房地产项目奖励方案精选(九篇)

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第1篇：房地产项目奖励方案范文

关键词：房地产项目；质量管理；问题；对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。由于房地产项目投资大,而且其投资行为具有不可逆转性,一旦质量不符合要求,将会造成资源的大量浪费,直接影响人民的生活、生命和财产。因此,推行房地产开发项目的全过程质量管理,保证房地产项目的质量,已经成为现代房地产企业管理的重要内容之一。

一、房地产项目质量管理的特点

房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性:在质量管理体系所涉及的范畴内, 组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求, 而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。时效性: 由于组织工作的顾客和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的, 例如, 原先被顾客满意认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客满意的欢迎。因此, 组织定期对质量进行评审, 不断地调整对质量的要求, 相应地改进产品、体系或过程的质量, 确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性: 组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求; 也可能性对同一产品的同一功能提出不同观点的需求。需求不同, 质量也就不同,只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。

二、房地产项目质量管理存在的问题

1、单位方面的问题

由于投资者的疏忽使一些不具有商品房资质的单位承担起施工任务，或者是超越现有资质条件的单位承包工程，这是常见的一种质量管理问题。这些没有资质或者资质不健全的单位，在能力、质量控制等方面的问题较多，加上频频出现非法挂靠、非法转包、分包等现象，导致房建工程质量难以保障。更有一些不法单位为了获取不正当的利益，采取以垫资、压价，甚至行贿等违法手段承揽工程，这样不仅影响了招投标工作的顺利进行,给房建工程的质量管理带来了巨大的隐患。并且由于企业急于收回成本从而不顾一切的压低成本，在此过程中使用低劣材料、偷工减料、违反操作规范的现象屡屡出现。在工程竣工验收过程中， 弄虚作假、掩盖工程质量很容易造成质量安全事故。

2、设计、规划阶段存在的主要问题

现今的建设项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象, 导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象; 施工图设计是对质量标准的进一步细化, 是具体施工过程的指导文件, 施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文, 而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优, 变更图纸多于施工图纸的怪现象。

3、施工阶段存在的主要问题

建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件, 把关检验不严格, 不合格品投入使用, 另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择, 管理使用和保养。

监理工程师的选择没有进行严格审查, 导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理, 监理人员素质低, 监理工作不到位、不规范, 因而在监督管理过程中不能及时发现问题, 留下隐患。

三、房地产项目质量管理对策

1、项目前期策划阶段质量管理

在同宿迁君临国际广场的前期阶段,我们首先确定了项目质量总目标, 在项目质量目标、进度目标、成本目标三个方面寻求一个合理的平衡点, 协调好三个目标之间的关系。主要措施有:

(1)做好市场调研工作

根据我们计划投资的地点,我们就客户的需求量、客户的购买力、项目所在地段的价值等作了专门的市场调查,为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)做好开发方案的设计

由专业人员设计开发方案, 包括开发规划、开发步骤、项目投融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等, 宿迁君临国际广场的开发方案,我们委托了具有国家一级资质的南京东南大学建筑设计研究院进行了设计, 并成立了项目开发小组, 对进行了认真的审核和评估。

(3)做好技术经济指标的计算

根据专业人员设计的不同开发方案,计算其对应的技术经济指标,包括住宅密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标等。

(4)比较、评价技术经济指标

根据计算得到的技术经济指标,采用适宜的科学方法,对项目方案进行评价比较,分析不同方案的特点, 提出改进意见。

(5)选择最优开发方案

在对方案的技术经济指标进行评价的基础上,针对存在的问题进行改进,形成最终实施的开发方案。

2、 设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

（2） 设计阶段质量控制方法

为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

3、房地产开发项目实施阶段

（1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。

（2）尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。开发企业派遣常驻施工现场的工程造价管理人员随时掌握工程造价的变动情况。

（3）严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。

（4）控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。

（5）严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。

（6）支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。杜绝施工方绕过多级管理直接找开发企业支付工程进度款的怪现象。每一级管理人员谁签字谁负责，达不到质量要求暂停付款，不能让多级化管理流于形式。

4、房屋交付后的质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

总结：

通过以上房地产项目质量管理对策的实施，宿迁君临国际广场竣工交付使用后，通过我们的调查和业主反馈的信息，完美实现了项目前期确定的质量管理目标，达到了较好的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1] 杨帆. 房地产项目管理和质量控制[J]. 经营管理者. 2011(02)

[2] 郭鸿飞,李凡. 房地产项目质量管理体系思考[J]. 合作经济与科技. 2011(05)

[3] 刘鑫. 房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J]. 山西建筑. 2011(08)

第2篇：房地产项目奖励方案范文

【关键词】 房地产企业 项目 成本控制

随着房地产行业的日渐成熟、土地供应制度的规范化及同行业竞争的日益加剧，房地产企业的生存和发展受到了严峻的挑战。面对目前房地产行业的新形势，各房地产企业也开始迫切关注如何加强企业内部管理，提高企业的核心竞争力，而房地产企业项目成本控制作为房地产开发企业财务管理的永恒话题也是首先要解决的问题之一。

一、房地产项目成本控制概述

项目成本控制主要是指项目管理者在项目成本形成的过程中，根据事先制定的成本计划对项目日常发生的各项生产经营活动，按一定的原则进行控制。项目成本控制的主要目的是采用专门的方法对整个项目开发过程和各环节进行跟进、指导和反映，对发生的问题或偏差进行分析和研究并采取相应的解决措施，对可能发生的问题采取预防措施，以保证既定项目成本目标的达成，是实现利润最大化的重要管理举措。

房地产项目成本一般由开发成本和期间费用构成，前者一般包括土地成本、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费用和公共配套设施费用等，后者则指的是项目开发过程中产生的管理费用、财务费用、销售费用。房地产项目成本控制的特点一般有以下几方面：全面性，房地产项目成本控制包括设计阶段、施工阶段等方面的成本控制，进行统筹规划，全面做好成本控制工作；系统性，房地产项目成本控制涉及决策、设计、发包、施工、销售、使用等各个阶段，包括成本预测、计划、控制、核算、分析和考核等各方面，项目成本可控制自成一个体系；综合性，房地产项目成本控制需要综合考虑成本、质量和进度三者之间的关系，三者需要协调和统一；主动性，以主动控制为主；动态性，由于房地产项目从前期决策到竣工交付所经历的时间较长，期间受到多种因素影响会加大成本控制的难度，因此需要定期对成本情况进行检查、分析和考核，对项目成本实现动态管理。

