商业不动产资产管理精选(九篇)

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第1篇：商业不动产资产管理范文

论文关键词：房地产专业教育现代化

新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。

一、房地产专业教育现代化的内容和墓础

从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。

“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。

国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。

二、房地产专业教育现代化的规范和引导

办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。

(一)搞好学科管理和指导

建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。

(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办

从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。

(三)做好专业发展的规划定位

第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。

第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。

第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。

(三)做好相关学科的分工协调

不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。

(四)与国际不动产教育接执

第2篇：商业不动产资产管理范文

【关键词】 REITs;商业地产

一、REITs的介绍

(一)REITs的概念

REITs(Real Estate Investment Trust),是一种将个人以及机构投资者的资金募集起来,再投资于能产生稳定现金流和收益性房地产资产上的机构。REITs投资和经营的项目均为收益性房地产,如写字楼、商场、酒店等。一个组织或机构要成为REIT必须满足一系列条件(美国对REITs的要求):必须至少有一百个股东,并且5个或以下的股东不能拥有REIT超过50%的股权。至少75%收入必须来自不动产的经营收益,同时75%的资产必须是不动产或者是以不动产作抵押的贷款。此外,REITs必须每年向股东分配至少90%的收益。根据《1960年美国国内税收法案》规定,REITs至少须将每年盈利的90%以现金红利方式回报投资者,并无需缴纳公司所得税。

(二)REITs的分类

REITs可以公司或者信托机构的形式成立,它可以在证券交易所上市交易,也可以作为私有实体存在。根据资金投向及收入模式的不同,REITs可以分为权益型,抵押型和混合型(同时包含了权益和抵押的特征)。其中,权益型占了绝大部分市场,如截至2005年10月,在美国约有91%的REITs是权益型的(数据来源《房地产信托投资基金指南》)。

二、房地产企业通过REITs融资的优势

1.价值重现和资产收益。许多上市的房地产公司的股票价格都低于它们的资产净值(NAV),这在成熟的资本市场上是很常见,REITs上市之后,其交易价格一般都在资产净值之上。这就使得已经上市的地产公司有动力再将旗下资产组成REIT再融资,使其资产价值得到重现。当REITs公开发行上市时,通常会对其所想要持有的房地产资产进行价值重估,达到其市场价,然后REIT再以市价或很少的折让向持有房地产资产的房地产企业来购买。这样就能使房地产企业所拥有的资产的价值得以重现,并且产生一部分资产收益。如越秀投资分拆旗下四处物业组成越秀REIT,其四处物业资产的账面总值为32亿港元,在市场旺盛之际其估值已高达40.05亿港元,越秀REIT成功上市为越秀投资一次性带来8亿的净收入。值得注意的是,越秀投资公司近年来的股价一直低于每股净资产,越秀REIT的分拆上市为越秀投资提供了绝佳的套现机会。

2.发展资产管理业务。REITs市场建立之后,市场迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来管理这些房地产资产,使其增值。房地产企业可以借自己的REIT上市,建立自己的房地产资产管理公司,来开拓新的业务。如在新加坡许多房地产开发商,如嘉德置地(CapitaLand)、腾飞(Ascendas)、枫树(Mapletree)等开发商,把它们的资产注入到房地产投资信托的同时,也建立了自己的资产管理和房地产管理机构。

3.仍可获得租金收益。房地产公司在通过REITs融资的时候,仍然会持有部分REITs的股份,在筹集资金的同时,保留了每年从REITs获得一部分稳定租金收入的权利。

4.不会影响大股东对企业的控制。与公司整体上市融资不同,REITs上市仅仅是剥离出公司一部分房地产资产来上市,并不会改变公司大股东所持有公司股份的相对比例。

5.再融资方面。REITs上市之后,为房地产公司再融资提供了一个渠道,相对于上市融资,通过REITs再融资有其优点也有其不利之处。其优点主要体现在:可以不受上市公司增发股票再融资的时间限制,随时随地的为公司实现再融资。其主要途径是,公司可以在需要资金的时候将已经开发好的地产项目转手卖给之前建立的REIT,快速回笼资金发展新的项目,公司也可以通过卖掉一部分REIT的股份来应付再融资的需求。

其不利之处主要体现在:REITs本身留存利润少,债务比例受限制,可用于购买物业的资金少。由于REITs收入的90%以上必须分配给股东,其留存收益极少,因此用来扩张或购买房地产公司物业所需的内部资金缺乏,只能通过发行股票或者借债来进行融资。各国政府对REITs在融资方面也做了一些规定,如新加坡规定REITs的负债占总资产的比例不得超过35%或60%(如拥有信用评级),香港规定负债不得超过总资产的45%。这就会限制利用REITs进行再融资的规模。相比之下,对于上市公司的资本结构方面却没有如此的限制,公司可以根据实际情况选择任何比例的负债。

参考文献

[1]拉尔夫・布洛克.房地产信托投资.中信出版社,2007

[2]中华全国工商业联合会房地产商会.太平星集团.新加坡国立大学. 房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社,2006

[3]王晓燕,庞晶.房地产企业融资新渠道――REITs.经济师.2008(9)

第3篇：商业不动产资产管理范文

论文关键词：投资收益，偿付能力，保险资金运用，房地产

 

一、我国保险资金投资现状和意义

中国保监会统计的数据显示，截止到2010年上半年全国保费收入7998.6亿元，同比增长33.6％，增速较去年同期提高27.1个百分点。其中，财产险增长33.5％，人身险增长33.7％。截至6月底，保险公司资金运用余额4.17万亿元，较年初增长11.3％。其中，银行存款占比30.5％，债券占比51.8％，投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1％，其他投资占比2.6％。上半年，保险公司共实现资金运用收益755.2亿元偿付能力，投资收益率1.93％。 经营效益方面，财产险公司上半年实现承保利润39.6亿元，实现承保盈利的公司24家，较去年同期增加13家，车险业务扭亏为盈，承保盈利22.7亿元。与此同时，业务结构调整成效初步显现，人身险公司预计利润总额295.2亿元，实现盈利的公司15家，比上年同期增加3家。

保险资金运用和保险保费收入一样，是推动保险业持续发展的双轮之一。保险公司一个重要的利润来源就是运用保险资金，运用保险资金也就是保险投资。保险合同是一种长期契约，保费进入保险公司后，重要的是如何通过保险资金的投资运用使保费保值增值论文提纲怎么写。因此，保险投资在保险公司的经营中占有举足轻重的地位，资金运用是保险公司防范风险的重要手段，是对保险公司产品创新的有力支持，是发挥保险资金融通功能的基础和前提。2009年10月1日，新《保险法》开始施行。新《保险法》与时俱进，适应保险资金运用的新形势和新要求，新修订的保险法拓宽了保险资金的运用渠道，对保险资金运用方面作出了重要的修改和完善，必将进一步促进保险资金的科学、稳健、安全运用。

二、保险资金投资变动的主要方向

新《保险法》第106条第2款规定：“保险公司的资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。增加了“投资股票、证券投资基金份额等有价证券”、“投资不动产”的规定，删除了“保险公司的资金不得用于设立证券经营机构，不得用于设立保险业以外的企业”之条文。随后，2010年8月《保险资金运用管理暂行办法》公布偿付能力，并于8月31日起正式实施，打破先前规定的保险资金直接投资股票和购买基金的比例，打开进入创业板的大门。2010年9月保监会又出台了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，分别规定了保险资金进入不动产领域的投资规则和保险资金投资未上市企业股权的规则。

保险资金投资不动产成为此次保险法中最引人关注的内容之一。不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。放开该渠道可发挥保险的资本融通功能，支持国家经济建设，并优化保险资产结构，科学合理地防范金融风险。

保险公司资金涉足不动产是伴随着中国经济发展过程中房地产行业跌宕起伏而不断变化的。早在90年代初，保险公司与其他领域企业一样，对于房地产热潮兴奋不已。当时国家还没有制定相关的政策法规来约束，保险公司已经挖了不动产第一桶金，开辟了不动产处女地。随着中国保监会的成立，国家相关监管政策也陆续出台。保险公司资金涉足不动产转变为利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。在新保险法出台之前，各家比较大的保险公司在不动产方面的投资已经初具规模，它们通过直接和间接方式投资不动产的保险资金，已经在市场上形成一种不可小视的力量：如，中国平安借助平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域；中国人保和中国人寿也有各自得意之作，他们在金融街的办公大楼已经成为醒目标志；泰康人寿和民生人寿在京城东三环购置的两栋大厦，价值已经翻番；泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投资10亿元打造泰康养老社区；新华人寿在长安街购置的楼宇，太平保险在上海大手笔购置的大楼。并且保险公司还通过签订协议，为未来拓展做好准备，如：2009年人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司在北京签署100亿元战略合作协议；国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议；中国平安借助旗下信托公司与地产巨头金地集团和绿城集团签署战略合作协议。2009年12月30日偿付能力，生命人寿与佳兆业及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议，将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。

