房地产估价资质管理办法精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产估价资质管理办法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产估价资质管理办法范文

关键词：高职院校；房地产估价；课程；教学目标；研究

中图分类号：G712 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2015）26-0281-02

一、引言

高职院校房地产估价实务课程是针对房地产经营与估价专业学生毕业时面向房地产估价机构就业而开设的核心专业课程之一。由于高职院校房地产经营与估价专业学生毕业时，面对房地产估价机构招聘，只能应聘房地产估价员岗位就业，所以高职院校应当依据房地产估价员岗位的基本知识和技能标准，来定位本课程的教学目标。

在国家原建设部与人事部共同制定并施行的房地产估价师的考试办法中以及原建设部制定并施行的《注册房地产估价师管理办法》中，明确体现了房地产估价师岗位的知识和技能标准，但是没有涉及到房地产估价员的知识和技能标准。

各省、自治区、直辖市等地方人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门，似乎并没有按照原建设部《城市房地产中介服务管理规定》制定房地产估价员的考试办法，也没有实行房地产估价员资格认证制度。

因此，高职院校需要按照房地产估价员岗位的知识和技能标准来定位房地产估价实务课程教学目标，尚没有权威的依据，这使得高职院校房地产估价实务课程教学带有相当的盲目性。所以，进行基于项目化的高职院校房地产估价实务课程教学目标定位研究很有必要，这对于规范该门课程的教师授课与学生学习都具有积极的意义。对于学生的学习也有着积极的影响作用。

我们深入房地产估价机构对房地产估价员岗位的知识和技能进行充分调研，通过房地产估价程序分析、房地产估价员职责分析以及工作分析、课程教学目标定位等四个步骤，完成了基于项目化的高职院校房地产估价实务课程教学目标定位研究，提出了高职院校房地产估价实务课程的六项教学目标。

二、房地产估价程序分析

根据国家法律和政府的规章制度，房地产估价应委托有房地产估价资质证书的专业估价机构进行（以下简称房地产估价机构）。房地产估价机构接受委托后，指派注册房地产估价师或者注册土地估价师带领房地产估价员，按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），对委托所指定的房地产估价对象进行“独立、客观、公正”地估价。

依据《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，房地产估价的完整程序包括以下十二个步骤：

（1）受理估价委托；（2）明确估价事项；（3）拟定估价作业方案；（4）收集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）分析估价对象及房地产市场；（7）选定估价方法进行测算；（8）确定估价结果；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）出具估价报告；（12）估价资料归档[2][3]。

三、房地产估价员职责分析

在原建设部151号令颁布的《注册房地产估价师管理办法》中规定，经过建设部和人事部的统一考试，取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价资质的机构，注册后方可从事房地产估价执业活动[4]。国土资源部2010年修订的《土地估价师资格考试管理办法》规定，通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格；取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记；经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任[5]。

这两个政府部门规章中均明文规定，只有注册房地产估价师和注册土地估价师（以下统称注册房地产估价师）才能独立进行房地产估价，签署房地产估价报告，承担房地产估价法律责任。由此推论并且实际情况也是如此，房地产估价员是没有独立进行房地产估价活动、签署房地产估价报告、承担房地产估价法律责任的资格的。房地产估价员只能在注册房地产估价师的指导下，承担房地产估价过程中的辅工作，协助注册房地产估价师完成房地产估价项目。

四、房地产估价员工作分析

当房地产估价机构接受房地产估价委托后，都是要根据房地产估价项目规模大小，选派不少于两名注册房地产估价师，或者不少于两名的注册房地产估价师以及一定数量的房地产估价员组成房地产估价项目组，并指定一名资深注册房地产估价师担任房地产估价项目组长，领导房地产估价项目组全体估价人员团结协作共同完成房地产估价项目。

在房地产估价项目组中，房地产估价项目组长的职责是明确房地产估价基本事项，拟定房地产估价作业方案并进行作业分工，指导全组成员按照分工相互配合完成作业，最后审批并签署房地产估价报告。

房地产估价员的职责，是在注册房地产估价师指导下，按照房地产估价作业方案，具体承担以下辅工作：

1.按照注册房地产估价师指令收集房地产估价对象的权属资料、拟定估价方法所需的基础性文字资料和基础性数据资料。

2.在注册房地产估价师带领下实地查勘估价对象，拍摄估价对象内部、外观、周围的照片，填写估价对象查勘记录表，完整记录估价对象在估价时点的实际状况。

3.按照注册房地产估价师选择的基础性数据和计算方法测算房地产估价参数，按照注册房地产估价师选定的估价参数和计算公式计算房地产估价结果。

4.按照注册房地产估价师拟定的要点或者拟定的提纲，起草房地产估价报告初稿，并按照注册房地产估价师的意见进行修改和完善后，交付注册房地产估价师审定房地产估价报告终稿。

5.在注册房地产估价师审定并报请房地产估价项目组长批准房地产估价报告后，打印房地产估价报告，按照规定顺序整理房地产估价报告附件，按照规定份数复印、装订房地产估价报告和报告附件，交付注册房地产估价师和房地产估价项目组长签字，交付房地产估价机构盖章，然后提交房地产估价项目委托人。

6.汇总、整理房地产估价项目的权属资料、基础性文字资料和基础性数据资料、房地产估价参数测算资料、房地产估价结果计算资料、房地产估价报告、房地产估价报告附件，经过注册房地产估价师和房地产估价项目组长审定后装订成册，移交所在房地产估价机构的档案管理部门存档备查。

显而易见，只有熟练地掌握了收集房地产估价对象资料、查勘房地产估价对象现状、进行房地产估价基本计算、起草房地产估价报告初稿、制作规范的房地产估价报告、整理房地产估价档案等六个方面的基本知识和基本技能，才能在房地产估价项目中圆满完成上述六项辅工作。

五、本课程教学目标定位

房地产估价实务课程的教学目标，是指通过教师课堂授课、指导实训以及学生通过课堂学习、完成课后作业并参加实训后，使学生掌握胜任从事六项辅工作必备的知识和必备的技能。根据前述在房地产估价项目中房地产估价员承担的辅工作，按照“应用为本、实用为主、够用为度”的原则，高职院校房地产估价实务课程的教学目标应当定位于以下六个方面：

1.培养学生掌握收集房地产估价资料的相关知识和技能的目标。

2.培养学生掌握查勘房地产估价对象的相关知识和技能的目标。

3.培养学生掌握进行房地产估价计算的相关知识和技能的目标。

4.培养学生掌握起草房地产估价报告的相关知识和技能的目标。

5.培养学生掌握制作房地产估价报告的相关知识和技能的目标。

6.培养学生掌握整理房地产估价档案的相关知识和技能的目标。

六、结语

通过项目化房地产估价实务课程教学目标定位研究，我们提出的房地产估价实务课程六个方面的教学目标，得到房地产估价机构以及房地产估价行业专家的肯定和认可。这六个方面的教学目标，可以作为高职院校选定本课程教学内容、规划本课程教学环节、实施本课程教学活动的依据以及对本课程教学效果进行检验的标准，对于规范高职院校房地产估价实务课程的教学，保障和提高房地产估价实务课程的教学质量，能够发挥积极的促进作用。

参考文献：

[1]GB/T 50291-1999.房地产估价规范.中华人民共和国国家标准[S].1999-02-12.

[2]GB/T 18508-2001.城镇土地估价规程.中华人民共和国国家标准[S].2001-11-12.

[3]中华人民共和国建设部.注册房地产估价师管理办法.中华人民共和国建设部令第151号[Z].2007-03-01.

[4]中华人民共和国国土资源部.土地估价师资格考试管理办法.中华人民共和国国土资源部令第35号[Z].2006-11-22.

