农村宅基地调研报告精选(九篇)

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第1篇：农村宅基地调研报告范文

[关键词] 宅基地换房 示范小城镇建设 天津

[中图分类号] F323 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2016）06-0037-03

[作者简介] 刘洪银（1968 ― ），山东昌邑人，天津农学院人文学院教授，经济学博士，研究方向：人力资源经济学、农村城镇化。

一、以宅基地换房推进示范小城镇建设成效

宅基地换房就是农民以宅基地使用权换取住房，实现农民集中居住，在此基础上实现小城镇化。宅基地换房是利用宅基地变性后的级差地租补偿住房建设成本，实现居民社区建设的资金平衡。宅基地换房促进农村社区向城市社区转变，为小城镇化奠定了基础。

1. 示范小城镇建设提高了农村城镇化水平。“宅基地换房”政策促使天津的城镇化率从2007年的76.31%迅速提高到2012年的 81.55%，平均每年有50万农民成为拥有城镇户籍的城镇居民。不但农民实现市民化，转户农民的生活条件也得到改善。

2. 实现了人口集中和土地集聚集约利用。宅基地换房后，大多数示范小城镇总人口数都不低于1万人，中心村的人口也都超过1000人。人口集中后，社区管理也相应跟进。新建小城镇内部以3000户为单位设立社区居委会，以邻近的300户为单位设立邻里，以邻近的30户为单位设立居民小组。人口集中居住后，集约节约出大量宅基地。

3. 示范小城镇建设在近郊地区取得了较好的成效。天津近郊区县示范小城镇建设与农民就业质量较好，主要源于近郊地区区位优势明显，农村土地的级差地租较高，土地变性后的增值收益较高，能够实现宅基地换房项目资金平衡。近郊地区具有较好的农村工业化基础，农民再就业方式趋于多元化。

二、以宅基地换房推进

示范小城镇建设的约束问题

1. 宅基地换房小城镇化模式在偏远地区难以推行

第一，偏远农村宅基地换房不能实现资金平衡。示范小城镇试点项目由土地中心委托建设平台企业实施融资、补偿和还迁房建设，建设平台企业根据预期收支平衡与土地中心约定出让用地面积。与城郊地区相比，偏远农村交通不够顺畅、区位优势不够突出，土地变性的增值空间有限，项目建设平台企业要求的出让用地面积较大。近年来，预期的土地出让收益出现下降，部分试点项目不能实现资金平衡，平台企业融资出现困难，项目建设推进缓慢。第二，偏远地区产业层次和农民转移就业水平不高。远郊地区村镇不具备区位优势，街镇基础设施建设不完善，工业企业吸纳力不高。入住工业园区的企业规模较小，产业层次不高。街镇工业园区传统制造业的低水平发展抑制农民转移就业的增收空间，农民转移就业的收入水平不高。根据2013年国家统计局天津调查总队对151个产业发展特征村农民收入状况的调查结果，远郊街镇工业园区企业工资标准不如环城四区高，农民就地转移就业的工资水平较低。

2. 宅基地换房侵害了农民土地权益

第一，宅基地与住房分属两种不同性质的物权，以宅基地换房本质上是两种不同物权之间的交换。宅基地权利是农民的永久保障性物权，用于保障农民基本居住权利。宅基地物权价值与日俱增，一定面积的宅基地能换多少面积的住房，即使考虑房屋的价值增值因素，不同时期也有不同的答案。以宅基地换房实际上是用永久产权的地产换取固定产权期限的房产。第二，宅基地换房后节约出来的土地名义上仍归村集体所有，实际上由镇政府统一委托经营。农民丧失了部分土地的实际控制权。不但如此，部分村镇农民承包经营的土地也一并收归镇政府统一规划经营，农民失去了农地承包经营权。第三，宅基地换房后节约出土地的复垦质量较低。按照挂钩项目区占补平衡要求，节约出的宅基地应复垦复耕为耕地，但项目实施中节约出的宅基地被直接用来发展设施化科技农业，设施农业对土地品质依赖性差。名义上实现了土地复垦，实际上仍是建设用地的土地品质，不能用于大田生产。

3. 政府推动模式的可复制和可推广性受到质疑

天津市以宅基地换房推进示范小城镇建设采取的是政府推动模式，属于自上而下的城镇化。这种模式推进快、效率高。政府先期进行城乡协调发展规划并主导公共基础设施和公共服务供给，以此带动传统农村改变落后面貌。但这种模式依赖政府投入和政策偏向。如果村镇具有较好的区位优势和产业发展基础，政府推动进入城镇化轨道，亦未尝不可。但城镇化条件不成熟的村镇自身经济基础薄弱，小城镇建设需要激发村镇自身活力，培植壮大产业和扩大农民转移就业，发展村镇经济。如果政府不分区别地加以行政推动，将欲速则不达。

