房地产资质管理办法精选(九篇)
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第1篇：房地产资质管理办法范文
关键词：城市住宅小区 房地产物业管理 现状 对策
1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展现状
1.1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理取得的成果
1.1.1 房地产物业管理行业规模不断壮大，从事物业管理的人员素质不断提高。近几年徐州市以城市住宅小区为主的房地产开发项目快速增长，带动了房地产物业管理行业的飞速发展和激烈竞争。徐州市从1995年开始全面推广物业管理工作，最初物业管理公司只有8家。根据统计数据，2006年，徐州市房地产物业管理企业年检合格的共148家，其中二级资质企业5家，三级资质企业64家；2008年，全市的物业服务企业达275家，物业管理从业人员1万余人，物业管理面积2700余万平方米；全市创建57个市级物业管理示范项目、24个省级示范项目、8个国家级示范项目，初步建立了一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制；2009年5月底，徐州市共有物业企业288家，管理面积发展到4500万平方米。截至2012年年初，全市共有房地产物业管理企业420多家，其中一级资质3家，二级资质12家，三级资质390多家，外省企业进入徐州市的有8家，全市物业管理从业人员4万多人，国家注册物业管理师19人。由此可见，徐州市物业管理经过10多年的发展，不仅在企业数量上有快速发展，在企业资质方面也呈现出专业化发展趋势。高素质管理人才也不断涌现，物业管理服务趋向多元化、专业化、市场化。
1.1.2 先后出台多部相关政策法规。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》，并先后出台实施了《关于加强物业管理工作的意见》、《徐州市物业维修基金管理办法》、《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》等一系列规章和规范性文件，明确了业主、使用人及物业管理企业的权利、责任和义务，做到有章可循。2012年5月我市还了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法。
1.1.3 行业协会发挥了显著的作用。2008年由36家物业管理公司组成的徐州市泉山区物业管理协会正式成立。这是苏北地区成立的首家物业管理协会，主要作用是协助政府部门实施行业管理，积极督促物业企业贯彻物业管理法规政策，维护企业合法权益和市场公平竞争秩序，共同提高物业管理的工作水平和服务水平。2008年在徐州市泉山区物业管理协会的协助下，市房管局在全市住宅小区全面推行“三位一体”物业管理新体制，许多住宅小区的物业管理状况得到了明显的改善，居民生活质量大大提高。
1.2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理存在的问题
1.2.1 较老的城市住宅小区与新建的城市住宅小区各自存在典型的物业管理问题。徐州市是个文化古城，虽然近几年房地产新开发项目很多，新楼盘比比皆是，但还有许多老住宅小区（尤其在老城区），可以看到有业主违章搭建，毁绿种菜等现象不在少数，业主中老年人居多，不听劝阻一意孤行，物业管理工作艰难。这些老城区老的住宅小区物业管理管不好会严重影响城市形象。新建小区也有较多典型问题：高层住宅越来越多，电梯使用频繁，自然问题也多；新建小区大多采用智能管理方式，电子单元门等智能系统会经常出问题；高层建筑水压不够，居民用水困难，诸如此类一些城市住宅小区常见问题，都需要专业人员进行维修，物管人员有时不能及时安排好人员，与业主协调不畅，造成业主意见颇多。
1.2.2 房地产物业管理企业竞争激烈，利润不高。我市房地产物业管理公司在数量上飞速增加，但取得一级、二级资质的企业为数甚少，大多是三级资质企业，另外还有外省企业进入竞争，物管行业利润微薄，因此要想提高利润就必须提高自身的竞争力去获得更多项目，这对于绝大多数三级资质的企业来说相对较困难。据调查，目前我市房地产物业管理公司的利润在5%-8%之间。
1.2.3 房地产物业管理费收取困难。新老住宅小区都存在收费困难现象。老的住宅小区本身环境就较难改善，业主看不到好的管理效果就不愿缴纳物业管理费，物业公司难有足够的资金去管理好小区；同样新住宅小区交了物业管理费，一旦某个方面没有达到业主满意，就会拒交下一年物业管理费，这样物业管理公司很难做到完美服务。[1]据调查，我市住宅小区物业管理服务实际收费率在50%-95%，好一点的新建小区起初收费率能达到95%，差一点的不到50%。业主不缴费，企业就没有资金去做更好的服务，没有好的服务，业主更不愿意缴费，这样就会形成恶性循环，严重阻碍房地产物业管理公司的发展。
1.2.4 高素质房地产物业管理人员仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有国家注册物业管理师19人，高素质管理人才还是偏少。物业管理从业人员大多数是应某个项目需要而临时招聘，这些人大多没有经过专门的正规培训，由于公司利润微薄，他们的工资待遇也不高，因而人员流动性大，这对企业提高服务质量很不利。
2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展及对策研究
2.1 加大物业管理服务新模式的宣传力度，提高业主意识 应当继续加大物业管理“三位一体”新模式的宣传力度和实施，尤其在老小区。老小区应紧密联系社区居委会，目前还是有许多年纪大的业主不习惯被物业管理公司管理，可以发挥社区居委会与业主联系的作用。可以由主管部门总体调度，向街道办事处、业主、物业公司发放宣传资料，选择有代表性的物业公司举行座谈会，征求意见，树立典型，让全社会对“三位一体”新模式有更多了解，让大家深入理解业主委员会与物业服务企业是互相依存的，他们地位是平等的。[2]
2.2 房地产物业管理企业走规模化品牌化发展之路 徐州小的房地产物业管理公司居多，企业应当考虑在做好母公司的基础上向外扩张以实现规模效益。外省企业进入我市越来越多，我们也可以扩大公司企业规模向外省市发展。要注重提升自己的品牌形象，宣传自己的优势。[3]其次，政府监管部门应充分发挥作用，定期检查，对检查不合格的企业采取严格处罚措施。《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”我们在评级工作中要严格本着公平公正原则，使物业管理行业竞争规范有序。
2.3 提高服务质量，完善收费管理办法 2012年5月我市了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法，新办法出台后我们应关注具体的实施情况，例如居民的反响、承受能力，物业公司的利润有何变化等，定期将情况汇总统计，如出现过大偏差应及时调整修改管理办法。此外，应把服务质量放在首位，服务好了自然业主就会主动缴纳物业管理费，由此形成良性循环，对于企业和业主就是互惠互利。
2.4 企业严把招聘关，制定有效的员工激励政策 《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”严把招聘关，选择优秀的人员可以为公司今后发展做好铺垫。员工进入企业以后可以由负责人组织员工加强思想道德培训，学习企业文化，提高自身服务意识，制定相关鼓励政策和措施，例如：取得执业资格证或者国家注册物业管理师证的员工给予适当奖励，公司内部公开竞争，选择有能力表现突出的员工担任重要职位。[4]
3 结论
近几年，徐州市先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉称号，创建对于作为公共场所的城市住宅小区有诸多要求，在这些荣誉称号背后，房地产物业管理工作发挥了重要作用。住宅小区物业管理的规范发展是构建和谐社会的基础，作为城市建设与管理的一项基础性工作，物业服务企业对维护社区环境和秩序具有积极的推动作用。
参考文献：
[1]熊群英.住宅小区物业管理行业问题及对策研究[J].科技风，2012（10）：253―254.
