房地产财税管理精选(九篇)

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第1篇：房地产财税管理范文

社会的进步与发展是我国当前必须适应的环境，21世纪以来，我国的发展速度越来越快，在这一时代，我国的经济水平不断提高，科学技术也不断进步，因而当前我国已经迎来了全面建设的关键时期，尤其是社会主义市场经济的发展，给我国带来了前所未有的机遇，促进着我国各方面的进步和发展。在这一背景下，我国人民的生活质量和生活水平得到了显著的改善，人们对居住环境的要求越来越高。我国的各大企业在这一时期，也在潜心发展，试图抓住新时期的机遇，促成更大的发展，因此其也在着力进行着企业规模的扩建、市场覆盖面的拓展，这对房地产产业的发展，也是一个有益的刺激。另外我国的公共事业建设也在如火如荼的进行，我国已经开始了全面建设的工作，因此房地产企业有了更多的用武之地，其发展速度越来越快，发展潜力越来越高。在这一前提下，我国的房地产企业都在积极的抓发展机遇，进行大规模的发展，并取得了令人瞩目的成绩。经济的建设使我国当前建设的中心，因而我们必须要关注这种经济形式的发展，使其对我国的建设事业做出更大的贡献。财政税收是我国经济建设的基础，因而本文就从房地产市场经济对我国财政税收的促进方面展开讨论，希望能使房地产市场经济的作用，得到更为充分的发挥。

1、房地产市场经济对我国税收收入的促进

社会在发展，人们的生活水平也在不断的进步，企业的发展需求也在不断增长，因此，当前社会对房地产的要求越来越高，房地产市场获得了前所未有的发展机遇，在这一时期，我国的房地产市场十分活跃，据不完全统计，我国房地产市场的交易额，正在以每年百分之五以上的速度增长，这对我国经济增长的支持是十分巨大的，而在经济增长的同时，其需要缴纳的税款也在不断增长，因而，这对我国税收收入的增长是一个巨大的帮助。另外，房地产产业涉及到工程的开展、设备的购置、人才的引进、材料的流通以及市场中的经营等多个方面，能在整体上带动我国经济的发展，在多方面对我国的经济建设提供帮助，因此这本身就能对我国的税收增加，提供更大的增长空间。最为重要的是，房地产企业的工程开发，本身就是一个持续性长、资金耗费量大的建设过程，因而，这其中也会产生大量的税收，帮助我国税收收入的增长。综合这多方面来看，房地产市场经济的发展和进步，是能有效促进我国税收收入增长的，但是就我国目前的状况来看，我国房地产市场经济的税收促进作用还没有的到完全的发挥，因而我们要设法解决这一问题，充分发挥房地产市场经济的作用，为我国税收管理的加强，提供更为切实的保障。对于这一问题，笔者做了大量的调查和研究，翻阅了大量的文献，并对国外先进房地产市场的运营方式做了考察，提出了一些解决此类问题的相关方案，希望能为我国此类问题的解决提供更多的理论支持，助力我国房地产市场经济的发展，助力我国税收事业的进步，进而使我国的发展和建设，能得到更多的财政支持。笔者总结的方案，主要有以下几点：

1.1、以财政政策刺激房地产市场的进步

房地产市场经济发展对我国税收的意义，上文中笔者已经做了详细的阐述，房地产市场经济的发展，在我国当前的环境下越来越快，而且随着我国发展的深入，其发展潜力也越来越大，因此对于我国的房地产市场，我们应当持支持的态度，以令其能够快速的发展，进而促进我国各方面事业的进步。房地产市场是一类针对建筑物的市场，其资金需求量大，大数额经济流动多，要对房地产市场形成有效的支持，政府应该注重财政方面的支持，使我国的房地产，能在财政上放下负担。首先，政府应当投资房地产市场的开拓。在市场经济下，市场的规模以及企业所占的市场份额，是影响企业市场发展的根基，我国的房地产市场更是需要广阔的市场，需要更大的市场份额，因而在财政上投资市场的开拓，能有效的促进房地产市场的进步。其次，要支持其工程的建设，房地产工程的建设，是其发展房地产市场所必须的，因而，房地产工程的建设，可以说是房地产市场发展的关键，所以政府的财政政策，要鼓励其工程的建设，使其进步和发展能有更大的经济支持。最后，政府的财政政策，还应支持其改革和发展事业，当前房地产市场的发展需要的资金额比较大，因而难以有更多的资金进行改革和发展，但是这种缺乏改革的市场，是难以有效适应时代变化的，所以，我们还要定向投资市场的改革和发展，使其能够快速的适应我国各方面的发展，也是其更具有发展的可持续性。房地产经济的税收促进作用是十分大的，因此促进其发展和进步，并不是一种负投资，其利润回报前景是十分可观的。

1.2、保证房地产市场的健康有序运行

我国房地产市场经济的作用，已经逐渐的被认识到，并对其进行了一定程度上的支持，使我国的房地产经济得到了很大程度上的提高。随着我国对房地产需求的持续增长，其发展潜力也是特别大的，因此，更加速了房地产市场进步。但是，这种房地产市场发展的高速度，使得其问题也越来越多，市场的发展平衡性呈现出不足的倾向，制约着我国房地产市场的进步。因而，在大力支持的条件下，我们还要对其进行一定的规范和引导，保证其能健康有序的发展，为我国的税收事业，做出更大的贡献。

2、房地产企业应当注意的问题

随着房地产市场的进步，其对税收的促进作用也越来越强，因而房地产企业的地位越来越高。当前，我国的房地产企业必须的保证发展的情况下，意识到自身的作用和责任，使自身的促进作用越来越大，也使自身的发展越来越快。因此，在发中，房地产企业也应当注意相关的问题。

2.1、保证发展的健康有序

随着需求的增加，我国的房地产价格越来越高，因此价格问题成为了制约房地产市场发展的重要因素，而在当今，房地产的价格问题也遭到了广泛的批评。因此，我们的房地产企业，必须要保证市场发展的健康有序，不哄抬价格，不囤货等，良心经营、诚信发展，使市场的发展保持活力和空间，为自身的发展提供持续性的保障。

2.2、保证经营的廉洁高效

市场经济的发展对我国各项事业的进步都有着强大的促进作用，但是其带来的问题也是不容忽视的，这其中，其带来的拜金、唯利主义的问题就容易使企业的发展中存在中饱私囊等贪污现象，制约企业的进步。房地产企业涉及资金量大，因而更应该注意这一问题，采取措施保证经营的廉洁高效。

第2篇：房地产财税管理范文

【关键词】房地产企业；税务筹划技术；案例分析

房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。

一、房地产业财税特征

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：

1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。

2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。

3.房地产业成本、费用结构复杂。

4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。

由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。

二、房地产业涉税分析

房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。

主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。

1.营业税分析

（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。

（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。

（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：

（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

3.其他有关税种的分析

（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。

三、房地产企业税收筹划技术

房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：

1.税基筹划技术

房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

2.实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。

3.摊销（分摊）技术

房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。

4.转化技术

房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。

5.规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税。其关键性的操作是控制增值率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

