商业业态发展趋势精选(九篇)

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第1篇：商业业态发展趋势范文

关键词：产业园区；商业生态系统；三聚路径

20世纪80年代，中国政府开始主导建设产业园区并出台相关扶持政策，通过30年发展，产业园区在推动国家和地方经济社会发展方面发挥了不可替代的主导作用。据2013年最新统计，329家国家级经开区和高新区GDP合计达到12.9万亿元，占全国GDP比重的22.7%。然而，国内产业园区的发展普遍存在着“三重三轻”的问题：即重外部优惠政策推动、轻内生核心动力培育，重零星招商引资、轻整合产业链打造，重经济指标提高、轻园区系统协调。在过去的三十年产业园区都是因为产业活动的总量增加促进扩张，进而推动园区和所在城市地区的经济发展，多数园区实质上仅仅是各类企业空间上的简单集聚缺乏关联，园区的发展缺乏从战略层面的协同管理。在现今世界经济转型、资源紧缺的大环境下，这种政府依赖型的园区发展模式造成园区聚而不强、持续发展力不足、同质化现象严重，日渐不能适应时代需求，因此探寻新的倡导以核心资源集聚为前提的发展模式成为必然。

研究国内外优秀产业园区得知，一个健康发展的产业园区应该是一个内外构成要素之间具有显著协同效应的区域经济系统，是由经济与生态多种环境因素组成的有机复杂系统，是一种典型的商业生态系统。用商业生态系统的视角来解析产业园区的发展，将园区引导向存量与增量、内部与外部、经济与社会和谐的长期发展道路上来。

一、商业生态系统的概念和特征

商业生态系统是指网络环境中相互影响、相互作用的企业组织之间、企业组织和个人之间依靠各自的核心能力及其优势互补不断进行物质、价值和信息交换以实现价值增值所形成的复杂经济群体。商业生态系统就是借用自然生态学的概念来解释企业组织与其环境之间的关系，该理论认为任何企业组织都不是孤立存在的，它与其他组织和其所处的环境之间也有着千丝万缕的联系。美国学者詹姆士・穆尔（James F.Moore）认为商业生态系统不仅包括企业供应商、销售商和顾客之间的垂直关系，同时也包括政府、研究机构、中介机构、等相关性组织间的关系，此外还涉及经济、技术和社会文化环境等因素。因此，商业生态系统是一个强调系统成员多样性、企业生态位分离的具有协同性、再生性的复杂系统。

二、产业园区商业生态系统“三聚”模式

商业生态系统理论为产业园区的持续发展提供了一种新的发展路径，从系统的结构层次上，产业园区商业生态系统包括吸收传递物质和能量的各种独立企业个体（核结构）、提供物质和能量的源种群（链结构）以及环境（网络系统）三大部分。这些个体间分别独立又相互关联，通过交易网络、技术网络、社会网络等发生各种直接或间接的联系，并成为园区发展的内在动力。依此理论，园区在促成产业园区持续发展、园区商业生态系统形成的过程中，产业园区自身要集聚核心企业、主导产业的同时，引导扶持配套企业和相关机构形成“链”，进而聚集各种资源促进企业间自我组织、相互协同，提供园区企业成长的资源条件和环境空间。这种分结构层次的产业园区持续发展模式称为“三聚”路径。

（一）聚核

即基于竞争优势的核心企业的集聚和主导产业的植入。园区的核结构主要由脱颖而出的大企业和同类型的中小企业构成，形成大企业主导、中小企业共生的主导产业，该结构的构成决定了园区的类别和发展方向，也是园区发展的主力军。法国经济学家Francois Perroux在“增长极”理论中提出经济增长通常是从一个或数个“增长中心”逐渐向其他部门或地区传导，建议园区建立“发展极”明确主导产业。核心企业是促成产业集聚效应和园区整体演进的引擎，核心企业通过投资、创新、知识转移等行为可以带动其他企业的发展；坚持发展特色主导产业可以避免产业结构雷同，从而形成比较优势使产业园区持续性演化。

（二）聚链

即纵向产业链以及围绕主导产业的横向服务链的合作与聚集，产业园区可以通过纵向产业链和横向服务链形成专业化的分工和服务体系，建立密集联系，促进企业在本地的“根植”。随着园区的发展，产业园区核结构形成一种“场”效应，产生集聚功能吸引相关企业不断聚集，如内部企业不断衍生和分化，“核”企业采用分工协同的方式吸引上下游配套企业（包括供应商、制造商和需求商等）入驻其产业园区；另外一些“核”企业采用高度本地化的发展策略，将研发中心、区域总部，甚至各种配套服务企业（包括金融机构、科研机构、服务中介机构等）迁入园区，进而促使外部企业大量涌入和集结。由此形成园区纵向和横向的“聚链”式发展模式。

（三）聚网

可持续发展的产业园区商业生态系统是一种集生产、知识技术以及社会网络构成强联结的体系，需要做到园区生产、技术、文化、社会生活环境全方面的发展，形成内资与外资、内生与外延、区内与区外、硬基础与软实力的混合集聚。园区的基础配套设施、创业的社会文化环境、政策环境、技术环境、市场环境等恰等于园区商业生态系统的“阳光空气和土壤”。园区企业的生存发展都离不开环境的支持并受到环境的制约，同时随着园区的生命力不断提高对外部环境的辐射力和影响力也在增大，政府仅有加以正确引导和自我重组，让环境更加促进“核”的适时生长更替，无论外界环境如何变化都保证园区的持续发展生命力。

三、结语

我国产业园区要想得到可持续发展，需遵循园区发展的“三聚”理论，从聚核、聚链发展到综合阶段聚网。就现今国内园区发展阶段，应从深化改革、科学发展、内涵提升、合理布局以及政企联动几个方面共同推进，加快园区自身的改革创新和升级发展。

参考文献：

[1]曹宁，任浩，甄杰.商业生态系统视角下产业园区持续发展的“三聚”路径[DB/OL].百度文库，2013-11-13.

[2]李玉琼.网络环境下企业生态系统的形成机理探析[J].改革与战略，2007（02）.

[3]Moore J F. The death of competition： leadership and strategy in the age of business ecosystem[M].Boston：John Wiley & Sons Ltd，1996.

第2篇：商业业态发展趋势范文

关键词：城市商业 综合体 业态设计 新趋势

近几年来，随着社会主义的市场经济的不断发展和社会不断地进步，东南沿海地区和中央商务区逐渐形成了以购物中心为主的餐饮、娱乐一体化的商业中心，并且这些商业中心在一般的情况下都有特别大的规模，通常以11万平方米为基础点，有的还具备写字楼、酒店、公寓等设施，形成了功能的多元化和体量的巨大化的综合性建筑群，因此，把这样的建筑体系叫做城市商业综合体。商业综合体的发展在国外已经有很多年的历史，但在中国起步较晚，其中的许多项目都经过了详细的商业策划和设计者精细的设计，在实际实施的过程中积累了许多的经验，因此在城市商业综合体业态的设计中呈现了新趋势。

城市商业综合体业态拥有自己的特点，由于其不同地域所表现出的不同特点，因此它的发展趋势也是不同的。

一、城市商业综合体业态的演变

城市商业综合体的概念最早是在法国的巴黎出现然后在美国、日本而成为典范，在西方国家发展了几十年，它的经营理念和方式运营都是很成熟的。城市商业综合体在中国的发展时间是很短的，但也在不断的努力下和经验的积累下取得了一些成果。

