养老行业前景分析精选(九篇)

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第1篇：养老行业前景分析范文

关键词 养老地产 亲和源模式 商业模式

一、中国当前养老地产趋势分析

20世纪70年代起，中国为减轻人口过多给国民经济带来的沉重负担实行了计划生育。如今，近40年过去，计划生育有效遏制中国人口增长的同时，也给中国人口结构造成一些负面影响――未富先老。

中国当前仍是一个国情复杂的发展中国家，面对提前进入老龄化的社会问题，政府应对尤显吃力。此情此景下，政府积极扶持养老产业，鼓励社会参与养老体系的建立，由此揭开养老产业市场化的帷幕。再者，从市场需求角度而言，养老产业背后隐藏的是惊人的商机。据有关数据表示，我国2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，2020年将达2万亿；[1]更为乐观的推断显示，到2050年，养老产业市场需求有望突破17万亿[2]――而目前市场每年为老年人提供的各类产品还不足500亿元，供需不平衡导致的巨大缺口，催化了我国养老产业的发展。

养老产业产品种类多样，而其中，老年住宅则是老年生活必不可少的一部分――以上海为例，据“上海老人养老方式选择及住房需求”的专题调研结果显示，上海至少有41.4%的老年人可视为老年住宅的潜在消费者。[3]至此，复合了房地产开发、养老服务、商业地产运营和金融创新等属性的养老地产应运而生。[4]当前养老地产市场上的资本主体基本形成了以“房企系”、“保险系”和“实业系”为主导，房地产私募基金投资商与国外养老投资机构并存的市场格局。由于养老地产的商业地产属性，使得房企在养老市场中有着得天独厚的优势，也因此成为中国养老地产的先锋，面前市场上出现的养老地产主要都出自“房企系”。

但养老地产又有着不同于商业地产的特性――适老化。适老化使得养老地产开发不能仅是关注居住功能，还必须匹配有相当程度的养老设施和养老专业服务化。同时，由于养老地产更多是一种过程经营，产业链的整合度在这个产业里更显重要。由于以上原因，加之我国养老产业的起步较晚，目前养老地产整个产业呈现出一种“小而散”的状态。虽然已有不少房企涉足这一产业，但大多过度关注住房的功能建设而忽略养老服务，以运营商业地产的模式开发养老地产，使得市场开发效果不佳。另一方面，养老地产在规划、开发、持有、运营以及后期服务环节中皆需要大量的资金支持，呈现出投资规模大、回报周期长、产业链长等特点，融资难也因此成为养老地产的又一难题，私募资金、信托基金等金融机构借此进入到养老产业，但资金与产能是否能有效结合仍是一个未解之谜。养老地产似乎呈现出一种“雷声大，雨点小”的局面，难题亟需解决。

几乎进军养老地产的所有企业都把心思放在了如何提高住宅的适老功能上，结局就是养老产品的同质化，这样的产品不仅是缺乏对客户的吸引力，更糟糕的是，企业似乎完全没有挖掘出客户的真正需求。这一切使得养老地产的市场参与者目前都面临这样的问题：如何创造企业价值？如何传递企业价值？如何获取企业价值？――这是商业模式所要回答的问题。

从商业模式的完整性考虑，目前国内大部分养老地产项目还处于开发期或试运营期，极少有成熟的商业模式。尽管如此，但市场仍存在行业模范――“北有太阳城，南有亲和源”。北京太阳城老年公寓和上海亲和源项目作为国内最早进入养老地产市场的两个项目，经过一段时间的发展，项目运营已经基本进入盈亏持平的稳定状态。其中，亲和源模式以其独还特新颖性受到众多企业的青睐，争相模仿。亲和源地处上海市浦东区，它凭借其独特的区位优势和商业模式，辐射带动了周围地区养老产业的发展。例如，杭州绿城集团的乌镇・雅园项目、杭州金色年华老年公寓、杭州的万科随园・嘉树项目等；同时亲和源还在积极发展着连锁模式，在浙江海宁、浙江宁波、山东潍坊、辽宁等地开设连锁店，着力扩大企业影响力。另外，亲和源多次承办中国养老产业高峰论坛，积极发挥产业先锋作用，是当前养老地产行业的领导者。

二、亲和源模式解读

亲和源股份有限公司前身为上海康桥公共事业投资有限公司，成立于2005年3月，由上海新建桥企业集团有限公司和康桥镇集体资产管理有限公司共同出资设立。2007年8月公司正式改制成为亲和源股份有限公司，注册资本由10000万元增加到20000万元，并引入新的股东上海日扬房地产有限公司和上海亲和源投资有限公司，公司控股股东为上海新建桥企业集团有限公司。公司主要从事老年产业的投资及经营管理。2003年，该公司提出了亲和源会员制社区构想；2007年，亲和源会员制社区正式开始运营。运营至今，亲和源已成为业内典范。

最初，亲和源的首次尝试是失败的。2007年，该项目正式投放市场，但是市场反响并不如人意，2007～2008年，出售的会员卡不到几十张，那时整个社区总共才有11户人家。究其原因，在2007年时，中国社会里人们对机构养老仍持怀疑态度。国办养老机构普遍呈现服务质量差，但对于民办的养老机构，不够坚固强大的资金链是老年人最大的疑虑。老人对于横空出世的亲和源信任度极低，在其看来，亲和源的养老模式是具有风险的，老人不愿把毕生的积蓄投入一个风险项目。价值观念的问题困扰了亲和源，这使得亲和源必须对已有的商业模式进行调整。

针对此状况，亲和源做出了相应的调整，例如展开高强度的宣传，利用报纸、广播、电视等提升亲和源气知名度，同时，社区运用口碑营销的方式，不断提升老人对亲和源的信任度，从观念上影响老年人的养老方式。再者，亲和源在和客户的约定上写了这样一条――“如果企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营”，以此打消了老年人对企业破产对社区影响的疑虑。2009年5月，国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并。这一决策对地处南汇地区的亲和源养老社区影响颇大，突增的客户源，使得亲和源的销售有了突破。至2010年，亲和源获得挚信资本的一亿元风投，已经销售了450多张卡，有600余人入住。2013年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》。鉴于今年来养老服务市场的快速、扩大发展，政府意识到发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，亦是当前扩内需、增就业的巨大潜力所在，加快发展养老服务业势在必行。外在环境的优势为当前亲和源的平稳发展提供了先决条件，使得亲和源能合理调整、发展自己的商业模式。随着当前亲和源由亏损逐渐转向正常化运作，亲和源所形成的现有商业模式逐渐获得认可，成为各大企业争相模仿的对象。

（作者单位为浙江工商大学经济学院）

参考文献

[1] 阎永胜.中日老龄产业问题比较研究[J].大连大学学报，2008（5）：116.

[2] 李巍.养老服务商业模式设计[J].商界评论，2014（4）：98-100.

第2篇：养老行业前景分析范文

商业银行的保险业务经过数年发展，规模和效益都有很快增长，成为中间业务重要的组成部分，然而由于认识和定位上的偏差，此项业务的发展仍停留在初始阶段，缺乏长期规划，现有的资源不能充分利用。通过对银行保险业务现状的分析，有利于理清思路，理顺关系，促进业务的快速发展，实现银行与保险的共赢。

银行保险业务现状

（一）经营模式以为主。现在，国内商业银行保险业务还以模式为主，这种模式的优点在于：不占用银行资金，没有经营风险；可以为未来全面进入保险领域积累管理经验，提高人员业务素质，在开办初期适宜采取这一模式；短期内可以收到明显的经济效益。缺点是缺乏长期性，不能获得保险业务更大的收益。

（二）产品以分红趸交类为主。客户在银行柜面购买保险产品，很容易与银行存款进行比较，所以客户比较喜欢的银行保险产品还是与银行存款相似，投资短、收益快的趸缴产品。目前热销的各渠道的银保寿险产品（表略）：2005年5月20日，中国“最受欢迎的寿险险种”揭晓,此次评选完全是通过中国目前访问量最高、最受欢迎的保险门户网站--保网，由全国各地的网友投票产生的。其结果具有广泛的代表性和权威性。入选的“最受欢迎的寿险险种”（表略）均反映了老百姓的心声。两表对比显示,银行保险产品以分红趸缴产品为主，同期市场需求以保障型期缴产品为主，二者存在很大差异。

（三）业务拓展以柜员个人营销为主。客户去银行办理存取款业务时，对保险产品知之甚少，主动购买的比例很低，完全依靠银行基层柜员的说明和鼓动。商业银行为快速发展保险业务，把业务收入按比例奖励给经办人员，提高柜员的积极性。

（四）客户以传统的银行客户群为主。银行保险业务在我国存在巨大的发展潜力。据调查,在14万亿元居民储蓄存款余额中,有至少40%的存款目的是为了防病、养老、教育等,也就是应当至少有5万亿元会流向保险公司。同时,一项对于银行高端客户的调查显示,月收入5000元以上的中、高端客户约占银行客户的15%左右,其中64%的此类客户考虑在三年内购买银行理财产品,这些潜在客户的理财金额人均高达14.4万元。所以说，银行的VIP客户群体是银代产品的潜在客户群。

