商业业态规划分析精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的商业业态规划分析主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：商业业态规划分析范文

关键词：业态、氛围、辐射

社区，以人群聚集为首要特征。商业，从事商品流通的行业。社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

首先是商业建筑的分类，按照商住比指标分类，分为辐射型、中间型、内向型。辐射型，占5%—11%，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型，占2%—5%，主要依赖于本社区居民需求，兼顾周边。内向型，占2%，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可以根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常营业。按照服务的规模分类，分为便利级商业、邻里级商业、社区级商业。便利级商业，面积一般在3000㎡以下，由一个小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性销售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般3000人以下。邻里级商业，面积一般在3000㎡—20000㎡，以超市为主力店，包括便利性销售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般3000—50000人。社区级商业，面积一般在20000㎡—50000㎡，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其他专卖、服务、餐饮等店铺，服务人口一般50000—150000人。按照载体建筑形式分类，分为底商型商业、裙房型商业、独立型商业。按照布局分类，分为散点式商业、商业街商业、购物中心型商业。

第二是社区商业的特征，社区商业的特性决定了它的角色。分别是顾客属地性、业种配套性、日常便利性、服务亲和性、赢利稳定性、需求依赖性、商圈扩展性。社区商业与住宅的关系，从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，同时商业又能提高社区住宅的价值。

第三是社区商业的定位，首先要做市场分析，然后做定位策划。市场分析的分析内容包括周边人口统计、周边消费特征分析、竞争对手分析、周边人车流量统计分析、周边市政规划分析、商业物业条件分析。项目周边环境调研分析也很重要，要考察项目1.5公里半径周边商家和机构的分布。还有项目周边未来有哪些20000㎡以上商业规划和在建项目。做项目商圈调查与分析，分别0.5、1、1.5公里半径居住人口数、人口结构、家庭收入水平。流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点），项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向。还有一些特别调研项目，典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析。社区商业定位策划，包括市场定位、顾客定位、规模定位、主题定位。市场定位包括，功能定位，按社区辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业。业态类型，日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少。形象定位，低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档。顾客定位，包括顾客是谁、顾客规模、顾客特征。规模定位，包括商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有区域的商业市场容量、商场整体租售状况对项目规模的影响、项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）、主力店的带动效应、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目自身条件对规模的影响等、顾客规模、顾客特征。主题定位，是住宅楼盘的整体风格、项目片区的整体氛围、主题营造的可实现性等。

第四是社区商业业态组合，生活百货、超市、餐饮、服务配套、美容、家居服饰、儿童业态、生活家居和休闲九大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合原则，社区商业基本特点是超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态。租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态。是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况。能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。

符合商铺建筑设计技术指标。

第五是社区商业的布局，分为底商满布型、入口商街型、入口集中型、散点列布型。底商满布型的优点是商业体量可以较大限度的扩大，展示面积较长，可视性好，能有效的吸引外部消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。缺点是商业的规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的负面影响较大。入口商街型得优点是有利于社区居民的购物消费，街铺的商业价值较高。

缺点是在一定程度上限制了商业的规模扩大，切展示面不长，可视性差。入口集中型得优点是将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时在一定程度上利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，代旺整个社区商业。缺点是商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。散点列布型得优点是商业较分散，易于居民购物。缺点是商业较分散，难以形成规模效应。各业态布局的特点，从方便居民及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有一下几的方面。

第六是建筑单体铺位面积及面积比、内部设计。硬件规划设计如果不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此硬件规划是商业能否良好经营的重要环节。每种业态对硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也有所不同，结合社区商业各业态面积需求，经铺位面积区间分为“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。内部设计上首先首层层高3.6-4.8米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层。柱网6×6-8×8并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少8×8）柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体。内部隔墙尽可能少地采用承重墙，以保证使用面积的灵活性和主动性。

两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通。

第2篇：商业业态规划分析范文

关键词：城市社区；城市社区商业综合体；影响因素

中图分类号：TU3文献标识码：A文章编号：

当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。

一、我国社区商业综合体发展中的问题

改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体也有一些不容忽视的问题。

1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理没有有关机构的指导，粗放发展，有的还是采用沿街布点、商住混杂的落后方式，既对居住环境造成了很大的影响，又难以满足新时期的消费需求，更是对以后社区商业综合体的管理建设造成了许多不必要的问题。

2、社区商业综合体建设后以出售为主，层次不高。从当前已经开发的社区商业综合体项目来看，更多的开发商在开发后都是直接出售，开发商固然是为了赚钱，这样能够更快的回笼资金。而一旦售出商铺，开发商不干预购买者的活动，仅只有物业部门的日常统一维护管理。购买商铺的投资者各自为营，使社区商业综合体内商业业态规划不能做到统一，而各个投资者对于商业业态要求不统一，业主都是自由招商，谁出钱高，就租给哪个商家，大家各搞个的，无法统一管理，造成整个社区商业综合体业态杂乱，更是降低了社区商业的综合品质。

3、业态配置不合理，强度需求业态的占份额太小。社区商业综合体做的成功失败不是看规模大小，要注重质量，小没问题，但是一定要是精品。社区商业综合体要提供给居民合理的业态搭配，小有小的好，和大型商业卖场错位经营、优势互补，亮点是方便，零售和服务意识要有，这样可以做成自己的特色，规模也就起来了。不同的人消费需求也不同，社区商业综合体应该依据居民对不同商业配套设施的需求强度来合理组合商业业态，这样将商业业态设施分为强度需求商业设施、中度需求商业设施和弱需求商业设施三个层次。在这搭配中，强度需求商业设施，包含综合市场、银行金融服务等要占至少50%的份额；中度需求商业设施，比如说饭店、物流服务、诊所、药店、美容美发、幼儿园、书店等要占到10%～50%；弱需求商业设施相对来说消费需求就少，比如茶馆、电影院、花店、宠物医院等等，自然可以只分配不到10%的份额。但是我国现有的一些地区的社区商业综合体的商业业态组合不合理，过于追求中度需求和弱需求的商业设施，忽略大众的强度需求商业设施的需求，例如大多社区商业综合体认为菜市场脏乱差，为了图方便，就不建设这些居民都需要的商业设施。那么他们的综合体有名无实，服务单一，并不能全方位的满足社区居民的生活需求，这些社区商业综合体的商业业态配置近似，也不会有自己与众不同的特点。

4、缺乏公共平台，无法满足公众的精神需求。社区商业综合体不能只提供居民的物质需求，它还应拥有自己的交流平台，居民可以在这里相互认识了解，他们可以在这里求助，得到认同。唯有居民在这里有家的感觉，即对社区商业综合体有心理依赖和归属感，这里才算是成为了社区的真正中心，开发的这个社区商业综合体项目才能算是成功。然而，真正建设时，因为社区商业综合体是以特定范围内居民为消费群体的商业形态，它业态配置要求高，日常便利性要求强，盈利回报周期长，这一系列特征让它并不受欢迎，开发商很难去认真做这么一个利润空间不大的项目。而场地小和经验不足等因素更是压制了开发商的热情，那么社区公共交流平台的建设就很难再社区商业综合体中得到体现。

二、社区商业综合体开发和运营影响因素

1、合理区位选择。社区商业综合体成功的一个重要基础就是区位的选择，项目区位的选择直接影响社区商业项目的成功与否，选择了正确的区位就是所说区域内在现在或是短时间内将会有充足的消费力，又有完善的配套设施，那么在开头，就打了胜仗。若是选择了偏僻的区域，人口稀少，难以形成持续的购买力，显然，这个开发成功的希望就不会太大。而在选择时，社区商业要考虑到该地的规划交通等事宜，这样才能是一个完善的设计方案。第一，项目所在地的区域规划决定着当地的发展方向，因此项目所面对的消费人群的收入水平也就确定，那么未来社区商业综合体将会吸引多少的购买力就知道了，那么作为影响综合体运营的消费水平可以预估。第二，综合体周围的交通状况也能极大的影响项目的成败，对于社区商业而言，交通情况也是有着不容忽视的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一个便利的交通状况，比如说靠近公路的干道或是有公交站，那么该社区周围的流动人口就会增多，人流也会被社区的商业综合体所吸引，保证了社区商业综合体的可达性。除此之外，交通的便利还能增加临近地区的潜在顾客，次商圈和边缘商圈的消费者也能够来这里消费。