我国的商业综合体的发展经过了几种主要的商业模式：第一代是供销社的商业模式；第二代是百货的商业模式；第三代是购物中心的商业模式和第四代的城市生活娱乐中心的商业模式。第四代的商业模式的建立是在第三代的购物商场和生活方式中心的基础上形成的一种新的商业综合体模式。第四代商业综合体的规模与商场模式更加接近，而在构建理念上又与城市生活方式中心更接近。它不是对原有模式的模仿，而是融入了这两种商业模式，又结合了项目特点与对市场的调查形成的一种创新型思路。它不单单有着从前的购物的功能，还多添加了体验式的消费方式，把购物、餐饮、休闲、观光和娱乐综合为一体，因此，第四代城市商业综合体不只是购物中心，还是城市的休闲娱乐和社交中心。

二、城市商业综合体的构建

（一）商业业态与建筑设计的创新思路

业态的规划是商业建筑中的重点，最合理的商业建筑的设计过程是：一要把对区位的分析与对消费者的调查做好；二是要对商业建筑进行整体的定位；三是对店铺进行招商，根据商户的设计要求对商业建筑进行设计。

以南京水游城为例。水游城是一个全面型的商业项目，它融合了购物、酒店公寓、娱乐场所、时尚休闲等商业设施。因此在业态布置上，不可以把简单的功能拼在一起，要让多种业态融合形成一个整体的商业综合体。要设计一个真正人性化的新型商业体系，在最初设计之时，就应把业态布局和建筑设计同时展开。水游城是在2004年进行商业设计规划，在2005年进行施工建设，2008年开始营业。和传统的商业综合体的区别是，水游城的业态建设和建筑设计是同步进行的，按照每一步业态的布局和具体的招商情况来进行设计和施工的，而不是先把建筑做好，再根据建筑类型进行招商引资。在水游城的运营方面，它是以社会为单位的公共性活动，如时装会、歌舞晚会、慈善晚会等一些民间的活动来取代一般的商业促销活动，以获取顾客的亲身体验感和认同感。

水游城商业业态

水游城空间效果

日本东京六本木在业态有都市会展中心+学术中心+影城+酒店+住宅+购物中心，各种业态组合在一起。注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，让顾客产生好奇心，延长顾客停留时间。六本木购物中心的外立面变化丰富，采用向上退台的方式。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，空中庭院绿化空间，让顾客可以参与互动。

购物中心内部的中庭设计有特色，采用内部地面盆景绿化，内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。

中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。

（二）在商业模式上的合理配置

随着现代人们的生活水平的不断提高，购物不只是对生活的需求而且是一种享受的生活方式。人们可以在商业购物中心进行娱乐、休闲等活动，除此之外还可以进行展示、广告等有关的社会功能，所以现在的商业购物中心跟传统的购物百货有着很大的区别。从某一方面来看，现代的城市商业综合体在业态设计上更与娱乐中心相接近，成为了城市人在周末进行活动的重要场所。因此在城市商业综合体的业态设计上要把这种变化元素增添进去，来构建更舒服的购物环境和休闲场所，并对其进行有效的组织。

1、把核心店和精品店有效的结合起来

核心店与精品店的统一结合会形成多级综合体业态的组合。有一定知名度的核心店都具有稳定的客户群，并且通过精品店来提升购物中心的档次。把不同的城市商业业态进行融合，以更强大的力量来保证城市商业综合体业态的顺利设置。

2、把城市的商业内街和中庭进行结合

在利用垂直空间的过程中，中庭体现了很重要的作用，能够聚集人气。中庭可以丰富商业的内部空间，能使商业内部的组织有效地进行实施。商业内街则是对商业的水平空间进行组织的重要方式，它的商业平面的面积非常之大，把几条或是一条城市商业内街进行内部的组织，和商业中庭进行结合，形成了合理的内部线。

商业的建筑体量的流畅线条，界面的灵活性的分布，建筑内外的空间的不清晰分界和内外的人群流动曲线的无缝连接，把整个的商业建筑紧凑的形成了一个圆状购物体，把有限的空间打造成了无限的遐想空间，并使购物者在消费的过程中更加享受，体现了其商业价值。

（三）绿色环保的建筑设计

对建筑进行节能设计是符合时代的发展需求的，它与可持续发展有着密不可分的关系。对城市建筑进行绿色的节能设计首先要树立人们对节能环保的意识观念。除了加大宣传的力度，还要让人们通过亲身的体验来了解节能环保的好处，感受到节能建筑的好处。

城市的商业建筑的成本高、消耗的能源大，所以在对建筑进行设计时最重要的是关注其节能性。要尽量减少立面的门窗和幕墙的数量，要使用中央空调，在运行时间和功能上的不一致，要进行独立的设计和调整。

另外，城市商业综合体业态在城市中有着非常重要的定位。它的业态关系与写字楼商业区等外部业态有着重要的联系，它的理想状态是通过依赖共生、互助的理念来安排，并在其间建立良好的方便的交通系统，成为统一的整体。

总 结：

总体来说，不断发展的城市商业和不断创新的商业业态，都被包含在了城市商业综合体之中，把这些不同的业态当作一个整体来设计，这就是目前的城市商业综合体业态设计的新趋势。要为客户提供一站式的餐饮、娱乐、购物和居住等服务，让人们在快节奏的工作之余能够体会生活的乐趣，然后要实行建筑的节能设计，节约能源，美化城市环境，减少各种污染，实现城市商业建筑的个性化，形成各自的风格。

参考文献：

[1]郑佳奇.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].城市建设理论研究，2012（17）

[2]潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究，2012（14）

[3]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010（7）

第3篇：商业业态发展趋势范文

关键词： 综合体、商业规划、差异、特征、原则方法

正 文：

随着中国市场经济的迅速发展，商业建筑形态已经发生了巨大的变化，从原来单一的商业业态或简单的组合业态形式，逐渐演化发展，产生许多商业业态综合程度高、功能齐备、组合结构复杂的城市综合体项目。而且随着目前国家城镇化趋势的加强以及房地产行业的政策倾斜，商业地产的发展趋势日益火热，越来越多的城市综合体如雨后春笋般拔地而起，形成一个又一个的城市地标。

然而，细究这些城市综合体项目实际操作状况，我们发现有许多项目存在半途搁浅、后续经营运作不利等现象。仔细分析其原因，主要是这些开发商对于商业地产项目操作的高度专业化认识不够，常常凭借以往住宅开发经验及常规操作模式来进行商业地产的操作，结果导致项目整体开发运作的困难。初步分析一下两者的差异，主要存在于以下4个方面：

1、销售产品的不同：住宅销售的是居住产品，而综合体项目销售的是经营渠道。

2、销售对象的不同：住宅销售对象是有居住需求的广大老百姓，他们对于产品的要求以合理地满足居住需要为基础。而综合体项目的销售对象是商业经营办公服务机构。而商家评估一个产品是否有经营前途，主要取决于以下三个方面：一是项目区位、市场支撑与业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备商家资源整合的专业化管理水准。

3、操作模式的不同：住宅产品的开发模式基本上是：商业策划 规划设计 施工建造 销售招商。综合体项目开发模式：商业策划 招商、商业规划 规划设计 施工建造 商家入住/持续招商，该种模式以万达订单式操作为典型。

4、产品构成及设计特点的不同：住宅产品以住宅为主，适当设置公建设施、沿街商铺等辅助配套产品。设计内容、深度、各专业衔接协调工作均相对较为简单。而综合体项目产品构成：包括大型shoppingmall、商业街、写字楼、酒店、公寓住宅等多种产品，而某类产品内部涉及业态又较多：如大型shoppingmall，可能有超市、百货、餐饮、影视院线、休闲健身以及大型KTV等，产品类型丰富、功能结构复杂、规模庞大。其内部业态布局、动线设计、主力店设置、地下车库设计、视线装修设计等内容繁复。整个产品设计内容、深度要求、专业协调等工作要求相当高、工作量也要大得多。