三、“十三五”时期以协同与共享

推进小城镇建设的思路与对策

1. 因地制宜选择差异化城镇化模式，协同推进城乡一体化建设。同步推进生态村与示范镇建设。靠近城区、依靠土地征转能够实现资金平衡的街镇可以同步推进示范小城镇建设和三改一化工程；离城区和交通干道较远的街镇，如果镇村集体经济发展较好，可以依靠土地变性和村集体出资共同分担城镇化建设成本。村集体经济发展较差、试点项目推进困难的街镇可退出示范小城镇建设，转而建设生态文明村。镇村经济不发达的远郊街镇可以先行开展生态村和美丽乡村建设，暂缓推进城镇化。

2. 偏远地区城镇化应产业先行，促进产城融合发展。远郊镇村推进城镇化前应先行发展壮大镇村产业，尤其镇村工业。苏南模式依靠乡镇经济发展推进城镇化建设。远郊地区城乡一体化也要产业先行，以工业化发展促进农民转移就业和增收。基层政府应加快街镇工业园区建设，吸纳外部企业进园区发展。当工业化发展到一定程度，农民实现就地就近转移就业，镇村集体经济具有一定积累，城镇化建设才水到渠成。

3.探索以宅基地建房的农民自建模式，推进远郊地区小城镇建设。在农村土地确权、登记、颁证基础上，中央政府开始推行农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。“十三五”后期，“三块地”改革将推向全国，农村集体建设用地将与国有土地同地、同权、同价。村集体经济发展较好的远郊地区可以探索实行以宅基地建房的农民自建模式推进小城镇建设，实现宅基地换房和宅基地建房两种模式的并行。第一，农村集体经营性建设用地入市和居民楼建设必须经过全体村民的同意并经所在街镇政府审核批准，农民自建模式的小城镇建设必须符合小城镇发展规划和土地利用总体规划。第二，筹资模式采用村集体经济组织出资和集体经营性建设用地出让收入为主，政府财政补助为辅的方式，辅助以土地抵押贷款和社会融资。第三，运营方式可以采用村办开发公司承建或政府委托项目建设平台公司，承建公司对项目实行独立核算。

4. 构建城乡一体化投资分担机制，分类建设美丽家园。城乡一体化建设可以采用村集体出资、社会融资和财政扶持的多元融资模式。村集体经济发展好的远郊街镇优先开展示范小城镇建设，村集体承担部分建设成本；区位优势明显的村落有序推广示范小城镇建设，政府根据投融资能力、信誉、经营产业类型等遴选确定项目建设平台单位资质，平台企业以自有资金和土地融资等方式筹集建设资金；财政扶持示范小城镇规划设计、节能环保、公益事业、公共基础设施和建设平台企业贷款贴息。具体而言，针对远郊人口密集村庄，如果具备一定产业发展基础，可以由村集体出资在集体建设用地原址改建为楼房，增配各类公共配套和基础设施，整治、美化环境，形成新型农村社区。远郊人口较少的村庄，如果产业基础较好，经济实力较强，可以村集体出资，政府补助方式在集体建设用地原址建设高标准、低密度、生态型住宅，增配公共配套和基础设施，整治、美化环境。远郊人口较多、以工厂化种养殖业为主的村庄，应建设美丽乡村，补充公共配套设施和平房翻建，开展清理整治。距城区较近，人口较少的村庄，如果纳入撤村并城规划，暂时以村容村貌整治、配套设施补充为主，由环保市容主管部门牵头，重点进行路面硬化、垃圾治理、污水治理、村庄绿化、环境清整等工作。

5. 加强小城镇自然和人文景观营造，打造宜业、宜居、宜人城市环境。成功的城镇化都是努力做好人的文章。产城融合不但需要植入工业和工业集群，还需要集聚人气，围绕人的需求培育服务产业。围绕就业、居住和生活打造宜业、宜居和宜人的城市环境是城市建设管理的根本。其中，营造城市自然和人文景观，打造绿色生态城市是培育宜人环境的关键，也是农村城市化的短板。国家绿色生态示范城建设中应依托自然地理环境，以山水田园为要素进行绿色规划，建设绿色城市；依托人文历史进行城市文明塑造规划，保护和传承城市文明，建设文化城市；依托智慧型人才进行绿色创意，以绿色创意产业打造绿色生活。

6. 引导农村劳动力进一步分流分化，协同推进农民市民化和职业农民培育。“十三五”时期农村城镇化需要协同推进农村劳动力转移就业、职业农民培育和农民市民化。第一，职业农民要基于农民意愿，采取农闲时节参加培训学校或进入农业职业院校进修方式，学习掌握现代农业专业技术知识和现代企业经营管理知识。第二，创新农民市民化政策。建立实施各级财政转移支付与农民市民化挂钩政策。在国家政策框架内，各级财政转移支付要与农民市民化数量挂钩，市、区县和镇政府按比例分担农民市民化成本。

[参考文献]

[1] 马林靖等. 快速城镇化中政府行为对失地农民就业的影响[J].西部论坛，2015（1）.