就不动产市场而言，有商业地产、养老地产和写字楼建设及疗养院、廉租房建设等等。商业地产和写字楼建设是获利丰厚的领域。《保险资金投资不动产暂行办法》中对保险资金不动产投资规则的划定，可以看成是对保险资金不动产投资的正式启动论文提纲怎么写。《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。而《办法》中明确规定了保险资金投资不动产的“三不”原则：不得投资或销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。《办法》要求保险机构不得以投资股票的方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。对超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资金额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内向中国保监会报告。以上也可以看做是保监会对保险资金的风险控制措施。

三、保险资金投资不动产的风险管理

保险公司资金投资不动产，目的是为了防范风险，实现资金长期匹配，获得稳定收益。房地产市场资金密集性的特征决定了保险公司的资金可能大量投资在此，保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。那么从保护投保人利益以及保险资金安全方面考虑，在保监会出台了相关的政策措施以后，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制。保险公司必须从全局和战略的高度，统一思想认识，强化风险意识偿付能力，增强改善保险资金风险管理的责任感和紧迫感。要健全制度，完善机制，规范运作，强化披露，采取新的方式，运用新的手段，科学评估保险资金管理风险，逐步构建全面覆盖、全程管理、全员参与的新型风险管理体系。

1、强化公司内部控制

强化公司内部控制是加强保险资金风险管理的重要措施。首先，细化流程，规范风险管理行为。各级保险公司要高度重视员工教育和职业培训，树立依法合规管理观念，不断提高各级管理人员的业务素质和职业道德修养。制定铁的规则，依法合规运作，严格财经纪律，防范资金管理风险。其次，改进技术，完善系统，增强风险管理能力。加快引进成熟市场的风险管理技术和经验，实施资产负债匹配管理，完善技术支持系统，推动风险管理由定性管理向定性与定量管理相结合方向转变，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生。此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。保险公司可以通过购买保险来转移风险，一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险论文提纲怎么写。

2、完善政策保障

外部调控在当前国际国内复杂的经济形势下是非常必要的偿付能力，因为我国保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全，我国不动产市场仍不够规范。因此各种宏观调控措施应配合使用，不能顾此失彼。目前已经出台多部规定，但这些规定必须要经历时间的检验。监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。

保监会已经明确不允许险资投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发，这样要求是有必要的。但是由于这种要求主要是禁止投资普通商品住宅，但是如果保险资金投资写字楼的话，写字楼价格上去了会产生比价效应。另外可能有曲线投资和擦边球的现象。这样会对已经高的离谱的房价产生推高作用，对正在实施且困难重重的房地产调控产生不利影响。在当前的经济形势下，中国老百姓买不起房子的还有很多，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；中国还有很多地方老百姓需要价格低廉的房子，所以建议保险公司先考虑廉租房建设。国家给予适当的税收减免和保监会可以给予高度支持和放宽投资比例。

参考文献：

[1]魏巧琴.保险公司经营管理[M].上海：上海财经大学出版社，2010.

[2]段善雨.论我国保险资金的投资渠道及其风险管理[J].经济论坛，2006，（21）.

[3]保险业5年斩获7000亿收益投资路径曝光［EB/OL］.

soufun.com/money/2010-01-11/3019706.htm

第4篇：商业不动产资产管理范文

万通：深挖美国模式

作为一家刚刚度过20周年的房地产企业，万通是行业里为数不多的、完整走过房地产一轮周期的公司。年报显示，2006年?2011年，万通地产的资产负债率除2006年达到77%外，其余年份均在54%～69%之间。假如扣除负债率中的预收账款，公司的有息负债率则更低。

万通控股股份有限公司副总经理郑沂表示，传统的住宅开发制造业，从开发到销售，企业追求的是周转率、规模效应和利润率。而商业地产从招商、孵化到成熟运作涉及的投资周期长，资金占用量大，资本流动线与住宅地产大不相同。万通从2007年正式开始转型，走的路径为美国模式。所谓美国模式，即效仿美国著名开发商和基金管理机构铁狮门（Tishman Speyer），通过成立基金管理公司，掌控商业不动产从开发到运营的全过程，并在其中辅之以金融手段。

郑沂称，美国模式主要有两个特点：一是轻资产，过去投资大量使用自有资金，现在更多地引入基金，企业与投资人共担风险和收益；二是注重核心能力，从单纯的开发转为实力的较量，考验企业在招商、资产证券化、经营运作等多方面的能力。

郑沂认为，中国企业面临三个问题。一是资金问题，持有项目需要有非常强的资金实力；二是短期利润问题，持有项目意味着在孵化器产生的利润现金流非常低，需要较长时期才能产生资金回报；三是退出问题，持有资产五年、十年以后，大多公司最终需要进行资产变现或退出。这三个问题导致中国企业无论做商业地产也好，产业地产也好，都无法享受利润更丰厚的增值收益。

目前，万通旗下管理着5只基金，资产管理规模约为36亿元，随着转型深入，万通逐渐向地产价值链的上游延伸，业务涉及不动产经营、基金管理、资产管理和物业运营等，完成了地产企业从制造业向金融业的过渡。

“在基金的操作中，我们从最早的单项融资型基金慢慢转向投资型基金。融资型基金投资项目确定，即为项目融资，包括股权、债权融资等。中国目前的房地产基金约有90%以上是单向融资型基金。而投资型基金所投项目并不确定，而是资产组合，类似PE基金。投资基金和我们现在做的整体城市基金将是万通未来的发展方向。”郑沂表示，选择这样的操作模式是基于对房地产大势的理解，“中国过去十年城市化发展速度很快，城市化程度大幅提高，与欧美发达国家的差距越来越小。然而，随着城市化进程放慢，未来十年将是资产证券化的十年。在这种趋势下，基础资产市场需求会有急剧膨胀性的发展，这就是未来中国房地产十年的大趋势。所以，在对整体行业战略性理解的基础上，万通选择‘深挖’美国模式。”

复地：以退为进“双核”模式

近几年，复地集团一直在研究自身的商业定位和模式，并且认为未来复地的定位应是一个以资产管理为核心、专注于中国成长动力、一流的投资集团。其核心概念即在未来几年，复地集团将全面从多产业的民营企业，向以保险为核心的资产管理集团和投资集团转变。2010年7月5日，一直以开发商面目示人的复地集团宣布，对其战略模式进行转型，旗下正式成立投资集团，实行“投资+开发”的“双核”战略模式。

“从事资产管理业务，对复地来讲，是一个更加具有成长性的发展模式，能够更好地完成创新业务，平衡债务结构，优化资本结构。”复地投资集团执行总裁张春华介绍，母公司复星国际有限公司拥有多产业优势，特别是在境外合作方面。“比如这些年复星和美国凯雷集团合作，成立了中外合作的第一家民营的保险公司。”

第5篇：商业不动产资产管理范文

一、日韩模式：由财政部直接负责政府公共资产的管理

日本、韩国两国的行公共资产管理模式可以概括为“财政部--主管部门”模式。即由财政部门负责综合管理，由各行政部门负责具体管理。

日本将国家提供的用于国家事务和事业的资产，如政府办公楼、公务员宿舍、国立学校等称为公用资产。日本公用资产的综合管理由财务省负责，具体管理由各相关省、厅负责。财务省的综合管理内容主要包括对各行政机构资产“购置”和“处置”进行审批，以及统计汇总各省、厅国有资产情况等。

韩国将政府用于办公、事业和公务员居住的财产，如办公楼、公务员住宅等称为公用财产。韩国财政经济部是统筹和管理全国国有财产的部门，中央政府的各部门、团体负责本部门、团体国有财产的具体管理。但需要配置和处置财产时，各主管部门要制定处置计划和预算，报财政经济部；财政经济部再根据各部门的情况制定统一的计划和预算，报国务会议审议，最后由总统批准。财政经济部有权要求各主管部门提交国有财产管理报告和有关资料，有权要求各主管部门停止或改变国有财产的用途，也可改变国有财产的主管部门并转走国有资产管理预算，或者由财政经济部直接管理。

二、德澳模式：由隶属于财政部的专门机构负责联邦政府公共资产管理

德国和澳大利亚，联邦政府资产由财政部门所属的机构负责，并在全国成立分支机构管理分布全国的联邦资产，其特点可以概括为“财政部一直属局”模式。

（一）在财政部下设立资产管理局统一管理政府资产。德澳模式的突出特点就是由财政部门统一管理所有政府资产，并通过下设资产管理局来实施具体管理。德国在联邦、州、乡镇三级政府设有隶属于同级财政部门的专门资产管理机构。联邦资产管理局是管理联邦资产的主要部门，负责资产管理的大部分具体工作，财政部负责资产的预算管理，并对一些重要资产的出售，如土地及其附属物的出售，实行审批。澳大利亚联邦资产主要由财政部下属的资产管理局负责，具体包括房产、车辆的配置、维修和保养。联邦、州和地方政府中实施具体的资产管理的机构，都要向同级财政部门报告资产管理的情况。同时财政部对资产管理机构及其他部门的资产保留一定的控制权，主要表现在财政部要制定资产使用、消耗、转移等的规章制度和标准；资产管理机构必须向财政部证明他们有能力对资产实施有效管理；财政部有权向资产管理机构提出相关要求等。

