节约集约用地论证分析精选(九篇)
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第1篇：节约集约用地论证分析范文
一是低效用地的现象较为普遍。有的项目规划审批时，投资额报得很高，动辄几千万甚至几个亿，项目实施后投资额大为缩水；有的进来时说是工业高科技项目，结果是简陋作坊低层次加工，甚至在那里养鸭养猪；有的在项目实施过程中，想方设法变更规划，将工业用地转为经营性用地，待价而沽；有的将廉价拿到的土地，少部分用于生产，大部分则“退二进三”。目前工业园区较为普遍的情况是，宽打宽用，一层厂房居多，项目配套面积较大，建筑容积率和投资强度都比较低。
二是闲置土地比较多。征而不用，开而不发，造成土地资源的闲置和浪费。少数投资商原本手里没有实实在在的项目，通过虚报和包装项目进行囤积土地，谋取暴利。国内有关专家分析指出，目前一个值得注意的动向是，一些投资商巧借各种名目，打入二三线城市展开新一轮“圈地运动”。
三是违法用地有禁难止。尽管相关法规对土地违法行为明确了处置办法，但由于可操作性不强，往往是“发现容易制止难，清理容易处置难”。在供地环节，虽然要审查投资强度、容积率、建筑密度等，但企业取得土地后，达不到报批时的标准，国土、建设、规划等部门也无有效的制约措施，监管难以到位；在建设过程中，职能部门只能发《停工通知书》，常常有禁难止，甚至出现“停工通知书”下达后变成“催工通知书”，违法建筑一夜之间成为既成事实。
土地利用效率低下，闲置和浪费现象严重，不仅人为加剧了供地紧张的矛盾，更为甚者，政府花血本建起的园区投资大、回报少，没有发挥其应有效益，长此以往，地方财力不堪重负。
节约集约用地是贯彻科学发展观、转变经济发展方式的根本性要求。从一定意义上说，节约用地就是节约开发成本，节约用地就是节约地方财力，节约用地就是节约不可再生的稀缺资源。为此，特提出如下建议：
第一，切实增强节约集约用地意识。土地是财富之母，发展之基，事关经济社会长远发展。提高土地利用效率，解决土地闲置浪费问题，根本出路在于大力推进节约集约用地。国家对土地的调控越来越严，2008年初国务院专门下发了《关于促进节约用地的通知》。要通过不断加强对国土资源管理相关法律法规的宣传教育，进一步增强全社会国土资源管理的国策意识，“珍惜方寸地，留与子孙耕”，形成珍惜和合理利用每一寸土地的社会舆论氛围。要教育各级干部树立和落实科学发展观，切实增强资源忧患意识和土地法制意识，从思想上高度重视节约集约用地，大力促进节约集约用地，积极探索走出一条“建设占地少、利用效率高”的经济发展新路子。
第二，严把立项规划管控关。切实发挥土地利用总体规划的整体调控功能，主要用地指标及用地布局的安排，必须服从上一级土地利用总体规划，各类与土地利用相关的专项规划，凡与土地利用总体规划相抵触的，都必须及时作出相应调整和修订，防止各行其是、随意扩大用地规模的情况发生，确保用地合规、合法、合理。要着眼长远，从招商源头入手，变饥不择食的招商引资为资源节约型的招商选资，更多地引进占地少、污染小、技术含量高的产业和项目，以提高土地投入产出率。
第三，严把投资强度关。严格执行土地使用标准，项目设计、施工和建设用地审批，应严格执行国家和省出台的各类建设用地标准，依据规定的行业、产业用地控制标准及单位面积的投资强度等因素，综合确定项目供地数量。按我市目前规定，工业项目用地每亩投资强度不低于60万元，凡是没有达到投资强度的项目，不得超标准审批供地；项目实施没有达到合同约定的投资标准和容积率的，应追究相关违约责任。有关职能部门，应探索建立批前审查、批中会审、批后跟踪、建后验收的土地使用全程监管机制及批后土地使用评价机制。同时，适应形势发展需要，对列入供地的建设项目，通过逐步提高土地价款、增加投资强度，以及完善税收征管等措施，促进土地利用效益的提升。
第2篇：节约集约用地论证分析范文
【关键词】流域；水利工程；节约用在；案例
土地是农民赖以生存的基础，随着经济社会的发展，土地的价值正逐步攀升，特别近几年国民经济的高速发展，开发区建设、房地产开发等经济活动造成土地被疯狂式的掠夺，土地已经成为一种稀缺资源，严重地影响和制约着国民经济的高速发展，也很大程度地损害了农民的利益，已经成为严重的社会问题。因此近几年国家开始严格控制土地使用，严厉惩处违法用地案件，科学合理地制定土地使用政策，积极倡导土地使用资源化的观念，在全社会形成努力建设资源节约型和环境友好型的良好氛围。《土地管理法》第4条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第31条：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。
在近几年工程建设过程管理中，认真贯彻落实中央关于土地使用的有关政策，在项目规划设计、项目选址、开工建设等方面加强管理，在节约集约用地，严格保护耕地等方面取得较好成绩。
1.项目规划设计阶段控制
规划设计阶段是节约集约用地、保护耕地的关键时期，是开工建设阶段的基础。规划设计时，要能保证满足工程建设标准、施工要求的同时力争用地最少。
1.1漳卫新河治理工程。漳卫新河是海河流域南系一条主要防洪排涝河道，也是漳卫南运河的入海通道，河道全长255公里。漳卫新河治理工程于1999年开始实施，工程进行了8年。漳卫新河堤防内滩地面积较大，已经成为两岸居民耕作土地，有的已经做为口粮田分配到了各户，因此该土地的保护利用直接关系着两岸经济发展。在漳卫新河清淤工程中，严格依据漳卫新河设计行洪标准恢复行洪断面，对河道主槽进行扩挖，在满足河道行洪标准的前提下，力争少开挖滩地，这样既节约了投资，又保护大片的土地。清淤方案经过几次论证后达到了保护耕地和控制投资的最佳结合，经统计调整方案后节约土地964亩，达到了较好的社会效益。
1.2漳卫新河河口规划。漳卫新河辛集闸以下为河口区，近些年河口地区经济发展较快，左岸有在建的黄骅港，右岸有鲁北化工集团。由于此处近海，海水侵蚀及倒灌，土地盐碱化程度严重，无法种植，土地资源相当匮乏，当地居民利用现有土地建设了许多盐场和水产养殖场。原河道两侧行洪的滩涂已被开发利用，由于缺乏规划的指导，一些开发项目侵占了滩涂的行洪断面，河道行洪能力大副下降，严重影响防洪安全。在规划设计时，根据实地勘测和计算成果进行了全面的分析和总结，河口区域河道行洪能力排涝能力下降一方面由于两岸滩涂开发缩窄了行洪断面，另一方面是由于河道淤积导致水位抬高，尾闾不畅；此外由于河道径流量减少导致河口地区生态环境恶化，河口的天然生态及湿地环境遭到破坏，动植物资源减少，生态环境呈现恶化的趋势。
因此在河口规划时，坚持统一规划、综合治理、确保防洪安全的原则，综合考虑滩涂开发、水产养殖及航运，促进河口地区经济发展，改善生态环境。规划对辛集~海丰淤积严重段的主槽进行清淤，对左堤海丰、右堤孟家庄以下至大口河划定治导线，治导线以内滩地清障，以恢复河道行洪能力，并兼顾两岸排涝条件；沿治导线筑埝（或堤），以保护两岸虾池、盐田等免遭洪潮侵害。在清淤宽度上比较50米和70米两种方案，均能满足河道行洪要求，优选清淤50米方案，既减少了工程投资，又减少开挖土地724亩，从而保护大片的盐田、水产养殖场。
2.项目选址
岳城水库除险加固设计中，涉及占地的是水库绕坝公路，由于水库周边村庄人均耕地只有0.5亩，因此土地尤为珍贵。在确定绕坝公路位置时，充分考虑了当地的土地紧张状况，制定三个公路方案，并多次与地方政府、村委以及公路管理部门联系。经与地方政府、村委以及公路管理部门反复沟通，最终采用以现有地方公路为基础，充分利用乡村公路进行建设，优化设计后节约土地75亩，维护了村民的根本利益。
3.开工建设
项目开工前，对施工单位的施工组织设计格审查，重点把关施工中可能涉及的占地问题，对于工程的永久占地严格控制，不突破设计指标；工程涉及的临时占地主要为施工道路、临建设施占地、物料仓库占地等，根据工程现场特点，提出尽量利用堤防道路、现有公路、田间道路、滩地进行安排，根据施工进度采购建筑材料，节约物料仓库用地；在工程的取土场取土时要保护好土地的耕作层，以利于复耕；工程进展中要注意环境保护，对于易造成污染特殊材料要采取措施，避免造成周围水土污染。
4.完工复垦
《土地管理法》第31条规定：国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
近年来，我局多处工程建设遵循竣工后要清理好现场，清除占地范围内石硝、弃渣等废弃物，平整土地，以利于恢复耕作，保存或恢复原耕作层土层，保证土地性质质量。总之，在工程建设管理中，严格遵守国家关于土地使用的政策法规，贯彻落实中央关于建设节约性社会、和谐社会的精神，落实科学发展观，坚持以人为本，在工程建设中大力倡导科学规划，能够节约集约土地。
参考文献
［1］《土地管理法》.