第2篇：房地产估价资质管理办法范文

[关键词]房地产评估；房地产估价

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地产评估的概念

房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。

二、我国房地产评估行业发展现状

我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件；其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理；第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。

三、我国房地产评估行业中存在的问题

（一）立法滞后

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。

（二）从业人员素质参差不齐

房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。

（三）社会公信力不高

房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。

四、对我国房地产评估行业发展的建议

（一）建立健全房地产评估行业的法律法规

有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求，完善以下几个方面：一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方面应做适当调整，对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接，对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。

（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。

（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设

房地产评估行业的诚信体系建设十分重要。目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为是社会对估价行业评价较差和信任程度较低的主要原因。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它具有巨大的社会效应，如果能够通过行之有效的办法来降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法，就可以达到使房地产估价师和房地产评估机构都能够重视信誉，因而社会对估价行业有较好的评价和较高的信任度，从而才能更好地发展房地产估价业。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，需要充分发挥房地产评估行业协会在行业自律中的作用。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产评估机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产评估机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。不仅要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。第三，积极参与对评估纠纷的调处，认真做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。

第3篇：房地产估价资质管理办法范文

关键词：房地产评估方法现状问题探讨

一、地产评估行业发展现状

房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。

(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。

(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

二、房地产评估的常用方法

根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。

(1)成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。

(2)市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：

待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：

①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。

②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、

是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。

④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：

①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率

②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：

上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。

③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：

其中，V为待估房地产的价格：

a:为前t年的年纯收益：

a为第t年后的年纯收益：

r为还原率，还原率不变：

n为收益年限，即待估房地产的使用年限。

对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。

三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求

（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

四、促进我国房地产评估行业发展的对策

（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。

（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。

第4篇：房地产估价资质管理办法范文

关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范

商业房地产抵押贷款评估的内涵

想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。

商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。

影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素

政府因素

政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。

房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

其他相关经济活动主体因素

房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

商业房地产抵押贷款评估风险的防范

规范房地产抵押贷款评估的程序

目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。

提高估价人员素质和估价技术

在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

参考文献：

1.徐永峰.小议不同形式使用权对房地产抵押的影响[J].工程经济，2001

2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004

3.孙守义，朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师，2004

4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004

第5篇：房地产估价资质管理办法范文

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条

第6篇：房地产估价资质管理办法范文

一、市场定位高，经营业绩增长快

中企华成立于上世纪九十年代初期，正值我国经济体制改革大潮，国企改革为评估市场带来了空前的机遇，中企华敏锐地捕捉到了这一信息，果断地将服务对象定位在大中型国有企业上，开拓性地为国企主辅分离、改制、上市等提供服务。同时在业内最早成立了市场部，把市场作为发展的龙头，由专人负责研究国家政策，捕捉信息，了解社会需求，发掘传统业务中新的开拓点，并做好老客户的维护，新客户的开发，使业务范围朝着深层次及可持续性方向发展。

中企华在创业初期面对的是如何进入市场的问题，在市场开拓上，我们提出两个字“闯”和“创”，既要有闯劲、拼劲，又要有创造、创新。做市场是每一个员工的任务，大家都在积极地找项目、做项目。公司创立之初，业务人员不过十几人，但却有信心承接前所未有的大项目，其中有不乏影响力大且具有代表性的，如：1997年中国移动海外IPO--创当年亚洲融资之最；1998年首次承办央企境外资产评估--中国新星石油“勘探四号”海上钻井平台；1999年独家承办“巨无霸”项目--中石油海外IPO；2001年福建炼化、埃克森―美孚、阿美三方合资；2003年中国人保海外上市--第一家金融企业的境外IPO；2007年四大国有商业银行改制上市的收官之作--中国农业银行整体改制并A+H股上市；2010年中国五矿整体改制等等，这些项目最大的特点是资产量大、分布广、结构复杂，需要特殊处理的问题多。在1997年、1999年开始承接大项目时面临的最大困难就是人员不足，那时我国的资产评估机构还都处在初创阶段，没有一家评估机构超过二十人，中企华也只有十几人的评估团队，在这样的大项目面前，难免感到人员吃紧。还有就是经验不足，承接大项目没有现成的经验可以借鉴，只能按照已颁布的法律、法规和国外的经验来做。再有就是大项目往往都是时间紧、任务重，对时间要求非常严格。面对这些困难，我们只能自身消化，因此，在定位做大项目时，首先是要有胆量，要勇于知难而上，要有战胜困难的决心和勇气；其次是要很好地组织评估团队，挖掘自身潜力，充分利用社会资源及同行间的合作；还有就是要高效、优质地安排评估工作，集中精干班子，研究和制订操作方案，严格培训，统一标准和方法，才能又快又好地完成大项目的评估任务。

通过这些大项目的承办，我们的评估人员在实践中增长了技能，积累了经验，同时也赢得了较高的市场声誉，中企华以其真诚的服务态度、过硬的专业素质、高质量的评估报告赢得了客户的认可，在激烈的市场竞争中站稳了脚跟，并一步一步走向成功。十几年来，中企华服务的客户多达上千家，服务领域涵盖了国民经济各方面，国务院国资委直接管辖企业集团中的90%为中企华常年客户，并为国内2000多家上市公司中的20%、国内大型国企海外上市项目中的60%提供过资产评估服务，2011年进入全球财富500强的内地企业均为中企华客户。此外，中企华业务收入也是逐年攀升，经营业绩连续十四年位居行业榜首，业务收入中大项目收入占60%以上，如2010年业务收入2.2亿元，其中百万元以上项目的收入为1.33亿元，占总收入的60.25% 。

二、扩大业务领域，组建分公司，逐步形成集团化结构下的总分模式

随着业务量的不断增长，原有的规模已不能满足为客户服务的要求，中企华在业内率先实践了做大做强这一理念，最早设立分公司且数量最多。早在2001年就在天津开设了第一家分公司，之后又相继成立了河南、西南、大连、西北、山西、山东、河北、黑龙江、福建、湖北、广东、甘肃及湖南等14家分公司，分公司的设立已基本覆盖全国重点城市，形成了布局合理的服务网络。

对于分公司的建立，一是严格筛选，分公司建立前，要进行相当长时间的合作项目考察，对其业务能力、管理水平、执业信誉等进行充分的了解；二是规范制度，在分公司的管理上，我们一直制订严格的制度，分公司不能独立签合同，不能独立出报告，不能独立承接大项目；三是严格监控，公司有高层领导专门分管分公司的工作，有两位副总裁负责审核分公司的报告，对于不符合中企华标准的报告一律阻止；四是培训提高，公司除了每年对分公司进行定期培训，在平时的工作中也注意加强对分公司业务人员的培训，不断提高分公司人员的业务能力及服务水平。目前，十四家分公司已基本能够独立承接中、小型项目，评估报告质量有很大提高，同时也积极参与了总公司承办的部分大型项目，如：长江三峡注资业务由湖北分公司配合；中国五矿整体改制由河北、湖南分公司配合；黑龙江广电重组由黑龙江分公司配合；晋城煤业整体上市由山西分公司配合；永城煤电股改上市由河南分公司配合等等，这些项目的出色完成与分公司的努力和付出是密不可分的。

除了在全国范围内设立分公司，中企华也积极尝试进行多种经营。由于行业监管的需要，我们成立了中企华房地产估价公司，主要从事房地产、土地的评估业务，现具备国土资源部中国土地估价师协会颁发的注册土地估价资质并取得A级资信、国家建设部一级房地产估价资质，可在全国范围内从事各类土地、房地产估价业务。之后我们又成立了中企华咨询公司，主要从事财务顾问、管理咨询等。此外，中企华还有君诚会计师事务所，用来承接一般性审计业务，及中企华工程造价公司，这些企业扩大了中企华的经营范围，也为客户提供了全方位的服务。目前，虽然中企华集团尚未成立，但集团化的经营模式已运营多年。

分公司的作用在于可以增加人力资源，在总部承办资产量大、分布广的大项目中，在人力投入方面能够进行很好的补充，同时也可充分开发当地的市场，扩大业务领域。

三、敢于创新，不断提高竞争能力

创建品牌，必须敢于创新，提高竞争力。必须在服务理念、方法上创新，而且在同行中领先。

在我国资产评估行业的发展初期，主要采用的评估方法是成本法。随着评估业务的不断发展，各种复杂的交易行为不断涌现，原有评估方法的选择已经难以适应新型项目，既不能满足企业进入资本市场的需求，也达不到合理量化资产价值的目的，所以在这样的形势下，中企华勇于创新，在充分进行理论研究的基础上大胆尝试新方法。2005年我们承办了中石油整合国际业务项目，经过反复论证，我们提出采用收益法作为评估的主要方法，使评估结果增值120多亿元，项目非常成功，这是我国评估机构成功尝试对大型企业的大型项目整体采用收益法评估结果，既符合国际上的案例，也充分反映了资产的真实价值。此外，我们还积极配合国家开发银行建立全行抵质押物动态监管体系，将风险管理工作落实到抵质押管理等具体风险控制环节，获得了卓有成效的风险监控效果，这种管理模式一度得到了花旗银行、汇丰银行、巴黎国民银行、人民银行、银监会、中评协等国际知名金融机构、评估咨询机构、行业监管部门的高度评价，各大商业银行纷纷效仿。同时，我们还帮助国家开发银行建立了一套适用于国开行贷款行业的现金流分析预测体系，这是中企华进军金融领域和咨询业务的典型创新项目。这些创新型的理论和实践，使我们为客户服务的信心更足了，同时也拓宽了服务领域，提升了知名度，大大增强了我们在行业中的竞争力。