由此可见，综合体项目与住宅项目在很多方面存在巨大的差别，在开发的过程中需引起足够的重视。就综合体本身而言，它是城市进化的结果，是体现城市经济实力的重要载体，也是多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约。各类业态在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各业态互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各产业类型有可能在综合体自身一体化价值平台上，实现自身价值链的全面超越。

通过我们对一系列综合体项目的研究分析，我们认识到综合体项目具备如下特征：

1、 功能复合性：可实现自身完整的工作、生活、商业经营配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

2、 高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，时间功能不同而形成互补。

3、 整体统一性：建筑群整体建筑风格统一，且与外部空间整体环境协调。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地过分集中于某一特定功能。

5、 空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面、空间以及交通流线均表现为连续性、一致性，形成互补、流动、连续的空间体系。

6、 高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市交通网络和信息网络。

7、 内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合。

8、 巨大的社会效应及升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。

通过对综合体项目特征的认识和理解，我们充分认识到前期正确的规划定位对于综合体项目的顺利开发有多么重要的意义。而这里的规划定位工作包括两方面内容：硬件设施的规划和软件设施的规划。所谓硬件设施规划是指建筑格局规划，而软件设施规划是指商业经营规划。“商业经营规划应先于建筑格局规划”——这一科学的现代商业地产开发思路，正逐渐成为中国商业地产届的主流思想。这种观念强调的是整体开发战略，强调现代商业的硬件与软件规划是一个不可分割的整体，而在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更为重要。

那么，如何根据需要做好城市综合体的商业规划呢？我们分析许多综合体项目业态分布特征，结合万达、万象城等大型商业地产开发商的先进运作模式，总结出如下规划设计原则、方法，以期对后续综合体商业规划工作起到一定的指导借鉴作用：

1、 定位主题：成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。

2、 业态组合及规模：可原引万达的业态定位的若干条理论，

1）、根据所属区位以及项目定位的不同，确定项目的开发模式：以商业零售业为核心或以办公业为核心或以酒店业为核心等进行业态规划；

2）、综合体销售部分可以定位为占项目整体比列40～60%的公寓住宅、写字楼和社区/小型独立商铺等产品，避免对持有商业的整体经营部分产生冲击；

3）、购物中心70%商家定位应适合当地70%的消费人群；其中商业：娱乐：餐饮=52：30：18，满足商业黄金分割定律…

3、 公寓类住宅产品：是最接近住宅的商业性质物业，也是城市综合体平衡现金流的

挡箭牌；其配置总量以其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体

的总投资额为宜；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充

分分区。

4、 办公类产品：性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城

市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；写字楼的四大直观产品指标 —— 电梯、大堂、空调、玻璃幕墙需重点设计。

5、 酒店：成本投入最高，回收难度极大，一般以持有为主；优质酒店对于运营管理要求很高；除下述四种状况，不建议开发或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府强制要求；（4）、体量实在过剩。不同区域不同档次的酒店设置不同。高档酒店设置应有标志性、彰显力。

6、商业零售业：

（1）大型shoppingmall：操作难度最高，经济效益实现最慢；2万平米以上单体

必须多业态操作；主力店设置需谨慎，只能出现局部散售，且存在销售比例风险；

在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。

（2）商业街：对用地强度要求最高，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，

套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础

上，原则上不要出现内街。

（3）住宅及办公楼底商：受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量

通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上

设计层数不要高于两层。

（4）裙房：由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，销售困难，最难套现；

受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金

业态（同样受底商业态限制）。

7、主力店选择与设置：主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。所以在商业规划阶

段，要充分了解主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求的一系列

要求，可以向万达学习其订单式开发模式，以便减低风险、缓解资金压力、促进

开业之际满铺开张。

8、平面布局与竖向功能设计：根据不同产品业态的需要，进行总体平面的商业布局、

竖向功能联系设计，综合考虑各种商业业态各自经营的特点，形成整体合理统一、

各经营单位相对独立且符合自身经营需求的商业布置格局。以万达广场为例：

1）、百货或超市楼的摆位，一般情况下建在项目两条主干道的交叉显眼位置；

2）、娱乐业态以及餐饮业态一般会建在相对比较偏的地方；

3）、步行街作为“灵魂的纽带”，可以把几种业态串接起来；

4）、主力店一般选择交通流线末端或偏僻之处，拉动其余店铺的商业氛围…

9、动线的设计：区分人流、车流与货流，妥善配置各类业态之间及各类业态内部的动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间……

结 语：

城市综合体的建立将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来商业地产发展的主流模式之一。先商业经营规划，再建筑格局规划，将有利于形成综合体最合理的商业布局，这也是成熟地产运营商的基本开发原则之一。采用该开发原则及方法，将有利于实现商业低成本的运营，缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势，提高商业中心的核心竞争力。

参考文献：

1、《城市综合体》 ，香港理工国际出版社，2011-3-1

2、《商业综合体设计解读》 ，奚亮，天津大学出版社，2011-9-1

第4篇：商业业态发展趋势范文

关键词：零售业态业态演化双驱因素趋势特征

零售业态演化是近十多年来理论界关注的问题，它涉及到零售商业的经营方式与消费者购物方式的变革与发展，对于我国商业经济的发展与企业市场营销活动带来了深刻的影响。在以往的研究中，多数学者对我国零售业态演化的现象作了一般性的描述，对演化的趋势进行了一定的探讨。本文在此基础上，揭示了我国零售业态演化的双驱因素原理与趋势特征，较之于其他学者的发现，更能精准地揭示我国零售业态演化的动力机制、规律与趋势。

一、多种业态渐次出现与发展

我国零售业是随着我国经济体制改革的进程而发展起来的。何佳讯、卢泰宏将我国零售业的发展分为四个阶段：1949-1978年为第一阶段，国营百货商店与供销合作社为主要零售业态。1979-1992年，多种经济成份并存，个体、私营零售商店得以发展，超市、连锁店出现。1993-2001年，百货商店由盛而衰，连锁店高速发展，超市、大卖场进一步发展。2002年以后为第四阶段，购物中心、连锁店进一步扩张，便利店与网上商城得到发展。我国零售业的发展以1992年为界，此前发展缓慢，以后则蓬勃发展，出现了百货商店、连锁店、大型综合超市、仓储制会员店、便利店、购物中心和折扣店等多种多样的零售业态。零售业的发展与零售业态的变革与演化成为许多学者在上世纪九十年代后期与本世纪初讨论的热门话题。

林勋亮（1998）总结了我国改革开放以来零售业态的发展情况，认为主要表现在五个方面：百货商店大型化；超级市场再度兴起；专业店、便利店连锁经营发展；仓储式商店超前发展；购物中心崭露头角。张素丽（1998）仔细比较分析了百货商店、折扣店、专业店、类型专业店、仓储俱乐部、超级购物中心六种主要零售业态在市场中的表现，提示了零售业态依次发展的趋势。何云、王芳（1999）考察了广州市大型零售业竞争与发展情况，发现大型百货商店独占鳌头的局面被打破，新的业态得以发展，形成多态并举格局。大型国营商店效益下滑，而外资零售业增长较快。方虹（2001）讨论了零售业态的生成机理与我国零售业态结构调整问题，认为零售业态生成演变有其内在规律性，每一业态的形成与发展，必须与人口、购买之间保持合理比例。各业态之间也要有合理的比例结构。近年来我国零售业打破业态单一化，形成了多种业态并存的格局，并呈现四种趋势：突出规模经营效益主题；实行专业化经营；大型仓储商店发展潜力大；无店铺销售方式特别是网上销售将成为未来零售业的主导。

