房地产项目考核管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产项目考核管理办法范文

关键词：优化设计；房地产；工程建设投资；投资控制

中图分类号：F810文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）08-0130-02

房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一。就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。从目前的房地产投资控制来看，通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制，像以前那种投资无底洞，工期马拉松的现象已基本杜绝。设计阶段通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。但如何通过优化设计来有效控制投资，尚未得到广泛重视。

一、优化设计对房地产建设投资的影响

（一）设计方案直接影响投资

房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。

（二）设计质量间接影响投资

据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，给国家和人民带来巨大损失，造成投资的极大消费。

（三）设计方案影响经常性费用

优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

二、优化设计运作困难的成因

（一）政府主管部门对优化设计监控不力

长期以来，形成了一种设计对业主负责，设计质量由设计单位自行把关的观念，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价，有的仅靠图纸会审来发现一些简单问题，只有等出现了大的技术问题才来追究责任，而方案的经济性则问及更少。另外，对设计市场管理不够，越级、无证、挂靠设计时有发生，从而导致设计质量下降，加之由于设计工作的特殊性，不同的房地产项目有各自的特点，所以针对不同房地产项目优化设计的成果缺乏明确的定性考核指标。

（二）业主要求优化设计的意识不强

目前，业主往往把投资的控制重心放在施工环节上，而对设计环节重视不够。其原因：一是对设计对投资影响的重要性认识不够，只看到搞施工招标，投标价要低于标底价、施工单位要让利等，殊不知设计方案的优化会带来更大的节约；二是无法很好地选择设计单位，因为在设计前业主不知道谁能优化到什么程度。有些房地产项目设计虽通过招投标，但此时方案不细，概算粗略，很难来综合评定；三是业主由于专业知识上的限制，对设计方案难以从优化扰的角度提出要求或疑义；四是有些业主经济实力雄厚扰，项目建设赶时髦，求新颖，根本不提优化要求；五是有些业主自身对工程应具备的功能要求及应达到的目标不明确，随意性大，要求出图时间紧，又压低设计收费，从而也影响了优化设计的开展。

（三）优化设计的开展缺乏必要的压力和动力

由于目前的设计经营往往凭的是关系，缺乏公平竞争，所以设计单位的重心不在技术水平的提高上，设计只要保证不出大的质量问题，方案的好坏、造价的高低，关系不大，使优化设计失去压力。由于现在的设计收费是按面积或按造价的比例计取，几乎跟投资的节约和设计质量的优劣无关，导致对设计方案不认真进行经济分析，而是追求高标准，或为保险起见，随意加大安全系数，造成投资浪费。相反，设计单位即使花费了较多的人力、物力，优化了设计方案，给业主节约了投资，但也不能得到应有的报酬，有时设计费反而变少了，从而挫伤了优化设计的积极性。

（四）优化设计运行的机制不够完善

优化设计的运行需有良好的机制作为保证。而目前的状况，一是缺乏公平的设计市场竞争机 制，设计招标未能得到推广和深化，地方、行业、部门保护严重；二是价格机制扭曲，优化不能优价；三是法律法规机制薄弱。

三、搞好优化设计的几点建议

（一）主管部门应加强对优化设计工作的监控

为保证优化设计工作的进行，开始可由政府主管部门来强制执行，通过对设计成果进行全面审查后方可实施。作为《建设工程质量管理条例》的配套文件之一的《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已由建设部颁布施行，它的实施将对控制设计质量提供重要保证。但《办法》规定的审查主要是针对设计单位的资质、设计收费、建设手续、规范的执行情况、新材料新工艺的推广应用等方面的内容，缺乏对方案的经济性及功能的合理性方面的审查要求，所以建设主管部门在执行《办法》的同时，应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查。第二，应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场，减少黑市设计。第三，利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为优化设计的进行提供良好服务。

（二）加快设计监理工作的推广

优化设计工作的推行，仅靠政府监控还不能满足社会发展的要求，设计监理已成为形势所迫，业主所需。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在搞好政府监理的同时，一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件，加强设计监理人才的培训考核和注册，制定设计监理工作的责职、收费标准等；另一方面通过行政手段来保证设计监理的广度，为设计监理的社会化的提供条件。

（三）建立必要的设计竞争机制

为保证设计市场的公平竞争，设计经营也应采用招标投标，虽然早在80年代，国家计委和城乡建设环境保护部就印发《工程设计招标投标暂行办法》，90年代国家建设部印发了《城市建筑方案设计竞选管理办法》，新颁的《招标投标法》中也规定符合条件的项目的勘察设计必须招标，但实际招标项目的量一直很少，只占总项目的10%左右(不同的地区其比例可能有所不同)，即使采用招标的项目，其招标体系不完善评标方法不健全，缺乏公平竞争性，因此应完善设计招投标的相关环节。首先，应成立合法的设计招标机构；其次，各地方主管部门应建立相应的规定，符合条件的项目必须招标；第三，业主对拟建项目应有明确的功能及投资要求，有编制完整的招标文件；第四，招标时应对投标单位的资质信誉等方面进行必要的资格审查；第五，应设立健全的评标机构合理的建设评标方法，以保证设计单位公平竞争，并限制业主在项目上的随意性。

设计单位为提高竞争能力，在内部管理上应把设计质量同个人效益挂钩，促使设计人员加强经济观念，把技术与经济统一起来，改变以前设计过程中不算帐，设计完了概算见分晓的现象，并通过室主任、总工程师与造价工程师层层把关，共同控制设计过程。

（四）完善相应的法律法规

优化设计的推广还应有一定的法律法规作为保证，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投标法》、《建筑工程质量管理条例》等在规范项目建设工作，但这些都是从项目建设的总体出发，对设计方面的规范不够具体，因此为更好地监督管理设计工作，还应建立和完善相应法律法规，如设计监理、设计招投标、设计市场及价格管理等。

（五）注意优化设计工作的综合性

第2篇：房地产项目考核管理办法范文

关键词：房地产；施工阶段；成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01

房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，即项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。项目开发进入施工阶段后，由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生；合理制定计划，确保按期交付工程，以达到及时销售并回收资金的目的，减少项目开发的资金成本。如何对施工阶段的成本进行有效的控制，笔者认为可以从以下几个方面进行考虑：

一、标后施工组织设计的审定

房地产企业一般不怎么注重施工组织设计或施工方案，没有对施工组织设计的经济性、可行性进行认真分析，监理、工程部门对标后施工组织的审核大多流于形式，审核完后即束之高阁；可是在承包人提交的施工组织设计中往往会隐藏一些不合理的之处，在后续的施工及竣工结算中增加费用，这也是房地产成本控制中容易被忽略的地方。

标后施工组织设计的审定应注意以下几个方面：

(1)基坑土方的开挖方式、工作面宽度及放坡系数应合理；(2)临时设施的搭设点、材料的堆放点应提前考虑周全，以免影响后续工程的施工，造成临时设施不得不重新搭设及材料的二次搬运；(3)合理安排总包、各专业分包之间的施工工序。

二、加强图纸会审工作

由于目前房地产企业对设计工期要求普遍较紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、不合理的地方较多，对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失及工期延误。