[2]赵素萍.中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析[J].宁波职业技术学院学报，2012（04）：66-70.
[3]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息，2011（21）：92.
[4]周林，孙永刚. 对加强住宅小区物业管理问题的思考[J].科技资讯，2012（25）：54.
第2篇：房地产资质管理办法范文
最近，国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见”，“质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为”。国家质量技术监督局也发出了质技监局量发〔2000〕17号通知，决定停止执行原的《商品房销售面积测量与计算》计量技术规范和《商品房销售面积计量监督管理办法》。为了进一步加强和规范房地产测量与房屋面积计算管理工作，现就有关问题通知如下：
一、各地建设（房地产）行政主管部门要切实履行法定职责，依法做好房地产测量与房屋面积计算管理工作，维护房地产测量与房屋面积计算工作的严肃性、稳定性，要主动与有关部门做好协调工作。
二、各地建设（房地产）行政主管部门要紧紧围绕优化市场环境、培育住房消费的大局，切实转变工作作风，增强服务意识，切实保证商品房面积测量质量，加快核发权证。
三、抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作。根据领导指示，近期建设部将会同中编办、国务院法制办、国家测绘局、国家质量技术监督局开展联合调研。各地要结合本地实际情况，着手开展政府部门与房地产测量机构脱钩的前期准备工作。
第3篇：房地产资质管理办法范文
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
第一章 总 则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章 中介服务机构管理
第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章 附 则
第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
第4篇：房地产资质管理办法范文
[关键词]房地产市场；微观管制；宏观调控
[中图分类号]F20
[文献标识码]A
[文章编号]1672-2426(2009)09-0038-03
中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，至今已步入相对稳定发展阶段，房地产市场取得的成绩斐然。然而，中国房地产市场也存在一些问题，突出表现为房地产价格渡动大、房地产交易秩序较为混乱、近期受国际金融危机影响房地产市场不景气等。为了解决这些问题，政府加强了对房地产市场的宏观调控，成效显著。但是，要实现房地产市场的持续健康运行。除了政府的宏观调控以外。政府的微观管制即房地产市场管制亦是不可或缺的。本文拟对中国房地产市场管制产生的原因及管制目标做初步探讨。
一、中国房地产市场管制产生的原因
(一)中国房地产市场存在缺陷
房地产市场管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依据现有的房地产法律法规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。中国房地产市场管制产生的原因在于房地产市场存在缺陷，主要体现在如下方面：
1 市场不能规范房地产微观经济主体的行为。房地产市场的微观经济主体包括：房地产开发商、房地产中介机构、个人等。微观主体为中国房地产市场的迅速形成和发展壮大作出了重要贡献。但是，他们在房地产开发、交易、中介服务、物业管理等各环节也不同程度地存在违法违规行为。在房地产开发中存在房地产开发商忽视工程质量、过度开发、违规拆迁、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题；在房地产交易中房地产开发商未合法取得《商品房预售许可证》而违规销售、虚假销售信息、进行合同欺诈，国内外投机者通过低价买进高价卖出房地产的方式牟取暴利，扰乱房地产市场正常的运行秩序；少数房地产中介机构缺乏诚信；物业服务企业运作不规范，等等。微观经济主体的上述失范行为难以通过市场本身加以克服，因为市场可以为房地产企业从事开发经营和中介服务活动提供场所，却不能保证所有房地产企业循规经营，也无法保证每一项房地产交易的公平性，因此必须通过政府管制规范微观主体的行为。
2 市场不能实现房地产资源的最优配置。资源的最优配置只有在完全竞争市场条件下才能实现，而房地产市场是不完全竞争市场。一是房地产市场存在垄断。首先，土地供给存在一定程度的垄断。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的，土地总量有限必然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制，土地属全民所有，全国土地的所有权由国务院代表国家行使，因而土地所有权也具有垄断性。其次，房地产商品具有强烈的地域性和差异性。房地产本身是不可移动的，从而不同区域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质，难以相互替代。土地供给的垄断性和房地产商品的异质性决定了房地产市场竞争具有不完全性和不充分性。二是房地产市场存在信息不对称。房地产一级市场上开发商掌握的国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买方对房地产商品的总量、质量、性能、成本等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比房地产转让者和购买者掌握的中介服务信息多。三是房地产市场存在外部效应。例如，建筑施工时会产生环境污染和噪音，某建筑物太高妨碍了附近建筑的采光、通风、通信等等。以上问题的存在决定了由市场配置房地产资源会出现低效率或者无效率，从而造成房地产资源的浪费。
3 市场不能抑制房地产价格的过度波动。遵循商品供求规律，市场能自动生成房地产价格，但市场无法解决由房地产开发成本上升、房地产交易秩序较混乱等诸多复杂因素导致的房价不断攀升问题，也不能解决因存量房积压、市场需求冷淡等因素导致的房价快速下降问题。2007年以前。我国房价上涨幅度大，商品房平均销售价格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增长了4.9倍；其中住宅的平均销售价格从756元／平方米上升到3645元／平方米，增长4.8倍。2008年以来，全国楼市又出现低迷，2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格首次出现同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房销售价格同比大幅下降18.1％。而市场既不能抑制房价的迅速上升，也不能控制房价的急剧下跌，影响了房地产市场的稳定。
4 市场不能有效保证国家利益和公共利益。市场经济具有利己性，这决定了房地产市场中经济主体的目标是实现自身收益最大化而非国家利益和公共利益最大化，而经济主体收益最大化往往是以损害或牺牲国家利益和公共利益为代价的。以国有土地使用权的出让为例，我国城市土地使用权可以通过拍卖、招标或双方协议的方式有偿出让。一般来说，采取拍卖、招标方式由于公开竞争能以较高、较合理的价格成交，而采取协议方式由于可能存在寻租现象，价格偏低，使得少数人能够利用手中的特权中饱私囊，侵害公共利益。又如，一些房地产开发项目以行政划拨方式无偿或低价获得土地使用权，虽然减少了房地产开发商的成本却损害了国家利益。另外，我国部分城市仍存在“隐形地产市场”，其中土地利用性质被擅自改变，土地交易收益被某些单位和个人非法占有。这些都会导致国有土地资源的大量流失。