第3篇：房地产财税管理范文

关键词：房地产 营业税 增值税 营改增

1.我国房地产税制现状

目前我国房地产税制现状主要有三个特点：一是税种纷繁而复杂；房地产从开发、销售、保有、交易等各个环节涉及到的税几乎涵盖了我们国家大部分的税种，达十余种，主要有：营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、城建税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等。二是税负重，重复征；自1994年财税体制改革以来，我们已初步建立了房地产税收体系，但我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度，从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，由于营业税没有抵扣机制，这种双重价内税实际上是加重了房地产行业的税负。三是中央和地方税收分享比例不协调；房地产涉及最主要的几大税种，营业税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税均为地方独享税，只有企业所得税、个人所得税是中央和地方共享税，房地产形成各项税收对地方财政收入而言举足轻重，直接影响着地方政府对房地产行业实施调控的相关决策。

因此，鉴于我们当前纷繁复杂的房地产税收制度，我们有必要因地制宜，因时制宜的对房地产税收制度进行深入改革，有效的发挥税收调节功能，建立起现代房地产税收制度，构建房地产持续、健康发展的长效机制。当然这之间还有很长一段路要走，因此我们探讨是否可以考虑将房地产行业纳入“营改增”范围，作为房地产税制改革的破冰之旅。

2.房地产行业“营改增”的作用和意义

2.1有利于简化房地产税制，降低房产综合税负，促进房价合理回归

目前很多房产项目的税收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越开发成本，成为房地产项目的第一大成本，而房地产开发商势必将较重的税负向最终消费者转嫁，这也是造成房价高企不下的主要原因之一。无论对房产开发商来说，还是对广大的购房者而言，税收成本都是影响房价的重要因素。因此针对房地产行业纷繁复杂且税负重的现行税制，迫切需要对其进行简化和梳理，可以通过“营改增”作为切入点，推进房地产“营改增”改革，降低房地产开发、销售、交易等各环节税负，有利于降低房价水平，促进房价合理回归。

2.2有利于完善增值税链条，消除重复征税影响

我国增值税制度的改革进程，从某种意义上而言，就是增值税链条不断完善的过程。如果将钢筋、水泥、建材设备等看成是房地产的原材料，房子是终端的产成品，也是一个大型的耐用消费品，那么房地产开发过程就好比一个大型制造企业的生产流程，增值税链条在这一环节一样是可以链接起来的。目前房地产是缴纳营业税和土地增值税，是不允许抵扣任何原材料和设备的进项税，导致增值税链条中的重要一环在此被中断。因此对房地产行业实行“营改增”，有利于完善增值税整个链条，使其链条机制完整运行，使增值税由生产型向消费型进一步转变，基本消除了重复征税带来的影响。此外，更深层次影响在于随着房地产业“营改增”后，与房地产产业联系紧密的各产业也会加紧推进营业税改增值税，一定程度上也降低了这些产业的税负，有利于减轻社会整体通胀压力。

2.3有利于促进社会各产业的分工与协作，提高社会经济运行效率

从长远来看，房地产“营改增”后可以激活相关关产业朝着更加专业化的方向发展，引导产业投资科学理性发展，促进社会分工与协作，从总体上提高市场经济运行效率，而经济运行效率的提高，则可以促进社会总体物价水平的降低，反过来又可促进房地产市场健康、理性发展。

2.4有利于加强税收管理和税源监控，堵塞税源漏洞

增值税的管理目前是我国税制管理体系中较为严格的税种，增值税管理水平要远高于营业税等税种，而房地产行业涉及上下游产业非常多，税种多且繁琐，通过房地产行业“营改增”后，使增值税链条连接起来，实行严格的增值税“以票控税”制度，有助于税收环环相扣，加强了税收管理，减少税收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科学发展的财税制度，推动各级政府进行税制改革

房地产行业“营改增”后势必对原有的分税制格局提出新的改革要求，对政府间收入分配格局造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制深化改革，特别是房产税制度改革，推动各级政府进一步完善税制，建立健全有利于科学发展的财税制度。

2.6有利于中央政府加强对房地产市场的宏观调控

增值税是国税，将房地产业的营业税改征增值税后，可以加强中央政府对房地产的调控力度，坚定不移地执行中央有关房产宏观调控的相关税收政策，增强调控措施的传导效应，遏制房价不断疯狂上扬的态势。

3.推进房地产行业“营改增”的建议

房地产是涉及二、三产业最多的行业之一，牵涉面很广，因此我们推进房地产行业“营改增”时需要“整体规划、稳步推进、统筹协调、平稳过渡”，具体有以下几点建议：

3.1拿出更大的改革决心，对原有的分税制度进行更好的优化改革；

只有进一步改革和优化分税制，科学测算因“营改增”而导致地方财政收入减少的规模，考虑适当提高地方政府的税收分成比例，中央比例下调，地方比例上升，在缓解地方财政压力的同时，协调好中央与地方的收入分配利益，取得地方政府对房地产“营改增”的最大支持。

3.2在对房地产“营改增”的同时通盘考虑对房地产其他税种一并改革

以房地产“营改增”作为切入点，对房地产行业涉及到的各项税收进行梳理，简化现行税制，优化现行税制不合理的部分，使其适应当前房地产市场的发展现状。

3.3出台过渡性的财政扶持政策，加快推进房地产行业“营改增”进程；

对于房地产“营改增”涉及到的相关行业影响大的要同时出台过渡性的财政扶持政策，保证改革的前提是不影响当前企业税负，不给企业形成新的税收负担，进而加快推进房地产行业“营改增”进程。

4.结论

当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，推进房地产行业“营改增”改革是一个复杂的系统工程，既要统一设计税制改革方案和相关配套改革措施，又要通盘考虑改革的具体事项，还要充分兼顾改革前后税制和征管变迁，实现房地产税制转换的平稳过渡。我们对此一定要树立信心，冷静处理，抓住房地产业“营改增”的机遇，使其能够真正为我国房地产业带来新的生机和活力。

第4篇：房地产财税管理范文

关键词：房地产开发企业 营改增 税务管理

2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点后，流转税将不存在营业税只有增值税和消费税。政府在全国范围内全面推开营改增试点的目的是消除重复征税，维护税制公平，减轻企业税负，推进经济结构调整和产业转型升级，促进服务业发展和商业模式创新。营改增制度设计是保证营改增后所有行业税负只减不增，激发我国经济活力，实现经济总量增长。房地产行业纳入这次营改增试点范围，房地产开发企业的税负能否实现只减不增，与其能否按营改增相关政策进行涉税事项管理有很大关系，只有按营改增相关制度进行涉税事项管理才能享受政策给企业带来的红利。房地产开发企业应从以下几方面进行营改增涉税事项管理。