正是凭着这种敢为人先的精神，中企华一直努力钻研着，并积极开拓与评估相关的业务，如：以财务报告为目的的评估、固定资产管理咨询、减值测试等。目前，中企华已基本做到了由单一的交易服务到为交易和管理并重服务；由单一的国有企业服务到为多种所有制经济服务；由单纯的发现价值到为价值管理和运营的全链条服务方式转变，并朝着更宽、更深、更精的方向发展。

除了在承办项目方面勇于创新，在评估理论研究及行业准则制定方面，中企华也有着独到的见解，相继参加了财政部及中评协、北注协关于《资产评估与金融风险防范》、《以财务报告为目的的评估指南》、《以出资为目的的评估指南》、《银行抵质押贷款评估准则》、《企业价值评估中的非流动性折扣研究》等课题的研究，并在权威杂志上发表专业文章数十篇，如：《应用数理统计技术对金融不良资产打包资产价值的分析》、《无风险收益率相关理论及选取方法》、《基于P/B乘数的剩余收益模型改进研究》、《对于收益法评估企业价值中折现率的参数市场风险溢价RPm的探讨》、《对评估实践工作的指导意义》等。

四、聚集人才，打造一支过硬的服务团队

品牌建设离不开员工，他们是品牌建设最直接的参与者和执行者。因此，中企华把员工队伍建设放在重要位置。

在打造团队中，首先选择一个忠诚、务实、有能力、稳定的领导班子。公司股东六人，没一个人控股，合作十几年，分工明确，合作默契，各方面在公司都是楷模。股东中有三人是博士，总裁权忠光博士毕业后留校任教，1994年应邀下海来到中企华，从一名普通员工做起，先后任总裁助理、副总裁，几年后成为总裁，并在社会及行业内享有较高的声誉，任北京市政协常委、北京市工商联常委、中评协资深会员、证监会第六届发审委委员；高级副总裁兼首席评估师刘登清，1997年博士毕业后就来到中企华，年仅28岁，相继带领了中移动、中石油几个大项目，成长迅速，被吸收为股东，任命为首席评估师、高级副总裁，曾当选为中评协资深会员、首届全国十佳青年评估师；高级副总裁魏新，前苏联国立塔什干大学经济学博士毕业，1999年加入中企华，兼任房地产估价公司董事长，几年下来，她所带领的房地产估价公司发展势头良好，业已成为我国最优秀的房地产、土地评估中介机构之一。

其次，要严格选人，大胆用人，凝聚一批敬业爱岗、专业水平高、团结协作好的员工。他们在实践中增长才干，敢于承担大项目。公司研发部副总经理李光明，2007年博士毕业后，是中企华给了他实践的机会，让他把理论研究和实践很好地结合起来，几年下来，他在金融资产、企业价值、无形资产评估方法的研究方面颇有建树，他的《基于P/B乘数的剩余收益模型改进研究》一文曾获世界评估组织联合会第四届世界评估师大会优秀论文奖，并被评为第二届全国十佳青年评估师。中企华的所有项目经理都是能够独立带项目的，我们的评估人员都是多面手，紧张的工作节奏练就了他们过硬的本领，员工们都说在中企华工作一年，积累的经验和收获的知识相当于在其他公司工作十年。副总裁李健之，加入公司不久就带队完成了中国五矿整体改制项目，资产量超千亿，涉及国内外各级次企业近200户，既要组织大量的人员参与工作，又要随时与境外企业沟通，难度可想而知，当项目成功完成时，他动情地说“五矿项目让我真正觉得自己成长了”；高级项目经理要勇军，2002年进入中企华时还没有接触过评估，是公司大胆用人，同事们给了他很多帮助，让他在知识面、对项目深度的理解上都有大幅度的提升，并独立带队完成了京沪铁路、华侨城两个大项目，项目的顺利完成让他在团队组织管理、工作要点把握上都得到了锻炼，从当初的不理解到如今的灵活运用，他在工作上有了一个质的飞跃。另外，通过不断培训，提高每个人的水平，公司从员工到部门经理，再至副总提升了一批中、高层领导。

制度严格，奖罚分明。中企华有严格的制度，明确每个人的岗位职责，强调全局观念，从前台到董事长有一个工作链条，必须互相协调配合才能不“掉链”。中企华有着非常明确的奖惩机制，每年年终都要对员工进行考核，采取末位淘汰制，同时对表现出色的员工给予奖励，激励员工争当优秀，更好地在自己的岗位上发挥作用。公司的利益不是全部用于股东分配，而是从盈利中拿出一大部分用于对员工的奖励，从而使公司利益与每一个员工利益紧紧联系在一起，更使员工们增强了主人翁责任感，与公司形成了一个利益共同体，每当年底，公司总会给每位员工带来意想不到的惊喜，让员工们感到自己的付出得到了回报。这样使每个员工都懂得，来到中企华干什么，怎么干，干好了有什么奖励，干不好有什么处罚。另外，建立和谐的企业文化。广阔的发展空间、和谐的工作氛围、奋发向上的竞争机制和团队精神，造就了中企华杰出的工作团队。公司提出每一个员工都是中企华的品牌，就像一面旗帜、一个符号，要在客户心中牢牢树立“高素质、高效率、高质量”的形象，同时我们也要求业务人员不管是大项目还是小项目，一律要同等对待，对于别人能做的，我们要做的更好，对于别人不能做的，我们要迎难而上，只有树立这样的信心和勇气，我们才能不断地突破自己，攀登一个又一个高峰。中企华的品牌是靠发挥每一个员工的作用而形成的，所以中企华的员工人人懂得维护中企华的尊严，人人对工作认真负责，体现了中企华良好的品牌效应。

五、认真抓质量管理，严格控制风险

评估机构作为特殊的中介服务行业，硬件建设固然重要，但更为重要的是服务质量，品牌的价值主要体现在为客户的服务上。如果说诚信是中企华从优秀到卓越的基石，那么质量便是为中企华插上跨越发展的翅膀。中企华从创立伊始便认真抓质量管理，严格控制风险。为了更好地规范内部管理，保证报告质量，公司在2002年率先通过了ISO9001质量认证，获得英国UKAS证书，成为中国评估业内首家获此认证的评估机构。

中企华始终视质量为生命，坚决不出虚假报告，在面对客户要求和公允结果的选择上，中企华会毅然决然的选择后者，所以也经常会出现因评估结果不能满足客户的要求而拿不到评估费或是丢掉项目的情况，如：我们曾经承办过国内一家著名家电生产企业商标价值评估项目，因涉及到香港上市公司，委托方在香港和内地各选了一家评估公司，出结果时，中企华的评估结论与交易双方预期相差甚远，委托方与我们沟通，希望能够按他们的交易价格来出具评估报告，并指出香港的评估公司已经按交易价格出具了评估报告，我们业务人员经过反复论证，最终还是觉得委托方所说的评估结果缺乏充分的理论支撑，决定不能按委托方的意愿出具报告，虽然这家企业是中企华长期合作的老客户，且项目收入不菲，但我们还是坚持了自己的原则，最终的结果也证明了我们是对的，这家企业之后找到珠海的一家评估公司按他们的要求出具了评估报告，结果评估报告送到证监会后就被发现问题，证监会还专门派检查组去调查此事。还有一次，中企华的下属分公司承接了贵州某烟标印刷企业的借壳上市项目，在项目的三审阶段，总部发现了问题，认为以企业现有的技术、利润率等不足以支撑评估结论，对此，总部与分公司进行了多次的讨论、沟通，通过深入剖析了企业的实际情况，并实地调查、预测行业的平均利润，最终分公司赞同了总部的观点，并顶住企业的重重压力，站稳立场，保持执业操守，最后不得不放弃了这个项目。这样的例子很多，有时客户会不理解我们，甚至觉得我们有些死板，但我们认为，中企华每年承办五、六百个项目，如果有一个项目出了问题，公司的信誉就要受到影响，十几年的辛苦努力可能在顷刻间便化为乌有，我们宁可丢掉一个、十个、乃至更多项目，也不能因出虚假、不合规的报告影响中企华的声誉。

随着公司业务量的增加，对业务审核也增强了力量，业务分管到主管副总，增加了内核工作，加强了审核力度。为了更好地规范业务流程，中企华又启用了 “业务管理系统”，将评估业务流程严格按照《资产评估业务流程管理办法》和《分公司资产评估业务流程管理办法》规定的程序执行并进行记录，项目从立项开始到底稿存档结束的每一个流程都有专人负责，这样不仅在流程控制上更加规范，而且项目一旦出现问题很快就能找到源头，能够较快地发现并解决问题，使项目管理更加规范化，进一步提升了公司的管理水平和减轻了统计方面的工作量，大大提高了工作效率。

