商业招商业态规划精选(九篇)

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第1篇：商业招商业态规划范文

关键词：MALL 商业地产

自上世纪末本世纪初起，在我国众多大中城市兴起了超大型购物中心（shopping mall， 简称Mall，译称摩尔）建设热潮，其建筑面积和投资规模在商业地产内可谓前所未闻，如号称“全球最大MALL”的华南MALL建筑面积达89万平方米，投资额为25亿元，而全球最大单体MALL—北京金源时代购物中心建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。因其建筑和投资规模之巨，MALL这一新型商业业态引起了社会各界的关注和探讨。本文试在介绍超大型购物中心业态特点的基础上，探析该业态的开发经营要点，并探求MALL在当前发展中所面临的机遇和挑战。

shopping mall业态介绍

MALL在20世纪中期起源于欧美，其出现和发展的最大动力在于消费者购买力大大提高，闲暇时间大大增加，其消费呈现从目标性、生存型转向发现式、多元化、个性化和休闲化倾向，顾客对品牌化、功能化、享受化的要求越来越清晰、突出。作为现代工业文明与商业文明的产物，MALL的出现使世界商业经济发展进入一个鼎盛时代。目前，在美欧等发达国家中，MALL已占有零售销售总额的50%以上；一个MALL的有效商圈可以达200-300公里，对一个区域的经济产生了巨大的拉动作用。

在国外，MALL有市区型和郊区型两种类型，前者往往位于城市商业中心以充分利用该地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊区地段从而得益于其大片未开发的土地和相对低的地价；根据建筑风格，MALL又分为垂直单体MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑内，往往是市区MALL，后者由多座毗邻的数层建筑构成，平铺在大片面积之上，属于郊区MALL。现实中，我国的MALL也走出了两种模式。一种是以广州市天河城MALL为代表的城市中心派，而另一种是以东莞市华南MALL为代表的郊区派。前者是我国大部分MALL的选择，而后者延续了欧美郊区MALL的路线。

作为一商业业态，MALL有其独特之处在于它是在毗邻的建筑群或一个大建筑群中，由一个管理机构规划、组织和协调，提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心，它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施，并提供足够的停车空间及设备。上述多种商业业态在统一规划和管理下，形成业态间的有效互补和业态内的有序竞争，这既提高了MALL的整体价值和吸引力，又为消费者提供了充分的选择空间和完善的服务功能，满足了他们一站式消费、休闲的需要。可以说，MALL是一艘经统一规划和管理的一站式、多功能、多业态的复合型商业航母。

shopping mall开发经营特点探析

正因为MALL业态有着上述独特之处，它的开发经营与一般商业业态也很不同，难度更大，总结起来有以下几个特点：

只租不售，永续经营。为了容纳诸多业态，MALL的面积往往十分巨大，小则几万平米大则几十甚至百万平米，所需的投资额常数以十亿人民币计。但为了实现上述统一规划和管理以形成MALL的统一形象，MALL的产权必须高度集中，因此现实中成功的MALL其产权都采取只租不售的模式，原因在于这种模式不仅便于管理，提高协同效应，统一形象，最大化经营价值，还能激励MALL物产所有者以永续经营为目标，加强管理，进行创新，这是MALL成功的关键。因此，MALL作为商业地产其价值链特点可以概括如下：MALL项目准备期投入巨大精力对知名大商业业态进行招商以提高项目的知名度和吸引力，前期投入巨额资金用于购买土地、建设房产；前中期面向广大中小租户招租，同时对消费者进行营销推广以吸引大量的人流前来以为各大中小租户创造销售机会，实现销售收益，因为租户的销售收入是MALL收益的根本来源，考虑到此时MALL的商业气候还有待培育，租金应定在中低水平以降低租户的经营成本；在之前的成功运营基础上，中后期的租金流随着MALL增加的客流量和收益额，逐渐得到提高并渐趋稳定，这时投资商逐渐回收投资，并享受之后源源不断的租金流；在全程MALL必须得到科学管理以实现整体价值不断提升。可以说，MALL之类的商业地产其价值链是典型的“先植树，后乘凉”，这种模式意味着MALL作为一投资项目其回收期比普通地产项目长得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投资风险也较大。这些特点要求MALL的投资开发商应具有专业的商业地产开发知识经验，有强大的资本实力，并以永续经营的理念看待项目，这些是一个MALL成功的必要条件。不过，成功的MALL能为投资开发商带来数量可观源源不断的租金流，这是一般地产项目无法企及的，也正是MALL的魅力所在。

专业分工，多方合作。从上文可知MALL的经营不仅仅是商业业态的经营，还是地产的投资、开发和经营，是金融、地产和商业的合理分工和有效整合，其投资和经营应以长期为导向，投资者必须具有强大的资本实力和可靠的资金链，运营者必须具有专业的选址、规划和招商能力，管理者必须具备专业的MALL业态管理和营销能力，而MALL内各业态的经营者必须具备一定的品牌实力和销售能力，上述各方的专业分工和有效合作是MALL成功的前提和保障。在国外，为了实现资本、地产和商业的有效整合，MALL之类的大型商业地产项目往往是由房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）来投资开发管理的，如美国的西蒙房地产集团就属此类，它是金融、地产和商业管理的综合体，它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，解决了资金瓶颈并通过权益融资降低了财务风险，同时又通过商业规划、商家品牌管理、租户调整、业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久并提升。