（二）从形成到处置的全过程资产管理。澳大利亚财政部下设资产采购局、资产管理局、资产出售局，分别负责政府资产采购、管理和出售，构成了从形成到处置的资产管理链条。同时资产管理局、采购局和出售局必须向财政部定期提交资产和资金使用情况报告，财政部向国会提交预算并汇总资产管理情况，必要时对政府资产管理情况进行审计。

（三）政府办公用房和设施设备商业化管理。澳大利亚联邦政府通过财政部和金融管理部下设的资产管理机构对政府资产实行商业化管理。该机构的主要任务是为政府各部门提供办公楼宇、设施设备维护、安装和建设服务，以帮助用户更好地利用他们的办公楼宇、设施设备。该机构在全国各地都有分支机构和仓库网络。其商业化管理方式包括计划管理、项目管理、整体项目服务、合同管理、专家咨询等。它通过为政府公共部门用户提供诚实的、职业化的服务，来实现政府资产的保全和有效利用。

三、美加模式：管理制度、资产预算由财政部负责，日常管理由独立于财政部的机构负责

美加模式中，财政部负责政府资产预算管理，制定统一的管理制度和法规，并设立相对独立的专门的资产管理机构，负责政府公共资产管理的具体事务。该模式也可以概括为“财政部一管理局”模式，以美国、加拿大等国家为代表，主要有以下一些做法。

（一）联邦政府的公共资产由专门资产管理机构统一管理。美国总务署是联邦政府资产管理的执行机构，具体负责管理事务，专司联邦政府机构的政府供应和采购管理、车辆购买和租赁服务管理、动产管理，以及政府闲置资产和房产管理。加拿大联邦公共工程和政府服务部为政府公共资产管理机构，并负责为整个联邦政府提供后勤服务。

（二）严格的预算管理及绩效考核。美国和加拿大的政府资产预算管理都特别严格，政府各个部门的物资采购有预算控制，各个部门内设专人负责采购工作。美国财政部及总统行政预算管理办公室负责联邦政府资产的预算管理。办公用房新建、修缮、日常管理等预算费用，由总务署统一向财政部和总统行政预算管理办公室申请；房产以外的其他政府资产如计算机、汽车等，预算则体现在使用部门的预算当中，由各部门分别申请，上述预算都必须经国会批准才能执行。加拿大公共工程和政府服务部向财政部和国库委员会申请房产购置预算，按统一标准配置各部门的办公用房。美国总务署公共建筑服务中心还对联邦政府的房产绩效进行监管。该机构对房产管理绩效的目标设置和考核工作有许多指标：每平方英尺的营运费用、营运成本、营运盈余资金、无收益面积、客户满意度调查、安全满意度调查、租赁成本与私营公司成本比较等。这些指标考核的内容，与预算安排直接挂钩。

（三）集中化、专业化的车辆及房产管理。车辆及房产是政府公共资产中单位价值较大的主要资产，对其实行集中管理、专业化管理是美国和加拿大的共同做法。美国总务署下设的联邦供应服务中心，专司联邦政府机构的政府供应和采购管理，为各联邦机构提供车辆购买和租赁专业化服务；公共建筑服务中心，专司政府闲置资产和房产管理。加拿大公共工程和政府服务部房地产服务公司集中统一管理联邦政府所有房地产(包括国家公园、军事基地、监狱、港口、机场等)，并为各部门提供工程设计等专业和技术服务。这种管理方法的优点是政府房地产资源能得到有效配置，既能及时满足各部门办公用房的需求，又使办公用房得到充分合理利用。

（四）规范化、程序化的闲置资产处置管理。重视闲置资产的处置管理也是美加模式的一个显著特点。加拿大法律规定，联邦政府及各部门闲置资产，必须交由公共工程和政府服务部集中统一处理，其他任何部门不得擅自出售。政府不需要的动产，包括旧飞机、船舶、汽车、家具等，一般集中处理，或以旧换新。处置政府闲置资产坚持以下原则：使资产获得最大经济价值；为各部提供的服务效率高、效益好；按闲置资产现状就地销售，减少交易的法律责任；出售要有竞争，公开、公平、公正，经得起检验。美国联邦政府闲置资产交由公共建筑服务中心负责处置，有调拨给其他联邦机构、州、地方政府，赠与合格的非盈利性组织，公开出售等几种处置方式。规范化、程序化、公开化的闲置资产处置，提高了资产再配置的效率，杜绝了政府公共资产“出口”的腐败，为政府树立了公开、公正的形象。

四、巴西模式：由计划预算管理部的联邦资产秘书处负责日常管理

巴西的政府公共资产由计划预算管理部负责，下设联邦资产秘书处负责具体管理。由于巴西与其他国家不同，管理预算的部门不是财政部，因此形成了特殊的“预算部-管理局”管理模式，但其管理特点的实质与“财政部-直属局”模式相同。

（一）巴西联邦政府公共资产的主管机构为联邦资产秘书处。1998年以前，联邦资产秘书处（副部级）设在联邦财政部，1999年，为了与预算管理相结合，将联邦资产秘书处由财政部划入计划预算管理部（巴西联邦政府预算编制职能由计划预算管理部负责）。联邦资产秘书处总部下辖7个局；在全国分设27个地区资产管理局和2个区域性资产管理代表处。联邦资产秘书处主要负责联邦政府不动产的管理，管理对象是 2.4万个政府大楼和52.4万块土地。联邦政府的动产由各部门自己管理。

（二）巴西政府以法律形式确定对公共资产的保护和管理。巴西联邦宪法是政府公共资产管理的根本法律基础，对联邦政府公共资产的范围及管理原则作了明确规定。巴西政府的公共资产分为以下三类：1、一般资产，即人民共同所有、共同使用的资产，如公路、铁路、码头等等。2、特殊资产，即各级国家机关占有、用来为公众服务的资产，如各级立法、行政、司法机构占有使用的办公楼、车辆、设备等。3、自然资产，即公有的土地、森林、湖泊、河流、矿产资源等。

（三）资产购置与处置的管理。联邦政府各部门不动产的购置，均须报经联邦资产秘书处审核、批准。联邦资产秘书处对各部门资产购置的申请，一般是按照调剂--承租--购买的程序研究解决。各部门动产的购置，由各部门在正常预算内自己决定和购买。巴西政府公共资产的处置是指资产产权的转移和核销，包括资产的出售、交换、赠送、报废等多种形式。资产的出售，必须先由联邦资产秘书处组织专业人员进行调查和评估，确定底价，然后按照《拍卖法》通过拍卖等方式处置。资产的转移分为三种情况：一是在同级政府之间的转移，由资产调出、调入的两部协商并报联邦资产秘书处核准即可。二是跨政府级次的资产转移，需要报联邦资产秘书处进行调查评估和公示，然后由资产管理秘书处办理资产划转手续。三是国家机构将资产转让（租）给非公有单位，需要报联邦资产秘书处进行价格调查和评估；如价格合理，且符合各项法律法规，则向社会公告；最后，由资产秘书处办理公共资产划转手续。

（四）资产的使用及收入管理。巴西法律明确规定，各部门不能将占用的政府公共资产（办公用房及各种设备）用于经营活动。资产处置收入一律上交同级财政国库。联邦资产秘书处可以将掌握的闲置公共资产（土地、矿产、水资源等）通过一定法律程序转让（租）给个人或私营部门使用，具体转让（租）的方式包括授权使用、许可使用、特别许可使用等等。使用公共资产的个人和私营部门必须向联邦资产秘书处交纳租用费或转让费。联邦资产秘书处的各项资产收费收入，必须全额上缴联邦财政国库。为保证资产收入管理的规范，堵塞漏洞，各种资产收入和国家税金、罚款一样，按照联邦财政部统一印制的税费收缴凭证上缴国库。

（五）资产的信息化管理。巴西政府非常重视利用信息化手段管理联邦政府资产。各部门在资产管理中，普遍使用了资产条形码扫描采集技术，实行计算机管理。联邦资产秘书处建立了资产管理信息系统，将资产登记、资产配置、资产处置、资产收费等工作统一纳入了信息系统，提高了资产管理的效率和准确性。目前，联邦资产秘书处正在筹建联邦资产管理信息共享系统，将现有的联邦资产管理信息系统与国库、中央银行及财政监察等系统联网，以实现管理数据共享，提高工作效率。该系统建成后，将大大提高巴西联邦政府资产管理的能力和水平。

