房地产税务管理体系精选(九篇)

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第1篇：房地产税务管理体系范文

(一)房地产税评估方法

房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分，它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法，对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估。并据以作为房地产计税依据征税。当前，世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类：一类是面积计价法。一类是市场价值计价法，一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转轨国家和经济水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看，主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。

1.市场法

市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较，同时考虑影响交易价格的各种因素，估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设，多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。

2.收益法

收益法即收益还原法，也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率(资本化率或还原率)将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后，根据一定的收益率(资本化率)算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产，如商店、写字楼等。

3.成本法

成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗，因此，需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下，宜采用这种方法，如工业财产价值经常采用这种评估方法。

(二)房地产税的评估手段

房地产税的评估手段主要有三种，一是批量评估手段，二是单宗评估手段，三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统，采用法定形式建立的参数体系。分片区批量评估应税房地产的市场价值。据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程，选用合适的评估方法，对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值，并以此进行财产登记和申报纳税的方法。

从目前的情况看，以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中，美国广泛应用计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见，批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。

在个别缺乏专业估价人员，税收征管水平较低的国家，如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价，财产价值存在被低估的倾向，加之居民纳税意识薄弱，税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核，往往会造成税源大量流失的状况。

(三)房地产税的评估机构

世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构，这些估价机构有的隶属于税务系统(但一般与征管系统分开)，有的独立于税务系统，但一般来说在工作中独立性较强(见下表)。如澳大利亚各州设立总评估师办公室，负责税基评估，总评估师由议会任命，对州长负责；美国不动产税基评估主要在地方政府，波士顿60多万人，仅政府不动产价值评估人员就达200多人：英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估：香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立。保证了不动产税基评估的进行，这是房地产税稽征的基础。

目前，极少数的国家，如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是，利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。

(四)房地产税的评估周期

世界各国评税周期的规定一般分为两种：一种是对评税周期由法律规定，包括必要时推迟或取消房地产重估的规定；另一种是评税周期没有法律规定。但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看，重估周期一般都在3―10年的范围内波动，其中以3年和5年作为周期的最多，只有极少数国家每年都进行重估，还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强，评估周期较短且相对固定；反之，一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外，一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数(如利用通货膨胀率)作为重估指标，但效果不太理想。

(五)房地产税的评估结果争议解决机制

任何财产税制都必须具备一种渠道，即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后，要向纳税人发出通知，告知房地产的纳税价值，若纳税人认为对他们财产的估价有误时，可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的，可以调整税基评估通知，以纠正估价方面的错误和异议；如果税基评估官不同意纳税人的意见，纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议，纳税人最后可向法庭提出申诉。

二、对我国评税制度的启示

从国外的经验可以看出，房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同，但仍有一些基本的一般性规律，这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此，在我国的房地产税制面临改革，房地产估价制度很不完善的情况下，借鉴国际先进经验，建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。

(一)设立专门的房地产税评估机构

由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握，也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料，加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额，因此，大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构，这些评估机构的性质主要是政府部门(有的隶属于财税部门)或准政府部门，具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议在我国房地产税制改革中，设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。

(二)培养专门的评估人员

房地产税基评估是以批量评估为主，运用计算机辅助评估，结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此，各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说。房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核。在这方面，我们要借鉴发达国家的经验，建立评估师注册登记制度，完善评估人员培训与继续教育制度，建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。

第2篇：房地产税务管理体系范文

我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱

我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。

例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。

（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系

目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。

（三）缺乏税收筹划事前管理

管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。

三、税收筹划问题的解决路径

（一）提高税收筹划意识

积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。

（二）提高税收筹划能力

房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。

第3篇：房地产税务管理体系范文

关键词：税收策划；房地产企业；综合竞争力；盈利能力；资本

房地产企业税收策划是指企业纳税人通过分析自身所处行业的特点，在严格遵循税收法规的基础上，从多个纳税方案中择优选择符合企业发展特点的方案，从而实现降低税负，提高企业的获利水平的行为。

房地产企业盈利水平的高低主要取决于营业收入和营业成本，当营业收入>营业成本时，企业是盈利的，当营业收入

一、房地产企业实施税收策划的必要性分析

（一）提高房地产企业的盈利能力

房地产企业进行税收策划的根本目的在于，在确保税收方案合理、合法的条件下，实现企业税后净利润的最大化。税收策划的实施和执行贯穿了整个房地产项目的开发、销售和存量保有环节，任何一个环节税收工作的核算和审核都要以税收策划标准为依据，因此，房地产税收策划是一项小型的系统工程，其不仅对企业整个工程税务工作有条不紊的开展进行了全面化、具体化的安排，还有效降低、减轻了工程各个阶段的税负额，从而为提高房地产企业的盈利能力和综合竞争能力打下了坚实的基础。

（二）强化了企业内部财务管理手段

房地产企业税收策划的制定是建立在企业整体发展战略的基础上的，其运行本质在于，通过解析税法中的优惠政策，不断进行资金链的调整和优化，从而依据资金的流向进行营销策略的完善。税收策划是企业财务管理科学化的重要手段，随着税收策划水平的不断提升，房地产企业的内部财务管理体系将更加规范化和系统化。

（三）增强了企业依法纳税意识

税收策划，顾名思义即对房地产企业依法纳税情况进行有效的规划，但不等同于房地产企业可以借此进行漏税。税收策划是建立在依法纳税基础上的，主观上强调了房地产企业的纳税义务，因此，税收策划的制定和实施，一方面通过合理合法的手段降低了企业的税负，进而缩减了企业的营业成本，另一方面强调了企业的纳税的责任和意识，因此，税收策划是值得被鼓励和肯定的。

（四）加速了房地产产业结构的优化

房地产企业税收策划的实施，不仅有效的验证了税法的执行力度，而且加速了房地产产业的结构调整和优化，从而使整个房地产行业的发展更加有序化和规范化。另外，税收策划提高了房地产企业的资金利用率，从而有利于更好的发挥资金的流通价值。

二、我国房地产企业税收策划中存在的主要问题

（一）转变经营方式，规避土地增值税

目前，很多房地产企业通过经营方式的转变，如投资或联营，来进行土地增值税的削减或规避。这种行为的出现，是房地产企业借助税法的政策规定变相减轻税负的表现。由于我国税法中明确规定，依据房地产来进行投资或联营的，需要以土地作价入股的方式来进行投资，才可以免征土地增值税，如果在房地产经营期间出现了再度转让的情况，则需要征收土地增值税，所以房地产行业在土地增值税方面的筹划问题尤为突出。

