商业综合体市场发展前景精选(九篇)

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第1篇：商业综合体市场发展前景范文

成都城市综合体疯狂扩张的现象可谓严重。上海易居房地产研究院企业研究中心主任周建成在一份研究报告中表示，未来几年内中西部城市商业地产将面临供应过剩的风险，成都尤甚，其2012年的城市综合体存量比2011年几乎翻了一番。

有业内人士认为，这一限制性新规或使龙湖、保利等意在成都继续开发的房企扩张受阻。但接受《投资者报》记者采访的几位专家均表示，新规对龙湖地产、保利地产、万达、中粮等大开发商不会有明显影响，中小开发商或会受阻。

“大牌的开发商影响不大，政府关系比较好，外地的或者中小开发商有可能会在城市综合体开发上受阻。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

成都综合体存量一年翻番

来自四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，而未来5年还将入市1000万平方米左右。这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。

事实上，成都的城市综合体过度开发的现象直到近两年才受各界关注。过去几年，成都一直在延续着火热的综合体开发势头。

2006年，当万达集团在成都竞得锦华路地块，成功引入伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城等十余家主力店，成都人开始真正领略到了城市综合体的魅力。但当时谁也未料到，成都的城市综合体开发后来竟会呈现如此疯狂扩张之势。

有关机构的统计，从2010年龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目已经猛增至67个。

2011年，当房地产市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等近年最为严厉的宏观调控，商业地产特别是城市综合体更是成为开发商自我救赎的武器，并在2011年引发一场综合体之战。因此2011年后成都城市综合体的数量进一步攀升。

目前，除早前拉开战幕的新世纪环球中心、龙湖北城天街、世豪广场、富力天汇MALL、珠江国际新城等“巨无霸”项目外，金牛万达广场、中铁西城、奥克斯广场、来福士广场等更是加速了成都城市综合体角逐的白热化程度。

就在新规正式实施的6月6日，中粮集团的成都大悦城在成都举行奠基仪式，项目总体量约为36万平米方，预计2015年正式对外营业。

《投资者报》记者在成都调查时发现，成都的城市综合体的确随处可见。这些规模庞大的综合体项目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余则主要集中于三环以内的东大街金融商圈。

成都近年来良好的经济发展前景造就了成都商业地产的繁荣。但周建成对《投资者报》表示：“成都的商办与唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一样，都是泡沫中的泡沫。”

事实上，商业综合体过剩的现象不止存在于成都。周建成认为，武汉、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面临着综合体过剩的风险。

周建成的研究报告称，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3~5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。“未来几年内中西部城市商业地产的供应过剩风险将是商业地产的绞肉机。”周建成表示。

周建成认为，除了不限购的原因外，商业地产过分繁荣的原因在于市场的过分热捧、政府土地出让的间接诱导，以及欲上市的房企为了增加土储数量。

政府提高综合体准入门槛

一直处于调控范围之外的商业地产，在疯狂膨胀之后，也逐渐进入了政府的调控视线。

6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施。

据悉，早在今年年初召开的成都市委经济工作会议上，成都决策层就曾反复强调“成都已到了该抓城市综合体建设的时候了”。

张宏伟认为，从规定作用角度来讲，该新规主要还是防止城市综合体过度过量开发，过度投资，最终导致市场同质化竞争，同时防止烂尾楼现象发生。

有分析人士担心，该政策的出台，让很多已拿地并正在报建的项目，受上述条款的限制，不能再以城市综合体的形式出现。如若这样，那今年初刚在成都拿地的韩国乐天集团，其要建设的综合体项目“乐天世界”或受影响。

但周建成和张宏伟均认为，成都现有的综合体已经过量了，而这个新规能起作用的，应该是现在还没拿地的项目，已开工和已拿地的，基本上不会受影响。

“已经拿地的，可以在本月底之前赶快申请，以后的要严格执行。”张宏伟向《投资者报》记者解释道。

“但也要看具体执行，如果执行力不够，或可执行性较差，那么，政策的规定也只能是一纸空文。”张宏伟坦言。

第2篇：商业综合体市场发展前景范文

关键词：居民消费　扩大内需　现代城市汽车消费综合体

1　唐山市居民汽车消费现状分析

唐山是一个资源型重化工业城市，2012年唐山GDP达5442.4亿，居全国各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城镇居民收入增长较快。近年来，唐山社会、经济以前所未有的速度飞速发展，机动车保有量增长速度之快、幅度之大出乎人们的预料，其中，私家车数量更是不断攀高。据最新统计数据，截至2011年12月31日，唐山机动车保有量达150.2万辆，机动车驾驶人总数达157.6万人，双双突破了150万大关。在150.2万辆机动车中，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.1万辆，小型汽车中私家车比例已高达95.9％。而市区机动车保有量已达43.4万辆。近年来，唐山机动车保有量始终保持高增长态势，2000年时总量不过44万余辆，时至今日，在短短不足4年时间里便突破150万辆。与机动车保有量大幅度增长相同，机动车驾驶人总数也在2011年突破150万，截至2011年12月31日，总数已达157.6万人。在157.6万驾驶人中，持汽车驾驶证人数为143.5万人。汽车已成为唐山居民的重要生活消费品。截止2011年底，唐山市每百户居民家庭拥有汽车25.5辆，同比增长1.2倍。私家车的增加，使居民家庭用于交通和通信消费不断增长。城镇居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增长7.6％。其中，人均用于车辆用燃料及零配件支出为364元，增长1.7倍；车辆维修费56元，增长4.0倍。

在汽车消费市场蓬勃发展的同时，唐山在汽车消费市场环境和城市交通基础设施建设等方面还存在诸多问题。

1.1在市场环境方面，虽然，唐山盛世国际汽车园、庞大汽车园等一些汽车园的入驻和建设丰富了唐山的汽车消费市场，但围绕汽车消费的良好消费环境和消费体系尚未形成，银行的汽车消费信贷政策及服务等还需进一步完善，汽车保险服务水平和质量有待于提高、汽车消费的相关配套措施也需进一步加强。

1.2在城市交通基础设施方面，虽然市区北新道、建设路、卫国路、环城路等城市主干道已完成建设和改造，但全市路网没有形成完整系统，断头路多、交通不畅，部分道路宽度不够，机非混行、交通混乱、堵塞，城市停车场严重缺乏等问题依然严重。

2　促进唐山市居民汽车消费发展的建议

“现代城市汽车消费综合体”是以汽车消费为中心，覆盖多产业形态、具有高度复合功能的城市综合体，是城市综合体与汽车消费产业有机结合的理想产物，是工业园区发展的新模式，是促进城市功能进化与驱动经济发展新动力。“现代城市汽车消费综合体”以汽车消费特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，资源共享，实现产业资源优势的最大化。

当前，汽车消费已成为拉动内需新的极具活力的增长点，唐山市汽车消费市场的发展应立足于全市经济发展规划，以现有城市汽车消费市场布局为基础，打造“现代城市汽车消费综合体”，建设以汽车商贸产业为核心，以配套商业、服务业为辅，配以其他产业模式汽车消费发展新模式。具体措施如下：

2.1立足实际，切实做好汽车消费市场的发展规划，重视汽车消费市场的培育与建设。

第一，要以唐山市“十二五”规划纲要为指导，合理理顺“现代城市汽车消费综合体”建设与经济社会发展、城市总体规划之间关系，将市政交通建设、城市布局规划与汽车消费市场发展相结合。在建设“现代城市汽车消费综合体”建设中，要积极借鉴国内外先进的理念，突出现代城市汽车消费综合体的个性特征。要从提升现代城市汽车消费综合体发展水平和层次的视角出发，把现代城市汽车消费综合体发展与全市经济发展结合起来，构建形成城市综合体长效发展机制，形成强大的产业支撑和内生动力。现代城市汽车消费综合体的建设涉及多个部门、多个系统、多个业态、多个环节，开发建设、经营管理流程非常复杂，必须要明确开发主体，理顺管理体制，创新建设投资机制，可以按照一次规划、分期实施、稳步推进的原则，采取边投入、边建设、边经营的发展策略，尽可能降低建设主体的资金投入压力。