[2] 黄跃. 天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告[R]. 城乡研究动态，2011年1月.

[3] 张有会. 一样的土地，不一样的生活――天津市东丽区华明示范镇建设实践.求是，2010（18）：58.

第2篇：农村宅基地调研报告范文

关键词：新型城镇化；农民工；市民化

中图分类号：C912 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-03

一、农民工生存状况及市民化意愿

2012年辽宁省农民工总量约为420万人，其中：来自本省农民工331万，占79%；来自外省的农民工89万人，占21%。来自本省农民工市内流动的260万人，占79%；跨市流动的71万人，占21%。来自本省农民工是来自外省农民工的3.7倍，本省农民工占绝大多数。市内流动农民工是跨市流动农民工的3.7倍，市内流动是农民工的主体。

1.农民工就业分布

2011年全省农民工415万人，从事建筑业93.7万人，制造业51.3万人、采矿业25.5万人、保安业22万人、餐饮业及其他行业112.5万人；主要分布在沈阳市66万人，大连市92万人，其他城市163万人，分布在县城、小城镇的有94万人。辽宁省农民工主要分布在沈阳、大连等大中城市，并且大量从事就业门槛较低的传统二、三产业。这说明大中城市的就业机会比县城和小城镇多，承载能力也比后者强。

2.农民工社会保障

2013年，辽宁省医疗保险参保的农民工106万人，参保率约25%；在工伤保险方面，全省参保的农民工188.55万人，参保率约45%；在养老保险方面，全省参加企业职工基本养老保险的农民工46.4万人，参保率约11%；在失业保险方面，全省参保的农民工27.3万人，参保率约7%。农民工参加社会保险的积极性不高，与长期居住关联度较大的企业职工基本养老保险仅为11%，更是偏低。在技能培训结构方面，参加技能培训39万人，参与率约9.4%，取得技能证书仅11万人。从这项调研来看，我省农民工的社会保障水平还比较低，农业转移人口享受与城镇居民同等公共服务的差距还比较大。

3.农民工住房情况

据沈阳市（2012年）的抽样调查显示，农民工的居住方式主要有租住、借住、集体宿舍、活动板房、帐篷和在建建筑五类。其中，租住的占43%，借住的占2%，集体宿舍的占26%，活动板房的占13%，帐篷和在建建筑的占16%。租住和住集体宿舍的农民工比例占7成左右。

4.农民工市民化意愿

据统计，2009至2012年，辽宁省已有47万农村人口落户城镇，对推进城镇化建设起到了一定作用。但是，从现实情况分析，我省农村人口落户城镇人数呈逐年下降趋势，2009至2012年分别为22万、9.5万、9.2万、6.1万，其中，落户小城镇、购房、投亲落户比例较大，分别为11万、6.3万、4.5万。

据辽宁省公安厅2013年问卷调查所知，在调查的10000名流动人口（农民工）中，愿意落户城镇的有3217人，占32.2%，不愿意落户城镇的有6783人，占67.8%；在不愿意落户城镇的人口中，不愿意放弃土地的有2680人，占39.5%，认为城镇消费水平高的有1508人，占22.2%，城镇没有住房的有1092人，占16.1%。可以看出，土地、住房、收入问题是制约农村人口落户城镇的主要因素，同时，惠农政策、征地补偿、生活习惯等也在一定程度上限制了农村人口转为城镇居民。

二、农民工市民化的制约因素分析

1.成本因素制约

目前国内有关农民工市民化成本研究基本上是从公共成本、个人成本和社会成本三个方面进行的，尚未形成普遍认可的成本构成体系和测算方法，而且测算结果差异较大，从人均2.5万元到119.7万元不等（见表1）。。

