房产管理相关知识精选(九篇)
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第1篇：房产管理相关知识范文
关键词：房地产项目；造价；控制与管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言：房地产项目工程造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。也就是说在项目投资决策阶段、设计阶段和建设实施阶段,把所开发项目的投资控制在批准的投资限额以内,随时发现并纠正偏差,力求在开发过程中合理使用人力、财力、物力,以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理
项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计，设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来，我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其应抓住设计这个关键环节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。房地产项目工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分，这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下几点内容必须高度重视。
(1) 设计方案招投标制度必须坚持。
竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好，以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来，确保设计的先进与合理，从而有效避免因设计质量问题而产生的工程纠纷。
(2) 设计必须限额。
要对房地产项目工程进行投资规模限制，限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要心中有数。
(3)做好价值工程的应用工作。
从价值工程的主要特点来看，其是从使用者的功能需求出发，分析研究对象的功能，在设计工作中统一造价与功能，以功能要求的满足为前提，把成本降下来，比如，对地下室可通过深基础来增加，由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放，也可以不在小区把停车场建在地面上，对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本，但对功能提高的幅度却是巨大的。
2 房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心
新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，必须说明清楚工程的性质与现场的情况，还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中，对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期，按实际情况制定好奖惩条款等等。同时，在一般情况之下，不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料，这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。任何一个房地产工程项目的质量如何，都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等将起到决定性的作用，因此，能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业，必须把好准入机制的关口，要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中，比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标，能够比较了解情况，那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大，占造价控制的10%。
3 加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理
在房地产项目工程施工组织设计中，施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时，还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一致严格控制，如果出现施工延期的情况，就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法，可是如果万一出现差错，将给后来的结算带来难以估量的麻烦，因此，造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中，这样可以将造价控制在5%以内。
4 加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关，对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性和效益性的审计，可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业就应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的，却因为没有比较好的个人业务能力和责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中，企业巨大的经济损失就会因此造成，这样的事情发生很多。以这个角度来看，企业生死存亡的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本开发日益增加，房地产开发筹措资金难度大，必须对投资加强控制，把工程成本降低下来。因此，只有有效控制住工程造价，才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。
5 结束语
综上所述，我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上方面，房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。
参考文献：
第2篇：房产管理相关知识范文
关键词：房地产项目；工程造价；管理对策
项目造价控制的实质，就是要借助科学的管理方式将项目造价定位在可以控制的范围之内，对房地产项目工程的成本进行最高效的管理。其主要集中在两个阶段：①设计出最优化的工程方案；②在实际施工过程当中强化对项目的监督与管理力度，避免出现重复和浪费。
1房地产项目工程造价管理中出现的阻碍因素分析
1.1各个部门之间的交流存在局限
在当前的房地产建设项目中，都存在着一个共同的问题，那就是各个部门之间的交流是非常不顺畅的，工作欠缺协调性，这就导致房地产建设的工程造价被拉高了很多。一般情况下，房地产开发商都会将工作重心集中在项目施工上面，而忽视其他过程。项目工程的初始阶段是房地产项目设计。俗语有云：好的开始便是成功的一半，但是，房地产开发商并没有重视到这一开始，很少对其投入足够的时间和精力，而且，各个部门之间是存在着很多的障碍的，很难实现协调统一，这就给工程造价造成了非常巨大的压力。
1.2开发商存在缺陷和问题
在建设过程当中，开发商会逐渐呈现出各种各样的问题和缺陷，其必须要通过科学有效的方法来进行完善和优化。举例说明：开发商并不注重监管建筑材料，也不会严把供货渠道关卡，致使在其过程当中，经常会出现工程材料不合格甚至不达标的负面结果。此外，在施工过程中，一旦发现材料出现问题，开放商本应还是第一个冲上前来想解决办法，寻求解决渠道的重要角色，但是开放商此时往往表现出一种非常漠视的态度，最终导致的结果便是对原材料的质量和价格没有清楚的掌握，对于供货渠道更是模棱两可。
1.3开发商控制管理力度远远不够
开发商对房地产项目前期的控制和管理非常不严格，这就在很大程度上提高了发生三超现象的概率。这是目前我国房地产开发商存在的一个非常大的问题，房地产开发商几乎将全部的时间和精力都集中放在了施工管理工作当中，并没有重视到前期的设计与研究，这就使得在现阶段的房地产开发项目当中出现了非常普遍的三超现象。
1.4在施工中对成本管理重视力度不够
在施工过程中，开发商经常忽视成本管理，对成本的控制不够严格也不够全面，这是非常不科学的。开发商经常因为各种各样的问题而忘记对成本进行监督与管理，这就导致开放商很难在应对突发问题时立即找到一个最科学有效的解决办法和措施，也很难找到一种好的渠道来规避问题的出现。项目施工本身就需要一个非常漫长的过程，长时间的忽视必然会导致最后竣工核算阶段出现超出工期预算的结果。此外，还有很多的开发商，为了争取在最快的时间内完成好工程项目，愿意投入更多的成本来换取项目工期的缩短，技术人员和工程管理阶层并没有一个成熟有效的沟通渠道，来进行积极有效的沟通。
2房地产项目工程造价控制与管理的有效措施
2.1加大对合同修改的关注力度
在实际的施工过程当中，开发商必须要高度重视起合同的修改问题，房地产项目的合同修改和其他行业的合同修改是不尽相同的，其项目合同的更改绝不是简单的内容层面的更改，其中需要牵涉到非常多环节的内容，都需要随之重新进行调整。建设内容重新调整必然伴随着的事工程成本的提高，甚至还会牵扯到一系列的经济赔偿问题，因此，作为房地产开发商，一定要注重建设项目合同的签订，一定要竭尽全力去降低合同的更改发生率。
2.2加强对施工的监管力度
开发商必须要随时随地加强对项目施工的监督与管理力度，要派出专业人士到施工现场进行探查与巡视，一定要做到全程严格且有效的监管，做到动态监管。在此需要注意的一点是，开发商的巡视并不是表面功夫，专业人员必须要深入到建设过程当中，对项目中出现的问题进行仔细的排查，对于任何能够引起工程造价的变更问题都要进行严格的审核与把控。
2.3建立科学有效的监督与管理机制
开发商必须要客观认识到当前项目工程施工的实际形势，要花费更多的时间和精力放到项目的监督与管理工作上面，必须要建立起一套科学、高效的监管机制，要严格按照规章流程以及明确的制度来完成施工内容，要从施工的第一步就要进行严格的管理，确保施工当中的全部工序都能够按照科学化和有序化的标准来进行。（1）积极引进和应用最先进的项目建设技术。开发商要积极寻求最新的项目建设技术，从技术层面来提高施工效率，尽可能的缩减工程时间可以有效的降低工程成本，这些必须要提高工程施工技术来完成。（2）完善签证管理。通常情况下，必须要先办理现场签证，经过层层审查之后，才可以进行施工。如果发生了现场签证行为，开发商就必须要提前做好成本核算工作，经过核算，证明合理之后才能够继续下一步的工作内容。（3）工程人员要深入现场。在项目工程实施过程当中，工程人员必须要深入到施工现场，进行深入的调查和监管，要对各项签证材料的真实性进行审查与评估，要仔细分析与探讨施工方案的科学性与可行性。
3结束语
综上所述，要想实现房地产开发商经济利益的最大化，就必须要队工程造价进行全面的控制，房地产开发商必须要从自身做起，从自己身上发现问题，找出原因，依靠自己的力量去寻找到最有效的解决方式和途径，确保房地产项目工程造价控制目标的实现。
参考文献：
[1]李秋全.土木工程管理与工程造价的有效控制[J].工程技术研究,2017,(2):180+189.
[2]李荣.关于工程造价管理中的要点问题探析[J].南方农机,2015,46(5):92+96.
[3]徐金礼.论房地产工程造价成本控制管理[J].住宅与房地产,2016,(30):110.