2、功能比例协调。要保证社区商业综合体的成功，综合体的功能设置要合理。作为一种属地型商业，社区商业大体有购物、餐饮、娱乐休闲和服务等功能。购物方面要能够提供给居民各种日常生活用品、便利品等等，这些都是使用频率高、购买量小的商品；餐饮的话要提供有三餐，这是基础，还有订餐、外卖等服务，而主要的餐厅类型是早餐店、甜品或快餐店等等；娱乐休闲上要有茶馆、电影院健身房这些；服务功能则是提供日常和公共类服务，诊所、药店、银行、邮政、电信、美容美发等是必不可少的，总之社区商业综合体应该具有的四项基本功能要有合适的比例。

3、丰富业态组合。社区商业综合体能够成功的重要机制是丰富的业态组合。可以将社区居民的需求层次划分为三层，第一是超市和菜市场（生鲜类），这是和社区居民的日常生活密切相关的，不可或缺，它们既能满足人们日常的基本生活需求又可以增加人气；第二是生活服务类，这些业态的存在可以让社区的居民生活更加方便以及提供一些社会服务；第三是零售购物类（除去超市、菜市场）和娱乐休闲类，这一类的商业设施配置要以居民的消费需求为主导，从而进行综合体商业业态配置。根据八个典型案例的调查研究，这些成功的社区商业综合体都是考虑到了各种业态的租金收益、社区居民生活需求及各业种租户的需求等各方面的综合，以及社区商业综合体应该具有的社会责任功能之后才做出商业业态规划，然后进行开发，它们达到了开发商、经营者和消费者之间的三赢。

4、产业集中。集中各种产业方便社区商业综合体的经营管理。从调查来看，社区商业综合体的运营管理模式分为开发商自持、租售结合和完全出售等三种。八个经典案例的调查显示，更多的开发商倾向于自持物业的产权集中式统一管理模式，一共有5个开发的项目；租售结合的有两个，只有一个项目采用完全出售的方式。开发商自持物业这种运营管理模式有能使开发商获取长久利益、把握综合体的功能组合与品牌档次及保障项目完整舒适的良好结果。

三、对我国城市社区商业综合体发展的对策及建议

我国现在的社区商业综合体开发的时间很短，缺乏经验，一切都要慢慢摸索，而我国的城市化进程还有很大的上升空间，房地产开发方式转变，城市居民的消费观念也在逐渐改变，在我国发展社区商业综合体将会有很好的前景。而从现阶段我国社区商业综合体的基本状况来看，问题和缺陷还有很多，从国内各地区发展社区商业综合体的经验教训中，可以得到很多可以借鉴的，本文主要从政府方面提出建议。

1、规划工作。政府应有专门的针对社区商业综合体开发的规划工作。从国外的社区商业发展经验可以看到社区商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展社区商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。所以政府要在制定商业专项规划上加快脚步，并且与城市总体规划相结合，相互照应，能够优化资源配置避免浪费。整合零散的店铺，来对商业业态合理布置，这样社区商业的实用便捷会进一步加强，方便了人们的生活。

2、加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对社区商业综合体的研究，吸收国外在发展社区商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定社区商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国社区商业综合体的建设。例如新加坡社区商业的规定就可以借用一部分，各种类型的社区商业应该有一个分类，然后对各自的建设规模和商业业态配置建立一个标准。

3、政策支持。政府要敢于给建设社区商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在社区设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加社区商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、财政、劳动、工商、民政、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快社区商业综合体开发建设的步伐。

4、优秀社区商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的社区商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建社区，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的社区商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的社区商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。

5、对社区商业综合体的经营者培训。主要是通过租赁运营，社区商业才能获得长期的回报，那么后续的经营收益价值就显示了开发商的收益。所以，仅仅开发商业地产是不够的，这只是实现商业地产价值的基础，紧接着的商业运营方才能提升整个开发的全面价值。而我国目前的状况是开发社区商业的主要是房地产商，而他们作为社区商业的经营管理的主体是能力欠缺的“家庭团队”。所以，政府职能部门不仅应该规划设计，还要对于社区商业综合体的建设和经营提供一些必要的指导，以及培育引导专业开发社区商业和经营的房产开发商。作为开发商，若是集开发和经营于一体，那么他们在设计规划社区商业综合体时就会考虑到招商和居民的消费需求等一系列以后运营中的问题，这样就能使社区商业综合体的建设开发更容易走上正轨。政府还要培育有社区商业经营经验的连锁机构，这样社区商业的经营管理人员就能最大化利用各种有效资源，提供更好的产品和服务居民。

参考文献

[1]乜标 鲁敏;转型中的中国城市社区商业发展问题研究――基于浙江省城市社区商业的思考[J];北京工商大学学报(社会科学版);2009年01期

[2]郑光财;浅议评价社区商业建设水平的指标体系[J];北方经济;2010年16期

第3篇：商业业态规划分析范文

关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢

中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：

商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。

商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。

1 地产投资风险分析

1.1行业本身存在的风险

从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。

1.2政策法规风险

一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。

城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。

商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。

1.3 选址风险

一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。

一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。

1.4 规划设计风险

商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。

1.5 销售风险

商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。

1.6 招商风险

商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。

1.7 经营风险

商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。

1.8 资金风险

第4篇：商业业态规划分析范文

关键词：商业运营城市综合体交通策略防火强化措施

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

本文以万达广场的开发模式和开发思维，对商业建筑的设计及商业地产的开发进行研究，从运营角度、业态选择、商业建筑的空间组合关系、规划定位、交通策略的几个要素来阐述其对商业项目的影响。从而为商业建筑设计和商业开发提供理论参考。同时建议商业项目预留发展空间为将来商业升级增加竞争力，美化城市做出贡献

随着国家经济的日益发展，商业综合体越来越多地在各个城市出现，商业综合体建筑设计的好坏与商业综合体项目开发成功与否有密不可分的关系。商业综合体建筑设计应与商业运营招商计划交叉同步进行，做好商业运营的基础性工作。

商业地产，广义来说是指非生产性物业，非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、及商业服务经营性场所。而狭义按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、超级市场、大型综合超市、专业市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储超市、商业步行街，城市综合体。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。

1 、 商业地产的风险由于近年来国家政策对住宅产业影响很大，在一线及二线城市许多地产靠土地升值来获取利润的传统模式将受到挑战，只有充分挖掘土地潜力，精心设计创造土地的附加价值来获取开发利润。因为商业地产可获得长期稳定的现金流回报，享受资产升值的双重利益，不受经济周期影响，所以许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，造成大量商业项目的盲目上马，忽略了其巨大的风险。只要拿到沿街土地就开发商业项目，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升20％以上的速度递增，商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多。

2 、通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟，无法明确消费者在商业环境的消费心理。从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略，再到后期都需要运营商的深度参与。商业建筑设计要考虑技术对接，首先由战略合作伙伴（主力店使用单位）提出需求－－使用面积、空间大小、交通体系等，再由设计单位做出方案来认证保证商家的需求，避免商家进场后的改建，减少浪费。

