房地产评估管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产评估管理办法范文

关键词：商业房地产评估；现存问题；对策

近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。

一、商业房地产评估现存的问题

从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。

1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。

2.商业房地产评估中易出现连带责任

虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。

3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺

房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。

4.商业房地产评估中存在不正当竞争

伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。

二、商业房地产评估中现存问题的原因

我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。

1.商业房地产评估行业发展时间较短

改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。

2.商业房地产评估管理体制欠缺

主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。

3.商业房地产评估的准入门槛较低

目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。

三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策

在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。

1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系

有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。

2.加强对商业房地产评估市场的监管力度

由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。

3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育

要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。

四、结论

商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

[1]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中古外资，2013（23）：151-152.

[2]王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸，2012（12）：72-73.

[3]刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[J].黑龙江科技信息，2012（30）：125.

[4]卜晔蕾.房地产估价风险与防范措施[J].中外企业家，2013（29）： 24-27.

[5]万乃源.房地产评估产业的发展现状与对策研究[J].中国外资，2013（7）：72.

第2篇：房地产评估管理办法范文

[关键词]房地产；评估；风险；预防

1.引言

随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。

因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。

2.房地产评估中的风险

2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

3.防范房地产评估中风险的对策

市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。

3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。

4.结语

总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。

第3篇：房地产评估管理办法范文

【关键词】投资性房地产；公允价值；评估

《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。

2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

7.提高会计职业判断能力

公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。

参考文献

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).

第4篇：房地产评估管理办法范文

为实施《北京市房地产抵押管理办法》（以下简称办法），现就有关部门通知如下：

一、下列范围内的房地产抵押由房地产管理局管理：

1.以已开发使用的城镇建设用地范围内国有土地使用权设定抵押权的；

2.以城近郊区、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内的房屋设定抵押权的；

3.以国有土地上期得权益的房屋设定抵押权的。

二、房地产抵押按下列情况分别到市或区县房地产管理局办理登记：

1.外国企业、其它组织和个人；外商投资企业；军队以其房地产进行抵押的；购买人以其购买的外销商品房或《外销商品房预售契约》进行抵押的；到市房地产管理局办理登记。

2.企业、其它组织和个人以其房地产或期得权益房屋进行抵押的；由房地产所在地区、县房地产管理局办理登记。

三、申请办理房地产抵押登记，除须提交《办法》第十八条规定的证件外，还应提交下列文件：

1.上级权力机构批准其以房地产进行抵押的证明。

2.外商投资企业批准证书复印件。

3.企业法人营业执照复印件。

4.有效的房地产评估报告。

5.抵押房地产保险单复印件。

6.以出租房屋作抵押的，还须提交有租赁期限的《房屋租赁契约》影印件。

四、房地产抵押登记日期以收到全部证件之日为准。

五、产权管理部门对房地产抵押合同等文件及抵押物进行审核无误的，须在抵押人所持国有土地使用证、房屋所有权证、《商品房预售契约》上注记抵押登记情况，加盖房地产抵押专用章。以国有土地使用权或房屋进行抵押的，自登记日起30日内向抵押权人颁发《他项权利执照》。

六、房地产抵押变更登记1.抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之日起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记部门办理转移或变更登记。

2.房地产抵押权人发生变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记部门办理变更登记。

3.抵押房地产被处分后，原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记部门办理注销登记。

七、《他项权利执照》遗失，抵押权人应向登记部门书面报失，并在《北京日报》上声明作废，登记部门于登报声明30日后，补发《他项权利执照》。

八、房地产拍买机构，由市房地产管理局指定。

九、处分房地产，须补交地价款的，均按1993年北京市人民政府第6号令的有关规定办理；买卖过户手续按京政发（1988第82号文件）的有关规定办理。

第5篇：房地产评估管理办法范文

一、指导思想和任务目标

以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税理念，做到各项税收应收尽收。按照“总体设计，分步实施”的原则，实现三个目标：

一是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格，从年7月1日起，在全区范围内实施存量房交易评估纳税。