第二，加强汽车消费市场的配套建设，完善“现代城市汽车消费综合体”的服务化功能。汽车消费市场是一个配套服务完善的市场，必须集整车销售、配件供应、维修检测、旧车交易、评估置换、租赁拍卖、网络售购、技术咨询和展示博览等功能为一体。对“现代城市汽车消费综合体”的建设，市政府应组织力量协调车管、交通、工商、路政、保险、银行等相关配套服务单位入驻，确保综合体服务齐全，实行一条龙服务。同时，要建立汽车销售人才和维修、保养等售后专业人才的培养机制，加强汽车职业教育，积极鼓励本市的大中专院校设立汽车服务相关专业，确保汽车服务人才满足汽车消费的健康发展需要。

第三，加大政策扶植力度，强化服务，推动产业做大做强，努力营造汽车消费市场发展的有利环境。完善汽车消费的保障体系，在养车、规划、交通、市场、金融制度、政策等多方面进行综合考虑，出台配套措施，促进汽车消费的健康发展。充分利用报刊、电视、广播、互联网等媒体广告，创新招商宣传手段，加大市场营销力度，通过举办汽车会展，品牌推介会等，将消费政策、产品促销与汽车文化紧密结合，营造良好的消费环境。

第四，加大汽车专业市场建设力度，进一步加强行业管理。实施市场多元化战略，以中高档轿车和客车销售为主，汽车品牌要多样化，满足各种需求。要使各种交易主体和经营方式优势互补，资源共享，共同发展。要加强二手车市场建设，发展专业二手车经销企业，努力形成多层次多梯度发展的汽车消费体系，满足不同层次的购车需求，

2.2完善城市交通基础设施建设，改善交通状况，为汽车消费提供有力支撑

目前，唐山市的交通基础设施明显滞后，已不能适应汽车大量进入居民家庭生活的要求，良好的交通环境是促进汽车消费发展的重要保障

第一，加强城镇布局规划。城镇布局规划要体现适度超前的思想，充分考虑汽车消费的发展前景，提高城市发展的容量，扩展城市发展的空间，为汽车消费的普及提供外部条件。

第二，加快城市道路网络建设，完善市区东西走向、南北走向道路与环城路的连接，对原有狭窄的主干道进行拓宽，增大道路密度，缓解交通高峰时段道路交通拥堵、部分卡口路段多等行车难问题。

第3篇：商业综合体市场发展前景范文

关键词：商业建筑；交通；设计

Abstract: the article analyzes the simple simple commercial and transportation combined with development advantage, and introduces the commercial and transportation of combining the design concept, combined with the engineering practice, this paper analyzes the commercial buildings and traffic with the combination of design.

Keywords: commercial buildings; Traffic; design

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：

引言

城市交通是为城市服务的，它为人们提供了城市内部相互之间以及城市与外部之间的联系。城市交通设施把组成城市生活的各种活动连接起来。城市的结构大小及其扩展、中心体系的空间分布形态以及人口分布、城市生活方式及特点等都受到城市交通系统性质、规模和服务质量的制约，而发达的交通可以使人们享受城市最大优点――多样性。交通的好坏也直接影响着中心经济的繁荣、居民就业和商业利益。商业办公综合体作为中心区的重要组成部分、社会活动的中心，与城市交通有着非常密切的关系。

1商业与交通结合发展的优势

尽管目前国内大部分的轨道交通线路仅局限于缓解城市交通压力．但商业与轨道交通联合开发的前景不容小觑。这不仅仅是城市地下空间综合开发利用的需要，更是城市现代化发展的必然需求和趋势。商业与轨道交通的联合开发．可以使两者优势资源加以互补。轨道交通所运营搭载的大量人流是商业发展的保障．而多元化商业经营又为轨道交通的良性发展提供支持。联合开发可降低设施成本，提高客运系统的使用效率；对有效控制运输成本．确保开发商的投资回报率．提升城市设计品质，甚至控制和管理城市成长与发展．都有非常重要的意义。商业与轨道交通的联合开发使经济及社会价值取得最大化．同时使城市的整体利益．开发商的利益及公众的利益多方共赢。

2商业与交通相结合的设计理念

2．1建筑设计目标

商业与交通相结合的设计目标是追求高效．包括交通的。高效率”和与其结合的商业开发的。高效益“。交通站点作为交通建筑，客流的吞吐效率是其追求的主要目标。最佳的客流动线，最短的换乘时间．与商业建筑最优的配套模式．是轨道交通建筑设计成功的关键。而如何提高空间环境质量．把握乘客心理行为特征，吸引客流并引导消费．创造商业效益的最大化．是商业建筑设计的关键。因此．在效率和效益兼顾的前提下．从城市环境出发，创造城市综合效益．人与建筑、建筑与城市的完美融合是所有建筑设计追求的最高目标。

2．2空间设计原则

2．2．1规划先行的原则

城市交通的建设投资巨大，因此在工程建设之初就应从城市的总体规划出发，依据城市交通规划．制定线路和站点的具体规划．明确功能定位．使之符合城市发展方向，为其后续设计建设确定方向。

2．2．2以人为本的原则

交通建筑和商业建筑都是服务性的城市公共建筑，应处处体现其为人服务的宗旨。把握顾客的行为心理特征以及需求特征，关注设计细节，注重空间环境的优化设计．

2．2．3效率与效益相结合的原则

交通建筑耗资巨大，因此因地制宜．合理确定其与商业建筑的衔接整合方式，节约造价．是进行设计时必须考虑的因素．

2．2．4可持续发展的原则

提高设计的灵活性．可变性，适应将来可预见和不可预见的各种改．扩建要求。

3商业建筑与交通相结合的设计

3.1空中步行体系的建立

空中步行体系，又称天桥系统，即在若干个街坊内布置商店，街坊之间采用高于地面的过街楼或步行天桥相连，形成一套独立于外部街道的步行街。它能大大增加和步行系统相连建筑的可达性，与城市开敞空间容易保持良好的视觉与交通联系。这种系统首先在美国的明尼阿波利斯市实施。由于这里冬季寒冷，商业街坊间用封闭的过街楼来联结在一起，形成一个全天侯的空中步行区，不仅为市民提供了安全、舒适、有趣的步行工具，而且将人和交通工具、污染物隔离开来，因此有些大城市设想把商业区的步行体系扩展为城市的步行体系，逐年增加步行天桥，最后完成全部步行体系。这虽然受到了目前经济上的限制而没有实现，但它反映了城市交通未来发展的一种趋势，促进了城市空中步行交通与商业办公综合体的直接结合。如美国IDs中心有四条人行天桥穿过而成为城市空中步行系统的节点。每天，行人可以从四个方向进入该中心，同时也可以从中心走捷径进奈卡利特林荫道。其特殊的空间构成及共享中庭，无论对本地人，还是对外来参观者，都提供了特殊的文化情趣、城市历史延续的联想和新鲜感。在我国很多城市也有类似的空中步行体系，如北京的华威大厦利用二层的室外挑台与现有的西单北大街步行立交桥直接联接，既有利于人群的集散，又可做为室内外的过渡空间，设置室外商业街，方便了群众购物。