图纸会审中部分应着重审查的范围主要有：

(1)基坑开挖及基坑围护可行性，基坑围护设计图中注明土方开挖顺序是否科学、节约。(2)屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水及门窗防水做法是否可行。(3)土建与各专业的矛盾问题。(4)工程施工中的可行性问题。(5)室外管线走向及布置是否合理。(6)图纸是否符合国家的规范要求。(7)图纸中的设计是否经济合理。(8)图纸是否有不明确的地方，如有应尽快明确。

三、加强项目开发计划管理

项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结盘)为骨干，综合项目开发的各专项计划经平衡、协调形成。

项目开发计划制定不合理，容易导致项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下，经营业绩和品牌形象严重受损。

计划管理应避免出现的以下问题：

(1)计划管理没有一个组织上的保障。公司没有专业的计划管理部门统筹公司的计划，而将计划管理的职责放在行政管理部、总裁办、总经办等行政部门，由于缺少对开发环节具体业务的了解，这些部门实际不能承担有关计划的编制、统筹和协调等职责，只能沦为计划的收集、汇总和期末按计划考核评分的部门，计划管理的效果不佳。

(2)缺乏保证计划实行的制度、流程。缺乏计划管理相应的制度、流程、操作指引和工作标准支撑，表现为计划制定合理性不强、计划变更随意性大、变更频繁。计划的严肃性和权威性得不到保证。

(3)不尊重科学的规律。计划中的每一个工作都有其合理的完成时间，而不能人为的进行压缩。如强行压缩导致最后的结果是既不能按期完成既定目标，又加大了成本的投入，计划也就成了一纸空文。

(4)后续工程不计代价盲目赶工。在计划实施过程中，往往前期计划落后的情况，房地产公司为了完成计划的总体目标，便“埋头苦干”、“大干特干”，完全不考虑成本的增加及质量上的下降。

四、加强现场签证管理

现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。

如何有效控制现场签证，应做到以下几点：

(1)现场签证单管理要执行严格的规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对企业造成损失，追究越权签字人的责任。(2)现场签证单应及时办理。对特殊情况，后补办的现场签证单，经办人员应有书面情况说明。(3)现场签证单规定的时间内完成费用审核、确认工作，以保证动态成本的准确性。(4)现场签证单完成签证流程工作后应及时归档汇编，建立现场签证单台账目录。防止出现重复签证的现象发生。(5)现场签证单的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。(6)现场签证管理工作在各部门之间进行多级审核控制体系；各级在审核过程中应实事求是、认真仔细、意见明确，有关手续资料的签字、盖章等根据权限规定务必齐全、有效。(7)签证内容完成后，现场工程师应避免采用类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性字眼进行签认，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等内容。

五、合同交底

随着房地产企业的合同管理水平不断提高，合同条款越来越严谨、细致。大多数房地产企业的总包合同少则几十页，多的上百页。再加上有些项目监理工程师、项目现场工程师未参与合同的谈判、订立工作，导致执行合同的人员大多数情况下对合同具体内容理解不充分；在合同的履行过程中，容易造成因管理不当而造成不必要的损失。合同签订人员向合同执行人员面对面进行合同交底，使合同执行人员熟悉合同条文、合同总体分析结果、合同中的主要内容、各种规定、管理程序及各种行为的法律后果等；则可有效保证合同的正确履行和合同风险的防范。

合同交底应做好以下几点的交底工作：

(1)具体的工程界面划分，质量标准及规范，关键性工期节点及总工期要求等；(2)发包人、监理承及承包人的权利与义务；(3)总分包配合的内容及要求；(4)发包人、承包人违约责任；(5)现场签证、工程联系单等单据的办理要求；(6)甲供材料的种类及管理办法；(7)合同进度款的支付；(8)竣工验收要求及竣工资料编制移交。

六、结束语

房地产项目开发施工阶段的成本控制具有重要的意义，房地产公司应从组织、制度上保证以上五个方面的工作得到有效推进，尽量节约公司的成本，以便提高公司的盈利水平。

第3篇：房地产项目考核管理办法范文

一、市建筑安装、房地产企业税收征管现状

根据《市人民政府关于印发市税收属地管理若干规定（试行）的通知》（南政发〔〕137号）精神，市地税局于年7月下发了《市地方税务局市财政局关于贯彻落实市税收属地管理若干规定（试行）的通知》（南地税发[]174号）。目前市对建筑安装和房地产企业的这种管理方式，符合了市政府关于税收属地管理的规定，利于协调与政府和财政的关系；方便了纳税人实行集中申报，不需在不同的城区多头申报，也优化了纳税服务；基本避免企业到不同城区进行重复注册，虚增户数现象；同时在注册地集中申报有利于对房地产、建筑安装企业实行征管档案一户式管理。

据不完全统计，至年3月止，市（含市辖县）登记在册的建筑安装企业2，339户，房地产企业1，269户。*年建筑安装行业征收入库营业税59，782万元，占全局营业税收入的23.96%；房地产行业征收入库营业税94，339万元，占全局营业税收入的37.81%。

（一）征管模式

从年1月1日起，我市市区范围内房地产项目和建筑安装工程项目的地方税收，实行按项目进行征收管理。具体规定为:

1.年1月1日以前取得《建筑工程施工许可证》、未完工（完税）的房地产开发项目和建筑安装工程项目（不含外来施工企业项目），各地方税收仍由企业注册地主管税务机关负责征收管理，税款缴入注册地城区（开发区），并执行相应的财政体制。

2．年1月1日以后新批准及新开工的房地产开发项目和建筑安装工程项目，一律由户籍主管税务机关负责（以下简称征收税务机关）征收管理，其营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费、土地增值税，税款分税种和分预算级次分别缴入项目所在地城区（开发区），其他地方税收统一申报缴入户籍地城区（开发区），并执行相应的财政体制。

对市区范围内年1月1日起新批准及新开工的房地产开发项目和建筑安装工程项目，申报时必须按项目填写报送《营业税纳税申报表》（适用于房地产业、建筑业营业税纳税人），申报多个项目的，应按不同城区（开发区）分别填列申报。

3．外来施工企业：外来施工项目的税收，除所得税按照自治区地方税务局《建筑安装企业外出经营活动税收管理证明管理办法》（桂地税发〔〕209号）进行征收管理外，其他地方税收由项目所在地主管税务机关负责征收管理，税款缴入项目所在地城区（开发区），并执行相应的财政体制，向项目所在地主管税务机关申请代开发票。

（二）管理办法

目前我市对房地产、建筑安装工程项目的税收实行“三级”监控管理办法。具体为：

1.市地税局房地产、建筑安装工程项目管理办公室。主要负责对各征收管理单位的税源监控的业务辅导、检查监督和工作协调及软件开发和推广应用、优化系统管理等工作，定期统计、分析和通报有关房地产企业税源监控管理的有关情况，根据工作的实际情况建立健全各项管理制度；定期从政府有关部门取得属自治区级、市级核发《建设工程施工许可证》的准建项目信息，在5个工作日内传递到各城区（开发）局，同时，加强与各城区（开发）的联系，配合协助开展有关税源监控的管理工作。

2.各城区（开发区）主管地税局。主要负责对房地产、建筑安装企业税源管理的具体工作。组织、指导税收管理员对房地产、建筑安装项目的信息采集、审核、录入的管理和对税源监督、检查等管理工作的监控和考核，利用计算机管理系统软件，定期查询、统计和分析房地产、建筑安装企业的项目开况、楼盘销售情况和缴纳税款情况，定期组织人员到实地进行抽查审核，确保对房地产、建筑安装项目税源管理工作落到实处。