5 市场不能维护房地产产权。市场只能为房地产产权交易提供场所，却不能维护房地产产权。在房地产的转让、抵押和租赁过程中会发生产权转移，这就需要对房地产产权进行界定和保护，明确交易双方的责权利关系。避免出现房地产产权纠纷。由于市场不能清晰地界定房地产产权，也就没有能力维护房地产所有者的产权。
6 市场不能充分供应准公共物品――经济适用住房和廉租房。准公共物品是具有一定程度非排他性和非竞争性的物品。由于经济适用住房和廉租房具有一定程度的非竞争性，即消费者能以较低的价格获得，所以它们属于准公共物品。若由市场来供应经济适用住房和廉租房，由于这类房产价格偏低、收益率低，其供应量势必会减少，则市场无法满足低收入阶层对经济适用住房和廉租房的需求。
7 市场不能解决房地产总供求结构失衡问题。市场会引导微观经济主体投资于利润率高的领域，而对其无利可图的领域则不投资，这会导致宏观经济结构失衡，而市场本身却不能调节这种宏观经济失衡。由于房地产开发商热衷于开发利润丰厚的高档商品房，而不愿意建造面向广大中低收入阶层的普通商品房，造成了高档商
品房供过于求、空置率高，而中低价房供不应求的商品结构矛盾，供给结构严重地背离需求结构。尽管市场上高价位商品房的市场需求量有限而中低价位商品房的市场需求量很大，但房地产商出于追求高盈利率的目的并不会增加中低价位商品房的供给，从而市场不能自动调整商品供给结构；同时由于住房是生活必需品，消费者也不会因为房价上升而减少消费量从而调整商品需求结构。因此，市场无法调节不合理的房地产商品结构。
(二)市场缺陷与政府干预
市场缺陷的存在是政府干预的必要条件。由于房地产市场缺陷内生于市场经济的性质，因而无法依靠市场自身力量完全解决房地产市场缺陷问题；第三种力量(如房地产行业协会)在弥补市场缺陷方面发挥着重要作用，但由于它不具备强制性、权威性，作用力有限，只能作为政府力量的一种补充；而政府具有消除市场缺陷所需要的权威和多种有效的调控手段，因此房地产市场缺陷必须主要依靠政府干预予以解决。
通常，政府干预房地产市场的方式有两种，即宏观调控和微观管制。房地产市场宏观调控是政府的宏观经济管理职能，旨在解决房地产市场上总供给与总需求失衡、总投资与总消费波动等宏观层面上的问题以及低收入者的住房保障问题，保证房地产市场的稳定发展；房地产市场管制是政府的微观经济管理职能，旨在消除房地产市场资源配置低效率等微观层面上的问题，为市场运行及企业行为建立规则，确保房地产市场的有序竞争。
由于房地产市场上微观层面的缺陷较多，所以政府干预房地产市场的很大一部分应该在微观管制方面，即由政府直接对房地产市场上的经济主体和经济活动进行限制以弥补市场缺陷。因此，房地产市场缺陷的存在是房地产市场管制产生的根本原因和主要原因。
二、中国房地产市场管制的目标
政府管制房地产市场的主要目标在于限制和规范微观经济主体的行为，弥补市场缺陷和不足，具体来说有如下几点：
(一)为微观经济主体行为建立规则，实现房地产市场健康运行
针对微观经济主体种种失范行为。政府可以设立规则予以限制，并进而创造公平竞争的市场秩序和市场环境。当前，我国政府已出台的房地产法律法规主要有：《中华人民共和国房地产管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修订)、《中华人民共和国土地管理法》(1986年颁布，2004年8月28日第二次修正)、《中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日起施行)、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日起施行)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1999年1月1日起施行)、《物业管理条例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修订)、《房地产开发企业资质管理规定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度计划管理办法》(2006年修订)、《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日颁布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地产抵押管理办法》(1997年6月1日起施行)、《物业管理企业资质管理办法》(2004年5月1日起施行)等。这些法规条例对经济主体在房地产开发、交易、中介服务、物业管理中的进入条件、权利义务、法律责任等均作出明确规定。政府可以此为依据，为房地产开发经营活动建立规则，即严格限制经济主体的从业资格、为经济主体提供的商品或服务的价格和质量设立科学合理的标准、严厉惩处房地产市场中的各种侵权行为和非法交易，等等。
(二)优化配置房地产资源
通过政府管制解决房地产市场存在的不合理的垄断、信息不对称、负外部效应等问题，抑制市场的消极作用，为充分发挥市场机制的优越性创造条件，提高房地产资源的配置效率。
首先，应区别对待房地产市场存在的垄断。政府要加强对房地产一级市场的垄断，根据社会有效需求合理配置、节约使用有限的土地资源；房地产二级、三级市场垄断是基于产品异质、地域差异、信息不对称、企业实施垄断策略等因素而形成的一种非自然垄断，对此，政府应采取禁止、限制、价格管制、鼓励竞争的措施反垄断。其次，政府应加强房地产市场信息的披露。通过法律手段和行政手段强制房地产开发商和房地产中介机构向消费者提供更多、更真实的企业信息、质量信息、价格信息、房源信息等，对房地产开发商和中介机构利用信息优势欺骗消费者的行为予以严惩。再次，解决房地产市场负外部效应问题。政府通常会设置污染排放标准，一旦某房地产项目产生的污染超过标准即可对该项目施以相应的经济惩罚；对某建筑物严重妨碍附近建筑的使用，可依法要求该建筑物的所有者(或使用者)给予适当的经济赔偿。
(三)保持房地产价格平稳
对于房地产价格波动幅度过大的问题，政府可以直接进行管制，限制房价持续上升或迅速下降，保持房地产价格平稳。例如，为有效干预房价，2007年南京市出台了一项政策，“所有在售楼盘中未销售部分不得高于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格”，此举目的在于控制房价的最高上涨幅度，该政策收到了预期效果。同样，为消除房价下降过快给整个经济社会带来的不利影响，可通过价格管制尽量降低房价向下波动的幅度。
(四)保证国家利益和公共利益
政府应采取措施避免国有土地资源的流失和滥用，确保国家利益和公共利益。为了实现这一目标，一是要继续坚持土地的社会主义公有制，维护国家的土地所有权，保证国家获得土地使用权出让的收益。二是依据土地利用总体规划严格控制土地用途和土地出让总量。国家管制土地使用方向、土地用途转用和土地利用效率；国家限制土地年度出让规模，实际用地超过本年度计划的扣减下一年度的土地使用指标。三是主要采取招标、拍卖的方式出让土地使用权。2002年起土地拍卖已经在全国范围内正式实施，应以此为基础逐步降低协议出让土地的比重，出让方式以拍卖、招标、竞标为主，提高土地出让价格的透明度，防止国家土地收益流失。四是要清理隐形地产市场，取缔土地非法交易。
(五)保护消费者合法权益
