房地产公司开发计划精选(九篇)

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第1篇：房地产公司开发计划范文

上半年我公司在市委、市政府的正确领导下，在相关部门的支持和公司全体员工的努力下，按照公司的职能和发展计划，在经济建设，行政能力建设，党风廉政建设和三个文明建设等方面都取得了较大的进步和可喜的成绩，公司实现经营收入240多万元，上交税金23 万元，现总结如

下：

一、加强学习，同心同德，团结协作，努力开创新局面。

1、加强政治思想学习，继续深入学习实践科学发展观活动，开展干部选拔任用工作四项监督制度集中学习月活动。公司领导非常注重抓好员工的思想道德建设，认真开展好党支部的民主生活会和各种思想政治活动，认真贯彻学习“十六”大、“十七”大精神；通过开展集中学习月活动，组织全公司广大干部职工认真学习四项监督制度，使领导干部熟悉、纪检组织人事干部精通、干部群众了解四项监督制度，切实增强各级领导干部贯彻执行四项监督制度的自觉性，进一步匡正选人用人风气，努力提高我公司的选人用人公信度和群众满意度。

2、在上级党委、政府的正确领导下，公司领导班子团结一致、干部员工凝聚一心，充分发挥强有力的组织能力和业务能力，积极谋求公司的经济发展大计。在经济建设方面，大多数时候领导都能亲力亲为，从实处抓起，一般情况都与党支部班子及中层领导一起研究工作，在做重大工作决策和实施工作计划时，都及时召开中层以上领导会议或职工会议，抓动员落实责任到部门，做到决策无失误，落实有成效。

二、积极实施职能工作和发展经济建设具体情况。

根据公司工作计划，半年来，在市委、市政府的领导下积极开展职能的旧村改造、房地产开发、土地开发等工作，取得较大的成绩。

1、全面开展金富公寓小区建设工作，经过数月筹备办理前期有关手续，完善设计图纸，于5月初完成工程招投标，目前已完成基础打桩处理工程，待验收后进行基础工程建设。

2、鑫山工业园区标准化厂房建成建筑面积8223平方米，完成两栋厂房工程，宿舍楼已封顶，目前正在抓紧装修。

三、2012年下

半年工作计划。

1、积极执行市委、市政府布置的各项新任务。

2、继续加快松花22队、松花6队、垌心五队旧村改造的延续工作。

3、继续做好“城乡清洁工程”的清洁、保洁和机关行政效能建设工作。

4、加紧鑫山工业集中区标准化厂房和金富公寓小区建设。

第2篇：房地产公司开发计划范文

关键词：房地产合作开发隐名参建管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

所谓隐名参建是指以提供土地一方名义进行开发（要求具有相应的开发资质），另一方（或几方）、隐名、参与投资经营的合作开发模式，在招投标、报建、施工、竣工验收以及申报房地产项目的权力人都以土地提供者办理，参与投资人无论从政府部门或是对外签订工程承包合同、销售合同等的第三方角度都隐藏在土地提供人身后。本文探讨的是房地产公司仅提供土地，私人提供开发建设的其他一切资金、劳务、技术的隐名参建模式，即以房地产公司名义进行开发，实际经营者是私人的这种合作开发模式。

房地产公司为了监管合作对象私人合理合法的把项目建设完成，为了能规避有关风险并取得合作开发项目的成功。笔者认为，作为房地产公司的管理人员要切实掌控以下几个方面的工作：

一、合作开发协议的签订要合法、严密

这种合作模式的开发建设中，唯一能对私人隐名合作者进行约束的就是双方签订的合作开发协议。因为，在以后的开发建设过程中，来自政府职能部门、民众、社会的监督都是针对房地产公司的，所以，合作开发协议务必要达到以下目的：

一、合作开发协议必须在法律上是有效的。如果双方签订的是无效的开发协议，那么对私人隐名投资者是没有约束力的，在出现问题的时候就无法根据合作开发协议要求他承担相关责任。

二、合作开发协议必须确保房地产公司可以对其进行必要的监督管理。不能以口头约定代替协议条款，尤其是在房地产公司与私人隐名投资者平时交情很好的情况下也不能忽略这点。

二、合作双方必须共同掌控财务费用

合作开发本身就是双方共担风险、共享利润的一种市场行为，整个项目的财务状况如何仅由实际经营者的个人隐名投资人掌控，是件非常危险的事情，他会在财务作帐上会想方设法做成无利润甚至亏损以达到其利润最大化。通常的做法是建立双控账户，双方都留印鉴在银行支付卡上，只有双方都同意了银行才能进行账户资金操作。

三、切实搞好项目监督管理

上述一、二条是合作开发的前提条件，但做好了上面两条，还无法保证合作开发项目的成功，要切实搞好项目的监督管理，确保项目的开发合法、有序才能取得项目的成功。工程项目管理这个命题很大，很多文献著作都有论述，但作为本次探讨的这种合作开发模式，又有其独特性。其有别于其他项目管理的特点在于：项目开发的实际经营者是隐名的私人，通常其目的是追求利益的最大化，而且其开发不具有连续性，不承担社会影响，不承担项目开发完毕后的遗留问题、隐形问题的处理。那么，作为房地产公司该如何进行项目的监督管理呢？

1、项目管理的组织机构

一般情况下，为尽快形成统一的项目规划、执行方案和决策，作为实际经营者的私人不希望合作的房地产公司人员参与项目管理，这样会影响其决策的效率和过程。但在组成项目部管理人员中，财务部、工程部必须有房地产公司的监管人员。财务部的监管人员以确保财务数据的合法性、真实性，确保资金真正用到项目开发中去，而不被挪用或用于其他目的。工程部的监督人员以确保在工程施工中的安全、质量、进度符合有关要求，以避免项目开发完毕后麻烦不断。其管理职能分工宜采用发达国家的管理职能分工表，以使管理职能的分工更清晰、更严禁，而不宜用岗位责任描述书来进行管理。