第3篇：房产管理相关知识范文
【关键词】房地产项目；施工现场；施工技术；质量控制；管理；分析
前言
在房地产项目施工中，对于工程项目施工现场的管理通常被理解为，通过科学以及合理的思想与组织、方法、手段等，对工程项目施工人与施工设备、施工材料、施工资金等工程项目施工生产要素，进行有计划、有目的的组织或者是控制、协调、激励实现的过程。房地产工程项目施工现场的质量控制管理，是为了保证房地产工程项目施工进展顺利以及施工质量符合要求，并且同时能够尽量的降低与减少工程项目施工过程中的成本费用。房地产项目施工现场质量管理属于房地产项目施工现场管理中的一个重要组成部分与内容，此外，在进行房地产工程项目施工现场的管理过程中，进行管理的内容还包括对施工现场的技术、施工进度等的控制管理，这些管理内容都与房地产项目施工现场的质量管之间有着很大的关联作用，对于房地产工程项目的施工质量有着很大的影响和作用。
1、房地产项目施工现场质量控制措施分析
在对于房地产工程项目的施工现场质量控制中，主要是通过对房地产项目施工现场的组织、工艺、技术等的控制实现的，只有从这些方面严格按照房地产项目的施工要求标准，做好相应的控制监管，从而实现房地产项目施工现场质量的控制。
1.1 房地产项目施工组织计划控制要点
在进行房地产工程项目的施工建设过程中，对于施工材料组织计划与实施的控制管理，是进行房地产项目施工现场质量控制的重点之一。施工材料的组织计划，是整个房地产项目施工开展与进行的重要指导，对工程项目的施工建设开展实施以及施工质量情况有着很大的影响和作用。因此，在进行房地产项目的施工材料组织计划控制中，首先施工技术人员应注意对施工材料组织计划的数据重新进行计算检验，以避免施工材料组织计划中的数据计算错误对施工情况造成影响。在对施工材料组织计划的计算过程中，进行施工材料实际施工使用数量的计算，应注意不要受到项目施工预算定额数量的制约影响，应注意结合工程项目的具体施工情况，进行计算设计，这样一来，在对工程项目施工材料组织计划的计算检验收过程中，就可以根据工程项目建设施工的具体情况，很迅速的对施工材料组织计划计算情况进行检验确定。
1.2 房地产项目施工工艺技术的控制要点
在进行房地产项目的施工建设过程中，施工工艺流程设计以及施工技术方法的选择应用等，都对工程项目的施工质量有着很大的影响作用，因此，对于房地产项目施工现场的施工工艺、技术控制管理，是进行房地产项目施工现场质量控制的关键。对于房地产项目施工现场的工艺技术控制管理，需要根据房地产工程项目对施工现场工艺与技术的相关控制管理程序与原则要求，在遵循房地产项目施工现场工艺与技术控制管理的要求标准情况下，通过施工建设项目的施工组织实施，对工程项目的施工建设速度以及质量、成本控制等进行保证。
进行房地产项目施工工艺与技术的控制管理，主要结合房地产项目施工现场的施工任务接受与合同签订、施工准备、施工组织实施等不同施工阶段，进行控制管理实现。首先，在进行房地产项目施工任务接收以及施工合同签订阶段，主要的控制管理内容包括对施工招投标中的投标准备，以及在中标后施工建设单位与招标单位之间进行施工合同的签订，签订的施工合同中需要对于施工建设的相关要求、施工任务、质量等进行明确，并注意就相关要求内容进行沟通，以确保签订合同的可实施性与对施工任务要求进行明确。施工合同一经签订同时就具备相应的法律效用。其次，在施工准备阶段，对于房地产项目的施工现场工艺流程控制是这一阶段的控制要点，并且是整个控制管理中的重要环节之一。在进行这一阶段的工艺技术控制管理中，应注意根据房地产项目施工建设的具体特点情况，做好施工建设进度与施工技术、人员、组织以及工程质量的相关控制管理实现，在保证工程项目施工建设顺利实施的前提下，对工程施工建设质量进行保证。最后，在施工组织与实施阶段，房地产项目施工现场的工艺技术控制，主要包括，根据相关施工设计以及要求、进度等，进行施工建设的组织实施，并且在施工过程中，注意做好进度、质量以及安全的控制管理，以保证施工建设顺利完工，并且施工建设的质量合格。
1.3 房地产项目的施工放线测量控制
进行房地产项目施工现场的放线测量工作，是房地产项目施工建设过程中施工现场的重要控制管理内容之一，放线测量的准确性对施工开展进行以及施工质量都有一定的影响和作用。在进行房地产项目施工现场的放线测量过程中，首先放线测量工作人员应将放线测量中的主轴线以及标高控制点进行测量固定、标识；放线测量过程中，尽量不要一尺一尺的进行测量累计，以免造成较大的测量误差。其次，在进行放线测量过程中，应注意对斜距以及测点高差的测量值，使用勾股定理进行测量计算误差较小。最后，在进行房地产项目施工现场的放线测量过程中，应注意按照先整体、后局部，并且要常对放线结果进行复核的原则进行放线测量实施，以保证房地产项目施工现场的放线测量结果的准确性。
2、房地产项目施工现场的质量管理措施分析
在进行房地产项目的施工现场质量管理中，主要就是对房地产项目施工现场的施工材料以及工艺流程、技术方法的管理实现。首先，在进行房地产项目施工现场的施工材料管理中，主要就是施工材料的质量、型号以及材料性能等，根据施工要求进行检查管理，保证符合施工要求。在对施工现场的材料质量以及性能合格情况进行检验过程中，可以通过预检、抽检或者是平行检验等方法，对施工材料进行检验实施。其次，在对施工现场的施工工艺流程以及技术方法的管理过程中，要注意施工项目的顺利以及施工过程中技术方法的应用，严格按照设计要求与标准进行管理控制，避免影响工程施工质量。
3、结束语
总之，进行房地产项目施工现场质量控制与管理，是房地产项目的施工管理的重要内容部分，对房地产项目施工质量、进度的保障有着积极的作用。在进行房地产项目施工现场的质量控制与管理过程中，应注意结合施工现场的主要施工内容以及应用施工技术方法、工艺流程等进行控制管理，以实现对房地产项目施工现场的质量控制与管理。
参考文献：
[1]叶建军.浅析水利水电工程施工现场质量控制及优化管理[J].中国房地产业.2012（9）.
[2]刘洪宝.浅谈建筑工程项目施工现场的质量与安全管理措施[J].建材与装饰.2012（20）.
[3]王勇.加强装饰施工工程中的现场管理与质量控制探析[J].中国房地产业.2012（11）.
[4]朱晓静，张婧.加强房地产测绘质量管理的研究[J].中国房地产业.2011（10）.
第4篇：房产管理相关知识范文
【关键词】：房地产开发项目；施工现场管理；问题；解决方案；分析
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的施工现场管理标准，施工现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程施工现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。
一、现阶段房地产开发项目工程施工现场管理存在的问题分析
1.设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
2.进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程施工现场管理流于形式。
3.质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。
4.成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。
二、房地产开发项目工程施工现场管理及组织协调问题的解决方案
1.设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程施工现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。
2.进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程施工现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。
3.质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目施工现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。
4.成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发施工现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。
结束语
城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。施工现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程施工现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了施工现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。
参考文献：
[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计.施工现场管理[J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.
[2]徐嫩宜.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性.施工现场管理[J].城市建设理论研究（电子版）.2012.（04）.
