房地产贷款管理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产贷款管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产贷款管理范文

【关键词】房地产；抵押贷款；管理措施

引 言

房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了非常重要的地位。

房地产贷款管理指的是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。

1 房地产抵押贷款面临风险分析

1.1抵押物风险

从现阶段来看，抵押物权利瑕疵风险指的是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，虽然现在大部分地区已实行“两证合一”，但是仍存在着部门之间缺乏协调能动性，在具体办理过程中存在一定的弊端。同时由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。

1.2变现风险

由于房地产是一种比较特殊的商品，属于不动产。因此投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

1.3 社会和政策性风险

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受巨大的经济损失。

1.4 抵押物毁损风险

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

1.5 房地产抵押登记风险

第一：不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。

第二：重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。

2 房地产抵押贷款风险防范措施分析

首先，金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等。

其次，房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制，条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

再次，完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。

最后，房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

3 现阶段我国房地产抵押贷款办理效率问题分析

一是抵押手续繁琐。房屋、土地抵押登记在不同的两个部门，房地产分别进行抵押，评估机构必须对房屋、土地分别进行评估，出具房屋、土地两个评估报告，抵押手续相对繁琐。

二是资料填写有时候由于工作人员的疏忽没能一次全部指出，在窗口办理手续时，每次提交资料，发现一处填写不符合要求立即退回，而不是一次性把全部问题一一列出，造成多次修改后提交，仍不能符合审批部门要求。

三是合同的签署与抵押登记管理部门的要求存在冲突，存在法律风险。房地产抵押部门规定，必须依据银行与企业签订的借款合同以及抵押合同，才能办理抵押，可若不办理抵押，银行不可能与企业签订借款合同。所以大部分银行都采取先同企业签订一份用于办理抵押登记的临时性合同，待抵押登记办理完毕，再另行签订正式的抵押合同和借款合同，造成了合同成立先后性上的矛盾，易引起法律纠纷。

4 如何提高我国房地产抵押贷款办理效率

首先：可以出台相关简化流程的规范，切实减少重复提供资料的程序。比如可以对已抵押过，或他项权证的土地以及房产，实行类似于贷款续办的续办登记流程。

对于已经提供过且未有变化的资料，可以用承诺主动提供变化情况的承诺书代替，若企业有资料变更，应及时上报相关变更材料，若发生变化而未提供，愿意接受有关部门处罚，并承担由此引发的法律后果和责任。

在办理抵押物评估时，对评估机构亦可提出续办简化程序且减少收费的要求。要求房地产评估部门一次性对房产地产进行评估，允许房产、地产分开重复评估，对于已评估的房地产项目，仅对发生变化的资料进行重新审核，且费用方面要做相应的减免。

其次：土地抵押部门、房产抵押部门、以及银行可联合制定三方都认可的评估机构名单机制。并要求能且只能在名单中选取一家评估机构对房产、地产做评估，并定期公布评估机构的排名变化，对效率不高或乱收费的评估机构予以通报，实行准入以及退出机制。

再次：承诺时限在3-5天较为合理。只要手续资料齐全，办理部门应承诺办理期限，对于确属须超期办理的要说明原因，并应和办理人沟通达成一致。

最后：银行、企业加强同抵押登记部门的沟通和培训

一是银行、企业方面应设立专职人员，或对相关客户经理、财务人员进行定期培训。使专职人员或被培训人员熟悉房地产抵押的各项手续流程，制定办理房地产抵押应注意细节问题手册，对好的做法和经验及时推广和奖励。

二是银行在制定借款合同以及抵押合同时，应加入相关条款，以减少法律风险，完善办理流程。所以，银企借款、抵押合同中应加入类似于“待房地产抵押他项权证办理完毕，合同才可生效”的条款，以规避法律风险。

结 语

总而言之，房地产贷款关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定，完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。相关部门要设立特殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制，合理规避房地产抵押贷款中的风险，提高我国的房地产抵押贷款管理水平。

参考文献

第2篇：房地产贷款管理范文

[关键词] 商业银行 房地产贷款风险 风险防范

由于目前我国的资本市场很不发达，房地产企业融资渠道的单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行信贷资金的支持。银行信贷资金介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金70%以上基本来源于银行，因此从这个角度上看，我国商业银行房地产信贷面临着比较大的风险。本文认为我国商业银行目前存在的主要风险有以下几个方面：

一、宏观经济面的风险

当前美国的次贷危机已经演变成整个全球的一场金融危机，中国随着入世的不断深化，中国市场的不断开放和中国的金融机构的不断走向世界，世界上的经济震荡对我国的经济必然会产生一定的影响。从我国目前的情况看，房地产市场和金融市场是共生共荣的，只要房地产出现问题，我国的银行业将面临巨大的挑战。

二、来自房地产开发企业风险

首先，信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程，从土地一级开发阶段到房地产开发阶段，再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值，在三个阶段的循环中，任何一个阶段的资金链循环出现障碍，都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失，因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。

其次，企业经营风险。房地产企业融资是以间接融资为主，商业银行介于存款人和企业之间起资金融通的作用，这样房地产企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常，反之企业效益不佳，拖欠贷款，银行就可能出现坏帐。因此房地产企业自身经营状况与银行房地产贷款安全密切相关。房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目的建设的风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

三、来自银行内部的操作风险

在房地产金融中存在的风险，最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种：一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善，这主要发生于年前，因为中国的银行业体制存在较大缺陷，项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立；第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度，这主要发生在年以后。随着我国商业银行股份制改造成功，我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善，房地产信贷作为国家宏观调控的重点，已建立起比较完整的一套操作规范。但由于发放房地产贷款可带来可观的贷款利息收入外，还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益，因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户，或为了完成短期的营销目标，往往对这些客户言听计从，对其贷款违规发放、管理，这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。

四、个人住房贷款主要风险

由于个人住房贷款持续期较长(最长为30年)，贷款风险往往在数年后才表现出来，特别是房价出现急剧下滑时，个人住房贷款风险将大量涌现出来。个人住房贷款的主要分险表现为以下几种形式：

首先，借款人的信用风险。作为个人住房贷款业务的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。

其次，“假按揭”引起的相关风险。“假按揭”一般是以不真实购买住房为目的，开发商为降低财务成本、加快销售资金回笼等目的，利用内部职工或者关系人员冒充客户和购房人，将暂时无法、售出的房子通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。

通过对风险的分析，本文综合许多学者的观点得出以下的防范风险的策略：

1.强化银行职员的贷款风险意识和严格把关贷款各个环节

首先，树立以人为本、人与制度并重的贷款风险管理思想，强化员工贷款风险管理意识；其次，强化措施和规范操作，把好房地产信贷审查关和抵押物风险防范关；再次，严字当头和加强创新手段，把好房地产信贷审批关和房地产信贷贷后管理关。

2.建立和完善房地产贷款的外部环境

银行房地产贷款风险管理水平的提高，自身努力是一个方面，同时需要建设一个良好的金融生态环境。行业指导和宏观调控是根本，制度和产品创新是保障，信用和法制环境建设是基础。我国应该要发挥政府的职能作用，加大金融创新力度，健全我国的法律系统。

3.完善商业银行的房地产贷款风险评级系统和监管机制

在对企业评级的基础上进一步完善行业的评级，同时建立在行业中的相对地位的评级。

健全贷款审批制度，首先是建立以“三查”为基础的审贷分离制度。建立全方位的贷后风险监管体系，全面监管与重点监管相结合，现场监管和非现场监管相结合，定期检查与非定期检查相结合。

4.建立完善的房地产贷款风险预警机制

只有正确分析判断房地产业发展形势，建立起一套有效的房地产贷款预警机制，这样才有助于商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。

参考文献：

[1]杨有振:商业银行风险管理.[M].北京：中国金融出版社，2005，296

第3篇：房地产贷款管理范文

[关键词]次贷危机；房地产贷款；风险管理

[中图分类号]F831.59　[文献标识码]A　[文章编号]1008-2670(2008)06-0027-08

一、美国次贷危机成因的再认识

席卷全球的次贷危机至今已有一年多时间了，关于这场1927年大萧条以来最大的金融危机，人们进行了多层面的分析与反思，市场机构和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，随着贝尔斯登倒塌、10余家美国地方银行破产、房利美和房地美被政府接管、美林被收购以及雷曼兄弟的破产，次贷危机所带来的灾难性影响尚远未出清。现在的问题是，究竟是什么导致了次贷危机的爆发，难道这仅仅是经济周期性的宿命?

(一)经济人都是理性的吗?

市场经济是风险经济，但知易行难。现实中，观念上的认知经常难以转化为行为上的理性，人们经常忽视或漠视风险的存在。理论上，每一个市场主体都是趋利避害的“理性经济人”，但是，在市场繁荣的境况下，人们往往会失去理性，只“趋利”而不“避害”，导致市场机制经常会失灵。究其原因，主要源于市场经济难以介入的领域――人性。次贷危机从兴起到崩溃整个过程，将盲目、贪婪以及恐惧等人性最丑恶的一面暴露的淋漓尽致。

其实，从历史维度看，这从来就是市场经济的伴生物。2001～2006年是次级抵押贷款发展的黄金时期，在此期间非理性的市场充分暴露并放大了贪婪、欺诈、无知和恐惧等人的天性。稍加回顾，就会发现：一批又一批无知、资质明显不合格的借款人奋不顾身地投入到“淘金”的行列，以求广厦千万间；越来越多肆无忌惮的经纪商涌现出来，通过修改、隐瞒、欺诈等手段帮助借款人获得贷款，以获得高额的手续费；美林、雷曼、贝尔斯登等以金融创新著称的大型金融机构更是为逐利勇于购买任何抵押贷款并将之证券化，在创造出庞大市场的同时，放大了市场风险，不负责任地抛弃了创新的初衷；一向以公正客观为原则的评级机构在狂热的市场下贪婪地追逐私利，谁出的钱多，谁的债券评级就高，在公司债券评级中注水敷衍，成为这次金融灾难的帮凶；而金融监管机构在狂热的市场中也失去了理性，放任了市场的自发作用，放松了对金融创新可能带来的风险的监管。综观次级抵押贷款的整个流程，在长长的资本链条中，每一个环节都充满了对利润的追求和对风险的漠视。次贷危机告诉我们，在缺乏有效监管的环境下，经济人并不总是理性的。正如马克思所说，如果有300％的利润，就有人铤而走险、敢冒杀头的风险。

(二)金融创新是天使还是魔鬼?