［2］《基本农田保护条例》.
［3］《漳卫新河治理工程设计》.
第3篇：节约集约用地论证分析范文
【关键词】城市土地利用；高效利用；对策
土地是我们“衣、食、住、行”最基本的生存资料，也是我国经济可持续发展的最根本的保障。而城市经济是国民经济发展的重要载体，城市土地又是城市经济与社会活动的物质载体，城市土地利用既服务于城市发展，又对城市的各个方面有着重要的影响。随着城镇化的积极推进以及城市人口的不断增加，城市土地资源的破坏、低效利用、布局不合理等成为影响和制约城市经济社会发展的短板和瓶颈，是建设“以人为本、资源节约型、环境友好型”和谐社会的重要挑战。如何合理的利用城市土地资源直接关系到城市的兴衰与区域的发展，这种合理性在很大程度上又取决于城市土地利用的高效化。
1 城市土地资源利用存在问题
1.1 外延扩张严重，内涵挖潜不足
对于城市土地而言，主要存在两种增加其经济供给的途径。一种是外延式扩张，另一种是内涵式挖潜。外延式扩张是一种直接扩大城市土地供给的方式，导致城市土地供给面积绝对增加，表现为城市土地的增量扩张。内涵式挖潜是在保持城市土地数量不变的情况下扩大城市土地的有效供给，是一种值得提倡的扩大城市土地供给的方式，表现为城市土地的存量调整。外延式扩张属于一种短、平、快式的扩张方式，成本低。而内涵式挖潜式属于长、曲、慢式的方式，耗费的人力、物力、财力大，成本高。
当今一些政府在畸形的发展观和政绩观的主导下，采取拼资源的发展方式，城市用地呈“摊大饼”式向外扩张，大搞新城区、开发区等建设，热衷于搞大片房地产开发。导致城市郊区大量的农业用地被圈占为工业用地。甚至还存在圈而不用，造成土地的闲置、荒芜现象。据调查了解，除了一些国家级开发区的土地使用效率尚可外，其他开发区的土地使用效率普遍偏低[1]。
而对于绝大多数城市内部或多或少都有一定数量的闲置或废弃地。同时，一些城市尤其是一些小城市中存在住宅建设项目用地、商服建设用地等建设用地的容积率普遍偏低现象。
1.2 土地利用效率低下
城市在建设的过程中，也在不断的对旧城区进行改造。但是至今为止，很多城市依然存在“城中村”，城中村一般房屋破旧不堪，街巷纵横交错，这个原本属于城市却被城市忽略的实体存在土地资源利用效率低下，容积率相当低的问题，给土地资源的合理、高效利用带来诸多不便。稳步、合理、有序的开发城中村，不仅能满足城市建设用地供给，降低城区优质耕地被占用的可能性，而且也为城市土地集约利用提供了重要途径[2]。诸如，城市开发区中的工业用地，往往存在使用一部分，其他部分不是闲置就是搞绿化，土地利用率比较低。
1.3 土地产出水平不高
对于城市土地的产出水平，国内外许多学者常用城市国内生产总值（GDP）与城市建成区面积（平方公里）之比作为衡量城市用地产出的一个表征方法。大范围看，对于我国城市的用地产出一直呈增长态势，但总体水平仍远远低于世界发达国家和地区。土地产出水平都不高，土地高效利用更无从谈起。
1.4 土地利用结构与布局不合理
城市土地利用结构的合理化，主要表现为城市各功能区间的分工明确、相互协调，以及各功能区较合适的用地比例，从而使城市得以高效运作。对于城市土地利用的结构和布局问题，往往与城市规划密切相关。由于一些地方规划滞后，规划意识淡薄等方面的原因，导致一些建设存在规划布局不合理问题，从而出现土地利用的结构和布局不合理。
2 城市土地利用问题的原因分析
2.1 政府走偏的发展观与政绩观
一些地方政府紧盯任期内的政绩和地方的GDP，往往忽略科学发展观[3]。为了地方招商引资，一些地方政府使出浑身解数，出台各种优惠政策来“筑巢引凤”。比如，低廉的地价，优惠的税收，舒适的环境等等。在拼资源，拼土地，重复建设的情况下，最大的牺牲品还是土地。
2.2 城市规划、土地利用总体规划的法律地位薄弱及其本身存在的弊端
第一，虽然城市规划、土地利用总体规划有一定的法律地位，但其威慑力略显不足，违法成本较低。从某些角度来看，加大了违法的可能性。第二，城市规划以城市的总体发展为目标，而土地利用总体规划则以城市规划为基准，根据城市建设发展对土地的需求为参照进行编制，这样的土地利用规划已经失去了其原有的作用和意义[4]。第三，城市发展缺乏合理长期规划造成土地资源浪费。
2.3 城市土地真实价格被隐化
《土地管理法》和《 城市房地产管理法》均明确规定了可以以划拨方式提供土地使用权的范围，2001 年国土资源部颁布的《 划拨用地目录》进一步细化了划拨用地的范围，但这些规定仍较为原则，地方政府供地时的自由裁量权很大，造成用地者在取得土地时的不公平。城市土地供应的这种“双轨制”，造成土地供应中有偿出让和行政划拨取得的成本差异过大。对于划拨取得的用地，其真实价格是被隐化的。一是划拨用地成本低，一定程度上导致盲目圈占土地，低效、粗放利用土地的现象屡禁不止，节约集约用地机制难以建立；二是划拨供地政策为一些单位和个人投机寻租留下了空间，有的甚至凭借国家划拨供地政策圈占、囤积土地；三是划拨供地范围过宽，不利于土地市场的培育和完善[5]。
3 城市土地资源合理高效利用对策
3.1 政府要秉承科学发展观，节约集约高效利用土地资源
政府要秉承科学发展观，摒弃靠拼资源、拼土地来提高地方GDP的方式方法，避免在没有科学论证规划的基础上，盲目招商引资、大上项目，导致城市土地资源不合理的开发利用。坚持走“以人为本，资源节约型，环境友好型”和谐社会的道路。积极的引导用地单位企业节约集约高效利用土地资源。对于城市建设用地的需求要力求走内涵挖潜的道路，尽量减少外延扩张。积极推进“城中村”的改造和整治，一方面可以合理利用城市土地，另一方面可以提高城市土地利用效率，促进城市土地的集约利用。作为政府来讲，建议对GDP的考核，应当从政府政绩考核指标中退出，从根源上修正地方政府的政绩观，以科学发展观引领政府的政绩观。
3.2 加强规划的法律地位，发挥规划的龙头作用
加强规划的法律地位，提高规划的违法成本。依法实施规划，严格执行规划。提高规划的科学性。加强两个规划的相互协调，相互衔接，发挥规划的龙头作用。城市土地作为城市的一个子系统，它同时还是城市社会、经济和生活等各项活动的载体，各项经济、社会发展指标将落实到土地的开发利用上[6]。因此，应根据城市各经济、社会子系统发展战略，制定城市土地的利用指标，并合理控制城市土地子系统内各类土地的使用。所以，一个城市的土地利用规划，只要与城市的经济、社会活动紧密衔接、共同发展，就能保证土地规模的扩张与用地结构及社会经济发展相协调，促进城市系统的有序发展。
3.3 显化城市土地真实价格，提高土地资源利用效益
要实现城市土地的有效配置，就必须充分发挥“价值规律”的作用。我国城市土地供应的“双轨制”，造成土地供应中有偿出让和行政划拨取得的成本差异过大。由于划拨土地使用权基本是无偿取得的，用地者粗放利用、浪费土地的现象大量存在。这是造成城市土地利用不合理的一个非常重要原因。因此，必须显化城市土地的真实价格，取消划拨一定程度上可以遏制粗放用地，促进土地资源的节约集约利用。实行土地有偿使用制度，使地价真正成为城市土地利用的“调节器”，从而提高城市土地资源的利用效益。
3.4 立体开发土地，充分利用城市地上、地下资源
在城市化日益加强的今天，建设用地紧张、交通拥堵、环境变差等问题的解决都会涉及到用地问题。城市用地应从满足基本的功能需要向城市用地的合理高效利用转变。要积极倡导城市土地综合立体开发，充分开发利用城市土地的地上、地下空间，提高土地利用效率，合理高效利用土地资源，进而提高城市土地资源集约利用水平。
【参考文献】
[1]董黎明. 城市土地问题与土地集约利用[J].中国土地，2005，8：5-7.
