房地产登记条例精选(九篇)

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第1篇：房地产登记条例范文

关键词：不动产登记；房地产经纪；影响研究

引言：就目前的市场环境而言，不动产登记条例的颁布对于我国房地产行业的稳定发展具有十分重要的作用，并且也是我国不动产登记制度起步的标志。此外从我国当前的体制来讲，实施不动产登记条例仍存在着一定的阻碍。在不动产登记条例的实施过程中，房地产作为不动产中最为典型的一项，其受到的影响最为明显。

一、不动产登记与房地产经济的关系

不动产登记指的是经由权利人或者是利害关系人的主动申请，由国家专职部门将相关的不动产物权以及相应的变动事项记录在不动产登记簿的一种行为。不动产不仅包括房地产，还包括草地、林地、矿产等等，因为这些不动产具有不可以移动的特性，就使得其权利归属难以界定。因此为了解决这一问题，我国颁布了不动产登记条例，以此为依据明确各种各样的产权关系。

就房地产行业来说，实施不动产登记条例的最终目的并不是降低房价，因为两者之间不存在直接联系，房价的高低主要取决于房地产商的供求关系以及一些其他的外界因素。不动产登记条例实施的目的也不是方便房产税的征收，因为它仅仅是房产税的前期准备以及技术支撑。通过具体的实施情况我们可以知道，开展房地产登记首先可以有效保护房地产权人的合法权益，因为不动产登记可以对产权关系进行明确的界定，从而在法律层面上予以产权人相应的保护，同时还可以维护产权交易的安全与秩序。

二、不动产登记房地产经济的影响

（一）不动产登记对房价的影响

从房价变动的情况来看，人们关注的重点并不是不动产登记条例的具体内容以及实施情况，而是在不动产登记过程中国家对房地产政策的调整情况。决定房价的因素有很多，比如人口数量、收入水平、市场环境、货币供应等等，因此国家在调节住房资源的实际过程中，保有环节房产税对其具有十分重要的意义。不动产登记条例实施的主要目的并不是调控房价，而是推动相应房产制度的可持续发展，从而形成一个规范、有序的房地产市场环境，以此来降低房地产交易过程中的潜在风险，促进我国房地产行业持续、稳定的发展。此外，从短期市场的冲击上来讲，不动产登记可以为个人住房的房产税征收带来一定的技术支持，并且还可能影响购房者对于市场预期的判断。由此可见，不动产登记条例的颁布在一定程度上确实增加了我国整体房价下行的压力。

（二）不动产登记对二手房的影响

在不动产登记条例的实施过程中，其主要目标并不是对房地产的调控，这是因为在短时间内不动产登记对房地产市场发展的影响极其微小。实施不动产登记的主要目的是统一管理相关部门的工作，并以此为基础建立全国性的房地产信息管理平台，从而简化申请过程、统一审批流程，以此来提高工作效率。就目前的实施情况而言，不动产登记过程中并没有涉及到存量房地产，因此在不动产登记信息管理平台正式运行前，购房者通常都是处于一种观望的状态，并且具有投资意向的购房者也不会对现有房产进行大量的抛售。由此可见，不动产登记条例的颁布对房地产经济的影响会更多的体现在未来房地产市场运行的规范当中。

从短期的分析结果来看，不动产对于二手房房源的增加的可能具有很大影响，但是对于大中型城市来说，二手房房源并不会影响到一手房的产生。从长期的分析结果来看，不动产登记可以为房产税的征收带来一定的技术基础，因此我们就可以知道二手房房产税的征收必然会影响到房价的变化。此外，在不动产登记条例中并没有提及人为条件对其名下房产情况的查询，但是我们可以通过一系列的分析，突破传统房产信息查询的瓶颈，从而激发投资性购房者的抛售行为，以此来增加高端二手房的供应量，对于稳定二手房的市场价格具有十分重要的意义。

（三）不动产登记对整个房地产经济的影响

第2篇：房地产登记条例范文

    答:房地产登记,是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

    房地产登记主要记载哪些内容?

    答:房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记,包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。

    房地产登记发证工作由哪个部门负责,如何受理?

    答:根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定,深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责,登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。

    有哪些情形的房地产不予或暂缓登记?