消费者在房地产市场处于弱势地位，需要政府管制市场以保障消费者的合法利益。例如，政府整顿房地产市场秩序、规范经济主体行为，相应的损害消费者利益的活动就会得到控制，消费者能获得质优价廉的房地产商品和服务。又如，房地产权属关系复杂，房地产产权权能包括所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、赠与权、继承权等，政府依据法律规章清晰界定房地产产权，有利于产权转移的顺利完成，实现对消费者房地产产权的保护。
参考文献：
[1]曾国安，政府经济学[M]，武汉：湖北人民出版社。2002
第5篇：房地产资质管理办法范文
追踪和深入探究这一问题，有利于正确认识登记簿记载房屋面积的性质和作用，对登记机构降低甚至免除诉讼风险亦具有十分重要的意义。
一、房屋面积概述
1985年，第一次全国城镇房屋普查之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如1987年4月21日《城镇房地产所有权登记暂行办法》，1990年12月31日建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第5章“房地产权属登记管理”以法律的形式首次确立了国家实行房屋所有权登记发证制度，从而房地产的权属登记在法律上得以确立，房产证登记建筑面积法定权益性就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
国家测绘局以国测发[1991]120号文的《房产测量规范》，是我国第一部房产测量的行业标准。1995年开始销售和登记的建筑面积已有了规定：1995年12月1日起施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）第5条规定，商品房按套或单元出售，商品房的销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上述规定却不是针对房屋面积计算的专门规定。2000年8月1日起实施且沿用至今的新《房产测量规范》（G B／T17996. 1―2000）对房屋面积进行了准确定义。
（一）房屋面积的技术分类
从房产测量规范上来说，房屋面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20米以上(含2. 20米)的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋产权面积（也称为产权登记面积）系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
（二）房屋面积的进度分类
《城市房地产管理法》实施后，我国开始实行商品房预售制度。随着商品房预售制度的兴起，商品房预测（面积）的概念和技术规范也随之产生，商品房面积根据施工进度和客观物理状况，又可分为预测面积和实测面积。
1.预测面积。预测面积是指在商品房竣工验收前，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。
为规范预算商品房面积测绘工作，国内部分省市对预测面积的性质和作用所作的相关规定也颇具科学性和指导性。如武汉市2001年8月出台的《关于预售商品房面积预测算工作有关问题的通知》规定：商品房面积预测算系指商品房项目竣工前，房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积的行为。四川省建设厅2008年12月出台的《关于预售商品房面积预测工作有关问题的通知》中明确：各房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘机构进行面积预测。委托合同应约定双方的权利、义务和违约责任。房产面积预测成果是房地产管理部门核发商品房预售许可证的基础资料之一。房地产管理部门应当按规定，要求房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时提供房产面积预测成果，并对其进行审核后依法核发商品房预售许可证。
2.实测面积。实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是不可避免的。事实上，实测面积不一定是产权登记面积，抑或说实测面积不等于产权登记面积。
（三）房屋登记簿记载的房屋面积
产权登记面积，按照《商品房销售管理办法》第20条的规定，是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。可见，从实测面积到最终的产权登记面积还需要一个“认可和采信”的过程。
建设部《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）规定，登记簿记载的房屋基本状况部分，其中之一即是建筑面积。建设部设计的房屋登记簿票样基本状况页有建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积、专有部分面积四项内容。新版房屋所有权证也设计有房屋建筑面积和套内建筑面积两项内容，均打印在房屋所有权证上。
二、测绘面积到登记面积―――现有模式追踪
从具有相应测绘资质的测绘单位出具的房屋面积测绘技术报告到产权登记面积，仍需要一定的审核程序或法律要求。
（一）房产测绘启动初期―――测管一体
1991年6月，建设部《关于加强房产测量工作的通知》明确：各地区房地产建设行政主管部门应加强房产测绘队伍的组织建设，配备与工作任务相适应的专业技术人员，完善规章制度，以适应房地产行政管理工作的需要。1999年3月，建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建住房[1999]72号）中重申：房地产权属登记发证制度是《城市房地产管理法》确立的一项基本法律制度。房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积，直接关系着产权人的权益。因此，各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性，健全和充实房地产测量队伍，配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员，并把房屋产权证书登记的面积正确率作为考核房屋权属发证工作的一个重要指标。2000年2月，建设部《关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建办住房[2000]4号）再次强调：各地建设（房地产）行政主管部门要切实履行法定职责，依法做好房地产测量与房屋面积计算管理工作。同时也提出：抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作,着手开展政府部门与房地产测量机构脱钩的前期准备工作。
可见，房产测绘工作启动初期，为避免出现房产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门的现象，房产测绘经营主体与管理主体高度统一，测管一体、“独家经营”的模式，公正性受到质疑。
（二）房产测绘市场化―――测管分离
房地产测绘经营行为与面积审核的管理行为集中一体的工作方式，带来了一定程度上的管理混乱，测绘市场化改革的必要性逐渐凸显。前文已经提到，2000年初，以测管分离为目标的房地产测绘体制改革已经开始酝酿。《房产测量规范》出台后，建设部在其后的《关于认真贯彻执行加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）中强调：各地要结合地方政府机构改革，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求，积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离，房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。早在1995年5月，湖南省建设委员会在《关于转发建设部的通知》中提出的：“各地应将现有的房屋面积测量队转换为可独立承担民事责任的房地产测量事务所。事务所要建立规章制度，合理收费，实行社会公开承诺制，以廉洁、高效、优质的服务，树立公开、公平、公正的行业形象”的操作意见，已颇具前瞻性和借鉴性。