[2]李纪方，包广静.城中村改造中的城市土地集约利用问题探讨[J].宁夏农林科技，2011， 52（07）：73-74.
[3]郝伟，陈鸿彬.城市土地利用的问题分析与建议[J].中国城市经济，2009，10：42-43.
[4]王胜林.城镇化过程中土地利用问题研究一以乐山沙湾为例[D].西南财经大学，2014，4.
第4篇：节约集约用地论证分析范文
【关键词】城乡增减挂钩；土地可持续利用；合理化；发展；建议
Abstract：according to the spirit of the document, approved a number of nationwide pilot, first to carry out the work of urban and rural land in areas with good conditions. In 2010, the Qinghai province included in the scope of the pilot hook. Through the development of urban and rural construction land linked to work, to promote sustainable utilization of land resources in Qinghai Province, to promote urban construction and the building of a new socialist countryside, optimize the layout of urban and rural construction, ease the contradiction between supply and demand of construction land plan targets, improve rural production conditions, is of important significance to improve the local living standards of farmers. At the same time, beginning to carry out this work in our province, by drawing on the experience of pilot city, and puts forward some suggestions.
keyword：urban and rural land; sustainable land use; rationalization; development; suggestion
中图分类号：TU98文献标识码：A 文章编号：
根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），《关于印发的通知》（国土资发[2005]207号），《国务院关于严格城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号）等文件精神，全国范围内批准一批试点，在有条件地区率先开展城乡增减挂钩工作。2010年，国土资源部在落实关于支持加快青海藏区经济社会发展的有关措施中，将青海省列入挂钩试点范围。
1.城乡建设用地增减挂钩概述
1.1基本含义
城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块），和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积，共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
1.2重要意义
1.2.1有利于促进城乡统筹发展。通过实施城乡建设用地增减挂钩，将城镇建设用地收益反哺农村，既拓展了新农村建设的资金渠道，又有效缓解建设用地紧张局面，保障城镇建设用地的供应，促进城乡经济社会协调可持续发展。
1.2.2有利于加快城镇化，城乡一体化进程。有利于完善农村基础设施，改善农民生产生活环境，促进土地节约集约利用，自然村向中心村和集镇聚集，加快推进小城镇综合改革建设城镇化进程。
1.2.3有利于保护耕地和生态环境。结合农田基本建设，对田、水、路、林、村进行综合整治，将有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和农村人居环境。
1.3基本操作过程
1.3.1挂钩试点的土地部门根据土地利用总体规划、窗体顶端
窗体底端
城市建设总体规划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，申请周转指标，按审批权限报相应的人民政府批准。
1.3.2将挂钩试点区内的若干拆旧地块和建新地块共同组成项目区，并制订项目区土地的开发利用计划。
1.3.3依据土地利用总体规划、城市建设总体规划，农用地转用等相关方案，在不突破挂钩周转指标的基础上，组织实施。
1.3.4在占用农用地不突破挂钩周转指标的前提下，在项目区内已确定的建新地块上集中建设农民新村住宅，用以安置从拆旧地块搬迁来的农民。
1.3.5将拆旧地块农民迁出后留下的农民住宅拆除，并进行复耕，使之转变为农用地，与建新地块占用的农用地进行等量置换。
1.3.6将通过置换节约出来的农民住宅建设用地转用于城镇建设等其他用途，从而增加了城镇建设用地。
通过上述城乡建设用地增减挂钩的操作过程，可以看到原本相对分散、占地较多的农民住宅建设用地被相对集中，其中农用地总量没有减少，建设用地总量也没有增加，而是在结构上将城乡建设用地做了优化，但却产生了与增加建设用地数量相同的效果。
2.青海省开展城乡建设用地增减挂钩潜力
2.1开展增减挂钩有潜力可挖
坚持群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推动的原则，积极稳妥推进农村建设用地整治，加强农牧区基础设施和公共设施配套建设，农村居民点整治应结合社会新农村建设、生态移民和游牧民定居工程，引导居住分散的牧民向定居点集中，充分利用存量建设用地，构建具有当地特色、文化氛围浓厚、生活环境优美的新农村、新牧区。依据《青海省土地整治规划（2011—2015年）》，我省至2015年农村开展城乡建设用地增减挂钩，实现挂钩指标2731公顷。通过城镇工矿建设用地整治，优化城镇工矿用地结构和布局，重点加大旧城镇、旧工矿、城中村改造力度，提高土地产出效益，降低经济增长对土地资源的过度消耗，土地节约集约利用水平显著提高。
2.3增减挂钩重点区域
依据农村建设用地整治潜力分析，综合青海省各区县的自然和社会经济状况，以及各地建设用地需求情况，我省城乡建设用地增减挂钩试点的重点区域为西宁市和海东地区，随后将在黄南州、海北州和海南州的部分经济发展较好的县乡，开展城乡建设用地增减挂钩试点，在不突破城乡建设用地总规模指标的前提下，实现优化城乡建设用地结构和布局，拓宽用地空间，促进节约集约用地，改善农村生产生活条件为城市化进程提供动力。
3.关于开展增减挂钩工作的几点建议
3.1遵循原则办事
自愿原则。尊重农民意愿，充分听取群众意见；公平原则。始终遵循公开、公平、公正的原则；循序渐进原则。这是一项长期开展的工作，要广泛听取群众的意见，根据村庄特点、生活习惯、生产方式和经济文化等因素，规划农民居住区； 保障民生原则。保障农民的生存权、就业权、居住权等，通过多种途径提高农民的生存能力。
3.2建立长效机制
按照“独立建库、单独考核、封闭运行”的要求，“先大后小、先易后难”的思路，充分挖掘可复垦建设用地资源，实现安置用地提前滚动安排，在挂钩复垦项目实施前落实补偿、安置措施，切实保障安置用地。切实维护农民的权益，严禁强行拆旧，严格履行有关调查确认和告知、听证、论证等程序。建立相应的考核、奖惩、检查、监督制度，制定严格的操作程序和科学的管理体系以及符合农村实际的补偿机制。
3.3完善资金保障体系
资金是否能够到位，是挂钩能否顺利实施的关键，可以通过落实用地单位的“占一补一”责任，建立专项的挂钩复垦基金和专门的管理体系。有条件的地方可以尝试挂钩复垦企业化运作，鼓励企业或者个人参与挂钩复垦出资。
3.4防止周转指标难以归还
由于土建工程周期一般较长，加上部分拆迁阻力大，建设用地复垦难度大等客观原因，三年的周转指标归还期限显得有些紧张，加之土地复垦环节，建设用地转为农用地具有难逆转性，将原村址复垦为耕地并培肥，是一个相对缓慢的过程。为此，及时归还周转指标，并且数量不减少，质量不降低非常困难。因此，建议加大监控力度，防止周转指标归还拖延，造成事实上的生产能力降低。
3.5保障农民合法权益
在实施挂钩工程之前，必须根据当地的实际情况，制定切实可行的补偿标准和利益分配机制，要充分尊重农民意愿，不得搞强制拆迁，切实维护被拆迁户的利益；做到公平、公正、公开，形成专门的利益分配机制。
第5篇：节约集约用地论证分析范文
关键词：“三旧”改造；土地整合；开发强度；容积率。