一、按规定办理税务登记，确认本企业增值税纳税人性质

房地产开发企业应对照国家税务总局公告2016年第23号规定，若本企业年销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续，年应税销售额未超过500万元，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的，也可向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记，偶然发生的转让不动产的营业额，不计入年应税销售额，应税行为有扣除项目的房地产开发企业，年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。年应税销售额为不含税销售额，不含税销售额=销售取得的价款和价外费用之和÷（1+税率或征收率）。房地产开发企业兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产应税行为的，应分别计算应税销售额，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。没有办理增值税一般纳税人资格登记的，为小规模纳税人。

二、按规定选择计税方法

增值税计税方法有一般计税方法和简易计税方法，一般计税方法计税的应纳税额等于当期销项税额抵扣当期允许抵扣进项税额后的余额，当期销项税额小于当期允许抵扣进项税额不足抵扣部分，可以结转下期继续抵扣。简易计税方法计税的应纳税额=应税销售额×5%征收率，不得抵扣进项税额。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的2016年4月30日前开工的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，一经选用36个月内不得变更。房地产开发企业小规模纳税人适用简易计税方法计税。

三、正确理解税率、征收率与税负

增值税是价外税，一般情况下发生销售业务开具增值税发票时应分别列明应税销售额和增值税税额，增值税税率是发生销售业务收取价款和价外费用中增值税税额占应税销售额的比率，是增值税税收制度的中心环节和基本要素，是计算应交增值税额的基础；征收率是应纳增值税额占应税销售额的比率；税负是实际计缴的增值税税额占应税销售额的比率。采取简易计税方法计税的征收率等于税负，一般纳税人采取一般计税方法计税的，应纳增值税税额等于销项税额减可以抵扣的进项税额后的差额，税负通常不等于税率。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税适用11%税率，采用简易征收方法计税的征收率为5%。房地产开房企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的增值税税负较原征收营业税税负降低了0.238个百分点，采取一般计税方法计税的其税负取决于与销项税额对应的可抵扣进项税额的大小，可抵扣进项税额越大，税负越低。

四、准确计算应税销售额和应纳税额

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，按照纳税申报期销售取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，当期销售房地产项目对应的土地价款按当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例分配支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积不包括未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。支付的土地价款一定是向政府或土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上财政部门监（印）制的财政票据的土地价款，向其他单位支付的土地价款不得在销售收入中扣除，应税销售额=当期销售房地产项目收取全部价款和价外费用减当期允许扣除的土地价款后的余额÷（1+11%），销项税额=应税销售额×11%，应纳增值税额=销项税额-当期允许抵扣进项税额，当期允许抵扣进项税额大于销项税额的，可以留待下期继续抵扣。采用简易计税方法计税的，应税销售额=当期销售房地产项目收取的全部价款和价外费用÷（1+5%征收率），不得扣除对应的土地价款，应纳增值税额=应税销售额×5%征收率。

五、分清可抵扣进项税额和不可抵扣进项税额

进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。可抵扣的进项税额必须是一般纳税人用于应税项目的购进业务所支付或者负担的增值税额，并且取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证等合法的扣税凭证，没有取得合法的扣税凭证，其进项税额不可从销项税额中抵扣。一般纳税人用于简易计方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进业务支付或负担的增值税额不得从销项税额中抵扣，应计入相关项目成本。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。非正常损失负担的对应进项税额不得从销项税额中抵扣，应从当期进项税额中转出，计入非正常损失。

六、正确开具增值税发票

增值税发票分增值税专用发票和增值税普通发票，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；纳税人向个人销售自行开发的房地产项目不得开具或申请代开增值税专用发票，应开具增值税普通发票。采取简易计税方法计税一般纳税人和小规模纳税人可以自行开具增值税普通发票，必要时可以向税务机关申请代开增值税专用发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用差额征税办法缴纳增值税且不得全额开具增值税发票的，自行开具增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

七、及时申报缴纳增值税

一般纳税人于每月、小规模纳税人于每季终了后15日内向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税。为便于试点期营改增工作的顺利进行，税务机关会根据工作情况适当调整纳税申报期限，纳税人应密切关注主管国税机关的通知。房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，按照3%的预征率预缴增值税，预缴增值税额=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的项目适用11%税率，适用简易计税方法计税的项目或者小规模纳税人征收率为5%，房地产企业应在收到预收款次月纳税申报期内向主管国税机关申报预缴税款。一般纳税人按期计算出应纳增值税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报缴纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。增值税纳税申报已经开通网上申报功能，纳税人可以网上填报纳税申报表申报缴纳增值税税款。

八、清晰核算增值涉税业务

清晰核算增值税涉税业务，对增值税涉税管理十分必要。营改增后，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，应分开核算各项目的收入和成本，分开核算各项目的增值税业务。房地产开发企业兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产应税行为的，应分开核算应税销售额，分别适用不同税率，如果不能开分核算，主管国税机关核定从高适用税率，目前我国增值税税率有17%、13%、11%、6%四档，不同应税行为适用不同税率。房地产开发企业一般纳税人应根据增值税业务特点设置会计科目核算增值税业务，一般应设置“应交税费”一级科目，下设“应交增值税”“未交增值税”二级科目，“应交增值税”下设置“销项税”“进项税”“进项税额转出”、“预缴增值税”“转出多缴增值税”“转出未缴增值税”等明细科目，核算按一般计税方法计税的增值税相关业务；核算采用简易计税方法计税的增值税业务只需要通过“应交税费――未缴增值税”科目核算即可。

十、堵塞增值税管理漏洞，避免增值税涉税风险

涉税事项管理不善会造成多缴税款或漏税造成税收滞纳金和罚款损失。因合同签订不严谨没有明确成交价格是否含税、未取得合法扣税凭证而未能抵扣税款或抵减收入、应分开核算而未分开核算造成从高适用税率等，都会造成多缴增值税款。应预缴增值税而未预缴、或抵扣了不能抵扣的进项税、扣减了不能扣减的收入，会造成计税错误少缴增值税，引起税收滞纳金和罚款损失。房地产开发企业应重视涉税管理工作，充分利用税收优惠政策，遵守税收法规，避免税务风险。J

参考文献：

[1]国家税务总局.关于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告[S].国家税务总局公告2016年第18号.