2、成本控制

作为房地产公司监管人员进行成本控制的第一要务是防止私人经营者虚高开发成本，防止项目账面假低利润、无利润甚至亏损。在一些合作开发协议中签订房地产公司取得固定收益、私人经营者承担开发盈亏风险的合作开发项目中，也应防止开发成本虚高。有的人认为，反正我房地产公司取得固定收益，项目盈利还是亏损与我无关，其实不然。按照最高人民法院年月日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》来界定，这种协议是无效的合作开发协议。当然，在实际利润大于协议中双方确定的房地产取得固定收益并实际最终顺利完成了项目开发时，法律上一般还是予以支持的。所以，房地产公司有必要确保项目取得预期的收益。

3、进度、质量、安全控制

很多人认为，进度控制是施工队的事，对开发商影响有限，尤其是合作开发不掌握实际经营权的房地产公司影响更少。其实不然，因为，开发的房产必须销售，销售合同一般都注明了交付时间。如果实际开发进度缓慢，超过了合同约定的交付时间，购房户势必要进行维权，维权的诉讼单位就是房地产公司，这将影响公司的社会形象。搞好进度控制首先要做好进度计划的编制，确定关键时间节点和关键线路、关键工作。其次要随时跟进实际施工进度，与编制的进度计划对比，分析查找影响进度的原因，及时调整进度计划，合理安排人力物力财力。

在合作开发的双方中，房地产公司承担着终身的工程质量责任，质量的好坏关系房地产公司的经济利益和社会影响。房地产公司要督促监理、施工方搞好事前、事中、事后质量控制，监督关键工序、关键部位、隐蔽工程的施工，实施质量通病防治措施。使工程质量达到国家有关法律法规、设计和合同的要求。要杜绝片面追求利润最大化采用偷工减料、以次充好的做法，确保工程质量的安全性、耐久性，以保障合作协议失效后不产生质量事故给房地产公司带来麻烦。

4、合同管理与信息管理

传统的合同管理和信息管理方法均适用于这个合作模式，但要严格控制以下几个方面：

①为了节约成本，该招标的未进行招标，引进无资质无营业执照的队伍进行施工、提供三无设施设备、利用淘汰产品和明令禁止使用的材料。

②数据造假，手续不全。个人经营者为规避行政收费，加快开发进度，节约成本。对建筑面积、容积率、绿地率等建筑指标造假，不办和延迟办理相关手续，不缴纳或延缓缴纳行政事业收费。通过个人关系规避或延缓政府职能部门正常检查。等合作协议失效后政府部门再来核查时发现于事实不符将给房地产公司带来很大麻烦。

③合同签订不严谨，存在很多明显漏洞和争议的地方。致使合同效力长期存在给公司带来损失。或者合同中加入了项目后期才能确定的内容。比如说合同写了本着互惠互利的原则，本合同结束后我公司另一项目可优先考虑该施工单位（该设备），或者本电梯的后续保养确定由***单位实施，费用另行协商等等。

④不允许合作开发结束还存在以本项目的进行担保或质押的协议、文件等。

⑤其他产生风险的情形。

要控制以上等情形的发生，最关键的一点就是要把好盖章这一关，以房地产公司名义进行开发，其公章必须由房地产公司掌控，而不能由个人经营者掌控，在盖章前要仔细审核有关条款，确认符合相关法律法规且不会给后期带来影响时才给予盖章，并做好备案工作。

结束语

综上所述，隐名参建合作开发房地产模式虽然具有灵活、迅速地特点，但也给管理工作带来了新的挑战，尤其是公司与私人合作而且私人为实际经营者这种情况，所面临的风险更加巨大。在房地产市场调控力度加大，风险加大的环境下，要谨慎选择合作开发模式，多多思考来自各方面的风险，及早采取防范措施。

第3篇：房地产公司开发计划范文

【关键词】房地产；开发；经营；问题；管理

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一，国家对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控，使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去，我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己的特点来调整自己的经营与管理体制，整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。

一、现阶段房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化，使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

（1）市场供求关系发生了转变

由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换，市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

（2）融资环境的转变

以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款，如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛，使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

（3）市场对于房地产的产品开发提出了新的要求

以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上，忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

2.公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题

（1）公司经营结构的调整

在房地产公司在市场中占主导地位的时候，房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块，面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

（2）公司需要对资金链进行严格控制

房地产公司的经营有其显着的特点，在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压，因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难，政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量，无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

（3）公司需要建立现代化的经营管理体制

没有竞争就没有进步，房地产行业的非常规发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本，这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题，比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

二、房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济，我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力，具体的措施有以下几点：

1.加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽，是公司为长久的发展战略的实现，以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变，因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的，公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况，使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击，房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼，毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

3.加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持，但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击，加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段，建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系，建立内部控制制度和现代化的信息网络平台，都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制，有效的规避企业在经营的过程中，由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

4.做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益，大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势，如今的好前景已经一去不复返了，使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业，房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求，根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分，这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

5.整合资源，合理有效的运用资源

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程，由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点，决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况，这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多，购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象，整合现有资源，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

三、总结

从房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施，进行了简要的论述与分析，旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来，为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献：

第4篇：房地产公司开发计划范文

一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划

按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。

［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。

［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费——招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。采取3年分次扣除的方法下，发生业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办期间招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办期间招待费（40%部分）贷：银行存款结转到“长期待摊费用——筹办费”时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办期间招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办期间招待费（40%部分）在开始生产经营年度结转到“管理费用——筹办费”扣除时：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）最后，在年度所得税汇算清缴时将40%部分，调增应纳税所得额。取得的财政性资金，可结转到开始生产经营的年度记入收入总额。增值率=（6-4.4）÷4.4×100%=36.36%,适用第一档税率30%土地增值税=（6-4.4）×30%=0.48（亿元）在实行分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税为：普通住宅增值率=（4-3.2）÷3.2×100%=25%，适用第一档税率30%普通住宅的土地增值税=（4-3.2）×30%=0.24（亿元）豪宅增值率=（2-1.2）÷1.2×100%=67%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%。豪宅土地增值税=（2-1.2）×40%-1.2×5%=0.26（亿元）土地增值税合计=0.24+0.26=0.5（亿元）