金融创新是金融发展的动力。由此，人们总是看到金融创新的积极效应，但对其负面效应估计不足。事实上，在金融监管不当的情况下，以规避风险为目的的金融创新通常会在规避某种风险的同时，又会造成甚至放大另外一些风险。金融创新一半是天使，一半是魔鬼。次贷危机的爆发，在很大程度上是金融创新“魔鬼”面的暴露。

本世纪初高科技股泡沫破裂之后，为稳定市场，美联储启动了一个漫长的降息程序，低利率和充足的资本使得房价一路攀升。在这种情况下，一些大的投行和金融机构积极致力于次级抵押贷款的金融创新――贷款证券化。众所周知，在以证券化为核心的结构金融理念产生后，华尔街的投资银行家便打开了“潘多拉之盒”。经过投行的包装，任何资产(即使是质量很差的资产)都能卖出去，从早期的垃圾债券到现在的次级按揭贷款，都曾经得到了市场的青睐。2001年以来，次级抵押贷款这种质量欠佳的资产，引起了投资巨头们的浓厚兴趣，它们首先买下这些贷款，然后通过复杂的技术和模型将之打包证券化为次债CDO，信用评级后发售给全世界的投资者。笔者认为，无论如何进行包装、打包、重组、过手，次级抵押贷款的质量不会有实质性的改变。如果小规模地以此类资产进行创新，既可以满足那些风险偏好投资者的需求，也不会给市场带来大的风险。但是，如果规模失控，必然会带来“过犹不及”的风险膨胀。这次次贷危机的爆发，充分给予了印证。

第二，贷款证券化这一金融创新在提高房贷资产流动性的同时，也拉长了信用链条，增强了风险辐射，其中最大风险来自于维持“收益链”的流动性风险：对于那些“只放贷，不吸存”的贷款机构，它们必须经常短借头寸以维持周转；而投资银行也必须筹集短期资金“以小博大”；对冲基金则更需要借助信贷杠杆放大资本实力进行投资。在整个资金供应链中，最薄弱的是次贷的借款人，除了已抵押的房产外，他们几乎一无所有。一旦房价和利率发生颠覆性“逆转”，这些“不合格”的借款人就会交钥匙走人，贷款不佳的质量就会暴露，资产支持证券将突遭降级，CDO价值应声缩水，次债市场突然凝固。这时，次债持有者们既不掌控实物资产，又弄不清CDO包中的资产，而且购买CDO的钱还是借的，避险的CDS又索偿无望。在这种情况下，惟一选择是争相抛售债券、赎回基金，危机由此而爆发。

第三，随着技术与模型的复杂化，商业银行和投资银行通过创新创造出数以万计的新型结构产品，目前同时在线交易的银行中间业务交易性产品多达两万余种。这些创新产品不仅让投资者难以理解，而且设计者也说不清其真实的风险收益结构。由于金融创新过于追求产品技术的完美性，脱离了与现实风险收益的联系，很容易引发金融风险的几何式增长。尤其是，现实中大多数交易者对于交易产品隐含的风险并不清楚。它们只是过分信任了那些有着良好市场形象的产品创新者。比如，次贷危机爆发以前，雷曼兄弟公司在固定收益产品的设计、交易和管理领域具有业内公认的权威和垄断地位。雷曼公司的标准就是行业的最高标准，任何复杂的交易结构和产品设计一旦贴上雷曼公司的标识，就成为免检的产品，具有无条件过关的公信力。然而，雷曼兄弟破产了，难道金融创新的神话没有破灭吗?

(三)金融发展模式究竟应如何选择?

理论上讲，金融发展模式主要有二：一是数量扩张型模式；二是风险管理型模式。鉴于银行业的高风险行业本质，数量扩张型模式早已被金融机构所抛弃，风险管理型模式成为主导型的发展模式。在风险管理型发展模式下，金融机构无论开展怎样的业务，无论进行怎样的业务创新，都会将风险的承受度作为首先考虑的因素，而不是业务规模的大小，甚至不是利润的多少。

从这次次贷危机爆发的情况看，大多数金融机构基于对宏观经济向好发展的良好预期，背离了风

险和风险管理的原则，不适当地选择了数量扩张型的发展模式。从次级贷款证券化的流程看，为了创造更多的业务规模和市场需求，每一个环节都倒逼上游环节放松风险标准，以供应更多的产品。如果最终所有的贷款都会被下家收购，那么，借款人的问题、经纪商的问题都将变得不重要，所有人都只有利益，而无需承担风险和责任。在这个过程中，大型金融机构不但没有在让“所有人承担责任”问题上发挥自己的影响力，相反，作为最大的逐利者，它们也放弃了自己的风险原则。那些新创造出来“投资新星”，行为策略更是大胆、激进，在这个高风险的市场上，青出于蓝而胜于蓝。对于素以保守、稳健著称的银行家们来说，贷款证券化的“魔力”太有诱惑力了。因为，只要能够完成贷款，然后将贷款证券化销售出去，就可能获得利润，而且，贷款的风险也会被转移到买家那里，银行不再为贷款能否收回而担心。所以，银行实在没有必要仔细调查借款者的资信能力。

事实上，自从有了贷款证券化以后，银行的风险意识大大下降，银行的经营模式开始由风险管理型向数量扩张型回归。笔者认为，对于数量扩张型模式的弊端，每一个交易主体都是有所认识的，也都知道应该承担风险，但是，在非理性的市场环境中，每个交易环节的利益相关者究竟应该承担多少风险，是不明晰也不透明的。在市场向好的情况下，风险已成为最次要的考虑因素，金融机构更多是考虑赚了多少钱，而不是承担了多少风险。这样，只有发生了系统性风险，人们才发现了财务报表上的亏损。由此可见，无论在何种情况下，金融机构都不能忘记自己所处行业的特质――高风险，都不能选择数量扩张型的发展模式。

(四)如何理解金融全球化的好处?

关于经济金融全球化的好处，素有争论和分歧。但是，毋庸质疑的是，发达国家从金融全球化中得到的好处远远高于落后国家。借助于金融全球化，发达国家既可以从落后国家得到金融资本、金融市场和巨额利润，也可以向落后国家转嫁金融风险，缓解自己的风险压力。特别是对于像美国这样的金融发达国家，金融全球化的好处更不待言。笔者认为，就美国经济金融精英的智慧而言，他们事前完全能够预料到次级抵押贷款所蕴含的风险及其后果。也正是由于他们对次级抵押贷款所蕴含的风险及其后果有着充分的认知，所以，通过华尔街的金融创新，通过金融的全球化，将其中的风险转嫁到全世界。最终的结果是，美国生病，全球吃药。次贷危机尽管给美国的金融业带来了巨大的损失，但是，我们也应充分看到，最大的受害者不是美国，而是正在推行金融全球化的新兴市场国家。

理论和已有的金融危机都表明，金融全球化是一个渐进的过程，它必须从各国的经济和金融发展现实出发，任何超越现实的金融自由化，必然会陷入金融危机的深渊。因为，对于新兴市场国家来说，鉴于较低的金融发展水平和落后的风险管理水平，他们总是缺乏应对高风险游戏的本钱和技能。如果他们过早介入发达国家设定的游戏赌局，多半会成事不足而败事有余。对于发达国家来说，在金融全球化进程中，他们不能打着推进金融全球化的旗号来诱骗新兴市场国家，更不能把他们的游戏规则强加给新兴市场国家。如果发达国家要求新兴市场国家以同样的程序、同样的节奏、同样的标准推进金融自由化，既不公平、不负责任，对世界金融体系的稳定也很危险。次贷危机表明，通过这样的方式来推动新兴市场的金融自由化，不符合金融自由化的发展规律，也是非常不安全的。就新兴市场国家的现实而言，金融的全球化主要是直接资本(实业资本)的自由化，而不是虚拟资本(金融资本)。对于这次无故受伤而成为危机埋单者的新兴市场国家来说，对金融全球化是否有了新的认识?

二、国内房地产贷款的风险及其程度

美国房贷危机所导致的严重后果，使许多人士担心国内房地产贷款市场的风险，而房价的持续低迷和一些房地产开发商资金链的不断绷紧，更进一步加重了对房地产贷款风险的忧虑。笔者认为，国内房地产贷款市场整体上是健康的，贷款风险的程度在可容忍的范围内。

(一)国内房地产贷款与美国的次级贷款有着本质区别

首先，国内房地产贷款市场具有良好的市场基础。房地产市场健康发展是房地产贷款市场稳健运行的市场基础，尽管国内房地产市场最近二、三年在发展过程中暴露出一些非理性问题，但市场的基本面及其经济贡献还是不容否认的。(1)在投资拉动型的经济增长模式下，同时基于城市化、工业化和住房体制改革进程的不断加快，国内房地产业在一段时期内保持较快发展是合理的。(2)鉴于中国经济高速增长、居民收入与财富的增长、住房体制改革、城镇化、人民币升值、金融市场发展、银行业务结构转型等众多积极因素的影响，房地产价格频繁发生剧烈变动的可能性不大。值得注意的是，近期某些开发商因资金链紧张而对个别楼盘降价35％，这种短期的价格下跌不是系统性的价格变化，而是开发商现金流暂时困难下的无奈之举。(3)我国房地产市场目前还属于政府主导性市场，政府部门对房地产市场具有较强的调控能力，能够密切跟踪市场发展动向，以稳定房价为基调，及时出台调控政策，确保房地产市场长期稳健发展。近期，各地政府出台了一系列“救市”措施，这意味着房地产价格剧烈下跌非空间并不大。由此可见，我国房地产贷款市场发展的基础是比较稳健的。

