房地产项目运作管理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产项目运作管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产项目运作管理范文

[关键词] PMMM企业管理房地产企业

项目管理作为一种现代化的管理方式，其重要性已被我国房地产企业认识,并逐渐被应用到工作上来。房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，因此，房地产项目管理能力也是评价、比较房地产企业实力的一个重要方面。项目管理成熟度模型就是用于项目管理能力评价的一项重要技术。本文在汲取现有模型的基础上，结合中国房地产项目管理的实际情况和特点，融入中国本土文化和国情，建立房地产项目管理成熟度评价模型，弥补了现有项目成熟度模型的不足，以期提升房地产项目管理能力，最终达到提高房地产企业竞争力的目的。

一、项目管理成熟度模型的概念

项目管理成熟度模型(PMMM，Project Management Mamri～Mode1)表达的是一个组织(通常是一个企业)具有的按照预定的目标和条件成功地、可靠地实施项目的能力。成熟度模型是一整套科学的体系和方法，也是表征一个企业项目管理能力从低级向高级发展、项目实施的成功率不断提高的过程。项目成功与否不仅和投入资源相关，更和项目的运营与管理方式及其形成产品的项目组织运作过程密切相关．而PMMM恰是表征和改善企业项目运作过程计划管理水平的重要指标和方法。在拥有许多项目的房地产企业中，通过应用成熟度模型，可以建立一系列规范，来实现不断改进，迈向成熟和不断发展。

二、几种主要项目管理成熟度模型的各种表述

项目管理成熟度模型有以下三个基本组成部分，提升能力的顺序、组织项目管理能力及相应的结果和评估能力的方法。

不同的成熟度模型有不同的表述，下表简要列出了几种比较流行的模型。

几种主要项目管理成熟度模型表

三、房地产企业应用项目管理成熟度模型的思路

房地产项目成熟度模型，以现代项目管理及房地产项目管理理论为指导，在消化吸收现有现有的项目管理成熟度模型的基础上，结合我国国情和房地产项目管理的特点，来建立适用我国房地产项目管理实操性强的成熟度模型。据此思路从以下着手:从三个维度对房地产项目管理成熟度进行评价，并定义房地产项目管理成熟度等级，确定评定各个成熟度级别的评价指标和评判标准。

1.房地产项目管理成熟度评价维度

本文从三个维度对房地产项目管理成熟度进行评价。第一维度是成熟度等级，第二维度是房地产项目管理的管理要素，第三维度是房地产项目管理的生命周期。

(1)房地产项目管理成熟度等级

房地产项目管理成熟度水平定义为5个等级，1级为最低水平的项目管理成熟度，5级为最高等级。五个等级分别是:初步阶段;成长阶段;提高阶段;成熟阶段;持续改进阶段。

(2)房地产项目管理的十大要素

在国际项目管理知识体系中，美国项目管理体系和欧洲项目管理体系是两种主要的知识体系，本指标体系汲取了两大体系的优点，结合我国房地产项目管理实践的需要，对房地产项目管理要素分类进行了调整，重新设计了十大类要素，包括:项目前期策划类;勘察与设计类;进度管理类;质量管理类;成本管理类;招标与合同管理类;风险管理类;组织及信息管理类;营销管理类;后期管理类。

此调整的原因有三:与房地产项目管理的分类取得一致，实现项目管理的规范化要求;与国际项目管理知识体系相统一;能够更加科学合理反应对房地产项目管理成熟度评价的本质要求。

(3)房地产项目的四个生命周期阶段。房地产项目建设的生命周期阶段维度，主要反应了项目的动态变化。通过对上述十类要素在不同生命周期主要性的变化进行分析，在项目生命周期的每个不同阶段，满足对房地产项目管理成熟度的评价的要求。

2.房地产项目管理成熟度评价要素和指标设计

本评价结构共设为三个层次:目标层、准则层、指标层。

(1)目标层:评价的目标是房地产项目管理成熟度。

(2)准则层:对房地产项目管理成熟度要素类型进行识别与分析。确定了房地产项目管理10种主要要素作为评价二级指标。

该类型划分的主要依据是房地产项目管理特点，适当结合美国项目管理9大模块以及欧洲项目管理对指标作出分类。

(3)指标层：指标层是对10个准则层评价要素分别进行描述，指标主要依据房地产项目管理要素的具体内容，同时可借鉴已有的项目管理成熟度模型的评价测试指标。例如前期策划管理准则层有三个指标：项目构思、市场调查和可行性研究；进度管理准则层有四个指标：总体进度偏差SPI、三方开工时间衔接度、网络图与甘特图应用和项目定额工期率。