（二）借助资本化条件，降低土地增值税

我国税法中规定，房地产企业所发生的借款费用，满足资本化条件要求的，可以进行资本化处理，从而将这部分资本化后的成本，纳入资产成本会计科目。很多房地产企业对税法的规定进行了片面化的操作，在税收策划中，将满足资本化要求的借款费用计入到了开发成本科目中，但是在对企业的土地增值税进行核算时，又将这部分借款费用进行了加计扣除处理，从而致使土地增值税的金额大幅降低，违反了合法性规定。

（三）预售购房款不计入营业收入，漏税严重

很多房地产企业为了降低纳税金额，在房屋预售阶段，将预售房屋所得的款项计入到往来账目之中，而不计入到企业的营业收入科目，这种不按实际发生业务所进行的业务操作，是企业进行变相漏税的手段。

三、加强税收策划，提高房地产企业综合竞争力的有效策略和建议

（一）房地产开发环节

1.房地产合作开发的税收策划

当房地产开发的启动资金出现不足时，房地产企业和合作进行开发和建房。此时，有两种情况可供房地产企业进行选择：

其一，多个利益主体之间可以提供自身所具备的的资源，并共同承担经营风险，待开发建设完成后，利益主体之间共享收益。这种情况下，在进行房屋出售时要缴纳相应的增值税，到利润分配阶段则可不用二次缴纳税款；

其二是建立控股制合作，在共同开发建设完房屋后，按照约定好的利润比例进行房屋分配。这种情况下，向合作企业转让的土地使用权，需要按无形资产的转让方式进行税款缴纳，在房屋分配阶段，还要根据各自的销售情况缴纳相应的增值税。

通过对比两种税款缴纳方式，不难发现，第一种方式缴纳的税款要低于第二种，所以在房地产开发阶段，可以采用第一种方式来进行税收策划。

2.房地产企业印花税的税收策划

在房地产开发阶段，企业印花税=签订施工合同的金额*固定税率。在进行印花税策划的过程中，需要注意到：第一，同一张凭证可以适用两种不同固定税率的情况下，要按两个税率进行分别计算和申报；第二，由印花税计算公式可知，签订施工合同的金额是影响印花税的重要因素，因此，每签订一份合同就要缴纳相应的印花税，所以，在印花税策划阶段，要尽可能降低合同签订的次数。

（二）房地产销售环节

1.房地产企业营改增制度下的税收策划

随着房地产企业营改增实施细则的推行，房地产行业营改增后的适用税率由5%改为了11%。在房地产销售的过程中，营改增法规中列明了一些过渡性的政策，销售自行开发的、开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以按5%的税率或11%的税率进行纳税，而于5月1日后取得施工许可证、开发的房地产项目需要按11%的税率缴纳增值税。在房地产预售环节，若收取预收款后，即使未开具增值税发票，但收到的预收款需要预缴3%增值税；在达到交房条件，结转销售收入时，可根据（结转的销售收入-相应的土地款）*11%―进项税额交纳应交增值税。

2.房地产企业土地增值税的税收策划

房地产企业进行普通标准住宅销售时，增值额扣除金额*20%，全额征收土地增值税。土地增值税=转让房产收入-扣除数，其中扣除部分包括配套设施费、土地开发成本等，房地产企业可以通过增大可控配套设施成本，来减轻土地增值税税负。

（三）存量房产保有环节

第一，房地产企业在进行房屋出租期间，还需要进行企业所得税、房产税、增值税以及城建税等，为了降低相关税金的缴纳，企业可以将承租业务向承包业务过渡和转化，并以自身名义进行税务登记，这样可以向承包人收取部分管理费，从而能够降低从租计征、增值税等税负。

第二，加强出租业务的转变，通过投资的形式来专门做承租业务的企业入股，从而使自身角色变为承租企业的股东，进而能够参与承租企业的利润分配。

参考文献：

[1]贺新华.房地产企业税务管理的思路与方法[D].工商管理.华中科技大学，2011（学位年度）.

[2]高永霞.房地产企业税收策划研究――以A企业为例[D].工商管理.内蒙古财经大学，2013（学位年度）.

[3]闫炜.浅谈房地产企业实施税收筹划的思路[J].房地产导刊，2013（16）.

[4]曾琦.浅析房地产企业税务筹划风险的防范措施[J].现代经济信息，2014（1）.

[5]程锡麟.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].装饰装修天地，2016（7）.

第4篇：房地产税务管理体系范文

干部的绩效考核一直是个难题。品绩管理，作为一种把工作品格和态度作为主要考核点的现代绩效管理方式，有效地克服了传统的绩效考核只重业绩，不问品行等诸多弊端，已日益受到各行各业管理者的青睐。

近年来，江苏吴江地税局推行品绩管理，把品质考核和业绩考核结合起来，有效地纠正了绩效考核的偏差，其积极探索实践，取得了良好效果。

如何从根本上使创先争优成为全体党员干部的价值取向和自觉行动，形成学习先进、争当先进、赶超先进的良好氛围？

近年来，江苏吴江地税局从培育塑造优秀品格、推行品绩管理体系入手，把地税局打造成一个先进的集体，全体干部特别是党员干部都是优秀的税务工作者。

吴江地税局是如何进行品绩管理，推进“优”和“先”的呢？

一个新的追求：职业品格

为了确立起新的职业品格，吴江市地税局在全系统广泛开展了“我的职业生涯我设计”和“地税系统从业人员职业品格问卷调查”等活动，发动全体干部人人出主意提建议，并邀请多位人力资源管理专家进行指导，分别提炼出税务人员共性职业品格12个，主要岗位职位品格22个。他们还编写了《吴江市地税系统职业品格指引手册》，把品格要求细化到行为，清晰描述，明确评价标准，使干部可理解，易遵从。对吴江市地税局200多名税务干部而言，每个人都知道自己所在的岗位需要以怎样的职业品格来工作，怎样才能做到全心全意为纳税人服务。

在以制度为行为准绳的基础上，他们又制定了《吴江市地税局品质教育三年规划》，有步骤、有侧重地安排干部走进北京大学、清华大学等高等学府的课堂，对12个共性职业品格进行强化轮训。吴江地税还将全体干部职工细分为招录型、型、成长型、业务型、复合型、管理型等六大类型，建立人才分类培养模块，设计菜单式培训套餐，创新人才培养模式，加大培训力度，帮助干部职工提升素质。