二是建立地税部门存量房信息库，实现税源信息动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

三是逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，建立专业人员储备库，提高房地产行业各项税收征管水平，同时，为房地产税收改革提供理论和实践参考。

二、工作原则

（一）合法原则。存量房交易纳税评估应按国家法律、法规有关规定进行。所依据的数据、资料和工作方式、方法必须合法。

（二）公平原则。存量房交易纳税评估的标准、评估的时点要保持一致，确保结果客观公正。

（三）效率原则。坚持存量房交易纳税评估与现代化技术手段相结合，完善评估技术指标体系，优化评估软件系统。依托地税数据大集中系统，简便快捷地进行存量房交易纳税批量评估。

三、工作内容

开展存量房交易纳税评估工作是按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。用评估结果与纳税人申报价格相比较，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

四、实施范围和对象

常德市区辖区所有房地产。目前第一步信息采集范围和对象为武陵镇范围内已办理房产证、土地证的所有房地产。以后逐步推开到辖区内其他乡镇场范围内的所有房地产。

五、工作措施和步骤

存量房交易纳税评估工作分步实施，具体安排如下：

做好前期准备工作。

由区财政局、区税务局、区房管局、区国土资源局、区住建局、区民政局等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成的评估专家组，负责工作技术指导和争议裁定。组织相关人员到有关试点地区学习，邀请专家学者举办培训班，讲授房地产评估方法和相关业务知识，让基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

此项工作由区地税局在年5月10日前完成。

（二）确定评税技术标准及方法，采集相关数据并审核、录入。

1．确定评税标准及方法。在评估专家组的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行办法，聘请专业房地产评估机构，认真开展本辖区房地产市场以及影响房地产价格的情况调查。具体调查内容包括：辖区内房地产市场状况；房地产分布特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准。对于存量房价格基准，组织相关单位评审通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每半年修订一次，实行信息的动态管理。

2．采集相关数据并审核录入。按照统一要求，运用评税方法确定收集数据项目，按类别编制表格，各成员单位组织信息普查，获取评税所需基础指标数据。对从国土资源、房管等部门和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。所采集的资料审核通过后，集中组织力量边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成房地产税源信息的动态监控管理。

此项工作由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、武陵镇政府等单位共同参与，在年5月底完成。

（三）制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。

制定区存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法。建立争议处理机制，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行法律框架下，由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、区民政局等单位组成争议裁定小组，受理纳税人的异议申请，及时处理争议。

此项工作由区财政局、区地税局、区国土资源局、区房管局、区住建局等单位共同参与，在年5月底前完成。

（四）实施评估软件系统本地化。

按照本地区确定的技术标准，以省地税局通用软件为基础，结合我区实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合本地市场价格。

此项工作由区地税局在年5月底前完成。

（五）评税软件试运行。

将评估技术应用于存量房交易税收征收全过程，实施批量模拟评税，并与地税大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行检验评估结果的准确性。

此项工作由区地税局在年6月底前完成。

（六）实施评税。

实施工作阶段(年7月1日开始)。着重抓好两个方面的工作：

一是抓好评税工作的启动。制定存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。从年7月1日开始，正式实施评税工作。运用本地化的评估软件，评估存量房交易计税价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

二是抓好动态调整参数和日常维护（长期）。既要分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数，又要根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。还要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

六、组织保障

（一）加强组织领导。

成立区存量房交易纳税评估工作领导小组，区政府常务副区长任组长，相关单位负责人为成员。区政府办负责此项工作的指导，组织召开部门联系会议和部门例会，通报工作进展情况，协调解决工作中的问题。

领导小组下设办公室，由区地税局副局长龚宏英兼任办公室主任，办公地点设区地税局，办公室负责全区存量房交易纳税评估工作的具体组织实施。

（二）明确部门责任。

各成员单位要明确职责，相互配合。

1．区财政局负责安排工作经费，建立专项资金预算和管理制度。

2．区地税局负责提出存量房交易纳税评估工作方案并组织实施，搞好存量房交易纳税评估的业务培训、辅导等；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。