3.房地产项目管理成熟度指标的评分

房地产项目管理成熟度指标可分为描述性指标、分析性指标和描述分析性指标。

(1)描述性指标的功能主要是对项目的关键性内容进行描述，以量化或逻辑判断方式衡量。

(2)分析性指标的功能主要是对项目的关键内容进行分析判断，分析性指标即可以量化也可以定性。

（3）描述分析性指标介于前两类指标之间，既有描述的作用，也有分析的作用。

按照指标的不同类别，分别采用不同的赋值方法:定性指标按五点法评分；定量指标分为五个等级。等级划分参照项目管理体系惯例。部分量化指标采用国家相关的法规标准。这五个等级分别隶属于成熟度划分的五个等级。例如项目构思是定性指标按五点评分分较差、一般、较好、好和新颖独特五个等级；总体进度偏差属定量指标可划分SPI≥1.5、1.4～1.5、1.3～1.4、1.2～1.3和1～1.2五个等级。

四、结束语

第2篇：房地产项目运作管理范文

【关键词】开发项目；产品定位；可行性；矛盾

前言：在进行房地产开发项目的市场定位时，开发商老总们时常感到难。主要因为项目定位时，要面对很多问题，具体地说项目操作层面的矛盾主要体现在：项目区域市场与具体地块自身条件的矛盾；项目未来规划设想与项目开发成本的矛盾；城市经济环境与项目区域市场环境的矛盾；政府城市规划设想和公司经营水平的矛盾等等。只有把这些矛盾合理地解决了，项目定位工作才能成功完成。

1、房地产开发项目产品定位必须解决的矛盾

1.1随着土地供应手段的日益透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节。由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度较高，如何依据地块特点来确定项目定位，是当前西海岸开发商面临的困惑之一。

1.2房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处，其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报，仅需要注重产品本身及相应的产品功能，只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别，往往要在注重产品本身之外，更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化，使该商业物业价值增值得以体现。

1.3房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？

2、商业房地产项目开发的几种方式

2.1总价密码是指房地产项目定位一定要注意房子的总价问题。客户在买房时非常注意房屋的总价，其实一个人在买房时心里都有一个可以接受的总价。产品定位应该是总价定位，而不是单价定位。户型面积大小对总价影响很大，要满足这些客户群的需要，必须在户型选择和设计上下功夫。产品定位应注意：不要盲目跟风；警惕成功经验。产品定位时不能简单拷贝别的项目，注意分析土地密码。盲目跟风往往会不按土地的实际情况办事，最终造成项目的失败。

2.2从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑，房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业，能够更好地为商业经营活动提供服务，开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者，在产品使用上有着不可替代的优势，能够充分体现开发建设时的初衷和定位，可以长期地、有效地控制物业商业活动，并根据商业活动的时效性，不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整，选择定向的商业运营客户群体，提供有效的商业服务和物业配套。

2.3首先，社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目，在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析，具体来说，就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点，了解该项目商业经营商的需求，以商业经营活动的形态要求和目标为导向，制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途；社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品，在项目开发的前期阶段，把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合，设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么，这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所，更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求，使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值，并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。

3、房地产开放项目的可行性探析

3.1从2011年看，典型开发商呈现一定区域分布特征。由于主城区地价高企，本地开发商大多聚焦于近郊和远郊发展；资金实力较强的央企和港资典型企业仍将重心主城区；全国性和区域性典型开发商则市区、近郊和远郊均有分布。

3.2房地产开发一定要注意时间成本，必须尽量缩短开发时间。产品定位、营销策略直接影响房地产项目的开发周期。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经营成本也就越小，房地产企业的经营状况才会越好。为了缩短开发周期，降低时间成本，房地产开发应该注重产品定位和营销定位；同时要注意尽量缩短拆迁时间。

3.3长久发展的可行性。对于一个有长足发展思路的开发企业来说，它的每一个项目就是其企业品牌的具象体现，而项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。

4、结语：

房地产开发项目在我国房地产行业中的起步较晚，对于一个有长足发展思路的开发企业来说，它的每一个项目就是其企业品牌的具象体现，而项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型房地产作为房地产中的一种形式，也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力，更好地开发经营此类型的商业房地产，真正地、最直接地服务于社区居民，完善城市商业功能，提升整个区域的房地产价值。

参考文献：

[1]许秀萍.房地产市场区域差异成因及其对策分析[J]；浙江工商职业技术学院学报；2011

[2]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J]；中国新技术新产品；2011

[3]陈文兰；；浅谈房地产项目的成本优化[A]；河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C]；2010

第3篇：房地产项目运作管理范文

关键字：房地产，项目，风险控制

Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.