3 、商业业态有机的选择商业业态的选择及是否有机对商业地产的经营至关重要，良好的业态圈可以在内部形成造血作用，在一个商圈内，同质商铺一方面竞争原有的客源，另一方面也为其它商铺吸引新的客源。而拥有共同消费群的业态关联度是最高的，他们使整个业态圈之间形成很好的互补。万达广场在选择目标群提出了两个70％，即每个万达广场里70％的商家适合当地70％的消费人群。“两个70％”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。高端客户虽然消费能力强，但规模小，很难引起社会效应，高端客户群比较挑剔，对商家的选择和商场的装修都有很高的要求，对资金和人力的投入量要大，这不利于快速占领市场，而且高端客户与普通客户群对应的业态关联度较小。某个购物广场最初在一楼卖高档产品，二楼以上经营超市，它们的消费人群并不匹配，销售业绩就不很理想，这种业态组合是无效的组合，经过改进后，一层经营个体服装街，关联度大大增加，销售额都有显著增加。

4、建筑防火设计方案专题论证

1．建筑防火设计方案论证的前提，必须是项目在基本满足现有规范的条件下，对消防系统设计的安全可靠性问题的讨论。

2．在设计中，拟把该商业步行街设计为疏散的准安全区域，步行街两侧商铺至步行街内的疏散门还不是最终的安全出口，因此对步行街作为安全通道使用的可行性、精品店失火对商业步行街的安全性影响进行评估，商业街是否能作为准安全区域使用是论证的重点。

3．论证的假设模型条件主要方式是模拟精品店铺内起火，考察设计的排烟是否能满足排烟需要，若不能满足，则要求设计方加大排烟量；最后需要考虑的是商业步行街做为安全走道的保障措施，包括疏散引导系统，加强与精品店的防火隔离措施等。

5、规划与定位

商业建筑的开发要符合城市总体规划目标，要考虑人口、城市经济指标、历史人文、商脉、商圈商业布局，消费层次与消费能力等因素。城市规划一般会对商业区域进行合理布局，要依据城市发展规划确定商业项目的选址、定位、规模、档次等，而不是一味追求高档大型商业项目开发。

6 、前瞻性的交通策略交通组织的科学性和便利性可以决定商业广场的成败，一个好的商业项目必须要有前瞻性的交通策略。目标群的出行方式如何，停车位和购物容纳人流量是否匹配？规划可持续发展的交通系统：外部要组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系。设置通往地铁、轻轨、BRT和公交站点的防风雨通道，坚持公交优先，减少出行对小汽车的依赖。广场外可设直接到达商业顶层的快速扶梯，增加商业顶层的人流量。内部建立树型交通体系，通过地下层、天桥层与城市公共交通体系有机连接，使购物中心内部交通和市政交通一体化。

7 、预留发展空间商业建筑应设置些过渡空间，目前用于休闲、展示功能，满足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空间。巧妙设置出入口空间、中庭和节点空间。节点空间的结构、形态、色彩的改变，对整个商业氛围会带来不一样的感受。过渡空间的配景选择、色彩搭配、技术运用给视觉带来的冲击力，能使商业建筑保持新鲜感，富有变化。建筑交通空间不能过于简单，避免一望到底的单调，重视局部和重点，内容要多样性、可塑性、延续性，便于日后进行局部空间的处理和改建。装修也要能够阶段性的升级，对自持有型商业购物中心尤为重要。阶段性改变展示空间和装修材质，能够提升品质，保持良好商业氛围。这就要求在设计之初就要考虑商业空间和装修材质的升级，保持商业竞争力。

8、论证防火强化措施

经过设计公司、消防支队、消防安全性能评估公司，多方进行论证得到以下的结论。针对室内步行街的设计，引入了“亚安全区”和“独立防火单元”的概念，从可燃物控制、灭火控制、防火分隔、防排烟系统、安全疏散等方面提出要求如下：

1．可燃物控制：（1）在建成后室内步行街走道布置提供给顾客使用的桌椅等公共设施应采用不燃材料制作，如石材、金属材料等。（2）室内步行街装修选材采用不燃或者难燃材料，采光顶棚采用不燃或难燃材料制作；同时该区域内的装饰物也应采用不燃或难燃材料制成品。（3）节假日、各种活动期间的广告宣传条幅以及陈设等，应由建筑物业部门统一规划和管理，当活动结束时应立即拆除广告条幅和相关陈设物等火灾荷载。（4）布置在室内步行街的电气线路均要求使用低烟无卤阻燃型电缆并进行漏电保护，避免建筑使用年限增加后由于电气线路老化等原因引起火灾的发生。（5）在日常经营中室内步行街考虑作为禁烟区或单独设置吸烟区，杜绝由于人为原因引起火灾。

2．灭火控制：（1）室内步行街走道部分设置68℃、响应时间指数RTI≤50（m*s）0.5的快速响应喷淋灭火系统。（2）室内步行街中庭设自动水炮系统。（3）室内步行街周围商业零售餐饮设置58℃动作、响应时间指数RTI≤50（m*s）05的快速响应喷淋灭火系统。

3．防火分隔控制：本工程中室内步行街与两侧商铺采用了较为新型的“钢化玻璃+窗喷”防火分隔方式有效防火隔断时间不得低于1h，铺与铺之间隔墙耐火不小于2h，商铺单元面积不超过300㎡。

4．防排烟系统：（1）室内步行街周围的防火分区按照规范的规定设置机械排烟系统，尽量将烟气控制在防火分区内。（2）室内步行街有13个中庭，每个中庭顶部设机械排烟系统，系统的排烟量按《高规》的规定进行计算。

5．步行街宽度：在室内步行街一侧商铺起火以后，另一侧的商铺内受到的热辐射强度低于引起火灾蔓延的临界热辐射强度，现有的室内步行街宽度能够有效起到防止火灾蔓延的作用。针对以上策略要求，本报告有针对性地设定火灾场景进行了量化分析，

第5篇：商业业态规划分析范文

关键词 ： 城市综合体; 业态; 业态组合; 城市发展

中图分类号：B834.2 文献标识码：A

一、 研究背景与意义

中国城市的高速发展正促使城市建筑走向多元化与集约化的时代，城市综合体改变了我们以往对城市建筑的常规认识 [3] 。 在时间和空间的多维元素介入的基础上，引导城市建筑步入新的领域与时期。这对居民的生活方式和消费观念都产生着巨大影响。现如今，在满足了居民物质文化需求的同时, 越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、 休闲、 娱乐、 餐饮等为主, 提供一站式、 体验式生活服务的商业地产项目应运而生, 诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。城市综合体在为当地居民提供都市生活便利的同时，还有效促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，确立了其城市名片的地位。城市综合体作为一种新的开发模式, 逐步受到建筑界的关注与重视。

城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环, 起到了非常重要甚至决定性的作用。应考虑如何更好地组织城市综合体内部的业态组合比例，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

二 、城市综合体理论与实践基础

1、城市综合体的概念及特点

“城市综合体”，又被成为“高效之城”。所谓城市综合体, 西方称为 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、办公室 ( Office)、停车场( Parking) 、购物中心( Shopping Mall) 、会所( Congress)、公寓(A partment) 等物业英文首字母的组合, 是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等一系列城市生活空间的功能进行组合, 并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系, 从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体[3]。而在我国, 万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目,其分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城等一系列的产品。与此同时, 北京的国贸中心、上海的新天地以及深圳的华润中心也是我国目前运营最成功的综合性优质城市综合体。

对于一个城市来说, 成功的城市综合体的存在意义是显而易见的, 它在提升城市区域价值及都市圈经济竞争力, 提倡城市资源高效复合, 合理城市规划, 引导消费以及在城市居住环境的改善上都有着长远而实际的意义。