    答:有下列情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的决定:(一)产权纠纷尚未解决的;(二)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的;(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的;(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的);(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。

第3篇：房地产登记条例范文

重庆市商品房买卖合同

重庆市国土资源和房屋管理局印制

重庆市工商行政管理局监制

合同填写说明

1、 本合同文本是根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》和建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》制定的合同示范文本。印制的合同条款为提示性条款，供买卖双方当事人约定时采用。签约之前，购房人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，由房地产管理部门解释。

2、 本合同所称商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋（包括期房和现房）。

3、 房屋买卖是双方当事人自身的民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，当事人可向法律专家咨询。

4、 根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，房地产交易登记部门在办理交易登记时，实行实名登记制。因此，购房人在签订本合同时，应当填写真实姓名或名称；购房人为两个以上的，可以全部填写。

5、 在签订本合同前，房地产开发企业应向购房人出示《重庆市商品房预售（租）许可证》或《房地产权证》。预售许可证或《房地产权证》真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可在售房现场通过联机备案系统或到房屋所在地的区县（市）房地产交易管理部门查阅。

6、 为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补或删减。本合同文本中相关条款后有空白行的供双方当事人约定。合同签订生效后，未被修改的印刷文字视为双方同意内容。

7、 本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

8、 对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要增补或删减的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删减。

9、 为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为本合同的附件。

（合同编号： ）

合同双方当事人：

甲方（卖方） ____________________________________________________________

注册地址_______________________________　邮编 ____________________________

营业执照号码___________________________ 资质证书号码 ____________________

法定代表人_____________________________ 联系电话 ________________________

委托人_____________________________　联系电话 ________________________

委托机构___________________________ 资质证书号码　___________________

注册地址_______________________________ 邮编 ____________________________

法定代表人_____________________________ 联系电话 ________________________

乙方（买方） ________________　________________　________________　____________

第4篇：房地产登记条例范文

上海市工商行政管理局监制

二零零零年印制

特别告知

一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，印制的和同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。

三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区县房地产交易中心查阅。

四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。

五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未经初始登记的房屋），该房屋的面积、交房日期质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签订前，应对下列问题予以充分了解：

1．商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。

【第四十四条（预售商品房交付时建筑面积增减的处理）

预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：

（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋公用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。

（附第二十七条 第二款：房屋转让时，房屋的公用部位、公用设备与自用部位、自用设备同时转让；公用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。）

（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。

（附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。

未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。）

第5篇：房地产登记条例范文

原告：宋华周，男，42岁，汉族，曲江县人，个体采煤专业户。

被告：广东省韶关市房地产管理局（以下简称房管局）法定代表人：蔡户弼，局长。

1994年1月11日，宋华周书面向房管局报告遗失了其座落在韶关市武江区沿塘村68号之二房屋的《房屋所有权证》，要求补发。经房管局审查核准，并出具证明，由宋华周于1994年1月14日在《韶关日报》刊登遗失声明，声明其粤房字第0670156号《房屋所有权证》作废。房管局于1994年4月29日依法核准给宋华周补发了该房屋的《房屋所有权证》，证号为粤房字第1360872号。同年6月2日，宋华周以作废的粤房字第0670156号《房屋所有权证》作抵押，向韶关市城市信用社中心社贷款12万元，并由被告办理了同意抵押的登记审批手续。1995年6月，宋华周将武江区沿塘村68号之二房屋卖给他人，同年9月房管局在受理该房屋的买卖过户时，发现该房屋有两本重复的所有权证。于是，房管局以宋华周隐瞒真实情况，违反有关法规，在社会上使用两本同一房屋的《房屋所有权证》为由，于1995年9月23日作出撤销座落在武江区沿塘村68号之二的粤房字第0670156号和粤房字第1360872号《房屋所有权证》的全部登记事项的处理决定，并在当天的《韶关日报》公告于众，同年10月4日作出书面通知，但尚未给宋华周送达。宋华周从报上获悉后不服而向武江区人民法院提起行政诉讼。