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
1、“三旧”改造的背景
改革开放30多年来，广东省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约广东省可持续发展。广东省人均耕地只有约0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线，耕地保护任务和耕地占补平衡极为艰巨。为了保持增长，未来15年广东省约需40万亩建设用地，而国家下达给广东的新增建设用地指标平均每年仅有29万亩，每年缺口约11万亩。为了破解发展难题，先行先试，2008年12月20日，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》在广州签定。以旧城镇、旧厂房、旧村庄为对象的“三旧”改造，正是其中的重要内容之一。
2、土地开发强度控制的定义与作用
2.1土地开发强度的定义
土地开发强度指城市发展过程中对土地的开发使用率，主要包括土地的建筑开发容量和建筑覆盖密度，可用容积率、建筑密度和建筑高度三个指标来进行控制。其中，容积率直接反映了用地的开发强度，容积率的合理确定对于形成项目良好的社会、经济和环境效益具有重要意义。
容积率表述的是规划用地面积（俗称“净”地块）上允许建设的建筑总容量，基本公式是:
R=F/A
式中:R——容积率
F——地块上的总建筑面积(m2)
A——地块面积(m2)
表一 广州市增城建筑密度和容积率控制指标表
2.2土地开发强度控制的作用
在我国城市的发展过程中，土地资源稀缺和开发需求旺盛是大多城市所面临的突出矛盾。市场机制的作用促使人们追求土地的高强度开发和高效益配置成为必然趋势，然而城市总体开发容量是有限度的，必须以保证城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量为前提。土地是国家不可再生的重要资源，城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。因此，必须确定城市适宜的开发容量并形成合理的空间密度分布，在满足发展需要和保证环境质量二者之间取得平衡。对城市开发强度进行合理控制和引导，也是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。
3、土地开发强度的传统研究
3.1现行规划编制对开发强度控制的不足
城市开发强度控制是一个复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政策等诸多因素。目前我国的城市规划体系中，开发强度控制主要由控制性详细规划确定，但在确定控制指标时一直存在着理性依据不足、随意性过大的问题，使规划的权威性和科学性受到质疑和非议。
3.2现行规划编制中影响开发强度的因素
（一）地块的用地性质。由于各种用地有不同的“功能”定位，如商业金融业用地、行政办公用地等的容积率一般应该高于居住用地、教育科研用地、医疗设施用地等。
（二）地块的区位条件。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城郊，由于公共配套服务设施的多集中于市中心，造成人口的集聚效应。同时，市中心的环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为节约集约用地、提高土地利用效率，容积率应高于其他地区。
（三）地块的土地出让价格，即土地出让方期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。
（四）地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
（五）城市规划法规与技术规范。即上层次规划控制要求，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、消防通道等。
（六）人们心理环境承受能力。人们的心理承受能力，过高的高层建筑使人产生压抑感和不舒适感，过小的楼间距会破坏人们生活的隐私性而产生不安全感。
4、“三旧”改造项目土地开发强度测算模型
“三旧”改造项目土地开发强度测算模型的理论基础是投入与产出关系的分析。“三旧”改造政策里明确要求，政府在“三旧”改造当中充当的角色是引导者，以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌等。简单来说，就是政府在推进“三旧”项目的主要目的是为了赢得社会的效益与环境的效益，所以测算的基本原理是通过投入和产出间的平衡关系计算出合理容积率。通俗的说法就是政府在整个改造过程中的经济收入为零，政府整合土地的成本刚好等于土地出让金的收入。
41.测算工作思路
4.2项目改造总成本
（一）土地、物业整合成本
土地、物业整合成本P主要以以下五部分构成：土地征收补偿费用p1，建筑物补偿费用p2（注：未含复建安置部分），拆迁费用p3，搬迁费用p4，临迁补助费用p5，再考虑项目改造周期，存在利息和部分不可预见费用，设比例为α。即土地、物业整合成本P=（p1＋p2＋p3＋p4＋p5）（1＋α）。
（二）回迁物业复建成本
回迁物业复建成本J主要由回迁物业的建安成本j1和物业的办证费用j2组成，同时考虑项目改造周期，存在利息和部分不可预见费用，设比例为β。即回迁物业复建成本J= （j1 ＋j2）（1＋β）。
（三）综合开发成本
综合开发成本Z是指整个改造范围内所有的市政道路管网、公共服务设施等所需的总的建设费用z1，如学校、医院、综合文化中心、环卫设施、通信设施、公交站场、道路、广场、停车场、公共绿地等。同时也考虑项目改造周期，存在利息和部分不可预见费用，设比例为γ。即Z= z1（1＋γ）。
综上所述，项目改造总成本X=P+J+Z。
4.3项目经济平衡时所需的开发总量
通过场地周边最新的土地出让情况，评估项目融资地块可出让的楼面地价L（通常该价格为项目的起拍价），即得出项目达到经济平衡时所需的开发总量F0=X/L（单位：平方米）。
4.4项目经济平衡时融资地块的开发强度R0推算与分析研究
（一）项目经济平衡时融资地块的开发强度推算
根据容积率的定义，经济平衡点容积率R0= F0/A，结合城乡规划技术规范要求推算出建筑密度、建筑限高、绿地率等控制性指标。
（二）项目经济平衡时融资地块的开发强度分析研究
以广州增城市“三旧”政策为例，《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》（增府[2010]10号）要求，“三旧”改造以宜居为目标，改善人居环境，净用地容积率以2.0为宜，原则上不超过2.5，结合政策我们可以得出以下结论：
（1）当经济平衡点容积率R0≤2.0时，项目改造可为政府带来的经济收益E≥（2.0- R0）×A×L（其中政府选取2.0作为项目的开发容积率）。
（2）当经济平衡点容积率2.0≤R0≤2.5时，项目改造中政府的经济收益E可由项目的定位与政府的财政状况综合分析确定。项目开发的容积率大于经济平衡点容积率R0时，政府经济收益为正数；反之，项目开发的容积率小于经济平衡点容积率R0时，政府经济收益为负数，但是为了落实项目的市场定位，同时政府在财政状况允许范围内，也可选择低于经济平衡点容积率R0的项目开发容积率。
（3）当经济平衡点容积率R0≥2.5时,政府有以下几种决策：
①以R0作为项目开发容积率，但是由于容积率增大，居住人口增多，所有的市政道路管网、公共服务设施等需重新加大配置，这种方式破坏了原来的项目定位与城市发展定位；
②政府财政允许情况下，以低于经济平衡点容积率R0的项目开发容积率进行开发，前提是政府财政资金充裕，亏得起；
③扩大改造范围，争取把土地整合成本较低的土地纳入改造范围，综合降低改造成本，降低经济平衡点容积率R0，再次推算；
④项目目前市场条件还不成熟，暂时搁置项目，待市场条件成熟再实施改造。
4.5项目经济收益预测
当确定了项目的开发强度后，即可简单估算出政府开发的收益情况。以增城市某改造项目为例，项目的估算楼面地价为2700元/平方米，经推算项目的经济平衡点容积率R0为2.46，通过综合论证，得出项目融资地块的平均净容积率为2.5。由于拍卖价格的浮动，具体收益分析表格如下：
5、结论
开发强度控制是一个复杂的系统工程，“三旧”改造项目的开发强度确认更是一个“新旧”博弈的过程。“三旧”改造的目的是为了节约集约用地，提高土地使用效率，也是为了改善人们生产、生活的环境，而“三旧”改造又是一盘经济账。所以，为了实现土地的二次高效开发，避免改造后新的交通拥堵，公共服务设施配套不足等的民生问题的出现，避免项目的烂尾、越改越糟的情况出现，政府在改造项目的开发强度上，必须通盘考虑充分科学论证。
【参考文献】
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[2] 韩政. 控制性详细规划中土地开发强度控制探讨——以《南宁市茅桥、东沟岭片区控制性详细规划》为例[J]. 规划师, 2009(11).
