商业地产项目的业态规划精选(九篇)

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第1篇：商业地产项目的业态规划范文

一些商业地产在操作时，因为经验不足的原因，会导致形成招商容易倒闭早的恶劣境地，在此片面总结一下造成商业地产招商开业后经营不善的原因，希望对受众有浅许帮助。

一忌：请无商业运营经验的策划公司全程运营

商业地产操作完全不等同于产品与社区房产的操作模式，它需要的是系统的商业运作模式支撑，各个不同的环节都需要精于商场操作的人力运作，很多商业地产项目不经考虑就聘请一些毫无商场运作经验的策划公司来做全程运营，实在是犯了商业地产的操作大忌，试问，连基本的动线设计都不会的策划公司你敢相信吗？

在我接触商业地产过程中，发现很多策划公司依然在运用为企业产品策划时的思路在实施，更多的甚至是在用头脑风暴进行“概念”炒做，以为只要有一个好的概念，就可以一切无忧，殊不知，商业地产运作的各个系统是互为联系的，业态规划、运营模式、管理体系构构建的支持才是最终商场是否能够有效存活的重要条件，招商所面对的商户更关心的是内在的运营环节，否则概念再好，招商后的存活率也是相当渺茫。

二忌：混淆的市场调研

很多商业地产的操作公司依然从项目周边各经营场所分布、消费者调研、人流、社区居民分布等基本要素的来操作，这是传统社区类住宅调研的方法，此类调研只能做为商业地产调研中的一个小要素。

商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。

我5月份操作的一家商业地产项目，当时与我们同时收取调研费进行竞争的是国内一家著名的策划公司，对方派了6个人的项目组到达，但是我们发现，6个人中没有一个人操作过商业地产，只有他们的项目总监曾经策划过住宅房产，而且有四个是年龄只有二十二三岁的年青人，最后市调报告中，他们为商场定位的基本依据就是调研了数以千计的消费者后，根据消费者的需求，为该商场做出了纯高雅一族的定位，可笑的是根本没有去考虑此类的业态组合能否让商场持续存活，如此的做法是典型不知深浅的不负责任的思想，

三忌：自以为是的另类定位

没有商业运作经验的策划公司及部分商业地产在操作时，差异化策略会做为规划定位首选，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，这类公司操作习惯了产品的概念模式，以为商业地产的操作也会一样火爆，而只以概念为突破口，想当然的将商业地产打造成定位独特的形式，却不去考虑定位是否合适？商场业态如何搭配？市场是否是如此大的容量等核心问题。

商业地产想操作成另类独特的定位形式有三个要素：1）、核心商圈。2）、交通发达。3）、营业面积低于3000平。

如果背弃了以上三点要素，既使招商情况再好，开业两个月内就会显出疲态，业户纠纷100%会发生，倒闭是理所当然的事。

四忌：经营业态规划混乱，急功近利签约

业态规划是商业地产成功运营的重要环节，商业地产最忌讳的就是业态规划不清，随意招商签约，为了签约而随意安排商户想要位置，甚至为了客户签约，招商代表会个人口头答应商户的一些附加条件，这都为开业后商场的运营埋下不好的伏笔；因为不做品类要求，开业后商场的重货现象非常严重，恶性竞争难免，甚至有的商户大动干戈；如果开业后经营顺利，业户的矛盾不会激发，一旦开业后经营不顺，所有的问题原因将会直接全部推给商场方，对商场运营极为不利。

有一家商场，为了快速回款，竞然把人气最旺的女性类商品全部放在一楼经营，而将二三楼做成男装与家纺类，结果就是一楼人气很旺，二楼三楼根本上不去客流，这个低级的规划使二百多家商户天天赔钱，商户与商场的纠纷天天发生，再加上签约时不同的签约政策外漏，很多商户纷纷要求商场退租，商场根本不可能进行大调整，而苦不堪言。

五忌：动线处处死角

动线设计是商场开业后全面盈利的关键因素，只有将动线设计到位了，才能保证客流量能够自然的到达商场的每个位置，不会使商场形成某个部位的死角。

DS商场（22000平），在筹划时请了FYDE房产公司为其规划，该策划公司是住宅型房产专业机构，对商业地产运作却是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的为其制定了动线，结果建成后商场四个角全部是死角，只是在扶梯附近的业户经营良好，四个死角人流稀少，退铺事件天天发生。

六忌：运营模式滞固

第2篇：商业地产项目的业态规划范文

关键词:经济转型；十二五规划；商业地产；杭州市；发展趋势

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

1前言

十二五规划中的主体理念依然是以往规划中强调的经济结构调整以及经济增长方式转型的理念，为了加快我国经济的发展，三大产业一直在进行结构调整，并不断转变传统的经济增长方式。房地产行业的改革和发展对我国经济的发展具有重要而深远的意义，随着近几年房地产业的迅速发展，使得房地产业逐渐成为我国国民经济的重要支柱之一。

2杭州市商业地产在十二五规划中应该抓住重要的机遇

2.1重视十二五中扩大内需的规划，并促进商业地产的发展

扩大内需是十二五规划中的重要内容之一，规划强调要对我国国内消费需求潜力进行深入挖掘和开发，扩大内需来带动市场经济的发展，并对限制内需扩大的相关体制和机制进行重点破解，以促进我国内需的增长。扩大内需对于我国社会经济的发展具有非常重要的积极作用，同时也为商业地产的发展提供了新的机遇，有利于我国商业地产规模的扩大，并对我国商业地产经营水平和开发水平的提高有一定的促进作用。