Key words: real estate; project; risk control

中图分类号 : F293.3 文献标识码： A 文章编号：

1．房地产项目风险概述

房地产项目风险，是指因为投资商对某房地产项目决策投资与客观条件的不确定性，从而导致该项房地产项目投资的期望收益和实际收益之间出现偏差的发生概率，即在房地产项目投资过程中，投资商遭受各种损失的程度及其概率，其中包括投资商间接或者直接的损失。房地产项目投资风险，一般可用风险损失的范围、幅度以及出现偏差的概率这两个参数来描述。

2．房地产项目风险控制的意义

房地产项目风险控制是为了对房地产项目过程中的各种风险因素进行客观地预测、准确地评估，进而制定有效的风险控制策略。

企业创建和发展的根本目的在于盈利，同时存在着利润与风险。如果房地产投资者不能准确有效的把握项目实施过程中的风险，并对其进行有效的控制，很大可能会损失巨大。许多小规模或新建的房地产公司就是由于对风险没有足够的认识、盲目自信、对需求没有进行细致深入的研究从而蒙受了巨大的损失。

对房地产项目而言，从提出开发设想到最后交付房屋使用权以及之后的售后服务过程中，大致可以分为项目开发规划、可行性分析、项目用地申请、项目施工图设计、征地、工程招投标、建设施工、销售、以及售后服务等十几个关键环节。房地产项目风险复杂多样，而且存在同一环节中并存多种风险等不利情况，一旦其中任何一个环节中出现问题，均有可能给整个房地产项目的正常运作带来严重的负面影响。

因此，房地产项目全过程的风险控制具有非常重要的意义。房地产项目是涉及多个点面、广度范围的动态复杂过程，只有充分做好项目风险控制，同时结合市场经济、工程建设的实际形势，正确的对待和评估房地产项目中存在的风险，才有利于房地产开发商对项目开发各环节中存在的风险及时准确地识别和把握，然后采取合理的风险控制措施，以实现对整个工程项目全方位的控制，确保房地产工程项目开发取得较高的社会经济效益。

当前我国的房地产开发商普遍存在着只重视项目开发，忽视项目风险控制的情况，导致了很多项目在实施过程中频繁出现问题，从而使得项目实施停顿甚至中断，开发商受到巨大的损失。因此，房地产项目风险控制应作为房地产企业经营管理的重要组成。结合市场形势和项目情况，加强房地产项目各环节中风险控制力度，提升房地产开发商的风险控制意识和风险控制水平，实现房地产项目管理向风险主动预控管理方向的转变，强化企业在房地产行业中的核心竞争力。

3．房地产项目风险控制的策略

3.1房地产企业项目风险控制

房地产项目风险的控制，从长远来看，首先要公司内部制度的完善以及项目流程的合理建设，才可以良好有效的进行风险控制。

3.1.1房地产项目企业应建立健全风险控制体系

房地产项目企业应建立健全的风险控制体系，并应设立专门的风险评估分析组织。企业要根据当前市场情形选择正确的投资理念，并总结投资经验，防范投资风险。企业要对投资的房地产项目按照科学程序，全面分析评估整个项目开发中存在的风险，尤其在方案论证过程中，要对国家政策、房地产市场价格变化等外部限制因素给予充分的考虑和计划。房地产企业在项目可行性研究的过程中，应建立完善的风险控制体系，并结合工程实际情况，从项目开发立项到售后服务整个阶段中及时有效的分析和控制存在的风险。

3.1.2 加强房地产项目风险预警工作

房地产企业在实施项目的过程中，要以财务风险控制为核心，建立系统完善的信息资源数据库，以便实现对项目整个环节的监控管理。企业要定期展开分析会议，明确项目各阶段具体的经济技术指标，并召集企业相关的部门对项目实际情况和现存风险进行全面分析。企业对所投资的项目，要充分及时掌握其资产状况，一旦发现存在较大风险问题，立马采取相应纠正措施，最大化降低项目开发投资风险。

3.1.3强化房地产项目风险转移力度

在项目实施的过程中，可以通过加入商业保险在一定程度上转移房地产开发项目的风险，减少项目实施过程中可能存在的风险。另外，可以通过合理布局项目，分散性的转移项目风险。不同类型房地产项目在其不同阶段的风险类型、风险程度，以及获利能力都存在很大差异。因此，利用不同类型房地产项目开发的综合投资组合，通过相互补充不同的项目以及相互协调资金，达到提高企业总体风险控制能力的目的。

3.2房地产项目风险控制

当前，我国房地产项目开发各环节中所存在的风险主要与政策环境、经济发展、资金、工程建造技能、企业经营管理等因素有关。房地产项目实施周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、完工阶段、租售阶段，对风险进行控制的策略也不尽相同，下文对此进行逐一阐述。