由上面计算得出，实行分别核算比不实行分别核算的情况下多缴土地增值税200万元。因此，在进行纳税筹划时，要注意筹划的特点。如果该笔应税业务在不分别核算的情况下，其土地增值税的税额少于各笔业务分别核算的应纳税之和，此时，可以选择不分别核算增值额。

二、通过增加可扣除项目金额降低税率进行筹划

假定案例1中其他条件不变，江宇房地产开发公司想办法使普通住宅可抵扣项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%。设普通住宅可抵扣项目为A，令（2-A）÷A=20%解方程得：A=1.6666（亿元）也就是说，该房地产开发公司若能想办法把普通住宅的可扣除项目增加0.1332亿元，即可免交普通住宅的土地土地增值税。因此，该公司应缴的土地增值税仅为豪华住宅所缴纳的0.26亿元，比上述所计算的不分别核算少缴纳0.22亿元，比分别核算少缴纳0.24亿元。应该指出，若可扣除项目金额的增加难以实现，江宇房地产公司可以改变策略，从普通住宅的销售收入入手，若案例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为3.2亿元，另普通住宅销售收入为B，要使土地增值税税率为20%，则有：（B-3.2）÷3.2×100%=20%解方程得：B=3.84（亿元）即该公司降低普通住宅的销售收入为0.16亿元（4-3.84），则仅需就豪华住宅缴纳土地增值税0.26亿元，节省了普通住宅的税金0.24亿元，与减少的收入0.16亿元相比节省了0.08亿元。同时，由于降低了普通住宅的售价，房屋也更好销售，企业所得税等计税依据也会随之减少。

三、通过均衡申报各地房地产价格降低税率进行筹划

当前，在房地产行业中，通常同一家房地产公司的房地产有不同的档次，其品味、市场定位不尽相同，既有低价格的普通标准住房，又有中档住宅、写字楼，还有高档住宅、别墅和写字楼；不同地方或地区的开发成本比例因物价或其他原因也不尽相同，这就会引发有些房屋开发出来销售后增值率较高，而有的房屋销售后的增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都不尽相同。房地产的增值额和增值率，是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越大，使用税率越高。在实行超率累进税率制度下，纳税的原则是应尽量避免太高税率的出现，以尽可能避免过高增值率的出现，否则就会加重房地产企业的税收负担。因此，为了降低土地增值税税负，房地产企业可以采取不逐项单独核算的方法，将价格不同的房地产项目销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率；或者对各个开发项目的开发成本进行必要的调整，使得某些开发业务的增值率有所下降，以节省土地增值税款。

［案例2］正恒房地产公司2013年同时开发4个房地产项目，项目1为安居工程住房，可扣除项目为4000万元，营业收入5000万元；项目2为普通住宅，可扣除项目5000万元，营业收入7800万元；项目3为别墅住宅，可扣除项目为6000万元，营业收入为16000万元；项目4为写字楼，可扣除项目12000万元，营业收入40000万元，可扣除项目总和为27000万元，营业收入总和为68800万元。分别对这4项工程应纳的土地增值税进行计算。项目1：增值额=5000-4000=1000（万元）增值率=1000÷4000×100%=25%，适用第一档税率30%。应纳土地增值税=1000×30%=300（万元）项目2：增值额=7800-5000=2800（万元）增值率=2800÷5000×100%=56%，适用第二档税率40%。速算扣除系数5%。应纳土地增值税=2800×40%-5000×5%=870（万元）项目3：增值额=16000-6000=10000（万元）增值率=10000÷6000×100%=167%，适用第三档税率50%，速算扣除系数15%。应纳土地增值税=1000×50%-6000×15%=4100（万元）项目4：增值额=40000-12000=28000（万元）增值率=28000÷12000×100%=233%，适用第四档税率60%，速算扣除系数35%。应纳土地增值税=28000×60%-12000×35%=12600（万元）应纳土地增值税合计=300+870+4100+12600=17870（万元）

［案例分析］正恒房地产公司为了减轻税负，对上述经济行为进行重新安排，将项目1的营业收入核算为4700万元，可扣除项目仍为4000万元；将项目2、3、4合并核算，可扣除项目共为23000万元，营业收入64100万元。再对这些房地产项目应纳土地增值税进行计算。项目1：增值率=（4700-4000）÷4000×100%=17.5%增值率没有超过20%，可免土地增值税。合并后项目2、3、4：增值率=（64100-23000）÷23000×100%=178.7%，适用第三档税率50%。速算扣除系数15%。土地增值税=41100×50%-23000×15%=17100（万元）正恒房地产公司应纳土地增值税总额为17100万元，较纳税筹划前，该公司税负得到了有效降低。可见，平均费用分摊是抵消土地增值额、减轻土地增值税税负的理想选择。只要生产经营不是短期行为，而是长期从事房地产开发业务，那么将一定时期内所发生的各项房地产开发成本进行最大限度的平均分摊，就不会出现某处或某段时期土地增值率过高的现象，从而有效地减轻土地增值税税负。

四、通过增加流转环节直接降低土地增值税率进行筹划

土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，所适用的税率越高，税收负担越重。对于土地增值率较高的房地产开发项目，房地产公司应设法降低其增值率和适用税率，而增加流转环节是降低土地增值率和适用税率，减轻土地增值税税收负担的有效途径之一。