2.2抓住经济结构战略性调整为商业地产带来的发展机遇

经济结构转型一直是近些年规划中的重要理念，在十二五规划中也同样强调了这一重要的战略思想，明确提出要对我国的经济结构进行合理的调整，提高居民的消费率以及服务比重，并推进城镇化建设，提高我国的城镇化水平。城镇化水平的提高可以为商业地产的发展提供一个重要的发展机遇。随着城镇化水平的发展，越来越多的农村热摁扣开始流入城市，使得城市人口由于外来人口的增加而大幅度增加。从我国目前几年的城市发展情况来看，尤其是大城市、或人口在两百万以上的城市以及龙头城市的发展速度是非常快的，其中杭州市城市人口数量的增加也非常快，为杭州市商业地产的发展提供了极大的发展空间。另外，随着居民消费率的提高，商业地产的发展也得到了实际的保障。同时商业地产也属于服务业，规划中提高服务业比重的战略思想为商业地产的发展提供了重要的保障。

2.3十二五规划中强调转变消费方式，对地产行业的发展具有积极的促进作用

十二五规划中明确指出要积极发展新型的消费业态，并对市场流通体系进行进一步的创新和完善。现行社会中使用的传统的商业贸易流通的方式已经不能满足快速发展的产业链的需求，并对商业业态的创新产生了非常严重的限制，不能提供高效率以及高附加值的服务，因此无法满足制造企业与终端消费者的相关需求。十二五规划中强调要转变我国目前的消费方式，必将为杭州市的商业地产发展提供良好的发展机遇，与此同时，商业业态的创新将带来更加宽阔的发展前景。

2.4商业地产应该从加快服务业发展的相关规划中需找新的增长点

实现产业结构升级的重要措施之一是加大服务业产业的发展，这一规划目标明确指出要大力发展我国的生活业与生产业，并加快我国旅游业的发展，积极发展新型商业业态，拓宽服务业领域，促进企业规模化、网络化以及品牌化的发展。这一战略规划内容非常适合杭州市目前城市发展的趋势，并将为杭州市商业地产的发展提供新的机遇。

2.5重视规划中的重点项目，在项目中寻找发展机遇

十二五规划中提到了很多国家重点项目，例如国家级会展中心的建设以及上海虹桥商务区的建设等，并提到要加强与浙江、江苏两省的合作，杭州市作为浙江省的重要城市之一，必将在这一规划内容中获得有利的发展保障和条件。

3杭州市商业地产在发展过程中面临的挑战

杭州市商业地产在发展过程中所需要面对的挑战与全国商业地产基本一致，主要分为以下四类问题，即招商困局，受传统住宅观念的束缚，商业地产定位不准，缺乏资金以及高技术的专业人才。

3.1招商困局

未来商业地产发展将受到招商资源竞争的严重制约。造成商业地产在发展过程中面临严重招商困局的原因主要分为内部原因和外部原因两种。其中外部原因主要是指商业地产在发展过程，会不可避免的受到宏观经济不确定性的影响，并因此对商业地产招商过程中所产生的不利影响，我国商业地产在国际商业连锁投机行为的推进下获得了快速的发展，但过快的发展速度在一定程度上给商业地产的发展带来了极大的竞争压力；内部原因则主要是指商业地产的企业内部管理缺陷。

3.2传统住宅观念的束缚

商业地产不同于住宅，不能向住宅那样“卖完就走”，还需要进行后续的长期的经营管理工作。而我国目前很多开发商仍然不能很好的区分商业地产与住宅的不同，限制了商业地产的发展。甚至有些商业地产开发商采取了错误的先开发后招商的方式，管理经营目标不明确，而且造成后期的招商和经营变得比较困难。

3.3商业地产的定位不准确

商业地产的良好发展离不开正确的定位，因此定位已经成为商业地产经营的核心，商业地产定位的准确与否直接关系到项目的成败。商业地产的定位应该涉及到商业地产开发经营过程中的各项管理活动，包括功能定位、业态定位、盈利模式定位以及服务对象定位、营销方式定位等。商业地产开发过程中的每个环节都应进行合理准确的定位，其中任何一个环节定位不准确都可能成为导致项目失败的原因。杭州市商业地产在发展过程中存在一定的仿效之风，即当某一项目的开发模式获得成功之后，其他开发商便纷纷效仿该模式来进行商业地产的定位。这种效仿他人的定位模式会因为不能结合自身项目特点而产生缺陷，最终致使整个商业地产项目失败。

3.4资金短缺以及缺乏高技能的专业人才

商业地产在开发和经营过程中需要投入大量的资金，是典型的资金密集型行业。而且商业地产的开发周期往往比较长，资金的占用量非常大，另一方面资金回笼的速度有相对较慢，因此如果在商业地产的开发过程中缺乏融资渠道的保障以及良好的变现渠道，必将造成商业地产陷入资金匮乏的困局。商业地产的良好经营还离不开高素质的专业人才，在商业地产中从业人员主要来自地产领域与销售领域，而同时精通销售与地产的复合型人才则非常少，造成商业地产的发展过程中缺乏高技能的专业人才。