二、房地产项目成本控制现存主要问题

第一，项目各阶段的成本控制问题突出。总体来说，庞大的成本支出、较低的收益是大多数房地产企业面临的共同难题。房地产企业开发项目成本控制的问题主要体现在以下几方面。首先，房地产开发企业过于重视项目施工阶段发生的显性成本控而轻视其他阶段的隐性成本，例如前期工程费用中的投资决策成本，实践表明，通过技术措施及施工组织节约工程造价的可能性在15%以内。企业决定是否进行某个房地产项目的开发，往往要对市场的供需情况、内外部可利用的资源、技术和资金、项目本身的地理位置、土地拆迁情况、环评情况、规划的容积率、产品定位、市场可接受的产品售价等影响因素进行分析，以此判断项目是否可行，这就会形成决策成本，一旦决策失误就可能导致整个项目的失败。其次，没有进行严格的项目规划，事前项目规划、方案设计是项目成本控制的重要节点。目前部分房地产开发项目中，或多或少的存在轻视项目规划的现象。国内外数十年大量的实践经验数据表明，在初设阶段，影响工程造价的可能性为70%―90%，在施工图设计阶段，对工程造价的影响可能性为30%―70%，为赶工期而不进行事前详细的项目规划，对成本控制非常不利。由此可见控制项目成本的关键因素在于产品的设计阶段和投资决策阶段对项目成本的重视程度。再次，项目的招投标阶段，是否有合理的定标原则，施工阶段发生的显性成本中，因施工条件、完工工期的调整、是否存在大量的工程变更。

第二，成本控制责任制的缺失。目前，大多数房地产开发企业在项目成本控制方面的制度和措施过于粗犷，表面上成本控制人人都有责任，各部门都有分工，但实际上成本控制却未能落实到具体项目中。相关成本控制的标准只是停留在公司层面，形同虚设，缺乏管理需要的实效性和可行性，无法在成本出现问题时确认责任主体和处罚依据。成本责任控制制度的缺失使得成本考核体系也必然是“水中月，镜中花”，无法体现成本控制措施的效益，无法提升经营管理过程中的成本管理水平。从另一个角度说，成本管理的随意性变大了，成本的增加不需要个人承担责任，降低也不会给个人带来利益，因此项目相关部门和人员也不愿意在成本控制方面花时间、耗精力，成本控制只能停在原点，无法充分发挥房地产企业成本控制的作用和潜力，企业整体竞争力也无法得到提升。

第三，缺乏健全的全面预算管理体系。全面预算管理是提高房地产企业成本控制效率的一项重要内容。目前，大多数房地产企业尚未建立系统、完善的预算管理体系和预算管理机制，整个预算管理体系仍比较松散，上层的预算目标和基层的操作实施缺乏紧密的联系及实质的合作和交流，预算管理作用得不到充分发挥。例如，房地产企业预算内容不全面，由于房地产项目资金投入大、开发周期长，所以企业在进行预算规划时应以长期计划为宜，综合考虑经营预算、投资预算，将产供销和人财物全部纳入其中，而在实际操作中，房地产企业的预算大多是财务部门具体承担，专业水平有限，容易导致预算内容过于短期化和片面化，不能反映项目的总体情况；全面预算数据缺乏合理性，实施效果不理想，现在许多房地产企业为了赶工程、抢进度，经常边改图纸边增加签证，导致设计概算突破估算指标，施工图预算突破设计概算，竣工结算远远突破施工图预算等现象频频发生。

第四，项目资金管理不善。成本控制的一个关键问题是对资金的管理和控制，然而目前大多数房地产企业项目资金管理上仍存在许多问题。对资金管理意识不强，项目责任人更多的是重视工程的质量，而对资金的筹措和使用缺乏必要的控制，缺乏完善的项目资金管理考核制度，大大增加了资金的筹集和使用成本；资金预算结算管理模式需进一步优化，由于房地产项目成本高、周期长、投资大等特点，企业不同项目往往分散在不同区域，不同项目单独设立账户，导致房地产企业资金分散，上级不能及时了解资金使用情况，资金结算管理模式落后使得房地产企业存在严重的帐外循环资金，同时由于相关部门对资金预算管理认识不到位，没有建立完善的资金预算管理制度，缺少对项目投资、经营等各环节资金管理的控制，增加成本控制难度，导致项目成本和各项财务费用超支。同时，部分房地产企业对项目投资风险缺乏前瞻性预测，导致项目实施过程中开支激增，造成资金浪费。

三、加强房地产企业项目成本控制的对策

房地产项目成本控制需要全程进行，即全面、系统的控制，同时加强重点成本控制，重点控制就是对不同阶段对成本的影响程度，对重点阶段进行重点成本控制。

第一，树立成本控制理念。坚持以下几点原则：经营原则、全员参与原则和管理层推动原则。

第二，加强对项目全过程成本控制。在投资决策阶段，对拟建项目的建设标准、建设周期、资源价格、市场需求、财务评价、风险分析及重要的成本目标进行分析和测算，进而决定决策是否可行，同时在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划；在项目定位和产品标准制定阶段，必须充分比较各种方案的成本，通过多方案的成本比较和筛选来逐步优化设计方案。明确设计质量及深度，提出成本控制的目标：总造价及单方造价，限额指标（包括含钢量、含量；控制装饰用量），针对各种设计方案从施工管理的角度提出施工方案（如桩基工程中的桩径和桩长、基坑围护方案的优化），通过合理调整施工方案、工艺及流程，最大限度地降低项目的建安造价；在施工阶段，建立动态成本控制制度，定期对实际成本与计划成本进行比较，避免成本目标发生偏离，例如加强合同管理，预防合同纠纷的发生，避免施工索赔，加强施工现场管理，选择技术先进、经济合理的施工方案，切实把好设备、材料的质量和价格关，强化工程招标阶段的成本控制，如采用公开招标，通过综合分析与比较，筛选投标队伍。评标阶段实施商务标和技术标分离的原则，全面分析比较子项工程的报价，推断出各投标单位的报价原则及技巧，作为合约询价的基础；在工程竣工结算阶段，在确定工程造价时，认真核对结算口径与工程招投标口径是否一致，工程量的计算是否正确，市场价的计量是否正确以及计价取费口径是否明确等。

第三，建立成本预警体系，强化成本的事前控制、动态控制。主要包括两个方面，一是强化设计变更的动态控制，二是强化工程变更的动态控制。

第四，建立相关的流程制度，完善内控体系。建立工程现场签证管理流程、工程质量管理流程、工程变更限额审查制度、材料设备认质认价制度、甲供材的采购管理制度、施工及监理单位检查评估作业指引、项目成本后评估作业指引等管控体系。