「审判

武江区人民法院经审理认为，房地产管理部门依法登记核发的《房屋所有权证》是房屋权利人依法经营、使用或处分该房屋的凭证，其房产权受法律保护。被告1995年9月23日的公告和1995年10月4日的通知，内容一致，实质是处理决定，是被告所作的具体行政行为。粤房字第0670156号《房屋所有权证》是依法登报声明作废的产权证，是没有法律效力的；而粤房字第1360872号《房屋所有权证》是被告依法核准各登记事项后给予补发的，是有效和受法律保护的。被告将失效的废证和有效的产权证同时撤销，事实不清，责任不明，属行政权力行使不当，不予支持。同时，被告在处理决定尚未发生法律效力和尚未给原告通知就将处理决定登报公告于众，违反了《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定，程序不合法，应予纠正。原告认为其合法权益受侵犯，诉请撤销被告的处理决定，理由充分，应予支持。至于原告持已作废的粤房字第0670156号《房屋所有权证》，并经被告验证认可同意抵押向韶关市城市信用社中心社贷款12万元至今本息未还，原、被告应负什么责任，是另一法律关系，不属行政审判范畴，本案不作断论。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3、5目之规定，该院于1995年12月11日作出判决如下：

一、撤销被告1995年9月23日关于撤销粤房字第0670156号和粤房字第1360872号《房屋所有权证》的公告；

二、撤销被告1995年10月4日关于撤销粤房字第0670156号和粤房字第1360872号《房屋所有权证》的处理决定。

宣判后，韶关市房地产管理局不服，向韶关市中级人民法院提出上诉，理由是：宋华周利用遗失契证、新领契证重复进行交易，影响了房地产交易的正常秩序。本局采取登报公告和通知形式撤销两份房产证是行使正当的行政权利，不存在任何侵权行为。要求撤销原判，维持其公告和通知决定，判令宋华周公开悔过并处行政罚款5千至1万元。宋华周答辩则认为房管局的公告和通知决定撤销已登报作废的06710156号房屋所有权证和依法重新核发的1360872号房屋所有权证的行为是以权代法、滥用职权、推卸责任的行为，原判正确，要求驳回上诉，维持原判。

韶关市中级人民法院经审理认为：上诉人依程序重新核发给宋华周的粤房字第1360872号《房屋所有权证》是有效的房屋所有权证，应受法律保护。宋华周以作废的房屋所有权证骗取上诉人办理了抵押贷款手续，双方对此应承担何责任，是另一法律关系。在上诉人发现宋以有效的房屋所有权证办理过户时，又将作废和有效的所有权证同时撤销，实属责任不明，行使行政权不当的表现，它直接影响他方关系人的权利义务；同时上诉人并无充分证据证明宋华周是隐瞒真实情况，采取非法手段领取粤房字第1360872号《房屋所有权证》，因此，上诉人认为其是正当行使行政管理权，要求维持其公告和通知决定，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，该院于1996年3月15日作出判决：驳回上诉，维持原判。

「评析

为加强对城市房地产变更、转让、抵押等的监管，保障权利人的合法权益，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。本案处理的关键是房管局后来补发给宋华周的粤房字第0670156号《房屋所有权证》是否应予撤销。《中华人民共和国城市房地产管理法》对撤销登记的条件没有明确的规定，但本案发生地广东省制定的《广东省城镇房地产权登记条例》则明确规定了撤销登记的两种情形：

第6篇：房地产登记条例范文

    房地产登记机构依据人民法院已生效法律文书所进行的登记在学理上被称为嘱托登记。依据物权法以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定,房地产登记机构应当严格按照法律文书的要求履行登记义务,并相应地取得司法审查豁免的待遇。但实践中,地方性法规却又往往对嘱托登记设定了条件,赋予了房地产登记机构对“登记与法律文书内容是否一致”的裁量权,从而使嘱托登记的最终实现在一定程度上还必须依赖于房地产登记机构的主观判断。以上海市为例。《上海市房地产登记条例实施若干规定》第四条规定:“司法机关、行政机关在作出实施财产保全等限制措施决定后向房地产登记机构办理登记的,登记机构应当在收到有关财产保全等限制措施决定后5个工作日内,与房地产登记册进行核对。”《上海市房地产登记技术规定(试行)》第7.1.1.1条规定:“人民法院、人民检察院、纪检监察机关、公安机关、税务机关等对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的发生法律效力的文件登记的,有关国家机关应当向登记机构提交下列文件:(一)有关国家机关工作人员的执行公务的身份证明(复印件);(二)已发生法律效力的对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的文件(原件)。”第3.2.14.3条规定:“申请人不能提交房地产权证书的,登记机构应当核查房地产登记簿记载的原房地产权利人是否与人民法院(仲裁机构)已经发生法律效力的判决、裁定、调解或者裁决书等法律文件认定的原房地产权利人一致。”

