加强房地产管理精选(九篇)

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第1篇：加强房地产管理范文

【关键字】房地产；测绘质量；管理

对于房地产的测绘是一门比较传统的学科，根据对于房地产测绘得出的房产面积的大小，出售的价格和对于房地产的室内设计都会因此改变，而随着科学技术的发展，房地产测绘技术的进步，对测绘质量的要求也越来越高，而如何对房地产测绘质量进行一个好的管理，往往是人们容易忽略的地方，本文就从几个方面出发对加强房地产测绘质量管理进行简单的研究。

1 房地产测绘质量的管理依据

要研究房地产测绘质量的管理就要 先知道我国都颁布了哪些相关的法律和规范对其进行约束，目前我国都颁布了下列条文和规定对房地产的测绘管理进行约束。

1.1 《中华人民共和国测绘法》

1.2 《中华人民共和国城市房地产管理法》

1.3 《房产测绘管理办法》

1.4 《测绘市场管理办法》

1.5 《测绘生产质量管理规定》

1.6 《测绘质量监督管理办法》

1.7 《房产测量规范》[GB/T17986- 2000]

在对房地产进行实际的测绘质量管理时，还应该参考房地产工程的相关合同或技术设计书。

2 房地产测绘的质量控制点

房地产测绘质量 标准，目前所有的标准和实施的细则都是一致的，但是在一些细节的问题上，对于不同的房地产测绘也有一些差距，造成这种差距的主要原因就是对于测绘角度的考虑不同，所以对于测绘的计算方式也不同，使得最终对于房地产的建筑面积也不同，要想对房地产测绘质量进行管理，就要先知道影响房地产测绘质量的控制点，然后才能采取相应的预防和补救措施。

通过分析发现，对于影响房地产测绘质量的关键点主要有测绘人员的专业素质、测绘仪器的管理、实施测绘和测绘数据的处理等。

2.1 测绘人员的专业素质

房地产的测绘人员主要包括室外测绘人员、室内测绘人员、房地产资料统计人员、房地产检验人员，对于这些房地产测绘的人员都应该经过相关的技术培训并拿到相关的资格证书，这样才能确保他们掌握了测绘的相关技术，达到一个房地产测绘人员应该有具有素质。

2.2 房地产测绘仪器设备管理

对于房地产测绘的设备主要分为实施测绘的设备和对 测绘数据进行处理的设备，实施测绘的设备主要有棱镜、全站仪、钢尺、水准仪、玻璃纤维尺、标尺、手持测距仪或皮尺等相关的仪器，而对于测绘数据进行处理的设备主要有绘图仪、笔记本电脑、计算机、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。

2.3 实施测绘

对于实施测绘的阶段首先应该做的是测绘的准备工作，这一阶段主要的任务就是根据施工单位给的施工图进行一些简单的计算，包括阳台的大小、建筑外墙的厚度等参数，并将带有计算结果的草图打印出来，提供测绘时使用，然后就开始进行房地产的测绘，在测绘中应该注意实际的测量结果与施工单位提供的施工图是否有出入，如果有出入应该采取实际测绘的结果为主。

2.4 测绘数据的处理

在对房地产进行测绘数据处理的阶段主要分为对于所测得的数据进行分析、误差的处理和对所测得的数据进行计算和整理两个阶段，在数据分析和误差处理的阶段主要是比较实际测绘的尺寸与施工图中设计的尺寸是否有变化，如果发现测绘的误差在5厘米以内，可以当作测绘误差，按照施工图中的设计尺寸计算，要是误差超过5厘米就要分析其原因，而在对测绘得到的数据进行计算和整理的阶段主要是按照分析和误差处理后的结果进行计算，并在计算机中绘制出相应的图纸，可以很直观的看出房地产的各个部分的面积。

3 加强对测绘程序的检查

通过分析发现，目前我国房地产测绘结果的审核基本都是形式性的审核，尤其是对那些房产测绘开放城市，在对房地产测绘的数据进行审核时，可能存在不会对建筑的面积等进行实质性的计算和考察，虽然这种形式性的审核要求测绘单位必须对提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任，在一定程度上可以避免测绘的单位收取了对房地产测绘的费用之后就不对自己提供的测绘结果进行负责，甚至把测绘结果的问题归结到审核体制的问题。

形式性的审核虽然可以在一定程度上可以控制测绘单位的重大失误和弄虚作假，并且可以把审核部门的人才和技术的优势集中到一起，使对房地产测绘结果的检查更加严格，但是在实际的操作中，也存在一些漏洞使得对测绘结果的审核不能达到预想的效果，因此加强对测绘程序的检查还应该对一些测绘企业通过审核的测绘结果进行一定的抽查，在抽查时应该参考测绘企业提供的测绘结果对房地产的面积进行实地的考察，并且对测绘企业的测绘参数的计算进行再一次的审核，彻底的对测绘企业提供的测绘结果进行一次审核，这样可以有效的使测绘企业在对房地产进行测绘时，严格的遵守相关的规定并且对测绘中容易出现问题的关键点进行控制。

4 建立自我检查、自我完善、自我改制机制

在对房地产测绘质量进行管理时，房地产测绘的单位也应该做好单位内部的监督与考核，从房地产测绘单位的本身去对房地产测绘的质量进行控制，首先房地产测绘单位的内部应该把房地产测绘质量的监督与对员工的日常考核结合起来，并且通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的，其次房地产测绘单位的领导和质量管理人员应该对单位内部和外部的测绘信息等进行定期的校验，如果发现有不合格的测绘记录、顾客的投诉信息等应该认真的对出现的问题进行分析，并及时进行处理，争取把对房地产测绘质量的问题控制在单位的内部，最后还应该对房地产测绘质量容易出现问题的关键点应该进行一定的预防措施，通过制定一些单位的内部文件，对测绘的人员进行约束，争取把对房地产测绘质量出现问题的责任具体到人，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

5 结语

通过分析了房地产测绘质量容易出现问题的一些关键点和一些房地产测绘质量审核制度上的问题，发现要想对房地产测绘质量进行更好的管理，就必须针对这些容易出现测绘质量问题关键点进行控制，并完善现有的审核制度，同时还应该强化测绘单位的管理制度，争取把测绘质量问题控制在测绘单位的内部解决。

参考文献：

[1]吴张峰,杨光. 房地产测绘系统的设计与实现[J]. 测绘与空间地理信息, 2004, (04) .