2 、业态组合

城市商业综合体的功能业态具有多样性和复杂性特征， 其功能分为主要功能、辅助功能、和配套功能三类，商业、办公、居住、酒店这四种功能为城市综合体主要功能，是大部分城市综合体都基本配置的重要功能，所起的作用具有基础性和决定性。而餐饮、娱乐、会展等都作为辅助功能出现。其所占比例偏小，配套功能则包括医疗、教育、科研等，但它们围绕着四大功能来丰富其空间功能，提升活力，增加对消费者的吸引力。只有通过较强的协同作用将其组合在一起，才能有效的发挥出取代它们独立存在所达到更好的效果。充分实现综合体的符合价值。

所谓业态的组合就是确定在综合体中每种业态在其中的分布状况以及各成分所占比例。具体来说, 业态组合涉及以下三个层面:业态的选择、配比的确定、分布的规划 [4]。

因此, 如何对不同的业态进行有效的划分与组合, 使其产生巨大的连动和需求外部效应, 这不仅关系到项目定位的实现、 人流的共享与停留时间, 更决定了效益的优劣。

三、影响城市综合体业态选择及组合比例的因素

众所周知, 一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、 互补, 且因差异而共存的关系。因此只有合理地运用影响这些关系之间的因素, 才能使城市综合体在城市带来巨大的“蝴蝶效应 ” ，发挥其在城市中强大的辐射作用。影响城市综合体业态组合的因素很多, 下面主要从业态自身特点及相互联系、 城市经济发展水平以及休闲娱乐氛围三个方面, 分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。

1 . 各业态自身特点及相互关系

首先,商业是集购物、 休闲、 娱乐为一体的一站式消费场所,作为城市综合体的核心功能，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。其次,办公作为高端商务人群的工作场所, 则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外, 住宅是城市综合体中最基础的成分, 在实现项目的快速变现的同时, 为购物中心提供最稳定的消费群体。而酒店则是城市综合体重要的赢利物业, 其增加了流动居住人口的贡献, 且通过夜间服务, 延续城市活力。最终通过连续的步行商业街将各组成部分功能串联起来，以满足人们的各种需求。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色, 而各业态间相互联系和影响则成为影响城市综合体业态组合的重要因素。

2 . 城市经济发展水平

通常, 我们用地区生产总值、 工业生产率、 CPI指数、 PPI 指数、 人口预期寿命、 新生婴儿死亡率、 识字率等指标来衡量一个城市的经济发展水平, 城市综合体的选址和规划必须与城市经济、 产业结构、 消费能力等因素相协调。而“ 城市人均 GDP“ ”城市产业结构 “这两个指标对城市综合体业态组合具有最为重要的作用 [1-2]。

3 . 休闲娱乐氛围

随着人民生活水平的提高, 人们对便捷、舒适、高品质的生活需求愈发强烈, 各界人士也更加青睐于及商业、办公、餐饮、娱乐等功能为一体的高容积率的综合建筑群。一种以吸引消费者参与、 互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将必将成为未来的发展趋势。体验式城市综合体从客人的生活与情感出发,通过规划设计、 情景打造、 业态组合等手段, 营造一种新颖的、 有特色的、 符合当地人文情怀的 消费氛围, 来发掘顾客内心的渴望和认同。在这样一个消费过程中, 体验后的记忆将得以长久地保存, 消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。因此, 体验式城市综合体不以消费者购物为最终目标, 而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率, 提升项目认同感和美誉度。

四、结语

城市综合体的业态较为综合，普适性较强。而城市综合体各业态比例并没有固定不变的黄金比例, 需要根据项目所在城市经济发展水平、各业态自身特点及相互关系、开发商自身实力以及休闲娱乐的氛围等多方面因素共同影响。它能够在有限的城市空间内高效利用城市各种资源，在较短的时间内将人流、物流、信息流、资金流转换和利用，有效加快了城市经济的高速发展。另外，城市商业综合体业态在城市中的定位非常关键；其本身的业态之间的关系以及与周围社区、写字楼、商业、会展等外部业态之间的关系也非常重要，其理想的状态是依据互补、共生的原则来安排的，互惠互利，带旺整个片区。从而构成一个和谐统一的城市休闲新空间。

总之，在城市商业蓬勃发展，商业业态不断创新的今天，城市商业综合体囊括了所有的高档次的商业内容，把这些各不相同的业态作为一个整体来设计，这是城市商业设计的一个新的趋势。首先，它能为人们提供一站式的购物、餐饮、休闲、娱乐、居住服务，男女老少都可以在其中找到乐趣，成为城市的商业文化中心，极大地提升区域人气；其次，它把综合体交通流线加以整合，将人流、车流、物流进行合理的分流，提高了效率，美化了城市空间，大大提高了建筑在城市中的地标性。

参考文献：

[1] 叶正纲.购物中心管理模式7--业态组合决策

[2]裴亮. 论业态组合与购物中心的需求外部效应[ J] . 商业时代,2008 ( 9) : 16

第6篇：商业业态规划分析范文

关键词：商业一体化 轨道交通 商业开发

1 北京轨道交通发展及商业开发概况

长期以来，北京市政府财政压力巨大，建设资金短缺一直是滞缓北京城市轨道交通发展的一大难题。城市轨道交通建设会促进沿线土地、物业的大幅增值，如何建立土地增值效益返还的激励相容机制，在实现轨道交通整体效益最大化的同时，有效保障城市轨道交通企业的内部效益，拓宽融资渠道，最大限度的减轻公共财政负担，最终实现城市轨道交通的良性、快速和可持续发展，越来越受到各界的重视。通过轨道交通一体化商业开发以及物业的持有，来实现轨道交通外部性的内部化，完善轨道交通“自造血”功能，是国内外公认为的可持续发展思路之一。香港地铁正是通过“轨道+物业”的开发理念，成为世界上唯一盈利的地铁公司。目前国内多个城市都在积极借鉴“轨道+物业”或者“轨道+土地”的一体化开发模式，来制定轨道建设以及相关商业开发目标。

2 轨道商业的市场效应

香港地铁总长43.2公里，但它的日客运量达220万人次，最高达280万人次，地铁商铺2004年到来的经济收入超过96亿港币。2011年11月，北京地铁四号线动物园站地铁商铺开张营业，地铁商铺租金约20-30元/d.m2。上海地铁地铁商铺租金也在47元/d.m2左右。

显而易见，整个市场对地铁商业十分热衷，也正是这种热度，让人们相信，只要是地铁商铺，一定是旺铺。但是盲目的追捧，使地铁商业存在巨大的商业风险。

3 轨道商业的市场特征

虽然，地铁商业广受大家热捧，但轨道交通并不是决定轨道交通商业投资成败与否的唯一因素，而只是能起到锦上添花的作用。关键还是要看轨道周边的配套商业环境是否成熟。如果周边本来就是繁华的商业区域，增加了轨道的拉动，生意将会火上加火；如果周边是非核心区或清冷的远郊区，那么轨道交通对人流的聚集作用是大打折扣的，大多数人都不会在乘地铁回家的途中，下车去逛一个孤零零的轨道商业综合体。

3.1 地段因素。对比分析轨道商业红火的站点，就会发现一个共性，其他段仍然是轨道商业是否红火的最核心因素。不管是北京动物园、还是北京西直门综合换乘大厅，都是位于传统商业氛围浓厚，周边市场商业发达，居民、乘客消费力旺盛的地段。换句话说，在目前的状况下，在一个偏远、冷清的地段，轨道商业也同样很难生存。

3.2 预期因素。对轨道商业的预期是另一个非常重要的影响因素，预期的关键在于规划。如果按照轨道交通TOD模式，在一个片区规划有大体量的产业、综合体、居住区等，并通过轨道交通来引导，这种利好预期将显著提升一体化商业未来的开发价值。

3.3 聚集效应。地下轨道商业应与地上、空中的商业融为一体，形成一个互补的商业业态。南京部分地下商业经营不善就是因为与周边或相邻商业脱节，最终导致难以抬头的尴尬情形。