五、各国行政事业国有资产管理的共同点

世界各国虽然没有统一的政府公共资产管理模式，但是却有一些共同的管理特点。

一是财政部门主管。世界各国虽然没有统一的公共资产管理模式，但是却有一个共同的管理特点，那就是世界主要国家都是由财政部门（预算主管部门）主导政府公共资产管理，区别之处只是在不同的管理模式下，财政部门的职责范围有所差异。在政府干预型市场经济国家，财政的职责最强，如韩日模式中政府公共资产管理直接由财政部门负责。在自由经济型市场经济国家，财政的职责范围较小，如美加模式中，财政部门仅负责政府公共资产管理规章制度的制定和预算管理。但无论在哪种模式下，政府公共资产的管理都没有脱离财政部门的职能范围。

第6篇：商业不动产资产管理范文

这是中国保险公司投资海外房地产的第三个案例。此前，中国平安和中国人寿分别投资了位于英国的劳合社大楼和金丝雀码头集团旗下的一座大楼。

自从险资获准开闸不动产投资以来，诸多保险公司以不同形式介入其中。随着保险资金投资不动产比例的不断提高，保险公司加快了在不动产领域的布局。除了直接购买酒店或写字楼，股权投资房企以及兴建养老社区，亦是险资进行不动产投资的主要形式。

中国保监会的数据显示，目前已有33家保险公司持有投资性房地产。今年前八个月，投资性不动产规模750亿元，较年初增长3%，基础设施投资计划等产品6664亿元，较年初增长39%。在国内房地产市场不断下行之时，保险公司依然热衷其中，显露出来的不动产投资的顺周期风险，引起保监会的关注。

另一个风险隐患则在于隐蔽在不动产投资之后的数字游戏。一些保险公司通过财务手段虚增利润和资产，以达到提升偿付能力充足率的目的，工具之一便是投资性房地产的公允价值估值。

这一切引起了监管层忧思，放开投资前端的同时，保监会收紧了对其后端的管理。今年5月，保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》（下称“《通知》”），着手对保险公司投资性房地产估值进行清理和规范。此外，保监会修订了投资性房地产的认可资产标准，降低其认可标准。

与此同时，保监会在日前的寿险公司“偿二代”第一支柱技术标准测试方案中，对投资性房地产的风险因子等指标进行了详细规定。

业内人士普遍认为，随着“偿二代”建设的逐步推进，以风险为导向的偿付能力监管体系，将有利于引导保险公司调整业务结构和资产配置，提升风险管理能力，在一定程度上遏制保险公司带有“豪赌”风格的投资行为。国泰君安报告认为，资本规划和资本补充条件较好的保险公司，在另类投资等新领域投资上将更具优势。 涌向不动产

今年以来，房地产几乎成为安邦保险投资的关键词。继频频吃进金融街、与富德生命人寿（原生命人寿）争夺金地集团之后，安邦保险又把目光投向了海外。

安邦保险以19.5亿美元（约120亿元人民币）收入囊中的华尔道夫饭店，是纽约地标性建筑之一，共有1413个房间，常年入住率超过70%，基本房型最低价格为329美元/晚。如按安邦保险支付的交易额计算，每间客房的成交单价高达138万美元，堪称美国酒店交易中最高的房间单价纪录之一。

根据协议，安邦保险将支付1亿美元的交易保证金，并承担酒店约5.25亿美元的抵押贷款。希尔顿则获得拥有未来100年的经营权，并进行整修。有业内人士称，如果希尔顿集团在180天内将这笔巨款投入别的酒店物业资产，可以避免为交易收益缴纳高额的所得税。

安邦保险在其官网宣布，华尔道夫酒店占据了曼哈顿核心地段的整个街区，该地块投资价值在纽约无可比拟，该公司希望通过投资北美优质不动产，实现长期稳定的投资收益。

不过，由于华尔道夫酒店是美国驻联合国大使官邸所在地，亦是美国总统和美国外交官员经常下榻之处，美联社报道称，考虑到整修可能产生的潜在安全风险，美国政府官员表示，正在审查这笔交易的细节。对于该说法，安邦保险目前尚无官方回应。

根据2012年保监会的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，保险资金境外直接投资的不动产，主要限于英国、美国和澳大利亚等发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业和办公不动产。今年2月，保监会的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，将保险不动产投资比例进一步提至30%，而境外投资比例为15%。保险公司的不动产投资热情随之提升。

由于英镑走低，英国房地产成为险资的“投资洼地”。去年7月，中国平安斥资2.6亿英镑，从德国商业银行旗下的Commerz Real公司手中，购得伦敦金融城的标志性建筑之一劳合社大楼。今年6月，中国人寿联合卡塔尔控股财富基金斥资7.95亿英镑（约合14亿美元），购买了英国金丝雀码头集团旗下位于伦敦金融区的10 Upper Bank Street 大楼，持有该楼70%的股权。

劳合社主席约翰・纳尔逊去年接受《财经》记者专访时曾谈到，平安收购劳合社大楼是一种普通的不动产投资行为，对劳合社本身没有影响，劳合社依然有权长期使用这座由其建造的大楼。据介绍，英国商业不动产的运作模式通常是，由大型投资机构买下来，交由专业的物业公司运营和管理，而劳合社对该大楼采取了售出和回租的方式。

从既往的租金收益上来看，中国平安和中国人寿所投资的这两座写字楼，无疑是优质资产。劳合社大楼2013年整体租金约2400万英镑，净租金收益率为6.1%。而10 Upper Bank Street 大楼每年的租金约为4435万英镑。

与中国平安和中国人寿投资于写字楼项目不同，安邦保险将海外不动产首单投向了美国酒店业。一位海外房地产中介人士表示，就项目本身来说，以19.5亿美元投资华尔道夫酒店，并不是一个好的投资选择，以同等规模的资金可以买到更好的标的，安邦此举可能有个人投资偏好等其他方面的考虑。另据一位接近该交易的人士称，希尔顿对该酒店的最初报价为11亿美元。

第一太平戴维斯（Savills）一位人士表示，去年以来，包括保险公司在内的中国企业购买海外房地产的项目大大增加，他目前“有一半的时间都是在做这样的项目”。

仲量联行的报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额为76亿美元，同比增长124%。其中，英国和美国房地产市场是最主要的投资区域。

除了开始出手海外不动产，保险公司近年来更是忙于布局境内不动产投资。早在2010年，安邦保险便开始涉足不动产投资，购入成都市行政办公中心的写字楼，2011年揽得北京CBD的两个地块。截至2013年，安邦财险投资性房地产达157.3亿元，是该项投资规模最大的保险公司。

今年以来，安邦保险则积极介入对上市房企的股权投资。4月28日，旗下安邦人寿与和谐健康险累计持有金融街控股有限公司（下称“金融街”，000402.SZ）5%股权，首次举牌。其后，进一步增持至9.99%。

为保住第一大股东地位，北京金融街投资集团及其一致行动人亦展开增持，同时，拟以2.5亿元自有资金，通过集中竞价方式回购1.10%的股份。此举被市场解读为用来“狙击”安邦系。

安邦保险对地产股的兴趣不止于金融街一家。华业地产（600240）中报显示，安邦人寿已成为其第三大股东，持股4.99%，离5%的举牌线仅一步之遥。但一季度时，前十大股东名单中还没有其身影。

今年上半年，安邦保险与富德生命人寿“火拼”同一只地产股――金地集团，成为业内一大焦点。安邦保险的持股比例合计为10%，富德生命人寿则累计增持至27.63%，其目标则是30%。

富德生命人寿是另一家热投房企股的保险公司，除了金地集团，它还是深振业A的第五大股东，持股4.64%。 还原投资逻辑

保险公司争夺地产股，在申银万国房地产分析师韩思怡看来，说明险资正从直接投资房地产项目，转而直接购买房地产公司的股权，以争取公司话语权，并通过提前参加项目的形式，获取更高收益。而这种投资角色的转换，最终将影响股票市场投资者的定价思维。

对于保险公司来说，看重的不仅仅是地产股的股价表现和股权投资收益。这些地产公司都握有一线城市丰富的优质地产项目，土地资源和项目资源优势明显。金地集团今年4月还收购了美国旧金山市CBD区域的两个商用地块，用于开发写字楼。而金融街自持的项目资质和规模在地产股中均属优异，海通证券报告认为，多个项目已进入收获期，未来将享受价值重估带来的最大利益。

韩思怡在报告中指出，目前重点的房地产公司PE估值仅为7倍左右，行业平均估值水平远低于其他行业，风险较低且升值潜力更大。万科、金科、华发和福星等优质房地产股的第一大股东持股较低，且股价估值低，有可能成为保险资金重点关注的投资标的。随着房地产业并购案的增多，产业资本将迎来定价权之争。