4杭州市商业地产在十二五规划期间的发展趋势

经济转型是十二五规划中的重要内容之一，它明确指出要对我国的宏观经济进行转型，商业地产作为影响我国宏观经济的重要行业之一也需要进行积极地转型。目前我国商业地产发展的主要业态分为五大类，即纯写字楼、百货商场、配套的商业，这三种是比较传统的商业业态，另外还包括近几年兴起的主体商业地产业态以及最新的城市综合体。

近几年，随着我国城市化、城镇化水平的提高，商业地产的开发重点也开始向一二线城市的次新商业圈以及二三线城市的核心商业圈转移，这一发展趋势促进了城市综合体的产生。

5结语

十二五规划中的很多内容都对我国的商业地产发展指明了发展方向，杭州市商业地产也应在这一规划下抓住机遇，迎接挑战，适应新的发展趋势，来促进商业地产行业的进步和发展。

【参考文献】

[1]王敏.商业地产的发展趋势及运营模式分析[J].江苏科技信息,2011,11(9):32-34.

第3篇：商业地产项目的业态规划范文

关键词：商业地产 Mall 零售巨头 商业业态 商业规划

供给量持续增长，大型化趋势放缓

在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。2005年年初，国务院了“关于切实稳定住房价格的通知”。八项意见对于住宅开发的限制进一步增加，住宅开发数量以及速度在一定程度上放缓。为了追求更高更快的收益，部分住宅开发商被动地转向商业地产的开发，使得商业地产的供应量相应增加。另据目前公布的调查数据显示，国内发达城市的人均商业面积与国外的相比，尚有较大差距。商业需求未得到满足，仍是供不应求。

商业设施规模将有变化。一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。另一方面，2005年商务部了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。

商业地产需求稳增，经营模式期待转型

商业地产经营模式将发生变化。据统计，目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数。整体趋势将继续转向持有型物业。只售不租，把商业项目作为房产销售而不是作为金融化产品来经营，产权被分割，难以进行整体商业定位策划，整体招商及整体管理。因此，目前的商业地产开发商仍存投机心理。虽然越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利，但极少有开发商具有雄厚的资金实力，愿意将巨额资金沉淀在单一的商业项目上，追求长远的持久和高额回报。

随着WTO规则的深入实施，越来越多的国际零售企业在中国设置经营场所。其需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时，基本上只选择只租不售产品，无法与那些切割分散出售的物业进行合作。因为这种项目未来经营业态无法保证。由出售转为出租经营模式的转变是城市发展和市场优化的必然结果。这一核心理念目前仍未被业内广泛接受，预计2006年商业地产开发与运作的盲目性，及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。

投资热点转向，社区Mall引人关注

由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。

前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其它社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。

2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活。是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。

国际零售巨头稳步扩展，商家期待趋于理性

国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。

目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大以国际品牌做项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。不能认识以上的问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者虽然都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。

国际资本登陆中国，商业业态更加丰富

随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，中国国内市场商业地产发展有巨大空间，且难以解决巨大的资金缺口问题，引发国外的投资机构大规模的进入中国的商业地产市场。国际资本的参与必将提升项目的品质并吸引更多的投资者，也会促进未来商业地产的良性发展。商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。

机会需要把握的能力，也就要求商业地产的开发和运营者按国际游戏规则运作。房地产信托投资基金（REITs）作为房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，正逐渐成为开发商关注的融资渠道。但目前由于开发商对国际游戏规则了解不多，对自己项目的评估与招商资料的准备缺乏专业性，可信度低，与基金合作的成功率并不高。在商业地产开发整体素质提高之前，恐怕REITs也是无能为力。相比之下，独立投资人的方式具有更简便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50％将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。这一新的机会也要求开发商迅速提高自己与国际接轨的能力。

项目操作供需对接，运作迈向国际化

从2005年的全国的商业地产供需来看，一方面空置率快速上升、一方面外资零售商找不到合适的商业物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值。从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其它商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其它商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。

在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。

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第4篇：商业地产项目的业态规划范文

关键词：商业地产 商业 地产 脱节

在我国商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发商，尤其是成功的住宅开发商转型而来的，其必然导致有这种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——建设——销售”的住宅开发模式，以销售为最终目的；规划上则是想到哪儿建到哪儿，没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑地块能建什么样的商业业态；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的功能需求。这种地产开发住宅化的模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产是复合型产业，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销售，这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应。其结果导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续健康发展。

商业与地产脱节的主要表现

商业与地产脱节主要表现在以下几方面：

（一）建筑设计与市场定位脱节

商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学地整合与定位。但多数开发商最初仅仅将自己定位在商业项目的地产开发商上，在商业项目规划设计和建设中，没有为以后的商业运营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位。由于缺乏市场调查和市场定位这一主线，在建筑设计中， 开发商为追求经济利益最大化，往往为了好卖而规划设计、为了好租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计，这些往往造成一些不良的结果，具体表现为：商业地产或是由于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平；在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便， 降低了效率；不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费。

（二）前期招商与后续经营的脱节

与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此不可能完成对商业地产项目的完善规划。项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视，不愿意多承担责任，也没想过尽可能地帮助买家创造良好的商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，地产商也无权干涉。