3.税收管理员。主要负责对房地产、建筑安装企业项目税源的日常管理工作，了解掌握企业的“项目开发”情况，对房地产项目的楼盘建设、销售、建筑安装项目工程进展及应缴、已缴税款等情况进行动态跟踪管理和监控，及时将项目信息采集、审核、录入计算机管理系统，实现资源共享和动态监控管理；对列入税源监控管理的欠税，要采取措施清缴入库；对房地产、建筑安装企业税源监控的有关信息资料，要做好存档工作。

(三)房地产、建筑安装项目管理信息化建设现状

目前，市地税局房地产、建筑安装工程项目也初步纳入了税务信息系统信息化管理，虽然《信息系统》的“房地产建筑安装明细管理项目”功能还比较简单，但市地税局在房地产、建筑安装项目的信息化建设方面也具备了一定的条件，那就是：在硬件设备方面，目前市地税局已经拥有3台小型主机，市局与各城区局、县局已经实现2兆光纤网络的数据集中，并且市的所有城区局已经实现了人手一台计算机，县局的主要分局也基本实现了人手一台计算机，这就为局升级、改造现有房地产建筑项目信息管理系统或引进、移植外省地税局先进的信息管理系统奠定了物质基础。

二、市建筑安装企业和房地产开发企业工程项目管理存在的主要问题：

(一)注册地主管税务机关征管模式执行一年多来，解决了纳税评估、纳税申报、发票领购多头管理的问题，但在注册地税务机关集中申报方式，对企业注册地主管税务机关来说，对项目地不归其管辖的税收只负责开票但不入其城区金库，且对项目不进行管理，不利于注册地主管税务机监控和掌握工程的进度，管理的主动性和积极性不高。

(二)建筑安装工程企业税收征管秩序不完善。建筑安装工程企业的税收在地方税收中尤其是的第二产业占有举足轻重的地位，以市为例（包括六县），近几年来，建筑安装业税收在整个税收收入中比例在20%以上，在第二产业地方税收收入比重中所占的比重更是高达50%以上。在现行的财税管理体制下，出现部分地区为确保自已全年财政收入、投资计划任务的顺利完成，给各部门各单位下达了协税计划任务，造成各地区、各部门为了各自的利益相互争税、抢税，甚至擅自减免税的不良现象。建筑安装企业乘税收征管秩序混乱之机，一方面利用各地的税收优惠政策钻空子，为得到更多的税收优惠,跨地区挂靠进行税务注册登记。另一方面利用建筑安装工程所跨的时间较长，税款征收的额度较大，一些单位和个人为了局部利益到异地拉引税款,给纳税人以回扣或其他好处，造成税负不公平和税款的流失。

(三)房地产、建筑安装项目管理信息化建设存在的问题

随着《信息系统》的推广应用，市地税局房地产、建筑安装工程项目也初步纳入了信息化管理，但《信息系统》的“房地产建筑安装明细管理项目”功能还比较简单，仅能满足项目开工、竣工、纳税申报情况的基础管理，还不能通过网络监控功能，实现机构所在地与劳务发生地主管税务机关之间信息管理一体化；不能解决发票信息与纳税申报中税票信息、发票信息与纳税申报表的纳税信息、纳税申报表和财务报表、建筑企业发票信息与建设单位发票信息，以及总局拟实行的“双向申报”方式中，劳务地与机构地税务机关申报表的审核比对功能；不能及时有效地掌握工程项目的开工、竣工、改建、停缓建、工程进度、付款进度，以及转分包情况，实现对工程项目的全过程、全方位的监控。

（四）外出经营管理不规范，异地施工税收管理缺位。建筑安装企业大都异地承包施工，新征管法虽规定了外出施工业户的报验、登记和按期申报制度，但建安企业施工时真正能办理的却寥寥无几，等工程决算后再开票缴税的情况似乎约定俗成，异地经营户的登记、报验、申报制度缺乏体制保证。税务机关可以通过工商信息交换得到本地固定经营业户的有关登记信息，但对异地经营情况只能靠纳税人自觉办理报验登记、申报，税务部门异地的实地核查又难以操作，外地工程项目漏征漏管情形时有发生。

（五）由于适用房地产业、建筑业的《营业税纳税申报表》内容多，填写复杂，有部分纳税人认为填写和理解较困难，因此目前建筑安装房地产业纳税人填写、报送的《营业税纳税申报表》（适用于房地产业、建筑业营业税纳税人），填写效果不理想。

（六）目前市地税局尚不能和房产、土地、建设规划等部门实施联网，建立信息共享平台。

三、加强建筑安装工程企业税收管理的建议

针对当前建筑安装工程企业税收征管中存在的主要问题以及结合市地税局*年7月对*地方税务局房地产、建筑安装项目税政管理及征管信息化建设考察学习情况，现就如何提高征管水平，加强征管力度，促进税收收入提高，提出几点建议。

（一）施行真正意义上的完全属地化管理。要实现对房地产、建筑安装项目管理的有效突破，是施行真正意义上的完全属地化管理，即按照不动产所在地和劳务发生地原则，由各个城区（开发区）局对其行政（经济）区域内的房地产、建筑安装项目实施税收征管。在当前房地产建筑安装项目税收管理日趋纷繁复杂的形势下，信息技术对税务管理的核心支持地位日益突出。要赶超先进就必需全面实施科技兴税，加快推进项目信息化建设步伐，加速地税房地产建筑安装项目信息化的发展，缩小与国内先进省份在房地产建筑安装项目信息化建设方面的差距，增强税务管理的科技手段。改变过去建筑业各税种分割管理的弊端，提高管理效率。同时，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，达到了阳光作业的目的。

（二）依托信息化手段，研发建筑安装业相关管理软件。利用信息化手段加强建筑安装业管理势在必行。目前对建安行业的属地工程项目管理台账，从严格意义上讲仍只停留在手工管理上，税务部门对工程项目信息掌握非常有限，不同地区的税务部门之间，以及税务部门与规划、建设等相关部门之间缺乏必须的信息沟通，税收管理基础比较薄弱。开发建筑安装业管理软件，通过采集纳税申报信息、工程项目信息及规划、建设等相关部门提供的工程项目信息，对建筑安装施工企业的涉税事项进行信息共享，实现数据大集中，达到有效监控。特别是有利于施工企业机构所在地税务部门与劳务发生地税务部门建立信息交流，对跨地区经营的纳税人实行有效监控。同时通过电脑实行数据稽核比对制度，即按季将建设单位的工程款支付、发票收取等情况与施工建安企业的发票开具、申报纳税情况（通过信息系统查询）进行稽核比对，判断施工建安企业应缴税费申报是否准确、及时、足额，以加强建设工程项目税源控管。通过人机结合的综合管理模式，全面加强和规范建筑安装业税收征管，很大程度上防止外来施工企业的偷逃税现象。

在考察学习中我们发现，福建省地税局建筑业的税收信息系统，非常直观且贴近市地税局征管实际，其先进性和实用性及其强大的功能和涵盖力是无可比拟的，因此从现实的可能性和有效性看，最快速有效的办法就是移植改进福建省成熟成功的软件系统，这样可以事半功倍。如果引进和改良福建省地税局的《建筑业税收信息管理系统》，建议在整个系统的引进、移植过程中，尽可能的考虑其整体性，除依照地税管理信息要求必须作适应性调整的功能模块外，尽量避免做更多的改动。同时考虑在整个项目实施过程中引入监理机制，以确保项目实施的质量和效率。