商业旺盛的重要前提之一就是要有人气的聚集。轨道交通具有天然的人气聚集效应，但不能忽视的是轨道也是人气“疏散”的主要通道。能否留得住人气，一方面靠轨道商业自身的规划定位，更重要的是轨道商业地下、地上、周边能否形成良性互补，形成聚集效应，人气的聚集最终将成为轨道一体化商业旺盛的根本支撑。

3.4 经营思路因素。目前北京采取的是“整体招商”，又商家同意经营管理等策略。总体而言，散租、散售对未来的商业经营会造成不利影响，而统一经营、统一营销、统一品牌对轨道商业是有利的。由于人们普遍看好地铁商业、商铺，“炒铺”行为在地铁商业中会大量存在，这类炒家只是为了囤积套现，并无心把生铺养成熟铺，再把熟铺养成旺铺，炒铺行为对轨道商业的长远发展是不利的，轨道业主需要通过合同、契约等方式来限制炒铺行为。

3.5 郊区轨道商业。对于远郊区县是否开发轨道一体化商业这一理念一直存在分歧。从商业回报的角度考虑，远郊区县不满足商业投资的回报的要求；从轨道交通建设时序上看，如果一体化商业不能同步建成，则后期商业无法实施，工程具有不可逆性。郊区县轨道商业投资将面临多年的养商期和亏损，不投资则资源不可再生而被浪费。面对这样一种矛盾，一方面如果联合有实力的开发商或投资基金，则可能度过养商期且盘活未来轨道商业；另一种则是不得已的现实选择：减少商业规模，控制投资，形成部分快速消费的小型轨道商业。

4 开发轨道交通一体化商业的制约因素

目前，国内普遍认为地铁商业以快速消费、中低端零售为主要业态，如快餐、银行、蛋糕店、水吧等等，但这种观念属于一种过于保守的观念。例如香港、日本的轨道商业，都是以高端的住宅、办公、商业一体化的综合体为主。与日本、香港轨道一体化商业作对比，北京存在较大的轨道商业一体化制约因素。

4.1 综合规划开发理念。目前，国内很多城市统一规划、综合开发的理念还非常落后，开发实力非常脆弱；同时，国内的政策、体制、土地相关政策，对轨道交通一体化商业开发存在诸多的制约，所以国内的轨道一体化商业目前只能处于初级、摸索阶段，我们的商业产品也只能是“小规模、中低端、快速消费类“为主。

4.2 轨道建设与商业开发难以协调。一方面轨道建设的提速以及工期存在压力，另一方面轨道运营的安全保障也是头等大事，在这两大压力之下，轨道一体化商业开发的生存空间严重被挤压。如前期一体化方案未被重视、商业方案研讨的深度远远不足、需解决的技术、安全专项课题、一体化开发与轨道建设之间协调困难等问题，导致一体化商业开发的先天不足。

5 轨道商业的市场特征

轨道交通并不是决定轨道交通商业投资成败与否的唯一因素，而只是能起到锦上添花的作用。关键还是要看轨道周边的配套商业环境是否成熟。如果周边本来就是繁华的商业区域，增加了轨道的拉动，生意将会火上加火；如果周边是非核心区或清冷的远郊区，那么轨道交通对人流的聚集作用是大打折扣的，大多数人都不会在乘地铁回家的途中，下车去逛一个孤零零的轨道商业综合体。

5.1 地段因素。对比分析轨道商业红火的站点，就会发现一个共性，其他段仍然是轨道商业是否红火的最核心因素。不管是北京动物园、还是北京西直门综合换乘大厅，都是位于传统商业氛围浓厚，周边市场商业发达，居民、乘客消费力旺盛的地段。换句话说，在目前的状况下，在一个偏远、冷清的地段，轨道商业也同样很难生存。

5.2 预期因素。对轨道商业的预期是另一个非常重要的影响因素，预期的关键在于规划。如果按照轨道交通TOD模式，在一个片区规划有大体量的产业、综合体、居住区等，并通过轨道交通来引导，这种利好预期将显著提升一体化商业未来的开发价值。

5.3 聚集效应。地下轨道商业应与地上、空中的商业融为一体，形成一个互补的商业业态。南京部分地下商业经营不善就是因为与周边或相邻商业脱节，最终导致难以抬头的尴尬情形。

商业旺盛的重要前提之一就是要有人气的聚集。轨道交通具有天然的人气聚集效应，但不能忽视的是轨道也是人气“疏散”的主要通道。能否留得住人气，一方面靠轨道商业自身的规划定位，更重要的是轨道商业地下、地上、周边能否形成良性互补，形成聚集效应，人气的聚集最终将成为轨道一体化商业旺盛的根本支撑。

5.4 经营思路因素。目前北京采取的是“整体招商”，又商家同意经营管理等策略。总体而言，散租、散售对未来的商业经营会造成不利影响，而统一经营、统一营销、统一品牌对轨道商业是有利的。由于人们普遍看好地铁商业、商铺，“炒铺”行为在地铁商业中会大量存在，这类炒家只是为了囤积套现，并无心把生铺养成熟铺，再把熟铺养成旺铺，炒铺行为对轨道商业的长远发展是不利的，轨道业主需要通过合同、契约等方式来限制炒铺行为。

5.5 郊区轨道商业。对于远郊区县是否开发轨道一体化商业这一理念一直存在分歧。从商业回报的角度考虑，远郊区县不满足商业投资的回报的要求；从轨道交通建设时序上看，如果一体化商业不能同步建成，则后期商业无法实施，工程具有不可逆性。郊区县轨道商业投资将面临多年的养商期和亏损，不投资则资源不可再生而被浪费。面对这样一种矛盾，一方面如果联合有实力的开发商或投资基金，则可能度过养商期且盘活未来轨道商业；另一种则是不得已的现实选择：减少商业规模，控制投资，形成部分快速消费的小型轨道商业。

6 轨道商业的经营管理模式建议

要进一步提升轨道交通商业的吸引力，提升商业的品质，丰富轨道商业业态类型，需要从轨道一体开发建设的源头着手，由被动型、附属型开发，利用现有资源，向主动型、综合型、多样型的模式转型。

根据上述轨道商业的特点及制约因素，提出如下经营建议：利用衍生性非票务资产开展经营，按照业务类别可分为衍生性物业业务、传媒文化业务、通信信息业务。

衍生性物业资产主要以地铁配套设施名义开发建设。对目前尚处初步设计前期的轨道线路，通过对站点资源的系统筛查、调研、规划分析、经济测算和站点一体化概念设计，作为线路站点初步设计的输入条件，主动对其进行开发建设。对于在建在施线路，通过跟踪筛查，采取补救性开发模式。

衍生性物业资产经营管理模式包括合资、协议合作、咨询服务、自主经营四种。

6.1 大力发展衍生性物业资产，主要以合资、协议合作、咨询服务、自主经营等形式开展。①合资模式，需要轨道交通业主单位对合作方的控制度较高，需要更多资金投入，并需承担经营风险。②协议合作，可以降低轨道交通业主单位的经营风险，快速实现稳定收入，但资产价值未被充分挖掘，经营收益有限。该模式适用于由于地铁特殊性等造成的经营手续较难办理，且缺乏相关专业人才和经验的项目，例如桥下空间开发项目，站前广场的经营项目。③咨询服务，可以提高与合作方合作的灵活性，但需要承担完全责任和风险，且不利于人才培养。适用于有专题服务要求的项目。④自主经营，由业主单位或下属单位自主经营管理物业资产，独享经营利润，独自承担风险。

6.2 大力发展传媒文化资产，包括合资、协议合作、自主经营等方式。①合资模式，以合作伙伴为主开发的新型媒体或网络化媒体。②协议合作，该模式适用于有相关经验的轨道交通业主单位，可有效利用合作伙伴优势资源，开展新型媒体开发总等合作。③自主经营，业主单位需要有雄厚的行业资源，开展文化项目，如地铁车模、报纸等项目。

6.3 与通信运营商合作开展民用通信项目。①借用运营场所，向运营商开放运营场所，依靠轨道交通独有空间及客流创造价值，几乎无直接成本投入，有利于集中于轨道交通建设及高价值服务。②借用运营场所加租用设备，轨道交通业务单位向运营商有偿开放场所，并对设备设施进行投入，供运营商租赁。

7 结语

轨道商业开发的核心在于“商业”，不取决于轨道。商业开发的成功取决于地段的商业环境、轨道商业一体化规划、准确的市场定位以及合理的业态设计，抓住商机，实现轨道、乘客、顾客、开发商的多方面共赢。

参考文献：

[1]北京轨道交通一体化商业的特征规律分析.