第五，完善项目成本控制责任制度。房地产企业应建立成本责任中心，完善监督考核机制。首先，项目成本控制应围绕成本管理计划展开，利用目标成本管理分解成本控制目标，明确各部门和主控人员的权责关系，将成本控制责任落实到个人，并做好后评估工作，从而全面、有效的推动成本控制工作的进行。其次，明确相应的奖惩机制，对于成本控制有贡献的部门或个人给予奖励，而对未能按计划执行成本控制的部门或个人则给予相应的惩罚，充分调动相关人员的主动性和积极性。再次，采用有效方法，提高成本控制效率。例如在项目成本控制过程中可采用清单报价模式对项目整体成本进行控制和管理，或是在项目实施中采用工程量清单对项目实施过程的各种成本进行监控等。

第六，完善全面预算管理体系，加强项目成本控制。完善全面预算管理体系，加强项目成本控制，首先，要树立正确的全面预算管理观念，让项目管理的各项经济活动都围绕企业成本控制目标和企业目标的实现而开展，按要求严格执行预算计划，提高预算的控制力和约束力。其次，建立全面预算管理制度，与成本控制责任相结合，明确预算责任，建立预算编制、执行、监督控制和预算考核指标等一系列全面预算管理制度，制定项目开发成本和费用科目体系，做好成本数据的积累，在标准执行过程中，不断改进和完善，逐步形成企业自身的成本和费用定额标准。再次，加强全面预算管理的基础工作，例如原始记录、定额、计量工作等，为全面预算和成本控制提供铺垫，同时改进全面管理预算编制方法，综合利用零基预算和滚动预算，以保证预算编制的科学性和可行性。

第3篇：房地产项目奖励方案范文

关键词：房地产项目；微信营销；应用

微信作为一种快速及时的通讯工具，具有多样化的功能，如显示实时输入状态、跨平台沟通、零资费等，支持图片、视频、语言和文字等方面发送，更为智能与灵活，能够实施沟通无障碍。随着智能手机和移动互联网的发展和普及，微信凭借自身的社交优势受到人们的青睐，借助公众平台来凸显营销功能，成为房地产项目营销中的重要手段。当前保利、万科等房地产企业大多开通了微信公众平台账号，利用其来进行楼盘营销和项目推广等。

一、微信营销应用于房地产项目营销的优势

在房地产项目营销中应用微信营销，其优势主要可从以下几方面进行分析：①有利于信息的交流互动。房地产企业利用微信来进行营销，能够对消费者的反馈意见加以收集，并借助微信公众平台的数据统计功能，统计分析消费者的分布情况、关注情况和主要意见集中点等，从而达到营销方案的优化，增强营销效果。②有利于提高营销信息的到达率。微信营销作为一种“许可式”的营销，主要是由消费者采用账号输入或二维码扫描等方式，对企业的官方微信进行添加，从而接受企业推送的营销信息，具有较高的信息到达率。③有利于降低营销成本。以往的营销方式需要耗费较多的成本，如纸质宣传单、电视、报纸和户外广告等，这些都需支付高昂的费用。而微信营销主要是基于免费的微信平台，许多功能可实现零费用使用，并充分利用企业现有的网络设施、网络资源和营销团队，降低营销成本。④便于消费者获取营销信息。微信营销属于一种全天候、移动式和富媒体的营销，消费者只需通过手机或官方微信等，就可获取楼盘的实景图片、户型图和交通位置等信息，让消费者轻松系统了解楼盘的相关信息，激发消费者的购买兴趣。

二、房地产项目营销中微信营销的应用

（一）应用现状

微信营销在房地产项目营销中的应用，尚处于发展的初级阶段，运作模式不够鲜明，存在较大的实施难度。①同质化现象。当前部分房地产企业将微信营销应用于项目营销时，多是分为娱乐服务和信息推送等板块，缺乏创新点，导致营销的同质化现象严重，难以体现出差异性效果。②用户维护难度大。由于用户属于主动接受者，能够从自身的兴趣爱好等方面出发，关注自己喜爱的微信公众账号，在这种情况下要想满足接受者的实际需求，保证推送信息的质量，往往存在较大的难度。③用户聚焦难度大。由于用户群体巨大，难以让潜在的购房者来关注开发商的公众账号，因此用户聚焦的难度相对较大。

（二）应用策略

1.加强与目标客户的深度关系

由于微信具有较强的关系属性，因此其用户数量不会存在爆发性增长，并且房地产项目销售的区域特点较为明显，购房者多会选择与自身生活和工作近的楼盘。因此房地产企业进行微信营销时，需要高度重视用户关系的培养，不要过于重视关注量，并从微信的相关属性等方面出发，建立健全客户服务平台，积极发展与目标顾客的深度发展，实现自身的良性发展。

2.优化营销内容

对于官方微信推送的相关信息与内容，需要做到精挑细选，结合消费者的兴趣爱好和实际需求，选择其感兴趣的信息，从而增强营销效果。如家庭房屋装修攻略、以房养老与老龄化、新择校规定、房地产投资趋势等，这些虽然与房地产项目营销没有直接联系，但是会对消费者的购买意向产生潜在的影响。同时房地产企业在编写信息时，可借助风趣幽默的语言、精美的图片或图文并茂等方式，激发消费者的阅读兴趣，使消费者能够积极关注推动信息和官方微信。此外， 房地产企业可以不定期举行抽奖活动、微信团购和特价抢购等一系列活动，为消费者提供项目信息查询的微网站，让线上消费者参观项目实地，促进消费者购买率的提高。

3.加强良性互动

要想有效提高营销效果，房地产企业可以将关键词自动回复功能设置在官方微信公众平台上，或者是设置人工坐席，对消费者的提问进行及时解答。而消费者关注企业的官方微信，能够及时获取相关的信息与回答，从心理上认可该企业，从而成为企业的忠实客户，向自己的亲朋好友分享企业的营销信息。总之，房地产企业与消费者进行良性互动，能够广泛传播营销信息，便于企业良好形象的树立和品牌口碑的提高，增强企业的市场竞争力，实现企业的长远发展。

4.积极整合多方力量

房地产企业可以原有的营销团队为基础，积极邀请专业人士进行授课或选送人员培训等，以此强化团队的营销水平和能力。同时企业可要求工作人员开通自己的微信账号，利用微信的功能来推广企业官方微信，并建立科学的奖惩机制，积极奖励和表彰营销成绩突出的员工。此外，企业可将官方微信二维码放置楼盘宣传单和企业网站等显著位置，或者是加强与餐厅和电影院等商家的合作，通过扫码即可获得折扣优惠券、商家纪念品等活动，吸引消费者的关注。

微信营销作为一种全新的营销方式和营销手段，能够与传统营销形成有力互补，具有良好的发展前景，对营销行业会产生深远的影响。将微信营销应用于房地产项目营销时，房地产企业需要加强与目标客户的深度关系，优化营销内容，积极与消费者进行良性互动，有效整合多方力量，以此提高营销效果。

参考文献：

[1]欧国良，任静.微博营销在房地产项目中的应用――基于新浪房地产微博营销平台的视角[J].中国房地产，2014，04：37-44.