文化的作用是潜移默化的。随着培训的展开，一个以“文化强税、品格为胜”为理念的内网建立起来，成为全体干部交流办税心得体会、人生感悟的最佳场所。《从责任走向优秀》、《把信送给加西亚》等书籍也分发到每个人，有组织的读书征文活动引导广大干部职工在学习中思考，在思考中实践。在深入学习的基础上，吴江市地税局在全系统组织开展了一场“实现地税工作创先争优，我们应该具备什么样的品格”大讨论。更活跃的是各种竞赛活动，能有效地激发起大家对团体的荣誉意识，和为荣誉而努力的团结协作精神。

一个新的引擎：品绩考评

为了把品格教育真正落到实处，吴江地税局率先建立了品绩管理体系，并通过了自行开发的品绩管理软件系统，360°对税务干部的品格与业绩同步评价，同步管理。

品绩考评是应用吴江地税自行开发的品绩考评软件系统进行的。采取主观评价与客观考核相结合的办法，对干部的品格与业绩同步评价、同步管理，把组织对品格的期望，通过刚性考核进一步固化。

品绩考评分品和绩两个部分。对于工作业绩的考核，由考评系统直接联通到征管状况监控分析软件，进行自动量化计分。职业品格则通过干部本人、上级、下级和纳税人按不同权重进行评价，并充分应用心理学、统计学原理，采用偏激修正、重心修正、离散修正等手段，使主观评估过程中某些评分习惯和主观过激行为得以修正。更重要的是在软件设计中，确保岗位与品、绩指标能够自由组合，这种智能化的设计有效破解了兼岗难以考核的难题，确保了评价的公正、客观。由于品绩考评设计较周全，以致于大家把这样的考评方式形象地称作360°考评法。

其实考评只是手段，关键是考评所提出的条件以及每一条件在考评中的分量，他引导着被考评者努力的方向。把品格考核和纳税人的认同度作为考评的重要内容，犹如给全体税务干部装备了新的引擎，给了他们新的努力的目标。考核结束了，局里为所有干部和下属单位建立起荣誉档案，每年定期公布个人和单位的荣誉积分，把荣誉积分作为选拔任用干部的重要参考，用正确的用人导向，调动各层面干部干事创业的积极性，为优秀干部脱颖而出创造条件。

什么样的品格，决定什么样的行为。“‘纳税人的权利就是我们的义务，纳税人的义务就是我们的责任’已经固化为全体吴江地税人共有的职业品格。”吴江市地税局局长唐磊说。

一个永续的故事：“优”、“先”无止境

第5篇：房地产税务管理体系范文

一、指导思想

按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。

二、工作目标

通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。

三、整治内容

围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。

（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。

（二）依法查处房地产开发建设环节中的违法违规行为。重点是非法占地、私下协议圈占使用集体土地，在集体土地上从事房地产开发经营，囤积土地，私自改变土地用途，未按规定条件开发利用土地，未取得施工许可证擅自开工建设，违法强制拆迁，不按批准的规划设计方案进行开发建设，擅自变更规划内容，抽逃注册资本金等行为。

（三）依法查处房地产开发交易环节中的违法违规行为。重点是未取得商品房预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套设施牟利，未办理前期物业招投标手续和按规定预留物业管理用房，不按规定办理物业管理资料交接，违法广告、囤房惜售、哄抬房价、诱导欺骗消费者，不按规定明码标价以及在标价外收取未予标明的费用，合同欺诈，偷逃税等行为。

（四）依法查处中介服务机构及其从业人员违法违规行为。重点是未申领营业执照、未按规定备案开展房地产中介业务，虚假或不实信息骗取中介费、看房费、吃差价，伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证，任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格，中介服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序等行为。

（五）依法查处房地产物业管理中的违法违规行为。重点是无资质从事物业管理，不按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，违反规定擅自设立收费项目，擅自改变物业管理用房等公共建筑和公共设施用途等行为。

（六）对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。重点排查开发企业是否在我区注册，是否单独办理税务登记，是否在我区纳税（包括企业所得税）等情况。

四、整治工作组织机构

为切实做好我区房地产市场秩序专项整治工作，加强对专项整治工作的组织协调，建立专项整治工作联席会议制度，区城市规划建设局、崂山国土分局、崂山规划分局、区财政局、区审计局、区监察局、区城管局、区拆迁局、崂山国税局、崂山地税分局、发展和改革局(物价局)、工商分局、政府法制办等部门为联席会议成员单位。区城市规划建设局局长于兴慧担任召集人，以上各部门有关领导为成员。联席会议办公室设在区城市规划建设局，于兴慧同志担任联席会议办公室主任。按照审批权限与责任挂钩及“谁审批，谁负责”的原则，明确职责如下：

区城市规划建设局：负责专项整治工作的组织协调，提出专项整治总体思路和工作方案；组织实施专项整治；负责组织查处建设、预售、交易过程中的违法违规行为；会同市工商行政管理部门查处房地产中介机构的各种违法违规行为。

崂山国土分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目的土地取得情况进行清理检查；负责查处土地方面的违法违规行为。

崂山规划分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对全区在建项目规划审批执行情况进行清理检查；协助认定规划审批、变更等方面的有关问题。

区财政局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。

区审计局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；依法对排查中发现问题的国有房地产企业的财务收支情况进行审计和检查，对审计查出的违法违规问题依法作出审计决定或者向有关主管机构提出处理处罚意见。

区监察局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照有关法律法规查处房地产领域违纪违法案件。

区城管局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处物业等方面的违法违规行为，并按照《青岛市相对集中行政处罚权条例》的规定，将物业管理企业存在的违法违规行为及市政管线违法接入行为依法提交执法部门查处。

区拆迁局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处违法拆迁等行为。

崂山国税局、地税分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；检查完善房地产税收政策落实和税收征管措施的建立情况；检查房地产企业税收政策执行和纳税申报情况，负责查处房地产企业偷逃税等违法违规行为。

区发展和改革局（物价局）：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对全区在建并已进入预售环节的房地产开发项目价格执行情况进行检查；负责查处销售商品房未按规定或未按规定的方式明码标价、在标价之外收取其他费用、高于标示的价格进行销售的价格违法行为；查处中介机构违规收费以及相关单位向房地产开发经营企业违规收费的违法行为；