杨森林（2002）对“无店铺销售将成为零售业的主导”表示怀疑。他认为零售业态结构遵循着一条从单一到多样、从简单到复杂的演化道路，并基本上与社会多元化、多样化、差异化和个体性发展进程同步。每一种新的业态出现后，原先的业态没有被取代，而是与新的业态共同发展，形成了一种业态互补的关系。史锦梅（2003）基本上坚持了消费需求是零售业态发展的先导的主张，她从马斯洛的需求层次理论出发，提出零售业态发展理论的“需求满足论”的新假说，按照这一理论，零售业态发展的内驱力是消费者不断变化的需求，每一个都有其生命周期，但在其衰落后不会完全消失，新的业态产生的起点比旧业态高，能向消费者提供更大的让渡价值，表现为提高的消费层次与质量。我国零售业态依次由乡村杂货店、百货店向超市、大卖场、购物中心以及未来提供更多顾客让渡价值的业态发展。可见，众多学者的看法基本一致，我国零售商业发展突破了单一业态格局，多种业态渐次出现，由低级向高级演化，形成了多种业态并举的态势。

二、我国零售业态演化的双驱因素

一般来讲，各个国家的商业零售业态的演化都有其固有的规律，因而有许多学者提出若干理论假说，以揭示这些规律。在众多的理论假说中，主要有六种假说最为引人注目。美国学者McNair（1958）提出了“零售之轮”假说，认为“低成本、低毛利、低价格”的竞争优势始终驱动新的商业零售业态取代旧的商业业态。丹麦学者Nielen（1966）则提出了“真空地带”假说，他认为零售业主作为理性的经济人，以利润最大化为目标，必然将自己的经营范围选择在较少或无人经营的真空地带，从而导致新的零售业态的出现。美国学者Davidson（1976）等人认为零售业态都将历经改革，加速发展、成熟、衰落的生命周期，因而不同业态次第发展。此外，“进化论”引用达尔文的适者生存理论解释业态发展中的竞争选择机制；“辩证过程论”则借用哲学之辩证规律，认为零售业态遵循否定之否定规律，新的业态是对旧业态的扬弃。商品结构综合化与专业循环假说认为商品的丰富发展导致了新的零售业态综合化与专业化交替循环发展。

这些理论假说，无疑对欧美经济发达、较早进入商品经济的国家中零售业态的发展做出了合理的解释，当然也可以帮助我们去认识我国零售业在改革开放多年的演进规律。但是，仅仅依据这些假说去认识我国零售业态的演进是不够的。原因在于：我国经济发展处于一个相对落后的水平，商业经济发展与零售业态的变化相对欧美国家具有明显的滞后性。随着改革开放的深入进行，一些外商逐步进入我国零售业，对我国零售业态的演进起到了示范与带动作用，促进我国零售业态的迅猛发展，在短短不到30年时间，就完全打破了单一的业态，形成了多种业态并存的格局。而不象西方国家那样，通过了一百多年的历程，才依次经历了百货商店、连锁超市、购物中心与无店铺销售四个大的变革与发展。

本文建立了关于我国零售业态演化的双驱因素的概念模型（见图1），以解释零售业态在我国能够快速发展的社会原因与动力机制。同时，还可以通过该概念模型进一步探索我国零售业态演化的趋势。

我国经济体制改革是促进零售业态发展与演化的最根本的环境因素。在改革开放之前，我国商业流通在“一、二、三、零”的格局中，由国营一、二级批发单位几乎掌握了全部日用品的购销调运，并实行统一渠道、统一价格、统一管理。20世纪80年代初，我国日用工业品流通体制开始进行重大改革，打破了原来的统购统销制度，原来由国有批发商业依靠计划指令集中的货源，部分地由工业企业自销，各地区和部门新办的批发企业，大型零售企业兼营批发和个体（私营）经营批发分流。

流通体制的改革，催生了非公有制商业经济的发展，出现了集体、个体经营的食杂店、便利店与专业店等。有研究表明，商业流通体制改革短短几年，就取得明显变化。到1992、1993年，国营商业零售额分别占社会商品零售额的41.3%与39.7%；集体零售业占27.9%和26.3％；个体（私营）零售业占20.7％与22.6％。零售业已基本形成了多条流通渠道，多种经济成分和多种经营形式的格局。1992年，国有商业零售机构、人员分别占3.2%与17.9%；集体占12.2%与30.19%；个体（私营）占84.6%和51.8%。

外商进入我国零售商业是另一个重要的环境因素。1991年，第一家外资零售商日本八佰半进驻深圳；1992年，第一家外资便利店7－11投资上海；同年7月，国务院正式批准在北京、上海、天津等6个城市与深圳、珠海等5个经济特区试办中外合资或合作经营零售企业。家乐福是最早进入我国的商业零售巨头，1993年进入，1994年在我国的销售额达到60亿元人民币，到2004年2月，在我国内地开设42家分店；沃尔玛1996年在深圳开了头两家店，然后东莞、昆明、大连开设了8家店，投资9.05亿元人民币，2003年在我国销售额达到150亿美元。由于外商投资零售企业拥有雄厚的资金实力，先进的管理经验与技术手段，在与国内零售企业竞争中处于明显的优势地位，这必然在经营观念、经营业务范围、经营规模与经营方式等方面带来极大冲击，从而产生巨大的示范带动效应，领引业态的演化。

经济体制改革催生了多元化零售业态的产生与发展，而外商进入我国零售商业又提供了现成的学习模板。双因素共同作用的直接结果就是改变了我国商业零售竞争结构。首先是商品超市对国营商店的渗透。超市在我国的原始形态是大中型百货商场里设立的自选商场或自选柜台，以及城市小商品批发市场里的自选摊位，发端于20世纪80年代中后期，90年代后期得到迅猛发展。1998年，以“超市”命名的年销售额超过1亿元的超市公司全国就有22家，拥有门店1530个。然后是连锁经营的大发展。1992年，北京诞生了幸福连锁店，它是全国国有零售商业领域的第一家连锁企业；到1995年底，全国实行连锁经营的企业达到400多家，有各种类型的门店6000个。再后是购物中心的攻城掠地。1994年，在广州召开的全国第一次连锁经营会上，购物中心作为一种新的业态被正式引入我国。上海港汇商城、北京国茂商城、广州天河城广场、中华广场是国内购物中心的排头兵。进入本世纪，随着上海正大广场、厦门“SM城市广场”、大连和平广场、宁波天一广场等一批具有国际水准的摩尔相继开业，带动全国各地的摩尔热。

双因素共同作用的另一结果是为我国消费者购物提供了自由比较、自由选择的多样化购物场所。1990-1996年，我国社会经济发展正处于市场转型逐步从卖方市场进入买方市场，到1997年，完全进入买方市场。商品消费交易方式从“供给决定型”转变到“消费决定型”。多种业态竞争态势中，零售企业新业态只要能向顾客提供比对手更多的顾客让渡价值，就能在竞争中取胜。消费者在层出不穷的新业态中，尤其是外商进入提供的新型业态或经营方式，迅速学会了改变其消费观念与消费方式。随着人们生活水平的日益提高，新的消费观念与方式逐渐被越来越多的人所认同与接受，新的业态逐渐取代旧业态成为零售商业主要的经营方式。

三、我国零售业态演化的趋势特征

双驱因素的概念模型揭示了我国零售业态的演化在两个外在环境因素的驱动下，通过两个中间变量因素的转化，共同作用，形成了特定的演化轨迹。由此不难发现，在零售业态演化过程中，商业企业经济实力、经营的商品品种与消费者购买需求的变化是零售业态的演化最基本的因素。即商业零售业态实际上是一种商品或服务达成交易的经营方式，而业态的演化说到底是零售经营方式从企业、商品与顾客三个基本角度出发进行改变的。在企业方面，日益扩大的零售商业投资导致其规模化演化；商品的极大丰富促进了零售商业的进一步专业分工；顾客消费需求与购买准则的改变决定了细分营销成为零售企业的战略选择。规模化、专业化与细分化正是我国零售业态演化的趋势特征。