3．区国土资源局负责完善现有基准地价体系，提供本区最新基准地价体系成果、现有土地价格指数方面的资料和实际土地交易案例，指导制定和颁布土地价格指数。

4．区房管局负责提供房产登记时的有关信息、房屋信息化管理方面的成果(电子地图的应用)以及本区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市场挂牌交易数据;帮助建立评税所需的可比实例数据库与标准房价格数据库;提供房产交易价格指数方面的资料。

5．区住建局负责提供现有的工程造价资料，结合实地调查数据，指导和帮助编制本地房产分类及分类房产建安造参考表;提供现有的间接费用资料，结合实地调查报告，指导编制本地分类房产建安造价间接费用比率表。

6．市规划局分局负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务；提供建设工程竣工规划验收合格信息。

7．区民政局负责提供房地产地址信息。

8．武陵镇政府负责行政区内居委会、小区

第6篇：房地产评估管理办法范文

关 键 词：房地产房地产估计估价现状

房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求，但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，因此还存在一些问题和不足，现就这些问题做如下分析：

1、管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，估价业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

同时房地产估价收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。由于金融部门对房地产估价干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产估价市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得估价机构和执业人员无所适从。

2、估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3、房地产估价报告质量令人担忧

当前各估价机构的估价人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产估价机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了估价机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做估价的是那些根本没有估价师资格也谈不到估价经历的人。这些人员多数对于房地产估价操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在估价报告模板上修修改改，房地产估价报告质量令人担忧。

4、中介机构不按核准的资质和范围执业

客户一般只注意估价机构有没有估价资质，但对估价资质如何分级及其意义却不甚了解和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将估价资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。在客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产估价中，客户则需仔细了解有关的业务主管部门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系，而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然，有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业，就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将估价机构资质人为地复杂化，并没有得到预想的效果，倒是造成了估价市场的混乱，造成了估价机构大量超资质、超业务范围执业。

5、自律不够

（1）行业自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

（2）法人自律不够

现阶段我国估价机构的性质模糊不清，表面上看是独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体和中介组织，浓厚的行政色彩使这些估价所的估价行为变成行政行为，因此估价水平的高低和估价报告的优劣难以与估价所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“估价机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其估价资格”，“在估价活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，估价机构和估价师都应承担赔偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些估价所有管理权，委托人即使吃了苦头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些估价机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。

6、制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO 后，随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。

参 考 文 献：

1 李安明;我国房地产估价业的现状及发展趋势[J];中国房地产;2001年07期

第7篇：房地产评估管理办法范文

【章名】第一章总则

第一条为规范城市房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条在本省城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产交易，实施房地产交易管理，应遵守本条例。

职工按房改政策和国家优惠政策购买的公有住房、经济适用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》执行。

第三条本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第四条省人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门依照省人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理本行政区域内房地产工作。

房地产交易应简化程序，规范行为，方便当事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府确定，市、县人民政府应由一个部门或一个机构统一负责城市房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，并依照有关法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更分别载入房地产权证书。

第五条市、县负责房地产交易的管理部门的主要职责是：

（一）贯彻实施房地产交易法律、法规；

（二）负责房地产交易审核、登记；

（三）核查交易标的物的价值；

（四）核发商品房预售许可证书；

（五）负责依法查处房地产交易活动中的违法行为；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第六条房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，交易双方应遵守国家法律、法规和政策，并签订书面交易合同。

禁止非法交易房地产。

第七条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产评估的具体办法，由省人民政府另行规定。

第八条房地产交易价格除国家另有规定外，由当事人双方协商议定，并向市、县负责房地产交易的管理部门如实申报，不得瞒报或作不实的申报。

负责房地产交易的管理部门认为申报的成交价过低的，可以委托房地产评估机构进行评估，评估结果应经负责房地产交易的管理部门确认。

第九条房地产交易当事人应按负责房地产交易的管理部门确认的评估价格，依法缴纳税金或土地收益。

第十条房地产交易当事人可以委托人交易。委托应当出具授权委托书，明确权限。

第十一条房地产转让或变更时，应当向市、县负责房地产交易的管理部门申请房地产变更登记。

第十二条任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由市、县负责房地产交易的管理部门给予奖励。

【章名】第二章房地产转让

第十三条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与、继承或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式是指：