招商先行，开发在后。MALL的投资额巨大，涉及诸多业态，因此投资风险很高。为了降低风险，适应各业态特别是主力店、次主力店的特殊需要，MALL的成功开发往往需要招商先行，设计和建设在后，且在招商后的整个开发过程中，开发商和主力店、次主力店需要密切合作，甚至形成某种形式的战略联盟。这种“先招商，再开发”、“联合开发”、“加盟入驻”、“深层合作”、“共同繁荣”的运营模式在国内被商业地产行业称为“订单地产”。这种模式对于主次力店商的好处首先在于通过深层合作享受比小租户优惠更多的租金，并在日后的经营中能与开发商进行有效沟通和合作；其次在于它们在MALL内的店面空间均是“量身定做”，这十分有助于降低其装修成本，缩短装修时间以便早日投入运营。

对于MALL投资开发商，这种模式不仅能分散其投资风险，降低经营风险，还能在运营前就提高MALL的知名度，便于对其它小零售店的后续招租，也有助于提高租金水平。同时，由于各主次力店往往属成熟业态中的领先者，具有丰富的商业经验，MALL开发商从与它们的合作中可以吸取不少有益知识和经验。

外部经济性和泛地产开发。因具有比较完善的消费休闲功能，其一站式服务又能给人们带来很大的便利， 一个MALL往往能吸引很大的日均人流量，使得其周边的商业物业受益匪浅，得以分享这巨大人流的消费额，这十分有助于促进这些商业地产升值；同时MALL还为其周边的居民带来很大的消费和休闲便利，因此也有助于提升其住宅地产的价值。可见，MALL因规模庞大、功能完善，具有不小的外部经济性，其经济社会效益能外溢至外部周边地带，促使这些地带土地、物业较大幅度升值。

因此投资开发商往往在开发MALL的同时开发周边的土地，根据实际情况或建住宅地产，或开发宾馆、写字楼等泛商业地产，以尽量将MALL的外部性经济内部化以增加自己的投资收益。同时这还能为MALL带来更多的人流和顾客，两者相互促进从而为所有者、店铺经营者、顾客和其他利益相关者带来更大的益处。更值得一提的，住宅地产与MALL地产在资金回收流在时间上不同：前者采取产权出售方式因而能较快回收投资收益，而后者如上所述往往采取只租不售的永续经营方式，其投资和收益在相当长的时期内方能回收，因此MALL物业和周边住宅地产的结合开发不但能相互促进增值，还有助于投资资金流的有效配比，缓解投资开发商前中期的资金压力。

业态组合和人流规划以及磁极理论。MALL包含业态诸多，商品和服务项目琳琅满目，而支撑一个MALL的生存往往需十万甚至几十万的日均人流量，因此业态组合规划和人流规划对MALL的成功都是十分重要的专业问题。对此，有关MALL业态管理的磁极理论认为一个MALL其实是一个商业生态圈，它必须有主力店、次主力店似磁极般招徕客流，并通过合理的业态组合规划，使MALL内大小不同业态有效互补，类似业态有序竞争，从而完善MALL为消费者提供的消费休闲功能，提升MALL的整体价值；同时还通过科学的建筑设计合理规划MALL内人流，以主次力店作为磁极引导顾客在MALL中的有效流动；并通过合理的店面布局，使其它业态小店都能得益，而顾客也能劳逸结合，同时满足消费休闲多种需要，综合目标式和发现式消费休闲。

在现实中MALL的主力店通常是知名百货店，大型超市，而次主力店通常是知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场，主次力店主导着MALL的形象和档次，而诸多的小品牌店、专卖店和其它小业态店对MALL起着业态补充和功能完善作用，双方并存共荣，保持着MALL商业生态圈的稳定发展。

MALL业态面临的发展机遇和挑战

自二十世纪末起，在我国的大中城市掀起了MALL建设热潮，其中虽不乏盲目跟风之举，但也与当前外部环境中存在的发展机遇密不可分，具体表现在：

在经历了二十多年平均增长率近10%的高速发展后，我国绝大部分消费品行业都出现了供过于求的市场饱和局面，这意味着流通领域的渠道商在供应链上的地位大幅提升，对制造商的权力增强，因而它能取得所售商品价值链上更高比例的收益。除此之外，MALL业态因其巨大的集聚效应还能带来不同一般商业业态的更大潜在收益，这对于投资商是很具吸引力的。

持续的经济发展使我国城市的消费水平从温饱型提升至小康水平甚至更高，消费者拥有了更高的购买力和更多的闲暇时间，其消费呈现从目标性、生存型转向发现式、多元化、个性化和休闲化倾向，顾客对品牌化、功能化、享受化的要求越来越清晰、突出。此外，不断加快的生活和工作节奏使得人们需要一站式的消费、休闲空间。而MALL业态能较好地满足消费者上述需求，因而它在我国的出现和发展拥有市场需求基础。与此同时，我国当前日益加快的城市化进程将为MALL提供更大的顾客基数和发展机会。

