房地产项目质量管理精选(九篇)

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第1篇：房地产项目质量管理范文

关键词：房地产；电气管理；方法

中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

当前是经济迅猛发展的时代，高层建筑数量不断增加，而在房地产项目中，电气工程是必不可少的，其对整个建筑来说，不仅影响着取暖，而且影响着电力以及照明等各个方面。房地产项目作为一个整体，其各个环节都是相互作用的，不管哪个环节存在问题都会对建筑物整体性能的有效发挥产生影响，通常来说，建筑电气工程经常出现的问题主要有设备损坏，电气火灾，停电事故以及漏电伤人等，若未能及时采取一定的措施进行处理，则会为以后的使用埋下安全隐患、并造成很大损失。因此，一定要在电气施工方面进行严格的管理。

房地产项目电气设计质量控制

1.设计配合不协调

各专业管道、线路相互碰撞、相互矛盾的问题已成了施工图多发病，比比皆是，举不胜举。如地下层（含地下车库）施工图的设计中，审图时都发现：给排水管道及通、排风管道与照明灯具及电气管道多处相碰；多个火灾探测器、照明灯具被通风、排烟管道遮挡；只得修改设计后再行施工安装。再如某住宅小区由于原设计给排水与电气专业未能协调，工程竣工初验时才发现几乎每套居室内空调器安装处预留的排水管口及穿墙孔和空调电源插座分别设在外窗两侧的墙边上，即空调安装位置与插座不在同一处，插座无法使用，不得不返工重装。因此在施工图设计中、电气专业要主动加强和水暖专业间沟通、对于相关内容的专业设计要加强互相检查，比如对于各专业的管线排布要通过管线综合图来发现管线碰撞、对于相同设备的设计各专业要核对参数是否匹配。

2.低压配电线路截面设计的问题

由于民用建筑用电负荷绝大多数为单相负荷，三相负荷不平衡必然导致中线通过不平衡电流；随着电脑及各种家用电器设备的发展与普及，低压电网高次谐波污染日益加剧，3次及其奇倍数谐波均构成中性电流。中线过电流并由此引发电气火灾的现象也日渐增多。为此，相关设计规范已规定“三相四线或二相三线的配电线路中，当用电负荷大部分为单相负荷时，其N线或PEN线截面不宜小于相线截面；以气体放电灯为主要负荷的回路中，N线截面不应小于相线截面……”，可见，民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面原则上均应选择N线截面并与相线截面相同。然仍有为数不少的民用建筑配电设计中仍沿用80年代前曾采用过的作法，上述设备的配电回路选用的N线截面仍为相线的1/2～1/3。这也是最常见的电气设计安全问题之一。

3.设计深度不够

目前施工图设计深度普遍达不到建设部《建设工程设计文件编制深度规定》要求的，主要是设计文件可实施性方面的缺陷，将直接导致施工安装困难或错误，也可能导致可用性的欠缺。由于不按规定的深度进行必要的计算与标注、也往往造成设计文件本身出现原则错误而难于及时发现，将影响项目建成的使用功能。例如，按设计深度规定电力及照明系统图及相应设备材料表中应详细标明选用的电气设备及材料的型号、名称、规格参数及数量。

三、做好电气工程施工方面质量控制

1.重视前期施工质量控制

电气工程项目实施前应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任、加大专业间的沟通及相关工序的会审。如大部分施工图只在电气图中有防雷接地图，缺少详细的标注与说明，土建施工图中直接省略了说明与标注。最为常见的是接地钢筋网的连接点的错、漏焊以及外引接地联结点或检测点预埋件的漏设，另外因土建和电气专业图纸矛盾导致剪力墙或柱内主钢筋调整、防雷引下线钢筋错接错焊的情况经常出现。按规定需要在电气施工图中将联接点、预埋件详细标出，并对敷设方式及技术措施做详细说明；有时需要在土建施工图中对预埋件详图进行必要的标注与说明。

在工程实施前期，承包商一定要针对工程实际做出工程质量管理策划，其中要明确电气工程关键环节、关键工序的控制办法、要针对质量通病提出有效的工程做法。建立质量管理体系、责任到位、保证施工过程中的各个环节, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。