（一）规模化

对于商业企业来说，决定交易达成的企业因素，不可能像制造企业那样拥有某种独特资源或科技方面的核心竞争力，而只能将其资源实力与形象等因素综合地通过业态表现出来，进而提升对顾客的吸引力与信任感，这种业态演化的趋势特征就是规模化。越来越多的投资引导零售企业规模扩张。规模化可以区分为集中规模化（即大型化）与分散规模化（即连锁经营）两种。

（二）大型化

大型化是指各种业态的单体面积在扩大。一方面由于现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较大的店铺面积予以展示；另一方面消费者需求的个性化、多样化，也需要较大面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和一次购足的能力。大型化的演进趋势主要表现为传统百货店向大型综合百货店演化，购物中心与商业摩尔的出现与发展。以上海为例，到2005年底，上海开设大型综合超市115家，营业面积合计达100万平方米；已建成购物中心36家，实现营业总收入250亿元。

（三）连锁经营或分店扩张

连锁经营或分店扩张是零售企业规模扩张的另一表现。零售企业通过连锁经营活动将复杂的商业活动中的商店面积、业态、商品、服务、店名店貌等要素标准化；将采购、送货、销售、经营决策等职能分离，形成专业化；将经营活动中的商流、物流、资金流和信息流集中化；将各个环节各个岗位的商业活动程序化、简单化，最终体现出连锁经营的规模经营经济效益。我国零售企业的连锁发展始于20世纪90年代初，但却在几年内得到极大发展，成为我国零售商业发展一种重要趋势与方向。1990年，我国开始引进连锁店，到1994年上半年，全国连锁企业达到150多家，2500多个店铺。

（四）专业化

差异化营销是大规模营销的基础上发展起来的战略思路。这在零售业态的演化中主要体现为专业化趋势特征。通过专业化，零售商业企业不仅可以集中某类商品采购到品种齐全的商品，而且可以向消费者提供价格低廉与可充分比较选择购买的同类型商品，因而比综合商场更好地满足消费者明确的购买需要。

专业化的趋势特征首先表现为专业市场的形成。专业市场是指以现货批发交易为主，集中交易某类商品或若干具有较强互补性或替代性商品的场所。其次表现为专营店的发展，形成了以专门经营某一大类商品为主的专业店，以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的专卖店，和以专门销售建材、装饰、家居用品为主的家居建材商店。专业化的趋势特征还表示在由传统百货店演变成的大型百货商场、大卖场通常在业态上要与超市区别开来，往往以经营服装、家居用品为主；而以苏宁、国美等大型电器商场的出现与发展，进一步加快了大型卖场的专业化发展。

（五）细分化

消费者决定型的成交类型是买方市场的重要特征之一。这就决定了从消费者需求入手建立与发展新型业态是零售业态发展的一个重要方向。细分化的趋势特征不同于专业化那样，基于商品的门类来设计与调整零售经营方式，而是以细分顾客购买来设计与发展零售业态，所谓细分化，是指按照购买者所需要的个别产品和/或营销组合，将一个市场分为若干不同的购买者群体，并描述他们的轮廓（Kotler，1999）。细分化首先反映在城市中心商业与社区商业在业态上的差异，中心商业街，无论是大厦的品牌厅房，还是品牌专买店，突出的是品牌系列；而在社区商业的大卖场、超市、百货店，多为大众产品与服务，缺乏品牌色彩。即使是中心商业街，也表现出细分化的特点，例如在上海，南京东路讲繁荣，淮海中路定位时尚，四川北路讲热闹，南京西路讲三高。

又如上海红星眼镜公司年销售1.6亿元，占上海眼镜市场份额的20%，它在淮海路中路红星眼镜公司旗舰店经营的是卡地亚、范思哲、登喜路、古姿等30多种国际一线品牌。在南京东路、四川北路、徐家汇等中心城区新辟出的2020眼镜馆连锁店经营的伊保罗、阿玛尼、毕堡士、蒂安加等世界二线时尚眼镜，锁定阳光青年消费群。在市区郊县及长三角的闹市地段的校园密集的学区及新楼众多的社区，开出以实用镜更多些的专业眼镜店，为学生及中老年提供独到的服务。细分化的趋势特征还表现为新型百货商场、服装商城也根据消费者的收入水平、年龄、性别等因素区分为高档、中档与大众，以及儿童、青年、中老年等不同商场类型。

规模化、专业化与细分化作为零售业态演化的趋势特征，在理论上也可以作为衡量零售业态演化的三个基本维度。一些业态如家乐福、人人乐等连锁超市，苏宁、国美等连锁家用电器，表现出业态演化混合了规模化、专业化两个因素；而如西武商场、太平洋百货这一类，则表现出业态演化混合了三个因素。因此，本文与其他学者提出多种趋势的观点不同，认为只要抓住了该三个趋势特征，就可以从理论上较好地认识我国零售业态演化的规律与基本趋势。当然，本文的观点也只是一种归纳与命题假设，有待进一步验证和探讨。

参考文献：

1.李骏阳.零售商业业态发展前景分析[J].上海商业，2007(1)

2.朱连庆.摩尔的演进轨迹及其在中国的发展研究[J].上海商业，2006(5)

3.俞稚玉.中国的购物中心，融合中创新，变异中发展[J].上海商业，2006(5)

4.汪建成等.中国零售业的环境指数，业态生命周期与业态变迁[J].当代经济管理，2006(3)

5.韩沌，陈功.零售业态的现状与发展趋势[J].上海商业，2005(9)

6.黄芸飞.外资零售业市场准入与我国零售业的对策[J].上海商业，2004(7)

7.夏春玉，张闯.大型零售企业规模扩张的理论解读[J].商业经济与管理,2004(11)

第5篇：商业业态发展趋势范文

(一)呈现低碳化发展趋势

2009年12月哥本哈根世界气候大会的召开，标志着全球经济和社会发展开始进入低碳经济时代。低碳经济环境下，我国在流通市场体系建设、市场监管、扩大消费等方面的政策、法规标准等将会发生新的变化，消费者的消费观念将发生新的变化，这些变化将对零售业的发展产生积极的影响。将呈现出低碳化的发展趋势，在店铺建筑和装饰、店铺选址、商品、商品包装和展示、现代信息技术的应用、物流配送以及零售业态等方面，将以节能、低碳为核心，进行新的变革。

(二)呈现“网店”“跑马圈地”热

近年来持续高速增长的网络购物，已成为方便居民消费、扩大消费的重要方式，引起了社会各界的高度重视。2010年，温总理在政府工作报告中提出“积极发展电子商务”；商务部提出“十二五”期末，力争网络购物交易额占我国社会消费品零售总额的比重提高到5％以上。巨大的网上购物市场发展空间，快速的大趋势，将吸引越来越多的传统零售商、品牌生产商以及其他力量积极地发展“网店”，“网店”将成为零售渠道之争的新战场，零售渠道的“跑马圈地”由陆地转向“空中”，将呈现“网店”“跑马圈地”热。

(三)向自营化回归

长期以来，我国零售企业多采用联营或引厂进店经营方式，由于失去了对经营商品的所有权，降低了对经营商品的话语权。一方面造成供零关系紧张，大品牌商制约小牌零售企业，而大牌零售企业又制约小品牌商；另一方面弱化了零售企业传统功能，影响了零售企业自主扩张、创新的能力，削弱了对消费者的服务。这种经营模式，随着市场环境的变化，使零售企业经营的风险趋于增大，是企业不可持续、不利于我国零售业健康发展的模式。一些零售业已开始加大自营商品的比重，走上向自营化回归，向赚取进销差价回归之路。而目前，电子商务快速发展、市场更加细分化的环境，将加快零售企业从联营方式向自营方式回归的步伐。

