房地产风控管理精选(九篇)
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第1篇：房地产风控管理范文
关键词：房地产；风险管理；策略
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着我国经济的飞速发展，房地产行业也迅速发展，为国民经济的腾飞作出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业。但是，房地产行业面临的社会环境和市场环境复杂，同时有涉及行业广泛，项目规模大，资金投入量大，使房地产在整个经营过程中面临着不可捉摸的风险。最近几年，国家加强了对房地产行业的调控力度，国家经济政策和行政法规的变化，必然会给房地产行业带来一定的风险。虽然目前大多房地产企业引进了风险管理方法，但是风险管理涵盖面窄，系统性科学性严密性都不强，不能及时对房地产企业所面临的风险金进行识别和控制，给企业造成一定的经济损失。因此房地产行业必须正视并重视企业运营及整个开发过程中的风险，建立科学严密系统的风险管理体系，以保证开发产品品质。
一房地产企业面临的内部外部和内部外部风险
（一）房地产企业面临的内部风险
1投资决策风险。因为房地产在开发设计阶段，不但要投入巨额资本，还要面对漫长的开发周期，造成通过决策所产生的结果来证明决策的正确性带有很大程度上的滞后性，因此在房地产开发过程中，企业对各个开发环节所制定的决策具有极高的风险。
2项目管理风险。项目管理风险是由管理者管理不善而对企业造成经济损失的风险，它主要包括，决策者缺乏企业经营管理能力，员工缺乏相应的专业技能。还有由于相关人员未按法律处理各种合同，造成违章或违法等行为。
3财务风险。通常来说企业投资负债比率越大，企业面临的财务风险就越高。如果企业不能及时获得足够的现金来按月或者按年偿还银行债务本息，或者是房地产商不能够从其他资金市场获得投资所需的巨额资金，那就会使企业面临着财务风险，可能使企业无法获得预期的收益。
（二）房地产企业面临的外部风险
1政策性风险。在房地产的投资过程中，政府的土地供给政策，税费政策，金融政策，低价政策，价格决策，住房政策，环境保护政策等均会严重影响房地产投资者的收益目标的实现，给房地产投资者带来不可预料的风险。
2市场供求风险。按照通行的国际惯例，商品房空置率在 5%到 10%之间时，说明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之间时说明商品房供大于求 ，是危险区。商品房空置率在 20% 以上则为商品房重积压区。房地产商必须根据不同的商品房空置率，采取不同的销售措施，减少商品房积压。
3金融风险。金融风险主要指包括利率在内的银行贷款政策变动风险和信用风险等。银行贷款政策的细微变动，如信用条件松紧，信贷额度大小，信贷政策倾向性的变动都将对企业的资金流管理有直接影响。而银行利率上升会对房地产投资产生负面影响。
二 房地产企业风险管理应该做到“三控”
（一）控制投资决策风险
为控制投资决策风险，房地产企业要把目光放长远，建立完善的风险组织体系，设置专门的风险策略部门，对市场评估及荼毒土地购买评估并时刻监控行业最新动向，掌握国家政策动态。房地产企业时刻关注房地产行业的最前端，观察每个企业的最新动向；房地产企业还要关注时事，敏锐的捕捉政策动向。这样房地产企业就能既关注行业动向，做好产品销售对象有效的规避风险，尽可能的降低投资和决策的风险。
同时，房地产企业要积极建立风险管理文化。企业应大力培育风险管理文化，确立树立正确的风险管理理念，提高员工的风险意识，使风险管理意识融入到员工的行动，从而促使促进企业建立严密、科学、系统的风险管理机制。
（二）控制项目实施阶段管理风险
房地产企业要强化项目管理风险意识，编制项目质量保证、开发进度计划。房地产企业在建设项目活动之初就应该形成风险意识，进行有组织的项目风险计划工作。以下是建设项目中因该注意的风险隐患。
1 控制房地产的质量风险。
房地产企业要根据房地产质量的综合性特点, 制定综合质量指标,量化并具体工程质量、区位质量、产品质量、环境质量、社区质量、服务质量等方面指标,建立综合质量管理体系。对从房地产的规划、选址、设计、招标、施工、装修、竣工、租售、物业等各个环节进行全方位、全过程的质量监控和质量管理，协调各利益主体的关系，全面提高房地产建筑的整体质量。
2 控制房地产工程管理的风险
房地产企业在项目开工前，应该在认真研究工程管理各环节的基础上，制定针对性的管理措施，建立完善的工程项目管理体系。工程项目管理部门在策划工程时，要考虑多方因素，充分运用成本、设计、物业、销售等相关部门的资源，科学合理的设计规划从施工管理机构组织、标段划分和施工平面布置到招标采购计划、关键线路计划、成本目标等重要环节。同时，工程项目管理部门要对工程建设进行实时的监控，根据具体情况不断完善管理制度，只有这样才能保证房地产项目的工程进度达到企业的要求。
（三）控制财务风险
1 丰富融资渠道，扩展融资方式。房地产企业要改变观念，转变融资观念，由向银行贷款转向多渠道融资。企业可以积极挖掘自身潜力，可以尝试着实施信托计划，进行企业股权融资，典当，资产证券化，销售融资等多元化融资渠道，在不提高企业资产负债率的情况下，降低企业融资成本，尽量节约财务费用，将财务风险尽量控制在可以承受的范围之内，为企业产期发展做准备。
2. 对资本结构进行优化，降低企业筹资风险。企业的负债经营会增加股东的收益，增加企业的财政压力。而且企业负债比例的上升，会逐步增大企业的财务风险。房地产企业优化产权资本与债务资本的构成比例，寻求最佳的资本结构，坚持适度的负债经营，尽可能降低财务风险。
3. 改善资金管理理念，提高资金的利用率。房地产企业资金流量巨大，对企业的运营及其重要，因此房地产企业必须提高企业的资金管理情况。房地产企业要强化对资金的管理，加强对财务的监控，制定科学的现金使用计划，科学安排资金的调度，保证为企业的生产经营活动提供必要的现金。同时，房地产企业要强化对应收账款的管理。