3.2.1项目投资决策阶段

项目投资决策阶段，应对国家和区域经济政策、行业政策做好充分研究，并对项目所在区域的规划、土地、项目、适宜项目情况做出针对、准确的分析，为企业经营决策提供依据。决定项目之后应加强项目的前期论证，运用现代工程学、工程经济学、管理学等理论，对掌握的信息资源做出可靠的论证分析，为投资者减少风险。控制项目工程总造价的基础是准确的投资估算，误差太大会导致整个决策的失误，从而给项目的造价控制与管理留下隐患。在项目决策阶段，必须编制准确可靠的投资估算，允许可控范围内的误差存在。

第4篇：房地产项目运作管理范文

关键词：房地产；投资项目；风险管理

随着房地产行业的快速发展，许多风险也暴露出来，房地产开发项目具有投资资金多、跨度时间长、面临的不稳定因素多等特点，本文以中海地产——长春市凤凰熙岸项目为例，对其项目开发过程中的风险进行研究，通过对其投资项目中的各个环节进行风险管理研究，从微观视角对房地产行业投资风险进行客观、准确的分析，同时对不确定因素进行合理控制，有利于房地产行业企业健康发展。

1.投资项目风险管理相关理论

投资项目风险特征及类型。项目投资过程的划分有决定过程中风险和项目建设实施风险。项目决定过程风险具有独特性和复杂性、客观性及现实可测性；项目设实施过程中主要存在包括对项目设计方面的风险因素，建设施工风险以及设备的风险等，项目决策的风险主要包括：一是组织结构方面是否完善；二是企业资源条件；三是项目实施所处的外界环境；四是施工能力风险等。

2.房地产项目投资风险的类型

2.1政策风险

2012年的政府工作报告中再次提到“要切实保障和改善民生”，其中也特别对房地产发展做出了具体的部署，从短期看，房地产的控市受到一定的影响和抑制。

2.2财务风险

投资项目财务风险主要包括以下几个部分，一是资金筹措风险；二投资所处环境风险；三是收入风险。

2.3项目运作风险

一技术风险设备。二合同风险。根据国家和工程所在地政府的规定和相关标准，卖方所品需要进行认证，认证由买方负责组织认证并承担相关费用。质量文件的提交作为买方向雇主申请付款的资料之一，卖方逾期提供，应承担相应的违约责任。三自然环境风险、地理环境风险、天气风险、意外事故使得房地产项目运作情况复杂，都会直接制约房地产项目运作。

3.中海地产凤凰熙岸投资项目

3.1凤凰熙岸地产项目投资现状

2015年9月6日，中海集团内部会议中提出了长春市南关区开发项目，投入11632.5作为土地购买成本，将其命名为凤凰熙岸项目，并组织财务部、市场部、施工部等相关部门进行投资风险分析，中海凤凰熙岸项目具有投资金额高、项目实施过程常、难度高、项目实施技术难的特点，工程项目建设的背后，隐藏着巨大的工程建设风险。房地产项目工程重大风险源管控，积极探索和开展房地产工程项目重大风险源管理相关的技术和管理措施研究。

3.2中海凤凰熙岸投资项目风险评估

采用头脑暴风法对建设阶段风险进行评估，会议的共有20人，来自项目管理不同部门，采用举手表决方式进行评估，分为五个风险等级，分别是小（1-4票）、较小（5-8票）、中（9-12票）、较大（13-16票）、很大（17-20票）。

4.投资项目风险应对策略

4.1中海凤凰熙岸风险控制措施

一是强化项目决策阶段的市场调研活动。二是采用科学的方法确定项目估算。三是做好财务分析和现金流预测。四是健全风险预警系统，根据中海集团的实际状况，构建财务风险警告评价方面的相关指标，进行财务预警组织机构的建立，对企业活动进行设计、监测、改善等控制，使企业能够良性循环。

4.2房地产投资风险规避建议

一是要能够掌握企业自身的经济实力。二是要聘请有专业能力的管理机构进行项目管理，帮助企业实现项目过程的规范化管理，从而使得企业的资源能够得到充分利用。同时要加大对房地产行业、长春地区政策、经济、消费者需求方面的调研，更好地掌握市场动向，从而能够帮助企业更好地发展。

参考文献：

[1]贾洪刚.大型风电工程建设项目风险管理模式探讨[J].科技展望,2017,04:182-183.

[2]宋继鹏.建筑工程项目风险管理与控制研究[J].门窗,2017(01):75.

[3]刘庆.ZZ机场二期工程建设项目风险管理研究[D].南京理工大学,2016.

[4]王悦.某建筑工程项目风险管理研究[D].湖北工业大学,2016.

