房地产公司资产管理精选(九篇)

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第1篇：房地产公司资产管理范文

[论文摘要]本文从我国房地产企业融资困难，融资渠道狭窄这一现状，并结合证监会推出公司债这种新的融资渠道的背景，分析了公司债发行利率市场化、资金用途限制少等主要特点，归纳了房地产开发公司发行公司债具有融资成本低、可优化企业资本结构等优势。

一、我国房地产企业融资现状

2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》（以下简称《试点办法》），这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知，房地产开发行业是资金密集型行业，企业要想获得良好的发展，雄厚的资金支持是不可缺少的，但近几年以来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，开发企业获得信贷融资愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年，房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金，但是自去年9月份以来，证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制，开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄，在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。

同时,由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响,我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为主,辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中,股权融资占据着极大的比列,股权融资与债券融资的发展极其不平衡,这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资,加大了银行的潜在风险，不利于我国金融市场的稳定与发展。

二、公司债的主要特点

公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券，是为筹措长期资金而向一般大众举借款项，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》，笔者认为公司债主要有一下几个特点：

1.发行利率市场化。根据《试点办法》规定，发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似，公司债券同企业债券定价相比有了质的改变，公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价，让市场来确定发行利率。

2.融资资金用途限制少。当前我国房地产开发企业的主要资金来源信贷融资的资金用途被严格限定，同样，企业即使通过发行企业债券获得融资，其资金使用亦需得到政府主管部门的审批，不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定，发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策，限制相对较少，有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排，降低财务成本和优化资本结构。

3.债券发行程序相对较简易。相对于股权融资，债券融资的程序相对比较简易，公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力，同时，公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法，开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言，债券融资更易发行，有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。

4.资信评级作用体现。《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保，评级机构的资信评级将成为投资者投资公司债券的重要参考依据，同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作，并要求在公司债券有效存续期内，资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。

三、公司债融资优势

正如上文分析，公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道，将能够充分发挥公司债固有的优势，降低房地产开发企业对信贷融资的依赖，促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比，公司债融资具有以下诸多优势：

1.公司债融资成本较低。目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65％（含五年），五年以上贷款已调整到7．83％，而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%，不考虑筹资费用，金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比，企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。

2.拓宽融资渠道，优化企业资本结构。当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外，我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主，融资渠道比较单一。公司债券的推出，为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金来源，有利于开发企业拓宽其融资渠道，减少对信贷融资的依赖，以优化企业资本结构，降低企业经营风险。

3.可避免因再融资而分散股权。在股权分置改革后，通过股权再融资会分散公司股东的控股权，且有可能会降低每股收益，并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言，股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下，发行公司债融资更容易获得股东的支持。

4.发行门槛较低，融资对象较多。公司债的发行没有对资金用途等方面设定硬性指标，且公司债的发行也没有规定一定要由商业银行等担保人做担保，相对而言，发行公司债的门槛相对较低。由于公司债融资更加的市场化，公司债的融资对象更多，除了保险公司、基金等大型投资机构之外，商业银行及个人投资者均可能成为其融资对象，且不受原有股东条件的限制，较股权融资而言更有优势。

参考文献：

[1]叶剑:解读公司债[J].上海投资,2008年第3期

第2篇：房地产公司资产管理范文

[关键词：房地产　子公司　目标管理　绩效考核　初探]

房地产业是一种地域性和阶段性很强的产业。随着开发地域的拓展，项目公司越来越多，势必加大集团公司的管理半径，增加管理的难度，这就有可能造成边际投资效益的下降。因此，如何加强对房地产子公司的管理，正日益成为摆在大型企业集团面前一个非常紧迫和现实的课题。

一般来说，单一的房地产集团通常由总裁办、人力资源部、财务部、审计部、工程部等职能部门联合成立集团目标责任制考核领导小组，对下属全资和绝对控股的子公司进行经营目标设置与考核。而以房地产为主业的多元化企业集团更多地是成立“事业部”这样的相对独立的部门，采取模拟企业化运作，对下属所有房地产类子公司统一管理。在这两种模式中，集团和下属公司均以资产为纽带建立法人治理结构和各种内部控制制度，相互间形成合理分工：集团总部作为决策中心、信息中心、融资中心行使管理职能，各下属子公司作为经营实体则是成本控制中心、服务中心和利润中心。为了贯彻集团总体发展战略，充分调动项目公司的积极性，实现生产要素的最佳配置，从而促进房地产业经营计划的圆满实现，就需要制订专门的“房地产子公司管理办法”，并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系。

考核体系主要由项目考核和年度考核两部分组成，绩效的考核与奖励以项目考核为准。年度考核只是对项目考核目标的分解，它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段。

一、 项目经营目标责任考核

在取得项目土地使用权、项目公司成立、宗地的规划指标确定以后，以项目可行性研究报告确定的开发进度与收益测算为基础，集团事业部对项目经营目标进行统一设定。目标主要包括利润目标和开发进度两部分。

1、 与利润目标相关的指标包括：

① 规划指标：包括净用地、全部和分项建筑面积等；

② 成本费用：根据会计科目设置，含土地成本、前期费用、基础设施费、配套设施费、建安造价、期间费用六部分。需要指出的是，不可预见费虽然在做项目可行性研究时是必要的，但在进行项目经营目标考核中不宜作为单独的成本科目；

③ 利润目标：包括平均售价、分项收入、净利润、成本利润率等指标。

2、 与开发进度相关的指标包括：

① 土地权证办理；

② 拆迁安置；

③ 方案设计；

④ 报批报建；

⑤ 营销策划；

⑥ 工程建设；

⑦ 物业管理。

3、 项目的考核在决算后进行，方法是：

① 以“净利润”指标为核心，其数值不得低于项目考核书所列的目标（但考虑到项目开发往往是跨年度的，期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况，因此，每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整，最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定）。超出“净利润”目标的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金。

② 为防止出现利润与成本不同步增长的情况，项目的“净利润”指标必须以项目考核书确定的“成本利润率”为参照，成本利润率每下降1%，超出净利润部分的奖励比例下调1%。

③ 对项目的开发进度以办理完毕98%以上业主的入住手续为准，每迟延10天，超出净利润部分的奖励比例下调1%。

④ 在完成“净利润”指标的前提下，如果子公司通过努力积极争取当地的优惠政策，使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的；或者子公司通过努力，使主要的成本科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的，经查证属实，按减免或下降额的一定比例给予奖励（但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额，列入当年的年度考核）。

二、 年度经营目标责任考核

以企业的每一个会计年度为期，根据项目考核书的要求和确立的指标，还需要对子公司进行年度考核。为建立科学的奖惩机制，强化激励手段，考核结果与子公司的利益分配挂钩。事业部责成子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存（约占30～40%），然后在年终时根据考核结果决定是否返还年薪及其额度。

年度经营目标由经济指标和综合管理指标两部分组成，满分100分。其中经济指标占70%，综合管理指标占30%。两者的考核均实行百分制，在对每项指标逐一考核评分，累计所得分数后乘以各自权数即为该公司当年两种指标考核的最终得分。年度经营目标责任考核分两期进行：①中期预核：在第三季度对指标完成情况进行中期审核；②年度考核：次年1月对指标完成情况进行年度审核。奖惩以年度考核为准。年度考核完成后，由事业部牵头成立的目标责任制考核领导小组根据财务内审制度负责审核，并经集团总裁签署审核报告后，核发被扣存年薪。

1、 经济目标及考核

年度经济目标主要包括销售收入和管理费用指标。其中工资总额、招待费两项弹性较大的科目单独列出。其他的项目开发成本费用列入综合管理目标作专项考核。考核分值的计算方法是：

① 成本费用总额和成本费用率采取双向控制、统配使用，可支配费用随收入增减而增减。如：某年的管理费用指标245万元÷收入指标6200万元×100%＝当年的成本费用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的费用。经济指标以“经营收入为核心，成本控制为调节因素”为考核分值的原则。

② 经营收入的考核办法为：以各项实际完成收入的数值除以各项核定指标再乘以各项收入占总收入的权数，得出此项收入的考核分值。经营收入考核值为各项收入的考核分值累加数。设定：Ai为实际收入； Bi为经营指标数，i为权数，则经营收入分值为：ΣAi/Bi×i×100%。

③ 计算出经营收入的考核分后，以实际完成的经营收入（ΣAi）为基数乘以核定的费用率，得出实际完成收入应该控制的费用（用β表示），再将实际发生的费用（用α表示）除以实际完成收入应该控制的费用（β），以100减去，即为成本费用指标考核得分。设定：α为实际发生的费用，β为实际完成收入应该控制的费用，则成本费用指标考核得值为：100-α/β×100。

④ 经济指标的总分值为：［ΣAi/Bi×i×100%＋（100-α/β×100）］×70% 2、 综合管理目标及考核

综合管理目标考核为：根据子公司发展与经营情况，按满分100分设定各项管理工作的内容、分值与考核办法，由集团事业部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。其内容主要有：

① 项目工程进度：重要的进度目标，每项每迟延若干天扣一定的分数。

② 财务管理：包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、预算编制与执行情况、前面所说的专项费用控制等等。

③ 综合管理：包括集团劳动人事制度执行情况、员工培训、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的管理等等。

④ 安全管理：有健全的安全管理机构与制度、不发生民事转刑事案件和非正常死亡、无重大职工人身安全、盗窃、火灾等事故。

⑤ 品牌建设：包括认真执行集团的CIS系统、争创统一的集团房产品牌、业主投诉率控制在一定数值以内等等；

⑥ 土地储备：积极在项目所在地和周边进行新项目的考察调研、争取在一定的时间内有新的项目签约。

3、 奖惩办法

① 总分70分以下：原扣存年薪不予发还。

② 70～90分：得分每增加1分，返还5%原扣存年薪。

③ 90分以上：全额发还被扣存年薪并发放奖金，但奖金在年终时不发放，而是根据项目经营目标责任考核书的规定，在项目决算后统一考核发放。

三、 经营授权

在现代企业管理的“委托—”关系中，权力和责任应该是对等的。因此，集团事业部对下属房地产子公司的管理坚持“宏观监控、微观放开”的原则。简单地说，事业部主要通过预算控制等手段加强宏观监控，但对被考核方的诸多微观指标不作具体考核。同时，对考核目标的责任人——子公司的总经理赋予下列权限：

1、 拥有结合各自实际情况制订年度、季度、月度等各类经营计划及专项促销活动、报经集团审批同意后执行，并要求集团各相关职能部门给予配合的权力。

2、 拥有授权经营的子公司资产管理权和预算计划内资金的使用权（流动资金的调度、公司制度明确规定未授权的除外）。

3、 拥有子公司内部人事任免权和调配权（由集团任免的人事及子公司间调配的除外）。

4、 拥有子公司内部机构设置、调整或撤并权。

5、 拥有对子公司内部员工进行考核、奖惩和经济分配的权力。

6、 拥有集团各项规章制度及集团总裁授予的其它权力。

四、 经济指标的调整

为确保经营目标考核的严肃性和科学性，目标本身的设置应该是刚性的，考核期间事业部对项目经营目标一般不作调整。但为增强项目考核的可操作性，更好地达到预期的效果，如出现以下情况，可经集团总裁批准后适当调整有关经济指标或抵计相应的考核指标：

1、 因子公司合并分立及由集团决定的重大经营政策调整等因素影响；

第3篇：房地产公司资产管理范文

阳光新业地产股份有限公司，简称阳光股份，主营业务从水泥业跨界房地产开发、百货、五金、化工、汽运维修等领域，主打广西、广东、海南市场。1997年，阳光新业借壳上市，历经六次注册资本变更增资扩股、扩大经营范围，现在国内十八个城市地区持有、管理商、住地产项目三十余个。

（一）阳光股份经营现状

阳光股份2010年抓住国内房地产行业宏观调控的机遇，抢先进入商业地产领域，创建新型商业模式，优化配比商住项目开发比例。该公司用住宅地产的收益支撑商业地产项的发展，再利用商业项目长期稳定的收益规避公司的经营风险，效果拨群。而后，由于国家房地产调控政策的步步紧缩与国际货币市场带来的负面影响，公司2011年的业绩开始下滑，其营业收入较2010年下降73.5%，净利润较2010年下降60.3%。

自2010年后，阳光股份主营收入较为波动。导致其主营收入波动的主要因素是房地产项目结算面积的增减。究其原因，一因为是房地产行业具有周期性波动的特点，二是被国内房地产政策调控所致。对比2010年（276570.4万元），2011年（50944万元）、2012年（19123.1万元）商品房开发的主营业务收入是不断减少的，2013年（24278.4万元）、2014年（95630.5万元）稍有回升。