第5篇：房地产财税管理范文

本文就将具体分析每一种股权价款支付方式下的税收成本。

一、现金支付

现金支付即并购方用现金向被并购方支付股权转让价款，是公司并购最常见的一种方式，此种支付方式只涉及所得税和少量的印花税，不会涉及其他的税种。

对于并购方，用现金支付股权价款，相当于购买长期股权投资，根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》第四条“以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。”并购方在此过程中只涉及资产账户，不涉及所得，也不涉及所得税，只涉及少量的印花税。

对于被收购方(本文所谈到的被收购方均指企业)，是一项转让长期股权投资的行为，其取得的收入在扣除取得该项资产的历史成本之后的余额计入当期损益，影响当期的应纳税所得额。此外，被并购方也要缴纳少量的印花税。

二、股权支付

根据我国税法，并购方以股权作为被并购方股权价款对价的支付方式下，该项交易要被视为两个平行的股权转让行为，影响双方的应纳所得税额，并涉及少量的印花税。

在股权支付方式下，并购方来作为对价的股权有两种，一种是并购方发行的股票，另一种是并购方持有的其他公司的股权。同时根据《财政部，国家税务总局关于企业重组业务所得税处理若干问题的通知》（财税【2009】59号）规定企业重组的税务处理分不同的条件分别适用一般税务处理和特殊税务处理。

以上两种股权支付方式和税务处理方式可分别组合，下面将分不同组合具体讨论，见表1。

三、房地产支付

根据企业会计准则和企业所得税法规定，并购方以房地产作为对价支付被并购方的股权价款，应视作并购方向被并购方转让房地产以及被并购方向并购方转让股权两个平行交易的方式，双方都有可能产生损失或所得，从而增加或减少应纳所得税额。

对于并购方，除所得税外，其向被并购方转让房地产属于营业税的征税范围，收购方应按5%的税率缴纳营业税，并根据缴纳的营业税，缴纳城市建设税和教育费附加。除此之外，并购方还要根据其转让房地产的增值额缴纳土地增值税。

对于被并购方，除所得税外，其因接受不动产而应依法缴纳契税。

四、货物类固定资产支付

对并购方，以固定资产的作价与固定资产账面价值的差额确定当期损益，增减所得税额。同时，并购方销售自己使用过的固定资产还应该根据固定资产的购买时间（2009年1月1日之前或之后）确定缴纳增值税额，以及由此而涉及的城建税和教育费附加。

对被收购方，根据股权转让价格预期计税基础的差额确定当期损益，增减应纳所得税额。

五、存货支付

涉及所得税问题与上述货物类固定资产支付相同。

此外，对并购方，因其向被并购方销售货物而应缴纳增值税，如果该货物是应税消费品，还应缴纳消费税，以及城建税和教育费附加。

对被并购方，因其向并购方购买货物，如果从并购方处获得专用发票，则可获得一个可抵扣的进项税额。

六、知识产权支付

所得税问题同上。

此外，并购方转让知识产权属于转让无形资产的范畴，应按转让价格的5%缴纳营业税，以及由此而产生的城建税和教育费附加。

七、债权支付

并购方若以其持有的对第三方的债权作价，应被并购方要承担不能收回债务的风险，债权往往会折价作价，使并购方形成损失，减少应纳所得税额。若是以其持有的对被并购方的债权作价，则根据作价与债权的金额确认所得与损失，增减所得税额。

被并购方根据债权的作价与债务人收回金额或免于支付的债务金额的差额确认损益，增减所得税额。

八、承债支付

并购方，承担债务的作价额通常与所收购的股权金额相等，不产生所得。

被并购方，既可能获得转让债务所得，又可能获得转让股权所得，增加应纳所得税额。

参考文献

[1]《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59 号）

[2]《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）

[3]张远堂.公司投资并购重组节税实务[M].中国法制出版社，2011.

第6篇：房地产财税管理范文

一、资产用途发生改变时的差异分析

由于生产经营及持有资产目的的改变，企业自用房地产可以转换为投资性房地产，投资性房地产也可以转换为自用房地产。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。公允价值与账面净值之间的差额处理原则是：

1.转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

2.转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

由于投资性房地产准则是新颁布的准则，会计上也是第一次对其进行单独处理，目前的税收没有专门的规定，只能从相关的规定中归纳以下几点：

（一）对企业原有己作固定资产的房屋等，由自用改为出租的，仍然以自有的固定资产管理，以原有的固定资产的原价和折旧年限计提折旧。《国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知》（国税函【2005】第970号）规定，企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。

内部处置资产是指资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置行为，包括但不限于以下情形：（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（2）改变资产形状、结构或性能；（3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（5）上述两种或两种以上情形的混合。《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）规定，纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则，《国家税务总局关于固定资产原值及折旧年限认定问题的批复》（国税函【2003】第1095号）更是明确：固定资产原值应按取得时的真实凭据记载的价格加上相关资本化的费用等合理确定。固定资产的价值确定后，除下列特殊情况外，一般不得调整：（1）国家统一规定的清产核资；（2）将固定资产的一部分拆除；（3）固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确认损失；（4）根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误。《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十条明确规定以经营租赁方式租出的固定资产应当计提折旧。

（二）对于房地产开发企业，开发的产品作为企业的存货处理，改为自用或出租的应当视同销售，以同类开发产品市场销售价格或市场公允价值确认收入，同时以公允价值作为计税成本，允许计提折旧，在所得税税前扣除。具体规定有对内资企业《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】第031号）：关于开发产品视同销售行为的税务处理问题，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。对外资企业《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发【2001】第142号）企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

由此可以看出，对于投资性房地产的转换，会计与税收的处理存在差异：原已经作为固定资产入账的房地产，会计上把公允价值与账面成本之间的差额作为损益（未实现的借方损失）或资本公积，而税收上不进行处理；原来作为存货的房地产，公允价值与账面成本的差额会计上仍然作为损益（未实现的借方损失）或资本公积，而税收上应视同销售，并作为应纳税所得额计算缴纳所得税。这就形成了会计与税法的暂时性差异。

二、对投资性房地产后续计量的差异分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税法要求企业按原计税成本计提折旧，计税成本也不得随意调整，这也形成了会计与税法的暂时性差异。财税字【1997】第077号规定：一、纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，不计入应纳税所得额。二、纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原账面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。三、纳税人在产权转让过程中，发生的产权转让净收益或净损失，计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。国有资产产权转让净收益凡按国家有关规定全额上交财政的，不计入应纳税所得额。四、企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。财税字【1998】第050号规定：资产范围应包括企业固定资产、流动资产等在内的所有资产。

三、会计准则及应用指南中未能解决的问题

案例：假设某企业2007年1月1日将自用房屋建筑物转换为投资性房地产，原值100万，累计折旧20万，公允价150万元。如果企业于2008年9月1日，将该投资性房地产不是出售而是转为自用，公允价值为180万。假设该房地产估计仍可使用20年，且一直为自用，预计无残值。按照准则的要求，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，按照应用指南中会计科目与主要账务处理的规定，计入公允价值变动损益。企业的会计分录为：

借：固定资产180

贷：投资性房地产——成本150

投资性房地产——公允价值变动20

公允价值变动损益10

在此后的20年里，会计上应当以账面成本180万元计提折旧，每年的折旧额为9万元。而税收上只允许以最初的取得成本100万元作为计税成本计算计提每年的折旧，形成暂时性差异。

那么原先计入资本公积和公允价值变动的部分（70＋20＋10＝100万元）何时结转，怎么结转？准则及应用指南并没有明确。

按照准则及应用指南的规定，原计入所有者权益的部分应当在处置时转入处置当期损益。资产的报废作为一种处置方式，比照应用指南对出售处置方式的处理应该做分录为：

借：资本公积70

公允价值变动损益30

贷：其他业务收入100

这样处理存在以下几个问题：

1、不符合收入的概念。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入只有在经济利益很可能流入从而导致资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才予以确认。在完全自用的情况下，房地产只会以折旧的方式形成企业的费用，无直接经济利益的流入。