（一）以房地产抵债；

（二）以房地产作价入股、与他人成立企业房地产权属发生变更的；

（三）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

法律、行政法规禁止转让的除外。

第十四条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的，房屋所有人占有相应比例的土地使用权随之转让。

第十五条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县负责房地产交易的管理部门报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第十六条转让已出租的房地产，须提前90日书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让人为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。

第十七条经批准预售商品房的，开发企业和承购人须签订商品房预售合同。预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。

第十八条商品房预购人将预售商品房再行转让的，由转让双方凭已备案的商品房预售合同到所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理转让变更登记。

预售当事人不得自行变更商品房预售合同或发票上的姓名或名称。

第十九条转让房地产，应当按照下列程序办理：

（一）当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书、当事人的身份证明、转让合同等有关文件向房屋所在地的负责房地产交易的管理部门提出申请，申报成交价格。

（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。对符合条件的，自当事人申请之日起30日内办理过户登记，核发房地产权证书；对不符合条件的，应当在20日内书面答复当事人。

【章名】第三章房地产抵押

第二十条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖（含折价）所得的价款优先受偿。

第二十一条下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议或未领取房地产权证书的房地产；

（二）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）以划拨方式取得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；

（六）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；

（七）依法不得抵押的其他房地产。

第二十二条国家实行房地产抵押登记制度，房地产抵押合同自登记之日起生效。

抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同终止时，当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第二十三条办理房地产抵押登记，应当提交下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）房地产权属证书，未竣工或未交付使用的房地产除外；

（五）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的商品房预购合同；

（六）以在建工程抵押的，须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；

（七）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（八）可以证明抵押房地产价值的资料；

（九）登记机关认为必要的其他文件。

第二十四条抵押登记部门应当对申请人的申请进行复核。凡权属清楚、证明材料合法、齐全的，应当自受理登记之日起15日内作出准予登记的书面答复。

第二十五条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第二十六条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产；

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反抵押合同规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第二十七条有本条例第二十六条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产；协议不成的，抵押权人可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提讼。

第二十八条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

（五）剩余金额交还抵押人。

以划拨方式取得的土地使用权抵押的房地产进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿，法律、法规另有规定的依照其规定。

处分抵押的房地产所得金额不足以支付债务、违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租赁

第二十九条房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十条下列房屋不得出租：

（一）未依法登记领取权属证书的；

（二）共有房屋未经其他共有人同意的；

（三）经鉴定属于危险房屋的；

（四）已抵押的房屋未经抵押权人同意的；

（五）法律、法规规定禁止出租的。

第三十一条房屋租赁，当事人双方应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权证书、当事人身份证明和租赁合同等文件到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。缴纳有关税金，领取《房屋租赁证》。

第三十二条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同；造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿：

（一）利用房屋进行非法活动的；

（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；

（三）擅自将房屋转租的；

（四）不按合同约定缴纳租金的。

第三十三条出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：

（一）出租人未按合同约定的时间向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他费用的；

（三）出租人妨碍承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人没有按合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全的。

第三十四条承租人在征得出租人同意的情况下，可以转租租用的房屋。房屋转租的期限，不得超过原租赁合同剩余的期限。房屋转租应当签订转租合同，并按本条例的规定办理登记备案手续。

【章名】第五章法律责任

第三十五条违反本条例第十九条、第二十二条、第三十一条规定未办理登记手续的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令限期予以补办，并及时通知同级税务机关，经税务机关查实，房地产交易当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。

第三十六条擅自预售商品房的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令其限期补办预售许可手续；不符合条件预售的，责令其向购房者退还预售款，按有关法律、法规规定没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

第三十七条妨碍负责房地产交易管理部门的工作人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或提讼。

第三十九条负责房地产交易管理部门的工作人员、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

负责房地产交易管理部门的工作人员利用职务上的便利、索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

【章名】第六章附则

第四十条市、县负责房地产交易的管理部门应当建立健全固定的房地产交易场所。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门进驻房地产交易场所，实行“一站式”服务，接受社会监督，保护当事人的合法权益。