[2]黄太阳.房地产微信营销的三个思考点[J].安家，2014，10：64.

[3]张燕.自媒体时代下的房地产微营销研究[J].中国广告，2015，04：142-144.

第4篇：房地产项目奖励方案范文

关键词：房地产，限额设计，特点，控制措施

引言

房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位，任何行业都是房地产经济活动的参与者。自从我国加入WTO后,房地产业面临新的竞争和挑战。国外房地产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。 而控制投资的关键在于实施前准备的设计阶段。如果设计时过多地考虑了设计方案的安全性和美观性，而忽视节约建设成本的要求，没有进行优化设计，就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平均造价指标的结果，从而影响整个楼盘的开发成本。因此造价控制应从设计开始，实施限额设计。

一、实行限额设计的重要性

所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。严格按照上一阶段批准的投资控制下一阶段设计，限额设计的控制对象是影响工程设计的静态投资的项目。从业主的角度讲，业主的资金是有限的，限额设计能更好的利用业主的有限资金，合理确定工程标准、规模，使业主能够取得最好的收益。

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键性环节，是控制工程造价的重要阶段。设计施工图将成为工程实施的蓝图，而设计施工图将成为工程实施的蓝图，而设计图纸一旦交付施工，施工企业就必须按图施工无权随意变动图纸，对于设计中存在不科学、不合理造成的投资浪费只能发现不能纠正。一项工程能否达到安全实用，功能齐全，经济效益和社会效益良好，整个设计质量起着举足轻重的作用。在工程建设投资过程中采用限额设计，是我国工程建设领域控制投资超支、有效使用建设资金的有力措施。

二、房地产开发项目造价控制的特点

1房地产项目来源的相对单一性。目前，我国房地产项目除经济适用住房外，商品房开发所需要的土地大都是通过招拍挂形式取得的，在项目决策阶段的造价控制指标会因为只有在取得土地后才能确定成交价格而产生偏离，从而使决策阶段的预测指标失真。通过招拍挂取得土地后，土地成本和项目设计条件已经基本固定，项目实质已进入设计阶段，限额设计成为项目造价控制的主要手段。

2“量价分离”提高了房地产项目造价对比分析的准确性。房地产项目涉及地域广泛，地方材料差别较大，即便是标准设计，造价的地域差别也很大。目前，工程计价由定额计价改为清单计价，计价方式的改革也改变了限额设计的额度，量的对比使限额设计有了更强的可操作性，由单纯的限计改为限量、限价设计，剔除了地材价差的影响，从而提高限额设计的可能性。

3房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。房地产项目无论是住宅、商业、办公，其功能较之工业项目或大型公共设施要单一得多，限额目标的设置和分解比较容易，楼盘之间的可比性较强，造价分析相对简单，限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。

三、运用限额设计进行造价控制措施

1业主方应建立严密的造价管理体系。业主方自身或聘用的造价中介机构贯穿整个房地产项目的全过程，经历整个造价控制循环，较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏经验，设计限额的目标和分解更有针对性，因此必须建立基于业主方的造价管理体系，并与设计方共同研究确定限额设让目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际，要充分重视设计阶段控制造价的重要性和有效性，同时要充分重视设计变更的早期管理，要在设计过程中，特别是施工图设计过程中要与设计人员一起认真审图，取消或调整不合理设计以减少实施中的设计变更。

2 建立科学的限额设计指标和控制体系。业主要根据所开发楼盘的实际情况，充分研究和分析同类型楼盘的造价，合理确定的限额设计指标，在向设计方明确设计限额指标时，应留有一定的余地。设计方和业主方均不能随意调整控制指标，指标的调整必须经批准。专业之间或专业内部节约下来的单项费用，未经批准不能相互平衡，自动调用。除直接费外，均得由费用控制造价工程师来协助项目经理或总设计师控制掌握。同时应建立奖励制度，对于达到或节约控制指标的，应给予一定的奖励。

3 建立科学的限额设计指标评价体系。根据“量价分离”原则，建立有量有价的限额设计指标评价体系，制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。既有价来评价整个项目的经济效果，又有量来具体评价分部分项工程的经济性，特别是每平方米钢含量、平方砼含量、方模板含量等材料量、人工量的评价指标，可以剔除地域、时间差别，评价更为科学准确，更易确定限额设计的总体目标和分解目标。

4 建立限额设计的纵横双向控制体系。通过实施纵向控制，保证限额设计贯穿到各个设计阶段，而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序，使各个环节相互连接成有机的整体。在每个专业、每道工序中都要把限额设计作为重点工作内容，明确限额目标，实行工序管理。限额设计的纵向控制应注意以下几个环节：方案设计要重视方案选择，按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。初步设计应该是多方案比较的结果，是项目投资估算的进一步具体化。在初步设计阶段，对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价，科学决策，以保证投资限额的实现。在施工图设计阶段，设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分，应在与概算书要求相一致的前提下，由设计和技术人员协商并经总设计师审定。施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上，各专业、各工序实施限额设计，以保证总限额的实现。限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制，明确设计单位及其内部各专业科室以及设计人员的职责和相应的权力；实行在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上的奖惩制度。

第5篇：房地产项目奖励方案范文

【关键词】房地产项目；工程管理；存在问题；应对措施

1 工程管理概括

工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。由此可见，我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理工作的认识，更新房地产开发理念，以此促进企业的健康、持续发展。

2 现阶段房地产项目工程管理新出现的问题

2.1 项目管理日益复杂

国家经济的不断发展，管理环境变化越来越大对房地产企业而言，可变因素逐步增多，这就使项目工程管理的预见性和可见性差，众多建设项目的技术要求也越来越严格。为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

2.2 管理多方合作

房地产企业不同其他企业，主要依靠劳动力的投入形成，附加值较低，人员流动大，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不齐。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2.3 委托监理问题

房地产开发基本上多用于业主方项目管理与委托监理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。并且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

2.4 对工程验收及备案管理不到位

对于开发企业而言。工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越早办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

3 房地产项目工程管理存在的主要问题

成本、质量、进度和安全做好这四大关键任务，使其贯穿于工程管理的全过程。运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。

3.1 成本问题

房地产开发总的来说也属于商业行为，资金投入间接性升值的一个过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。

3.2 质量问题

施工质量控制发挥着这工程管理工作的重点，是确立房地产品牌形象的保证。质量不好，业主也不会购买。房屋的销售情况就不会好。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3.3 进度问题

如何做到项目实施的全过程，这就要把房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段。对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