根据保监会的相关规定，保险公司可以通过物权和股权投资形式投资于房地产，既包括保险公司直接持有的投资性房地产，也包括通过投资设立或入股项目公司等以房地产开发为主业的公司，以及间接持有的投资性房地产。

一批中小保险公司特别是具有房地产股东背景的公司，成为投资性房地产的拥趸，比如，富德生命人寿去年底的投资性房地产的规模为128.65亿元，合众人寿规模则为80.9亿元。同样有房地产股东的前海人寿，自2013年7月以来，通过股权转让、增资和借款等形式，在房地产及相关领域涉资达48亿元。珠江人寿今年4月和6月分别投资7.5亿元和10亿元（分期投资），与其股东关联方投资开发上海创展国际商贸和北京中关村国际商城项目。

除了争夺地产股、竞购商业地块，诸保险公司还忙于投资养老地产，而养老地产按保监会规定可采用公允价值估值。富德生命人寿负责人曾对《财经》记者透露，其首个高端养老社区将于近期在广东河源开业。前海人寿则斥资4亿元拿下深圳的养老地产用地，首批拓荒者泰康人寿今年一口气开业了三家养老社区。养老地产领域动作稍为迟缓的中国太保，今年亦加快了步伐，太平洋养老产业投资管理公司于近日获批筹建，不过其开发养老产业的路径不同：拟采取自建和改建城市中心城区现有物业等“轻资产”方式。

诸保险公司对房地产投资的热衷程度，可以用数据来量化。保监会的《中国保险业社会责任白皮书》称，今年上半年，保险机构的养老社区投资额增至约300多亿元，是去年全年的两倍多。来自保监会的最新数据显示，截至8月底，保险机构的投资性房地产规模为750亿元，比年初增长3%；基础设施投资计划等产品则为6664亿元，较年初增长39%。

除了以上形式，保险公司还通过信托计划与房地产产生一些间接关联。10月14日，保监会的《关于保险公司投资信托产品风险有关情况的通报》显示，今年上半年，近51%的信托投资集中于房地产和基础设施等不动产领域，其中，房地产信托计划占比高达33.1%，规模为929亿元，基础设施投资占比17.5%，规模亦有492亿元之多。

保监会在通报中提示了一个值得忧虑的现象：一些保险公司通过投资信托产品，借款给与之具有关联关系的融资人，用于融资人房地产投资等用途。而一些具有房地产股东背景的保险公司，如此热衷于投资房地产领域，被业内认为是为其股东输送利益。

一位保险公司高管曾对《财经》记者表示，对于很多产业资本来说，保险的投资价值在于，股东用收进来的保费进行投资，用获得的投资收益设立影子公司，再作为股东投资于保险公司和其他领域。换言之，“等于是股东拿保险公司的钱来赚自己的钱”，在该人士看来，这其实应该是保险业“最大的风险”。 公允价值的秘密

除了为股东“输血”，保险公司热衷于不动产投资，亦有其自身资产负债匹配的诉求。在8月召开的新“国十条”培训大会上，保监会主席项俊波指出，业内热销的高现金价值产品的负债实际期限短则数月，长则1年-3年，其所匹配的资产期限则多在5年以上，导致资产负债缺口较大。

这类短期高现金价值产品，承诺的收益却高达7.2%。这意味着，投资收益率至少达10%以上，才能基本覆盖其成本。对于一些保险公司来说，房地产市场成为博取高收益的南山捷径。对此，项俊波不客气地指出，“这很危险。”

这类能够迅速揽得保费的高现金价值保险产品，对于资本实力的消耗很大。资本实力相对单薄的保险公司，不可避免地倍受偿付能力充足率压力。

一些“聪明”的保险公司，通过财务手段，人为虚增账面资产和净资产，达到提升偿付能力充足率的目的，其中的一个重要工具便是投资性房地产的公允价值估值。

所谓公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。根据我国的新会计准则，投资性房地产的计量方式有成本计量法和公允价值计量法，但只有在房地产市场比较成熟、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，才允许企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，这两个条件缺一不可。且同一企业不得同时采用两种计量模式。

项俊波在新“国十条”培训大会上透露，在目前33家持有投资性房地产的保险公司中，有15家（3家财险公司和12家寿险公司）采用了公允价值计量方式。今年一季度，这些公司投资性房地产的成本是244.1亿元，但账面价值却是493.4亿元，增值近一倍。

有关统计显示，15家公司中，正德人寿、安邦人寿、安邦财险和富德生命人寿等公司，公允价值变动较大。其中，正德人寿估值最高，成本为11亿元的土地使用权投资，通过公允价值估值，一年内浮盈17亿元。而安邦财险2013年报显示，其2011年所购北京CBD两地块的成本为61.1亿元，2013年从无形资产转为投资性房地产，并采用公允价值计量后，账面价值增至157.3亿元。

在公允价值估值法下，一些公司的公允价值变动收益呈现较大增长。比如，正德人寿的公允价值变动收益增长了10.52倍，安邦财险增长7.8倍，富德生命人寿公允价值收益增长1.34倍。公允价值变动收益计入当期损益，有增加净利润之效。

一位保险公司投资负责人指出，中国的房地产市场波动大，特别是近年来房价增长迅猛，泡沫虚高，采用公允价值计量下的净利润和偿付能力充足率，“可能存在一定的虚值” 。

事实上，投资性房地产能否采用公允价值估值，监管层的态度一直在调整。1997年在会计准则中首倡公允价值计量，但由于出现诸多借此操纵利润的现象，又于2001年后修订相关规定，回归成本法。2006年财政部制定新会计准则时，在《企业会计准则第3号――投资性房地产》中，首次将投资性房地产作为一项新的资产予以单独列示，并引入公允价值计量模式。不过，要求投资性房地产一般采用成本模式，而限制公允价值模式的应用范围，以防企业滥用公允价值操纵利润。

但这种要求与《国际会计准则第40号――投资性不动产》的做法不尽相同，后者鼓励企业采用公允价值法，须不定期重估资产，以使其账面金额与资产负债表日该项资产的实际价值趋同。

新会计准则实施初期，公允价值估值法使用并不广泛，2007年630家有投资性房地产业务的国内上市公司中，仅有18家采用该法。2011年时，上市公司中使用该法的也仅占3.06%。

从保险业的监管上来看，保监会在2010年的《保险公司偿付能力报告编报规则――问题解答第10号：无担保企业（公司）债券、不动产、未上市股权和保险资产管理公司创新试点投资产品》中，对不动产投资未明确表述，是采用成本法还是公允价值法估值。

今年5月下发的《保险公司偿付能力报告编报规则――问题解答第24号：投资性房地产》（征求意见稿）（下称“第24号解答”）中，该项表述变得明确：要求保险公司持有的投资性房地产应按照会计准则要求，采用成本模式计量；只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可采用公允价值模式计量，并向保监会备案。

在目前的实际操作中，不同公司对估值方式有不同的选择。以上市公司为例，中国人寿采用历史成本法，新华保险和中国太保则用公允价值法。不过，新华和太保所采用的评估模型不同，前者采用收益法或市场法，后者用现金流折现法。而前海人寿等一批中小公司，则基本上采用公允价值估值法。

根据规定，成本法下，新会计准则和税法的处理基本一致，计提折旧或摊销处理可抵税。公允价值法下，公允价值与账面价值的差额计入损益，可增加当期账面利润（但不增加现金流），但由于不计提折旧或摊销，没有减税作用。

上述保险公司投资负责人认为，保险公司早年投资的房地产的原始成本很低，如以历史成本计价，无法真正反映资产的真正价值，且会降低偿付能力充足率。而公允价值是基于市场一致原则下的动态计量模式，能够更确切地反映公司的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，当然，也会加大账面利润和现金流的背离。

在该人士看来，两种估值方式各有利弊，具体还要看各公司的实际投资规模大小及对股权占用的时间等因素。 清理整顿挑战

第7篇：商业不动产资产管理范文

时隔不久，其继任者查利・贝尔也因肠癌去世，这再次引起批评家们的发难，以此来证明麦当劳的食品对健康可能有害，直接导致了公司的股价大跌。与此同时，竞争者借机掀起绿色安全食品的概念，迅速争夺麦当劳的市场份额。

在四周环绕的压力下，麦当劳不得已也改变宣传策略，不仅改变了食品配方，还在广告中传播安全绿色的主题以淡化外界关于“快餐食品有害健康”的责难。

这件事情通常简单地归入危机管理的范畴，而从企业资产管理的角度来看，企业这个有机体的每一个部分都会影响到整体的健康，甚至会对企业造成巨大伤害。而这些部分，并未被传统的资产概念所接受，也未被纳入企业资产管理系统。

我们要问，一个企业家的价值有多大?他应该不应该纳入企业的资产管理系统？

答案显然是肯定的，遗憾的是，这些内容在企业的资产负债表上却没有反映。

我们该如何认识和定义企业的资产体系?