4完善并加强内部审计。一般来说，当房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就成为制约企业进一步发展的重要因素，因此，房地产企业要重视内部审计工作。在内部审计工作中将过程控制和主动控制结合起来，强调风险管理，认真处理事前控制和事中控制，发挥内部审计对房地产企业风险评估和防范作用，即使处理风险隐患，保证企业的合法权益，发挥资产经营的最大优势。此外，还要重视事后审计，促进财务收支审计向管理审计、经济效益审计、内部控制制度审计、专项审计等方向发展，以便综合评价各生产力要素的利用程度，实现资源的组合优化，对房地产企业进行全面实现监督、控制、服务、评价。
结语：
房地产企业发展过程中时刻面临着多种多样的风险，从外部的国家政策性风险、市场供求风险、金融风险，到房地产内部的投资决策风险、项目管理风险、财务风险，都对房地产企业的生存产生极其重要的作用。房地产企业的成败不仅关系到自身的利益，还对影响着一般消费者的利益。一些房地产企业平时不注意防范风险，当风险来临时，手忙脚乱，给企业造成巨大的损失，甚至造成企业破产。因此房地产企业必须建立严密的风险管理体系，防范外部风险和内部风险，促进企业平稳的发展。
参考文献：
[1]周雁;;浅析房地产项目开发的风险及对策[J];现代经济信息;2009年11期
[2]高晓丽;;浅析房地产企业风险管理[J];中国市场;2011年32期
第2篇：房地产风控管理范文
随着社会经济发展，财务管理风险已经成为我国房地产企业需要迫切解决的首要问题。我国房地产经济较西方发达国家起步较晚，发展规模小，没有规范的管理措施。同时，我国房地产企业长期受到政府宏观调控和世界经济变动的影响，房地产企业时刻承担着巨大的财务风险。面对激烈的市场竞争，房地产企业的生存与发展面临着很多现实问题，该如何解决这些问题，完善企业的财务管理，降低企业经营风险，提高企业自身风险防范能力是当下房地产企业亟待解决的问题。
一、房地产企业财务风险管理的重要性
财务风险主要指的是公司财务会计结构不合理，企业融资不当致使公司可能丧失债务偿还能力而导致企业投资收益下降的风险。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，威胁到企业的生存和发展。重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。
二、房地产企业财务风险的主要原因
1.缺乏合理的预算管理
房地产企业属于典型的资金密集型产业，其建设投资规模大，开发周期长，资金占用时间长，而且任何一个房地产开发项目的调整能力都很差，而且有些房地产企业认为只要工程可以取得土地的使用权，就可以准备下一步的施工计划，再投入资金，按照工期交付工程投入使用，就可以获得经济效益。但是，如果房地产企业在最初的时候没有做好财务预算管理，没有考虑到土地开发成本、资金运作、经济收益及其他方面的财务预算，企业就无法确定目标利润，更谈不上成本和其他预算指标的落实，这就可能导致企业在项目建设过程中盲目投资，财务工作只停留在单一的会计核算工作上，疏忽了成本控制，这很可能增加企业的投资成本，影响经济效益。
2.成本控制不严格
房地产企业的财务工作非常复杂，成本控制就是其中难以掌控的一项。成本主要包括征地拆迁费用；前期工程费用；基础设施费用等。项目完工的时候需要对成本费用进行分配、整理、再分配、再整理直至最终计入收益对象，这一连串的工作需要具体问题具体分析。而有些房地产企业过于重视企业的工程进度，忽略了成本控制，在成本核算问题上一带而过，是企业的财务人员成简单的记账人员，致使整个企业的成本管理无从下手，影响企业的经济效益。
3.缺乏现金管理
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产财务风险控制措施
1.提高财务风险管理意识
要想提高房地产企业财务管理水平，提高企业的风险防范能力，首先要提高企业决策者的财务水平，重点是要提高对财务风险管理的意识。企业决策者通过学习要掌握三种基本财务报表，资产负债表、损益表和现金流量表，只有了解财务工作，才能做出科学的决策，从根源上降低企业风险。其次，房地产企业要坚持以人为本，既要积极引进财务管理人才，又要对人才进行培训，提高人才的综合素质。此外，房地产企业还需要根据现代企业制度对财务管理提出科学、客观的要求，改变传统销售理念。
2.优化企业资本结构，降低筹资风险
如果企业负债经营可以为企业带来杠杆效益，短期内可以增加企业的经济效益，但这并不意味着企业的负债比例越高越好，随着企业负债金额的上升，企业的财务风险也会随之增加。企业贷款就会有利息支出，负债越高，银行利息也就越高。但是，面对不同的资产结构，财务风险也不一样，就房地产企业来说，可以利用良好的信用和土地进行银行抵押贷款来增加资金的来源，充分发挥财务杠杆的作用，通过杠杆效益来低效财务风险给企业带来的负面影响。另外，如果企业能够将负债风险控制在企业的承受能力之内，通过合理安排产权资本及债务资本的比例关系，便可寻求最佳资本结构，由此便可以将企业的财务风险降到最低。
3.实现财务管理预算化
房地产企业财务部门需要以项目预算和资本预算为基础，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报项目作财务预算分析，对整个项目的资金使用作全盘计划，分清资金使用的轻重缓急，制定可行性研究计划、规划设计和借款计划，等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，要加强管理，坚持考核、定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。防止资金管理上盲目进行运作，控制房地产企业的财务风险。
第3篇：房地产风控管理范文
一、国有企业房地产开发项目内部控制和风险管理中存在的问题
1.对内部控制制度建设认识不足
当前，在国有企业房地产开发过程中，将主要精力都放在房地产商品的开发和销售上，认为内部控制不能产生直接经济价值，对内部控制制度建设不够重视。加之对内部控制制度缺乏深入的认识，这就导致在内部控制制度建设上只停留在一些基本的内部控制操作上，没有形成一个完整的制度体系。在房地产开发项目实施过程中，多侧重于事后控制，对事前的预防控制较为忽视，这就给内部控制的执行带来了较大影响。
2.对风险管理的研究和处置力度较小