[2]陈晓宁. 房地产测绘的现状和发展[J]. 中国房地产, 1997, (05)

[3]陈伟清. 建立房地产测绘信息管理系统的探讨[J]. 湖南城建高等专科学校学报, 1999, (03)

[4]张连海. 浅谈现代化房地产测绘[J]. 科技信息(科学教研), 2008, (24)

第2篇：加强房地产管理范文

关键词：房地产企业；合同管理；成本控制；

中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）09-0154-02

合同管理是指企业对以自身为当事人依法进行相关合同的订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列过程行为的总称。房地产开发企业与合作企业之间的经济往来，主要是通过以签订合同的形式来实现的。房产项目开发是一个复杂而庞大的系统工程，在房地产开发过程中面临着许多合同管理风险，涉及到众多的法律法规，如合同法、土地管理法、招标投标法、建筑法等。为了更好地控制企业经营风险和实现投资效益最大化的目标，房地产企业就必须对项目开发过程中所涉及的合同进行有效管理。

1 合同管理在房地产企业中的作用

1.1 是确保企业经营目标实现的基础

合同是一种契约，是当事人之间依法确定、变更、终止民事权利和义务关系的协议。合同作为房地产项目任务委托和承接的法律依据，在实施过程中是合同双方的最高行为准则，合同中规定了双方享有的权利和应承担义务，对合同双方起着重要的制约、督促和保障的作用。房地产开发项目的日常管理工作十分庞杂且各具特点，因此合同管理便成为了保障房地产企业正常运行的基础，项目实施过程中的一切活动都必须按照合同办事，这样才能保证项目经营目标的顺利实现。

1.2 是规范企业管理的重要手段

市场经济是高度竞争的经济体制，为保障各个经济主体能够公平有序竞争，就要依靠法律法规来规范。房地产项目的合同签订涉及到多个领域，而且还涉及到企业内部与合作单位之间的多个部门和人员。从房地产企业各部门相关专业人员到各级分管领导，再到合作单位的相关部门人员，所涉及的领域及人员相当多。在这个过程中因各方沟通不畅、相互推诿以及等不良现象时有发生，而合同能够约束各方，维护公平竞争的秩序。因此签订具有法律约束作用的合同，才能够更加规范房地产企业的管理，维持好企业的良好社会形象。

1.3 是防范经营风险的有效途径

合同管理是房地产企业防范经营性风险的重要手段，对房地产开发项目的成败至关重要。房地产开发经营通常具有投资额大、工程量大、建设周期长、国家政策干预等特点，项目自立项、实施至竣工备案验收为止，处处面临着各种风险因素。比如在项目招投标阶段，因双方供求信息不对称，对供应商的选择要考虑各方面风险因素，开发企业往往无法做出最合理的选择。而加强合同管理能够有效判断、规避这些风险，能更好地确保对开发项目的进度、质量、安全、成本风险进行有效控制。

2 房地产企业合同管理常见问题分析

2.1 合同管理制度不健全

目前很多房地产企业没有制定合理健全的合同管理制度，没有严格的管理流程，造成合同在执行过程，风险事件时有发生，致使企业发生不必要的经济损失。开发项目合同涉及内容较多，专业面广，合同管理人员必须具备一定的工程、造价及法律专业知识。目前很多开发企业合同管理人员业务素质不高，合同管理制度及工作流程制定不够完善，防范合同风险管理意识不强，把合同管理简单地视为一种事务性工作，致使在合同履约过程中经常遭受到一些本可避免的损失。

2.2 合同管理的重视度不够

企业往往对合同谈判和签订过程都比较重视，但合同签订后，在执行和管控方面则经常容易出现疏忽。有一些合同管理人员，仅仅是将合同文件交给项目相关的负责人员，而没有对合同主要条款内容进行相关的交底，这样就导致了合同在签订与执行过程中的严重脱节，致使相关执行人员对合同条款的规定内容了解不够全面，工作责任划分不明确，在项目的实施过程中难免会出现不符合合同要求的现象，严重影响了对整个项目进行有效全面的成本控制管理。

2.3 合同内容表达不严谨

合同是保障各方主体利益的根本。目前房地产企业的合同签订量较大，依法订立的有效合同，应当反映合同双方的真实意思。但实际在合同签订时往往内容不够严谨，在执行过程中增加了不少合同隐患和风险。其一，有的合同条款不完善，合同中常常对双方权利和义务的条款内容表述不明确，对违约责任规定得过于简单，意思表达不清晰。在执行中一旦出现违约，容易引起双方合同纠纷。其二，有的合同内容表述不准确，由于没有采用规范的格式合同文本，合同内容表达不够完整，对合同理解容易发生岐义和误解，扭曲了双方的真实意愿，使企业自身承担了不必要的风险。

2.4 合同执行过程监管力度不够

在合同的执行中，必要的监管制度，能够有助于合同的顺利执行，充分降低合同风险。但是在实际中，很多企业对合同的监管力度不够，没有对合同执行过程进行有效的监督管控，合同管理不科学、不规范，或者管理者监管不够严谨，致使合同管理制度没有发挥应有的作用。合同管理不仅仅只是一个部门或者一个岗位的责任，而是需要多个职能部门相互配合共同完成的，这样才能保证合同能够得到全面有效执行，保证开发项目能够按照开发经营目标正常运行。

3 加强项目合同管理的主要对策

3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程

合同管理制度是保障合同管理过程及房地产企业正常运行的行为规范。合同工作流程是否健全是保证建设项目是否成功的关键所在。合同从签订到履行完毕，涉及到许多法律问题，涉及到房地产企业的许多专业管理部门，若哪一环节发生失误，都有可能造成经济损失。因此房地产企业必须制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企业合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部门的职责岗位权限制度，明确合同主管的责任；其二，制定一整套合同洽谈、编制、审核、审批、监督制度；其三，制定相关配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同归口管理制度、合同跟踪制度、合同台帐及归档制度、合同考核制度等。同时，还要将这些合同管理制度、工作流程与整个工程项目的全过程成本管理有机结合起来。