被遗忘的隐性资产

假设你想建立一个新的信息公司，提供企业管理软件方面的服务。你的目标购买者是大公司的首席信息官(CIO)。但是，如果你打电话给100个首席信息官，他们中有多少人会在当天给你回复呢?

如果你是IBM公司，可能100个首席信息官都会给你答复：

但如果你是一家刚成立的公司，可能没人会搭理你。你赢得客户、开展业务的时间当然被拖延了，从而影响收入，导致利润锐减。

你必须考虑，要花多长时间才能建立起足够的信任，使顾客接受你。

事实上，这种差异直接导致了企业在收益方面的差距，他们也为投资创造了条件。这就是隐性资产。

你可能正想问：到底什么是隐性资产?它和无形资产相同吗?是不是新瓶装旧酒?

完全不是。

确实在这几年，更多的人谈论着无形资产，几乎完全集中在品牌、竞争力和知识产权三个方面。它们是重要的，但是隐性资产的真正含义更广阔、更深入、更有内涵。

传统的观点是这样狭隘地定义公司资产的：工厂、设备、不动产、银行里的现金等。如果你的定义再先进一些，你也许会承认公司的品牌价值或者人力资本也属于公司资产。然而，我们并不认为传统的定义是准确的。我们必须从一个企业家的视角来考虑这些问题：除财务报表之外，我的公司还有哪些要素可以创造更多的客户价值?

从创造价值的角度出发，所有能够给企业创造更多客户价值的要素都是隐性资产的范畴，它们包括：客户接触途径、专业技能、已有的设备规模、深厚的市场渠道、广泛的关系网络、丰富的相关产品信息、忠实的用户群。这些要素在追求新增长途径方面非常重要，如果能够创造性地利用这些要素，就能够满足消费者新的需求，就意味着公司将拥有更多的发展机会。

财富增长的钥匙

为什么隐性资产如此的重要，因为它们也为投资创造了条件。一旦我们利用了一项隐性资产，便可以低成本甚至无成本地进行扩张或重复使用。这意味着，这些隐性资产――比如一个著名的商标名称、供应链中的位置、独有的软件方案等――的边际收益是非常具有吸引力的。

这些并非想象，比如IBH通过重新定义客户需求，将制造与服务进行了剥离，既改善了客户方面的经济效益，也同时获得了利润，把挑战变成了一个可持续性增长的机遇。他们的成功秘诀就在于，充分挖掘了自己的隐性资产，把握住了别人没有看到的商机。

对于稳步经营的公司来讲，他们在几年甚至几十年的主营业务发展过程中，都积累了大量的隐性资产，其中蕴含着数十亿美元的潜在价值。遗憾的是，他们都被人忽略了。

但是，企业在扩展和开发新业务的时候，隐性资产却发挥着决定性的作用。如果公司能巧妙地利用这些隐性资产，就能赢得更多的客户，创造利润率高的业务。从这个意义上说，隐性资产是打开需求创新之门、创造利润价值的钥匙。

隐性资产与有形资产截然不同，那就是隐性资产具有杠杆作用，你利用它们越多，就能获得咸倍的收益；同时，信息不断丰富和加深，客户网络也会变得越广阔。诸如此类的收益不胜枚举。

隐性资产也能帮你建立强有力的竞争壁垒，因为它们很难被复制。在当今商业社会，一个公司可以将自己的工程、生产、分销、甚至销售外包出去。但是，IBM的顾客关系、可口可乐的品牌、嘉信公司的市场地位这样的隐性资产都是花费了几十年的努力和数十亿美元建立起来的。它们是一种强有力的、独一无二的差异化资源；而刚成立的公司因为没有花费与之相匹配的时间和金钱，也就不可能拥有这些隐性资产。

隐性资产的类型

隐性资产可以分为多种类型，我们整理出6大类，每一种隐性资产都可能成为可持续性增长的潜在资源。接下来，我们将介绍这6大类隐性资产。

1.传统的无形资产

这是大多数管理者都已熟悉的。它们包括：知识产权和相关内容(像电影、图像、迪斯尼人物或英特尔公司的专利权)、方法与核心竞争力(比如丰田汽车公司独特的生产能力)和品牌(例如维真、麦当劳、可口可乐等)。

2．客户关系

公司的客户关系对于发现新的顾客需求非常重要。拥有良好客户关系的公司，就好比是城镇中历史最悠久、最著名、最受人尊敬的百年老店一样。它们能够帮助公司极大地节约时间，以更低的成本精确地开发产品和服务。沃尔玛和可口可乐拥有很广的顾客接触面，因此他们的营销活动会有广泛的市场支持。

还有一些公司能与客户进行独特的互动。例如，汉诺威压缩机公司――一个气体压缩机生产行业的领导者，能有机会频繁地观察客户的需求和细节。这种相互作用使得汉诺威能够随时了解客户的需求，发现新业务的扩展机会。

3．战略不动产

战略不动产是根据公司所处行业位置来定义的，拥有一个有价值的战略性不动产就相当于在纽约第五大道占有一个绝好的地理位置。相对其他竞争者来说，这个定位能够使公司进入新市场时获得成本优势。比如狄沃丈公司是一家从事房屋经纪业务的公司，长期从事经纪人的角色给了它一个进入相关房产抵押贷款和保险经纪市场的理想定位，因为狄沃夫从事的业务是整个购房过程的第一步，方便它进一步涉足其他的相关服务领域。

另一种形式的战略不动产是拥有信息门户网络或服务的接入。它可以是线下的，像嘉信公司的共同基金超市；也可以是在线的，像光缆公司的数字电视机顶盒。由于拥有大量的受众群体，这非常方便地提供了进入某一细分市场的能力。

4．公司网络

企业网络资产是建立在公司长期的商业机会和关键要素基础之上的，拥有一系列强大的网络资产，就像好莱坞经纪人拥有的关系资源一样――它不仅列出了

斯蒂芬・斯皮尔伯格的办公和家庭地址，而且还有他的私人手机号码。

5．信息

信息资产是最容易被人们忽视和低估的隐性资产。尽管公司付出了巨大的投资，希望利用这些资源来维护过去十年间业务的相关信息，但是，很少有公司把他们作为满足顾客新需求和创造下一阶段增长的跳板。相反，美国航空公司为旅游业建立的Sabre预订系统，就是利用了原本在公司内部使用的行程安排和跟踪软件，为新业务的开发大幅度降低了成本。

信息资产的另一种形式就是信息的副产品，比如沃尔玛可以将零售方面的数据库与制造商进行共享，发挥信息在产品改进方面的作用，然后将改进后具有竞争力的产品纳入自己的销售渠道，这样为双方都节约了大量的金钱。

6．专业知识

专业知识也是有价值的隐性资产，利乐公司利用其在液体包装领域积累的知识为客户提供解决方案，非常容易地将自己的产品设备植入客户的采购清单中，这样的专业知识为他们的客户维持和市场推广带来了极大的便利。

隐性负债

有隐性资产，相对应的就会存在隐性负债。多数情况下，一个因素既可以是你的资产，也可能阻碍你的增长。

如果你在一家历史悠久的大公司工作，而这些文化是在几年甚至几十年产品驱动的增长中形成的。但是，当增长停滞的时候，优秀的文化往往成为创新的阻力，导致组织没有自觉的能力尝试新的方法，陷入困境而无法自拔。

另一个增长的问题是，公司只给出了新增长点的定义，而没有采取任何措施去实现它。在许多公司，实施新的措施要经过很多层层关卡和繁琐的程序，尤其是在等级森严的组织结构中；与此同时，市场环境的变化往往比公司决策的速度更要快，实际上等同于扼杀了创新。

预算是扼杀新增长的另一种方式。在许多大公司，预算程序会事先认定任何新的增长创意都要比传统的投资更有风险，而不管公司在传统的投资方面也曾出现过问题，比如在海外建立了一个不赚钱的工厂，花费了上千万研发资金推出了一个新产品，却取得很少的投资回报等。

不只是组织结构、旧的思维、会计、评估和管理系统可能阻碍企业的增长，公司还要面对许多来自外部的负债――与外部组织的关系也可能阻碍公司的成长，这同样需要我们加以识别、研究和克服，使它们转化成为可以促进增长的因素。

渠道冲突是另一种外部负债的形式。这种冲突将消耗企业大量的资源在无谓的调节过程中，根本没有创造价值。

最后，公司的投资者可能会是企业成长的重大负债。投资者可能会抵制存在风险的新想法或是战略方向的转移，他们期望的结果会成为一种限制公司活动的负担。

定义新的资产系统

隐性资产和隐性负债在将需求创新转化成利润的过程中起着重要作用，但是它们不是唯一发挥作用的元素，仅仅属于复杂的资产系统的一个重要组成部分。这个资产系统不仅包括传统意义上的有形和无形资产，还包括了组织学习的能力和在业务发展过程中建立起来的其它资产。