从测管一体到测绘市场化、规范化并没有明显的界限分割。各地房地产测绘改革的启动时间、改革力度、改革成效差异很大。各地根据本地的实际情况，分别形成了不同的模式。
一是测绘完全市场化：测绘业务完全依照市场规则由独立的测绘企业承担，房管部门不介入经营竞争行为，仅对施测单位的主体资格、测算依据与方法等内容进行把关。实行测绘市场化，开发商可自由委托具有资质的测绘队伍进行测绘；消费者也可委托测绘公司进行测绘；测绘队伍办事效率，服务质量水平明显提高；市场竞争也带来了更加优惠的测绘服务价格；一旦产生纠纷双方也可以通过协商或诉讼解决。但测绘队伍专业技术水平、业务素质良莠不齐，测绘质量参差不齐。
二是测绘市场仍未放开，但测绘机构实现企业化运作：通常将原来房管部门内设的测绘机构撤并或转型，进行企业化运作，但房产测绘市场仍相对垄断，不允许其他测绘企业或单位参与房产测绘竞争，另设测绘管理办公室进行测绘成果管理，遇有测绘纠纷，有专设的房屋面积鉴定委员会或上级申诉部门，居间裁判。由于国家技术标准《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性，以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后，可能产生不同的测绘成果势必造成更多的测绘纠纷，导致房地产市场的混乱。测绘市场的垄断一定程度上避免了上述问题的出现。
三、形式/实质审查―――登记机构面临的尺度难题
无论是房产测绘市场完全放开还是有限放开，测绘单位出具的房产测绘成果都不可能直接用于房屋权属登记。登记机构要采用施测单位出具的房屋面积测量报告，势必要开展一定程度的审核工作，这中间的尺度如何把握，法律和技术层面始终难有明确界限。
（一）对预测面积的审查
虽然有关商品房预售许可的国家层面的法律规范，并未明确规定将房屋面积预测报告作为预售许可的必要要件，但在实践中，预测成果报告俨然已经成为预售许可不可缺少的必备材料。房屋面积平面图、公摊等要素是商品房交易、房屋买卖合同不可或缺的实质性内容。然而实践中，很多地方考虑到商品房竣工验收以后实测面积的重要性，对于预售许可阶段房屋面积的测绘成果审核并不重视，甚至有些地方为“减少麻烦”根本不予审核而直接采用施测单位的结果和数据，也制造了大量的房屋交付以后产生的面积差异纠纷。笔者认为，预售商品房面积测量成果的审核工作十分重要，可以用技术手段控制房屋面积计算的规范化，减少和避免预测和实测纠纷案件的发生。对施测单位是否严格依据规划、施工、设计图纸测算房屋面积进行审核和把关，不但有利于维护预购人的合法权益，更加有利于推动实测审核工作的进行。值得说明的是，预售许可阶段所需的预测面积数据由于仅作为商品房买卖合同的要素而非最终产权登记面积的依据，登记机构在此阶段担负的责任微乎其微。
（二）对产权登记面积的形式与实质审查
建设部和国家测绘局联合出台的《房产测绘管理办法》第18条规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
综上，房管部门在进行权属登记时，要对适用的测绘成果进行一定的程序审核和验收。如果要求房管部门要对房产测绘成果进行实质性的审核确认或认可，就只能通过房管部门内部专业测绘人员重新测绘、计算，才能作出鉴别，这样却违背了房产测绘逐步市场化的初衷。如果只对测绘单位提供的测绘成果作形式上的把关或审核认可，一旦利用错误的测绘成果进行了权属登记而引发争议，房管部门必然成为直接的责任部门而牵连其中。
（三）登记机构对登记簿记载房屋面积的责任
房管部门对登记簿记载房屋面积的责任，涵盖了两个层面的内容：一是对用于房屋权属登记的测绘成果本身是否承担质量责任；二是对房屋权属登记测绘成果（主要指房屋面积）的错误利用是否需要承担相应的责任。
《测绘法》明文规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第3条规定：房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。地方性规范也有类似规定，如《海南省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》第27条明确规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责，并承担相应责任。《福建省测绘条例》第17条规定：测绘单位应当建立健全测绘成果的质量保证体系，对测绘成果质量负责。《浙江省测绘成果管理办法》第6条规定：测绘单位应当加强测绘成果质量管理，落实测绘成果质量检验、管理和责任制度，并对其完成的测绘成果质量负责。
可见，在测绘单位提供的申请用于房屋权属登记的测绘成果报告的质量问题上，毫无疑问，应由出具该成果的单位承担质量责任。
登记簿记载的房屋面积，是经登记机构审核后采信的测绘单位出具的测绘成果报告转化而来。《房产测绘管理办法》及其他法律法规并未明确房管部门与测绘部门各自的职能、责任，也未明确规定由测绘错误造成损失所引发赔偿责任的处理办法。如房管部门对测绘单位出具的测绘成果负有实质审查的法定义务，则一旦利用错误的测绘成果进行登记，必然产生赔偿责任。从测绘成果适用在整个登记过程的作用和意义来说，登记机构此时面临的是无过错责任，即一旦采用错误的测绘成果进行登记的，无论是否尽到审查义务，都会产生赔偿责任，这对于登记机构来说显然是不公平的。
笔者认为，从《房产测绘管理办法》第18条规定的房管部门审核用于房屋权属登记测绘成果的直接法律依据来看，字面理解的结论是：是房管部门仅需对测绘成果的相关方面进行审核并归档，并非原测绘单位提供的测绘成果而重新进行测绘。换言之，《房产测绘管理办法》对登记机构的要求仅仅是形式审查，而非实质审查。北京市早在2003年即明确规定：房地产开发企业、房屋权利申请人持有资质测绘单位实测的房屋面积测绘结果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理；申请人提交的房屋面积测绘结果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位使用统一格式的商品房测绘报告，并对其完成的测绘成果质量负责。
四、涉诉房屋登记面积纠纷及登记机构的风险规避
因房屋面积引发的纠纷乃至诉讼，各方争执不下，有的地方甚至连法院也难以决断。就实践中的诉讼纠纷案件来看，主要有以下几种类型：
一是在测绘市场未放开的地区，消费者（业主）对房管部门内设机构房产测绘机构（如测绘所、测绘大队、测绘办公室等）的测绘主体资格存有异议，认为其设置在登记机构内部，不具客观公正性，一旦出现登记错误给当事人造成损失的，找不到对象具体承担赔付责任。
二是在对登记簿记载的房屋面积的测算方法持有异议。比如，个别业主对建筑区划内公共设施、设备、通道的公摊方式、公摊层级等存有意见，认为自己的房屋公摊过大，权益未得到有效保护。
三是作为房屋权属登记必备的资料之一―――测绘资料的范围理解上有异议。对分层平面图、平面四至宗地图、立面图等是否属于应纳入登记范围的测绘资料，认识和看法不一。
四是设计规范与房产测量规范在技术标准不统一，一定程度上造成了商品房预测与实测面积差异。《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》对飘窗、建筑物内的设备管道夹层是否计算面积的规定并不相同。