当前，国有企业房地产开发项目中风险管理活动没有专门人员和机构负责，在风险管理中，每个人及每个部门只针对自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系统性。部分企业自身对风险及风险管理缺乏认识，对风险管理工作缺乏积极性和系统性，不仅事前风险管理缺位，且在事中和事后风险管理工作中存在较强的随意性。对风险管理较为被动，不能主动识别、评估、管理和监控企业的主要业务风险，在风险管理工作中存在着瞬时性和间断性，且缺乏对风险的定期复核和评估，导致房地产开发过程中对风险的规避能力缺乏，不能有效适应环境变化。
二、完善国有企业房地产开发项目内部控制制度建设和风险管理的措施
（一）制度建设和风险管理要坚持相关原则
1.合法性原则
企业制度建设和风险管理的相关措施在制定时需要在法律法规框架内进行，因此，在房地产开发项目实施过程中，制定内部控制和风险管理需要遵循合法性原则，从而保障制度的有效性。
2.全面性原则
在符合内部控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。
3.审慎性原则
企业制定内部控制制度是为了能实现对各种风险的有效防范，因此建立内部控制制度时要保持审慎性的原则，确保能将各种风险控制在许可的范围内，对企业经营过程中可能存在的风险进行预测，并采取切实可行的控制措施来减少风险的发生概率和可能带来的损坏。
4.前瞻性原则
企业内部控制制度需要具有良好的前瞻性，不仅要满足企业风险管理的需求，且当企业内部环境发生变化时，内部控制制度能及时进行适当调整和完善，确保与企业经营战略、方针及管理要求相适应。
（二）完善企业内部控制环境
对企业管理者讲，需要对内部控制的重要性给予充分重视，强化自身内部控制意识，确保企业内部控制制度得到有效落实和执行，将内部控制制度建设作为企业的一项长期任务来抓。同时要履行好监控、引导和监督责任。加强企业文化建设，建立统一的价值观和道德标准，并制定员工行为准则，认真考虑企业的社会责任，合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。
（三）构筑严密的控防体系
在房地产开发项目实施过程中，需要建立起重要的监控防线，明确相关人员的业务权限及应承担的责任。同时还要强化监督职能，在常规的会计核算基础上，需要加强对各岗位及各项业务的核查。另外，还要确保内部审计的相对独立性，通过对企业进行常规稽核、离任审计、监督审查企业的会计报表，还要对企业会计部门强化内部控制，确保会计信息的真实性和可靠性。
（四）构建风险管理控制框架和流程
建立企业风险管理系统，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。在风险控制框架中，风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理。
三、结语
内部控制和风险管理作为国有企业房地产开发项目实施过程中不可或缺的重要部分，对企业管理水平的提升具有非常重要的意义，因此需要加强企业的内部控制，完善内部控制体系，提高企业应对风险的能力。
参考文献：
[1]杨小林.有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).
[2]张锦.论房地产企业财务风险及防范[J].经营管理者,2011(8).
第4篇：房地产风控管理范文
【关键词】房地产企业工程项目内部控制风险管理
【中图分类号】F224
一、房地产企业工程项目内部控制简介
近年来，我国房地产行业飞速发展，并在短短的几年间，一度成为我国国民经济支柱型产业。然而现阶段，由于市场竞争日益激烈，针对房地产出现的经济犯罪和腐败问题引发了社会各界对房地产企业工程项目的批评和关注，出现问题的房地产企业大多数是工程项目内部控制做的差，甚至忽视内部控制的重要性，也因此导致房地产企业不能及时发现工程项目隐藏的巨大风险，企业只有对工程项目内部控制给予高度重视，才能防范类似风险的发生。
二、房地产企业工程项目内部控制面临的主要风险
（一）工程立项管理
1.项目建议书不合规
项目建议书编制要规范，必须先保证内容齐全，项目建议书具体内容包括开发项目的意义及依据、产品的初步方案、建设规模、项目进度计划等等。房地产企业在编制项目建议书时，容易出现项目建议书内容不全面、不规范，产品方案及用途模糊，建设规模不明确，项目资金概算与项目进度计划安排不一致，进而无法为项目提供实质性的建议。
2.可行性研究流于形式
项目建议书编制完成后，企业应及时开展可行性研究，并编制《项目可行性研究报告》，房地产企业在编制可行性报告时，要注意可行性研究的内容涵盖那些方面，如项目建设的意义、市场前景、项目建设的地址选择及标准等相关内容。但在实际项目立项阶段，企业往往会忽视可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略内容实质，更有的在可行性研究中只触及表面的东西而可行性研究的深度未达到标准或者实质要求，这些都不利于项目决策，可行性研究流于形式会导致决策不当，难以实现项目预期效益，甚至可能导致项目失败。
3.项目决策与评审流程不规范
房地产企业应当组织企业投资发展部、计划财务部、项目运营部的相关专业人员或者委托具有相应资质的专业机构，对企业的项目建议书与可行性研究报告进行评审，经过充分论证之后给出相应的评审意见，注意项目评审人员应当与项目建议书与可行性报告的编制人员应当适当分离。项目决策与评审程序不规范，比如采用“少数服从多数”进行决策，或者不符合适当的独立性，都会导致项目决策、评审程序流于形式而不利于项目的决策。
（二）工程招标管理
1.投标资格审核未做到公平化、透明化
房地产企业工程项目投标单位一般是通过公开招标的方式进行选择，通过网络或者社会关系寻找供应商，进行筛选，择优选择具有相应资质的供应商。但实际操作中，由于投标资格的审核条件是人为设置的，标准因人而异，很难做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情况，所以中标人的质量很难保证，无端将合格单位排除在外。
2.招标人与投标人串通投标进行舞弊
房地产企业在组织投标时，招标人可以组织投标人去项目现场去考察，便于投标人对项目进行全面具体的了解；还可以召开投标预备会，对投标人的疑问进行解答。在双方接触的过程中，招标人与投标人之间可能会串通投标进而舞弊，对工程项目的质量产生不良的影响。