3.4安全问题

没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4 提高房地产项目工程管理的应对措施

4.1 熟悉合同内容

熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加混合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。

4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案

优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改造成不必要的浪费。

4.3 严把设备、材料价格关

引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位。在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况。建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。

4.4 推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作

对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定。消除质量隐患。预防质量通病。

4.5 创建“平安工地”

编制“平安工地”实施方案，召开“平安工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“平安工地”活动能够取得实效。

5 结束语

城镇化的加速发展，使得建筑工程的密度逐渐增大，也就使得投资商对工程建设过程的管理有了更加严格的要求。工程建设优秀的、科学的管理，有利于节约建设过程的成本，实现投资商的利益最大化。企业集团对房地产项目工程管理的有效控制，也是自身综合实力的体现。

参考文献

[1]孙红兵.浅谈房地产工程管理[J].中国新技术新产品，2012（04）

第6篇：房地产项目奖励方案范文

关键词：房地产企业 全面预算管理 问题

房地产企业为实现价值的最大化和较高利润回报，以企业制定的战略目标为前提，对房地产预算进行编制，对企业整体财务采取合理的控制和科学的执行，对管理人员实施个人评价以及奖惩激励的方式就是房地产企业的全面预算管理。全面预算管理在房地产企业中的有效实施，使房地产企业在业务、资金、人员等方面实现了其战略目标及资源的优化配置，最终推动企业稳步发展。正是全面预算管理在房地产企业中的重要作用，其存在的问题更需要人们深刻思考并尽快解决。

一、房地产企业全面预算管理中有哪些问题

（一）预算管理制度不健全

不健全的预算管理制度及体系无法正确指导房地产项目的开展，影响了企业整体经济效益。过于形式化、制度松散是房地产企业在预算管理上的普遍现象。这种不健全的预算管理现象，致使企业在项目规划上不够具体，预算的工作人员与企业管理人员难以真正落实工作计划，实现企业的战略目标。同时，零散的预算管理制度导致编制、目标及考核都难以真正在企业中发挥作用。因此，不健全的预算管理制度严重阻碍房地产企业的发展，消减了企业的市场竞争力。

（二）较为零散的全面预算标准

房地产已经是推动我国经济发展的主要行业之一，重要的经济意义使市场上的房地产企业发展越来越快，然而，企业建立快速的同时全面预算标准的制定却一直停滞不前。其原因一方面是由于新建立的房地产企业没能尽快建立起预算标准；一方面原有的房地产企业的预算标准跟不上实际的市场变化，从而失去原有的正确度；最后由于受房地产多种项目的干扰，国家难以制定统一全面预算标准。零散、落后不具统一性的全面预算标准是造成房地产企业全面预算管理较为混乱的因素之一。

（三）战略目标和全面预算的方式难以一致

以房地产企业制定的整年度经营计划为依据，忽略了房地产项目开发，进而实施的预算是我国房地产企业常用的预算方式。过于保守传统的方式使企业只看重年度项目运行计划或某一个房地产项目的预算，忽视了项目的整体性预算，以偏概全导致预算与实际的资金数据不能相符，企业战略目标无法和预算达成一致。

（四）控制与考核的力度不够

许多的房地产企业因为没有制定控制措施的意识，所以企业无法即时获取预算信息，也无法对信息做到全面及时的预算分析，从而对预算既不能很好的进行控制且控制的力度也不够。对于房地产企业预算工作人员的考核力度不够，考核的内容、标准以及流程过于空泛且混乱，管理部门没有形成对预算进行考核的意识，使考核留有形式缺乏实质，难以促进全面预算管理工作效率的提升。

二、如何解决房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）培养从整体进行预算管理的意识

全面预算管理工作人员应培养从房地产项目的整体进行预算的意识，以免造成预算数据与实际不相符，从而保证预算的科学与合理。企业可以从以下几个方面进行预算管理意识的培养，首先是在思想上企业管理人员应给予预算管理一定的重视，其次预算管理活动应以企业的战略目标为实施的中心，并保持高度的一致性，最后不论是预算管理的工作人员还是房地产企业的管理人员都应加入预算管理意识的培养中，提高员工的团体参与意识。

（二）加强对预算管理制度的健全和完善

健全的预算管理制度是提升房地产企业工作效率的先决条件，而预算管理能否顺利展开工作同样取决于管理制度的健全与否。健全的预算管理制度是以房地产项目的盈利为重点，确立预算管理可行使的权力范围，承担的责任内容以及带来的经济效益大小，从而制定出用以掌握预算主体、编制、执行等流程内容的管理制度。制度包括了管理的原则，预算方式及考核等，企业员工应严格按照制度执行。

（三）加强企业全面预算考核

全面预算考核力度不够，许多房地产企业不够重视，考核体系不够完善是房地产企业全面预算考核的问题之一，只有加强全面预算考核的力度，制定完整的考核体系，才能推动房地产企业全面预算管理工作真正落实。企业可以根据预算部门及个人考核的结果实施奖励与惩罚，以此推动部门及员工的积极性，加大员工的预算执行力度以保证尽快完成预算部门的目标计划；以企业的年度计划及预算部门承担的任务量为考核的双重目标，多种考核目标的制定有助于部门及员工从企业整体出发，按时按量的完成全面预算管理工作；制定多样化的考核内容，作为房地产企业的全面预算管理，不仅影响企业的经济与发展，同时管理的工作内容也非常复杂，所以房地产企业进行考核时应将预算管理以及行业经营的主要特点作为核心内容，预算编制、应用、企业成本计划等为考核的辅助内容，员工的管理执行力以及工作的效率能力则是作为员工个人指标进行考核，将理论与实践结合，多样化的考核内容促使员工全方位掌握全面预算管理工作，提高工作效率。

（四）企业预算授权及调整应有严格的规定

第7篇：房地产项目奖励方案范文

关键词：房地产项目管理；成本管理；质量管理；进度管理；安全管理

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

前言：

房地产项目管理包括了项目质量、项目进度、项目成本以及合同、资料、安全、市政配套等多项管理。通过项目管理寻求成本、进度、资源和质量等要素的最优均衡控制。

1.加强房地产项目管理的措施

加强项目管理就是采取多种措施，充分发挥项目的优越性，发挥项目管理小而精、小而专、小而活的优势，把管理推向一个新台阶。

1.1加强管理，建立科学的管理模式

加强管理，是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个人员的目标责任。从而达到进一步提高管理水平的目的。

1.2正确选用方法，作为管理的保证

要找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种先进的管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。

1.3要把选准项目经理，建好项目管理层，作为加强工程项目管理的“龙头”