银行保险前景分析和发展思路

银行业的竞争远比保险公司激烈，这直接反映在产品的不断创新和对客户的争夺上。保险公司与银行业互融成必然。互融有两种形式，一种是混业经营。工行利用工银亚洲涉足保险业、中信银行参股信诚人寿、平安收购福建亚洲银行，中行所属的中银保险正式运营，到交行和建行已向银监会申请发起或合资成立保险公司，金融混业的格局日趋明朗。另一种形式是更紧密的或其他形式合作关系。目前，商业银行与保险公司的合作还停留在协议合作阶段，但随着保险资金“1+1”银行独家托管制2006年即将实施，保费归集、账户开立、投资运用、理赔支付等全部交给一家银行实现，银保互融性不断增强，农行寻找适合的保险公司结成战略合作伙伴，成立合资公司建立更深层次的合作关系也是发展的必然。银行保险作为一项可以为银行、保险、客户三方带来利益的具有广阔发展前景的中间业务，正是银行应积极投入，努力发展增强自身竞争实力的良好渠道。

（一）合理定位，明确发展方向。银行应根据自身的可用资本数量和管理水平选择走混业经营或形式与保险行业互融。目前我国国有大型商业银行资本充足率不高，过去一直采取分业经营，对保险行业还比较陌生，缺乏保险专业人员，但具有网点覆盖面广、信誉良好、网络完备、拥有一大批稳定的客户群体等优势，最好的途径就是先走，然后在积累了一定的经验，条件成熟时选择直接投资方式。中小股份制商业银行管理水平和资本充足率较高，网点相对较少，所以不适合走模式，选择直接投资的混业经营模式，然后由其他大型银行业务，则更为有利。

（二）加强银保合作，建立保险公司和产品的准入退出机制。保险行业准入门槛相对较低，商业银行在开办保险业务时，有必要制定完善的准入标准。银保合作关系的确立方面，国有商业银行与保险公司合作关系的确立是自上而下的，为此，银行可以选择实力雄厚、信誉良好的保险公司“择优而代”，从而提高效益，降低风险，维护自身信誉、利益。经营行应在上级行允许的范围内，结合当地各家保险公司的履约能力、人员配置、行业道德等主、客观因素，确定业务合作关系，然后可以按照“业绩排队、末位淘汰”的原则，建立起保险公司的准入和退出机制。产品的甄别方面，个性化、具有理财+保障的保险产品组合是保险产品的发展趋势，功能要加快保险产品创新和结构调整，把握市场行情，仔细研究各家保险公司的现有产品类别和明细条款，在同等类型的产品中，择优推介；另外，要加强与保险公司的沟通与交流，引导保险公司开发适合银行客户群的银保产品，如与按揭贷款有联系的保险产品、与信用卡透支有联系的保险产品、责任险等。

第3篇：养老行业前景分析范文

【关键词】高速公路 自有物业可行性

一、高速公路自有物业的必要性分析

（一）高速公路的社会属性凸显

高速公路的服务设施应为连续行驶的用路者提供解除疲劳、紧张，以及满足生理要求的场所，或为汽车加油，或对车辆作必要的检查、维修等需求，以确保行驶安全、舒适。免费通行措施的推行及城市化发展脚步加快无疑对高速公路沿线设施的服务质量提出了更高的要求，这需要有专业团队进行品质提升。

（二）服务区管理经营模式亟待改善

全国高速公路服务区的管理方式主要为：经营单位与业主签订租赁经营协议后，不单在服务区内开展经营活动，同时还须承担服务区的对外服务、服务区资产维护、维修，而业主或行业主管单位则以条文管理的方式对自主经营的服务区进行检查、监督。服务区经营单位作为该服务区一定期限内的承租方，其经营的根本是在有限的租赁经营期限内取得较大的经济效益；而作为服务区的业主单位，则期望服务区作为一项资产，能通过良好的经营管理实现保值增值，并做好对社会的各项服务。这种租赁经营、监督管理的方式先天存在不足，导致管理效率的低下以及经济效益和社会效益的失衡，经营模式亟待改善。

（三）高速品牌系统工程维护发展的必然趋势

高速品牌的创立和维护是一项长期、艰巨、复杂的系统工程，本文通过将高速公路从最初的规划设计到随后的施工、运行，直至最终的拆除、报废的一个完整的寿命周期的分析来对其品牌建设管理进行考量。

图1 全寿命周期的费用分布图

图2 全寿命周期费用的构成图

成立自有物业公司，针对现有项目和未来发展规划中运营管理周期较长的项目设立专业机构来负责品牌维护，有利于及时补充运行费用、维修费用、更新费用，确保了项目运营管理期间品牌的连贯性。

二、高速公路自有物业的可行性分析

（一）高速公路自有物业的PEST分析

PEST分析法是对企业外部一般环境进行分析的一种工具，包括政治（Politic），经济（Economic），社会（Society）、技术（Technology）四个方面的因素。

（1）政策导向。2000年后，在物业产业经历了十几年发展、变革、重组后，国家加大了物业行业的重视和培植力度。《2012年政府工作报告》曾提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”，第一次明确了物业发展方向。多个省市也提出“服务业增加值占全市生产总值的比重达到50%”，“建立健全物业管理制度，提高物业管理水平”的目标和发展思路，将服务产业的重要性提高到更高的层次。宏观政策的导向性作用，意味着物业行业将迎来发展的黄金时期。

（2）经济环境。在过去十年期间，我国国民经济始终保持7%以上的增长速度，在全球经济中比重不断上升。经济的持续高速发展，必将导致社会运输总需求以及公路的车流量的不断增长。服务业比重与城市化水平不断提高是一个国家和地区经济及社会发展的必然趋势，也是衡量和判断其经济发展水平、社会现代化水平、社会经济结构水平的主要标志。因而，建立高质量的物业服务公司将会有着巨大的前景。

（3）社会环境。物业管理企业经过二十多年的发展，已经逐步形成有序的理性竞争、品质经营的市场，同时，具有一级资质的物业服务企业仅占7.93%，现阶段物业服务企业的整体规模仍较小，也给新进入的企业创造了竞争的机会和条件。

整个社会对高速公路服务区服务的需求偏好在向服务内容多元化与优质化方向转变。随着人们对生活质量消费水平的提高和“自驾游”的发展，司乘人员除了需要在服务区内加油、用餐、休息外，更希望能在服务区内客房、休闲和娱乐活动。因此，建立服务优质，品牌特色鲜明的物业企业来配合高速公路的发展，对于公司的意义巨大。

（4）科技促进。科技对高速公路物业企业的影响主要体现为信息技术背景下的管理和服务响应要求的提高。全面信息化可以改变传统作业和管理模式，大大提高企业的管理水平和生产效率。信息化已经成为企业竞争的有效手段和竞争优势的重要来源，物业公司应该顺利时代潮流，推动公司信息化建设，从而使得企业在信息时代立于不败之地。

（二）高速公路自有物业的SWOT分析

SWOT分析法是由美国哈佛商学院的安德鲁斯（Andrews）教授于1985年提出，主要用于企业总体战略定位。它是一种针对企业的优势（Strength）、劣势（weakness）、机遇（0pportunity）、威胁（Threat）四个方面进行分析综合考虑企业内部条件和外部环境的因素，进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。

根据SWOT矩阵分析，可以看出物业服务业务应采用SO战略，所采取的战略定位为：

依托系统内部资源优势，采取渗透整合战略，提升行业竞争力，合理规避风险；在提升服务水平的同时加强内部成本控制，并巩固在行业内物业产业的优势地位。

三、高速公路自有物业的前景分析

自有物业将会在服务区招商未完成阶段开放停车、如厕、饮用水的基本功能，降低高速公路行车人员的投诉率；自有物业将可以正式承接高速相关产业的物业服务，基于共同的目标追求，能够比外聘物业公司更主动地与项目开发部门实现零距离配合，共同满足业主需求；自有物业将可以为高速行业如收费站等提供办公楼管理、餐厅服务等业务，给员工创造舒适、温馨、和谐的办公生活环境，为打造高速名片做出贡献；自有物业可以为高速公路ETC建设导致的收费人员安置提供通道，确保企业的稳定发展；自有物业将可以参与市场化竞争，承接市场上的各类资产的物业服务，在城市建设发展进程中获得一定的发展空间，为装扮城市提供服务。建立自主物业公司的经济效益和社会效益及前景均十分可观。

四、结论

根据高速公路的外部环境、内部能力和现状分析，并参考PEST分析和SWOT分析得出的结果，建立自主的物业服务公司完全具有可行性。自主物业服务公司的设立将利用高速公路的资源构建物业服务平台，为各业务窗口创造以专注于核心业务的环境，使之实现高效率的经营；同时，强化高速品牌的维护和提升，以全寿命周期管理的视角切入，为产品产业链的协调性提供支援。物业服务的设立在顺应经济和城市发展的基础上，也将成为高速公路新的业务增长点。

参考文献：

[1]高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范（JTGD80-20

06）[S].人民交通出版社，2006.