第2篇：商业招商业态规划范文

之后还要进行市场研究。根据这些所获取的信息，再来进一步确定规划目标的特点。然后确定其业态组合，即针对目标客户群所确定的招商对象。下一步就可以做出初步预算，根据预算的多少来确定初步设计，如果预算紧张，设计则较为简单，如果预算充裕，设计可以较为复杂。但是，在预算较少的情况下，仍有可能作大型项目开发，这就需要进入“分步开发”环节，实现“滚动发展”。接下来还要更为深入地进行“业态分析研究”，确定具体的招商对象，以及商户之间的优化配置――因为，很多商户之间是合作伙伴关系，有相同的顾客群，需要并存，所以有必要将他们安置在一起。例如，星巴克咖啡店有其固定的客户群，它所处位置上的变化可能会对引导顾客构成造成影响。

另外需要与商户共同磋商，这样可以更好的满足客户的需求，方便与他们达成共识，这样做出的规划才会成功，才能使开发商在进入到建筑方案设计之前就已心中有数，在这一过程中，要作出相应的调整，有时甚至是彻底改变规划思路，但这一工作在建筑方案设计和施工设计之前做，避免了不必要的资金上的浪费。这样就可以最终敲定设计理念，最后送交建筑方案设计和施工设计部门。

相对于西方的商业规划设计着眼于市场供应而言，政府在中国地产项目规划中具有决定性，所以中国的商业规划设计有别于西方，该模式更多的着眼于商业建筑设计。

中国模式开始会有一个大体的概念，有些会做一些立地环境分析和市场研究，但却凤毛麟角，因为大多数情况下，政府都已事先选定地点，在没有充分进行立地环境分析和市场研究时就已经确定了定位和规划方案，有时根本就没有正式的规划方案。虽然会做一些项目特点的说明，但很多时候都直接跳到了“初步设计”这一步，遇到较大规模项目的时候有的会分步开发，作一些并不深入的业态研究，但在还没有将业态组合搞清楚之前，就匆忙敲定设计方案，并很快进入到建筑方案设计和施工设计当中。

第3篇：商业招商业态规划范文

关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢

中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：

商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。

商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。

1 地产投资风险分析

1.1行业本身存在的风险

从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。

1.2政策法规风险

一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。

城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。

商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。

1.3 选址风险

一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。

一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。

1.4 规划设计风险

商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。

1.5 销售风险

商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。

1.6 招商风险

商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。

1.7 经营风险

商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。

1.8 资金风险

第4篇：商业招商业态规划范文

但令人感到措手不及的是，伴随着城市商业的趋于饱和和日益激烈的市场竞争，以百货业为典型的商业地产加速转型购物中心，外资大卖场为代表的另一商业地产业态逐级下沉至三、四线城市，围绕着百货、大卖场、城市综合体等商业地产的一场纷争已经悄然来临。

抢滩商业地产

数据显示，2012年全国商业地产累计开发投资12000多亿元，同比增幅近三成。强劲的经济发展，城市化重心下移的推动为三线城市布局以综合体为主的商业地产带来了全新机遇。据不完全统计，截至目前，已有华润、金科、绿地等多家房企先后进入二线城市，抢滩布局以商业地产为主的城市综合体。二三线城市已经成为一线房企的必争之地。

以郑州为例，“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产热度空前，王府井百货、二七万达广场、华润印象城等发挥着越来越强的示范效应。

“从郑州来看，大型商业地产项目可谓到处开花。”河南省商业行业协会副会长何宏剑说。

他表示，由前几年的宝龙城市广场、丹尼斯七天地引领郑东新区的商业地产，到升龙集团开发的曼哈顿广场、升龙国际中心等项目，再到万达广场、锦艺国际华都、西元国际广场等大型购物中心在郑州西区的建成开业，都成为近年来商业地产项目的代表。

“这些大型购物中心吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。”何宏剑表示。

大体量、全功能、全业态。作为城市的地标性建筑，一座又一座“城中之城”在三线城市拔地而起。有业内人士指出，目前商业地产已经进入城市综合体的大时代。但需要注意的是，在促进城市经济的同时，城市的消化能力对综合体也是一个严峻的挑战。

据统计，国内三线以下（含三线）市场百货容量约4000亿元，但仅在2011年到2013年间，三、四线城市商业地产数量就增长了10多倍。在国内30万～40万人口能够支撑10万平方米的购物中心，但现实状况往往有超限之虞。看似繁荣的三、四线城市，商业地产往往存在缺乏专业能力、同质化井喷、招商艰难等困境。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此说，城市综合体的发展应该与产业支撑相配套，如郑州这样的三线消费型城市，大型商业地产（包括城市综合体、百货、大卖场。商超等业态）的过剩发展可能存在隐患。

顾云昌表示，大型的城市综合体并非是趋势。新兴电子商务对商业运营成本下降的要求会导致住宅与商业地产的价格剪刀差逐渐缩小，利润空间降低。尽管传统的娱乐、餐饮、电影院布局需求不会减少，但其所占的业态面积较小，而综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。随着百货的退出，城市综合体存在进一步萎缩的可能。