第5篇：房产管理相关知识范文
前言
房屋建筑施工技术质量管理工作是一项系统性以及复杂性较强的工作，在房屋建筑工程建设的施工环节加强技术质量管理是必要性工作，具有较大的实际价值。因此，要制定完善的房屋建筑工程建设施工技术质量安全管理方案，清楚了解常见的施工技术质量问题，针对房屋建筑施工建设中技术管理的不同特点，采用不同的管理措施，确保施工技术质量水平的提高。
1 房屋建筑施工技术质量管理的事前工作
1.1 准备项目
(1)施工组织设计
a.在投标前进行实地考察，具体情况不同，施工现场布局的结构形式。
b.技术员组织结构图审查、形式、层结构建筑形式和特殊部分，混凝土施工计划。
c.组织材料、操作、安全生产、消防、电气，由项目经理牵头、主管工程师组织各部门技术质量人员，联合研究，质评部分由相关的人员编写。主任工程师负责修改、编写，并负责完成绘制成册，一个工程除了考虑好施工方法以外，还必须考虑降低成本，质量保证，良好的组织结构是最经济和成本最低。
(2)施工计划
施工的方案初期只是大致的计划，是笼统的方向，而作为真正的详细的方向的战略计划一建设计划，需要各种类型的附加节点映射规范，项目的具体情况，特别是重要组成部分和困难在重心的建设和应用，通过技术人员的联合研究，我们常作出一个共同认可的适合工程的施工方法，常见部分按照施工手册和施工规范操作。
(3)工程交底
每个辅助工程施工之前，信息披露，披露的解决计划在一个更深层次的区别。工作条件、施工机具准备、材料准备、工程、质量指标、安全文化、成品的保护，如交底类建筑和工人，用浅显的语言，如：振动器的运动半径的有效长度是1.5倍，有效的作用长度首先操作手可能不清楚，在加以1.5倍，可能他们更不理解了，因此，根据不同的对象，披露数字规范，不同直径的振动器，有效长度是不同的，相同的半径是不同的。另外，施工质量标准一定要正确，因为工程施工队所依据的只有工程设计图纸和交底，交底正确基本保证施工的精度。
1.2 施工过程控制
(1)技术准备
在施工之前，施工队伍的领导者，都要对施工队进行交底，将施工队长、班组长请到现场，项目信息内容披露清楚，不清楚的要当场提问，并作出解答，直到大家理解了意思后，签名下发，同时强调班组长对操作花工人交底。现场随时抽查交底执行是否到位?工程现场中，有一部分的班组长喜欢将交底放置放在口袋里，或者被褥下，在这种情况下，要对班组长进行经济处罚。
(2)过程控制
a.作为一名技术人员。第一，阅读、理解，建设部分的具体方法，轴尺寸，钢筋尺寸，结构等等复杂的图，简单的图表的头部，在任何时间检查答案。
b.施工计划，施工交底规范，熟悉质量标准的程度，施工方法，通常是特殊部件的一部分，更多的关键部分需要加强检查，不仅质量和技术人员，工程师，主管需要关心这些部分工程的严格要求。
c.交底检查实施状况。工程披露不严格执行信息披露，因为任何人改变施工方法：如果桌面模板设施，交底施工采用更木间距300，500，有可能发生板块型不平，注入后天板的平面度偏差大现象。比如：书的墙壁的市政钢类型、龙骨，龙骨间距和后壁螺栓间距计算来确定。间隔变化的结果可能导致大规模运行类型类型的本地和可预测的结果。
d.在工程交底，需求的实现，检查，交代完毕后，工程的过程中，不断检查交底施工，看是否正确，发现错误后，立即指出并加以改正，工程完成后，再认真的检查确认后，进行下一个工程。例如，柱节点钢筋绑扎，钢筋从高密度容易在这里，钢筋重叠，强化高，容易出现箍筋不到位的情况，在这种情况下，要一步一步交底并落实。先从放样钢筋开始，算好箍筋的数量按顺序把箍筋放入，一定是按正确的顺序，技术人员必须明确钢筋材料，所有的过程要加以监控，直到最初的节点绑扎完毕。钢筋绑扎前全体成员聚集，同时以书面交底，辅助口头交底，直到每个操作工人明白全过程为止方可进行施工。连续施工过程中，如果发现偏差及时纠正，保证工程项目能够顺利。
1.3 完成排序
项目的主体和装修未完成，项目完成的整个过程是非常重要的安排，项目后期，相关技术完成的图纸，所有现状及施工图的内容、修改内容、建设单位的建设和协商双方的利益修改等如实描绘放入完成图，一张图纸变更部分修改后图的部分40%，混乱不清的图纸，有重新绘制的必要。工程的资料、公文书封面写明工程的名称、公文书指名在单位、技术人员、保存等。目录数据量数、数量、日期、数据等资料整理后，正式移交给甲方，进行工程档案的建设。
2 房屋建筑施工技术质量管理中存在的主要问题
2.1 房屋建筑施工技术人员管理不当
施工技术人员是确保房屋建筑技术质量管理水平提高的关键性因素。是房屋建筑工程技术的主要执行者，只有保证建筑工程技术人员自身超强的专业性技术，才能从根本上保证施工技术质量水平。但是现阶段房屋建筑工程建设技术人员自身的专业性知识掌握不熟练，相关的施工技术相对落后，不能及时更新房屋建筑技术的理论知识。某些房屋建筑施工技术人员不能按照标准化技术流程进行规范操作，对于房屋建筑工程建设的施工意图以及施工战略目标不能正确领会，直接影响到房屋建筑施工技术的正常操作，降低了房屋建筑技术质量管理水平。
2.2 房屋建筑施工技术质量管理中基础设施设备管理不善
基础设施设备是房屋建筑工程施工建设中的必备工具，在建筑工程的施工技术管理中，工作人员应该高度重视基础设施的使用养护管理。为了确保房屋建筑工程施工建设中机械设备的正常安全运转，需要始终坚持安全性技术管理原则，结合房屋建筑施工技术管理中的实际情况，减少浪费现象的发生，从而降低房屋建筑的工程成本。在建筑工程的施工准备环节，施工建设的工作人员没有对基础设施设备进行严格检查，即使出现设备问题也不能运用科学合理的方法进行处理解决，不能确保机械设备的安全性。特别是在春季，由于风力较大，基础设施设备比较容易腐蚀，若没有良好的维修养护管理技术支持，对设备没有进行全方位检查，会严重影响房屋建筑工程施工建设工作的顺利开展。一般情况下，要求在入冬前对施工建设中的基础设备进行刷油防锈蚀处理，分类保管，防止因设备的保存不当引发的质量问题。房屋建筑工程施工建设中需要对设备的操作使用和养护人员进行定岗定员，严格班组负责管理制度，明确每个工作人员的责任义务。
2.3 房屋建筑施工技术质量管理中施工材料的质量问题
房屋建筑工程建设中施工材料质量的好坏直接影响到整个房屋建筑工程的施工技术质量管理，关系到施工建设工作效率以及工程进度管理。因此，要高度重视房屋建筑工程中施工材料的质量管理，加大施工材料的检查监督，尤其注意施工建设中混凝土施工材料的使用管理。混凝土施工材料模板在浇筑方式方面与钢筋施工材料模板存在较大差异，混凝土施工材料需要浇筑的深度相对较深，所承受的压力相对较大，并且承受压力较大的施工材料模板非常容易发生胀板现象，这就需要高度重视混凝土施工材料的质量水平，尽量避免房屋建筑墙体变形。全钢材质的模板在强度以及刚度上具有很大优势，稳定性相对较强，承受压力后变形的几率小，可以在一定程度上保证钢筋混凝土施工材料在浇筑方面的质量安全。在房屋建筑混凝土施工材料的选择过程中，建筑工程的施工人员不能充分考虑基础设备的机械化程度以及工程施工的工作效率，盲目选择施工材料，给房屋建筑工程建设中技术质量管理造成较大不利影响。此外，建筑施工期间，部分施工技术人员存在偷工减料行为，不能严格按照规范化工艺流程进行操作管理，遇到施工技术问题，不能科学处理。从而影响到施工材料的合理运用，从根本上阻碍了房屋建筑工程建设中施工技术质量管理水平的提高。
3 房屋建筑施工技术质量的管理措施
3.1 房屋建筑施工技术质量管理要确保施工材料的科学管理
加强建筑工程的施工技术质量管理要确保建筑施工材料的质量安全。可以从以下三个方面进行控制管理：(1)合理组织安排房屋建筑工程建设中施工材料的采购人员。建立一支专业化程度较强的施工材料采购队伍，不断提高采购人员的思想道德水平以及对于施工材料质量安全的鉴别能力水平。合理优化施工材料采购人员队伍的人员结构，进行合理的定员定岗，制定一整套完善的材料采购管理制度，严格按照管理制度贯彻执行，将责任明确到每个采购人员实际工作中，提高施工材料的采购质量。(2)熟悉掌握房屋建筑施工建设中施工材料采购的市场信息。从整体出发，坚持全面性原则，科学选择施工材料的送货厂家，广泛调查研究送货厂家的社会信誉、建筑施工材料的质量水平以及价格水平。掌握房屋建筑施工材料的市场信息最新动态，摸清多个送货厂家的供货能力，确保房屋建筑工程建设中材料采购工作的顺利完成。(3)加强房屋建筑施工建设材料的质量监控。现阶段房屋建筑工程施工材料的采购建材市场出现良莠不齐的现象，在材料采购过程中，采购人员需要运用自身丰富的采购经验以及专业化建筑材料采购知识。充分发挥自身的材料鉴别能力，对建筑材料以及施工建设中需要的基础配件进行全方位监控。在确保房屋建筑工程施工过程中施工材料质量安全的基础上，提高施工技术质量管理水平。