第4篇：养老行业前景分析范文

此外,老年人身故后,继承人是否可以赎回房产、以及赎回的方式在不同模式下也是不同的。这种差别主要由于各国法律环境、参与机构、金融环境等的不同造成的。住房反向抵押贷款的产生,主要源于两方面的原因:一是人口老龄化,养老压力增大;二是住房自有化率提高,居民资产大部分固化在住房上。与储蓄、股票、债券等金融资产一样,住房是家庭资产的重要组成部分,对于普通老年居民来说,他们工作期间的大部分积累都凝结在住房上,由于住房属于不动产,交易变现比较困难,不能像其他金融资产那样可以用于支付老年人的生活及医疗费用,一旦退休,他们的生活质量不可避免下降。住房反向抵押贷款的推出,就是在不改变房主居住条件的前提下,盘活这部分固定资产,实现资源的优化配置。

我国发展住房反向抵押贷款背景分析

我国发展反向抵押贷款的必要性。我国进入老龄化社会。按国际通行的标准,60岁以上的老年人口超过总人口的10%,或65岁以上的老年人口超过总人口的7%,即可看作是人口老龄化社会。第5次全国人口普查结果显示,2000年,我国60岁及以上的人口已达到1.32亿人左右,占总人口的10.26%;65岁及以上的人口为8811万人,占总人口的6.96%。按国际标准,我国从2000年开始正式进入老龄化社会。近几年来,老年人口占比高居不下。国家统计局数字显示,2005年,60岁及以上和65岁及以上的人口占总人口的比例较第5次全国人口普查时分别上升了0.76%和0.73%。根据全国老龄委办公室2006年的《我国人口老龄化发展趋势预测研究报告》,2020年以前为快速老龄化阶段,从2021年到2050年是加速老龄化阶段,到2050年,我国老年人口总量将超过4亿人,老龄化水平推进到30%以上。我国是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下进入老龄社会的。发达国家进入老龄化社会时,人均国内生产总值一般在5000至10000美元以上,我国目前人均国内生产总值仅超过1000美元,给我国经济的可持续性发展带来严峻挑战。

现有基本养老保险制度不健全。1991年,我国开始养老保险制度的改革,十四届三中全会明确提出建立企业职工社会养老保险统筹和个人账户相结合的制度。经过十几年的建设,新的社会养老保障制度初步形成,但一系列现实问题不容回避。目前的社会保险模式只是名义上的个人账户制度,实质依然是现收现付制,社会养老保险金的实质缺口很大。根据世界银行2005年5月公布的数据,按照目前的制度模式,2001年到2075年间,我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15亿元。我国基本养老保险水平较低,不足以保证老年人的生活水平。

家庭养老功能弱化。从20世纪70年代我国推行计划生育政策以来,我国家庭从结构复杂、规模庞大的传统模式,向结构简单、规模较小的现代模式转化,倒金字塔式“四二一”结构的家庭所占比重越来越高。数据显示,到2050年,每100名年轻人负担的老人将达到49人,传统“养儿防老”的家庭养老模式很难承担如此庞大的养老责任。

我国发展住房反向抵押贷款的机遇与挑战。经过近二十年房地产市场的发展,我国拥有房产的家庭占比提高,第5次全国人口普查对住房的调查显示,城市中拥有各种自由产权住房的家庭高达72%。由我国老龄科学研究中心组织的“我国城乡老年人口状况一次性调查”显示,到2003年底,全国城镇老年人家庭约有2000多万户,城镇老年人家庭户均住房面积为70.3平方米。按照房产均价2000元/平方米计算,老年人家庭拥有房产的财富价值达2.8万亿元。我国多年实行低收入、低消费的政策,绝大多数老年人并没有多少积蓄,难以保证他们退休后的生活水平。但在我国福利住房制度改革阶段,老年人往往以低于市场的价格获得住房,从而成为“房子富人”。如果能够盘活这批资产,将在很大程度上解决我国老年人养老问题。近几年来,我国金融市场和房地产市场也取得较快发展。商业银行存款、国家外汇储备、保险公司资产规模都持续大幅增长。2006年我国保险资金运用额约17883.3亿元,比上年增长26.83%。随着房地产市场的发展,北京、上海、广州等城市的住房二级市场已经全面启动。据专家预测,今后几年,北京等大城市的二手房交易量每年将以15%至20%的速度递增。国内金融市场和住房二级市场的逐步成熟,为发展住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。但是,住房反向抵押贷款在我国还是全新的产品,距离真正投向国内市场还有许多不确定性和阻碍因素。

缺少国家的政策支持。住房反向抵押贷款不仅是一个金融产品,更是具有明显社会属性的社会产品。住房反向抵押贷款的推出是为了解决社会养老问题,得到多数国家政府的支持。从各国经验来看,在发展初期政府进行引导示范,提供资金发展公立的咨询机构;积极开展政策宣传、解释工作,促进潜在需求变成现实需求;制定税收减免等优惠政策,并通过保险或担保等,降低市场风险;出台有关法律法规,制定比较详实的实施计划,规范业务经营行为,为业务发展创造良好的外部环境。目前,我国的政策导向不明朗,缺少相应的法律法规,政策变动和规划变迁都会给住房反向抵押贷款的推出带来不确定性。我国城市土地属于国有,土地有偿有限期使用,土地使用权实行批租制度,规划用途为住宅的土地使用年限为70年,70年到期后地面附着物的计价和处置目前尚不明朗。尽管《物权法》已经出台,但对房地产的价值影响仍有不确定性因素,无形中加大了贷款机构(保险人)的风险。随着城市的迅速发展,城市建设和重新规划设计到路桥建设、城区改造,产业结构的布局调整也会带来搬迁,有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预料。

市场风险缺乏规避工具。鉴于稀缺资源土地的不可再生性,从长期来看,房地产的价值是上升的,虽然会有周期性的波动,应该不会大幅度下降。实际上,房地产受到土地供给的限制,供求难以达到均衡容易形成泡沫,现实中房价暴跌的例子并不鲜见。由于房产是反向抵押贷款的惟一还款保证,房产价值的变化与反向抵押贷款的安全性和收益息相关。一旦对房产行情预测失准,房地产泡沫破裂的风险就会转嫁到反向抵押贷款提供机构,破坏性相当大。美国等国家也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后,才获得长足发展的。美国Finan-cialFreedom计划通过证券化运作,把原来由贷款机构独家承担的房产价格波动、利率变动等风险分散给了众多个人和机构投资者,由大家共同承担,从而使贷款人的风险程度大大下降。我国现行的金融环境缺少风险分散机制,住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商,不利于调动金融机构经营该业务的主动性。

中介市场发展滞后。住房反向抵押贷款业务的开办涉及房地产评估、信息咨询、法律等中介市场的发育。反向抵押贷款业务首先要求对申请贷款的房屋价值进行评估,在保险合同结束时要通过中介结构对房产进行处置。评估的准确性直接关系到贷款金额的大小以及贷款提供商的风险水平。同时,通过房地产经纪公司交易房产可以有效降低保险公司处置成本。我国房地产评估市场建立时间较短,评估机构资质混乱,执业人员整体素质不高,市场管理不统一,评估程序不规范,评估结果不科学等,使得房产价值评估的准确性受到质疑,给住房反向抵押贷款业务的推出造成不利影响。

传统观念的阻碍。我国的文化传统和消费观念与国外差别很大。西方国家崇尚独立,子女长大成人后父母没有义务给予经济帮助,很多人选择将遗产捐赠给慈善机构而不是留给子女,高额的遗产税也强化了这种做法。而在我国,社会捐赠行为并不普遍,法律对成年子女对父母的赡养义务及遗产的继承权有严格的规定,遗产税目前尚未推出。在这种文化背景下,我国居民能否接受住房反向抵押贷款还需要验证。

流动性风险的防范。住房反向抵押贷款业务在开办时需要投入大量资金,在长达十几年、数十年的时间内需要持续向借款人支付贷款,资金回收却要在房主死亡、永久性搬迁乃至出售房屋之后,在相当长时间内市场情况可能发生很大变化,支出的刚性和收入的不确定性,容易使贷款提供商的资金周转陷入困境,出现严重的支付危机,进而引发流动性风险。

我国发展住房反向抵押贷款前景分析

反向抵押贷款的组织模式选择。住房反向抵押贷款的组织模式可以是完全市场模式、完全政府模式以及二者的兼顾。我国发展该项业务的模式应该在政府主导下,充分发挥包括人寿保险和财产保险公司在内的整个保险行业的优势,联合商业银行、房地产中介的力量,走政府模式与市场模式相结合的道路。住房反向抵押贷款模式承担了社会管理的重要职能,具有促进社会稳定,推动和谐社会建设的重要作用,同时也承担着较大的风险,完全具有外部经济属性,政府有责任支持该业务的发展。我国信用体系建设不健全,法制环境不完善,单纯市场化运作容易出现问题。由于这项业务关系众多老年人的切身利益,任何环节的失误都会造成社会负面影响。开发该业务风险较大,需要政府在税收、资金来源等方面给与开办机构政策性鼓励和扶持。从已经推行该业务的国家来看,都经历了普及基础知识、提供业务咨询的重要阶段。为增强居民的信心,这项工作离不开政府的介入。