倒逼业态转型

在商业地产市场火热的当下，蜂拥而进的投资氛围还得靠企业自身商业模式的打造。如果找不到更多有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。近日从媒体传出消息称，在租金、人工成本剧增和网络购物的竞争下，大卖场等商业地产业态整体处境尴尬。外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。

1995年至2000年，家乐福、沃尔玛、乐购等外资零售商在中国市场进行第一轮跑马圈地。凭借世界500强的光环和地方政府招商引资的需求，外资大卖场以非常低廉的租金抢占了城市核心商圈的优质网点。然而十多年之后，首批门店的房租陆续到期，如今租金已经比当年翻了数倍，外资大卖场只好舍弃核心商圈而选择远离市中心的郊区发展。业内人士判断，在未来三到五年内，外资大卖场“逃离”核心商圈的案例将会越来越多。

“据我了解，本土企业能承受的最高租金大约是每平方米每天2.5元，但外资能承受的租金是2.2元左右。为什么会这样？主要是因为外资开店成本要高于本土企业，其对租金的承受也相对差一些。”一位零售业开发人员表示。

可以说，随着首批门店租赁合同陆续到期，外资卖场已经失去了因低价持有物业的先发优势。

事实上，经过数年发展，本土超市与外资竞争过程中逐步壮大了实力，形成了在某一区域的强势地位。比如，物美在北京、华润万家在深圳、苏果超市在南京、永辉超市在福建、步步高超市在湖南、家家悦超市在山东，上述本土企业在当地的市场占有率和经营能力超过了沃尔玛、家乐福、乐购等外资超市。

“如此来看，如果外资卖场让出城市核心商圈的位置并下沉至下一级城市，这一变化一方面将使得本土企业竞争更加激烈，另一方面也逼迫其他商业地产业态的转型，诸如百货运营商加速转型为购物中心。”顾云昌表示。

显而易见，在自持物业的情况下，如果开发商或投资商选择投资三、四线城市的大卖场等商业项目或者接盘外资卖场的运营，那么在招商过程中的项目定位以及规划就应该更谨慎了。

无独有偶，在诸多百货遭遇危机的情形下，随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显。同时，土地成本高企下的租金压力、次主力店对于百货主力店地位的挑战，以及网购对于无体验式消费的冲击等现实，也是逼迫百货运营商不得不谋求转型的外在因素。而转型的背后，也是未来对开发投资此种商业地产项目带来严峻的考验。

转变盈利模式

不管是整体投资、开发还是单体柜台租赁，此种商业项目的发展终究要取决于运营效益高低，并非一蹴而就，从百货到购物中心，需要迎接的不仅是盈利模式的转变，更是既有思维定式的打破。能否成功运营跟很多因素相关，市场定位、周边消费潜力需求和经营者的统一管理等，都是需要关注的内容。

另外值得注意的是，随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，人们已意识到，并非销售商铺就不可能做好经营，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

第5篇：商业招商业态规划范文

关键词：商业地产 Mall 零售巨头 商业业态 商业规划

供给量持续增长，大型化趋势放缓

在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。2005年年初，国务院了“关于切实稳定住房价格的通知”。八项意见对于住宅开发的限制进一步增加，住宅开发数量以及速度在一定程度上放缓。为了追求更高更快的收益，部分住宅开发商被动地转向商业地产的开发，使得商业地产的供应量相应增加。另据目前公布的调查数据显示，国内发达城市的人均商业面积与国外的相比，尚有较大差距。商业需求未得到满足，仍是供不应求。

商业设施规模将有变化。一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。另一方面，2005年商务部了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。

商业地产需求稳增，经营模式期待转型

商业地产经营模式将发生变化。据统计，目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数。整体趋势将继续转向持有型物业。只售不租，把商业项目作为房产销售而不是作为金融化产品来经营，产权被分割，难以进行整体商业定位策划，整体招商及整体管理。因此，目前的商业地产开发商仍存投机心理。虽然越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利，但极少有开发商具有雄厚的资金实力，愿意将巨额资金沉淀在单一的商业项目上，追求长远的持久和高额回报。

随着WTO规则的深入实施，越来越多的国际零售企业在中国设置经营场所。其需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时，基本上只选择只租不售产品，无法与那些切割分散出售的物业进行合作。因为这种项目未来经营业态无法保证。由出售转为出租经营模式的转变是城市发展和市场优化的必然结果。这一核心理念目前仍未被业内广泛接受，预计2006年商业地产开发与运作的盲目性，及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。

投资热点转向，社区Mall引人关注

由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。

前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其它社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。

2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活。是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。

国际零售巨头稳步扩展，商家期待趋于理性

国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。

目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大以国际品牌做项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。不能认识以上的问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者虽然都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。

国际资本登陆中国，商业业态更加丰富

随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，中国国内市场商业地产发展有巨大空间，且难以解决巨大的资金缺口问题，引发国外的投资机构大规模的进入中国的商业地产市场。国际资本的参与必将提升项目的品质并吸引更多的投资者，也会促进未来商业地产的良性发展。商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。

