商业地产行业趋势精选(九篇)

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第1篇：商业地产行业趋势范文

关键词: 电子商务 高新知识产业 相关性

高新知识产业是指以新兴科技与新兴技术发展起来的产业群体。它包括信息技术、网络技术、软件技术、创意产业、生物技术、先进制造技术等。近年来，广州高新知识产业获得快速发展。广州“十二五”期间将着力调整产业结构，重点打造以高新知识产业为主导的现代产业体系，以建立知识经济时代全球竞争的优势。

一、广州地区电子商务与高新知识产业发展相关性分析

为了检验广州地区电子商务与高新知识产业发展关系，本文采用定量与定性相结合的方法，选取高新技术产业投资金额和网络创新企业数量为参数，通过计算Pearson相关系数值，分析广州地区电子商务与高新知识产业发展的相互关系。

（一）相关性分析方法概述

相关性分析是指对两个或多个具备相关性的变量元素进行分析，从而衡量两个变量因素的相关密切程度。本文采用Pearson相关系数来进行分析，其计算方式如下公式（1）所示。通过以下取值范围判断变量的相关强度：0.8―1.0极强相关、0.6―0.8强相关、0.4―0.6中等程度相关、0.2―0.4弱相关、0.0―0.2极弱相关或无相关。

计算公式：

（1）

r为相关系数，N为样本容量，x为自变量，y为因变量。

（二）广州地区网络创新与高新知识产业发展相关性计算

电子商务衡量指标包括：专利数量、创新企业数量、创新科研投入等，而衡量高新知识产业发展状况的指标众多，其中产业投资金额情况是一个重要的衡量指标。本文选用电子商务企业数量与高新技术投资金额两个指标数据（见表）进行分析，探讨广州电子商务与高新知识产业发展两者之间的相互关系。

将相关数据代入公式进行计算，其结果如下：

0.911在0.8―1.0 之间，因此广州地区网络创新与高新知识产业发展存在极强的相关性。

二、推进广州地区电子商务与高新知识产业发展的对策与建议

（一）从战略的高度进行规划，大力促进电子商务与高新知识产业发展

一是在宏观层面扭转广州政府及相关部门产业发展观念，从关注短期GDP效益，转变为关注于区域高新产业长期竞争能力。二是在微观层面加强对企业科技研发与创新能力培养，重点支持企业利用网络与电子商务技术进行创新，并重点孵化具有深远影响的战略性产业发展。三是从社会文化与舆论方面进行引导，宣传高新知识产业巨大作用，激发市民关注科技、学习科技、运用科技，并构建起强大的支持科技创新的社会文化氛围。

（二）构建高新知识产业发展平台，实现广州高新知识产业跨越式发展

广州高新知识城定位于发展高新知识产业，其选址位于广州的萝岗区九龙镇，规划总人口54万人，其中就业人口27万人，规划范围123平方公里。知识城产业定位于研发服务、创意产业、教育培训、生命健康、信息技术、生物技术、能源与环保、先进制造支柱产业，初步形成以知识密集型服务业为主导，高附加值制造业为支撑的产业结构，这将是促进广州高新知识产业快速发展的重大契机，其关键在以下几方面：

一是利用网络聚合能力，加强科技人才的培养与聚集，推动高新知识城“智力资本”快速成长。二是加大“原创型”、“知识性”项目资源投入，推动知识创新与创造，构建高新知识城强大的“知识内容”开发平台。三是利用网络创新沟通方式，构建高新知识城“知识传播”平台。

（三）大力引进高新知识产业人才，转变广州高校人才培养模式

高新知识产业的聚合发展关键在于“智力资本”。广州一方面要加强对国内外科技人才引进与挽留，同时更需要加强本土人才培养，转变广州高校人才培养模式，为高新知识产业人才需求提供配套服务。一是结合网络创新与高新知识产业现实需求，有针对性地加大对海外高层次人才的引进，吸引国际级科技大师，从而带动顶级创新型人才的涌入。二是从战略高度出发，改变广州高校人才培养观念，明确创新与创业教育地位，使大学生树立全新的创业意识，提高大学生创新能力，为科技创新与高新知识产业发展提供强大的人才储备与供应。三是在引进与培养人才的同时，需要更好的使用人才、留住人才。广州应当鼓励企业在用人制度、酬薪制度等方面进行改革，建立激励员工创新机制，尝试员工技术入股、员工持股等方式，逐步建立适应高新知识产业发展需要的人才激励机制。

（四）加大自主创新与科研与成果转化投入，建立高效转化配套体系

自主创新是网络科技时代保持长久竞争优势的根本举措，坚持自主创新关键在于建立一个高效的教育、科研与成果转化体系。一是政府需要承担起制定教育、科技发展的战略规划，协调重大项目合作，并出台促进科技转化的方针与政策。二是高校和科研院所需要根据全球科技前沿发展方向，同时结合市场需求与应用趋势，瞄准社会经济发展的战略目标，通过发挥自身技术、人才、信息等优势，开发具有国际领先的创新成果。三是鼓励企业加大对科技研发和网络创新的资金投入，利用科研资金税前扣除，科研投入计入资本项目等措施，加强对科研成果转化的促进作用。四是构建一个开放式的产、学、研合作网络交流协作平台，为各类学者进行科研合作与共享，提供快捷的信息沟通、交流平台。