第7篇：商业业态规划分析范文

【关键词】 国际比较 生产业 发展路径

一、世界范围内生产业现状分析

1975年美国经济学家布朗宁和辛格曼在对服务业进行分类时,最早提出了生产业(Producer Services)的概念。生产业是指为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业。它是与制造业直接相关的配套服务业,是从制造业内部生产服务部门而独立发展起来的新兴产业,我国“十一五”规划纲要提出的要大力拓展的六种生产业包括:现代物流业、国际贸易业、信息服务业、金融保险业、现代会展业、中介服务业。

以上六类的生产业可以说是生产业的广义的划分,从狭义的角度来看,特别是从为制造业提高效率服务来看,从生产业曾经作为制造业内部部门的组成部分这样的角度来看,现代物流业以及中介服务业应当是生产业的代表,并且应当在现实中作为生产业的主要形态优先发展。其他四类广义层面的生产业则应当在我们讨论服务业发展的时候,作为主要形态加以讨论,否则极易混淆生产业与整个服务业之间的关系,特别是在做出一些政策选择的时候,这样的笼统称呼,大而化之的分类,会影响到生产业的正常发展,为生产业的“正名”也就是为产业形态的“正名”,为促进整个服务业发展的“正名”。

作为中间投入,生产业可以影响全社会商品和服务的产出,从而对经济增长产生举足轻重的作用。根据发达国家的数据统计,其生产业产出总量及占GDP比例都在不断增长,而公共服务业总量则在逐渐下降,消费业总量基本保持不变。整体上,无论是发达国家,还是发达的国际大都市,其产业结构都已呈现出服务业占绝对主体地位的格局,发达国家约70%的GDP由服务业创造,其中生产业占总服务业GDP的约70%。所以,世界各国的政府和相关机构对于生产业的重视程度是不言而喻的,对于生产业的定义也是比较明确的,对于生产业与整个服务业间相互促进关系的认识也是很明确的。

随着市场和生产的全球化,不仅早在19世纪末20世纪初就已经存在的一些中介服务类的生产贸易越发兴旺,而且催生出许多新的服务手段,如后台办公,客户互动和技术支持等各种商务服务;计算机及相关服务、通过音频和视频方式或者互联网传播的教育和培训服务、与互联网相关的服务。这一趋势带动了当今生产业的主要领域正在从传统的领域向主要依托信息技术和现代化管理理念发展起来的高附加值、信息和知识相对密集的资金服务、计算机和信息服务以及特许权使用和许可费用等领域转变,向现代物流为核心的制造业物流体系转变。

目前,离岸外包已成为生产业国际转移的重要手段。法律,会计等专业服务为代表的生产业属于离岸服务中最复杂的领域,受到各国市场准入政策的影响最深,同时由于体现了以人员的移动为表现形式的服务贸易的特点,所以此类生产业的流动性受政策影响面很大,同时政策的效应在此类生产业中的表现也更明显。以现代物流为代表的生产业与制造业的关系更紧密,物流业中体现的为生产服务的特点更明显,物流业服务的实体性和虚拟性的界限不如其他服务形态那么的明显,往往在同一个企业组织内部同时存在着部分的实体性和虚拟性,这为政府监管政策、扶持政策带来了一定的困扰,因为实体性和虚拟性的交叉往往在现有的税收目录和国民经济统计目录中找不到相应的规定,给政策的执行带来了很大的不确定性,人为执法的空间加大,相应的扶持政策的针对性和有效性不足的问题也在物流业中体现得很明显。

生产业的区位选择问题存在一定的不确定性,专业性中介服务多集中在大都市内,在那些需要与市场和其他企业频繁的面对面交流来交换信息的服务企业,为了保证决策的及时性和正确性,企业的相对集聚具有内在动机,尤其是物流服务,其区位布局与制造业的集聚形态是高度相关的。在空间布局上,生产业的集聚和分散也存在着复杂性。从上世纪90年代末开始,都市内部生产者服务业呈现出由核心向边缘转移的趋势。生产业在空间和产业集聚上的特点,决定了生产业的业态划分不是一种常态的方式,而带有很大的灵活性,既是自身机制灵活的表现,却也为产业的细分和边界的界定带来了问题。

二、各国发展生产业措施的政策措施

20世纪70至80年代以后,放松管制、鼓励创新、促进竞争、注重效率成为发达国家促进生产业发展的政策主基调。发达国家广泛开放保护性或垄断性的服务行业及业务领域,在生产型服务业发展的起步阶段,各国政府都积极出台一系列扶持引导政策,推动生产型服务业的快速发展。

20世纪80年代初期,美国出台了专利权保护政策,扩大专利的权利范围,提高侵权赔偿费额,从制度上保证了研发服务的权利,同时从经济上推动了与服务业相关的研发服务的快速发展。

德国政府长期以来综合运用财政、金融等经济手段鼓励生产业的发展,包括实行优惠税率或免税,给予出口津贴,发放出口信贷,建立国家担保出口的贷款制度,以及对遭遇风险的出口商给予补偿,多次运用汇率杠杆促进出口贸易。德国政府还通过建立外贸服务机构,提供贸易咨询服务等方式来促进服务贸易的发展。20世纪70年代起,德国政府意识到咨询工作的重要性,建议政府各个部门、各行业、各研究所都建立咨询部门。此外,政府还资助建立了几十家技术咨询机构,,为中小企业提供免费服务。

日本政府通过“关于技术性对外交易所得利润的特殊税制”的规定,规定日本企业在国外承接的中介业务,以及使用外币进行等价交易所得的收益实行优惠。税制规定,在指定时间内进行技术对外交易时,计算收入的部分金额可按照亏损计算,这样咨询企业可以保留一大笔资金,并利用这笔资金用于加强研究开发的基础设施,完善研究开发的体制,培养优秀人才,从而达到发展中介业的目的。

香港实行低税率的自由贸易政策和投资政策,带动了本地物流、金融、商业、咨询等服务业的发展。香港的税率属全球最低之列,扣除各项税务减免及资产贬值后,实质所缴的税款更低。香港没有资本利得税,对股息及利息亦无预扣税或社会保障扣款。此外,香港薪俸税很低,这对于从事中介业务的人员而言是非常难得的经营环境。

法律先行是市场经济体产业发展的基本模式。许多发达国家生产型服务业起步较早,目前已形成了较为完善的法律法规体系。在现代物流业方面,美国从上世纪70年代开始,陆续出台《航空规制缓和条款》、《铁路和汽车运输的条款》等一系列法规,逐步放宽对公路、铁路、航空、航海等运输市场的管制,通过激烈市场竞争使运输费率下降和服务水平的提高。

从各国的经验来看,人才体系是生产型服务业发展的重要支撑。生产型服务业是技术密集型行业,服务人员的知识储备、专业化水平对生产型服务业发展起决定性作用。为此,发达国家都建立了多层次的人才培训体系和科学的人力资源开发利用体系,以保证为生产型服务业发展提供大量专业人才。