机会需要把握的能力，也就要求商业地产的开发和运营者按国际游戏规则运作。房地产信托投资基金（REITs）作为房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，正逐渐成为开发商关注的融资渠道。但目前由于开发商对国际游戏规则了解不多，对自己项目的评估与招商资料的准备缺乏专业性，可信度低，与基金合作的成功率并不高。在商业地产开发整体素质提高之前，恐怕REITs也是无能为力。相比之下，独立投资人的方式具有更简便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50％将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。这一新的机会也要求开发商迅速提高自己与国际接轨的能力。

项目操作供需对接，运作迈向国际化

从2005年的全国的商业地产供需来看，一方面空置率快速上升、一方面外资零售商找不到合适的商业物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值。从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其它商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其它商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。

在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。

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第6篇：商业招商业态规划范文

前几天，澳邦成行的总经理成路向在北京所居住小区再一次毛遂自荐，帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位再一次被拒绝。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，对社区商业带来的效益也十分清楚。但回到国内，买了高档住宅，却发现所在小区并没有便利的邻里购物中心，“我后来发现是很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路对《中国联合商报》记者感慨。

此次将拉动社区商业作为促内销的一部分，商务部规定加快社区商业规划和标准的制定。尽早出台《城市商业网点管理条例》，加快网点规划和标准制定，推进社区商业建设的标准化、规范化；同时，规划部门应作出规定，要求房产商在开发住宅时，必须预留土地和网点，建成后交当地商务主管部门管理，实现商业网点和住宅同步规划、同步建设、同步使用。

定位误区

“社区商业在中国概念不明晰，事实上是先有社区商业，再有区域购物中心，再有超区域购物中心，社区商业应该是最早的商业形式，不过由于一直的不规范与概念的混淆，导致其却成为新生模式一样，有必要统一。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对《中国联合商报》记者表示。我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。

国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。

成路表示：“从目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。应该是一定范围内有的一个8000~15000平方米的邻里购物中心，包括二三十个业态。”

部分国内的社区商业招商时会进入一个误区：社区定位等于社区商业定位，其实不然。社区商业最主要的功能就是便民，提供生活需要的几十个服务类业态。而步入误区的社区则认为，高档社区就一定是高档商品，奢侈音响专卖与西餐，根本没有肉食店及早餐店这样的业态。“商品可以根据社区层次高低有所变化，但是业态并无高低之分。”成路表示。

政策扶持

社区商业一直没有发展起来还因为社区商业作为整个物业的一部分，房地产商因为不好定位与不好回收效益而懒于发展社区商业，或者就直接为了尽快回笼资金尽快抛售；而即使有经营商入驻也会因为水、电等成本问题难以维持。

“一般来说，社区商业的租金都是很低的，还需要有一些24小时的店，但因为客流少，房租与水电等都让经营商不能承受，政府又没有相关的政策扶持，经营商很难活下去。”郭增利表示。

不过如今想投资社区商业的零售商应该打消顾虑了，商务部表示将社区商业中的基础部分纳入公共服务范畴。据了解，建议中央明确将基础型业态和业种网点建设纳入社区公共服务设施范围，出台相关政策，安排部分专项资金，给予政策扶持。鼓励各类组织、企业和个人进社区开展与居民生活密切相关的社区服务业务，对发展基础型业态和业种给予租金或税收等方面的扶持。结合各地情况，选择规模大、有实力、积极性高、已在社区开设网点的企业作为骨干，进行扶持和培育，对其提供必要指导，在用地、用电、用水、税收等方面给予政策倾斜。

其实早在2005年5月初，商务部就已经了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（简称《指导意见》），指向社区商业的发展。随着金融危机的来袭，人们消费也变得谨慎理性起来，社区商业作为日常生活必备的部分，虽然一直不被重视，但是也没有受到影响。此次商务加大对社区商业的投入，成路认为社区商业将会在此次政策的扶持下迈出一大步。

■记者观察:未来或成金融产品

纵观国外成熟的社区商业，除了在便利周围居民的同时，也是很好的金融产品。据郭增利介绍，国外有60%~70%的商业是邻里社区商业。此次金融危机，大型购物中心都受到影响，相反社区商业并没有萧条多少。

“其实满足消费者的便利性、促内销只是邻里购物中心的第一步，也是最基本的一部分。应该把邻里购物中心做成金融产品。在国外，大多数邻里购物中心都是连锁方式，遍地开花。因为大部分的社区商业都是被基金统一收购管理，在长期持有的情况下会保值升值。”成路表示。

国内的社区商业只停留在最基本的一步上，并没有意识到以后的投资回报。“短期来看，社区商业回报慢，经营定位要十分专业，招商稍有疏忽就会导致全盘皆输。不过社区商业在国外作为基金专门收购的项目却十分火爆，政府的补贴与自身的发展模式都受到基金的青睐。因为只要活下去，长期看来，社区商业的客源是不愁的，营业额相对会有保障，都是投资的不错选择。”郭增利说。