2.重视事中管理

安装时各个工序之间务必要协调一致，以确保整个电气工程能够顺利安装。作为一名机电工程管理人员，要意识到电气施工是非常重要的；作为管理人员，应该合理安排工作，尽可能使所有专业人员都能协调工作、加强工序之间的交接检查、采取措施确保工程质量的合格。工程管理人员应该认真听取别人对工作提出的意见以及措施，积极吸收采纳良好的建议对基层操作人员进行及时和到位的技术指导，使操作人员尽早掌握工程中的相关工艺及技术措施。协调好各专业施工，使工程各专业之间的工序合理有序进行，以保证工程整体的顺利进展。

具体控制时需要注意：（1）安装过程中的隐蔽工程，在隐蔽之前要做好元器件质量检查，合格后方才能开始下道工序。（2）安装技术人员要时刻准备检查工作，为后面的施工减少返修次数，提高工序作业的质量。（3）安装时要选择合适的材料，材料质量检查合格后投入使用。

另外，要严把电气管材、线盒的质量关, 将不合格材料拒之于工程之外。如:镀锌钢管的壁厚, 厚度不小于 2.5 mm, 镀锌层应完好, PVC 管应采用中型以上, 一般采用重型, 必须是阻燃型。每次进材料都应填报审表, 经监理审查同意后方能用于工程。为不影响结构, 保证保护层厚度, 预埋电线管不能敷设在钢筋的外侧, 管路在同一处交叉不能超过三条, 线管不能并排绑扎在一起。管与管、管与盒连接应牢固、紧密, 要防止堵塞, 绑扎必须牢固, 住宅部分的墙体上一般均有开关和插座, 墙体定位必须正确, 强弱电的线盒间距符合要求。浇筑混凝土时, 要求每台输送泵都有电工跟班, 及时处理被压坏的线管、线盒。均压环、避雷带、防雷引下线等对建筑的安全非常重要, 是否漏焊, 焊接长度及质量是否满足规范及设计要求, 每处都要仔细检查, 特别是结构转换层。由于柱子主筋调整, 防雷引下线容易错焊、漏焊, 所以电气工程师要提醒施工人员引起重视, 这也是监理检查内容的重点, 必须认真检查, 确保工程质量。

3.事中要控制的几个问题与方法

(1)对配电盘，电箱以及电柜进行的管理：在对配电表，电箱以及电柜进行安设时，有很多注意事项，既要明确安设位置，还要考虑内部电线相互之间的连接是否科学以及美观，只有将这些工作做到位，才能为电力系统的安全使用提供保障。关于电箱中的元件布置要以设计图纸的具体结构为依据进行确定，至于对整个程序进行的划分，其线路界限务必要遵照相关图纸进行。不管是配电箱，还是电柜以及电屏，要确保其基础型钢以及金属外壳都良好接地，并设置相关开启门。配电盘线间，电柜以及线对地面的绝缘阻值，需要满足以下要求，即馈电线路以及二次回路分别要大于0.5 MΩ以及1MΩ。电箱内部电线的布置不仅要准确而且要合理，禁止发生线路交叉等情况，线路连接务必要正确有效。（2）管件预埋处理：工作管理人员应该对预埋件的埋设部位，型号规格、数量等进行仔细核对，而且要对钢管的腐蚀、管口处理、焊接进行定期检测。达到操作标准后才可以进行下一步的工作流程。管道间的连接，弯曲半径，弯扁度等要符合设计的相关规定。检测设备的基础和接地设备，接地网的施工质量、形状规格、埋设厚度、焊接质量、钢筋之间缝隙的处理等等。检查接地网的连接电阻，如果不满足设计要求，应该及时采取措施进行检修和补救，所有项目检查合格完毕后，才可以进行下一步工作。（3）接地装置管理：接地装置应该参照建筑工程低压电气的施工图纸分布，接地电阻值也要与标准的设计要求相符合。埋设防雷接地的干线时，经人行通道处埋地深度要在1m以上，同时在通道上方铺设沥青。接地模块顶面埋深大于0．6m，接地模块间距大于模块长度的3～5倍，其埋设基坑通常是模块外形尺寸的1.2～1.4倍，且需要在开挖深度中记录好相关指标。关于接地模块，务必要保持水平或者是垂直，同时需要明确土层相互之间的接触长度。此外关于接地模块，要对其引线进行集中处理，可以通过干线对接地模块进行并联并焊接使之组成一个环路，不过需要注意的是，干线材质应该和接地模块焊接处相同，最后关于钢制，最好使用热浸镀锌扁钢，其中引出线至少要为2处。