实行项目管理的目的是提高工程品质，这就要求项目经理必须懂业务、善管理，既能抓住重点，又能调动项目部成员的积极性。作为项目的指挥者，项目经理要担任的职责是对项目的计划、组织和控制，要把选准项目经理，建好项目管理层，作为工程项目管理的“龙头”来抓。

1.4加强项目内部管理。项目内部管理是项目管理的核心，更是工程质量好坏的落脚点加强项目管理，要坚持精干高效，结构合理、“一岗多责、一专多能”的原则，做到对项目机构的设置和人员编制弹性化，对项目部管理层人员要根据项目的不同特点和不同阶段的要求，在各项目之间合理组合和有效流动，实行派遣与聘用相结合的机制，根据项目大小和管理人员性格、特长、管理技能等因素合理组合，保证项目部管理层整体合力的管理，作为加强工程项目管理的“核心”有效发挥。

1.5提高项目管理人员综合素质，高效实施项目管理

要使项目实施优质管理，快速实施，其管理人员一定要具备卓越的管理素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以项目为中心的思想。只有具备一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在正常、有序、高效的开展。

在搞好管理的同时，应加强企业管理人员的技术培训和专业水平的提高，以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风，施工中不遗琐碎，不留后患。

2.必须抓好项目开发过程中的质量、进度、成本管理等工作

2.1工程质量

工程质量关系到人民生命及财产安全。随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。加强工程质量管理是切实提高工程质量的必要前提和有效保证。作为房地产产品的工程项目，投资和耗费的人工、材料、能源都相当大，投资者付出巨大的投资，要求获得理想的、满足适用要求的工程产品，以期在预定时间内能发挥作用，为社会经济建设和物质文化生活需要作出贡献。如果工程质量差，不但不能发挥应有的效用，而且还会因质量、安全等问题影响国计民生和社会环境的安全。房地产项目质量的优劣，不但关系到工程的适用性，而且还关系到人民生命财产的安全和社会安定。加强质量管理，确保国家和人民生命财产安全是房地产企业质量管理的头等大事。

任何事物都是质和量的统一，有质才有量，绝不存在没有质量的数量，也不存在没有数量的质量。质量是反映事物的本质、特性，是前提；而数量则是反映事物存在和发展的规模、程度、速度、水平等的标志。没有质量，就没有数量、品种、效益，就没有工期、成本、信誉。

2.2工程项目的进度

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。因此本人负责管理的“东洲商务公寓”高层建筑工程项目，计划拟定总工期730天，至主体结顶390天；为了能按时完成项目的管理目标,在项目管理前期规划中采取了以下几点措施:

（1）制定的“时标网络计划图”——根据施工单位提供的网络计划图、甘特图(横道图),结合公司的动态管理要求,经与施工单位多次沟通后共同确定东洲商务公寓“时标网络计划图”作为进度管理中双方检查的依据。

依据制定的“时标网络计划图”,经项目部全体成员的努力，运用“头脑风暴”法设置了基础完成、裙房结顶、十五层完成及主体结顶等里程碑点,制定“计划里程碑图”作为进度管理的双方控制节点和检查依据。

（2）做好“采购管理计划”——在项目实施阶段的前期,项目管理者应根据项目的特点和工程情况做好“材料采购管理计划表”和“分包管理计划表”，便于相关部门做好配合工作,及时跟上工程需求,避免影响工程进度。

（3）严格图纸会审——由于房地产公司对设计工期要求紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多；一因此要求项目管理人员以积极的态度参与技术评审,使得项目管理人员有足够的能力发现简单的设计问题；其次，必须给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。

（4）建立项目管理的模式与组织架构——根据公司管理要求建立项目管理的模式与组织架构, 按业主、监理和施工承包商三个层次建立工程进度管理机构；业主层以工程管理部门为管理主体，规范工作模式、操作程序、业务制度，明确项目“总工期730天，至主体结顶390天”的管理目标。

2.3成本管理

项目成本管理是施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。

（1）制定目标——目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

（2）明确岗位职责——责任成本体系

“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。

（3）跟踪执行——动态成本法

经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。

3.安全管理

3.1安全制度要求：总包单位必须建立完善的安全管理机构和安全管理制度，施工现场必须设立专职安全员专门负责安全生产管理，专职安全员必须有明确的安全管理目标及专业的安全管理知识。平时做好安全资料特别是工人的安全教育和安全技术交底工作。

3.2安全专项方案：危险性较大的分部分项工程必须按相关规定编制专项方案，并报送监理单位和业主审核，严格按照审核后方案实施施工（例如：楼层砼浇捣前支模架必须验收合格后方可浇捣）。

3.3文明施工：施工单位必须严格按照本市文明标化工程的要求组织施工，并及时检查安全防护设施的，杜绝安全事故的发生。

3.4安全评分与奖罚制度：

（1）安全检查为6个大项，其中每一项的检查评分为100分，以平均总得分为最终得分数，每个大项里面包含的每个检查内容都随机抽查，根据实际的情况进行评分，评分标准见附表。

（2）评分规则：评分表一式三份，由三家单位（施工单位、监理单位、建设单位）同时单独评分，最后汇总一起得出最后平均得分数。

（3）建设单位和监理单位每月对两个标段进行一次安全大检查并进行评分（检查的时间暂定每个月的月底，并根据实际情况进行调整）。对总平均得分85分以上的当月对该项进行5000元的奖励，对总平均得分 70分以下的当月对该项进行5000元的处罚，检查情况和评分情况上墙公示。

（4）对检查后提出需要整改的部位必须在规定的时间内进行整改完毕，如未及时整改或整改不到位的，视情节严重作500-1000元罚款处理，并在工程款支付时按整改延迟时间长短做相应调整。

（5）对每月所得的奖罚款均在当月结算清，有奖励的在工程款外一次性奖励，有罚款的当月上报财务在履约保证金中扣除。

4.结束语

房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。

参考文献：

第8篇：房地产项目奖励方案范文

【关键词】房地产；成本控制；问题探讨

1 前期策划阶段

1.1 做好市场调研，提高项目决策科学性。项目的成功与否，关键在于项目的决策，它直接关系到建设成本的高低和项目收益的多少。开发商在方案确定前，要对房地产市场做深入、细致的调查，把握房地产市场的发展动态，预测市场前景，用前瞻性的眼光确定项目的用途、规模、档次及营销策略，从而提高项目决策科学性。

