未来商业街发展趋势精选(九篇)

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第1篇：未来商业街发展趋势范文

上海目前的商业用房主要分为两大类：(1)传统的商业街、(2)住宅配套商业(住宅底商)。上海传统商业街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)。在上海市政府规划中，未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业(住宅底商)按设置方式分三种：(1)传统沿街商业、(2)独立商业等、(3)会所商业。

从两种商业类型的前景看，未来上海商业发展的重点将主要集中在“传统商业街重生改造”和“住宅底商”两大方面。最近，南京西路、南京东路、淮海路、四川北路几大商业街纷纷出台升级改造的新方案，力争建成国际级商业街，希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。而位于四川北路南段的信虹房产更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下，以主题商业街为纽带进行复合型高端公寓开发。

从经营方式看，目前上海商业主要采用出租、联合经营(一定的保底金额加一定百分比的扣率)及出售三种方式。一般来说，用于出租的商场面积较小，收入稳定。目前，收益与风险共担的联合经营方式为众多大型品牌商家采用。通常底层和低楼层采用出租方式。高楼层以合作经营为主。比较两种方式的租金收益，各商业街的联合经营租金都比出租的租金收益高。

商业市场供需特征

居民休闲消费和日常消费呈现明显分别

上海居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于居民的大量外迁，近年来环线外的消费超过了环线内的消费。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的开发中心城区的住宅区，使迁出的居民回流一部分。但同时，旧城改造拆迁将使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。

商业进入形态多元化与力量重组的战国时代

沪上商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄，连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。置地广场、港汇广场单层辟为体育运动城，正是百货经营向专业化发展的一个前兆。

地段的好坏与出租、出租率呈正向关系

淮海路、南京路、徐家汇、四川路等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平一般地段，出租比例相对较低。

商场与店面需求分野明显，各取所需

休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及一些急于打品牌的经营者因要借大商场已有的知名度而希望能在太平洋这样的知名商场中占有一席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮海路、徐家汇那样过于喧哗的商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。

商场进入品牌竞争时代

知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于徐家汇商圈，比邻而建设的太平洋百货月销售额是排名第二的六百的近两倍。商场所得的租金收入也悬殊较大。如在淮海路上，相隔只有几步之遥的大上海时代广场和上海广场，前者的租金目前达到每天30元人民币/平方米，后者则为15元人民币/平方米左右。大上海时代广场和连卡佛在海外已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水平。

规模效应与错位经营

规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，徐家汇商业布局就是典型的案例。

地段级差显著

目前的商业用房租金水平最高的是徐家汇商圈，接下来是淮海路、南京路、豫园、四川路、新客站、新上海商业商场。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次，徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次，上述其余区域为第二层次。第一层次的商业用房租金水平比第二层次高出一大截，可见租金的地段级差的梯度性十分明显。地段的购成要素中，交通是极其重要的因素。徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值。目前，地铁站点附近是营业性商业用房的最佳选址。

人口聚集对商业用房租金影响日益显著

人口集聚住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的影响日益明显。徐家汇处于发射型交通的聚合点，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动，租金优势十分明显。随着市中心人口外移及上海其他地区和外地城市商业的不断繁华，南京路的客流量不断被分流减少，故反映在租金水平上，有所下降。

商业网点密度适中的商街，租金水平较高

制定致胜的市场策略

传统的商业模式强调更多的是完成一个消费结果，而并不注重整个消费过程的质量。现在有很多人尤其女性去商业场所或者穿行商业空间是没有确切目的的，并不一定是去消费，因为有很多需求都已经满足，而且非常便捷，大型超市(如家乐福等)就是满足这种需求的产物，那么剩下那么多的各种类型商业空间该怎么办呢?这就需要商业空间复合化、生活化，力图成为人们日常生活的一部分。商家只有不断变化其商业环境、经营模式，创造出一种新的生活模式，以引导消费潮流的发展。同时，人们也在这种模式中感受到美好的生活和未来生活的场景，从而产生消费欲望。

在人们需求特征逐步转变的影响下，今后上海商业的发展趋势是：

商业由“专门化”向“生活化”发展。

依据上海商业发展趋势，为商铺制定行之有效的市场策略需注重以下三个定位：

1.功能主题定位

(1)生活功能

商业生活功能的规划应与住宅小区规模、目标客户、周边商业配套相关联。

(2)文化功能

商业的文化功能规划应与小区居住层次、周边人文历史相关联。

2.空间定位

(1)矛盾规避

由于商业的特定功能，决定在住宅项目中设置商业街首先必须规避商业的喧嚣和住宅的宁静之间的矛盾，这在中心区较高档次住宅区规划中尤为重要。解决办法之一是在沿街商业中采用骑楼的建筑形式或在住宅用地边、角设置主题商业街。

(2)以人为本的空间尺度

现代城市空间设计常面临着这样一种矛盾，以“车行”为量度的交通空间(50公里～60公里的度量单位)和以“人行”为量度(5公里～6公里的度量单位)的交通空间的协调。这种客观矛盾的存在使独立的步行商业街设计要比沿车行干道设置的临街店铺更适合人的生活习惯。

3.租售定位

(1)出租与出售方式

商铺出售，将来的管理非常困难，经营品种(如建材、油漆商店、低档饮食店等)的杂乱及参差不齐，将影响楼盘的品牌，这对于滚动开发的楼盘影响更大。一些注重品牌及滚动开发的物业如万科地产的“假日风景”、望源房产的“绿带风光”采用了出租的方式，对商铺的用途加以详细规划和控制，满足了小区业主的日常生活需求，也提升了项目品质。

第2篇：未来商业街发展趋势范文

关键词：商圈 理论 态势

作为一种世界性的社会经济现象，商圈是一个城市的文明读本，也是一个城市的生活读本。世界知名的国际性大都市，无不有着傲立于世的知名商圈。城市商圈的建设是商业文明与社会经济发展的普遍规律与必然趋势。目前，现代商圈发展过程中，商圈的空间布局、功能组合、服务设施、业态发展等方面都呈现出新的趋势。

一、空间布局的垂直化

传统商圈的内部构造往往是根据服务功能和商品特性的分化而平面化地进行布局，形成文化、娱乐、饮食等许多功能街区。随着新兴商圈内部中枢业务功能和规模的扩大、地价的上升以及零售商业功能与金融、保险、旅行等其它功能的混合存在和空间竞争，促使商圈内高层商用建筑、大规模集办公、商业于一体的综合商业大厦的不断出现，并由此形成商圈中心道路两侧的立体化商业街景观。立体化商业街的形成促使商圈中心商业区的零售、服务业的功能分化由传统的水平的、平面的区域功能分化向立体的、垂直的功能分化发展。

垂直的功能分化使不同的行业、业态的功能综合地容纳到同一大规模、高层的综合商业大厦中，不仅形成了零售、服务的业务功能的垂直体系，而且也促使消费者形成垂直的购买行为。首先，根据建筑物的低、中、高层的不同，各种零售业态、服务功能的分布不同。一般来说，商圈中心商业区临街大楼的一至二层主要以零售商店、餐饮店、银行为主。大楼的中上层主要以各种公司的办公室或饭店为主，另外，旅行社、各种健美、美容、订票、培训教室、剧场等文化教育设施也往往相聚于此。大楼的上层往往开辟展望厅、高级餐厅、酒吧、各种类型的俱乐部等。其次，综合型大厦的低层部基本以不确定多数的顾客部门或者以目的性较弱的部门为主，而高层部基本是以特定的少数顾客、目的性较强的顾客部门为主。

二、功能组合的复合化

商圈是大量相互关联密切的商业企业在空间上聚集，并形成强劲、持续的区域竞争优势的结果，也是商业集聚的一种现象。在商业集聚过程中，不同类型的商业企业更容易相互结合，进行横向或纵向联合，或者组建共同的采购、销售机构等，从而产生组合效应。产业集聚的组合效应使得商圈的各个商业企业作为子系统的元素，相互之间优化组合的功能大于各个元素的简单相加，形成黄金地段，制造出商业级差利润，使处于商圈的商业效益高于其它地段。随着商业的集聚、商圈的不断发展，功能组合的复合化成为商业中心的发展趋势。这种发展趋势要求作为城市的高级中心地，商圈内的建筑综合体应当在同一时空内，将传统的建筑类型和功能单元相互叠合、重组以实现多种功能的交叉和并存的空间环境系统。各种基本功能间的相互交叠会引发出新的功能，反过来这些新功能又会对原有的基本功能产生促进作用，从而使建筑职能具有更大的兼容性，满足人们对多元化的需求。因此，功能的复合化将会很大程度上促进空间使用的高效率，同时也形成不同功能部门利益上的协调互补。所以，充分利用域内资源、充满经济活力的商务中心必须是一个具备购物、餐饮、文娱、服务等商业功能高度集聚的地区。

三、服务设施的人本化

以人为本不仅体现在商圈的软环境，而且还要体现在服务设施等硬环境上。根据这种趋势，商圈服务设施逐渐发展为实用型服务设施、装饰型服务设施和综合功能服务设施三部分。

首先，实用型服务设施包括道路设施、活动场所两类。其中，道路设施主要包括人行道、游路、车行道、停车场等。商业中心是集合了多种功能的空间，是人流集聚的中心。要保证整个商业中心区的车行、人行系统的畅通有序和街道的美观舒适。地上停车场的设置应不影响街区的整体形象，机动车停车场与非机动车停车场分设于街道两侧，充分利用地下空间，设置宽松的地下停车系统等。活动场所包括游乐场、休闲广场等。游乐场和休闲广场的存在是商业中心区更注重娱乐、休闲、交流功能的体现，它们是人们迷恋一个地域的重要依据，是一个区域活力的第一见证。广场是最容易吸纳人流、聚集人气的地方，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又可以塑造商业中心区的形象品质，各种有特色文化味道的商业活动在商业中心区文化氛围的包装和烘托下价值倍增。服务设施目前在商圈中运用越来越多，也是最实际的设施。

其次，装饰型服务设施是以装饰需要为主而设置的，具有美化环境、赏心悦目的特点。主要有雕塑，绿化设施、水体景观等。雕塑通过自身的形象塑造，典型生动的再现生活、反映社会。好的雕塑不仅装饰美化环境，丰富人们的生活，同时也从侧面反映出一个国家或地区文化艺术的发展水平，既为当代服务又为未来留下不易磨灭的历史性标记。绿化是商业中心区中不可或缺的元素之一，除了具有一定的观赏价值外，它还有利于净化空气、降低噪声、调节小气候，从而使在商业中心区内活动的人们获得身心两方面的舒适感和愉悦感。与绿化一样，水体景观也是商业中心区具有生态意义的构成要素。静态的水静怡幽雅，如水池、水渠等，动态的水活泼喧闹，如喷泉、跌水、水幕、瀑布等，它们赋予场景和空间生机与情趣，吸引人们聚集在周围，从而成为该场景的核心及最活跃的元素。目前，越来越多的商圈在布局上引入了装饰设施，营造舒适温馨的购物环境。