4.做好事后质量控制

成套配电设备在运行过程中要确保电压以及电流正常，相关检测仪器质量要合格。空载运行过程中，要做好温度，电流，运行时间以及电压等各项数据的记录，以满足电气工程有关规定。关于电动执行器，其不管是指示还是动作方向，均要与装置分布一致。此外灯具回路控制以及照明系统通电，务必要与回路以及配电箱保持一致，而且灯具以及开关应依据顺序相互对应。公用建筑内，其照明系统常规通电调试长达24h，而民用建筑仅需8h，全部灯具都处于开启状态，并且每隔两小时需要进行一次记录，确保连续运行没有故障。结束调试后通常在24小时之内是连续通电的，这样是为了更好的验收签证。

“管理也是生产力”, 管理因素在事后质量控制中同样举足轻重。建筑工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任。施工后要进行经验总结，如施工过程的各个环节要严格控制, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况和工程的特点及质量通病, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。

四、结束语

简而言之，电气工程是房地产项目的一个关键组成部分，因而在施工时，要高度重视电气工程，协调施工过程的各个环节，确保各个工序能实现预期的施工效果。

参考文献

[1]贾志勇.高低压电气设备安装的质量控制要点[J].建筑电气,2004,(5):43-45.

[2]倪金荣.建筑工程中低压电气安装施工探究[J].现代商贸工业,2010,(1):292-293.

第2篇：房地产项目质量管理范文

关键词：质量管理；房地产开发项目；项目管理

工程建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量，因此应该把这一过程作为主要矛盾来抓。对施工过程进行全面的质量督察与控制。这其中包括了施工之前的各项准备工作，施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。

1.房地产项目施工前期管理

1.1审核有关技术档、报告

这个过程是对整个的工程质量进行全面的监督、检查的重要途径。其中包括对分包单位的资质证明档的审查；对施工单位的开工申请书，施工计划或者施工方案进行审查。审查有关材料和构配件质量证明的档，以及施工组织设计，反应施工质量的动态统计表格，工序交接记录，有关设计变更等。以及工程的质量缺陷报告或者事故处理报告等，力求对工程有一个全方位的认识。

1.2制定项目建设实施的质量管理计划

制定实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。

1.3做好质量保证工作

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。 比如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到透明公正；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

1.4现场质量监督检查

主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。同时做好现场的质量检验工作。检测工程产品的各项数值和有关数据并将其与标准数值进行比较，对其质量进行评估。安排好合格的原材料等，同时对不符合的产品进行处理。

2.房地产项目施工事中质量管理

房地产项目工程施工事中控制是指施工过程中的质量控制，实际就是程控和过程偏差控制。它的主要内容包括协调承包商单位完善工序，严格的工序检查，重要工程部位的专业检验，已完成的分部分项工程的自检验收，审核设计变更途中等等多方面的内容。在房地产开发项目的建设过程中的过程式控制制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，运用各种手段进行控制，主要有以下方法：

2.1旁站监督

这是一种常用的现场检查形式，在施工的过程中安排专业人员到现场进行施工过程的观察监督，在此过程中主要并及时发现施工中存在的错误或者质量隐患，随时加以制止指正。在隐蔽工程的建设过程中旁站监督显得非常重要。

2.2进行技术交底

做好技术交底记录是保证施工质量非常重要的措施之一。项目技术人员应认真负责的编制技术交底并经项目技术负责人批准。在施工前向承包方或作业方提供技术交底方案并存档。明确施工方法、质量标准和验收标准。

2.3测量控制

项目开工前编制测量控制方案，项目技术负责人批准后方可实施。对相关部门提供的测量控制点应做好复核工作，审批以后才可进行测量放线，同时保存测量记录。在施工时应对设置的测量点进行保护。注意施工过程中产生的偏差并及时纠正。

2.4计量控制

这是保证房地产工程质量的有一个重要的措施。包括施工时产生的投料计量、施工测量、监理计量以及对项目、产品或过程的测试、检验、分析计量等等、计量控制的工作重点是：建立计量管理部门和配置计量人员；建立健全和完善计量管理的各项规章制度；同时严格的按规定控制计量器具的使用、保管、维修、检验等、保证计量过程的精确性。