3.2 完善房屋建筑施工技术质量管理制度
在房屋建筑施工技术管理过程中，要严格按照质量管理制度指导日常技术管理工作。技术质量管理的相关责任人要确保制度的落实执行，在技术质量管理基本制度包括房屋建筑技术管理规范、技术质量复核制度以及技术设计质量审批制度等的前提下，不断完善相关房屋建筑工程建设的技术质量安全管理制度，综合考虑建筑工程施工建设中的技术变更。
3.3 加强房屋建筑施工技术档案的管理
房屋建筑工程建设的施工技术管理期间，需要做好施工技术管理信息数据资料的收集、汇总以及有效管理工作。结合房屋建筑工程建设的实际情况，转变施工技术档案管理的落后理念，利用先进的管理方法以及管理措施，形成系统化科学化的信息数据资料库，给房屋建筑施工建设中施工技术质量安全管理工作提供良好的数据参考资料。对施工技术的资料档案库进行科学分类存档，方便房屋建筑工程施工企业日后维修工作的查阅与检索，并且要不断跟踪、更新施工技术的分析案例，为房屋建筑工程建设的实际施工技术质量管理工作提供数据支持。日益完善建筑工程施工的组织结构以及有效的技术管理制度规范，确保房屋建筑施工工程建设技术质量管理的时效性与可行性。
4 结语
综上所述，房屋建筑施工技术质量管理涉及到诸多不同层面上管理工作，而目前我国在这个工作上还存在一些问题，需要相关的专业人员引起重视，采取科学合理的措施保障工程质量。
第6篇：房产管理相关知识范文
为加强房地产中介服务行业管理，规范房地产市场，维护消费者的合法权益，市局决定从2001年1月至4月底，在全市开展中介服务行业专项执法检查工作，工作重点是规范房地产经纪活动，查处违规违法行为。现提出如下实施意见：
一、指导思想和目标
按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。
专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。
二、专项执法检查的范围和内容
专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。
执法检查的主要内容：
（一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：
1．从业人员未取得执业资格证书的；
2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。
（二）从事成套独用使用权房买卖的；
（三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；
（四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。
三、专项执法检查的方法
（一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。
（二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。
（三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。
（四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。
（五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。
四、专项执法检查的步骤和要求
第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）
1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。
2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。
3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。
本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。
第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。
2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。
本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。
第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）
1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。
2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。
本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。
第四阶段：总结阶段（4月中旬--4月底）
第7篇：房产管理相关知识范文
【关键词】心房颤动；射频消融术；生活质量；护理
Quality of life patients with atrial fibrillation after radiofrequency catheter ablation and the related nursing measures
【Abstract】ObjectivesTo investigate quality of life（QOL） in patients with atrial fibrillation（AF） after radiofrequency catheter ablation（RFCA）.Summarize the related nursing measures. MethodsSeventy patients with AF underwent RFCA.QOL wereassessed by Medical Outcomes Study Short Form-36（SF-36） at baseline, 1-month, 2-month and 3-month after RFCA.Use the statistical software SPSS 17.0 to process the data. ResultsAfter a follow-up of 180 to 365 days，all patients，of all 8 subscale measured with SF-36，the scores of physical functioning，role physical，role social，role emotional and vitality increased after 1, 3, 6 months of RFCA（P0.05）. ConclusionsThe QOL in patients with AF can be improved after RFCA，and the improvement is achieved by curing of chronic AF and the successful nursing measures.
【Key words】atrial fibrillation；radiofrequency catheter ablation；quality of life；nursing
【中图分类号】R541.76【文献标识码】B【文章编号】1008-6455（2011）08-0176-02
房颤，是临床最常见的心率失常之一。大多数患者有心悸、呼吸困难、胸痛、疲乏、头晕和黑等症状，长期以往严重影响患者生活质量。根据我国的资料统计，中国房颤的患病率约为0.61%，估计我国目前约有一千多万房颤患者。现有的抗心律失常药物长期维持窦性心律的效果不佳，副作用较大，部分患者难以忍受［1］。因此，越早对房颤进行一级预防，对阻止其并发症、改善病人生活质量是临床护理上亟待解决的问题。以carto系统为代表的三维标测技术在心房颤动经导管射频消融治疗中的应用，是近年来心脏电生理领域的重要进展［2］。为了解房颤射频消融术后患者生活质量是否提高，现对我院心内科2008年9月～2009年7月70例房颤接受射频消融术治疗的患者进行随访调查，并提出相关护理措施。
1 资料与方法