3.2 加强实施合同示范文本制度

实行合同示范文本制度，是贯彻执行《合同法》加强合同监督管理，提高合同履约率，维护行业市场秩序的一项重要措施。一方面有助于当事人熟悉有关法律、法规，使工程合同的签订符合法律规范的要求，避免出现显失公平和违法条款；另一方面便于合同管理机关加强监督检查，提高合同的履约率，维护建设市场秩序。国家有关部门颁布的各类建设工程合同示范文本，对当事人各方的权利、义务和责任作了全面、准确的规定和约定，可操作性强，有利于防止当事人主观上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同纠纷的发生。因此，在订立合同时，首先考虑使用合同示范文本，以提高合同质量。对于自行草拟的合同文本，也应参照合同示范文本，避免和有效控制合同风险。

3.3 设立健全的合同管理机构

房地产企业应根据本身的具体情况和特点，在公司内部设立设立专门的合同管理机构，承担制订本企业的相关合同管理制度，检查监督本企业各类工程合同的订立、审查、履行跟踪等监督管理工作任务。这些机构在合同订立、履行以及协调过程中都发挥着重要作用，负责宣传贯彻有关合同法律、法规，培训合同管理人员；审查合同，防止他人利用合同进行违法活动；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。因此，设立健全的合同管理机构，在企业管理中发挥合同管理的纽带作用，从而使工程项目在合同的订立、履行、变更和终止等活动得到有效控制，为公司领导的决策提供科学依据。

3.4 不断提高合同管理人员素质

其一，认真选好合同管理人员。工程合同管理人员需要熟悉工程项目的实施全过程，具备合同管理知识，熟悉相关的法律法规知识，能够熟练运用合同管理技能管理各项活动。其二，抓好合同管理人员的教育培训。随着房地产行业的不断发展和法律、行政法规的不断完善，对合同管理人员进行教育培训，认真学习合同管理法律知识，不断提高其业务水平，以便保证开发企业合法地参与市场经济活动。其三，积极吸收和采纳国外成熟的合同管理经验。比如可以学习借鉴FIDIC合同条款，不断严密和完善合同内容，减少合同履约过程中的争议，提高建设工程合同管理水平。其四，对合同管理人员实行岗位责任制。工程合同管理是专业性强、责任大、极为复杂的工作，合同管理人员要具备较强的责任心，才能在更好地在合同管理中发挥作用。

4 结语

合同管理工作，是房地产项目全面管理的重要组成部分，它是防范和控制经营风险的重要手段，对房地产企业全过程成本控制的意义十分重大。在现如今房地产市场经济激烈竞争的环境下，企业只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制经营风险，最大限度地提高开发项目投资效益。

参考文献

[1] 杨洪.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划

出版社，2013.

第3篇：加强房地产管理范文

关键词：房地产企业成本体系 成本管理成本控制

中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言：房地产企业成本控制的问题，必须要用系统的思想来对待，要把成本管理看成是企业经营的整体目标管理系统中的一个综合的、全面的和复杂的子系统，它需要专人跟踪项目实施的全过程，以全局控制的思想把项目的各阶段有机联系在一起进行统一控制管理，只有这样才能实现全过程成本管理，真正降低工程成本。

一、建立目标成本体系

目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解，将预算计划落实到实际执行的项目上，把目标变成可执行的行动计划，并通过执行结果与目标的对比，找出差距，分析原因，制定有效的改进措施。建立完善的目标成本体系，要做到以下几点：

1.1制定相对准确的项目目标成本，全面客观的反映项目各项成本信息。

1.2规范成本管理流程，明确各个阶段对目标成本的细化修订办法。

1.3充分积累前期项目的有效数据，实现成本信息的参考与共享。

1.4在制订目标成本时，要按细项列出清单并划分责任部门并落实到自然人，目标成本分解后还需要建立明确的管理标准，严加考核。

二、企业的成本控制原则

2.1成本控制要贯穿企业经营管理的全过程

成本控制建立在一套科学、完整的成本控制制度的基础之上，是一个完整的系统，贯穿于企业的整个经营管理过程，涉及到企业的人员配备、物资采购、机械设备的维护、财务资金安排、施工组织等方面。成本控制并不只是在生产阶段的管理，而是体现在项目谈判、投标、人员安排、资金准备、流程设置以及后续扫尾事项的各个阶段，每一个阶段的工作对成本控制的实现都起到重要作用。

2.2成本控制要有科学、全面的内容

从施工企业的角度看成本是一个综合概念，不只是直接的费用支出。成本控制涵盖的内容包括支出成本、质量安全成本、工期成本、企业无形资产成本（品牌形象）等。有了明确的成本控制内容，在工作中就能够站在更高的角度，从企业全局利益出发来设置成本控制的目标，安排成本控制的工作。

2.3成本控制必须全员参与

成本管理是一个系统性控制问题，全员参与是成本控制实现的关键。成本控制的计划和方案最终是需要各个职能部门的员工来完成的，需要各环节密切合作，共同合理控制。成本控制贯穿经营管理的全过程，包含了所有的职能部门的工作，全体员工在工作中要树立全局观念、成本观念、效益观念，以成本和收益作为管理的目标方向。全员参与的实现一方面需要加大宣传力度，增强全员成本意识：另一方面需要企业制定合理有效的考核和奖惩制度，提高员工的积极性，保证成本控制目标的实现。

三、财务费用的全面控制

首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

3.1安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。

3.2贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率实施控制。对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用；对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。

四、项目开发成本管理

4.1 土地成本管理土地成本，主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。

4.2 前期费用管理

前期费用，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：①严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩。②在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容。③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料对工程造价的影响。 4.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物资成本、配套成本等构成。分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。