（三）商业地产规模与商业发展水平脱节

自2001年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，普遍高于其它类型房地产投资的增长水平。据国家统计局统计数据显示，近几年我国商业地产投资年均增幅连续超过30％。2004年1至10月份，全国商业地产完成投资同比增长34.70％ ，竣工面积增幅达16．2％。分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅5.8个百分点和6.4个百分点。2004年我国全年商业地产投资总额达到1723亿元，约占全部房地产投资总额的31％，即使只考虑到20％的最低增值，我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四；而我国商业经过前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，特别是2004年和2005年，我国商业地产增长速度已远远大于商业发展速度，造成了商业地产空置率持续攀升和社会资源的很大浪费，突显了商业地产规模与商业发展水平脱节这一矛盾。

商业与地产脱节的原因分析

（一）房地产公司是一个项目性公司

由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，在目前的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地，一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有土地储备而被迫停止开发， 因此房地产是以项目化方式运作的，一旦一个项目开发和销售完成后，整个公司就可能被解散。而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚的利润。房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题。

（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一

因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而失去更好的赚钱机会。据一些政府部门调查显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过100%。而商业地产价格比住宅又会高出数倍，甚至十几倍，因此，商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个很重要的原因。但是商业地产的核心和载体是商业。而商业目前在我国是微利行业，受利益趋动，在当前房地产还比较热，销售形势基本上还不错的前提下，绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段，自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计，这也是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因。

我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。由于目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上，加上部分城市房地产“炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫，市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利，必然造成商业地产在整合商业资源上丧失了利益驱动力。

（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才

商业地产是一项涉及面很广的系统工程，相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求，商业地产具有更多更高的综合性要求。而事实上，住宅与商业地产的物用价值取向是截然不同的，住宅物业重在居家的环境和生活的舒适等品质指标，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标，产品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性，因此在商业地产的开发中，应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上，需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求。然而，房地产公司缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发“两张皮”的一个重要原因。

（四）商业地产商资金紧缺

一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10％一20％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在目前的国家宏观调控政策下，向银行贷款的难度很大，直接融资渠道又很狭窄，信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪。同时，再加上商业地产项目，特别是大体量的商业项目市场成型和成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。因此，开发商面临来自资金的压力是很大的。资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有出售商铺这一条路可供选择，而一旦将商铺出售了，开发商就更不愿意进行有效的商业培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。

（五）缺乏完善的商业网点规划

截至2005年7月11日，我国只有42个市(含直辖市、省会及计划单列城市完成了商业网点规划的报批和实行。因此在我国许多地方商业地产开发基本上处于一种无序状态，只要开发商拿到地产开发权，就基本可以凭想象盖起一座楼，在楼内留出些铺面就是所谓的商业地产。而这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。在商业业态的选择上，又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，更为严重的是许多已经建成及即将建成的商业设施，或面临着经营艰难的窘境，或被长期闲置，浪费了宝贵社会资源。由于商业网点规划不健全加重了商业与地产脱节这一问题。

商业与地产脱节所带来的问题

第5篇：商业地产项目的业态规划范文

随着轨道交通的发展，经营者和开发商将目光不约而同地投向了地铁商业。像香港地铁，总长43.2公里，日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺在2004年就已带来超过96亿港币的经济收入。

北京地铁是内地最早的，目前也是规模最大的，但商业发展要缓慢得多。一直以来，北京地铁地面的商业物业主要还是城乡贸易中心、东方新天地等沿地铁一、二号线开发的老项目为主，另加上将银座百货改造成“银座MALL”，将嘉贸购物中心放在了西直门双铁交汇处的西环广场里等。在2008年前，北京地铁里程将达200公里，这意味着，目前的地铁商业确实正面临着一个不错的发展契机。而更多的城市正在大力发展地铁，同样面临巨大的发展契机。

那么，以地铁为代表的轨道交通一定能如人们所愿，造就商业神话吗?

没有哪个交通工具，可以像轨道交通一样在缩短城市空间的距离的同时快速聚集人群，带来巨大的客流量。但它也有双刃剑的作用。轨道交通能带来最直观的聚集人流效益，同样也可以快捷地疏导人群、分流人群。并且，当前客流还是以大众人流为主，会限制商业项目的档次。――有专家分析。

此外，还有这样的看法：位于城市轨道交通站点的地铁商业面临的问题是，轨道交通开通前期，便捷的交通条件可能拉动区域内的消费者去传统商圈消费，而不是选择就近购物，地铁商业面临的短期经营压力会很大。地铁商业大都把对象定位在18～40岁的人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间不长问题，引进业态组合所选的面就比较窄，相邻两个站点的地铁商业同质化风险就会比较大，如何避免同质化竞争对地铁商业开发经营者要求很高。

地铁的最大价值就是在于庞大的人流。表面繁华的“人头攒动”背后，该如何去充分了解、利用、挖掘这价值，该是市场规划和开发者经营者考虑更多的。如，设计吸引人流的快速消费品的业态，提供人们日常必需品的业态，在规划和装修定位上，要更加休闲，有明确的主题，这样才能吸引人流驻足。