第三，综合功能服务设施同时具有实用性和装饰性的特点，体现了形式与功能的协调统一，能够使人们更好地体验到商业中心的品质及整个城市的美感和文化底蕴。它是以设施小品、装饰小品形式存在的，如休息座椅、标示指引、亭子、垃圾箱、照明灯具、电话亭、洗手池等。座椅既可供人休息，又是人们藉以观望社会场景和相互交往的理想设施；标示指引应营造一种协调统一的感觉。垃圾箱在商业中心区中也充当着一个非常重要的角色。造型美观，摆放得宜的垃圾桶不仅保持着环境的整洁，也能提升商业中心的品位。因此，为了提升商圈的品质以及改善软硬件环境，综合功能服务设施的建设和完善是商圈发展的重要趋势。

四、业态发展的多元化

商圈是零售商业发展的产物，对商圈业态发展趋势的关注，首先要注重零售业态的发展趋势。目前，我国零售业态结构还存在着一些问题，主要包括：业态布局不合理，结构失调；业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥；业态结构调整内容基本是纯粹的模仿式；业态结构变革手段大多是一种“速成”式的数量扩张；业态雷同，恶性竞争，功能单一，无法满足人口的多元化需求等。上述问题的解决，需要加快实现零售业从单一业态向多业态发展；实现零售业态结构合理化；加强多业态混合经营的管理，将零售业态结构调整引向深入等。因此，以主辅关系、互补关系形式存在的多业态并存将是零售业态结构的常态。目前，商圈业态发展的多元化具有两个特征。

首先，大都市商业业态集聚的多元化。大都市的商业集聚目前可以分为商业中心、交通干线商业街和专业化商业区三种类型。其中商业中心又分为大都市CBD、区域商业中心、社区商业中心、邻近商店五个类型。消费者根据购买商品的性质和到达距离的经济性来选择到哪个商业中心购物。如果购买生活必需品，消费者往往到邻近商店或社区商业中心购物，而如果购买奢侈品、流行商品则会到大都市CBD、区域商业中心去购买。因此，区域商业中心的业种和业态的集聚主要以大型百货店、专卖店、特色杂货店、名食品店、美容理发店等高级品、奢侈品、名牌商品、流行商品为主。

其次，地价导向的业态多元化。每个零售、服务企业都是以利润最大化为导向，以最大可能接近潜在顾客的地点为最理想的选址地。因此，大都市零售业的选址是以每个零售业支付地价能力来决定的。在大都市中央区域商业区，是与顾客接触性最高的地域，因此其地价水平最高，并以此为中心地价呈圆锥状分布。同时，大都市中心区域商业区是以支付地价能力最高的业种和业态构成。因此，大型百货店、名品专卖店、流行时尚商品店以及酒吧、俱乐部、其它娱乐业等利润率很高的零售、服务业则是商圈商业业种、业态构成的主要形式。从目前发达国家成熟区域商业中心的商业构造看，其业种、业态的构成基本上是以大型百货店、名品专卖店、流行时尚商品店、特色食品店、杂货店以及形形的餐馆、酒吧、娱乐场所构成。

参考文献：

[1]王厚东. 商圈理论分析[J].山西财经大学学报（高等教育版），2002（12）：112—113

[2]王晓玉.国外社区商业发展的理论与实践[J].上海经济研究，2002（11）：68—74

[3]王娟.基于三维视角的我国中小城市商圈布局研究[D].中南大学，2007年

[4]张翼飞.城市商业中心区公共空间设计研究[D]. 南京林业大学，2007年

[5]唐红涛.城市商圈空间聚集的经济学分析[J]. 兰州商学院学报，2008（8）：36—42

〔本文系河南省郑州市软科学研究项目“郑州火车站西广场商圈空间布局研究”（项目编号：121PRKXF65

第3篇：未来商业街发展趋势范文

关键字：城市转型；城市商业网点

Abstract: based on reviewing the development track of the wenzhou business, wenzhou city during the transformation analysis in recent years, urban commercial development status and the main contradiction. Goals from planning, business development strategy, control pattern and enforcement guarantee of lead in full explanation, and the subsequent planning and implementation work was introduced.

Key words: the city transformation; Urban commercial network

中图分类号： F291.1 文献标识码：A文章编号：

1、引言

商行天下，温州因商而兴，早在元、明、清时代已成为浙南闽东一带商业中心；改革开放以来更以温州模式，闻名中外。商贸业已是温州的支柱产业，全民言商、全城经商、全球行商已是温州城市的金字招牌。

然而，目前温州许多经济指标无论是在沿海14座开放城市或者省内的排名都是在后移，城市商业的增加值在全市GDP中所占比重出现持续下滑，轻工产品专业市场的全国领衔地位也逐步被取代。但温州民营资本雄厚，市区人均GDP已达9000美元，人均可支配收入均列全国大中城市三甲，消费已向享受型和发展型过渡，据不完全统计温州人拥有保时捷、宝马数量约占全国10%，奔驰拥有率居全国前三，是中国高端消费品的试验区和先行区。温州现行商业状况与其消费力反差很大。

由于商业在温州的重要地位和作用，我们认为温州商业网点规划应不同于配套性的专项规划，要从承担提升温州城市竞争力，强化温州城市功能的战略意义进行切入。

本次规划以温州市市域范围为研究背景，重点分析温州三区商业现状问题，并结合世界先进城市商业发展成功案例，研究温州城市空间发展规律，判断温州商业发展趋势，对温州未来十年商业发展规模进行预测，提出温州城市发展的目标和策略，对大型商业设施进行空间布局，制定近期行动计划和启动相关配套规划的编制。

2、规划特色与创新

2.1、“从市场中来，到市场中去”――尊重市场规律，详实调查多元化分析

发展商业最重要的是遵循市场规律，规划尊重温州“全城皆商“的商业特点，采用了实地走访、部门座谈、问卷调查、文献查阅等多种调查方式，对温州商业进行整体摸底。

数据上显示，温州三区2009年现状商业设施总面积已达282.万，人均商业面积1.15/人，已达国际城市标准，但大型零售业仅有11个，约占商业网点15%，人均大型零售面积仅0.051/人，仅为广州8年前的一半。约7成温州人有外出购物需求。现状商业总量大、高端少、结构不完善，城市消费需求与商业供给不匹配。

空间上显示，大量商业在鹿城区集中，龙湾区主要集中在永中与状元，瓯海区长期“有区无城”状态。现状商业空间分布不均衡，主城过热、不足。

此外，购物环境不完善，规划控制引导弱、政府政策引导不足等问题也已相当明显。

我们分析借鉴了上海、香港、美国、日本等世界先进城市商业发展案例（表1），坚持以市场导向为基础，研究温州现状优秀商业发展模式和温州人消费及行商特点。判断温州商业未来呈“业态层次化、高端化导向；空间网络化、离心化导向；规模控制分类化、差异化”的发展趋势

表1：相关城市案例借鉴要点

案例城市 借鉴要点

国内 上海市 1、形成思路清晰的空间发展格局、点线面结合的发展思路

2、注重商业街的特色化开发，进行形象鲜明的商业开发特色定位

3百货店向大型化和综合化的多功能方向发展，集购物、餐饮、娱乐、生活服务与一体的购物中心趋势良好。

深圳市 1、零售商业的发展实施大公司、大集团策略，提高企业组织化、集约化程度；

2、形成以主城商业为主、周边三区商业配合发展的商业格局、以商业繁华区带动点状商业发展形成清晰的商业网状脉络

3、加大商业的基础投资建设，通过行政力量引导商业有序发展

香港 1、结合快速交通网络发展大型购物中心，实现远距离购物便捷化

2、综合化经营和连锁经营成为香港零售业运作的普遍模式

3、保持传统临街型商业传统开发模式，

4、合理控制商业网点的规模：城市商业中心建筑面积由500000－1000000平方米；区域商业中心建筑面积控制在50000－250000平方米；社区商业中心一般控制在10000平方米左右

5、商业网点布局原则体现了自下而上及自上而下的系统性，配合城市规划的原则，考虑到城市近中远期的用地规划，并与市政等基础设施建设形成良性的互动关系

6、政府通过税制或租金管制来配合整体商业发展策略，引导商业的空间合理布局

国外 美国 1、大力发展大型购物中心，以适应小汽车交通为主的居民出行需求，实现一次性购足的居民购物需要

2、保证商业网点的停车、交通等基础设施，体现以人为本的商业网点发展理念

日本 1、商业网点综合化发展，购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能

2、将商业网点渗入居民区内部，实现小型零售业的发展，倡导购物的便捷性理念

3、对大型商业网点的停车配套做出相应的要求，以满足驾车购物的需求

2.2、“以商促城”，搭建引领城市发展触媒平台

新世纪以来，关于温州的城市定位与商业都是分不开的，商业已是温州的主导产业之一，面对温州经济下滑，但高端消费需求旺盛的商业需求现状，规划提出将温州打造“高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地”，从而带动温州成为市域、辐射浙南闽北区域性现代商贸中心。实现以商促城，引领城市发展的战略目标。

从规模控制上，与人均可支配收入相匹配，并横向比较同类型城市商业规模，规划2015年人均商业面积1.7/人，到2020年到达2.3/人。达到国内城市较高水平。

从空间策略上，规划分析了温州大都市的空间框架，未来城市交通分布情况，规划人口的空间布局等因素,提出总体以“一核、两圈、三带”的空间布局结构（图2）。

从时序策略上，提出“以商业繁华区带动城市发展”，引导城市新区设置相应等级的商业集聚区，带动该片区城市发展建设，改善城市核心区商业过热，缺乏的现状，拉开城市框架，推动城市向外拓展

2.3、应对“全城皆商”的特点，制定分类分级分片区引导策略

规划针对温州商业特点，构建一个完整的控制引导体系：

在商业业态上，对零售商业、新型商业、商业街、市场、物流园区等进行专项引导。规划建议落实10大特色商业街 、15个大型百货商店、20处大型超市、3个仓储式商场、15个交易批发市场、8大物流基地、20处城市综合体。