（五）搭建网络创新平台，推动高新知识产业快速聚集发展

信息科技与网络技术具有强大的聚合能力，运用信息科技能够打破时间与空间的限制，实现不同行业、不同领域的企业进行协同、合作，实现共同研发，从而大大促进了技术创新与模式创新。广州市在硬件建设方面基础较好，但软件方面相对薄弱，因此应当重点推动各类网络平台软件建设，为重大创新创业园区，提供基于网络的软件服务，例如，可以建立广州开发区科技创新平台，利用网络创新平台打造广州国际一流的科技研发合作平台、科技成果转化平台与人才交流合作平台。

电子商务与高新知识产业存在相互促进的良好协同关系，广州应当加大投入，促进信息技术与传统产业融合，加速传统产业的改革创新，推动高新知识产业快速发展。这需要政府、企业、科研机构、高校紧密合作，构建产、学、研的配套体系，推动高新知识城的建设与产业引进，构建广州高新知识产业转化平台。

参考文献：

①苏惠香. 网络经济技术创新与扩散效应研究[M]．东北财经大学出版社，2008

②刘友金，叶文忠．集群创新网络与区域国际竞争力[M]．中国经济出版社，2011

③赵彦云，甄峰．我国区域自主创新和网络创新能力评价与分析[J]．中国人民大学学报，2007（04）：60

④连珂，张永林．区域知识型主导产业的判别及科技政策选择[J]．统计与决策，2008 （7）：119

⑤刘召栋，夏西平．基于产业集群网络创新的信息服务研究[J]．情报探索，2010 （1）： 21

⑥广州开发区科技创新平台：irc.gdd.省略:8060/ 华南年鉴网：省略/

第2篇：商业地产行业趋势范文

一、商业地产经济周期性波动理论

商业地产经济出现的波动情况一方面可能会促进国民经济的发展，另一方面也可能为国民经济的发展带来巨大的阻碍作用。与之前的经济危机相似，经济忽快忽慢的增长很容易导致经济的发展状况脱离预期的估计，造成经济危机的产生。为了保证商业地产经济的健康发展，就应带牢牢把握好商业地产经济周期性波动的特点。一般而言，商业地产经济的周期包括四个时期，分别为繁荣期、衰退期、复苏期和萧条期，这几个阶段实际上都是宏观经济在发展的过程中所表现出来的形式状态，因而在商业地产经济周期上体现出无规律的波动现象。此外，商业地产的经济波动是由于商业地产的经济增长不能符合经济增长的速度从而造成商业地产经济发展不稳定而产生的，因此，商业地产经济周期性波动是一种动态的现象。

二、我国商业地产经济周期性波动的特点以及原因

与世界范围内的商业地产经济周期性波动的趋势相比，我国的商业地产经济周期性波动是完全相反的。我国的商业地产经济虽然在速度上增长较快，但是其质量问题却着实令人堪忧，对百姓的人身安全造成了严重的威胁。目前，我国的空房数量巨大，但需要住房的人数量同样也较大，可是在高房价的面前往往会造成许多想要买房的人望而却步，长期下来，会造成我国的商业地产发展受阻，对我国的经济发展产生严重的不良影响。我国的商业地产经济周期性波动产生的原因包括以下几点：

1.国民经济的波动。经济发展出现不平衡的趋势是在众多的行业中出现的普遍现象，同样，商业地产经济也会出现不平衡现象，对国民经济产生重要的影响。国民经济是由多种经济共同组成的，可以说国民经济的发展关系着各行各业的发展，一旦国民经济出现波动现象则会对影响各行各业的经济发展。因此，我国的商业地产经济需要符合国民经济的发展情况，保持一个平衡的状态，进而促进两者的共同发展。

2.商业地产市场的供求矛盾。随着我国市场经济体制的建立，商品经济的发展也对商业地产市场的供求状况造成了一定的影响。在市场经济的作用下，我国当前的商业地产市场供求出现了严重的供求矛盾，商业地产的供应量与需求量之间出现了异常的变化，因此，这也是造成我国商业地产经济周期性波动的重要原因。

3.商业地产价格的变化。商业地产市场具有巨大的发展空间和利益回报，因此许多企业和个人都愿意投资商业地产行业试图获得高额的收益回报。但是，由于投资的盲目性和商业地产经济发展的不确定性，巨大的资金投入往往会造成商业地产的价格迅猛增长，脱离市场价格规律。另外，高额的收益又会带动更多的人对商业地产进行投资，从而致使商业地产价格更高，造成商业地产经济周期性波动。

三、应对我国商业地产经济周期性波动的对策

1.加强对商业地产经济的宏观调控。在市场经济的条件下，政府应当加强对商业地产经济的宏观调控，从而保证我国商业地产经济健康、稳定的发展。政府对商业地产经济的宏观调控在步调上应当与国民经济保持一致，全面把握好国民经济的发展情况，从而促进商业地产经济的稳定发展。商业地产经济发展过快，不仅会影响到其他行业的正常发展，同时也会对我国的经济发展造成严重的不良影响，所以加强对商业地产经济的宏观调控，采取一系列的政策手段减少商业地产泡沫是必要的。虽然宏观调控的经济政策会使商业地产经济的发展减慢甚至停滞，但从长远角度来看，商业地产经济可以获得稳定的发展，投资方获得的利益也更加长远可靠，促进我国商业地产经济的可持续发展。因此，我国需要采取紧缩政策，针对商业地产经济发展中的不足进行有效解决，从而将商业地产经济周期性波动控制在合理范围内，促进我国经济的长久发展。