反向抵押贷款的产业模式选择尽管美国模式有其不可取代的优势,但在我国社会养老体系尚不健全的情况下,现阶段很难采取这种完全以政府为主的模式,从国内金融体系的建设来看,保险业在住房反向抵押贷款业务上具有无可替代的优势。从住房反向抵押贷款产品性质来看,主要包含了利率风险、客户长寿风险、流动性风险、市场风险、道德风险等。其中市场风险(房地产价格波动风险)属于系统风险,从国外经验来看,一般通过建立共同保险基金、政府担保,或者通过资产证券化实现风险的转移或共担,无论由银行或是保险公司承当产品的提供商都无法最终化解该风险,必须由政府提供政策支持,建立保险基金或实现资产证券化,从而消除该风险,这也是我国推行住房反向抵押贷款最大的障碍。剔除该风险的影响,保险业在甄别利率风险、客户长寿风险方面具有寿险精算技术优势。人寿保险公司在资产的配比方面,本来就以长期资产为主,因而流动风险明显低于银行等其他金融机构,具有先天优势。道德风险、逆选择风险则需要在具体产品设计中加强客户选择,建立激励约束机制。发展住房反向抵押贷款保险业大有可为,充分表现保险业发挥社会管理职能、承担社会责任的重要作用。

反向抵押贷款的经营模式选择。借鉴国外经验,我国住房反向抵押贷款可以采用以保险业为主或“银保合作”模式。在以保险业为主的模式下,主要的做法是保险公司将已经拥有房屋产权的老年投保人的房屋产权抵押,利用精算方法计算其每月可获得的金额,直到贷款人亡故,保险公司将其抵押的房屋收回,进行销售,拍卖或出租。在“银保合作”模式下,有两种操作办法:一是以保险公司为主设计年金产品,银行将贷款用于购买这种产品,保险公司负责向客户定期发放年金;二是借款者首先将住宅抵押给银行,银行跟借款人商定反抵押贷款的期限(如10年)并每月向借款人发放月付款,同时银行每月向保险公司支付一定的保金投保用于购买延期年金。如果达到期限,借款人还健在,其后的月付款由保险公司支付;如借款人去世,银行可将房产回收,然后通过房产中介机构进行处置。以保险业为主模式的主要优点可以使保险公司的精算技术力量、经营养老金的业务优势、丰富的理赔经验以及保险公司的资产配置特点得到充分发挥。但是,开展此业务需要在一个相当长的时期内提供大量的资金,特别是在业务开展的开始几年之内,现金流出会非常大,而没有任何的现金流入,加上该业务具有的非赢利属性,如果没有政府相关政策的支持,保险公司独自开展此业务将面临较大的资金压力及盈利压力。在“银保合作”模式下,一方面,商业银行拥有大量的资金,财力雄厚,能够满足反抵押贷款的启动预算,结合寿险公司在产品设计、定价等方面的优势,使得该模式比仅由保险公司或商业银行单独开展反抵押贷款业务具有明显的优势。在银行提供大量启动资金的情况下,银行面临的风险状况要比保险公司的风险要高,这有助于减轻保险公司的资金压力。另一方面,由于“银保合作”模式涉及银行和保险两家金融机构,在制度的设计中要考虑合理的利益分配,以便调动两家机构的积极性。我国现实行分业监管的监管体制,反抵押贷款业务的监管对监管机构提出了更高的要求。

保险产品创新。年金保险产品。年金保险产品由人寿保险公司提供,根据客户的不同需求,在具体设计中可以采取灵活的年金支付方式,包括等值、递增或递减式年金、通货膨胀率挂钩式年金。还可以推行信用额度产品,即投保人可以获得一个固定的信用额度,在每次限额内可以灵活取用;也可采用信贷额度与一固定时间内分期等值年金相结合的方式,其中信贷额度中未使用的额度将按与贷款利率相同的利率随着时间而增长。在确定借款者的领取金额时,可以考虑只对房产全部价值的一部分提供贷款,以减少未来房产价值变化的不确定性对保险公司的影响,特别是未来房地产市场整体低迷时该业务对保险公司的不良影响,这样做亦可从一定程度上降低房产的维护风险。同时,所设计的产品可以考虑一套允许养老者“赎回”的办法,在不损害保险公司利益的前提下,为投保者留下一个随时可以退出的通道。

在设计年金产品之初要考虑到投保人可能会在未来赎回房产,保险公司应该在要求投保人偿还全部给付金本息之外,还可要求投保人按预定的某一比例对保险人进行补偿,“赎回”视同于投保人清偿了曾以房产权抵押向保险公司借的一种高息贷款。借款人亡故后,保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权。当然其价格要由房屋的所有者———保险公司来提出,这有助于满足我国有些老年人希望身后让其子女继续拥有这套房屋的愿望。反向抵押贷款保证保险。为预防老年人居住的房屋因火灾、爆炸、自然灾害等事故损失,房屋价值减少,导致老年房主到期不能履行或不能完全履行反向抵押借款合同约定的房屋交付责任,由财产保险公司开发反向抵押贷款保证保险,承担事故发生时被保险人应承担的全部或部分还贷责任,保障贷款人或年金保险人已发放的贷款额度不受损失。房屋保险。由财产保险公司提供的保障老年房主的财产安全的家庭财产保险。反向抵押贷款保证保险在实际中保障的是年金保险人的利益,而房屋保险则是保障老年人的利益,当其赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故导致损失,保险人负责赔偿超过还贷责任部分的财产损失。利率保险。对未来的利率走向,往往很难给与预期。这就需要对利率实施相应的保险,以对可能发生的利率的增减变化,并对由此带来的收益或损失,能够建立一种在借款人和保险公司之间的收益分享或损失共担的新机制。

经营模式创新。反向抵押贷款产品在经营模式与传统保险产品差别很大。反向抵押贷款并不是一个单一的保险产品,而是一组保险产品构成的保险计划,既需要寿险公司的参与,也需要财险公司的加盟,相互补充、相互促进,共同保障方案的顺利实施。反向抵押贷款在不同的阶段需要不同性质机构的参与。客户评估阶段以及房屋交付阶段,都需要借助房地产中介的力量。该产品计划的顺利实施,需要不同的机构和客户打交道,如何保证服务及信誉,如何保证老年客户的利益不受到损害,这些面临很大的挑战。分析美国HECM计划,可以看出,该计划之所以能够在美国得到很好地开展,原因之一就是因为几乎所有的反抵押贷款合约都最终转售给联邦抵押贷款协会,即联邦抵押贷款协会为所有的反抵押贷款合约提供了流动性保证,一旦反抵押贷款数额超出房产价值,超出部分由联邦抵押贷款协会负责支付,从而避免了业务开展机构的损失。为了顺利地在我国开展该业务,可以考虑由政府机构同意向借款人收取保险费用,建立反抵押贷款保险基金,对借款人与保险机构的可能损失进行补偿。保险基金的成立,一方面保证了即使保险公司倒闭,房主也可以按时拿到贷款;另一方面,如果贷款本息额超过住房价值,差额由保险基金进行补偿,使贷款机构避免损失,从而消除借款人和贷款机构的后顾之忧。保险基金应当集中管理,统筹使用。一旦发生极端事故,保险基金不足以偿还所需数额时,应当由国家财政进行补充。

第5篇：养老行业前景分析范文

随着经济的发展和科技的进步，人民的生活水平不断提高，日常生活必需的公共服务也越来越多，随之而来需要交纳服务费用数量和品种也呈几何式增长，对缴费系统的使用频率越来越大。一些公用事业单位为提高服务水平，也在不断拓展缴费渠道和方式。例如，增加营业厅的数量，委托一家或几家银行代为缴费等。但是这些杯水车薪的举措并不能从根本上缓解广大老百姓的缴费难问题，其突出的矛盾表现在如下几方面。

1）代收网点少，柜面矛盾突出。通过对浙江沿海某市的水费、电费等市民普遍关心的费种的缴纳情况调查，发现主要集中在工行、农行和建行等几个较大的商业银行或者其自身的营业服务厅。由于这几家银行的柜台资源相对紧张，只布置一个窗口来应付。而其自身的营业服务大厅分布点又相对较少，根本不能覆盖到全市的所有地方。同时公用事业单位的出账期又相对集中，势必会造成排队时间长、付费难和逾期又要缴纳滞纳金等局面，市民对此抱怨一直很大。

2）各银行代收的种类不全。往往一家银行或一个营业厅只能收取一个项目，势必会造成为要付缴清全部费用，需要跑多家银行或营业厅的尴尬局面。对于郊区或农村的居民，这个情况就变得尤为突出。