第4篇：房地产项目考核管理办法范文

认真分析历年房地产项目施工工地发生的安全事故，我们会发现导致事故发生一般主要有以下几方面因素：

一、房地产施工事故发生的主要因素

1.心存侥幸，总认为事故离自己很远。某些管理人员对于曾经发生的安全事故不以为然，不总结分析，也不从中吸取教训、引以为戒，明知故犯现象严重。

按习惯办事，缺乏随机应变的创新思维。某些管理人员和施工人员工作缺乏安全意识，盲目相信以往的经验，认为自己水平过硬，保准出不了问题。因此，无法保障生产的灵活性和安全性。

2.缺乏安全责任感，对规章制度满不在乎。有相当一部分人没有在思想深处真正认识到安全工作的重要性。部分以挂靠形式进场的施工队伍、非法分包和转包以及肢解发包引入的施工队伍素质低下，缺乏专业管理能力。

3.各项安全生产规章制度不健全或与现场管理需求脱节，难以贯彻执行。为数不少的小型房地产开发企业没有建立一套较为健全的安全管理规章，现场主要依靠管理人员的经验管理，缺乏完整的管理体系；有些较大的房地产开发企业安全规章制度更新缓慢，部分条款陈旧而不能适应新的环境变化，甚至有些安全规章制度纸上谈兵，缺乏针对性，无法应用到实际操作中。所有这些，都导致规章制度难以具体化执行，难以为安全生产起到指导和监督作用，以致造成房地产生产某些环节“制度形同虚设”的尴尬局面。

4.安全培训不到位，安全投入不足，规章制度执行不彻底。再完善的安全生产制度，如果不能得以良好的执行，都将沦为一纸空文。在对以往安全事故原因分析中，我们经常会发现：许多施工单位安全规章制度不健全，新工人进场的“三级安全教育”流于形式，工序施工前的安全技术交底基本缺失，这些因素都会导致安全规章制度不能全面贯彻执行。

5.管理授权不清晰，出现部门职能重叠或管理盲区现象。有些公司在职能划分时重叠现象较严重，出现部门职能相互交叉、多头领导等问题，因此安全责任制在实践中不是非常完善。同时，在房地产开发中存在对未来趋势把握不准，规划不足等问题，这样在后期容易出现很多意想不到的状况。因此，安全预防措施无法跟上事情的发展变化节奏。

从上述几点可见，安全工作具有复杂性和不可预见性。那么，作为房地产开发企业，如何更加有效地加强对施工现场的安全监管？笔者认为主要应从八个方面着手抓起，可简要归纳为“五化”（目标化、制度化、技术化、常态化、标准化）和“三保证”（组织机构保证、安全投入保证、管理人员保证）。

二、安全管理的“五化”

1.安全管理目标化。在房地产开发企业内部，企业与部门、部门与员工自上而下层层签订年度安全目标责任书，将安全指标分解落实，并与绩效工资挂钩考核。

房地产开发企业与施工单位，主要在施工合同中对安全责任进行分解落实，要求各施工单位在项目施工组织设计阶段明确安全生产、文明施工及环境管理的目标，且将这个总目标细化到项目施工的各个阶段。房地产公司现场项目部还要监督各施工单位与劳务分包队伍签订安全生产责任书、环境保护责任书，并加以监督检查，确保管理目标能够落到实处。

2.安全管理制度化。以笔者所在的集团公司为例，为强化对各项目施工现场的安全监管，实现整个集团公司安全管理统一化、规范化，我们在充分了解各下属公司管理实际基础上，组织专人编写了安全生产责任制度、安全生产教育培训制度、安全生产检查制度、安全生产会议制度、安全技术措施制度、安全技术管理和安全技术交底制度、安全生产费用保障制度、安全生产奖惩制度、安全生产管理人员持证上岗制度、特殊工种持证上岗制度、机械安全管理制度、安全评分制度、治安消防安全管理制度、验收制度、文明施工管理办法、环境保护管理制度、事故报告制度、安全操作规程、民工宿舍挂牌住宿制度、防护用品管理制度等20多项专项管理制度，为提升现场安全监管水平奠定了良好的基础，保证了整个安全监管过程“有章可循、有法可依”。

3.安全管理技术化。以笔者所在的集团公司为例，为在安全管理上突出 “技术化”这一特点，实现安全防护措施的有效性，我们组织各公司专业人员编制了《安全施工组织设计》、《基坑支护与降水工程方案》、《脚手架工程专项施工方案》、《临时用电安全方案》、《夏季施工安全方案》、《起重吊装施工组织设计》、《箱梁支架现浇安全专项方案》、《事故预防监控和应急预案》、《消防应急救援预案》、《高处坠落应急救援预案》、《高压线区域施工应急预案》、《职业健康和安全管理计划》、《环境噪声污染防治管理办法》、《废弃物污染防治管理办法》等专项安全方案，供现场项目部对各施工单位统一要求，规范监管。

第5篇：房地产项目考核管理办法范文

【关键词】县域经济；房地产市场；投机需求

近年来，县域房地产市场不断发展和完善，刚性需求旺盛，但同时房价出现了过快上涨、投机资本涌入等现象，房地产市场发展面临着诸多机遇和挑战。本文结合湖北省谷城县房地产市场现状及存在问题，探讨县域房地产的发展对策。2010年湖北省谷城县总人口57.83万人，地区生产总值107.9亿元，全社会固定资产投资36.99亿元，城镇居民人均可支配收入9578元，县域经济发展势头强劲，县域房地产市场有较好的代表性。

一、谷城县房地产市场发展现状

（一）房地产起步晚，发展快

谷城县大规模的房地产开潮始于2005年前后，起步较晚。经过5年的迅速发展已经形成一定规模，但市场还不成熟。2010年完成房地产开发投资3.02亿元，施工面积28万平方米，挂牌成交土地14块。从2009年起房地产市场进入快车道，土地成交价格不断攀升。在经济危机背景下，房地产行业持续火热，新推房源在短短几个月内便一售而空，其中投机需求占到30%左右。二手房市场持续升温，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面积94729.66，2010年成交865套，面积为134450，同比分别上涨43.9%和41.9%。[1]

（二）需求旺盛，以改善性购房为主

受访群体中年龄在25-35岁的人数占44%，家庭月收入在2000元以上的人数占65%，有36%的人计划在1-5年内购房。在计划购房群体中，返乡农民工和乡镇企业个体经营者占了57%，其次为外地投资者。在购房因素调查中，占最大比例的是改善居住条件和为子女购房，分别占37%和33%。城镇化和居民收入水平的提高使得县域住房的需求逐渐加大。现在部分城镇居民购房观念逐渐从“居住型”向“改善型”转变，已不满足仅仅解决居住问题，尤其是中高收入者以旧换新、以小换大的现象普遍存在。[2]县域新开发住宅类房地产项目出现开发户型面积越来越大的趋势。在走访的在售楼盘中，120-140户型最受购房者青睐。