［案例3］红日房地产公司于2008年以1000万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2013年该土地的公允价值已经增值到4000万元。红日房地产公司决定于2013年8月开始在该土地开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为11000万元，房地产开发成本3146万元，当地政府规定房地产开发费用按土地使用权支付额和开发成本金额的10%计算，有关税费610万元。可在企业所得税前扣除的成本税费为6700万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。

［案例分析］开发前，红日房地产公司财务部门会同营销、工程、公司发展部门对其有关收益和税费进行了预测。应缴纳的有关税费如下:土地使用权支付额和开发成本合计为4146万元（1000+3146），开发费用为4146×10%=414.6（万元），有关税费为710万元，允许加计扣除费用为4146×20%=829.2（万元）。土地增值税可扣除金额=4146+414.6+710+829.2=6099.8（万元）增值率=（11000-6099.8）÷6099.8×100%=80.3%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%。土地增值税=（11000-6099.8）×40%-6099.8×5%=1655.8（万元）企业所得税=（11000-6700-1655.8）×25%=661.05（万元）各项税负合计=610+1655.8+661.05=2926.85（万元）可见，该项目尚存在部分所得税前和土地增值税前不得扣除的成本费用。考虑到这些因素，红日房地产开发项目的税后收益将更少。红日房地产公司决策层提出，可否通过增加几次土地增值税转让的流转环节，降低每次流转的土地增值率，从而减轻税收负担呢？红日房地产公司财务部门会同公司发展部门经认真研讨，提出了一个筹划方案：以土地投资公司再回购。

在开发土地之前，红日房地产公司将该土地作价4000万元投资成立江宇公司，然后再由红日房地产公司吸收合并江宇公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售应负担的相关税费如下：投资环节。红日房地产公司以土地投资成立公司，不需要缴纳营业税。按现行税法规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（财税［2002］191号）。红日房地产公司以土地对外投资免征土地增值税。按现行税法规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税（财税［1995］48号）。红日房地产公司以土地对外投资应负担的企业所得税为=75万元［（4000-1000）×25％］。按相关税法规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售相关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确定资产转让所得或损失（国税［2000］118号）。江宇公司接受土地投资应缴纳契税为120万元（4000×3％）。根据《企业会计制度》的规定，江宇公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值（财会［2000］25号），即土地入账价值为4000+120=4120（万元）。

合并环节。关于企业所得税：红日房地产公司吸收合并江宇公司时，因为江宇公司资产未发生增值，所以对两个公司均不会产生企业所得税负担。红日房地产公司吸收合并江宇公司后，该土地的入账价值仍为4120万元。红日房地产公司吸收合并江宇公司可免征契税。按有关税法规定，两个或两个以上对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税（财税［2003］184号、财税［2006］41号）。商品房销售环节。红日房地产公司吸收合并江宇公司后，才实施商品房开发和销售，因而商品房销售环节的税收负担，全部由红日房地产公司承担。红日房地产公司不用缴纳土地增值税。房地产公司吸收合并江宇公司后，土地使用权成本从1000万元增加到4120万元。假定开发成本不变，由于商品房销售收入不变，有关税费也没有变化；开发费用和加计扣除费用仍按照土地使用权支付额和开发成本金额的10%和20%计算。土地增值税可扣除项目金额，具体包含了土地使用权支付额和开发成本，合计7266万元（4120+3146），开发费用726.6万元（7266×10%），有关税费305万元，允许加计扣除费用（7266×20%）=1453.2（万元）。土地增值税可扣除额=7266+726.6+610+1453.2≈10056（万元）增值率=（11000-10056）÷10056×100%=9.39%土地增值税可免征。红日房地产公司应承担企业所得税负担。因为土地使用权成本从1000万元增加到4120万元，增加了3120万元（4120-1000）,红日房地产公司可在企业所得税前扣除，成本费用应该在6700万元的基础上增加3120万元。该公司企业所得税=（11000-6700-3120）×25%=295（万元）纳税筹划后比纳税筹划前少负担增值税1700万元，但契税负担增加了120万元，企业所得税增加了427万元，即总体税负下降了1153万元（1700-120-427）。

第5篇：房地产公司开发计划范文

关键词：房地产企业；投资估算；管理控制

中图分类号：F275

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地产项目的投资估算要考虑哪些方面

（一）投资成本方面的估算

房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面是房地产开发项目投资成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、动迁用房安置费等。

2.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“七通一平”等支出。

3.建筑安装工程费。包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

4.市政基础设施大配套费。包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金等。

5.二次管网配套费。包括应交市、区主管局的费用和自建的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯、环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、泵房和地下室、地下人防等费用。

6.不可预见费。包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。

7.开发间接费。包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

（二）项目销售收入方面的估算

任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产开发项目投资成功，一方面可以获利，另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况，要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

（三）项目销售税金及附加方面的合理估算

房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。对土地增值税和企业所得税，税务机关往往在实际销售之际按销售额的某一比例实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。这种征收方式对房地产开发公司的投资计划造成不小影响，对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，应该考虑争取减免或缓缴。

（四）项目不确定性方面的评价

房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少房地产开发项目投资风险。

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策更为合理、更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，可能因不同人、不同方法而造成估算预测结果不一致，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠性。

二、房地产项目投资的管理与控制

（一）建立管理表格

要以房地产开发投资相关数据为基础，分类分项、由明细到汇总建立汇总表、分类表、一级明细表、二级明细表等管理表格。管理表格明细项目的设计要结合本公司和本项目的实际情况，把管理者最关心的要素体现出来。比如可以分成投资汇总表、开发成本测算控制表、销售收款预测及控制表、资金来源占用表、资金计划表、合同管理表、形象进度控制表等。在开发成本测算控制表中要体现汇总项目的各级明细构成、单方指标、拟投资额、已付款额、付款比例等信息；销售收款预测及控制表中可以反映实际开发的商业用房、住宅、车库等项目的实际销售收款情况、销售计划及完成情况等；资金计划表要体现投资各明细项目用款计划、按季按月具体用款额度计划；资金来源占用表要根据销售来源情况和项目投资用款计划，结合合同管理表、形象进度控制表等管理表格，编制筹资计划及运营计划，对不同时点和期间的资金来源和需求进行统筹管理，既要保持投资管理的刚性，又要体现灵活应对的弹性，在争取投资资金效率最大化的同时，又要兼顾风险应对。