3）付费方式单一。现在市民的付费主要是在银行柜台、收费单位营业厅支付现金或在银行办理“一卡通”委托扣款。随着科技的发展，人民普遍对支付方式提出了更高的要求，比如实现足不出户，网上付费，电话付费，手机付费等。而这一些对于国内大部分城市来说，依然是一个空白。

4）外来人员的急剧增加。加剧缴费难的矛盾，其大多数通过银行或营业厅现金缴费，更增加缴费难、排长队等矛盾。

综上所述，广大民众和企事业单位对于缴费这一生活基本需求的多样化要求非常迫切。社会上也有不少企业也看到了这一块的巨大市场前景，但是由于各个公用事业单位的缴费模式复杂，缴费类型众多，账单周期各不相同等因素，因此无形中提高了涉足的门槛，参与的企业并

不多。

笔者认为通过建立一个整合大部分缴费费种，方式多样，使用灵活，安全便捷的缴费系统，才能从根本上解决上述矛盾，更好地满足日常生活的需要。同时，各银行柜台、各第三方支付机构等通过此平台提供的接口，实现系统对接，进行业务拓展，即节约了公共资源的重复浪费，也减少了各自开发周期。

由此，城市公共缴费系统就应用而生。具体来讲，城市公共缴费系统是指一个能满足老百姓日常各种缴费需要的综合服务系统。该系统把水费、电费、煤气费以及通讯费等所有贴近民生的各类费用都纳入进来。其突出特点是为社会提供低成本、大业务量和多方式的缴费服务。

2城市公共缴费系统的现状

迄今为止，全国已有多个城市实施了城市公共缴费系统或者是类似的系统。由于该系统需要协调较多的公共资源，连接多个公用事业单位。因此需要建设的接口类型众多，不可避免的存在着一个较长的建设周期。所以一般都由当地政府主导，多方参与的模式。同时，鉴于资金结算主要在银行进行，所以银行在这个系统中也扮演着一个重要的

角色。

国内各大城市中起步较早的是上海。其通过多年运营，已与自来水公司、电业局和电信运营商等多家公用事业单位相连。广大市民只要使用其发行公用事业缴费卡（该卡需要预先在指定银行充值），并通过其提供的网站、自助终端、电话、手机等多种便利的电子化付费渠道，就可以方便地查询及支付每月公用事业费账单。

发展较为成熟的是浙江省宁波市的付费通系统。其运营模式是依托当地人民银行的同城跨行清算系统，充分运用银行柜台资源，把原先只能在几家银行办理的缴费业务，扩大到全大市所有银行网点，均衡了柜台资源。老百姓可以就近选择柜台资源相对较空的银行办理业务，从很大程度上缓解了“缴费难”和“排长队”的现象。并以此为基础，又推出了银行批量委托扣款业务，市民只要在全大市任何一个银行开立一个结算账户，就可以由银行定期根据公用事业单位发来的扣费信息在市民指定的结算账户上扣费，大大节约了市民排队缴费的时间。

其他地区例如厦门市也开通了缴费信息查询平台。河南省一些地市的缴费系统也在发展中。由于各地政府目前均已把改善民生作为自己工作的出发点，因此城市公共缴费系统筹建或在建的不少，有些已建的也在大力拓展新的业务，因此具有较好的发展前景。

3城市公共缴费系统的架构和功能

如上所述，一个城市缴费公共缴费系统至少包含三大块内容，如图1所示。

1）接入各类公用事业单位。查询欠费信息，公用事业单位可以包含不同的种类，例如：水、电、煤气和通讯费等。由于很多收费机构自身已有一套成熟的财务系统，所以对接的报文就存在多种形式，这就要求城市公共缴费系统在建立之初就要充分考虑到开放性和扩展性，减少今后的二次改造。

2）提供给最终用户通过各种使用渠道。广大市民可以通过该界面发起查询各类欠费信息和发起缴费指令。当然，这种使用界面的形式可以多样，渠道可以各异。最基本的如公用事业单位自身的营业大厅、银行柜台等。随着科技的发展，也可以扩展到如互联网、数字电视、电话、手机、短信、POS、ATM、自助存取款等新兴工具。

3）完成资金的结算。公共缴费系统说到底就是把市民账户的资金划拨到公共事业的账户的过程。目前实现这过程的方法可以多样。各个城市的做法也大不相同。例如：城市公共缴费系统的运营商自己发行储值卡，缴费只要在储值卡中扣除。或者直接连接各类银行，由银行代为结算。有些做法更为彻底，直接接入当地的人民银行。后者作为跨行资金清算的主导单位，经过这几年的努力，已基本建立了以大额支付系统和小额支付系统为主干的现代化支付系统，与同城间所有商业银行的支付渠道已经畅通，所以通过此渠道的资金结算，方式最灵活，支持的银行也最多。

4城市公共缴费系统建设中需注意的几个问题

4.1 公用事业单位的参与性

城市公共缴费系统的成功与否，前提就是公用事业单位的参与程度。若参与程度较低，那该系统的使用频率肯定不高，市场将无法拓展。

在城市公共缴费模式创新和建立过程中，地方政府一般扮演推动缴费模式创新的第一行动集团的角色，属于制度变迁的主力军，供水、电力、电信、燃气、交通和养老保险等公用事业缴费部门是第二行动集团。在政府这个初级行动团体的领导下执行制度，属于缴费模式创新的直接推动者和实施者，起着至关重要的作用。其参与和支持力度直接关系到创新的成败。所以，一般都需要当地政府主导，提出具体方案。公用事业缴费部门没有积极支持和响应，或仍然沿用原来的缴费办法，或消极应付，采取“上有政策，下有对策”的所谓“变通”或“技术性操作方式”，导致制度变迁协调难、执行难、重复博弈、无形中增加了制度执行的成本，最终将政府这一初级行动团体的努力化为泡影。因此，次级行动团体跟进不力也是城市公共缴费系统进展缓慢的重要原因之一。对于这个问题，应该从如下方面予以解决。

1）应充分发挥新闻媒体的舆论导向作用。利用报纸、电视、网络等新闻媒介对这一缴费模式的优点进行宣传。通过新闻通气会、广场宣传和业务推介会等多种方式扩大新模式的社会影响，努力扭转社会公众传统的付款理念，降低和消除公众对旧缴费方式的路径依赖。

2）应抓大放小。抓住水、电、燃气和通信等关注民生的主要单位。先把这些单位纳入到城市公共缴费系统中。通过这些费用的日常运行中，树立示范作用。这样对小的单位也有促进作用。

4.2终端产业链的发展

城市公共缴费系统的成功与否，除了前提条件外，另一个必要条件就是公众的参与度。特别是这种民生工程，若民众认可度不高，那基本无法运作。

在城市公共缴费系统中，要提高广大市民的参与度，除了必要宣传外，一个最主要的因素就是终端的足够广泛。但是单单靠城市公共缴费系统的运行方去开拓市场，难免有点力不从心。随着中国人民银行的《非金融机构支付服务管理办法》逐步试行，一大批第三方支付机构已经以一种崭新的姿态出现在了公众的视线中，并且在自己的一方领域占用了越来越多的市场份额。例如，中国银联商务公司和拉卡拉公司的POS系统、支付宝和财付通公司的网上付费系统等等。如何把城市缴费系统延伸到这些系统中，公共缴费系统的运行方就可以减少一大笔市场开拓费用，第三方支付机构又能增加必要的民生服务，巩固客户的粘合度。因此是一个双赢的结果。

第三方支付机构的加入，最急需解决的就是系统接口的开放性。由于城市公共缴费系统后端连接的公用事业单位的缴费系统一般都有较为成熟的模型，接口各不相同，缴费方式也不尽相同。系统的前台又连接众多第三方支付机构，这些机构的终端各不相同，例如：因特网、手机、POS机和电话等等，所以在这当中尽量规范接口，做到通用性和开发性是一个重要技术难关。

通过协调各参与方，尽量使用标准的接口，设计一套标准规范的接口。后续加入的机构，尽量改造自身系统，去迎合这个接口，就可以最大程度减少系统的二次开发和重复建设。

还要运用合理的利益分配机制，通过经济杠杆引导。收费标准和收费方式的确定应遵循有利于业务发展的原则。收费标准应在能够缴费系统运行成本的基础上保持较低水平，分配方式应兼顾城市公共缴费系统的运行方、第三方支付机构、承办银行成本。效益和风险的，并对系统运行方、银行和企业起到激励作用，以充分发挥有关各方的工作积极性。

5前景分析

城市公共缴费系统的建立将是一个合作共赢的结果。因此具有广阔的市场前景。

1）解决广大老百姓的日常缴费难问题。系统建成后，广大老百姓的缴费渠道将不再局限在银行柜台或公用事业单位的营业大厅，手机、自助终端及因特网等多种成熟渠道将被充分运用到此系统中。不仅如此，委托银行代为扣费的方式等新型缴费模式也将被发掘。从而从根本上解决老百姓缴费难、排长队难的局面。这是城市公共缴费系统建设的出发点和落脚点。