崂山工商分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处房地产企业违法广告、合同欺诈和侵害消费者合法权益的违法违规行为；会同区城市规划建设局加强对房地产中介机构的管理。

区政府法制办公室：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；配合有关部门健全房地产市场秩序专项整治工作制度，完善长效机制。

五、整治工作时间安排

（一）动员部署阶段（20*年5月1日——5月15日）

1.全面部署相关工作，制定市场专项整治实施方案，明确整治范围、内容、要求，落实相关部门职责。

2.分别召开由房地产企业、中介服务机构、消费者和新闻媒体参加的座谈会，听取各方意见，深入开展专项整治工作。

3.开通举报、投诉热线，接受广大群众的监督。

（二）实施检查阶段（20*年5月16日——8月31日）

1.5月16日——6月30日，自查阶段。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。相关主管部门、房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业围绕专项整治的重点方面，开展自查、自纠工作。自查结束后，于6月25日之前，各相关管理部门将书面自查报告报区联席会议办公室；房地产开发企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（开发企业）》（附件4）并附书面自查报告，报区联席会议办公室及财源建设办公室（区财政局）；中介服务机构、物业管理企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（中介机构）》（附件5、6）并附书面自查报告分别上报区建设局及区城管局。

各相关主管部门、房地产企业、中介服务机构和物业管理企业应当根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2.7月1日——7月31日，检查阶段。在房地产企业、中介服务机构和物业管理企业自查的基础上，各相关主管部门针对企业自查情况进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查。对检查中发现问题的项目，各有关部门按照职责分工依法进行处罚。

3.8月1日——8月31日，抽查阶段。由区联席会议办公室组织相关部门进行抽查，重点抽查存在严重违法违规行为、群众集中投诉举报的相关管理部门、开发企业、中介服务机构和物业管理企业。对检查过程中发现整改不力的单位予以通报批评。

（三）汇总、总结阶段。（9月1日——12月31日）

1.9月1日前，各相关管理部门按照责任分工，对专项整治情况进行分析总结，连同依法查处的典型案例，形成书面报告报区联席会议办公室。

9月5日前区联席会议办公室把检查情况及各职能部门查处的典型案例以书面形式报市联席会议办公室。

2.9月——10月，迎接省、市有关部门的联合检查。

3.11月——12月，迎接国家有关部门组织的抽查。

（四）巩固阶段。（2009年2—3月）

重点是建立长效机制，巩固整治成果。各部门要针对专项整治工作中发现的问题，不断强化管理，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。

六、整治要求

（一）统一思想，提高认识。在去年全市开展的整顿和规范房地产市场秩序工作中，依法查处了一批违法违规企业，并对部分典型案例进行了曝光，取得了较好的效果。虽然我区的房地产市场秩序不规范现象得到一定程度的遏制，但并未彻底解决，企业违规经营行为依然时有发生，房地产市场秩序仍有待于进一步规范。各有关部门一定要立足工作实际，把思想统一到八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》要求上来，统一到中央房地产市场调控政策的精神上来，高度重视并扎实推进房地产市场秩序专项整治工作。

（二）精心部署，密切配合。房地产市场秩序专项整治是一项系统工作，涉及政府工作的多个方面及各部门，各相关管理部门要按实施方案精心组织实施。按照职责分工，对相关部门的责任目标进行了分解（附件2），各相关部门要紧紧围绕责任目标，各负其责，建立信息共享、情况互动、联动查处、齐抓共管的协调机制，防止产生管理、查处上的漏洞。

为确保专项整治工作的顺利开展，建立违法行为举报、投诉受理制度，联席会议制度，部门之间通报制度。联席会议成员单位均要设立并公布举报电话，举报电话实行首问负责制，对不属于本单位职责范围的举报投诉，受理单位负责记录并填写《房地产市场秩序专项整治投诉举报（件）转办单》（附件3），转相关管理部门处理。联席会议原则上每月召开一次，因工作需要或成员单位请求，经召集人同意，可临时决定召开联席会议。联席会议办公室每半月召开一次碰头会，对在排查和群众举报投诉中发现的案件线索进行梳理，及时向有关部门通报。

第6篇：房地产税务管理体系范文

问题一：税源管理手段相对滞后。在当前税源管理过程中，单一地以实现税收的多少将纳税人划分为重点税源和非重点税源，工作重心侧重于重点税源的管理，在一定程度上忽视了非重点户、非重点税源、某些行业、某些区域及工作环节的管理，造成税源管理“头重脚轻”，征管基础薄弱，给一些蓄意偷逃税犯罪分子以可乘之机。传统的税源管理手段相继取消而丧失，而新的信息管理手段又未到位，基层税务干部普遍感到茫然和无所适从。有的被动地等待信息化建设的发展，寄希望于省局为他们提供“一步到位”的办法和手段。虽然近些年加大了信息化的建设，实现了征管业务流程微机管理，但目前税源管理系统只能完成一些基本的统计工作，对税源的状况不能运用大量的信息数据库进行调研、分析和预测。此外，还建立没有完全意义上的税源监控网络和管理监控机制，纳税人生产经营信息传递渠道单一、滞后。

问题二：税源管理机构职能“缺位”。在新一论征管改革中，随着征、管、查分离和计算机技术的广泛运用，税务专管员的职能发生了变化，由“管户”为主逐渐过渡到以“管事”为主，这在一定程度上防止了“人情税”和“关系税”，有利于税务系统的廉政建设，改革的方向是对的。但是，在一些地方也出现了“两少一多”现象：税收管理员下户调查研究的少了，对纳税人的经营情况、缴税情况及税收结构进行认真分析的少了，依靠纳税户自行申报来掌握税源、指导征收的多了。如申报不实，出了偷漏税问题则由稽查部门去处理。这样一来，在税源的管理上便出现了“空档”，管事与管户在相当程度上脱了节。由于征、管、查之间始终处于变动磨合的状态，未达到统一和规范，税源管理的职能存在“缺位”现象。办税大厅征收人员不再下户，就表征税，被动接受纳税人的申报资料，并不能主动收集纳税人的生产经营和税源变动情况；基层分局（所）的税收管理员对税源控管乏力，由过去的专管员下厂了解企业生产经营情况变成了远离企业、坐看报表的静态管理，对辖区内的税源底数不清，户籍不明，造成大户管不细、小户漏管多，“疏于管理、责任淡化"的问题凸现。