2、作为收入无相应的成本发生。日常经营活动中发生的成本费用是为获取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相应的成本与费用的发生。在这里，无法辨别这100万元的成本在哪里，金额是多少。

3、与税法的差异较大，纳税调整的实际操作难度很大。企业在所得税汇算清缴时必须每年进行调整，直至该房地产最终的报废。从实际操作层面上看难度较大，对企业所得税汇算清缴的纳税调整工作是一个极大的考验。

四、会计与税法的协调办法

会计上将以公允价值计量的投资性房地产由出租等投资目的改为自用的（公允价值计量模式改为成本计量模式），在其发生转换时，视同为处置，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，原计入所有者权益的部分一并转入处置当期损益。会计分录为：

借：固定资产180

贷：投资性房地产——成本150

投资性房地产——公允价值变动20

公允价值变动损益10

计算应纳营业税（假定为5%）

借：营业税金及附加9

贷：应交税费——应交营业税9

同时：

借：资本公积——其他资本公积70

公允价值变动损益30

贷：其他业务收入（或者营业外收入）100

上述处理办法，笔者认为：

第一，可以解决与收入概念和确认条件不相符合的矛盾。

第7篇：房地产财税管理范文

关键词：土地增值税；筹划；房地产开发企业

土地增值税是我国各税种中比较重要的税种之一。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。

我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算土地增值税，即按照增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，具体方法如下：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×适用的速算扣除系数

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额①+房地产开发成本②+房地产开发费用③+与转让房地产有关的税金④+其他扣除项目⑤）

①取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权所支付的地价款以及手续费等有关费用；

②房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等；

③房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；

④与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等；

⑤其他扣除项目是指从事房地产开发的纳税人根据①②计算的金额之和，加计20%的扣除。

税率与速算扣除系数如下：

税收筹划应首先从以下几个方面着手：

（一）尽量减少土地增值税应纳税收入

1、分散经营收入

分散经营收入是指将可以从整个房地产中分离出来的部分单独处理，降低房地产销售收入。常用的方法主要有两种。其一，将房地产与其包含的各种附属设施或者设备分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属办公设备等的购销合同，而不是将房地产及其所包含的办公设备合并作价，以房地产转让价格的形式签订合同。这样就可以使增值额变小，减少土地增值税的应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。比如，某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房地产的市场价格为800万元，其中房屋内的附属设施的市场估值为100万元，如果双方只签订一份房地产转让合同，附属设施的价值以房地产转让价格的形式体现，因此土地增值税应纳税收入为800万元，而如果签订两份合同，土地增值税应纳税收入为700万元，减少了100万元，从而使得增值额减小，土地增值税额减小。其二，将房地产与安装附属设备以及进行装潢、装饰分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属设备安装及装潢装饰合同，前者属于土地增值税的征税范围，后者属于营业税的征收范围，不属于土地增值税的征收范围。同样也可以减少增值额，减少应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。

2、充分利用代收费用

根据相关规定，“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。企业是否将代收费用计入售房收入不会对增值额产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，从而影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的金额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

比如，某房地产开发企业不包括代收费用的售房收入为10000万元，代收的各项费用150万元，除代收费用外的扣除项目金额为6630万元。若不把代收费用计入售房收入，则增值额=10000-6630=3370万元，增值额与扣除项目金额的比率=3370/6630=50.83%>50%，应缴土地增值税=3370×40%-6630×5%=1016.5万元。若将代收费用计入售房收入，则增值额=（10000+150）-（6630+150）=3370万元，应缴土地增值税=3370×30%=1011万元。从而可以看出，将代收费用计入售房收入后，增值额没有发生变化，但扣除项目增加，增值率下降，应缴纳的土地增值税减少了5.5万元。因此，在会计核算时企业应将代收费用计入房价，减少土地增值税的数额。

3、合理确定房地产销售价格

土地增值税适用超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，但在有些情况下价高未必利大，根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。因此，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

（二）尽量增加扣除项目的金额

1、房地产开发费用

根据规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，房地产开发费用按土地增值税额税额计算公式中的①②之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地增值税税额计算公式中的①②之和的10%以内计算扣除。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用在房地产开发费用中所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；如果主要依靠权益资本筹资，利息费用所占比例较小，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。因此，房地产开发企业从开发费用中财务费用进行土地增值税筹划的时候，应该考虑企业的融资结构，合理选择筹划方式。

比如，某房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额①与房地产开发成本②之和为2200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，并且不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：200+2200×5%=310万元。由此可见，在这种情况下，企业提供金融机构证明是很好的选择。然而，如果按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元时，企业不提供金融机构证明是有利的选择，即如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：80+2200×5%=190万元。

2、房地产开发成本

房地产开发成本包括间接开发费用，它主要用来核算直接组织、管理开发项目发生的费用，比如工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费等。在实际工作中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等通常无法与公司总部清晰的分开，有些费用的列支可能介于公司期间费用与开发间接费用之间。因此，在一定的情况下可以把有些期间费用在开发间接费用中列支，这样就增加了房地产开发成本，同时也增加了房地产开发费用，并可以增加20%扣除的扣除基数，从而大大增加了扣除项目金额，减少应缴纳的土地增值税。

（三）合理充分地利用税收优惠

1、合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用此项优惠政策，实现减少土地增值税的目的。假如甲房地产开发企业拥有一块土地，打算与乙公司合作建造办公楼，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造资金，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼无需缴纳土地增值税，从而会降低其购置成本，即使将来处置该办公楼，也只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲房地产开发企业来说，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可以节约大量税负，降低房地产开发成本，提高其市场竞争力。这样，无论甲企业还是乙公司都实现了减少土地增值税的目的。

2、利用房地产进行投资、联营

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。如果有公司或企业准备购买房产从事经营活动，房地产开发企业就可以以房产作为投资成为合伙人，这样一方面可以使购房投资人节约投资成本，另一方面还能节约房地产开发企业的土地增值税额，实现双赢。

3、代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情况下，房地产开发企业虽然取得了一定收入，但从始至终未发生房地产权属的转移和变更，其收入属于房地产建造劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。相反，如果不采用代建房方式开发房地产，则房地产归房地产开发企业所有，销售房地产时不仅要缴纳土地增值税还要缴纳营业税，税负增加。因此，房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但采用这种方式进行纳税筹划的前提是在开发之前就已经确定好最终用户，避免开发后销售缴纳土地增值税。

参考文献：

[1] 刘雨彬、林松彬, 关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划,山西财政税务专科学校学报,2011年01期.

[2] 孙进鹏,刍议土地增值税纳税筹划,商业会计,2008年第9期.