五、加强企业项目成本控制的具体措施

5.1加强成本的前期控制

一是做好投标工作。提高中标率、节约投标费开支，不能有标就投，而是要进行认真的分析研究，有一定把握的才投。同时，对投标费用，要进行与标价相关联的总额控制，规范开支范围和数额，并落实到投标责任人进行有效管控。二是中标后的价格分解。对中标工程，首先要对中标价格进行复核分析，看哪些分项工程价格较高，有利可图或盈利，哪些分项工程价格较低，无利可图或是亏损，然后编制内部预算，把项目成本价格确定在标价的一定百分比之内。三是根据公司或项目经理部编制的施工技术组织方案和降低成本措施，对该单项工程逐一测算出实际需要各项成本费用和成本降低额。

5.2加强成本的事中控制

①工、料、机费用的控制

对人工费的控制，项目部根据工程的实际情况制订劳动定额、工时定额，认真进行定员配备和劳动力安排。同时对生产工人的工时利用也应控制，使实际消耗的工时总数不超过规定工时数。对材料费的控制，主要是加强材料的买价控制、运费控制，材料消耗量控制，同时充分考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。对机械使用费的控制，要根据项目实际配备合理、经济的施工机械，严格机械设备利用定额和油料消耗定额，加强对机械设备的日常性管理，提高设备完好率、利用率，减少维修费用的支出，加强设备及配件的采购与管理，实现企业内部设备资源共享。

②安全事故的预防及措施

牢固树立“安全第一”的思想：建立健全安全生产规章制度，建立安全生产责任制：坚持安全生产检查制度，及时发现问题，堵塞事故漏洞：要坚持安全生产教育制度：建立安全事故处理制度：制订切实可行的安全技术措施。

③加强工程质量管理，控制质量成本

质量成本包括故障成本、预防成本、鉴定成本三部分。在施工生产中要严把质量关，从施工前的测量放样、施工中材料投入以及施工后工程质量养护等，都必须严格按工程质量要求作业，避免不必要的返工损失。财务人员应进行质量成本核算，建立质量成本台帐，最大限度地降低质量成本。

5.3事后的成本控制

核实项目发生的实际成本，进一步做好成本资料的归集，搞好工程项目结算。工程竣工后，一般会有大量成本费用尚未归集到成本账中 ，这就需要进一步做好成本资料的归集，确保完整，及时确定工程的总成本，在此基础上要确定各项费用的结算目标，为与建设单位做经济结算奠定基础。

第4篇：加强房地产管理范文

关键词:房地产企业 财务管理 经济效益

一、前言

在市场经济条件下，房地产企业竞争日益激烈，房地产企业财务管理水平决定着房地产企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为房地产企业管理的核心。因此，加强房地产企业财务管理，对改善房地产企业的生存条件，提高房地产企业的经济实力，推动房地产企业的发展，起着重大的作用。

二、房地产企业要树立以财务管理为中心的观念来全面提高经济效益

(1)积极参与到房地产企业的全过程经济管理，为科学决策服务，起到出谋献策的作用。财会部门要运用理财艺术，充分发挥起财会信息的作用来帮助房地产企业管理层对房地产企业的技术创新进行风险、成本、效益、税收、筹资、防范等策划，力争房地产企业技术创新的决策能够切实可行。

(2)在房地产企业运营过程中，实行预算控制的制度，编制合理的财务计划，充分发挥预算和计划的控制、协调作用，努力克服房地产企业在经济管理过程中的盲目性。考虑客观条件和现实要求，根据房地产企业过去的财务活动资料，对房地产企业未来的财务活动成果或者决策方案做出科学合理的预测。

(3)把财务分析和会计报表作为房地产企业经济管理的基本手段，利用财务分析来进行事前控制，借助资产损益表和负债表来研究房地产企业的发展，发现房地产企业经济管理过程中所存在的问题。

(4)把资金管理这些指标来作为房地产企业财务管理的首要任务，重视房地产企业资金的运行管理，把降低成本，调整资本结构，加快资金周转速度，合理的筹资资金作为提高房地产企业经营效益的重要手指标，把资本利润率指标、财务资金指标、资本筹措合不合理、资本结构合不合理作为判断房地产企业经济管理水平的重要标准。

三、推进财务管理降成本增效益

(1)通过明确责任部门、完善财务制度、严格审批程序、规范报账行为、减少会议数量和出差次数、简化会议形式、减少及压缩会议规模等方式，组织人员对“备用金”台账中已完成业务备用金及时进行清理，盘活存量资金。

(2)细化可控费用，及时发现费用管理中存在的问题，积极整改，严格“收支两条线”管理，坚决杜绝超进度、超预算、超定额支出。同时，对业务费、办公费、差旅费、通讯费等可控费用实行定额管理，向将有可能超支的部门提出警示，合理安排剩余费用。

(3)协同配合，力求降低各项成本费用。做好各项费用的跟踪分析，积极配合各相关部室，及时准确提供各部门费用的预算完成情况，协助各单位做好降本增效工作。

(4)为控制成本，节省不必要的开支，房地产企业应该要求各部门对可循环再用的消耗材料做到循环再利用，并充分利用办公自动化系统，倡导无纸化办公，以实际行动推进双增双节活动向深入开展。

四、房地产企业财务管理要实现“三个延伸”

(一)由单纯的财务管理向全面管理延伸

要努力适应财务工作职能的延伸拓展，在开展传统财务工作的同时，自觉在公司参与市场竞争的过程中找准定位和着力点，在全面掌握生产经营全过程的情况下，把价值管理的职能、手段渗透到财务工作的各个层面和生产经营的各个环节，在支持业务部门发展的同时，为财务自身的持续发展创造更大的空间；

(二)由事后管理向事前控制延伸

财务部门作为参谋助手，必须超前思维、主动出击，准确了解房地产企业重大的经营活动和重大决策，抓住生产经营的工作重点，把工作重点从事后处理转移到提早谋划、事前预测上来，争取主动权，增强预见性，及时有效地提供服务。

(三)由被动控制向超前预算延伸

要结合公司发展战略，研究构建制度统一、管理规范、权责对等、效率效益挂钩共享的预算管理新机制，优化资源分配，深化预算指标对比，完善预算的绩效考核机制，落实各级管理责任，把预算机制管理渗透到经济运行的全过程，做到“长计划、短安排”，增强自主管理能力，有力促进公司经济增长和稳定。

