城市房地产交易管理办法精选(九篇)

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第1篇：城市房地产交易管理办法范文

关键词：房地产交易；档案；管理

随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理愈加规范。所以档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，应具备依法管档的法制观念、细致无误的工作质量、热忱服务的工作态度。

1 确立依法管档的法制观念

房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。

依法管档的法制观念：一是从学习中来，要求各级房地产交易管理部门应该组织所属工作人员认真学习、正确理解这些法律法规知识，作为档案管理人员应该自觉的学习和领会这些法律法规的内容。做到三个明确：其一、明确房地产权属档案工作的性质是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分，增强依法管档的意识。其二、明确房地产权利人、房地产权属登记权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等；反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等；其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等是法律和法规确定给房地产档案管理部门必须履行好的责任。其三、明确房地产档案人员的工作需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。

二是从实践中来，要求房地产交易管理部门的档案管理人员认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。对于出现的反面事例应发挥其警示作用，通过可能的宣传途径，对档案人员进行宣传教育。

2 提高细致无误的工作质量

2.1 强化业务管理手段

房地产档案保存了大量基础资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任，长期为房地产管理提供了准确而可靠的基础性资料。可是从业务上看，房地信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，适应这一特点，就必须注意强化业务手段，努力实现业务管理新突破，进一步完善产权产籍信息化建设。完善“数字房产”框架，构建和完善权属登记发证系统、产籍档案管理系统、抵押登记管理系统、房屋产权平面数字控制系统，彻底改变传统的产权产籍管理模式，不断创新管理手段。

2.2 做好档案编研工作

产权产籍档案管理工作必须按照编研工作的原则要求，以需求为核心，以服务为主体，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。根据不同的编研内容，把分散的资料，按照利用规律有机的编制起来，以利于档案资源的开发利用，建立积极向上的内部激励机制，建设高素质的产权产籍管理队伍。勇于创新、培养一支思想品德好、业务能力强、创新意识强、廉洁高效的高素质队伍。实现权属管理规范化、信息化的发展。围绕服务于市场，服务于百姓，服务于发展，进一步简化、规范流程。对一些不利于当前发展的环节予以调整，尽可能缩短办件时限，提高办事效率。

2.3 严格日常工作管理

如建立严格的库房管理制度，并做好安全检查记录。库房管理科学，库内有档案资料存放示意图，档案柜架排放规范，库内清洁卫生，无火灾、水淹事故，无霉变、褪色、污损、虫蛀、鼠咬现象。建立规范的全宗卷、详细的档案移交接收、借阅登记、鉴定销毁记录，做到档案进馆详细无误，借有凭还有据。利用现代化设备资源，实现各种音像、图片、资料电子化管理。

3 坚持热忱服务的工作态度

3.1 强化责任意识。在全面落实社会服务承诺制的基础上，坚决做到“一与二从三不让”，即：与服务对象换位思考；从群众最满意的地方做起，从群众最不满意的地方改起；不让工作在我手里延误，不让差错在我手里发生，不让形象在我这里受损。真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋。以创新管理理念为主线，使窗口建设再上新台阶。规范服务程序考核、职业道德教育；进一步完善工作制度、办事程序，及时调整和改进服务方式，全面、系统的规范服务工作程序要求，抓好工作检查和督查。通过抓管理，进一步提高工作效能。

第2篇：城市房地产交易管理办法范文

为加强我县商品房预售款管理，促进房地产业持续健康快速发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，经县政府研究同意，现就有关事项通知如下：

一、统一思想，提高认识

近年来，随着我县城镇化步伐的加速推进，房地产开发市场日益活跃，呈现出蓬勃发展的良好势头，商品房预售正逐渐成为一种新的消费方式被广大群众所接受。商品房预售款作为商品房建设资金的重要来源，在推动商品房稳步建设中起到了积极的作用，但由于相关制度不健全、监管不到位，部分开发商违规使用商品房预售款现象较为突出，导致购房者的利益受到损害，严重影响了房地产业的健康发展和社会稳定。各有关部门和单位务必从保稳定、促发展的高度，牢固树立责任意识，充分认识加强商品房预售款监督管理的重要性，严格按照有关法律法规的规定，切实规范商品房预售款的收存使用行为，维护交易双方合法权益，保障我县房地产业的健康持续快速发展。