2.5对监理单位的控制

建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，建设单位要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工质量的目的。建设单位对监理的控制主要通过监理报告和现场质量监督、检查来实施。监理工程师应实行以单元工程为基础，以工序控制为手段的标准化、程序化管理，从源头上控制工程建设质量。建设单位及时进行现场勘察和施工资料抽查，积极参与工程质量检测，参与隐蔽工程、单元工程和分部工程的质量评定与验收，发现问题，由监理单位督促施工单位限期整改，确保工程资料能够反映工程建设的实际，杜绝事后补资料现象的发生。

2.6工序施工质量的控制

施工过程是一系列相互联系又相互制约的工序连接而成的，工序是人，材料，机器，施工方法和环境因素对工程质量起综合作用的过程。因此对施工过程的质量控制必须精确到对相应的每道工序的质量控制。工序施工质量控制主要有工序施工条件质量控制和工序施工效果质量控制两个方面

工序施工条件是指从事工序活动各生产要素的质量及生产环境的条件。在此过程中药控制工序活动的各种投入要素质量和环境条件质量。此时的主要依据为设计质量标准，材料质量标准，机械设备性能标准。操作流程以及施工工艺标准等等。

工序施工效果主要是工序产品的质量特征和特性指标。最终的目标就是产品的质量特征最终能否达到设计的质量标准以及验收标准。

2.7指令档

指令档指的是运用甲方指令控制权的具体形式，表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面档，用以向施工单位指出施工中存在的具体问题，提请施工单位加以重视。这样可以很好的起到沟通和交流的作用，在此过程中做好记录便于日后的查阅调取。

2.8特殊过程式控制制

在施工过程中某些施工过程或工序施工质量是不易察觉或者后期难以补救的。对于这一类的特殊工序在施工过程中应该特别注意。特殊过程的质量控制与管理是施工阶段的重点，在项目计划设定时对于特殊的工序应进行特别标注并进行强化控制。

通过以上可以看出，工程建设阶段在房地产开发项目中所支出的比例最大，所占时间最长，对实现预期开发的效益是非常重要的。在此过程中工程质量管理和成本管理，进度管理一样具有同等重要的地位。无论开发人员还是建设人员都应该持着负责的态度去对待质量安全这一问题，真正的做到万无一失，预防为主。

3.房地产项目的事后质量控制

房地产项目开发过程中除了施工过程式控制制外，在完工后的保护工作也是非常重要的。主要是进行已完成施工的成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的质量的过程。

4.结语

随着房地产行业的发展，市场对这个行业提出了更高的需求，房地产企业要立足市场，增加自己的市场占有率，必须做好项目质量控制管理。

参考文献

第3篇：房地产项目质量管理范文

关键词：房地产 项目 质量管理

近些年，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，而房地产企业间的竞争也日趋白热化，房地产项目质量己逐渐成为房地产企业的生命线。评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业待解决的现实问题。

一、房地产开发项目管理中存在的问题

(一)项目市场定位不够准确

投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。

(二)规划、设计阶段优化深度不够

良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。

(三)质量问题普遍存在

房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。

(四)设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

二、房地产开发项目质量管理控制的措施

(一)房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧,及时发现问题,优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料,均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,该成果才能提交给开发企业,由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善,形成相应记录文件,以提高投资效益。

(二)设计阶段的质量控制

为了有效地控制设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。

(三)施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此工程项目施工过程中的质量控制,就显得极其重要。

1、开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

2、推行施工现场技术责任制

现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职,有权、有责。工程开工前,将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员,制定详细的规章制度和奖罚措施,不允许出现不合格品。在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生。

3、坚持“三检”制度

即每道工序完后,首先由作业班组提出自检,再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好三检制"的基础上,请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故,必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则,认真处理,防患于未然。

4、严格按施工工艺(或施工程序)施工

根据对影响工程质量的关键特点,关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则,并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统,形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息,客观地提取产品的质量数据,为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

(四)工程验收质量管理

1、分项工程验收

对于重要的分项工程,应按照工程合同的质量等级要求,根据该工程施工的实际情况,按照有关质量评定标准进行验收。在验收过程中,必须严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。

2、分部工程的验收

在分项工程验收的基础上,根据各分项工程质量验收结果,按照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以确定能否验收。

3、竣工验收

在分项工程、分部工程质量验收的基础上,通过对分项、分部工程质量等级的统计计算,再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质量保证资料、单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,使用功能能不能满足、观感质量是否合格,从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级,进而决定能否验收。

三、结语

房地产建设项目的质量管理，是一项艰巨而复杂的工作，房地产质量管理对于房地产业来说，意义非常重大，是企业树立形象的关键，是企业赢得市场的砝码，也是对投资方和业主负责的表现。建立和完善项目质量管理体系，根据质量管理体系的特点出发进行对策研究，确实保证项目建设的质量。

参考文献：

[1] 陈熙,骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.