（二）管理表格编制及动态更新

第6篇：房地产公司开发计划范文

严控投资买地流程

身在商场，不进则退。对房地产公司而言，掌握了土地与项目，就掌握了未来。所以，投资买地是房地产公司经营的永恒主题。

不过，尽管未来发展需要依托土地与项目，但在目前房地产调整期也须考虑自身的资金情况，在对中短期市场进行合理判断的基础上量力而行。其实，这种买地扩张的谨慎性已经开始逐渐显露。

相关媒体报道，据不完全统计，全国20个大中城市自2008年至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交；而截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月起的半年内，全国范围内的土地流拍数量也不过40幅。可见，在过去5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。另外，据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据显示，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。

确保公司健康运营

确保公司健康运营需要培养一种整体观、协调观，即在相关指标上保持一种内在的均衡。

房地产公司的运营是方方面面的，反映在财务指标上，既有业绩方面的营业收入、净利润相关比率，也有资金方面的净负债率、货币资产比等。相关指标上的均衡状态往往反映着公司运营的有序进行，所以，这成为CFO管理的一种切入点。在考查房地产公司相关指标时，需要关注其商业模式下的财务特质，并在此基础上进行分析，方能得出正确、理性的结论。

比如，在2008年上半年房地产市场进入调整期之时，主流房地产上市公司中报的营业收入与净利润同比增长情况却依旧喜人，其中的一个重要原因就是房地产公司的业绩惯性。这种业绩惯性决定于房地产公司特有的商业模式，即“盖房子卖房子”需要时间较长，进而导致预收售楼款在先，销售收入与利润的确认在后，从而使业绩反映存在一定程度的滞后性。只有把握这种房地产公司独特的商业模式，以及由此决定的财务特质，才能对公司财报进行精准的分析，进而科学地把握其未来变化的趋势。

保持持续融资能力

持续融资需要考虑在不同的宏观经济形势下，选择高效、低成本、适合自身的方式。

比如，在2008年A股市场熊市的环境中，债券市场一枝独秀。3月份以来，金地集团、保利地产、新湖中宝（600208）、北辰实业、中粮地产（112004）与万科共六家房企分别发行12亿元、43亿元、14亿元、17亿元、12亿元和59亿元的公司债，公司债发行总规模达到157亿元，成为公司债券二级市场上第二大权重行业（相关统计数据见下表）。

持续融资不仅关系到存量资产的价值释放，也涉及到增量资产的取得，甚至还可以进行负债结构的调整，用低利率负债替换高利率负债，从而节省利息支出。同时，各项金融工具的逐渐发展也为房地产公司的精致运作提供了必要条件。

第7篇：房地产公司开发计划范文

关键词：中南房地产；借壳上市；建议

一、引言

伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。

二、中南房地产借壳上市的背景

（一）中南房地产公司借壳动因

（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。

（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。

（二）大连金牛公司售壳动因

（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。

（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。

三、中南房地产借壳上市效应分析

（一）对上市公司的效应

（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。

（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。

（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。

（二）对公司治理结构的效应

由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。

（三）对公司再融资的效应

中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。

（四）对公司股价的效应

自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。

四、中南房产借壳上市财务指标分析

为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。

（一）偿债能力

公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。

（三）营运能力

公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。

（四）发展能力

公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。

五、民营企业借壳上市的相关建议

（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式

（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。

（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。

（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。

（二）抓住资产重组的重心

民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。

（三）依靠中介机构实现借力

民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。

参考文献：

［1］彭晓洁：《我国民营企业借壳上市的现状、动因及建议》，《财会月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我国A股市场企业借壳上市相关问题研究》，西南财经大学2013年硕士学位论文。

［3］高文君：《我国房地产企业借壳上市的现状、动因及问题》，《经营管理者》2013年第10期。

［4］黄莉娜：《借壳上市助上汽集团并购成功的案例分析》，《商业会计》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借壳：房地产企业上市的有效途径》，《经营与管理》2010年第10期。

［6］戴娟萍：《嘉凯城借壳上市的经验启示》，《财会月刊》2012年第35期。

第8篇：房地产公司开发计划范文

[关键词] 房地产投资信托；投资信托计划；发展路径

[中图分类号] F830.8 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2007)04-0084-03

[基金项目] 国家社会科学基金资助项目“珠江三角洲产业集群模式下的技术扩散研究”(批准号：05BJY056)；华南理工大学人 文社会科学基金资助项目“入世以来我国产融结合的新发展”(批准号：G05N7040610)的部分研究成果

[作者简介] 朱 晖，华南理工大学经济与贸易学院讲师，研究方向为投资经济；

齐昌玮，华南理工大学经济与贸易学院副研究员，研究方向为产业经济；

邝国良，华南理工大学经济与贸易学院副教授，研究方向为资本市场。(广东 广州 510006)

能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产企业开始积极寻求创新的融资方式。其中，房地产投资基金被业界普遍认为是改善房地产融资环境、推动金融改革的有效途径。

一、房地产投资信托

房地产投资基金(Real Estate Investment Fund)属于投资基金的一种，是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。“房地产投资信托”从字面上来理解，应该是投资于房地产的信托产品，可以看成是契约型的房地产投资基金。但是，1961年第一只房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，简称REIT)是在美国国会对《国内税收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后诞生的，所以REIT是一个具有专属性的概念。

