. Through continuous research and exploration, China and South Africa Group has been built by the software systems, intelligent systems and the Intranet internal network system of three modules of the information system for the enterprise, continuous change, enhance the management level and management has played a great role.

Key words: information construction, software systems, intelligent systems, network systems, enterprise management

中图分类号：[J59] 文献标识码：A 文章编号：

正文：

一、信息系统功能及应用

中南集团的信息系统主要包括：软件系统、智能化弱电系统和Intranet集团内部互联网系统三大模块。

（一）、软件系统信息化建设

软件系统信息化建设，已涵盖工程施工、房地产、安装、装饰、机械制造等产业集团的各种管理应用系统，还实现了对各种应用系统中的业务数据的收集和处理，使全集团的各种经营、生产、财务、人事、物资、采购、资产等资源得以共享和集中调度。

1、企业信息门户（集团外部网站群）：

位于DMZ区的企业信息门户，即：集团外部网站群，通过Internet和域名访问中南集团及下属产业集团、分公司的网站，目前中南集团共建成各类网站25个，主要用于宣传企业形象、进行产品展示、采购信息、与中南业主互动等。

2 企业应用门户：

位于集团核心服务器区的企业应用门户，以企业应用为核心，把各种软件异构系统有效地组织起来，为用户提供所有应用系统的统一入口，是一个多系统协同工作的平台。

中南集团的企业应用门户，具有单点登陆、统一身份认证、多种应用系统整合等特点。目前挂接在企业应用门户中的系统有：OA协同办公系统、HR人力资源系统、总承包PM项目管理系统、安装ERP管理系统、装饰ERP管理系统、房地产项目管理系统、房地产营销管理系统、房地产物业管理系统、房地产会员管理系统、电子商务系统、网上招投标系统、项目监控管理系统、弱电设备管理系统、固定资产管理系统、薪资管理系统、、BI商业智能系统等。

在企业应用门户的安全管理方面，我们采用‘动态密码认证系统’和‘CA认证系统’。把‘动态密码认证系统’架设在企业应用门户上，有效地鉴别用户真实身份、阻止非授权用户对系统的入侵，从而保护了企业关键用户的身份信息和企业的数据安全；我们把‘CA认证系统’运用在网上银行和NC财务系统中，严格控制了网络传输数据和信息不被恶意窜改，保证了用户在网上传递数据信息的安全性、可靠性和不可抵赖性。

3 OA协同办公系统

OA协同办公系统是企业员工日常工作的平台，它不仅包括：电子公文、工作计划与总结、任务跟踪、工作日志、资金计划、会议管理、图书管理、车辆管理、物品领用等应用模块，还把集团各种软件应用系统中的流程审批功能整合在一起，让审批者无需进入相应的软件应用系统，即可完成各类公文的审批。

该系统的投入使用，保证了信息传递的高效率、准确性，以电子方式在指定范围内准确传递信息，信息传递成本低，工作流准确无误，以网络应用平台为接口，整合了公司诸多的信息管理系统，有效提高了企业的办公效率。

4 PM项目管理系统

建设集团PM项目管理系统包括: 经营管理、合同管理、分包管理、工程决算、成本管理、资金管理、人员管理、进度管理、技术质量、安全管理、设备管理、风险管理、物资管理、档案管理等应用模块。它的运行有效地解决了信息传输失真、管理内耗、政令不通、效率低下等各种矛盾。PM项目管理系统是企业管理层对企业多项目管理的需求，通过17个应用模块的运行，实现了企业对多项目的经营、生产与核算进行集成化协同化管理，提高企业的项目管控能力，提高企业集约化管理能力。

5 BI商业智能系统

BI商业智能系统主要是通过从财务管理系统、项目管理系统、人力资源系统、薪资管理系统等不同软件应用系统中，通过ETL提取有用的数据，获得企业数据的全局视图，以Biro作为分析工具，根据不同条线管理者的需求展现出不同的图表，从而为集团领导的管理、决策提供依据。

6 监控管理系统

监控管理系统把智能化弱电系统中的远程监控系统与软件应用平台相结合，对施工现场、料场、大门、仓库、办公区域等重要位置进行实时监控，发现问题及时处理，并每月统计发生问题的类型，以便辅助集团检查组进行重点检查。

7料场智能化信息管理系统

监控系统由硬件设备和软件系统两部分组成。硬件设备包括：红外球机、红外枪机、硬盘录像机、监控计算机；软件包括视频监控软件和信息监控软件。集团中心监控组通过监控系统能从视频和数据两个方面对料场进行监控。

8招、投标网络采购系统

针对工程物资采购方面存在的各种弊端，企业建立网络招投标管理系统。严格的网络评审流程，减少了数据的人为干预，规避了采购风险，使采购材料准确、及时到位；同时系统还建立了各种知识库，不但具有招标采购工作的全过程管理，还具有对供应商的定期评估功能，实现了招、投、评、定甲乙双方网络互动阳光采购管理模式。

9 资金管理系统

与网银系统直接连接的资金管理系统，实现了企业资金管理的预算化、计划化和合约化。按照收支两条线的原则，通过对资金的统一管理，加强过程监控，实现资金的收支平衡。通过网银系统，实现资金自动收支划拨，将收支划拨的资金转账记录与财务系统连接，实现数据的自动流转，打造企业资金的全过程管理，规避了资金使用风险。