3.2地下步行街及地铁交通体系

地下空间的开发和利用，为城市商业区的发展带来了新的机会。地下购物大厅连接各个商店的地道系统为购物者提供了连续活动的、有趣封闭的空间，也为行人提供了一种安全感。作为商业办公综合体交通组织的手段之一，地下商业街常常联系着城市道路交叉口的地下通道。一方面为行人提供了丰富多彩的商业活动空间，另一方面也缓解了地面人行交通的紧张状况。不仅如此，它还可与人防工程结合。地下街、地下广场、地下通道三者连成的系统是很好的人防工程。例如西安的开元商城的地下空间设计，以下沉广场为中心的地下购物空间与钟楼地下人行通道相连接，并与人防工程结合起来。若地下系统再与地铁车站相结合，则更大大加强了商业办公综合体作为城市交通体系的节点作用。如美国费城的市场东街便是一个带有顶棚照明系统的三层步行街，由商业区、停车、办公、旅馆等组成，并与地铁结合在一起，创造出了一个宜人的小气候。在商业办公综合体空间设计方面，一些国家抓住在地铁车站附近建造新建筑物的机会，在所形成的开敞空间内修建下沉式广场与地铁车站相连接，既改善了地铁的环境，又使得各层次交通空间的联系得以加强，而且更加舒适。

目前，地下通道体系下在引起人们越来越多的注意。许多城市试图把这些各不相连的局部地地下走廊区连接起来，形成地下通道系统。如美国的洛无菲勒中心中央广场系统的不断扩大和加拿大蒙特利尔中心地下空间系统的发展。我国的有关专家也就这一系统在大城市中心区的发展提出了自己的建议，比如现在很多地铁附近的新建综合体地下都预留地铁出口。虽然它现在还存在着技术复杂、造价昂贵等显而易见的不足，但是与过多地占用地面的有限土地及它所形成的效益相比，这些不足都将随着科学技术的进步，经济的发展而显得微不足道。作为商业区发展的一种形式，促进商业办公综合体城市、建筑、交通一体化发展，地下交通系统是有着光明发展前景的。 例如长沙五一广场商圈。五一广场商圈纵横于长沙市五一路和黄兴路的之间，是长沙城区最繁华的商业区，也是长沙地铁2号线主要站点之一。交叉路口四个象限的主要商业建筑有：西北象限的皇冠假日酒店，东北象限的百联东方广场，西南象限的锦绣中环大厦、春天百货、王府井百货，东南象限的平和堂商厦、新世界百货，另有五一绿化广场紧邻此地。长沙轨道交通的建设目前已提上日程，这对五一广场商圈来说既是机会也是挑战，位于五一路交叉口立交桥处的混通是首要解决的问题，在考虑轨道交通节点与商业建筑连接的同时，必须处理好该地区人车分流和停车问题，利用好五一绿化下沉广场并减少对它的破坏将会是重点中的难点。由于在本研究第五章会有详细的章节来说明五一广场商圈轨道交通节点和大型商业建筑空间连接模式的应用分析，在此仅作简单说明。

3.3地面层外部交通组织

地面层交通目前是城市最主要的交通形式。也是商业办公综合体外部交通组织的重点。商业办公综合体在地面层交通聚散量最大，其地面层外部交通的建设必须有良好便利的交通与外界联系。由于商业办公综合体常常占用一个或几个街区，地下十字街口，同时附设有车库(包括自行车库)，因此人、车流交汇明显。为解决人流、车流混杂的被动局面，国外在商业中心区常常开辟步行街，为人们创造一种安全、舒适的购物环境，彻底把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来。如美国巴尔第摩的快乐大街。步行街不仅是一种城市设计的方式、城市生活的方式，而且还是古城保护工具、提高环境艺术质量的重要方式。

结束语

目前国内城市化进程加快．城市基础设施尤其是交通建设迅速发展。可以说．交通的节点就是人流的节点，也是城市生活的节点，更是商业活动的节点。从建筑设计角度．如何更加理性地将二者结合，创造高效而又舒适的空间效果，是在轨道交通建筑设计过程中急需关注的问题。因此．希望本文对商业与交通理性结合的设计方面所进行的初步研究，会对同类型的商业和交通节点的建筑设计规划提供一定参考，从而实现经济与社会效益的双赢。

参考文献：

[1][美]美国城市土地协会．联合开发――房地产开发与交通的结合【M】郭颖，译．北京：中国建筑工业出版社．2005．

第4篇：商业综合体市场发展前景范文

提起韩忠华，济南地产圈内的人兴许并不陌生，但多数购房者或许不知道，他就是那个在济南众多开发企业和开发项目中，让尚品清河独树一帜、连创佳绩的幕后推手。

2009年9月17日，北大资源集团入主山东，并迅速将在山东的首个地产开发项目，落子此前多数开发企业并不看好的小清河沿线。同年12月11日，尚品清河开工奠基，成为小清河综合治理工程开工以来，片区首个进入实质性开发的项目。6个月后，尚品·清河首次开盘，热销600套，销售率高达95%，创2010年济南楼市开盘当日销售套数、销售金额、解筹率三项第一！接下来的几次开盘，尚品·清河再接再厉，创造了数次开盘售罄、当年逆市销售10亿元的业界神话。2011年，尚品·清河持续热销，领跑济南北部销量冠军宝座。截至目前，尚品·清河已累计销售2000余套，销售率达到90%，连续创造“天桥区销量冠军”的常青奇迹，并斩获中国房地产（齐鲁）名盘、中国房地产（齐鲁）名企、中国房地产（齐鲁）生态景观楼盘、最具创新力楼盘等多项大奖。

作为北大资源山东公司项目负责人，韩忠华功莫大焉。但接受记者采访时，他坚决否认这是他的功劳，更多地将业绩的取得，归功于企业的品牌实力，归功于项目的准确定位，归功于片区的发展前景，归功于消费者对北大资源的信赖与厚爱，归功于北大资源山东公司所有的员工和建设者。

韩忠华说，作为北大方正集团旗下专业从事房地产开发、商业地产运营、物业经营管理的产业集团，北大资源自进入济南以来，一直以做有责任、有内涵的城市运营商作为企业的社会使命，倾力打造百姓买得起、买得放心、住着舒心的高品质楼盘。在质量方面，北大资源坚持“要做就要做到最好”的品质理念，尚品·清河将产品与生活的双重高品质融合在一起；在济南北部缺乏名校、幼教入园难的现实背景下，北大资源集团践行承诺，在尚品·清河引入北京大学幼教中心幼教资源，投资建设了北京大学幼教中心自成立以来的首个京外幼儿园，使泉城市民的孩子“3岁就能上北大”；社区内繁华商业街区、内部球场、休闲广场等配套一应俱全，北大资源集团品牌物业的24小时管家服务，都能保证业主居住舒适舒心。此外，在国家出台楼市调控政策后，尚品·清河项目一直严格执行各项房地产调控政策，公开、透明售房，不捂盘、不惜售；在济南房价持续上涨背景下，尚品·清河一直坚持项目开工时的价格策略，不跟风涨价，让利购房者。

“这些，都是片区独一无二的，也是尚品·清河让购房者动心的最主要因素。”韩忠华认为，北大资源的品牌实力，项目的完善配套与超高性价比，加上滨河新区未来巨大的增值空间，正是尚品·清河赢得2000余名购房者信任与厚爱的根本原因，自己和自己的团队，只是顺势而为，做了自己该做的事情。