阳光股份2014年的营业收入为13.6亿元，较2013年增长96.9%，收入增加原因是由于开发产品销售的增加，投资性房产租赁收入、资产管理服务收入比2013年更稳定。阳光股份的营业成本比2013年增加2552%，这是因为开发项目销售结转比2013年增长。其财务费用净额比2013年增长2336%，得益于新增金融机构借款23.6亿元，而且可资本化的比例有所下降。

值得注意的是，该公司的净利润-5.9亿元，较2013年降低247%，其中母公司的利润-5.85亿元，较2013年同比减少309%，主要是由于天津杨柳青项目（后称杨柳青项目）计提减值损失4.1亿元。阳光新业在杨柳青项目中遭受滑铁卢。这主要是因为国内房地产行业“寒冬”大背景以及天津市高端住宅项目市场不景气、购房者多持观望态度等因素综合所致。

（二）阳光股份财务状况

2014年，受国内宏观调控的影响，阳光新业近年来财务状况表现欠佳。虽然阳光股份的主营业务收入是上涨的，但是全年利润是下降的，其中净利润大幅下滑309%。从流动比率、速动比率来看，阳光股份的偿债能力表现不好，公司的资金流动性欠佳。在应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率这三个指标中，应收账款周转率与存货周转率这两个指标低于行业中值，企业营运能力较差、资金使用效率低，企业短期偿债能力很弱，可见公司的营运能力表现堪忧。综合偿债能力和营运能力的分析和解读，可见该公司2013、2014年财务状况欠优。

（三）阳光股份资本结构现状

要考量一个公司的资本结构现状，我们可以从股权结构、负债融资水平、债务结构、债务所有者结构入手，再衡量其固定资产比率及资本结构的弹性。2014年底，阳光股份的总资产为112.4亿元，其中负债68.8亿元，股东权益32.9亿元，公司资产负债率为61.23%。在负债合计中，流动负债为30.6亿元，流动负债占总负债的44.5%。但流动负债中短期借款仅为30万元，这在负债中的比重少到约可忽略不计。非流动负债为38.19亿元，占总负债的55.6%，其中长期借款为29.6亿元。在阳光股份这几年的资本结构中没有可转换债券、公司债等能够增加公司资本结构财务弹性的金融工具。在股权结构方面，阳光股份从2013年向全体股东每10股派现金红利0.4元后，没再进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。

2010到2013年，阳光股份的资产负债率在50%～55%区间浮动。2011年，因受国内房地产宏观调控的影响，资产负债率持续走低。2014年，才达到61.23%。从历史年度报表中看出，公司在2010年前维持了高资产负债率，而此后资本结构有较大调整。我们可以解读为该公司受国内房地产宏观政策和经济调控的影响，导致其资本结构由风险型走向稳健型。2014年后，负债率增加且非流动负债占比大幅提升，这意味着资本结构又变为风险型。从阳光股份的债务期限结构上分析，2013年前该公司的流动负债和非流动负债的结构波动较少，其中流动负债占比较高，而2013年后，流动负债占比大幅度下降，这意味着，阳光股份的资产流动性和变现能力减弱，然而由于非流动资产比重较大，非流动资产的收益高，所以导致公司的盈利水平也有可能提高。

2013年前，该公司的流动负债率与业内其他房地产公司比略高。这样的流动负债有可能因为债务到期快、还本付息周期短，从而导致较大的财务风险。所幸的是，该公司的流动负债以商业信用进行负债融资为主，直接通过银行贷款融资比例较少，这可以减少因阳光股份现金流断裂时带来的流动性财务风险。然而长期的商业信用融资，既有可能导致利益相关者或供应链条的紧张，还有可能对自身的企业形象和口碑品牌产生不良影响，对阳光股份的长期发展有不良的影响。然而，2013～2014年，阳光股份的流动负债率骤降到45%左右。2014年，阳光股份向银行的短期借款仅有30万。这样的变化是由于阳光股份有意向从住宅开发向商业地产转型所致，阳光股份逐渐意识到重资产模式的弊端正在尝试轻资产模式。自奶旖蜓盍青住宅开发项目遇到较大挫折后，公司并未再开发新的住宅项目，而是加速推进住宅项目的库存去化，加速资金回笼。因此，短期借款逐渐减少。可见，阳光股份意图加速消化及剥离传统住宅开发业务，加重办公物业的比重，这与2014年报中声称要转型成为商业资产管理及运营商的目标相吻合。

二、阳光股份资本结构存在的问题

第4篇：房地产公司资产管理范文

关键词：美国；房地产投资信托基金；融资

一、美国的房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的一种形式，也是房地产行业的新兴的融资模式。自20世纪60年代在美国确立以来，对美国房地产市场产生深刻的影响，更迅速被加拿大、日本等国借鉴。

（一）房地产投资信托基金兴起的背景分析

REITs在美国的第一次发展的是在20世纪60年代，这正是美国经济大发展的时期。这一时期，美国经济保持持续高速增长，出现了城市化建设的浪潮以及战后新生一代开始步入成年，对住宅消费需求急增，这些因素极大地刺激了美国房地产业的发展，拓宽了REITs的利润空间。金融业的发展也促进了REITs的发展。在REITs起步阶段，美国金融业对REITs的约束比对银行的约束宽松很多，使得REITs得以成功迈出第一步。资本市场趋于成熟，美国股票市场经过持续上涨阶段，平均收益率远高于同时期的银行利率和债券利率，刺激了更多的社会资金投向股票市场，直接带动了REITs的发展。全美投资基金空前繁荣，居民储蓄的持续增长都直接推动了REITs的发展。经济增长使得居民收入增长，带动了对个人投资产品需求的增加。受投资资金规模制约，广大个体投资者无法投资于房地产业，而REITs作为一种分散风险、高回报的房地产投资产品，正好符合了个人投资者的需求。

1960年美国国会通过《房地产投资信托法》。立法者确立了以下有关REITs的基本原则：一是REITs须为中小投资者提供风险较小的房地产投资机会。认为REITs通过投资多样化、管理专业化、直接所有权等形式可以为中小投资者带来通常只有机构投资者和大投资者享有的收益，同时有效地降低了投资的风险。二是REITs必须是消极的投资工具。“消极”的投资行为是指经理和雇员不得直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作应聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成。

20世纪80年代到20世纪90年代，美国税法的几次改革加快了REITs发展的步伐。1986年立法首次允许REITs为其承租人提供常规的服务。这使得REITs不仅对其财产拥有使用权，还拥有了经营管理权。REITs的经营者不必通过承包人即可直接对其承租人提供服务；1993年美国法律取消了养老金投资REITs的限制；而1997年法律确立的相关规则简化了REITs的运作。以上数次法律的制定有力地推动了REITs的发展进程。放松了对REITs的各种限制，大大提高了其投资者的盈利空间，这是美国REITs能蓬勃发展的最直接原因。

美国制定了相当完备的监管法规来保证投资基金业的健康发展，监管法规主要包括《证券交易法》、《投资公司法》、《证券投资者保护法》等。全国证券交易委员会、证券交易所、全国证券商协会形成一整套基金外部监控机制，在投资基金内部基金受托人独立于基金经营者对其进行有效监管，确保了财务公开，决策透明度高。

（二）房地产投资信托基金的优点分析

房地产投资信托可以把土地、项目、资金等因素有效的整合起来，在制度下安排财务方案以及融资手段，集合民间投资资金给房地产开发商投资，通过股权信托、资金信托、财产信托及投资基金、资产重组、资本运作等多种方式的组合运用，并与商业银行、证券公司等金融机构合作，针对性地服务于综合要求且难度较大的企业或项目。优点表现在：房地产投资信托基金具有高回报率。REITs投资最大的优点是高收益，有定期的股息收益。根据美国法律，REITs必须把应课税收入的至少90%，以股息形式给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的收入。在过去十年里REITs平均年度股息率达6.96%，远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%。由于REITs在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票一样，投资者也可享受中至长期的价格升值。房地产投资信托基金具有高稳定性。虽然投资REITs的回报率不逊于股票及债券，但REITs的波动却远小于股票，还可对冲通货膨胀的影响。REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其它金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。当通货膨胀上升，REITs的资产价值与租金收入也上升，间接有助于投资者抵消通货膨胀的影响。房地产投资信托基金具有低风险率。在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的收益。房地产投资信托为分散风险，进行资产多样化投资组合管理，使房地产投资信托的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。房地产投资信托基金具有低税率。与高收益相对的是REITs的低风险与低税收。根据美国税收法规REITs投资可免双重征税，这使得一般中小投资者在没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，公司是不被征收资本利得税的。房地产投资信托基金具有低融资成本。对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和企业的持续发展，在不提高公司资产负债率的

情况下优化房地产企业的结构。

二、我国房地产企业融资现状分析

我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。这种模式的直接后果就是没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。以银行为代表的金融系统仅仅成为房地产商的资金供应商。目前我国房地产企业的融资状况存在如下主要问题：

（一）融资结构单一，开发资金以银行贷款为主

由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其它的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资所占的比重十分微小。从企业统计角度看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。

（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小

目前，我国房地产企业的直接融资方式有二种：一是股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业5万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰-3‰。对房地产企业来说，直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本让不少小型房地产企业望而却步。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。二是企业债券融资。在过去七八年间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。

（三）法律法规不健全，影响融资渠道的拓宽

我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。譬如《公司法》和《企业债券管理条例》对发行企业债券的限制过多，阻碍了一级市场规模的扩大。根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债券的范围内划了出去。对急需开拓融资渠道的中小房地产开发企业来说，发行企业债券更不具备可行性。股票市场和债券市场情形相当：在当前《证券法》的框架下，大部分房地产企业无法上市等等。此外，房地产投资基金属于产业投资基金，不在目前已经立法的《证券投资基金法》的调整范围之内。由于目前尚无规范产业投资基金的专门法律，设立房地产投资基金仍处于无法可依状态。相关法律法规的不健全甚至空位，成为房地产业融资创新的最大障碍，亟待加以健全和完善。

三、构建我国以房地产信托为核心的多元融资模式

通过对美国REITs的研究，结合我国目前经济发展水平，笔者建议在我国房地产企业建立自有资金+信托资金+银行金融组合工具为核心的多元化融资模式，这样既可以降低银行的金融风险，又可以为我国房地产企业提供较为稳定的货币支持。

（一）有利于完善我国房地产金融架构

作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在美国既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产投资信托基金直接把投资者资金融入到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，我国推出房地产投资信托基金，将大大地提高我国房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

（二）有助于分散与降低系统性风险，提高我国金融系统安全性

银行和市场对于风险的分担方式是不同的。在我国商业银行对风险进行跨时分担比较有效的，容易把风险在未来和现在之间进行合理分配；而房地产信托跨空间风险分担能力强，可以在不同的主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着我国商业银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性比较差，调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，很难在当期解决风险积累的问题，如果是在某一段时间的风险超过了警戒线，就会产生危机。房地产信托基金对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，其风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决市场当期的风险累积。从房地产融资的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产投资信托基金，将一定程度提高房地产融资当期的系统风险化解能力。房地产投资信托基金的引入，是我国发展房地产市场信用的重要举措，不仅不会加大系统风险，相反，还有助于房地产金融系统风险的分散和化解，提高我国金融体系的安全性。

（三）有助于我国房地产企业的资金的循环与积累

房地产投资信托基金具有保值增值的功能，并且房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。当前我国正处于城市化进程中，住房商品化日益深入人心，房地产市场成为我国经济发展中一个热点。在我国国民收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重也将进一步提高，城市其它房地产相关的需求也将不断增长，这决定了在我国房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益比较高，房地产投资信托基金的收益也很高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免我国单一融资体系下银行相关政策对房地产行的冲击。同时可以为那些有意分享房地产业高收益的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的矛盾。

参考文献：

1、张仕廉,卢立宇,刘伟.中美房地产投资信托法律比较[J].建筑经济,2006(5).

2、陈柳钦.美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).

3、王仁涛.我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析[J].中国房地信息,2005(1).

4、郭业力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究,2006(2).

5、刘洪玉.美国房地产投资信托发展的经验与启示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.