按照美国《国内税收法》中的规定，经济实体要取得 REIT 资格，必须符合这些条件：(1)是和法人一样可征税的实体；(2)由董事会或受托管理人管理；(3)拥有可完全转让的所有权凭证；(4)至少有 100名所有权凭证持有人；(5)在前一个税收年度的下半年，由5人以下人数拥有的所有权不超过50%；(6)总资产中至少有75%投资于房地产资产；(7)总收入中至少有75%的收入衍生于房地产的租金或房地产贷款的利息；(8)由应纳税的REIT子公司股票构成的资产不超过20%；(9)每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的形式支付。

可见，REIT在所有权的分布、总资产的运用和利润的分配等方面与一般的房地产投资基金是有区别的。因此，可以把REIT理解为一种特殊形式的房地产投资基金，它按照有关规定将其资产主要用于拥有或营运能带来收益的房地产或房地产融资，并按照相关规定将绝大多数应税收入分配给受益凭证持有者。

作为房地产投资基金的一种特殊形式，REIT具有房地产投资基金的一般特点，如专家经营、组合投资、分散风险、高流动性。还由于其在资产运用和利润分配等方面的特殊规定，而具有其他类型的投资品所不具备的独特优势。

1.确定性的投资策略。REIT在物业投资活动方面为投资者提供确定性的投资策略。由于监管方面的规定，REIT只能将投资主要用于房地产投资业务，而且收入主要来源于房地产市场的资产运营，而不是产品经营(即直接进入房地产开发)，极大地回避了房地产一级市场的投资风险。这个确定性的投资策略带来了较肯定及可预见的管理及业务行为。

2.在多元化的投资组合内做出规模和灵活多变的投资。透过房地产投资组合，实现更多元化投资，而不是仅投资于单一栋建筑。对中小投资者来说，REIT的吸引力在于：他们只需投入少量资金，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合。因此，投资者可以在其足以负担的财政范围内，参与物业投资。

3.交易的便利性。投资者通常只需支付少量佣金就能够在主要的证券交易所买卖上市的REIT股份(或基金单位)。在一般情况下，投资者可以通过交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。这使REIT变得更容易接触，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，对长远建立和增强投资者的信心非常重要。

4.税务方面的优惠。多数国家(地区)的房地产投资信托都设有优惠的税务安排，由于REIT绝大部分的税前收入都直接分配给投资者(美国，新加坡以及中国香港都规定在90%或以上)，REIT所分派股息不会在基金层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，避免了双重征税的问题。投资者可以受惠于较高的税后回报。

5.信息披露的透明度。投资基金如果没有向投资者披露足够的信息，便须承受投资者会对其运营的稳健性失去信心的风险。这主要是由于投资者缺乏相关信息所致。REIT会按照规定就其重要的运营事项披露适当的信息，可以帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资风险。

6.收益平稳，波动性小，市场回报高。REIT所投资的房地产都由经验丰富的房地产专业人员管理，回避风险的能力较强。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回报，使很多投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一可行的投资选择。投资者可以依赖房地产投资信托基金提供稳定的现金收入，将有关基金作为减低证券市场的投资波动的有效途径。截至2002年底，美国REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亚上市REIT的平均股息收益率约为7.6%；中国香港三只上市的REIT的收益率为5.3-7%，都比同期的国债利率高出不少。

从全球范围看，全球REIT主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等地。美国的REIT是国际上房地产基金中最典型、最主要、资金量也最大的形式，美国占据了其中60%以上的比例。根据最近的数据，美国目前大约有 180家公开上市交易的 REIT，行业的总市值已经达到2390亿美元。全美REIT拥有的商业类房地产超过4000亿美元。新加坡市场目前共有7只REIT，市值超过50亿美元。中国香港市场上目前有3只REIT。

二、当前我国房地产投资基金的发展现状

20世纪90年代初，中国曾掀起一阵房地产开发的热潮。深圳股票交易所上市了蓝天、富民、富岛、天冀等近10家基金，从这些基金的投资主要以房地产投资为主上看，它们实际上是我国房地产投资基金最初的雏形。目前，这些基金或从我国股票市场中完全消失，或被兼并，或被重组。可见，我国早期对房地产投资基金的探索是不成功的。导致这一结果的主要原因是，这些基金都采取了产品经营型的运作模式，陷入了当时房地产市场的“炒作”。所以，随着90年代初房地产“泡沫”的破灭，这些基金的运作也随之陷入困境之中。这类房地产投资基金衰落的原因主要有：相关的法律法规不健全，基金组织结构不合理，基金管理人员房地产专业能力欠缺，另外房地产投资基金的融资规模小，投资渠道过于单一也是主要原因之一。

2002年7月央行出台的《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务。2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)对房地产信贷采取了从严的态度。这使信托投资公司和房地产企业找到了结合点，导致了房地产投资信托计划(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大规模发展。据有关统计资料：2003年9月，全国房地产投资信托计划发行额30亿元；2003年底为60亿元；2004年底达111.74亿元。据市场不完全统计，2005年公开披露的集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。

从2003 年底中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，到2005年3月，国内首只“准房地产投资信托”――“联信・宝利”一期的公开发售(这只信托产品首次引进受益大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度)。这些其实都属于房地产投资信托计划的范畴，离真正意义上的房地产投资信托还有很大的差距。

1.产品性质的区别。REIT属于股权类的投资产品，购买REIT是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REIT所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内的房地产信托投资计划本质上是债券类产品，属于信贷融资行为。信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。

2.产品流动性的区别。REIT具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易，而且没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。

3.组织结构的区别。REIT发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REIT设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。

4.收益途径和收益方式的区别。REIT的收益途径主要来源于REIT持有不动产的租金收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。尽管开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益；而一旦开发商偿还不了本息，信托持有人却要承担风险，形成了风险与收益不对称的局面。