其次，相对于美国次级贷款市场，国内住房按揭贷款市场的运作规则比较规范、健全。(1)国内银行对住房按揭贷款制定的条件比较严格。银行在贷款审查时，除了要对贷款申请人(及其配偶)的职业、年龄、信用状况(全国个人征信系统已经联网)进行严格审查外，还要求提供担保和收入证明等资料。而且，按揭成数普遍在7成以下，没有零首付产品。而美国对次级按揭贷款的借款人本身信用质量要求不高，给予的按揭成数高达8.5成。(2)从借款人的还款能力方面看，国内银行按揭贷款客户群体主要是中高收入人群，具有较强的还贷能力，每月还款额在收入中的占比不超过50％，而美国次级按揭贷款的借款人大多为中低收入者，每月还款额占其收入55％以上。(3)在贷款定价方面，国内银行大多以浮动利率定价，还款条件重设的贷款较少；而美国次级按揭贷款大多以浮动利率定价，还款条件可以根据情况进行重新安排，即前几年按较低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮动利率还款，这种制度安排在利率上升期容易引发还款危机。

第三，国内商业银行的风险管理能力显著提高，房地产贷款市场具有良好的技术基础。一般认为，与发达国家的先进银行比，国内商业银行的风险意识、风险管理体制、风险管理方法、风险管理技术都存在较大差距。但是，也应当看到，近些年来，国内商业银行在风险管理特别是信用风险管理的理念和能力方面都有了较大提升，信用风险管理和控制的体制、方法和技术已逐渐成熟。(1)在风险意识方面，目前国内银行的风险理念已经确立起来，传统的

漠视风险、片面追求业务规模增长的粗放式经营理念有了实质性的改观。(2)在风险管理体制方面，近些年国内银行在借鉴国外先进银行经验基础上，都花了很大的代价对风险管理体制、风险管理流程、风险管理系统进行了再造和建设，对贷款审批的权限、贷款审批流程、贷后管理要求以及风险的报告路线进行了清晰界定，从根本上弱化了贷款审批环节道德风险的滋生。(3)在风险管理的方法和技术方面，国内银行都纷纷引进先进的风险管理系统和风险管理技术，贷款审批的定量化、模型化程度大大提升，贷款风险管理的科学性显著提高。当然，在住房按揭贷款方面，许多国内银行的审贷方法还是传统的逐笔审贷方式，离国外先进银行的那种选择群体、排斥个体的批量化审批方式还有一定距离。但是，正是这种劳动密集型的传统审贷方式，保证了对住房按揭贷款真实性的有效审查。

基于以上三个方面的分析，我国房地产市场以及住房按揭市场的运行与美国存在很大不同，这些不同既体现在技术层面，更体现在制度层面，从而决定了我国房地产贷款与美国次级贷款有着本质区别，住房按揭贷款依然是商业银行的优质资产。

(二)国内房地产贷款风险的生成机制

与股票市场一样，房地产市场是一个最容易引发泡沫的市场。无论是发达国家还是发中国家，概莫能外。因此，房地产市场历来就被视为一个高风险的市场，市场的风险属性决定了房地产贷款本身具有较高的风险。当然，分析中国房地产贷款风险，不能仅仅止步于市场的风险特性。造成我国房地产贷款风险的因素是多方面的，其中以下几个方面值得注意。

1　房地产业定位的不适当。自从1998年政府出台政策用房地产业拉动内需以来，房地产业被定位于国民经济的支柱产业。但是，综观世界经济发展史，无论是美国还是日本，只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业，才支撑了其现代化发展的故事，目前尚未发现哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。支柱产业是指能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展的产业。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。日本的支柱产业是汽车、电子、光学和计算机产业。我们将房地产业定位于国民经济的“支柱产业”，其危害和风险是比较大的。

首先，房地产业发展带动的只是煤炭、钢铁、建材等行业，而这些行业都属于高能耗的产业，它们的发展将带来巨大的资源、环境问题。其二，将房地产业定位于支柱产业将延缓我国现代化进程。标志一个国家现代化程度的是其产业制造能力和技术研发水平。从国际经验看，那些真正实现了现代化的国家，是依靠工业化奠定的国力基础，如英、法、德、美。而那些只靠倒卖别国原料或产品，以投机致富的国家，很快便退出了历史舞台，如葡萄牙、西班牙。如果我们把房地产业这个仅能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名，那么真正的支柱产业将被忽视，导致支柱产业“空心化”，这样的经济运行模式将影响真正支柱产业的发展和消费结构的升级，难以保证我国的经济实现“可持续发展”。其三，房地产业的支柱定位，将导致腐败的滋生和社会两极分化的加剧，使和谐社会建设面临巨大的政治难题。我国房地产业已经出现的囤积居奇、圈地待涨、捂盘惜售比比皆是。一些地产商、地方官员、专家学者和个别媒体专刊构成了一个特殊利益集团。长此以往，必将造成尖锐的社会对立，埋下不安定的种子。其四，将房地产业定位于国民经济的支柱产业，将导致房地产价格的泡沫化。在土地等资源有限的情况下，“支柱”的定位将导致需求的不适当增长，特别是在经济金融全球化的背景下，国际游资有可能进行投机和恶性介入，进而助长房地产业的失控。

2　房地产发展的泡沫化。银行贷款作为房地产业发展的主要资金来源，其风险的生成主要源于房地产业发展的泡沫化。约翰・卡尔弗利(2006)认为，推动房地产价格上涨的因素包括：从需求角度讲，主要推动因素是低利率、低失业率、上升的收入、增加的移民以及人们对未来价格增值的预期；从供给角度讲，新的建筑物受到规划和区域划分的限制，建筑房屋需要耗费时间，这些因素拉动房价上涨。就我国情况来看，近些年某些地区的确出现了房地产的泡沫化现象，这一现象形成的原因主要包括：城市化进程的加快，居民收入的持续上升，地方政府对土地的支配，银行信贷资金的支持，房地产价格长期的抑制，以及人们对未来价格上涨的预期，等等。

中外经验和教训都表明，房地产泡沫的形成及其破裂对经济金融运行的危害是非常大的。徐滇庆(2006)总结认为，房地产泡沫的危害表现为：破坏稳定的1宏观经济环境，不利于长期投资项目，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系；降低社会生产效率，降低了社会资源尤其是金融资源的配置效率；占用了大量资金导致了工农业生产资金短缺，破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的配置，阻碍工农业的发展；助长地下经济和非法活动；加大贫富差距和国民收入不平等；败坏社会风气，重投机，轻生产；破坏金融秩序，导致银行危机。约翰・卡尔弗利(2006)认为，房价的任何程度的下降都会影响消费者的财富和信心，减缓消费支出，从而削弱经济，导致经济衰退。历史上，无论是日本、中国台湾、泰国、英国和美国的房地产泡沫，还是香港、海南的房地产泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的银行危机。所以，房地产业的畸形快速发展所引致的房地产泡沫是银行贷款风险的直接导因。

3　银行贷款的不审慎。从行业属性看，房地产业和银行信贷具有天然的关联性和互动性。作为资金密集型产业，房地产业的发展需要包括银行业在内的大量的融资支持和推动。另一方面，为追求利润最大化，商业银行往往会将房地产业作为信贷业务的重要拓展领域和利润增长点。从我国房地产市场与银行业发展的历史轨迹看，房地产业与银行业一直保持着紧密的关系，并在互动中保持了快速的发展。然而，每当房地产市场发展中出现了投资过快增长或房价过快上涨等问题，人们就会指责银行系统放贷过多，房地产贷款风险也会成为焦点话题。原则上讲，银行为了获取利润，避免倒闭，是不会过多放贷的。只要银行在自身及管制者可接受的范围内，银行的房地产贷款究竟放多少，应该是无可指责的。但是，银行也会犯错。泡沫期间，银行管理人员在房价快速上涨过程中可能会受到整个经济体系欢欣鼓舞的影响，而没有从严把紧信贷闸门，而被不断吹大的房价泡沫的美丽幻影所迷惑，给予一批急功近利的开发商和投机炒房者过于宽松的贷款，允许一些人去购买他们本来没有能力购买的土地和房屋。现在，国内银行都在进行经营战略转型，纷纷将个人资产业务特别是个人按揭贷款作为业务转型的重点领域。然而，现实中，任何一家银行要获得某一楼盘的按揭贷款，必须首先向开发商提供开发贷款。这样，无形中将开发贷款与按揭贷款捆绑起来，助长了贷款规模的放大，既推动了房价的上涨，也为银行

贷款风险的生成埋下了伏笔。

4　房地产贷款抵押物的高估。商业银行贷款管理流程规定，办理房地产贷款业务，首先要确定房地产抵押价值。传统的做法是由抵押当事人双方协商确定房地产的抵押价值，或者由房地产估价机构评估。目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标，在竞争激烈的市场中，房地产估价机构承受到各方面的压力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相关的中介公司、担保公司、律师受利益驱动，也都希望估价公司在评估抵押物价值时高估；而银行方面则希望估价机构能够公正客观地确定抵押物的现实价值，以有效防范抵押物估价风险。现实中，以抵押贷款为目的估价中，委托方大多数是抵押人，估价机构是为委托方服务并收取佣金。为了不失去客户和受利益驱动，一些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求，随意提高评估价值，形成银行贷款抵押物的价值高估风险。

(三)国内房地产贷款风险程度究竟有多大

2008年年初以来，我国房地产市场发生了较大的调整，各种迹象都暗示着房地产市场风险正在向银行系统传导。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，显示出监管当局对房地产贷款风险的高度关注。笔者认为，目前国内房地产市场的调整尚未对银行的贷款造成较大影响，基本落在银行可承受的范围内。

首先，截至目前，房地产贷款在银行贷款中所占比重并不高，房价下跌尚难以对银行构成太大威胁。据统计，2007年底全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18％(其中，房地产开发贷款和个人住房贷款余额分别占总余额的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额的17.04％。从房地产开发贷款与其投资总额比较来看，该比例在2005年达到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。从购房贷款占房地产销售总额比来看，2008年上半年的比例已经由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622亿元的购房贷款总额进行分析，即使出现所谓的断供现象，对银行的威胁也不会太严重。以上数据说明，银行资金介入到房地产的程度并不像人们想象的那么严重，对于房价下跌，银行短期内仍具备一定的承受能力。

