商业地产产业报告精选(九篇)

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第1篇：商业地产产业报告范文

去年初，受万科等大企业高调宣传影响，整个地产行业瞬间觉得转型已经迫在眉捷，而转型大的方向，就是从过去单一的土地开发模式，转向持有运营。这对于多年习惯了“买地――卖房”模式的大多数开发企业来说，向持有运营转型并非易事。意欲转型的房企，涵盖来说至少在意识上要有以下几项“互联网+”的观念需要确立。

弃开发模式 转持有运营

首先要明白所谓向着营运转型就是：向资产管理转型、向生产资料获取方向上转型、向既有客户资源挖掘服务转型。

这其中，除去原有管理营运团队和资源整合发生战略性转变之外，企业同时也需要增加储备IT团队，以使其带动原有团队接纳吸收互联网思维。唯此，发展的速度，或者明确地说就是业绩，才有可能保住增长，不至于转型之中大起大落。

以行业龙头万科来说，其物业销售营业额已突破2000亿元。在整个地产市场严重供过于求的大势之下，与所有房企一样面临着全国战线的回缩，这就使其面临着一线等核心城市只能保住利润，却不能支持业绩扩张这样的窘境。万科在三四年前才调整战略，明确逐步增多持有型物业占比方向，所以近几年来我们看到的是它在拼命向养老地产、产业地产、旅游地产方向寻求转向。但其增长速度和规模显然不足以支撑过往2000亿元大盘转型。所以，万科又做社区“五菜一汤”，做小区O2O，甚至找雷军去聊和地产可能根本不相干的事。

当今的世界，TMT领域的大佬已经无所不能。谷歌甚至百度都要进军汽车行业，研制出产智能汽车。那么地产商的跨界、混业也必将是大势所趋。尤其是那些上市的地产公司，面对“新常态”之市场，单纯靠卖楼销售已经走到尽头，业绩支撑很难维续。未来三两年内，我们一定会看到房企向持有转型，甚至向非地产行业领域转型。科技、农业、轻资产服务等领域或许都有可能看到开发商的身影。

弃借贷开发 转金融投资

中国持续二十年的房地产开发模式看似繁复，简单概括则只有一个――向银行借钱融资，之后建房卖房，最终获利。这个模式在当今市场供求关系彻底转换、市场风险和银行管控日益趋紧的形势下已经不可维系。未来开发商应该从金融机构的借贷者，转向金融融资的参与者，甚至主导者，房企的运营才有可能得到保障。

事实上，自2009年政府加大房产调控力度，许多地产企业和相关金融界人士已经意识并着手采取新的地产融资形式和手段。也就是自那时起，各类地产信托、基金等层出不穷、名目繁多。但其本质上，多数还是以开发商购地和销售回笼资金为导向。

而现在互联网金融风起云涌，旧有的地产融资模式有了更大的扩展空间。刚刚披露年报的碧桂园去年业绩突破千亿元，据悉与其在金融方面的创新不无关联。其与上市金融公司汇联深度战略合作，金融公司为其设计了从投标拿地到众筹销售的所谓“地产全产业链金融服务”产品，不仅资金成本大幅度降低，而且支持力度效率远高于以往的单一形式。

由于房企是近乎类金融的企业，物业资产与生俱来的融资优势使其在金融领域可以游刃有余，包括其庞大的业主资产潜在空间，在互联网金融大行其道之当下时节，房企不但可以通过众筹等方式获取低成本资金，更可以通过资产投资方式实现跨界成功。

近几年，我们看到有越来越多的国人去海外购置房产，“国人未来十年置业热点一定是在海外”的论点也催动许多国内有实力的房企去海外投资地产项目。如果以基金的模式带旧有客户去海外购置自己开发的房产，房企无疑又挖掘了一个巨大的金矿。

弃土地开发 转行业跨界

过去二十年，如果说土地招拍挂制度制造了世界经济独有的政府土地财政，进而一夜暴富的发展奇迹，那么资本市场向房企开放，允许大量房企上市，甚至开放所有行业上市企业从资本市场进入房地产领域，则是这一畸形经济实现的引擎发动机。当资本市场与土地拍卖联动，土地与股市互推上涨，进而将楼市推向极致甚至疯狂程度之时，新一届政府所说的“转型”和“新常态”，实际是在警示：这一模式已经走到尽头。