在商业等级上，设置城市市级商业中心、片区级商业中心、社区级商业中心；城市和区域级商业中心主要从选址范围、业态引导、规模控制三方面进行引导；社区商业中心主要从发展模式、选址建议两方面进行引导，并制定具体引导策略。共布置5大城市级商业中心，20个片区级商业中心，

并从“新区”与“旧城”分片区控制引导，新区商业宜采用一站式、点面结合的商业模式，注重商业便捷性的打造；旧城商业宜采用街坊式，点线结合的商业模式，适度控制商业规模，注重商业特色化的打造。

2.4、采用“业态、形态”双重控制手段，以保障实施

规划突出新型商业形态的发展，如城市综合体、网络购物、创意产业的落实。并对城市重点地区进行业态与形态专题研究（图3）；在用地控制上，在新区，指导控规专门预留商业用地；在旧城，结合“退二进三”政策，预留商业用地。并制定指引导则。在政策上，建议营业面积在6000以上，采用听证制度确定其形态和开发模式。

3、后续推动城市转型发展重大行动

商业网点的编制完成和审批通过，仅仅是工作的第一步，温州已经开展一系列重要工作，以保证温州商业发展，推动城市转型。

指导了《专业市场及物流园区专项规划》、《空港经济区概念规划》、《中心城区工业用地提升改造》等相关后续规划的编制；指导商业在控规中的落实；促使《温州市人民政府办公室关于进一步加快我市商贸流通业发展的实施意见》（温政办【2011】56号）等政策的出台。

还有牛山国际、黄龙商贸城、万达广场、 104国道沿线市场、南塘街、沧河文化街等项目相续投入建设。

第4篇：未来商业街发展趋势范文

[关键词] 生活行为 空间形态 城市空间 商业交易行为

一个城市的形成和发展在很大程度上是在商业的催生下完成的，自从人类社会产生了商品交换，出现了商业空间，它与人类相伴至今，促进了城市的发展和进步。而随着社会发展、时代变迁、科技进步、生活改善，商业空间从原始时代“以物易物”的露天交易点，逐渐演变成今日以世界为舞台的商业贸易网络体系，从而使人类城市生活行为发生了巨大的变化。也就是在这种基本的买卖关系行为中不断和继续着它由点到面的演进……

一、城市商业建筑空间点的生成

1.古代商业市和街的形成。点的生成源于人的基本生活行为，商业建筑空间的点便是在人对于商业行为的需求中产生的。商业行为的形态与商业行为所需要的空间的关系在最初就表现为“市”。“市”即为“交易(行为)；集中买卖货物的(固定)场所(空间)”。在我国古代这种城市商业空间模式就已经产生，如在北魏、东魏城市布局中产生了专门为商业服务的东西二市,奠定了商业建筑空间发展的基础。随着交易双方的变化发展必然导致其载体―― 店面产生，简单的商业建筑空间开始形成。当这种简单商业建筑空间逐渐多起来，向左右伸展形成进深不大的“街”。由这种“街”又形成连片的商业街，而有了固定的市镇，形成了集市。城市文化的一个重要方面逐渐发展起来。

2.商业发展与城市更新。在经历了历史的变迁，文化的交流，商业已渗透到城市生活的各个角落。商业建筑空间的类型也逐渐增多起来，从古代的市、集，到其中生成的门廊式商店，再到近代的百货商店，现代的购物中心、超市、大卖场、步行街、便利店等各种商业建筑空间。新的商业建筑空间模式开始更多地对城市产生影响，也进一步成为城市活力、特征和魅力的象征。而商业建筑空间在新的环境下也越来越不能脱离城市整个大的空间环境，在其设计中必须进行城市、商业建筑空间一体化设计，才能保持城市发展的活力，尊重和保护城市历史文化。

从中我们可以看出城市商业建筑空间的点的生成受到人的基本生活行为及城市文化发展的重要影响，而商业活动的建筑空间载体由这种点――简单的摊位、店铺也必然在社会发展中不断完善、扩大。于是通过城市扩展，人的生活行为等因素对商业建筑空间的不断作用，商业建筑空间由点到面的构建成为了一种必然趋势。

二、城市商业建筑空间面的发展

随着社会的不断发展，构成市场的基本条件也处在不断的发展变化之中。“需求”由买卖物品、吃与喝这些人类日常生活最基本的行为，逐渐扩展到娱乐、休闲、文化交往等，以及特殊、专业性需求。在生活行为的这种扩展中，面的发展逐渐显露出来。尤其在20世纪爆发性消费社会的出现，互联网在商业生活中的介入，引发了新的消费观念和形式，人们有了更多的消费行为方式。如何在城市整体建设中保持商业建筑空间的活力成为一个关键的问题。

城市商业建筑空间在现代全球文化思想广泛交流的历史背景下发生了很大的变化，国内外新的商业建筑空间思想逐渐得到了发展，互相之间的交流也逐渐加强。这样商业建筑空间单纯的从物品买卖空间的点考虑显然不能符合时代的步伐，商业建筑空间在历史中没有比现在更需要从城市空间、文化传播、行为心理、经济发展等因素在面的层次下去综合考虑商业建筑空间的构建，以符合当代人们消费行为和心理的需要。在这种情况下，现代商业建筑空间类型有了丰富的发展。例如在西方出现逐渐发展起来的购物中心、主力店、超级市场、商业综合体等商业建筑空间模式。在众多形式的背后对于国内外现代商业建筑空间的发展进行整体的剖析，了解现代商业建筑的发展脉络在这里也是极其有意义的，从中我们不仅可以熟悉现代商业建筑空间在现代城市中的重要地位，而且也可以预见未来商业建筑空间的发展趋势。这样现代城市商业建筑空间面的层次才能够全方位的发展起来。

三、城市商业建筑空间的发展趋势

1.大型MALL。兴起于美国20世纪50年代的大型综合性消费中心的商业建筑空间理念，以一站式消费和高度综合化的“MALL”模式，开始登陆中国大陆。“MALL”的发展需要大面积的土地和城市居住区的郊区化，所以这种商业建筑空间在中国的发展还需要慎重的考虑。

2.小型商业建筑空间。中国是一个有五千年文明的国家，因地理环境、历史文化等因素造成的传统消费习惯，深深地印刻在了中国人的日常消费模式中。这种依托城市景观环境，融入地方人文特色的商业建筑空间创造，应该是中国商业地产发展的主流。

3.社区商业。伴随房地产业开发而相应产生的配套需求，催生了一个有明确定位的新型商业建筑空间类型，即社区商业建筑空间。社区商业起因于居民的日常消费需求，而又推高至健康、体育、文化、娱乐、品牌等高层面的消费需求。

4.体验式消费空间。体验消费空间的营造成为商业活动空间中越来越重要的内容。传统的消费空间中把购物空间作为主要空间。而越来越多的消费行为不带有明确的购物目的，但是仍然进行了消费。比如，在茶座、冷饮店、快餐的消费，参与抽奖、表演、等的消费。这一类的体验消费虽不可能取代购物消费而成为主流，但其需求已推动娱乐、表演、餐饮类服务成为购物消费的重要补充形式。

参考文献:

[1]顾馥保:商业建筑设计.中国建筑工业出版社,2003

第5篇：未来商业街发展趋势范文

关键词：地铁车站；换乘方式

Abstract: opportunities for urban subway traffic three-dimensional, bound to the subway station become important node of urban traffic transfer and cohesion system. This paper to Ningbo metro line 2 YongJiang north station as an example, the study of metro transfer scheme in detail, to satisfy the need of the function of the subway station, external transport and internal traffic of the city to city organic link, form the inside and outside the public passenger transportation system integration services.

Key words: subway station; Change to the way.

中图分类号：文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

目前地铁建设已经进入快速发展阶段，任何一个城市的地铁规划已经不是单一的一条线，均已成地铁网络。地铁作为城市交通立体化的契机 ,必然使地铁车站成为城市交通换乘和衔接系统中的重要节点 。因此 ,以地铁车站为核心吸引各种交通方式的换乘 ,往往会在大城市形成大型的综合交通换乘枢纽 ,吸引各方向客流和车流 ,并结合地下公共空间形成城市中的重要节点 。将城市对外交通与城市内部交通有机衔接，形成内外公共交通客运系统的一体化服务。

本次研究重点内容包括以下几方面：

交通枢纽中心（换乘站）的设计原则及现状

1） 设计原则

对于大型公交枢纽,我们应当根据枢纽站周边的环境条件及其所发挥的作用,以及对此区域的土地规划、预留发展和客流预测进行深入的研究,合理确定枢纽站的规模。并且优化其易达性,方便乘客进入车站或与其他交通模式的换乘(地面公交、出租车、自行车、步行),从而使其更有效地吸引客流。这就需要规划部门的大力支持,对于此规划区域得到合理安排和监控,尽量减少原则性的变动。

2） 设计现状

大型公交枢纽站的换乘形式多种多样,目前设计的车站换乘形式多为十字换乘、T型换乘和通道换乘。但目前各地换乘节点的设计存在预留节点不准或是完全浪费的情况，其主要原因在于规划和前期的准备工作做的不够细致深入,控制规划的后续工作执行的又不严格。比如多条线路在某一地段交汇,往往缺乏深入地综合分析和规划。在车站设计时,哪条线先设计,就把有利的土地资源占尽,很少为后续线路统筹考虑,从而导致土地资源的浪费、并使后续工程的施工设计难度加大、费用增加、换乘形式单一、换乘距离加长,甚至造成许多好的规划方案难以实施。因此,在开始建设时就需要统筹考虑,把大型枢纽站的土建结构一次建成,为后续工程的建设提供条件。

（二）枢纽中心（换乘站）的功能定位及换乘方式

准确定位换乘站在城市轨道线网中或是整个城市中的功能，以及各条线的修建时序及敷设方式，对枢纽中心（换乘站）规模及换乘方式起至关重要的作用。其换乘功能主要有以下方式：

1） 地铁换乘

包括地铁与地铁换乘 、地铁与铁路换乘以及地铁与长途客运 、道路公交换乘等 。

地铁与地铁间最基本的换乘方式有站外换乘 、平行换乘 、立交平行换乘 、立交换乘 、三线及多线立交换乘等 ,其他形式的换乘无非是上述换乘形式的组合 。

地铁与铁路之间的衔接通常利用地下空间 ,采用多层地下通道的衔接方式 ,从而实现便捷换乘 。

地铁与长途客运 、道路公交的换乘 ,应结合地铁站 、公交站点 、公交起讫站及长途客运站的布局 ,建立几种交通方式之间的立体化衔接模式 ,创建优化多样式联运体系 。