第四十一条房地产交易收费应当按国家和省有关收费标准收取。未向当事人提供交易服务的，不得收取任何费用。

第8篇：房地产评估管理办法范文

一、中介服务内容

区中介服务内容主要包括财务审计、土地评估、资产评估、房地产评估、拆迁评估（含房产、土地及设备等）、拆旧评估、工程审计、工程监理、招标、工程设计、专项设计、工程勘察、工程检测、资产拍卖和可行性研究、环评报告等方面。

二、管理基本原则

（一）引入竞争机制。中介机构实行准入制，按照“信誉优良、收费合理、服务规范、工作高效”的原则，择优确定入围名单，统一计费标准，提高资金效益。

（二）择优选定中介。中介业务委托时，主管部门应在区中介机构备案准入名单范围内，依据执业能力、执业经验和执业质量，公平合理选择中介机构。

（三）严格费用标准。各主管部门与选定的中介机构谈判时，要在确保服务质量、服务期限的前提下，尽可能压降各类中介业务费用支出，节约财政资金。

（四）规范操作程序。中介业务开展时，必须遵循“先签订合同、后开展工作”的原则，在业务开展前必须先签订合同，合同应明确服务要求、履行期限、计费标准等主要内容。

三、备案准入办法

（一）申请入围。愿意接受区中介服务管理和计费标准的中介机构，向区提供有效的营业执照、税务登记、资质（资信）证明及年度财务审计报告等证明材料（复印件）和承诺书。

（二）审核确定。区纪工委、财政部门会同有关方面负责对中介机构提供的证明材料和承诺书进行审核，择优确定入围中介机构，并根据服务质量等情况定期调整备案准入名单。

（三）其他情形。按规定必须通过公开招投标方式确定的中介服务，按招投标管理办法执行；如遇特殊类型的中介服务，则根据实际情况商定。

四、中介服务计费

根据市政府《关于进一步做好减轻企业负担工作的意见》等文件精神，结合区实际，现明确中介服务计费标准如下：

（一）财务审计：区的财务审计（包括年报审计）计费，以不超过市国资办《关于委托中介机构从事国资业务若干意见》规定标准的25%进行商谈确定（详见附件一）；如遇特殊情况的，实行“一事一议”。

（二）土地评估：区的土地评估（含抵押贷款评估，不包括拆迁评估）计费，以不超过原国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）规定标准的25%进行计算（详见附件二）。

（三）资产评估：区的资产评估计费，以不超过市国资办《关于中介机构从事国资评估业务收费的补充意见》。

（四）房地产评估：区的房地产价格评估计费，以不超过省物价局、建设厅《关于印发〈省房地产中介服务收费管理办法〉的通知》规定标准下限的25%进行计算（详见附件四）。

（五）拆迁评估：

1、个人住宅：区的个人住宅（含装潢、附着物等）拆迁评估计费，按房屋面积12元/平方米（含考核奖金）进行计算。

2、工业企业：区拆迁企业（小作坊）的房产（含装潢、附着物等）评估计费，按企业房屋建筑面积10元/平方米进行计算。

3、拆迁土地：区拆迁企业的土地评估计费，按原国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）规定标准的35%进行计算（详见附件二）。

4、机械设备：区的拆迁企业机械设备评估计费，按市国资办《关于中介机构从事国资评估业务收费的补充意见》（澄国资发〔2011〕34号）规定标准的70%进行计算（详见附件三）。