房企的核心生产资料只有两个――土地和资金。当市场供大于求形势显现，土地生产资料的价值必然大幅度滑落，不被认知。未来整个行业必然面临因产能过剩而导致大量企业退市，或者关张倒闭的行业倒退和萧条。转型，不仅是发展，对于多数房企来说，更有可能仅仅为了活命。

事实上，在一个良性的相对完善的房地产市场之中，所谓房企的生产资料远远不止土地和资金两项。比如欧美、日本、东南亚等国家，商业管理、资产经营、酒店、城市公寓、工业厂房，甚至机场、码头、影视、旅游、体育产业等都可以使地产商投资并且获利。而这些领域的资源其实正是时下国内开发商所欠缺的生产资料。在此方面，万达无疑已是做出了很好的范例，其整合院线、足球、体育经纪、主题公园等，其规模不同于万科模式的快速扩张，生产资料的多元化注定是其基础。

近三五年来移动互联网带给各行各业巨大冲击，新技术、新产业以及新商业模式无处不在。大数据、云计算、物联网三大体系已经通过许多行业渗透进入房地产领域。当地产开发商所提供的物业空间已是所有行业承载体之时，每一个行业企业，其实都事实上成为了开发商的生产资料。

去年底，雷军的小米公寓亮相引来众多眼球。但其实国内城市公寓第一品牌的“未来寓”已然稍稍在做全国的布局扩张。这家由基金背景支持的管理公司已经在南京、上海等城市自持管理，或者与开发商合作有项目，今年计划将进军北京，与京城房地产商寻求合作。

我们看到，去年中国的中超俱乐部无一例外的全部由开发商出资所有。作为全世界第一大运动项目，足球固然对于塑造品牌甚至扩张拿地能带来直接的利益，但中超最大的获益者――广州恒大，则在最辉煌耀眼的时刻推出了它的矿泉水和粮油。而众多人的看法，由于地产企业业绩下滑，中超未来两年将会有一家俱乐部老板易手。危机也无处不在。

这些信息都说明房企的机会与市场还有很大的可为空间。跨界跨行业，整合更多的生产资料，实际在验测着开发商老板们的眼光与智慧。

弃短线挣钱 转孵化投资

总理今年两会上不仅提到了互联网+，更重要的是提到了要鼓励全民创业。可以说，中国正赶上史上绝无仅有的创业机会。

时下各类形式的创业孵化器涌现。从已知的数据看，全国孵化器数量可能多达上万个。除去政府主导的之外，大量的孵化器还是由天使或VC投资人和投资机构所为。

所谓的孵化器，无非是给创业者提供创业的空间，并对项目加上引导，促其成功。所以，物业空间是所有孵化器的载体，是基础和必要硬件。而这方面无疑开发商有着与生俱来的优势。

无人不知乔布斯车库创业的传奇故事。世界上许多伟大的进入世界五百强的公司都由创始人初期在十分艰难的环境下创业成功，将企业做大成为市值百亿，甚至上千亿、上万亿的公司。而近年IT、互联网难得的发展机遇，也为中国创造了绝佳的创业空间和环境。当众多八零后、九零后创业风起云涌一般掀动起创业大潮之时，拥有物业空间资源的开发商如果错过搭载的机会，则只能证明这个企业终将走向没落。

商业地产现在全国大量过剩，除了招商和运营管理在其中起着重要作用之外，开发商的思维意识固化，也是其重要原因。面对电商对传统商业物业冲击，以及整体供应量过剩的双重压力，开发商现在甚至可以将购物中心和社区商业定位为“商业孵化器”，将市场潜力大、市场可延展空间大、团队管理强的品牌商业引入，或者协助其发展成为连锁商业。此类模式在万达广场也在升级换代之时，相信会有极大的可为空间。

此前不久，北京几家华堂商场相继关张停业，原有的开发商将其改造为商务办公使用。这种随市场而转向的做法是一种明智之举。在北京写字楼租金水平大大高于商场租金收益之时，在法规可以接受的前提下，资产的价值得到了最大化发挥。但是，如果能更彻底地向孵化器转型，也许会有更意想不到的收获。