二、严格制度，强化管理

（一）建立专用帐户设立注销制度，实现预售款统一管理

从**年1月1日起，各级各类房地产开发企业进行商品房预售，在申请《商品房预售许可证》的同时，应根据所申请许可的项目在银行设立一个商品房预售款专用帐户，所有商品房预售款纳入专用帐户统一管理，专户存储、专项使用。预售商品房项目竣工并依法验收合格后，经县房地产交易管理机构同意，银行应办理有关结算手续，注销该预售房款的专用帐户。

（二）严格预售款缴纳使用程序，防范违规收支风险

县房地产交易管理机构根据银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证（进帐单）办理《重庆市商品房买卖合同》预售登记。凡商品房预购人申请办理按揭贷款，其商品房预售款必须直接存入专用帐户内，各商业银行发放的按揭贷款也必须直接划入专用帐户内，不得直接支付给商品房预售人或转作他用。商品房预售人在任何情况下不得直接收存预购人支付的预售款。

商品房预售人申请使用预售款时，须向县房地产交易管理机构提交《商品房预售款使用申请表》、用款计划、与承建商签订的施工进度合同、建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请、与供货商签订的材料、设备购销合同、纳税申报表等有关资料，县房地产交易管理机构据实核准同意商品房预售人将预售款分别用于支付预售商品房的工程款、建筑材料、设备款和交纳法定税费。设立商品房预售款专用帐户的商业银行也应根据县房地产交易管理机构核准同意的数额拨付预售款。

（三）明确违规处罚措施，保证商品房预售市场稳定

对未按照商品房预售资金管理规定向社会预售以及不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款、直接收取商品房预售款的房地产开发企业，县房地产交易管理机构不予办理商品房预售登记和有关房地产权属登记，并由县土地房屋行政主管部门责令其改正并实施行政处罚。

第3篇：城市房地产交易管理办法范文

一、进一步放开房屋租赁市场的范围？

（一）凡在城镇国有土地范围内依法取得所有权的各类房屋，均可向社会公开出租。

暂未办理所有权登记的下列房屋，亦可向社会公开出租：

1、空置商品房可以办理二年期以内的短期出租；

2、未竣工的商品房，凡取得了《商品房销售许可证》的，可以办理预租登记；

3、职工依照房改政策购买的住宅，凡交款50%以上的，可以出租。

（二）各类房屋的承租人征得房屋所有权人同意，并签订收益分配协议后，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。但转租的终止期限不得超过与所有权人签订的租赁合同约定的终止期限。受转租人不得再行转租。

各类房屋的承租人在征得房屋所有权人同意后，可以改变房屋使用用途，既可自营也可与他人联营开展经营活动。但凡属市政府统一规划布局的与居民日常生活密切相关的粮油、蔬菜、副食品、理发、浴池等商业网点用房，未经主管部门批准，不得擅自改变房屋使用用途。改变房屋使用用途不得影响房屋的正常使用和周围环境。

（三）公民、法人或其他组织以及外国人、无国籍人、外国组织，持有合法证照手续，均可承租向社会公开出租的各类房屋。

（四）凡向社会公开出租、转租房屋和实行指令性租金的房屋改变使用用途，租金由租赁当事人协商议定。房屋所有权人也可进行公开招租、拍租。

二、完善房屋租赁登记备案制度

（一）房屋租赁当事人须在租赁合同签订之日起十五日内，持下列证件到本通知规定的房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》：

1、租赁双方的合法身份、资格证明；

2、租赁合同或转租合同；

3、房屋所有权或使用权证件；

4、法律、法规和规章规定的其他证件。

（二）未竣工房屋预租登记、军产房屋和涉外房屋租赁或转租登记备案手续，由市房地产管理局委托市房地产交易所办理；市内四区其他房屋租赁或转租登记备案手续，由市房地产管理局委托房屋所在地的房地产管理处办理。

（三）本通知下发前，已将房屋向社会出租或转租的，租赁当事人应在1997年12月31日前补办登记备案手续。

（四）《房屋租赁证》是房屋租赁的合法凭证。租用房屋从事生产经营的，生产经营者应将《房屋租赁证》置于生产经营场所，以备监督检查。外来人口承租房屋用于居住的，在办理《房屋租赁证》的同时，还应按照公安部《租赁房屋治安管理规定》和《大连市外来暂住人口管理规定》办理有关治安管理手续。

（五）房屋租赁当事人须依法缴纳税费。市房地产管理局、物价局应当根据市场情况，定期房屋租金评估价格。房屋租赁有关税费的计征，协议租金低于评估价格的，以评估价格为准；高于评估价格的，以协议租金为准。