（三）房价总体不高，但持续上涨

2008年谷城县商品房均价为1300元/，2010年为2300元/，涨幅达77%，像盛世中华城等个别楼盘均价已达到2800元/。据房产局介绍，预计在3年内谷城县房价将达到4500元/。虽然总体房价相对于大中城市不高，但房价上涨迅猛，自2009年以来平均每月上涨30-100元/不等。房价推高有土地成本上涨的原因也有建筑材料、劳务工资等要素价格上涨的原因。就土地成本来说，2009年商业和居住用地均价为500元/，2010年为619元/。根据实际施工地点有关负责人介绍，劳工费诸如瓦工的实际平均工资在120元/天左右，且持续上涨。这与当前专业技工的市场短缺有着直接联系。

（四）廉租房和保障房建设力度不断加大

2010年廉租房和保障房建设施工面积占总施工面积的10%-15%，同比增长18%。其中廉租房新建房源140套，保障房为200套。廉租房租金为0.7元/，廉租房补助资金为每15每人补助4元。所供廉租保障房采取摇号制度，由社区和政府监督。谷城县通过土地划拨，减免行政事业性收费，政府承担小区外基础设施建设，控制开发贷款利率，落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用房建设成本。同时加大廉租房建设资金投入力度，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，增加廉租房供应，力争3-5年内解决最低收入家庭中的无房户住房困难，改善破产改制国有企业职工和棚户区居民住房条件，妥善安置拆迁户。

（五）公平竞争的良好氛围正在形成

2009年以来谷城县房管局根据上级有关政策，结合谷城县实际，进一步加强商品房预售管理，对商品房预售实行合同备案管理。在此基础上，制订了谷城县预售款监管制度和预售款监管文本。同时，重点对有无开发资质，是否按规定预售，售楼部是否“五证”上墙等经常性进行检查，进一步规范了开发企业的经营行为。

二、谷城县房地产市场存在的问题

（一）户型和住房开发结构不合理

开发商为了提高土地利用率和降低建设成本，盲目追求利润，商品房的开发档次越来越高，在建房源中，100以上的户型占到70%，小户型商品房供应不足。不少居民的购房能力相对于较高的商品房价格存在一定的差距，导致商品住宅的结构性供求失衡。少数规划的商品住房优质地块土地出让存在着地价非理性上涨的可能。由于经济适用房、廉租住房等保障性住房的地方建设资金不到位，致使供应量较少，部分低收入家庭只能“望房兴叹”。

（二）外地资本和房企涌入，加大形成泡沫的风险

2007年下半年开始，我国政府出台了一系列调整房地产市场的政策，导致全国大中城市房地产市场低迷，国房景气指数下滑。而处于内地的县市级房地产市场由于刚刚起步，受之影响很小，于是，很多开发企业把眼光瞄准了谷城县这样的县级市场。中天地产、谷泰公司、天润公司、冠兴公司、汇东公司等外地房地产开发公司都是在样的背景下进入谷城县房地产开发市场的。此外，来自江西、温州等地区的投资者纷纷来谷城置业，加大了房地产市场资金流动性。2010年调控力度加大，各银行已停止向房企贷款，同时取消二套房贷，提高首付比例，一定程度上缓解了房价上涨压力，但大中城市的投资性资本被迫转向县城，进而形成房价上涨的新动力，加大了形成房价泡沫的风险。

（三）部分本地房企运作不规范

截止到2010年，谷城县房地产开发企业共20家。部分本地房产企业运作不规范，多为家族企业，缺乏房地产开发能力，资金实力差。2010年国家加大调控，银行贷款紧缩，房地产开发商出现融资难的问题。其次，县域房地产企业还存在未取得许可证进行开发的擅自外建、预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为。部分开发企业还存在违规收取定金、广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范等问题。在本次问卷调查中，有30%的人认为开发商存在广告虚假，21%人称房屋面积缩水，18%的人反映配套设施不到位。

（四）城镇规划和项目水平有待提高

县城私人建房依然存在，城镇规划区范围内商品化程度不高，弱化了房地产市场的整体开发、小区建设等，给房地产市场带来一定影响。单位的开发仍然存在，多数住宅布局及风格大同小异，没有形成地域特色，不利于提高城市品位，改善居住环境。县域房地产项目开发整体水平不高，房地产项目开发规模还不大，文化、教育等配套设施不完善，还存在硬件设施差、物业管理不规范等问题。

（五）购房消费的挤出效应抑制了居民的其他消费

因房价上涨导致抑制居民其他消费的趋势越来越明显，很多低收入家庭迫于房价上涨的压力，减少日常支出而增加储蓄。在购房付款方式的调查中，有37%的人选择家庭储蓄付款，而银行按揭贷才占30%。家庭月收入在2000元以下的人占到了35%，在42%暂不购买房子的人中有52%的人无力购买，可接受2500元/以下的房价人数占85%。以面积为130，售价在2300元/的商品房计算，除去通货膨胀因素，一个月收入在2500元的家庭，房价收入比为10，处在高位运行。

三、促进县域房地产市场健康发展的相关建议

（一）改善房地产供给结构，健全住房保障制度

切实落实好《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等相关配套性文件，公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息，把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围，努力实现十二五规划中的保障房建设目标。政府要通过各种措施，如土地行政划拨，税收减免、利润限制等，从各种渠道、调动各种财政资源来增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；同时鼓励引导开发商应根据当地居民的居住状况和收入水平，确定合适的开发项目，要多建“小户型”普通商品住房，以满足不同层次居民特别是广大中低收入居民的购房需求。

（二）加大宏观调控力度，严格监管投机资金流入

在本次调查对象中，有60%的人认为房地产调控效果不明显，房价将保持现状或上涨，只有10%的人认为房价将下跌，还有30%的人无法确定房价走势。可见，居民对房价调控持怀疑态度。政府应加大商品房建设调控力度，严格土地审批和监管制度，防止开发商囤积土地和捂盘惜售。在税收、资金支持、过户登记等方面采取相应措施，加强对炒买炒卖商品房行为的政策干预力度。同时防止外地投机资本过热流动，严格控制二套房贷，提高首付比例，抑制部分投机需求。对普通购房户在首付比例、房贷利率等方面保持政策相对稳定，支持普通居民的合理购房需求。[3]充分发挥县人大的立法监督作用，建立健全地方法律法规，地方政府在各级法律、行政法规的框架下，严格执法，以法律手段规范县域房地产的开发和管理。

（三）科学制定发展规划，做好县域房地产需求预测

发展县域房地产应制定科学、合理的开发计划。开发过程要做到先规划、后开发，使住宅、商业用房开发和公共设施建设合理布局、协调发展。[4]要确保房地产开发的向导性，根据城市功能布局安排各类开发项目，优先考虑经济适用房、普通商品房、房屋拆迁房等项目用地。县政府要结合当地的实际情况，以县城城镇人口发展规模和发展速度、城镇人口住房现状及发展目标，县域经济发展水平和发展潜力、城镇居民收入消费水平等为主要依据，对县域房地产需求做出合理预测，确定合理的县域房地产开发的规模和速度，实现县域房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]谷城县房产局.谷城县2010年房地产统计[R].2011,1.

[2]中国人民银行郴州市中心支行课题组.对郴州市县域房地产市场发展情况的调查[J].金融经济,2010(14):131-132.

[3]包新俊,黄志雄.当前县域房地产市场运行需要关注的几个问题[J].甘肃金融,2010(3):72.