第5篇：房地产公司资产管理范文

但是有一句话，“牛市里有熊股，熊市里也有牛股。”不错的。未来再炒波段的过程中，盯准一些业绩优良、回报可期的股票，可能是在小上升浪中的最佳选择。

那么，哪些股票符合这类标准呢？《卓越理财》结合一些专业分析人士的意见专门给您列出了8大可操作的产品（但切须注意，由于发稿日期所限，这里提供的股票在您看到本文章之时可能走势已经大相径庭。所以请注意一点：未来操作一定要关注您下单时的股价行情和技术指标走势情况）。

1、深发展(000001)：

2006年底，深发展个人贷款比例达21.36%，在股份制上市银行中列第一，在所有上市银行中仅次于中行(23.96%)；目前新增贷款中个人贷款已占据半壁江山。同时公司正在加快不良资　产处置，除了重组、清收，又推出了新的举措――“整体打包出售”，公司资产质量有望快速提升。2007 年净利润依然有望增长63.4%。

提示：上图KDJ线已经在22日前出现一次买入机会。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律，具体操作。

2、双汇发展(000895)：

绝对的行业龙头。双汇发展作为国内屠宰及肉制品加工行业的龙头企业，竞争能力很强，行业的快速发展也打开了公司发展的空间。公司多年以来保持稳定、快速的发展，目前增长的亮点在于公司低温肉制品产能快速扩张和屠宰利润的增加。在高盛入主公司以后，公司有望通过兼并收购等资产运作手法，加快增长速度。

提示：上图KDJ线已经在22日前出现一次买入机会。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律，具体操作。

3、中兴通讯 (000063)：

2006 年中兴度过了经营低谷之后，未来业绩增长前景看好。国内市场上，中兴是TD-CDMA的最大受益者；海外市场业务自2008 年有望开始回报。从2007全年看，业务提升亮点为：中国移动及中国联通GSM 投资、TD-SCDMA 签单于6月启动发货、手机出口显著增长、海外无线系统业务下半年增长提速。

上图KDJ线正在形成金叉，截至22日尚有买入机会。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律进行操作。

4、中国平安(601318)：

上图KDJ线正在阶段性探底，8月22日买入机会隐现。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律进行操作。

中国平安是一个全面的综合金融服务平台，它不仅拥有保险中的寿险、财险，而且拥有证券、信托、银行、资产管理，保险、资产管理和银行将成为其未来三大支柱业务。

其业务结构正在不断优化。期缴保费占比已经由2005年的38.12%提升至2006年的76.97%。此外，国家对保险公司投资限制放宽，保险公司不仅可以投资股票、基金，还可以投资基础设施、拟上市公司股权。

目前的加息有利于扩大平安的利差收益，而进入同业拆借市场也有助于提高其资金运作效率。

5、中信证券(600030)：

增发完成之后，净资本将超过350亿元，约占整个行业的15%以上。其在大型IPO、零售客户服务以及业务创新等方面的优势将进一步加强；传统业务继续外延扩张和内涵增长之路，规模和份额持续增长。凭借强大的资金实力和品牌优势，可能继续通过并购弥补业务短板、并通过内部资源整合继续提升市场份额。通过内部整合，其市场份额将有望在未来几年内提升至10%以上。

此外，公司在融资融券、直接投资等方面的准备已相当充分，一旦政策放开，即可形成规模。

提示：上图KDJ线正在高位盘整，22日前有一次短线介入时机。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律，具体操作。

6、万科A (000002)：

房地产行业领跑者。项目布局已树大根深，年开工、竣工、销售面积成倍于往年的增加，公司已形成“开发规模加速-多元化资金渠道下的资金获取量增加-财务绩效提高-市值扩张”的良性循环。未来，收购其他房地产公司的扩张故事还将继续上演。

上图KDJ线正在形成金叉，截至22日尚有买入机会。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律进行操作。

7、海螺水泥 (600585)：

提示：上图KDJ线正在高位盘整，22日前有一次短线介入时机。但是9月之后，投资人可以根据此线索，配合KDJ选股法，研究其股价未来运行规律，具体操作。

国内最为优质的水泥企业，未来4 年全国淘汰2.8亿吨落后产能以及新干法占比提升到75%的既定国家政策安排，为海螺水泥提供了更大市场拓展空间。受益落后产能淘汰和新增产能相对减少，供需关系趋紧，不断提升水泥价格水平，预期未来2-3 年水泥价格仍将继续攀升。

8、青岛啤酒(600600)

第6篇：房地产公司资产管理范文

今天××集团公司隆重召开200*年工作会议，主要任务就是客观总结集团公司200*年工作，认真分析当前形势，研究部署今年各项工作任务，动员公司员工进一步认清形势、统一思想、坚定信念、规范经营、求实创新、开拓进取，为全面推进企业健康稳定快速发展而努力奋斗。

下面，我向大会做工作报告，请审议。

一、20*年工作回顾

20*年，是压力与动力同在、挑战与机遇并存的一年。回顾过去的一年，××集团公司全体员工在董事会的正确领导下，妥善应对市场变幻的大环境，适时调整经营思路和方略，在电力体制改革逐步向纵深发展、工作头绪多、任务相当繁重的特殊情况下，通过曲折不懈的艰辛努力，较好地完成了年度主要工作任务，取得了一定成绩。

（一）经营指标完成情况

全年完成经营收入20936.1万元,完成下达计划指标24500万元的85.44％。需要说明××矿业公司下达指标2000万元，其经营收入未列入集团公司统计；××房地产公司因建房工程方案和时机不成熟，建房工程未启动,无法完成下达指标2000万元；耀鑫工贸公司因先后两次停产影响收入800多万元；综合上述客观因素，集团公司200*年的经营指标基本完成；全年在人员工资增幅达422万元的情况下，实现利润488.5万元，完成下达计划指标450万元的108.55％；并已为全局股东提前足额兑现了红利。总之200*年集团公司经济效益总体保持了平稳增长的发展态势。

（二）突出主营业务奋发拓展市场

突出主营业务、抓好客户工程。疏通理顺了客户工程管理渠道，印制完成客户服务宣传手册，建立宝鸡地区大客户通讯联系网络、建立信息平台，实现信息资源来源广泛化和资源共享。针对客户工程项目不定因素较多、客户要求不一的特点，结合实际工作中出现的沟通不及时、汇报不到位等问题，多方协调，积极想办法，督促做好企业间的沟通与联系，保证了项目的超前介入和超前管理。较好的实现了客户工程接洽、工程设计施工、工程验收投运一条龙服务。全年实施各类客户工程项目45项，实现工程收入3750万元。

我们抓好客户工程的成功经验归结起来，核心就是高效优质服务。优质服务是我们拓展市场的法宝，是我们赖以生存和发展的生命线。施工企业引进采用先进技术和管理方法，加强工程组织管理，确保质量和周期，干一件工程就要成为一件精品工程、样板工程。象用户中心夜深人静、风雨兼程巡查排除卧龙寺47油库专线故障，忙乎了一个通宵，“五一”、“国庆”，他们还奋战在施工工地这样的事例不胜枚举。信通公司完成四个家属区的宽带改造工程，网络的稳定性和速度有了质的提高，家园网用户已达720多户；他们努力开拓外部市场，与市区五大电信运营商联系商洽，签订10个协议合同、金额达63万余元，并争取到由省信通公司投资，自己负责施工、管理、维护的宝鸡市区二期光纤环网工程。建安公司积极参与社会招投标，先后完成了社会水泥厂、东岭集团110KV变电站土建工程和“七一七”地质总队住宅楼、陕送四号楼土建施工任务，坪头中学职教楼正在施工中。尤其是他们的“施工现场规范化管理的做法”在东岭集团所属施工单位广泛推广。

产品制造企业加强质量体系管理，在市场营销和售后服务上狠下功夫，提高回头率、巩固周边市场。并注意做好内部挖潜、节能降耗、降低成本工作。如天合水泥制品公司抓住农网工程“回头望”的有利时机，开足马力连轴转，销售额增加，经营局面有所改观；电力开关厂随着大规模城农网改造结束及时调整经营思路，把销售力量重点投入到中小客户上；斯通公司加强销售队伍建设，采取灵活多样的销售方式方法效果明显，如自主销售、销售、贴牌销售等营销手段齐头并用。鲁瑞××公司的“增铁减铜”优化方案不仅保证了变压器产品质量性能，而且大大降低了生产成本，无形中增加了利润。

为了增强市场竞争能力，我们对祥泰宾馆进行设施改造，完成能源公司印刷厂厂区大修项目及天泉纯净水厂的改、扩建工程。对收购中庄水电站控股权项目进行了充分的调研和论证，形成了调研报告；为扩大水电经营规模，提出了整合三分局水电站的方案，将三分局的水电电量结算纳入××水电公司统一管理，于2004年11月开始试运行。××房地产公司对××大厦闲置厂房招租做了实质性的工作，对××综合大厦高层建筑以及配合东开发区征地建房做了深入的调研论证。

（三）夯实基础工作深化细化财务经营管理

1、检查督促分子公司履行委托经营协议，保证足额上缴上年度承包利润，在认真测算的基础上，广泛征求意见，剔除水份、实事求是分解下达经营指标，签订新年度委托经营协议;进行了营业执照、施工资质年审和二级建造师申报；为加强集团公司的战略管理，自身准确定位，明确发展方向，以科学求实的精神、认真负责的态度组织编制集团公司五年规划；加强两标一体化培训，组织督促检查电力开关厂、天合公司、建安公司的质量体系培训及内部审核，为迎接审核机构的监督性审核做好准备。

2、按照×××××××安排扎实开展了集团公司清产核资工作，全面部署、明确任务、责任到人、各司其职，既严格分工又密切合作；对集团公司及其分子公司资产负债及所有者权益进行了清查。通过清查基本摸清了公司资产“家底”。

3、认真开展审计整改。根据200*年8月国家审计署驻西安特派办对我局200*年财务收支延伸审计中，指出集团公司存在的问题积极进行整改。按照政策规定、充分利用有利条件，主动做好200*年度税务稽查配合工作，最大程度维护公司利益。配合审计室对集团公司原总经理的经济责任进行离任审计,对凤县温江寺铅锌选矿厂（含××矿业公司）资产、产权、经营情况专项审计调查。

4、针对鲁瑞××电气公司经营方式的变动，指导配合顺利实现了帐务移交。抄表公司组建后，在建立健全基础资料的同时，积极拓展业务，并经多次反映协调，解决了抄表班人员定岗定级问题和工资奖金的开支渠道，并逐月专程到抄表公司人员工资。

5、对全局256名集体职工的医疗保险、工伤保险、养老金的缴费标准进行了测算认定，每月由专人负责统计、申报、核对、交纳。并给集体工内部退养人员调整随企业效益浮动生活补贴。

6、全力做好公司投资收益回收工作，全年共回收资金341.7万元，收缴年度承包利润271万元，为集团公司开展正常经营管理工作提供了有力的资金保障。

(四)加强和规范多种经营迈出坚实步伐

加强和规范多种经营是建立和完善现代企业制度的要求，是适应电力体制改革向纵深发展的要求，是一项政策性强、工作头绪多、错综复杂、涉及方方面面的综合性系统工程。局成立了以局长为组长、局领导分工负责的加强和规范多种经营领导小组，明确职责、印制下发文件、作出部署安排，并决定把加强和规范多种经营领导小组办公室调整设立在集团公司，由总经理担任办公室主任，我们高度重视，深感肩负使命责任之重大，当即召开总经理办公扩大会，研究制订具有可操作性的贯彻落实措施，从两个层面着手展开工作，一是首先查阅集团公司历年台帐表册资料、明细投资股金管理、债权债务、资产资金使用归属;规整各分子公司会计报表，对虚报不实的予以剔除，对正常经营的予以纳入，使集团公司财务报表完整反映公司整体经营情况；抓住时机开展公司债权清理，为规范财务资金管理和2004年度财务决算打下良好基础。二是为了全面彻底摸清全局整个多经企业“家底”，核实多经企业资产拥有量，更好建立和完善产权结构及资本纽带，组织开展了多经企业资产清查，通过清查如实掌握了多经企业资产状况。

集团公司组成联合调查组对分子公司董事会、监事会建制、人员构成，企业经营者年薪制执行情况以及财务状况、经营状况详细调查了解，掌握第一手资料。巩固清产核资成果、理顺产权关系，全面实地核对普查资产，重点清查主业与多经之间在设备采购、委托承包工程、咨询服务等方面的关联交易情况，有无违规违纪；清查多经企业的投资项目管理，是否建立健全资产占用、投资、拆借和担保管理制度，规范资产资金隶属占用关系；清查工资管理，规范工资来源。集团公司领导先后到咸阳、渭南、宁夏等地学习取经、借鉴兄弟单位的经验，从中得到有益的启示启发，撰写出了具有实用价值的调研报告；并根据长期的多经工作实践、结合调研情况，修订补充了《固定资产管理办法》、《资金管理办法》等规章制度，切实把加强和规范多种经营落到实处。目前加强和规范多种经营管理的具体操作方案也正在深入酝酿讨论、分析论证。