问题三：部门协调配合不得力。从外部来看，涉及税源管理最紧密的工商、国税、银行、质监、土管、城建、地税等部门之间的协作配合还没有真正建立起来，不能进行有效的信息传递，更谈不上信息高度共享。从内部来看，征、管、查三部门、机关科（股）室之间、上级局与下级局之间在强化税源管理方面还存在工作脱节，协调配合不畅，没有形成各部门齐抓共管、密切配合、协调一致的良性税源管理机制，适应现代税源管理的监控体系还没有建立起来。

问题四：税源管理力量有待进一步加强。在税源管理过程中，困扰基层的一个主要问题就是征管力量不足，城乡税源管理人力资源分配不合理，存在基层税源少、人员多，而城区或重点税源单位税收任务重、人员少；机关管理人员多、一线税源管理人员少等不合理现象。基层税源管理人员应付事务性工作繁重，很难集中精力开展税源控管，以致对纳税人的信息掌握不全。同时存在部分地区税收管理员制度落实不到位，税收管理员日常工作存在任务不明、目标不清、考核不到位的问题。税收管理员业务水平参次不齐，适应现代税收征管的工作能力和税收执法水平不高，工作缺乏主动，不能很好地履行工作职责。

问题五：经济出现多元化，增加了税源管理的难度。随着我国市场经济的发展和知识经济与网络时代的来临，我国经济与世界经济深度接轨，各种所有制形式的经济主体跨国家、跨地区、跨行业相互渗透，长期并存，使纳税主体呈现多元化；混合经济、网上交易、资产重组等加剧，使征税对象呈现多元化；经济主体经营活动的多样性，使其收入来源也呈多元化，增加了纳税环节确认难度，税源监管的复杂性与日俱增。而税务机关对这些变化的应对措施相对滞后，使税源管理工作陷于被动。

二、加强税源管理的建议

今年，省局把税源管理作为三大重点工作之一，提得高度可见，重要性之强。要全面提高税源控管水平，必须改变传统的监控思维模式，树立科学化、精细化、规范化的管理理念，充分利用信息技术，通过人机结合强化对税源的管理和监控。

（一）理顺关系，明确职责，全面建立税源管理体系。

按照加强管理、讲求效率和有利于服务的原则，科学设置基层税源管理机构，合理调整征管职能，实现税源管理的科学化、精细化、规范化。按照以事定岗、以岗定责、权责统一的原则，建立统一、规范的岗责标准体系，进一步明确征、管、查三部门的职责分工，避免各环节、岗位之间职责交叉或缺位，三部门应加强业务衔接，既要分工，又要协作；既要制约，又要协调，凝集征、管、查合力，实现三者的有机结合，提高税源管理的整体效能。搞好征管信息系统前、后台的业务整合与衔接，加强协调配合，做到分工不分家，防止推诿扯皮、效率低下等问题的发生，保证征管业务流程衔接紧密、运转高效。县（区）局管理股应为专门的税源管理部门，主要负责税源的收集、汇总、分析，监督指导基层分局（所）加强税源管理；稽查局、办税服务厅作为税源监控的辅助管理部门，主要负责纳税人的税源采集及税收征管相关情况的反馈工作。基层分局（所）为税源管理的主力军，经常深入到纳税单位进行税源调查分析，监控掌握纳税人的生产经营、税源变化情况，掌握一些非常规性的税源变化情况，特别要加强对改制企业、有偷税嫌疑的企业、漏征漏管户、新办户、停（歇）业户、注销户、非正常户等纳税人的监控工作，减少税收死角。定期、不定期地组织税收管理员，对某一地区、某一行业的税源进行专项检查、调查、预测、分析和控管，将税源监控置于征管之中，在征管中寻找税源、监控税源。进一步健全和完善征管、税政、法制、发票、计财、信息中心、监查审计等部门之间的协调运行机制，充分发挥各职能部门的专业特长和职能功效，积极为基层部门强化税源管理提供指导、帮助和监督，多渠道多领域地实现税源的精细化、规范化管理，全方位地构建税源管理体系。

（二）以人为本，注重实效，把税收管理员制度落到实处。

1、科学配置人力资源，充实税收管理员队伍。县（区）级局、基层分局要综合考虑所管辖的税源数量、税源结构、税源地域分布、税源发展趋势、基层人员数量与素质等因素，按照税源管理的需要，结合起征点提高，农村税源向城镇转移和集中的特点，重新整合优化税收管理员队伍，科学合理配置人力资源，优先保证对大企业、纳税信用等级较低企业以及城区等重点税源户的监管需要，并引入风险管理机制，将管理重点放在税源流失风险较大的环节和领域，以实现管理效益的最大化。加强税收管理员的培训，按照“干什么、学什么，缺什么、补什么”的原则，结合岗位的专业特点和管理的难易程度，有针对性地加强税收管理员知识更新和技能培训，切实提高税收管理员的综合素质和业务能力。

2、建立健全岗责体系，明确税收管理员职责。积极探索税收管理员能级管理激励机制，根据工作难易程度和税收管理员的能力差异分配任务，做到以能定级，按级定岗，以岗定责，严格考核，奖惩分明，充分调动和发挥税收管理员工作积极性。建立健全税收管理员岗责体系，按照税收管理员工作岗位的不同，规范工作流程，明确职能定位和工作重点，减少日常的应付性事务工作，确保税收管理员有时间、有精力从事税源管理工作。实行税收管理员工作底稿制度，规范税收管理员的执法行为，形成执法有记录、过程可监控、结果可核查、绩效可考核的良性循环机制。

3、建立税收管理员工作平台，提高工作效率。积极利用信息技术辅助税收管理员开展工作，要在征管业务核心软件基础上拓展功能，研究开发税收管理员工作平台。通过工作平台规范和固化税收管理员的工作任务，按照工作流事项，自动分配任务，自动提示完成状态，变人找事为事找人，方便管理员查询各项涉税信息。围绕管理员工作重点，通过分析、预警、监控、评估、筛选、异常信息处理、台帐、工作总结等功能模块，解决管理员“管什么”、“怎么管”、“管没管”的问题，提高税收管理员工作的实效性和针对性，有效地加强税源管理，提高税收征管的质量和效率。

（三）创新手段，改进方法，实现税源精细化管理。

1、加强户籍管理，夯实税源基础。基层分局（所）要分区域、分经济类型、分行业、分类别、分户建立纳税人户籍档案。健全房屋、土地、车辆等信息数据库。充分运用税收信息化的手段，加强户籍管理，做到实有户数与系统机内户数一致。加强对纳税人开业、变更、停（复）业、注销、非正常户以及外出经营报验登记等日常管理，定期组织开展户籍管理情况的专项清理工作，减少漏征漏管户。