2）有利于公用事业单位拓宽缴费渠道。各公用事业单位通过此系统收费后，缴费渠道大大拓宽。从原先只有自己的服务营业厅或少数几家银行扩大到自助缴费终端和因特网等。今后随着POS缴费功能的开通，各大型商场、小区便利店等也纳入到其缴费渠道中，大大降低了公用事业单位收费成本，进一步方便居民缴纳费用，提高了其服务

形象。

3）为第三方支付机构增加收入和提高服务形象。广大市民通过第三方支付机构提供的渠道进行付费，一方面通过分成手续费，增加了第三方支付机构的营业收入，提高其贴近民生的服务形象，巩固了其客户的粘合度。同时在付费的同时，也可以逐步推销其他产品，无形的收入将不可低估。因此是一举多得的工程。

6结论

通过本文的分析，城市公共缴费系统作为城市一个新兴的综合服务系统，以服务民生为出发点，以通过高技术方便生活为目标，以多方共赢的利益分配机制为手段，因此具有显著的社会效益和可观的经济效益，发展前景十分广阔。

同时，在系统建设时，可以充分借鉴部分先进城市的成功做法，尽量做到设计规范，参与程度高，用户体验性强，真正把此系统建设成为一个市民的实事工程。

参考文献

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[4]徐进.公用事业费用手机支付系统设计与实现[D].大连理工大学.

[5]岳建桥.浦发银行通用代缴费系统设计与实施[D].山东大学.

第6篇：养老行业前景分析范文

[关键词]：土地轮转；金融改革；教育改革；社会保障；人口转移

一．对农业生产中劳动力价值的重新认识以及如何建立农村土地资源的轮转制度

近来对于农村土地问题的争论越来越多，多数意见认为土地所有权问题是解决农村问题的关键。我们认为明确土地所有权并容许土地轮转并不是解决农村问题的根本途径，农村问题主要是农民问题，是多数农民不知道该如何在商业化社会中寻找到适合自己的生存方式的问题。一旦土地私有化，可以自由买卖，大量手头缺少现金、生活贫困的农民会立即以很低的价格出卖土地，而在出卖土地一段时期之后并不能保障自身生活条件的长久改善，这样农村问题就不能得到根本上的解决。我们说农村问题的关键在于针对中国国情对农村土地和劳动力价值的重新认识。

农村问题的关键在于在二元化的社会结构中农村的劳动力价值没有得到社会的充分认可，农业群体对社会所做出的贡献没能得到社会的恰当评价。这牵涉到依据发达国家经济发展水平而形成的理论对发展中国家问题解释能力的问题，涉及到发展程度不同的国家对相同行业在国家中地位的价值判定是否应该依据相同标准的问题，它的解决涉及到是否要依据自身情况而突破传统理论的问题。

我国农业成本的低廉不是开放的国际环境下的成本低廉，而是建立在我国社会的二元化结构基础上的农村和城市两个组成部分之间的生活水平差距过大造成的相对的低廉。这种低廉是与我们全面提高人民生活水平的目的相违背的，也是诸多农业问题的根源，急需改变。

参照发达国家农业发展的情况我们可以看到土地集中是在开放的市场环境下降低劳动力成本的根本途径，在我国这样的农业人口大国土地的集中是需要十分慎重的，如果措施不得力就可能引起社会动荡。如前所述土地所有权的确定并不是最重要的，重要的是根据国家的具体情况采取相应的措施解决土地集中以及农民与土地分离之后的生活保障问题。

承认农民对于土地拥有绝对的使用权就可以作为土地轮转的基础，依此以农民现实承包土地为基础在乡镇范围内进行具体的土地使用权确认，颁发法律凭证。容许农村现有资金以及城市资金注入成立大型的农业公司，从事种植业为主的农业生产，公司依据法律程序向自愿出让土地使用权的农民征收土地，采取每年或者每月给与一定现金补助的形式把土地征用款发放给农民，在农民进城时作为基本生活保障。

农民可以按照自身意愿转让和收回土地使用权，但对于种植业这样有一定周期性的行业，随时交换土地使用权时不现实的，可以采用适当的形式如每年可以在一个特定时间段进行轮转，或者采用农业公司留取一定机动土地进行轮转的方式即可。公司在一定时期后对于已经在城镇安居的农民可以采用一次性支付的方式得到土地长期使用权，政府和农会共同对此行为进行督管。需要国家和地方政府对于公司进行扶持或者补助，以及针对其主体部分对于城镇化的具体措施采取微调以配合整体战略的实施。

采取这种方式的优势是：⑴实现了土地集中，为现代化农业的实施打下了基础，给中国农业生产力成本的真正降低创造了条件。⑵避免了土地所有权的争论，土地仍然属于国家所有，但国家不参与对其产业利益的分配，产业利益的分配只在原有使用者和现有使用者之间进行，操作层面仅仅存在土地使用权的转换。⑶避免了土地私有化和自由交易可能带来的农民抛售土地后失去长期保障的现象。土地使用费阶段性发放无论是对于进入城镇的农民还是继续在农村的农民都相当于一种社会保障。当然这种保障是比较低的，仍然需要农民在进入城镇后谋求新的职业。⑷给农业人口城镇化在农村方面的进行打下了基础，起到了一定的社会保障作用，为农业资本的形成和积累奠定了基础。

二.教育改革问题

我们说学校教育的目的是为社会培养和输送人才，这是从社会角度来说的，它需要我们首先能够认清社会现实、了解社会需求。在我国现阶段需要增加更多的就业机会，这要求可以从直接增加就业机会和增加就业层次两方面入手。前者在某个层面可以理解为增加企业数量，后者在某个层面可以理解为构建新的就业形式。我们在对人才成长的研究中发现这些能力的产生需要以认知能力和实践能力的增强为基础。针对于此要求学校教育的目的应该调整为提高学生的认知能力和实践能力。这在一方面让学生能够更迅速更清楚的看清所处环境的结构，运作机制，另一方面让学生能够在具体操作中达到知行统一。那么现阶段教育改革的方向就应该是，重新构建教育的评价体系，增加教育层次，增加教育和社会就业的联系程度。

现有大学生就业难的现象并不是说高学历的人太多了，更多的是大学生本身和家长没有从以往人才培养的意识下走出来并忽略了社会发展现状，从而对大学生能力的认可程度过高。本科多了读硕士，硕士多了读博士，似乎高学历成了保障，事实上这种考试和评价制度下很多学生的认知能力和社会生存能力都不高。这就需要改变教育制度和评价体系。

⑴在社会舆论方面引导整个社会重新认识教育的目的，把大众从高等教育是为了培养人才的意识下唤回，而真正认识到教育仅仅是社会成员自身丰富并获得一定认识能力和社会实践能力的一个过程。而在人才选拔上丰富各方面人才的选拔评价方法，甚至设立专门的人才评价机构。

⑵在学校和教育部门方面增加教学科目设置，触及社会生活的各个领域；增加教育的深度，特别是把教学科目和现在的科学研究以及文化研究的前沿相结合。这就为就业层面的丰富打下了基础。同时以学校带动图书馆，带动社会形成一个良好的文化氛围，为接纳和承载更丰富层面的供给打下需求的基础。

⑶增加教育和社会就业的联系程度，一个很好的方式就是建立高效创业实验园区，由城镇与高校相结合，社会各方出资构建一个产业链的龙头，采取共同投资共同受益的方式架构这个产业链条。实验园采取实验组，孵化器，保障机构以及评审机构相结合的方式，学生可以根据自己所学计划创业项目，报送评审机构审核，通过审核则启动孵化器进行创业，实验园的保障机构给与企业管理等方面的辅助，多方共同获利。

这些措施让学生所学是自己所向往的方向，并且能在学校直接和社会相接触，避免了教育同社会、同就业的脱节，并且为社会生产多元化奠定了基础。高校创业实验园与城镇的合作避免了科研对大城市偏重的现象，更大程度调动了资源。也由于研究成果当地实施的原因，对当地经济发展，就业问题解决，整体人群文化素质的提高，以及城市建设，提高城市劳动力吸纳能力等问题的解决都有利。

三.资本的启动和转移问题

在中小城市和城镇集团建设过程中，项目启动资金问题是我们不得不考虑的。我们看到，银行，保险公司，和其他金融机构以及个人并不是没有资金，而是我们没有对这些资金的投资加以很好的引导。我们看到部分省市已经开放民间资本对大型项目的投资，这是一种引导，但是我们说对于城镇化这样需要大范围、全方位投资的建设来说这是不够的。

我们说一方面进行农村和小城镇的金融改革，一方面增加城市金融机构的投资范围，规范投资方式，引导资本向农村和小城镇方向流动是很必要的。除了金融机构还可以放开和鼓励民间资本对农业的投资，并给与一定的政策倾斜。对于农业相关产业减免税收和其它费用，利用金融机构开办针对优质农业项目投资的基金，深入研究信贷基础，在增加监管力度的基础上加大放贷力度。政府拨款筹建大型工、农业项目，发展战略性投资项目，发展军工项目，从而带动所在地区相关产业发展，让一个项目带动一个地区，这就是把钱花在刀刃上。同时增加融资手段，建立民间融资机构，使企业闲置资金可以进行自主的投资项目选择，得到更高的增值空间。