2）地铁与地下停车场、地下商业的换乘

地铁车站与地下停车场 、商业街的综合开发地铁站与地下停车场(库) 、地下商业街结合建设已成为当今地下空间综合开发的主流 。三者资源共享 ,并带动地面商业的蓬勃发展 ,可在城市中发挥其综合效益 。常见的实例是负一层设地下商业街兼停车场 ,负二层作停车场兼配套 ,利用公共道路下的步行通道 (或地下街) 连接附近的地铁车站 。

3）地下通道及出入口

在一些交通量大的道路可结合地铁站设置地下人行通道或过街地道以疏解人流 。一方面可考虑地铁站通道设计及人行过街的要求 ,给人流带来便利 ,另一方面也可通过道路两侧与地铁之间的联系 ,提升区域商业的氛围 。

（三）换乘接口规模控制及实施步骤

换乘节点存在同步、分期、预留几种方式。在研究换乘节点规模及实施步骤时，首先应分析换乘站的实施期限及换乘线线网是否稳定等因素。在以上因素明确的情况下，再行分析换乘功能定位、换乘方式。只有充分考虑到以上问题，才能选择准确的换乘节点规模及实施期限。

（四）影响换乘量的因素及其分析

城市交通枢纽（含普通换乘站）是车流与人流的集散地。多种交通方式在枢纽中汇聚，人流与车流形成交通枢纽内的两大矛盾。一般，大城市交通枢纽中至少集中了地铁、公共交通、行人、自行车与社会及出租车辆等多种交通方式。因此，交通枢纽可以看成是一座大规模的交通流换乘中心，是各种交通工具间交通流量交换的主要场所，提供各交通流量间的高效、快速、安全交换。交通换乘功能是城市交通枢纽的核心功能之一。交通枢纽的交通换乘能力及相应的服务水平是评价其综合性能的重要指标。分析与预测城市交通枢纽中各种交通方式间的乘客交换量可以为确定交通枢纽建设的合理规模，各种交通工具在枢纽中的布局分布等提供依据。

1）影响换乘量的因素

交通换乘量受出行时间、费用、舒适性及安全性等多种因素的影响。根据出行目的的不同，人们会选择不同的交通工具。自行车和步行一般适宜于近距离出行，费用低但舒适性与安全性差。地铁的优势是快速准点，但其服务面积较窄，只对其沿线产生作用，而公共交通的覆盖面则较广。出行时间短且费用低的交通方式的交通需求必然较大，相应的其换乘量较大。但对换乘量起决定性作用的因素是各种交通工具服务范围内的出行需求的多少。

2）交通换乘量分析的基本思路

第6篇：未来商业街发展趋势范文

【关键字】商业建筑；交通空间；人车分流；立体交通

一、研究背景及意义

我们从商业建筑的发展历史中可以看出，新的商业建筑形态基于社会进步、经济新发展、商品经济增长、消费水平提高，旧的商业建筑格局不能满足人民的消费需求和消费心理，促使着商业建筑格局不断革新，商业建筑交通空间不断的完善。

人类的经济发展历史是由:

贫穷——基本满足生活最低需求——生活有了基本保障并有了富余——到达享受生活的水准；

而商业建筑的发展历史则由：

自给自足简单的以物易物的单纯集市模式——出现固定的商业建筑“行”和“肆”——出现商店集聚的商业街——大型的商业建筑综合体。

两者的发展相伴相生。

交通空间是在建筑设计中经常用到的一个概念，它根据人的行为模式把空间组织起来，并分割空间，划分出不同的功能区域。商业建筑交通空间在建筑内部支配着建筑的布局，是连接建筑各个功能区域的主干，更引导着人们的消费路线。商业建筑由满足基本需求型转变为享受消费型，商业建筑的规模变大、功能增多、空间变得更复杂，如何划分规划成为建筑设计中的重点，所以商业建筑交通空间的设计显得尤为重要。

商业建筑的运营往往伴随着大量的人流、车流、物流，随着社会的进步，经济的快速发展，使得城市的商业行为变得更加繁荣，但这也使得人与车、商业与交通的矛盾激化，出现了诸如人行道的拥挤、人车混流互相干扰、无处停车以至于乱停车、更甚者发生交通事故等的问题。因此，如何处理好商业建筑外部交通空间的交通关系，进行良好的流线组织，是商业建筑设计与规划的重要内容，同时也是城市建设中亟需解决的重要问题。

人类的意识形态与行为方式紧密相连，这不仅仅影响并生成了我们的社会规律，还促使着形成了多种多样不同的城市形态。交通是为人的行为服务而存在的，所以我们要把交通和人的其他行为结合起来，让交通空间更好的为商业建筑的其他空间服务。

二、室外交通空间人车分流的组织方式

商业建筑的功能越来越复杂多元化，如果人流与车流继续放在一起会引起很大的混乱，各种交通事故时有发生，也不利于疏散造成拥堵。以长春市为例，在红旗街欧亚商都、巴黎春天、亚细亚商圈，三座商场各占据了十字路口的一个角，所在的红旗街与工农大路本来就是城市交通的主干道，车流量极大，而原本的地下通道现作为了地下商场，拥挤不堪，已不能作为缓解地面交通引导人流的用途，反而增加了负担。三座商场又各自为政，彼此没有连结，停车场狭小，人流车流混杂，不用在上下班和节假日的高峰时间就已经造成此地段问题频发，拥挤混乱，如果能采用人车分流的方式就会大大缓解。

商业建筑的功能多种多样，流线复杂，在大型商业建筑的设计中更多的采用人车分流的交通方式或是采用更深层次的多层次、立体化的发展方向则是现在的发展趋势。

有许多处在旧城区的商业建筑都会有场地狭小不便于改动，交通空间混乱的问题，在这种情况下就可以采用平面式分流的方式。这种分流方式迫使人流、车流、货流相互分离，让它们虽处在同一个平面上但却处于不同的空间中。这种方式可以充分利用现有道路，并采用步行系统管理，对改善商业建筑的室外交通空间起到很好的作用。

立体式分流是一种新型高效的交通组织方式。这种交通组织方式人流、车流、货流相互干扰小，商业建筑的室外空间可以得到很好的融合。立体式分流这种交通组织方式有很大的优势，商业建筑与不同的城市步行系统衔接，如城市地下通道、城市地下轨道车站、人行天桥和建筑间的空中连廊，这种衔接的方式使得商业建筑的入口从单层入口转变为多层入口，使人流可以各自选择更方便更短的途径去往和离开商业建筑。

当城市发展到一个阶段时，正如我国多数城市所处于的阶段——城市横向发展已达到一个饱和的状态，城市面积庞大、交通拥堵、各种问题频发，城市逐渐向立体化和深层化发展。也正是在这个阶段在城市高度密集的地区，商业建筑外部难以在地面建立系统的人行步道系统，单独的建立一个步行街更是难以实现，这些催生着商业建筑交通空间与城市空间相结合，建立立体的交通网络。

这里还包括地铁的建设，地铁不再是单一的交通元素，结合商业建筑实现地下空间综合开发，形成地下商业街，也可与周边城市公共建筑的地下空间相连。国外很早就有关于地下空间建设的理论，《雅典》曾经提出城市空间是三度空间的学科，认为城市的建设不应只在地球表面上，应该着眼于地下、地面、地上三个层面的立体建设。要开发新的空间，形成新的城市结构。随着城市地铁的建设，城市的地下空间形成了以地铁为主的地下空间骨架，基于此，商业建筑的地下空间的发展就与城市的地下轨道形成了共同繁荣。

三、结语：

第7篇：未来商业街发展趋势范文

路桥自1994年底撤镇建区九年来，凭着市场先发、体制灵活、民营经济发达等优势，社会经济和城市建设取得了巨大成就。但在新一轮发展中，路桥面临着种种问题，特别是城市空间发展无序、基础设施建设滞后、居民点分布散乱等问题尤为突出，这是长期以来缺乏包括农村在内整个区域的长远和切实可行的规划，造成路桥区缺乏空间整合的结果。随着农村工业化进程的加快，空间成为工业化进程的制约日益显现，这表明路桥区迫切需要加强规划研究，推进城乡一体化，使资源配置更趋优化，空间更趋合理，促进经济的发展和社会的进步。本文通过对路桥城市发展现状的分析，提出要强化规划研究，统筹城乡发展的思路，以提升路桥城市发展的档次和水平。

一、路桥城市建设的现状

1994年11月路桥建区后，根据自身工业化和私营经济发达、民间资金充足的起步条件，按照“大投入、大配套、大建设”的工作方针，积极推进城市建设进程。在总体布局上，坚持城乡协调发展，整体推进，突出发展城区，积极培育次中心金清镇；在建设目标上，注重城市形象，强化内涵，形成特色，提升品位，建设可持续发展的现代化城市；在工作重点上，加快基础设施建设，完善城市功能，推进人口和产业向城市集聚；在特色建设上，弘扬路桥优势，创办大市场，促进大商贸，发展大工业，促进区域经济合理调整；在建设途径上，树立整体经营城市的理念，深化改革，敢于创新，走城市建设市场化和管理法制化、规范化道路。建区九年来，共投入城市建设资金100多亿元，建成区面积从建区初期的3.5平方公里扩大到目前的16余平方公里。共投入16余亿元，修建路桥大道、南官大道、腾达路、银座街等30多条街道和交通道路，新增三级以上公路69.6公里,公路密度从建区前的0.27公里/平方公里提高到0.646公里/平方公里。投资近10万元，新改建市场25个，相继建成富仕广场、中国建筑装饰城、台州电子电器市场、浙江方林汽车城等一批较高档次的市场。通过整合，建成全国乡镇企业（台州）高科技园区、路桥节日灯加工园区、新桥模塑工业园区等6个工业园区，总规划面积1207.67公顷，总投资达82.1亿元。建成鑫都国际大酒店、金佩大酒店等10多幢15层以上的高楼大厦;建成嘉绿苑、方林苑等一批中高档居住区。建成黄椒温路桥段引水工程、五镇供水工程，日供水能力达6万吨；建成投资1.5亿元的污水处理厂，日污水处理能力达4万吨；建成110KV变电所4座，35KV变电所2座，主变容量达31.9万KVA。建成永安广场，黄石、硕雨、避风塘等公园，共绿化城区面积166.27万平方米，城区绿地总面积达280.4万平方米。通过九年建设，路桥远东商贸广场开发建设已具一定规模，旧城保护改造已全面启动，城市基础设施得到不断完善，城市品位明显提高，城市竞争力逐步提升，一个中等城市的格局已基本形成。