要激活隐性资产来促进增长，需要在观念上有一个重大调整，重新思考曾经的惯性思维：

改变以往仅仅从产品角度看待你的业务，而必须从经济的角度研究你的客户。

从基于传统工具(产品、工厂、人员)的增长到基于隐性资产(关系、市场地位、信息)的增长。

建立可以加强和改进基础业务的增长的新模式。

开发基于结构创造性和运营规则、以顾客为中心的新模式。

开拓一个比传统的市场空间大五到十倍的新领域。

从产品的供应商到紧密的商务合作伙伴。

从需求的接受者到需求的创新者。

第8篇：商业不动产资产管理范文

在业内人士看来，这终于给了信托公司一个证明自己独特价值的机会，并非如有些人抱怨的“信托公司做的别人都能做”。在数次整顿之后，人们对于重新出发的信托业前景有着极为不同的看法。

“信托已然落后于证券和保险业，再加上《信托投资公司资金信托管理暂行办法》较为严格，信托公司发展的困难和限制还很多。”江苏省国投金融部经理唐宁表示，尽管央行希望发展信托业，政策允许的业务空间也非常大，但实际操作起来却并非一气呵成。尽管信托公司可以设计各种信托品种，诸如参与企业养老制度改革、公共事业投资、收购重组、股权信托、资金信托、不动产信托以及各种投资，但由于历史上的原因，事实上资金信托在相当长的时间内还是其铁打不动的主业。首先，信托公司以前做实业投资成功率很低，声名并不佳；其次实业投资周期长，短期回报普遍不高，难以吸引客户；再加上信托业的从业人员以前大多从事银行和证券业务，资金信托业务仍然是轻车熟路。

然而《暂行办法》的出台，在一些业内人士看来，则无异于捆住了资金信托的手脚。“不能承诺投资保底”，在目前资金委托人还不成熟的市场条件下，事实上使得信托公司难以与证券公司、基金管理公司乃至私募基金竞争（后者的资金信托行为并无相应法律约束）。不仅如此，《暂行办法》中规定信托投资公司集合管理的单一信托品种，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于5万元，这样募集资金量有限，而类似爱建推出的基础设施投资信托、企业债券投资信托，需要募集的资金至少上亿元。实际上爱建最终采取了分期发行的方式来规避这一限制，即满200份算是一期，开始募集下一期，但委托人享受的收益都是相同的。

此外，限制信托公司在媒介上公开宣传，更在某种程度上加大了其树立公信力的难度。

这种看法在信托业内十分普遍。近年来信托业停滞不前，而保险公司、证券公司却高歌猛进，资产规模远远超过了信托业。在信托公司重新挤入市场的时候，不仅市场座次已有分定，更无重新获得垄断利润的可能。

不过乐观派却并不作如是观。在他们看来，中国的资产管理市场非常大，远未达到你死我活的竞争态势。据粗略估算，一年期银行存款利率约在2％，国债的收益率约3％，即使是企业债收益率一般也只有4％。股票的平均收益率虽然最高（约在10％），但风险最大，在4％～10％之间，是一块尚待开发的天地，可供社会选择的投资方式非常少。正是基于此，爱建信托预期的5％收益率的吸引力才如此之大。北京安理律师事务所合伙人魏君贤律师还认为，信托公司将得到越来越多的外资青睐：《公司法》对公司对外投资有限制，但委托理财不属于长期投资和股权投资，可以通过信托的方式来变通地冲破对外投资的限制。

第9篇：商业不动产资产管理范文

然而，对于“高富帅”的保险资产管理公司，除了业外的指责，业内的反思已经开始了。

“市场上的某些保险系资产管理公司以行业老大自居，观念闭塞，防范重重，一潭死水。”一位大型保险集团旗下资产管理公司高管宋玉告诉《新财经》记者，“这种夜郎自大的心态很危险，自认自己是最大的机构投资者，具有强大的影响力，却过度担心信息泄密，不抱开放心态，相比较其他系资产管理公司、券商和基金相互间交流要密切、务实得多。”

不过这种局面即将发生变化。近日，一家大型保险资产管理公司负责人告诉记者，保监会在5月上旬召开了一次会议，决定对保险资金运用作方向性改革，由原来开放产品渠道到开放市场。

也就是改变目前由保险资产管理公司独揽保险资金管理的局面，保险公司可以委托公募基金、私募或者信托公司管理，而保险资产管理公司也可以向公众募集资金，设计公募基金，进行资产管理。

保险资产管理公司是专门管理保险资金的金融机构，一般由保险公司或保险公司的控股股东发起成立。主要业务是接受保险公司委托管理保险基金，目标是使保险基金实现保值和增值。2003年，第一家资产管理公司中国人保资产管理设立之后，至今保险资管公司已达12家。

5月14日，保监会网站《关于保险资金运用监督有关事项的通知》，表明二级市场的无担保债正式放开，保险资金的运用又进了一步。4月份，保监会主席项俊波在温州调研时公开表示，保监会将根据实际情况，适当调整保险资金运用的投资比例，逐步增加投资无担保企业(公司)类债券的品种。

保险资管临变

保险投资模式将会发生深刻而巨大的变化。

中国再保险资产管理公司一位高层人士向本刊记者表示：“最近，保监会召开了一次会议，决定对保险资金运用作方向性改革，由原来开放产品渠道到开放市场，可以向基金等委托资产管理。”这名高层举例说，比如，保险资金可以委托目前华夏或者博时这样的公募基金公司作投资管理。同时保险资产管理公司可以发行公募产品，如像目前基金公司那样发行基金产品，向公众募集资金，而不是目前仅仅管理保险资产。

根据这名高管的说法，今后保险公司会专门成立资产管理部门，并选择若干资产管理人，以管理包括保险资产管理公司、公募基金、私募基金或者信托公司等去作资产管理，而不是目前只是保险资产管理公司一个机构去做，他们会针对各种不同机构、不同投资风格和投资优劣势让不同的资产管理人管理不同的投资组合。比如有些公司管理固定收益，有些公司管理权益投资等等，这样保险公司投资管理人的意识就能体现出来。

实行这一制度的目的，一是遵照国际上成熟市场的成熟做法；二是目前保险管理公司和保险集团之间存在隔离状态，比如保险集团懂保险不懂投资，而保险资产管理公司懂投资不懂保险，以致常常出现一些问题。如当保险公司发生大额赔付，而保险资产管理公司过多地持有企业债等流动性差的资产，流动性出现问题，不得已只有斩仓，导致市场出现巨幅波动，并影响保险资金的合理收益。

这名高管表示，即将实行的转型，将使保险集团不会把全部资金委托给保险资产管理公司管理，可以随时在各个组合和投资管理人之间进行转移，如果保险集团的投资管理部门判断股市好，就可以发指令，让管理债券的管理人把债券资金拿去投资股市，这样就遵守了保险集团的意志，也在资产管理市场上形成竞争，有利于保险资金收益的最大化。并避免了保险集团和保险资产管理公司的隔离状况。

保监会出于“肥水不流外人田”的考虑，培养保险资产管理公司，但这种情况已经出现弊端，因为保险资产管理公司管理自己集团的资产，其实也是集团的一个部门，缺少必要的独立性；又由于保险资金要求长期的绝对收益，因此保险资产管理公司缺乏必要的竞争和压力，其投资能力远远弱于目前的公募基金等机构。

毫无疑问，这个制度的实施，将会加快金融行业混业经营的步伐，并进一步加剧资产管理行业的竞争。但也不会一帆风顺。

投资队伍不足

尽管保监会已经决定要把保险资产管理公司这株“温室里的花朵”推向市场，但其孱弱的生存能力，还是让业内捏一把汗。

2012年4月11日，光大永明资产管理公司在北京正式挂牌开业，这是第12家保险资产管理公司。与此同时，合众资产管理公司已获得批复，正在顺利筹建中。

此前，9+1格局持续长达6年之久，2011年是破冰之年。这一年，生命和安邦保险两家成功设立资产管理公司。生命、安邦和合众等中小险企的加入正在改变市场格局，过去不得不将资管委托给9+1的资管公司管理的时代已被打破。

近年来，随着保险资产管理规模的不断扩大，中小险企不再情愿把资金交给别的保险系资管公司管理，因为资金交出去，要付出相当比例的管理费给资产管理公司，这部分费用完全可以内部赚走。

另外，考虑到公司未来集团化发展的长远战略，很多中小公司也必须拿下资产管理公司的牌照，这一牌照可为企业设立保险集团奠定基础。据了解，阳光和安邦都已成立保险集团。

保险业资深人士宋玉透露说：“全市场来看，平安系更有竞争力，它是全牌照，有银行、保险、信托和基金等，内部能形成合力，一起开拓市场，满足客户各种层面的财富需求。我举个行业内的例子，据说国寿仅PE一个牌照，内部三派力量就争夺了3年，开拓市场的精力必然受限。这也是为什么很多保险公司开始成立集团和参股银行，进行多元化发展的原因。”