1.1 一般资料:选择2008年9月～2009年7月在上海新华医院成人心血管内科住院，经心电图及超声心动图检查诊断为房颤并接受射频消融手术治疗的70例患者为研究对象。男40例，女30例，年龄（51.2+16.1）岁。其中阵发性房颤43例，慢性房颤27例，房颤合并甲亢病人2例，房颤合并糖尿病人3例。排除不适宜进行射频消融术和既往有射频消融术治疗房颤史者。
1.2 方法:对70例房颤并接受射频消融术患者的一般资料，手术前后的生活质量，疗效及相关护理措施进行调查分析。
1.2.1 疗效判断:参照HRS／EHRA／ECAS 2007年专家共识意见，定义复发为：术后3个月内曾发作房性快速性心律失常，包括房颤、心房扑动、房性心动过速和无症状的心律失常。
1.2.2 生活质量评估:采用在欧美等普遍被认可的生存质量评估工具――36条简明健康状况调查表（Item short-formhealth survey［3］，SF-36中文版），于消融术前和术后1、3、6个月对每位患者进行评估并记录。该量表含有36个条目的问题，从8个维度对生理和心理进行综合测量。分值越高则生活质量越好。
1.2.3 统计学分析:所有计量资料以均数±标准差表示，治疗前后比较采用配对设计均数t检验。采用SPSS l7.0软件。P
2 结果
2.1 随访结果:共70例房颤患者接受射频消融术治疗，随访时间为180天-365天，66例顺利完成随访，失访4例。54例无房性心律失常发作的患者视为成功，12例有房性心律失常复发的患者为复发（6例心房扑动，3例阵发性房颤伴心房扑动，3例阵发性房颤）。未出现严重并发症。
2.2 成功组与复发组患者的术前情况对比
2.2.1 成功组与复发组患者术前房颤病情对比:成功组共有54例患者，术前患者情况为：阵发性房颤34 例，慢性房颤 20 例，房颤合并甲亢病人1 例，房颤合并糖尿病人2 例。复发组共有12例患者，术前情况为：阵发性房颤7例，慢性房颤5 例，房颤合并甲亢病人1例，房颤合并糖尿病人 1例。
2.2.2 成功组与复发组患者房颤术前一般情况对比:随访成功66例患者，术前均步入病房，血压、体温、脉搏、心率均为正常范围。神智清楚，语言功能正常。糖尿病人血糖均控制在正常范围，甲亢病人已用药物控制病情稳定。
术前各项检查结果回报均未见明显异常。随访结束对比两组患者一般情况及术前检查结果未见明显差异。
2.2.3 成功组与复发组患者术前生活质量评分差异对比:分别对成功组和复发组的生活质量调查结果进行统计学处理，以均数±标准差形式来表示，然后列表对比两组生活质量各个分项以及总的健康状况的差异，从而观察两组患者在术前是否具有生活质量的差异（表1）。
表1 成功组与复发组患者术前生活质量评分差异对比【分】
从上表可以看出成功组与复发组的患者术前生活质量并无显著差异（P＞0.05）。
2.3 手术前后房颤患者生活质量评分比较
表2 66例患者手术前后生活质量评分比较
注：与术前比较，P0.05
从表2可以看出：房颤患者射频消融术后1、3、6个月的生活质量评分与术前比较，在量表的8个维度中，躯体功能、躯体角色、社会功能、情感角色和精力有明显改善（P
2.4 不同疗效组患者术前与术后生活质量评分比较
表3 不同疗效组患者手术前后生活质量评分比较
注：与术前比较，P0.05从表3可以看出：成功组和总体改变一致，成功组的房颤患者射频消融术后1、3、6个月的生活质量评分与术前比较，在量表的8个维度中，躯体功能、躯体角色、社会功能、情感角色和精力有明显改善（P0.05）。从中可见手术成功组的生活质量有了明显提高，射频消融手术的效果是显著的。
3 讨论
本研究的结果显示，66例患者消融术后1、3、6个月的生活质量与术前比较，躯体功能、躯体角色。躯体功能、躯体角色、社会功能、情感角色和活力有明显改善，而肌体疼痛、心理健康和总的健康状况方面的变化差异没有统计学意义。但总的来说射频消融治疗房颤可以改善患者生活质量。本研究按疗效进行分组分析，发现治愈组生活质量的变化与总体改变一致，而复发组在生活质量的8个维度均没有变化，说明射频消融治疗房颤的疗效和患者生活质量的改善是一致的，并提示患者生活质量改善得益于房颤的治疗。即成功地消除房颤，可改善患者的生活质量。而术前术后的护理直接影响了手术的成功率，精心的心理护理，完善的术前准备，严密的术后护理是提高手术成功率、预防和处理并发症的关键［4］。
4 相关护理措施
4.1 术前护理
4.1.1 常规护理：术前告知患者手术注意事项，进行床上大小便锻炼，及时做好皮肤准备和造影剂试验。
4.1.2 抗凝剂使用：术前在抗凝治疗期间要加强INR的监测，同时观察有无牙龈出血、皮肤瘀斑、血尿及血便情况，及时发现出血倾向。术前12h停用低分子肝素。术前72h内行经食道心脏超声检查排除左心房血栓。
4.1.3 心理护理：与患者讲解相关手术与疾病的基本知识，发放相关资料，介绍成功的病例，消除患者的焦虑情绪，鼓励家属对其情感支持。以求以乐观积极的心态面对手术。
4.2 术中护理：建立静脉通道，协助医生进行动静脉穿刺、心电生理检查、标测定位及射频消融。观察生命体征，有室性心动过速者立刻终止［5］。射频消融时，导管刺激心内膜可发生激惹性心律失常，一旦出现传导阻滞应立即停止放电，同时注意观察是否出现室颤、窦性停搏、心肌穿孔、心包填塞、导管断裂等并发症［6］。当出现严重心律失常时，应注射抗心律失常药物，或进行电除颤等一系列抢救措施。
4.3 术后护理
4.3.1 病情监测：术后病人返回即予以持续心电监护，密切观察其心律、心率、血压、氧饱和度的变化，及时询问患者有无胸闷、胸痛等不适主诉，定时观察局部伤口情况。
4.3.2 穿刺部位出血的观察及护理：术后绝对卧床休息24h，穿刺侧肢体制动12h［7］，沙袋压迫穿刺部位，嘱咐患者术侧下肢伸直不宜弯曲，应避免咳嗽、坐起等增加腹内压的动作。拔鞘后压迫位置不当、时间不够或下肢活动，易引起局部出血及血肿，密切观察穿刺肢体足背动脉搏动、皮肤温度、颜色及感觉变化［8］。必要时使用约束带。
4.3.3 药物观察：术后因应用抗凝药物，要密切观察出血倾向，如牙龈出血、皮下淤斑、消化道出血、泌尿道出血等。
4.3.4 饮食护理：嘱患者进食清淡流质，避免食用高脂、高胆固醇、辛辣食物及牛奶、豆浆等胀气食物。鼓励大量饮水以加速造影剂的排除。指导进食时头偏向一侧以防呛咳。
4.3.5 舒适感的改变：由于卧床时间的限制，有些患者会出现腰痛、背痛等症状，可给予局部按摩、药物缓解症状；如伤口情况良好，沙袋撤除后可适当侧身［9］。
4.3.6 预防褥疮：老年人由于长期卧床使局部皮肤长期受压，局部组织由于血液供应不足易发生褥疮［10］。按常规进行防褥疮护理，给予富有营养、易消化的饮食，必要时行支持疗法，以纠正各种原因所致的负氮平衡；使用气垫床，避免了褥疮的发生［11］。
4.3.7 健康宣教：① 在医生的指导下服用抗心律失常药物，不可自行停药、减量或换药，教会患者观察药物疗效和不良反应，嘱患者出现异常情况及时就诊；② 术后如继续抗凝治疗，服有华法令者，定期复查INR（每周），注意有无皮肤黏膜出血情况；③ 指导患者出院后，若感心悸等不适，就近医院做12导ECG；④ 向患者及家属讲解心律失常的常见病因、诱因、防治知识、避免诱因；⑤ 饮食宜清淡，多食新鲜蔬菜、水果、忌饱餐、刺激性食物，戒烟酒，多食纤维素丰富的食物，保持大便通畅；⑥ 生活规律，劳逸结合；⑦ 定期复诊。
4.4 心理护理：据医学、心血管疾病杂志报道：在上海市综合性医院中，心理障碍的发生率占门诊病人的10%～20%，占住院病人的20%～50%，其中心血管疾病占40%～50%，忧郁症占19%，焦虑症占16%，神经衰落5%［12］。在临床上也常常发现一些心房颤动病人存在心理问题，如担忧、焦虑、忧郁，甚至有自杀倾向。故每天至少和这类病人有30 min的交谈，增进护患关系，从各个方面及时了解病人，回答病人的疑问，稳定情绪，在临床上常常能取得事半功倍的效果。
5 总结
随着临床上对心房颤动疾病的越来越重视，心房颤动的治愈也将越来越现实。AF患者接受导管射频消融术后可以改善生活质量。临床护理工作者更重要的是做好心房颤动一级预防和治疗，做好疾病健康宣教，尽可能减少脑卒中和心力衰竭的发生，最终提高心房颤动病人生活质量。
参考文献
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第8篇：房产管理相关知识范文
摘要：本文认为，要使地方政府走出制度创新的困境，应着重从三个方面入手，即：地方政府应履行自己的产权职能，以制度创新促进产权的多元化，并通过产权保护，解决微观主体的动力激励问题；以制度化约束规范中央与地方的制度创新关系；退出市场职能领域，实现制度创新的范式转换，如收缩公有经济的市场战线、明确政府职能的合理边界和放松管制等。