其次，从理论上讲，个人住房按揭贷款的风险程度是与按揭贷款的成数相关的。如果按揭成数为首付比例为30％，那么房价下跌30％后，银行的按揭贷款将受到损失。对于开发商贷款，房价若下跌10％，银行的贷款将可能受到损失。但是，这仅仅是理论意义上的。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，测试结果显示：如果房价下跌20％，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40％，个人房贷不良率将上升约40％。目前，尽管个别城市出现了断供现象，而且一些开发商将个别楼盘的房价降低了35％，但是，从整体上看，特别是前10大城市的房价降幅并不大。尽管在房地产市场萧条的背景下，这些贷款的违约风险有所加大，但经验表明，自主性购房者的贷款非常稳定。对于自住需求的购房者来说，即使房价大跌，有正常收入的购房者一般不会断供而让银行拍卖自己的房产。

第三，房地产贷款风险真正来自于房地产开发贷款。目前房地产贷款风险主要集中在开发商贷款，而不是个人住房按揭贷款。对于开发贷款来讲，只要开发商将房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。但是，如果因资金链断裂无后续资金造成房子未建成形成烂尾楼，此时银行贷款的风险较大。目前的确有些开发商的资金链已绷的较紧，尤其是中小开发商。但是，短期大面积房地产企业破产是不可能的。开发商只要放弃暴利想法，加速销售回笼资金，银行贷款的风险并不是很大。实际上，相对于个贷，开发贷款一般期限较短，随着楼盘落成，开发商通过售房回流资金归还银行贷款，开发贷款由此转变为银行的个人按揭贷款。实现这一步，开发商就可以获得资金，银行贷款就能转危为安。

第四，在从紧货币政策格局下，大多数商业银行对房地产贷款采取了“弃劣保优”、“弃小保大”的策略，而且从上下游两个方面加强了对贷款风险的控制。如招商银行在半年报中表示，从2007年下半年开始，该行对房地产相关贷款实施审慎的放贷原则，房地产开发贷款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相应不良率也从年初的3.78％下降至2.73％。就目前商业银行的风险控制能力而言，商业银行的房地产贷款风险也可以控制。即使开发商贷款收不回来，形成不良贷款，由于开发贷款一般会以相应房地产项目的土地所有权作抵押，银行会通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。

第五，从商业银行经营能力和管理能力看，目前有足够的能力化解房地产贷款的风险。一是各家银行的资本充足率都非常高，2007年资本充足率达标银行已经达到161家；二是银行业的整体资产质量都比较高，不良贷款率已下降到8％；三是从风险覆盖上看，各家商业银行目前的拨备覆盖率比较高，大多数银行超过了110％，有的银行超过了200％。所以，现有的拨备水平能够缓冲房地产贷款不良率的升高，能够覆盖未来的信用风险。

第六，房地产市场在我国是由政府所掌控的市场，这与美国等国家有着本质的区别。在房地产市场持续低迷的情况下，近期许多地方政府开始出台政策措施救市，这表明我国的房地产市场不会有大的萎缩，未来房地产市场将持续、健康发展，从而房地产贷款的风险也将得到有效控制。

当然，如果国内房地产市场价格出现全面、持续的大幅度下跌，商业银行的房地产抵押品价值、个人按揭贷款和房地产开发贷款的损失叠加，特别是房地产市场的调整引起其他相关行业发生大幅度逆转，那么，对银行业的贷款的影响是严重的。

三、加强房地产贷款风险管理的政策建议

美国次贷危机及其引致的惨重后果表明，房地产市场是一个易于泡沫化的市场，房地产贷款一旦出现风险，通常会带来系统性的金融风险，不仅对于一国的经济金融体系造成严重影响，而且对世界经济金融运行也会造成巨大影响。因此，加强房地产贷款风险管理，维护经济金融体系稳健运行，是当今世界每个国家面临的重要任务。从我国情况看，加强房地产贷款风险管理不仅需要商业银行自身努力，而且要求我们在外部治理方面，加强房地产贷款市场的环境建设，不断健全和完善房地产融资体系。

(一)加强房地产贷款市场环境建设

房地产贷款风险的大小，在很大程度上取决于房地产市场运行的质量，也取决于相关的货币政策、税收政策，在一定程度上与信用制度环境也有着较

大关系。即是说，房地产贷款市场环境的优劣，决定着房地产贷款风险的大小，加强房地产贷款市场环境建设，是有效防范房地产贷款风险的首要环节。

建议一：准确定位房地产业在国民经济发展中的次序。从国际经验看，国家战略设计是有序的，中国现代化发展到底应该先工业化、信息化还是先城市化?美国的房地产业是二战后才开始发展的，日本房地产的发展源于上世纪90年代。美、日经验表明，房地产业的发展应该在一个国家的制造业发展之后，即在国家工业化完成之后。当国家有充裕的财力，民间有足够的财富后，发展房地产业才能让人民安居乐业，方可实现社会繁荣和稳定。我国现在还远没有完成从农业化向工业化和信息化转型，人民也没有实现普遍富裕，在这种情况下发展房地产业无疑显得太早，属于“抢道”。既不利于传统产业的升级换代和现代产业的建立发展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于国家现代化的实现。

建议二：建立和不断完善住房保障体系。针对我国房地产市场中的供求矛盾，尤其是以大户型和非住宅商品房为主的高端房地产供给与中小户型、商品适用房为主的中低端房地产需求之间的错位供求结构性矛盾，近几年政府陆续出台一系列调控措施，如扩大廉租房和经济适用房建设规模，提供低价位、中小套型普通商品住房等优先满足一些自住需求，有限满足困难群体的住房需求，限制奢侈性需求，促进了供求结构的逐步优化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆盖面小，定位不清等弊端，其保障功能还不能有效发挥。因此，我们应该借鉴国外经验和做法进一步完善我国住房保障体系。

建议三：加强对银行贷款规模的控制。一般而言，没有大量银行贷款的介入，房地产泡沫是不会膨胀的。所以，政府和监管当局加强对银行的管理和监督是非常必要的。在繁荣时期，限制银行放贷速度是一个富有成效的方法，对房地产泡沫而言更是如此。金融监管的核心原则包含两个方面：反周期资本金标准和稳健的准备金提取制度。前者要求银行在经济繁荣时保持较高的资本充足率；当经济脆弱时保持较低的资本充足率。而现实中，银行倾向于采用正周期资本充足率，即在经济繁荣或泡沫时期采用较低的资本充足率，经济衰退和泡沫破裂时采用较高的资本充足率。稳健的准备金提取制度也是以反周期的方式运作，要求银行在经济环境好的时候，提取更大比例的贷款损失准备金，当经济脆弱时，提取较少的准备金。当然，这里涉及到税收问题，需要金融监管当局、商业银行与税收当局进行协调。限制银行放贷速度的一个更直接的方法是对贷款与抵押物价值的比率进行规定，即提高按揭贷款的成数。

建议四：建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制。国外研究表明，个人资信状况是影响个人住房按揭贷款风险的重要因素。我国目前已经初步建立了个人征信系统，并且发挥了一定的作用。但是，由于全国的联网程度和数据录入等方面还存在一些问题，所以，建议借鉴国外经验，建立具有中国特色的个人信用评级制度，为商业银行个人住房按揭贷款风险管理提供信息化支持。

(二)建立和完善房地产金融体系

目前我国房地产金融存在着融资渠道单一、房地产企业对银行贷款具有过高的依存度、房地产信贷风险过于集中等等问题。要有效防范贷款风险，必须借鉴国外有益经验，建立多元化的房地产金融支持体系。

建议五：建立政策性房地产金融支持体系。一是建立住房抵押贷款的政策性担保机构。借鉴国外经验成立专门的国家住宅贷款保险公司。一方面对商业银行提供存款保险；另一方面对低收入家庭或特定群体的按揭贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高的住房贷款。二是由政府出资成立专门的证券化机构。该机构的业务包括两方面：一是承担类似于美国抵押银行的角色，购买、持有、组合或转让金融机构的住宅抵押贷款，促进全国住宅金融市场的稳定运行；二是推动抵押贷款证券化创新，提高住宅金融运作效率和资产流动性，解决商业银行住宅抵抗面临的利率、市场和期限匹配风险，间接促进居民住宅福利水平提高。

建议六：深入推进住房公积金制度改革。住房公积金制度是我国模仿新加坡建立起来的一套具有中国特色的住宅保障机制，该制度目前运作逐渐出现效率低下的问题，突出表现为在中低收入家庭的住房供应明显支持不足的同时，公积金却有大量积存，沉淀资金达2000多亿元人民币。究其原因，包括覆盖面低，公积金贷款程序复杂，管理机构腐败等方面。由于公积金制度运用比较成功的都是小国经济，对我国这样一个经济社会和人口结构复杂的大国来说，其效果值得深思。

建议七：提高房地产业直接融资比重。长期以来，我国房地产业直接融资比例不超过2％，尤其是通过债券市场和股票市场上进行融资更加困难。只有建立多层次的房地产融资体系，为不同类型房地产企业提供相适合的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖。建立多层次房地产融资体系，一是要大力鼓励和帮助房地产企业通过股票市场融资，加强对房地产企业的引导和规范，使其满足不同层次股票市场的上市要求；二是要完善企业债券市场，开启债券融资的正常渠道，国家要出台鼓励发行公司债券的措施，吸引社会剩余资金投资房地产业，具体包括扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体等；三是借鉴国外经验，积极拓展其他融资渠道，如房地产投资基金、房地产信托、房地产融资租赁、海外融资等等。

建议八：建立房地产金融的风险分担与化解机制。对于房地产业发展，政府最担心的就是房地产金融会出问题，连累整个国民经济的健康发展和社会稳定。从各国经验看，房地产权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。通过改革创新，要使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，使之有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