三、上海发展生产业路径的深入分析

1、生产业业态的精准把握很关键。相对于整个服务业的行业业态划分而言,生产业的业态划分是比较模糊的,与其他传统服务业的业态存在模糊的边界,影响了政府对于生产业的发展和趋势做出准确的形势判断,也导致了一些优惠政策层面的针对性和有效性不强。

2、市场准入的力度需要加强。在明确了生产业的行业业态之后,政府对于一些与上海优先发展的产业相关的生产业必须加大开放的力度,要在工商行政管理方面有所松动,解决一些行业业态的准入问题,同时对于一些企业的所有制问题不应过多地限制,允许比较有市场敏锐性的民营企业涉足生产业,而这也是民营企业擅长的领域。

3、提高生产业从业人员的稳定性。生产业的人员既有高层次的人员,也有从事服务外包的人员,从工作内容和专业机构等方面来看存在着不少差异,对于这些人员的具体生活诉求应当有区别地对待,避免在学历和户籍等方面的“学历偏好”和“地域偏好”,了解他们在税收政策、社会保障等方面的一些诉求,给予充分的关注。

4、利用好各项优惠政策。从中央到各个部委,对于生产业的发展都有一些促进政策,政策的执行力度和解释程度决定了生产业的快速发展,上海应当利用浦东特区“先行先试”以及中央给予地方各类服务园区的政策,促进生产业的集聚和发展。

【参考文献】

[1] 何骏:探索中国生产业集聚区的发展之路――中国生产业集聚区的创新系统与重点模式研究[J].当代经济管理,2009(4).

[2] 朱胜勇:发达国家生产业发展的影响因素――基于OECD国家生产业的分析[J].城市问题,2010(5).

第8篇：商业业态规划分析范文

同样是投资产权式商铺。一个安然无事、坐等收益，一个却水深火热、欲哭无泪，投资命运的不同，反映了投资者在选择商铺项目和规避风险方面能力的差异。

黄在投资商铺之前，非常谨慎地仔细对比分析了几个商铺项目，最后才决定选择一家带租约型的商铺。该商铺总房款为110万元，贷款66万元(10年)，月供为6600元／月。44万元的首付和6600元的月供并不影响其目前的生活水平。按照黄志的计算，假如市场平均投资收益率为10％左右，根据市场平均估价，租金为5．5元／天／平米，年租金收入(约11万元)减去年供款(7．9万多元)，年收益为3．1万元，10年净收益则为31万元。10年后资产总额141万元，毛利润为97万元，平均年收益9．7万元。这样的话，忽略其它因素，10年后，黄志就会拥有一套110多万元的商铺以及97万元的租金收入。作为一名具有专业知识和实践经验的投资者，黄志总结了商铺特别是产权式商铺投资的风险及规避之道。

产权商铺有风险

小产权分割型

小产权分割型的特点在于产权和经营权分离，这意味着投资者在购买商铺、成为业主之后无需插手商铺的经营管理或者转租事宜，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理即可，业主可根据与发展商的合同约定，坐等回报、共担风险。

小产权分割商铺在推出之初广受欢迎，因为开发商一般会打出3～5年内8％～10％的年投资回报率的承诺，以投资回报率10％来计算，大约6～7年可收回投资成本。加上拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。例如中关村科贸中心开盘的时候，推出了7万元买5平米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，5年后回购部分商铺。这在当时引起了相当的关注度，仅在开盘当天就吸引了上百人到场。

虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险在无形之中增大了。小产权分割型因为后期不断引发的经营招商问题，越来越多地被人们所诟病。

仅在京城，商业地产的销售方式上采用这种模式的项目就有多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目，而遭遇麻烦的项目也不一而足。譬如，第五大道南面不远处号称全国首家“体验式”主题卖场的“巨库”遭遇了分割出售的负面影响，以致500多个小业主被套，虽投诉开发商也无力挽回危局，张小慧的投资失败即为一例。

带租约型

带租约型实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。

“相对小产权分割商铺，带租约出售商铺更显其投资的稳定性，风险相对较小”，作为咨询师的黄志如是说道。带租约出售方式的商铺对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况，所以，从经营稳妥性考虑，带租约出售方式优于小产权分割型。但是并非所有此类商铺都能稳妥运作，黄志提醒投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者需要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带租金递增等条款，避免因开发商设陷而蒙受损失。

规避风险有方法

黄志从专家的角度提出了3个规避产权式商铺投资风险的办法。

物业条件　投资带租约出售的商铺，必须考察它的物业条件。如果单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割型，但并非所有此类商铺都是如此。针对一些商铺的经营失败，他认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法进入。所以，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。 寻求担保引入第三方责任担保不失为投资者规避风险的较好办法。目前京城在售的这些产权式商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方支付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。

第9篇：商业业态规划分析范文

1.1价值最大化，提高商业空间品质

对建筑本身来说，环境景观设计很大程度上提升了建筑的品质。商业综合体因其隶属城市核心商业组成部分，所以更能凸显购物环境品质对其产业发展的影响。完整的景观空间联系着各业态空间，使得城市商业综合体为市民创造可以承载社会型交往活动的人性场所，作为商业综合体较为重要的公共服务功能之一，其景观空间品质很大程度上决定了整个商业综合体的附加价值。密集整合而又高效节约是当代城市商业综合体的建筑空间特点之一，这与传统商业建筑注重高效性和经济性是完全不同的，质量上乘的贩售、购物、游憩、观演空间，使其价值得到最大的体现。必须通过科学的分析手段，从外到内逐级分析景观空间的内在关联，通过多学科、多方法、多实践，综合创构一个景观多样化、功能复合、环境舒适的空间，为市民及商家、业主共谋福祉，互惠互利，增值溢价，提高商业综合体空间品质，实现其价值最大化。

1.2有机融合，提高城市空间品质

城市商业综合体是城市中多功能、高效率、综合型建筑的代表，于人们眼前呈现的形象是气势磅礴、规模宏大甚至标新立异的形体建筑。大型的城市商业综合体的建设对该城市的城市空间或功能形态、交通体系及其城市生活品质方面有着深远的影响。因此，城市商业综合体环境景观空间应融合到城市空间中，二者有机结合形成的城市形态有利于最大限度地发挥商业综合体建筑的空间价值。优秀的商业综合体景观环境设计可令人赏心悦目，具有良好的视觉效果，能够让消费者在疲惫地购物奔走之余，享受轻松和舒适的休憩；良好的景观环境效果可以提升商业空间品质，在服务对象心目中树立很好的品牌形象，帮助企业提高商业品牌影响力。

1.3低碳生态，走可持续发展道路

在高呼“低碳经济、绿色科技”的今天，只有在城市商业综合体景观设计中融入可持续发展的生态规划理念，才能达到既满足现代人对环境健康舒适的要求，又维持城市生态系统平衡。对城市来说，城市商业综合体是城市发展的一个必然产物。城市商业综合体建设经验的积累，其景观设计水平的提升，将是城市商业综合体发展所必需的过程。

2实例探讨———以莆田大唐广场为例

2.1项目概况

项目用地位于福建省莆田市荔城大道与文献西路的交接处，北接莆田市人民政府，南接城厢区政府，东呈荔城区政府，位于荔城新区开发区域内，周边山体资源和水资源丰富，以凤凰山公园为主，下磨溪、护城河为辅，景观资源较为齐全，地理位置优越。荔城大道与文献路作为城市的主干道带动周边区域的发展，基地有较大的商业价值。项目规划场地南北向约130m，东西宽约240m，面积为36012．6m2。该城市商业综合体包含了商业、办公、居住、文娱、餐饮等多种复合功能，建筑造型为现代简约风格，各种经营形式的商业业态让综合体景观环境充满空间感，拥有优质的商业氛围和盈利能力。