三、加强对房屋租赁市场的管理

（一）市房地产管理局是负责全市城镇房屋租赁市场管理的行政主管部门，应认真做好房屋租赁市场的管理工作。

市内四区人民政府及市政府各有关部门应协助主管部门加强对房屋租赁市场的管理。

（二）房屋租赁当事人应当认真遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》、《大连市城镇房地产交易管理暂行办法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和本通知的规定，依法进行房屋租赁活动。

（三）市房地产管理局及其他有关管理部门应加强对房屋租赁市场的监督和检查。对于不办理房屋租赁手续、不缴纳税费，擅自进行房屋租赁或转租的，按照法律、法规和规章的规定给予行政处罚。

第4篇：城市房地产交易管理办法范文

买方（以下简称乙方）：____________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，通过________方式，取得北京市________区（县）________地块的土地使用块，土地面积为________平方米，土地使用年限________年，自_______年____月____日至____年____月____日止，国有土地使用证号为_________。甲方在上述地块上建设的____现已竣工，取得房屋所有权证（证号为____）。经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为________。

乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为________。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋分摊的土地使用面积转让给乙方。

双方经协商，就上述房屋的买卖事宜，订立本契约。

第一条　________房屋，建筑面积为________平方米（含共有共用面积），房屋状况详见附件，土地面积________平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至__________年____月____日止。

上述面积已经________房地局测绘。

第二条　双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币_________元，价款合计为（大写）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整（小写：_________元）。乙方预付的定金________元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。

第三条　乙方同意在本契约签定________日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。

甲方指定银行：____________

银行帐号：____________

第四条　甲方同意在________年____月____日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：________。

甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第五条　乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第六条　双方同意在签定本契约后三十日内，持本契约和有关证件到北京市________房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。

办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。

第七条　本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房价款金额的万分之____（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过________日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率人民币计算。

第八条　本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之____（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过________日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还，甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。

第九条　本契约自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第十条　本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第_________（大写数字）种方式解决纠纷。

（一）提交北京仲裁委员会仲裁。

（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

第十一条　本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本________份，房地产交易管理部门……各一份。

甲方（签字）：_________________

法定代表人：___________________

身份证号码：___________________

地址：_________________________

联系电话：_____________________

邮政编码：_____________________

人：_______________________

联系电话：_____________________

___________年_______月_______日

乙方（签字）：_________________

法定代表人：___________________

身份证号码：___________________

地址：_________________________

联系电话：_____________________

邮政编码：_____________________

人：_______________________

第5篇：城市房地产交易管理办法范文

卖方（以下简称甲方）：____________________

买方（以下简称乙方）：____________________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区（县）地块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地使用证件为______。甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证______字______号），经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第______号。

乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本合。

第一条房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米（包括套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米），共有共用部位详见附件二。土地使用面积为______平方米（含共有共用面积）。上述面积已经房屋土地管理部门测绘。

第二条双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币（大写）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整（小写）______元。乙方预付的定金______元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。

第三条乙方同意______年______月______日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。甲方指定银行：_______________________银行账号为：_________________________ 第四条甲方同意在______年______月______日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：_____________________。甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第五条乙方同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前由甲方或甲方委托的管理公司负责管理。

第六条双方同意在签订本合同后一个月内，持本合同和有关证件共同到北京市______________________房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。

第七条本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之______（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过______日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按利率计算。

第八条本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房价款的万分之______（大写数字）向甲方无能为力付延期违约金。逾期超过______日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第九条本合同由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力第十条双方凡因履行本合同引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第______种（大写）方式解决纠纷。1.提交北京仲裁委员会仲裁。2.任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。

第十一条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本______份，房地产交易管理部门壹份，______________________________。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

法定代表人：

法定代表人：

身份证号码：

身份证号码：

地址：

地址：

联系电话：

联系电话：

邮政编码：

邮政编码：

人：

人：

联系电话：

联系电话：

______年______月______日

第6篇：城市房地产交易管理办法范文

一、指导思想和工作目标

（一）指导思想。按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以全县开展的“效率革命深化年”活动为契机，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，充分发挥各部门职能优势，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进我县房地产业持续健康发展。

（二）工作目标。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，建立健全房地产市场共同监管体系和长效监管机制，促进我县房地产市场持续、健康发展。

二、工作依据

（一）法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市建筑管理条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》等。

（二）规范性文件。建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展改革委、国家工商总局《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽〔**〕87号）、《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格促进房地产市场健康发展的通知》（**府发〔2005〕55号）、《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见》（**办发〔2006〕167号）、重庆市人民政府办公厅《转发市国土房管局等部门重庆市房地产市场秩序专项整治工作方案的通知》（**办发〔**〕130号）等。