五、要加强房地产企业的资金管理

楼款收入是房地产企业资金主要来源，楼款资金的回笼速度直接影响到企业资金运营效率。通常楼款要经过定购、签约、办理按揭、银行审核放贷多环节才最终回笼到公司账户，所涉及的单位除了公司内部，还包括银行及公积金中心，由此加快楼盘回笼速度不但要做好内部管理工作，同时还要加强外部沟通。公司内部应制订销售管理办法，明确内部环节工作责任、责任人，时间要求，并严格执行考核制度；公司外部应作好银行及公积金办公室衔接沟通工作，保证审核进程的通畅。

参考文献：

[1]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济效益[J]. 工业审计与会计, 2006,(03)：174-176

[2]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设[J].企业管理与科技(上旬刊), 2009,(10):116-118

[3]韩金玲.发挥工业会计作用,加强企业财务管理[J].企业管理与科技(上半月), 2008,(05):166-169

第5篇：加强房地产管理范文

房地产档案的基本概念是指城市房地产管理部门在房地产产权登记、产权调查、变更登记等权属管理活动中形成的，反映产权人、房屋自然状况及土地使用状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、光盘等各种载体的文件材料。

（一）房地产档案管理具有动态性。在社会主义市场经济体制下，我国城市土地实行的“有偿、有限期、有流动”的使用制度，城市房屋实行了商品化，房地产市场行为相当活跃和频繁。尤其随着房地产业成为国民经济新的增长点，房屋产权出现了多元化的特征，房产抵押行为增多。这一时期，对于房地产交易、分析、抵押、查封、保全、评估过程中产生的种种纠纷，法院如何裁决，在房地产权属管理工作中直接形成的档案资料，就成了司法部门对房地产纠纷进行仲裁的主要依据。因此，房地产管理部门必须对这些产权转移、产权变更后所形成的文件材料加以收集、整理、鉴定归入房地产产权档案，保障权属结论与权利现状的一致性，从而完成房地产档案的动态管理。

（二）房地产档案必须与房屋产权相对应。也就是说有一份产权就会有一卷房地产档案，且在办理房地产交易、继承、抵押、查封、评估及处理房地产纠纷，以及城市规划、旧城改造、拆迁安置中都要涉及到房地产档案的利用。

（三）房地产档案管理的基本原则是属地管理。根据此原则，各地房地产管理部门在对房地产进行管理的过程中对本地区的房地产档案处于独占和垄断地位。因此，本地区房地产市场混乱、房地产信息匮乏和产权管理无序等都可能由开发利用工作不到位而直接引发。

二、新形势下房地产档案的作用

为房地产权属登记服务。房地产权属档案是房地产的取得、灭失和合法变更的合法依据；为房地产交易服务。房地产权属档案是确认房地产交易行为合法有效性的依据；为房地产纠纷仲裁服务。随着住房商品化、私有化的转变，房产抵押行为增多，房屋产权的多元化，使得房地产纠纷呈上升趋势；为物业管理服务。房地产权属档案信息是物业管理公司开展物业管理工作的依据；为城市建设服务。进行城市规划、拆迁安置、旧城改造等时，引进房地产权属档案和现代化的图形数据库不仅能够系统的反映公私房产的数量、面积、结构等，可以及时地为建设部门提供各类数据，既节省资金又能较快地计算出成本，加快工程进度。

三、采取有效措施，依法加强房地产档案管理

（一）做好前期控制。法律依据性要求房地产档案必须真实准确，完全符合事实。必须做好前期控制，规范好档案资料的收集、整理工作，全面准确地提供档案信息。确保房地产权属档案的完整。要依照档案管理有关法规及有关业务的规定，房地产权属档案须纳入以下五个方面的文件资料，即房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，反映和记载房地产状况的信息资料。确保房地产档案的真实。工作人员在办理房屋登记时就要把好文件资料的审核关。要认真审核当事人的手续是否完备，提供的原始资料是否齐全、合法，有无虚报、瞒报产权和涂改、伪造资料等违法现象，总之，应确保“手续完备、材料齐全、内容真实”。档案管理部门还应把好归档关，在档案交接时，档案室工作人员对资料逐项逐条进行最后审核。

（二）建立动态管理机制，规范档案资料的收集、整理工作。房地产档案的动态性要求我们对房地产档案进行动态管理，做到正确、完整、及时的完成因产权转移、产权变更后所形成的文件材料，使房地产档案能够清晰、完整地反映房地产的真实信息。在房屋状况发生变动时要再次进行实地测量，制作新的产籍平面图，并计算相应的面积，还要将房屋状况发生变动的原因登记的相关的文件材料中；房屋灭失的，要进行现场勘查，同时将房产证收回注销，并将之与原产权档案放在一起。

第6篇：加强房地产管理范文

房地产;建筑;项目;组织管理

1.前言

当前,伴随建筑科技水平的不断提高,施工企业管理体制的进一步完善,原有的传统施工组织设计编制方法已不能适应现在的要求。工程的项目管理要突出以下几个方面:一是要注重运用系统的观念和方法,建立施工组织设计编制工作的标准。行业管理部门如能对建筑工程的大中型项目施工组织设计进行收集,经过分析和归纳,整理并,则能使先进的施工组织设计更能发挥效益,减少编制人员重复劳动,而且能推广先进经验。二是建筑企业应改变施工组织设计由技术部门包揽的做法,实行谁主管项目实施,就由谁负责主持编制并执行的方法。使施工组织设计能较好的服务于施工项目管理的全过程。三是施工组织要从事实出发,选择合理的施工方案是施工组织设计的核心,应根据多年积累的建筑施工技术资源,运用现代科学管理方法并结合工程项目的特殊性,使技术上的可行性同经济上的合理性统一起来。

2. 施工管理的主要内容和含义

在我国,房地产的施工建设一般采用承包或者发包的方式来完成,要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成,要么对不同建筑项目(建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘,一般采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议,负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工,而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度,其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位,以一个承包商的身份,采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式,来进行施工管理,直接指挥施工活动,在一定程度上影响设计活动,一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接,且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的却是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标,开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施,开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