正是得益于严格的质量管理和风险控制，中企华成立至今，评估报告质量很好，部分报告还作为精品工程在业内推广，受到同行及社会各界的广泛赞誉，客户回头率很高。近年来，中企华也荣获了“中国资产评估行业巾帼文明岗”等荣誉，服务质量被业内及客户广泛认可。

六、诚信服务，提高社会知名度、美誉度

第7篇：房地产估价资质管理办法范文

一、开展试点工作以来的主要做法及成效

按照市委的统一部署，我局在10月15日召开了全局深入学习实践科学发展观活动试点工作动员大会，正式启动了学习实践活动，局机关和局属13个二级单位的党员干部积极参与。从10月下旬开始，我们转入学习调研阶段，坚持以新一轮思想大解放为先导，以破除旧思维、树立新理念为抓手，主要在以下五个方面下了功夫：一是抓好理论学习，深刻领会科学发展观丰富内涵和精神实质；二是着力联系思想实际，转变领导干部思想观念；三是找准现实存在的问题，找准突破口；四是着力抓好班子队伍建设，提高科学发展干事创业的能力；五是着力推进体制机制的创新，努力构建发展的新机制。在分析检查阶段，我们召开了支部组织生活会、领导班子民主生活会，广泛征求相关单位和局系统干部职工意见，共发出问卷调查150份，收回124份。现梳理归纳如下：一是认为我局在围绕市委中心工作、把握领导思路、提供决策服务方面做的比较好的占到96.9%；二是认为我局在坚持以人为本，努力为广大职工群众办实事、办好事做得良好的占到95%；三是认为我局系统干部职工办事效率、服务态度比较满意的占到97.1%；四是认为我局党员干部在廉洁自律方面做得比较好的94.4%；五是认为我局领导班子能识大体、顾大局、抓大事、谋发展。

通过第一阶段的学习调研和第二阶段的分析检查，我局领导干部对科学发展观的认识普遍有了新的深化提高，在思想观念上有了新的转变，形成了以下新的共识：一是进一步强化了实践科学发展观的自觉性和坚定性；二是进一步增强了忧患意识和竞争意识；三是更加注重坚持关注民生，推进住房保障与房地产业发展的举措；四是更加注重坚持统筹兼顾，既要考虑产业发展政策，又要关注群众利益；五是更加注重加强和改进党的建设，努力提高党员领导干部运用科学发展观解决实际问题的能力，不断完善反腐倡廉的长效机制。

二、与科学发展观不相适应的突出问题

虽然我局工作取得了一定的成绩，但是对照科学发展观的要求，对照市委、市政府主要领导的要求，联系我市房产行政管理工作近年来的发展历程以及当前人民群众反映的热点难点问题，我们还存在着以下不足和不适应：

（一）当前工作中存在的不足

1、廉租住房制度建设滞后。目前我市以廉租住房为核心的住房保障制度建设滞后于其他社会保障制度建设。廉租住房政策制度滞后于弱势群体实际需求。廉租对象覆盖面不够全面。“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租住房保障的范围之内。农民工住房需求无法从房地产市场中得到满足，形成了住房保障盲点。我市廉租住房工作一直是采取租金补贴的方式，由政府发放部分租金补贴，廉租家庭在市场上租赁住房。对于租金补贴的家庭来说，则面临两大难题：一是政府补贴的资金不够在城区内租一套房子，租房只能跑到偏远地方去住，这对就业不利；二是这些廉租保障家庭很难在市场上找到符合廉租房标准的小户型住房，便直接将住房补贴变成了生活补贴。房源问题已经成为当前廉租住房保障的一个瓶颈。

2、开发建设单位承建经济适用住房的积极性不高。由于经济房政策各种条件的严格限定，特别是要求利润控制在3%以内，并对销售价格严格限定，开发商投资经济房的兴趣锐减。经济房建设土地供应没有按政策到位。受惠对象不均衡。我市已建成的经济房，绝大部分为大中企业利用自用土地建设，主要解决了企业内部职工的住房问题，广大普通市民并未享受这一政策，特别刚毕业分配到各级机关的毕业生、一线专业技术人员、青年优秀教师急需解决住房问题，经济适用住房受益面窄。低收入家庭认定困难也是难点。

3、物业管理步履艰难，物业企业难以维继，老旧住宅小区居住环境不同程度地存在脏乱差现象。

4、群众反映集资建房房屋产权办证缓慢，手续繁杂，办理时间长。

5、群众反映房屋评估中介机构存在收费过高问题。

（二）当前工作中存在的不适应

1、思想观念不适应。一是有“求稳怕乱”的保守思想。存在着因循守旧、固步自封的现象，思想还不够解放，步子迈得不够快、不够大。二是有“小进则满”的骄傲情绪。对过去取得的成绩沾沾自喜、自我满足。

2、统筹发展不适应。各旗县区住房保障工作发展不平衡，特别是与当前我市经济社会发展不相适应。市四区的保障工作比较突出，外五旗县区的保障力度不足，软硬件设施不够齐全，未能更好地做到统筹兼顾。

3、人才队伍不适应。面对国际金融危机带来的房地产市场低迷，作为房地产行政管理部门办法不多、措施不力，特别是对国家、自治区综合政策的学习贯彻不够。这对我们干部队伍的综合素质、解决复杂问题的能力，提出了新的更高的要求。基层党员干部的理论学习能力有待进一步提高。机关党建工作与新时期的要求尚存在一定的差距。

三、存在问题的原因分析

深刻剖析这些存在的不足和不适应，我们认为有主观和客观原因。

（一）客观方面的原因主要集中在以下方面：

1、关于物业管理。这是一个新兴的行业，在我市起步发展了十几年，取得了一定的成绩，也为我市的城市建设起到了很大的推进作用。到目前，我市共有物业服务企业189家，物业管理从业人员也达8000余人，其中管理人员900余人。但是随着物业管理行业的不断发展,各种层面的问题和矛盾也不断凸显，物业管理工作难抓，物业企业难以维持的现象确实存在。由于我市的物业服务费收费标准偏低，特别是一些老旧小区，收费标准甚至只有0.1元/平方米/月，而且收费率低，有的小区收费率只达到10%左右，因此物业企业难以维继。

2、关于集资建房产权办理难。目前我市集资合作建房主要是为解决大厂矿企业的职工住房问题，按照《经济适用住房管理办法》，集资建房的开发管理纳入经济适用住房管理范畴。企业在工程竣工验收合格后，持《国有土地使用证》、《建设用地规划证》、《建设工程规划证》、《施工许可证》、发改委立项等相关证件，到产权部门办理初始登记，10个工作日办结。同时需提交集资建房申请文件到房改部门办理集资建房手续。当事人持房屋总证证明、房改部门《关于集资建房申请的批复》、集资建房明细表、个人身份证明等相关证件，并缴纳相关税费，产权部门从受理之日起8个工作日办结。集资建房办证缓慢主要是集资建房单位在手续不完善的情况下开工建设，导致房屋产权证不能按时办理。建议还没有为职工办证的企业或正在为职工集资建房的企业，要及时与土地、规划、建设、房改等部门沟通，将办理房屋产权证的相关证件备齐，切实解决集资建房的办证难问题。

3、关于房地产评估机构收费问题。目前，我市共有7家房地产评估机构，评估收费标准严格按照《国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格［1995］971号)的规定收取。房地产评估收费,由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费,按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准是：房地产价格总额100万元以下(含100万元)，按5‰收；房地产价格总额101万元以上至1000万元，按2.5‰收；房地产价格总额1001万元以上至2000万元，按1.5‰收；房地产价格总额2001万元以上至5000万元，按0.8‰收；房地产价格总额5001万元以上至8000万元，按0.4‰收；房地产价格总额8001万元以上至10000万元，按0.2‰收；房地产价格总额10000万元以上，按0.1‰收。我们下一步将依托建设厅房地产企业资质管理平台，继续开展房地产评估报告网上备案工作，加强对中介机构及其从业人员职业道德建设，完善对评估机构的信用体系建设。

（二）主观方面的原因主要集中在以下方面：

1、理论学习不够主动、深入、系统。在学习领会科学发展观的科学内涵和精神实质方面，还不够深刻、全面，还没有真正做到入心入脑，做到跳出过去看未来，跳出××看××，以发展的眼光看待我市房产行政管理工作。

2、对“统筹兼顾”的根本方法运用不够。领导班子在统筹内部资源与协调外部社会力量方面的工作做得还不够，特别是积极争取市委、政府解决实际问题，在主观努力方面还做得不够。