(三)完善银行内部风险管理机制，有效防范房地产贷款风险

房地产贷款的风险无论表现形式如何，最终将落在商业银行的身上，所以，商业银行能否建立起完善的风险管理机制，直接决定着商业银行能否防范和化解房地产贷款风险。

第4篇：房地产贷款管理范文

关键词：宏观审慎管理；空间维度；房地产贷款；地方融资平台；风险外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏观审慎管理的空间维度主要关注的是在某个给定的时间点上，由于金融机构之间共同的风险敞口以及资产的深度关联而形成的系统性风险隐患。目前，国外研究关注的重点有两个方面：一是所谓“大而不能倒”的系统重要性金融机构；二是以结构性投资机构①（SIVs）为代表，游离于金融监管之外的“影子银行”体系。对于我国金融体系而言，这两个问题都或多或少存在，但并不突出。首先，工、农、中、建、交等系统重要性金融机构经过不良贷款的剥离和股份制改革后，资产质量和抗风险能力大幅提升，在经营机制上也更趋稳健。其次，我国直接融资市场发展相对滞后，资产证券化等跨市场、交叉性金融工具尚处于探索阶段。尽管也有学者将担保公司、私募基金等非银行金融机构，以及民间金融掮客、地下钱庄等融资性组织等归入中国的“影子银行”，但是，总体来看，这些机构规模较小，与正规金融机构的联系还不十分密切，一旦出现问题只会造成局部性风险，尚不足以产生系统性风险。

就当前的实际情况来看，我国空间维度宏观审慎管理需要重点关注金融机构共同风险敞口过度集中于房地产行业和地方融资平台的风险。据统计，截至2011年6月末，全国房地产贷款余额10.26万亿元，占同期人民币贷款余额（51.4万亿元）的约20%；另据银监会统计，截至2010年6月，全国地方性投融资平台贷款高达7.66万亿元，占同期人民币贷款余额（44.6万亿元）的约17%。中国银监会原主席刘明康在2011年银监会第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要加强对地方融资平台贷款和房地产信贷的风险防控。经济学家巴曙松在2011年8月份召开的第五届中国银行家高峰论坛上也指出，中国银行业面临的系统性风险更多地集中在地方融资平台和房地产市场中。在本文中，我们将结合房地产、地方融资平台的信贷风险现状，兼顾理论与实证，深入分析金融业、房地产行业和地方融资平台三者之间风险传导的机制和路径，并最终给出我国空间维度宏观审慎管理机制构建的相关政策建议，希望为完善我国宏观审慎管理机制提供一些参考。

二、房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制

近年来，随着我国市场化改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速发展的态势，已经成为拉动我国经济增长的支柱性产业。然而，在肯定房地产行业积极作用的同时，我们也必须清醒地认识到，我国的房地产行业发展过热，房地产信贷规模过度扩张，金融体系在支撑房地产行业迅速发展的同时也积聚了大量来自房地产信贷的风险。一旦房地产行业出现剧烈波动，将对银行信贷安全构成威胁，严重影响金融体系的稳定性。除了房地产行业之外，在银行信贷过度投放的主体中，地方政府投融资平台也须重点关注。自2008年底以来，地方融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势。而在地方政府投融资平台的融资结构中，银行信贷所占的比重较大。由于地方政府主要依靠土地收入等来偿还这些地方融资平台的负债，因此房地产行业的波动，直接关系到地方政府清偿债务的能力，从而进一步影响银行信贷的安全性。

（一）房地产信贷风险现状

当前，我国的房地产信贷主要由两部分组成，即房地产开发贷款和个人购房贷款。近几年，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产开发投资增速大幅提高，大量资金纷纷涌向房地产行业。在这样的宏观环境下，我国的房地产信贷迅速扩张，各个商业银行都将房地产贷款作为一个重要的经营领域。图1综合反映了房地产信贷增速与金融机构贷款余额增速以及名义GDP增速之间的对比结果。可以看出，房地产信贷增速的平均水平，要远高于金融机构贷款余额增速和名义GDP增速的平均水平（均值分别为17.69%和16.38%），这在一定程度上反映出，近几年我国房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷规模存在过度扩张的现象。从金融机构贷款余额中房地产信贷所占的比重来看（见图2），我国金融机构在房地产行业的信贷投放比重不断上升，到2010年末已高达19.51%，比2004年末上升了6个百分点左右。2010年我国金融机构新增贷款7.95万亿，其中商业性房地产贷款新增2.02万亿，所占比重为25%。

除了导致行业集中度风险外，我国的房地产信贷在具体的投放过程中，还存在着多个方面的集中度风险。首先，房地产信贷投放具有明显的区域集征。由于房地产的开发投资容易受到地理环境、经济水平等因素的制约，因此不同地区的房地产行业发展水平有所不同。我国的房地产行业具有明显的板块特征，房地产贷款主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。从2010年末我国各省（直辖市）房地产贷款余额分布来看，排名前五的省（直辖市）均来自上述三大板快（见表1），而且这五个省（直辖市）的房地产贷款余额之和占全国房地产贷款总量的57.1%。进一步，从地域划分来看（见图3），涵盖三大板块的我国东部地区吸收了大部分的房地产贷款，贷款余额占全国总量的比重高达71%。房地产贷款在区域上的集中投放，容易造成局部地区房地产行业的过度投资，导致房地产泡沫膨胀。而且，一旦风险爆发，房地产行业区域集中的特点容易造成风险的迅速蔓延和扩散，对房地产贷款的安全性极为不利。其次，在房地产信贷投放的结构上，个人购房贷款的比重不断上升。到2010年末，我国购房贷款占房地产贷款的比重已高达66.43%。购房贷款具有还款期限长、受经济波动影响大等特点，具有很强的不确定性。而且，近几年我国的住房消费中很大一部分是投资性的购房行为。一旦经济下行，房价大幅下跌，金融机构将面临着个人购房贷款违约行为集中爆发的风险。最后，在信贷投放对象的选择上，房地产信贷存在着客户授信集中的趋势。各商业银行在房地产信贷盈利和控险的双重压力下，纷纷将贷款投向房地产行业中的优质企业和优质项目。一些全国性的大型房地产企业，以及各省综合排名靠前的房地产企业成为各商业银行贷款营销的重点目标，客户授信集中度风险日益显现。

（二）地方融资平台贷款风险状况

近几年来，随着各项改革力度不断加大，以及在经济建设中的投入不断增加，地方政府财政支出的增长速度远远超过了财政收入的增速，地方政府债务问题逐渐显现。特别是在金融危机之后，为了加大投资，以促进经济复苏，各级政府纷纷通过成立投融资平台来满足融资需求，地方政府负债规模更是急剧膨胀。中央银行在《2011年中国金融稳定报告》别指出，地方政府隐性负债问题不容忽视，地方融资平台风险值得关注。

作为地方政府债务形成中最重要的主体，地方政府投融资平台的数量和融资规模十分庞大。据审计署对地方政府债务的审计结果，至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中县级平台约占72%，有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司多达10家以上。地方政府投融资平台的资金来源与银行信贷密切相关。一方面，投融资平台自身的融资渠道比较单一，主要通过抵押、政府担保等方式从银行获取信贷；另一方面，在银行看来，投融资平台贷款具有融资规模大、政府财力作支撑、收益稳定性高等特点，是信贷营销的理想目标，因此盲目地加大对投融资平台的信贷投放，缺乏风险意识。来自银监会的统计数据显示，截至2010年11月全国地方融资平台贷款约9.1万亿，占全部人民币贷款的比重为19.16%。地方融资平台贷款的大幅增长及其比重的不断上升，在一定程度上加剧了银行业共同风险敞口过度集中的风险，使得地方融资平台的风险被大量地转嫁到金融体系中，对金融体系的稳定性构成严重威胁。

随着地方政府和地方政府投融资平台债务的不断积累，地方财政的偿还压力也日益增大。巨额的负债使地方政府负担着沉重的利息压力；同时，自2011年开始，大量的地方政府债务将进入偿还期，地方政府在未来5年内的年均还款额将在1万亿元以上。然而，面对如此严峻的债务偿还形势，地方政府的还款能力却仍扑朔迷离。地方融资平台经营项目的低收益性，以及地方财政收入的不确定性，在一定程度上制约了地方政府的清偿能力，使得地方政府负债面临着严重的违约风险。一方面，地方政府投融资平台经营的项目普遍具有投资规模大、开发周期长、公益性强、盈利能力低的特点，因此很难通过项目收益直接偿还平台贷款，部分或者全部需要依靠地方政府的财力来偿还。另一方面，地方政府财政收入存在着过度依赖土地出让收入的现象。随着未来经济周期的波动，土地出让收益的稳定性和持续性势必会受到影响，这将大大增加地方财政收入的不确定性。特别是在当前国家收紧土地供应闸门的政策下，地方政府土地出让的预期收入不能实现，地方政府投融资平台贷款的违约风险将进一步上升。

（三）房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制

从上述房地产信贷以及地方融资平台贷款风险状况的分析中不难看出，我国的金融体系（尤其是银行业）与房地产行业以及地方融资平台之间已有着很深的关联性。各主要金融机构都通过大比重的信贷投放，深度参与到房地产行业以及地方融资平台债务之中，并逐渐形成以房地产行业、地方融资平台为中心的复杂的信贷网络结构（见图3）。金融机构之间通过银行间市场相互关联，并且共同风险敞口过度集中于房地产行业、地方融资平台两个中心点。