路桥城区从一个集镇变成中等城市的格局，应该说建设成就巨大。当我们在感叹路桥九年大变样之余，用更高的眼光去审视，用更冷静的头脑去思考路桥的城市形象和品位时，我们会深深感到，由于路桥脱胎于建制镇，城市建设底子薄，城建人才缺乏，对民间资金依赖性强，且追求高速度等原因，致使路桥城市建设存在着很多的不足和遗憾。主要表现在：

(一)中心区不突出，功能区块不明显。由于路桥是“无街不市、无户不商”的市场大区，各骨干市场零散在城区的各个片区，市场和街道都聚集了大量的人流、物流，到处显现着商业氛围，各区块功能布局相差不大，而在夜晚却到处人影稀疏、街落冷清，这在主观上给人以中心城区难找的感觉。同时，路桥“跨越式”的城市增长模式，导致老城和新区并存，老街和新道相接，城市中心区建筑密度不高，市政公共基础设施不多，功能区块衔接不强，且在沿街、沿路建有较多低档次的村民安置房，在客观上造成路桥城市中心区总体建筑形态档次不高，地标性建筑不突出，导致了中心区形象难突出。

(二)商业街（区）建设档次不高。路桥目前已形成以生活消费品市场群和生产资料市场群为特色的两大专业市场群体，专业街区和超市、连锁专卖等各种现代商贸业态并存的商业格局。目前，路桥市场林立，到处可见充满生机活力的市场，但却缺少一条档次高、能充分展示现代繁华气息的商业街。银座街、富仕路、卖芝桥路是目前路桥繁华和最具活力的商业街，但它只能是普通的商业街，却难以承担起展示一个区域高档次、高品位、良好形象的使命。且不说银座街南段和卖芝桥路是原老镇的建筑布局，即使新建的银座街中段和北段以及富仕路，其整体街区的规划设计和建筑形态总体档次不高。特别是富仕路由于其特殊的地理位置，造就了其商业街的功能形态，但其整幢单间立地式的建筑结构，即使通过立面改造，也难以体现现代高档商业街的气息。而开发建设中的远东新区，其一大功能定位为商业中心，目前只有一条贯穿城区东西作为交通要道的路桥大道，以及几条南北走向较短的支干道，也难以承担起作为展示路桥良好形象、高档次、高品位的现代商业街（区）的重任。

(三)交通规划和建设滞后。路桥目前给人的感觉是路桥“路难行、桥难走、车难停”。路桥的路方向性差，连贯性不强，初来路桥的人很难弄清方向，搞清方位。路桥的路小，三车道少、双车道多、单车道更多，一些道路经常会造成堵车。当然这具有客观性，路桥城区由于河道纵横，老国道走向弯曲等原因，造就了路桥主骨干街道路网方向性差；由于旧城新区并存，城区发展速度快等原因，造成街道路网连贯性不强。同时，由于人流杂、车流多、交通管理滞后造成严重的堵车现象。而其最根本的原因在于交通规划的滞后。在交通道路规划建设时，没有充分估计到路桥社会经济的发展速度，一些主干道路等级不高、宽度不够，许多道路没有设计非机动车道，功能不全。如泰隆街、腾达路、石浜山洞等，都成了交通的“瓶颈”。104国道复线、路院路高速公路连接线、滨海大道等主骨干道路建设滞后了好几年。同时，一些公共设施在设计时没有充分考虑停车位，导致城区停车位严重不足。

（四）城市公共设施薄弱、布局差。由于路桥是从一个镇升格为一个县级区，基础设施相对比较薄弱，特别是公园、广场等公共活动场所、休闲场所明显不足，如图书馆、青少年活动中心、科技馆、文化宫等公共基础设施都还未开建，致使群众在双休日、在晚上无处可去，这也是造成路桥街落冷清的一大原因。同时，由于地下排污、通信等管网规划设施滞后，造成目前街道经常“开膛剖肚”，给行人带来极大的不便。而已建成的一些公共设施，也由于布局、规划、档次等原因没有充分发挥应有的功能。如影剧院本来是一个文化宣传和集聚人气的场所，但由于形象不鲜明、缺少停车场以及规模少、档次低等原因，成为了一个被遗忘的“角落”。而投资多、规模大、环境美的永安广场，由于建在交通要道边，离居民小区远，致使功能发挥十分有限。又如客运中心由于设计规模少、发展空间不足，带动周边要素发展十分有限，又面临着被置换的命运。

（五）建筑形态档次不高。城区各建筑单体总体档次不高，除了10多幢高楼以外，基本上以5—6层的单间立地排式结构建设，高度不高，体量不大。特别是建区初期的村民安置房，还超脱不了农村建筑“大寨式”连排单间的影子，建筑形态单一，材质较差，色彩零乱，立面难看，和现代城区的形象极不相称。同时，由于民间资金丰厚，居民普遍较富，对单间街面房的需求强烈，而政府过多强调利用民间资金推进城市建设，致使长期以来城区宗地出让较少，城区缺乏功能配套设施完善、档次较高的居住小区的开发，导致人居环境相对较差，也导致街面房基本以单间立地形式建设，缺少那种高耸、豪华且层次感强的现代建筑，严重影响了现代商贸城的亮丽城市形象。

二、路桥城市发展的框架和蓝图

浙江省城市化发展布局总的构想是把整个城镇体系分为五级，杭州、宁波、温州为一级主区，台州和金华是两个一级亚区。根据最新的《台州市城市总体规划纲要》（稿件），台州的城市性质定位为浙江中部区域中心城市，制造业、商贸发达的现代化港口城市；城市主要职能是我国东南沿海重要的现代化工业基地和商贸中心，浙江中部沿海港口城市、重要的旅游集散地，台州市政治、经济、文化中心。发展总体目标是经过20年的努力，经济社会与城市的主要发展指标达到或接近发达国家水平；成为浙江省一类城市，长江三角洲经济区二类城市；充分发挥对市域的辐射带动作用；拥有完善的公共设施、基础设施与高效的交通系统，具备良好的人居环境与优美的城市景观；经济繁荣，社会文明，适于生活居住、适于创业发展的现代化区域中心城市。近期（2002-2008）发展主要目标是集中力量，完善铁路、港口、高等级公路等对外交通系统，加快环境、供水、供电等重大基础设施建设，使台州的区域基础设施建设达到沿海地区先进水平，进一步推动市区建设，启动各类工业园区开发，引导产业集聚。基本改善城市形象，美化城市景观。中期（2008—2010）发展主要目标是进一步完善城市基础设施与公共设施，市区功能日臻完善，文化、教育、体育、卫生等设施的建设达到浙江省先进水平。同时，黄岩、路桥等城区的城市功能进一步完善。完成主要工业园区的开发，工业园区产值占工业总产值得60%以上。城区生活环境进一步改善，绿心生态环境得到良好维护和保护性开发，各项指标基本达到现代化标准。远期（2010—2020）发展主要目标是进一步推动产业与人口的集聚，同时工业污染得到基本控制和治理，城市生态环境根本改善。产业结构持续调整，高新技术产业发展水平明显提高，第三产业比重超过52%，区域中心城市的作用不断强化，发展为浙江省一类城市。

路桥城市发展的目标定位是建设区域性的现代商贸中心。根据路桥区现状发展特点及未来发展趋势，其空间结构将形成一轴两片多组团的格局。一轴：指贯穿路桥区东西两翼的空间发展主轴，该轴线以滨海大道和104国道等重要东西向主干道为载体。两片：分别指主城区和滨海工业区。多组团：根据总规修编主城区一片可分为三个组团，分别为中心组团、桐屿商贸组团和中部发展组团。滨海工业新城可分为产业发展组团、居住服务组团。组团与组团之间通过以天然水系或山体为核心景观的生态基质进行隔离。这四个组团的功能结构如下：

（一）中心组团。该组团即路桥主体城区，范围包括路桥、路南、路北三个街道的大部分用地。组团着重改善城市环境、提高文化品位，体现水乡特色，突出现代化城市气息，加快产业结构调整，以培育中心城区的聚集功能、创新功能、管理功能和服务功能为趋势，大力发展金融、信息、商贸、文化、旅游等高服务产业。同时，重点发展都市型工业，对不适宜中心城区发展的工业企业逐步迁至滨海工业新城，以优化城市环境、美化城市形象、提升城市空间。并实行旧城改造策略，采取保护与改造并举的方针，对文物古迹加以妥善的保护和恢复，着重挖掘其旅游价值。用地以商业、文化居住为主要内容，重点整理老城路网系统。

（二）桐屿商贸组团。该组团由桐屿街道及螺洋街道用地组成。面积约16.8平方公里。组团的发展方向为以区域性批发市场建设为重点的现代商贸区，强调人居环境的生态居住区。该组团毗领中心城区，由于台州市火车站线的选址一直悬而未定，其用地故得以控制并保留至今。这为中心城区的空间整合和功能置换提供了更大的发展空间。随着台州市铁路线选址方案的逐步明朗化。该组团的发展优势将更加突现，是未来五年内路桥区重点发展的区域。如果客运站及货运站落户于该组团，可结合路桥中心城区专业批发市场面临整合的趋势，在组团中心区位结合客运站的设置，高标准建设功能更新、环境更好，以生活消费品为主的现代化市场群，大力发展现代商贸区。由于火车客运站前空间也是展示台州城市新形象的重要门户，因此，该区域的城市建设必须重点考虑城市景观环境的设计及城市交通的组织。适量开发若干具有一定规模和高水平建设的现代生态居住区。

（三）中部组团。该组团以迎宾大道、机新路及南山东麓为组团边缘。面积约19.6平方公里，包括峰江、路南街道及新桥镇用地。其中大部分用地已规划为过渡型的中部工业区用地。路桥中部工业园区的规划目标为：建设路桥近期先进特色产业制造基地和大型生产资料市场园区，并为远期城市功能结构调整建立基本构架。近期发展现代制造业和生产资料市场及以花木基地为主导的现代生态农业，远期重点发展现代商贸业及居住功能。选择峰江驻地作为组团的服务核心，以组团规模为单位，高标准配置各项公共设施及相关市政配套设施。新桥镇应弱化其行政功通能，逐步发展以组团内的现代居住社区。

（四）滨海工业城。滨海工业新城的建设为路桥的城市结构和产业结构的调整与提升提供了广阔的空间，是路桥未来新的经济增长点。由于机场的限制，工业呈一定的跨越式发展格局。当工业区人口集聚到一定的规模，则须在滨海沿线发展以居住和公共服务为主的新组团，最终实现从工业新城到滨海新城的跨越。因此，滨海工业城的定位不仅仅是大规模的工业区，而是未来台州市的新城区，其开发建设必须树立高标准的规划原则和建设原则，为未来城市发展留有充分的想象空间。