第5篇：房地产项目运作管理范文

【关键词】房地产项目;项目融资

1.房地产项目的传统融资模式

房地产开发项目融资而言, 是房地产投资商和开发商为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，其最重要的问题就是资金问题，它历来都是开发商最关注的问题，它也决定了该房地产项目能否顺利实施。

对于房地产开发企业来说，传统的房地产融资方式是主要利用企业自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。其渠道主要包括内部融资和外部融资。内部融资主要是指开发商自身的积累，包括开发企业的自有资金和以企业为基础的股权融资，前一种方式由于企业的资金积累较慢故效率较低，后一种在我国应用较少。外部融资主要是银行贷款、信托投资等，其中以银行贷款为主。但是银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，且贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，对于企业来说是非常不利于分散风险的。所以，有以上分析可知，传统的融资方式已经阻碍了房地产业的发展，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2.房地产项目融资新模式――项目融资

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。对比传统融资跟项目融资，传统融资贷款人考虑借款人的资信状况以及将要建设的项目的前景，而项目融资贷款人考虑项目自身产生的现金流以及除此之外的项目实体的其他资产。结合项目融资和房地产项目的特点，本文提出以下针对房地产项目的项目融资模式。

2.1 BOT 融资模式

BOT是Build（建设）、Operate(经营)和Transfer(转让)三个英文单词第一个字母的缩写。是指国家或者地方政府部门通过特许经营协议，授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司，由该项目公司承担公共基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护；在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，允许向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。BOT 实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。

在房地产业，BOT 项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担，减轻政府的借款负债义务，而且还有利于转移和降低风险，提高项目的运作效率。BOT项目如果有外国的专业公司参与融资和经营，会给项目所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商带来较多的发展机会，也促进了国际经济的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融资模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。具体来说，它是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，经过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入高信用等级证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点大幅降低发行债券筹集资金的成本。

具体来说，利用ABS 模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：第一，组建SPC 阶段。SPC 是Special Purpose Corporation 缩写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级（AAA 或AA 级）的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC 是ABS 顺利运作的根本前提；第二，SPC 与项目结合阶段。适合ABS 的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS 融资的物质基础。SPC 与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC；第三，SPC 发行债券阶段。SPC 可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC 信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；第四，SPC 偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC 就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.3房地产的售后回租融资模式

售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率；②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产；③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，收回大量资金，缓解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产属自己，避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。

3.总结

传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经不适合在当今经济环境下发展的房地产项目，而取而代之的是以房地产项目本身为主要考虑因素。在这样的背景下，，结合房地产项目自身和项目融资方式的特点，本文提出了BOT融资模式、ABS融资模式、售后回租等融资模式，并对这些模式进行了分析，以帮助房地产项目选择合适的融资方式。　[科]

【参考文献】

［1］戴大双.项目融资[M].机械工业出版社.

第6篇：房地产项目运作管理范文

关键词：顾客满意战略；房地产项目；影响及实施方法

一、研究的意义与目的

房地产项目市场顾客数量的不断增长和竞争企业的不断增加，意味着房地产项目开发商除了在吸引新增客户上不断加大力度以外，将越来越关注已有客户的满意状况和忠诚状况。因为从营销的角度来看，新兴市场的主要工作是吸引顾客，但当市场进入成熟期时，保持顾客显得重要得多，因为流失一个顾客的损失比新增一个顾客的收益要大得多。随着我国市场经济日渐成熟，房地产项目开发商开展顾客满意战略营销显得尤为必要。因为房地产项目开发商开展顾客满意战略营销能帮助房地产项目开发商处理好客户关系。帮助房地产项目开发商把其有限的资源集中到用户最看重的特性方面，从而达到建立和提升顾客满意度并保留顾客；房地产项目开发商通过分析顾客的价值，把有限的资源优先配给最有价值的顾客；通过预测顾客未来的需求和满意度因素来调整房地产项目市场营销活动的开展。

顾客满意是企业效益的源泉，有调查数据显示，开发1个新顾客的成本是留住老顾客的5倍，而流失1个老顾客的损失，只有争取10个新顾客才能弥补；一位不满意的顾客会向8-10个人进行抱怨；将产品或服务推销给1位新顾客和1位老主顾的成交机会分别为15%和50%；如果事后补救得当，70%的不满意顾客仍然将继续购买企业的产品或服务；1个满意的顾客会引发8笔生意，其中至少有1笔成交；1个不满意的顾客会影响25个人的购买意愿1。总之，这些数据显示，顾客满意是企业营销和效益产生的一个重要因素，因此，重视企业顾客满意营销是企业获得竞争力的一个重要途径。

对于房地产开发商来说，房地产开发商与顾客的联系更为直接和紧密，当今竞争激烈的房地产项目市场营销必须更加注重顾客满意度，选择和定位准确的房地产市场营销战略来尽量使顾客满意，其中顾客满意战略便是其中一个重要战略之一。通过顾客满意营销战略的实施，外部顾客就会感到满意，可以助推房地产项目的营销与开发，从而刺激顾客作出购买决策，树立顾客忠诚度，降低销售成本，形成价格优势，增强房地产项目市场竞争力。