3.开标不透明、评标不合理
根据招投标的相关规定，房地产企业应当遵循公开、公正、平等的原则，招标公告，同时要提供招标工程及开评标、定标的程序、标准等内容的相关招标文件。企业需对投标文件是否符合招标文件进行审核，对未进行保密的投标文件进行废除。若开标要求不明确，会误拒合格单位参与开标；废标标准不清晰，容易导致现场核对不严格。评标工作未按招标文件约定条款进行，未做到公平、公正、合理，或者因个别评委做出误导性陈述或相关言论，可能导致中标候选人并非最优选择。
（三）工程设计管理
1.设计单位选择不当
设计单位的选择直接影响整个工程项目的质量，企业应当指定专门机构负责设计单位信息采集，从而建立设计单位资源信息库，再根据设计的资源信息库结合项目进行针对性调查，重点关注设计单位的组织结构、项目运作方式、工地服务质量等方面，同时根据项目情况采用邀标和直接委托的方式选择设计单位。设计单位的选择不当，比如设计单位的资质不符合项目要求，容易产生设计中的错误、遗漏，使企业的项目设计无法达到预期的效果。
2.项目概算严重脱离实际
房地产企业应编制项目设计成本概算，为控制项目设计投入和项目的投资提供依据。同时企业应及时进行成本概算、投资收益的修正，并形成下阶段预控目标成本。但在实际操作中，项目的概算易严重脱离实际，导致项目投资失控。
3.设计变更审批不严格
房地产企业应明确设计变更的审批权限，规范设计变更的审核流程。设计变更未经审批或者审批不严格，可能会影响规划要求，增加不必要的成本，发生重大经济损失。
（四）工程建设管理
1.盲目赶进度影响工程质量
建设单位一般会根据施工合同总工期要求，审核和检查施工单位上报的月施工进度计划、周施工进度计划，那么这就会造成承包单位会为了应付建设单位的检查，盲目的赶进度，进而影响工程的质量，建设工程的安全也得不到保障。
2.建设资金使用管理混乱
建设项目应以施工合同为标准，只有通过工程建设部（建设单位）组织的整体竣工验收，并已进入竣工审核备案阶段，方可进入结算审核程序。但在实际工作中，工程进度款结算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建设资金使用混乱，项目资金严重短缺，延误工期。
3.工程变更频繁延误工期
房地产企业典型的特点就是工程项目建设周期长，在漫长的建设过程中，往往会发生一些非常规事项。如建设单位要求对工程进行修改、外部环境的变化等等，必须对工程项目进行变更。为保证工程项目的顺利进行，建设单位必须做出应对，那么在变更的过程中，由于房地产企业利益关系错综复杂，往往会引起方方面面的变动，从而影响企业的项目资金费用，最终导致工程未能按时完成。
（五）工程验收管理
1.交房前未进行验收审核可能导致工程质量降低
工程验收是在工程项目竣工结束之后进行的程序，工程项目的验收应当符合规定的质量标准，有完整、全面的工程技术经济资料及文件，并满足国家规定的企业竣工验收的条件。对于工程验收合格的项目，应当及时上交财产清单，及时办理交付使用手续。房地产企业在交房前若未进行建筑功能、观感和用户满意度的验收审核可能导致工程质量降低，无法达到预期效果。
2.竣工决算未经审计
根据竣工结算相关规定，企业应当组织相关部门的专业人员对竣工项目进行决算，在审核中，应当重点关注审查决算依据是否充分、相关竣工文件是否齐全、竣工清理是否结束、决算的编制是否有误。
竣工决算未经审计，可能造成项目投资完成额不准确、开发成本虚报或者私藏结余资金，使竣工结算失真。
3.未对完工项目进行后评估
工程项目后评估是指对已完成项目的效益、影响进行总结与分析的活动，评价的主要内容是工程项目是否达到预期的目标以及项目投资收益等，并把评估结果作为企业绩效考核与责任追究的依据。未对完工项目进行后评估使得企业无法及时总结质量管理经验，资源没有的得到充分的利用，影响管理效率与效果的提高。
三、房地产企业工程项目内部控制风险应对措施
（一）工程立项管理
1.重视项目建议书的编制
企业应根据工程项目相关规定，结合本企业实际情况，来规范项目建议书的编制，对于专业性较强、较复杂的工程项目，企业可以委托专业财会、技术、工程等机构专业人员进行编制，项目建议书的编制，要特别注意相关内容的协调、明确，并且要对工程项目的质量、标准、投资估算、项目进度安排进行充分的论证评估，保证项目建议书的规范、有效。
2.确保可行性研究的编制质量
对于可行性研究报告的编制，房地产企业应制定完善的控制制度，相关编制人员应当按照企业的规章制度来进行编制，对于项目比较重大的，涉及金额比较大的项目，企业可以委托相关的法律、技术、项目工程机构等相关专业人员来开展可行性研究，当然在选择专业机构的时，企业应有一套标准，以确保专业机构的资质、业绩、声誉等符合要求。
3.委托专业机构对可行性研究报告进行审核
房地产企业应当组织企业内部相关部门组建专业的评审组或者委托具有相应资质机构的相关专业人员对项目可行性研究报告进行评审，要注意可行性报告或者项目建议书的编制人员不得进行项目评审，评审组的成员应熟悉工程项目的业务流程，在决策时要充分兼顾项目的质量、标准、进度，不得采用“少数服从多数”原则进行决策，对项目方案、投资规模、投资估算、项目进度情况进行严格审核，充分核实这些内容的相关审批文件是否真实、可靠，在可行性研究中，经济技术是整个项目的核心，要特别地对经济技术的可行性进行深入的分析与论证。决策过程中必须保证有完整的书面记录，实行问责制，“三重一大”项目要报经董事会或者类似权力机构审批。
（二）工程招标管理
1.加强对投标资格审核管理
企业应当严格按照招投标相关规定，结合本企业实际，遵循公开、公平、公正的原则，建立健全本单位的招投标制度，明确招标工程项目的范围、招标方式、招标标准、招标程序等环节的管理规定。招标公告的编制要本着公开、透明的原则，严格按照企业招投标管理办法确定中标人，不得根据“意向中标人”的实际情况来确定中标人的资格条件。建设单位不具有招标能力的，应当委托相应资质的专业机构人员招标。
2.对投标人的信息进行严格保密
为了防止招标人与投标人之间串通舞弊，我们应对投标人的信息采取严格的保密措施，任何人在公布中标方之前都不得透露投标人的信息，对于未做到保密的投标，企业应当做废标处理，并追究责任。只有找到符合资质条件的投标人，才能确保工程项目的质量。