第7篇：商业招商业态规划范文

一、指导思想及目标

围绕我区建设国际航空城总体要求，以建设北部商圈为目标，以大型专业市场、大型零售业设施、特色街、新型商贸流通业为重点，推进商贸流通业集聚化发展。力争实现社会消费品零售总额增长17%以上。

二、工作重点

（一）培育完善商业中心（商业聚集区）

2012年，围绕培育完善商业中心（商业集聚区），积极引进新型业态，调整优化结构，进一步提高商业中心集聚度，提升商业发展的水平和档次。

1、进一步提升商圈档次。加快对现有市场的升级改造，启动精品海鲜配送中心二期建设。力争年底前启用国际农展中心新展馆；上半年利客来店正式对外营业。

2、进一步完善丰富北曲商圈业态。大力引进发展品牌专业店，年内完成银发新世界改造工程，力争对外营业；完成特易购购物中心的主体工程，增加商圈发展的承载体。

3、继续凝聚宝龙商圈人气。加大对宝龙城市广场商业的引导和培育，做好宝龙城广场空余商铺招商、招租、宣传推介，年内完成大润发装修工程，正式对外营业；利用春天百货、中影、苏宁电器等商业设施，凝聚人气，提高人气集聚度。

4、加快东方城购物中心建设。进一步加快入驻商户装修进度，东方城购物中心尽快对外营业，方便308国道周边社区居民购物。

5、全力推进金地世纪城项目建设。力争年内完成基础施工，进行主体建设。

（二）加快商品交易市场的建设和升级

按照扩大规模、增强辐射、提升功能、集聚发展的要求，重点发展一批新门类，对消费有明显拉动作用的商品市场。

1、重点建设的专业市场：

（1）盛奥五金机电市场。加快项目改造进度，力争上半年完成改造工程，正式对外营业。

（2）泰隆商业广场项目。加快项目建设进度及招商力度，力争年内正式对外营业。

（3）五洲四海家居城邦。全力推进装修工程进度，力争年内对外营业。

（4）月星全球家居生活广场。全力推进市场各项手续的办理，加大宣传推介、招商力度，力争年内正式营业。

2、重点培育完善的专业市场：

（1）蔬菜水产品批发市场。开工建设农展中心新展馆，进一步提高名优农产品物流配送和展示展览功能。年内精品海产品批发市场正式对外营业。

（2）中韩国际小商品城。重点规划建设物流配送中心和电子商务平台，进一步完善商务洽谈、展示展览等配套服务设施。加快发展连锁经营、物流配送和电子商务等现代流通方式，提高流通业集约化、信息化、现代化水平。

（3）国际工艺品城。重点调整交易商品结构，增加交易品种，扩大市场辐射。

（4）启城建材批发市场。进一步完善市场硬件设施，扩大市场规模，力争年内启动建设装饰展厅及装饰装潢材料市场改造工程。

（5）物流分拨交易中心。加快物流分拨交易中心建设进度，积极开展市场宣传推介和招商工作。

3、控制发展的专业市场。

根据全市专业市场发展规划，结合我区专业市场发展现状，需控制发展以下专业市场：

（1）大型综合批发市场（贸易城）。

（2）大型装饰装潢材料市场（含家居市场）。

（3）大型服装批发市场。

（4）大型饰品、工艺品市场。

（三）积极发展社区商业服务网络

围绕满足居民就近购买蔬菜副食品、餐饮消费等需求，全面推进社区商业服务体系建设，发挥示范样板的带动作用，引导全区新建社区和旧村改造社区参照标准留足商业设施和有针对性地引进商业业态，支持骨干连锁企业新建和改造社区商业网点，优先发展便利店、中小超市和大众快餐，保证社区居民在社区内步行10分钟可满足基本生活需求。继续推动“万村千乡市场工程”发展，年内新增开农家店10处以上，重点布局、、等商品市场较薄弱地区，提高当地居民方便程度。在各街道群众消费需求比较集中的生活区域，按标准配置10处农贸市场。

（四）加快特色商业街建设

2012年，围绕提高商业集聚程度，培育消费热点，重点在区、街道商业中心（集聚带）加快特色商业街、餐饮街区规划建设。同时，结合实际发展情况，通过规划引导、调整行业和业态结构，培育各具特色的专业街。年内结合街区实际情况，完善已建成街区设施，加大宣传推介力度。

1、鲁邦国际风情街。重点推进街区设备安装及内外装修工程。

2、流亭韩国风情街。重点完善街区业态，加大街区宣传力度，吸引知名韩国料理企业入驻。

3、胶州湾小海鲜街。加大街区宣传力度，打造消费品牌，扩大社会知名度，吸引消费人群凝聚。

4、长水茶道文化古街。力争上半年完成街区内外部装修，年底前完成街区招商工作，并正式对外营业。

三、保障措施

第8篇：商业招商业态规划范文

招商谈判过程中，要有充分的自信，说话要有底气。如果客户提出质疑，要耐心详细的讲解客户的疑问，给客户分析当地市场的消费群体和市场目前的占有份额，和我们商场的优点和前景给客户树立起对我们商场的信心。尽量不要和客户正面争论一个问题，可以用变通的说法争取客户的认同。有的客户会不间断的来商场实地查看，要用耐心和客户沟通，并加以引导要让客户清楚的知道，他如果来我们商场投资会给他带来多大的利益。