    无论是最高人民法院的司法解释还是上述上海市的地方性规定,均对登记机构的审查义务提出了要求,即登记机构在依据人民法院的法律文书作出登记之前,必须进行合理的审查。但容易引发争议的是,登记机构判断“登记与法律文书是否一致”的标准应当如何合理确定呢?如果登记机构的判断标准随意性过大,则可能有碍嘱托登记的最终实现。

    为了更好地说明这一问题,笔者以自己审理过的一起登记案件予以说明。法院执行裁定书上表述的内容为:“将胡某某所有的坐落于大东方路150号401室的房屋转移登记至郭某某名下”,但登记机构核对后发现,大东方路150号401室登记的权利人并非胡某某,而是胡某某作为控股股东成立的大华有限责任公司。尽管如此,登记机构还是按照裁定书的要求将房屋登记在郭某某名下。大华有限责任公司随后向法院提起诉讼。登记机构的嘱托登记是否符合法律规定呢?审理中即出现了两种意见:第一种意见认为,登记簿上大东方路150号401室房屋的权利人是大华有限责任公司,而法院裁定书上写的是将“胡某某所有的”大东方路150号401室房屋进行转移登记,明显属于“登记与法律文书内容不一致”。第二种意见认为,在登记簿与生效法律文书就权利人的认定不一致时,房屋的真正权利人应当以生效的法律文书为准。房屋门牌号明确,则唯一性可以确定,登记机构对于房屋的权属并没有审查的义务。因此,登记行为符合司法审查豁免的条件,法院不应当受理。笔者赞同第二种意见,法院最终也按照第二种意见作出了处理。

    通过此案,笔者希望强调的是,登记机构对法律文书应当仅作形式审查。审查的关键在于法律文书的可执行性,即法律文书所载明的内容按照现有的登记条件是否可以实现。只要客观上具备可执行性,登记机构即应当予以登记。笔者认为,嘱托登记的可执行性取决于以下三项内容:不动产四至、登记类型以及法律文书确定的登记权利人。只要不动产四至、登记类型以及法律文书确定的登记权利人明确,则嘱托登记即具有可执行性,登记机构即应无条件执行生效法律文书的内容。至于房地产所有权认定等问题,则不应纳入登记机构的审查范围,登记机构不必也不应进行审查。

    (作者单位:上海市金山区人民法院)

第7篇：房地产登记条例范文

经过来回磨合，呼和浩特房地产开发监督管理处正式文件，全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购。至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

限购行政色彩过浓，扭曲了市场信号，不论是房地产市场还是其他市场，限购起的作用都适得其反。市场化之前中国之所以用货币加票据的方式统治市场，是因为商品极其短缺，想买也买不到，不得不用户籍、行政级别等方式把人划分为三六九等，限制国民的消费量。这种计划经济的思路的结果已经明确，不仅不能消除短缺，还让短缺经济进一步加剧，最终走向经济崩溃的边缘。

房地产限购是因为市场对房地产需求量一度过大，房地产市场有泡沫化倾向，房地产资产增值导致贫富差距扩大，民怨渐起，大中城市的房地产市场限购可谓不得已而为之。现在房地产市场趋冷，继续维持限购政策，除了显示权力的威力、继续把国民分成三六九等之外，意义不大。

房地产限购究竟起到什么作用，没有定量分析。

2010年4月，房地产过热时推出限购，到2012年8月销量大幅反弹。房地产经历了低谷之后的高峰，此时往往伴随着其他政策的出台，如货币发行量下降限贷，拟定推出不动产登记条例等；或者伴随着经济趋势的变化，如2008年金融危机之后实体经济一度大幅下行，此时成交量的下降到底反映货币下降的变化，还是反映未来税收改变的预期，难以分清。就像一锅中药汤，哪味药真正治好了病，不清楚。2011年楼市价格、成交量下降，2012年楼市反弹，同样实行房地产限购，市场反映大不相同，与货币政策、财政刺激政策有密切联系。