3.建筑施工现场管理

对于建筑施工企业来说,天天要跟“现场管理”打交道。现场管理实际上是我们企业生产经营活动的基础。现场管理优化水平,代表了企业的管理水平,也是施工企业生产经营建设的综合表现。因此,施工企业应该内抓现场,外抓市场,以市场促现场,用现场保市场,并在此基础之上,不断优化现场管理。现场管理必须遵循以下三个基本原则:

经济效益原则。施工现场管理一定要克服只抓进度和质量而不计成本和市场,从而形成单纯的生产观和进度观。项目部应在精品奉献、降低成本、拓展市场等方面下功夫,并同时在生产经营诸要素中,时时处处精打细算,力争少投入多产出,坚决杜绝浪费和不合理开支。

科学合理原则。施工现场的各项工作都应当按照既科学又合理的原则办事,以期做到现场管理的科学化,真正符合现代化大生产的客观要求。还要做到操作方法和作业流程合理,现场资源利用有效,现场定置安全科学,员工的聪明才智能够充分发挥出来。

标准化规范化原则。标准化、规范化是对施工现场的最基本管理要求。事实上,为了有效协调地进行施工生产活动,施工现场的诸要素都必须坚决服从一个统一的意志,克服主观随意性。只有这样,才能从根本上提高施工现场的生产和工作效率和管理效益,从而建立起一个科学而规范的现场作业秩序。

4.现场管理的控制措施

建筑施工现场管理的主要内容为施工作业管理、物资流通管理、施工质量管理以及现场整体管理的诊断和岗位责任制的职责落实等。通过对上述施工现场的主要管理内容的优化,来实现我们的优化目标。一是以市场为导向,为用户提供最满意的建筑精品,全面完成各项生产任务;二是彻底消除施工生产中的浪费现象,科学合理的组织作业,真正实现生产经营的高效率和高效益;三是优化人力资源,不断提高全员的思想素质和技术素质;四是加强定额管理,降低物耗及能耗,减少物料压库占用资金现象,不断降低成本;五是优化现场协调作业,发挥其综合管理效益,有效地控制现场的投入,尽可能地用最小的投入换取最大的产出;六是均衡地组织施工作业,实现标准化作业管理;七是加强基础工作,使施工现场始终处于正常有序的可控状态;八是文明施工,确保安全生产和文明作业。

一是以人为中心,优化施工现场全员的素质。现场管理的复杂性和艰巨性突显了规章制度的局限性。庞杂的施工现场,众多的工种和岗位,越来越短的工期,以及不断压缩的管理层,使得我们不可能做到时时监督,处处检查。因此,优化施工现场的根本就在于坚持以人为中心的科学管理,千方百计调动、激发全员的积极性、主动性和责任感。充分发挥其加强现场管理的主体作用,重视现场员工的思想素质和技术素质的提高。

二是以班组为重点,优化企业现场管理组织。班组是企业现场管理的保证。班组的活动范围在现场,工作对象也在现场,所以,我们加强现场管理的各项工作都要无一例外地通过班组来实施。班组是施工企业现场管理的承担者。抓好班组建设就是抓住了现场管理的核心内容。因此,优化施工现场管理组织必须以班组为重点。

三是以技术经济指标为突破口,优化施工现场管理效益。质量与成本是企业的生命,也是企业的效益。任何时候市场都会只钟情于质优价廉的产品,而质优价廉的产品需要严格的现场管理来保证。否则,企业将因为产品质量与成本问题而难以再开拓新的市场,从而影响企业的市场占有率和经济效益。

5.施工中的成本控制与管理

及时的成本跟踪。在施工中,项目管理人员要按月做好成本原始资料收集和整理工作,正确计算月度工程成本,并对实际成本与预算成本进行对比分析,看两者是否基本吻合。如有偏差,特别是实际成本大于预算成本,一定要引起项目部门的重视,及时准确查明原因。要查明是材料还是人工方面出现问题,即时进行有效改进。

获取房地产开发企业的支持。作为施工方,要及时与项目建设单位进行沟通,使房地产开发单位在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论,集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

保证进度。在项目的早期,一旦获得确定的工程施工图纸及设计说明要迅速组织施工,尽可以地减少窝工现象,这是保证工程进度和质量效益的基础和前提。

有序跟踪。一方面,可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究,充分发挥相关人员的知识和经验。即对施工过程中的经验和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序的知识进行系统化管理,使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。

[1]吕萍.房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社,2004

第7篇：加强房地产管理范文

关键词：房地产企业；成本管理；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求（如各种资源计划，人员、设备等）计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。

一、房地产企业成本控制存在的问题

随着房地产行业的发展，房地产企业公司结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了房地产企业成本的下降。但与此同时，部分房地产项目仍然存在成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

1.成本控制意识不浓

首先，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取控制权，即使有空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了成本。

2.使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业缺乏长远的规划，在使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度的过度使用而下一年度相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部的支持。其次，从房地产企业管理模式来看，项目无法得到合理保障，一般而言，房地产开发企业会同时运行多个项目，通过集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目挪作他用。而无法得到保障，甚至项目无以为继。

3.成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际需求进行安排，从而导致成本过高。其次，使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就支付时间等进行协商，导致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了违约等，这也加大了成本。

二、房地产企业全过程成本控制

近几年来房地产业得以快速发展，作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业，但随着国家房地产业各项政策的逐步实施，房地产开发市场不断的壮大，仅仅依靠土地资源的升值来获取利润的风险也在不断的增大，如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产业，是房地产开发企业需要关注的首要问题，是以利润最大化为主要目标，进度与产品的质量是围绕着成本目标来进行的，而市场和成本是对利润最主要的因素，房地产开发企业也仅能对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目管理和开发中的核心地位及作用。