(五)加强作风建设求真务实培育员工综合素质

加强作风建设是要从根本上培育员工的综合素质，共同维护企业和职工利益，激发工作热情和干劲，增强企业的凝聚力和向心力。去年集团公司员工学政治、学法律、学经济、学业务的自觉性普遍增强，学习内容广泛且有深度。中层管理人员还参加了党风廉政教育、拓展训练、“海尔成功之路公开课”的授课学习等。在开展作风建设活动中，大家踊跃发表见解、积极撰写稿件，稿件不拘形式，有论文、有调研报告、也有心得体会。通过作风建设，员工更注重自身素质素养的培养提高，增强了事业心和使命感，自觉做到立足本职、敬业爱岗，提高工作质量和办事效率。

加强作风建设是企业强化管理的必要手段，是促进各项工作顺利开展、圆满完成工作任务、提高企业整体经济实力的重要保障措施。加强作风建设既是日常性工作的重要内容，又是一项长期的战略性任务。我们注重作风建设和生产经营的有机结合，扎根基层、服务于基层，出主意、想办法，为企业帮困解困。一方面鼓励员工正确认识多经改革、发展的新形势，认真总结工作经验教训，勇于面对困难，振奋精神，发挥主观能动性和积极性创造性，通过狠抓内部管理和提高产品质量、服务质量，突出抓好客户工程，积极开拓市场，不断提高经济效益，促进企业的可持续发展。另一方面采取对企业进行设施改造、提供贷款、解决资金不足、协助招揽生意、人员分流、资产整体租赁可行性调研等方式方法，想法设法帮助企业走出困境、走出低谷，尽快扭转被动局面。这些非常措施对安定人心、稳定职工队伍起到了积极的重要作用。

(六)弘扬企业文化、树立企业良好形象。

全力协助局成功地协办了“鲁能杯”中国乒乓球超级联赛在宝鸡的两场赛事。集团公司把此项重大活动做为重要的政治任务和工作任务认真对待、积极参与。组成票务组、广告宣传组、后勤服务组三个小组历时一个多月忘我展开工作，“五一”黄金周亦未间断业务，观看比赛期间200人阵容整齐的方阵队伍造出了声威和声势，显示了集团公司员工队伍的整体团队精神和企业的疑聚力、向心力，提高了公司社会知名度，树立了企业良好的公众形象。

公司还组织员工踊跃参加宝鸡市“创建全国卫生文明城市”和“森博会”等大型活动，去年××集团公司（包括分子公司在内）分别获得局工会组织的安全生产和国庆文艺汇演最佳节目奖和优秀节目奖，以及宝鸡市桥牌协会举办的“××电力杯”桥牌大赛优秀组织奖；××电力电缆公司开展助学扶贫活动，为结对帮扶贫困学生赞助学费245元，组织党员利用双休日义务为客户消除缺陷；能源物资公司结合“创建全国卫生文明城市”活动，投资1.3万元完成办公楼美化亮化工程。通过这些活动陶冶情操，加强精神文明建设，倡导员工热爱宝鸡、热爱企业，争做文明市民、文明职工。

(七)持之以恒抓好安全管理

安全生产是一项涉及方方面面的综合性系统工程，是多经企业生存发展的基石，是我们从事各项工作的基础和前提。200*年，我们认真开展了春安大检查、安全生产警示月活动、安全停产整顿和安全生产月活动以及秋安大检查、百日车辆交通安全竞赛和安全生产迎峰过冬活动，教育员工切实处理好安全和效益、安全和效率的辩证统一关系，认真落实各级各类人员安全生产责任制，严格执行各项安全管理制度，工作中有针对性的努力做好安全组织技术措施和危险点预控措施，把“双控”、标准化、规范化作业落实在职工的具体行动中、落实在生产流程的各个环节中。集团公司和分子公司领导、安全监察人员都能严格执行安全到位规定，组织员工切实把握生产班组和施工现场两个重点，深入抓好民工、临时工管理，旗帜鲜明地查处违章，防患于未然。公司还注意结合多经企业实际、结合季节特点开展防车辆交通事故、防火防汛、防意外事故活动，重点部位重点防控，努力提升集团公司安全管理的整体水平,巩固来之不易的安全成果。通过集团公司全体员工的辛勤努力，实现了全年安全生产无事故的目标。

在总结成绩的同时,纵观全年的工作还存在一些问题和困难不容忽视：

一是安全的基础管理有待于进一步加强，由于经济基础相对薄弱，在劳动保护资金投入和必要的安全工器具配备上做的还欠缺；习惯性违章时有发生，有的企业还不同程度存在不安全因素甚至事故隐患。

二是正确理解国家财经政策水平不够。工作中准确把握应用政策能力不够，深入宣传贯彻政策不够，政策理解水平有待进一步提高。

三是集团公司的战略中心指导地位尚未确立，集团公司及其分子公司资本纽带关系尚未真正建立起来，更谈不上集团化、集约化、规模化经营，公司管理与现代企业制度要求尚有一定差距，有待进一步改进。

四是尚未真正牢固树立市场经济、“订单第一”的思想观念，有的企业陈旧观念根深蒂固，不能自身准确定位，还是一味依靠主业、“等、靠、要”、得过且过，面对风云变幻的市场大环境束手无策、无所适从，陷入被动。

五是委派各分子公司会计人员作用发挥不够，积极性未充分调动起来，监督不到位，对不符合规定程序事件不敢抵制，存在一定程度的弄虚作假现象。

六是项目信息渠道相对闭塞，未建立良好的、有效的项目输送渠道及项目资料库，缺乏项目储备。

七是企业流动资金普遍紧张，货币回笼不及时，久而久之形成不良循环。由于资金分散短缺，形不成合力，资金资本的运作效能难以充分发挥，对正常开展经营活动造成困难和影响。

对以上问题，我们必须高度重视，深入分析，认真加以研究解决。

二、目前面临的形势和任务

年前不久，国网公司、省公司相继提出了建设“电网坚强、资产优良、服务优质、业绩优秀的现代公司”的发展战略目标。紧接着我局也提出了建设“一强三优”的现代化学习型供电企业的发展战略目标。毫无疑问，电力发展战略目标的逐步实施和电力体制深化改革将联动互动、对电力多种经营产生深远的重大影响，从整体上带动多种经营的发展，同时也对加强和规范多种经营提出了更高的标准和深层次要求。

李生权局长兼××集团公司董事长在全局中层干部大会上的讲话指出：要重点关注、重点研究、重点推进加强和规范多经管理工作，…要深入分析论证加强和规范多经管理的具体方案，细化措施、慎重操作。×××××××200*年工作要点也明确要求加强和规范多经管理，推动多经快速健康发展。很明显加强和规范多种经营是电力体制深化改革的重要内容和具体体现，是集团公司和所属分子公司2005年继续面临的事关生存发展的深层次重大课题。去年我们做了大量的调研和基础性工作，今年将按照董事会部署安排步入实质性操作，包括规范法人治理结构、理清产权关系、进行资源整合、推进产业结构调整；发挥财务结算中心、调配中心功能，建全财务内控机制等等。

第7篇：房地产公司资产管理范文

一、*“十一五”期间投资需求分析

改革开放以来，特别是近几年来，*固定资产投资建设取得了巨大成就，投资规模扩大，投资主体呈现多元化的趋势，资金来源渠道不断拓展，投资在拉动经济发展中发挥了越来越重要的作用。但与经济发展要求和周边省份相比，*的投资率仍然偏低，人均投资水平与全国平均水平的差距较大。只有坚持以科学发展观为指导，继续提高投资率、扩大固定资产投资的规模，才能促进经济社会全面、协调、持续发展，实现中部崛起、富民兴赣的目标。

（一）保持*经济快速发展需要进一步提高投资率

固定资产投资率是反映经济的发展变化与投资规模大小关联程度的指标，是衡量固定资产投资规模是否适当的重要指标。从我国一些省市发展的经验看，高投入、高积累、高增长是经济起飞阶段的一个重要特征。浙江“十五”期间投资率达49.2%。而*省“八五”时期投资率为23.7%，在全国位居29位；“九五”时期投资率为26.0%，在全国位居28位；“十五”期间投资率为43.7%，与全国45.2%的平均水平还有差距。

*的投资率长期处于较低水平，投资不足严重制约了*经济和社会的发展。进入新世纪以来，全省投资率虽有显著的提高，但仍处于“补课”阶段。*仍处于“投资拉动型”发展阶段，在该阶段进一步提高投资率、扩大全社会固定资产投资规模，是促进*省经济加快发展的客观需要。

（二）缩小与全国平均水平差距需要扩大投资规模

*固定资产投资规模一直明显偏小。1981年以来，*投资规模占全国的比重一直很低，都在2.0%左右，1984－*连续18年投资比重在2.0%以下，且在一段时期呈不断下降的趋势，1989年为1.7%，1990－1992年为1.6%，1993－1995年降至1.4%，这一时期为历史最低点。虽然近几年发展速度加快，但*年*投资规模仍只占全国的2.44％。与此同时，*人均固定资产投资水平较低。*年，全省人均固定资产投资6239元，比全国人均固定资产投资少2119元，低25.3%，与同期发达省市比，差距更大。缩小与全国平均水平差距需要进一步扩大投资规模。

（三）实现省“十一五”规划确定目标需要保持投资快速增长

《*省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定的全社会固定资产投资年均增长率为16％。*年*省全社会固定资产投资为2293亿元，按照规划确定的年均增长16％，到2010年固定资产投资规模将达到4816亿元，五年累计投入将达到1.83万亿元，投资需求非常大。须多途径扩大投资规模，才能实现省“十一五”确定的目标。

地方政府融资是投资资金的重要来源之一，研究如何更加有效、规范地利用现有融资手段，以及如何利用现有资源，建立政府融资的有效平台，打通新的地方政府融资渠道，进一步扩大地方政府的融资规模，对满足全省经济快速发展、扩大投资规模，实现省“十一五”规划确定的固定资产投资目标具有非常重大的意义。

二、地方政府融资的内涵及种类

（一）地方政府融资的内涵

融资，从字面上理解，融就是融通，资即货币资金，融资就是货币资金的融通，指通过金融机构和资金市场，采取适当的融资方式获取所需资金的一种行为。在财务管理中，融资就是筹资。货币资金的融通是商品关系发展的必然产物，资金的流动和融通对社会经济的发展起着重要的促进和推动作用。

一般地讲，在成熟的市场经济条件下，融资应该是一种企业行为，指企业融资，项目融资，政府的定位在政策引导、提供服务、营造环境等。但在我国市场经济发展的初级阶段，政府在经济社会发展中起着重要的推动作用，政府推动经济社会发展的重要手段就是投资和融资，实际工作中，各级地方政府开展了形式多样的融资活动，除了常见的转贷等形式外，更多的融资方式是政府通过由各部门直属或控股的企业，如城市建设投资公司、自来水公司等进行融资。这种融资从形式上来看，融资的主体是企业，但它是按照政府的意图进行的，筹集的资金用于公共物品，决定权在政府，偿还通常也由政府的信用作担保，因此，本质上是政府融资行为，属于政府的间接融资。从实际情况来看，地方政府常见的融资主体包括：地方政府所属的投资公司、信托公司、开发公司等非银行金融机构、政府公共管理部门及其成立的各类公司以及部分其他类型的国有企业等。

因此，对地方政府融资我们可以定义为：地方政府融资是指地方政府为政府投资项目融通资金的行为，包括政府直接融资以及政府通过国有投资机构以政府信用为基础的融资行为。

（二）地方政府融资的种类

根据融资渠道和采用的融资方式不同，可以将融资划分为各种不同的类型，常见的有以下三种不同的分类。

1、直接融资和间接融资

根据融资渠道的不同，可将政府融资分为直接融资和间接融资

（1）直接融资。直接融资是指融资主体不经过银行等金融机构，直接面对资金供应者借贷或发行股票、债券等方式所进行的融资活动。在直接融资过程中，资金的供求双方借助于融资手段直接实现资金的转移，无须通过银行等金融机构。例如，政府投资项目通过发行股票或债券就属于典型的直接融资。从融资的实际运作情况看，政府直接融资的融资费用较高、耗用的时间也比较长。

（2）间接融资。政府间接融资是指融资主体借助于银行等金融机构进行的融资。其主要形式为银行借入、非银行金融机构借入、融资租赁等。间接融资方式是目前全国各级地方政府最为主要的融资方式。从交易成本角度看，政府间接融资是相对节约的融资方式，与直接融资方式相比，时间短，融资费用相对也比较低。