第6篇：节约集约用地论证分析范文
第一条为规范土地利用总体规划的编制、审查和报批，提高土地利用总体规划的科学性，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条土地利用总体规划依法由各级人民政府组织编制，国土资源行政主管部门具体承办。国土资源行政主管部门会同有关部门编制本级土地利用总体规划，审查下级土地利用总体规划，适用本办法。
第三条土地利用总体规划是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。
各地区、各部门、各行业编制的城市、村镇规划，基础设施、产业发展、生态环境建设等专项规划，应当与土地利用总体规划相衔接。
第四条编制和审查土地利用总体规划，应当贯彻落实科学发展观，坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，紧密结合国民经济和社会发展的要求，不断提高土地资源对经济社会全面协调可持续发展的保障能力。
第五条国土资源行政主管部门会同财政等部门落实规划编制工作经费，保障规划编制工作的顺利开展。
第二章规划编制
第六条土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级。
根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。
村庄土地利用总体规划是乡（镇）土地利用总体规划的重要内容。各地应当在编制乡（镇）土地利用总体规划时对村庄土地利用的总体布局作出科学规划和统筹安排。
第七条编制土地利用总体规划，应当坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的工作方针。
第八条土地利用总体规划编制前，国土资源行政主管部门应当对现行规划的实施情况进行评估，开展基础调查、重大问题研究等前期工作。
第九条国土资源行政主管部门应当在前期工作基础上,以真实、准确、合法的土地调查基础数据为依据，组织编制土地利用总体规划大纲。
前款规定的土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等内容。
第十条国土资源行政主管部门依据经审查通过的土地利用总体规划大纲，编制土地利用总体规划。
乡（镇）土地利用总体规划可以与所在地的县级土地利用总体规划同步编制。
第十一条在土地利用总体规划编制过程中，对涉及资源保护与可持续发展、区域和城乡协调、土地节约集约利用、土地利用结构布局优化、土地生态环境保护与建设等重大问题，国土资源行政主管部门应当组织相关方面的专家进行专题研究和论证。
第十二条在土地利用总体规划编制过程中，国土资源行政主管部门应当建立部门协调机制，征求各有关部门的意见。
第十三条对土地利用总体规划编制中的重大问题，可以向社会公众征询解决方案。
对直接涉及公民、法人和其他组织合法利益的规划内容，应当举行听证会，充分听取公众的意见。
采取听证会形式听取意见的，按照《国土资源听证规定》的程序进行。
第十四条国土资源行政主管部门应当组织相关方面专家对土地利用总体规划进行论证，论证意见及采纳情况应当作为报送审查材料一并上报。
第十五条承担土地利用总体规划具体编制工作的单位，应当具备下列条件：
（一）具有法人资格；
（二）具有编制土地利用总体规划的工作业绩；
（三）有完备的技术和质量管理制度；
（四）有经过培训且考核合格的专业技术人员。
国土资源部和省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门应当定期公布符合本条规定条件的单位目录。
第三章规划内容
第十六条土地利用总体规划应当包括下列内容：
（一）现行规划实施情况评估；
（二）规划背景与土地供需形势分析；
（三）土地利用战略；
（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；
（五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；
（六）土地利用的差别化政策；
（七）规划实施的责任与保障措施。
乡（镇）土地利用总体规划可以根据实际情况，适当简化前款规定的内容。
第十七条省级土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：
（一）国家级土地利用任务的落实情况；
（二）重大土地利用问题的解决方案；
（三）各区域土地利用的主要方向；
（四）对市(地)级土地利用的调控；
（五）土地利用重大专项安排；
（六）规划实施的机制创新。
第十八条市级土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：
（一）省级土地利用任务的落实；
（二）土地利用规模、结构与布局的安排；
（三）土地利用分区及分区管制规则；
（四）中心城区土地利用控制；
（五）对县级土地利用的调控；
（六）重点工程安排；
（七）规划实施的责任落实。
前款第（四）项规定的中心城区，包括城市主城区及其相关联的功能组团，其土地利用控制的重点是按照土地用途管制的要求，确定规划期内新增建设用地的规模与布局安排，划定中心城区建设用地的扩展边界。
第十九条县级土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：
（一）市级土地利用任务的落实；
（二）土地利用规模、结构和布局的具体安排；
（三）土地用途管制分区及其管制规则；
（四）城镇村用地扩展边界的划定；
（五）土地整理复垦开发重点区域的确定。
第二十条乡（镇）土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：
（一）基本农田地块的落实；
（二）县级规划中土地用途分区、布局与边界的落实；
（三）各地块土地用途的确定；
（四）镇和农村居民点用地扩展边界的划定；
（五）土地整理复垦开发项目的安排。
第二十一条土地利用总体规划图件，包括：
（一）土地利用总体规划图；
（二）土地利用总体规划附图。
前款第（二）项规定的土地利用总体规划附图，包括规划现状图、专题规划图和规划分析图。
第二十二条编制土地利用总体规划，应当依据国家、行业标准和规范。
第四章审查和报批
第二十三条土地利用总体规划审查报批，分为土地利用总体规划大纲审查和土地利用总体规划审查报批两个阶段。
土地利用总体规划大纲经本级人民政府审查同意后，逐级上报审批机关同级的国土资源行政主管部门审查。
第二十四条国土资源行政主管部门应当对土地利用总体规划大纲的指导思想、战略定位、基础数据、规划目标、土地利用结构与空间布局调整等内容进行审查。
第二十五条土地利用总体规划大纲未通过审查的，有关国土资源行政主管部门应当根据审查意见修改土地利用总体规划大纲，重新申报审查。
土地利用总体规划大纲通过审查后，有关国土资源行政主管部门应当依据审查通过的土地利用总体规划大纲，编制土地利用总体规划。
第二十六条土地利用总体规划按照下级规划服从上级规划的原则，自上而下审查报批。
第二十七条土地利用总体规划审查报批，应当提交下列材料：
（一）规划文本及说明；
（二）规划图件；
（三）专题研究报告；
（四）规划成果数据库；
（五）其他材料，包括征求意见及论证情况、土地利用总体规划大纲审查意见及修改落实情况、公众听证材料等。
第二十八条有关国土资源行政主管部门应当自收到人民政府转来的下级土地利用总体规划之日起5个工作日内，征求有关部门和单位意见，并自收到有关部门和单位的意见之日起15个工作日内，完成规划审查工作。
对土地利用总体规划有较大分歧时，有关国土资源行政主管部门应当组织各方进行协调。因特殊情况，确需延长规划审查期限的，可以延长审查。
第二十九条国土资源行政主管部门依据下列规定对土地利用总体规划进行审查：
（一）现行法律、法规及相关规范；
（二）国家有关土地利用和管理的各项方针、政策；
（三）上级土地利用总体规划；
（四）土地利用相关规划；
（五）其他可以依据的基础调查资料等。
第三十条土地利用总体规划审点内容包括：
（一）现行规划实施评价；
（二）规划编制原则与指导思想；
（三）战略定位与规划目标；
（四）土地利用结构、规模、布局和时序；
（五）土地利用主要指标分解情况；
（六）规划衔接协调论证情况和公众参与情况；
（七）规划实施保障措施。
第三十一条国土资源行政主管部门应当根据审查情况和相关部门意见，提出明确的审查结论，提请有批准权的人民政府审批。
第五章附则
第三十二条国土资源行政主管部门根据需要可以编制土地利用专项规划。
行业主管部门可以结合本行业特点编制行业土地利用规划。
土地利用专项规划、行业土地利用规划应当符合土地利用总体规划。
第7篇：节约集约用地论证分析范文
一、主要成绩
（一）稳步推进土地利用总体规划修编，前期准备工作进展顺利。完成今年土地更新调查工作，对上一轮规划实施结果进行分析评价，并对市区基本农田和标准农田现状、土地供给与需求、区域经济发展与土地利用关系进行了调查分析。目前已制定工作计划、确定编制单位，为下一步工作打好基础。