本人去年开始入黑马营创业培训营学习，如果按照中国特色商学院主要是为了“混关系”去看，我倒认为，这里其实才是地产商们最应该来的地方！创新企业、各行各业的产品和创新商业模式会聚于此，对于想笼络各业资源甚至生产资料的开发商来说一定会不虚此行。

地产之大势未来，就是开发商极少再有靠海量房产销售获利发展的可能。对于那些高融资成本的房企来说，这可能难以接受，但“新常态”下也只有迎对，而不要继续压赌逆转。一方面手里的项目要盘活，另一方面长远的投资必须迎对。长线投资将是开发商们不得不面对的现实。

昨天和几位同学聚会，一位同学讲青岛万达广场经营状况如何如何惨淡。事实上大家都知道，作为中国最成功的商业地产开发商万达模式确实创造了天下奇迹，但全国多地万达广场商户生意不佳，铺面空置现象也十分普遍。

去年起万达推出了2.0版本万达广场，即以主体公园等体验式消费为主导的经营模式。就其自身创新来说，此方向不能说不对。但就全国已建成上百个1.0版万达广场来说，其改造升级也成为必然。假设可以把万达广场定义为“商业孵化器”，万达划出一定比例的空间用于商业品牌孵化，其连锁规模效益对于商家来说都将是火箭引擎一般的助力，轻轻松松就可以快速培育出数家IPO上市公司。其所获得的回报收益怎是卖点物业、收点租金可以匹敌！

弃销售主导，转技术营运

“互联网+”代表一种新的经济形态，即充分发挥互联网在生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域之中，提升实体经济的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。

就地产行业来说，新常态下整个行业市场，房企面对转型需求与压力，则必须改变旧有的组织结构，特别是团队构成。必须从只管地和钱的简单、粗放营运模式，向增多经营管理专业人员、IT人员、金融专业人员方向转型。

当使用大数据进行市场定位已经可以颠覆过往任何大牌专家、机构所谓专业报告之时，房企的投资以及运营终将彻底改变。而在市场总体已经严重过量的现时市场之中，产品主义、经验主义的操盘都已过时。一个以销售为导向的金融产品的设计加上平台渠道化的引流，或许可以让所有的营销行为都弃之不用。而这些，无不仰赖于团队转型，人力资源储备战略转型。

总体来说，过去二十年中国房地产是高速发展的“圈地――卖房”一个模式，中国从住房短缺转瞬之间成为了绝大多数城市房屋过剩的国家。全国现在房地产开发企业总计3万多家，境内外上市地产公司多达数百家。在市场预期向下的大环境背景之下，房企如何继续存活下去？这是摆在许多开发商面前不得不面对的现实。

第2篇：商业地产产业报告范文

2013年11月3日，港股顺风光电公告称，成功竞购无锡尚德全部权益，总代价30亿元人民币。尚德这个倒下的巨人，正在被一匹半路杀出的黑马吞噬。

实际上，近一年多时间内，英利集团、保利协鑫和天合光能等光伏大佬，都曾对尚德虎视眈眈。但在这场群雄逐鹿的竞购战中，最终胜出的却是名不见经传的顺风光电。在业界的惊叹与疑惑中，顺风光电的实际控制人――隐秘的资本大鳄郑建明，渐渐浮出了水面……

炒房高手

在竞购尚德之前，郑建明三个字在中国商界默默无闻。正因如此，人们不禁画下一连串的问号：郑建明究竟什么来路？他凭什么能买下尚德？他买下尚德的目的又是什么？

要回答这一连串的问题，就必须回到郑建明的发迹史上。

1980年代末至1990年代初，海南地产热潮涌现。时任国务院发展中心副研究员、《海南特区时报》副社长的郑建明辞职下海，投身于地产开发的浪潮中。但好景不长，1993年海南地产泡沫破裂，万通六君子转战北京，而郑建明则进军当时还不温不火的上海房地产市场，开发了上海最早的一批商品房公寓――位于浦东新区的“自由西村”和“澳门公寓”等项目。