在谈判过程中，观察对方反应充分了解对方的心理需求。不要一次性的给他太多的选择余地，针对他的需求只提供几个不一样的位置或者不同的面积给他让他在几个之间做一个选择。要适时的让对方知道他所选择的这个位置同时几个客户有意向。更加让他确定自己选择的正确性。

商场开业筹备的一项重要工作是招商，但绝不仅仅是招商。招商只是开业筹备工作的一项重要内容。在商场开业筹备过程中，与招商工作同等重要的还有市场定位、商业规划、组织建设、制度建设、工作流程设计、员工招聘培训、空间环境美陈、二次商装管理、信息系统建设、企业文化建设、企业形象推广、营销方案制定、竞争策略制定等等。我们可以设想一下，如果对商场没有一个明确的业态定位、市场定位、商品定位、客层定位，我们知道招什么品类的商品？招什么品牌档次的商品？各品类和品种的比例结构是多少？如果对商场没有一个科学的卖场规划、合理的商品布局，我们招的品牌和商品放在哪个区位？不同楼层和区域之间的品种、品牌关系是什么？我们再想：如果没有一套现代的商业管理体系、制度体系、流程设计，我们又怎能保障招商、营销、管理、运营和服务的成功呢？还有，即使招商完成了，但卖场如何美化？专柜如何装修？商品如何陈列？从基层营业员到中高层管理干部要不要培训？开业的庆典方案、促销方案要不要制定和实施？……等等，诸如此类问题，绝不仅仅是招商的问题！

所以，我们说，商场的开业筹备工作，是一项系统工程，必须全面考虑、统筹设计、系统实施、整体保障。因此，要保证一个商场的成功招商和成功开业，一定要做到以下几点：

一、进行充分的市场调查、准确的市场定位、合理的卖场布局；

二、建立现代的商业组织体系、管理体系、制度体系和流程体系；

三、建立一支有现代商业管理意识、服务意识、训练有素、岗职明确的管理团队和基层员工队伍；

四、成功的招进一批符合业态定位、市场定位、客层定位的品牌和商品；

五、严格地进行品牌专柜的设计、装修和商品陈列，营造浓郁、现代的卖场氛围，美化卖场内部空间环境和商场外观商业环境；

六、建立一套适合现代商业管理、现代商业营销和现代商业服务的商业POS和MIS系统；

第9篇：商业招商业态规划范文

袁霄凌（1989-），女，汉，河南省南乐县人，河南师范大学商学院，研究生。

摘 要：地铁商业能够将地铁这一交通工具所汇集的客流、物流转变成具有经济效益的商业流，这种依附于地铁而存在的商业模式能够很好的实现规模经济，从而促进城市商业的发展。2015年郑州地铁进入高速建设阶段，地铁商业的发展仍处于起步阶段，结合郑州市的地铁商业现状基础上对比国内外成功地铁商业运作模式，从中发现郑州地铁商业现存的亟待的问题，同时提出应以合理规划、因地制宜、市场化机制三个方面加强开发地铁商业。

关键词：地铁商业；郑州市；商业布局

一、郑州地铁商业现状及存在的问题

郑州地铁1号线已于2013年12月正式运营，目前在建的线路为2号线、5号线、1号线延长线，3号线预计2015年9月份动工。而根据规划，到2030年郑州规划的地铁线路有17条。形成“三横两纵一环”全部地铁线网。但是就目前而言，修建地铁的造价为5亿/公里，地铁的投资建设多为政府投资，其营运亏损不仅仅是郑州一个城市的问题，更是大多数地铁公司面临的问题，郑州地铁运营时间短、运行线路少，运营收入无法支持大量的投资，且地铁一号线起于郑州火车站，火车站周边的持续客源和商业氛围还未能完全注入地铁的运营中，因此郑州市地铁商业的发展才处于初级阶段，存在以下问题：

（1）地铁商业处于初级建立阶段，需要不断培养和完善：郑州市地铁建设起步晚，地铁商业的注入还未完成，尽在火车站和会展中心等关键站点完成了与商业的链接，但并没有有效的引导商业客流量，因而未能实现真正的地铁商业运营。

（2）商业运作模式简单，效率不高：郑州市现存运营地铁线路的商业空间开发十分有限，广告招商也为得到充分的利用，地铁沿线的土地大多早已经开发完毕，没有形成地产增值太大可能。

（3）地铁商业布局、业态缺乏规划：TOP理论主导城市轨道交通的影响范围约为10分钟左右的步行距离，约400-800米的半径范围。运营良好的地铁商业离不开合理的商业布局。郑州市目前地铁商业的规划落后于地铁开发建设，大多数地铁空间未被利用。在稍有利用的几个站点，也存在业态分布的不合理性，多以服装和餐饮为主，与地上商业没有差异也就没有吸引客流量的动力，未能合理的规划业态组合。