2、权益资本融资和负债融资

根据融资的性质不同，可将政府融资分为权益资本融资和负债融资。

（1）权益资本融资。从出资者的角度看，项目的权益资本是出资者投入项目的资产及其权益准备。作为出资者总是期望其投资能够保值并在一定程度上增值，由于出资者作为企业法人财产责任的最后承担者，其出资风险更大，因而站在出资者立场，权益资本是一种高风险的资产，但反过来看，站在接受出资项目业主的立场，权益资本是低风险的资本，权益资本无须还本付息，从而融资主体没有偿还债务的压力。通过发行股票上市融资是一种典型的权益融资行为，地方政府虽然不能直接发行股票，但拥有巨大的国有资产，因此，政府可以授权企业通过国有资产上市融资，国有资产管理部门作为最大股东，可以调控募集资金用于政府项目。

（2）负债融资。负债融资以还本付息为条件。发行债券和向银行借贷是负债融资的两种典型方式。作为资金的出借方，由于有到期还本付息作保障，其出借资金的风险较低，因此相应的回报也较低，作为融资的项目业主则相反，利用负债融资的成本较低，但还本付息压力大。

3、境内融资和境外融资

根据融资来源地区的不同，可将政府融资分为境内融资和境外融资。

（1）境内融资。如果政府融资发生在本国资金持有者之间，不涉及其他国家或地区政府的资金持有者，就是境内融资。相对于境外融资而言，境内融资程序比较简单，风险较小。

（2）境外融资。如果政府筹资发生在国外资金持有者之间，就是境外融资。由于国际形式变化的复杂性，境外融资较境内融资的风险更大，如汇率风险、政治风险等。由于境外融资准入门槛较高，手续较复杂，交易成本较高，因此，目前地方政府的境外融资还不多见。

三、*省地方政府融资的现状

改革开放以来，*省各级地方政府充分发挥主观能动性，努力探索与经济社会发展水平相适应的融资方式，取得了明显成效，特别是*年省党代会召开以来，“解放思想、敢于创新”成为指导全省发展的关键理念，全省各级地方政府积极采用与国际接轨的融资方式，不断创新融资渠道，用好“三代人”的钱的观念深入人心（用好“三代人”的钱是指，通过土地经营用好上代人的钱，通过BOT等项目融资方式用好下代人的钱，通过资本市场用好当代人的钱），加大了融资的力度，为*经济的快速发展作出了重要贡献。

（一）融资的规模不断扩大，但横向比较，融资的总量仍然偏小

我省投资总额从*年的472亿元增加到*年的2024亿元，增长了329％。从资金来源看，扣除国家预算内投资，国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金*年度的总额是432亿元，占当年投资总额的91.5％，其中，这部分资金很大一部分是来源于各级地方政府及其所属部门通过多种方式融资得来的。到*年度，国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金总额增加到了1912亿元，比*年增长了342％，大于同期投资总额的增长幅度。在“十五”期间，各级地方政府融资成为全省投资资金的主要来源，融资规模的快速增长成为全省投资快速增长的主要因素。

*年度，扣除国家预算内投资，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的总额，山西省为1815.9亿元，安徽为2504.5亿元，*为2089亿元，河南为4304.6亿元，湖北为2507.3亿元，湖南为2574.8亿元。*的该项数据排在中部六省的第五位，比山西省多273亿元，比排在第一位的河南省少2215.6亿元，只有河南省的48.5％，不到一半。与中部地区其他省相比，*省地方政府融资的规模和总量偏小。

在经济较为发达的华东地区，*省各级政府融资总量数据就显得更加偏小。*年度，扣除国家预算内投资，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的总额，上海市为4149.7亿元，江苏为8498.8亿元，浙江为6849.8亿元，安徽为2504.5亿元，福建为2445.1亿元，*为2089亿元，山东为9314.7亿元，*这一数据只有江苏的24.6％，浙江的30.5％，山东的22.4％。

并且，从该表数据可以发现，经济越发达的地方，国家预算内的投资数就越小，而各类融资的总额非常大。江苏省*年度国家预算内投资只有80.1亿元，相对于全省8578.9亿元来说，不到1％，该省的投资几乎全部来源于各种形式的融资。因此，地方政府融资在促进当地经济发展中起到了极其重要的作用，同时经济越发达越有利于扩大地方政府融资规模。

（二）中心城市政府融资能力强，各设区市融资发展不均衡

*年度，扣除国家预算内投资，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的总额，南昌市为552亿元，景德镇为90亿元，萍乡市为117亿元，九江为207亿元，新余为69亿元，鹰潭为53亿元，赣州为153亿元，吉安为119亿元，宜春为148亿元，抚州为111亿元，上饶为200亿元。排在前四位的分别是南昌市、九江市、上饶市和赣州市，这一排位与省委、省政府确定的全省四个中心城市是非常吻合的。中心城市融资的能力较强，各设区市融资发展不均衡，并且可以预见，随着经济的进一步发展，中心城市的基础设施、融资环境将得到进一步优化，中心城市的聚集效应将会进一步显现，融资总量将会进一步增大，融资不均衡局面短期内难以消除。

（三）地方政府融资方式丰富多样

1、银行借贷

政府组建的从事城市基础设施建设等各类国有投资公司，是地方政府融资的主要平台之一，这类投资公司通过向银行贷款、上市融资、发行企业债券等多种方式进行融资，财政实施补助或者进行贴息，用于当地重要基础设施项目建设。商业银行信贷和政策性银行借贷是最主要和最常见的方式。*年度，全省信贷金额达到298.6亿元，仅国家开发银行*省分行一家金融机构“十五”期间共向*全省放贷357亿元，用于支持丰城电厂、新余电厂、黄金埠电厂以及景德镇市电网建设等能源项目和京福、乐温、景婺黄（常）、九景等公路项目的建设。

2、盘活政府资产

（1）土地资源开发。改革开放以来，通过土地使用权制度改革，对国有土地实行有偿使用制度，土地使用权作为特殊商品迅速进入市场，使土地的资产价值逐步得以显现，成为各级政府融资的重要来源，在城市建设、企业改革和经济结构调整等方面发挥着巨大作用，有力地促进了经济的发展。从*年*省委作出解放思想加快发展的战略决策以来，全省掀起了一个以经营城市土地促进经济发展的热潮，土地交易非常活跃，土地资源的开发利用达到了快速发展。*年，全省土地交易额达到了113亿元，土地收益成为各级政府财政收入的一个重要来源。

从全省情况来看，土地资源开发的主要做法是推行城市土地使用权市场化，盘活土地存量资产。先实行土地储备，由政府下属的土地储备中心依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备。土地储备以后，结合出让地自身的特点，引入市场中商品包装的方法，运用政策规划和商业运作两种手段对出让的土地进行包装，通过拍卖、招标、挂牌、抵押贷款和土地入股实行资本化融资等五种方式转让土地，使其在出让中实现最大的价值。

南昌市在*年制定出台了《南昌市国有土地使用权招标和拍卖办法》，该《办法》规定：凡在南昌市从事房地产开发、商业、旅游、金融等经营性项目需使用国有土地的，均应通过有偿出让方式，取得国有土地使用权证，涉及城市经营房地产项目用地的，一律采用招标拍卖方式出让土地使用权。*年南昌市上交财政土地出让纯收益达6.5亿元。新余市在“财政不出钱、政府不举债、企业不摊派、群众不集资”的情况下，通过以房带路、土地置换和经营权转让等方式，筹集资金10多亿元用于城市开发建设，*年度通过拍卖城区土地，筹集资金1.9亿元，到*年度，土地资产成交额达到了8.97亿元，年均增幅达到了47.4％。景德镇市先后对东风瓷厂等10余家企业的国有存量土地进行了收购，将位于市区繁华地段的东风瓷厂180亩土地实行现金收购，又通过公开招标出让给房地产公司，一收一放实现效益8000多万元。宜春市政府采取“控制土地、饥饿疗法、包装环境、抬升地价”的做法，实行城市土地“一级垄断、二级归口、三级搞活”，城市土地大幅度升值，最高成交价达到了每平方米4031元。

（2）国有企业改革。国有企业是政府的重要资产之一，对政府宏观经济调控，履行公共职能有着深刻的影响。随着国企改革步伐的加快，各级政府在利用国有企业改革为政府融资方面也做了许多尝试。政府融资的一个重要方式就是盘活国有资产存量，对国有企业现有资产进行运筹和经营，通过并购、联合、重组、参股、股份制改造、租赁、破产等产权转让方式，促进存量资产的合理流动和优化配置。常见的方式主要有以下几种：

一是组建强势企业。通过企业重组、挂靠联合、兼并收购等方式组建骨干企业或企业集团，通过其优良的资产、有利的地位达到融资的目的。比如，上饶客车厂和上饶线材厂通过企业间的联合重组组建了鑫新股份公司，鑫新股份公司通过上市共募集到资金1.2亿元；原*省投资公司和*华赣企业有限公司联合组建了省投资集团公司，重组后的投资集团公司凭借其稳定的产业基础、良好的经营业绩和较强的偿债能力，经过国家发展改革委审核后，发行企业债券8亿元，成为新世纪以来我省发行的第一只企业债券。通过对国有企业的重组拓宽了政府融资的渠道，降低了融资成本。

二是产权制度改革。对于有条件的企业，通过各种方式进行企业的股份制或股份合作制改革，将国有股份逐步变现。萍乡钢铁有限责任公司整体产权转让是典型的国有资产变现，实现了国有资产的保值增值。萍乡钢铁有限责任公司为省属国有钢铁联合企业，1954年建厂，1999年改制为国有独资公司。为从机制和体制上寻求今后发展的动力源泉，实现萍钢公司的持续快速发展，*年省政府按照“政府指导，市场运作”的工作思路，以招标方式公开转让萍钢公司整体产权，转让价为6.5亿元，融资数额巨大，充分发挥了现有国有资产的效益。

三是经营权分离。对于产权制度改革不能一步到位的企业，通过承包、租赁等方式转让企业的经营权，从而达到融资的目的。比如，南昌三键电气公司，将电视机生产线整体租赁给TCL公司，盘活了存量资产。

（3）经营冠名权、广告权等城市无形资源。政府作为一个地区管理者，拥有城市建设和开发的多项权利，而这些权利本身就是一种资源。政府通过拍卖道路、桥梁、广场、绿地等大多数城市基础设施的冠名权、特许权以及出售道路两侧以及重点地段的广告设置权等市场手段，积极创造性的发挥出了城市无形资源的效益。

抚州市一次性拍卖38个公交候车亭广告经营权，收益200万元；吉安市通过拍卖中心城区广告经营权，吸纳资金100多万元，用于中心城区亮化工程；九江市将白水湖公园经营管理承包给上海园林公司，每年节约管理和维护经费50余万元；景德镇市将原朝阳路冠名权出让给昌河公司，收益500万元；萍乡市通过拍卖580辆出租车经营权，收益1933万元。

3、通过BOT、TOT等方式的项目融资

项目融资是由发起方、项目公司、借款方等各方参与，发起方以股东身份组建项目公司，以项目本身的资产和未来现金流量为贷款偿还保证的一种融资方式。项目融资的基本结构主要有两种：一是贷款方为借款方提供无追索权的贷款，并以项目未来的现金流量偿还本息；二是通过“远期购买协议”或“产品支付协议”，由贷款方先支付一定数额或比例的资金来“购买”项目未来产品。常见的项目融资方式主要有：产品支付、融资租赁、BOT融资、TOT融资和ABS融资等。

对地方政府来说，使用项目融资主要有以下几个方面的优越性：一是能够减少项目对政府财政预算的影响，使政府能在自有资金不足的情况下，仍能上马一些基建项目。项目融资不构成政府外债，可以提高政府的信用，政府也不必承担任何偿还债务的责任。二是能够把私营企业中的管理方式、办事效率等引入公用项目，可以极大地提高项目建设质量并加快项目建设进度。同时，政府可以转移项目的风险。三是对于落后地区来说，通过项目融资可以直接引进外国投资以及国外的先进技术和管理方法，对该地区长远的经济发展会产生积极的影响。

从*省的情况来看，全省的大部分地区在现金流量比较稳定的公路、铁路、桥梁、自来水等基础设施和公用事业领域度开展了项目融资。目前，主要以BOT、TOT这两种比较成熟的项目融资方式为主。

BOT是英文Build,OperateandTransfer的缩写，意思是“建设－经营－移交”。这是利用私人资本投资于公益性设施（或工业性项目）的一种融资方式。传统的BOT概念是指政府部门就某个基础设施项目与私人公司或项目公司签订特许协议，授权其承担该项目的投资、融资、建设、经营、维护和一定期限后的移交。在特许期间，项目业主向项目使用者收取适当的费用，如过桥费、过路费等，以此回收项目的投融资、经营和维护成本，并获取合理的利润回报；政府部门对该项目具有监督权和调控权；特许期届满，项目业主将该项目无偿移交给政府部门。该方式是目前全省基础设施领域融资的主要方法之一。赣州白塔上污水处理采用BOT方式融资5382万元，特许经营权的期限为25年（含建设期），采用厂网分离的模式，特许经营权获得者负责厂区部分的建设和运营。九江市八里湖污水处理厂采用BOT方式融资13869万元。*年，*省在全国首次推出隘岭至瑞金、萍乡至洪口界、九江至瑞昌三条高速公路面向国外、境外实行项目业主招商，最后确定香港诚坤国际投资有限公司和香港大益置业建筑有限公司投资建设，融资金额达42.69亿元，投资主体通过收取过路费回收投资和获得合理的回报。