笔者曾撰文指出，转型期地方政府的制度创新在中国的市场化制度变迁中起着重要的作用，但其本身也存在着难以克服的困境和弊端，如：中央规制下制度创新的空间限制；[1]“公用地灾难”与统一市场的阻隔；中央与地方制度博弈目标之间的冲突；创新非均衡下制度变迁水平的区域差异等。本文主要针对地方政府制度创新中存在的问题，探讨走出困境的路向选择。
一、多元产权选择与微观主体的动力激励
产权是新制度经济学研究的核心问题，完善的产权制度安排是经济增长的关键。但产权制度不会在自然状态下生成，需要政府的介入。政府凭借其暴力潜能和权威在全社会实现所有权，降低产权界定和转让中的交易费用；为产权的运行提供一个公正、安全的制度环境；利用法律和宪法制约利益集团通过重构产权实现财富和收入的再分配，扼制国家权力对产权的干预。[2]（P130～197）我们在考察中国地方政府的制度创新经验时，可以发现，多元产权选择是一个成功经验，如广东南海市的“五个轮子一起转”、浙江大力发展乡镇企业和个体私营等多元产权企业、广东顺德对企业的多元产权改造等。现在，从国有制、集体所有制、股份制、股份合作制、私营个体所有制、混合制、合伙制、国外独资和合资等等，都有应有的法律地位。哪种产权制度有利于经济发展和适合于本地的实际，都应该予以扶持和鼓励。这也是政府职责的应有之义。
当然，我们这里并不主张给予哪种产权形式以特殊政策，政府的主要任务是履行界定产权和保护产权的职责。对于公有企业，要按照分级管理的原则，明确各级地方政府的产权界限，实现资产管理层次化到产权配置层次化的转变。对于地方所有的国有大中型企业和不适合改制的企业的资产管理，其管理模式可参考深圳的三级授权经营模式，把国有资产的最终产权与经营权分开，使国有资产的产权人格化，解决所有者虚位、国有资产无人负责的问题。为了真正实现政企分开，可以考虑在地方人大（属广义的政府范畴）设立类似于“国资委”那样的机构，作为国有资产的人格化代表，并减少委托——链条，以便降低交易费用和提高监督的有效性。在产权保障方面，除了中央政府应建立起完整的产权法律体系外，地方政府也应有与中央政府配套的产权监管体系，对有关的产权主体进行约束和监督。对于一些小型国有企业和乡镇集体企业可以考虑以政府主导的形式对产权进行重组，进行积极的创新和试验，甚至是“试错”。在这方面，广东顺德的经验值得参考，他们对公有企业的改制就是走产权多元化的道路，具体方式有：嫁接外资；划股出售、公私合营；分拆求活；多种形式租赁、公有民营或民有民营；企业兼并、拍卖；控股、参股；债权股份化或债务等值化改造；企业“先关后改”；公开上市；依法破产。通过改制，使产权具有可分解性（即财产权可以分解为所有权和经营权），可分散性（即企业产权股份化、多元化和社会化）和可让渡性（即产权可以按照一定的规则进行转让、买卖、出售、出租），满足市场经济对产权交易的要求，使得在产权市场尚未开放的情况下，实现产权制度创新的突破性进展，从而化解中央政府制度创新的规制约束。
除了对公有产权的界定和保护之外，地方政府还应继续走增量改革之路，加强对非公有产权的保护。因为，这是目前很多地方最薄弱也是最迫切需要进行制度创新的环节。
产权主要是通过降低交易费用和实现外部性的内在化而实现对经济的促进作用的。而能够实现这两大功能的产权应是那些资产能量化到个人的产权。公有企业在这一方面存在着重大的缺陷，由于资产不量化到个人，其委托—成本大，“内部人控制”使最终所有者难以实现对资产的有效监督，这是造成其经营困难的根本原因。而私有产权因资产的明晰量化和权利义务边界的确定性而产生极大的激励，它的私人收益率最接近于社会收益率，由此带来极高的生产效率。中国的改革实践，充分证明了这一点。自1980年以来，中国私营经济产值以平均每年71%的速度增长，到1999年6月，私营企业占国内生产总值的33%（而国有企业产值占工业总产值的比例则从1978年的78%下降到1999年的33%）。目前，私营经济的贡献已经接近或超过国营部门，但其所占用的国家资源比重却微乎其微，而“耗用了2/3最为稀缺的资本资源的国有经济对国民生产总值的贡献只占1/3。”[3]中国私营企业用非常有限的资源去高水平甚至是超常发挥其内在的潜力。
然而，我们应该看到，私营经济的高效率和低成本的增长并没有伴随其他制度的相应变迁，它的发展还存在着一些严重的制度障碍。从政府方面来看，主要的问题有：（1）产权保护制度欠缺。现有的法律和法规对私营企业合法财产和其他权益的规定比较薄弱，私营企业在与其他经济主体之间出现纠纷时得不到有效的法律保护，从而使其发展的原动力受到削弱。（2）市场经济中的公平公正原则没有真正实现。私营企业在诸如市场准入、银行信贷、税费征收和其他社会负担等方面常常受到不公平的待遇。（3）政府运作的不规范和官员拥有太多的超经济权力，使私营企业主不得不从“寻利”转向“寻租”，扰乱正常的市场秩序。从私营企业本身来看，问题主要有产权界区不清、家族化管理、规模小、产业结构的低级化和产品结构雷同等。其中，最主要的问题是产权界区不清，表现在：相当一部分私营企业主家庭成员或家族成员内部自然人之间的产权界区不清；一部分私营企业，尽管其资本的形式确是私人资本，却在法律形式上戴了一顶“红帽子”；[4]一些私营企业是在没有真正的出资人的混沌状态下生成的，如负债借钱，从而造成天然的产权不清；一些私营企业主以个人的资本筹办企业，却以“合作”之类的形式注册成立公司。产权主体界区不清的危害是多方面的：不利于企业的资本积累；企业法人的独立性和完整性易于被侵害；影响企业的治理结构和管理权威；造成有关人员之间的权、责、利不明确，而产生“搭便车”的道德投机。[5]（P42～57）
科思将交易费用概念引入经济分析中，揭示了交易费用与制度形成的内在关系。他认为，企业和市场的边界是由市场的交易费用和企业内部的交易费用的相互比较来决定的。[6]但中国在向市场的过渡过程中，需要政府对市场的培育和扶持，企业与市场的交易过程多了一个政府的环节，决定了企业的交易费用必须考虑政府这一因素。柯荣住通过实地调研并运用统计模型的方法分析了企业、政府和市场三者之间的交易费用变化，[7]认为企业的交易费用由4部分构成：企业与政府的交易费用；市场与政府的交易费用；企业内部交易费用；企业除负担第二项费用之外的交易费用。中国私营经济发展的初期，第一、二项交易费用是最重要的（这与科思的理论有所不同），是中国过渡经济时期私营经济发展中具有实质性影响的制度问题。柯荣住进一步分析，宽松的准入政策比宽松的规制政策更有决定性作用。因为，宽松的准入政策会使私营企业更有发展的机会，而且政府也会采取与其相配套的规制政策，从而使私营企业的交易费用不断降低，提高其发展的动力。本文认为，政府在实行宽松的准入政策和规制政策的同时，还要履行其产权方面的职能和社会职能，减少企业第三项和第四项方面的交易费用，以进一步调动私营企业发展的积极性。
根据上述的事实，本文认为，地方政府在私营产权激励方面应在以下几个方面有所创新：
第一，切实解决私有产权的保护问题。我国的个体私营经济从改革初期的“边际的、填补空缺”的角色发展到现在的社会主义经济的“重要组成部分”，已经获得了国家的正式法律地位，可以说进入了国家的政治经济体系范畴，政府理应作出相应的制度安排实施保护。目前，在国家的物权法还尚未出台的情况下，地方政府可以结合本地的实际以地方立法的形式，建立保护私有产权的制度，满足社会日益增长的这一制度需求，实现地方性制度均衡，以消除私营经济发展的心理顾虑。
第二，为私营经济创造一个公平开放的制度环境，减少私营企业的交易费用。这里既包括降低私营企业的市场准入费用，也包括在土地使用、信贷税收等方面的平等机会。但首先是要给予私营企业与其他经济形式相同的市场准入条件，因为，市场准入条件的放松会带来连续的制度响应，促使地方政府规范市场，降低规制费用，以及做好产权界定降低企业内部交易费用等工作。
第三，厘定产权边界。私人产权界区不清本质上是私人企业主自身的问题。我们讲保护私有产权，首先要尊重私有企业主自主选择的权利。“因为私营资本最清楚重新界定产权对企业发展究竟有效无效，最清楚重新界定产权所需要支付的代价究竟有多高。”[5]（P58）但当私人资本意识到界定产权的成本远远小于继续维持产权含混所蒙受的效率损失时，就会要求进行制度创新，要求政府出面界定产权。这时，地方政府就应协助做好企业的资产评估工作，界定产权主体及边界，保证产权主体权利义务的落实。当然，在解决私人资本产权不清的问题上最为重要的是要给予其市场直接融资的制度条件。在这方面，目前我国还存在严重的制度短缺。市场融资有两个主要渠道，一是公开上市发行股票，二是通过银行借贷。而政策对私营资本上市有诸多限制，银行贷款也有非常苛刻的条件。这虽然是中央政府制度创新空间的范畴，但地方政府完全可以利用自己的组织优势去推动这些领域的制度变革。