3.完善开标、评标、定标的内部控制环境
为了保证开标环境的公开、透明，企业应邀请所有投标人或其出席开标，并邀请社会公正机构对开标环节进行监督。企业应当组建评标委员会，该评标委员会的成员由企业的相关专业代表和有关工程项目、财会、技术经济方面的专家组成。评标委员会成员的名单在中标结果宣布之前应进行保密，评标委员会的成员不得与投标人私下接触，也不得受企业的干扰而影响投标结果。
（三）工程设计管理
1.采用招标方式确定设计单位
对于设计单位的选择，房地产企业可以采用公开招标的方式来确定设计单位，在筛选时，企业可以根据项目的特点来选择具有相应资质的设计单位，关于工程项目的设计合同，需要明确设计单位的权利和义务。特别是当一个项目由不同的设计单位共同设计时，更需要分清楚责任，在这种情况下，可以确定一个设计单位作为主体设计单位，主体单位需要对企业项目设计的整体情况进行负责。对于设计方案，企业应进行初步审查，通过严格的复核，层层把关，来保证工程项目设计的质量。
第5篇：房地产风控管理范文
【关键词】房地产经济 安全 政府控管
一、前言
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场， 伴随着我国城镇化的快速发展，中国的房地产业也得到了快速发展，而房地产经济安全一直是困扰房地产业的重要问题。房地产经济安全受到各种外在和内在的因素影响，由于市场机制本身的局限性，单纯依靠市场的力量已经无法自觉自动实现房地产经济安全。因此，对房地产经济的调控与管理成为维护房地产经济安全的必然选择。
二、对房地产经济实行政府控管的必要性
（一）土地资源的有限性
众所周知，我国是一个资源大国，土地资源丰富，然而，我国又是世界上人口最多的国家，这一现状决定了我国的人均占有土地面积少之又少。加之自改革开放以来，我国的经济飞速发展，城市化发展迅速，对土地资源的需求量越来越大，而人口仍旧处于不断增长的态势。因此，人口的不断增加、城市的发展、经济增长造成对土地资源的需求日益增长。而土地资源的有限性这一现实决定了土地总处于稀缺状态，而且近年来，伴随着城市改造与经济建设的不断发展，对土地资源的浪费日益严重，土地将成为越来越宝贵的资源。又由于土地利用状态更改的困难性，一旦土地作用于某种用途，其利用形态就基本固定，很难更改。如果强行调整，其调整所花的费用相当惊人。因此一旦土地配置失误，对城市、社会和经济发展都将产生无可挽回的损失，为了合理、充分、有效利用土地资源，杜绝土地浪费，政府控管是必不可少的。
（二）房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业
房地产作为一种特殊的商品，既是人们的生产资料，又是生活必需品。房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。据统计，房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链，在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等 50 多个国民经济的产业部门，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时，房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。
（三）房地产业的自身特点
作为国民经济的支柱产业之一的房地产业，其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而，我们不可忽视的是，房地产作为一种特殊的产业，其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强寄投资额大，政策影响性等特点，同时房地产投资又是高风险、高回报行业，房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素，保持房地产经济的平稳、持续快速发展，避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。
三、加强房地产经济安全的政府管控的措施
目前，我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全，政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要，但基于我国目前政管控的现状，也应对相应的管控措施加以重视，以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。
（一）宏观调控与微观调控的紧密配合
只有房地产的经济安全得到保证，才能够促进房地产业的健康发展，因此，采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防，将显得十分有必要。在市经济下，房地产经济安全不久需要自我调节，而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时，不仅要充分考虑到宏观调控措施，对于微观调控措施也需提高重视度，使两者能够在紧密的配合之下，从而加强房地产经济的安全。
其中，政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预，宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控，其能起到大的主导作用；而在宏观调控的基础上，政府也应该采取微观调控措施，对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控，并能过相应的规章制度，约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合，从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。
（二）分析市场形势及时采取相应措施