三、专项整治的重点内容

紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对我县2005—2006年期间开工建设并已批准进入商品房预售环节的房地产开发项目进行重点检查，对投诉举报2005年以前和2006年以后的项目也可以进行追溯和延伸检查。

（一）组织全面检查。检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、施工许可、资质审批、开发建设、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现有问题的房地产开发企业要依法进行审计和检查。

（二）查处违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，对外公布举报投诉电话（023—43769789），建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

四、职责分工

（一）领导小组

组长：胡华超县政府副县长

副组长：陆俊昌县政府办主任

童强县国土房管局局长

（二）领导小组成员单位

本次专项整治工作由县国土房管局牵头，县建委、县财政局、县审计局、县监察局、县地税局、县国税局、县工商局、县物价局等部门作为房地产市场秩序专项整治工作小组成员单位。

（三）领导小组办公室

领导小组下设办公室，办公室设在县国土房管局。

办公室主任：县国土房管局局长童强。

办公室副主任：县国土房管局副局长郑荣碧、县纪委常委、执法室主任薛千勇、县建委副主任李刚。

领导小组各成员单位派一名科长作为办公室联络员，具体负责本单位开展房地产市场专项整治的联络工作。

（四）领导小组成员单位主要职责

1、县国土房管局：负责领导小组办公室日常工作，负责各成员单位的信息沟通和专项整治工作的协调；负责将各成员单位的检查情况进行汇总，负责将各部门报送的重大案件及时上报县房地产市场秩序整治工作领导小组处理。

负责本部门、本行业专项整治有关工作；严肃查处土地供应、房屋拆迁、商品房预售、房屋交易以及房地产中介服务环节的违法违规行为。

2、县监察局：负责专项整治有关工作；严肃查处房地产领域违纪违法案件。

3、县建委：负责本部门、本行业专项整治相关工作；严肃查处房地产规划、开发、建设等环节的违法违规行为。

4、县财政局：负责专项整治有关工作；对房地产开发企业在土地取得环节漏缴税费情况进行查处。

5、县审计局：负责专项整治有关工作；对整治工作中发现问题的国有房地产开发企业的财务收支情况进行审计和检查，严肃查处审计中发现的违法违规行为。受县房地产市场秩序整治领导小组的委托对有关企业进行审计。

6、县地税局、县国税局：负责专项整治有关工作；对房地产开发企业纳税情况开展税收专项检查。

7、县物价局：负责专项整治有关工作；进一步完善商品房销售明码标价制度，加强对房地产开发企业虚假销售价格和在房价外违规加收费用、中介机构违规收费以及有关单位向房地产开发经营企业违规收费的监督管理，严肃查处房地产开发企业违反“商品房销售价格一价清”规定的违法违规行为；查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题。

8、县工商局：负责专项整治有关工作；严格房地产市场主体准入，严肃查处房地产开发企业虚假违法广告、合同欺诈等侵害消费者合法权利的违法违规行为。

五、工作步骤

专项整治工作分为三个阶段：

（一）动员部署阶段（**年4月中旬至4月底）

1、制订方案。县国土房管局联合有关部门制订《方案》，明确职责分工，落实工作责任。

2、下发文件。县国土房管局联合有关部门制定专项整治文件，经县政府批准后下发，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，结合实际，制定专项整治工作实施办法，召开会议部署专项整治工作。

（二）组织实施阶段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各级有关主管部门和企业自查。

县国土房管、规划、建设等城市建设及房地产主管部门要对2005—2006年期间开工建设并已进入商品房预售环节的房地产开发项目按照各自职责进行清理自查，对所批准项目进行登记造册。重点查找并纠正在立项审批、土地供应、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为。

房地产开发企业对2005—2006年期间开工建设并已进入商品房预售项目存在的违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为进行自查。房地产企业自查表由县房地产市场秩序整治办公室制定并统一印制。

县有关主管部门和房地产开发企业将自查情况报县房地产市场专项整治领导小组办公室，县有关主管部门要将本部门的自查报告同时报送上级主管部门。

县有关主管部门和房地产企业要根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，县有关主管部门组织检查。

在房地产企业自查的基础上，县有关主管部门要对所有规定项目进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现有问题的项目，由审计、税务、价格、工商等行政执法部门对相关企业进行全面检查。对检查出的问题有关部门要按照职责分工依法进行处罚。