进一步，作为该信贷网络结构的两个中心，地方融资平台的运作与房地产行业息息相关，地方融资平台贷款能否及时清偿在一定程度上取决于房地产行业能否持续快速地发展。地方政府投融资平台贷款中很大一部分为土地储备贷款。地方政府作为土地储备的主导者，其目的是希望通过土地储备，提升土地的出让价值来提高土地收益，为城市建设提供强大的资金支持。此外，土地出让收益也是包括土地储备贷款在内的所有地方政府投融资平台贷款的主要还款来源。依据国家审计署的审计结果，到2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿，占所有负有偿还责任债务余额的38.0%。因此，土地出让价格的波动直接影响着地方政府的土地出让收益，以及清偿投融资平台贷款的能力。而从另一层面来看，土地价值的波动又与房地产经济的波动相关联。房地产行业的持续快速发展是土地价值得以维持并且不断提升的重要保障。一旦房地产行业进入低迷时期，土地需求锐减，势必会影响到土地价值，导致土地出让价格的大幅回落。因此，地方政府往往在推动房地产业的快速发展中扮演着重要的角色，希望通过推高房地产价格来实现储备土地的升值，从而获得巨额的土地收益。反过来，土地价格的提高，将进一步推动房地产价格的上涨，滋生并加剧房地产泡沫。正是这种地方政府“土地财政”与房地产价格之间相互推动、相互捆绑的关系，使得地方融资平台贷款的风险状况与房地产行业密切相关，房地产行业的波动将对地方融资平台贷款的安全性构成威胁。

因此，房地产经济的波动将直接影响我国当前信贷网络结构中的两个中心主体――房地产行业和地方融资平台――的贷款质量，进而影响我国金融体系的稳定性。在房地产经济上行时，随着市场信心的增长以及投资规模的扩大，房地产信贷需求不断扩张。由于房地产抵押价值的上升以及信贷风险的下降，各金融机构也都将房地产贷款作为优质贷款进行重点投放，房地产信贷比重不断上升。与此同时，房价的上涨推动土地价格的上升，促使地方政府不断通过地方融资平台，利用土地出让收益获得资金，来支持城市建设。地方投融资平台的数量和融资规模不断膨胀。反过来，房地产信贷以及地方融资平台贷款的过度投放，进一步拉动了房地产价格的上涨，造成房地产行业的过热发展。随着金融体系参与房地产经济的不断深入，金融机构的共同风险敞口过于集中，逐渐形成如图3所示的信贷网络结构，房地产行业和地方融资平台作为信贷网络结构中具有系统重要性的两个主体，其风险状况一旦恶化，将对各金融机构产生风险溢出效应。金融体系的系统性风险隐患逐步形成（图4左半部分）。然而，房地产经济很容易受到宏观经济波动、国家宏观调控政策等因素的影响。当宏观经济下行或者政策因素对房地产经济不利时，房地产需求会发生变化，市场预期和信心将出现波动，房地产经济面临着逆转的危险。一旦房地产经济进入下行期，市场需求的锐减将导致房地产价格的大幅回落，房地产抵押品价值大幅缩水，房地产信贷和地方融资平台贷款的违约率迅速上升。又由于共同风险敞口过度集中于房地产及地方融资平台贷款，各金融机构将受到不同程度的冲击，资产质量严重下滑，资产总值大幅受损。更可怕的是，如果所有的金融机构都设法掩盖自己的风险暴露，形成“拥挤交易”，则问题资产的流动性和融资流动性将会面临断裂的风险，金融市场将出现流动性严重不足的局面，整个金融体系面临崩溃，并极有可能爆发系统性风险（图4右半部分）。

综上所述，通过对我国房地产经济波动与系统性风险之间传导机制的分析可以看出，当前我国空间维度宏观审慎管理机制构建的关键点在于如何对金融体系的共同风险暴露加强监管，即如何设计有效的政策工具，对具有系统重要性的信贷主体――房地产行业及地方融资平台――的贷款投放实施更加严格的监管，以防范和化解可能因房地产经济波动而引发的系统性风险。

三、我国空间维度宏观审慎管理的政策建议

近年来，为了保持房地产市场的持续健康发展，我国政府出台了多种政策措施，希望通过加强房地产的宏观调控来防范房地产经济波动的潜在风险。在信贷政策方面，运用了贷款价值比（LTV）、最低资本金比例等措施来进行信贷调控，但是缺乏整体性和连续性，尤其是对金融机构的共同风险敞口缺乏有效的审慎监管。结合房地产信贷和地方融资平台贷款的风险现状，我们给出如下政策建议。

（一）进一步加强对房地产金融支持的严格监管，重点防控房地产信贷的集中度风险

由房地产信贷规模膨胀导致的金融机构共同风险敞口过度集中俨然成为我国当前空间维度系统性风险防范的首要目标。在已有金融监管措施的基础上，我们认为，我国金融当局应该从以下四个方面进一步强化对房地产金融支持的宏观审慎管理：

1. 建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，合理评估房地产信贷风险，并构建我国房地产信贷风险的预警机制。拥有完备的信贷监测体系，是有效防控房地产信贷风险的根本前提。房地产信贷监测指标的选择，应遵循完备性、可行性、前瞻性等原则，并考虑信贷指标与宏观经济指标相结合；在监测过程中，注重总体监测与区域监测并举，多层次全方位地掌握房地产信贷的变化情况。在此基础上，采用科学的工具和方法，有效识别和评估房地产信贷面临的各种风险。目前，我国金融监管部门主要通过压力测试来评估房地产信贷的风险状况。在不断改进的过程中，测试风险因素更加全面，测试内容更加广泛，且更加关注测试过程的科学严谨。然而，压力测试中的情景假设仅仅是对未来某种极端情况的假定，并不是对宏观因素变化趋势的预测。因此，我国金融当局应积极构建有效的房地产信贷风险预警机制，充分利用房地产信贷监测数据来判断未来风险的发展趋势，根据预警结果合理制定并实施抵御风险的各种应急方案和行动计划。

2. 依据房地产信贷风险现状及房地产价格的走势，及时、动态地调整贷款价值比（LTV）。LTV是一个非常重要的参数，往往在确定贷款总额及控制信贷风险中发挥着关键作用。较高的LTV会助长房地产信贷的扩张，进一步加剧房地产泡沫的膨胀。在准确判断房地产信贷风险变化趋势的前提下，通过动态地、具有前瞻性地调整LTV，能够有效地抑制信贷规模的膨胀，促进房地产市场平稳健康地发展。目前我国已重视对LTV的监管和调整，在此基础上，应进一步完善LTV的调整机制，提高LTV调整的科学性、灵活性和前瞻性。根据房地产价格变动及房地产信贷增长的形势，及时调整LTV上限，对具有投资、投机性质的房地产贷款制定更为严格的LTV上限。

3. 动态调整房地产贷款对总贷款的比率以及区域房地产贷款比重的上限，并依据金融机构的运营状况及抗风险水平，有差别地实行房地产贷款比重上限。在房地产信贷敞口增长过快、金融机构风险敞口趋于集中的形势下，应及时设置合理的房地产贷款比重上限，直接调控房地产贷款的增速，有效地防范房地产贷款集中度风险。在具体实施过程中，应注重从整体、区域和个体三个层面出发，有差别地进行调整。在控制总量的基础上，根据不同区域房地产贷款的风险状况以及金融机构的运营质量来确定各层面房地产贷款比重的上限。

4. 严格执行差别化的房地产开发贷款及住房贷款政策，降低房地产投资的杠杆效应。严格控制房地产开发贷款的发放。根据资质、信用、资本金充足率等条件，对房地产开发商进行评级分类，通过保守估计和较为稳妥的审慎做法来动态确定各级开发商的贷款成数，以控制信贷风险，严防大额授信集中度风险，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发及保障性安居工程建设的贷款需求。在住房贷款方面，对于不同性质的购房贷款，实施不同的资本要求及利率浮动机制，并对分期付款期限进行动态调整。严格要求商业银行对非自住商品房实施较高的首付比例和更加严格的利率风险定价，并适当缩短分期付款期限。通过运用上述差别化的房地产贷款政策，能够在满足合理需求的基础上，有效地抑制房地产贷款冲动，降低房地产投资的杠杆效应。

（二）深入推进地方政府投融资平台贷款的风险防控，不断弱化投融资平台与金融体系之间的风险关联度

地方政府投融资平台贷款的风险防控是我国空间维度系统性风险防范的另一紧迫任务，也是我国金融当局空间维度宏观审慎管理必须面对的重要内容。在对地方政府投融资平台贷款进行清理、规范的基础上，需要进一步强化宏观审慎管理，以促进金融业的审慎经营，并推动投融资平台主体的规范和可持续运营。

1. 尽快建立地方政府投融资平台贷款的数据库及风险监测指标体系，提高平台贷款的透明度，在此基础上，加快构建平台贷款风险的早期预警机制。地方融资平台贷款数据库的建立，一方面有利于金融当局准确地掌握平台贷款的规模和质量，为贷款风险的监测和分析提供数据支持；另一方面，也有利于银行等信贷部门更好地掌握各个投融资平台贷款的基本状况，准确把握投融资平台跨银行的资金流向，从而有效控制平台授信额度，避免多头授信和过度融资的问题。进一步，为了切实有效地防范地方融资平台贷款风险，实时掌握风险动态，应当根据我国地方融资平台运行的现状，建立一套相对完备的监控指标体系，准确地反映地方融资平台的风险程度和未来发展变化趋势，切实打造地方融资平台风险的预警系统。依据预警结果，制定相应的风险防范措施，利用前瞻性拨备的思想，提前做好拨备计提增减的准备。

2. 适时调整平台贷款占贷款总额的比重，以及储备土地、资产收费权等抵（质）押资产的贷款价值比（LTV）等指标，强化对地方融资平台金融杠杆的动态调控。依据投融资平台贷款风险预警的结果，合理地调整平台贷款占贷款总额的比重，控制平台贷款的增速。进一步，在控制授信总量的前提下，依据不同区域的经济发展状况，合理地分配授信比例。此外，抵押资产的贷款价值比具有较好的可控可测性质，是地方融资平台金融杠杆调控的有效手段。尤其是储备土地的贷款价值比，通过降低该比重的上限，不仅能够有效地抑制地方政府投融资平台的贷款需求，而且有助于减轻地方融资平台对土地金融、土地财政的高度依赖，缓解周期性风险。

3. 建立地方政府投融资平台评估分类体系，实行差别化的平台信贷政策。建立对政府融资平台的外部信用评级制度，不仅考察融资平台自身的财务指标，还应重点评估主管政府部门的信誉以及财政实力，将当地GDP规模、财政收支结余情况、财政负债情况、预计经济增长速度等因素一并纳入评价体系。根据不同的信用等级，实行差别化的平台信贷政策。对信用等级较高、偿债能力稳定的地方融资平台，设置宽松的授信总量、还款期限、最低资本金比例、资产负债率等指标；相反，对于信用等级较低、还款来源不明确的地方融资平台，实行严格的信贷政策，并禁止新增贷款的发放。在此基础上，可以依据平台项目的盈利性、投资回收期限等指标，进一步细化差别化的信贷支持政策，强化对平台项目贷款的风险控制。

注：

①结构性投资机构主要指，通过销售商业票据筹资，投资于MBS、CDO等长期债券，套取长短期利差的金融机构。

参考文献：

[1]巴曙松. 地方政府投融资平台的风险评估[J]. 经济， 2009，（9）.