2、坚持属地原则，实施分类管理。实行分类组织与管理，是目前国际上较为推崇的征管组织形式。根据纳税人规模、行业、企业存续时间、经营特点和信用等级等实行税源分类管理。重点抓好五项工作：一是抓好重点地区、重点行业、重点企业、重点项目、重点税种等“五个重点”，建立健全重点税源管理和跟踪监控制度；二是抓好房地产业、建筑业税收征管。尤其是这两行业中的所得税和土地增值税征管难度大、漏洞多，要进一步认真研究，全面落实房地产税收一体化；三是抓好个体经营大户的征收管理，采取有效措施，规范个体经营大户的征管，使其生产经营的实际税负接近申报征收入库的税款，减少税收流失；四是抓好娱乐业、饮食业等高利润行业的挖潜增收。五是抓好不同纳税信用等级纳税人的管理与服务。

3、加强源头控制、税收分析和纳税评估。一是要做到源头控制与税收分析相结合。源头控制就是通过调查研究了解和掌握纳税人实现的税款数量，以及各税种收入的潜在分布情况，以便征收过程中心中有数，防止税源流失。税收分析主要是对税收收入的来源和结构进行研究分析，从中了解经济发展状况和纳税人的生产经营情况，以便调整税收工作部署和征管重点。事前源头控制和事后税收分析，两者都很重要，都是税源管理的有效方法。但在实践中，一些单位往往重视一头而忽视了另一头，两者未有机结合起来。有的甚至两者都未给予足够的重视，收税凭经验，既不作税源调查也不作事后分析，收税收到多少算多少，收到哪里算哪里，只要完成任务就行。这种做法难免带来有税未收足或收“过头税”的问题。要实现源头控制和税收分析的最佳结合，要求每个税收管理员都要做到眼勤、腿勤、手勤，认真负责，不坐等纳税申报等资料，把室内静态分析与深入纳税户实施税源跟踪或动态管理紧密结合起来，积极主动地掌握税源情况，并善于从调查分析中发现问题，采取有针对性的措施。二是要扎实推进纳税评估。积极探索建立纳税评估管理平台，运用指标分析、模型分析等各种行之有效的方法，对纳税人纳税申报的真实性、准确性进行分析评估。在评估工作中，注重综合评估与分税种评估的有机结合，充分发挥人的主观能动性，注重人机结合。三是建立税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查之间的互动机制。形成税收分析指导纳税评估，纳税评估用于税源管理和税款征收，并为税务稽查提供案源，税务检查与稽查又促进分析与评估，促进完善税收政策、改进税收征管的工作机制。

4、加强发票管理，强化“以票控税”。大力推进“逐笔开具发票，奖励索取发票，方便查询辨伪，推行税控器具”的发票管理机制创新，实行消费者监督、税控器具电子监督、税务监督多管齐下，促使纳税人依法开具、使用发票，促进地税机关“以票控税”，强化税源监控。要抓住发票管理的关键环节，改进和完善发票“验旧售新”工作。积极稳妥地推广应用税控器具，要将税控器具记录的开票数据与纳税申报数据进行比对，严格按规定征税，真正发挥税控器具控税作用。

5、充分利用现代信息技术，加强税源管理。按照“功能齐全、监控有力”的原则，进一步扩大征管业务软件的涵盖范围，研究开发统一的计算机软件进行监控管理，将管理的触角伸向城乡各个角落，覆盖整个税源分布点和所有纳税户；进一步拓宽与政府相关职能部门之间的信息交换，形成信息联网；积极推行多元化电子申报、网络申报，建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的税务综合信息库，并使之成为信息处理中心和税源监控中心。同时，以综合征管软件应用为载体向深度发展，积极开发一些辅助程序，提高数据综合利用率，迅速、准确地进行税收经济指标和企业财务指标的分析，满足监控、分析和决策的需要。充分利用征管业务信息省级集中优势，运用数据仓库，对各级税源数据逐级分析与查询，实现对征管工作质量与效率考核评价的程序化和自动化，确保税源管理各项目标的实现。

（四）加强稽查，整顿秩序，营造公平竞争的税收环境。

一是以日常检查为重点，堵塞征管漏洞。建立完善日常检查管理办法，规范日常检查工作程序，提高日常检查的效能。处理好日常检查与稽查两者之间的关系，把日常检查作为纳税评估与稽查之间的桥梁和纽带，构建一种以纳税评估为基础，以日常检查为纽带，以稽查为总闸的良性互动机制；二是加大稽查打击力度，整顿税收秩序。树立“重点稽查”的意识，对一些税收秩序比较混乱、征管基础比较薄弱的地区与行业，有针对性地开展专项税收治理，加大对涉税违法行为的查处和打击力度，力争做到检查一个行业规范一个行业的税收秩序；三是积极开展涉税违法案件的分析、解剖和宣传曝光工作。对查处的案件特别是典型案件要进行分析解剖，研究发案规律、作案特点和手段，及时发现税收政策和管理上的漏洞，提出打击、防范和堵塞漏洞的措施，并选择典型案件进行曝光宣传。

第7篇：房地产税务管理体系范文

问题一：税源管理机构职能“缺位”。在新一论征管改革中，随着征、管、查分离和计算机技术的广泛运用，税务专管员的职能发生了变化，由“管户”为主逐渐过渡到以“管事”为主，这在一定程度上防止了“人情税”和“关系税”，有利于税务系统的廉政建设，改革的方向是对的。但是，在一些地方也出现了“两少一多”现象：税收管理员下户调查研究的少了，对纳税人的经营情况、缴税情况及税收结构进行认真分析的少了，依靠纳税户自行申报来掌握税源、指导征收的多了。如申报不实，出了偷漏税问题则由稽查部门去处理。这样一来，在税源的管理上便出现了“空档”，管事与管户在相当程度上脱了节。由于征、管、查之间始终处于变动磨合的状态，未达到统一和规范，税源管理的职能存在“缺位”现象。办税大厅征收人员不再下户，就表征税，被动接受纳税人的申报资料，并不能主动收集纳税人的生产经营和税源变动情况；基层分局（所）的税收管理员对税源控管乏力，由过去的专管员下厂了解企业生产经营情况变成了远离企业、坐看报表的静态管理，对辖区内的税源底数不清，户籍不明，造成大户管不细、小户漏管多，“疏于管理、责任淡化"的问题凸现。