TOT是英文Transfer，OperateandTransfer的缩写，意思是“移交－经营－移交”。这种融资方式是用私人资本购买某项资产（一般是公益性资产）的产权或经营权，购买者在一个约定的时间内，通过经营收回全部投资和得到合理的回报，再把产权或经营权无偿交还给原产权所有人。TOT对境外资本具有比较大的吸引力，投资者可以从地方经济发展中获取利益。政府通过TOT方式将沉淀资产变现，获得资金用于建设更多的基础设施项目，减轻财政压力。例如：*年南昌市人民政府以4008万美元将南昌大桥经营权转让给香港中国海外集团旗下的中海基建投资有限公司，该公司通过收取过桥费来收回投资，经营权转让期限为25年，25年期满之后经营权无偿交还给南昌市人民政府。*年南昌市政府又推出了八一大桥的经营权项目，南昌中海新八一大桥有限公司以5000万美元获得八一大桥及其附属设施19年的经营权。通过TOT项目融资方式，南昌市政府仅南昌大桥和八一大桥经营权两个项目就获得了9008万美元的融资金额，通过融资资金的滚动投资，大大加快了城市其他基础设施和公益性项目的建设步伐。

4、利用外债资金

根据国家发展计划委员会、财政部和国家外汇管理局*年1月的《外债管理暂行规定》，政府外债是指由国务院授权机构代表国家举借的、以国家信用保证的外债。它要求由国家统一对外举借和偿还。具体是指承借世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织的贷款和外国政府的贷款，由国家财政部、计划部门转贷给地方政府和项目单位。利用外债包含有利用外国政府贷款、利用国际金融组织贷款和国外各种援助三种方式。

1983年*广播电视大学与世界银行签署协议，利用世界银行贷款约56万美元兴建教学楼用于职业教育培训，揭开了*省借用国外贷款的序幕。从此，借用国外贷款工作在全省国民经济和社会发展中扮演着重要的角色。截止到*年底，全省共实施国外贷款项目90多项，累计使用国外贷款近20亿美元，这些国外贷款主要用于农业、交通、通讯、能源、原材料、教育、卫生等领域，有力地促进了全省国民经济和社会事业的发展，促进了全省经济体制改革和对外开放。

*省利用外债资金主要来源于外国政府贷款，其项目数占全省实施国外贷款总项目的66.7％，贷款金额达到总金额的52.4％。

（四）融资环境不断改善

近年来，*在融资的硬环境和软环境两方面都得到了很大的改善。随着近几年来一批重大基础设施项目的竣工和投入使用，*路网密度和等级明显提高，全省逐步形成了快速便捷的综合运输网络。面向珠江三角洲，已有赣粤高速公路、105国道和京九铁路相通。面向长江三角洲，有横贯*的沪瑞高速公路、320国道和浙赣铁路相连。面向闽东南三角区，有京福高速公路、昌厦入闽公路、鹰厦铁路、横南铁路、赣龙铁路等连接。截止到*年末，*高速公路通车里程达到1731公里。南昌昌北国际机场航线可直达全国主要城市及香港、新加坡、吉隆坡等地。水运有赣江经鄱阳湖进入长江，可直达上海、宁波、厦门、香港等港口城市。便捷的交通增加了融资机会，节约了融资成本，为地方政府融资创造了良好的条件。从软环境来看，经过近几年的发展，一是全省上下干部群众的思想观念得到了进一步的解放，观念是最大的财富，“你发财，我发展”的理念已经深入人心，增强了地方政府融资的积极性和主动性；二是通过大力改革行政审批事项，提高政府服务水平，全省融资的政务环境达到了很大的改善，已经颁布出台《*省进一步优化政务环境的若干意见》、《*省进一步推进政务公开制度的实施意见》、《*省委进一步解放思想加快发展的若干意见》、《*省进一步优化外商投资及经营环境的意见》和《*省促进和引导民间投资的若干意见》等一系列优化政务环境、加快*经济发展的政策性文件，全省融资的政务环境有了很大改善。

四、*省地方政府融资存在的问题

（一）融资渠道单一，直接融资水平低

在现有投融资体系下，基础设施建设的投资主体还不够广泛，资金主要来源于财政性资金、政府出面获得的政策性和商业性贷款、政府收取的土地出让费，以及依靠政府信用举借的内债和外债等。由于地方财力的有限性，政府只能更多地依靠银行贷款等间接融资方式，缺乏直接融资手段，换句话说，地方政府的大部分融资来源于负债融资，这也使得政府投资项目的资产负债率相当高，政府投资项目每年负担的财务费用相当庞大，这在一定程度上加大了政府投资项目的财务风险。

直接融资的主要来源是证券市场，通过企业上市直接募集资金。目前，*证券市场的发展质量不高，经济的证券化率比较低。全省上市公司只有24家（不含香港创业版），占全国的1.7％，只相当于江苏的27％，浙江的28％；总股本93.54亿元，占全国的1.4％，融资总额130亿元左右，仅相当于江苏的23.6％、浙江的28.9％。*年末的市值占GDP比重的14.3％，远低于全国同期27.1％。

（二）信贷投资规模小，金融支持投资增长的力度弱

从表二可以看出，*年度我省信贷资金完成固定资产投资总额为298.6亿元，仅占全国同期的1.83％，排在中部六省最后一位，只有排在中部第一的河南省信贷投资额的43.8％。信贷投资规模偏小，金融支持投资的力度不强。

国家政策性银行给予的低息专项贷款也较少。国家开发银行作为国家政策性银行，主要从事基础产业和基础设施项目的投资，投资方向和投资性质与当前的国债投资存在某些相同之处，*年国家开发银行在全国的贷款余额为5467亿元，*省分行只有100亿元，仅占全部总量的1.8％。国家开发银行*年度向中部六省共发放贷款1202亿元，占全国发放贷款的22％，但*只占向中部六省发放贷款总额的8.3％，位列中部六省最后一位，差距巨大。

（三）融资责任主体不规范

融资责任主体不规范，主要表现在政府投资项目的融资，往往是由政府主管部门牵头组成项目指挥部，负责政府投资项目资金来源的运作，这样做合乎一般惯例，但实际上由于国有资产运作的特殊性，导致政府投资项目融资出现责任主体不规范、投资效益低下的问题。在风险约束机制尚未建立的情况下，建设单位同时也是受益单位，投资、建设、运行合三为一，这样就不可避免地形成建设单位为争取利益而积极扩大投资和融资的总额，为政府投资失控埋下祸根，增加了政府融资的负担和风险。

（四）融资管理体制分散，存在融资风险和地方债务危机隐患

我国《预算法》第二十条明确规定：地方各级预算按量入为出，收支平衡的原则编制，不列赤字。因此，地方政府只能在国家法律“”外寻找融资出路，存在明显的短期行为。首先，地方政府缺乏举债的整体规划、有效的债务资金监管系统及科学详实的项目论证，致使无效工程、“胡子”工程、“首长”项目时有出现，资金严重浪费，政府融资使用无效益。其次，地方政府融资多处开口，分散管理，融资的决策主体、偿还主体及投资失误的责任主体都不明晰。目前，我省各级地方政府共有多少债务，没有一个部门能够说清楚。由于债务融资的总额无法量化，控制债务风险的各种量化指标，如负债率、偿债率等也无法操作，没办法对偿债作统一的安排，一旦出现明显的偿债高峰期，并且偿债额巨大，那么就可能爆发政府债务危机。

另一方面，政府投资项目从国家政策性银行获取的贷款，往往都以地方政府财力作担保，这种承诺形成了大量的隐性债务，加大了政府财政风险的不利因素。

（五）融资总量难以把握，宏观调控力度不强

地方政府融资运作缺乏一个相对独立的政策性融资机构为依托，融资总量难以规划和把握，宏观调控力度不强。目前，政府举债或融资项目的投资分散在各个具体的项目或职能部门所属的投资公司，融资总量难以把握，政府投资项目主体在兼顾政府的政策性投资需求时，还要考虑自身的经济利益。由于地方政府融资的决策主体与这些投资主体间责权利模糊，导致投资主体偏向于追求自身经济利益，一旦决策失误，发生信用危机，责任将全部推到政府身上。

五、部分国内发达城市政府融资情况和部分国外地方政府融资借鉴

（一）部分国内发达城市地方政府融资模式

1、北京的“政府主导、社会参与、市场运作”的融资模式

北京市政府*年制定了《关于本市深化城市基础设施投融资体制改革的实施意见》，提出了北京市基础设施融资按照“政府主导、社会参与、市场运作”的方针和“增量改革、存量试点”的总体原则。具体融资思路有以下两点：

一是循序渐进开放城市基础设施建设和经营市场。对经营性项目全部向社会开放；对有经营收入但不足以收回成本的项目，在政府资金引导和必要的补偿政策支持下，采取PPP模式吸引社会投资者合作建设。

二是整合基础设施资源，转换企业经营机制。通过整合行业资源，构建北京市基础设施融资平台，为基础设施建设和发展募集资金。对轨道交通的运营部分按照政府与社会投资7：3的比例向社会投资者招商；对经营性城市基础设施中由政府投资形成的经营权和股权，进行出让和转让，盘活存量资产，将收回的资金用于非经营性和准经营性基础设施项目的建设和运营；对基础设施领域的国有企业股份制改造，转换企业经营机制。

2、上海的“集中管理、方式多样”的融资模式

一是上海市确定由上海国资委对全市融资活动进行管理。国资委组织对重大融资项目进行论证和选择，制定融资的政策与法规，营造融资市场运作的良好环境，依法对城市融资活动进行必要的调控和管理。

二是成立城建投资开发公司，实行城建财权与事权的集中管理。上海市成立城建投资开发公司，运用商业化的操作方式，对城市国有资产进行有效运营。改革之前，城建资金由财政部门负责管理，而城市建设由建设部门管理，基本上是事权与财权分离，在很大程度上制约了城市建设。成立城市建设投资开发公司后，政府授权其对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理，从政府出面举债为主转变为城司作为企业向社会融资为主，从而有利于把城市建设引入产业化、市场化运营模式。

三是积极开展融资方式创新，融资方式多样化。发行城市债券，如浦东建设债券、市政建设债券、煤气建设债券等，加快路桥建设，提高煤气普及率；采用BOT方式建设桥梁和隧道，采用TOT方式转让南浦大桥和杨浦大桥49％的专营权，筹资25亿元用于徐浦大桥的建设；组建上市股份公司，如组建凌桥、原水股份公司，筹措自来水和原水建设资金等等融资方式。

3、大连做足土地文章的融资模式

一是在全国率先提出了“经营城市”的理念。运用市场手段对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如市政公用设施）及相关的延伸资本（如广告权、冠名权）进行整合、重组和资本运营，产生较多的收益，并将这部分收益注入到新的城市建设项目中去，形成城市社会经济发展的良性循环。

二是搞好土地经营，最大限度地以地生财、聚财建城。政府垄断土地一级市场，规范土地二级市场，实行土地批租和招标拍卖，尽可能把土地收益集中到政府手中。此外，对有待于商业化开发的国有土地存量进行环境改造，将生地养成熟地，提升其附加值，形成级差效应。

（二）部分国外地方政府融资简要情况

1、国外地方政府融资的基本经验

在工业化发达国家的市场经济进程中，政府融资一直是其国民经济活动中必不可少的调控手段，成为市场经济成熟化发展的助推器。日本、美国、英国等发达国家的地方政府融资体系都很发达，地方债成为国家经济部门借入债务的重要支柱。并且，随着市场经济的加速发展，一些新兴的工业化国家和其他发展较快的发展中国家的政府融资也异军突起，地方政府自我筹资能力越来越强，在贯彻国家产业发展政策，促进资源合理配置，调节经济周期性波动，维持经济持续稳定发展等方面发挥着举足轻重的作用。总的来看，具有以下几点基本的经验。

第一，财政在地方政府融资管理中居于主体地位，建立起政府公债相应的预、决算编报制度和有效的监督管理系统；实行分级管理，中央对地方债务发行实行严格的审批制度，进行总量控制。