3、7月10日至8月30日，内部梳理问题，分门别类处理。

县有关主管部门在自查、检查工作结束之后，要将全县及本部门检查总体情况于7月15日以前报市级主管部门和县房地产市场专项整治工作领导小组办公室，报告中应包括查处的典型案列。

县房地产市场专项整治工作领导小组办公室对各部门自查和抽查中发现的问题严重、情节恶劣的房地产开发企业依法委托审计部门进行审计，对涉嫌犯罪的国家工作人员、房地产开发企业和中介机构人员移送司法机关。

8月底，县房地产市场整治领导小组对房地产市场专项整治工作进行总结，形成我县开展房地产市场秩序专项整治工作的书面报告，并分别上报市国土房管局、市建委、市财政局、市审计局、市监察局、市国税局、市地税局、市工商局和县政府。

（三）总结巩固阶段（**年11月10日）

第7篇：城市房地产交易管理办法范文

第二条  本办法适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条  大连市房地产管理局主管全市城镇房屋权属登记行政管理工作。其下设的大连市房地产登记发证中心具体负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区的房屋权属登记管理工作。瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县的房地产管理部门负责本行政区域内城镇房屋权属登记行政管理工作。

市房地产管理局可以委托旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新技术产业园区的房地产管理部门，负责所辖区域内城镇房屋权属登记。

第四条  房屋所有权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定，其房屋权利人均应依照法律、法规和本办法的规定申请房屋权属登记。

第五条  申请房屋权属登记时，房屋权利人除提交本办法规定的证明房屋权属的有关文件外，还应提供下列证件：

（一）权利人为自然人的，提交本人的身份证件；

（二）权利人为法人、其他组织的，提交单位资格证明及法定代表人、单位负责人的身份证明或其委托的经办人的身份证件；

（三）委托他人代办登记手续的，提交权利人的书面授权委托书及人的身份证件；

境外当事人的身份证件、资格证明及授权委托书须按规定经过公证或认证，外文证件须具有中文译本。

第六条  新建的房屋，建设单位或个人应在房屋竣工后3个月内持土地使用许可手续、规划许可手续、施工许可手续、房屋竣工验收手续及其他有关证明文件申请房屋权属初始登记。

第七条  购买商品房，购房人应在购房合同签订之日起6个月内持房地产交易管理机构办理的交易手续申请房屋权属登记。

购房人可委托房地产开发企业代办交易过户手续和权属登记手续，但双方应在购房合同中明确约定。

第八条  房屋权属转移的，房屋所有权人应自事实发生之日起60日内持下列证明文件申请房屋权属转移登记：

（一）因买卖、赠与、交换、联建分成、投资入股等原因致使房屋权属转移的，提交房地产交易管理机构的交易手续；

（二）继承的房屋，提交继承公证书；

（三）共有房屋分割的，提交经公证机关公证的析产协议书；

（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定书或裁决书；

（五）法律、法规规定的其他证明文件。

第九条  房屋所有权变更有下列情形之一的，房屋所有权人应当自事实发生之日起60日内，持房屋所有权证书及相关证明文件申请房屋权属变更登记：

（一）房屋所有权人名称或姓名变化的；

（二）因翻建、改建使房屋面积增加或减少的；

（三）房屋座落的街道名称、门牌号码发生变化的；

（四）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第十条  以房屋设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自合同签订之日起30日内，持房屋所有权证书和设定他项权利的书面合同及相关证明文件申请登记，领取他项权利证书。

他项权利登记由抵押人、抵押权人或出典人、典权人共同申请。

第十一条  因房屋灭失、他项权利终止等，房屋所有权人、他项权利人应当自事实发生之日起30日内持房屋所有权证书、他项权利证书及房屋灭失或他项权利终止的证明文件申请房屋权属注销登记。

经房屋拆迁行政主管部门批准拆除的房屋，拆迁人与房屋所有权人达成补偿协议后，可由拆迁人代为申请房屋权属注销登记。

房屋权属注销登记后，由登记发证机关收回房屋权属证书。

第十二条  房屋权属登记中，登记发证机关认为需要向社会告知的，经房屋权利人申请，可在当地主要新闻媒体上予以公告，其费用由申请人承担。自公告之日起3个月内没有他人提出权利主张的，登记发证机关方可为其办理手续。

第十三条  凡未经房地产管理部门核实房屋面积的，房屋权属登记时，应当由房地产测绘机构测量房屋面积。

第十四条  登记发证机关受理房屋权属登记申请后，凡权属清楚、资料和证明文件齐全的，应在3个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；对申请变更登记、注销登记的，应在受理后30日内核准登记。