2.加强对商业地产市场的供求管理。对于商业地产市场的供求矛盾，我国需要在商业地产市场经济发展规律的作用下加强对商业地产市场的供求管理。当前，我国的商业地产市场在供应量和需求量出现严重的不平衡现象，阻碍了商业地产市场的发展，因此，政府需要充分重视起来，加强对商业地产市场的供求管理。在市场经济发展的规律下，商业地产只有通过相应的供求买卖才能获得自身利益的发展，所以政府所需做的是对商业地产市场进行控制管理，而不是单纯的将商业地产市场的供应量和需求量控制在一个平衡范围内。政府所做的目的在于通过对供求市场的控制管理，从而使商业地产经济周期性波动控制在适当的范围，减小经济波动，促进商业地产市场经济的稳定发展。而仅仅依靠市场自身的调节作用并不能完全改变商业地产市场供求严重不合理的现象，如果供求环境出现问题，将会造成商业地产市场奔溃。因此，在这样的条件下，通过政府的强制手段进行管理是必要的，政府应担采取积极的措施调节商业地产市场的供求关系，促进商业地产市场的发展。

3.控制好商业地产的价格。商业地产的价格也是影响商业地产经济周期性波动的重要因素，商业地产价格的波动在一定程度上会带动商业地产经济的波动，因此，政府的宏观调控手段应当考虑到商业地产的价格，避免商业地产的价格过快增长，从而出现泡沫经济的现象。然而，通过强制的手段来对商业产价格进行控制并不是可取的，因为这并不能无法完全解决商业地产价格的问题，甚至会对商业地产的经济产生较大的影响，所以，政府对商业地产的价格控制应当从其他方面入手。例如，政府可以采取一定的措施加强对市场的管理，当前，我国的商业地产市场混乱，各种不规范的开发行为不仅对人民的生命财产安全造成了威胁，同时也影响了商业地产市场的价格。所以，政府应当加强市场监督管理，规范商业地产市场开况，进而促进商业地产市场的消费，保证商业地产市场供求合理，控制好商业地产的价格。

四、结语

第3篇：商业地产行业趋势范文

关键词：商业地产市场；国民经济；商业地产价格；非理性增长

近年来我国房价一直处于上升趋势，我国经济也在商业地产行业的发展下得到了快速的提升，同时在这当中也历经了发展、整合的过程。现阶段，我国商业地产价格正在逐渐上升，这也为商业地产行业在市场中占据有利地位贡献了作用，然而正是因为商业地产价格的非理性增长，使得居民无法承受房价负担，为今后社会经济与商业地产行业均带来了隐患。为了有效抑制因为商业地产价格导致的市场变动，可以通过调控的形式稳定国民经济，这也是当前推动商业地产行业可持续发展的关键。

一、商业地产市场现状

1.商业地产库存数量过大

一般商品住宅的库存主要有三种类型，即土地储备面积、在建施工面积以及待售面积。在这其中待售面积比较小，相较于全年商业地产销售量只占据了其中半年的销售量。然而，房企土地储备这一资源也是其中较为重要的库存，仅仅是上海、深圳等城市的土地储备就已经达到了约7亿m2，在此基础上全国的房企土地储备量必然也十分可观。根据三项库存可以了解到，政府即便是近几年没有出让一分土地，也不会到无房可售的程度。

2.需求量大大

尽管我国商业地产库存数量比较大，然而居民对于住宅市场的需求量也呈现逐渐上升的趋势，其中主要体现为以下几种：

（1）婚姻需求购房。由于婚姻的原因进行购房是住房的刚性需求。经统计得知，2016年我国登记结婚人口已经近1200万对，其中仅是上半年登记结婚人口就有近600万对，这也意味着人们在结婚的同时也需要满足购房这一需求。除结婚购房需求外，离婚在购房这一方面也体现了一定程度的需求，依据60%结婚购房以及10%离婚购房的需求可知，我国商业地产行业依然需要一定量的供给。尽管当前阶段我国0岁-14岁人口逐年呈现下滑趋势，然而到2025年之后人口依然超过2亿，且15岁-63岁阶段城镇化速度也在逐年增长，城镇居民住宅竣工面积正在以每年6.25%的速度上涨。因此，当前阶段除了一线城市之外，很难出现住房供不应求的现象。以往我国住宅用地均呈现的是超量供应现象，例如在2007年左右我国年均供地在7万公顷左右，2012年前后供地已经上升至13万公顷，由此可见，在十年调控的这段期间，我国住宅供不应求这一现象已经得到了缓解。从20世纪末期到21世纪初期这一期间，城镇商品住宅的竣工面积已经积累至85亿m2左右，根据城镇人口数量进行计算，平均每人新增商品住宅面积为15m2，其中不包含机关一类事业单位的自建住房与政府保障住房。根据有关调查显示，我国在2013年城镇人均住房面积为33.5m2，发展至2015年相较之前已经达到了35m2，除去拆迁面积我国城镇人口在2016年底的人均住宅面积已经超过了之前的数值。在未来几年内，我国城镇人口对于住房的改善性需求会出现下降的趋势，住房供应也将会以新增常住人口以及结婚刚需人口为主。尽管城镇中的依然有一定数量的闲置房源需要出租，然而租房也是从新建住宅转变的一种，租房的同时也是对住房的需求。随着人口数量的增长，0岁-14岁人口数量也在不断下滑，未来的几年内如果依照人口自然增长率的5‰计算，我国人口仍然会不断增加。

（2）房屋面积优化购房。我国城镇人口对于住宅面积的需求并不均衡，人均住房面积小于20m2的占总量30%，这一类人口便具有房屋面积优化的需求，若要将人均住房面积扩大至30m2，那么在房屋面积上至少要增加35亿m2左右。尽管进入2010年之后已经有很大一部分居民对住房条件进行了改善，但是根据近几年的房屋需求预估，每年至少需要100万套房产才能满足这一基本需求。