在我国的房地产行业当中，由于各种因素的引导与作用，使得房地产经济具有巨大的波动性，因此，政府在进行控管时，应对当前的房地产形势进行合理的分析，并看清当下时段房地产经济的发展走向，再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。
政府在对房地产经济安全进行控管时，也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析，当国民经济与房地产经济发展不一致时，则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动，并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时，政府便需及时清理房地产经济中的泡沫，并根据实际情况，增加供给或是增加需求，从而尽量保证两者之间的平衡关系。
四、结束语
综上所述，我国的房地产业在我国的国民经济发展中占据重要地位，而单纯的经济手段并不能从根本上解决房地产业存在的问题，因此，由政府对我国的房地产业实行有效控管，才能保障我国房地产也的健康稳定发展。
参考文献
第6篇：房地产风控管理范文
摘 要 房地产行业具有投资大、风险高和周期长的显著特点，经过十几年的快速发展，由于国家政策和自身经营管理等方面的原因，房地产企业积累了大量风险，再加上2010年以来国家房地产政策日益收紧，房地产企业面临着内外双重困境。如何突破融资瓶颈，提高资金使用效率，促进企业内部规范运作与管理，实现利润回归，成为房地产企业发展的重点问题，而建立和完善财务内控体系是保证房地产企业良性发展的前提。
一、房地产企业财务内控存在的问题
1.房地产企业财务内控体系不健全
目前，大多数房地产企业并没有建立财务内控体系，在内控制度、内控环境、内控程序以及会计系统等方面均有较多不完善之处。大多数财务内控制度的制定没有基于企业的现实情况和长远发展战略，也缺乏对房地产行业规则和法律的考虑，所形成的财务内控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性较强的规范性文件和一个制定具体规范的计划。除此之外，许多房地产企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
2.内控未能突出重点
近年来，房地产企业开发项目自有资金比例提高至30%，加息和限购令的出台以及政府保障房的建设等政策对整个房地产业市场都产生了巨大影响，加重了房地产融资和企业现金回流的困难。现金流风险不仅没有缓解，还有更加恶化之势。然而，大部分企业内部控制仍以财务报表和防错纠弊为工作的主要内容，未能合理的控制现金流，并且没有结合企业自身实际情况，针对现金流所存在的各类问题，将将风险细化，制定可行的风险应对措施。可见，大多数房地产企业财务内部控制并未能突出需要重点防范的风险，
3.企业财务内控监督乏力
部分房地产企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，财务管理违法违规行为得不到有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。
4.财务人员素质低下，财务内控意识淡薄
由于我国房地产企业发展历史较短，房地产企业的管理机制并不够健全，导致企业往往忽视了对财务人员素质培养，导致房地产企业财务管理人员内部控制意识淡薄，欠缺财务内控管理知识、内控管理观念滞后，内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的财务内控体系的建立发挥其领导作用，这严重影响了企业竞争力。
二、建立房地产企业财务内控体系的原则
财务内控制度包括现金及有价证券、固定资产、工程项目、存货、筹资及权益、对外投资、销售与收款、对外担保、成本费用、采购与付款、税收管理、财务管理信息系统控制等。企业建立财务内控体系既要以《会计法》、《具体会计准则》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，做到合理合法，便于企业有效增强内部管理。
一般而言，建立房地产企业财务内控体系的原则主要有合法性原则、适应性原则、一贯性原则、经济性原则、整体性原则等。各原则强调重点不同，主旨在于要求企业财务内部控制必须遵循法律法规，根据企业发展优化内控制度，保持财务内控制度的一致性和连续性，有利于提高企业经济效益，符合企业长远发展大局。
三、政策建议
1.健全财务内控有关规章制度
首先，企业的财务管理要有章可循，房地产企业应根据《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规以及企业实际，从财务管理体制、固定资产管理、资金管理、利润分配管理、成本费用管理、财务分析和报告等方面建立一系列的规章制度。并通过实践来不断完善，提高规章制度的科学性和实践性。
其次，对财务工作人员进行合理的分工，划分权责，建立行之有效的激励机制和监督约束机制。并要求工作人员严格按照规章制度办事，避免规章制度形式化，增强执行的力度
2.明晰财务内控工作重点
房地产企业开发投入大，风险高，周期长，再加上房地产企业会计核算的特殊性，使得房地产企业内控外部环境复杂，控制的难度也极大。这要求企业财务管理人员对企业所面临的形势要有敏锐的洞察力，把握财务内控的主要方向。除此之外，财务管理人员还要针对重点问题制定具体应对步骤，积极防范风险。
3.加强财务管理工作
第一，完善企业之间资金往来的各种财务手续，规范担保行为；第二，规范会计基础工作，进行会计核算；第三，加强原始凭证审核和财务收支监督；第四，定期对会计账簿的有关数据与库存实物、货币资金、往来账款等进行核对，做到账证、账账、账实相符；第五，保证财务会计报告的真实性、合法性和完整性；第六，严格按照国家规定向外报送财务会计报告，按照章程规定将年度财务会计报告送交各股东，并在股东会上如实披露企业财务状况和重要理财事项。
4.加强内控监督，提高内控有效性
企业内部审计人员要积极开展经常性的财务收支审计、经济责任审计和经济效益审计，抓好内部控制制度的评审，及时查漏补缺，建立有效监督机制，使内部控制监督作用得以充分发挥。在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。