对于轨道商业，人流并不简单等同于商流，铁路也不简单等于财路。轨道商业的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要，地铁往往只是地上的强化而已。历数香港、上海等地的成功轨道商业，除了有轨道的支持，还需要本身的优良条件，比如轨道交通与地面交通的立体格局，属于或临近某些大型商圈、商务区，区域人口稠密，配套设施完善等等，没有哪个是脱离地面商圈和地面商业物业体而独立发展成功的。

轨道商业未来的繁荣与否，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。因此在考虑沿线商业发展的问题时，必须要从轨道商业、交通结点商业和地下商业三方面进行综合统一的商业规划、经营。

号称“目前世界上唯一盈利的城市地铁”的香港地铁，其成功就在于它与地铁建设和城市规划是直接相关的。坐落在地铁线路上的地铁上盖物业更是地铁产业和商业、房地产市场紧密协作的缩影。

物流地产成为新奶酪

作为全球最大工业房地产投资开发商，普洛斯公司于2003年4月登陆中国，目前在华投资总额已达5亿美元。现在，其已在北京、上海、天津、广州、深圳、苏州、武汉等19个城市开发了40多个物流园区项目。并且预期在未来2～3年一直能保持每年100万平方米开发量的发展势头。“我们非常看好中国物流市场的前景。”美国普洛斯中国区董事总经理梅志明明确表示。

从物流地产的概念登陆中国后，中国也掀起了物流地产的热潮。物流项目正成为房地产商们新的扎堆地带，被称为是土地市场的一块新奶酪。国外投行纷纷在国内布下棋子，国内地产巨头也开始在各大城市上演圈地热潮，染指物流地产。

事实上，物流地产快速发展也就在近两年。过去对于物流地产的印象，就是“一个铁盒子倒扣下来”。企业建仓库，就是因为有一块空地可用，对于仓库的布点、设计等等没有概念，更没有统一协调以及战略性思考。

对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，早在2004年8月24日，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局等九个部委联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，从行政管理、税收和规范市场秩序三方面完善现代物流业的发展环境，同时提出了促进现代物流业发展的七项切实有效措施。在国家“十一五”规划中，已经明确将物流列为大力发展行业之一。所以，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。

物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。如果是纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的收益了。而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。

除了最诱人的廉价土地外，物流地产还有投资少、租金高、回报稳定的特点。但是，同时也要迎来更大的风险：前期客源压力，运作模式压力，以及市场风险等，这些都是不得不面对的问题。

差异化。商业地产取胜的关键环节

一个商业地产项目从前期的定位开始，差异化经营战略就应贯穿始终。因为商业地产最终要面对的是众多品位各不相同的消费者。

敢于做别人没有的东西，敢于尝试别人没有做过的业态，敢于给自己的项目一个独特的定位，就是给自己的项目形成差异化。

差异化经营战略是避免同质化竞争最好的方式，可以尽可能地减少因为雷同而形成的不必要的竞争。要做到差异化经营，其前提条件之一就是要尊重市场。商业地产要牵涉到很多行业，所以要对这些行业做细致的市场调查。周边市场状况没有形成可以承受4000美元的GDP，所以项目所营造的高档次不但没有形成很好的差异化战略，反而脱离了市场。一个欠发达的城市里会出现好几个高档奢侈消费品卖场，根本就不符合市场原则。

差异化战略应该体现在商业地产运作的各个环节上，包括投资方向、定位、设计的差异，软以及布局等细节上的差异等等，这些环节的整合才是差异化的全局战略。

对于开发商来说，仅对产品的差异化下功夫还不够，要想从更深层持续地吸引客户，还要将项目交付以后的经营以及管理做差异化的安排，使项目得到更丰富、更全面的体验，加深顾客对项目价值的理解。通过推出具有特色的服务，给消费者以想象的空间，以吸引顾客的注意力。

同其他领域一样，商业地产的发展趋势也是差异化竞争，将成为主要竞争模式之一。如何运用好差异化，既是手段，也是目的，

同时对企业运营能力也无疑是一种考验。

正如很多商业地产实践者所总结的那样：商业地产是一个专业，跨越了地产业和商业，既不能完全用商业的角度去看地产，也不能完全的用地产角度去看商业，商业地产不是一个简单的设想，也不是一个设施，而是一个系统，要从操作过程和产品的最终表现形式去展开。差异化，是未来商业地产取胜的关键环节所在。

期待方向性转变

商业地产发展存在着一些不容忽视的问题，概括起来可以用10个字来描述：

贪大。商业地产的供给要和整个城市和农村对商业的需求相匹配，但是很多的商业地产一味追求规模，最后都变成了房地产的庞然大物。比如说，很多城市在打造的大型的Shoping Mall，都在追求大，而不考虑适当、适中和与需求匹配。很多城市不仅打造一个Shopping Mall，还要打造若干个。一个Shopping Mall通过几年的努力还没有获利，其他的Shopping Mall就已争相在建造。再比如说大的会展中心，作为城市主体的大城市，会展中心必须是有国际一流水平的，要有大的规模和体量。但是很多不具备这样条件的城市，也在打造非常大型的作为标志性建筑的会展中心。

粗放。在很多的城市，商业地产空置问题非常严重，空置原因之一就是这些商业地产非商业化。商业地产运营必须商业化，而很多的商业地产非商业化，非专业化。商业地产是为了商业运营需要所建造的建筑物，是商业运营所需要的商业设施。