（3）投资购房。尽管我国的三四线城市中一般不存在投资购房这一现象，然而一线城市中尤其是北、上、广这三个重经济发展城市投资购房现象十分常见。即便仅依据北、上、广2016年住宅销售总额的5%估算，这一类购房总量也超过了5万。

（4）单身人口购租房需求。据不完全统计，我国1980年-1995年这一段期间出生的新生儿约为322254万人，而2000年-2015年期间登记结婚人数32152万人，其中人数差为102万人，这一部分人群有50%身在城市中，这也就增加了租房与购房的需求。

（5）城市常住人口购租房需求。随着城市化进程的不断深入，各个城市中每年都有一定数量的人口流入，这一部分人口经过长时间的居住便会将租房需求转化为购房需求，这也在一定程度上增加了我国商业地产市场中对于房源供给。

二、我国商业地产市场发展推动建议

1.政府宏观调控

第一，深化商品房结构管理力度。导致房价上涨迅速的主要原因之一便是住房供应结构缺乏合理性，对此有关部门则要认识到宏观调控的优势，带领居民进行合理消费，抑制房价的不合理上涨，对住房供需的合理性进行调节；第二，强化商业地产价格调控管理力度。针对当前阶段房价不断上涨的现象，有关部门要对居民的购房观念与消费观进行正确的引导，合理控制投资性消费以及投资购房。另外，当地政府要严格落实第二套购房贷款条件、首付款比例的有关要求，对不合理消费进行抑制，通过供给同步进行等方式保证商业地产市场的稳定发展；第三，优化商业地产市场监督管理。商业地产市场发展缺乏合理性导致的房价上涨当中，必然会包含非法恶意炒房行为，而监管部门对此则需要及时发现并处理，重点打击不合理的房屋交易行为。针对住房转让时出现的手续不全等问题，监管部门必须要严格审查，对商业地产开发商的商业地产市场准入手续进行严格检查；第四，强化商业地产金融信贷调控。针对商业地产开发中的贷款行为，有关部门需要严格按照国家要求对企业的财务状况进行审核，并定期核查，若其中存在问题需要及时整改。

2.商业地产开发商

近年来我国房价一直居高不下，加之地区间经济的不平衡发展，也致使商业地产行业出现地区发展不均衡的问题。当然导致这一问题的因素并不仅如此，然而商业地产开发商作为市场的参与主体，必须要认识到自己的关键作用。与此同时，我国调控政策越来越紧张，市场中商业地产调控趋势未必会出现明显的浮动，而商业地产企业也要根据自己的实力进行合理开发，结合市场变化与企业实际情况调整开发节奏，并提出长期开发战略，为新商业地产项目开发提供强有力的售后服务，从而提升商业地产企业在市场中的核心竞争力。

三、结束语

综上所述，当前我国商业地产市场房价居高不下，这也为居民增加了压力，文章中重点分析了现阶段商业地产市场的发展现状，并提出了两点建议，希望能够为我国商业地产市场的稳定、长远发展提供有效的支持，这也是推动社会经济持续增长的一个重要前提。

参考文献：

[1]徐召红,王元华.横向并购对我国商业地产市场结构的影响[J].山东财经大学学报,2016,01:39-47.

[2]贾荣先.从供给侧改善商业地产调控--一线城市商业地产去库存[J].现代营销(下旬刊),2016,07:199-201.

[3]高红.商业地产供给侧改革:由“去库存”到“公共服务+”[J].中国行政管理,2016,10:74-80.

第4篇：商业地产行业趋势范文

【关键词】商业地产；商业地产现状

由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。

1、简述我国商业地产的现状

2010年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。

1.1 我国商业地产投资额持续上涨

据国家统计局数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定， 2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了36231.71 亿元，比去年同期增长了16.1%，2010年1～7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了23864.77 亿元，比去年同期增长了37.2%，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。

1.2 我国商业用房销售面积逐年上升

据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为1399.31万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为4337.79万平方米，增长了约2.1倍。2007 年，全国商品房施工面积为235881.61 万平方米，同比增长21.1%。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了42.1%，商品房销售额为43994.54 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。

1.3 金融危机后我国商业地产明显的有所波动

因为金融危机的爆发，明显影响了我国住宅市场的发展。08年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，有些消费者认为，房价具有下降的趋势。尽管如此，与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。

2、我国商业地产发展中存在的问题

2.1 投资存在盲目性

商业地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。

2.2 开发与经营脱节

商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。

2.3 开发融资渠道单一

虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。

2.4 开发经验和人才缺乏

目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。可见，人才的缺乏，是一大瓶颈。

3、我国商业地产发展的趋势

3.1 创造商业地产发展的大环境

发展商业地产，必须积极发挥政府的宏观作用，为其发展创造良好的环境。首先，政府建立和完善商业地产发展的法律，从法律层面加强商业地产运作的法律环境，因此，这就要求政府行政管理部门和商业管理部门，对大型商业地产项目进行严格的审批，保证商业地产开发的合法化。其次，政府应该对商业地产的发展进行监督，以有利于我国商业地产的可持续发展。最后，为我国商业地产发展创造金融环境，还可以推动商业地产的健康可持续发展。

3.2 合理布局，构建合理的商业网点

正因为我国商业地产发展迅速，因此在发展商业地产的同时，必须对其是否盲目开发有所关注，并对其加以遏制。要求政府部门大力推动产学研相结合的机制，在充分利用高等院校、科研机构研究能力的基础上，建立适合我国商业地产发展的商业网点，可以对商业地产进行科学合理的评价，用来测评商业地产市场饱和度的情况，以保证商业地产发展的商业网点更加科学合理，这样能够从根本上遏止商业地产的盲目开发。