问题二：税源管理手段相对滞后。在当前税源管理过程中，单一地以实现税收的多少将纳税人划分为重点税源和非重点税源，工作重心侧重于重点税源的管理，在一定程度上忽视了非重点户、非重点税源、某些行业、某些区域及工作环节的管理，造成税源管理“头重脚轻”，征管基础薄弱，给一些蓄意偷逃税犯罪分子以可乘之机。传统的税源管理手段相继取消而丧失，而新的信息管理手段又未到位，基层税务干部普遍感到茫然和无所适从。有的被动地等待信息化建设的发展，寄希望于省局为他们提供“一步到位”的办法和手段。虽然近些年加大了信息化的建设，实现了征管业务流程微机管理，但目前税源管理系统只能完成一些基本的统计工作，对税源的状况不能运用大量的信息数据库进行调研、分析和预测。此外，还建立没有完全意义上的税源监控网络和管理监控机制，纳税人生产经营信息传递渠道单一、滞后。

问题三：部门协调配合不得力。从外部来看，涉及税源管理最紧密的工商、国税、银行、质监、土管、城建、地税等部门之间的协作配合还没有真正建立起来，不能进行有效的信息传递，更谈不上信息高度共享。从内部来看，征、管、查三部门、机关科（股）室之间、上级局与下级局之间在强化税源管理方面还存在工作脱节，协调配合不畅，没有形成各部门齐抓共管、密切配合、协调一致的良性税源管理机制，适应现代税源管理的监控体系还没有建立起来。

问题四：税源管理力量有待进一步加强。在税源管理过程中，困扰基层的一个主要问题就是征管力量不足，城乡税源管理人力资源分配不合理，存在基层税源少、人员多，而城区或重点税源单位税收任务重、人员少；机关管理人员多、一线税源管理人员少等不合理现象。基层税源管理人员应付事务性工作繁重，很难集中精力开展税源控管，以致对纳税人的信息掌握不全。同时存在部分地区税收管理员制度落实不到位，税收管理员日常工作存在任务不明、目标不清、考核不到位的问题。税收管理员业务水平参次不齐，适应现代税收征管的工作能力和税收执法水平不高，工作缺乏主动，不能很好地履行工作职责。

问题五：经济出现多元化，增加了税源管理的难度。随着我国市场经济的发展和知识经济与网络时代的来临，我国经济与世界经济深度接轨，各种所有制形式的经济主体跨国家、跨地区、跨行业相互渗透，长期并存，使纳税主体呈现多元化；混合经济、网上交易、资产重组等加剧，使征税对象呈现多元化；经济主体经营活动的多样性，使其收入来源也呈多元化，增加了纳税环节确认难度，税源监管的复杂性与日俱增。而税务机关对这些变化的应对措施相对滞后，使税源管理工作陷于被动。

二、加强税源管理的建议

今年，省局把税源管理作为三大重点工作之一，提得高度可见，重要性之强。要全面提高税源控管水平，必须改变传统的监控思维模式，树立科学化、精细化、规范化的管理理念，充分利用信息技术，通过人机结合强化对税源的管理和监控。

（一）理顺关系，明确职责，全面建立税源管理体系。

按照加强管理、讲求效率和有利于服务的原则，科学设置基层税源管理机构，合理调整征管职能，实现税源管理的科学化、精细化、规范化。按照以事定岗、以岗定责、权责统一的原则，建立统一、规范的岗责标准体系，进一步明确征、管、查三部门的职责分工，避免各环节、岗位之间职责交叉或缺位，三部门应加强业务衔接，既要分工，又要协作；既要制约，又要协调，凝集征、管、查合力，实现三者的有机结合，提高税源管理的整体效能。搞好征管信息系统前、后台的业务整合与衔接，加强协调配合，做到分工不分家，防止推诿扯皮、效率低下等问题的发生，保证征管业务流程衔接紧密、运转高效。县（区）局管理股应为专门的税源管理部门，主要负责税源的收集、汇总、分析，监督指导基层分局（所）加强税源管理；稽查局、办税服务厅作为税源监控的辅助管理部门，主要负责纳税人的税源采集及税收征管相关情况的反馈工作。基层分局（所）为税源管理的主力军，经常深入到纳税单位进行税源调查分析，监控掌握纳税人的生产经营、税源变化情况，掌握一些非常规性的税源变化情况，特别要加强对改制企业、有偷税嫌疑的企业、漏征漏管户、新办户、停（歇）业户、注销户、非正常户等纳税人的监控工作，减少税收死角。定期、不定期地组织税收管理员，对某一地区、某一行业的税源进行专项检查、调查、预测、分析和控管，将税源监控置于征管之中，在征管中寻找税源、监控税源。进一步健全和完善征管、税政、法制、发票、计财、信息中心、监查审计等部门之间的协调运行机制，充分发挥各职能部门的专业特长和职能功效，积极为基层部门强化税源管理提供指导、帮助和监督，多渠道多领域地实现税源的精细化、规范化管理，全方位地构建税源管理体系。

（二）以人为本，注重实效，把税收管理员制度落到实处。

1、科学配置人力资源，充实税收管理员队伍。县（区）级局、基层分局要综合考虑所管辖的税源数量、税源结构、税源地域分布、税源发展趋势、基层人员数量与素质等因素，按照税源管理的需要，结合起征点提高，农村税源向城镇转移和集中的特点，重新整合优化税收管理员队伍，科学合理配置人力资源，优先保证对大企业、纳税信用等级较低企业以及城区等重点税源户的监管需要，并引入风险管理机制，将管理重点放在税源流失风险较大的环节和领域，以实现管理效益的最大化。加强税收管理员的培训，按照“干什么、学什么，缺什么、补什么”的原则，结合岗位的专业特点和管理的难易程度，有针对性地加强税收管理员知识更新和技能培训，切实提高税收管理员的综合素质和业务能力。2、建立健全岗责体系，明确税收管理员职责。积极探索税收管理员能级管理激励机制，根据工作难易程度和税收管理员的能力差异分配任务，做到以能定级，按级定岗，以岗定责，严格考核，奖惩分明，充分调动和发挥税收管理员工作积极性。建立健全税收管理员岗责体系，按照税收管理员工作岗位的不同，规范工作流程，明确职能定位和工作重点，减少日常的应付性事务工作，确保税收管理员有时间、有精力从事税源管理工作。实行税收管理员工作底稿制度，规范税收管理员的执法行为，形成执法有记录、过程可监控、结果可核查、绩效可考核的良性循环机制。3、建立税收管理员工作平台，提高工作效率。积极利用信息技术辅助税收管理员开展工作，要在征管业务核心软件基础上拓展功能，研究开发税收管理员工作平台。通过工作平台规范和固化税收管理员的工作任务，按照工作流事项，自动分配任务，自动提示完成状态，变人找事为事找人，方便管理员查询各项涉税信息。围绕管理员工作重点，通过分析、预警、监控、评估、筛选、异常信息处理、台帐、工作总结等功能模块，解决管理员“管什么”、“怎么管”、“管没管”的问题，提高税收管理员工作的实效性和针对性，有效地加强税源管理，提高税收征管的质量和效率。