房地产项目市场营销顾客满意战略贯穿于房地产开发、设计、销售、交付直至售后服务。这些过程中需要采取面向顾客原则，如顾客需求结构、需求项目的主要要求、顾客主观感受调查。在房地产项目市场营销过程中关注顾客需求的变化，进行持续改进。只有这样才能真正做到项目让顾客满意，真正提高房地产项目的市场营销水平。

二、顾客满意为导向的房地产项目营销环境现状

对房地产行业中以顾客满意为导向的房地产项目营销环境现状分析可以从政策、经济、社会和技术（PEST）等四个方面来作一个简要的分析（如下表）。

                                                                              房地产市场环境分析

主要内容

政策

P

1. 2008年底确立的宽松货币政策继续推行。2.在投放方向和贷款审批将从严把关。房地产企业2010年应提防如果二套房贷从紧，有可能出现成交量下降情况，需审慎管理企业现金流。3. 中国一揽子经济计划的推出刺激经济发展。4. 国务院、国土资源部、

东莞银行等相继推出相应的政策。

经济E

1.改革开放以来，2009年为东莞经济形势最为严峻一年，但是东莞的经济却稳步发展起来；2. 经济增长的逐步回升，同时也带来了人们收入的增加；3.土地供应减少和土地储备匮乏，导致房价增长过快；4. 随着商品住宅市场的价格继续攀升，商品住宅的投资属性增强，相信投资客的入市步伐会加快。

社会S

1.房地产行业为这轮经济硬启动作出巨大贡献，未来经济复苏快慢依然有赖于地产行业的贡献.。2.社会需求以刚性需求为主，中小户型畅销，中大户型销售欠佳。3. 改善性住房需求将继续保持增长势头。4.目前活跃的市场中，利好因素很容易被放大，进一步刺激楼市成交，成交将继续保持旺盛局面。

技术T

1.《循环经济促进法》通过，于2009年1月1日起施行。该法规定,城市建筑物政府不能“想拆就拆”。2.产品设计和装修要求不断提高，对于房地产开发商开发针对性的商品房要求增高。3.产品的质量越来越成为消费者关注的一个重点，国家出台了相应的建设标准。

可以看出，目前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，可以说房地产项目开发面临着众多的机遇，也面临着一定的挑战，国际经济形势整体来说还是有利于项目的开发，但是作为房地产项目开发商来说，需客观、科学地评价项目的建设与宏观环境产生的相互影响，还是要针对房地产项目及其背景展开具体的分析，充分利用有利的政策和经济发展环境，提高房地产项目社会认可度和顾客满意度，加强质量管理，全面提升房地产项目的整体竞争力，为项目可行性与开发提供科学依据，促进项目建设与宏观环境的协调发展。

基于以上背景分析，基于顾客满意战略的房地产项目市场营销必须充分把握当前房地产项目营销的外部环境和内部要求，在充分利用顾客满意战略的基础上，加大市场营销推广力度，增强房地产项目的市场竞争能力，取得较好的经济效益，以指导房地产市场营销战略的实施和优化。

三、顾客满意战略的实施方法

1、以“体检行动”进行计量化体质诊断，先对企业的内部员工进行CSI（顾客满意指数）评测，在企业内部，要创造一种“内部服务”的营销理念，如果你不直接服务顾客，那么你的工作应当是为服务顾客的人服务。在企业内部，要导入“下道工序是上道工序的客户”的CS理念，即在整个运作环节中，上个环节的部门把下个环节的部门当作客户，对它进行服务，一个环节服务一个环节，最终提供客户最佳服务。

第7篇：房地产项目运作管理范文

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).

第8篇：房地产项目运作管理范文

关键词：房地产信托 风险 应对措施

我国的房地产信托自2003年中国人民银行颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）而兴起并迅速发展，经过十年的发展在房地产的多种融资渠道中占据了越来越重要的地位。随着2013年年房地产信托的大量到期，我们也可以看出，由于整个房地产行业的复杂背景，在房地产信托行业十年间迅猛发展的同时，也隐藏着投资者、信托投资公司对房地产信托产品风险认识不足的隐患，如房地产市场的不稳定、法律法规的不健全等方面带来的风险，为此必须采用科学、合理的控制措施防范和化解各类可能发生的金融风险。