3.3 引导开发商合理开发

要想商业地产有广阔的前景，必须对开发商进行规范和引导。大概可以做到如下几点：

第一，对市场准确定位。商业地产开发商在开发项目前，应当对当地的经济水平、商业形态以及市场需求等情况进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样做可以避免因盲目开发而造成的损失和浪费。另外，在商业地产开发前，开发商先应该进行招商，这可以为开发商将要开发的

地产开拓市场，可以避免开发商所建商业建筑因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题。即开发商应该先确定所要开发商业建筑的组织结构，而后进行正式开发，以确保商业地产的可持续健康运营。

第二，对商业地产的位置、规模进行合理科学的制定。开发商在对商业地产项目进行选址时，必须要根据季节是否为黄金进行分析，即区分黄金季节和非黄金季节，然后对这两个季节进行全面调研，调研内容主要包括，该地方每天的客流量、客户群体、人群的消费能力等。

与此同时，必须对政府城市规划进行仔细研究，以熟知城市的发展动向。而后根据所选地理位置确定店型和规模，比如在城市核心商业圈，尽管避免选择大卖场，在城市的次中心地带以新兴业态为主，在城市郊区，应该以能够聚人气的业态为主等。

4、结语

我国商业地产发展迅速，当然我国商业地产在发展过程中出现了诸多问题，但国内持续的经济发展和城市化进程的加快，都为商业地产进一步发展带来了蓬勃的契机，再加上政策上的扩大内需的经济结构调整，以及对住宅市场的宏观调控，都将为商业地产的发展带来极大的好处。商业地产发展前景乐观，随着行业发展的日渐成熟，我国商业房地产也将呈现出理性发展的态势。

参考文献：

[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[J].北京：清华大学出版社，2004.

第5篇：商业地产行业趋势范文

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

第6篇：商业地产行业趋势范文

关键词：商业地产商业协调发展

随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化，也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产，成为日益关注的问题。

商业地产的产生与发展

商业地产的产生与发展是城市化的必然结果

随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓，购物广场和商业步行街的兴建如火如荼，大型住宅区加紧建设，这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时，居民消费能力也不断增长，消费水平大幅度提高，需求多元化趋势明显，这为商业地产的发展带来了良好的机遇，也为商业地产发展提供了广阔的空间。

同时，随着我国零售业的完全开放，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场，纷纷在国内大中城市建立连锁店，沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店，加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张，在兴建大卖场的同时，连锁店也呈遍地开花之势，构成了对商业物业需求的另一主力。此外，很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力，成为商铺的强有力的购买者。激烈竞争，改变着大中城市原有的商业布局，形成了对商业物业的巨大需求。

商业地产与城市发展互相促进、互为制约

商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业，从其投资周期和使用周期看，对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境，其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥，其相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创造能力和竞争力。因此，商业地产对城市发展来说是一把双刃剑，它可以促进商业的发展，也可能会阻碍商业的发展。

随着城市的发展，商业地产应运而生，而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商，商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。

商业地产的和谐发展模式

与商业发展速度相适应

商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点，从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前，而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时，商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标—GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。

注重发展的可持续性

首先，商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP处于1100—2000美元时，商业业态将出现升级，百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场；当人均GDP达到2000—4400美元时，商业形态将出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况，选择与商业业态相适应的商业地产。

其次，商业地产作为跨行业的领域，有自身的发展规律。按国际惯例，商业地产的发展需要2—3年甚至更长的培育期，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。

在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑到整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。

保证生态的平衡性

商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保证和谐一致。主要表现在以下几个方面：商业地产的总量一定要与市场需求相符，商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况；大中小商业的结构比例要达到合理的配备，且在业态上要形成互补；商业地产的布局一定要符合城市规划和商业网点的规划；大型商业设施的建设要以人为本，与周围环境、交通相协调，保持商业与地产的生态平衡。

我国商业地产发展的现状及原因分析

脱离了商业发展的速度

近几年，我国商业地产进入了快速发展时期。据国家统计局统计，近五年来全国商业地产投资平均每年增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。其中今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%。而与此形成对比的是，支撑商业地产需求的几个重要指标——近5年社会消费品零售总额平均增速为11.6%，人均可支配收入的平均增速为8.6%，这些指标均低于商业地产的增速。

究其原因，一是商业地产的价格较高，宏观调控后，部分开发商从投机住房转向商业地产，一些原本从事商业地产的企业也加大了投资规模。二是地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的发展。从某种程度上讲，我国商业地产的发展不是过热，而是发展速度过快，脱离了商业发展的需要。据商务部统计，个别城市人均商业网点面积已经达到了2-3平方米，是发达国家的两倍，却仍在兴建大型商业设施。

违背了商业地产发展的客观规律

国内商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，成为城市商业地产中的烂尾楼。

现阶段我国很多开发商主要依靠短期银行贷款、施工队垫款等渠道筹集资金，迫于还款期限压力，开发商往往通过分割销售快速回笼资金，这同时也转嫁了投资风险。但分割销售后又因缺乏统一管理，出现经营困境。

忽视了可持续发展性

空置面积的增加造成了社会资源浪费；上半年，全国商业营业用房空置面积增长21%。空置商业营业用房沉淀了大量的资金，并浪费了土地资源。大型商业设施过于集中，同质化明显，竞争加剧。网点过分集中，导致商业企业间的超度竞争，企业整体效益下降，特别是小规模商业企业倒闭增多，影响了经济运行的质量。潜伏着金融风险。据金融部门统计，个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上，全国用于个人购买商业用房贷款额不低于1500亿元。而个人还贷主要依靠出租商铺的租金或开发商承诺的投资回报，从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款的风险较大。以上几种因素，会造成投资者对商业地产领域造成发展的悲观预期，不利于商业地产的可持续发展。