第二，实行法制化管理，国家财政法规和地方自治法都赋予地方政府融资相应的位置，其融资来源、资金管理、投放范围及偿还等都有明确的法律规定。各国法律规定地方债主要用于城市基础设施建设，特别是市政设施建设，如美国的地方债券称之为“市政债券”，规定由地方政府用于修桥筑路、、环保设施、水电煤气、公共住宅、体育场所以及学校建设等。

第三，在保证中央政府国债优先的情况下，为促进地方债的发行和推销，各国分别从债券利率、税收政策等方面给予优惠，如规定地方债税收率可高于国债，或对地方债的收益免征、减征所得税等。

2、私人融资动议（PFI）模式的英国政府融资模式

为了满足国民经济和社会发展对基础设施的迫切需要，有效控制公共支出以及基于意识形态上的考虑，英国保守党政府于1992年启动了私人融资动议（PrivateFinanceInitiativePFI）。私人融资动议就是允许私营部门涉足公共领域，提供以资产为基础的长期服务，私人部门每年从政府获得一定的费用以换回投资。

PFI是公私合伙（PublicPrivatePartnershipPPP）一种实现形式。在英国政府*年公布的“公私合伙——政府视角”的报告中，将PPP分为三类：一是通过出售国有企业的大部分或一小部分股份让私营部门参与持有国有企业的股份；二是私人融资动议及其他安排，政府以合同的方式向私营部门长期购买高质量的公共服务；三是向市场出售政府服务。利用私营部门的专业技能和资金充分发掘政府资产的潜力。其中，PFI是PPP最为重要的一种形式。

3、市政债券和信用借贷相结合的波兰地方政府融资经验

波兰作为中东欧地区经济转型成功的典范，从计划经济中央集权制向分权制转变过程中，其地方政府的融资举债并未带来很多经济转型国家存在的地方巨额债务无法偿还的问题。波兰从1991年以立法的方式允许地方政府举债开始，二十几年的时间里，地方政府融资发展良好，其特点为初期以市政债券融资为辅，以金融中介机构提供优惠信用为主要资金来源。到*年，波兰地方政府举债的资金来源，20%来源于市政债券，80%来源于信用借贷，并未出现那种普遍存在于转型经济国家的地方政府无力偿还巨额债务的现象。

波兰的经验表明，地方政府融资发展的好坏，主要受到以下几个方面的影响：（1）是否具有稳健的地方财政税收和可预期的中央政府转移拨款；（2）地方政府融资规范体制和监督机制是否健全；（3）是否具备多种形式的融资渠道，且相关金融机构是否受到政府的过分干预。

4、主体明确、程序规范的日本地方政府融资经验

一是有一套较为完整的组织运作机构。大藏省统一负责领导政府投融资的政策、计划、年度预决算、资金调度和运用。政府按国会批准的计划，将集中的资金投向政府兴办的金融机构，再由金融机构提供给民间各部门，以实现政府一定经济目的。

二是执行严格的投资政策、预决算制度和工作程序。根据政府制定的经济政策和产业政策，各公有投融资机构每年8月底要提出下一年度预算要求报送大藏省，大藏省与有关部门谈判征求意见，加以修改审定，提出投融资方案，年末或下年初由大藏大臣提交议会审议决定后，从新财年起执行。

三是实行法制化管理。国家财政法规和地方自治法规都赋予地方政府融资相应的位置，对其融资来源、资金管理、投放范围及偿还等都有明确的规定。

六、加快*省地方政府融资的对策建议

扩大全省各级政府融资规模的关键在于构建多样化、规范化的融资平台，通过这些融资平台进一步拓宽融资方式，同时政府要加强政策的引导和支持，以促进地方政府融资快速、有序发展。

（一）构筑多样、规范的*地方政府融资平台

1、构筑多样化的融资主体

构筑多样化的融资主体关键在于组建或改组相应的综合性或专业性的国有投资公司，使之成为政府投资项目的融资平台。具体可以采取以下三种思路：

第一，构建面向单个项目的投资公司。经验表明，组建面向单个项目的投资公司是非常好的融资平台。如赣粤高速股份公司，通过配股、资产收购、发行短期融资债券、银行贷款等途径，累计为*高速公路建设提供建设资金68亿元，成为*交通建设一个重要的融资平台；刚组建的省地方铁路公司向国家开发银行成功融资40亿元，用于地方铁路建设等等。结合实际情况，我们还可以考虑组建工业园区（开发区）基础设施建设公司、大型水利项目建设公司等。对政府投资或部分参与投资的特大型基础设施建设项目，如地方出资的铁路、公路、电厂、各类开发区基础设施、水利枢纽工程等，按项目法人责任制要求，成立政府控股的单个项目投资公司，负责项目设计、资金筹措、建设施工及运营管理的全过程，政府的土地、资金按照资本金方式投入，可以充分发挥政府资金的放大效应。在不影响政府对特殊行业垄断地位的前提下，这类公司可采用上市或公开发行债券方式筹集资金，鼓励民间资本和国外财团资本参与投资。

第二，构建综合性投资公司。对现有存量的公用事业资产，可以合理整合资源，成立若干个综合性投资公司。地方政府能否利用有效融资手段充分利用国内外大量的剩余资本，关键就在于建立具有多样融资功能的综合性投资机构。这类投资公司可以以现有建成的设施作为政府资本金注入，它既有控股公司职能，使资本保值增值，同时又承担国家政策性投资职能。综合性投资公司根据国民经济和社会发展需要，测算所需投入资金，研究哪些项目可以通过收费及经营回收投资，策划BOT等组合投资和组合融资方案，重点为重大产业、公益性、政策性项目进行融资。

第三，构建产业发展公司。对政府投资的非经营性项目，可以视具体情况，对该类项目进行细分，项目中的部分可能是经营性的，如电视台、艺术中心、体育场馆等设施建设，对其中经营性的部分，应逐步减少政府投资的份额，成立相应的产业发展公司，多元化经营，以收养支，部分推向市场，对于非经营性部分由政府予以投入。

第四，构建风险投资公司。高新技术企业由于存在着技术、产品、市场等多种不确定性，很难得到银行贷款，在成熟期之前也很难从资本市场取得资金。应当通过政府投资引导社会资金投向高新技术产业领域，扩大地方政府的高新技术领域的融资规模。可以考虑将目前科技三项经费中用于竞争性的投资，转化为科技风险投资基金和创业基金的启动资金和风险补偿金，创办区域性风险投资公司，变政府直接投资为通过风险投资公司的间接投资，在严格项目筛选论证的基础上，率先启动风险投资，从而实现高新技术企业的融资。

2、明确各级政府投资公司的定位及主要职责

投资公司的定位，是规范政府融资主体首先要解决的问题。根据政府的投资职能、建设职能和管理职能相分离和政企分开、管用分开的原则，投资公司经政府批准设立，作为政府投融资的责任主体，执行政府相关事业发展政策，履行支持政府投资项目的职能，负责政府项目运作，确保政府投资资金的使用效益。政府与政府投资公司应当是股东与公司关系。但政府投资公司不同于经营性的国有企业，虽然属于企业，但其投资的主要目的是实现政府的调控目标而非追求利益最大化，其经营目标应确定为社会效益目标，主要是公益性、政策性和福利性项目的投资和非经营性资产的管理。

根据投资公司产生的背景及其经营目标来看，为充分发挥国有投资公司在地方政府融资中的平台作用，对投资公司可以界定为以下四项职责，第一是按照政府意愿，对政府投资项目进行融资；二是根据政府安排，运用法定的可支配资产进行参股、控股投资；第三是为完成政策性目标，面向国内外市场多渠道、多形式融资；第四是负责国有资产的保值、增值或收回。

3、规范投资公司运作

在资产关系上，投资公司应以资产为纽带，按照现代企业制度进行规范运作，健全法人治理结构。要按照《公司法》的规定组建董事会和监事会，完善内部管理制度，确保政府投融资的安全和效益。政府应派任财务总监，对投资公司的投融资、收益和分配情况进行日常监督。建立科学的考评指标体系和办法，实行经营业绩与报酬挂钩，严格考核奖惩，逐步建立对公司经营者的约束机制。

在投资方向上，投资公司应利用多种渠道筹集建设资金，并根据政府计划进行项目投资，其投资方向主要是政府投资项目，主要领域在基础设施和公益性项目。

在融资方式上，应根据项目性质确定融资方案，广开融资渠道，并建立还贷机制。投资公司在进行间接融资的同时，可以采取股票上市、发行企业债券和项目融资等方式直接融资，并应随着发展，结合项目实际不断提高直接融资的比例。

（二）进一步拓宽地方政府融资方式

1、继续利用信贷资金

从全省各级政府融资资金来源来看，银行资金是融资的主要来源，是解决地方政府建设资金短缺的主要途径。*作为欠发达地区，必须继续充分运用银行资源，加大负债经营的力度，促进资金的大量集聚。

一是要进一步整合政府资源，扩大商业银行贷款总额。商业银行经营的基本原则是“安全性、流动性、盈利性”，保证资金安全是商业银行经营的首要目的，据此银行需要对贷款单位的资信状况、贷款用途、项目前景等作比较深入的了解，要求贷款单位提供担保。为了满足商业银行对贷款主体的上述要求，地方政府应改革现有政府资源的分布格局，将分散的部门资源转化为政府资源，整合存量资源归并到国有独资投资公司，做大做强投资公司作为政府融资的责任主体，对资金进行统一筹措、使用和管理。同时，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）和人力生成资本（如城市路、桥）以及相关的延伸资本（如城市路、桥的冠名权）等进行合理配置到投资公司，使投资公司具有向金融机构大量融资的资源优势，从而提高政府的融资能力。

二是要积极争取政策性银行的支持。商业银行是以营利为目标，一般信贷资金期限短、利率高，还款的压力较大，但政策性银行是专门从事政策性信贷业务、不以营利为目标的金融机构，，贷款的期限长、利率低。向其贷款的进入门槛虽然较高，但一旦成功，具有商业银行无法比拟的优势。*年国家开发银行和*省政府共同签订了《金融合作协议》，在“十五”期间向*贷款373亿元用于*的固定资产投资。“十一五”期间要进一步加强与开发行的联系和沟通，积极贯彻落实*年度*省人民政府与国家开发银行签订的信贷工作联系制度，更好地发挥国家开发银行的融资渠道作用和政策性金融服务功能，争取增加对*的贷款额度，促进*省的基础产业、基础设施、支柱产业、重点项目建设和地方经济发展。

三是进一步提升政银企合作平台。目前，我省政银企建立了良好的合作关系，政府促进了银企互信和对接。今后，建议进一步提升合作的层次和水平，由政府牵头协调和提供服务工作，加强部门之间、部门与企业之间的协作与配合，及时向各金融机构通报经济运行情况和今后一段时间经济社会发展思路、发展重点和发展方向，定期向金融机构介绍当地经济发展规划和重点项目，帮助金融机构作好项目储备、开发和筛选，引导信贷资金投向，培育新的信贷增长点，形成政银企互动、相互合作，相互支持的良好局面。

四是运用集中开户、政府贴息等手段，发挥融资的杠杆效应。信贷资金的特点是通过存贷款的差额获取利润，在实行资产负债比例管理的原则下，银行信贷资金的规模受制于吸取的存款量，存款量越大，发放贷款的量也就越大，贷款的利率也就可能越优惠。因此，地方政府在开户银行的选择上应当作出权衡，可以采用集中开户等形式来获取优惠。同时，银行为了确认收入，需要贷放出去的资金能够按期收回利息，因此，地方政府可以将部分财政资金作为给投资公司信贷资金的利息补贴，使银行资金的利息有保证，则能使投资公司向银行举借更多债务，发挥“四两拨千斤”的融资杠杆效应，极大缓解资金短缺的压力。

五是地方政府加强对担保体系的支持。我省已经建立起了多种政策性担保机构，建议地方政府每年从财政预算中安排一定比例资金，对政策性担保机构因赔付造成的担保资金损失，按担保额一定比例实行补偿，以提高融资担保机构资信，增强其抗风险能力。考虑担保行业高风险、低收益的特殊性质，可考虑在税收上给予一定的优惠政策。

六是结合实际情况，创造新的信贷领域和方式。工业园区已经成为我省经济重要的增长极，结合这一实际情况，各级地方政府要不断加大对园区企业的扶持力度，帮助其获得更多的资金投入，多角度、全方位地帮助工业园区及其中的企业开辟更多的融资渠道。结合工业园区产业集群的特点，可以园区内的大企业为龙头，为其关联度较高的其他企业作担保或者以园区内的优势企业作为一个整体向银行申请贷款，还可以考虑以园区内某优势产业集群向银行申请集群贷款等等新的信贷方式。