国际成熟市场同样也是如此，如伦敦随着外地富裕移民购房的增加，货币与人口同步流入，伦敦房价窜升，今年二季度均价686，700美元，同比上涨26%，创1987年来最大涨幅，比2007年创下的高点高出30%。此时能够做的就是让英国央行减少房贷，降低杠杆率，绝不是对来自俄罗斯、中东、香港的富豪们的购买力大加限制。

一脚踩货币油门、一脚踩限购煞车，头顶热脚底冷，市场不知所以准得病。正确的做法是顺应市场走向进行微调，如对房贷、税收等进行调整，实际上我们也是走的这条路，现在对房贷已经有些微的放松，未来房产税预期一直笼罩在购房者头顶。与其放松房贷防止房地产崩盘，不如直接取消限购，通过资产转移与升值贬值实现隐性税收，购房者愿意承担未来货币与税收风险，何乐而不为？

第8篇：房地产登记条例范文

一、不动产登记是强制登记还是自愿登记

一般而言，不动产登记具有被动性，应依当事人申请而为之，如果国家要求不动产必须登记，将会产生公权对私生活的干预，但事实上，普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的，经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达，资源能够自由流通的社会，基于交易安全的需要，当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下，房地产市场并不发达，房屋交易非常稀少，政府曾经实行过一段时间的总登记，这种总登记具有强制性，它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在，集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制，当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈，不动产登记比例较低。因此，最近，国家自上而下，大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记，这种登记也具有一定的强制性。但是，随着城乡一体化的推进，城乡资源互动的深入，农村房地产市场的建立，特别是在自由流通的城市房地产市场，毋需再行强调不动产登记的强制性，应当回归不动产登记应有的法律属性，即依据当事人的申请而启动。

《征求意见稿》第2条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，法律、法规另有规定的除外”。

二、不动产登记机构的设立

不动产登记机构如何设立，是实务部门最为关心的问题，《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”，至于该部门究竟何为，并未明了，是其他不动产登记机构并入国土部门，还是单设不动产登记局，都未明确。由于涉及各自的部门利益，无论如何设置，都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”，举例示明，比如一个地级市，下辖三个中心城区（不包括下辖设区的县），那么根据该条规定，该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见，地级市应设一个统一的市级不动产登记机构，下辖的中心城区可分设派出机构，统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置，可以保证在一个城市里，不动产登记运行体制的顺畅，减少分设不动产登记机构的制度运行成本，因为在中国现行体制下，分设部门就会产生部门利益，产生部门摩擦，带来部门协调问题，影响效率。

三、不动产基本单元理解

不动产基本单元是不动产登记中的核心问题，一个不动产能否纳入登记，能否登记发证，就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元，我国《物权法》并未涉及，按照物权客体特定性原则，纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性，一个是物理标准，另一个是使用价值标准，即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性，争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性，一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开，能与其他物完全相区别，利用上之独立性指可以排他使用，且能发挥该物之效用。然而，随着经济与社会的发展，土地资源的日益稀缺，为了资源效用的最大化，在构造上独立性的判断标准上，各国大多以范围明确论代替物理上之独立性，同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址，即便没有固定墙壁相区分，也可以成为专有部分。至于利用上的独立性，只要利用时不对其他共有人产生不利影响，一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定，“专用部分是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。

《征求意见稿》第7条规定：“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为：“不动产应当按照基本单元进行登记，不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性，不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。

四、关于空间的登记

当前，土地的空间利用日益重要，在城市中，机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现，但是，在当前实务中，这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”，但对空间究竟如何描述，却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定，但在操作层面，空间及空间权的登记仍是一个难题，我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件，但比较零星，不够全面和系统，效力也较低，难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面，一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分，二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性，现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用，不能清晰有效管理土地的空间布局，必须选择参照物，对土地的立体利用进行三维信息记载，实现对土地空间的三维管理。作为效力较高的《不动产登记条例》必须在这方面有所作为，特别在土地空间利用中不动产权利的取得与公示以及土地空间利用中的不动产权利冲突及其规制等方面加强规范，制定效力高、统一规范的土地空间利用不动产登记制度，指导当前不动产登记机构面临的空间实务登记难题，保障土地空间利用中投资人和购买人的合法权益，促进土地空间的有效利用。