对暂缓登记、不予登记的，登记发证机关应在受理登记后30日内通知申请人。

第十五条  房屋权属登记，使用建设部统一印制的证书文本。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由共有人推举一人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执《房屋共有权证》1份。《房屋共有权证书》与《房屋所有权证书》具有同等法律效力。

《房屋他项权证》由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第十六条  房屋权属证书遗失或破损的，房屋所有权人可向登记发证机关申请补发或换证。

第十七条  有下列情形之一的，登记发证机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）房屋灭失或房屋权利消灭，当事人未在规定期限内办理注销登记的；

（三）与事实不符的其他情形。

第十八条  房屋权属登记有关费用的收取，须严格执行有关规定。对逾期办理房屋权属登记的，登记发证机关可按原登记费的3倍以上10倍以下收取登记费。

第十九条  违反本办法，冒领、涂改、非法印制、伪造房屋权属证书的，由房地产行政主管部门或其委托的房地产监察机构没收证书，对属于非经营活动的，可处以1000元以下罚款；属于经营活动，并有违法所得的，可处以1万元以上3万元以下罚款；无违法所得的，可处以5000元以上1万元以下罚款。

当事人违法行为构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第二十条  实施行政处罚，须严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第二十一条  登记发证机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条  房屋权属登记的其他有关事宜，可按建设部《城镇房屋权属登记管理办法》的规定执行。

第8篇：城市房地产交易管理办法范文

几年来，区人大常委会办公室在参与为地方立法的服务工作中，积极反映民意、集中民智、献计献策，既注重反映大多数人的意见建议，也如实反映少数人的不同意见建议，保证了立法服务工作在人大常委会环节的高质量。三着力强化地方性法规的宣传教育，加强对地方性法规贯彻落实情况的监督

几年来，区在做好为上级人大常委会立法工作服务的同时，把对与本辖区经济、社会关系密切的地方性法规的宣传教育和监督工作牢牢抓在手上，作为常委会工作的一项重点内容。常委会办公室在拟定年度工作要点和审议议题、视察调查活动安排意见时，都把听取审议政府部门贯彻落实地方法规的情况和人大常委会机关科室参与做好地方立法的工作内容列入其中，及时就常委会、主任会议听取的－项法规内容和视察调查内容提出建议。区人大常委会每年都通过常委会议、主任会议听取相关部门贯彻执行情况的汇报和代表视察等多种形式，加强对新颁布的地方性法规实施情况的监督。几年来，先后对《市流动人口计划生育管理办法》、《市教育督导条例》、《市城市房地产交易管理办法》、《市生猪屠宰管理办法》等部涉及广大人民群众切身利益的法规听取了汇报。常委会在召开主任会议时，还就这些法规的贯彻落实情况进行视察调查，在听取汇报和视察调查过程中发现的问题及时提出意见和建议。区人大常委会办公室对于常委会议、主任会议、视察调查活动中提出的有关立法工作的意见和建议，均做到了及时归纳整理，及时反馈。特别是对于常委会在听取汇报和视察调查中发现的少数地方性法规与本区工作在涉及责、权、利方面不尽协调的方面，及时会同政府部门调查了解，写出书面材料，通过组织人大代表提出建议意见、撰写情况汇报等多种形式向市人大常委会相关科室进行反映。同时，人大常委会办公室按照年度工作要点的要求和上级人大常委会的部署，积极组织和配合政府各部门开展地方法规的宣传活动，通过组织拟任命人员法律考试、法制讲座、机关学习、上街宣传、撰写领导电视讲话稿、组织撰写部门执法工作新闻稿件等等形式，切实加强对人大常委会机关、政府部门负责人以及广大人民群众的法制宣传教育，共同创造良好的执法环境。

以上是区人大常委会办公室开展为地方立法服务工作的基本做法。区人大常委会办公室在今后的工作中将不断总结经验，努力学习兄弟区县人大办公室在为地方立法服务工作中的好做法，不断解放思想、与时俱进，在人大常委会的领导下，努力把这项工作做得更好。

第9篇：城市房地产交易管理办法范文

随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。

案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。

案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。

司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。

笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。

房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。

对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。

三、落实私房政策遗留问题。

落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。

在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。

对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。

在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。四、离婚案件中房屋纠纷的处理。

住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。

（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。

（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。

（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。

五、拆迁纠纷的受理问题。

在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。

根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。六、军产房问题。

所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。

关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。

根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。

军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。

人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。