5、其他方面：根据实际情况，拆迁中的其他中介业务计费，以不超过相应规定标准的70%进行商定。

（六）拆旧评估：区的拆旧评估计费，按照市国资办《关于中介机构从事国资评估业务收费的补充意见》（澄国资发〔2011〕34号）规定标准进行计算（详见附件三）。

（七）工程审计：对于建设项目的工程审计和造价咨询，按以下标准进行计算：

1、预算审计：按照核减额的2%进行计算。

2、预算包干审计：按照核减额的4%进行计算。

3、标底审计：按照送审工程造价的0.05%进行计算。

4、结算审计：初审按照核减额的4%进行计算，复审按照核减额的6%进行计算。

5、工程跟踪审计：区的一般工程跟踪审计计费，按省物价局、建设厅《关于印发〈省建设工程造价咨询服务收费管理办法〉的通知》（苏价服〔2004〕483号）规定标准的30%进行计算；区的安置房跟踪审计计费，按规定标准的50%进行计算（详见附件五）。

6、造价咨询服务收费在600元以下时，按600元进行计算。

7、其他的工程造价咨询服务计费，按上级规定标准的30%进行计算。

（八）工程监理：

1、计费金额在30万元以下的工程监理，按国家发改委、建设部《关于印发〈建设工程监理与相关服务收费管理规定〉的通知》（发改价格〔2007〕670号）规定标准的56%或工程投资总额的1.5~2.0%（视工程量大小）进行计算（详见附件六）。

2、计费金额在30万元以上的工程监理，按政府采购公开招标的金额确定。

（九）招标：

1、区的工程招标计费，工程造价在5000万元以下的工程项目，按省物价局《关于转发国家计委关于印发〈招标服务收费管理暂行办法〉的通知》（苏价服〔2003〕4号）规定标准的70%进行计算；工程造价在5000万元至1亿元的工程项目，按规定标准的60%进行计算；工程造价在1亿元以上的项目，按规定标准的50%进行计算（详见附件七）。

2、区的服务、货物招标计费，造价在200万元以下的项目，按省物价局《关于转发国家计委关于印发〈招标服务收费管理暂行办法〉的通知》（苏价服〔2003〕4号）规定标准进行计算；造价在200万元以上的项目，按规定标准的70%进行计算。

3、工程、服务和货物招标中介服务，按上述计算标准计费金额在30万元以上的，按照政府采购公开招标的金额确定。

4、区的编制工程量清单和工程标底服务计费，工程造价在500万元以下的项目，按省物价局、建设厅《关于印发〈省建设工程造价咨询服务收费管理办法〉的通知》（苏价服〔2004〕483号）规定标准进行计算；工程造价在500万元以上的项目，按规定标准的70%进行计算（详见附件八）。

（十）工程设计：区的工程设计计费，以不超过原国家计委、建设部《关于〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格〔2002〕10号）规定标准的70%进行计算（详见附件九）。

（十一）专项设计：区的景观、绿化和管线等专项设计计费，根据不同情况会商确定。

（十二）工程勘察：区的工程勘察计费，以不超过原国家计委、建设部《关于〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格〔2002〕10号）规定标准的50%进行计算。

（十三）工程检测：区的建设工程质量检测和建筑材料试验计费，以不超过省物价局、建设厅《关于核定〈省建设工程质量检测和建筑材料试验收费标准〉的通知》（苏价服〔2001〕113号）规定标准的80%进行计算；第三方检测按规定标准进行计算。

（十四）资产拍卖：区的公有资产拍卖佣金，以不超过委托拍卖资产成交总额的1%进行计算（拍租业务佣金总额最高10万元/标的，拍卖业务佣金总额最高30万元/笔）；特殊情况的，按照《拍卖法》规定及实际情况进行谈判确定。

（十五）其他方面：区的工程可行性研究、环评报告书编制和其他中介服务的计费，一方面本着节约节俭的原则，通过竞争性谈判方式确定；另一方面也可按实事求是、节约节俭的原则进行商定。

五、操作管理程序

（一）签订合同。由主管部门按照上述计费办法与准入名单范围内的中介机构进行商谈计费、服务等主要事项，公平合理确定后报付款单位（财政局或投资公司等），由委托方、主管部门与中介服务机构签订合同（签订方式可以为一年一签或一事一签）。