今年3月24日，继成功打造尚品·清河、恢弘签约北大时代项目后，北大资源山东公司在济南的第三个项目尚品·燕园正式奠基。该项目位于济南东部新城核心居住区——历下区花园东片区，北临中林路，西邻奥体西路，东临八涧堡路，地理位置十分优越。项目总建筑面积近26万平方米，由10栋高层组成，以中小户型为主，是济南首个“全面实现青年精英人士刚需居住梦想”的主题社区。整个项目预计今年下半年入市销售。

在谈到项目定位与销售前景时，韩忠华表示，北大资源山东公司将秉承高起点规划、高标准建设、高质量推进的开发建设思路，致力于将该项目打造成济南标杆型刚需楼盘的典范；目前楼市虽然面临持续严厉的调控，但刚需市场正在回暖，自己有足够的信心，让尚品·燕园为济南楼市继续创造奇迹。

区域再造 北大时代助力城市北跨

根据济南市“一城三区”城市发展框架，小清河沿线的滨河新区将是未来重点打造的新城区之一。按照规划，滨河新区总体功能定位为：城市副中心，发展新空间，风貌新传承，北跨桥头堡；区域规划定位为：都市新中心、泉城新水岸、北跨新基地。规划重点发展以商贸物流、商业居住、商务办公、休闲旅游为主导的现代服务业，打造“宜居、宜业、宜游”的滨河新区。今后几年甚至10年内，整个新区将重点推进泺口片区、华山片区、核心区北区和核心区南区四大片区开发建设。

其中，滨河新区核心区地处泉城特色风貌带和滨河新区的交汇处，是滨河新区的核心地区，是济南城市未来空间结构的重要节点。规划用地范围东至历黄路，南至北园大街，西至顺河高架路，北到二环北路，东西长约1200米，南北长约3700米，总用地约383.23公顷。核心区城市设计原则概括为“泉生全局、城水交融；地标引领，功能复合；绿色都会，活力核心。”功能定位从彰显文化特色、构造复合型城市副中心、带动滨河新区发展、满足居民需求，建设和谐城市四方面考虑，将其打造为服务济南北部的城市商业中心和城市公共活动中心，以休闲旅游和文化传播为特色的济南城市副中心，以现代服务业为主导，集商业商贸、商务办公、文化体育、居住休闲等多种城市服务及管理功能于一体的城市综合体。在布局结构上，滨河新区核心区规划形成“一轴、一心、两片”空间结构。“一轴”即泉城特色风貌带北延轴；“一心”：以北湖和小清河为节点，形成以文化、生态、娱乐、商业商务为主的城市副中心；“两片”即在城市副中心南北各形成两个以居住和商业为主的综合片区。

韩忠华说，早在滨河新区及滨河新区核心区详细规划出台前，独具慧眼的北大资源集团就看中了位于滨河新区核心区北区的徐李片区巨大的发展前景。2010年3月5日，北大资源集团与小清河投融资管理中心、天桥区政府签订《济南市小清河滨河新区——徐李片区改造项目用地意向协议》，计划投资260亿打造北部大型城市综合体，当年12月30日又与市政府正式签署了合作协议。

2011年8月4日，北大资源成为徐李片区12宗土地（7宗为居住用地，5宗为商业金融业用地）的唯一熟化投资人，根据土地熟化投资人征集条件，北大资源也顺理成章地成为独家开发该片区的企业。按照规划，地块内除住宅之外、还将涵盖商业、文化、金融等多项配套，整个项目总建筑面积超过500万平方米，仅次于绿地集团在泺口片区投资打造的690万平方米城市综合体。

记者了解到，根据徐李片区的规划策划，项目名称已确定为北大时代。韩忠华表示，“北跨”是今年济南市“两会”的头号议案，滨河新区是济南“北跨桥头堡”，位于滨河新区核心区北区的北大时代，必将成为助力济南“北跨”的重要一极，随着片区的全面打造以及北京大学和方正集团的优质资源引入，北部城区功能形象将得到彻底提升，济南市民“住南不住北”的置业观念，也将被彻底改变。

精于整合 资源运营提升城市价值

成立于 1992年的北大资源集团，是北京大学“产学研”模式探索与实践的成功典范。并入方正集团后，北大资源集团更是成为北大优质教育资源与方正集团雄厚产业资源的整合者。近年来，北大资源秉承“资源成就价值”和“产业报国”理念，以全新的资源整合型城市运营商模式，在地产开发过程中不断植入其独有且与市民生活息息相关的教育、医疗、科技、金融等优质产业资源，提升城市人居生活品质，为项目所在城市创新城市价值（人文价值：北大精神、城市人文历史；经济价值：产业发展、科技进步、城市税收与就业；生活价值：城市居民教育、医疗、金融），为项目所在城市居民营建有幸福感的生活，体现城市让生活更美好的现念。

韩忠华说，我们依托北京大学教育资源，为客户提供北大附属幼儿园、北大附属小学、北大附属中学直至高等教育的优质教育资源或相关教育咨询服务，打造“教育地产”；依托北京大学及方正集团医疗资源，为客户提供全方位健康管理和医疗服务，打造“健康地产”；依托北京大学科研资源，整合方正的IT产业资源，打造智能化社区及个性化的信息化服务空间，提升项目的科技含量和居住品质，打造“科技地产”；整合方正金融服务资源，提供专业化、个性化的金融服务，满足客户在投资、融资、现金管理等领域金融需求，打造“金融地产”。可以说，通过探索独具特色的差异化“资源地产”道路，北大资源集团已成为具有全方位资源整合能力及大区域开发能力的城市运营商，并将这种城市运营的做法，不断复制到相关地产开发项目中，实现政府、企业与居民的三赢。

韩忠华告诉记者，北大时代规划总用地面积约2585亩，净用地面积为2052亩，整个项目总建筑面积超过500万平米，以商住、文教为主，是一个超大规模的城市综合体。整个社区涵盖高档住宅、星级酒店、写字楼、公寓、大型购物中心等业态，建成后将成为济南北部新的政务和商业中心，引领整个北部区域的发展。同时，北大资源将在片区开发建设中，注入北大和方正的教育及科技产业资源，实现城市区域价值的再造。

根据规划，北大时代项目将配置8所学校，涵盖从幼儿园到高中整个基础教育，其中幼儿园4所，各18班；小学2所，其中一所30班、一所42班；初、高各1所，均为36班。并将全面引入北京大学附属基础教育的优势资源，缔造济南全新教育大盘。将北大系统教育资源全面引入地产开发项目，这在全国尚属首次。

第5篇：商业综合体市场发展前景范文

在万达朝着千亿军团迈进的时候，宝龙的业绩始终不见起色，2010年实现62亿元后，宝龙将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元；2012年宝龙合约销售额为65.19亿元；今年的目标是80亿元，但6月披露的数据显示，今年上半年实现合同销售金额约29.42亿元，仅完成全年目标的36.78%。

“宝龙与万达模式类似，都是通过住宅销售带动商业地产的发展，但拿地与万达有错位。万达先做最成熟的或相对成熟的地方，不会到不成熟的地方，宝龙是‘农村包围城市’，拿地多集中在三、四线城市。可是没有拿得出手的标杆项目，住宅反哺商业，但战略决定的选址与定位，注定让各地的宝龙城市广场陷入前所未有的运营危机。青岛三个宝龙广场相继陷入运营泥沼就是明证。

想当年，宝龙是多么的雄心勃勃：2009年完成香港上市后，于2010年将总部由厦门迁往上海，并制定了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开设100家自有品牌宝莱百货。

时隔三年，豪言不再。截至2012年底，仅有13个宝龙城市广场在运营，即使按照预想2013年底将新增位于上海、天津、晋江的三个宝龙城市广场，也不过16个，而宝莱百货也仅开出了青岛李沧、即墨、盐城、宿迁4家。