[4]孔凡文,于淼,才旭.如何促进辽宁省县域房地产健康发展[J].辽宁经济,2010(2):19.

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第6篇：房地产项目考核管理办法范文

关键词：全面预算管理特点问题 实施

全面预算管理是指在企业战略目标的指导下，为合理利用企业资源，全面提高企业管理水平和经营效益，通过预算编制、执行、控制、考评与激励等一系列活动，而对企业的经营、投资和财务等作出的预算安排。

近年来，随着房地产行业竞争的加剧和国家宏观调控的持续，无论是企业内部资源配置或外部因素，均要求房地产企业转变观念，改变原来粗放的经营管理模式，实施全面预算管理，从提高经营管理上挖掘新的利润增长点，弥补价格波动及滞销带来的不利影响。

一、房地产企业的特点

1、以项目部或项目公司为运作主体

当前，我国在财政税收上对房地产开发经营实施属地化管理，一般均要求开发主体即纳税主体注册地与所开发的土地在同一行政区划内，而房地产企业各个项目的土地往往不会在同一行政区划内，所以需要为各项目单独设立项目部或项目公司，实施具体房产项目的开发。逐步形成了以母公司为指导、项目部或项目公司为主体的运作模式。

2、项目建设周期长，投资风险较大

房地产一个项目少则一两年，多者三五年，开发周期比较长，投入资金多。建设期内国家财政金融政策、房地产行业政策、建材价格、居民消费等各项因素的变化都将影响到房产品成本和销售市场，不确定因素多，投资风险比较大。

3、 存在刚性支出与软性收入之间的矛盾

传统预算管理体系主要是在实施持续作业、强化支出控制等理论基础上构建的。即工业企业一般采取“以销定产”的策略，商业企业采取“根据市场组织货源”的策略，限定库存，减少资金支出，做到收入与支出基本相匹配。但是，房地产企业工程项目一经确定，必须随工程进度支付工程款，支出呈现刚性特征，收入则要视销售形势，不能得以保证，呈现出软性特征，存在着刚性支出与软性收入之间的矛盾。

4、 利润表体现的利润与实际现金流量之间存在较大差异

一般房地产企业都采取预售方式，根据企业会计准则收入确认的五个条件，预售收入不能在现金流入当时确认收入，需在开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认销售收入。同时，由于会计报告期与项目开发周期不一致，使得某一报告期利润表体现的利润与实际现金流量之间存在着时间性差异，利润表亏损，现金流量可能充裕，利润表盈利，现金流量不一定盈余，甚至有可能出现严重现金短缺。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

1、房地产企业年度预算与项目预算脱节，不能很好地体现企业的战略目标

年度预算是将一个会计年度作为预算年度，项目预算是将一个完整的项目周期作为预算年度。由于房地产开发周期往往跨越两个以上的会计年度，所以年度预算的时间视野比较狭窄，不能为决策者提供所开发项目全部经营过程及成果的解释。现行预算管理往往侧重年度预算，轻项目预算，常把项目可行性报告或项目概算作为项目预算，不能很好地体现企业的战略目标。

2、房地产企业较难建立系统的预算管理组织体系

由于房地产行业的特殊性，项目部或项目公司为开发主体，工程采用项目出包方式，承包单位出具项目预算。这种跨母子公司、跨企业编制的预算，在预算的汇总整合、执行和监督方面存在诸多不便。难以真正建立起一个强有力的预算管理体系，充分发挥预算管理的作用。

3、房地产企业坚持以利润为核心的预算管理模式

目前，跨期经营的房地产行业预算管理按照传统预算管理的要求，在利润表所表现的利润与实际现金流量不符的情况下，仍然坚持以目标利润为核心的预算管理模式。这种预算管理模式的最大缺陷在于，不能及时反映出企业现金流量的短缺。特别在当前现金为王的市场形势下，利润表反映的企业抗风险能力会失真。

4、基础数据相对分散，预算管理实施结果不理想

房地产企业开发过程涉及的面较广，前期政策、建筑材料、客户信息等资源相对分散，历史各项目所面对的市场有较大的差异性，所以基础信息数据的采集有一定难度。房地产行业中竣工结算远远突破设计概算的现象比比皆是。使得预算指标与实际执行情况差异较大，导致预算管理实施结果不理想。

5、房地产企业在预算编制、预算控制和预算考核过程中，以财务部门为核心，不利于实施全面预算管理

全面预算要做到全面反映、全过程控制和全员参与，但大部分房地产企业预算管理由财务部门编制，预算由财务部门加以控制和监督，又以财务部门提供的数据作为预算考核的依据。这种以财务部门为核心的预算管理模式不利于调动全员积极性，难以实施对全员、全过程的全面预算管理。

三、房地产企业全面预算管理的建立与实施

房地产企业应加强战略研究，分析市场机遇和风险，制定整体和各项目的收益目标，形成以集团战略目标为导向的全面预算管理。制定全面预算管理办法，明确预算管理体制及各预算执行单位的职责权限，加强预算编制、预算执行、预算分析控制和预算考核工作。并着重点注意以下方面。

1、全面、科学把握全面预算的完整内涵

可能很多人会认为：预算主要是财务指标的测算，预算编制主要是财务部门的事，与其他部门和各项目关系不大；更有甚者认为预算管理不利于调动职工的创造性。这些认识都是对全面预算的误解和歪曲。西方一些跨国集团给预算下的定义是：预算不是会计师为会计目的准备的会计工具，而是为确保集团战略目标实现的组织手段。全面预算管理涵盖了企业全员、全部业务、全过程，需要全员参与。因此，企业高层管理者应充分认识到预算管理的重要性，在企业内部营造有利于预算管理的环境，组织全员积极参与。

2、建立健全适合房地产行业的预算管理体系

在房地产企业预算管理中，部分项目管理范畴在企业内部管理层级之外，而且工作复杂、专业性强，对预算管理层级及预算管理人员要求比较高。因此，建议房地产企业构建以总包单位预算为基点、项目公司预算为支撑、母公司预算为主体的全面预算工作体系。首先，以母公司预算为主体，以项目部或项目公司预算为支撑能够根据房地产企业运作的特点既涵盖了具体项目又能反映母公司的整体状况，利于公司战略目标的实现；其次，把总包单位预算纳入房地产企业预算范围，有助于房地产企业加强成本控制，不断提高成本管理水平，并不致于使约占开发总成本50%的工程款项游离于全面预算管理之外。

3、不断完善成本和费用标准的建设

根据企业集团管理模式和房地产行业特点以及经验数据分析，建立一套房地产项目开发成本、费用科目及费用标准体系，作为项目成本、费用预算的依据，指导项目的预算工作。注重已开发项目成本数据的积累，完善各项费用定额标准，同时，在标准执行的过程中，不断改进、完善并逐步形成企业的成本、费用定额标准体系。

4. 改进预算编制方法

（1）引进现金流量为核心的预算管理模式。以现金流量为核心的预算管理模式主要是依据企业现金流量预算进行预算管理的一种模式。现金流量是这一预算管理模式下预算管理工作的起点和关键所在。特别是目前，随着宏观调控的持续和深入，国内房地产行业压力倍增，房地产企业必需建立“现金为王”的观念，确立以现金管理为核心的预算管理模式显得尤为重要和紧迫。