目前，路桥各组团建设的规划已基本明确，未来发展的蓝图已基本绘就，其中部分已开始了实施。现阶段，路桥远东新区、省级历史文化保护区、中心工业区、中部工业区、滨海工业新城以及绿心规划区、灵山居住区、南山生态观光园区等几个更为具体的子组团，已基本完成了规划设计，许多工程已开始实施。远东新区在现有4.32平方公里的基础上，通过新行政中心、台州医学城、博物馆等项目建设，北扩西延，形成占地10平方公里，以新行政中心、商贸、会展、居住、科教文卫设施为主体的新核心区。规划面积2.28平方公里的路桥省级历史文化保护区，分为重点保护区、风貌协调区、建设控制地带和文物保护单位及保护点四个部分，以十里长街为主体，以商贸活动为特色，通过严格、细致的保护与合理的开发，展现路桥浓厚的宗教文化特色和传统民居建筑群体景观，使“十里长街”成为设施先进、环境优美，具有浓厚历史传统、地方特色以及商业活动的特色街区。目前一期保护改造古街轮廓初现。中心工业园区将以火车场站、吉利汽车城、物流园区、工业、商贸业建设为重点，打造路桥未来现代商贸区。中部工业区以工业、商业街区和生产资料市场群为主，将城区向南延伸，形成未来的中部组团。绿心旅游休闲度假区将按照市里的绿心开发总体规划，引进中国民营经济论坛、高尔夫球场等项目，建设成为集旅游、休闲、健身、集会、度假为一体的高档次度假区。灵山生态居住区将通过建设沿山一带的高档住宅区，带动整个山体的旅游休闲开发。南山生态旅游观光区通过南山植物园二期、石滨和南山游步道、花卉苗木园区等项目建设，建成以生态农业、花卉苗木、植物林带、山体观光、沿山居住为主体的高档旅游区。通过这几个子组团的建设，扩大路桥建成区面积，提升城市空间，初步形成“古今商城，生态都市”的新框架。

三、城市新区开发建设的几点思考

经过前一轮的城市建设，我们在取得巨大建设成就的同时，也看到了存在的许多不足。当前，我区下一轮的城市建设蓝图已基本绘就，进入打造“都市路桥”，实施城乡一体化发展战略的关健时期。因此，我们在新区开发中，要认真总结上一轮我区城市建设的经验教训，借鉴各地城市建设的成功经验，全面推进城市建设进程，全力打造“都市路桥”。为此，在新区开发建设中，应重点把握好以下几方面。

（一）在发展战略上，要实施大集中小分散的城镇空间发展模式。路桥作为一个以市场为主导、制造业为带动，自下而上发展起来的城区，既面临以工业扩张为主的城市快速非理性扩张的压力，也面临着城市化水平低、区域发展不平衡发展的现实问题。我区现在的城乡空间发展是一种基于乡村工业化发展模式上的自下而上的无组织的分散发展模式，造成城乡空间无序分散的形态，土地资源粗放利用。在我区社会经济实现跨越式发展的关键时期，我们必须为路桥区提供一个合理的空间构架和现实的发展空间。我区城市建设发展到目前的状态，进一步的分散发展危害巨大，集中发展建设是路桥区城镇建设首先要解决的问题。因此，路桥城市建设在空间上应强调集中，以突出紧凑的空间形象。在城市以外的地域，根据现状和未来发展，适当小分散的控制建设发展。要打破村、镇（街道）两级行政界限的限制，最大限度地发挥城市建设空间聚集效益和规模效益，对城市空间资源进行合理配置。我区只有实施大集中小分散的发展战略才能从根本上扭转分散发展的低水平状态，保证城市的可持续发展和达到高水平的城市发展阶段。同时，根据我区现状的发展条件和未来的发展需求，我们可以判断，路桥城区还处在内聚式与外溢式相结合的发展过程，城市的主要发展方向是往西和往东。向北受行政边界的制约，基本上没有发展空间。西侧距离城区中心较近，有一定的建设用地，且用地条件优越，是城区发展优先考虑的方向。主城区往东由于受机场的限制，有一定的制约，但随着滨海大道的修建及未来滨海工业城的发展，城市宏观跨越已是必然的选择。

（二）在规划把关上，要重视规划的超前性，确保规划的权威性和严肃性。规划是龙头，有一个高起点的总体规划、分区规划、控制性详规和实施蓝图，并保证严格实施，就能营造城市的品牌形象，创造富于吸引力的投资环境，凝聚人气和资本，提升城市品位和档次。我区以前总体规划意识不强，存在着“先繁荣、后市容；先流通、后交通；先污染、后治理”的现象，一切都被动应付。城市虽有规划，但立意和起点不高，缺乏超前意识和大手笔，修订得也不及时，城市功能不全，系统性和配套性差，特别是环境意识淡薄。有些规划有了，水平也是可以的，但由于执行力度不够，缺乏权威性和统一性，执法、监督队伍素质低等原因，执行中往往走样，结果最终还是不理想。应该说，城市规划本身是难以调控城市规模的，也不可能为城市功能进行终生定位，但是规划可以调控和影响城市未来的发展。因此，我们要强化规划意识，树立生态和可持续发展的理念，坚持适用、经济、美观相结合的原则，严格规划控制，注重建筑、环境容量、配套设施、形体景观等规划元素的互相配比，不要顾此失彼。在不影响自然人文景观和周围建筑的采光通风的情况下，鼓励建设高层建筑，全面实行立改套。适当降低建筑密度；根据所在区域的自然和人文情况，对人口密度、绿化率、空地率做出适当限制；注重对建筑的风格、色彩、轮廓空间组合等方面进行控制；重视中央商务区（CBD）的规划建设，特别强调园林绿地、各类公共活动场所和各类停车场等三种具有静态功能的公共场地建设，这对于提高城市品位，发展城市经济和增进城市居民生活质量，意义非比寻常。

（三）在土地开发上，要实施城市土地的综合开发模式。城市土地的综合开发，也叫房地产综合开发，包括土地开发、房屋开发和基础设施开发三个部分。城市的发展应以房地产综合开发为依托。在建区初期，路桥的城市建设是线条式发展，城市框架的拉大主要靠道路建设和群众建房来实现。群众建房多以5-6层的立地房为主，且房前屋后多乱搭建，这造成了城市景观零乱、立面单一，功能不全，缺乏品位。同时，我区以前在城市土地出让上走的是成熟一块出让一块建设一块的单项出让的路子，这不仅降低了单位土地的收益而且导致城市建筑缺乏整体感和协调性。因此，我们在新区土地开发模式上，要根据城市总体规划和社会经济发展计划的要求，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划、有步骤地进行综合开发建设。在具体开发内容上，要对规划设计、征地拆迁、土地开发、组织施工、验收交用，做到各个环节紧密衔接、互相配合和协调发展，以求缩短工期，取得良好的经济效益；对工业、交通、住宅、科教文卫、商业服务、市政工程、园林绿化等所需用地，根据需要和可能，分轻重缓急，统筹安排，配套建设，分期交付使用。要通过对各项目的综合平衡，最合理地安排交通、电力、通讯、给排水、供气、消防等诸种设施与主要用地功能之间的比例关系和开发秩序，避免各项开发投资因互相干扰而降低效益。在开发规模上，要做到合理适度。要研究开发强度，保证城市社会、经济、环境三大效益均衡发展。通过综合开发，合理安排互补功能用地的充足空间，实现规模经济，提高土地的利用系数。

第8篇：未来商业街发展趋势范文

关键词：地铁经济 经济效益 资源利用

中图分类号： U231文献标识码： A

一、地铁经济的概念

地铁经济是围绕地铁规划、投资、建设、运营、管理和维护所形成的市场，是依托地铁发展经济，使其产生更大的经济效益和社会效益。

在地铁经济中，地铁建设是基础，运营是目的，附属资源开发为地铁附加收益，三者互相促进，互为补充，构成地铁经济的完整体系。其中，地铁附属资源建立在地铁运营基础上的，包括自然资源和人力资源，是一种可以持续给当前及未来社会带来财富的经济资源。地铁附属资源依据地铁资源的形态可以分为可心资源和衍生资源。核心资源主要包括：地铁商铺资源、地铁广告资源、地铁通讯资源、地铁视讯系统资源、地铁房地产资源等。衍生资源主要包括：工程咨询、技术咨询、工程监理和设计；物业管理；地铁绿化与苗圃；旅游、宾馆、餐饮；停车场服务；设备储运、租赁；参与施工管理；建材、建筑装饰；文化等。

二、地铁经济的特点

地铁是规模经济，由上百个专业，几百个工种岗位、上百亿的拱顶资产和上千上万人组成的规模企业；由成网络、多线接驳、各种交通工具接驳，形成天上、地上、地下，告诉、中速、低俗，城内、城外、城际，火车、汽车这样一个全方位、全过程的规模规划；在建设过程中涉及到政府规划、建设、计划、交通、社会上的供电、供水、煤气以及拆迁、征地、交通疏散过程中的方方面面，涉及到多条战线、多个部门和系统，是一个规模建设的过程；综合开发利用的地铁资源，形成一业为主、多种经营的局面。实现房地产业、广告业、通信业、物业供应业、服务业、商贸业等多元经营。实现房地产、广告业、通信业、物资供应业、商贸业等多元经营，规模经营。

地铁是科技经济，地铁的发展覆盖了规划、设计、建设、运营、设备、车辆、材料等各个方面，例如，隧道施工过去是采用矿山法，人挖、初支、二衬分步进行，现在也是采用盾构法，机挖、衬砌同步完成；车辆材料过去是不锈钢、现在是铝合金；控制信号过去是“红灯记”的手持红灯，现在可以无人驾驶（ATP），两者比较具有质的区别；此外，车内功能、性能都在不断改进、完善。地铁属于高科技产业、高科技产品，涉及几百个专业、几百种设备、几百个工种，采用最先进的施工工艺、最先进的通信信号、最先进的运行车辆和最先进的机电设备，体现了当前世界最先进的科学技术和最高水平的科技产品。