1.2 强化必要功能，提高投资效益。准确项目定位后，就要在满足必要功能的基础上，尽可能使成本降低，提高投资收益。根据价值工程原理V=F／C式中，（V为价值F为功能C为成本)，提高投资收益的途径有5种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，却带来成本大幅下降；五是成本略有上升，却带来功能大幅度提高。如我市以前设计的一些住宅项目，顶层销售价格虽然低，可销售仍然很困难。但现在将顶层设计为双层顶，同时赠送屋顶花园为卖点，不仅销售价格比普通顶层价格高出400元／m～500元／m，而且销售火爆。再如某住宅小区，为了让一楼住户地下室通风采光，把门前小花园采用了下沉式，使地下室有采光和通风，为住户提供一个特殊的房间，在这里可以设计一个不干扰家人休息的一些视听室、书房、休闲房等等。既提高了生活空间，又取消了过廊空间,还提高了一楼与地下室的销售价格，一开盘这种户型最受青睐。这些都属于“成本略有上升，功能大幅度提高”的成功范例。

2 设计阶段

2.1 采用设计招标或方案设计竞选，选择最优的设计单位和设计方案。通过招标引进竞争机制，不仅能选出好的设计方案，而且能有效的降低工程成本。房屋设计正常使用年限为50年，这就要求设计方案有一定的前瞻性，不会在几年内就显得很落伍，要有新意，近期与远期的要求都要考虑，要进行性价比的综合比选，在不影响使用功能的前提下，达到经济、美观、适用。

2.2 实行奖励机制，充分发挥设计公司的主动性。项目前期咨询与设计服务本身的费用在开发成本中所占比例很小，但设计完成的质量对于成本管理的影响却是决定性的。例如本市某办室楼为整个地下室加上面二幢28层、一幢20层组合，原设计采用钢筋砼钻孔灌注桩，经同设计人员沟通后采用高强预应力管桩，使工程投资减少100元/m2左右；又如某公司开发的某小区相邻两个组团，均为18层高层住宅，由不同的设计公司承担设计任务，地质条件房屋户型大体相同，主体都采用框剪结构，可不同设计公司人员提供的设计图纸，经测算仅钢筋含量就相差10kg/m2左右。

这反映公司在项目管理上的问题，但主要是我们没有建立基于设计产品工程造价的约束和奖励机制，设计单位成本控制的主动性没有得到充分发挥。我们一直以来推行的限额设计起到一定的作用，但终究是被动的，如果在设计中预先约定与造价指标相联系的奖励机制，那就能充分调动设计单位对成本控制的积极性和主动性，成本管理的质量就能大大提升。因此，在设计合同条款中应该充分考虑有效的奖励机制，能帮助我们更好地控制成本奠定基础，实现收益最大化。

2.3 完善设计，有效控制成本。施工图纸的审查不仅能提高设计质量，而且也是控制成本的一个关键环节。而开发商往往都急于办理各种手续，以便尽早开工回笼资金，对图纸中的缺点错漏未能及时发现并修改，为日后的工作埋下隐患，不仅影响施工进度，而且造成建设成本的增加。因此，施工图纸设计完成后，建设单位应组织公司相关人员及专家对设计图纸进行审查，对图纸中的问题及时予以指正、提出修改意见，并与造价人员密切配合，从而使拟建工程在各方面尽可能完善，减少成本增加的可能性。

3 招标阶段

3.1 重视招标文件的编写。在编制招标文件时，特别在招标文件中的合同主要条款。如：工程进度款支付方式、结算方式、质量保修期限等，通过对合同主要条款的约束降低建设单位的投资风险。要逐条研究合同通用条款，将不利因素在专用条款中加以合理限制。如：工程变更调整的幅度、材料调价等有可能发生争议的问题在招标文件中事先约定好，以避免在施工和结算过程中发生不必要的争议，影响项目投资控制。

3.2 认真编制工程量清单和招标控制价。目前，建设工程施工招标由工程量清单计价和现行定额计价两种模式，这两种模式在适用范围、工程量确定、风险分担、评标方法及工程结算等方面有显著的不同，工程量清单计价更大程度的发挥了施工单位的自，提高了施工企业市场竞争积极性，明确甲乙风险分担责任，更有利于建设单位对项目的投资控制。工程量清单是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目和相对应数量的明细清单。编制工程量清单要注意解决以下问题：一是漏项问题。工程量清单应按设计图纸全面反映拟建工程内容，工程量清单漏项会导致投标价的不准确和索赔等工程结算纠纷。二是清单项目特征描述不完整或不准确问题。分部分项工程量清单只是列出主体项目，而该主体项目附属的项目内容，主要靠项目特征描述反映出来，组合后再计算该项目的综合单价。清单项目特征描述的不完整，会使综合单价不准确，从而会导致结算纠纷的发生。

招标控制价是工程采用招标发包的过程中，由招标人根据国家或省级、行业及建设行政主管部门的有关计价规定，按设计图纸计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的最高限价。招标控制价是社会平均先进水平的体现。清单计价提倡合理低价中标的评标方法，招标控制价遏制了投标方哄抬标价的行为。因此，合理、准确的招标控制价在促使投标企业努力降低内部成本，提高企业经营管理水平的同时，也有效降低了招标方的建设成本。

4 施工阶段

严格控制设计变更，加强签证管理。施工过程中，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，如：设计图纸不完善、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，施工方往往通过设计变更和现场签证来得到额外利润。为此，要做好以下工作：

4.1 建立完善的审批制度。对于变更，无论是设计、监理还是施工方哪一方提出的，都要从质量、造价、使用要求等方面进行比较，确定最佳的变更方案。对施工方提出问题的合理性、经济性进行分析，避免施工方单单为了施工上的便利而提出的一些增加工程成本的变更；现场签证也是重要的一个环节，签证一定要及时、准确、内容详实，应对变更原因及计价方式作出说明，不能在签证单上笼统签“情况属实”，特别是一些隐蔽工程的签证，最好在隐蔽之前核定清楚，必要时拍照片备查，避免结算时发生纠纷。

4.2 严格控制材料的采购价格，部分材料建设方参与认价。材料费在工程造价中占60％～70％的比重，控制主要材料的质量和价格是投资控制的重点。特别是在后期使用过程中容易发生问题而且维修较为困难的，如：地下及卫生间防水，防水材料品种繁多，价格及质量差异较大，这个环节做不好，不仅质量得不到保证，而且成本增加很多。因此对该材料要求施工方比质、比价，经建设单位认可后方可采购。对于新材料、新技术的运用，预算定额中没有相应子目的，必须深入施工现场，了解掌握具体的施工工艺，再依据预算基价编制原则提出新的单价，为工程顺利结算打下基础。

5 竣工结算

要加强竣工结算的审核，把好投资控制的最后一关。在竣工结算前，应及时收集和整理各种与竣工结算有关的资料，做到完整无疏漏；然后按照合同的相关条款，如：合同价款的调整条件、调整方式、结算方法等，对施工过程中已确认施工项目的工程量、单价及取费进行逐项核定，确保每项结算费用准确无误。