（三）创新手段，改进方法，实现税源精细化管理。

1、加强户籍管理，夯实税源基础。基层分局（所）要分区域、分经济类型、分行业、分类别、分户建立纳税人户籍档案。健全房屋、土地、车辆等信息数据库。充分运用税收信息化的手段，加强户籍管理，做到实有户数与系统机内户数一致。加强对纳税人开业、变更、停（复）业、注销、非正常户以及外出经营报验登记等日常管理，定期组织开展户籍管理情况的专项清理工作，减少漏征漏管户。

2、坚持属地原则，实施分类管理。实行分类组织与管理，是目前国际上较为推崇的征管组织形式。根据纳税人规模、行业、企业存续时间、经营特点和信用等级等实行税源分类管理。重点抓好五项工作：一是抓好重点地区、重点行业、重点企业、重点项目、重点税种等“五个重点”，建立健全重点税源管理和跟踪监控制度；二是抓好房地产业、建筑业税收征管。尤其是这两行业中的所得税和土地增值税征管难度大、漏洞多，要进一步认真研究，全面落实房地产税收一体化；三是抓好个体经营大户的征收管理，采取有效措施，规范个体经营大户的征管，使其生产经营的实际税负接近申报征收入库的税款，减少税收流失；四是抓好娱乐业、饮食业等高利润行业的挖潜增收。五是抓好不同纳税信用等级纳税人的管理与服务。

3、加强源头控制、税收分析和纳税评估。一是要做到源头控制与税收分析相结合。源头控制就是通过调查研究了解和掌握纳税人实现的税款数量，以及各税种收入的潜在分布情况，以便征收过程中心中有数，防止税源流失。税收分析主要是对税收收入的来源和结构进行研究分析，从中了解经济发展状况和纳税人的生产经营情况，以便调整税收工作部署和征管重点。事前源头控制和事后税收分析，两者都很重要，都是税源管理的有效方法。但在实践中，一些单位往往重视一头而忽视了另一头，两者未有机结合起来。有的甚至两者都未给予足够的重视，收税凭经验，既不作税源调查也不作事后分析，收税收到多少算多少，收到哪里算哪里，只要完成任务就行。这种做法难免带来有税未收足或收“过头税”的问题。要实现源头控制和税收分析的最佳结合，要求每个税收管理员都要做到眼勤、腿勤、手勤，认真负责，不坐等纳税申报等资料，把室内静态分析与深入纳税户实施税源跟踪或动态管理紧密结合起来，积极主动地掌握税源情况，并善于从调查分析中发现问题，采取有针对性的措施。二是要扎实推进纳税评估。积极探索建立纳税评估管理平台，运用指标分析、模型分析等各种行之有效的方法，对纳税人纳税申报的真实性、准确性进行分析评估。在评估工作中，注重综合评估与分税种评估的有机结合，充分发挥人的主观能动性，注重人机结合。三是建立税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查之间的互动机制。形成税收分析指导纳税评估，纳税评估用于税源管理和税款征收，并为税务稽查提供案源，税务检查与稽查又促进分析与评估，促进完善税收政策、改进税收征管的工作机制。

4、加强发票管理，强化“以票控税”。大力推进“逐笔开具发票，奖励索取发票，方便查询辨伪，推行税控器具”的发票管理机制创新，实行消费者监督、税控器具电子监督、税务监督多管齐下，促使纳税人依法开具、使用发票，促进地税机关“以票控税”，强化税源监控。要抓住发票管理的关键环节，改进和完善发票“验旧售新”工作。积极稳妥地推广应用税控器具，要将税控器具记录的开票数据与纳税申报数据进行比对，严格按规定征税，真正发挥税控器具控税作用。

5、充分利用现代信息技术，加强税源管理。按照“功能齐全、监控有力”的原则，进一步扩大征管业务软件的涵盖范围，研究开发统一的计算机软件进行监控管理，将管理的触角伸向城乡各个角落，覆盖整个税源分布点和所有纳税户；进一步拓宽与政府相关职能部门之间的信息交换，形成信息联网；积极推行多元化电子申报、网络申报，建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的税务综合信息库，并使之成为信息处理中心和税源监控中心。同时，以综合征管软件应用为载体向深度发展，积极开发一些辅助程序，提高数据综合利用率，迅速、准确地进行税收经济指标和企业财务指标的分析，满足监控、分析和决策的需要。充分利用征管业务信息省级集中优势，运用数据仓库，对各级税源数据逐级分析与查询，实现对征管工作质量与效率考核评价的程序化和自动化，确保税源管理各项目标的实现.

（四）加强稽查，整顿秩序，营造公平竞争的税收环境。

一是以日常检查为重点，堵塞征管漏洞。建立完善日常检查管理办法，规范日常检查工作程序，提高日常检查的效能。处理好日常检查与稽查两者之间的关系，把日常检查作为纳税评估与稽查之间的桥梁和纽带，构建一种以纳税评估为基础，以日常检查为纽带，以稽查为总闸的良性互动机制；二是加大稽查打击力度，整顿税收秩序。树立“重点稽查”的意识，对一些税收秩序比较混乱、征管基础比较薄弱的地区与行业，有针对性地开展专项税收治理，加大对涉税违法行为的查处和打击力度，力争做到检查一个行业规范一个行业的税收秩序；三是积极开展涉税违法案件的分析、解剖和宣传曝光工作。对查处的案件特别是典型案件要进行分析解剖，研究发案规律、作案特点和手段，及时发现税收政策和管理上的漏洞，提出打击、防范和堵塞漏洞的措施，并选择典型案件进行曝光宣传。