城阳宝龙陷入尴尬境地

宝龙进军青岛的第一个宝龙城市广场选址在了地理位置较为偏远的城阳区，总建筑面积近70余万平方米，号称投资超过25亿元，其最大的特色是青岛首个50余万平方米游乐主题超大购物中心，由一座喜来登酒店、两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40余万平方米购物中心共同组成。这样的选址与规划定位为其日后的惨淡经营埋下了伏笔。

青岛城阳宝龙城市广场的规划基调是游乐经济，希望借助超大型室内主题乐园—宝龙乐园聚集人气，带旺周边商业，促使商铺快速升值。为此，宝龙还大手笔地请了国际著名主题公园设计机构加拿大Forrec公司担纲设计宝龙乐园。以经营室内游乐闻名的韩国乐天集团甚至决定将旗下进入中国的第一家超市选址在该项目，并且一举以3亿元买下了其所有权。

2009年，城阳宝龙城市广场盛大开业。理想丰满，可现实却十分残酷。日前，时代周报记者走访城阳宝龙城市广场发现，虽然已经开业4年，乐天玛特、康城奥特莱斯、苏宁电器等早已于一两年前纷纷撤场，春天奥特莱斯替代了康城奥莱，大润发的入驻也未能改变空荡的商铺的颓势。

沿着只有重庆鸡公煲、云南过桥米线等餐饮店的美食街径直进入购物中心内部，位于地下一层的宝龙乐园游客服务中心玻璃大门紧锁，没有灯光，乐园内的过山车等所有游乐设施全部安静地矗立着，没有一个游客，与游客服务中心一条走道之隔的售票处，如果不是有一个售票人员坐镇，很难看出宝龙乐园仍在营业的迹象。

环绕着宝龙乐园一到三层的购物中心内，除了个别两三家在营业外，其余均是空铺，俨然一个“空城”。其中一家在营业的服装店老板告诉时代周报记者，“我们进来一年多了，不收租金，所以可以低价卖些衣服。基本都没人来，生意不好。宝龙说今年5月重新招商，都7月了也没招到。”

时代周报记者以想租商铺为由，向沿街商铺一个餐饮店老板打听，他指着购物中心说，“里面不要租金也不能去啊，都没人。”

青岛当地一知名开发商李林（化名）向时代周报记者表示：“城阳宝龙目前的困境跟选址、定位有关。2007年规划的时候做了室内缆车水景的大型主题乐园，这个在韩国做还可以，但国内不适应，这是最大的败笔，占了很多面积，做不起来。城阳本身很远，市内的人不会过去，而且城阳宝龙商业体量又太大。”

“当初规划的时候又缺少主力店，除了游乐场以外，基本都散售了，现在把大润发招进来，陆陆续续引入了娱乐餐饮，已经比之前好一点。但是商铺太散，售后返租也做不起来。目前城阳还有四个综合体正在建，包括城中城、水悦城等，事实上，宝龙的位置最好，如果做起来了，城阳其他商业根本就没有机会，现在这种不尴不尬的境地，所以又冒出来几家竞争者。”李林说。

青岛3个项目相继折戟

无独有偶，宝龙在青岛开出的青岛李沧宝龙城市广场、即墨宝龙城市广场也相继陷入运营泥沼。

李沧宝龙城市广场是继城阳宝龙城市广场之后，宝龙在青岛的第二个综合体项目，占地约200亩，总建筑面积约35万平方米，总投资额约18亿元，其中还包括了宝龙自有百货品牌宝莱百货，2011年12月正式开业，但是这个希望成为“青岛区域最具代表性的时尚综合生活主场”的项目开业一年半来，商户入不敷出，纷纷撤离。

7月21日（周日）、22日（周一），时代周报记者连续两天走访发现，整个四层商场的顾客稀疏，即便是中午、晚上的就餐高峰期，大多餐饮店的消费者也为数不多。每层都有大门紧闭的商户，要么是已经人去楼空，要么是用广告牌遮挡显示“即将入驻”，华润万家超市的收银柜台也没有排队付账的景象，宝莱百货里基本上只能看到每家店的售货员。

一位从开业以来就入驻的果汁店员工表示：“从去年开始就有商户搬走，每天人流量少，我们旁边几家饭店全撤了。”

据了解，部分商户已迁移至更具人气的李沧商圈，时代周报记者在今年初新开业的伟东乐客城就发现了一家名为京焰风尚的云南菜餐厅，正是从李沧宝龙城市广场搬迁来的，而位于李沧宝龙城市广场的这家店的招牌尚未拆除。

李林说，“李沧宝龙开业时是招租满了，慢慢没有消费者，店家就撤了，一有人撤就很难再招，这还是跟宝龙的招商、运营能力有关系，最关键是选址。市内的人不会上李沧来消费，而李沧本区域的消费都集中在乐客城周边，李沧商圈本来就有银座、苏宁、维客等，李沧宝龙却孤身远离这些客群集中的地方。青岛的商业综合体基本饱和了，每个区域还在不断建，竞争更激烈。现在，宝龙在跟青岛当地商业实力最强的利群在谈托管，估计超市、百货都要换成利群的，才能吸引人气。”

2011年12月，青岛下辖的即墨宝龙城市广场也开门迎客。“即墨跟李沧的项目差不多，也比较偏。目前的运营状况也不理想。”李林透露。

同样，位于青岛下辖的胶州市，宝龙今年5月拿地，正欲打造又一个宝龙城市广场，而胶州当地一个开发商告诉时代周报记者，“胶州现有的综合体做的都一般，没有商业支撑，最起码还需要几年的发展，宝龙来做也面临这个问题。”

对此，宝龙给予的书面回复是，“青岛城阳项目目前正在重新规划招商中，不可否认之前招商定位有不足之处，但该项目目前已由宝龙商业集团全盘进行重新业态规划和招商布局，现在看到的空铺，是宝龙提出的请商家搬离的主动举措，之后将有新的布局。李沧项目的情况也是如此，相信完成后将是一片全新的气象。”

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟向时代周报记者表示，目前一、二线城市商业选址很难，三、四线城市又不成熟，很多城市商业开始出现过剩的现象。各地零售市场因经营不善而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例开始增多，个别供应量激增而商业氛围尚未成熟的商圈，业主调低租金报价甚至主动补贴装修的案例在部分二线城市开始增多。

扩张减速固守二、三线

不仅是青岛，目前宝龙在全国的扩张都在减速。

宝龙2009年合约销售额为29亿元，在当年完成香港上市，融资17.9亿元后，宝龙开始雄心勃勃扩张，2010年将总部由厦门迁往更有资本优势的上海，并制定了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开设100家自有品牌宝莱百货。

宝龙集团总裁许华芳曾在接受媒体采访时承认，“以前做大是出于占领市场的考虑，因为以前拿地便宜，好公司等不了太久的，如果资源没有占领，很多同行都会进来”，“一上市融了很多资金，资金太多，你就要花出去，就会急”。

在上市第一年，2010年宝龙超额实现合约销售62亿元后，将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元，2012年宝龙合约销售65.19亿元。宝龙2012年住宅销售占比57%，商业占比43%，而2011年这一数字分别为51%和49%，宝龙对住宅回笼资金的依赖去年有所上升。

因其廉价的土地储备，住宅和商业的毛利率分别达36%和67%。但住宅和商业物业确认的销售均价分别同比下降16%和18.1%，因此销售的增长部分被抵消，核心净利润有所下滑。