为减少和避免房屋面积问题给登记机构造成的“硬伤”，笔者建议做好以下工作。
1.始终重视房产测绘审核在房屋登记中的重要作用和地位，建立“测管分离”、“管用分离”的管理体制，从源头上把好关，避免造成更长时期的基础数据混乱以危及登记工作的高效率和规范化发展。
2.房产测绘审核过程中，积极开展全方位的沟通交流，既注重测量专业技术人员业务能力的提高，也时刻关注新的建筑形态的发展态势，充分发挥专业人员的技术优势，确保房产测绘审核的标准化、规范化。
第6篇：房地产资质管理办法范文
郑州市人民政府令第111号
《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。
市长：陈义初
2002年10月21日
郑州市商品房销售管理办法
第一章、总则
第一条、为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条、本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条、在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条、房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条、商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条、市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县（市）、、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。
第二章、预售管理
第七条、商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条、房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条、商品房预售应当符合下列条件：
（一）、建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；
（二）、已取得建设工程规划许可证；
（三）、已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）、六层以下（含六层）、的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）、结构封顶工程，七至十二层（含十二层）、小高层建筑完成三层以上（含地下室）、结构封顶工程，十三层以上（含地下室）、高层建筑完成五层以上结构封顶工程；
（五）、已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。
第十条、申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）、预售申请书；
（二）、营业执照和资质等级证书；
（三）、国有土地使用权证；
（四）、建设工程规划许可证及红线图；
（五）、建设工程施工许可证及施工合同；
（六）、商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；
（七）、商品房预售方案；
（八）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条、市、县（市）、、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
（一）、商品房项目转让合同；
（二）、原《商品房预售许可证》；
（三）、城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；
（四）、受让方的房地产开发资质证书、营业执照；
（五）、法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条、房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条、预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
（一）、房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）、项目开发进度及竣工交付时间；
（三）、商品房项目及其配套设施的平面示意图；
（四）、商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（五）、预售商品房的价格及付款办法；
（六）、物业管理事项；
（七）、其他应当明示的事项。
第十五条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条、预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条、房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条、房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条、房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。
第三章、现售管理
第二十条、商品房现售应当符合下列条件：（一）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）、已取得国有土地使用权；（三）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）、已通过竣工验收；（五）、拆迁安置已经落实；（六）、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条、房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）、商品房现房销售方案；（二）、企业法人营业执照和资质证书；（三）、国有土地使用权证；（四）、建设工程规划许可证和施工许可证；（五）、工程竣工验收证明；（六）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条、市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条、房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）、返本销售或者变相返本销售；（二）、售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）、分割拆零销售按套销售的商品房住宅。
第四章、广告与合同
第二十四条、房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当将拟广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条、销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条、房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条、商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条、房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条、商品房销售可以按套（单元）、计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）、计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条、按套（单元）、计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）、计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、的，据实结算房价款；（二）、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）、部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第五章、销售