3、对“以人为本”核心地位的理解不够彻底。没有真正地全面理解“只有不断地提高经济发展的成果和水平，才能不断促进人的全面发展，真正做到发展为了人民，发展依靠人民，发展成果与人民共享”。

4、创新意识不够强，思想不够解放，存在思维定势。

四、下一步的努力方向

按照科学发展观的统一要求，根据局党委会议精神，我们下一步的努力方向：

（一）增强服务意识，提高办事效率

坚持重心向基层下移，政策向基层倾斜，进一步提高办事效率和服务质量，真心实意为办事群众提供便捷服务，满腔热忱为干部职工排忧解难。

（二）深入分析调研，努力改善民生

第8篇：房地产估价资质管理办法范文

2011年上半年房产管理工作回顾

一、房地产业发展基本情况

商品房新增供应量小幅增长。1-5月，我市新建商品房批准预售面积288.81万平方米，同比增长9.58%。其中，新建住房267.72万平方米,同比增长15.49%。总体市场新增供应充足，供求关系缓和。

新建商品房成交量稳步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增长14.55%。各月的销售量分别为68.65、27.66、46.71、60.27、63.55万平方米，商品房成交保持稳定增长态势。

新建商品房成交价格平稳增长。随着中央调控政策的进一步贯彻落实，房价过快增长势头在一定程度上得到遏制，保持在较为稳定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均价为5630元/平方米，与去年下半年相比增长7.81%。其中，新建住宅均价为5463元/平方米，与去年下半年相比增长8.43%。

二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面积76.95万平方米，同比下降5.52%；成交套数6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面积63.63万平方米，同比下降0.62%；成交套数5626套，同比基本持平。

二、主要工作及成效

（一）完善服务，产权产籍管理工作迈上了新台阶

以创建“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”为契机，不断完善服务，强化管理，窗口建设水平进一步提升。交易中心获得市级“巾帼文明岗”荣誉称号。

改善服务环境。加强部门间协同合作，对房产交易大厅进行了合理设置和调整，为税务部门进驻开辟了专门场所，同时与税务部门实行联网，极大地方便了群众办理相关业务。

创新服务方式。进一步改进业务流程，将原来的三级审批改为二级审批。对部分业务实行快速办理，外地前来办事的群众，可凭回程飞机票、火车票时间，申请加急办理，1-5月，快速办理房屋交易办证及抵押登记3000宗。开设了延时服务和节假日预约服务，为行动不便的特殊群体提供电话预约，免费上门服务，1-5月，共办理此类业务10宗，收到群众感谢信5封。

强化服务质量。完成了以来积压的60000份房产档案的电脑录入工作，完成了23979份房产档案的基础整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房产档案基础信息的录入工作，方便了群众查询，提高了服务质量。

1-5月，共办发各类权证39040份，面积942万平方米，其中《房地产权证》21042份，面积297万平方米，《他项权证》6569份，面积268万平方米，商品房预告登记11134份，面积163万平方米，房产测绘5206宗，面积490万平方米，房产档案查询30118宗，接受产权档案17900份，电脑录入档案63688份，协助法院查封、解封共1100宗。

（二）强化监管，房地产市场秩序进一步规范

按照市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，结合房管部门职能，积极采取措施，强化市场监管，全力推动房地产市场朝规范化方向发展。

1．加强新建商品住房预销售管理

一是全面加强商品房预售资金监管。认真履行商品房预售款监管职责，会同市金融工作局、市银监局召集在惠的18家商业银行召开了商品房预售资金监管工作会议。按照会议精神迅速向各商业银行和房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，对商品房预售款的缴存、使用作了进一步细化。分5批次组织9家商业银行、100多家开发企业召开座谈会，对《通知》逐条进行讲解，就具体的实施细节进行了深入沟通。4月1日起全面组织实施，目前监管工作已步入常态化阶段。有效地确保了新建商品房预售款用于后续工程建设。1-5月，共核拨商品房预售款用款580宗。

二是积极配合物价部门做好新建商品房销售明码标价工作。向各房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预销售管理和规范使用<二书>的通知》，要求房地产开发企业取得商品房预售许可证或商品房现售备案证明书后，先到物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，再凭经物价部门批准确认后的商品房销售价格表到我局申请，将价格信息导入该项目楼盘表相对应的房屋信息中去。有效规范了商品房销售价格行为，切实建立和维护了公正、公开、透明的市场价格秩序。

三是健全项目备案管理。改变以往作法，要求开发企业必须于申请预售前一个月进行项目备案，为销售、监管、监督收集前期情况，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜渐。严格按规定从严从细审核商品房预销售备案资料，观察现场，把握政策，不符合条件不发证，手续不齐不发证。进一步建立和完善了商品房预销售管理系统，目前开发企业成功注册并纳入网上预售系统管理

的增至220家。1-5月，共办理房产项目备案64宗；核发商品房预售许可证65宗，发证面积133万平方米；核发现房备案证8宗；受理商品房预售许可证延期140多宗。

四是加大法律法规宣传和市场检查力度。今年开始要求开发企业在开盘前对销售人员进行培训，学习相关法律法规以及具体的交易操作知识，防范虚假信息、违规乱收费等行为发生。并加大现场巡查和违规处罚力度，每周增加半天时间进行楼盘巡查，了解工程进度和销售状况，发现问题及时纠正，对违规情况依法进行处罚。

2．加强二手房交易管理

一是建立了二手房交易评估报告价格管理体系。与市地税局、市房产中介协会制定了评估报告价格备案管理系统。运用信息传输和管理软件对各房地产评估机构实施网点式分布管理。具体由主管单位根据市场情况设立出惠城区范围内各住宅商业片区的二手房价格下限，评估机构不可超出价格下限出具评估报告，同时结合原有的评估报告备案办法再次加强了评估报告备案管理。有效预防了二手房交易中虚报漏报等违法违规行为的发生，切实维护了市民的合法权益。

二是做好二手房交易资金资金监管。进一步优化二手房交易资金监管工作流程，基本上做到了程序规范，便捷高效，管理科学，工作窗口得到了社会的高度认可，资金监管已成为二手房交易中不可缺少的重要环节。今年1-5月，我市交易结算资金监管帐户累计现金流1.17亿元，促成交易281单。至此，中介协会共监管现金流计6.80亿元,促成交易2150单，有力地保障了二手房交易安全运作。

3．加强中介市场管理

坚持做好中介机构备案管理。加大中介机构年检审查力度，今年4、5月份完成了惠城区、仲恺高新区范围内220家房地产中介服务机构及专业人员条件检查，将初步检查结果在中介协会网站予以公示。对于不符合规定的单位要求限期整改，最终结果将于6月份通过媒体公示。积极推进中介行业诚信建设。开展十佳诚信中介企业评选活动，树立行业诚信榜样，增强行业自律意识；建立诚信档案制度，将违约行为及处理情况记入中介机构或从业人员诚信档案，及时通报信用情况。认真贯彻落实年初新出台的《房地产经纪管理办法》，向各中介机构印发了《关于贯彻落实〈房地产经纪管理办法〉的通知》，要求全面学习，及时总结，严格落实，并将学习实施情况与年检挂钩，有效促进了房地产经纪行业规范发展和人员素质的提高。

4．加强房屋租赁市场管理

继续做好房屋租赁登记备案管理工作，各房管所结合辖区房屋租赁实际，大力宣传，积极走访辖区办事处和居委会，争取支持配合，全面摸底调查，耐心做好咨询工作，认真做好登记备案办理、资料装订、归档等工作，取得明显成效。1-5月，共完成房屋租赁登记备案787套，面积152万平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目标任务。

5．健全房地产市场监测机制

在去年工作的基础上，进一步完善“城房指数”数据的采集、筛选、校核等工作。“城房指数”技术成果今年3月得到住建部城房指数工作技术支持单位（中国房地产估价师与房地产经纪人学会、清华大学房地产研究所）的认可并通过验收。目前，城房指数”已进入常态运行阶段，能够全面、科学地反映房价走势，为引导市民理性消费和投资提供了依据。

（三）规范发展，物业管理水平全面提升

以迎接全国文明城市复检工作为契机，改进管理手段，强化市场监管，增强行业自律，切实促进了社区和谐与社会稳定。

物业管理信息化水平大幅提升。开发住宅专项维修资金管理信息系统，对维修资金的归集、使用、利息结余等进行科学规范管理；开发“物业家园”数字物业服务信息系统，物业服务企业可通过系统办理前期物业登记、业主大会产生业主委员会首次备案申请、异域资质备案申请、物业资质申请注册等各项业务，业主可通过系统中的投诉平台提出投诉和建议，真正搭建起物业管理部门、物业服务企业和业主交流沟通的平台。