因此，目前我国的房地产信托计划只是一个低层次的初级金融产品，与银行贷款的差别不大。当开发商满足不了银行贷款条件时转而使用贷款信托，只是将银行业的风险转移到信托持有人身上。鉴于房地产信托计划的隐性风险，2005年9月，中国银监会下发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)。该文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行贷款的审核标准(自有资金比例比银行贷款要求的还高5%，且增加了开发企业二级以上资质的限制)。因此，使得房地产信托市场急剧萎缩。

内地唯一真正意义上的REIT就是在香港上市的越秀房地产信托投资基金。越秀房地产信托是从在香港上市的越秀投资(HKSE：0123)在广州拥有的房地产分拆出来的，进入房地产信托投资基金的资产包括城建大厦、白马大厦、财富广场及维多利广场的物业。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率为每年100%，其后每年90%，每年派息两次。预计2006年度纯利不少于2.01亿港元，投资者收益率达6.54-7.05%。作为内地首只在港上市的房地产信托基金，越秀REIT受到了香港公众的热烈认购，在香港和国际资本市场分别获得496倍和74倍的超额认购。通过越秀REIT募集的资金最终超过20亿港元。

内地房地产商将内地所拥有的地产通过香港和新加坡上市，不仅可以大大缓解房地产公司的资金问题，而且可以将中国银行业的风险转移到境外和海外。但是巨额的境外和海外资金通过REIT这一管道流入内地，会加速房地产市场价格的攀升，而且物业升值和租金收益又会通过REIT流出。所以我国政府应该尽快推出本土的REIT，满足房地产商的合理资金需求，并为城镇居民的巨额储蓄提供一种收益更高的投资工具。房地产商通过REIT融资，就可减少银行的房地产信贷，降低银行的系统风险。

三、我国发展房地产投资基金的路径选择

基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，发展内地房地产信托的路径有两种：一是由现在的房地产投资信托计划向REIT转化；二是由房地产公司发起组建REIT。

1.由“信托计划”向REIT转化。由于REIT是一种集合资金投资产品，房地产投资信托计划较为符合REIT产品要求的结构。信托计划模式发展REIT产品的优势在于从结构上可以确立受托人(信托公司)和资产管理人(房地产投资管理公司)的职能，在保证REIT的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托凭证持有人的利益。可以先由信托公司面向投资者发行REIT，并承担托管责任，按照REIT的要求，委托专业性的房地产投资管理公司进行房地产市场的资本运营。

由于法律法规方面的限制因素，我国现在的信托计划还不可能是真正意义上REIT。例如，《产业基金法》尚未设立；现有《信托法》中规定了“资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元”的限制确定了信托计划的私募性质。

为了早日推出我国内地的REIT，可以通过先成立私募房地产投资信托计划把商业模式建立起来。并逐渐将信托计划产品规范化和标准化，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。

从2003年的“121号文件”以来，内地房地产投资信托计划的商业模式已初步建立起来了，甚至有几只“信托计划”也属于权益类投资，并构建了类似REIT的组织结构。但2005年央行的“212号文件”的出台使“信托计划”急剧萎缩。信托业的发展与政策的导向是紧密相关的。所以，我国应尽快制定《信托投资公司房地产投资信托计划管理暂行办法》，逐步将信托计划产品规范化和标准化。在产品设计方面，特别是股权收益类信托产品设计方面进行渐进式创新和突破(对权益类信托产品可考虑放宽信托合同的数量限制，并给予税收优惠)，大力发展专业化的房地产投资管理公司，以便随着我国房地产金融体系的逐步完善、房地产行业的不断发展和房地产投资功能的日益显现，顺利转型为REIT。

2.由房地产公司发起组建REIT。由房地产公司发起组建REIT，就是由房地产公司与信托公司(或投资银行)、资产管理公司共同组建REIT，通过向其他投资者发行受益凭证(或股份)来募集资金，之后该REIT就可以利用所募集到的资金去购买房地产。

从房地产的行业发展角度看，房地产公司模式发展REIT策略是最具有法律操作性的。依据现有法律如《公司法》，由房地产公司发起设立房地产投资公司，明确投资目标(持有、经营房地产项目)和收入分配(净收入的分红比例)要求的公司章程，凭借其房地产开发管理的实力和经验以私募形式筹集房地产投资基金(或公司股份)并进行房地产项目投资管理运作，待相关法律法规出台后，迅速转变为公募形式基金并争取上市交易。

参考文献：

第9篇：房地产公司开发计划范文

1.1整合与凝聚

公司中，不可能一次只进行一个项目，多项目同时运作是常事，而项目完成进度是视具体情况的而参差不齐的。而通过全面预算管理机制，能够对公司全体资源进行统筹规划，优化配置公司资源，配合不同进度的项目进行及时的资金、业务、信息调整，做到“好钢用到刀刃上”，协调各部门各业务的运营，实现公司资源的最佳配置，将公司利益最大化。

1.2激励与约束

通过全面预算管理机制，明确各部门、员工的职责和权益，同时对公司全体运营进行动态监控，强化公司内部控制，对公司各部门、员工实行奖优惩劣制度，激发公司员工的工作动力，提高员工的工作积极性，提高公司的运营效益，有效系控制公司收支和财务管理，同时约束部门管理人员的一些工作懒散、等等行为。

1.3防范与应对

全面预算管理机制对公司实行的是整体控管，对于公司在运营过程中可能遇上的风险预测、定位、分析也包括在预算管理的工作之中，以控制风险为目标，事前对风险进行预测，通过寻找经营活动实际执行结果与预算的差距，找出经营活动中可能存在的风险，并提出防范措施；当风险发生时，第一时间掌握控制情况；风险发生后，寻找有效的措施解决，尽可能地将风险带来的损失降到最低。全面预算管理机制还可以初步预测公司下年度的经营情况，根据预算结果，公司对未来的经营计划进行或大或小的调整，对于风险预先防范或控制风险出现的环节，从而对风险进行有效规避和化解。