与此同时，截至2012年底，仅有13个宝龙城市广场在运营，而宝莱百货也仅开出了青岛李沧、即墨、盐城、宿迁4家。

对此，宝龙也在反思。宝龙董事局主席许健康近期表示，“其实宝龙也想做大。但从目前的市场情况来看，脚步应该放慢，企业首先还是需要做好做精。盲目扩大规模并不可取。之前我们有些跟风，现在知道把产品做精才是最重要的。”许健康称，宝龙会调整策略，“敢于舍弃，做宝龙最擅长的事情。”

然而策略的调整并没有立竿见影。今年仅完成全年销售目标的36.78%。

对于全年业绩是否能完成，宝龙给予时代周报记者的答复称，今年上半年宝龙的供货量不大，以新盘的试盘销售和尾盘的清盘为主要对象，下半年尤其是9、10月份起，将有较多的可供销售的货量提供市场，包括镇江项目的首度开盘、杭州、常州、曹路、华新、洛阳、新乡、合川、厦门等都有货可向市场公开，另外，加上曹路、晋江宝龙城市广场的年底开业预期，相信完成全年目标不是问题。

截至2012年底，宝龙现金及银行结余为20.1亿元，一年内到期的短期借款33.22亿元，长期借款77.32亿元。短期资金缺口有13亿元。宝龙上市前后，资金问题一直未得到缓解。

2010-2011年两年间公司就在资本市场上进行了三次融资，先后融得约28.5亿元。2012年9月，宝龙发行的10亿港元优先票据，实际上仅获得了9.945亿港元的借款，但同时却是以不到两折的价格抵押股东30.24%的股权为代价。

今年1月，宝龙发行2018年到期的2.5亿美元11.25%优先票据，5月，再度发行2016年到期的8亿元人民币9.50%优先票据，所得净额7.8亿元，这两笔高息融资均是用于现有债务的再融资。

第6篇：商业综合体市场发展前景范文

摘 要 近年来，商业地产在房地产行业的发展格局中一枝独秀，几乎每个热点区域性都可以看到商业地产的影子。然而，由于商业地产有其特殊性，所以在估价中的影响因素也具有其自身的特点。本文主要对商业地产进行总体阐述，分析当前国内商业地产的发展现状，在此基础上对商业地产估价工作中的影响因素进行简要分析。

关键词 商业地产 现状 估价

一、商业地产概述

商业地产是在各种零售，餐饮，娱乐，医疗服务，休闲设施和其他商业用途的房地产形式。在经营模式和功能、用途方面，区别于普通住宅，公寓，别墅等房地产形式。鉴于具有公共服务的特点，特别强调公共空间的功能作用、指导作用和附加值，以提升整个项目的价值；从项目长期经营的市场需求来说，商业地产在这个经营过程中，必须以动态的形式来经营，不像普通住宅、公寓等，建设完成、销售完毕后就结束了开发过程。从客户级别来看，商业地产被分为项目的开发商即最终的运营者，和项目的受惠群体即大众消费者两级。

二、国内商业地产现状

商业地产并不是简单的项目开发建设，还带动着周边第三产业的发展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我国的商业地产的开发目前来说经历了三个阶段：以“直线型布局、功能单一、较低端”的现行商铺为主的初级阶段；以“呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体”的商办综合楼为主的中级阶段；以“呈总和立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体”的城市综合体为主的高级阶段。

早在2011年时，全国商业地产已呈爆发式增长态势，并创历史新高。根据《中国统计年鉴（2011）》记载，2010 年全国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到 5598.9 亿元、1806.5 亿元，而 2011 年分别增长34.2%和 31.2%；相应的销售额分别达到 5354 亿元、2149 亿元，分别增长 46.3%和 31.2%。[1]

纵观商业地产的发展，可以看到其与当地的经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面都有着紧密联系。从办公类商业地产来看，主要取决于所在城市中的以下的四个方面：经济发展水平，尤其是第三产业发展程度；交通的通达性；城市的技术设施及社会服务水平；城市的性质，是否为中心城市，对周边区域的辐射程度。在我国，目前北京、上海等东部发达城市由于经济发展水平高，很多国内外知名公司都聚集于此，因而办公类商业地产的发展自然就位列前茅。

对于商业营业用房来说，主要是为商业提供营业的场所，因此此类商业用房通常与当地的人均收入、经济发展、商业繁华程度等因素紧密联系起来。2010 年全国商业营业用房销售面积为 6921.5 万平方米，其中东部地区 3358.7 万平方米，中部地区 1739.2 万平方米，西部地区 1523.5 万平方米，分别占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于办公楼东西部差距较小。 [1]

总体来看，目前国内的商业地产的市场还没有完全成熟，预计未来商业地产发展还将会迎来黄金十年。不过，由于其自身的复杂性也明显高于住宅，因此在短期内，商业地产市场还将会存在很多不确定因素，尤其是在开发运营管理上与住宅领域因为有着巨大的差异，这也是直接关系到商业地产开发成功与否的关键。

三、商业地产估价影响因素简析

1、关注商业地产发展模式

商业地产的出发点在于整合地产资源和其他资源，将土地开发升华培育为区域经济增长点。在这期间对于土地和房产的发展来说，是持续性的二次、三次的深度开发和利用，使其具有更广阔的升值潜力和投资价值。因此商业地产的价值更多地反映商业地产的开发模式，并依托行业的发展前景。商业地产的开发重在追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。在使用市场比较法进行评估时，对可选案例所做的不仅仅是简单的筛选、比较和测算，更多的应该分析商业地产的发展模式的合理性和前瞻性，是否符合社会发展的主流和未来的发展方向。

2、格外关注政策的影响

目前很多商业地产项目都争相上马，尤其在一些重大项目上，在申报过程中，在规划、对补地价、容积率等方面都有相当的政策可以优惠处理。但是，仍有一些项目会受到某些政策的瓶颈限制，在规划及产权的分割方面，也许会与某些政策相悖。如何将商业地产嵌入到城市的区域发展规划中，这将是每个项目都可能会遇到的问题，商业地产要深层次的发展，就必须将其合法化。在商业地产的估价中，要非常重视发展中所遇到的政府政策的问题，而且根据商业地产类型的不同，所受地方政策的优惠和限制也不同，所以在估价时就应格外关注各地各种政策对其市场价值的影响。

3、充分考虑投资回报的长周期属性

对于商业地产开发来说，从资金运用角度分析，商业地产对于资金的要求很高，投资回收期很长，而且在商业地产的运作过程中，运营资金的需求量也很大。因此，即使项目招商成功之后，还会需要很多的资金为其完成后期的运营服务。这对于资金实力的要求就会很高，需要资金实力和技术实力都很雄厚的企业，只有这样才能做好商业地产的运营，才能为入住企业和当地经济发展服务。所以，商业地产在采用收益法估价的时候，确定折现率就要充分考虑到商业地产的投资回收期特别长的特点，而且因类型不同，投资回报率和回收周期也是不同的，需仔细分析，有针对性地确定。

参考文献：

[1]数据来源于中国统计年鉴 .2011.

[2]何艳，吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境.2010（5）.

[3]赵阳.我国商业地产发展的问题与对策.建筑经济.2009（4）.