[2]白鹤祥. 强化对地方融资平台金融杠杆的调控[J]. 中国金融. 2011，（14）.

[3]毛永斌，杨兵，李加. 房地产贷款集中度风险与防范[J]. 现代金融. 2007，（12）.

[4]苗永旺，王亮亮. 金融系统性风险与宏观审慎监管研究[J]. 国际金融研究. 2010，（8）.

第5篇：房地产贷款管理范文

中国房地产企业融资渠道分析

随着房地产价格增幅的回落引发的市场观望以及国家宏观调控的累积效应，房地产市场出现了资金紧缺的局面，有关学者预计房地产市场资金缺口为5000亿左右，巨大的资金缺口为房地产未来的发展蒙上了阴影。尤其是在银行贷款的紧缩背景下，我国股市低迷以及购房者观望情绪导致的房地产企业资金回收困难使得大部分房地产企业出现了资金链断裂的危机，房地产企业无疑将面临资金寒流。在现行政策下，中国房地产企业将如何选择融资途径呢？笔者认为，首先有必要对我国房地产企业的融资现状进行分析，然后针对现行政策以及房地产业自身的情况提出有效的融资途径选择。

资金来源仍然是银行贷款

银行贷款贯穿于房地产开发企业购买土地、房地产开发以及销售等多个环节，尤其是近几年来随着房地产市场的的飞速发展，房地产贷款也处于高速增长的态势。

从图1中可以看出，房地产贷款余额由2005年末的2.7万亿元达到2008年第一季度的5.01万亿元，增长将近一倍。其中，2006年末，全国商业性房地产贷款额为3.68万亿元，比年初增加6653亿元；2007年末则达到4.8万亿元，比年初增加11261万亿元，新增房地产贷款数额较高。

房地产贷款增速快

由于市场的各种需求强劲，房地产价格出现了较大幅度的增长，同时由于我国目前房地产贷款违约率较低，所以被商业银行视为优质资产经营。另外，各股份制商业银行为了抢占更多市场份额，进而大幅度进行房地产贷款的发放。

例如，截至到2008年第一季度，深圳发展银行住房按揭贷款总额为418.59亿元，占全部贷款的比重为18%.其他各家股份制商业银行住房按揭贷款总额占其贷款总额的比例也处于较高的水平，整个房地产贷款增速处于较快的水平。

从图2中可以看出，房地产贷款增幅从2005年到2007年末一直处于上升状态，其中，2007年末房地产贷款余额同比增幅达到30.6%的高度。但是随着房地产市场紧缩政策的累积效应，2008年房地产贷款增幅出现了回落，但是增幅仍然处于较高的水平。

房地产上市企业逐年增多

随着我国股权分置改革的成功以及证券市场机制的不断完善，我国股市出现了新一轮的高涨行情，在股市高速发展的推动下，国内房地产企业上市融资也得到了快速发展，截至到2008年4月，我国共有房地产上市企业141家，分布于国内A股市场、H股市场以及欧美等证券市场，其中，主要分布于A股市场。

房地产上市企业融资额增长较快

受证券市场高涨行情的影响，房地产上市企业融资额也不断创新高，由2007年8月左右突破1000亿元到10月份达到1700亿元融资额，增速极快。此前共有两家房地产企业通过IPO，共筹集资金15.86亿元，而那些已经上市的房地产企业则通过增发和配股等方式再次筹集资金，另外，实力较强的房地产上市企业则通过发行公司债筹集资金。

房地产上市融资比重小

截至到目前为止，我国共有房地产企业5万余家，与此同时我国目前上市的房地产企业只有141家，占全国房地产企业数量的2.8%左右，房地产上市企业数量仍然相对较少。另外，从上市融资数额来看，截至到2007年10月，我国房地产上市企业总共融资1700亿元，随后由于证券市场出现动荡行情以及国家对房地产市场的调控，房地产上市融资额度估计少于300亿元。因此，房地产上市融资相对于银行贷款来说仍然较小。

房地产信托基金发展较快，但是比重很小

房地产信托基金起源于欧美，成熟于欧美。由于前几年我国银根较松，房地产企业很容易从银行获取贷款，再加上股权分置改革以后证券市场的高涨行情，绝大多数房地产企业是不缺乏资金的。因此，房地产信托基金在我国发展较为缓慢。但是随着从紧货币政策的累积效应，房地产企业出现了资金链紧张的局面，这时候房地产信托基金迅速发展开来。尤其是在现行政策限制下，外资很难直接投资内地房地产，因此，通过组建房地产信托基金便成为外资进入国内房地产市场的一个便利途径。据统计，2007年涌入亚洲的国际资金达到1210亿美元，而中国作为亚洲快速增长的经济体，无疑将成为这些资金进入的焦点。但是相对于房地产贷款来说，房地产信托基金数额仍然较小，不过随着银行贷款的紧缩和证券市场的低迷，未来房地产信托基金将有着很好的发展空间。

其他融资途径

房地产企业融资的其他途径还包括自身留存收益的内源融资形式、购房者预缴款以及私募基金等。房地产企业的内源融资很显然来源于其利润，而利润的多少又与房地产市场的景气程度密切相关，受益于2007年国内房地产价格的高涨，绝大多数的房地产企业利润增长率处于较高的水平，但是大部分高利润的房地产企业都扩大了土地储备量，大大占用了可用资金，所以从现在看来，即使当初利润增长很高的房地产企业也由于过度囤积土地而出现了目前资金紧缺的局面。而购房者预缴款以及私募基金只占房地产企业融资的很小一部分，目前来看对整个房地产企业的发展几乎不能起到实质作用。

从紧政策下房地产企业融资途径的选择

通过以上我国房地产企业融资现状的分析，我们可以看出，银行贷款仍然是房地产融资的最主要途径，这在短期内也是难以改变的。笔者认为对于规模不同的房地产企业，所要选择的融资方式也是不同的。

对于大型房地产企业来说，由于本身抗风险能力强以及和银行关系紧密，一般来说，即使在目前银根紧缩的背景下，银行也愿意将贷款发放给这些企业。尤其是已经上市的大型房地产企业，目前还不可能出现资金链断裂的局面，在现行的背景下，笔者认为大型房地产企业可以选择以下几个融资途径：

第一、力争银行贷款。毕竟大型房地产企业作为银行的大客户，有着长期稳定的合作历史。对于银行来说，虽然房地产业出现了很大的风险，但是还不至于到崩盘的境地，从国家发改委统计的数据可以看出，全国房地产价格还是处于一个增长的态势，只是增幅出现回落。另外，各家商业银行房地产贷款目前还未出现大面积不良率上升的局面，仍可视为优质资产。而目前出现发放额度下降也是受制于央行不断上调存款准备金率，银行发放贷款的意愿度并未大幅下降。所以，银行还不至于也没有理由给这些大客户关闭贷款的大门。

第二、从集团公司内部调度资金。国内有不少房地产企业是大型集团的子公司或者分公司。一般来说，集团公司的资金实力都很强，在其房地产企业出现资金困境的背景下，集团公司可以通过内部抽调的形式为其渡过难关。

第三、通过发行债券。目前来看，由于股市低迷，上市的房地产企业通过股市增发的形式显然很难筹集到所需的资金。正是由于股市的低迷，目前国内的债券市场则行情较为稳定，并且债券本身的风险要低于股票。笔者认为在股市低迷时期，这些大型的房地产企业可以选择发行债券的形式筹集资金。

第四、吸收房地产信托基金以及私募基金。虽然房地产信托基金以及私募基金占据房地产企业融资比例很小；但是在全球流动性泛滥以及银根紧缩的背景下，房地产信托基金以及私募基金便成为了众多资金渴求企业的救命稻草。尤其是在目前外资直接进入国内房地产市场存在困难的背景下，通过组建房地产信托基金以及私募基金，进而曲线进入国内房地产市场分享房地产市场的高额收益便成为快捷有效的方式。

第五、出售一部分手中囤积的土地以及折价销售房地产回笼资金。一般来说，这些资金实力雄厚的大型房地产企业往往也是土地囤积大户，2007年房地产价格高速增长时期，一度出现了“土地比房子”贵的局面。但是随着房地产市场的理性回归，土地交易价格也开始回落，“地王”风光不再，甚至出现土地流拍的现象。土地储备大户可以将土地以相对较低的价格出售获取资金暂时渡过难关。另外，针对房地产企业前期“捂盘”的行为，笔者建议，这部分房地产企业应该适时改变策略，在资金紧缺的背景下率先降低房价增加销售回笼资金。由于房地产市场本身就是一个多方博弈的市场，甚至是购房者之间也是存在着博弈的，即使一定程度的下降会带来更多的观望，但是市场中的购房者预期的相异性就会导致一部分购房者进入市场，而由于“羊群效应”的存在，进而更多的购房者会进入市场。

而对于中小型的房地产企业来说，显然通过银行贷款和上市融资很难实现。因此，笔者认为可以从以下几个方面加以应对：

首先，吸引国内的私募资金。相对于国外的私募基金来说，国内的私募基金则规模较小，如果投资于大型房地产企业就会出现资金过于集中，显然不能做到分散投资，因此，投资于小型的房地产企业也许是不错的选择。而且中小型房地产企业相对于大型的房地产企业来说，管理层关系相对简单，协调效率高，这也有利于这些小型私募基金的进入。

其次，建立中小型房地产企业联合机制。在宏观调控的紧缩以及房地产市场增长放缓的背景下，最先倒下的必然是中小型的房地产企业。因此，中小型企业可以联合起来增强抗风险能力，另外这种联合机制还可以体现为互相救助机制，当联合体成员出现危机时，其他成员按照当初协议进行分担。不过这种联合机制往往持续时间不长，因此，如果房地产市场如果不能在短期内有一个明确的发展趋势的话，这种方式很难奏效。

第6篇：房地产贷款管理范文

    《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》第6条指出，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。该负责人表示，对于这一条，许多商业银行意见较大，主要是部分银行的实际业务量已接近30%，如果限制在30%内，对银行业务增长影响较大。他表示，目前香港的比例为40%，美国控制在50%，考虑到国内的实际情况，银监会将限制放宽到40%.