（2）调整预算周期

传统的预算以一个会计年度作为预算周期，注重的是短期效应。作为房地产企业，考虑到项目的实际开发周期，在编制年度预算的同时，为缓解资金压力，保证各项目正常进展，保证后续项目开发的资金储备，一方面要按年、季、月编制资金预算；另一方面根据工程预算、工程进度和合同约定的工程款付款方式，结合项目开发周期，编制分年度的中长期预算。

（3）加强部门之间的合作，收集数据，提高预算准确度

“信息不对称”和“预算强调”是产生预算松弛的主要原因。在强调预算的前提下，降低预算松弛，提高预算准确度，首先要解决“信息不对称”的问题。这就要求企业提高对各项信息的敏感度，加强对各项信息的收集和整理，充实信息数据库。同时要求各职能部门根据其工作职能，分工协作，共同努力，编制部门预算及其负责的专项预算，提高预算的准确度。

5、 将预算管理纳入企业文化范畴，提高对预算管理的认识

企业文化引导企业员工以价值观为导向的行为取向，是企业赖以生存和发展的基础。目前，国内企业都充分认识到创建企业文化的必要性，都在规范企业价值观文化。企业价值观文化从其根本来讲，就是建立以企业为核心的价值观念，实现企业内部各利益群体的价值统一。而预算控制就是要求各利益群体，包括个人、部门、项目公司积极主动地参与预算，解决利益冲突。加强预算管理需要企业文化的支持，而企业文化的建立则更有利于加强预算管理。因此，建议企业将预算管理的内容纳入企业文化范围，提高对预算管理的认识。

全面预算管理在实施初期，可能暂时性的降低效率、遭遇来自各方的阻力，这就需要企业最高层领导的重视与推动，需要全员、全业务以及全过程的参与，建立畅通的沟通渠道，通过反复多次的宣贯机制予以保证。总之，房地产企业的全面预算管理是一个系统工程，是现代企业管理的必然要求，是企业战略实现的重要保障。房地产企业应结合企业自身特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到整合企业资源，提高经济效益，实现企业发展战略目标的目的。

参考资料：《全面预算管理》 （李明）

第7篇：房地产项目考核管理办法范文

1.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

2.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

二、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

(1)设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。(2)以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

(1)尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。(3)建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

第8篇：房地产项目考核管理办法范文

此前另有报道对华远地产近年来的发展颇不以为然，称“任志强混成一流大嘴，华远地产沦为二流公司”，认为华远地产增长乏力，在地产界的排名惨不忍睹。

这是一个很有意思的话题。华远地产的年度ROE保持稳定，但资金周转速度却逊于万科，而快速开发能力也是房地产企业的衡量标准之一。

部分财务指标优于万科

对价值投资者来说，成长性并不是特别重要——巴菲特曾列出他收购企业的六条标准，其中并没有对成长性的要求，却要求“在少量举债或不举债时，公司的净资产收益状况良好。”而少量举债或不举债，则是出于企业财务安全方面的考虑。这就是说，在评价企业经营绩效方面，任志强和巴菲特颇有相同之处。

从具体的财务数据来看，任志强说的都是实情——自2008年上市以来，华远地产的净资产收益率指标一直在20%以上，在过去5年中，有4年高于万科。2008年至2012年间，华远地产的加权平均净资产收益率分别为28.91%、21.39%、21.34%、20.94%和20.53%，而万科分别为13.24%、15.37%、17.79%、19.83%和21.45%。

在安全性方面，以净负债率指标来衡量，在5年中，有2年华远地产的净负债率还低于万科。2008年至2012年，华远地产分别为40.6%、6.0%、55.4%、70.1%和-22.1%，而万科则分别为33.1%、19.7%、17.5%、23.8%和23.5%。

我曾在《万科：“冬天”该如何过？》一文中以其他两个指标将华远地产和万科做过比较。2013年9月30日，华远地产货币资金占资产的比例为12.78%，高于万科（8.04%）；三季度末（应付票据+应付账款）/前三季度销售商品、提供劳务收到的现金这个指标，华远地产为11.95%，低于万科（57.53%）。由此来看，华远的“棉衣”要比万科厚得多。

规模稍嫌小

那么，华远地产是比万科更好的投资对象么？

巴菲特收购企业的第一条标准是——大公司（至少有5000万美元的税后利润）。华远地产2012年归属于上市公司股东的净利润（下称“净利润”）为5.41亿元，已经达到了巴菲特的要求。不过，因为所处的行业特殊，这样的规模还是稍嫌小了一些——房地产开发企业的项目开发周期往往超过一年，如果规模不够大，则年报部分数据可能会有较大的波动。

图1和图2中显示，与万科相比，华远地产历年来销售商品、提供劳务收到的现金和营业收入起伏较大。前文的比较则显示，华远地产的净负债率也是如此，波动较大。

再来看具体的业务数据，华远地产2009年竣工面积为零，2009年、2011年新增土地储备面积为零，这种极端的现象在万科身上就不可能发生。

刻意追求年度净资产收益率

与现金流、营业收入以及净负债率等指标的大幅波动不同，华远地产每年的净资产收益率却变动不大，尤其是2009年至2012年。

经过分析，我认为这有可能是华远地产刻意追求该指标的结果。2008年10月28日制定的《华远地产股份有限公司奖励基金管理办法》中有如下规定：

1.年度加权净资产收益率

2.10%≤年度加权净资产收益率

3.12%≤年度加权净资产收益率

4.15%≤年度加权净资产收益率

5.年度加权净资产收益率≥20%时，以当年度归属于母公司股东的净利润的10%计提奖励基金。

我其实比较赞成上市公司注重净资产收益率的薪酬制度，因为那往往意味着注重对投资者的回报。然而，执行这样的薪酬制度对华远地产来说有一个很大的问题，那就是年度间业务的波动过大。

例如，在2008年年报中，华远地产预测2009年“全年无竣工项目” ，事实也正如其所预测的那样。我们知道，房地产开发企业确认收入要同时满足两个条件——已售出，已竣工。这意味着，如无意外，华远地产2009年的营业收入只能来自此前已竣工楼盘中未销售的部分，问题是，按2008年年报，年末公司的开发产品只有1.51亿元——“开发产品”，其实相当于工业企业的“产成品”。

华远地产2009年最终实现了11.60亿元的营业收入，虽说同比下降了48.59%，但总算让净资产收益率达到了20%。

与11.60亿元的营业收入相对应，华远地产2009年的营业成本为5.59亿元，远高于上年末开发产品1.51亿元的余额。察看财务报表附注——存货（开发产品），可以发现这是因为此前年度已竣工的两个项目在当年又增加了不少金额，这种事情，2009年以后再没有发生过。

或许是预计到2009年净资产收益率达到20%有一定的难度，华远地产2008年现金分红的力度相当大，派息率高达48%。而此后的2009年至2011年，派息率则分别为23%、24%和27%。

2012年度，华远地产的现金分红力度前所未有地小，派息率仅为15%。这其中肯定有2013年计划开、复工面积增长较大和要增加土地储备方面的原因，但我猜测如果不是因为年末有足够多的开发产品和预收款项，怕是公司管理层也很难有底气这样做。2012年末，华远地产开发产品无论是从绝对金额还是占存货的比例上来看，都是历年来最多的（见表2）。与此同时，公司的预收款项也创出历史最高水平，且超出了当年确认的营业收入（见表4）。