第三十五条、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条、受托房地产中介服务机构在销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条、商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第六章、交付
第四十条、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条、交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条、房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第七章、罚则
第四十六条、房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）、未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）、商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）、返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）、分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）、委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十七条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）、无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）、违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）、伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）、未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）、房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）、商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。
第四十八条、违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）、广告经营者、者明知或应知的房地产广告虚假，仍设计、制作、的；（二）、房地产中介服务机构销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条、房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）、对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；
第7篇：房地产资质管理办法范文
年8月15日根据《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》修正）
第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
第八条房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。
第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。
第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第8篇：房地产资质管理办法范文
加快发展服务业是转变经济发展方式的战略举措，是提高城镇化水平的现实需要，是保障和改善民生的必然要求，发展服务业要严格依法行政，切实增强服务意识，建立公开、平等、竞争、有序的市场秩序，努力为服务业的发展创造良好环境。正值我市大力推进现代服务业加快发展之际，市政府召开全市现代服务业发展座谈会，这不仅是对我部门工作的促进，同时也为我们提供了一次难得的学习机会，我们将抓住机遇，加快我市房地产业发展。根据会议安排，就自己熟悉的房地产领域，结合当前我市房地产业发展的新动向，将我局推进房地产服务业加快发展的有关情况汇报如下：
一、“十一五”以来房地产业发展总体回顾
（一）房地产业发展速度明显加快，总量规模不断扩大
随着我市经济建设和城市建设进程的快速发展，我市房地产开发企业队伍不断壮大，开发销售逐年递增。“十一五”以来，市主城区房地产开发企业从“十一五”之初的52家发展到目前的118家，成为我市国民经济发展的支柱产业之一。“十一五”以来全市房地产开发总投资完成197.88亿元，其中总投资额达50.94亿元，与“十一五”开局之年同期比上升139.08%；全市房地产开发建设面积为1491.87万平方米，其中开发建设面积为378.96万平方米，与同期比上升75.2%；累计批准预售商品房911.56万平方米，其中批准预售面积169.72万平方米，与同期比上升102.2%。
（二）扩大物业服务覆盖面，物业服务行业快速发展
我市物业服务水平素质稳步提升，逐步成为城市管理中的一种新型服务产业。“十一五”以来，全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强，业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立，呈现出较好的发展势头。自以来，物业管理面积由779.32万平方米提高到1576.97万平方米，物业管理覆盖率由62%提高到76%，备案的物业服务企业由最初的31家到目前108家。我市的物业管理从摸索试点到稳步发展，特别是《市住宅小区物业管理办法》的颁布实施和《关于加快培育物业公司的决定》等相关文件的出台对物业管理工作提供了强有力的指导和支持，物业管理工作得到了全面推进。目前，物业管理已被广大市民普遍接受，买房看物业已成为购房者首选的重要条件，物业管理的不断加强，为小区业主创造了整洁、有序、方便、舒适的生活居住环境，也为业主创建文明社区发挥了重要作用。
（三）加快保障性住房建设，住房供应结构逐步优化
为促进我市房地产业的健康发展，在完善保障性住房制度的基础上，加快建设保障性住房建设，构建多层次的住房保障体系，满足不同层次消费群众的住房需求。十一五期间，全市建设各类保障性安居工程66990套、建筑面积600.94万平方米。其中建设廉租住房12145套、60万平方米，交付使用5777套、26.6万平方米；建设经济适用住房7609套、61万平方米；建设公共租赁住房1762套、10.85万平方米，分配入住1522套、9.25万平方米；改造城市棚户区3.5万户、407万平方米；改造国有工矿棚户区500户、2.79万平方米；改造煤矿棚户区6719户、40.3万平方米；改造林业棚户区3255户、19万平方米。