表1 农民工市民化的综合成本

全国 东部地区 中部地区 西部地区

公共

成本 城镇建设维护成本（元/人年） 677 716 603 547

公共服务管理成本（元/人年） 806 1623 505 465

社会保障成本（元/人） 41356 45547 34362 39832

义务教育成本（元/人） 14180 15066 12384 12616

住房保障成本（元/人） 12011 15214 9512 10305

公共总成本（万元） 13.1 17.6 10.4 10.6

个人

成本 生活成本（元/人年） 14710 16981 12139 12351

住房成本（元/人） 100906 126013 83634 91159

社会保障成本（元/人年） 2975 2742 2970 3839

个人总成本（万元/年） 11.9 14.6 9.9 10.7

从研究文献来看，影响农业转移人口市民化的成本主要包括公共成本和个人成本，其中公共成本主要是政府为市民化人口提供各项公共服务、社会保障和新（扩）建基础设施等而需增加的财政支出。个人成本主要是农民工个人及其家庭在城镇定居所需支付的生活费用和发展费用，二者缺一不可。

辽宁处于东部地区，如果按照平均每年实现70万人的农业转移人口市民化目标，则全省每年需拿出28.7亿元（17.6万元/43年*70万人）财政收入用于支付市民化的公共成本。2012年全省公共财政预算收入为3103.7亿元，可见农业转移人口市民化对公共财政压力并不是很大，政府财力负担并不是制约农业转移人口市民化的主要因素。

而就农民工个人而言，市民化的最大成本是住房成本，如果按照户均3口人计算，每个新市民家庭需要的住房成本将达到37.8万元。根据国家统计局数据，2012年外出农民工人均月收入2290元，全年收入约为2.75万元，也就是说农民工在维持全年人均支出成本后很难承受购房成本，这也是前述租住和住集体宿舍的农民工比例占7成左右的主要原因。

2.现行制度约束

一是现行户籍管理制度及其附属福利政策的约束。尽管在2009年辽宁省政府出台了《关于深化户籍管理制度改革若干规定》，明确规定在全省取消“农业户口”和“非农业户口”性质划分，统一称作“居民户口”。但是在诸如就业、住房、医疗、教育、养老等制度方面，居民待遇仍然与户口挂钩，城乡福利待遇的差距明显，而在不同城市之间这种差距也同样存在。

二是现行土地管理制度的约束。例如现有征地补偿标准较低，农村土地流转改革较慢，农业转移人口较难通过土地和房产的征收收益获得足够的市民化成本支持。同时，随着国家持续对“三农”的关注以及新农村建设的取得新成就，农民的财产意识不断提高、法律意识不断增强，农业转移人口放弃土地获得市民身份的机会成本越来越高。据国务院发展研究中心课题组（2011年）的调查，73%的农民工希望进城定居后能保留承包地，67%的农民工希望能保留宅基地。此外，当前城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的政策，没有与吸纳农业转移人的数量挂钩，造成人口输入地与输出地之间人口与土地资源的配置严重失衡，农村土地出现闲置等浪费现象。

3.社会认同度低

由于大部分农业转移人口受教育程度低、缺乏工作技能，所以往往从事技术含量低、收入也较低的传统行业。此外生活观念和生活习惯的差异，以及个别治安案件、不遵守社会公德等行为，导致部分城镇居民对农业转移人口整体产生偏见或歧视。而农业转移人口原有的文化与行为方式以及经济生活方面的差距，也使得他们对所在的城市缺乏归属感。据一项关于农民工自我身份界定的调查，选择“城市市民”的人数只有19.31%，选择“农民”的人数占57.93%，选择“边缘人”的人数占22.51%（梅建明，2006）。对广州、深圳、东莞等地新生代农民工的调查显示，63%的人存在“我不属于这里”的感觉（张丽艳、陈余婷，2012）。

4.承载能力限制

由于资源配置的不均衡，大中小城市和小城镇在就业机会、工资水平和公共服务等方面差距悬殊。据《国家统计局2012年全国农民工监测调查报告》显示，在直辖市务工的农民工人均月收入水平2561元，比上年增加259元；在省会城市务工的农民工月收入水平2277元，增加236元；在地级市和县级市务工的农民工月收入水平分别为2240元和2204元，分别增加229元和222元。大城市的务工收入水平和增加额都要高于中小城市的水平。从就业人数上看，在直辖市务工的占10%，在省会城市务工的占20.1%，在地级市务工的占34.9%，在县级市务工的占23.6%。农业转移人口向大中城市集聚，一方面使大城市特别是超大城市规模急剧膨胀，出现交通拥堵、环境恶化、房价高企等“城市病”，另一方面也使一些小城市和小城镇缺乏人气，出现相对衰落的现象。所以虽然现行政策已经全面放开建制镇和小城市落户限制，但是实际上对农民工并没多少吸引力，而大中城市虽然存在各种落户限制，但仍然受到七成左右农业转移人口的青睐。