目前，整个市场只有区区12家资产管理公司的规模，确实与日渐壮大的保险业不相符。而各家公司的资质差别也非常大，以中国人寿为代表的大型资产管理公司在资金来源和使用上都具有明显优势，实力和人才储备也更强。

一位新成立的资产管理公司投资部主管告诉记者：“整个市场的资金管理规模超过5万亿元，人寿资产略超1.8万亿元，加上平安和太保，三家的投资资产规模接近3万亿元，占据了大半江山。”

据宋玉介绍，虽然保险资产管理公司可以管理第三方资金，但其资产管理能力频遭怀疑，2011年还拖累系统内的股份(上市)公司频遭市场“用脚投票”。对资产管理公司而言，投资能力才是最主要的。

“据我所知，在某国有保险资产管理公司，来自集团的委托资产占比在99.8%以上，其他的资金来源有社保基金和1～2个小的保险公司，规模几乎可以忽略不计。这家公司一直想把自己打造为第三方专业的资产管理机构，但受制于体制，较为死板，没能将人才作为资源管理运用起来。”

宋玉补充道：“投资是要看专业性，人才用不起来，投资能力就不行，导致不断有客户流失，走向投资能力更高的股份制保险资管公司，比如泰康、新华。严格说，如果不是有系统内资产的强制委托投资，按投资和管理能力，其是否具备市场生存能力还待定。在这个问题上，不是规模说了算，规模只是虚假繁荣。”

事实上，强制委托投资在业内争论也很大，是不是一定要系统内委托，还是采用市场招标投资管理人的方式会更好？

尴尬的投资收益率

来自保监会的数据显示，截至2011年底，保险业总资产达6.01万亿元，全行业平均投资收益率为3.6%，仅比银行一年期存款利率高出0.1个百分点。2007年到现在，保险资金投资收益率起伏较大，尤其是2007年，这一数字为12.17%，2008年则为3.38%。

记者致电数家保险系资产管理公司，提起投资这个话题都无一例外表示谨慎，前述投资主管说道：“去年资产管理公司的投资收益表现普遍不好。公司管得严，不允许对外讲内部的事情。”

据了解，2011年，资本市场不景气，也拖累保险公司的业绩，尤其是寿险。由于一大部分收入来自于投资，如果业绩不好，寿险公司就可能出现大幅度亏损。去年合众人寿净利为-8.99亿元，主要就是由投资收益损失惨重造成的，其2011年投资收益为-1.56亿元，2010年的投资收益为8.52亿元。

“我们公司投资经理有来自基金公司和证券业的，但主要是通过校园招聘和系统自己培养起来的。在国企体制下，投资经理的日子可以过得很舒服。”一家国企背景保险系资管公司研究员接受记者采访时说，“因为其薪金与投资业绩不完全挂钩，年终考核时，投资业绩占比很小，还采用了多种比较基准，考核不明确。这就导致两个问题：一是非市场化的运行机制，导致优秀投资经理离开选择更好的平台；二是安于现状的投资经理没有积极性提高投资收益率。”

据这位研究员透露，现在很多国企系的研究员受制于体制羁绊，实力发挥不出来，都想跳去更市场化、机制更灵活的资管公司去做投资。“去基金公司也行，毕竟天天和资本市场打交道，私募的操作方式就更灵活。”

这位研究员讲述了一个真实的故事，由于证监会规定投资股票有一个比例上限，一旦超过限度，就要准备信息披露。公司内一名投资经理非常看好某只股，打算大量买进，但报上去的时候，风险管理合规部就问：“这只股票一定要投吗？你投了这只股我们仓位就过限了，还要准备信息披露，太麻烦了。”

最后的结果是，因为“麻烦”，投资经理放弃了投资这只股票的打算。

上述研究员不禁问道：“让风险管理合规部这样远离市场的岗位来指挥投资，本末倒置，这样的投资能做得好吗？”

这两年投资业绩表现不错的北京源乐晟资产管理公司总经理兼投资总监曾晓洁就来自中国人寿资产管理公司，他从研究部研究员做到股票投资部投资经理，主管人寿资产第三方委托资金的股票投资业务，负责中小保险公司的委托资金及十几家年金的股票投资，成绩突出。而他出走私募的一个很大原因，便是脱离国企体制羁绊，谋求更大的“职业发展”。

该研究员说道：“在国企，往上升一级要3～5年，升到部门主管可能有10多个大小级别，如果‘一步一个脚印’，做到部门主管的位置，研究生毕业也需要熬到60～65岁，也该退休了。而事实上，不是每个人都能每3年升1级，一个萝卜一个坑，还要拼关系，职业生涯发展让人绝望。”

投资空间待开拓

2011年底，保险公司资金运用余额达5万亿元，保险成为债券市场第二大投资者、资本市场的重要机构投资者，对市场深具影响力。

5月14日，保监会《关于保险资金运用监管有关事项的通知》(以下简称《通知》)，称，将适当调整保险资金运用的投资比例，市场分析人士普遍认为，这主要针对权益类投资上限的，这一限制已不适应市场的发展，保监会此次准备调整投资比例，就是为保险资金更加灵活操作，开辟合法通道。

《通知》规定，保险资金权益类占比上限为25%（25%为包括股票和各类基金，而股票和股票型基金占比则为20%）。权益类投资是指投资于股票市场和股票型基金等权益类资产。

但保险公司风格一直以谨慎稳健为主，去年股市不好，大多数资管公司采取严格控制仓位的策略。《通知》还明确了险资可以投资以簿记建档方式公开发行的已上市交易的无担保企业债、非金融企业债务融资工具和商业银行发行的无担保可转换公司债等债券。

事实上，以前保险资管也可以投资无担保债券，但是，以簿记建档方式公开发行的各种无担保债券，占比达整个无担保债券市场的90%，而以前是不允许保险资金投资的。现在政策放松，意味着保险资金在无担保债券领域的投资放大了9倍。

此外，《通知》还拓宽了险资投资的空间。如界定了“重大股权投资”的定义，给了险资投资的自由裁量权，免得股权投资无论大小都要经过严格审批。

“2011年公司投资组合息类收入大幅度增长，但考虑股权型投资减值等因素后，本公司总投资收益率为3.51%。”中国人寿年报显示，“可供出售金融资产收益同比下降37.6%，主要原因是受中国资本市场持续低迷影响。而保户质押贷款利息同比增长69.7%，债权计划投资利息同比增长65.5%。”

事实上，除了投资收益，投资者还另须关注投资浮亏的情况，实现收益还可以，但是浮亏就很难看了。

宋玉说：“基金公司的资金来源期限较短，基民主要关注短期波动，所以备受批评，但其实看透了保险资管的投资水平低于基金，只是保险资金期限较长，隐藏得比较好。从行业占比最大的公司入手分析比较明白，比如国寿2011年年报披露的总投资收益率为3.51%(实现收益，未包括大量浮亏)，大幅低于普通银行理财产品收益率，大大跑输当年CPI5.4%，仅和当年7月公布的银行1年定期存款利率持平。某些保险资管超低的回报率，抵扣通胀以及做其他投资的机会成本，回报是负的，只是期限比较长，而且买了保险退保成本大，属于‘温水煮青蛙’，现在聪明的钱都在退保。”

根据华宝证券研究中心提供的2011年投连险的年终报告，投连险12月平均收益下跌3.43%。“国寿平衡增长”全年下跌30.04%，在所有产品中排名倒数第一。

到底是什么投资组合影响保险资管公司的投资业绩？

宋玉介绍：“保险系资管公司业务部门主要有股票部、基金部、固定收益部、直投部、国际部，其中固定收益部占比大约60%；投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%；投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%；投资于基础设施等债权投资计划的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%。”

新华保险数据显示，截至2011年末，其协议存款比例占33%、固定收益率占51%、权益类投资占7.8%。权益类占比从去年初10%降到年中9%，再到年末7.8%，逐步降低，业内人士认为，今年全年经济形势不明朗，一贯谨慎的保险资金对于股票市场持观望态度。

业内分析人士认为，保监会扩大保险资金投资渠道，主要是受累于这几年保险资金偏低的投资收益率。监管层目前的思路正在转向探索新的投资渠道，提高收益并减轻保险公司的压力。

此前，项俊波在温州表示：“保险资金可以在温州市金融综合改革试验区先行先试，并重点研究保险资金投资温州基础设施建设项目、参与温州产业投资基金、参与温州保障性住房、养老产业、医疗产业等领域的支持政策。”

据了解，保险投资渠道正在不断被拓宽，继不动产、PE后，股指期货也将有望放开，中国人寿投资股指期货的合资公司正在谈。宋玉说：“我们投了不少商业地产和养老社区，还有其他基础设施，比如高铁，效果有待观察。”