2.目前房地产公司全面预算管理中存在的问题

2.1全面预算标准不够健全

由上文可知，房地产公司的项目运作并非单行，而是多重开展，因此是复杂而多关联的，所以房地产公司在预算方面有着一定的工作难度，并且当前并有一套成文的国家预算定额标准，来标配不同类型的产品，这种情况导致了房地产公司对产品或运营项目的预算编制出现了一定的随意性，预算的准确性偏离了实际情况。

2.2全面预算管理制度不够完善

目前我国的房地产公司建立起的公司内的全面预算管理制度仍处在初级阶段，存在着许多未完善的问题，系统的预算组织还没有建立，没有一套科学高效的管理体制，专门独立的监督机制和监督组织也没有设立，这一系列的不足导致房地产公司不能按照预算编制的目标实行工作考核，影响了全面预算管理制度的职能的发挥。

2.3低水平战略管理制约整体战略目标

战略管理是根据公司定下的公司的发展战略目标而同步进行的，保证公司的政策的贯彻和目标的实现，并在实施过程中对公司内外进行动态管理。然而目前许多房地产公司缺乏长远的战略目光，对于公司外部环境的变化没有掌握到点，没有及时对外部环境的变化进行分析，制定新的经营策略，发掘新的运营风险，公司的战略管理仍是传统模式，用年度全面预算管理来支配项目资金的调度，没能跟随变化的市场环境及时变换管理政策，也没有统筹全局来管理公司内部，调整公司的运营手段。对于公司内部的运作，战略管理并没有落实到实处，与公司的实际运作脱离，而公司内部也没有重视战略管理，对于战略管理措施的调整没有及时反馈实时资讯。由于以上的问题，导致房地产公司的战略管理很难与全面预算管理并行，公司未能及时发现全面预算管理中出现的各种问题，以至于问题堆积多发，全面预算管理的实施缺少有力的监督机制，大大降低了全面预算管理的职能效果，阻碍了公司的全体战略目标的达成。

2.4缺乏有效的资金链管理

房地产行业属于资金密集型产业，项目的运营往往需要大量资金的投资作为支撑，而一次投资的周期长，期间资金的投入是持续性的，资金链一旦出现问题导致中断，将使整个项目功亏一篑。因此，房地产公司中的资金链管理是公司全面预算管理中的重点。目前房地产公司的资金来源主要依靠银行贷款，然而在银行逐年递增的货代压力之下，为了保证公司的资金链不断，房地产公司需要支付的融资费用不断上升。而在资金的使用过程中，房地产公司盲目扩张规模，大肆囤积土地，占用了公司资金链中的大量资金，或是从各种不合法的途径融资，甚至是从民间的一些不合法的贷款公司中贷款，欠下巨额债款，加重了公司资金配置的压力，白白浪费了公司的大量成本费用。房地产公司中缺乏科学的成本控制体系，项目运营的费用支出往往超出计划预定，浪费了公司资源，降低了公司资金的使用率，增加了资金的占用率。此外房地产公司中普遍出现经营性现金流持续恶化的问题，为了处理公司内部因为各种体系缺陷或管理不严而出现的问题，财务费用也随之不断上升，在经历过金融海啸、国家调控和对房地产的约束政策出台之后，公司的销售量有所萎缩，而在这种情形下公司资产的库存高企，使得公司的资金无法回流，资金链无法闭合持续流通。

2.5绩效考核制度收效甚微

而多数房地产公司的全面预算管理考核是传统的业绩考核体系，以员工达到的财务指标作为考核标准，而非针对财务指标的评价，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的监管实行，考核部门工作不严格，考核内容暧昧，考核工作没有定期开展，缺乏清晰的考核标准，公司全体人员的绩效考核不能全面进行。公司人员参与的意识不强，导致绩效考核制度在全面预算管理中收效甚微。

3.对于全面预算管理机制的改善建议

3.1创新房地产公司的全面预算管理理念

第一，房地产公司要树立预算的法律效力意识。房地产公司的一切经济行动都应该以公司定下的运营目标为核心，以此为前提进行预算工作。当预算工作完成后，要制定好完善的规划，并分配好公司内各组织各部门的准确工作，明确分工，要求公司全体严格按照预算计划进行工作，提升公司的预算控制能力；第二，要提高公司全员的参与意识，动员公司上下参与到全面预算管理的工作中去，统一人员的管理和预算的标准，加强前面预算管理机制的职能的发挥效力；第三，公司的上层领导要对公司的预算工作投以重视，支持公司的全面预算管理工作，全程参与，起到带头作用的同时能稳定公司的人员，起到激励与约束的作用。

3.2完善预算管理制度

公司的管理必须有制度为依据，因此对于全面预算管理工作的开展，必须首先要健全完善好全面预算管理机制，作为公司管理工作的支柱。首先要确立制度的核心目标，是以利润为主，明确机制参与人员的权责，将全面预算管理机制的细节条目清晰列明，界定好预算制度的目标、编制、汇总、审核、执行与管理，定期要求执行人员报告业绩和公司情况差异，定期对预算指标进行考核，根据公司的实际发展情况微调预算目标。根据全面预算管理机制，制定参与人员的考核制度与标准，定时对参与人员进行绩效考核，提高参与人员的工作严谨度和积极性。同时建立一套房地产项目会计核算科目体系，作为财务会计依据，逐步形成公司自成一套的资金分配额度标准。

3.3加强资金链的管理

房地产公司要学会多元化融资，形成多向融资渠道，解决资金筹措的问题，在合法合规的情况下适当引入外资。其次要搭建网络信息平台，促进公司内部以及业内的友好信息流通，日常的基础管理工作在网络平台上进行，减少管理成本，方便管理手续，并在公司内部建立起资金的数据库，公司的资金的收支情况、各部门的日常收支情况等等都及时向上填报，方便预算管理人员能及时掌控公司资金的流向。同时要详细规划资金的使用配置，强化资金链的良性循环。

4.结语