以地产起家的郑建明，后来在长三角一带拥有了明申实业和钱江实业等多家公司。其中明申实业主要经营高档楼宇、住宅、高级酒店及高档旅游休闲项目，现已开发上海、海南、江苏、浙江和贵州的五星级酒店、住宅等高档物业。其一大手笔是，2006年投资30亿元在三亚开发了“新佳鹿回头”旅游地产项目。而钱江实业则主要从事实业和投资，领域遍及停车服务、金属材料、建筑材料和汽摩配件等。

时至1998年，香港遭遇金融风暴冲击，楼市价格迅速腰斩，郑建明随即果断抄底香港楼市。与多数炒家选择住宅不同，郑建明在香港专注炒卖写字楼。他曾在2003年买入香港中环信德中心招商局大厦34楼全层，后来净赚数亿港元，一时成为名动香港的炒楼高手。

自2000年起，郑建明在上海的投资也进入了快速扩张期，其下属的明申实业和钱江实业，相继开发了“明申中心大厦”和“钱江商务广场”等数个住宅及商业地产项目。而在海南整顿烂尾楼之际，郑建明又见机重返海南楼市，在收购烂尾楼的同时，还在海南三亚拿地3000余亩。其后，郑建明又不断拓展二三线城市地产市场，在杭州和贵州等地开始储备项目。

虽然在房地产行业做得风生水起，但郑建明的志趣显然不止于此。2010年，国美电器上演“陈黄之争”。就在双方上演股权争夺大战时，郑建明悄然大肆购入国美股票。

当时，郑建明持有约3.6亿股国美股票，市值高达8.5亿港元，超过当时国美总股本的2%，甚至高于陈晓1.25%的私人持股。因此，郑建明自然成为陈黄双方游说的对象。当时外界有传言说他属于黄光裕派，但郑建明强调，黄光裕和陈晓他都不认识，并非关联人士。

国美电器控制权之争，于2010年9月28日进入。那天的股东特别大会，将会决定大股东黄光裕能否逼令现任主席陈晓下台。决战前夕，郑建明不肯就投票意向表态，但他表示黄光裕是国美大股东，这不是一朝一夕可以改变的事。随后，他又对外透露，不论结果如何，他也不会沽卖国美的股份。

最终，“陈黄之争”以“陈晓离开国美回到上海，黄家重掌国美控制权”的结局告终。郑建明的那一票究竟投给了谁，不得而知。但可以肯定的是，在国美内忧外患，发展受阻之时还能临危不退，反而增持股份，其投资眼光之独到，绝非常人能够企及。

寒冬里的拐点

郑建明行事风格极为低调。比如在收藏界，他其实是与“法人股大王”刘益谦同样级别的顶级藏家，但在各大拍卖会上频频露面的，却是他的人――原上海天衡拍卖有限公司董事长陈郁。这种称得上隐秘的低调，让外界很难捕捉到他“抄底”的逻辑。

直到2012年11月，这层厚厚的面纱才被逐渐揭开。郑建明斥资1.99亿港元收购顺风光电4.63亿股，持股比例达29.65%，从而取代董事长汤国强成为第一大股东，实际控制了这家光伏企业。这笔规模并不算大的投资，之所以引起了业界的注意，是因为它就像寒冬里的一把火。

2011年～2012年可谓光伏行业哀鸿遍野的寒冬。欧美国家的“双反”调查，使得出口比例超过80%的国内光伏业，遭遇“出口受阻，产能过剩”的重创。国内光伏双雄尚德与赛维的市值，甚至一度比2008年高位时缩水90%多。然而，就在各路资本纷纷逃离光伏行业时，郑建明却突然出手，引来一片诧异：习惯于“抄底”的资本大鳄，又嗅到什么了吗？

事实上，如果穿过寒冬的迷雾，确实可以发现行业转暖的预兆。一些业内人士认为：欧美国家针对中国光伏行业的“双反”调查，其实是欧美资本企图把中国光伏行业打压下去，然后对优质资产进行廉价收购，继而重新启动欧美市场。与之相应的是，在国家政策的主导下，内需市场被渐渐打开，企业对于出口市场的依赖开始缓解。

2011年8月1日，国家发改委了《关于完善太阳能光伏发电上网电价政策的通知》，这项政策从整体上理顺了太阳能发展的价格体系，同时促使各省推出进一步的补贴措施。更重要的是，截至2012年，国内累计光伏装机容量为8.3吉瓦（1吉瓦=1000兆瓦），而根据国家“十二五”发展规划，2015年光伏装机容量将达35吉瓦，内需市场潜力巨大。