第8篇：房地产财税管理范文

关键词：房地产；税务会计师；作用

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-02

随着社会经济的不断发展，我国当前的税收体制也逐步的健全与完善，同时在各行各业企业的经营管理过程中，税务管理工作也越来越重要，公司中的税务会计也成为其科学的管理手段之一。税务会计师就是在这样的背景下孕育而生，它是以国家当前的税收政策与法律法规作为前提，基本形式是货币计量，他们针对各项税务活动引发的资金行为给予监督与核算，而对于税务会计师的认识需要全方位的分析，要想使其在公司内的作用发挥到最大化，务必要准确把握税务会计师的作用与工作职能。

一、税务会计师的概述

（一）税务会计师概念

税务会计师即以国家最新的税收政策与法律法规为基础，从事企业内部的税务相关活动，对于税务资金展开监督与核算活动，专业从事纳税筹划、税务检查、统筹管理等税务工作，从而有效对纳税人权益与国家利益进行保障的专业性税务会计岗位上的人才。税务会计师作为公司内部专业管理税务责任人及直接代表人，是公司内部具备税务管理能力、经验与知识的专业性人员，也是包括房地产行业在内的各行各业单位财税管理工作往职业化、专业化方向发展的体现。

（二）税务会计师在企业中职务

依照国家税法及相关法律程序的规定，企业内部的全部税务申报与计算工作均由税务会计师负责办理，督促在规定时间内进行足额纳税，以保证国家及公司的利益不受侵害，税务会计师的日常综合工作包括以下方面：其一，往上级相关部门录入、填写并报送相关账务报表，同时往地方财政局或税务局报送当月、季度的利润表、资产负债表等相关报表，再收集、整理并填写企业外部使用的统计台账等月底报表，还要往上级主管单位报送即时的财务报表与统计报表等；其二，协助人力资源部门核算劳动工资，即配合进行员工保险基金、加班费、奖金及工资的校核，以便能够按时发放工资；其三，负责向上申报公司税务，主要包括计算印花税、缴纳防洪费、申报车船税、企业房产税、代扣代缴员工个人所得税及企业所得税、外销增值税的退税等；其四，负责核销企业的进出口相关业务，按照企业进出口的实际情况来审核进出口相关业务，同时要领取企业进出口需要的专用业务单据。

（三）税务会计特点

税务会计是会计学里面相对独立的一个分支，它不仅具备了其他相关会计专业的共有特征，而且还带有一定的特殊性，表现为以下方面：

1.统一性。国家税法具备适用性、普遍性和统一性的特点，即同一种税针对不同的纳税人会表现出规范性与统一性，这种一致性也使得税务会计在监督与核算各类纳税行为时表现出统一性。

2.法定性。税务会计实施的基础是目前国家税收法律法规，因而其受到税收相关法律的制约与规范，这也成为了税务会计能够与其他专业会计相区别的最大特点。

3.广泛性。任何企业无论是行业不同、部门不同、组织形式不同还是所有制结构不同，只要其被明确是纳税人，那么在进行税务行为时则需要遵守税法规定，同时要结合专业会计核算方案监督与核算相关生产经营活动，因而法定纳税人的广泛性也决定了整个税务会计的广泛性。

（四）财务会计和税务会计的差异

1.计算损益的内容不同。财务会计计算损益内容为会计所得，而税务会计则为纳税所得。

2.核算原则不一样。财务会计和税务会计在收益确认以及费用 扣减事项方面有所不同。

3.目标不一样。财务会计的目标即使用人所提供的有效会计信息，而税务会计的目标即纳税、计税以及提供税务活动资料信息。

4.法律依据不一样。财务会计是以国家财政部颁布的会计准则作为法律依据，而税务会计是以按时足额纳税和相关税务法规作为法律依据。

二、税务会计师的作用

（一）实现最大限度经济价值

企业开展相关经济活动的出发点即实现最大限度的经济效益，并不是尽量少缴纳税款，而经济效益的最大化作为经济活动的目标，因而也就成为了税务会计师工作过程中的核心内容，那么他们在处理税务筹划与管理的时候，需要不断提高管理水平，并且强化生产经营管理，而在优化生产技术与增加科技投入的同时，还要努力探求规模经济，企业的制度得到了创新，则能够获得超额利润，以便实现最大限度的经济价值。

（二）降低税负成本

税收活动中的筹划过程是为了企业在缴纳税费之后还可以实现最大化，而筹划工作的规划人员即是税务会计师，，他们运用纳税筹划可以在遵守税法的前提下，科学进行节税与避税工作，这样就可以在利润增长的同时使得税收成本下降。

（三）降低涉税风险

税务会计师需要确保申报纳税的准确，公司账目全部清晰明了，这样就规避了相关税收活动方面的处罚，使得税务活动的为零风险，我国税务主管部门针对合法纳税人相关活动制定了纳税信用评级体系，即对高信用等级的纳税者进行各项奖励举措，包含对于纳税人可以减少或免除纳税检查环节。那么，企业中的税务会计师就务必要参考该企业的信用评级，可以在对自身企业信用级别不做影响的基础上，不会对公司的各项利益造成损害。

三、房地产企业中税务会计师的核心作用

（一）房地产行业的涉税现状分析

房地产公司即为进行房地产经营与开发的经济型组织，其是在国家、城市建筑商品化、城乡房建事业蓬勃发展的背景下正在快速发展的行业，我国目前在房地产市场内总共增收契税、印花税、城市房产税、房产税、土地增值税、耕地占用税、教育费附加、城市建设税、土地使用税、个人所得税、企业所得税与营业税等十二种税收。

江苏南京银河房地产开发有限公司于1997年成立，是具备二级开发资质的国家级房地产企业，其代表工程是高190米的银河国际广场工程项目，南京银河房地产开发有限公司中也聘请了专业的税务会计师处理税务相关问题，其在前期投资环节中，主要开展了与耕地占用税、印花税、土地增值税和建筑行业的营业税相关的税收活动，这些税收均是针对房地产项目的开发与建设所需要投入的税费。在其中期交易过程中，则由税务会计师处理与契税、城市维护建设税和营业税相关的活动，这样均以土地增值额或者是流转额当成是征收的对象。在其中期占用过程里面，税务会计师会负责土地资源占用课税与房产占有课税相关事宜，其中包括了城市房地产税、土地使用税、房产税等内容。在其后期的所得环节里面，税务会计师则主要处理个人所得税以及企业所得税相关问题，其均以个人或者房地产经营者能够获取的利润作为征收对象，并不会进行转嫁的。

（二）税务会计师在房地产公司工作实例

南京银河房地产开发有限公司开发了一个工业厂房项目，与总承包施工单位签订了总包合同为一亿元人民币，主材也都由总承包单位购买，总价占到了七千万元，在没有开展税务筹划工作时，该公司需要缴纳的营业税费是（10000+7000）*3%=510万元，而在南京银河房地产开发有限公司的税务会计师对当地建材市场进行询价与摸底后，只需要六千万元即可以配备原材料，其就购买建材同对方进行协调，结果就是相关材料有甲供，即业主方购买，这样得到税务筹划后的需要缴纳的营业额为（10000+6000）*3%=480万元，与此前相比，足足节约下了30万元人民币。所以说，南京银河房地产开发有限公司的税务会计师在其工程项目开发直到结束的整个过程中都扮演了重要角色，即通过分析从中选取最为有利能够降低总成本的方案，以此来节税，这样也使得该公司在税务筹划时可以全盘考虑，并且在整体水平上使国家针对房地产公司的总税额减少，以此实现了该公司在经济利润上的最大化。