第4篇：房地产项目质量管理范文

关键词：房地产；开发项目；管理；控制

Abstract: The project management of China's real estate development level is not high, many real estate development projects are of poor quality, others back, high vacancy rate problem. To solve these problems, the development of enterprises will be in the mode of management efforts, project management as an advanced, efficient management, and strengthen the management of real estate development projects.

Key words: real estate; development project; management; control

中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：

前言

房地产开发项目的管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，对房地产开发企业而言，做好项目全过程的质量管理与控制是楼盘获得成功的先决条件。本文主要从项目开发规划设计管理、项目施工质量管理、项目成本管理及风险管理四个部分。探讨房地产开发项目质量管理与控制。

1、加强项目开发的前期规划管理

我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算、施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。

2、开发项目的工程施工质量管理与控制

房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。

无论是开发住宅小区还是商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是承包单位及项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，即进度（工期）、质量、成本（投资），这三个目标彼此之间有一定互斥性，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。

2.1工程进度控制

工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。

1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：

第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示

①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，通常用横坐标表示工作时间，纵标表示工作内容。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些属于关键工作。

②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。

第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监理工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。

第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

2）进度计划的监测――防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”是工程管理中的一种司空见惯的现象，应该引起工程管理人员的高度警惕。

3）进度计划的衡量、分析和修正。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修正工作一般每月一次。

2.1质量控制

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：

1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。

2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。

3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

4）建立有关质量文件的档案制度。现场工程师对工程质量应进行经常性的检查，做好中间过程的质量验收工作，对检查或验收的结果形成文字记录，归类存档。

3、全面完善项目成本管理与控制

3.1项目成本管理

近几年，房地产业基本已经走出“泡沫”的春天，同行业要在竞争中立于不败之地，价格是很重要的一个优势和筹码。因此，房地产业在开发项目时必须做到全面完善项目的成本管理，要严格控制工程项目成本，首先，在项目规划阶段，做好项目的预测和评估工作，对其成本，销售，利润进行严格的控制，做到最低的成本，最优的质量，其次，在施工过程中，要引入竞争机制，做到投标招标的市场化。最后，要建立奖惩制度，无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。只有这样，才能从根本上降低成本，从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经济效益及社会效益。

3.2项目成本控制

实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。

2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。

4、加强房地产开发的项目风险管理与控制

因为房地产项目具有较长的开发周期，国家金融投资政策的变化，企业各种因素的变动都给企业带来了一定的风险。作为房地产项目风险管理者必须制定严谨、周密的应急预案，通常应急预案包括对风险的描述、出现风险的可能性、计划假设的完成以及风险的影响和适当的反应等。

4.1风险管理

风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移（在房地产项目招标时，应与工程项目施工方、监理方签订工程项目承包合同，并在合同中就施工工期节点、工期延误等应承担的损失进行明确的约定，从而有效的转移风险）。风险管理以风险评估为依据，风险评估有SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析、概率分析（决策树、蒙特卡洛模拟、敏感性分析、盈亏平衡分析）方法，各自从不同视角对项目风险作出评价。

4.1风险控制

房地产项目设计与施工过程中，首先应做好设计交底与图纸会审工作，并严格执行监理制度，就项目的设计与施工进行全程监控，最后还应严格审查设计变更与工程现场签证，以便有效控制工程造价。

第5篇：房地产项目质量管理范文

建筑施工工程中，质量的好坏关系着人民的生命及财产安全。在质量管理中，建设者要对工程质量进行严格把控，采取积极的措施提高工程质量。只有确保良好的管理质量，才能够满足人们的需求。因此，房地产开发项目中的质量管理是建筑房地产中极其重要的一部分。如今，人们对建筑房地产开发项目的质量管理提出了新的见解。因此，房地产开发项目的管理工作要通过严格控制进厂材料和成品，同时，要善于抓好结构实体中的质量管理项目。这样才能够检测房地产开发项目的工作有是否符合试工计划。此外，在工程项目的质量管理中能够发现不适合的仪器及设备，把不利于工程质量的仪器和设备及时替换下来，以保证项目开展过程中的安全性。由此可见，房地产开发项目中的工程质量管理极其重要。