住宅专项维修资金归集工作扎实推进。1-5月，共归集维修资金7760万元。截止目前，我市归集的维修资金累计已达10.57亿元。联合市财政局印发了《全面开展住宅专项维修资金清理和追缴的通知》，采取业务联动制约等措施，不断加大维修资金追缴力度，1-5月，共追回开发商挪用专项维修资金457万元。

物业管理市场监管工作全面推进。对全市338家物业服务企业进行了资质年检、核准定级、资质变更和登记备案。对年检抽考考评不合格的8家物业服务企业进行了责令整改。对全市多个重点住宅小区的物业管理情况进行了检查和整治。召开了外来驻惠物业服务企业座谈会，切实规范了物业服务行为。

业主大会成立指导工作依法进行。利用各种不同时机、场合向业主和城区各街道办事处发放《业主大会和业主委员会指导规则》等法规条例1000余份。对11个住宅小区业主大会的成立工作进行跟踪指导和协调，依法依规处理筹备工作中遇到的矛盾和纠纷。1-5月，共有6个住宅小区依法召开了首次业主大会会议选举了业主委员会，并完成了在我局的备案登记工作。

物业承接查验行为有效规范。不断加大对住建部《物业承接查验办法》的宣传培训力度。严格实行物业承接查验备案管理，督促物业建设单位、物业服务企业按照《物业承接查验办法》的规定履行承接查验义务，及时处理业主对物业建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉，全力维护好物业建设单位、物业服务企业和业主的合法权益。

迎接全国文明城市复检工作有序开展。制定了工作方案，成立了专门的工作小组，完成了待审档案材料的汇总、分类、造册和填报工作，认真做好复检实地考察点的推选工作，完成了各住宅小区的简易平面图的绘制和其他辅材料的制作。

（四）关注民生，住房保障相关工作取得新进展

针对部分住房保障工作职能移交后，住房基金和住房补贴管理以及保障性住房后续管理仍由我局负责的实际，积极调整工作思路，不断探索，认真总结，各项工作均取得新的进展。

住房基金管理工作严格按程序进行。规范了住房基金审批支取流程，保证专款专用。截止5月底，市直住房基金存款余额2.19亿元。1-5月，审批支取住房基金84.55万元，主要用于单位改制、退市和维修职工宿舍共用部分。

住房补贴管理工作更加规范高效。建立了住房补贴管理信息系统，对发放住房补贴来的纸质档案进行了整理，全部输入电脑，实行信息化管理。1-5月，共归集个人住房补贴资金17674人次，金额1058万元。审批支取个人住房补贴资金1373人次，金额1061万元。

住房保障相关工作扎实开展。一是完成了住房保障信息系统培训。专门聘请省住房信息专家，为各县（区）住房保障部门相关人员进行信息系统培训，强化了运用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后续管理的准备工作。加强调研和协调，起草了《惠州市区保障性住房交接和后期管理规定》，保证保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分发挥保障性住房的社会保障职能。

相关历史遗留问题的解决有较大进展。惠州市安居工程有限公司退市工作取得了突破性进展，在清产核资的基础上，对公司作清盘处理，公司人员按劳动法规定做好了补偿安置，其他工作正在抓紧处理中。对惠泽南苑、南山花园遗留问题进行了全面核查，逐一列出存在问题，研究解决办法，具体工作正按计划有序进行。

（五）创新机制，直管公房管理展现新面貌

租赁管理更加规范。经过认真研究，反复修改，制定出了完整的直管公房租赁合同，已开始在网上下载签订。进一步完善了直管公房租赁审批程序，层层把关，确保符合住房保障条件的住房困难家庭租住直管公房。坚持实行直管公房租赁审查制度，坚决遏制转租转借等行为。1-5月，共收缴房租240多万元，完成公房租赁更名78户，租金减免审批7户。另外，为12户经济适用房、廉租房的公房住户办理了清退手续。

安全管理更加科学。负责公房管理的房管所对公房安全及其他突发事件的防范与处置意识进一步增强，积极采取措施加强安全管理。桥西房管所制定了《惠州市房产管理局桥西房管所安全管理制度》，对公房维修施工安全管理、公房日常安全管理进行了明确规范。桥东房管所完成了惠新东一栋楼梯改造，保障了公房住户的生命财产安全，得到了群众的好评。1-5月，共完成公房维修129宗，维修房屋面积13496平方米，使用金额37.4万元。

非住宅公房市场化招租工作扎实推进。组织有关房管所对非住宅用房承租情况做了比较详细的调查，主要对房屋情况、承租人、经营单位、房屋用途、经营项目、市场租金等方面进行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市场化招租提租工作实施方案》，报政府批准后全面实施。

（六）注重协调发展，房产信息化建设取得新突破

按照《惠州市国民经济和社会信息化第十二个五年规划》的要求，进一步加大信息技术引进力度，不断完善数字房产系统，切实提升信息化水平。

完成了局内部电脑及网络的维护工作。做好局电脑的更新换代工作。不断充实局公众网站，通过各种渠道收集、汇总、更新网站房产信息100余条，为广大市民提供了更丰富的内容和更便捷的查询。

完成了数字房产系统的升级改造工作。按照局房产交易业务需求的变化，在系统中增加了经济适用房模块、现售商品房备案模块、档案查询及税务减免证明模块，进一步优化了工作流程，极大地方便了办事群众。1-5月，共协助税务、司法、国安等部门查询数据22次。

完成了与房管所的联网工作。租用移动光纤数据专线，顺利完成房产交易大厦与局属房管所的联网工作，保证各房管所办理业务数据安全及线路畅通，实现了互联互通，信息共享。

公房管理信息系统、住宅专项维修资金管理信息系统、数字物业服务信息系统的开发工作都在按计划有序推进中。

（七）突出住用安全，白蚁防治和房屋安全鉴定工作稳步推进

认真按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》和《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》等有关规定，对全市白蚁防治单位的从业人员、经营场所、设备配置、经济效益进行全面审查，严格落实好白蚁防治工程的各项监督管理工作，认真审查白蚁防治施工方案，专人专仓管理白蚁防治药物，全程跟踪管理白蚁预防工程，完善工程档案及回访复查管理工作，并发挥好白蚁防治协会的作用，加强专业培训及技术交流，调处市场中出现的矛盾和问题。同时努力抓好房屋安全鉴定工作，及时宣传房屋安全知识，耐心解答群众提问，参照现行技术规程、规范，对申请鉴定的各类房屋，进行及时、科学、合理、有效的鉴定，确保房屋住用安全。1-5月，共办理新建房屋白蚁预防工程备案67宗，落实缴存复查费用86万元，完成预防工程验收45宗。共完成房屋安全鉴定100宗，建筑面积47085平方米，同比增长16.38%，其中，a级（非危房）33宗，b级（危险点房）23宗，c级（局部危房）28宗，d级（整栋危房）16宗，鉴定费收入9.17万元。

（八）狠抓行风建设，党建工作和依法行政工作成效明显

以“党建工作创新年”和建设行政执法责任制示范市为契机，不断改进工作作风，坚持依法行政，形成了廉洁务实、严格规范的行业氛围。

1．多措并举，党建工作在创新中发展

一是精心组织中心组理论学习。拟定了《2011年惠州市房产管理局党委中心组暨党员干部理论学习计划》。坚持做到组织领导、计划安排、制度内容“三落实”，创新学习方式，以检查促学、测试考学、网络宣学，确保学习成效。

二是认真指导支部建设。督促各支部按照“六有”达标要求，狠抓硬件建设和规范化管理，通过听取汇报、查阅资料等方式，对12个在职支部“六有”达标情况进行了检查,查漏补缺，推进各支部的党建工作上台阶。5月，人民日报记者对陈江房管所支部建设情况进行了专访。

三是深入开展创先争优和换届纪律教育活动。继续开展创先争优“双示范”、“两公开两评议”、“三服务”主题实践活动，取得了阶段性成效。向党员干部发放“换届纪律明白卡”，签订承诺书”，营造了风清气正的换届环境。

四是扎实推进人事工作。完成了全局20个事业单位的岗位设置方案及人员定责定岗聘用工作。对机构设置、人员在编在岗情况与领导职数、实有人员对应情况进行了认真的核实，完成机关事业单位机构编制实名制信息管理工作。按照三类人员不同级别标准，完成工资调整工作。加大竞争性选拔干部力度，通过两推一评方式产生了一名副科级干部。

五是工会的桥梁纽带作用充分发挥。积极组织开展了迎新春联欢晚会、劳动竞赛、“五四”演讲比赛等活动，进一步增强队伍的凝聚力。按照市委的工作部署，组建了惠州市物业管理行业工会联合会，目前该组织已开始运作，在维护职工合法权益，推动行业可持续发展方面发挥了重要作用。