第7篇：商业综合体市场发展前景范文

关键词：社区；零售业；SWOT分析；发展趋势

中图分类号：F721 文献标识码：A

原标题：保定市社区零售业发展趋势探讨

收录日期：2014年9月24日

一、保定市社区零售发展SWOT分析

（一）保定市社区零售业发展优势分析

1、保定市社区零售业发展的地理位置优势。保定，这座文明古城，总面积2.2万平方公里，总人口1，070万，是列于重庆、上海、北京之后的中国第四人口大市。保定市依托北京、天津两大城市，在150公里的范围内，消费人口已达5，000多万，具有多层次、多元化的消费群体，也是中国北方最具活力、潜力最大的消费市场。

2、保定市社区零售业发展的市场前景优势。保定作为古城，在上世纪七十年代，保定的零售业已经初具规模。从东西大街、南大街、城隍庙街、督署大街和西关、南关曾是繁华的商业街。零售业从“散户”向劳动密集型成功转型。八九十年代，零售业的跨越时代保定商场、保定百货大楼的建立使零售业在整个销售业中引领新的时代。而到了21世纪，随着北国先天下、万博广场城市综合体、保百购物广场的出现，更是解放了新型零售业的发展动力。并且，随着零售业发展水平的提高，行业生产要素逐渐由典型的劳动密集向典型的资金、技术密集转移，城市零售业市场潜力巨大。

（二）保定市社区零售业发展劣势分析

1、保定市社区零售业商店的分散竞争。保定市地域面积广阔，人口众多，这也导致了零售业市场的激烈竞争，商家都想在这块大蛋糕中分一杯羹。反观保定零售业的现实，各个零售网点依托小区建立，多是附近居民为了生计自发组建。由于观念的未更新以及之前对于零售业的不够重视，零售业的从业这普遍素质不高，经营管理能力低下。缺乏差异性与顾客定位，一味地陷入价格竞争中，一个区域内在店铺数量饱和的情况下，仍旧有新的店铺开张。

另外，社区零售也经营分散，没有强有力的联合对于价格物流形成优势，相对于一站式的购物广场而言，没有发挥出自己独有的优势和特点。因而，在正规的体制竞争下，只能被市场挤占的越来越小，重新定位突破势在必行。

2、保定市社区零售业发展不均衡。这种发展的不均衡主要体现在区域发展不平衡上，而一个区域零售业发展水平与区域经济和人口规模有着紧密的联系。

保定零售业主要商圈主要有两个：第一个商圈，自西向东，裕华路商业步行街集聚了保定百货大楼、裕华金街、保定商场、钟楼商厦、保定北国商城，构成了保定商业步行街；另一商圈为北部朝阳路，新天地百货、大世界商业城并驾齐驱。这一商圈的定位明显高于裕华中路的商业步行街，无论从商业设施、物业配套还是整体布局、细节管理上都具有明显的优势。而第一个老商圈坐落在南市区，随着城市规模进一步扩大，原有规模和交通都无法满足现有购买需求的增长，销售额在逐年减少。北部以北国保百购物广场为核心的新型商圈在一步步崛起。随着北市区承担了更多的高档住宅功能，高收入人口的集聚势必会进一步增加零售业整个市场容量。竞争的加剧会促使零售业升级的速度，重新进行市场洗牌。

（三）保定市社区零售业机遇分析

1、消费者越来越青睐。消费者需求和购物方式的转变对企业的未来发展方向往往是决定性的。未来十年中国的人口结构将趋于老龄化，而随着80后、90后步入婚期组建家庭、开拓事业，他们已成为中国社会消费的主导力量。他们基本都是小家庭，平日里没有大量购物的需求。他们在购物时更重视商品质量、食品安全、有机新鲜及绿色低碳。随着收入的增加，个性化的产品与服务会越来越受到中国80后、90后新生代消费群体的青睐。而社区零售以其就近、便捷等独有的特点已优先迎合了这一新生代消费者的喜好。

2、政府的政策支持。一方面在国民经济和社会发展“十二五”计划中，零售业已经被作为重点支持和发展的服务产业，扩大内需在未来几年内是国家政策的重心。政府的鼓励支持、市场需求的稳中有升，为保定市零售业发展提供了有利条件，预示着零售业美好的发展前景；另一方面随着京津冀协同一体化战略的提出，保定作为副中心将承接一部分京津城市功能，又将为城市发展注入新的活力。借助政策的东风，零售业市场将迎来新的春天。

（四）保定市社区零售业的威胁分析。社区零售业的发展空间受到大卖场和便利店的双重挤压。大卖场有价格和品种的优势，几乎对消费者有求必应。便利店以其网络式的布局和24小时不间断营业的特点对社区零售形成冲击。在保定市中，杰出便利店等便利店由于其物流配送和区位优势，以及对于市场的先入为主，对新兴的社区零售业产生了一定程度上的威胁和挤占。

另外，北国、保定百货购物广场等大卖场的崛起，以优越的购物环境、高端的购物体验、品类的丰富占据优势。因而，对社区新型零售业的市场定位、消费者偏好研究都是巨大的考验。

第8篇：商业综合体市场发展前景范文

铁路是国民经济发展的大动脉，特别是高铁建设开通更是大大提高了城市间的通达性和区域的经济活力，加快了城市间客流、物流等的流动。高铁车站作为高铁客流、物流的聚集点，不仅是城市对外的窗口，更成为了城市经济发展的引擎。由于高铁对商流、客流、物流等有极强的集聚性，各地都把高铁车站作为商业中心进行城市规划，因此，高铁车站规划开发好车站商业，使未来车站枢纽成为真正的商业中心，产生更有公共性的附加功能价值，使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一身的综合体。

为做好高铁车站商业开发，按照铁道部和路局的要求，高铁车站商业必须与车站保持“三同步”，即同步设计、同步施工、同步开通，避免二次装修造成浪费和对运营带来干扰，协调车站与商业的整体形象，满足旅客出行的基本需求。随着高铁不断开工建设，如何确保高铁商业开发与车站建设保持“三同步”，确实是摆在我们面前及需引起关注的课题。

一、当前高铁商业开发的现状

目前，在我局管内已开通运营的高速铁路有沿海铁路、沪宁城际铁路、沪杭城际高铁、合武客专、合宁客专等。在这些已开通运营的高铁中，高铁商业开发未能做到真正意义上的同步设计、同步建设、同步开通。有些车站在开通运营的时候，由于未能做到“三同步”，导致一些旅客在车站内想买包餐巾纸都买不到，引起了社会的广泛关注，并带来了不良的社会影响。在这些高铁中，做得最好的是沪杭城际高铁，基本做了“三同步”,但也由于时间仓促、商业施工装修工期短等原因，导致了一些商业装修质量差、个别装修效果与车站整体形象不协调等后果，从而造成返工，不仅增加成本还造成不必要的运营干扰。

二、影响高铁商业开发“三同步”的原因

㈠理念问题。长期以来铁路一直是以重主业轻多经的思想理念为主导，导致多经一直没有得到重视，处在从属的地位，被认为是可有可无的。殊不知，随着市场经济的建立，计划经济的退潮，多经已经变得越为越重要了。它可以提高铁路运输产品的附加值，提升服务质量，盘活铁路的资源等功能。在日本、欧洲等国家的铁路，商业产生效益已经远远的大于运输主业。由于没有认识到高铁商业的重要性和发展前景，导致高铁车站在概念设计阶段就把商业部分忽略了。

㈡投资体制问题。铁路主辅分离后，铁路一直有“谁受益，谁投资”的要求，多经企业被当作了受益主体，在涉及投资的时候往往都要求多经企业自行投资。其实，多经企业作为路局的下属企业，是路局不可或缺的部分，不应当被单独对待。况且，多经企业受益也就是路局受益、铁道部受益。当前，高铁建设是铁道部直接投资的，设计、施工等的审查都由铁道部相关部门直接负责，多经企业未能参与其中。由于受“谁受益，谁投资”的要求影响，所以就导致了在高铁建设过程中“三同步”困难重重。