一、房地产信托存在的主要风险

1、道德风险

道德风险是指房地产信托参与方（主要指受托方、使用方等）不履行契约承诺而造成经济损失的风险。在我国，由于房地产信托尚未形成完善的运作与监管模式，没有有效的对开发商的约束机制。对开发商的约束主要依靠投资者与开发商间的契约，往往因为信息的不对称而缺乏对于项目资金运用的有效监督，容易产生过度依赖开发商的道德风险。因为房地产信托的各参与方既有共同的目标，也有不同的利益要求，虽然《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系，但是由于缺乏成熟的监督机制，信托公司为使自己利益最大化，仍有可能违背投资者的投资要求，主观投资于和自己有关联的房地产企业，违反投资收益最大化的要求原则，增加了投资者发生重大损失的风险。潜在的道德风险不但对保护房地产信托投资者的利益不利，更对我国房地产信托行业健康地发展不利。

2、房地产行业风险

在我国，房地产行业是公认的高风险行业，受经济发展影响，房地产行业的发展有着周期性的波动，在房地产行业进入萧条期时，通常会出现较长时间的开发建设规模缩小、房地产价格下降和交易量锐减等情况。同时，由于房地产泡沫的存在，房地产销售量和价格也会出现较大的波动。我国目前的房地产信托主要形式是资金信托，无论是借贷型还是股权型，都与房地产产品本身的收益状况息息相关。上述因素造成房地产行业的波动将直接影响到房地产产品的收益，使房地产项目陷入困境，进而影响房地产信托的资金兑付，这样的行业风险将通过信托机构转嫁到投资者身上，最终使投资者受到损失。

3、房地产项目自身风险

房地产信托一般投资于房地产开发阶段，房地产开发行业是一个技术含量极高的资源整合过程，涉及到从土地选择、产品规划、产品销售、直到运营管理等一系列专业性极强的过程，开发商的管理水平直接影响项目的经营成败，因此信托公司对房地产开发行业管理的经验极其重要。首先，信托公司要做好对房地产开发项目的选择工作，一旦信托公司将资金投资到有先天缺陷的项目（如项目本身存在市场销售前景不佳、建设资金短缺问题等），都无法弥补项目存在的风险。其次，如果信托公司没有对项目的土地房产抵押、质押等担保措施进行具体的核实，在项目动作过程中对资金的监控不严，就无法将房地产项目的风险控制在一定范围内，也就无法保证信托资金的安全，使委托人和受益人的权益有受到侵害的风险。

二、房地产信托的风险应对措施

1、建立房地产信托的监管机制，防止道德风险发生

鉴于房地产信托的庞大的市场占用份额，根据房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，政府主管部门可以专门建立一套针对房地产信托的监管机制，严格控制房地产信托实施过程中出现的控制权集中、资金投向和利益分配信息不明等，防范潜在的道德风险。作为房地产信受托人的信托机构，在信托业务实施过程中，必须主动接受信托业务监管部门中国银监会的监督与管理，并严格按照《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司管理办法》的规定开展业务，内部管理上，信托机构应建立健全内部管理制度和风险控制流程，保证技术人员的专业素质，通过专业化管理和多元投资组合，有效的进行道德风险控制。

2、提高信托机构对项目的风险控制

对于房地产信托投资项目，由于专业性较强，信托机构往往对房地产行业了解不够，因此，一定要有风险管理的意识和手段。信托机构在项目选择时应通过对房地产商的经验、实力、资信状况等进行全面的调查了解来评估项目投资的可行性，项目实施期间也需要重点关注项目进度情况、销售情况、企业财务状况和投融资计划，加强对信托资金使用及回收进行全程监控，保证专款专用，项目销售收入能够划入信托专户，确保信托计划的还本付息，通过一系列手段提高资金管理水平，确保信托资金安全，从而保护各方利益不受损害。

3、完善信托法规，加强信息登记备案

在我国信托业的发展过程中，已逐步建立和完善了一整套的法规系统，对信托业务进行了规范，但到目前为止仍没有专门针对房地产信托业的法规，由于房地产项目的专业性与独特性，在房地产信托业的准入标准、项目房地产信托标准选择、规范要求等方面应该存在较大差别，因此政府主管部门可以借鉴经济发达国家的做法，建立对房地产信托的严格管理，制定并完善统一的专门针对房地产信托业的法律法规，建立房地产信托的行业准入机制，对开展房地产信托业务的信托投资公司进行资质认证，以促进房地产信托业的规范发展和风险防范。此外，应从法规层面进一步完善房地产信托登记制度，由专门的行政主管部门负责对房地产信托的各方参与人、信托期限、信托权限等内容进行登记备案，以提高房地产项目信托投资的公开化和透明度。