(四)传统店将受到挑战

随着技术的发展、消费者消费观念的变化，消费者希望购物环境越来越好、购物越来越方便，“一站式”的消费需求也在减弱，消费者购物需求将更趋向于个性化、时尚化、专业化、精品化、体验化、健康化。为适应这种变化，零售业业态将进一步向细分化、差异化、特色化发展，更具现代特征，这将使传统零售店受到挑战。同时，低碳经济的发展环境，也促使传统店进行转变。

第6篇：商业业态发展趋势范文

【关键词】商业综合体；设计；要点；存在问题；解决措施

前言：

城市商业综合体不仅有助于城市内需的拉动，而且有助于城市精神面貌的提升。值得一提的是，城市商业综合体在发展过程中，一定要结合所在城市的经济水平、人口构成以及市民的消费水平，做出正确的调整。城市商业综合体是城市化进程中的一种新型载体，也是城市进行资源优化配置的一种创新模式。下文将针对城市商业综合体设计的发展及要点展开深入的探讨。

1.城市商业综合体设计的发展

1986 年，城市商业综合体这一模式诞生于巴黎拉德方斯，随后在纽约曼哈顿获得了进一步的发展，并开始走向世界。该模式在整体布局方面较为完整，在功能特色方面相对明显，同时还具有资源共享的优点，是现代城市各项功能得以实现的新型载体。随着经济水平的日益提高，城市商业综合体这一模式在我国东南沿海等地区获得了迅猛的发展，形成了诸多城市商业中心。此类商业中心通常以大型购物中心为主体，同时融入了餐饮、娱乐、办公等现代元素，大多规模都在 10万平方米以上，是一种规模庞大、功能完备的城市商业综合体。在我国，城市商业综合体已经有十多年的发展历史，虽然在时间积累方面落后于许多国外城市，但在某些项目设计、实践中积累了大量的、宝贵的经验，形成了自身风格的设计新趋势。当前我国零售行业、餐饮行业、娱乐行业、酒店以及办公、居住在城市商业综合体中的发展趋势整体良好。

2.现代城市商业综合体设计存在的问题分析

2.1现代城市商业综合体的设计原则问题

在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。虽然将餐饮店分散于各楼层的规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建设与管理成本可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。为避免营业时间等问题的影响，娱乐设施常与其他商业功能分区设置，但目前也有将其布置各层共享空间的趋势，以便于营造体验式氛围，提升建筑的整体商业价值。设计中还须运用技术方法，解决娱乐业态的噪音和消防问题。酒店、公寓和办公楼的形式相对简单，可在布置好上述功能区块后采取与商业体量相对分离的方法设计，为解决酒店用地大、浪费建筑商业价值的问题，可将其大堂及配套功能集中设在塔楼顶部，而仅将小型的接待厅设置于首层，并通过专用电梯穿梭于其间。

2.2准确定位现代城市商业综合体的功能与风格问题

由于现代城市商业综合体在行态上包含了居住、办公、娱乐等多种功能，建筑自身面积大，使用人口密集，加之不同地域的商业综合体具有相应的地区气候和文化需求，且其商业空间必须在满足现阶段商业功能的基础上，能够适应未来业态变化的需求，因此商业综合体的建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。所以在城市飞速发展，商业业态不断细化的今天，商业综合体的设计必须首先准确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、建筑与外部社区、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对内外部流线的整合，体现鲜明的个性风格，在满足顾客多样需求的同时，以其功能化、个性化、人性化的设计，成为城市的地标性建筑。此外，随着近年来网络购物等形式的普及，人们去购物场所消费更加重视其餐饮、娱乐等附加功能，强调购物过程中的体验性与归属感。因此商业综合体应着力在这些方面投入设计巧思以达到吸引人流，促进消费的目标。以归属感的实现为例，人们对建筑的观感常决定于其外观和进入后的第一感受，因此设计师应创造出自然、优雅、沉静的公共空间，迎合现代都市中人们对自然的渴望，使其在商业活动中消除工作压力和生活压力。优秀的设计从结构力学层面而言应是简洁的，设计实践中可通过建筑结构的树形支撑及其产生的光影效果来营造“城市森林”的氛围，并在节能的前提下引入适当的光线，用闪烁不定的光影变幻效果使顾客产生一种探究未知事物的，从而增加其逗留在建筑中的时间，刺激她们去“探险”和消费。

3.现代城市商业综合体的设计要点分析

3.1功能空间设计

为体现“以人为本”的经营思想，现代空间概念强调顾客流动空间与营业员工作空间的融合与渗透。以最常见的中庭结构为例，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，通过中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境。平面设计上可利用地面或顶棚的形式差异、材料对比、色彩变化以及照明设计，对顾客起水平引导的作用，营业大厅内应具备清晰合理的人流路线，使顾客能在最短的距离内轻松地逛完全程。此外，商业综合体有化整为零的趋势，让人们在空间转换时的步行或休憩其中感受到愉悦，从而缓和其生活压力。一些独特的商业空间是专门为满足人们的休憩和商业会晤等需求而当做空间艺术品来设计的。

3.2交通流线组织

为有效组织商业建筑的外部交通，应尽量在建筑周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，使其作为室内外的一种过渡，避免同城市道路发生冲突。出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，否则将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行。出入口的流线组织，应做到交通与流线设计的合理性，尽量减少和避免人流的不合理交叉。流线主要划分为人员流线和货运流线，两者出入口位置应临近各自的功能区段，且相互间有一定的间隔，顾客人流较大，流动频率高时，可分设多个出入口，引导人群有序地流动，而卸货停车处，通常设置在较隐蔽处，以免影响交通和环境美感。

4.结语

综上，在我国进行社会主义现代化建设的过程中，无论是经济水平，还是社会水平都取得了举世瞩目的成就。在此背景下，城市商业也获得了空前的发展。在商业业态的持续细分、不断创新影响下，城市综合体所包含的元素、内容也在与日俱增，几乎囊括了全部的、高档次的商业内容。将这些风格相异的业态视作一个整体，并展开设计，是现今商业的一个新的发展趋势。

参考文献

第7篇：商业业态发展趋势范文

上海商业服务业的现状

可以这么说：上海商业服务业的现状，与亚洲各国大城市、与世界各国大城市的发展现状非常相似。

1　上海商业服务业伴随城市的发展，基本上满足了消费需求。据2006年末的统计数字，上海有批发、零售、餐饮业等各类门店34万余个，经营面积达到3768万m2。若以有户籍及常住人口计算。人均达到了2m2。这些商业服务网点遍布全市，上海已经初步形成了市级商业中心、区级商业中心、人口集聚区社区商业中心、居住区邻里中心。以及郊区农家店的网络布局。

2　上海商业服务业经过15年发展，初步形成了连锁化、集约化、系统化。现在上海的各类商业服务业网点中，连锁化经营的比例相当高。从百货连锁、大卖场连锁，到各类生活服务店铺连锁、各类销售服务方式的连锁。上海已经有106种业态实现了连锁。其中，百货、大卖场、超市、便利店、各类专业店等主要商业服务业态，几乎100％实现了连锁经营。连锁经营带来的直接效应就是，上海的商业企业管理逐步走向集约化。商品采购、物流配送、资金、人力资本的集约，以及企业各类资源的集约，给企业发展带来了很大的空间。与此同时。上海商业服务业企业的信息化水平，已经从单一的POS、MIS发展到EDI、ERP系统，不少企业已经开始在物流、储存方面应用RFID技术。目前，上海商业服务业的最大网络正管理着数千家网点的企业。并且正在不断完善功能。