2012年正好成了行业拐点。这一年国内新增装机量接近3吉瓦，比2011年增长了近300%。郑建明的逆市出手，可谓精准地抄到了最底部。一个光伏企业的老板事后评价说：“他当时介入的时机，基本上是最低点，成本也最低。这时行业外的资金都被吓住了，不敢进来，而行业内没资金、缺资金。”

不仅如此，其抄底目标顺风光电，也绝对是优质资产。这家位于江苏的光伏企业，主营光伏电池产品，年产能虽然仅有100兆瓦，但其电池的光电转化效率位居于业内前茅。该公司曾连续两年登上福布斯的“中国最具潜力中小企业”榜单，2011年在香港主板上市。

机会永远属于那些眼光独到并敢于出手的人。截至2013年11月19日，顺风光电股价已经突破6港元，比起一年前的收购价0.3港元，飙升了整整20倍，郑建明的收益高达30多亿港元。

门口的野蛮人已经闯进了门。然而，这还只是郑建明抄底光伏业的第一枪。他的第二个目标是，虎落平阳的“光伏双雄”之一赛维LDK。

2013年初的赛维，正处于前所未有的困境。尽管新余市政府与国家开发银行一度施以援手，中国节能集团和中国建材集团等国资巨头也来洽谈过股权重组，但却不是收效甚微，就是无果而终。

就在赛维危在旦夕之时，郑建明旗下的钱江实业，向赛维旗下的安徽赛维发起全盘收购，报价2500万元。然而，这次收购却以失手而终。2013年4月，合肥市政府下属的合肥高新产业社会发展服务公司，以1.2亿元的价格收购了安徽赛维的全部股权。

但是，郑建明并未就此罢休。在钱江实业收购受阻的同时，他通过在英属维尔京群岛注册的投资公司――福来投资（Fulai Investments Ltd.），分别在1月21日、3月26日和4月25日，连续三次购进赛维的增发股份，投入资金总计7222万美元，一举成为赛维第一大机构股东。

一场闪电收购战，打得业界震惊不已。

半路杀出的黑马

短短半年时间，五度出手光伏行业，闯进门来的野蛮人究竟意欲何为？从郑建明投资手法的变化上，答案似乎有迹可循。

与此前的财务投资者角色不同，郑建明这次出手光伏业，属于战略投资，并介入了公司治理层面。比如他按照持股比例，委派了两位董事，进驻赛维董事会；又比如，他在多方博弈中，悄然推动了赛维创始人彭小峰回归董事长之位。一位业内人士称，从输送巨额现金到维稳公司结构，处处帮在赛维最需要的地方，不得不让人觉得郑建明与彭晓峰极为默契。

然而，这个门外汉的真正计划，仍然让业界难以捉摸。2013年8月，在一片猜测中，郑建明再度震撼业界――顺风光电开始介入无锡尚德的竞购大战。

此时，作为尚德电力的重要资产，无锡尚德已经在破产重组的道路上，苟延残喘了近10个月。在此期间，一共有8家企业先后卷入这场竞购战，其中不乏英利集团、保利协鑫和天合光能等光伏大佬的身影。就在各路资本纠缠不清之际，郑建明的顺风光电半路杀出。

从接下来的运作手段来看，郑建明显然是有备而来，且后发制人。他先拜访了无锡尚德的托管方――无锡市政府下属的无锡国联，并表明态度：“愿意拿出足够的真金白银，参与无锡尚德的重组。”而后他又逐一拜访了包括英利集团和天合光能在内的竞购对手，并向其承诺：如果帮助顺风光电顺利接盘，可以转让部分出口欧洲的配额。

正是在这一轮走访中，郑建明不但赢得了无锡国联的信任，还成功说服了竞争对手退出。

事实上，顺风光电并未像其他企业一样，参与此前无锡市政府的一系列要约和尽职调查。郑建明直接找到无锡市政府谈判。后来，原定于2013年9月20日举行的投标，被临时推迟，其原因正是由于顺风光电的加入。一位知情人士称：“原本已经快截止了，但有高层打招呼又放宽了两个礼拜，就是为了等顺风光电。”