三、香港地铁

香港地铁之所以成为全世界唯一盈利的地铁公司，关键在于其开发经营模式，是一种以地铁为核心，沿线开发地产和物业及地下商业，这样相互配合，形成一种良性循环。地铁建设方便了出行，缩短了通勤时间，创造了大量客流，由此蕴藏的巨大商机对房地产开发形成吸引。同时，开发后的房地产又能积聚更多的客流。随着地面交通拥挤度的提高，越来越多的人选择地铁作为交通工具。为了充分利用地铁带来的大客流量，香港地铁致力于开发地铁沿线写字楼、商场、住宅等物业发展项目，物业带动人流，人流带动物业，市场的聚集效应吸引市区内外大量的乘客需求量。

香港地铁上盖物业项目的开发模式可以概括如下：

参与区域开发规划，获取物业发展权

香港地铁公司具有很强的规划能力，承担了站点周边大片土地的区域或规划及项目规划的职能，通过区域开发规划，更好地实现政府战略，承担部分城市运营商的角色，以此获得政府的支持，香港政府则授予地铁公司物业发展权。香港地铁的成功与香港地铁建设和尝试规划的紧密联系是直接相关的。

与地产商共同开发，共享利润

香港地铁公司在取得车站上层空间发展权后，寻求合作伙伴，利用发展商的资金，交付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。在与地产商的合同中，地铁公司掌控了整个开发价值链上增值较大的拿地、规划设计、经营管理等环节，而将成本较高、风险较大的施工建设环节主要交给开发商操作。

地铁物业通常为车站上盖

香港地铁公司选取的地皮、通常为车站上盖。其做法是将地铁车站大厅与上层物业同时发展，在每个车站出口建了很多建筑，成为一个综合建筑体。通过对站点及周边试行地上、地下空间“高强度、高密度”开发，可以节约用地，实现土地资源价值的最大化。

上盖商业“只租不售”

香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法，就是“只租不售”，以固定租金或营业额百分比提成方式收租。这样做主要目的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。因为地铁上盖商业拥有区位优势、交通便利，又有地铁大量客流作为保障，商业价值非常高。

5、商业业务

香港地铁沿线主要的商业业务包括海报广告及电子媒体、电讯服务和车站商铺租赁。发展这些业务，主要是要利用地铁的市场优势，为乘客提供额外服务。地铁沿线和机场铁路沿线除采用海报广告板外，香港地铁还推出了一系列新颖的广告媒体，包括列车车身广告、月台和车厢电视广告、车站主体和墙身广告、车厢和车站电子广告板等。地铁流动通信服务进一步扩大，为进出地铁及地铁全线乘客提供更流畅及全面覆盖。乘客除可以使用流动电话，更可以上网或使用其他数据服务。

四、香港地铁开发经营模式的借鉴

香港地铁公司“地铁+物业综合发展经营”模式成功的核心是获取围绕地铁沿线的土地开发权。因此，一个城市要成功借鉴香港地铁的经验，就必须解决好地铁沿线的土地开发权问题。一要转变对地铁功能定位的认识，充分发挥地铁“交通疏散”和“交通引导发展（TOD）两大功能。对于旧区是“线跟人走”，主要满足人们交通出行的需要；对于新区则应是“人跟线走”，通过轨道交通TOD功能的发挥，优化和扩大城市发展的空间结果，优化人口和产业布局，同时也为“地铁+物业”的综合开发建设模式奠定资源和市场基础。二要及早做好地铁发展规划和站点周边土地入市桀纣的科学预控。例如，对于深圳，在土地“招拍挂”之前，应科学规划站点周边土地，获得土地增值收益，减少政府对地铁建设的直接投入。否则沿线土地大多被开发或圈定后，地铁开通后上盖物业的升值实际上是间接造成了政府大量土地价值的浪费和流失。

五、地铁经济对城市经济的影响

地铁经济的发展使商业资源向地铁枢纽站聚集，促进了商圈的形成。商圈的形成为商品的交换提供了集中、便利的场所，大大促进了商品的流通，推动了经济的增长。商圈对区域经济的拉动作用，主要表现在由集聚而产生的规模经济。

地铁经济的发展使商业资源由单中心向多中心的趋势发展。地铁建造前的零售商业布局以单中心集聚为主。改革开放以后，零售业逐步放开自主经营，零售商业得到发展。商业网点由计划时期星罗棋布散网点变为综合性的大商场。地铁建造后的零售商业布局呈现多中心分散的发展趋势。从国际大城市发展趋势看，城市商业未来发展所面临的第一个挑战就是城市中心商业区的商业容纳能力。如果一个城市只有一个核心商业中心，那么这个核心商业中心肯定会不堪重负。地铁的建设，促使交通枢纽站台增多，地铁线路长度增长，这就是商业资源开始向多中心的方向发展。

第9篇：未来商业街发展趋势范文

[关键词]休闲旅游特色街；空间结构；成因；上海

[中图分类号]F59

[文献标识码]A

[文章编号)1002－5006(2006)08－0013－05

[收稿日期]2006－04－28；[修订日期]2006－07－04

[作者简介]宋长海(1981－)，男，汉族，河南林州人，华东师范大学商学院旅游系04级研究生；楼嘉军(1957－)，男，汉族，浙江瑾县人，华东师范大学商学院旅游系主任，教授，博士，主要从事旅游教学、科研和旅游项目规划等工作。

休闲旅游特色街是城市旅游资源开发的一种创新形式，也是城市旅游发展的重要载体。如北京的王府井与天桥、南京的夫子庙与新街口、苏州的观前街，以及上海的南京路与豫园老街等都是在国内外旅游市场中享有盛誉的城市休闲旅游特色街。随着城市旅游的快速发展，展现城市风貌和品位的各种新的休闲旅游特色街倍加受到管理部门和经营单位的青睐。从国内城市的横向比较来看，上海城市范围内休闲旅游特色街的发展尤为突出。

一、关于特色街的研究和上海特色街的发展

休闲旅游特色街的建设和发展是现代城市旅游发展中的新课题。目前，关于休闲旅游特色街(下文简称特色街)的研究已取得不少的进展。从国际上看，对城市特色街的研究主要集中在城市建筑、城市规划和城市旅游等多个领域。如艾纳(EinarLillebye，1996)从历史的角度对街区建筑以及形成的内在关系进行了探讨；安森等(Assenna Todorova、Shoichiro Asakawa、Tetsuya Aikoh，2004)阐述了城市街区基础设施的合理配置和方法；斯蒂芬(StephenW Litvin，2005)则针对城市旧区改造与旅游开发等关系进行了理论研究和实践探索。而国内对城市特色街的研究重点落在商业步行街和旅游特色街两方面。从商业特色街研究看，唐凡茗(2005)关注商业步行街在旅游业中的地位和作用，郑晓山(2004)探讨了商业步行街的设计，焦胜(2005)从旧城改造中分析商业街的开发模式，唐跃(2004)主要论述了商业街与旅游发展的关系，此外，保继刚等(2005)还将步行街作为城市RBD的特殊形态进行了探讨；从旅游特色街研究讲，不少学者选择了上海作为研究的切入点，如姚昆遗(2000)和陈继昆(2001)对上海城市休闲旅游特色街功能定位的描述，郑正(2003)对特色街保护和更新的探究，而严国泰(2000)则试图揭示特色街与都市旅游发展的关系。国内外学者关于城市特色街多侧面和多层次的研究，为我们深入研究上海休闲旅游特色街提供了必要的理论铺垫和实践经验。

城市休闲旅游特色街从内涵上分析，一般包括“休闲旅游”、“特色”与“街”3个部分。休闲旅游是其基本功能，为市民与外来旅游者提供休闲旅游场所和服务产品，通过其核心产品的吸引物来体现；特色是其主题，包括单一性和综合性两种形式，由其主题表现元素来体现；而街则是其空间存在的形式，包括狭义上的街与广义上的街区两种基本形态。凡具备此3项特征的城市休闲旅游活动空间单元就可称其为特色街。

上海休闲旅游特色街是上海都市旅游发展的产物。就其发展轨迹而言，大致兴起于20世纪90年代初、中期，伴随1997年上海都市旅游业发展定位的明确而日益受到关注和重视，并逐步进入全面建设和发展阶段。当然，由于起步阶段的差异和市场发育程度的高低，除南京路、新天地等少数特色街如今已比较成熟外，大多还处于建设和完善期。尽管如此，特色街凸显出对上海都市旅游业发展的巨大推动力已是不争的事实。目前，集中体现上海地方特色和海派风情，具备一定市场吸引力和产品知晓度，拥有餐饮、文化、娱乐、购物等休闲场所和较完备的基础服务设施，且具有活动时尚性和消费导向性的特色街区数十条，遍布上海城区和郊县。

从城市特色街产生和发展的角度看，大致可以将上海特色街概括为以下5种类型：一是利用旧城区老街传统的人文建筑风貌优势形成的特色街，如豫园城隍庙特色街。二是在已有商业街区的基础上更新与集聚形成的特色街，如南京东路步行街，就是在原中华商业第一街的基础上演变而成。三是借助街区所在地的历史文化沉淀优势，结合中心城区的改造而生成的特色街，如新天地，就是利用石库门老街区的改造建成的全新意义的特色街。四是利用城市居住人口空间结构的调整机遇，对城郊结合部居民导入区进行新的功能定位和区域开发基础上形成的特色街，如普陀区梅川路特色街区的建设。五是在城市新一轮服务经济产业结构调整中，对老厂房、仓库等陈旧建筑物的再利用而形成的特色街，如8号桥、田子坊等文化创意产业园区。

各种形式的特色街不仅为广大市民提供了日常的休闲娱乐服务，营造起浓郁的城市休闲氛围，有力推动了城市和谐生活环境的构建，而且也不断丰富着上海都市旅游业的内涵，拓展上海都市旅游的发展空间，并从一个侧面展示了“特色街，让城市休闲旅游生活更美好”的发展理念和发展路径。

二、特色街空间分布结构

上海城市特色街的形成和发展是一个不断积累和螺旋式上升的过程，经过10余年的建设与发展，目前已有各种类型的特色街66条①，初步形成在功能上互为补充、市场上互为依靠、景观上各具特色的网络布局结构和梯度延伸空间。

(一)空间分布结构

1．层次结构

根据特色街的市场知名度、游客接待流量和服务产品吸引力等市场要素，可以将其划分为以下3个层次②：第一层次是指不仅在当地，而且在国内甚至国际上都有影响力的特色街，如新天地、南京东路步行街、外滩等，共有10条。第二层次是指在上海地区已具备一定市场影响力的街区，如雁荡路、泰康路街区等，也有10条。第三层次，是指已初具规模，但因受制于各种因素，市场影响还相对有限的特色街，共有46条。见表1。