第四，加强意识形态宣传，消除社会对私有产权的歧视。意识形态的最基本功能就是通过强化人们对产权和其他制度的认同而减少统治阶级的统治费用。但意识形态这种非正式制度安排由于源于“传统根性和历史积淀”，[8]比正式制度安排更具有持久性和滞后性。虽然从法律上中国早已确立了私营经济在国家经济生活中的合法地位，但人们思想中的“公有”意识仍根深蒂固，它仍然在很多情况下影响着制度的制定和实施。因此，地方政府应强化对私营经济在中国经济中重要地位的宣传，并给予其应有的政治待遇，逐渐消除人们对私营经济的歧视，使私营经济的发展有一个宽松的社会环境。
第五，除了上述产权、制度环境和意识形态方面的创新以外，地方政府还应建立符合市场运作规范的政府行政制度秩序、发展要素市场、引导私营企业的产业结构向高级化转变、引导它们建立现代企业制度和提供信息服务以减少交易费用和经营风险等。
二、以制度化约束规范中央与地方之间的制度创新关系
一些后发国家尤其是东亚国家的历史经验表明，不发达国家在向市场制度变迁过程中，中央政府的有效协调具有十分重要的作用。中央政府高度的组织动员能力、权威主义的政治传统和作用机制以及强调集体价值为核心的传统文化，是东亚国家现代化的重要原因，也是中国可以借鉴的富有价值的制度遗产。西方市场化和现代化的变迁过程是在比较有利的国际国内环境下一步步演变而来的，而现在的不发达国家既面临着国内要求快速发展的社会压力，又面临着国际上日益增强的经济政治压力；既要保持不断变革的势头，又要保持社会的稳定和统一，因此，强有力的中央政府的主导作用是应对这种复杂局面的重要保证。
从过去一个世纪西方的发展规律来看，市场制度的发展和市场功能的扩大，并不是伴随着政府功能的缩小，相反，政府功能尤其是政府的经济功能在不断强化。在政府体系内，出现了两个集权化运动：一是地方政府向中央政府集权，二是议会权力向政府行政首脑的转移。一个成熟的市场体系的有效运作，需要有一个有效的政府尤其是有效的中央政府，以保证市场的有序竞争。政府在市场运行中的功能是综合性和整体性的，主要表现在：[9]（1）有效的市场运作，需要有一个统一的、开放的和规范的市场秩序，以使原材料、商品、人才、劳动力、资金等资源要素能够自由和有序流动，降低交易费用。但是，市场又是一种分散的力量，它在运行中很容易与地方性的力量结合，不断地弱化社会的凝聚力。地方政府的“经济人”性质使其出台一些地方保护主义的制度安排，从而阻隔市场的统一，影响要素的自由有序流动，最终导致市场功能和交易活动的萎缩。因此，只有具有高度权威的中央政府运用其组织力量才能塑造统一的市场秩序。（2）中央政府的宏观调控是建立和健全市场经济体制的重要组成部分。统一、科学、结构合理的制度体系是成熟的市场体系的必然要求，而统一的制度体系的安排和贯彻，只有在统一的政府权力体系中才能实现。（3）市场的运行需要公共产品和社会保障。一些公共产品投资大、见效慢，并具有垄断性，特别是关系到全局性的公共产品，如基础设施，它们是市场运行所必需的，需要政府的统一规划和大量投入。
可见，在调整中央与地方制度创新的关系时，一定的中央集权是需要的。但是，中国这样一个大国，各地的资源禀赋千差万别，需要多级的分层调控，需要多层的制度创新，不然，就会扼抑特色性制度潜能的发挥，扼抑人们对制度的合理预期和创新动力，地方市场的活力也就难以显现。而没有繁荣的地方市场就没有繁荣的全国市场。为此，必须找到一条既有利于中央适度集权，又有利于调动地方积极性的两全之策。这个两全之策就是遵循市场的原则，以市场作为规制中央与地方制度创新关系的坐标：一是无论中央的制度创新还是地方的制度创新，都不要超越政府与市场的边界。即凡是市场能调节的就由市场调节，市场失灵的地方有的就需要政府进行制度创新。二是以市场的原则划分中央和地方的创新空间，既要有利于全国统一市场的有序运转，又要有利于地方市场的繁荣，发挥地方政府创新的积极性。
根据上述原则，中央的制度创新空间应是：制订国民经济发展的中长期规划，并以相应的制度安排，如通过财政政策、贷币金融政策、产业政策等引导产业结构的合理化和高级化；建立社会总需求和总供给的管理机制，保持总供求关系的动态平衡；对收入分配关系进行宏观调控，建立既保证效率又兼顾公平的收入分配与调节制度；维护国有资产的所有者权益，促进国有资产的保值增值；建立和健全市场规则，打破地区、部门对市场的侵害和封锁，培育全国统一的市场体系，保护市场的公平竞争；组织和提供公共产品（全国性的）；协调工农、城乡、地区关系，实现制度的均衡发展。地方政府的制度创新空间包括：根据中央政府的发展规划，制定本地区的发展规划，并作出与此规划和中央宏观目标相协调的地方制度安排；制定地方财政和区域性收入分配制度，引导和调节本地区的市场供求关系；培育地方性市场体系，推动区域市场与全国统一市场的开放和对接，为本地区社会经济生活的规范运行创造良好的市场环境；管理地方国有资产，保证其完整、保值和增值；在国家产业政策的框架内调整本地区的产业结构，实现区域内资源的高效配置；组织和提供本地区的公共产品。
中央与地方制度创新空间界线的落实，除了以法律化的机制约束两者之间的制度博弈关系外，还要建立中央对地方的有效监督机制：一是中央对地方的政治约束，这集中体现在中央对地方的人事控制权方面。二是采取切实可行的有效措施，铲除地方保护主义。解决这一问题需要中央与地方的相互配合和协调，从法律、行政和经济等多方面进行综合治理。为了加大治理、预防和惩罚力度，可以把这一工作列入最高权力机关的工作日程，对其进行专项治理；中央和地方的纪检、法律监督部门应将这问题列为执法监督的一项专门内容；中央对地方的绩效评估中，应改变过于强调经济发展指标的做法，引导地方政府放弃片面追求经济速度的发展思路。三是中央对地方的经济约束。要通过建立财政补助制度和财政监督制度等一系列经济制度，形成一种中央对地方的硬性制约和推动机制，达到调控地方制度目标的目的。西方各国中央政府建立的对地方政府的“财政制约和推动机制”值得我们借鉴。它以中央政府控制大部分财政收入为基础（中央财政收入总额约占国民总收入的60%以上），中央政府通过将收入的一部分以财政补助的形式拨给地方，达到引导地方政府实施中央制度安排和宏观协调社会发展的目的。在亚洲的日本和韩国，财权主要集中于中央，然后中央政府通过拨款和补助等转移支付手段，达到调整地区间财力差异，促进区域经济均衡发展的目的。在日本，中央政府为贯彻自己的政策意图特设了国库支出金，采取直接拨款的方式，将一部分资金拨给地方使用，这部分资金在地方财政收入中的比重高达20%。[10]因此，通过转移支付，增强地方政府的制度变革能力，是一个可行的办法。目前，我国在中央与地方分税制下，中央通过转移支付返还地方的税收比率以及地方获得中央补贴占上交中央税收的比率，都要有规范的制度约束，保证中央对地方转移支付的稳定性和公平性，防止转移支付总量被挤占及转移支付的随意性。同时，要根据中国的国情，确定转移支付的比重，即应以不损害发达地区的经济增长潜力为前提，否则就会造成与“效率优先”原则相悖的保护落后、挫伤先进的结果。我们在解决地区之间的差距问题上，不能简单地采取“劫富济贫”方法。要承认，一定的不平衡总是存在的。在某种意义上，不平衡还有利于增加不同地区之间的竞争压力，促使各地更好地挖潜，实施制度创新，使资源配置达到更优状态。落后地区的发展，主要应建立在对自身资源优势的充分认识的基础上，进行切合实际的制度创新，摸索一条适合自身实际的发展道路，这才是一个治本的办法。
三、退出市场职能领域，实现制度创新的范式转换
政府在市场经济中应扮演什么角色，不同的理论流派有不同的侧重。以亚当·斯密为代表的古典经济自由主义到现代经济自由主义从“政府失败”出发，主张无需国家干预的市场，由“看不见的手”发挥调节作用；克服市场缺陷的出路是明晰产权而不是国家干预；市场失灵的根本原因在于政府而不是市场自身。而从15世纪末的重商主义到凯恩斯理论以及制度经济学派，则从“市场失灵”出发，强调国家干预的作用。布劳恩和杰克逊认为，市场失灵的原因是存在公共物品与外部效应、存在不完全竞争（在自然垄断的领域内存在降低成本提高利润的现象）、存在信息的不完全、存在不确定性。[11]因此，需要政府的干预去弥补市场的不足。
根据新制度经济学的理论，市场本身就是一套社会制度，市场中的交易包括契约性的协议和产权的让渡，还包括构造、组织交换活动并使其合法化的机制。简言之，市场就是组织化、制度化的交换，它本身便包含着政治体系的力量与影响，深深地嵌入广泛的政治与社会结构之中。“无形的手”背后有着有形的社会结构在调节以私利为目的的个人及其行动。在一个健全的市场体系中，需要有产权和交易活动能得到合法认可和有效保护的制度环境，这要靠政府的力量才能做到。所以，不存在绝对不受政府及其制度约束的市场“真空”，所谓的“市场失灵”其实在较大程度上是“制度失灵”的外显。[12]（P348）