全力提高企业竞争力为宜

与华远地产相比，万科历年年末开发产品占存货的比例要低上很多，这体现出全力追求“快速周转”的经营战略，而快速开发能力也成为其企业竞争力之一。

华远地产也意识到了这一点，在其2010年年报中有这样一段话：

通过与优秀的同行业公司相比较，我们也注意到公司虽然在净资产收益率上处于领先地位，但在资金周转速度上还有一定差距。差距就是潜力，公司将通过调整经营策略，提高公司执行力，进一步优化公司管理，加快项目开发速度，缩短开发周期，从而提高公司资金周转速度，提高公司投资回报。

第9篇：房地产项目考核管理办法范文

正如我们已经看到的那样，报业各种经营活动近年来广泛出现在人们的视野中，种类也是五花八门，从传统的广告、发行，到进军房地产、旅游，甚至借壳上市，到处都有它们的身影。事实上报业经营分为报纸经营和报纸以外经营即多种经营。与报纸经营不同，报业多种经营的外延是无限的，它是报纸经营的补充和延伸，是报业新的经济增长点。

但长期以来，国内报业经营方式过于单一，一直是以广告、发行、印刷三大产业作为其主业，特别是广告收入，更是报业经济的重中之重。但是近些年来，随着广告市场的增长趋于平稳，报业的暴利时代已经过去。进入2005年后，在国家宏观调控下，国民经济结构性的调整使得汽车、房地产等企业利润受到严重挤压，特别是国家对医疗、医药、保健品广告加大限制力度，再加上2008年底爆发的世界金融危机，这些都对报业的广告投放带来很大影响。此外中国加入WTO后，为应对国外媒体的冲击，报业在几年的缓冲期内必须要加快发展，迅速壮大实力，扩大规模。要不然，拿现有这些弱小的媒体与跨国的传媒“巨人”相争，无异于“以卵击石”。

在上述背景下，报业经济要想保持较高的增长速度，一方面要在主业特别是广告增收方面下工夫，进一步挖掘潜力；另一方面就必须寻找新的经济增长点，加陕报业发展，走多元化发展的战略格局。

俗话说“不要将鸡蛋装在一个篮子里”，多种经营能规避风险。报社开展多种经营具有许多先天优势：一是信息优势。报社是信息的集散地，这是任何―个企业所不具备的。二是信誉优势。大多数报纸在公众中具有良好的形象和信誉。它们通过多年来树立的良好公信力，使得所组织的各种经营活动能很快得到广大消费者认可。三是智力优势。新闻界由于自身的工作特色，培养了一批具有创造性思维、宏观思维、超前思维能力的人。这些思维方式运用到创办实业中去，结合得好，会冲破传统经济发展的许多常规，理出新的经营思路，取得事半功倍的效果。四是资源优势。报社具有良好的公共关系，交际广，联系面宽，有利于各种工作的开展。五是宣传优势。报社拥有自己的广告媒体，又可节省一大笔市场开发、宣传的成本。

国内报业缘何不敢大胆开展多种经营?报业投资如何实现多元化呢?最关键的一点是，既要有敢于开拓的创新精神、实事求是的科学态度，又要有一套适合本报社科学管理的运行机制。这两者的关系处理不好，不仅不能促进报社事业的发展，反而会给报社带来包袱。要树立经营意识

报社的队伍以报人为主，多数人对经营工作，尤其是对市场经济条件下经营工作的特殊性了解甚微，所以对激烈竞争中一些千变万化的经营策略就缺乏深刻的理解，往往用办报的习惯思维方式去看待经营工作，这就可能影响到对经营工作分析的科学性和决策的正确性。实践证明，要搞好报业经营，要用企业家的思维方式研究报业经营，用市场经济的观点，对待报业经营工作。同时还要摆正两个关系：―是摆正办报和经营的关系。办好报纸和搞好经营就像车的两个轮子，缺一不可。二是摆正主业与非主业经营的关系。报业主业经营是非主业经营的基础，非主业经营是主业经营的延伸。

吸纳优秀经营管理人才

报业要发展多种经营，必须要有一个好的平台。以往报业开展多种经营往往只是从其内部挑选一两个人来负责项目的运作，很少有成立专门的机构或公司对项目进行调研、论证和监督管理，这样往往导致因负责人员的专业能力不足而导致经营的失败。现今在多种经营方面运作好的报业集团一般都有成立投资部或投资公司等专门的机构来负责集团的多元化业务拓展。因此报业在开展多种经营上组建、完善投资部或投资公司建制，搭建资本运作平台十分必要。投资机构的人员构成，可以一方面由报社向社会公开招聘，甚至在投资公司内实行职业经理人制度，负责项目的运作；另一方面也可以从报社内部选拔。这些人员必须具备较丰富市场运作经验，必须熟悉投融资运作的规程，这样才能较好地完成收集投融资讯息，制定集团产业发展规划，进行项目拓展、储备，提供管理咨询等工作。浙江日报报业集团在这方面就提供了很好的范例，他们在投资房地产项目时大胆从社会上引进高素质的优秀人才，突破体制约束实行职业经理人制度，让管理层享有股份，通过股权激励等方式最大限度调动管理层的主观能动性，取得了显著的成效，该集团在山东、福建等的房地产投资项目中的投资回报率都超过了100％，特别是福建的房地产项目，创造了国内报业多元投资收益的纪录。

进行科学民主的投资决策

报业涉足多种经营，作出重大投资决策必须通过科学民主的决策程序，这样才能将投资的风险尽量降到最低。报业投资机构既要面向社会广泛收集各种投融资讯息，也要加强对本报业集团或报社内部情况的调研，从中甄别出可以利用的项目作为储备；根据本单位报业经济发展的规划要求，选择与报业关联度较高、具有比较优势的项目进行充分调研和论证，在外部环境(政策法规允许、合作意向出现)趋向成熟的过程中，把握市场动向，寻找合适的机会适时推出项目，提高项目开发的成功率。同时项目开发还要导人科学的激励机制、约束机制。规范、完善的项目管理制度和科学的激励机制和约束机制直接关系着项目的绩效与成败。对此可以采取以下措施：加强项目管理制度的建设，包括对具体操作各项目单位的授权管理办法、预算管理办法、目标责任制考核管理办法等等的建立和完善；对有条件的经营实体采取股份制形式，对主要负责人可以采取实行年薪制、期权、利润分成等。通过一定的科学、民主程序，才能克服以往拍脑袋、凭经验、一人说了算的决策陋习，避免投资的不负责任行为和腐败行为，最大限度地减少投资决策失误。

通过资本运作高层次推进多元战略

20世纪90年代后期悄然兴起的第二次多元化经营浪潮，许多报社都是从相关行业入手，最终成了赢家。

因此，报社在进行多元化战略选择时应依托原有的基础，逐步稳妥地拓展，先围绕原有产业及相关产业发展，然后逐步涉足其他产业。传媒业是一个高投入、高产出的行业，从国内外的经验来看，跨行业、跨媒体、跨地域传媒集团的形成和迅速扩张主要是以资本运作的方式来实现的，对我国报业集团来说，仅仅依靠自身积累建立起综合实力强大的传媒集团，几乎是天方夜谭，必须利用资本市场加速扩张。