盲目。所谓盲目就是说我们在建造这些商业设施的时候，没有建造之前的可行性研究，购买力的分析，客流量的分析，预期利润的分析，预期销售额的分析，对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握。对于商业供给，即同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析。

奢侈。商业的魅力在于商品、服务、商品陈列业的艺术，而不仅仅是只有豪华的装饰。现在很多大型的商场、会展中心等，里外的装修都非常豪华和奢侈。杭州一个酒店，号称是超五星级，连酒店的柱子都是金箔的。重要的并不一定是外在包装，而是内在的功能能否适合需要，这比贴银、贴金更重要。

趋同。一方面很多的商业地产是非专业化、非商业化的，而那些即使是商业化的、专门为商业设施建造的地产，也存在同质化的问题，特色不明显。国内很多大型商业地产的运营模式趋同，档次也趋同，特色不明显，吸引力不强。

但是，商业地产面临更多的机会。

业内人士认为，目前国内房地产市场存在重要的方向性转变，就是城市新区的落成。这些新区会消除地租差异极大的状况，同时整个乡镇的购买力会得到进一步显现，通过购买力的释放进一步提升未来房地产郊区价格的走势。另外，郊区大盘开发的模式会进一步广泛进入市场，在未来的市场土地供应结构出现根本变化之下，会给商业地产带来发展的机会。大城市轨道交通的一系列改善会令郊区商业地产在操作模式、经营理念、未来产品设计和经营方式上出现新的转变。未来商业地产领域会有核心的商业地产的运营能力和资源的企业在商业市场分化的情况下出现很好的机会，从而改变商业地产目前快速扩张和整体供大于求但品质不高的局面。

商业地产的后熟性

商业地产的后熟性有这样几个表现：

第一个是业态的出现，很多情况下，是从做大盘、做住宅，作为住宅的配套补充点缀而不得不做的，那么当时为了补充配套、点缀做的所谓的商业地产，当然是很初级阶段的。就现在来说，这个业态出现确实比较晚。

第6篇：商业地产项目的业态规划范文

关键词：大型商业地产项目；建筑规划；专业化

中图分类号: TU2文献标识码：A

在实际的规划设计过程中，大型商业地产项目在开发和管理模式上与住宅开发的配套商业项目相比，有很大的不同。因为大型商业设施主要以大型品牌和连锁商家的经营为主，能否成功招商引资是项目有效进行的第一要素。就整个经营前途而言，受到以下三个方面的影响：第一，项目位置、市场支撑和商业定位等；第二，整个大型商业地产项目规划设计要满足特殊的专业要求；第三，同时还要满足商家能够进行专业管理的标准，这为商业地产项目的前期策划、中期规划以及后期经营都提出很高的专业化水准。

一、要保证整个项目规划设计的专业化

就目前而言，开发商在很大程度上采用住宅项目开发的操作模式，首先是开发商进行策划，然后在项目初步定型后或者在工程完成后再进行招商，在商业业态定位和设施规划过程中，都与国际先进水平都存在巨大的差距。同时项目规划随着工程施工的深入进行，就会增加招商的难度，在很大程度上形成了住宅开发是直销，大小商业地产开发是传销的局面。大型商业项目必须通过进行科学合理的前期策划和后期的有效管理，而开发商不能保证商业设施规划设计的专业性，并且对商家进行管理。因此，只有在专业商业规划设计单位的指导协助下，才能保证大型商场项目实现专业化和现代化。

二、商业建筑规划设计公司的专业化水平要高

与住宅项目相比，在商业项目的规划设计开发过程中有着根本性的区别。住宅项目开发的商品房面临的是大多数的消费者，功能也比较简单。住宅项目开发商可以根据市场的需求进行定位，比如户型、面积以及种类等，相关的要求和标准比较明确。但是大规模商业地产项目规划设计却比较复杂。首先，是商业业态和功能方面比较复杂，在大型商业地产项目中，要包括超市、零售店、餐馆以及各种娱乐设施，人口密度比较大，同时左右水平和上下垂直交通比较频繁，消防疏散工程组织很复杂。因此大型商业地产项目开发的重点就是要不断潜在商家的需求，具体包括可视性和可达性，保证商家能够获得最大的经济效益，才能为开发商提供更多的回报，这是在规划设计过程中，需要注意的比较重要的问题之一。在进行大型商业地产项目过程中，要根据规划设计满足各部分功能的要求，比如层高或者滚梯的位置等，对娱乐设施的布局和内部人流路线要进行优化规划设计，满足商业开发的要求，同时对商业店铺进行灵活有效的组织，实现化整为零；还可以化零为整，便于店铺的出租和保证品质。

从另外一个角度讲，大对莫商业规划设计的水平高低，效果好坏，在很大程度上会影响到开发商的经济效益，是整个商业项目开发是否成功的关键。另外，大型商业地产是比较侧重于活跃和时尚，因此，这就要求规划设计师不仅要具有丰富的经验和较高的设计能力，还要对商业项目开发的市场动态进行掌握，同时还要与开发商和策划机构密切联系，进行合作，及时反馈信息，尽量把市场中金融需求有效融入到商业建筑的规划设计中。