（二）有序开发土地后备资源，耕地资源得到严格保护。今年土地整理项目新立项12只，规划整理面积15704.85亩，可新增耕地2455.05亩，可建成标准农田11093.25亩；上半年通过验收土地整理项目58只，新增耕地10407.61亩，整治面积80471.49亩，建成标准农田24178.8亩；土地开发垦造耕地已开工面积8341.95亩，完成6736.05亩。
（三）高度重视建设用地复垦和宅基地整治，充分争取折抵指标。新立项建设用地复垦和宅基地整治项目6只，规划整治面积158.55亩，可新增耕地147.3亩；已通过验收项目59只，整治面积4116.06亩，新增耕地3775.04亩，争取折抵指标3775.04亩。
（四）全力以赴争取重点“戴帽”指标，努力保障经济发展需求。全年列入第一批省重点建设项目名单的项目19只，总面积7300.5亩，其中耕地5521.65亩；列入第二批省重点建设项目名单的项目37只，总面积9414.78亩，其中耕地7890.29亩，使用计划指标项目14只2323.8亩。
二、主要做法
（一）认真学习、分解落实、明确责任。今年初，市政府对《政府工作报告》中指出的主要指标和任务下达到各部门后，局领导班子首先学习领会通知精神，并把有关国土工作的任务发到全局各部门。在局中层干部会议上，把任务逐条分解落实到部门，逐项分解落实到责任人，在每月的局务会议上汇报进展，并进行考核。如我们把规划修编作为重中之重的工作来抓，及时与相关部门衔接，确定了由市各部门业务专家组成的规划修编工作联络员班子，成立了局规划修编工作组，集中力量，集中精力确保修编工作按时完成。
（二）联系实际，开拓创新、务求实效。以落实政府重点工作为起点、为契机，工作目标没有止境，高标准要求没有止境，在更高水平、更高起点、更高力度上推进国土工作发展。千方百计加大规划操作的力度，把全市土地利用现状搞清搞实，建立信息库，为规划编制提供翔实的数据和科学的依据，对新规划做到超前预测，充分论证，科学编制。千方百计加大开源的力度，在保护生态的前提下充分挖掘潜力，进一步调动各地积极性，加快推进造田造地进度，真正做到“先补后占”，并实行台帐管理，使新增耕地数量与质量经得起历史检验。千方百计加大保障的力度，充分认识保护耕地、依法集约不是最终目的，最终目的是保障发展，以科学发展观为统领，坚持发展为第一要务，在政策上充分用好重点工程指标“戴帽”下达的优惠举措，在用地上做好依法、集约、保障三位一体，坚定不移地树立只有向上争取、向内挖潜，才能保障发展用地的观念。千方百计加大盘活的力度，推行城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的工作，实现建设用地复垦和宅基地整治双丰收。
（三）深入实际、严格考核、服务社会。深入了解每项工作的进展情况，对重点项目进展做到了如指掌。考核严肃认真，对外加强对工程项目实施的考核，在保证质量的前提下讲求速度，争取每个项目都成为优良项目；对内加强对职能部门执行工作的考核，树立主人翁的负责态度，用强烈的责任感和使命感去抓好每项工作。抓好征地安置补偿等工作，在推进建设项目实施的同时，依法保障农民合法权益，切实维护社会稳定。
三、存在问题
（一）部分政策有待进一步明确。在基本农田代保问题上，国办文件规定：“不得进行跨市、县的基本农田易地代保”省里目前也无明确政策意见，而我市市情要求我们必须在全市市域内统筹布局基本农田，实行跨县（市）代保。在待置换用地问题上，国土部至今未认可，可能产生的变数亦会对我市规划空间产生重大影响。
（二）标准农田建设有待进一步抓紧。上半年标准农田建设仅完成全年任务的20％，究其原因，有宏观政策影响、后备资源减少、建设成本提高等客观因素；但主要还是受主观影响，基层把主要精力投入村两委换届，延缓了土地整理工作进展，部分县（市）片面理解用地总量控制政策，控制和减缓了土地整治步伐等。目前市区几无后备资源，委托各县（市）代建标准农田势在必行，加快推进建设步伐务必引起高度重视。
（三）用地意识转变有待进一步加强。当前，党和国家高度提倡节约资源，要求建设节约型社会。我们在发展用地上同样要强调“减量化、再利用”。目前我市部分企业和部门对此还存在一些认识上的不足，需要在全市范围内进一步大力宣传节约集约用地，提高土地利用率的观念，采取措施把我市土地资源劣势变为集聚经济发展的优势。
（四）争“重点”的力度有待进一步加大。要加快第一、二批省重点建设项目的报批工作，包括预审、省指标的核拨、农转用材料报批，在继续争取方面下功夫，特别是杭甬运河绍兴市区段，要加大向省发改委争取的力度，争取早日列入省重点项目。
四、下步打算
（一）抓好规划修编。按照已制订的工作方案，有序、分步实施下阶段各项工作，保持与城市总体规划和“十一.五”规划的稳定衔接与配套。争取在年底前拿出成果，报市、省审批后实施，为依法规范用地提供进一步依据。
第8篇：节约集约用地论证分析范文
关键词：工业用地；制度改革；效果评价；层次分析法
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.074
1引言
近年来，我国的工业化进程在快速不断地推进，在地方经济的发展过程中工业生产发挥的作用在不断增加。众所周知，工业生产的载体就是工业用地。工业用地的供给会对区域的经济发展产生影响。所以，供给制度实施的效果会直接地关系工业化的进程。2006年，国务院规定工业用地将一律实行招标拍卖挂牌的方式出让，第一次明确将工业用地纳入市场化配置范围。经过多年的发展，我国在工业用地的市场化配置上已经取得了一定的成果。关于工业用地制度，国外已发展得较为成熟。例如，新加坡为了解决土地资源有限问题，一直致力于将保障工业用地在可承受条件下的供应，从而提高企业成本的国际竞争优势。韩国在不同的发展阶段，结合国情和土地利用羁霾捎貌煌的工业用地供应方式。日本则在市场机制的基础上优化工业用地效率，严格控制工业用地供应总量。相比之下，我国的工业用地供给制度有待完善。因此，本文针对工业用地供给制度建设及其效果评价，通过实地调研、文献回顾、调查问卷等方式全面了解芜湖市工业用地现阶段的供求情况和目前政府在芜湖市实行改革的初步成效。整理相关数据，对工业用地供给制度进行绩效评价，针对制度实施过程中表现的各种状况，进行深入分析和总结归纳，力图为工业用地供给制度的进一步深化提供参考意义。
2文献综述
至今为止，国内学者对工业用地的研究颇多，而且也取得了一定的研究成果。研究的方向主要是工业用地供给方式的转变以及作用效果和影响机制，较少的是对工业用地供给制度改革的效果评价。
在工业用地的供给模式方面，张卫东（2008）详细分析了工业厂房租赁模式必要性和可行性以及存在的问题，提出相应的政策建议，创新性地提出工业用地租让制模式。张利平，楼江（2011）论证了工业用地年租制对促进工业用地长期集约利用的重要意义，并在此基础上进行推进工业用地年租制供应模式探讨，从而为工业用地集约利用的研究提供新思路。彭山桂，汪应宏等（2016）基于地方政府工业用地供给追求经济增长的目标，考察工业用地的规模扩张，搜集整理山东省地级市的数据，建立门限回归模型实证分析工业用地规模的合理性。在工业用地制度的影响机制方面，段洲鸿（2008）以社会经济发展水平较高的宁波市为例，针对其工业用地的利用和供给展开研究并分析贡献作用。最后，为了促进宁波市社会经济的可持续发展，提出合理化建议调整工业用地供给机制和加强经营管理。郭明（2009）建立联立方程组模型展开实证检验，得出在近10年中国城市的经济增长过程中，土地对经济和人口的增长以及财政发挥显著作用。在工业用地制度绩效评价方面，唐焱，高明媚（2012）系统概括总结了国外工业用地供给方式及其相关制度特点，较全面地综述了现行制度条件下我国工业用地供给实践中所呈现的一系列问题，并针对这些问题提出相应的政策建议。同时，针对已有的土地制度绩效评价方法，肯定了对工业用地供给制度绩效定量评价的必要性并在此基础上提出创新性的观点。
综上所述，国内学者对制度评价的定量研究比较缺乏，特别是具体到对地方的工业用地制度的研究，因此本文选择芜湖市作为研究的一个角度，也是对前面研究的一种创新。
3芜湖市工业用地现状
3.1土地出让方式注重形式，土地前置状况频现
芜湖市工业项目主要通过招商引资的方式，于是就有了芜湖各地争相设立工业开发区、产业园区等，形成了非理性竞争，无法产生有效市场竞争机制。但政策规定工业用地必须由招标拍卖挂牌方式出让，迫于无奈，有些人就以非市场手段干预公平竞争，造成招拍挂出让流于形式。工业用地出让程序前置于项目审核，土地招拍挂成交后，国土部门和摘牌企业直接签订土地出让合同，企业获得土地后再办理相关报建手续，不走正规程序，造成供地前置。最终的结果只会导致土地闲置和浪费。
3.2工业用地供需矛盾突出
芜湖市当前工业用地的现状，其中就包括工业用地供需矛盾突出，尽管芜湖近年来由于改革致使该问题得到了一定的缓解，但是并没有从根本上解决工业用地的供需问题。说到底，还是由于芜湖的工业用地没有形成有效的市场竞争机制，导致土地资源利用效率降低，分散了土地指标，使工业用地供需不平衡。
3.3用地控制标准执行不严，工业用地价格偏低