发展和谐的商业地产策略

开发商调整定位

开发商在整个项目的发展过程中，是主要经营者。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式，实现从地产开发商到商业地产经营者角色的转变，从战略角度对组织机构作相应的调整，确立以商业经营、客户服务为重点的机构形式，改变过去先建设后招商、卖完房子走人、追求短期利益的做法。开发商在其开发初期一定要明确项目建成后由谁来经营（Who）、经营什么（What）以及怎么经营（How），即2W1H原则，这样才有利于统一管理、稳定经营。同时，要加强投资论证，从城市规划、经济发展、商业环境、消费习惯、人口结构、交通组合等诸多方面进行分析研究，充分考虑商业地产特有的规律，确保投资规模的科学化和专业化。

寻求最佳经营模式

不同的商业业态对商业地产的要求也不相同，仓储商店注重层高、建材超市要求承重、百货商场注重外在形象，只有与商业功能结合起来，体现商业业态和商业形态的特征，商业地产才能具有强大的生命力。在项目开发初期，尤其是大型商业项目的开发，要通过研究零售、餐饮、休闲、娱乐、专卖等各种业态来确定比例关系和业态组合，设计最佳的业态结构。另外，从国外商业地产的发展看，只租不售和订单式地产是商业地产经营的主流模式，应不断探索适合我国国情的科学发展模式。

建筑规划以商业经营、消费习惯为本

商业地产应以商业经营为主，充分体现经营概念和特色，实现聚集人流的功能。由于项目所在的城市发展水平不同，地方文化具有差异，这就要求规划设计部门应在最大限度上满足各方面的需要，特别要注意研究当地消费者的消费习惯和消费心理，使建筑风格符合消费者的审美观，为消费者营造健康、舒适的休闲的购物空间。目前，强调体验式消费为主，表现为商业街区形式的“第四代商业模式”已引起了业内的关注，成为“新商业运动”的主导模式。

强化开发商的商业经营能力

由于国内商业地产仍然处于发展的初级阶段，产权、经营权、管理权的分离不可避免的造成各主力店与产权商铺都把各自的利益放在首位。这就要求开发商要具有创新头脑，树立以“投资者、经营者、消费者”为导向的服务意识，在充分了解商业结构中各种业态的基础上统筹兼顾，协调管理。同时，专业的商业管理团队的作用日益重要，要加大力度培养商业地产领域里的管理团队。这支管理团队既要包括物业管理方面的人员，又要包括商户管理方面的人员以及营销方面的人员，既要包括不同业态的商业专家，又要包括不同专业的设计专家，在专业协同下，使项目各个环节有效的串联、衔接与配合，这样才能发挥出各种资源应有的价值。现阶段迫切需要行业协会发挥组织协调作用，建立商业地产行业分析师、职业经理人等行业标准，加快行业人才的培养。

第7篇：商业地产行业趋势范文

目前，国家对整个房地产市场的宏观调控是为了使这个行业更加规范，无论是在住宅地产还是商业地产方面。国家调控实际上是使一些优秀的企业脱颖而出，然后把资金集中在这些企业中。因此，未来房地产行业面临的将是优胜劣汰的局面，而这种趋势对整个行业来说其实是一件好事，通过洗牌，留下的将是品质更高，竞争力更强的企业，市场才能更加规范，才能打造出更多在价格、在品质上具有优势，性价比更高的产品。

大势下　切忌“一窝蜂”

对于中小企业来说，在这轮洗牌中重要的是先要让自己“活”下来。一方面，首先要认真研究自己的产品，不要出现一窝蜂，比如现在都看好城市综合体，但是它必须有足够的企业经验、人才和资金。从商业角度来讲，传统住宅尤其是社区型的商业实际上也是市场中比较被看好的趋势，关键是看我们怎么做，并不是大家都来做购物中心，就盲目跟风一起上。所以，比较关注这方面需求的地产商在起步阶段首先要研究的就是自己的产品。

第二是企业能够做到良性循环。不管是从渠道还是产品的销售，拿商业来说，万达是有经验的，我们的商业是只租不售，它能对市场产生一种商业的良性循环，而不是把精力用于销售，如果销售环节出现问题，商业就会出现经营不下去等问题。

未来十年应该是商业地产发展的黄金十年，它的发展前景和投资前景都是非常可观的，关键还是怎么样做到良性运作。万达现在做的旅游文化比较多，当然也包括了度假、休闲都在里面，偏重文化为主。

和商业地产一样，在目前的情况下，养老地产也是处于一种被看好的阶段。但是，它还处于起步阶段，有前景，但是缺少分析。目前市面上在这一块成熟或者运作很好的企业比较少，这是值得引起注意的，避免蜂拥而上带来的不必要损失。

调整中　地产渐归理性

在看到这些问题的同时，跳到大的环境来看，房地产市场确实是越来越理性了。尤其是作为我们国家来讲，这个行业没有受到国际上金融危机的影响，这是我们最大的成就，而且我们很多大的企业，包括万达这样的企业也挺过了这一关，这是非常值得祝贺的事情。2012年的房地产市场前景会更好，这种前景不是虚的东西，一方面商业地产在这种交流、合作互相借鉴的过程中，会有更好的模式和产品出现。另一方面，随着大牌企业的进驻，加上一些不能适应环境的中小企业的被淘汰，市场环境会越来越好。