该知情人士还透露，郑建明到无锡之时甚至受到无锡市委书记和市长的接见，这样的待遇是比较少见的。更重要的是，郑建明尽管是后来者，但却对无锡市重组无锡尚德的交易条件研究得非常透彻，以至于他提出的收购方案，较之其他几家投标方，更能让无锡方面满意。

对于无锡政府而言，重组无锡尚德的目标，就是“第一保留尚德品牌、第二保证税收留在当地、第三保证社会稳定。”如果无锡尚德被业内其他龙头企业接盘，很可能会使得无锡丧失尚德的品牌和税收。

顺风光电董秘谢文杰表示，在收购过程中，顺风光电的优势在于，会保留无锡尚德的品牌。而这对于无锡政府来说，是至关重要的。顺风光电还向政府保证，在接盘无锡尚德后，不仅会保留品牌，还将保留中层及以下所有员工。顺风将来还可以在电站业务上与尚德电力继续合作，并且会帮助后者维持品牌声誉。

一位参与谈判的内部人士透露：“无锡市政府要求接盘无锡尚德的价格不能低于25亿元。但此前向无锡政府提交收购意向的企业，出价均没有达到这一要求。但顺风光电第一次出价就达到25亿元，这使得竞购格局瞬间扭转。”

2013年10月9日，无锡市政府公告：重组管理人组织评议小组，对各个竞购方案进行了评分，顺风光电暂定为战略投资候选人。后来，由于一些收购内容的改变，交易价格增加到了31亿元，并于11月4日公诸于众，一举打破了无锡尚德的收购悬念。

一些业内人士评价说：是凭借不为人知的“高层关系”也好，还是其精心布局，步步为营也罢，郑建明的收购计划，无疑戳中了各方的利益要害，最终一举拿下无锡尚德。

全产业链构想

控制顺风，介入赛维，竞购尚德，在一年时间内，郑建明从无到有，一支庞大的光伏“航母战斗群”已经隐然成军。而他的真正计划也随之浮出水面。

2013年7月，顺风光电敲定了与海润光伏总计499兆瓦、投资额达47亿元的6个光伏电站的合作项目。海润光伏作为这些项目的总承包商，负责设计、采购和施工。郑建明的思路是：拿到这些电站项目，并让海润光伏垫款承包建设。待到光伏项目发电成功后，再彼此分账。这样一来，自己既扩大了光伏电站业务，而且资金压力也不大。

这一思路的高明在于，毕竟光伏电站在明确的政策形势下，算是一个基本无风险的投资，虽然投资成本回收期稍长，但通过资本证券化，却巧妙地解决了这个难题。海润光伏总裁杨怀进坦言：“这些项目基本都转让给顺风光电了，现在我们拿到了履约保证金和定金，总额为3亿元。”

由此，郑建明打通了整个光伏行业的产业链：赛维涉足上游多晶硅和硅片生产，尚德则拥有组件生产基地，顺风光电主营电池片，而与海润光伏合作则跨入下游的光伏电站。这条自成体系的全产业链，一旦真正运转，爆发出来的能量，将不可估量。

比如，既然无锡尚德未来都将在自己的运营体系之内，无论是内部管理，还是账款结算，都可以由郑建明和顺风光电说了算。无锡尚德现在虽然拥有很强的组件生产能力，但知名度和品牌已经大大削弱。郑建明或许可以通过少量的经营性资金，先把无锡尚德的组件项目运营起来，并用在自己的光伏电站上。但在付款上，他可能会灵活处置，甚至可以欠款无锡尚德。

无锡尚德花落顺风光电已无悬念。然而，一个至关重要的问题是：无锡尚德上百亿元的债务，顺风光电如何消化？

实际上，为了解决无锡尚德的债务问题，郑建明打出了一套组合拳，其中既包括债务融资和股权融资，同时也涵盖了引入合资等方式。还有一种可能，则是启动“债转股”。即在征得债权人同意的前提下，将所欠债务折算成股权，债权人可以通过股东身份参与无锡尚德未来的运营。而除了顺风光电，郑建明旗下还有福来投资、钱江实业和明申实业这些实体，通过资金的周转腾挪，应该能够运作足够的现金流来注入无锡尚德。