随着“1+N”模式的不断推行，芜湖市城镇土地使用税征收标准总体增加了34%，2011-2014年芜湖市累积盘活工业用地项目31717亩。芜湖市自技术开发区结合存量建设土地二次开发利用试点的开展，共清理盘活闲置低效利用工业项目用地4000亩。此外，区内综合容积率由试点前的0.4提至0.61，工业用地综合容积率由试点前0.6提高到1.1，GDP总额由试点前326.5亿元提高到370亿元，单位GDP耗地由试点前0.0136亩/万元降到0.0126亩/万元。通过这些数据，我们不难发现芜湖“1+N”模式在实际的应用和推广中取得了一定的成效。尽管如此，芜湖是工业用地方面实际上有些政府审查不严。类似随意降低招商引资门槛，变相返还土地出让金的现象，还是很严重。
3.4供地方式过于单调，导致流转不灵
国有建设用地主要采取出让、租赁、入股等有偿使用方式，当前使用最为广泛的方式就是通过招拍挂方式进行土地出让。芜湖也不外乎如此。从调研中所取得的信息来看，芜湖市实行改革的这几年，对该方面依然是墨守成规，也许是改革时间推行不长的缘故，虽然有了一些改善，但在当下仍然是个隐患。
4芜湖市工业用地供给制度绩效评价
4.1建立评价的层次递阶结构
对我国工业用地的供给制度进行改革，主要是力图通过转变工业用地的供给方式，从而引导土地的集约节约利用。利用制度的改革实现生产要素的优化，从而实现产出的最大化。为了对芜湖市工业用地供给制度进行绩效评价，利用层次分析法建立综合评价模型。首先，建立评价的层次递阶结构如图1。
4.2工业用地供给制度评价指标权重确定
利用评价指标的权重，我们可以判断在工业用地供应管理绩效评价中，各项评价指标的影响程度的大小。显然，指标的权重越大则贡献作用力也越大。在调研中，搜集数据和发放调研问卷，利用变异系数法计算权重。计算公式如下：
vi=sixi
其中，xi=1n∑nj=1aij为第i项指标的平均值，si2=1n-1∑nj=1（aij-xi）2是第i项指标的方差。对vi进行归一化，即可得到各指标的权重：
ωi=vi∑mi=1vi（i=1，2，…，m）
通过分析，研究计算得出各指标的权重系数见表1。
4.3芜湖市工业用地供给制度综合评价
不难看出，在上述的评价指标体系中，各指标分别基于不同的角度反映工业用地供给制度。在已建立的评价体系基础上，针对芜湖市的具体情况，逐层加权计算出工业用地管理现状的综合评价得分值。计算公式为：
Fj=∑mi=1ωirij（0
其中，F表示绩效度，ω为权重系数，r为相对偏差模糊矩阵。通过计算，芜湖市工业用地供给制度综合得分为77.1%，其中结构管理绩效度为99.4%，经济效用绩效度为77.2%，监督管理绩效度为63.3%。因此，湖市的工业用地供给制度总体处于较一般的水平，经济效用也处于一般水平，而芜湖市的结构管理水平相当高。但是，芜湖市的社会监督管理较差，监管力度不够。
5总结与建议
5.1总结
自从芜湖市成为工业用地供给制度改革四大试点地区之一，到“1+N”政策的推行和实施，再到改善工业用地结构布局，充分显示了芜湖市在改革进程中曾付出过的努力和获得的成效。但是，在欣喜已有成果的同时，也不能忽略了在改革中尚且存在着的一些问题和面对的挑战。虽然，当前的改革还处于试点工作阶段，很多思想还处在萌芽的阶段，一套完备的体系也没有完全形成，还有很多很多的不足之处。当然，对于近年来表现出来的各种问题，绝对不能大意疏忽。因此，将改革工作落实到每一个方面是必须的。本文根据工业用地供给制度评价结果，分析芜湖市工业用地在改革中的不足之处，意图在未来试点工作结束进行推广时，有机结合国家经济金融发展和芜湖市的工业用地市场化配置，达到稳定发展的最终目标。
研究结果显示，芜湖市用地监管绩效度较低，用地监管力度不到位，导致土地的利用效益低。政府注重审批环节、轻视监管，导致土地的闲置与浪费。与此同时，工业用地的利用粗略盲目，产出效益也不高。事中和事后的监管较为随意，土地闲置浪费的问题时时不能得以解决。因此，土地使用不合法的现象随处可见。再者，改革过程中的宣传力度不够，致使芜湖市区的普通市民对这些政策理解并不深刻，因此在施行过程中存在的阻力很大。市民往往分不清国家利益和个人利益的轻重缓急，各种利益纠纷不断产生，进而改革阻力不断增大。最后，在改革的最终目标问题上产生了一些误区。国家实施芜湖市工业用地的市场化配置改革，虽然是为了提高工业用地的土地节约集约利用率，以便推动芜湖市工业用地市场体系的形成，从而逐渐推动芜湖的工业化发展，进而推动整个芜湖市的经济发展。但是，改革的内在目的却还是为了改善民生问题。可是，拆迁等行为却在一定程度上损害了市民自身利益的行为，在改革过程中也是时有发生的。
5.2建议
为了适应经济发展的新常态，对工业用地的市场化配置进行改革深入化，全方位地推动工业化的新进程，必须围绕工业用地资源优化配置，节约集约使用等重要问题，提出创新办法以改革和完善工业用地的市场化配置制度。在具体的实施过程中，应该从以下几个方面做出努力。
第一，针对监督管理方面，应该积极发挥政府有效性。当然，宏观经济稳定、公共服务的优化和加强、竞争的公平保障、市场监管力度的加强、市场秩序的维护等，都离不开政府的大力支持和倡导。首先，政府要对工业用地市场准入制度和评价体系进行完善。在开放统一、公平竞争的现代市场经济中，坚持公平与效率相统一的原则是基本要求。此外，我国人多地少、资源有限的具体国情下，促进资源的合理配置和高效利用显得更为重要。因此，建立科学完善的建设用地使用标准，强化节地控制，是深化工业用地市场化配置必须坚持的基本要求。此外，政府应该完善规范法律法规，确保市场机制的正常运行。
第二，针对结构管理方面，应当灵活地选取采用工业用地多种供应形式。例如，招拍挂出让、协议交易等都是对供应方式的探索和完善。从而，创新多元化的供地方式，解决供地方式单一的问题。坚持和完善工业用地招标拍卖挂牌出让制度，在国家的产业政策要求下，灵活地采用出让、租赁、作价入股等方式供地。以出让、弹性出让等出让方式为代表，重点推行工业用地长期租赁和先租赁后出让。
第三，针对经济效用方面，健全多主体供应工业用地市场流转体系，拓宽供应的渠道，解决土地流转机制不灵的问题，促进土地利用效益的提高。健全工业用地地价均衡、居住地与工业用地比价合理的价格体系，解决工业用地价格偏低的问题。制定一个体系，可以有效的促进市场竞争机制的发挥，优化工业用地资源配置。优化工业用地布局体系，强化对工业用地总量规模控制。由于对工业项目的招商引资造成的工业用地非理性竞争，导致土地资源利用率低的问题，控制工业用地总量规模就是改革中不可缺少的一步。
参考文献
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第9篇：节约集约用地论证分析范文
Key words: coastal geological hazards; silt deposit of bay; collapse; ground fracture;sea water intrusion
关键词海岸带地质灾害、海湾淤积、崩塌、海水入侵、地裂缝
The coastal geological hazards types and evaluation of an under construction industrial park in Zhanjiang Donghaidao
Wang Wenting
(China Railway Fifth Survey And Design Institute Group Co. Ltd., Beijing 102700)
Abstract: The policy of “The economical and intensive utilization of land” has greatly advanced the Development and planning of coastal zone. The project like “reclaiming land from the sea” etc. has been massive, and which encounter the complexity and importance of coastal geological hazards between the intercross of Human economic activities and spontaneous mutation. The research and survey of inland geological hazard has relatively in depth, and the disaster prevention and mitigation system has been established, but, in the coastal zone how unsubstantial was. Based on the particularities of Land-Ocean Interactions,more and more demonstration and analysis to the coastal geological hazards are has the practical significance.