第8篇：商业地产行业趋势范文

关键词：房地产 运行 模式 商业

一、定义和主要类型

地产按其功能通常分为三大类，即以居住功能为主的住宅地产和以商业活动为目的的商业地产、以工业生产功能为主的工业地产，商业地产的特点是通过在地产上的商业活动体现商业和地产价值的集合，商业地产主要包括写字楼、商场、店面、旅游景点、酒店等。

二、商业地产的主要运行模式

（一）只租不售。即在商业地产建成以后，通过招商出租的方式，收取租金，逐步回收投资商业地产的投入及获取投资收益。

1、只租不售的好处主要在两个方面：一是在获取较稳定的投资收益的同时，获取商业地产的增值收益；二是在需要资金时，可通过将商业地产抵押的方式取得贷款；三可以统筹租金，防止恶性压低租金；四如招租、日常经营、物业管理等后继工作做得到位，则可提升该投资者的品牌价值。

2、只租不售的弊端在于：一对商业地产的招租要求较高，存在招租无法达到预期、租金收入不理想的风险及投资回收期较长的特点；二对招租的总体定位、商家的具体定位、具置的规划等均需做出很好规划，否则会导致整个项目的招商失败、无法出租；三商场地产的日常经营管理、物业管理等后继工作对投资者也提出了较高要求，特别是对刚介入商业地产的投资者更是一个挑战，如经营管理不到位，对后继的招租、现有商家的维护、租金等方面都将带来负面影响。

3、只租不售商业地产的难点：一整个项目的设计规划、招商策划等前期工作，对项目招租的效果具有决定性影响，对投资者在这方面的要求极高；二招租和日常管理团队，对招租的效果具有重大的影响。因此，只租不售的方式需要投资者要有较良好的财务状况、较高的商业地产综合规划和管理能力、企业较明确和稳定的战略发展定位。

4、案例：北京万通集团持有的万通商城采取只租不售的方式，统一布局，统一招租，统一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商业地产建成后或取得商业地产的产权后，将其全部出售。

1、出售方式的好处主要：一是可一次性收回投资成本、获取投资收益，解决投资者的现金问题；二是可省去招商、管理等环节，节约投资者的人力、物力资源；三对商业地产前期设计规划方面的要求不会像只租不售的投资者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地产行业向上发展，则投资者享受不到商业地产带来的增值红利；二商业地产普遍存在投资金额大的特点，使得有能力全额购买整个商业地产项目的投资者少之又少；即使有能力购买，理性的投资者也不太愿意用大笔资金购买，更多的会寻找新的地块、自己建，因此，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。

3、出售方式商业地产最主要的难点在于：如何将商业地产包装策划好已理想的价格出售。因此，计划出售的商业地产，在计划投资时就因先做好出售策划工作。

（三）租售结合。即投资者将商业地产的一部分出租，另部分进行销售。

1、这种方式的好处是：一即可收回部分投资成本，解决现金流问题，又可持有部分商业地产，享受其增值带来的好处。二解决部分招商压力和管理压力。三租的部分还可以用于贷款，同样可以解决部分资金压力。四如售得理想，反过来会促进招租。

2、但这种方式也存在一些弊端，：一对租售部分的比率、具置等需做很好的策划，如策划不会，否则会对租及售的整个项目产生不利影响；二无法统筹考虑整个项目的租金，可能会出现恶性压低租金的现象；三无法统筹考虑、策划整个项目交付使用后的定位、经营、管理等工作，需与其他购买协商。

3、租售结合方式的难点在于：如何统筹安排租与售的定位和比率、协调各购买者的关系等。

4、案例：最典型的就是万达集团开发的大连万达城市广场，一楼只租，二楼三楼卖给沃尔玛，通过沃尔玛作为主力店的作用，带来大量的人流量，进而也为万达集团和其他商家带来钱流，且万达广场一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛店起了很重要的作用。

三、商业地产存在的主要问题

1、短期内，由于在建和潜在的商业地产供应量过大，部分城市商业地产面临过剩风险，投资回报率降低。据悉目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低，约为6%。

2、投资者普遍存在专业度低的困境。一些投资商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，因缺乏经验和企业中长期发展规划，将面临许多问题，如缺乏人才团队、内部管理机制、资产管理能力、前期设计规划能力等，这些都将影响了投资商业地产的成功与否；即便是在商业地产方面投资较成功的万达集团，其在万达广场使用后的物业管理方面也存在明显不足，如在厦门湖里区投资的万达广场，其地下车库无较明显的指示牌、区间管理不到位，易造成停车、出车库困难。

3、地区发展不均衡。经济较发达的东部地区，商业地产因发展得较早，积累了一定的经验，商业地产发展得较成熟、较充分；而经济较差的中西部地区，因经济起步较东部地区晚，经济较不发达，对商业地产的需求也就较晚，总体上正处于与起步阶段。

4、投资资金来源单一。目前，投资商业地产的主要资金来源为投资者自有资金和银行的贷款，从一定程度上限制了商业地产的发展速度、发展水平。

第9篇：商业地产行业趋势范文

笔者以为：要秉承世界规律，体现中国特色。要以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以完善体制机制为保障，全面提高城镇化质量。新型城镇化下商业地产如何发展，既是对现有的城镇化进行系统研究的需要，更是为城镇化下商业地产发展的实践工作提供支撑与探索。本文就此作以下4P分析