3　上海商业服务业导人现代化管理。在市场竞争中逐步形成了竞争力。主要表现为服务人性化、品质最优化、流程合理化、成本最小化、利润最大化。由于企业更加注重利用资本市场的推动力。把企业运行更好地置身于众多股东的监督之下，因此。上海商业服务业企业已经普遍导入投资讲回报、工作讲效率等现代管理理念，不少企业逐步形成了具有自身特点和优势的竞争力。现在，百货业的纯利润已从2％左右上升到了3％－5％，甚至更高。到上海的梅龙镇依势丹、久光百货、第一八百伴、美美百货、东方商厦、百盛百货、虹桥友谊去看一下。就会发现。店铺里的商品组成和精细化管理程度，正在赶上国际水平。从众多的品牌专卖店、海内外风味的餐饮店。到遍布城乡的各类店铺，处处可以看到上海人吸收、消化和创新的痕迹。

是改革开放为上海商业服务业带来了勃勃生机，上海商业服务业正发生着脱胎换骨的变化。

上海商业服务业面对国际化竞争的认识

中国加入WTO，对商业服务业带来的影响最为深刻。按照“人世”承诺，我国在商业服务行业引进外资的速度在加快，导致了国内竞争国际化的现状。

国内竞争国际化，给上海商业服务业带来全新的发展态势。目前在上海的各种商业服务业业态中。都有外资(包括港澳台资)的介入。去年上海社会消费品零售总额中，外资商业服务业的经营比重达到39.1％。各种资本结构的商家在上海这块土地上同台竞争，繁荣了上海的市场，丰富了市民的生活，给消费者带来了方便和实惠。同时，也给上海商家带来一个提醒：作为一个国际化的大都市，我们究竟应该怎样把上海建设成一个国际购物天堂。

上海商业服务业需要更加系统化的发展思路。作为一个现代化的大城市，商业服务业的发展必须伴随着城市的发展不断完善，不断系统化。按照上海的思路，全市已经形成或计划建设20条地标式的商业街，20条以上的特色商街，9个郊区新城商圈。在这些商街(圈)中，将会集聚各类购物中心、百货商店、专业专卖店、特色餐饮及各类方便游人的专门店。这是为城市居民服务的，也是为流动的消费者服务的。上海的商业服务业还需要能体现老百姓安居乐业的各种业态。上海目前已经形成40多个社区商业中心。另有40多个社区商业中心在建。通过这些中心，为社区居民提供生活便利。在新建成的居民区。同步建设了一批邻里中心；依靠万村千乡市场工程建设，上海郊区已经形成1600个农家店。城市中心、副中心、区域中心、社区、居住区、郊区镇村、居民点。凡是有居民居住的地方就有商业服务业。这就是目前上海商业服务业正在做的系统工程，也是上海建设国际化购物天堂的基础。

上海商业服务业发展的重点是符合城市国际化的需要。作为一个每年接待过亿游客的大城市，让国内外游客能高兴而来，满意而归，就必须了解他们在想什么，他们需要什么。让海外游客购买到有中国特色的，能保存和张扬的商品，在异国他乡品尝到纯正的家乡饭菜和具有中国特色的风味餐饮。领略具有5000年文明传统的中华文化的精华。同样，让国内游客到上海看到商业街、商场、购物、餐饮、服务的国际化水准，包括最新的时尚品牌组合、最丰富的经营业态构成、最现代化的购物技术装备、最完美的各国风味餐饮、最具特色的各种服务手段。各种商业服务能媲美世界任何一个大城市，这就是上海商业服务业伴随着城市发展应该努力的基本方向，也是上海建设国际化购物天堂的基本方向。

上海商业服务业要进一步融入国内经济的发展。目前。担当国内市场发展的上海商业服务业企业已经在国内市场开设了4982个网点，遍布国内各大区域。据上海连锁经营协会统计，截至2007年，会员单位实现市外销售983.17亿元，同比增长57.3％。今后，必须扩大企业的经营规模，使上海商业连锁企业在全国的连锁网点中约占1／6；通过供应链体系，让国内大量的名优新特商品进入上海市场，为上海的消费者提供了各种选择；同时，又把上海大量的制成品输送到全国各地。带动了上海的消费品生产。还通过上海商业服务业的采购和物流体系，让各地生产的各类商品，在流动中重新组合，流向四面八方。

上海商业服务业应对全新发展机遇的举措

作为一个特大型的城市，面对巨大的商机和发展机遇，上海商业服务业的发展还是不平衡的，现状显然是不能令人满意的。应该放眼全球商业发展的趋势，思考如何向前发展。

上海商业服务业服务水准的国际化及创新思维。在上海商业各业态发展中，外资商业的发展很快，其中。有外资参与的大卖场的销售已经在这个业态中占到了80％以上。其他各业态也占有一定比例。但是，作为一个国际化的城市，上海商业的国际化程度还必须提高。具体来说，第一，上海商业服务业必须加大引进力度，创造条件，把国际上最新的商业业态、商品品种、商业科技、商业管理引进到上海，使上海商业服务业再上台阶，能够与国际商业服务业发展潮流互动；第二，上海商业服务业引进的重点应该是国际上流行的、但上海目前缺少的各类品牌专卖业态和各种服务业态；第三，根据上海消费的发展，要注重个人配送消

费、网络消费、休闲消费、体验消费和商旅文结合的各类载体的引进。在开放过程中，特别要注意消化、引进和创新，结合上海消费特点，创造能满足上海消费发展需要的业态，提升上海商业服务业的现代化水平。

上海商业服务业管理水准的标准化及创新集成。上海商业服务业企业如果要与国际商业服务业巨头们共舞，就必须进一步审视自己在管理标准化上与国际企业管理水准的距离。我觉得，目前重点要关注的是采购管理、物流管理和信息管理。采购管理要克服大比例专柜或引厂进店的做法，培养买手队伍，强化直接采购，坚持买断经营；物流管理要完善区域配送体系。强化质量保证，逐步实现最低库存管理；信息管理要更好地利用POS的原始数据，分析市场的变化、分析顾客的需求、分析企业的运行。所有的管理都应该标准化，并严格地实行。同时，要把国际上最流行的管理理念与中国传统的企业管理精华相结合，创造出适应中国企业文化特点的管理思想和管理理论。

上海商业服务业经营水准的精细化及创新手段。上海商业服务业企业近年来推行精细化管理。已经有所小成。现在的重点是，要把我们所提倡的全员、全过程、全方位的规范管理，细化为在管理流程中的每道环节的上下无缝连接；细化为在经营流程中，每一个构思的前后衔接。比如，对消费者购物激情的分析，就必须考虑场地、环境、商品、服务诸多要素之间的关系。既要有能激起购物欲望的氛围，还要有能激起购物欲望的商品，更要有能激起购物欲望的服务。又比如，对网点设置的分析，就必须考虑商圈的交通、客流、业态组合、竞争环境，等等。把每一个环节标准化、程序化、可追踪化，这就对我们的手段创新提出了更高的要求。创新手段是精细化管理的基本保证。上海商业服务业企业竞争市场的手段与能否提高精细化管理密切相关。加大装备的投入，也是现代商业服务业竞争的重要方面。只有不断创新手段，我们的管理流程才能更加精准，我们的经营活动才能获得稳定的支撑。实现既定的目标。