（三）税务会计师的职责分析

1.强化房地产公司税务管理

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要结合当前房地产市场发展现状与税收形势的发展变化，有针对性的强化对于本公司相关税收政策、征管技巧、财务管理、生产经营、他国政策等一系列方面的管理知识培训，以便使自身的管理技能与理论水平不断提高。另外，南京银河房地产开发有限公司的财务会计与税务会计有机的联系在一起，而财务会计是作为税务会计的根本基础，那么就务必要加强收集与管理会计相关的基础文件资料，在该公司的工程项目中对于费用预算、成本收入等进行准确的核算。在房地产企业中的财务会计可以准确体现出企业现实运营成果，那么房地产企业的税务会计则需要根据实际成本与收入针对房地产工程的应缴税费进行结算，根据由此得出的项目利润和企业全年的应纳税所得额核算其房地产工程的应纳税额。

2.开展房地产企业的税务筹划

南京银河房地产开发有限公司开发的项目从前期开发到最后出售交房会历经许多不同环节，包括了物业管理、营销、资金、装修、采购、土建、设计、拆迁、拿地等一系列行为活动，而其中的任何一项经济活动均会产生税金，并且生成税收筹划的过程，由此可知，南京银河房地产开发有限公司中的税务会计师所开展的税收筹划工作需要贯穿于整个工程项目的经营与开发全过程。首先，是工程项目的报建阶段。会计税务师的筹划工作要体现出超前性，并且发生在应税行为之前，而房地产公司的税务筹划工作就是从公司筹建阶段开始实施，税务会计师即要通过选择出资方式、人员结构、组织形式、企业性质、注册地点等等，科学合理、并且有针对性的选择房地产公司在经营阶段中需要承担的各项税负。其次，南京银河房地产开发有限公司的筹资环节。由于建设工程项目的占用资金较多，开发周期较长，那么当一个房地产工程项目全部建完以后，若是长期的闲置那么就会产生许多新的成本，根据国家法律法规，房地产行业的纳税人要在经营与生产的过程中形成一定量的负债利息支出，这是方便能够在税前就扣除并且获取所得税相关利益，可是现金红利往往只是在南京银河房地产开发有限公司的税后利润里面再进行分配。因此，南京银河房地产开发有限公司进行财务相关决策的过程中，务必要准确分析公司内部股权资本与债务资本之间的分摊比例，这样才能从宏观上对整体利益与房地产公司税收的关系进行权衡，然后再对房地产开发过程中涉及到税收的决策与选择进行判定与优化，以实现公司价值最大化。再次，房地产建设工程项目的开发环节。由于建设工程项目中会涉及到各种各样的税费，那么房地产公司的税务会计师就需要首先明确国家颁布的有关于税法的法律法规，这样能够保证在法律控制的范围中从事税务工作，处理好公司的税收筹划工作，在房地产公司收益增大的同时使其税收成本降低。最后，南京银河房地产开发有限公司的卖房销售阶段。房地产公司的税务会计师能够提出在公司内部设置具备独立核算能力的二级法人机构，这样他们就可以处理和房地产公司日常经营活动不相关的各项业务活动，这也能够让代垫以及代收的资金由公司的应纳税营业额里面分离出来，让这一部分的房地产公司业务与相适应的税率进行匹配，以便有效的使税负下降。

（四）科学开展税务稽查工作

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要对于自己所在公司的各项财务指标、财务发展情况进行深入并充分的了解，尤其是需要该公司税务会计师能够理解涉税工程项目的相关信息，这样才可以保证公司里面的财务情况真实的反映，同时也可以及时准确的进行税收缴纳。在南京银河房地产开发有限公司中对于相关税收风险需要开展评估工作，同时要设置与之对应的防范举措。与此同时，还要掌握税务机关稽查内容和程序，并且随时都可以接受上级领导的税务稽查准备，保证资料及其中的数据的完好性，积极配合所有的稽查工作，以便该公司各房地产项目的顺利开展。

参考文献：

[1]孟庆丽.浅谈对房地产企业税务会计师的认识[J].财会审计，2010，7.

[2]赵宏婧.浅谈对税务会计师的认识与作用[J].现代商业，2012，8.

第9篇：房地产财税管理范文

【关键词】股权收购；股权转让；股权投资成本；股权转让价；土地增值税

近年来，并购重组已经成为企业做大做强、寻找新的利润增长点、摆脱现存危机的重要途径。现阶段，我国企业并购重组大量采用股权收购的方式。由于有关股权收购的税收政策非常复杂，并且还存在不少空白点，所以，与此相关的税务问题也比较突出，相应的应对办法也极具挑战性。本文就拟对下面三个企业在股权收购中比较常见的税务问题及其应对策略进行探讨。

一、股权收购过程中发生的费用处理

根据新会计准则的规定：无论是同一控制下，还是非同一控制下，股权收购过程中发生的各种费用，均计入当期的期间费用，并冲减当期的会计利润。

根据企业所得税法实施条例第71条（二）的规定：通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费作为投资资产的成本确定。但是，在股权转让当年的税前是不能扣减股权收购过程中所发生的各种相关费用，只能在将来公司将这次所收购的股权转让时，才能在股权转让当年进行税前扣减。

那么，在实际运作中，应该如何通过有效的税务筹划活动以获得税收利益呢？下面就通过一个典型案例来说明这个问题。

假设甲公司为了收购乙公司，用了几个月的时间进行诸如双方谈判、聘请会计师和律师的尽职调查以及收购成功进行变更登记等活动，期间发生了很多费用，全部花费共计200万元。那么，对于股权收购过程中所发生的上述费用，甲公司在进行会计处理时，会将200万元全部计入当期的管理费用。但是，在计算应纳所得税时，根据税法的规定，在股权转让当年的税前是不能扣减这200万元费用的，只能在将来甲公司将所收购的股权转让时，才能在股权转让当年进行税前扣减。这样就可能出现这样的问题，由于企业管理费用的明细项目通常较多，就很可能会出现甲公司在多年后转让这部分股权时，在转让股权当年，忘记在税前扣减当初这笔200万元的股权收购费用，从而多交企业所得税50万元（=200万元×25%）。

对于上述问题，可以通过正确选择会计处理的方法来获得税收利益。具体做法是：将200万元的股权收购费用计入“递延所得税资产”项目中，这样做，既避免了企业可能在将来转让股权时遗忘该部分股权当初收购过程中发生的费用，也使得企业的会计核算更加清晰，减少了相应的工作量和税务上失误的风险。