第7篇：房地产风控管理范文
【关键词】房地产开发；技术管理；质量控制
房地产开发项目不仅在国内生产总值、财政收入、国民经济增长率中占有重要比重，而且对相关产业起到了巨大的带动作用，在中国的经济产业结构中占据着较为重要的位置。同时，作为中国的支柱性产业，房地产领域的发展、走向牵动着每一个中国老百姓的神经。中国人自古就有很强的“安土重迁”的思想，所以中国人对“房屋”的概念往往与对“家”的概念具有同等重要的意义。基于房地产项目与国民经济和社会生活的紧密联系，我国对房地产开发项目的工程质量控制一直都有较高的要求，将质量控制作为项目管理的主要控制目标之一。
一、房地产开发项目技术管理的内涵
（一）技术管理的内涵
技术通常指根据生产实践经验和自然科学原理总结而发展起来的各种工艺操作方法与技能。现代企业技术管理就是依据科学技术工作的规律，对企业的科学研究和全部技术活动进行的计划、协调、控制和激励等方面的管理工作。
技术管理是指用于计划、开发和实现技术能力，完成组织战略和运营目标的管理手段。技术管理通常是指在技术行业当中所作的管理工作，管理者一般具有较高的技术水平，同时带领着自己所管理的团队完成某项技术任务。技术管理的实际操作当中，强调的是管理者对所领导的团队的技术分配，技术指向和技术监察。管理者用自己所掌握的技术知识和能力来提高整个团队的效率，继而完成技术任务。技术管理是技术和管理的融合，是较高知识容量的高深行业。
（二）技术管理的基本原则
技术管理在落实的过程中，要保证技术管理可以发挥出对不同计划实现过程中的促进作用，就要求技术管理必须遵守组织目标原则、技术能力发展原则、活动和组织相联系的原则。
二、落实房地产工程项目的技术管理的要点分析
（一）房地产工程项目实施前的技术管理
房地产工程项目实施前的技术管理，主要包括管理房地产工程项目规划与策划质量、管理房地产工程项目图纸设计质量、管理房地产工程项目统筹审查质量三个方面。
1、管理房地产工程项目规划与策划质量
因为房地产行业本身存在一定的特殊性，所以房地产工程在开展的过程中，往往涉及到质量职能、监管职能、安全职能等较多部门。如果对这些相关职能部门的协调工作不能具备有效性，那么房地产工程项目的落实必然受到影响。所以管理房地产工程项目规划与策划质量，必须保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。
2、管理房地产工程项目图纸设计质量
房地产工程项目实施过程中，图纸设计质量高低，直接影响后期工程建设的质量、效率、成本投入等情况。所以落实管理房地产工程项目图纸设计质量必须从以下两个角度开展。（1） 要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适。（2） 要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值，所以在注重图纸设计质量的管理可在较大程度上避免后期产生各种不必要的冲突和监控困难现象。
3、管理房地产工程项目统筹审查质量
房地产工程项目统筹审查质量，就要以国家政策为标准，组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题，严格审核图纸中的建筑与结构的关系，和园林与线路之间的关系等。
（二）房地产工程项目实施过程中的监控管理
房地产工程项目实施过程中的监控管理，首先要求监管人员要对房地产工程项目监管工作有较强的责任意识。其次是要求监管人员，对房地产工程项目实施过程中的技术要点、风险要素等情况进行详细的掌握。监管人员要针对进入施工现场的施工材料进行严格的审核，做到没有施工材料质量合格证书，和施工材料质量检验证书的施工材料，绝对不能放进施工现场。在对工程建设过程中，与工程有关的成品半成品进行检验的过程中，一定严格按照抽检流程执行，对于检验标准一定要严格遵守施工设计方案给出的设计标准值。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸或方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“日志记录”，详细记录“施工过程主要事项”、“隐蔽工程的验收情况”、“检验的工程质量问题”、“详细部位处理意见、措施及整改情况”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。
组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理。
（三）房地产工程项目竣工后的技术管理
项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。其次要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。再次是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，进一步提高房地产开发的质量。
组织各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。技术管理人员要制定内部的技术措施，编制和实施企业内部发展规划。收集科技情况，及时了解国内外房地产科技发展信息，适时推广新材料、新技术，提高开发产品的科技含量。
三、总结与展望
本文以项目管理的思想和体系为指导，研究房地产开发过程中的项目管理的具体工作和体系，具有重要的现实意义和指导价值。对房地产工程项目进行技术管理，就要求房地产企业要严格落实房地产工程项目实施前的技术管理、房地产工程项目实施过程中的监控管理、房地产程项目竣工后的技术管理。只有将这三个大方面的技术管理工作逐一落实，才能实现我国房地产开发项目的工程质量不断提高，房地产产业不断发展。
参考文献：
[1]史佳迪， 杨芳芳. 中原地区住宅市场批量精装房产品的研发[A]. 土木建筑学术文库（第15卷）[C]， 2011.
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[3]王艾敏. 外商投资对房地产技术进步影响的实证研究——基于河南省的数据[A]. 第六届（2011）中国管理学年会——技术与创新管理分会场论文集[C]， 2011.