2、利用证券和债券资本市场，扩大直接融资规模

一是要坚持“三个围绕”快速推进我省股份公司的组建，为证券市场发展奠定坚实的基础。第一，围绕地区、行业优势发展具有地域、行业经济特色的股份公司，对于有色金属、稀有稀土矿产、旅游资源、林业、水产资源等*就有比较优势的产业，各地应从实际出发，选择一批具有自身特点和优势的企业进行重组，走联合的路子，组建股份公司；第二，围绕支柱产业和高新技术企业发展股份公司，我省的汽车、冶金、医药、电子、食品、化工建材产业等六大支柱产业集中了全省最多最好的企业资源，股份制改革的重点放在六大支柱产业上，发掘一大批有潜质的企业进行股份制改革；第三，围绕跨地区、跨行业、跨所有制重组联合组建股份公司，摒弃地方保护主义，有目的地吸收国内外有影响、实力强的企业参与股份制改革。

二是推动企业多渠道上市融资。要扩大视野，开阔思路，充分利用境内与境外、主板与中小企业板证券市场，继续扩大主板市场融资规模，积极推动企业到中小板市场融资，鼓励企业“借道”、“买壳”上市，支持有实力、有潜质的企业到境外、海外证券市场上市。

三是加大上市公司重组力度，做大做强上市公司，提高再融资能力。现有的上市公司是非常宝贵的资源，要结合“十一五”重点产业发展规划，把积极推动和支持上市公司资产重组作为发展证券市场的一项重要工作来抓。支持上市公司围绕主业发展，吸收并购优势资产、优势企业，投资运作优势重点项目，对技术力量雄厚、管理水平较高、行业发展潜力较大、在同行业中占有优势地位的上市公司，要最大程度地支持其实施跨地区、跨行业资产重组，做强做大。

四是大力推动企业债券融资，做到股票融资、债券融资“两条腿”走路。国家发展改革委最近又批准*省煤炭集团公司发行企业债券15亿元、*高速公路投资发展（控股）有限公司发行债券5亿元，这是继省投资集团公司之后，我省企业又一次较大规模的利用债券市场直接融资。随着我国企业债券市场逐渐“回暖”，我们要适应债券市场的新变化和新要求，按照《企业债券管理条例》等有关规定，加大资源整合力度，培育一批符合条件的发行债券的主体，储备一批发行债券的企业和项目，大力推动企业发行企业债券。

3、在城市公用设施领域大力推广融资租赁

融资租赁是由出租人根据承租人的要求，按双方的事先合同约定，向承租人制定的出卖人购买承租人指定的资本货物，再将该资本货物出租给承租人使用，承租人在支付约定时期的租金后，可以取得该资本货物额所有权。融资租赁将融资和融物相结合，实行项目管理，与直接向银行贷款相比，对项目企业信用度要求较低，担保形式比较简单，操作方便灵活，业务对象也比较宽泛。银行对于一些不敢直接放贷的企业可以通过租赁形式向其融资。融资租赁起到了银企“供给”与“需求”之间的“桥梁”作用，在一定程度上分散了银行直接向企业贷款的风险。

融资租赁非常适合于公共设施项目，如公路建设、工业园区建设、城市公共交通车辆更新、医疗设备购置等，这些项目一次性投入比较大、回收期长，一般没有足够信用的承载主体，银行在资金供给量、还款时限、信用担保等方面很难适应这些项目，但通过金融租赁可以解决这个问题，比如融资租赁业务开展较好的浙江省租赁公司通过融资租赁方式出租了上海张江高科技园区的标准厂房和杭州市70％的公交客车。

全省各级地方政府要树立融资效率概念，理解融资租赁效果的经济性。同时学习浙江省的经验，在税收、信贷、保险和财政补贴等方面给予一定的优惠政策，鼓励融资租赁公司积极参与基础设施投资

4、大力开拓信托融资渠道，获得资金用于基础设施建设

我国信托融资的主要形式是信托公司以发行债权型收益权证的方式接受投资者的委托，汇集各类受托资金，集合运用，以项目融资贷款的方式对基础设施项目提供支持。信托作为我国近年来新兴的金融工具，已与银行、证券、保险并列为我国的四大金融支柱，它具有聚资快、风险低、回报高的特点，能够帮助政府投资项目进行有效融资，并能使投资者获得超值收益。

*年末，*全省金融机构人民币各项存款余额为5214亿元，人均各项存款为12065元，这些资金总额较大，但同时较分散，这为开拓信托融资创造了条件。信托融资是当前我省把社会闲散资金引入建设领域最为直接和便捷的通道。通过信托进行投资的门槛较低，不成规模的社会闲散资金集中起来进行投资成为可能。从实际情况来看，上海已经运用了信托产品，吸引社会闲散资金用于基础设施建设，爱建信托公司、上海国投推出的“外环隧道信托投资计划”、“磁悬浮交通项目股权信托收益投资计划”、“新上海国际大厦信托投资计划”等信托产品都取得了成功，并且这些信托产品的购买者三分之二是个人，北京国投推出的“北京CBD土地开发资金信托计划”为北京基础设施建设筹集了10多亿元的资金。南昌市土地储备中心与江信联合成功融资2亿多元，宜春市成功发行了1．3亿元的信托计划，丰城市通过信托募集了1个亿的建设资金。

我省地方政府要充分运用好我省江信公司和江南信托公司这两家信托融资平台，充分发挥我省信托融资功能。目前，信托融资在我省还处于起步阶段，在普通投资者眼里信用还不是太高，地方政府可以将一些安全性较高、风险较小和收益相对比较稳定的基础设施项目交给信托公司采用信托的方式向民间融资，地方政府通过与信托公司的合同约束，提高公司理财的专业技能和管理水平。同时为了规范信托融资，保证信托融资的持续发展，有关部门应加快制定规范地方信托投资的地方性法规或省政府规章，就信托投资公司为基础设施项目融资标准、程序等做出明确规定。在信托产品发行上，政府要给予充分的支持，如政府对一些项目信托融资给予一定的财政补贴，在税收上予以优惠，对机构投资者给予一定的优惠政策，从而增强对投资者的吸引力，以保证发行成功。

5、选择优质基础设施项目推行资产证券化（ABS融资方式）

ABS（Asset-BackedSecuritization）方式是一种新的引资方式，原意为以资产支持的证券化，是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来预期收益为保证，通过在国际市场上发行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。它依据某一特定项目的资产可能产生的未来现金流量，以发行债券的形式筹措资金，并取得项目运营的未来现金收益权，原始权益人则得以实现其资本存量的变现和流动，从事其他的投资。这种投融资方式的优点就是能使原本信用等级较低的项目的信用等级提高，使其照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。并且ABS涉及环节少、风险分散、融资证券化的特点，可以大规模低成本的筹集资金,项目的经营决策权仍归属原始受益人。

作为一种证券化融资方式，ABS代表着项目融资的未来发展方向。从我国发展情况来看，目前已经有中远、珠海高速、中集集团和重庆建行项目向海外实现了资产证券化的成功案例。中远证券化的基础资产是其北美线路的航运收入；珠海高速的基础资产是高速公路的收费；中集集团的基础资产则是其集装箱海外应收账款；建设银行重庆分行已选择并获准与香港豪升ABS（中国）控股有限公司达成合作协议，ABS在重庆首次运作将投入2亿美元，流动资金可达10亿－20亿美元，此次运作项目，为航空票款、汽车按揭、商业零售等

我省有许多建设与开发项目前景良好，未来也有比较稳定的收益，但在建设阶段需要大量的资金投入，采用ABS融资方式可以较好解决这一问题。因此，今后对于我省一些有稳定收益的项目，如水电设施、公路、桥梁等项目可以尝试积极策划推进ABS融资。同时，要鼓励有条件的企业与境内外金融机构合作，将有抵押的信用资产重组，以抵押资产的预期现金收益为担保，在国际国内资本市场上尝试发行资产证券，并可以积极探索住房抵押贷款证券化、应收账款证券化的有效途径。

6、结合*优势，开展产业投资基金试点

产业投资基金是通过商业的方式募集民间资本从事特定投资的有效方法。它是由一定机构如产业基金管理公司、其他投资公司发起向特定对象募集资本形成基金用于预期的项目建设或投资活动，以此形成的投资收益回报给投资者，就概念来说属于创业基金的一部分。一般讲，创业基金包括风险基金、产业基金。产业投资基金是一种借鉴经济发达国家“创业投资基金”运作经验，结合我国具体实践通过发行基金收益凭证，将投资者资金集中起来，具有“几何投资、专家理财、分散经营、收益稳定”等特点，主要对未上市公司进行组合投资，投资收益按照资金分成，投资风险由投资者共同承担。*年3月，总额200亿元首期规模50亿元的渤海产业投资基金已经得到国务院批准同意。

结合我省在有色金属、稀有稀土矿产、旅游开发等具有明显比较优势的产业领域，向国家申请组建相应的产业投资基金公司，为将资源优势转化为经济优势搭建新的融资平台，开辟新的融资渠道。

7、争取国家率先批准*试行发行地方政府债券

在*年9月11日，财政部长金人庆在向亚太经合组织财长会议提交的报告中表示，中央政府正在考虑在有限的条件下，授权地方政府发行债券。我们要积极抓住这一信息，充分利用中央加快中部崛起的有利时机，争取国家率先批准*试点发行地方政府债券。

（三）加大对*地方政府融资的体制和政策等方面的保障

1、成立省地方融资管理委员会，加强对融资的风险性、收益、质量等进行管理

目前，地方政府融资方式多样，主体多样，各级政府及其所属部门都通过多种方式进行融资，因融资形成的债务管理较为分散，从而可能导致融资的风险加大，地方政府的债务负担较重。鉴于这种情况，建议可以成立由发展改革委、财政等部门共同参加的省地方融资管理委员会，领导全省的政府融资活动并负责对因此而形成的地方债务活动进行管理监督。该管委会首先要摸清全省各级地方政府融资现状、渠道及政府目前债务情况，摸清家底；其次，结合本省实际情况制定全省统一的政府融资规划，试行规范化管理。地方政府融资要同本地区的产业发展政策紧密结合，通过调整融资来源、规模、运作程序及投资重点，一方面来贯彻区域经济政策、产业政策等，另一方面确保政府融资在可控制范围之内，加强对地方政府融资的宏观调控能力；第三，要制定适合本省地方政府融资的政策，拓宽融资渠道，规范有效引导地方政府做大做强融资总量；最后，要加强对地方政府融资形成的债务的管理及债务偿还的监督，对以前形成的债务，要严格划分责任，该由政府负责的债务，应制定一个切实可行的还债计划，对纯商业性的、地方政府没有介入的融资项目所形成的债务，由企业负责，防止把一切债务风险全部推给政府的现象。对新形成的融资债务，可以考虑由各级财政部门建立政府融资的“偿债基金账户”，将每一年度财政收支结余、政府融资项目投资额及部分投资收益划转“偿债基金账户”，建立偿债准备金，由管委会统一管理。

2、加快制定与新的融资渠道相对应的政策、法规与监督引导机制

对地方政府融投资实行法律化、规范化的管理，做到有法可依、违法必究。尽快制定《*省地方政府融资管理条例》等地方政府融资法规，对地方政府融资的来源、资金使用和管理，特别是投资决策失误责任和偿还责任以法律形式作出明确规定。地方政府融资资金的投向只能专项用于基础产业、地方基础设施、公用事业建设项目。从法治的高度杜绝行政领导随意拍板决定项目取舍的非科学做法，规范融资主体的行为，提高资金的使用效益，使地方政府融资向法制化、规范化方向迈进。用明确的法律预期规范、监督和引导地方政府的融资。

3、加快信用体系建设，打造信用*

“好的名声是永远找不完的钞票，坏的名声是永远挣不脱的枷锁”。对一个投资者来说，一个政府声誉的好坏，其政策的透明度与效率如何，直接关系到他们的成败。一个开明、守信、高效的政府和良好的社会诚信制度是一个地区招商引资最好的招牌。

各级地方政府必须高度重视信用环境建设，规范企业改制行为，督促企业维护合法债权。一是要建立以政府为主导、市场化运作、社会化服务的信用评价机构，探索建立全省统一标准、统一评审、统一授信的企业信用等级评定机构，推动企业提升信用等级。整合金融、工商、税务、技术监督等部门的企业信用数据，完善企业信用数据库，实现信用信息的实时查询。二是建立守信用企业正向激励和失信行为惩戒机制，由发改委、中小企业局、金融机构等部门，定期组织守信用企业评选，列出“红名单”，金融、财税、工商等相关部门给予优惠政策和鼓励措施。同时，依法加大对不讲信用、破还信用行为的惩戒力度，对逃废银行债务的企业，实行“黑名单制度”，采取金融机构联合制裁的措施予以惩戒。三是在各类开发区、工业园内率先进行创建“金融安全区”试点，总结经验，逐步推开。