（二）开展工作。中介业务开展时必须遵循合同中所明确的服务项目、履行期限、计费标准等要求，不得擅自变更或调整合同内容。

（三）申请付款。中介服务行为全部完成后，由主管部门根据验收考核情况和合同填制付款申请单，报付款单位。

（四）审核支付。经付款单位审核后，根据资金情况按规定程序审批后办理拨付。

六、其他工作要求

（一）高效服务。各中介服务机构应严格执行行业规定的管理办法、操作程序和服务标准，并按照本意见确定的计费标准和签订的合同要求，保质保量做好相应中介服务；如发生服务质量等问题的，则取消准入资格。

（二）加强考核。各主管部门要根据各类中介服务的特点，制定相应考核办法，引导中介机构规范程序、保证质量、高效服务；如违反操作管理办法、行业管理规定或发生未签订合同、超标准计费等情形的，一律不予办理资金结算。

第9篇：房地产评估管理办法范文

中国目前的评估机构绝大部分是由政府部门组建并管理的，譬如国有资产、土地、建设、矿产资源、专利局等部门都成立了专门评估所管资产的评估机构，直接参与评估业的管理，各自为政。所以1988年从财政部分离出来成立的原国家国有资产管理局长期陷入与各部委之间的权力斗争，结果形成了资产评估业多头管理、条块分割的局面。1991年国务院颁布《国有资产评估办法》后，各部门又了各自有关评估的部门文件，内容多有矛盾，这种混乱状态至今还没有梳理清楚。整个评估业内，除国有资产评估之外，还有乡镇企业资产评估、土地评估、房地产评估、专利评估等等。

1998年国家国有资产管理局在机构改革中被撤销，所属职能机构合为3个司并回财政部。同年，财政部项怀诚部长向国务院有关领导反映了社会中介机构多头管理等等弊端，国务院于是成立了社会中介机构清理整顿小组，并任命项怀诚为组长。至今这个小组仍设在中国注册会计师协会内。清理整顿的主要内容是中介机构的脱钩改制和解决行业多头管理的问题。1999年评估业机构脱钩改制后都改为有限责任公司制。

1998年底，当时的评估业协会组织了一次声势浩大的行业检查运动，这也是评估业发展十年中惟一一次的全面检查。评协从全国各评估事务所抽调人员组成多个工作小组，令中央级别的评估机构和地方上的评估机构进行互查，检查工作底稿、评估报告归档情况、业务人员情况、公司管理情况，对每个事务所都作出检查报告，并准备通报表扬和批评系列评估机构，但在最后阶段却对检查结果不了了之。

2000年，资产评估协会被正式并入中国注册会计师协会，乡镇企业局所属的评估机构5000多名评估师也被并入中注协，但对于土地、房地产评估的合并，遭到了国土资源部、建设部的强烈反对。

反对意见认为：中介机构的整顿工作应由没有利益关系的部委比如体改办来牵头，并指出在国外根本没有资产评估这个行业，大部分是不动产评估，而且是完全不同于会计、审计的一个独立行业。他们建议参照国外通行做法，成立统一的评估行业协会，下设土地评估、房地产评估、机器设备评估、珠宝评估等多个委员会进行专业管理。

空白的准则

虽然1993年中国资产评估协会已经成立，并决定从政府直接管理向行业自律过渡。但时隔九年，资产评估业似乎还在这一缓慢的过渡当中。直到2001年政府才发出了明确的信号，行政审批要向行业自律和市场监管过渡。与此相适应，评估管理办法也应由财政部等部门的行政法规转变为评估准则。

从1996年开始，原资产评估协会曾在北京连续召开两次国际研讨会，提出要制定评估准则。1997年11月评估协会拿出第一批准则共10余个征求意见稿，但遭到很多反对意见，为重新制定准则，评协成立了多个课题组进行研究。2000年评协与注册会计师协会合并，经过这一系列的机构动荡，准则的制定工作受到影响，除1999年了有关资产评估的四个指南两个规范，在准则制定方面没有实际动作。