第9篇：房地产项目奖励方案范文

【关键词】房地产，工程项目，质量管理，解析

中图分类号：F293 文献标识码： A

一、前言

房地产工程项目质量管理是为高效率的实现工程项目的目标，而开展的一系列计划、组织、协调、监督和控制活动。一般包括开发管理、规划管理和施工管理三个阶段。做好房地产工程项目质量管理对于整个工程具有重要意义。

二、房地产工程项目质量管理的作用

房地产工程项目质量管理的作用集中体现在计划、组织、协调和控制几个阶段。

1、计划管理

计划管理即是对项目的开发建设制定计划，使工程项目有序的开展。通过一个动态的计划管理，可以有效地将工程的整个过程纳入轨迹，使目标有效地实现。

2、组织管理

组织管理是通过责权的划分、合同的签订与执行的管理，依据相关法律法规，实现的组织保障体系，能够进一步确保目标的实现。

3、协调管理

协调管理对各个内外环境，各个组织结构部门进行协调与沟通，有效地促进了公共环境的和谐，促进了人际关系，确保工程项目能够顺利的进行。

4、控制管理

控制管理即是对工程项目的质量、工期和成本进行控制，以实现最大的综合效益为目的。控制管理的手段主要包括计划、决策、反馈和调整，通过这些手段，对项目进行分析，执行与检验各种指标、定额与阶段性目标，从而对成本、工期和工程质量等进行有效的控制。

三、房地产工程项目质量管理常见管理模式

目前房地产工程项目质量管理模式主要有三种，包括常规单一项目质量管理模式、常规多项目操作和大项目部制。

房地产工程项目的常规单一管理模式属于职能型组织结构，相应成立的相关控制部门为：财务室、项目拓展部、工程部和销售部，四个部门统一由总经理负责。其中工程部的职能明显，责权较大。这种模式板式效率较高，人员精练，但随意性较大，对人员的素质要求较高，工程质量与成本之间难以控制，容易形成管理漏洞。

常规多项目操作主要有工程部下辖项目组和项目公司制两种形式，均属于职能型组织结构。项目组模式实现了对工程部职能的拆分，与单一项目质量管理模式相比职能减少，仅负责规划部门规定内的事务。该管理模式针对性、专业性较强，但管理面较窄，存在部门间的相互牵制。项目公司则直接由总经理领导，在财务上可进行独立核算。项目公司具有较好的灵活性和较高的效率，但决策受到多头领导的制约。

大项目部制是项目组和项目公司之间的一种模式，该管理模式的工程部负责提供技术支持，进行方案的优化等；项目部拥有资料、现场技术岗、事务协调岗、建筑设计岗、材料岗和预算岗；还存在设计部、预算部和招标小组等。该管理模式专业化强、灵活规范，责权明晰，效率高，但存在多头领导。

四、房地产工程项目质量管理现状

目前房地产工程项目质量管理现状存在一定的问题。

1、风险管理薄弱

风险管理主要包括政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险7个方面。政治风险即是政治环境的变化，将影响投资走向，导致房地产投资风险。环保风险即是房地产开发过程中如噪音和粉尘等污染，对环境造成的负面影响，所面临的风险。金融风险一般是因为跨国或者金融风暴或者国家货币政策所带料的风险。市场风险是由于建筑市场的供求关系和设备资源的短缺所带来的风险。良好的信用是企业的象征，信用风险涉及到开发商、承包商和营销。企业经营都必须避免财务风险，若企业面临财务风险，很有可能导致企业破产。

2、成本管理问题

从房地产工程的决策、设计到施工和竣工都会涉及到工程造价和管理费用。因此，优化项目成本管理，有十分重要的意义。通过减少错误决策、根据实际建设问题合理造价，控制施工造价的合理性等实现成本的控制。

3、在房地产开发企业内部还存在组织结构问题、项目质量管理体系不健全、以及企业人员素质不高的问题。

五、房地产工程项目质量管理优化途经

1、提高工作人员的质量意识

加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处

2、优化组织结构，健全工程项目质量管理体系

实现对组织结构的优化将有利于建筑房地产工程项目的决策、组织落实、进行相关协调并对工程的各个环节进行控制。在工程的进行中，若监理单位发挥的作用不到位，造成与投标时承诺不符，将给工程项目的管理造成影响。因此，需要约束监理单位，使其发挥应有的效用，增加合同中可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式。

3、提高企业人员素质，加强项目质量管理

房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目质量管理质量，诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容，需要对多个学科，对项内容进行学习，如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力，促进企业发展，使项目的管理更加成功。

4、加强造价控制和成本管理

实现投资省、进度快、质量好的三重效果，主要从决策出发，控制设计造价，在施工中全面进行对决策与设计中的造价管理来实现的。成本管理的阶段主要包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段和竣工经营阶段。对设计阶段的工程造价控制，可以通过合同条款实现对设计人员的规范作用，增强设计人员的经济意识，避免设计的变更。还可建立激励机制，通过设计单位承担相应的经济责任，来实现对设计的优质优价，对设计质量形成一定的要求。投资决策阶段，同时对成本进行定量和定性分析，从项目的大体成本以及效益成本进行分析，以便控制造价成本。工程项目建设阶段控制造价必须严格控制工程变更，并按程序办事。加强施工现场的管理，即需要委派工程监理，对施工现场，诸如材料、方案和施工进度进行监督和控制。

5、调动总包及监理单位的积极性

对总包及监理单位采取定期考核，定期总结并与季度检查挂钩。对于表现优秀的总包及监理单位采取提高付款比例的奖励措施，反之则降低付款比例。定期安排现场总包及监理单位进行总结交流，树立优秀榜样进行推广。

6、做好运营后的管理

房屋使用后做到有效的管理，对经验教训进行积累，将促进以后项目质量管理的完善，既充分满足消费者的利益，又使企业获得更多的利益保证。一般是对房地产工程项目进行全面的评估，主要包括对承包单位的施工、管理、工程质量以及施工中发生的问题和解决途径进行评估分析。并尽量发挥物业公司的职能，做好日常的运行、维护等工作。

六、结束语

总之，房地产项目施工质量管理的重要性已经不言而喻，其各个阶段的施工工作也是至关重要的，这样才能够将其真正的意义落到实处，本文笔者在上述文中针对房地产工程项目质量管理的重要意义以及目前的现状进行了详细分析，同时也在最后提出了一些优化策略，从而促进我国房地产行业健康发展。

参考文献：

[1] 郭鸿飞，李凡. 房地产项目质量管理体系思考[J]. 合作经济与科技. 2011（05）

[2] 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑. 2012（10）

[3] 赵强. 浅谈房地产企业如何加强项目的质量管理[J]. 中国高新技术企业. 2011（09）