二、房地产开发项目中质量管理的方式

（一）进场材料及成品的控制

在房地产开发项目中，质量管理极其重要，而进场材料及成品直接影响着工程质量。因此，材料的质量管理是房地产开发项目的质量管理中极其重要的环节。在选取材料时，房地产企业可以制定相关的制度严格把控原材料的采购，当采购员在购买原材料的时，要经过货比三家，将混泥土、砂石等材料严格进行比较，选择优质的材料。同时，在现场取证时，负责人要能够选取高质量的材料，这样才能够从源头把控质量。当建筑施工前，施工负责人要向质量管理单位上交完整的材料。只有将进场原料及成品的质量把控好后，才能够进行房地产项目的开展。

（二）结构实体质量的把控

当房地产开发项目中进厂材料及成品控制之后，要对其结构实体质量管理进行严格把控。首先，建立一支高素质的施工团队。只有将施工人员进行严格培训，把握好每一个施工环节，把项目责任落实到人，制定项目质量施工目标，明确施工要求，才能够促进施工顺利开展。这样一来，所有的工作人员都能够按照要求进行工作，从而减少偷工減料的现象。其次，要对施工过程中的整个墙面进行严格的质量把控，当施工过程中混泥土出现氧化时，要及时了解钢筋承受的锈蚀情况，严格控制结构实体，使其符合建筑标准，从而严格把控项目成品的质量。

（三）做好工程项目质量监督管理工作

1.使用质量管理体系。房地产开发项目中的质量管理需要各主体方共同参与，共同完成对整个工程项目地监督。各主体方可以使用质量管理管理体系，它不仅能够为监督机构提供良好的监督管理方式，也能够为责任方提供良好的质量管理报告，使监督方与责任方能够共同监督，促进房地产开发工程项目的顺利进行。由于科技的不断进步，质量管理系统中提供了质量管理结果不合格的解决办法，这样有利于责任方对不合格的情况及时处理。促进工程报告的填写，从而监督责任方履行职责，认真做好对工程项目质量的监督。

2.做好现场质量监督。施工现场是出现质量管理问题较多的地方，对施工现场进行监督，有利于施工质量的提高。而施工现场的质量管理关键在于专业工程师是否有责任心，房地产企业应聘用具有强烈责任心的员工对工程的全程进行负责。此外，组建质量管理队伍，定期对质量施工单位进行质量检查，从而对施工单位进行评分，由高分到低分进行排列，对分数较低的施工单位进行惩罚，分数较高的施工单位进行奖励，只有奖惩分明才能够使施工质量有所保障。

3.明确质量管理的目标。工序质量、工程质量、工作质量是建筑工程项目质量中包含的三个问题。在工程项目建设中目标产品应符合国家及行业规定，满足客户的需求。房地产企业主要是向客户提供优质的房屋产品，使广大客户放心购买。另外，要学会换位思考，从客户的角度出发，满足客户个性化的需求，对于房地产企业来说，房地产项目的质量管理就是生产让客户满意的房屋产品。

三、结束语

当前在房地产开发项目中，质量管理的水平未能满足项目实践的需要。因此需要不断提高质量管理的发展速度，将建筑工程中的质量管理加以重视，保证房地产开发项目中质量管理工作的有效开展，以解决建筑施工过程中的质量问题。只有通过严格把控进厂原料及成品的质量，抓好结构实体质量管理，做好房地产质量的监督工作，才能使房地产开发项目质量能够满足人们的需求。

参考文献

[1]侯文康.浅谈建筑材料质量管理对建筑房地产开发项目的重要性[J].门窗，2016，（05）85-86.

[2]张翔.节能环保条件下建筑房地产开发项目材料质量管理的重要性分析[J].江西建材，2015，（03）：281.

[3]孔宝剑.浅析房地产项目质量管理工作[J].建筑工程技术与设计，2015（14）.