，完成全市任务保障性安居工程28908套，其中廉租住房8155套，公共租赁住房2518套，经济适用住房970套，城市棚户区改造4000户，中央下放煤矿棚户区改造3901户，林业棚户区（危旧房）改造1864户，垦区危房改造500户，农村牧区危房改造7000户。
（四）房地产中介服务较快发展
“十一五”期间，市主城区及新城区共成交二手房218.03万平方米，与十一五同期比增长了45%，全市主城区及新城区共二手房交易量达48.54万平方米，与“十一五”开局之年同期比增长了26.4%。随着经济社会的快速发展和城市化的迅速推进，群众住房消费观念的转变和生活水平也不断提高，大批量的二手房推向市场，我市房地产中介服务业也得到了快速发展，目前我市现有房地产中介服务机构12家，其中评估机构4家、中介服务企业8家。为进一步规范销售环节，提高销售人员水平，我市每两年举办一期全国销售人员岗位培训班，共培训持有全国销售人员上岗证书的销售人员409人，保障了我市商品房销售环节的规范化发展。
二、十一五以来开展的主要工作
（一）不断加大扶持力度，持续优化房地产服务业发展环境
“十一五”以来，逐步建立健全了促进房地产服务业发展的工作协调推进机制，落实《商品房预售款监管实施方案》、《市建筑市场主体及职业人员不良行为记录管理办法》、《物业服务费监管制度》、《物业项目接管保证金制度》、《市新建住宅项目物业用房社区用房等综合配套设施建设承诺书》、《加快住房保障体系建设实施意见》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《市本级城镇最低收入家庭廉租住房资金管理办法》、《市人民政府关于进一步解决城镇低收入家庭住房困难 问题实施意见》、《市主城区廉租住房实物配租工作实施细则》等促进房地产业发展的政策性文件，政策扶持力度逐年加大，随着规划体系的不断完善和各项政策的落实，一些困扰房地产业发展的难点问题逐步缓解。
（二）加强房地产市场监管，推进房地产服务业健康发展
1、针对我市房地产市场普遍存在的问题，结合对房地产市场的监管重点，严肃查处了销售过程中出现的无证销售、虚假合同等违法违规行为，通过定期调查走访，深入到开发企业的项目现场，进行前期指导和督察，提前将有关事宜告知开发企业，尽可能避免其出现违规行为。
2、多次联合工商、税务等部门对主城区房地产中介机构进行了专项检查。通过对房地产中介服务机构的资质、人员、规范经营等情况的摸底调查，对没有营业执照、没有资质、无专业技术人员资格证的房地产中介服务机构下达了催办通知单，通知其补办相关手续和罚款处理。通过检查和整改，积极引导房屋中介市场健康发展，规范了房地产经纪行为，提高了房地产经纪服务质量。
3、新建商品房预售资金监管制度作为商品房预售制度的有效补充和完善,能够有效防止房地产开发企业在未竣工前将预售资金挪作他用,同时能够有效规范商品房预售行为,促使房地产开发企业规范经营、公平竞争,遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则。二手房交易资金监管工作启动，通过在银行设立的资金监管“专用账户”进行划拨，有效保障买卖双方交易资金的安全，做到钱证两清、防范风险，从根本上杜绝了交易资金的风险隐患。
（三）加快房地产信息建设，促进房地产服务业发展
我市自1月正式实行商品房网上签约以来，经过不断摸索和完善，目前网上售房的信息系统运行顺利，开发企业的操作人员均能够熟练使用网上售房软件。对在网上售房数据补录过程中，发现的未办理预售许可的问题，要求开发企业立即补办手续，避免该项目成为今后的“遗留工程”。“网上售房”的实行，对规范我市房地产市场、保护购房者利益起到了积极的作用，同时从根本上扭转以往购房者在信息不对称方面的弱者地位，遏制部分开发商炒楼和囤积房源等行为。
经过不懈努力，房产信息网站内容更加丰富，信息也及时准确。房产信息网（含政务网）全年录入房产相关信息8864条，累计回复百姓各类提问13455条，与全市开发企业沟通，及时快速的更新房产信息网的楼盘信息内容。月均访问量突破30万人次，日均访问量达到1万多人次，在全市房地产类网站访问中位居前列，在各大搜索引擎具有较高的排名，并与多家知名网站建立了良好的友情连接关系，已成为市购房最快捷的信息平台。
（四）突出抓好三大载体，增强房地产服务业发展活力
1、自以来，我们认真落实国家调控政策和措施，支持房市萧条时的购房热情，于、、、连续四年成功举办四次房地产交易展示会，有效的帮助房地产企业应对金融危机，为搞活房地产市场起到了积极促进作用。
2、为进一步改善我市开发市场环境，我们连续12年开展“承诺销售放心房”活动，参加活动的企业由最初的24家，发展到现在的88家，占主城区开发企业总数74.6%。针对“放心房”公开承诺内容，我们对辖区内参加承诺活动的房地产开发企业进行检查走访，对个别承诺企业存在的问题，进行及时沟通，督促其按照承诺内容履行承诺。
第9篇：房地产资质管理办法范文
1.当前我国房地产中介市场现状
随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带， 为交易双方提供有效信息， 解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。
2.当前我国房地产中介市场主要问题
2.1政府监管不力
全国除温州这样的城市出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分，主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、 工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制， 职能分配不明确， 难以形成对从业人员、 机构的有力监督。 并且，房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门，对房地产中介市场形成行业垄断，进行非法经营。
2.2法规体系不全
房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，主要仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。
2.3机构信誉不良
房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买方、卖方双边的信息，而在实际的房地产中介市场上，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。同时由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房地产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
2.4人员素质不高
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
3.规范房地产中介市场的对策
3.1严格市场准入制度
在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
3.2严格执业资格制度
在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
3.3严格规范经营制度
规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。
3.4严格行业监管制度
政府要在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。