    对于目前房地产贷款过热引起银监会警惕的说法，他表示，此说法不妥。实际上，银监会认为目前房地产贷款仍然属于银行的优良资产，该指引是着眼于银行贷款今后几十年的长远发展，防止优良资产转化为不良资产。

    个人首付门槛不提高

第7篇：房地产贷款管理范文

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

（四）信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-valueratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

（六）监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（timeinconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。

四、防范

（一）防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

（二）安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

（三）道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。新晨

（四）市场基础设施的建设

通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

第8篇：房地产贷款管理范文

期房转按揭：暗地叫停

“个别银行已经不做期房的转按揭业务了！”不久之前，某房产中介的市场总监对记者透露这一消息，但各商业银行的房贷部门在接受记者采访时，对此还是“犹抱琵琶半遮面”地含糊其词。最近，记者再次就这一问题询问各商业银行时，得到了基本一致的回答：为了配合即将出台的“期房限转”政策，规避业务风险，一些商业银行已经基本上停止受理期房转按揭业务。

据交通银行上海分行私人金融部相关人士透露，对于期房转让业务，该行现在持谨慎态度。以前在受理期房转让业务时，与现房转让在操作上没有太大区别，而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时，必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可以放款。据介绍，如果交易中心停止受理期房转让，房产贷款的抵押手续就办不出来，银行也就不会发放贷款了，这就意味着停止了转按揭业务。

据了解，建行、工行、中行、华夏、民生银行等对待目前的期房转按揭业务都非常谨慎。他们一般首先会提醒客户交易过程中存在的政策因素影响，然后提出在交易中心受理之后，才发放贷款的要求。

房地产开发贷款：银根收紧

“商业银行的房地产贷款中，以开发贷款和个人住房抵押贷款为主。过去一段时间内，有的商业银行为了追求贷款规模，而一定程度上忽视了房地产贷款的风险。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞分析认为，无论是银监会征求意见的《商业银行房地产贷款风险管理指导》，还是曾经引起轩然大波的央行121文件，没有商业银行的配合执行，都会成为一纸空文。他透露，最近一段时间以来，商业银行发放给发展商的开发贷款已经悄悄收紧，商业银行各分行、支行的贷款额度和审批权限等逐步缩小，有的银行索性取消了支行的房地产开发贷款审批权。

某商业银行房贷部负责人证实了以上消息：“就我们银行来说，以前如果发展商想从银行贷2000万元开发贷款的话，各个支行就可以审批发放了。但是，最近一段时间以来，我们已经取消了各支行的房地产开发贷款的审批权限，进而归集到上海分行来集中审批。”

据分析，目前房地产开发贷款的不良资产率已经超过了工商企业贷款的平均水平，限制、收紧开发贷款势在必行。银行紧缩开发贷款是商业银行为了规避金融风险所必然采取的自保措施。银行对房地产贷款的审批严格，可能会使一些小公司“拿着金饭碗讨钱”，也就是说即使有好项目，也很难获得开发贷款。

个贷政策：按兵不动

第9篇：房地产贷款管理范文

关键词：经济增长　房地产信贷　实证分析

1.房地产信贷与国民经济的关系

广义的房地产业除包括房地产业自身外还包括建筑业，因此房地产业不仅具有第三产业的特性还具有第二产业的特性。2008年房地产业占GDP比重为4.23%、建筑业占GDP比重为5.68%，两项合计9.91%。因此，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。同时，房地产业具有产业链长、关联性强的特征，房地产业通过前向推动、后向拉动的方式对其他相关产业产生直接或间接的关联带动效应。房地产业与建材业、冶金业、机械制造业、金融保险业、货物运输与仓储业、建筑装饰业、家电制造业、商务服务业等众多产业具有紧密的关联度。

房地产业是劳动力密集型产业（建筑业）同时又是资金密集型行业（房地产开发业），房地产业的资金来源主要包括开发商自有资金、银行贷款、售房收入转投入。根据2007年的统计数据，开发商自有资金占房地产业资金来源的31.6%，国内银行贷款占房地产业资金来源的18.68%，售房收入转投入占房地产业资金来源的28.53%。其中，售房收入转投入中约有五成以上为商业银行对购房者发放的个人住房按揭贷款。房地产业的资金来源中约有超过30%的资金为商业银行的信贷资金。

因此，商业银行房地产信贷资金规模直接影响房地产业能否获取稳定的资金来源，房地产业的发展又会影响自身及关联产业的发展，并最终对整个国民经济的发展产生深远影响。

2.房地产信贷与经济增长关系的实证分析

本文选用我国2000～2010年各年度国内生产总值（GDP）与金融机构房地产贷款余额（REL）作为样本空间，采用最小二乘法对房地产信贷与经济增长进行线性回归分析。其中，国内生产总值数据来源为国家统计局统计数据；金融机构房地产贷款余额、金融机构贷款余额数据来源为中国人民银行《中国货币政策执行报告》。金融机构房地产贷款余额的统计口径包括土地整理贷款、商品房开发贷款、个人住房按揭贷款。

在输出结果中，R Square为0.972870822、Adjusted R Square为0.969856468，表明对于所选取的样本而言，房地产贷款的增加对国内生产总值的影响很大。由于F=322.7461318，Significance F为2.33411E-08，所以房地产贷款余额与国内生产总值之间呈现显著线性关系。线性回归方程为：

■=79424.97+3.63x

其中：■表示国内生产总值，x表示房地产信贷余额。通过回归模型可以证明，当房地产信贷余额每增加1亿元，国内生产总值就会增加3.63亿元。

3.结论及建议

3.1房地产信贷对促进经济增长的作用明显

根据国家统计局统计数据，2000年中国城市化率为36.22%，至2010年已增长至47.5%，10年间中国城市化率增长了11.28%。根据《国际城市发展报告2012》的预测，到2020年中国城市化率将达到55%，但距离发达国家80%的城市化率仍有较大差距，房地产业在今后很长一段时间内仍将是中国国民经济的支柱产业。根据回归模型分析，房地产信贷与经济增长表现出趋势上的显著一致性，每增加1亿元房地产贷款，国内生产总值就会增加3.63亿元。根据表1中的统计数据，房地产信贷占金融机构贷款余额的比重总体呈现出上涨的趋势，2010年房地产信贷占比达到20.5%，但房地产信贷余额的增长仍有一定空间。通过增加房地产信贷规模，带动房地产业自身及关联产业的快速发展，重点解决国民经济中的就业、税收等关键问题，加快中国城市化和工业化的进程。

3.2加大保障房建设力度，充分发挥商品房开发信贷对经济增长的带动作用

根据需求弹性理论，住房是居民生活的必需品，同时受中国传统观念及消费习惯的影响，自住用途的住房需求弹性较小；同时，由于住房所具有的不动产特性，加之住房价格受周边教育、医疗、交通等生活配套设施完善程度的影响较大，住房又具有投资品的属性。受地方政府土地财政的影响，土地使用权取得成本占商品房开发总成本的比重居高不下，连带导致房价持续攀升，高房价与相对较低的收入抑制了居民住房的消费和投资，不利于依靠扩大内需的方式实现中国经济的持续快速增长。国家应加大保障性住房建设力度，增加保障房用地的供给，引导社会闲置资金多渠道筹集建设资金，解决城市低收入住房困难家庭的基本住房问题，使保障性住房更多地体现出民生保障功能。同时，商业银行房地产信贷应执行更为灵活有效的差异化信贷政策，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，按市场导向增加高端商品房开发项目的信贷投放规模，充分发挥商品房开发信贷对经济增长的带动作用。

3.3进一步发挥财政政策在对房地产行业调控中的关键作用

国家为遏制部分城市房价过快上涨2010年以来密集出台了一系列调控政策，全国多地陆续出台了限购、限贷政策，并在上海和重庆进行房产税的试点。全国主要城市的房地产交易量快速下降，房价出现松动并进入下降通道，有效抑制了投资、投资性购房需求，调控政策已取得初步成效。但行政指令性调控政策同时也在一定程度上抑制了自住型和改善性的购房需求，不利于满足居民生活的必需，不利于解决就业、税收等国民经济领域中的关键问题，不利于以扩大内需方式带动经济增长方式的转变。应进一步发挥财政政策在对房地产行业调控中的关键作用，加财政资金大对保障性住房等民生领域的投入，降低自住型和改善性购房的税赋。同时，减少限购、限贷等非市场化调控政策的使用，可采取扩大高端房房地产税征收范围及税赋等手段，以房地产市场自身供求关系调节均衡价格。

参考文献：

[1]易宪容：《房地产与金融市场》[M]，北京，社会科学文献出版社，2007。

[2]谭刚：《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》[M]，北京，经济管理出版社，2006。

[3]中国人民银行金融市场司：《房地产指标与金融稳定》[M]，北京，金融出版社，2006。

[4]Renaud B,"The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An Overview[J]”,Journal of Real Estate Literature,1997.

[5]John M. Quigley,"Real Estate Prices and the Asian Crisis[J]”,Journal of Housing Economics,2001.