中图分类号： F407.1 文献标识码： A
1 引言
为贯彻“节约集约利用土地”的重要指示， 广东省于2008年组织开展“节约集约用地先行先试专题试点”工作，并提出湛江市等五市区作为“开展围（填）海造地专题试点工作”地区。为了落实广东省围海造地试点工作的要求，湛江市提出在东海岛开展围（填）海造地试点工作，一方面通过围海造地解决东海岛土地资源紧缺的难题，为产业发展腾挪更充足的建设用地，并以此保护岛上的宝贵的耕地资源，另一方面，可通过围海造地工作进一步挖掘东海岛海洋岸线资源的价值，通过港口岸线的整合为建设大型港口群奠定基础。在此背景下，湛江市积极组织东海岛的围（填）海造地论证，确定了“保护耕地，向大海争取发展空间”的基本思路。
东海岛位于湛江市南部。西临通明海，东南与洲岛隔海相望，东北为湛江港，南濒雷州湾。该园区位于东海岛西北部，总面积30.96平方公里，其中陆地面积24.24平方公里，需要填海面积6.72平方公里。园区北部需填海造地，临海岸线漫长曲折，长约12公里，约占整个东海岛海岸线总长的近50%。
2 区域地质概况
华南沿海地壳运动经历了4个旋回和3个阶段。即加里东、海西―印支、燕山和喜马拉雅4个旋回。震旦纪―志留纪地槽阶段、泥盆纪―中三叠纪准地台阶段和大陆边缘后动阶段。其相应的构造活动形迹主要是褶皱和断裂。
加里东旋回自震旦纪开始地壳处于下沉阶段，奥陶纪至志留纪期间为回返阶段，志留纪末地槽封闭与褶皱造山―加里东运动。该时期粤西岸段普遍出露震旦系地层，是一套由片岩、千枚岩、黑云母片麻岩、花岗片麻岩和混杂岩组成，夹层活岩脉为基性火山岩。在廉江―杨梅一带的南北两侧岩性为石英砂岩，片麻岩及花岗片麻岩，具有片麻构造，岩性十分坚硬和致密，抗风化和抗侵蚀能力强，倾向南，倾角50°-80°，厚度大于1500m；泥盆纪至中三叠纪末，海南岛进入海西―印支旋回，石炭纪和二叠纪中有几个假整合面，下三叠纪与古生代混合岩呈角度不整合接触；从晚三叠纪至白垩纪末属燕山旋回，形成广泛分布的火山岩带、复式侵入体以及众多的断裂；第三纪和第四纪属喜马拉雅旋回，主要以海底扩张、南海形成、火山活动和断裂运动反映。沉积相随地貌单元不同而变化。
3 海岸带地质灾害类型与特征
3.1 海岸带地质灾害
关于海岸带地质灾害, 至今尚无明确定义[5]。海岸带, 一种较为笼统的说法是指陆地与海洋的交接、过渡地带。广义的概念则指直接流入海洋的流域地区和外至大陆架的整个水域, 但狭义的概念通常指海岸线向陆海两侧扩展一定距离的带状区域,由彼此相互强烈影响的近岸海域和海陆地组成。海岸带的宽度无统一标准, 因海洋类型和研究目的不同而异。
罗元华等根据地质灾害的分布区域、自然地理条件和空间特征, 将地质灾害分为山地地质灾害、平原地质灾害、海岸地质灾害、海底地质灾害、矿井及人类工程地质灾害；刘守全等将南海灾害地质划分为构造的、海岸的、海底的和浅层的, 并指出海岸的灾害地质仅与海洋作用有关, 不包括地面下沉；刘洪涛将地质灾害进行了更为详细的划分, 分为11 类48 种, 并指出海岸带灾害包括海平面升降、海水入侵、海岸侵蚀、海港淤积、风暴潮等；戴亚南等在研究江苏沿海海洋灾害类型时, 将海洋灾害分为海洋地质灾害、生物灾害和气候灾害三种类型。以上研究成果均提及海岸带出现的各种环境问题, 并归纳了部分涉及海岸带的地质灾害种类, 但没有明确给出海岸带地质灾害的涵义。此外, 在部分分类中将海洋灾害、气象灾害与海岸带地质灾害相互混淆。本文采用刘洪涛[6]对海岸带地质灾害的分类方法。
3.2 海洋外动力不稳定性诱发的地质灾害
由海洋动力变化导致的海底不稳定，称为动力不稳定性。主要指波浪、潮汐、海流的周期性荷载导致施加于海底沉积物的应力增加，当施加的应力超过沉积物强度时将引发海底变形及破坏。
园区地处热带，常受热带风暴和台风的影响，每年5-10月台风入侵频繁。由热带风暴或台风引起的增水形成风暴潮，使潮位急剧升高，严重威胁围堤工程的安全。一旦海堤决溃，对人民的生命财产将造成严重损失。北部海岸带属背风面的淤涨岸，呈条带状分布的海积平原，地势低平，易受风暴潮危害，历史最位标高达6.1m。
这种带状分布的地质灾害，由风暴潮引起的防波堤坍塌等水动力致灾的海岸侵蚀线状的地质灾害，一般存在至少三个致灾因子：①筑堤前没有经过项目评估，没有对该区的气象水文要素、工程地质环境，特别是海底地质、地貌进行调查，海底是否存在脆弱的地质体；①设计施工出问题，筑堤之前基础没有做过任何处理，采用材料不当；灾体废墟中未见压浪预制件或2t以上的块石等，造成基础不牢、堤身脆弱；③地处近湾口，波浪强大，沿岸流和潮流比较强烈，平时水动力受堤坝阻止后在堤外周边产生涡流加强了底流。堤底基础经沿岸流、底流的连续冲刷，从形变到蚀变，从蚀变到质变，在略大的风力与波浪冲击下发生塌堤，塌堤后水动力条件的改变致使大陆岸段的沙滩被侵蚀而消失，岸滩蚀退导致后方的避风塘巨砾成堆，渔船便不能在此避风[2]。
围海造地作为建筑场地，系大面积填土和处理地基，各种建（构）筑物的造价较高且易发生地基不均匀沉降问题，海岸淤涨明显、漫滩宽阔，近岸2km内水深小于2.0m，建港条件很差；在海漫滩地带修筑的各种围堤、泵站及水闸，因地基软弱，易发生不均匀下沉或沉降过大，或引起建筑物的开裂，影响工程抵御暴潮的能力，各地段的围堤和北部红星水库的堤坝因暴潮侵袭发生过多起决口、崩溃现象。因此，类似工程除保证其主体结构的质量外，还应注意软土地基的处理。
3.3海岸带岩性――重力诱发的地质灾害
园区北部海岸带沿海均被第四纪堆积覆盖，民安、东山、文参等村镇沿岸地貌以海蚀二级阶地为主，局部为一级海蚀阶地或海积平原。地形平缓，地面标高小于20m。外动力地质作用总体较弱，物理地质现象不发育，地面稳定性好。地基土普遍存在软粘性土，土体岩性类型和结构也较复杂。主要岩性类型有老粘土、中粗砂、软粘性土，局部为淤泥类土（含泥炭土）。海蚀阶地主要为老粘性土/中粗砂/老粘性土，首层老粘性土厚度多为5―15m;海积平原为淤泥类土/软粘性土/中粗砂/老粘性土、淤泥类土/泥炭土/老粘性土。
各种海洋动力条件变化造成周期性荷载，对土体的力学性质影响很大，在不排水的条件下，孔隙水压力增大，土体强度下降，软弱层在动荷载下表现出如下特征：①触变性：黏土颗粒接触面胶结对沉积物力学性质影响很大，在外动力扰动下，粒间结构连接被破坏，土体强度降低呈软塑至流塑状态。当外力消失、土体处于静置状态时，由于颗粒间凝聚作用可使粒间结构连接逐渐恢复。触变可多次重复发生。②蠕变性：黏土质海洋沉积物在恒定或连续变化的应力作用下，在未超过临界值条件下，随时间增长发生了缓慢长期的变形。一旦变形和强度超过临界值，将导致土体破坏。此类地基土的组合在外动力侵扰下易发生地裂缝以及由风暴潮引起的海岸侵蚀导致海岸崩塌、海水入侵等地质灾害。
5 结束语
对于任何灾害的发生都难免带有推测性。海岸带沉积物的变形与荷载呈非线性关系，变形模数不是常数，而与荷载大小相关。触发初始状态的破坏和变形的外力因素往往是地震及波浪、潮汐的加载，其影响因素是复杂而综合的。
海岸带地质灾害作为一种自然现象，当人类的经济活动未触及它时，只是地质演化过程中的一个环节。只有当人类的发展与经济活动涉及到它的时候，这一过程过程才会成为危及人类生命财产的灾害。人类越是发展，经济越发达，对海洋的开发利用程度就越高，灾害及次生灾害的种类也就越多，造成的经济损失也就越大。要大力开展海岸带的灾害调查及建立减灾防灾体系，同时做好海洋功、能区划，加强海岸带管理，同时适当提高海岸带工程设计标准，采取生物学与工程学措施改善生态环境，打造稳定和谐的海岸带。
参考文献
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The coastal geological hazards types and evaluation of an under construction industrial park in Zhanjiang Donghaidao
Wang Wenting