三、确保高铁商业开发“三同步”的必要性

㈠确保高铁商业开发“三同步”，是高铁车站创一流标准、一流形象、一流服务的基本保证。确保高铁商业开发“三同步”，有利于设计单位在概念设计阶段就充分考虑车站的整体情况，统筹安排，合理设计高铁商业的布局，统一设计；有利于消防性能化设计和复核；有利于施工单位统一施工，确保施工材质统一、施工效果统一、施工质量统一，从而确保整体形象的统一。

㈡确保高铁商业开发“三同步”，是高铁商业招到高档次、好品牌商家的重要保证。确保高铁商业开发“三同步”，有助于各种商业业态的提前招商，有充裕时间进行商家的筛选和比较，也有助于商业的谈判，使效益最大化。同时，也有助于商家所需的各种物业条件能在车站施工阶段得以解决，为顺利开通打下坚实的基础。

㈢确保高铁商业开发“三同步”，满足旅客出行需求，维护铁路良好形象的必要保证。如果高铁车站的商业开发做不到“三同步”，商业开发进度将滞后于车站建设速度，同步开通运营得不到保证，那么旅客最基本的需求也将得不到满足，这不仅大大影响了高铁车站高档次、高标准要求的形象 ，而且还会造成不好的社会影响。

四、确保高铁商业开发“三同步”的建议

㈠积极主动参与概念设计阶段，与设计单位充分沟通，使设计单位深入了解商业的需求，从而在概念设计阶段统筹安排，合理布局车站的各功能，使商业不在初步设计阶段被 忽略，导致后期补救都相当困难。同时，要与主管部门积极沟通，使他们理解商业的重要性，从而推进同步设计的顺利实施。

㈡及时地进行商业方案的策划。选择一个好的商业策划公司，结合车站实际情况，进行商业策划，并形成方案。同时，及时地将商业方案与设计单位沟通，使商业方案的内容可以在设计方案中得以体现。

第9篇：商业综合体市场发展前景范文

关键词：天津；酒店式公寓；服务

酒店式公寓最早出现在欧洲，是旅游区提供给游客休息的住所。酒店式公寓与酒店相比，具有较大的居住空间，拥有独立的厨房等相对完备的家居条件，与普通商业住宅相比，它提供酒店式的服务，如定期清扫、撤换床单、预定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之长，具有投资和自用两大功能，受到企业高管、外派人员和度假型旅游者的喜爱。天津是北方经济中心、国际航运中心和国际物流中心，经济的快速发展，带来了大量的商务活动和国际友人，天津酒店式公寓进入了快速发展时期。

1 天津酒店式公寓发展现状

1.1 天津酒店式公寓空间分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西两个区，其中和平区主要分布于小白楼CBD、南京路商贸区等，河西区则主要集中在友谊路金融街区域。小白楼及友谊路金融区，商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，酒店式公寓主要服务于跨国公司和企业的中高层管理人员，所以在这些地方酒店式公寓集聚。南京路地处天津市的黄金地段，连接本市几大中心商业区和CBD商务区，随着南京路区域高档写字楼和大型商业项目的不断兴建以及周边交通设施的不断完善，该区域已成为该市最为繁华的商务、商贸核心区。

1.2 天津酒店式公寓市场状况

1.2.1 天津酒店式公寓市场需求现状。天津酒店式公寓市场需求旺盛，首先得益于天津经济实力的不断增强，服务业迅猛发展，一批大型商业综合体和旅游项目的建成开业，对天津的酒店式公寓市场起了很大的推动作用，同时消费观念和消费水平的提高也有利于酒店式公寓的发展。其次，会议、会展和商务活动的增多也提高了酒店式公寓的市场需求，据商委有关部门统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54%。1000万美元以上的项目159个，1亿美元以上项目5个，随着本市引进外地、外资项目的增多，外籍员工数量大幅度增长，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，这些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空间与潜力。

1.2.2 天津酒店式公寓供给现状分析。从2000年以来，借着天津良好的发展前景，酒店式公寓得到进一步发展。天津出现了独立单体结构的酒店式公寓，如焕日线、钱塘精英汇和奥林匹克大厦等，到2007年在售的酒店式公寓就有17个，这一时期，酒店式公寓呈现出多种建筑类型并存的状态，特别是2009年，天津出现了一些顶级酒店式公寓项目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平区君隆威斯汀公寓、天津中心、天津环球金融中心，河西区艾丽华酒店式服务公寓，滨海新区的浙商大厦、德圣公馆等。

现有的酒店式公寓体量差距很大，从几千平方米到几万平方米不等。其中，单体的酒店式公寓由于自身对餐饮娱乐配套及其他附属设施的需要，在酒店式公寓中体量是最大的，如“奥林匹克大厦”体量超过4万平方米，而酒店自带的酒店式公寓由于可共享餐饮娱乐配套及其他附属设施，所以体量相对较小，天津现有可营业高档次酒店式公寓总建筑面积仅有14.5万平方米左右，近几年来随着天津外国人士的不断增加，现有的酒店式公寓很难满足市场需求。

2 天津酒店式公寓发展存在的问题

2.1 缺乏统一的行业标准 首先，天津市场上的酒店式公寓普遍名称混乱，种目繁多，使人无法从名字上直接判断出其性质。如“天津泰达国际会馆”、“艾丽华服务公寓”、“奥林匹克大厦”、“富邦花园”、“天津中心”等。由于名称不统一，后期也不利于监管管理，导致市场混乱。其次，酒店式公寓的硬件设施也没有统一的行业标准，酒店式公寓应该提供怎样的服务，配备怎样的设施，都没有统一的标准。酒店星级评定标准是目前酒店式公寓唯一可以参照的行业标准，加之没有统一的行业协会，天津酒店式公寓的监管很不到位。

2.2 缺乏整体规划 天津酒店式公寓在规划上最为突出的问题是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商业地带，该地区商业发达，人员来往频繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周边地区则分布相对稀疏。酒店式公寓的过度集中带来很多问题，如交通压力，给整个城市的生态环境和形象带来负面影响。这些地区的酒店式公寓在开发时，只考虑到优越地理位置所带来的高回报，而忽略了规划的重要性和对该地区以后的统筹发展。

2.3 缺乏品牌建设 酒店式公寓的品牌是顾客最有效最直接的识别，它不仅可以帮助消费者选择自己信任的产品，还有利于企业树立竞争力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一个品牌的建立并不是通过营销就可以建立的，需要专业化的管理。目前天津的酒店式公寓市场虽然已有一些国际化品牌管理公司，如艾丽华管理公司、雅诗阁管理公司，但与北上广深等一线城市相比，天津的酒店式公寓明显缺乏品牌管理，直接影响到天津酒店式公寓的竞争力。

3 天津酒店式公寓发展对策

3.1 推进法规建设，制定统一的行业标准 目前天津酒店式公寓行业的相关法规和标准，明显滞后于酒店式公寓市场的发展，为尽快使天津酒店式公寓纳入规范化的轨道上来，相关部门应该抓紧研究制定“天津酒店式公寓发展管理条例”，制定出一套标准的行业准则，改变天津酒店式公寓市场目前各行其是的自发状态，用相关的政策法规保障质量和服务，培育出公平有序的市场环境，保护消费者的合法权益。

3.2 合理编制发展规划，引导产业有序发展 政府部门应积极吸取国内外酒店式公寓发展的教训和相关经验，根据酒店式公寓发展的趋势和市场发展的特点，及时编制和调整酒店式公寓市场和产业的总体发展规划，在掌握宏观调控主动权的同时，积极协同行业协会建立一套科学的评估指标体系，及时提供市场相关信息和分析结论，使得市场布局更加合理，发展更加有序。

参考文献：

[1]邹毅.二线城市酒店式公寓的兴起[J].中国房地产市场，2010（28）：93-95.