五、登记簿的编制标准及记载内容

登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准，以该特定的不动产为基础，一个特定的不动产占据一张簿页，然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括：第一，不动产自然状况；第二，不动产权属状况；第三，不动产物权变动记录，记载不动产前后物权变动记录；第四，其他部分，记载异议、查封、解封等信息。

根据物权法定原则，物权的种类和内容由法律明确规定，当事人不能任意创设，故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载，从而使之产生物权的效力，登记簿上应记载的内容，由法律明确规定。比如，甲把房子出卖给乙，但约定一个条件，此房只能由乙居住，乙不得转卖，那么这种约定应该是无效的，违背了物权法定，所有权即包括占有、使用、收益、处分权能，乙取得所有权后当然可以转卖，甲无权干预，这种约定不得在登记簿附记栏中体现。

《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”，缺少了不动产物权变动记录的记载，应当增加。同时，不动产权利的限制应当有明确的依据，如法院的查封文书等，至于“提示的事项”，规定较为随意，在实务中徒增歧义，引起混乱，建议去掉。

六、不动产登记种类及其理解

不动产统一登记后，不动产登记种类包括哪些必须明确，对不同种类的登记类型的理解也应当一致，以避免争议。按照物权法定原则，不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来，不得自行创设。按照《物权法》的规定，不动产的登记类型主要包括：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。

《房屋登记办法》第81条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”按此规定，在具备上述情形下，登记机构可以撤销原房屋登记，但有问题的是，撤销登记是一种独立的登记类型吗？显然不是，因此，该条规定造成了实务部门的困惑，容易引起混乱。另外，在目前的登记实务中，如何进行异议登记是一个难点。按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定，利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。可以说，这种规定在实务中根本不具操作性，因为利害关系人之所以要提出异议登记，必定是与登记簿记载的权利人有所争执，而且一旦异议登记生效，登记簿上记载的权利人再行处分已无可能。因此，异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。在实务操作中，登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正，至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查，再者何为利害关系人，也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记，都会处在一个两难的场面。一方面，由于对利害关系人的判断无统一的标准，登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记，会引起申请人的不满，另一方面，登记机构若进行了异议登记，由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提，这又会造成登记权利人的抱怨。

《不动产登记条例》在制定过程中，应当充分吸引实务部门在登记过程中遇到的诸如此类的问题，必须在条例中清晰界定不动产登记种类，廓清每种登记的涵义。

七、关于登记程序

《征求意见稿》第三章是登记程序的规定，此章问题较多。

第一，应当增加登记程序的一般规定，增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”。

第二，关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨，哪些情形需要双方申请，哪些情形可以单方申请，这是不动产登记机构每天都会遇到的问题，很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白，关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点，根据不动产物权变动原因的不同，不动产物权变动分为两种类型：一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动；另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言，必须由双方当事人对合同、协议履行完毕，完成登记才能发生物权变动，因此，需要双方申请。就第二类而言，在判决、调解、裁定等生效时，或被继承人死亡时物权即发生变动，这时，登记不是物权变动的要件，不需要前来登记机关完成登记，物权已经发生变动，但是权利人要处分该不动产时，必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权，因此，由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是，并非所有的法院判决，申请人都可单方前来申请登记，判决文书有三种类型：第一种是确权判决，当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理；第二种是给付判决，这种判决仍须双方前来共同申请办理，一方不愿意配合的，须要法院的协助执行；第三种是变更判决，此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定，修改为：“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请”，建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的，可以由当事人单方申请”。

第三，关于电子申请。在电子信息日益发达的当今，对于一些登记，可否采行电子申请方式，即当事人或者其人不用到登记机构现场申请，而是通过信息化的手段，实现远程申请，通过技术手段，核实申请人身份信息，申请资料通过电子扫描等方式予以送达。因此，《征求意见稿》第13条“当事人或者其人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记”还有探讨的必要。