2．注重长效，依法行政工作在变革中稳步前进

一是机制进一步健全。根据《惠州市建设行政执法责任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三阶段的行政执法岗位责任制度、程序制度、公示制度、重大行政处罚备案制度等16项行政执法责任制度。根据《惠州市行政执法案卷评查办法》的规定，开展行政执法案卷评查工作，针对市法制局反馈的行政执法案卷存在的问题，组织人员到先进单位学习，制定相应的整改措施，完善受理、调查、听证、审批、决定、送达、监督等行政执法工作流程。严格规范行政执法文书的种类、格式及内容，明确专人负责文书制作和案卷的整理归档工作。根据《关于开展行政规范性文件专项清理工作的通知》要求，组织相关科室对2011年3月20日以前的现行有效的8件政府规范性文件及10件部门规范性文件进行清理，提出初步清理意见。1-5月，共处理行政诉讼案件2宗。其中申请撤销房产证案件1宗，申请撤销房屋抵押登记案件1宗。

二是业务进一步规范。在学习广州、江门等外省市房产管理先进经验的基础上，对交易所、交易中心、档案馆和测绘所等业务开展情况进行调研，进而提出操作性强的优化方案，各项业务的办理进一步规范。制定了《惠州市房产管理局房地产交易与权属登记案件会签、会审制度》，并于今年4月1日开始实施，1-5月，共组织会审会议2次，集体研究讨论办证疑难问题50多个，切实提高了业务办理质量。

（九）坚持和谐为民，维稳工作和扶贫工作扎实深入

围绕迎接深圳“和谐大运”和扶贫工作“三年任务两年完成”的工作目标，周密部署，全力推进，切实促进了社会和谐和农村困难家庭生活的改善。

1．维稳工作扎实有效

一是民生问题得到及时解决。以“行风热线”、“惠州市楼盘房屋物业主题日”等活动为载体，集中受理群众关心的热点、难点问题，同时进一步改进网络问政工作方式，增强互动沟通效果，极大地提高了工作效率。1-5月，共接待来访群众25批次，受理群众来信来电1700多人次，办理人大政协提案19宗，市政府网上交办事项和局长信箱案件498宗，回复率100%，派发房地产法律法规宣传资料800余份。

二是难题得到积极破解。大安泰大厦、君龙雅苑等问题楼盘的处理工作有序推进，安泰大厦主体工程已经基本完工，部分业主已经收楼，一些收尾工作正在进行当中。君龙雅苑首批19户经市仲裁委仲裁法庭裁定，根据裁定书初步确认了14户业主的产权。第二批仲裁，已与市公职律师事务所着手启动。惠泽南苑、

南山花园的收尾工作也取得较大进展。

2．扶贫开发工作扎实有效

围绕“村村有物业、户户有就业、年年有收入”的目标，出台了《大丰村贫困户种养奖励办法》,对贫困户中养殖、种植、转移劳动力等情况进行奖励，充分调动了贫困户的种养积极性。制定了大丰村贫困户慰问标准，为贫困户中因病去世、因病住院、车祸受伤5人发放了1万元的慰问金。落实大丰村贫困户奖学助学专项基金，激励和帮助困难家庭子女接受教育。至目前为止，已发放专项奖学金6400元，并帮助一户因贫困无法领出高中毕业证的贫困户支付1000元，从学校领出了毕业证。今年5月18日，组织局里的青年团员10余人到大丰村开展“青春绿万村”活动，在主要村道种植了150株绿化树，美化村容村貌。1-6月，投入大丰村资金共计17.54万元。

今年以来，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各项工作进展顺利，但还存在以下问题：

一是部分公房过于残破，且所处地段差，造成维修和出租困难。

二是由于档案馆窗口没有安装排号服务系统，导致前来办事的群众常为排序先后问题发生纠纷，不仅影响了工作质量，还给工作人员增添了压力。

三是窗口业务量日趋增多，个别人员缺乏紧迫感、责任感，难以实现限时办结的工作要求。

四是由于对房屋租赁管理认识不足，群众对房屋租赁登记备案仍保持一种怀疑、抵触、观望的态度。

五是规范性文件制定程序有待进一步完善，需严格履行部门规范性文件制定程序，报本级政府法制机构进行合法性审查后再行。

2011年下半年工作计划

下半年，我局将按照年初工作部署，积极推动我市房地产市场健康平稳发展，不断改善小区居住环境，切实提高住房保障水平，重点抓好以下九个方面的工作：

（一）全面提升业务管理水平。继续推进“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”创建工作，以此为契机，充分利用“青年文明号”、“工人先锋号”等抓手，完善工作制度，加强学习培训，规范业务办理，把各项工作做实做细，全面提升整体业务管理水平。

（二）全面提升房地产市场监管水平。加强商品房预销售管理，对预售管理的各个环节全面优化，强化预售款监管，加大巡查和整治力度，对在建楼盘做到尽早介入管理，充分了解情况。加强中介市场管理，提高行业门槛，完善准入机制；加强年检工作，提高年检标准；完善信用等级评定管理制度；发挥房地产中介行业协会双向作用，推进行业自律。加强租赁市场管理，加大相关法律法规的宣传力度，加强与街道办、居委会、物业服务企业的沟通，争取支持和配合。加强对“城房指数”结果的研究和应用，进一步健全市场信息监测机制。建立起良好的房地产市场秩序。

（三）全面提升信息化建设水平。继续抓好对现有的业务系统的升级改造；加大物业维修资金管理系统、个人住房管理系统的推进力度；加大档案数字化的推进力度，继续做好电脑扫描工作，逐步实现房产档案数字化转换；完善网站各项功能，为市民提供全方位服务；做好与地税部门数据共享，业务联网工作；做好测绘软件升级改造工作，争取下半年完成改造工作。

（四）全面提升物业管理水平。积极推动《物业承接查验办法》的贯彻实施，进一步规范前期物业管理，做好新建住宅小区物业管理用房的备案考查登记工作，加强前期物业管理档案资料管理；培养和打造一批国家、省、市优秀物业管理示范项目，提高物业服务档次。加大住宅专项维修资金监管力度，确保资金的归集、使用、利息结余等方面管理科学规范；认真配合市委、市政府做好迎接全国文明城市复检各项工作。

（五）深入推进绩效考核工作。进一步明确岗位职责，完善考评标准，细化考评内容，统一评分标准，严格落实首问责任制、服务承诺制和限时办结制等制度的执行情况，对各单位的效能建设情况进行全面的督促检查，激励干部职工尽职尽责积极工作，提高工作效能，更好地推动各项工作顺利开展。

（六）深入推进直管公房管理工作。统一对我局管理的危旧公房进行安全鉴定，提出处置意见，建立危房档案，进行动态跟踪管理，切实保障危房住户生命财产安全；有步骤地做好公房测绘和办证工作；做好公房档案清查建档工作；做好公房租赁审查工作，坚决遏制转租转借行为；加大对被拖欠房租的追缴力度；进一步完善公房管理信息系统；按照工作方案，全面开展非住宅公房市场化招租、提租工作。

（七）深入推进依法行政工作。做好我局建设行政执法示范市的各项工作，继续开展年度行政执法案卷评查工作；制定“六五”普法规划，做好“六五”普法宣传和实施工作，开展“幸福惠州·法治同行”法制主题宣传教育系列活动；加强行政复议、行政应诉工作，结合具体案情做好案例分析，为我局房产业务提供法律建议，推进我局依法行政工作的顺利进行。加快业务规范制度事项改革步伐，建立健全各种规章制度并督促贯彻落实。

第9篇：房地产估价资质管理办法范文

关键词：贷款中介；建议

中图分类号：F830文献标识码：B文章编号：1006-1428（2007）01-0026-04

一、商业银行贷款中介活动的概念范畴

商业银行贷款中介活动是指商业银行出于对专业分工协作、成本收益比较、信息不对称、业务经营需要等方面考虑，通过签订合同、协议等形式在贷款过程的不同环节引入不同类型中介机构为其贷款业务提供有关服务的商业活动。

目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构(主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构)；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构(主要是各地公证处、律师事务所)；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。

二、商业银行贷款中介活动的社会环境

随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。

目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。

整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。

另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构(如各种担保机构)没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。

三、商业银行与中介机构的关系

从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况(即具体的利益关系)；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。

1．商业银行对中介机构的选择和变更。

目前，虽然各家商业银行并没有统一选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。

商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。

同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。

不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。

2．商业银行对中介机构出具报告的使用及评估。

据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。

针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。

针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。

3．商业银行贷款中介机构的收费状况。

现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。

按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。

4．中介机构对银行信贷决策及管理的影响。

在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。

5．商业银行对中介机构业务活动的管理。

商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。

有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年来，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。