第6篇：房地产项目质量管理范文

关键词:房地产；开发项目；质量问题；质量管理；质量控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1 前言

近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。同时人们对房屋的质量要求越来越高。但是，我国房地产行业的质量情况非常严峻，房屋存在的质量问题还是不少，一定程度上造成资源的大量浪费，影响了人民的生命财产安全。为此，房地产开发单位，要围绕着质量管理与控制，在进行整个工程项目的管理过程中，要全面实施工程质量管理与控制，解决好质量问题。

2 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析

2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素

1)监理公司未实施有效监管。2)施工单位质保体系的不健全。3)设计施工图纸质量不完善。4)总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。

2.2 影响工程质量的内部因素

1)工程管理人员过程质量管控能力不足。2)设计工期过短。3)合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4)招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。

2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位

房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:1)要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2)要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3)监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4)定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5)对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

3 优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉

房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。

3.1 安全性质量问题

1)桩基工程质量问题。2)钢筋混凝土结构性质量问题。3)外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。4)栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5)楼梯公共通道防滑质量问题。

在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。

3.2 功能性质量问题

1)窗户开启不灵活、渗漏。2)屋面渗漏、外墙渗漏。3)设备专业匹配冲突质量问题。

功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。

3.3 观感性质量问题

1)内墙空鼓开裂。2)房间净高、方正。3)墙地面平整度、垂直度。4)门窗设备成品保护。5)外墙面砖、涂料观感。

3.4 适应性质量问题

1)居住使用功能的合理性问题。2)居住使用功能的舒适性问题。3)居住使用功能的协调性问题。4)客户居住使用功能的经济学问题。

房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。

4 实例分析质量管理与控制的重要性

4.1 由设计缺陷引起的工程质量问题案例

某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。

该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏。花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏。花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效，产生渗漏及种植植物烂根死亡。国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患。屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。

4.2 工程合同包划分不合理引起的质量问题案例

某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。

4.3 房地产公司应进行工程全面质量管理

由此可见，房地产公司对工程质量的管理绝不能仅仅停留在现场施工质量的监督管理上，而首先应加强设计预控和合同管理工作。不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。

国内多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺，合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理。对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制，不利于甲方工程人员依据合约对施工方进行有效的管理，甚至导致突破合约施工成本的现象。

5 结束语

总之，房产开发项目的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理与控制工作，重视房屋的质量问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理与控制工作的进步有所帮助。

参考文献

第7篇：房地产项目质量管理范文

关键词：房地产；开发领域；项目管理

0前言

项目管理是房地产领域重要的管理项目和内容，其管理质量的好坏直接关系到房地产企业的未来发展状况以及我国房地产业的整体发展水平。因此，在日常工作过程中，相关工作者应该加强对房地产业项目管理的思考和研究。

1房地产项目管理概述

在房地产开发的过程中，项目管理是最重要的管理内容之一，其对于房地产的发展具有重要的影响。在实际的操作过程中，房地产的项目管理主要体现在质量管理、进度管理以及成本管理等三方面。如果能够做好这三个方面的管理，就能够确保房地产项目管理达到先进的水平。质量管理是房地产项目管理最重要的内容，也是房地产项目管理最重要的环节，在实际的操作过程中，只有确保质量管理，才能够使得进度管理和成本管理变得有意义。所谓进度管理，就是管理房地产项目的时间，提高房地产建设的效率，从而使得房地产企业在竞争激烈的房地产市场中能够占有一席之地。所谓成本管理，就是能够控制房地产建设的资金投入，不断优化配置资源，使得用科学合理的资金量能够建设出最佳的房屋建筑。在实际的操作过程中，成本控制主要体现在控制成本造价方面，房地产的最终利润也主要是通过控制成本来获得的。此外，在实际的操作过程中，不断地减少工程造价而确保获得优质的房地产质量也是提高资金成本使用效率的最重要的途径之一。

2房地产项目管理的意义

2.1项目成本管理

项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。

2.2项目进度管理

房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢 ，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。

2.3项目工程质量管理

在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。

3房地产项目管理的方式

3.1选择优秀的勘察设计单位

在房地产开发前期，需要对地质进行勘察，然后进行科学合理的设计，因此，早期的勘察设计单位的工作能力非常重要。只有选择优秀的勘查设计单位，才能够对房屋建设的整体布局进行科学的配置和结构划分，将多余的建设部分去除掉，从而能够在确保工程质量的基础上，提高工作的经济效益。

3.2选择优秀的施工主体

在房地产工程设计之后，需要选择最佳的施工主体，这对于实现项目工程的质量效益和进度效益都具有重要的意义。在实际的施工主体选择过程中，需要相关工作人员能够制定合理的选择体系标准，主要表现在以下几个方面：施工主体的技术设备是否先进、施工主体的企业资质是否达标、近三年企业的施工业绩如何、施工项目经理的个人素质是否高超等。对于一个施工主体来说，设备和技术分别是企业的硬件和软件，只有这两方面都能够具有优秀的资质，才能够对项目工程施工具有促进作用。此外，优秀的项目经理能够在很大程度上提高项目的管理水平，对于整个工程的开展具有重要的促进作用。只有从众多方面进行科学的分析和考察，才能够最终选择出最优异的施工队伍。