二、股权收购中涉及的土地增值税

股权转让中如果涉及到土地增值税的问题，处理起来一定要非常谨慎。

先看一个案例，有A、B、C、D和E五个自然人股东，十几年前在X市投资设立了甲公司，注册资本为2000万元。甲公司成立之初，在所在城市靠近市中心的位置买了300亩，并在该土地上建了简易厂房和办公楼，买地加建厂房和办公楼等，共计花费了0.3亿元。甲公司生产并销售一种产品，但是，生产过程存在污染。随着我国城市化进程的推进，当地政府要求甲公司从市区搬迁。因此，甲公司于2007年在Y地购买了一块地，搬迁过去了，成立的公司为乙公司。2007年下半年，甲公司所在X市的厂区彻底停产。正在这个时候，有一家房地产公司F通过评估后，想出资2.3亿元购买甲公司在X市的这块地，用于搞房地产开发。那么，甲公司的五个股东是否应该在这时将X市的这块地以2.3亿元的价格卖掉呢？答案是否定的，因为要交很多税，赚不了多少钱。那么，如果他们这时真的将地卖了，要交多少税呢？根据财税【2003】16号文的规定：首先，要缴纳营业税及其附加，税款是0.11亿元（=[2.3-0.3]×5.5%）；其次，要缴纳的土地增值税，税款是1.2亿元（=[2.3-0.3]×60%）；最后，这五个自然人股东分到钱后，还要缴纳20%的个人所得税。

由于，甲公司卖地赚不了什么钱，有人就给它出了一个方案：五个股东不要卖地了，而是将甲公司的全部股权转让给F房地产公司，成交价2.3亿元。这五个股东分到钱时，只需要交20%的个人所得税，这样操作后的税负会比直接出售土地减少很多。所以，在2008年3月，五个股东将甲公司的全部股权转让给了F房地产公司。可以说，这个方案的税务风险是极高的，因为根据国税函[2000]687号文的规定，假如转让公司股权的时候，这家公司几乎什么都没有了，只剩下不动产比较值钱。如果公司在这种情况下将股权全部转让的话，将判定该公司是以转让股权的方式达到转让土地使用权的目的。即税局将认为该公司实际是在转让不动产，该项股权转让交易就要缴纳土地增值税。

在实践中，不少人还会有这种侥幸的想法，那就是只要股权转让交易3年之后就没有税务问题了。事实真是如此吗？虽然2009年国税总局了国税函【2009】362号文，明确了税务局的追税原则：一般情况追查3年，特殊情况追查5年，避税地追查10年。但是，税局在实际操作的时候，追查时间可能会大大超过上述规定的时间。

那么，如果回过头来重新规划甲公司的股权转让行为，是否可以通过合法的筹划以避免缴纳土地增值税呢？答案是肯定的。总结起来，具体操作办法是：在甲公司还有正常营业收入的时候，就卖掉它的股权。譬如，甲公司每个月有500万元的营业收入，在其转让股权的前几个月，还在正常地经营，正常地销售产品，并开具增值税专用发票，以确认这500万元的产品销售收入。在甲公司将全部股权转让给F房地产公司后，F房地产公司如何运作这块地，就与甲公司无关了，不会涉及土地增值税问题。

三、非居民企业的股权转让

近年来，我国关于股权交易的税收法规发生了比较大的变化。2008年的新企业所得税法实施条例第七条（三）规定：“第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（三）……权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。”也就是说，如果是直接转让中国境内企业法人的股权，那么，无论股权转让合同在哪里签订，股权转让交易在哪里发生，只要有增值，就必须在中国缴纳企业所得税。

在2008年前，我国企业为了规避上述税务问题，形成了一套较为成熟的筹划架构，具体操作手法可以通过下面这个典型案例来说明。假设我国沿海某开放城市S市的李某于2002年在香港设立了一家A公司，然后，由A公司出资，在我国境内的W市设立了一家外商独资的全资子公司C公司（居民企业），注册资本为2000万元。到2008年底时，C公司已经有留存收益900万元。2008年9月，李某在英属维尔京群岛设立了一家100%控股的B公司，再由B公司出资，在香港设了一家全资控股的F公司。2008年底时，李某将香港A公司所拥有中国C公司的全部股份平价（2000万元）转让给了英属维尔京群岛的B公司，B公司很快又将所拥有C公司的全部股份平价转让给了香港F公司。2009年6月，李某又将英属维尔京群岛B公司将所拥有香港F公司的全部股份以2亿元的价格转让给了一家德国公司E。李某在转让中国境内C公司的股权时，之所以进行了上述复杂的运作，是因为他已经考虑到了这种安排后面的税收利益：在英属维尔京群岛设立了B公司，第二次股权转让是将B公司所拥有的香港F公司的股权转让给了德国的E公司。李某的这种安排就回避了企业所得税法实施条例第七条的规定，没有直接转让中国境内企业法人的股权，转让的是香港F公司的股权，而在香港，股权转让所得是不征收企业所得税的，香港的投资收益也不征收企业所得税。

但是，在2008年执行新企业所得税法之后，特别是在2009年之后，李某上述的一系列在2008年之前还算是较为成熟的运作模式已经面临极大的税务风险。因为在2009年我国发生了两个比较重大的税务事件：（1）国税总局在2009年12月出台了国税函[2009]698号文，该文第六条规定：“六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后，可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。”换句话说就是，如果中国的居民或居民企业在境外设立倒管公司（即四无公司：无人员、无场地、无资本、无资产），那么，中国政府有权认为这个境外的倒管公司根本不存在，视同直接转让中国境内的企业股权，要征收企业所得税，因为该境外倒管公司转让中国境内居民企业的股权，是不具有合理的商业目的交易行为。同时，国税函[2009]698号文是从2008年1月1日起开始执行。（2）2009年还出现了重要的税务信息，就是当年在伦敦召开的20国峰会，其议题就是关于避税地的问题，并列示了全球避税地黑名单。随后，中国政府就与英属维尔京群岛签订了进行完整、充分税收情报交流的协议，并于2010年12月30日起生效。到目前为止，中国政府已经与26个国家和地区签订了有关税收情报交换或者防止偷漏税的协定，从趋势看，签约的国家将不断增加。所以，在境外避税地设有倒管公司的中国企业或者自然人，其在这些地方进行过或想要进行避税操作活动的，将面临很大的税务风险。所以，上面所讲到的李某通过复杂的组织安排，转让中国境内居民企业C公司的股权，在2010年被税局查到。由于香港A公司、英属维尔京群岛的B公司和香港F公司的股权转让都被税局认定为不具有合理的商业目的，最终，李某需要就增值额1.8亿元（=转让给德国F公司的价格2亿元-原始投资额0.2亿元）缴纳企业所得税，并将面临滞纳金和罚款的处罚。

可见，非居民企业转让中国境内居民企业的股权，在税务安排方面越来越具有挑战性，必须谨慎。这里最关键的有以下两点：一是在避税地设立倒管性质的公司已经不再安全，企业要全盘考虑；二是非居民企业转让中国境内居民企业的股权，务必满足税法所规定的“具有合理的商业目的”这一前提条件，以避免税务风险的发生。

参考文献：

[1]中华人民共和国企业所得税法实施条例.2007.

[2]财税[2009]59号:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.

[3]国税发[2010]4号:企业重组业务企业所得税管理办法.

[4]国税函[2010]79号:关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.

[5]国税函[2009]285号:关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知.

[6]国税函[2009]698号:关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知.