三、在进行规划策划过程中要进行科学合理的选址

在实际的规划设计过程中，大规模的商业建筑与城市发展的布局具有很大的关系，如果进行盲目选址，进行规划设计，就会存在比较的商业风险，增加招商和运营的困难。要进行大型商业设施选址过程中要遵循以下参数或者指标：经济、道路交通、人口以及配套等指标，其中市场的区位和交通条件是比较重要的影响因素，因此要重视整体的商业布局和总体发展规划，不同的商业业态对区位的要求也就不同。在进行商业项目规划过程中要考虑到交通、认知、趋近、进出以及选购的便利的原则。

四、要处理和平衡多样化形态和复杂工程流程之间的矛盾

在目前大型商业项目建设过程中，商业业态越来越多样化，主要包括各种规模和档次的业态组合和富有经营特色的业态组合，服务的功能和内容已经很大程度上超出了纯粹的商业建筑类型范畴，具有组织精密、结构复杂以及形态丰富的特征。

在进行大型商业建筑规划过程中，要把不同模块的性质和任务作为基本的依据和出发点，具体包括地域、经济条件、民族等建立不同的建筑规模，完善相应的设备设施等；同时还要不断满足不同年龄段、层次人群的需求，要根据动静活动和人流密度进行科学合理的分区，保证主次明确，在规划设计过程中还要考虑到局部进行调整的可能性，满足未来发展变化的特殊需要；另外，商业形态的多样化，还可以为商业建筑的日夜管理提供良好条件。

由于大型商业地产项目工程比较庞大，很容易受到交叉干扰，出现结构混乱的现象，存在空间尺度的差异。在进行大跨度的空间体系、生态智能设备以及技术难点部位在规划设计过程中，不能简单地照抄照搬的外国的经验，要充分考虑到出现各方面之间的差异，避免出现不必要的纰漏或者失误。

在实际的规划设计和商业运营的过程中，经常出现一些不可调和的矛盾和问题。因此，规划设计单位在不断追求技术进步的同时，要重视对新的结构形式和设备的探索，不断满足当前商场快速发展的需求；还要充分考虑技术实现可能性和可行性。

五、要根据市场需求规划和设计新的消费模式

随着社会经济不断向前发展，大型商业地产项目逐渐由单一购物模式向多方面发展，同时还体现着综合消费模式，因此在进行商业建筑项目规划设计过程中要做好空间效果和立面造型等的搭配，要采用适当的艺术和技术手段，营造良好的效果，注重空间尺度和气氛的表现，实现整体的丰富性、多样性和趣味性。

从空间尺度上讲，要保证内院、挑空以及吹拔的尺度与整体的建筑规模相协调，要进行人性化的设计和规划，重点是街道的宽度、建筑物的体谅，保证广场和街道空间形成富于变化的空间序列。

从多元化的立面设计方面讲，主要为了形成比较强大的吸引力，同时要与丰富多样的商业活动遥相呼应，同时要以丰富的室外空间效果作为整体规划的出发点和重点内容。

从立面组合多样化方面讲，在规划设计过程中，要注意保证外观具有不同的表现形式，从而形成不同的风格。在确定规划的风格后，要避免出现相邻单元之间出现雷同和重复的规划设计。

从非建筑固有元素在立面设计方面，除了要重视建筑整体结构的屋顶、门窗、阳台以及墙体等构成元素外，还要重视灯具、灯箱以及花池等辅助元素，否则就不会取得良好的效果，缺乏相应的人情味和商业气氛。在实际的运营和管理管理过程中，非建筑固有元素在立面设计中发挥着重要的作用，能够保证商业建筑形成亲切感和具有人性化特点。因此，要对非建筑固有因素进行统一合理的设计，为创造良好的商业氛围和保障建筑正常运转提供必要的条件。

综上所述，建筑规划设计在进行大型商业地产项目建设过程中发挥了重要的引导作用。因此，为了提高投资企业的效益，在规划和设计过程中，保证高度的专业化，进行合理选址，不断提高设计水平，做好空间效果和立面造型等的搭配，要采用适当的艺术和技术手段，保证大型商业地产项目能够良性运营。

参考文献：

[1] 颜雪峰.探讨做好城市建筑规划的有效措施[J]. 中华民居(下旬刊). 2013(12)

[2] 徐建旭,韩舒.基于建筑节能角度的建筑规划设计分析[J]. 门窗. 2013(09)

[3] 刘超峰,苏明超.探究如何在建筑规划设计中实现建筑节能[J]. 经营管理者. 2013(01)

第7篇：商业地产项目的业态规划范文

关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

[1] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径与方法[J].现代商业，2011，（7）.

[2] 张泽颖.基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究[J].产业观察，2011，（1）.

[3] （美）菲利普·斗特勒，凯文.莱恩.凯勒著.卢泰宏，高辉译.营销管理（第十三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆译.房地产市场营销（第三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[5] 黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究-困境与现实选择[D].东北财经大学，2007.

[6] 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[R].中投顾问产业研究中心，2010.