四.农村，小城镇金融改革问题

我国农村金融机构的主体是农村信用合作社，长期以来它的操作都不是十分规范，这就带来了很多争论。我们看到多数争论的焦点都在在我国是不是要走合作化道路上。有意见认为应该按照合作制原则改造农村信用合作社，另有意见认为应该组建股份制商业银行，而双方都是以现有的合作社不符合合作制为依据。在我国一直存在这样一种思想，就是用某种理论来规范行为，而没有意识到理论的存在仅仅是对现象在某个时空条件下的解释，拿出一种理论，哪怕是一种在发达国家百试不爽的理论对于我们来说也可能是根本没有借鉴价值的。所以我说农村金融体系改革的问题不在于“合作制”要不要存在，因为这种制度的理论基础是不是能够很好的解释、解决中国现阶段的问题本身就是有待研究的，所以我们说农村金融体系改革不在于用如何现有的理论来指导，而在于用什么具体方式解决农村金融所存在的问题，这就是走中国特色道路思想的根本所在。

随着我国经济的发展，在金融领域也表现出一些特征。那就是金融总量的扩大，金融机构多元化，和金融体制的市场化。但是我们看到，这种金融总量的扩大在很多农村地区并不是建立在更好地为农民服务的基础上的，而是为金融机构自身利益服务的，金融机构的多元化对于多数农村地区还是显得很遥远的，而金融体制的市场化存在着很大的主观意识，是为了市场化而市场化，而不是在经济发展的潮流中根据用户需求和自身发展的需要自然的向市场化方向靠拢。因此我们说在城镇化过程中，金融机构要对自身利益的定位进行一些调整，要把长远利益的眼前利益相协调，把胆子放大，工作做细，从具体的运作方法上回避风险，这就要求在市场化的同时更多的为城镇长远发展建设服务，使服务种类和数量与当地的实际经济需求相适应，在一定时期内淡化某些指标的概念，把城镇化的金融保障工作做的深入、切实。还可以一方面对信用社进行改革，一方面引入新的大型金融机构，这就从内在改变原有金融机构的结构，又从外部引入了竞争。让它在新的思路下运作，又在新环境下学会服务的规则，自然而然的向市场化方向转变。这样既改变结构又构造环境的方法正好是针对旧有金融机构存在的各种问题开刀，所以能达到标本兼治的效果。

在具体操作过程中要根据各地自身情况，对于经济基础较好的地区可以采用把信用联社改造成为服务性农业银行的方式，对于经济基础比较薄弱的地区可以采用组织较高级别的农村信用联社的方式，便于更好的控制风险，以及在更大的范围内调动资源。总之是以为农民、为将要构建的大型农业企业、为城镇化提供更好的、更周到的服务和保障为前提，有利于这个前提怎么样行式的改革都可以。这就是解决方法从单一模式向多元化的转变，这就是代表先进生产力的发展方向，代表最广大人民群众的根本利益。

在具体操作过程中，不仅仅要容许组织形式上的多元化，也要容许所有制形式的多元化，容许城市资本、民间资本对农村金融机构的注入，在各地形成多种所有制形式的农村金融机构。一方面为农村和小城镇建设带来了更多的资金，一方面也是构建环境利用市场手段对于闲置资源的有效调动，是为金融领域的市场化转变营造了大的环境。形成一系列的农村合作联社，一系列的城镇商业银行，让他们更多的针对个体服务，甚至可以在一定时期以后可以把这种针对个体服务的金融机构组织起来形成一两家新的农业银行。

在这个过程中需要注意的是在初期要对这些改革后的金融机构加以保护，对其在市场环境下的不利因素加以控制，在某些方面减少大型银行对它的竞争威胁；金融机构的自身定位在城镇化过程中应该更偏重于服务性，让它能够在农村城镇扎根并长期发展；在城镇化过程中与地方政府紧密联系，更好地为城镇化服务，在一定时期以后，城镇建设初具规模，政府逐渐与其脱离；尽量做好基层工作，对于大项目最好移交大型银行运作，避免资金上的紧张。

在金融机构的业务开展中一个重要的问题是信用问题，特别是针对农民个人的贷款，经常是并不是没有钱，而是不敢放贷，很多地方为了避免这种风险可以说是花样百出。总的来说是现有的信用基础有问题。片面的强调自由和法律的作用并不能解决信用基础的问题，如何解决呢？既然承认劳动的价值，既然在农村和小城镇又有那么多需要做却没有人做的事情，可不可以采用金融机构投资做劳动密集型公益事业的形式来解决？就是说容许金融机构运作一些有长远收益的公益性项目，和城乡建设项目，这样由于项目本身的盈利性能保障金融机构的收益，特别是一些劳动密集型的项目，可以对无力还贷的贷款者优先雇佣，提供必要的生活条件，以其劳动余额偿还贷款。这样就达到了建立放贷信用基础的效果，缓解了个人贷款中出现坏账的压力，并且给小型金融机构以稳定的收益，而且还能建设一部分公益事业，这是四全其美的事情。在这样的金融改革过程中，要加大监管力度，特别是对于基层银行和信用社的内控机制的监管。一方面是保证对于农业和城镇化的投资方向，一方面是保证资金运作的安全性，一方面是抵制新的腐败滋长。在这个过程中针对出现的问题逐步完善相关的法律法规，为日后进入市场经济时代驱除障碍、构造环境。

五.人口向城镇的转移

人口向城镇的转移主要包括两个方面，一方面是农业人口的城镇化过程，一方面是大城市人口的向城镇转移的过程。前者的转移在数量上是主要的，这个过程对于接纳城镇来说是总的需求增加的过程，是我们城镇化的主要目的；后者在数量上并不是主体，他主要给城镇带来技术，思路，方法以及更多的就业机会，只要在资金和政策上给以扶持就可以解决很大一部分劳动力就业问题并带动相关产业的发展，所以对于接纳城镇来说是一个总供给能力增强的过程。对于人员流动的具体的环境构建可以从以下一些层面进行运做：

⑴大城市低收入人群的转移。

大中城市低收入群体及老年群体转移问题主要针对人群大致三部分构成，一部分是离退休职工，他们有一定财产，有一些技术经验，能吃苦对生活要求不高；一部分是初高中毕业闲散人员，没有什么财产或者家庭可以提供一些小额投资，有一些知识或技术和再学习能力，向往好的生活，不适合大城市激烈竞争；一部分是有一定能力不喜欢大城市紧张生活的人员，有技术可以独立创业，有一定经济基础，喜欢平淡的生活。这三种人在大城市中基本属于活力相对不足的人群，但是只要给他们适当的环境就可以开发出他们的潜力，改善自身生活水平，并为社会建设出力。

大中城市人员向小城镇移动的益处是可以解放大中城市中无活力人群对城市资源的占用，降低其生活成本，比如住房交通等，由于他们的让出使城市能够更大程度接纳农村能吃苦的年轻劳动力，和一部分高学历就业，提高城市活力，进而加大城市用工需要，进一步促进就业和农业人口非农化进程；同时带动乡镇发展，相当于一部分知识技术资金投资，为农村人口城镇化增加接收能力，同时也能相对提高这部分人的生活水平；有利于城乡交流。

相应措施在城市方面要多方式启动移民工程，拿出多种针对不同情况人群的具体的操作方式，从生活环境改善和就业机会增加上引导；完善社会保障制度：对转移人口给予优惠政策，养老保险等按期拨付；开辟固定财产主要是房产转让市场，甚至可以政府接管一些，促进其流动；进行正确的宣传引导，组织考察团等形式的组织让有移动意向的群体真正知道好处；开放户籍制度。在乡镇方面提供足够的房屋，良好的置业政策；提供小额创业贴息贷款；按照自身发展需要引导就业；尽量稳定其工资待遇，解决子女教育等问题。构建良好的交通设施，便于往来。

需要考虑的问题有：人民群众的城乡差别观念——可以通过宣传和引导将移动人口实地考察来改变；传统的赡养关系观念——可以通过制度保障，说服来改变；故土难离的观念——可以用实际的生活水平提高作为主要引发点，并采取就近安置，提供便利交通来引导；与政府现有经济政策有抵触——可以做战略上调整；资金困难——可以启动一部分民间资本，改造城镇级金融服务项目，政府做贴息贷款等来实现。

⑵建立高校创业实验园区。

在高校教育改革方案实施的基础上，采取高校与小城镇合作创办创业实验园的方式，把地方硬件和资金，市场资源直接提供给高校使用，把高校的学术和研究资源直接通过这种形式引入到城镇建设中。让就业和社会直接联系起来。一方面对于学生相当于在就业前直接接触社会，在这个过程中就将有很大一部分人可以寻找到适合自己发展的方向，大大缓解就业难的问题，一方面对于城镇总将有一部分学生留在城镇居住工作，这相当于为城镇留下了人才，为其日后的发展打下了基础。高校创业实验园区的建立还将附带很多相关的科技文化研究成果，这些将有利于产业多元化和就业层次多元化的实施，从而在根本上改变我国的产业结构，为进入后工业时代打下基础。