上海商业服务业发展思路的科学化及创新发展。传统意义上的城市商业发展都是集中在商业街区，上海最近几年又把注意力放到了居民社区，这就是所谓的城市商业繁荣繁华与老百姓安居乐业的效果。但是，经济的发展在城市形成了一些以高端写字楼为主、商业服务业配套发展的区域，它是城市CBD的延伸，是城市CBD的溢出效应，我们可以称之为“微型CBD'’。简称“MCBD”。日本东京的六本木、美国纽约的布鲁克林、英国伦敦的堪那瑞是其代表。上海也出现了CBD的溢出现象。因此，上海已经开始在建设一批MCBD区域，我们称之为“现代服务业集聚区”。在这些区域，以高端写字楼为基础，以现代商业服务业加以配套，以现代化的城市交通连接，以科学合理的建筑空间和集约管理的能源配置加以布局，将成为上海的新地标。现代服务业集聚区的出现，顺应了上海经济的发展趋势，将使上海商业服务业形成一些全新的制高点，上海商业的发展体系因此更加完善，上海商业服务业与国际商业服务业发展的距离也能因此缩短。今天上海由MCBD、城市中心商业街、特色商街、社区商业中心、居民点邻里中心、郊区新城新市镇商业、农家店构成的商业服务体系，将更加能完善地为生活在上海的各类人群提供各种服务了。

第8篇：商业业态发展趋势范文

【关键词】商业建筑；选址；空间营造；发展趋势

一、商业建筑选址的特点及原则性

不同地方的商业建筑有不同的建筑形式，处于城市繁华地段的商业建筑一般为面积庞大呈“凹”型的建筑，两边的高层建筑中间夹着低层建筑。此类型建筑通常最低几层用作商场、超市营业用房之类；而较高层则用作写字楼、酒店、高档住宅等。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

商业建筑的选址应该考虑以下几个因素：

（1）地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

（2）客流规模

选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。应选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。商业建筑选址大都趋向于人们最密集，人流量最大的地段，特别是地铁轨道交通站点等。除了受人流量影响外，信息流也成为决定商业建筑选址的一个重要因素，只有能及时获取有用信息才能使商业建筑得以生存。

（3）交通条件

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点，使客源有充分的空间来往，购物出行者得到适当交替，保持商城的活力。

（4）周边商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一批顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

二、商业空间的营造

商业建筑方案设计之初，应该仔细考虑商业业态介入后的使用方便，运用以往商业建筑的工程实践中总结的经验，为商业空间的营造创造便利条件。在商业空间的营造创造方面应注意的设计要点如下：

（1）合理的商业空间租售率

商业空间的空间租售（使用）率即实际租售面积所占商业总面积的比例，是商业策划阶段衡量商业经济收益的一项重要指标。空间租售率低于 50%，是开发商不能接受的极限。设计中若想提高商业空间租售率，应将主要的商业空间尽量做大，使空间方整，避免琐碎，将交通部分和辅助用房部分整合，使主要的商业空间连成一个较大的连续空间。

（2）商业的业态对商业空间有较大的影响

如商业部分和餐饮部分，两者对消防和辅助用房的要求有很大的区别。餐饮部分厨房如果放在地下，则须考虑排烟和泄爆。比如要增加地下餐饮面积，往往会导致餐饮部分的通风机房面积增加，在通风井面积无法增加的前提条件下，反过来限制了餐饮部分的面积。又比如地下无法设置泄爆窗井，限制了设置燃气餐饮厨房。或者因为泄爆窗井较小也会限制厨房的面积。

（3）商业氛围的营造

通过与商业策划部门及甲方沟通，以及相关项目的设计经验，对于一个商业主要空间氛围营造的重要手段为中庭结合自动扶梯，通过中庭这样一个上下贯穿的空间，达到解决人流上下交通，汇聚人气，营造商业气氛的目的。在设计中应该着重考虑，在人流组织、空间形态、氛围营造、视觉设计等方面重点研究。

（4）商业空间与汽车停车库的连接

停车库对于商业空间必不可少，对于商业汇聚人气有不可低估的作用，而且应该联系紧密，有便利的交通设施，且应使交通设施的服务半径均匀合理。

地下车库与商业空间应有电梯直达，如果商业面积大的话，还应该分散布置，使之能有效带动整个商业的到达功能。

三、建筑的地方特色

商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

四、商业建筑的发展趋势

商业在城市发展的正面作用越来越突出和明显。从某种意义上讲，商业建筑代表了一个城市的地标建筑。商业建筑的总体发展趋势可能会体现为以下5个方面：①特色化；②街区化；③理性化；④符合化；⑤规范化。商业建筑具有高度的专业性，正在显示出旺盛的生命力。

参考文献

第9篇：商业业态发展趋势范文

此次京东掀起的价格大战只是即将爆发的新旧商业经营业态决战的一个序幕。

从8月15日开始，由京东商城发起的挑战苏宁与国美的家电价格大战在国内家电市场燃起熊熊火焰，在国内商业经营者满心憧憬期盼能够从即将到来的“金九银十”消费旺季中多分一杯羹时，京东此举无疑是向以苏宁、国美为主的传统实体家电连锁销售巨头扔出了一颗威力巨大的“原子弹”。特别是在今年上半年国内家电市场销售滑坡、家电生产厂家库存严重积压之际，京东引燃的价格战导火索让家电市场的经营者发出哀叹：家电销售这行业的日子真正是过不下去了。

面对京东的挑战，以苏宁和国美为代表的国内家电连锁销售巨头自然不甘示弱，因为京东此举已经把这些传统的家电销售大鳄的后路给彻底封杀了，如果不能迅速做出回应的话，国内家电连锁巨头如今所占据的市场销售份额会被各路电商迅速吞没。为此，本来在苏宁、国美业已形成的家电零售行业相对垄断之后已经很少爆发大规模价格战的今天，苏宁和国美不得不挑头应战，借助自己20年来在家电零售领域积累的进货资源和物流优势，通过网上网下同价的方式，与京东展开了面对面的生死搏杀。??? 听闻电商和家电实体零售店展开价格大战，准备结婚买家电的刚需一族自然是喜笑颜开，毕竟在如今国人收入增长不给力的背景下，省钱就是赚钱这个道理大家还是都懂的。可是，在价格大战展开一周之后，已经准备好在价格战中买点便宜货的人们不淡定了，因为很多大家看好的商品被京东挂上了“无货”的标签，一些商品的价格明降暗涨。更有甚之的是，由于京东所售商品与苏宁所售商品的重合度仅为10%，因此人们无法比对京东商品的价格降幅是否如其所言。这使得很多人开始议论这一场所谓的价格大战，是不是电商为了聚集眼球而对消费者的忽悠？ 京东的商品价格降幅不如大家预期的大，苏宁国美自然也是不愿大动干戈缩水自家的利润荷包，这让期盼家电产品大幅降价的消费者乐不起来。其实，依笔者看来，此次京东掀起的价格大战只是即将爆发的新旧商业经营业态决战的一个序幕。京东的价格之所以降不下来，主要是受制于进货成本的高居不下。据业内人士披露，国内家电连锁巨头可以以低至4折的价格，从家电生产厂商那里拿到充足的货源，而电商拿货的成本则是8到9折。电商拿货成本之所以不能降低，主要是其销售量有限。换而言之，如果京东也能做到苏宁那样的销售量，那么京东肯定会享受到极低的进货成本。这恐怕也是此次京东发起价格战的内因所在，先把销售量做大，就有本钱和家电生产厂商谈价格了。从国内外商业业态的发展趋势来看，百货业替代了个体摊贩，连锁销售替代了百货业，如今则是电商替代了连锁销售。小米手机问世一年，销售300多万部，全部是通过网上直销的，这一点充分反映出电商发展的魅力。

京东、苏宁、国美的价格“三国杀”，倒是让国内的家电生产厂商们能够看出些端倪，随着电商与实体店火拼得越来越热闹，本来无意插足的家电生产厂商也回过味来，既然电商能够从我们手里以如此高的价格拿货都能获利，何不自己也在网上开一个直营旗舰店，自产自销？这也能弥补自己如今生产利润日薄西山的窘境。只有在网上，家电厂商的全方位、国内外自产自销才有实现的可能。京东、苏宁、国美要警惕“螳螂扑蝉，黄雀在后”。