四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题

1．银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患。

目前，由于银行贷款中介市场竞争比较激烈，为招揽客户，部分贷款中介机构在利益驱动下，违背“诚信为本”的职业宗旨和“独立、客观、公正”的执业原则，或违规操作，或“偷工减料”，导致中介报告质量不高，甚至采用非法手段欺骗银行，造成银行信贷资金出现风险。

2．中介市场竞争环境不够透明规范，中介机构的社会公信力有待提高。

由于中介行业准入门槛低，市场低层次同质竞争激烈，人员素质、职业道德、诚信状况参差不齐，一些中介机构为争抢业务、追逐利润而淡化了审计、评估原则，盲目迎合客户需要，出具虚假不实报告，严重影响其独立、客观、公正的社会公信力。同时，银行在选择中介机构时，面临信息不对称的困境。这些都给银行授信带来很大的风险隐患。

3．法律法规制度不完善，中介机构违规成本低，同时，缺乏有效的责任追究机制。

目前，我国对中介机构缺乏统一的管理，没有制定统一的行业标准和严格的准入制度，特别是未形成强有力的惩戒机制，违规成本低，导致中介机构作出宁愿违背诚信原则，也要争夺客户资源的选择。加之政府及行业主管部门对中介机构的经营行为整体上监管不够，更容易诱发中介机构人员的道德风险，从而形成整个中介机构违反“职业道德”现象相当普遍。

4．中介机构服务同质化，专业水平不高。

按照通常做法，一般中介机构只对资产的时点价值作出评价，而对资产价值的演变趋势、变现能力、所有权人取得标的物支付对价等银行关心的问题不作评价，难以满足银行授信的需要，其评估报告对银行的利用价值不高。

5．中介综合费率偏高。

银行贷款一般至少要经过会计报表审计、资产评估、抵押登记、公证四个中介环节。根据对多家银行的调查，会计报表审计的平均费率在0．3％―0．5％之间，资产评估的费率在0．2％―0．6％之间，房产抵押登记费率是0．14％，有的还涉及公证收费、律师费、诉讼费等。综合计算，一笔贷款的中介费率大致在1％左右，相当于贷款成本上调了1个百分点。

6．对部分新兴的银行贷款中介机构缺乏有效的监管。

随着银行贷款中介机构种类和数量的不断增加，对这些机构如何实施有效的监督管理成为迫切需要解决的问题。目前部分新兴的银行贷款中介机构如商业性担保公司明显处于监管真空状况，工商部门只是依据《公司法》审批担保公司设立并每年对其进行年检，而对其日常业务经营一般不作进一步管理，此外担保公司也未象其他贷款中介机构一样成立行业协会，自律管理体制未能建立。

7．商业银行利用中介机构的制度不完善，自身存在缺陷。

目前，银行对贷款中介机构的管理还存在不少缺陷。其一，由于社会中介机构类型众多、参与银行业务的程度不一，银行大多也未建立健全行内的从引入到淘汰的全流程管理中介活动的规范和制度；其二，由于银行业务流程设置、人员分开等原因，某些中介业务被条块分割，影响中介服务的总体效益和中介报告的统一使用；其三，由于现行的银行分级管理体制，银行地方分支行的中介活动管理相对混乱，与地方上中介机构关系复杂，容易助长道德风险；其四，银行还比较缺乏专业人才和技术手段，影响其正确评价和使用中介报告；其五，大多数银行只是对中介机构出具的财产评估报告规定了比例控制要求，对中介机构缺乏动态的、客观的评估考核机制；其六，大多数银行未能明确职责、实行问责制，导致出现内部人员对中介活动责任层层推诿，甚至误导决策的现象。

8．商业银行间信息沟通有待进一步加强和完善

虽然目前有些地区(如上海)的银行业协会已经初步建立了贷款中介机构“黑名单”制度，但该制度并没有将各种贷款中介机构都囊括其中，因此存在一定的局限性。此外，不少商业银行在违约中介机构信息提供方面不够及时，甚至有所保留，也削弱了该制度的作用。

五、政策建议

1．政府职能部门应完善法律法规和加强行业监管引导。

有关部门应完善对中介机构和执业人员管理的规章制度建设，加强对中介机构及人员的诚信教育和执业人员继续教育，提高中介机构及人员的法律意识、诚信意识和业务水平；加强中介机构准入退出监管，加大对中介机构及人员经营行为的检查执法力度，对不具备资质、不讲诚信、有不良行为和违法行为的中介机构，应依法进行查处，严厉制裁其造假行为。与此同时，政府物价主管部门在充分听取社会各界的意见后，要积极引导、合理确定中介服务收费标准，在监管上引入听证机制，中介机构、企业和金融机构应介入听证。

应尽快建立和完善担保公司的监督管理制度。鉴于目前我国担保公司发展比较迅猛、风险比较突出的现状，及时制定和实施担保公司管理办法，对担保公司的功能定位、市场准入、业务经营、会计制度、风险评价等方面加以明确规范，以有效防范和化解潜在的风险，促进担保公司稳健发展。

2．银行应客观、公正评价中介机构的咨询业绩，制定科学的考核办法，与中介机构建立良好的长期合作关系。

银行应进一步规范贷款业务评估委托工作，客观评价中介机构的咨询业绩，并进行动态考核调整。可选择几家具有项目咨询资质的社会中介咨询机构，按照其公司管理情况、以往的咨询业绩、工作作风、办事效率、评估报告差错率等，再根据项目评估要求，科学地制定评估考核指标和标准，按年(或季度)进行考评，对较差公司进行淘汰。另外，在调整评估机构时，还要关注中介机构经营定位及经营理念。在固定资产项目贷款评估中，为克服银行自身能力不足的问题(如技术要求高、贷款企业为集团性质等)，应聘请资质全、等级高、信誉好的综合性中介机构提供服务。

此外，建议择机引入银行委托制度，实现责权利的统一。引入银行委托制度，由银行根据贷款需要委托中介机构出具评估意见，合理收取企业一定的评估费用。这样既可以使中介机构对银行负责，客观公正地出具审计、评估意见，又可以提高报告的利用价值，而且因银行与中介机构长期、批量的合作，可以降低中介收费标准，减轻企业的负担。

3．中介机构应规范评估程序，强化内部管理，建立风险防范机制。

中介机构项目评估必须走规范化、程序化、专业化、制度化的道路，要建立严格的风险防范机制。一是制定项目评估岗位职责及考核办法；二是进一步规范双人调查制度、双人审查制度；三是建立主评人负责制度、主评人动态调整管理制度；四是建立统一的三级复审制度；五是建立执业人员风险保证金制度、回访制度；六是建立行业专家咨询服务管理办法；七是建立项目评估协调会议制度。

4．银监会系统应适时采取措施规范银行贷款中介活动。

（1）加强对中介机构执业情况和诚信度的信息披露。银监会系统应定期组织企业、银行、政府职能部门三方参加的联席例会，对辖内中介机构执业情况加强沟通，及时反馈信息，银行同业间要互相交换中介机构出具不良报告的信息，规避银行再次利用上述中介机构的报告造成贷款风险。

（2）银监会应会同有关部门研究制定有关规范商业银行与中介机构合作的指导意见。目前，各商业银行在与中介机构进行合作过程中，对其准入标准、日常管理和违约处理等方面都存在较大差异，这样既不利于商业银行有效防范和控制信贷风险，也不利于贷款中介市场建立有序的市场竞争秩序，因此有必要制定下发相关的指导意见，对商业银行与中介机构合作进行适当规范。

5．银行业协会或商业银行注重搜集行业信息，为商业银行使用中介市场提供智力支持，并完善贷款中介机构“黑名单”制度。

银行业协会或商业银行应注重开展行业、地区经济调查研究，通过政府有关职能部门等合理渠道进行行业统计，收集、分析、行业信息。同时，还可以通过对行业信息的分析处理，参与制定行业规划，对行业内重大的发展问题，为政府部门提供意见和建议，使银行同业更有效防范贷款的潜在风险。同时应探索建立社会公众信息库，实现信息共享，为商业银行提供智力支持。

此外，银行业协会还应进一步完善贷款中介机构的“黑名单”制度。一方面要进一步扩大“黑名单”制度的覆盖范围，逐步将所有类型的贷款中介机构都纳入其中，并逐步实现地区联网和全国联网。另一方面要督促商业银行切实履行提供违约贷款中介机构信息的义务，不但要提高信息的质量，也要注重信息的时效性。

参考文献：

［1］李扬，王国刚，刘煜辉．中国城市金融生态环境评价［M］.北京：人民出版社，2005