2.2设计构思

根据建筑现代、大气的设计风格，运用现代科技，结合景观造型、铺装、绿化、雨水收集及太阳能等清洁资源的利用，创造景观“链”来“链接”街道、建筑、人和自然，使用连续的景观要素来表现独特的景观特征，创造值得怀念的意境。在功能布局上突出购物、商业、休闲等功能，打造注重消费者需求的多元性、空间布局的多样性、文化展示的多样性、设施功能多选性的新兴、科技且生态的商业综合体景观。节奏与韵律是园林形式美的重要组成部分，创造独具节奏感与韵律感的特色景观空间，让消费者无论从地面空间或百米塔楼上都能清晰可辨。充分利用场地高差把相应出入口位置梳理在层次分明的竖向空间中，景观铺装肌理把车行流线与人行流线整合在一起连续延伸，犹如音乐般律动幻化，并将繁多的业态功能空间串联为一个整体，突显出各种业态的特点和商业空间的典雅时尚气质。采取不同石材天然色彩与质感产生呼应，在此基础上将景观元素张弛有度地陈述展开。此外整合、概括、提炼莆田地域特色，并应用到商业综合体景观设计中，在保存地域特色元素的同时，融入新时代的设计表达，使地域符号和现代化的城市空间达到协调与融合，为莆田这座城市赋予新的鲜明个性。

2.3规划布局

该城市商业综合体沿莆田文献西路和荔城大道规划4个主题入口广场，作为整个地块的集散区，为城市商业区提供宝贵的休闲广场。一条室外步行街将商业区分为4块区域。其中，综合商业楼共5层，其余商业楼4层。场地东侧与北侧的底商裙房上部规划3栋21层酒店式公寓，另有超高层145m写字楼布置于场地西面商业裙房之上。

2.4总体景观设计

2.4.1功能分区

通过对场地的调查和研究，将场地划分为商业入口广场区、公寓景观区、南面形象街道、西面形象街道、高尚办公景观区、人气内街和屋顶花园，满足使用者进行购物、休闲、游乐、观赏、交流等行为功能。商业入口广场区是商业街道的核心区域和商业综合体的主要活动场所，构成了人行主要流通轴线。公寓区与商业街仅一条马路之隔，在铺装风格上延续商业街的铺装设计，运用隔离绿带和种植池，以经济性原则处理延展面的景观。商业综合体主要入口位于南面形象街道，此街兼具形象展示与驻足停留的双重功能，同时也是街头绿地隔离带。办公区域主要针对特定人员使用，入口广场与外部环境适当区隔，提供舒适、高尚、低干扰的办公环境。商业内街是拉动人气的主要区域，活跃的零售氛围与亲人的尺度相互协作，使室内外环境零距离转换。

2.4.2交通组织

设计充分考虑了人车分流的合理性，从时间和空间分流上组织交通，降低各流线间的干扰，保证其安全性和功能性。步行流线的组织着重于人行通道和主要活动区域道路交通分析，从入口到出口的车行和人行交通流线，包含入口（车行、人行、车库）、道路分级（市政道路、区内车行道、主要人行道等），强调步行路线的合理性和趣味性，在形成完整连续的步行系统的同时，通过高差关系增加步行体验。将复杂的流线连接到一个特定的节点空间，从而在呈现多层次、立体化景观空间格局的同时又不失条理，反映景观节点与节点之间形成的面形态关系以及不同组合所呈现出来的空间美。主要商业人行入口广场沿文献西路和荔城大道3个街角布置，提供简洁、合理和高效的交通流线且保证了人流的快速集散；地块规划区内有3个地下车库出入口，以保证客货流畅通无阻，适应商业区的客货停车需求；商业街南侧的广场尺度放大，可有效缓解文献西路带来的巨大交通压力，并满足自身分布式商业综合体使用人群的需求。将停车场与相应的交通空间按照技术规范尽量做到集约紧凑，节省出更多的空间给更有商业价值的南北侧街道。商业和餐饮消费群体、办公室工作人员、居民3组使用者入口空间有效区分，避免流线干扰。

2.4.3景点设计

1）商业入口广场设计

共有4个主要人行入口广场。西南入口以旱喷雕塑及生态树阵为主题。西北入口以不规则几何体造型小品为中心，周围环绕弧形砖雕艺术景观墙，形成了广场进入商场的主要景观。东南入口以特色旱喷广场为主，预留足够的活动空间。东北入口以大树景观为特色。铺装形式引导行为方向，加强场地联系。移动的树池，增添绿色，强化景观特色。室外茶座及租摆花卉，增添商业氛围。重要节点处布置特色雕塑，强调主题性和标志性。布置临时可移动的电商创意小品或展示橱窗，宣传商业卖点。适当处摆放导示牌，加强引导性。并设置室外广告灯箱及路旗，增加地面铺装细节及材质对比。辅以旱喷、水景小品，小型局部绿地，树阵绿化，形成开阔的活动空间。设计强调空间的流动性及导向性，应用街道丰富的曲线景观层次，重塑直线型街道空间，同时强化中心广场的凝聚力，将街道空间联系在一起，增强商业空间整体感。在入口广场的景观设计中应用石雕、砖雕及藤编等莆田当地特色形式小品，景观细节上体现了地域特色在景观设计中存在的价值，满足了审美需求。

2）南面形象街道设计

东西入口共同构成了商业街的人行主要流通轴线。设计中希望预留足够的停留场所，将商业氛围和城市休闲购物体验有效结合起来，真正形成现代多样的新型购物环境。人行道和商业广场运用绿色植物进行区隔，同时减少主干道车辆噪音对商业的干扰，体现绿色商业的设计意图。场地从西至东高差6m，在高差处理手法上并没有采用常规的设计方式，而是呼应建筑形态，层层递进、起伏错落，强化韵律感和现代感。

3）西面形象街道设计

与办公绿地统一设计，通过树阵将外部环境和内部环境适当区隔，避免干扰，按照设计规范满足办公区18个户外停车位的需求。可停留的绿地型入口区别于其他几个入口。

4）办公区设计

办公区景观相对商业区景观而言，由于使用人群的变化，景观设计上更为特殊。在写字楼入口设置泊车处和LOGO形象水景。适当区分出户外休闲区域，供白领交流休息。铺装设计统一化，材料的运用和灌木的搭配简洁明了，提升了办公空间的环境品质。

5）人气内街设计

内街及地下商业广场的主要入口，是商业综合体景观中很重要的组成部分，它既担负着整个综合体的通行、标识、指引等功能，同时又要满足人们的情感和审美需求，良好的设计效果能够达到让行人印象深刻甚至过目不忘。商业内街的宽度大约为12m，设计中将其作为半室内空间打造，分为上下2层，上层有廊桥连通。主体发光天幕白天收集太阳能，用于夜间街道形成绚烂的灯光效果，聚集人气。商业内街的入口希望为消费者提供提示服务，通过艺术感十足的公共景观雕塑，烘托商业气氛，同时也更易为人们所记忆。

6）屋顶花园设计

顺应建筑轮廓线形态，曲折、优雅、灵动的贯穿整个场地。最大化地利用雨水收集和节水功能，将屋顶花园作为缓冲和休息区，在建筑形态和园林景观特性之间创建一条强有力的纽带。

2.4.4植物设计

绿地系统主要由2部分组成：沿街绿化带和内街绿化轴。结合广场大气宽敞的特点，植物设计突显现代、简洁、干净的艺术特色，场地中的乔灌木以能够体现序列感的列植形式为主。主要的商业区沿街绿化以体现四季变化的花草为主，集沿街绿篱绿带为一体，使建筑从道路两侧的城市道路中解放出来，提高步行环境质量；内街绿化结合特色树池座椅营造良好的体验式购物景观环境。屋顶雨水花园种植若干保护性的灌丛、篱笆，选用根系发达、耐修剪、容易移植、耐粗放管理、耐旱、生长缓慢、抗风、耐高温的树种。

3结语