1.房地产开发设计阶段的成本控制

在建筑工程项目开发设计阶段，努力提高可行性研究报告数据的准确度，切实发挥其控制建设项目总成本的作用。尽可能准确地计算出包含土地成本、工程造价、前期规费、材料费、机械费、资金成本及管理费用等可能发生的工程建设项目全过程费用。做好项目经济评价，必须积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，切实做好项目的可行性研究报告，要求专业设计人员在确保设计的实用性、科学性、经济性、合理性的同时，尽量节省投资，要做到精心设计，将设计与造价结合起来，有效的控制工程变更，对因工程设计问题造成工程延期，大量的工程变更，工程材料浪费，超出投资限额等，由设计单位按合同承担相应的经济责任，从而把设计的权、责、利有效的结合起来，从而使建筑工程成本在设计阶段能得到有效的控制，发挥其最大的效益，确保房地产开发企业经济效益的最大化。

2.房地产开发施工阶段的成本控制

2.1施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标，选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位，同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。

2.2施工现场签证的管理。现场签证主要指房地产企业与承包，签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限，避免结算时发生互相推诿的现象；其次应加强合同管理，避免、减少和规范现场签证；第三应加强现场签证时效性，避免签证久拖不签，为结算带来麻烦。

2.3设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的，所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一；另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的，应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性，以更好的控制设计变更数量，从而达到控制工期和造价的目的。

3.房地产开发竣工结算阶段的成本控制

在建筑工程项目竣工阶段，应该对建筑工程施工阶段的技术资料、变更、工程签证索赔，资金来往账目等资料进行核对和整理，根据建筑工程施工资料与往来账目，合理支付工程施工的人工费、材料费、机械和设备的各项费用。也要处理好建筑工程的索赔，对于建筑工程施工阶段发生的索赔项目和金额进行核对，根据合同和协议支付索赔款额，建筑工程项目竣工阶段的造价控制，也是工程项目中造价控制的一个重要环节。

4.逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。随着房地差企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

结束语

在房地产开发中，成本控制是房地产开发企业重要组成部分，在房地产市场经济竞争中具有十分重要的意义，也在以后的竞争中占据重要的地位，对房地产开发进行合理的成本控制是控制工程成本的关键，因此，我国需要加强对房地产成本控制的分析与研究，完善相关的制度，建立一支有专业素养和专业知识的成本控制研究队伍，采用科学合理的施工方法与施工工艺，这才能确保房地产项目开发过程中以最小的代价，获取最大的利益。

参考文献：

[1]邵玲娟.房地产企业现代成本管理控制问题研究[D].山东大学,2008.

[2]史殿新.基于ERP系统的S房地产公司目标成本控制研究[D].华南理工大学,2012.

第8篇：加强房地产管理范文

【关键词】房地产；项目管理；成本控制；控制途径

近些年，我国的房地产业获得了高速发展，房地产市场在已成熟，同时房地产的行业竞争也在逐渐加剧。为了在激烈的市场竞争中获得生存，各房地产行开始纷纷通过各种手段来降低成本，提高利润空间。而有效的房地产年成本管理正是降低成本的有效方式。房地产项目的成本管理，即通过对房地产开发过程中的材料、设计和施工等成本进行有效的控制，以降低房地产的工程建筑成本，以提高商品房的开发收益的行为。笔者认为，房地产项目的成本管理应当从材料、预算、设计和施工管理等几个方面入手。

1 加强材料、设备的成本控制

房地产项目开发过程中的材料由甲方提供，因而也往往成为被忽略的部分。但同时，我们也应当看到，材料的成本控制仍然有很大的潜力。加强材料成本控制，应当紧抓材料的采购关。在房产开发过程中必须保证施工的原材料和设备从大渠道获得为主，并且以自行采购为辅。在自行采购过程中，应当由工程主管和技术人员共同参与，在采购的过程中应当坚持三人同性，并且坚持物美价廉和货比三家的原则，在保证工程质量的基础上尽量选择价格低的材料，以降低工程成本。大型设备的购买可以采取招投标的方式，招标完成后，在双方签订的合同中应当尽量明确双方的责任和义务。比如，一旦设备或者材料进场后出现质量问题，施工单位有权力拒收，用这种方式，可以达到在保证工程质量的同时节省建筑投资的目的。

2 完善工程的预算和结算管理

预算和结算是成本管理的有效手段，加强预算和结算就是要对房地产开发过程中的每一笔钱都做到心中有数。笔者认为，房地产项目的预算和结算管理应当做到以下几点：首先，应当做好工程预算，房地产项目开工之前，工程人员应当结合施工计划做好详细的施工预算，在施工预算中应当将可能产生的成本都包含在内，并且将建筑过程中的机械费、人工费、材料费用分解到每一个单位工程，甚至是分项工程。其次，应当对建筑工程预算实时动态管理，因为在施工过程中难免会出现一些不可预见因素，这些不可预见的因素会使得工程量和施工措施都发生一定的变化，因此工程预算应当对这些因素有所反映。此外，在工程的施工过程中，应当通过预算做好对工程的管理，使其真正地起到对工程施工的约束作用。最后，在工程竣工之后应当做好工程的结算工作。在工程完工后，预算人员应当根据合同的要求，及时而准确地搜集工程相关资料，做好结算工作。

3 开展设计阶段的造价控制

3.1 强工程设计管理

笔者认为，当前设计阶段的造价控制存在一定的误区，即项目投资审查制度的缺失。工程部门应按审查通过后的图纸，编制相应的施工方案，保证与工程施工阶段的基本吻合，反映实际情况，得项目的设计资金真正用在刀刃上。

3.2 强化对设计变更签证的管理

设计变更签证根据工程实际情况，由施工、监理及工程管理人员会审，提出可行方案，报设计后，出设计变更方可实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。第二，加强对设计变更工程量及内容的审核监督对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容准确性。