⑶招商引资及建设老教授再创业机制。

招商引资就是继续依靠自身自然资源和构建的资源等条件吸引外来商业投资的过程，这里城镇的引资主要是在前期以自身自然资源引资，在中期依靠地区产业结构调整时规划而得来的资源优势，以及本地高校实验园研究成果等来吸引投资者。这主要是一个自身经济环境改良的问题。发动大企业参与到小城镇建设中来，小城镇的建设不仅仅是当地政府的问题，不仅仅是移民的问题，而是全国人民共同面临的发展问题，是中华民族能不能持久维系的问题，是党的战略规划能不能实施的问题，是共同富裕能不能实现的问题。所以我们要把企业投资与地区和全国范围内的产业结构调整相结合，把对口支援与扩大西部市场相结合，把企业投资和解决城镇就业相结合，这才是解决农村问题和企业长久发展问题的根本途径。

我们经常在城市的公园，茶舍看到很多离退休的老专家，老教授，其中的很大一部分人对于赋闲在家并不觉得舒适，反而喜欢去思考，喜欢融入社会，并且他们往往有独特的视角，更高的认知能力，以及丰富的社会经验，如果能够在大城市人口移动的过程中给他们提供好的生活条件，让他们在城镇养老，并且开始自己的第二次创业无疑是给城镇增加了很大的社会资源。当然对于这一部分老人有身体上和精力上的不足，我们可以通过组建适当的组织结构的形式来弥补这些，并给与一定的项目启动资金，特别是致力于城镇社会保障方面的项目要给与扶持。本着自愿的原则，在实现老有所养，老有所为的基础上更大的开发社会资源，为城镇建设服务。

⑷创办政府或金融机构督管下的创业投资咨询公司以及资金上的保障。

很多民间项目无法启动的一个重要原因是没有对市场清醒的认识，这样也就没有办法做投资前景分析，甚至很多小本生意都让投资者由于彷徨。而民间的投资咨询公司很少针对中小投资者，能够疏导的不能得到很好的疏导，这也是造成城市就业压力的一个原因。

建立政府或者金融机构督管下的针对小型投资者的咨询公司就能够很好的解决这些问题，由于从业人员的眼界和专业分析能力能够对小型投资者的投资给与保障，又能够适时掌握城市各行业的整体情况，甚至可以指导性的调整，这对于城市产业结构的调整也是十分有利的。在政府或者金融机构的督管下才能保证真正的为中小投资者服务而不是谋求自身利益，并且可以和金融机构在城镇化过程中为投资者提供的其他服务相协调，能够更好的保障贷款的安全性。

农业银行和信用社在加大监管和建立指导性投资咨询公司的基础上放宽放贷条件，对有前景和有战略性的投资项目甚至可以给与政府保障或贴息的贷款。商业银行和民间金融机构开展相似的高监管力度下的投资性贷款。

⑸构建商务信息平台。

小城镇经济生活的不活跃一个很重要的原因在于没有一个很好的信息交流平台，不能够给居民提供很好的信息渠道，不能够给企业提供更多的商业信息。如果各城市能基于自身情况构建一个电子化商务信息平台，并在一定区域内达到对各城市信息平台的连接，那么他就将成为城市对外宣传的一个窗口，同时使城市的整体商业环境的建设得到一个提升，也为本地企业走出去做好了基础工作，为日后创业园的产业化打下伏笔。

⑹建立区域经济合作联盟制度，促进区域内商品流通，打造区域性品牌。

在建设城镇集团的指导思想下，依靠区域联网的商业信息平台，实现区域内的经济合作，促进区域内的商品流通，并在此过程中打造区域性品牌，以优质优价以及地域性优势占领市场。地区各行业保持良好的信息沟通，让本地区供求尽量在本地区解决，加快产品流通速度和数量，达到资本的本地积累本地化。从城镇小而全的产业结构向地区大而全的结构转变。一方面合理保护了本地产业，一方面达到资本积累，为进一步发展打下基础。⑺居住和文化方面。

在城镇建设问题上要重视本土文化的延续，各地域要有自身的文化特色，不要都按照大城市的建设方法拉建设。重视生产与环境的关系，营造良好的居住环境，为进一步吸引城市和农村人口创造条件，做到“引其来、使之安”。并且加大城乡道路建设，便于城乡交流。

对于个人购房贷款进一步放开，采取多种形式为城市和农村移民在城镇的定居提供便利。对于农村移民可以由政府和企业来投资进行一部分移民的房屋建设，可以借鉴三峡移民的工作经验。特别是对于移民和原住民的融合问题，甚至可以把它当作一项政治工作来作，细致到街道、居委会。加大对各地区历史文化的深度发掘和宣传教育工作，在教育学习和相互交流的过程中，逐步形成各地于自身的新的文化特质。重视对这种新型文化积累的记录、分析、整理工作。以居住的小区域为基础使之成为文化交流的基层载体。

六．城镇化过程中的社会保障问题

我们看到农民主要是靠土地、靠子女或者靠自我积累为自己提供保障。这种保障是对传统思想的继承，在历史上对于社会结构的稳定是十分有利的。但是在当前社会结构发生重大变化的情况下这种保障体系在保障能力上就显得捉襟见肘。诚然它为我们建设国家，发展经济做出了重大贡献，赢得了时间，减小了压力，但是这是与全面提高人民生活水平，实现现代化的目标相违背的。所以在当前这个条件已经具备了的时候就需要着手对它进行改变。

社会保障的作用是为低收入者提供生活保障、维持社会的稳定并缩小收入分配的差距。我们看到我国各个地区的具体情况是很不相同的，这就要求在具体实施中不能采取一刀切的形式，不要把社会保障在这样的过渡时期模式化。各地区要根据自身的经济发展情况，考虑到现阶段的经济发展和长远发展因素，照顾到社会承载能力等问题来实施社会保障。由于经济基础不同坚持采取城市和乡镇分制的原则，对于城市和部分经济发展比较好的城镇应该尽量把社会保障的相关事务交给市场来运作；对于农村部分根据土地流转的具体办法将一部分保障资金以农业公司土地租赁款的形式发放，对于进城的农民再由当地政府扶持就业，这就有了生活保障，当经济条件逐渐转好的时候可以把这一部分人的保障交给市场来运作。对于留在农村的农民，一部分将进入农业公司工作，社会保障由公司承担，国家可以给与一定补贴和政策上的优惠；一部分将仍然作为个体农户存在，但是将由于整体农村人口数量的减少使收入增加，这一部分人可以采用联保的形式，再由国家补贴一部分作为医疗，和最低生活保障。

农村人口城镇化过程中的社会保障主要包括养老保险、医疗保险、最低生活保障、灾害与事故保险四个方面。对于养老部分在这个时期应该依然采用社会和家庭相结合的形式，这样不会给社会造成过大压力，也由于对亲情的提倡利于整体社会的整合。医疗保险可以采用国家补贴，群体联保的形式来作为过渡。对于最低生活保障的问题由于经济能力原因可以暂时搁置，只对于个别无劳动能力的进行救济，在整体经济发展到更高阶段的时候再进行规划。灾害与事故保险要以保险公司为主，大面积铺开，这需要政府的政策参与和支持。我们看到上海周边地区的农业投保率是比较高的，其中不乏经济情况好的因素，但也有很多其他方面的经验值得我们在城镇化过程中的灾害与事故保险事务中借鉴。

七．建立市场经济体制以及政府的退出

我们说在城镇化过程中要更多的利用政府的指导、调配作用，能够更好的集中力量办大事，营造环境。但是在这个过程中我们并不能忽略市场经济体制的建设，这就要求政府意识到市场经济体制的建设是经济行为主体独立化的过程，给生产者，消费者更多的自主性，让经济行为主体能够自己决定自己的经济行为方式，生活方式，以及对制度改善的参与。要求政府的经济决策分散化，从微观决策领域退出，只在宏观领域起作用。要求政府引导所有制形式向多元化转变，要求政府逐渐退出产品和生产要素的定价过程，要求在政府的监管下使经济行为逐渐规范化、制度化、法律化、秩序化、信用化。

我们看到很多社会问题的研究者都对城镇化问题给出了自己的看法，而且很多看法都是有理论和现实依据的，对于解决城镇化过程中可能出现的问题是有一定价值的。而城镇化进程的缓慢在很大程度上是实施者对问题的认识不足或者顾虑太多而带来的实施力度不够造成的，这就需要进行一次从中央到地方到基层的思想梳理，使实施者通过这个学习、交流和再认识的过程了解到城镇化问题的实质和具体运作中可能出现的各种问题，从而能够选择适当的方法解决这些问题，确保城镇化战略的顺利实施。