第8篇：房地产风控管理范文
一、房地产企业所得税征管中的问题
（一）税务部门存在的问题
1、税收政策自身存在的问题。主要表现在：（1）国税发［2003］83号文不完善。完工结转的时点不明确、期间费用的扣除不统一。国税发［2006］31号文下发前，各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。（2）现行所得税政策对成本分摊与相应售价时间的配比没有明确要求。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。由于现行政策对可售面积单位成本的对象没有明确规定，企业在实际操作中随意性较大。如，在商住楼建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自营。为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业按整幢楼作为成本对象计算分摊成本。这样一来，住宅房与营业用房的单位成本一致，但营业房的实际售价一般是住宅房的3～4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不均，为房地产企业延迟纳税提供了可乘之机。（3）对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确规定：新办房地产企业事先不得直接核定征收。那么，对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款，在实际征收时操作难度较大。
2、国税部门自身征管力量不足。当前国税部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。
3、管理难和沟通难不利于房地产管理。（1）房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书、各级项目审批部门的批文等，企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。（2）房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称及各自为政，使国家税务总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内完全到位。
（二）企业方面存在的问题。当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。
1、隐匿预收房款。有以下几种方式：一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其他银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。当然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应纳税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等。
2、延迟结转销售收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍。国家税务总局［2006］31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件基本遏制了企业故意延迟结转销售收入的现象。
3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多、构成复杂、专业性强。因此，虽然大多数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。
4、人为地多结转销售成本。一是加大前期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大前期开发费用有机可乘；二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金使用效率，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款项。因此，开发企业也就无法取得对方的全额票据，他们会从自身利益考虑，根据已付的工程款计算开发成本，或者按工程预算计算开发成本。
二、加强房地产企业所得税管理
（一）明确税收政策，加强预售房款结转收入管理。房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业将预收房款结转销售收入并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转收入。
（二）严格政策界限，加强成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开，人为加大成本费用的现象发生。
1、对房产已交付使用，但未竣工备案的，应督促企业将预收房款转入销售收入，并按规定预转成本。已结算的按结算金额结转销售成本，未结算的依预算合同数加合理成本费用预提成本，同时应附详细项目说明材料，如补充合同、经双方签字认可的已付工程款的工程进度款审批单等，经税务机关审核后批准执行。
2、对房产已交付使用，且工程通过整体综合验收的，应按本汇算年度内取得的结算发票结转成本；无法取得发票的，税务机关可根据本地区同类型商品房平均利润水平按核定利润率征收。
3、明确对房地产成本分摊与相应售价时间的配比要求。进一步细化成本计算方法，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。
（三）加大核定征收力度。通过日常巡查和评估，经常性地对企业进行财务核算和税收政策执行的辅导和检查，对房地产企业尽量采取查账征收方式，最大限度用足、用好税收政策，真实体现房地产盈利率较高的客观现状。对屡查屡犯、财务核算确实不健全的企业，按收入额核定征收，对企业的核定征收从项目开始到销售终结执行到底。考虑房地产企业的特殊性及与总局38号文核定征收办法不相矛盾，总局应制定房地产企业所得税核定征收具体办法，作为核定征收办法的特例，便于基层一线人员在实际执行中有法可依。
（四）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平
1、做好基础工作，加强日常监管。从开发初期到项目竣工，税务机关应要求房地产开发企业按时上报项目开发、销售情况，以便实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映企业预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查、调查，对应缴未缴的税款进行补征。
2、进行数据指标分析，搞好纳税评估。按季度对房地产开发企业进行纳税评估。依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，对发现指标异常的企业，列入评估对象，实施及时控管。
3、加大稽查力度，规范税收秩序。加强对房地产企业的专项检查，通过检查对存在问题进行深入细致的剖析，对虚开、代开发票、虚列成本行为进行严惩，依法打击税收违法行为。
第9篇：房地产风控管理范文
Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.
关键词： 土地增值税；税收流失风险；防范机制；汕头市
Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）29-0001-05
1 提出问题
据统计，在中国十大暴利行业中房地产行业居首位，但在纳税百强企业名单中却找不到一家房地产企业。由此可见，作为调节房地产行业利润分配的主要税种土地增值税和企业所得税并未得到充分的发挥，房地产税收流失风险成为税务管理的重点和难点。
房地产业涉及的税种多，征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，同时房地产开发项目周期长，关联交易行为多，运作模式多样化，给房地产开发企业偷逃税收创造了有利空间。汕头市地方税务局风险管理理论为基础，强化征管的前馈和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究总结汕头市的相关经验，梳理工作思路，为研究探索我国房地产税收流失风险的防范机制研究提供案例支持，同时也希望对同行单位相关工作提供一点启示和借鉴。
2 存在问题及新管理模式探索的基本思路
2.1 行管理模式的特征 我国的税收征管模式经历了由税收专管员管户制到征、管、查分离的管事制再到税收管理员制度的演变、更替过程。1997年1月1日国家税务总局的《关于深化税收征管改革的方案》提出收征管改革的任务是：“建立以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查的新的征管模式。”该模式强调税收征管的信息化和“一站式”作业与服务，着力点在于强化对税务专管员的分权制约，在风险管理上突出税务管理的事中和事后控制。2004年7月召开的全国税收征管工作会上，国家税务总局谢旭人局长提出，要按照“革除弊端，发挥优势，明确责任，提高水平”的原则建立新的税收征管模式。为此国家税务总局对征管模式进行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“强化管理”4个字。完善为“以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理[1]”的三十四字税收征管模式。至2009年“以信息共享为基础，以分类管理为核心，以征管流程为导向，优化服务，强化评估”，形成了专业化管理的新模式。2012年7月26日全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出了“构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑的现代化税收征管体系”。
围绕强化管理，各地展开诸多探索，从风险管理的前馈（事前）控制、同期（事中）控制和反馈（事后）控制看，绝大多数地方将管理重心放在反馈控制上，强化稽查和税收清算。在土地增值税税管理中尤为突出。
土地增值税的征收目前分预征和清算两个阶段，目前汕头市土地增值税的征管现状：