4 做好发包管理工作

承包单位的选择不仅仅是工程质量保证的关键，同时也会对工程成本产生一定的影响。因此，要做好房产项目的成本管理应当认真做好工程的发包管理。笔者认为，做好发包工作应当从以下几个方面入手：第一，通过招标的方式选择比较好的施工队伍，在招标的过程应当以价格合理、质量和工期有保证、经济效益好和社会声誉高为基本的选择原则。第二，对大宗材料应当单独招标购买。在工程成本中，材料设备等费用所占的比重非常大，因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的影响。笔者认为，在材料的购买过程中，投资方应当通过建立完善和灵活的信息网络对建筑材料的货源、价格都有动态而准确的把握，对于差价比较大或者投资比较高的大宗产品，应当单独从厂家购买，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。第三，严格工程的发包合同。在招标完成之后，严格按照招投标文件与施工单位签订工程承包合同。在签发的过程中，应当通过一定合同条款将合同中各方都和成本控制联系起来，保证成本控制的实现。第四，在严格合同约定的基础上，在施工过程中应当认真做好对已完成工程量的计量，防止过度支付。第五，严格防范施工单位的索赔工作。施工单位的索赔工作是工程成本的重要部分；因此，作为建设方，应加强对施工单位的现场管理、监理单位的旁站工作，详细了解工程实际情况。一般的，索赔的的原因主要有设计缺陷、合同变更、管理人员或者监理工程师行为违规或者其它一些不可抗力。由于监理工程师大多由业主委托，他们的不当行为对与施工单位造成的损失往往由投资方来承担，因此在工程管理过程中应做好对监理工作的监理。

5 施工现场管理的成本控制

进入施工阶段，工程设计已完成和程量已经基本确定，因此此阶段对于工程造价的影响较小。但是，我们也应当看到工程投资主要发生在这一阶段，施工阶段管理的疏忽往往会造成投资浪费的现象。做好施工设计阶段的成本管理工作应当从一下几个方面入手：

5.1 做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计包含工程施工过程中的质量控制、成本控制、进度控制、安全管理以及技术管理等多方面内容，它可以说是施工活动中的纲领性的技术性和经济性文件。因此，通过对施工组织设计工作的审查，优化施工组织设计便显得十分重要了。在审查的过程中，应当能够正确处理好质量、投资与工程进度之间的关系。在保证工程质量与工程进度的基础上，尽量的减少工程造价

5.2 做好现场签证的审查

在施工过程中，由于不可预测的因素往往会出现工程质量、工程进度或者工程内容的变化，这些变化往往会引起工程量的变化，承包方要求签证问题，此时便出现了现场签证。签证往往会造成工程的投资超出预算的现象。因此，应当做好对现场签证的审查工作。笔者认为，现场签证的审查应当从以下几个方面入手：一是通过对工程量和投资变更的分析来论证签证的必要性；二是设计变更应当经过项目总监理工程师的同意；三是当签证所涉及的工程变更超出设计标准或者批准的建设规模时，应当由建设方报有关部门批准后方可实施。（三）做好竣工结算的审核。在施工过程中往往会出现各种变化，比如材料的代换、工程量的增减变化，在施工管理过程中，建设方应当按现场管理人员、监理工程师及设计变更做好竣工结算的审核工作，使其能够反映工程所作出的变更的真实情况。

参考文献：

[1] 宋丹.浅谈如何提升房地产成本的控制与管理[J].中国商界(下半月).2010(10).

第9篇：加强房地产管理范文

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四节第五十二条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。一个完整的房地产市场，不仅包括土地使用权出让、出租，而且应该包括房地产开发、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。通俗地说就是房地产一级市场、二级市场和三级市场。房屋租赁市场属于房地产市场中的三级市场。加强对房屋租赁市场的管理的重要性主要表现在以下三个方面：

首先，房屋租赁市场在整个房地产市场不可或缺。缺少了房屋租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用和转让为主，从而使以租赁为目的的购房者将大大减少。而随着我国对于房地产市场的一系列调控政策的出台，虽然有效地抑制了以投资和投机为目的的购房行为，但是存量房市场受到了一定影响。这时，整个房地产市场就更需要租赁市场的活跃和健康发展。如果房屋租赁市场不完善，就会不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。

其次，在我国的投资渠道中房地产是公认的保值、升值投资渠道，因此在市场经济日益成熟的今天，房地产已经成为人们竞相投资的对象。随着股市的持续低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民却相继把资金从股市中撤出继而投资到房地产市场上，以期实现投资效益的最大化，在这种条件下，只有商品房交易市场、存量房交易市场，以及房屋租赁市场的共同健康发展与日趋活跃，房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用。一个城市或地区的房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买，成为房地产消费者，另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。

另外，随着河北省“城镇面貌三年大变样”的推进，我们衡水市加大了拆违、拆临、拆旧、拆破、拆陋和拆墙透绿的拆迁力度，大量的回迁户换购、租赁房屋不仅带动了商品房市场、存量房市场的发展，也促进了房屋租赁市场的发展，从而带动了整个房地产市场的繁荣与发展。

房地产市场的繁荣一方面带动了建筑、运输、钢材等相关产业，促进了地方经济的迅猛发展，但不可避免的也引发了房屋转让、租赁等供需及权益冲突矛盾的日趋凸显，因此，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场正常秩序，对促进房地产市场全面发展尤为重要。加强房屋租赁管理应从四个方面入手：

1 制订一套系统的法规制度体系，将房屋租赁管理工作纳入法制化、规范化的轨道。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》虽然都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，同时，从河北省到衡水市关于房屋租赁方面的法规细则却始终没有配套出台，其他相关的政策规定也是少之又少。法律上的相对滞后，就会直接影响到管理的效果。应结合衡水市实际情况，在《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上尽快出台有针对性的地方性法规，一方面有效规范衡水市的房屋租赁行为，另一方面使租赁管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租赁市场走上法制化、制度化的道路上来。

新出台的《商品房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日起施行，为房地产管理部门加强房屋租赁管理提供了强有力的保障，希望相关的配套法规文件能及时出台。

2 建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。

《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

房屋租金指导价格应以市场租金价格水平为依据，在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。它既为租赁当事人提供了一个合理租赁价格的参考，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。

3 确立各相关部门协调联动机制，加强房地产市场监管，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。

虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。公通字[2004]83号国家六部委办局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第二条特别强调了部门之间的相互配合与协作，规定：各部门要加强协调配合，建立信息交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门。

因此，在房屋租赁管理上房管、工商、公安、税务等部门应各尽其责，共同做好工作。工商部门在办理营业执照，公安部门办理暂住户口，地税部门在征收房屋租赁税时，都应该检查是否在房管部门办理了房屋租赁登记备案，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。

4 强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。