2．区域结构

从区域分布的角度看，上海66条特色街分布在全市18个区县，其中47条特色街集中分布在卢湾区、黄浦区、徐汇区、静安区、虹口区、闸北区等9个城市中心区域内，约占特色街总量的71．2％，其余19条散布在其他区县，约占总数的28．8％。见表2。

(二)空间结构特征

1．传统核心区域的分异性

上海城市特色街空间分布结构的一个主要特征就是呈现出明显的传统核心区域分异性规律。对上海而言，其传统意义上的核心区域主要体现在解放 前所谓的公共租界和法租界地区内，包括今天闻名海内外的整个南京路、淮海路和四川路一带③。在这个核心区域内，集聚了37条特色街，约占总数的56．1％，见表3。

在37条特色街中，又有23条集中分布在以延安路为东西轴线，在南北宽约2000米④的近矩形区域(北以南京路为界，南以复兴路为界)内。从城市中心特色街的分布密度看，大致呈现从延安路⑤(原公共租界与法租界分界线)向南、向北依次递减的规律。

2．城市CED①的指向性

上海特色街空间分布结构的第二个特征就是呈现城市CED指向性态势，即以城市CED为中心的集聚规律，而且越是靠近中央娱乐区，该特征越趋明显。这主要得益于城市娱乐区的“磁石”效应。早在20世纪30年代，上海就形成了10个具有一定娱乐产业规模的城市娱乐区，包括1个中央娱乐区和9个次中心娱乐区②。伴随城市现代化进程，10个城市娱乐区发展水平参差不齐，但目前基本格局依旧，尤其中央娱乐区和邻近次中心娱乐区发展已趋成熟。

以次中心娱乐区――淮海路、陕西南路和茂名南路地区为例，在其周围500米③范围内就集聚有淮海路、茂名南路、皋兰路、香山路、思南路、长乐路和复兴中路等7条特色街，集聚程度很高，超过平均水平(6．6条)。中央娱乐区集聚程度则更强，而距其较远的次中心娱乐区(如老西门文庙娱乐区等)就相对较弱。

3．与现代服务业发展轴的吻合性

以延安路――世纪大道现代服务业轴为轴线的东西向带状积聚规律是上海特色街空间分布结构的第三个特征。同样以延安路为轴心、宽约2000米的近矩形范围(北以南京路为界，南以复兴路为界，东延伸至世纪大道)为参考，全部样本的39．4％(见表3)集中分布于此狭长区域内。从横向(沿延安路向)来看，以黄浦江为界，浦西特色街的分布密度远远高过浦东；从纵向(垂直延安路向)来看，同样呈现从轴心向两翼集聚密度递减的规律。这与上海现代服务业发展定位高度吻合：上海将依托区位优势，围绕城市功能转变，着力构筑三大服务业集聚带，并重点打造体现上海国际大都市功能与形象的黄浦江、苏州河现代服务业集聚带和延安路――世纪大道为轴线的上海商务走廊。

4．与城市空间扩张的一致性

上海特色街空间结构特征之四就是与城市空间扩张的一致性，即呈现与黄浦江平行的东北西南向集聚分布规律，这主要源于上海从南京路、人民广场一带分别向东北、西南方向延伸的城市演变轨迹。在该区域，集聚有包括杨浦区(2条)、虹口区(5条)、黄浦区(11条)、卢湾区(12条)和徐汇区(6条)等区在内的36条特色街，约占特色街总量的54．5％。

三、多元化的成因解读

上海特色街的兴起、发展和繁荣绝非偶然，而是和这座城市的命运息息相关，既有昔日的烙印，更具时代的召唤。深厚的城市文化底蕴、现代城市功能转变和未来城市发展趋势共同促成了这朵朵奇葩。

(一)文化积淀与现代元素的完美结合

首先，近百年的积累沉淀了独特的“租界”文化，并与华夏文明一道融为上海特有的海派文化。“国际性的公共租界和法租界的设立，使上海快速与国外直接连接起来。西方的物质文明、政治制度、思想文化等，紧随着商品，以很快的速度进入上海(郑祖安，1999)。在物质层面，突出体现在城市的建设面貌上：外滩优美的弧形建筑带、南京路五彩缤纷的繁华气象和别具一格的公寓大楼、环境幽静的新式里弄、花园别墅、别具风采的霞飞路(今淮海中路)曾分别是公共租界、法租界高度繁荣的标志，还有排排的石库门里弄；在精神层面上，领先全国的城市建设经验和管理模式、生活理念等早已渗透在社会各领域的每个角落，塑造着新上海人的新生活。

其次，现代生活元素与文化积淀相结合的特色街建设模式在充分挖掘城市蕴涵、有力提升其利用价值的同时，也为其开发保护尝试着全新的途径，极具现实和借鉴意义。在追求个性化发展大潮中，宝贵的文化遗存不仅为上海城市的特色化建设提供了包括大量优秀、经典建筑等在内的丰富的素材，其与现代时尚元素的完美结合更是造就了一个个经典。新天地、外滩等特色街区的成功开发就是明证，并且已成为上海的名片，正在塑造一种品牌。

(二)都市旅游业发展的重要载体

上海国际化大都市的定位必然要求大力发展都市旅游业。“一般地讲，国际旅游城市不一定是国际化大都市，而国际化大都市必定是旅游发达城市(北京国际城市发展研究院，2002)”。都市旅游在现代城市功能中的地位日显突出和重要，而上海城市旅游存在其资源天然不足的瓶颈。因此，作为城市发展的缩影、历史精华的浓缩和展示的窗口，原来的街已被不断加入更多旅游元素和赋予新的内涵，并日益演变为都市旅游业发展的重要载体，二者良性互动发展。

其一，运用现代旅游产品和市场理念对固有的老街资源存量进行盘活。典型代表如对外滩百年建筑的高科技包装和南京路的改造等，使其资源开放时空序列更趋合理、资源配置更趋优化的同时，观赏功能由平面走向立体，单一走向多元，从而使这些休闲旅游街更具特色、更趋成熟，并提升其作为都市旅游资源组成的地位和观赏品位。

其二，都市旅游业的深化发展不断催生新的特色街的诞生。2004年刚刚竣工的普陀区的梅川路欧陆风情休闲街就是其中之一，其定位的别样风格不仅充实了区域旅游资源，还有力提升了普陀区整体旅游形象。上海都市旅游业的高度繁荣为特色街发展提供了千载难逢的良机，特色街将继续其量的积累与质的飞跃。

(三)城市生活休闲化的必然要求

114天的法定假日加上带薪休假、寒暑假等因素，实际上上海城市生活的1／3都处于休闲状态。国际发展经验表明，人均GDP在3000～5000美元将是城市休闲化全面来临的临界点。统计显示，2004年上海市的人均GDP已经突破5000美元，足够的可用于休闲的时间和收入意味着上海全面进入了城市休闲化时代，生活休闲化将充分彰显上海城市未来发展趋势。

首先，满足商务区白领阶层的休闲需求首当其冲。休闲已不再是自我个性张扬、人格完善和素质提高的方式，成为进行商务和社交活动的手段。同时，还是休闲生活潮流的引领者。因此，满足白领阶层休闲生活需求的休闲设施与服务的供给将代表一个城市休闲生活水平的制高点，而富集餐饮、娱乐、健身、购物等功能的高档特色街区的出现也就成为偶然中的必然。

其次，大众化的休闲现状要求特色街建设的多元化。尽管从闲暇时间和人均GDP两个标志性的指标来看，上海已达到了休闲理论公认的最低标准，但从如何用“闲”，即以何种方法休闲、市民总体素质、市民可自由支配收入等方面看，距真正意义的 “休闲时代”还有很大差距，大众化的休闲尚处于较低层次。于是，催生了特色街的全面兴起。同时，设计独特、环境优雅、服务周到的特色街往往在满足现实需求的同时创造新的需求，从而引导休闲生活水平的螺旋式提升，正在成为城市休闲生活的“向导”。

四、促进特色街健康发展的建议

从上海特色街的空间布局现状及其多元化的成因来看，特色街的开发成功与否完全取决于其自身所处的区位条件、资源条件和市场条件的组合与配置。如衡山路休闲娱乐街，沿途不仅有诸多的欧洲花园式遗存建筑，其间还有酒吧、保龄球馆、网球中心等完善的休闲娱乐服务设施；北邻时尚购物街淮海路，南接商业中心徐家汇，市场需求旺盛；区位交通极为便利，轨道交通1号线全境通过，公交换乘快捷。鉴于此，针对上海目前各区县开发、建设特色街如火如荼的场面，笔者提出以下建议：

(一)追求空间布局合理化

空间布局包括特色街之间的空间安排和特色街内部的空间分配。追求空间布局合理化，一方面要注意各区县之间、区县内部特色街选址布局的平衡性，力争做到经营错位，市场互补；另一方面，要注意特色街内部各经营单体之间的布局合理性，以有效规避内部竞争引起的不必要损失，从而实现整条街区的共同繁荣。同时，还要处理好街区公共区域与私有空间的关系，使休闲市民和观光旅游者在不妨碍业主正常经营的情况下，享受最大的空间，获取最美好的体验。

(二)突出功能定位主题化

主题本质上是一种文化表现形式，是一种街区文化的创造，可以是提炼，亦可以是变革。突出功能定位的主题化就是要凸显其特色。为此，在特色街功能定位时，就要全面权衡其内涵所在、优势所在，提炼、变革出最能象征其特色的主题，并逐一体现到包括街区标识、产品等在内的诸多细节中，以达到借主题来打造街区的目的：利用文化的加和作用，使特色街兼具更大的凝聚力，实现社会经济效益的最大化。

(三)谋求资源配置最优化

所谓资源配置就是“资源在不同时间阶段、空间区域和用途之间的分配(楼嘉军，2001)”。谋求特色街建设资源的优化配置就是要科学处理好市场、交通等与自身产品供给之间的关系，尤其要解决好外部的可进人性和内部的通达性，确保供需之间的无缝隙交流，实现全部资源效用最大化。

(四)实现整体运作市场化

目前，作为社区建设的组成部分，特色街建设基本上还是政府投资。但是应当看到，企业的投资取代政府行为将是未来发展的趋势。首先，特色街的开发、建设，作为都市旅游发展的一部分，是一种经济现象，其最终要实现经济回报；其次，实行企业投资将有效规避政府投资带来的一些弊端，可以充分调动投资者的积极性，便于特色街自身的健康、可持续发展。因此，政府应准确定位自己，充分利用市场化条件下的各种社会资源，使建设的每一条特色街都能经得住市场的考验，以便更好地服务于广大市民和外来旅游者，真正实现“上海――精彩每一天”。