二、国内外地铁商业发展现状及经验启示

邻国日本对地下交通高度依赖，拥有世界上数量最多的地下购物中心。将地铁站、地下停车场、地下商业结合，从而带动地面商业的发展，地铁沿线土地、房产增值、甚至带动了旅游业的发展；新加坡政府也把地铁作为城市规划的一部分，地铁商业以综合集成模式、商业集成模式、商务集成模式和居住集成模式四种模式，主要以商业集成为主。这种多功能、立体化的地铁商业开发模式使其地铁赢利，同时进行地铁沿线的土地增值开发或预留增值潜力土地等举措，政府从中受益，从而较快收回地铁投资。

中国香港地铁是世界上为数不多的能赚钱的地铁之一，也是世界地铁运营成功的典范。地铁的开通不仅使沿线土地升值，同时使地铁上盖物业综合体兴起，香港70%以上的商业综合体都属于地铁上盖物业，这种布局能有效地把交通人流转换为商业客流，使得物业带动人流，人流带动物业。此外，香港地铁商业模式的运作成功还依赖于其对不同站点商业定位的准确把握，对地下空间。只租不售的政策和舒适购物环境的营造。与之相较，北京地铁物业还存在着商业区域定位不准，商业布局缺乏合理性以及商业氛围未形成等问题。

纵观国内外地铁商业建设，其成功的营运都离不开以下三点：（1）地铁商业与城市规划设计相结合。将地铁商业开发纳入城市地铁建设的规划中，从而根据其地铁容纳量和客流来规划地铁商业的规模和业态。（2）地铁商业与立体化交通相结合。地铁商业作为立体交通体系的一个枢纽，既能够实现交通工具乘换的便捷又能实现地铁商业的经济效益。（3）地铁商业带动周边资源的升值。地铁的开通对周边的商业、土地、房产等固定性资产的价值具有较大的提升效果，因而应将地铁站周边商业和地产开发同时纳入地铁商业的开发运营。

三、郑州市地铁商业发展建议

（一）合理规划发展地铁商业

由于郑州市地铁及地铁商业处于起步阶段，因而对地铁商业的植入进行规划还完全来得及，结合国内外地铁商业运营较好的城市的先进经验进行合理的布局规划和业态划分，提出从以下三点进行规划：

（1）交通枢纽对接系统：使汽车站、火车站、公交站、地铁站以及正在筹建的城市轨道交通站相互承接，并建立综合交通系统枢纽，以此为依托引入小型连锁商业、外媒广告招商、餐饮等快速消费业态。

（2）规划核心商务区站点商业：目前地铁一号线在核心商务区的商业引入方面有待进一步完善，主要是业态的调整，应着重与地上商业业态形成差异但又具有相对优势或者作为地上商业的部分替代，一方面有效缓解交通要道的拥堵，又可以增加地铁商业盈利。未来地铁商业在城区主要的几个商圈和人流量较大的商务办公区域均应在目前的基础上有所升华。

（3）生活区域站点商业植入：这类地铁站点多以居民上班出行客流为主，商业规划出商业广告外尽可能进行餐饮、便利店、生活超市的引入。

（二）因地制宜设计地铁商业

不同的城市因为其人口、经济、文化的不同所需要的商业环境也有所不同，地铁商业布局也应遵从这一原则。郑州市作为河南省省会拥有逾千万常住人口，是全国重要的交通枢纽，近几年城市范围不断向外扩展，地铁商业的发展仍处于初级阶段，后期应进行综合化规划，不应以消费型商业体为主，更要注意到人口不断增多与公共资源的供给关系，政府保留部分核心区域的土地开发权或者联合开发权，使地铁修建的正外部性能够有所收益；同时还要注意一个商业活动活跃的城市每一个能够吸引大量人流的地方都会成为商业广告的圣地，因而加强商业广告的招商运营也会是一笔较大的收入还填补修建地铁的成本。

（三）市场化机制运作地铁商业

事实证明仅仅依靠地铁公司对地铁商业进行运作一方面可能会产生垄断另一方面可能会产生低效，因此地铁商业的运营依赖政府放权，引入市场机制。首先可以与地产公司对地铁周边地产进行联合开发、联合经营、共同获利；第二可以对地铁商业的运营进行“自负盈亏”式承包，同时承包给多家商业运营公司进行运作，形成一定的竞争；第三是后期地铁设施的修建可以与企业合作是建设，一来减少地铁建设成本，二来是地铁的建设给沿线开发商及商业企业带来的正效应本身难以收回，不如采取直接让其付出成本。（作者单位：1.石家庄铁道大学；2.河南师范大学商学院）

参考文献：

[1] 王先庆.城市扩张背景下的地铁商业发展研究[J].城市观察.2012（05）.

[2] 甘勇华.城市轨道交通枢纽空间布局适应性研究[J].规划师.2011（06）.

[3] 徐迅雷.构建好地铁+[N].杭州日报.2015-06-15.

[4] 洪增林，樊森.“聚合化、立体式”地铁商业经济发展模式研究[J].经济纵横.2010（02）.

[5] 杨友孝，姚毅凯.城市轨道交通建设对沿线住宅价格的影响――基于Hedonic模型实证研究[J].特区经济.2014（12）.