一、政策倾向（Policy）：商业地产转型的有利新环境

众所周知，由于对住宅的限购调控，使商业地产成为了“香饽饽”。在新型城镇化中，商业地产将迎来更大的发展空间，将吸引各路资本投向未受调控影响的商业地产。中国指数院的数据显示，从商业营业用房投资占房地产开发投资总额的比例来看，2012年商业地产投资占总投资的比重为13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1个百分点。2012年商业营业用房竣工面积10226.5万平方米，比去年同期上涨8%。经过十余年的发展，中国的商业地产已经在体量上也有很大的增长。从2008年到2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。仲量联行最新《全球资本流动》报告显示，2013第一季度亚太地区商业房地产直接投资额增长26%，中国市场位列第二。而上海在全球商业地产投资活跃城市中位列第六，达到24亿美元，吸纳了中国市场三分之二的直接投资。

不过，在商业地产快速发展的进程中，存在着区域性和结构性的泡沫，以及同质化等问题，因此商业地产如何转型与升级成为业内人士需要思考的问题。要摒弃照搬住宅过多依重资金滚动的模式，走集约、节能、生态的新路子。着力提高城镇的内在承载力，使之真正成为实现经济发展方式转变的重点和全面建成小康社会的载体。

要有效形成新的增长极、增长带、增长面，拓展扩大内需的新空间。对于房企的转型而言，要把握区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机会等方面。转型中，房企要具备四种能力，即在什么位置和做什么的眼力；资金保证的实力；坚持且长效的耐力；能够整合各种资源的合力。在现阶段，商业地产会转型洗牌，集中度会提高，会出现集中化、规模化、品牌化的趋势。

二、一体布局（Position）：商业地产推进的有效新构架

城乡一体布局是现在和将来一贯要秉持的构架，也是一个重大的课题。城乡一体化是中国城市化发展的一个新阶段。按中国城市地理学的定义，一般认为：城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。

商业地产推进时，要遵循城乡一体布局。基于我国人口资源分布实际的客观国情，应先选择核心城市为重要载体，进而，逐步形成辐射作用大的城市群。在合理调整和优化格局的前提下，促进商业经济布局与人口分布、资源环境相协调。

城乡一体的特点要求商业地产的发展既要做好统筹，形成品牌和规模效益，又要做好细分和差异化应对。东部城市群的中心城市人口导入快，商业地产郊区化成常态。中西部发展商业地产的进程中，要避免出现象鄂尔多斯等地的“鬼城”现象，不要曲解城镇化仅仅是“造城”运动。

解决城乡收入差距问题是城乡一体化的当务之急。应该从体制上解决城乡居民机会不均等和劳动力市场的地区分割问题。中国需要创造条件尽快取消对农村居民的各种非国民待遇的政策规定，取消现存的城乡分割的劳动力市场，逐步建立全国统一的劳动力市场，使得农民有与城镇居民均等的就业机会和公平竞争的市场和法律环境。

为此，商业地产开发过程中，应积极吸收农民工劳动力，切实做到同工同酬并逐步实现福利保障的国民待遇。体现以人为本的城镇化核心理念。积极降低城镇准入门槛，切实促进农民工的市民化。要让农民进得来、留得下、过得好。

三、消费升级（Promotion）： 商业地产演进的实在新动力

基于商业地产的房地产和商业的双重属性，在现实的一定条件下，商业地产在某些时候更能体现出其商业属性。商业地产在聚集人气，创造就业方面会发挥重要的作用。这种属性与新型城镇化内在因素是契合并休戚相关。其中最主要的因素就是扩大消费和消费升级。统计显示，城镇化率每增加1个百分点，大概能够带来7万亿元的市场需求。这构成了中国国内的强大内需，成为一种新动力，促使商业地产不断演进。

要成为实在新动力的配套政策措施主要有三个方面：一是提高城乡居民收入。提高粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。二是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，减轻企业负担。三是加大金融对商业地产的支持力度。合理扩大信贷规模，取消不合理的限制，加大对重点工程、三农、中小企业以及兼并重组等的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。

中小城市发展商业地产应符合当地居民消费需求，不仅仅满足自我生存所需要的消费，更应该考虑自我发展和享受型消费比重的提升，以及精神方面的消费需求。同时，要严格风险控制。尤其是在当前三四线城市有效需求不足所导致的库存去化压力逐步凸现的风险，以及大型商业房企在销售状况回暖导致的资金改善，从而纷纷回归一二线城市的情况下，商业房企的区域拓展战略应更为谨慎。

四、产品丰富（Production）：商业地产渐进的写照新表现

作为商业用途的地产，商业地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产产品广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式的产品。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产产品，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产产品的概念。泛指用于零售业的地产形式产品。商业地产产品与业态紧密联系，具体有购物中心、社区商业、办公楼、星级酒店、中高端商业综合体、超市百货和影院等。

商业房企需要针对不同的城市制定不同的商业产品和产品线。对新型城镇化下中小城镇房企产品结构布局、房企城市运营模式、新型城镇化下房企创新融资方式等方面，切实研究并审慎实践。

可以对拟进入城市的宏观环境、市场环境、行业竞争及客户需求进行分析，从而全方位深入了解该城市商业房地产市场的投资机会及未来的发展空间。对城市的不同类型采取不同的进入战略，如核心城市考虑深耕；机会城市可考虑以同城操作或者投资的方式进入。面对网购冲击传统零售，“休闲+社交+体验+娱乐”的商业模式将成商业地产发展的新趋势。

商业房企要在城镇化中找到清晰的立足点，主动配合政府和相关部门。在商业房产开发中，倡导产品的适度超前，适度引导、适度提升的原则，防止过于超前或落后，逐步确立以人为核心的商业地产产品价值取向。