但是，政府的作用只能限于弥补市场的不足，而不是取市场而代之：一是维持秩序职能，即有效保护产权和提供市场交易的基本博弈规则；二是解决市场本身无法克服的外部性问题，提供社会所必需的公共产品。地方政府作为地方利益的维护者和地方公共秩序的建设者，在处理政府与市场的关系上，要以制度创新去弥补市场的缺陷，实现市场化的制度均衡，既防止制度供给的过剩，也要防止制度供给的不足。
然而，我们在考察转型期中国地方政府的制度创新时可以发现，地方政府经常直接参与本地企业的经营活动，代行了市场的职能。这种创新有其客观必然性，因为在市场机制不健全的情况下，难以诱发微观主体的制度创新，或者即使微观主体有创新的需求和动机，在中央制度进入壁垒的约束下也难以实现创新的愿望，从而使地方政府充当了制度创新的主角，弥补了市场和企业的不足，但其弊端也伴随而生。一是造成了政企不分，增加了企业交易过程的环节和费用，也使企业难以独立地走上市场。前面提到的“公用地灾难”、中央与地方制度博弈目标的冲突等弊端，根源就在于地方政府代行了市场的职能。因为，与企业绑在一起后，地方政府就难免会从本位主义出发，在其权力范围内施行有利于本地企业的制度安排，从而与其他地区和中央的制度变迁目标发生冲突，应验了“诺思悖论”：成也政府，败也政府。一方面，地方政府过多地干预市场，出现了制度供给过剩；另一方面，在公共产品的问题上却出现了制度供给不足。要走出这一困境，就要实现制度创新范式的转换：从代替市场到退出市场，即凡是市场能调节的领域交由市场去调节，由市场主体根据需求自主实施制度创新，政府则主要作为市场秩序的维护者而发挥作用。
政府退出市场职能领域后，在产权多元化的基础上，微观主体的诱致性制度创新才能萌生和繁荣，最终达到由政府主导的供给型制度变迁方式向需求诱致型制度变迁方式的转变。只有实现了这一转变，一个国家的制度变迁才会走上良性循环的轨道，持续性的制度均衡才有可能出现。因为，在一个自主和平等的环境中，微观主体能够及时感知和捕捉到获利的机会，并在自愿和一致的基础上，通过排除外部性和搭便车等问题，最终完成制度创新。这种创新，更有利于转化为人们的自觉行为，“集体行动控制个体行动”，[13]达到制度创新的预期效果。
为实现制度创新范式的转换，地方政府主要应在以下几个方面有所创新：
第一，收缩公有经济的市场战线。公有企业的产权缺陷使其极易陷入资产无人负责的境地，改革的基本思路应该是：今后在一般竞争性行业里，不再搞公有企业。对原有一般竞争性行业中的公有企业要改造成非公有企业，包括改造成混合所有制企业。这是解决地方保护主义问题的一个根本办法。由于地方所属企业能够增加与销售收入挂钩的上缴费用，能够提供员工饭碗保障地区就业和社会稳定，所以地方政府总是倾向于外延式的经济扩张，导致严重的重复建设问题，并且还会想方设法维持企业甚至是长期亏损企业的生存。只有斩断了地方政府与企业的资产隶属关系，才能从根本上解决无效扩张的现象。道理很简单，没有哪一个私人资产所有者会允许企业的无效扩张的。
第二，明确政府职能的合理边界。有关政府职能的边界问题，总的来说，它应限于市场失灵和维护秩序领域。类似于企业投资和经营等微观领域的事务，应交由市场去调节。但在实际管理活动中，受利益的驱动，地方政府往往会自觉或不自觉地走入市场职能领域。最近某省政府出面组织，由若干国有资产公司出资组建熊猫集团（控股）有限公司就是一个典型的例子。[14]这种“拉郎配”的政府行为，是地方政府追求规模、热衷于评比的排序、表现政绩的传统管理方式的延续。它明显超越了政府职能的合理边界，也遭到了部分企业的反对。张维迎说：“哪一个国家，哪一个地方，政府在处理企业问题上花得精力越多，企业在处理与政府关系上花得精力越多，这个国家就越落后。”[15]（P210）
第三，放松管制。管制即按照某种规则行事之意，目的是要使市场竞争处于一种公平的状态，避免社会利益的损失。张维迎认为，西方管制的基本理念是怎么去维护市场的公平竞争和有效运转。他们普遍同意，自由签约是最重要的，只要交易双方的协议不形成对第三方的损害，管制就没有必要；只有市场运转会形成对他人利益的损害，而这种损害又无法通过当事人之间解决时，才需要政府管制。而我们过去的计划经济从一开始就立足于取消市场和消灭市场。[15]（P99～111）由于政府官员在实施管制时有自己的效用函数和信息的不完全等原因，使政府管制经常失效，因此，我们现在的问题是要放松管制，而不是加强管制。目前，放松管制的重点是对传统的行政审批制度进行改革。传统的行政审批制度是计划经济的产物，是政府直接干预和控制企业的主要手段，由此产生了诸如阻碍资源有效配置、行政效率低下、寻租和腐败滋生和蔓延等弊端。因此，改革的重点是减少审批的事项和明确政府审批的范围，衡量的尺度是：一是市场尺度，即凡是市场能调节的，政府就不要设立审批去干预。二是经济尺度，这主要从成本—效益方面考察审批的收益与成本是否对称。三是技术的尺度，即从技术能力方面看行政审批能不能把审批的事务管住，审批管不管用。
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第9篇：房产管理相关知识范文
1.房产档案信息化管理工作中的不足之处
1.1对房产档案信息化管理缺乏必要的重视
由于部分房产档案管理负责人对于房产档案信息化管理缺乏必要的重视，对信息化管理的必要性没有深刻的认识，这就导致在房产档案管理工作中无法将信息化技术进行有效的应用，再加之部分档案管理人员对于信息化管理存在一定的抵触情绪，这就严惩制约了信息化管理在房产档案管理工作中的应用，使房产档案管理工作中信息化技术不能有效的发挥其应有的作用。
1.2在管理理念上缺乏创新性思维
长期以来我国房产档案管理工作一直沿用传统的管理方式，所以其思维模式较为固定，在信息化技术冲击下，这种落后的思维模式并不是很容易被打破，在理念上并不容易从条条框框中走出来，这必然导致信息化管理技术在应用上得不到足够的重视，存在着许多欠缺的地方，无法有效的提升房产档案的管理效率。
1.3档案管理人员缺乏专业的素质
房产档案信息化管理不仅需要管理人员具有较强专业技能，而且还要对房产管理和信息化技术能够熟悉掌握，这就需要综合素质的房产档案管理人员。但目前很大一部分房产档案管理人员无论从理念、专业知识还是技术水平上都存在着较多欠缺的地方，部分人员满足于现状，不注重自身管理能力业务水平的提升，从而使房产档案管理工作中忽视了信息化管理技术的应用。
1.4管理技术水平不足
房产档案信息化管理工作中，由于管理技术水平有限，所以在设备、管理技术及理念上都达不到信息化管理工作的要求，对现代化技术应用的较少，没有建立房产档案数据库，与现代化的信息化管理技术存在着较大的差距。
1.5档案利用率不高
目前有很大一部分房产档案还沿用传统的管理模式，给查询工作带来了较大的难度，所以导致档案利用率较低。再加之部分档案信息更新的速度较慢，信息缺乏时效性，制约了房产档案的利用。
2.加强房产档案信息化管理的措施
2.1加强对房产档案信息化管理的重视
信息化技术在房产档案管理工作中进行应用，这是一项复杂及系统的工作，需要房产档案负责人给予足够的重视，通过加强档案管理人员培训使其对信息化管理技术能够更好的认识和掌握。加大硬件上的投资力度，使房产档案管理部门配置足够的设备，同时配备信息技术管理人员，强化房产档案信息化管理水平的提升，加快房产档案信息化建设的发展。
2.2强化对房产档案管理人员的训练和考核
随着信息化技术的应用，对房产档案管理人员的技能要求也会越来越高。相关部门应该定期对档案管理人员进行训练；或是鞭策档案管理人员自己积极学习相关知识和技术，逐渐培养他们运用现代化的信息技术对房产档案进行管理的思想意识和操作能力。制定考核和竞争机制，不仅可以强化管理人员的信息化知识和技能，还能让他们有足够的空间展示自身的才能，让房产档案信息化管理展现出充满活力的一面。
2.3健全档案管理技术制度
这就需要相关领导共同研究，制定出一套健全的管理技术制度，约束档案管理人员，让他们都能依照制度进行管理，保证房产档案信息化管理的有序进行。同时，还要对所有的房产档案有统一的管理制度，如房产信息的收集、整理、分类、保管、查询、修改、利用等，对每一个环节都要做到分工明确、严格监督，不仅要保证房产档案的完整性和真实性，还要保证房产档案信息的质量。
2.4提高房产档案的利用效率
就目前方房产的发展情况而言，人们对房产信息的利用需求越来越大，而房产档案的管理的目的也就是为了给人们提供更多的房产信息，但不同的人们所需要的房产信息都是有差异的，所以房产所需信息也就出现了多变性。如果按照传统的档案管理技术，是可以满足人们对房产信息的需求的，但是却会给人们带来更多的时间损失、财务损失，而且很有可能忙碌了很长时间还是不能找到满足自己要求的信息。这个时候，信息化的管理技术就能解决这些问题了。采用信息化的技术管理，就可以建立信息化的数据库，实现信息资源的共享。