第8篇：商业地产项目的业态规划范文

【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通

一、诺睿德国际商务广场项目简介

2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。

二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段

持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。

（一）第一个阶段是定位策略

一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。

首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。

做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：

1、优势

本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营

不同规模的经营业态，有较强的满足力。

2、交通优势

项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。

3、物业管理优势

发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进

经营理念，展现新型商业气象。

4、发展优势

本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。

5、弱势

处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。

6、经营优势

足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。

（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立

这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：

1、风格特色

以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。

2、品牌特点

鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。

（三）第三个阶段是开业推广期

包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。

另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

（四）第四个阶段是未来商业运营管理

并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。

（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。

（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。

在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。

可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。

三、商业综合体招商中的常见误区

（一）盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

（二）缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

（三）单纯依靠广告招商

招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

（四）过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

（五）缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

四、开发商街类商业综合体项目的招商策略

（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略

1、不求全面开花，只求重点突破

任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。

2、不求最高点，只求制高点

诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。

4、“返租式经营”策略

近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。

（二）商业综合体项目招商的总体思路

1、第一步：招商与住宅紧密粘合

商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。

2、第二步：推广写字楼与酒店

在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。

3、第三步：商业放在最后推

商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。

4、确定项目的招商工作程序

（1）全国招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

（2）长春本市招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。

策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。

（三）选择合理的招商时机

1、商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

2、商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

（1）主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

（2）中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

（3）制定招商工作进程

（1）第一阶段：（筹备预备期）

①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；

②制定业态定位标准；

③拟定初步各业态布局方案；

④拟定与商家合作方式及条件标准。

（2）第二阶段：（初选储备供应商期）

①进入全国招商工作程序；

②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；

③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；

④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；

⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。

⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。

（3）第三阶段：（审定确认供应商期）

①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；

②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；

④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。

（4）第四阶段：（合同申报签订期）

根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。

（5）第五阶段：（商户入场装修期）

①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；

②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；

③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；

④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

（6）第六阶段：（招商持续期）

本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。

（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系

商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

2、客户投诉处理流程

由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

3、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

（1）高标准卫生管理

对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

（2）绿色装修的统一管理

对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

（3）高标准管理各个停车场

鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

（四）成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

（五）合理把握赢利模式

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：

一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。

二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。

四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。

结语

总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。

参考文献：

[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.

[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.

第9篇：商业地产项目的业态规划范文

投资者的这些疑虑，催生了商业地产咨询业的发展。零售行业需要优秀的商业地产咨询商为其规划好投资置业的第一步。以上海著名的奥特莱斯品牌直销广场为例，由于建在非传统的商业区位，许多国内外知名的公司都不愿接手奥特莱斯，大部分商家也对奥特莱斯望而止步，对未来入驻能否获得收益充满疑惑。面对这一系列问题，奥特莱斯迫切需要成熟的商业地产咨询公司帮助其进行合理的策划，经过多方考察，他们选择了上海在行置业投资咨询有限公司。针对奥特莱斯出现的问题，在行置业投资咨询有限公司有针对性地制定了招商策略，帮助奥特莱斯取得了意想不到的成功，令业内刮目相看。

在行的策划方案，将奥特莱斯11万平方米的直销广场分为品牌主题商厦、餐饮板块、休闲板块和部分品牌招商四大板块。其中主题商厦和餐饮板块的招商是两大难点。策划者敏锐地抓住了奥特莱斯的经营产品适合上海人的品牌鉴赏能力强、消费能力相对弱的特点，为其制造了科学的招商策略。

在主题商厦板块招商中，策划方通过对奥特莱斯的业态融合性和物业特点进行判断分析，发现儿童用品、家居更适合主题商厦的经营。因此，奥特莱斯的主题商厦被定位为儿童主题，划分为青少年儿童用品城、运动城和生活馆三部分。同时依靠精湛的招商技术，策划方帮助奥特莱斯成功引进了宝大祥青少年儿童购物中心、德美生活中心等知名企业和品牌。

餐饮板块的招商，首先从寻找具有外资背景的餐饮企业入手。在行认为，这些企业往往了解奥特莱斯的经营模式，对中国奥特莱斯的未来经营充满信心。其次是寻找品牌餐饮企业。因为奥特莱斯的经营特点是服务有车族，消费人群是中等以上及中等层收入者，所以引进餐饮品牌与国际服装品牌扎堆经营，更能满足消费者的消费需求。第三是寻找连锁餐饮企业。由于经营地设在市郊，餐饮企业的员工上班及物流都会发生困难。而连锁餐饮企业,他们自有一套解决方案和完善的物流配送,在奥特莱斯进行长期经营不存在问题。

由于进行了成功的商业地产策划，奥特莱斯取得了辉煌的成就。投资方原本准备用两三年时间培育市场，先靠游客聚拢人气，再逐渐吸引本地“有车一族”。但是由于策划合理，在试营业后，第一个“五一黄金周”的7天中，奥特莱斯就接待了5万辆汽车25万人次的消费者，日均销售额突百万，刷卡率达到56%，目标顾客迅速锁定。

此外，成功的商业运营也有力支持了物业价值的体现，原来奥特莱斯计划销售部分物业，以平衡整体资金。但是考虑到整个项目的完整运营，最终撤消了销售计划，以整体租赁经营方式运作项目。改售为租以后，整个项目的业态处于控制之下，项目特色鲜明、客源广泛、经营稳定，成为上海商业发展和成功商业地产的标志性项目。

由此可见，选择和制定好正确的地产策划，对零售企业的发展，是十分重要的。走好这关键的第一步，才能在日后的经营中占得先机，获得收益。