第四，关于登记过程中的时限，由于不动产种类众多，各种不动产登记的简繁程度不一，因此不宜针对所有的不动产登记，统一规定受理审核时限。建议删除《征求意见稿》第15条以及第18条有关5个工作日的初审以及30日内办结的规定。另外，《征求意见稿》第18条第2款的规定：“同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。”该条规定于此，甚感突兀，不知用意何为，建议去掉。

第五，关于不动产登记机构的审核职责与赔偿责任。《征求意见稿》第16条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验”，从该条规定来看，并未明示不动产登记机构承担的审查职责，该条规定参考了《物权法》第12条的规定。关于不动产登记机构的审查职责一直有形式审查与实质审查之争，多数观点认为根据《物权法》第12条的规定，实际是赋予登记机构以实质审查之责，笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。目前，学术界有这样一种代表性观点，认为实行实质审查是登记具有公信力的必要前提，这个观点值得商榷，公信力纯粹是一种立法的政策选择，与物权变动模式或审查模式并无关系，无论在哪个国家，如果经登记的不动产物权没有公信力，则交易秩序定会受到破坏。采取比较法的视角，欧美大多数发达资本主义国家采用的是替代审查，比如公证的介入，《征求意见稿》可以增加前期替代审查规定，比如引入公证，以减轻不动产登记机构的审查职责。不动产登记机构审查职责的定位直接与其赔偿责任相关，按照《物权法》第21条的规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，如果《物权法》第12条界定登记机构为实质审查，显然，可对《物权法》第21条作如下理解，造成登记错误的原因既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构，也包括登记机构工作人员自身故意及疏忽大意等过错，无论哪种情形，登记机构都应承担责任，登记机构承担责任后，可向造成登记错误的人追偿。即登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。但如此理解，显然对不动产登记机构有失公允。随着《物权法》的实施，过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能要求不动产登记机构承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则，将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。建议《征求意见稿》参照该司法解释的规定，明确不动产登记机构合理审慎的审查职责及相应的赔偿责任。

八、登记信息利用与隐私保护

物权法的基本原则之一是公示公信原则，公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示，使第三人能够及时了解物权的变动情况，这样才有物权变动的效力，公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为仍受法律保护，也为有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护，特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示，但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢？这涉及到公示的目的究竟是什么，依笔者之见，公示的目的是为了交易，如果不存在交易，公示也无多大意义。当然，国家公职人员的财产公示另当别论。

《征求意见稿》第23条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”该规定照搬了《物权法》第18条的规定，《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定：“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。”这两条规定似乎有冲突，因为《物权法》规定的查询、复制主体限定为权利人和利害关系人，而建设部《暂行办法》对查询主体无限制性要求。在笔者看来，这种冲突并不存在，关键在于对《物权法》第18条如何理解。首先，对利害关系人如何理解，一是指交易当事人，二是指潜在交易当事人，指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人，如果把利害关系人扩大到潜在的交易当事人，那么《物权法》与《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定就是一致的了。因为任何人都可理解为潜在交易当事人。其次，对登记资料如何理解，一是仅指登记簿，二是不仅包括登记簿，还包括登记申请表、提交的相关文件等。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看，应包括申请表、相关文件等，因为登记簿不存在复制的说法，登记簿可以查询，只有登记申请表，当事人提交的相关文件等才存在复制的提法。

登记簿的查询应分为两类，一类信息向全社会公开（即把交易当事人扩大为潜在的交易当事人），这些信息主要包括权利负担，有无抵押、查封等。另一类信息是有限公开，这涉及隐私权的保护，具体查询按建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的相关规定操作。《不动产登记条例》在制定细则过程中可以参考《房屋权属登记信息查询暂行办法》的相关规定。

参考文献：

1.孙宪忠.论物权法.法律出版社.2008

2.刁其怀.不动产登记中的审查标准及赔偿责任──评《物权法》第十二条、第二十一条.中国房地产.2007.7

3.刁其怀. 《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点（一）.中国房地产.2009.7

第9篇：房地产登记条例范文

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则

》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。

1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。

（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。

（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。

（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。

（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。

（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，

当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。

由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。

目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。

2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。

此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。

此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页

③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。