参考文献：

[1]郑旋.我国发展房地产投资信托基金（REITs）的路径选择[J].商情，2009；30

[2]邓念，郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力，2011；01

第9篇：房地产项目运作管理范文

关键词:房地产项目管理;综合化;咨询企业

一、引言

房地产业的飞速发展对其管理要求日益增加,而如今房地产业的管理主要由房地产商协同咨询企业共同完成,房地产业的飞速发展毫无疑问带动咨询业市场容量、服务范围的扩大,使得我国咨询业迎来了很好的发展时机。目前我国咨询业由策划咨询、设计咨询、招投标咨询、造价咨询、监理咨询等各个不同的组成,作为房地产商,为了实现项目最大利益,必须协调好各方的关系。但是由于项目参与方众多,个体理性最优并不能实现项目最优,参与方过多的个体理性的行为割裂了房地产项目系统整体性、全局性考虑的需求,给房地产商的协调和管理增加了难度。因此,大型综合型发展的咨询业便有了良好的生存机遇。

二、基本概念

系统是由若干要素以一定结构形式构成的具有某种功能的有机整体,而系统论是研究系统的一般模式、结构和规律的学问,它将所处理的问题作为一个完整的系统进行处理,以整体的角度考虑事物的发展与演化的科学。系统论认为,整体性、关联性、等级结构性、动态平衡性、时序性等是所有系统的共同的基本特征。这些既是系统所具有的基本思想观点,也是系统方法的基本原则,表现了系统论是反映客观规律的科学理论,具有科学方法论的含义,这正是系统论这门科学的特点。

系统论的核心思想是系统的整体观念。任何系统都是一个有机的整体,每个要素在系统中都处于一定的位置上,起着特定的作用。要素之间相互关联,构成了一个不可分割的整体。要素是整体中的要素,如果将要素从系统整体中割离出来,它将失去要素的作用。系统论的基本思想方法,就是把所研究和处理的对象,当作一个系统,分析系统的结构和功能,研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性,并优化系统观点看问题。

以往着眼点在局部或要素,遵循的是单项因果决定论的研究问题的方法,不能反映事物之间的联系和相互作用,它只适应认识较为简单的事物,而不胜任于对复杂问题的研究,而系统分析方法却能站在时代前列,高屋建瓴,综观全局,别开生面地为现代复杂问题提供了有效的思维方式,目前系统的观点深入到各个领域。

三、对房地产项目的分析

在房地产项目中,房地产开发贯穿到项目策划、设计、实施全过程,房地产业主需要处理与建设各方和其政府、群众所组成环境的各种关系,项目的一次性使得每个项目的管理都具有不同的特征,因此房地产项目的管理不同于一般企业的项目管理。它从一开始就具有系统的复杂性,而传统的管理方法将开发整个过程割裂为不同的阶段,项目实施组织、项目各利益相关方的总是站在各自的角度上考虑,这种缺乏全局性和整体性的管理方法忽视了工程项目的整体性和系统性问题,割裂了部分之间、层次之间和整体之间的非线性关系,使得房地产开发商的管理在房地产开发过程中捉襟见肘,不能实现项目最终利益的最大化。

在房地产项目中,除了开发商和承建单位以外,不同的参与方均可由咨询公司整合各方资源进行管理。建立一个大型的工程咨询机构,作为项目管理的平台,整合项目策划、设计和实施各个阶段的工作,为业主提供从前期可研、评估、最终方案的提出、规划、设计、项目施工全过程管理,使其作为一个整体进行考虑和规划。作为整合平台的咨询机构,拥有从项目策划、设计到实施过程中的专业技术人员和专家,能根据业主需要为其办理所需要的各种事宜,在不损害承包商的利益的情况下,作为业主服务的主要实施者,一切以业主的利益为先,充分体现为业主利益最大化的职能。

系统论下的房地产项目管理类似项目总控管理,需要制度政策上的支持和法律环境的健全。因此,项目咨询单位业务的范围和水平有待提高,项目建设各参与方所反馈信息的可理解性与具体性需要统一的标准,项目各参与方需要建立完善的沟通环境。此外,咨询业务的正常运作需要建设工程参与各方的积极配合,以便收集与工程相关的各种信息,因为信息是项目咨询单位整合平台的工作对象和基础,而建设工程的各种有关信息都来源于参与各方,为了能向业主决策层提供有效的、高水平的决策支持,必须保证信息的及时性、准确性和全面性。然而现实中建设项目各个部门观念参差不齐,多以各自的利益为重,缺乏整体利益最大化的意识;另外,作为项目管理平台的咨询公司需要具备很强的管理能力,因此在实际中应该充分发挥咨询的管理职能,否则将不能充分发挥咨询方综合管理的优势。

四、结论

本文通过分析房地产项目管理目前的特点,以系统论的观点提出了房地产业综合管理的观点,并提出建立相应的综合型咨询企业,以促进相互间的发展,并就实现该发展趋势的难点进行了相应探讨,为咨询企业的未来发展提供了相应参考。

参考文献:

1、白思俊.系统工程[M].电子工业出版社,2009.

2、黄贤金.房地产企业经营管理[M].上海财经大学出版社,2000.