三、农民工市民化的对策建议

国家新型城镇化的核心思想是实现以人为核心的城镇化，首要任务是推进农业转移人口的市民化。这是城镇化政策从注重数量向质量与数量并重的重大转变。结合上述调研分析并借鉴国内典型经验，提出有关对策建议如下：

1.深化户籍改革

围绕解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，深化户籍管理制度改革，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。一是实施差异化的落户政策。完全放开建制镇和中小城市落户政策，取消现有全部限制条件，只要在建制镇和中小城市有合法落户地址（含租赁）即可落户。适度放开大城市落户政策。对于购房落户，取消实际居住1年限制，只要合法取得房屋并实际居住的，本人及其共同居住的配偶、未婚子女、父母可申请落户。二是进一步健全城乡统一的户口登记制度、实施居住证制度、实际居住人口登记制度。逐步剥离附着在户籍上的就业、住房、医疗、教育、养老等社会福利和管理制度，建立统筹城乡的公共服务体系。三是在推进农业转移人口进入城镇落户的过程中要坚持自愿、分类、有序的原则，充分尊重农民意愿，优先解决存量，有序引导增量。这方面铁岭市正在探索的“单户城镇化”经验值得借鉴.

2.推进

一是将集体建设用地交易纳入国有土地使用权交易市场统一管理，形成城乡统一的土地市场体系。探索集体经营性建设用地使用权流转新途径。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，探索建立农村集体经营性建设用地市场管理制度。二是探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。三是向国家争取政策，做城乡建设用地增减挂钩项目区跨县级行政区域的试点。四是推进提高建设用地集约化程度的改革，完善各类建设用地标准体系，严格执行土地使用标准，提高单位建设用地上的人口承载能力。五是推进宅基地改革，完善农村宅基地用地标准，探索农村宅基地自愿有偿退出机制，制定多样化的补偿方式和合理的补偿标准，赋予农民自主选择权利。

3.加强资金保障

一是建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制。加大预算内新增财力对城镇化建设的支持力度，针对各项财力性转移支付的不同政策目标，在制定各项财力性转移支付政策时，逐步形成与农业转移人口规模相挂钩的财政转移支付分配制度。建立政府、企业、个人和社会共同参与的多元化的成本分担机制。二是充分利用世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织的资金，并以之为契机学习和引入先进的技术和管理经验。三是充分发挥财政信用，积极向中央争取地债发行额度或争取由省直接发行地债。四是有效发挥市场机制作用，以财政担保和贴息等方式，鼓励和引导民间资本进入公共事业领域，实现基础设施投资主体多元化。

4.提升承载能力

一是优化城镇化布局和形态。编制全省城镇体系规划，确定科学的城镇等级规模结构和空间布局。以城市群为城镇化的主体形态，提升辽宁中部城市群地位，建设辽宁沿海城镇带。大力推进县城等中小城镇发展，提升其吸纳农业转移人口的能力。二是加强城镇住房保障。大力发展住房租赁市场，推进廉租住房和公共租赁住房并轨，将进城农民工纳入公共租赁住房保障范围。制订和落实进城农民工享受住房保障和住房公积金的政策措施。三是提高城镇基础设施建设水平。加强城市道路交通建设，优先发展公共交通。推进集中供热。加强供水、燃气、排水等设施建设和地下管网改造。提升城市排涝能力和污水处理能力。完善垃圾收集运输处理体系。四是加强产业支撑，统筹城乡就业。大力发展现代农业、传统工业和现代服务业，为农业转移人口提供就业机会。统筹城乡就业，加大对农民工就业培训力度，提高农民工的综合素质，积极支持农业转移劳动力进城创业，认真做好就业困难农业转移劳动力就业援助工作，进一步加强公共就业服务管理基础工作。五是统筹城乡社会保障。将新型农村社会养老保险与城镇居民社会养老保险合并实施，建立城乡居民社会养老保险制度，实现城乡居民的养老保险一体化。按照归口管理、整合资源、政策并轨的原则，整合城镇基本医疗保险、新型农村合作医疗两个体系，建立健全城乡一体化的医疗保险管理服务体系。同时完善教育、文化、体育等公共服务设施，提高服务水平。

参考文献：

[1]辽宁省政协办公厅.关于解决我省农民工有序转为城市居民问题的调研报告[R]，2001年。

[2]中国社会科学院编.中国城市发展报告No.6[M].社会科学文献出版社，2013年

[3]张加明.农民工市民化的几点思考[J].农业考古，2011年03期