2000年，万家乐、美尔雅、厦新电子、粤宏远、白云山等大股东均将商标等无形资产评出天价出售给上市公司，海王药业收购巨能钙、蓝田大股东用资产配股，这些涉及无形资产评估的案例在证券市场震动巨大，引来投资者诸多质疑。财政部也将无形资产评估准则的制定迅速提前。中国注册会计师协会专门成立了六人课题组，分为三组，由中央财经大学财政系资产评估所所长刘玉平担任主持人，各小组之间经过讨论，5月出台征求意见稿，7月宣布实行。

对于这个神速出台的准则业内有批评认为少有操作性。但专家指出，无形资产准则的出台在程序上就值得推敲，因为我们甚至连资产评估的基本准则还没有制定。一般来讲，本应先制定基本准则，而后制定各具体准则。

基本准则迟迟不出台的原因据说是因为我国评估行业理论基础特别薄弱，很多东西敲定不下来，意见分歧特别大，因而财政部原评估司始终没有颁布。职业道德准则也至今尚未。准则对评估师执业有规范和保护的双重意义，一定意义上也是评估师在何种情况下可以免责的依据。

滞后的部门规章

也有人认为，财政部、国资局颁发的系列文件，其实已经起到了准则的作用。而且业内已经形成了一套既定工作标准。然而，业内人士对于这些文件的专业可信度充满了怀疑和无奈，而各个评估机构自定的“工作标准”更是形成不了任何约束。

资产评估业内的主要文件除91号令外，还有1996年国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》和1999年财政部颁布的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。前者对评估过程中的操作方法进行了规范化要求、后者则规定了报告的文字性要求。在某种意义上这些部门规章早就不能满足评估业规范、发展的要求。

如《资产评估操作规范意见（试行）》一直试行到今天，很多硬性规定仍然沿袭非市场化评估的观念。

比如，对流动资产中的应收账款本应根据其可回收性进行评估，这需要企业提供详细的历史数据和评估机构细致的调查，但实际中评估根本不按这一原则执行，因为该试行办法中还有一条“也可按照财会方法来估计”。

在中国的会计制度中，对应收账款的坏账准备是根据固定的比例（千分之五至百分之三）来提取（2001年新的会计制度实行时，才规定企业可以按照回收可能性提取坏账准备）。于是，评估机构既不愿意花费更多的时间和精力进行回收性调查，国有资产评估确认部门也往往并不认可与财务数据差距太大的评估，因此，评估机构的通行做法就是根据应收帐款的帐龄倒推坏账准备的折扣比例，直到评估结果与审计结论保持一致。但这样做评估的意义已形同虚设。

该试行办法还对机器设备、房地产评估的成新率最低比例进行限制。比如，对使用重置成本法评估时规定（第12条）：“对于基本能够正常使用的资产，其成新率不低于15％，评估值不低于重置成本的15％。”通用设备的使用年限一般是14年，按照会计的折旧年限，有些50年代甚至70年代的设备使用至今账面净值已经不存在，但由于仍在使用，所以还要评估。比如，一台分别于60年代和70年代的购买的同类型设备，当年购买的价格可能分别是5000元、6000元，现在的重置价格可能都是3万元，如果这两台设备都“基本能够正常使用”，按照15％的成新率计算，评估价值都是4500元。试想使用时间相差近10年的设备评估值居然一致！由于在15％成新率与残值率之间没有过渡，所以要么按照15％成新率入账，增加企业的固定资产摊销，降低利润；要么按报废以残值计算移交给国有资产产权交易中心，企业另行购买新设备，增加企业的购买负担。这种情况在国有企业改制时经常出现。试行办法还规定对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率必须高于30％。《财经》对2002年新上市公司做了不完全统计，发现有部分新股公司正是利用成新率的这一规定造成评估值增加较为惊人（见《2002年部分上市新股资产评估结果》）。

按道理来讲，公司的利润率越高，投资回收期越短，折现率越低，评估结果就越高，但1996年颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》中第十一条规定，“除有可靠凭据表明确实具有高收益水平或高风险以及确有特殊情况之外，折现率取值不超过15％”，这种强制性规定对提高资产价值当然有利，但在实际情况中容易造成评估价值与市场的脱节。