3.3建立健全项目管理体系

在房地产项目的管理过程中，建立健全一个优秀的管理体系，对于提高建设工程的整体水平具有重要的意义。常见的管理体系包括工程材料管理、施工队伍管理以及工程项目资料档案管理等。在工程材料的管理过程中，应该能够对同类主体材料进行调查和分析，在此基础上选择符合设计使用标准而价格最合理的材料，通过对材料价格的合理控制来实现项目的成本管理。施工队伍是工程项目的主要成员，对于施工队伍的管理效益，能够促进工程项目的进一步开展。常见的管理措施包括：设定奖惩制度、加强对施工队伍的组织领导等。对于工程施工的具体情况进行及时的记录，有益于及时发现施工中存在的问题，并能够在第一时间进行改进，从而确保工程后续相关工作能够得到很好的开展。

4房地产项目管理的具体内容

4.1加强项目合同的管理

在房地产项目的管理过程中，合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理，就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同，其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中，企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此，不断加强项目工程的合同管理，是确保工程管理质量的最重要的内容之一。

4.2加强工程项目的质量管理

房地产施工质量是房地产项目工程的生命，因此，只有加强项目工程的质量管理，才能够最终确保项目能够顺利地开展和竣工。在实际的管理过程中，要能够确保施工相关技术工艺能够与工程合同以及施工设计相同，如果不同，则应该进行及时的纠正。房地产项目部要能够采取全过程的工程质量管理，对工程项目的设计、施工以及竣工等各个环节进行科学合理的管理。在实际的操作过程中，应该不断地宣传质量意识，特别是提高领导的质量管理意识。在施工过程中，要能够定期召开工程部经理会议，对施工过程中出现的质量问题进行汇总和集体研讨，找出最佳的应对措施，以此来不断提高项目工程质量。在实际的质量管理过程中，要注重管理人员资质的检查，要能够确保施工具体操作规范和标准与合同及设计的标准相同，对于各分项工程要加强专项管理，对于工程中使用的材料要经过相应的检查和相关试验才能够正式投入到施工使用，对于机械设备的选择也需要经过认真的试验，只有这样，经过全面的审查和管理，才能够切实提高房地产工程的施工质量。

4.3注重房地产项目的成本控制

在房地产开发过程中，成本控制管理是管理到相关企业经济效益的最重要的方面，因此，必须要注重项目成本控制。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。在实际的操作过程中，在项目规划阶段要能够对项目的具体实施情况进行科学合理的评估，使得整个项目工程能够用最低的价格获得最大的经济效益；在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，获得最优质的施工队伍，实现成本控制的最大化；在工程项目的开发管理过程中，要能够实现签证管理制度，以提高房地产开发商的综合竞争水平，为成本控制提供坚实的保障。

4.4加强房地产协调组织管理工作

在房地产项目工程的协调组织管理过程中，需要做好项目部的外部协调与内部管理工作。其中，外部协调主要包括：与设计单位之间的协调，与施工单位之间的协调，与工程监理单位之间的协调，与政府及质量监督单位之间的协调，与其它相关单位之间的协调等。只有做好外部关系的协调工作，才能够在很大程度上给房地产项目的建设营造最佳的施工环境。内部协调主要包括：加强人际关系的协调，根据具体的人员情况进行科学合理的安排，在矛盾处理上要能够做得恰到好处，能够制定合理的成绩评估机制。此外，要能够根据具体的小组成员配置情况，设定科学合理的工作目标、具体的职责与权限等，加强信息沟通机制的建立，及时解决施工过程中存在的矛盾，为项目工程的施工创造良好的内部环境。

结束语

在城市化进程不断加快的今天，我国的房地产业发展非常迅速，但是在管理过程中也存在一定的问题。房地产项目管理是一个综合性要求很高的工作，不仅要对项目管理的重要性有所认识，而且要采取全面的管理步骤和措施，只有这样才能够确保房地产项目管理水平，使得我国房地产业能够更好更快的发展，从而为我国的整体建设做出更大的贡献。

参考文献

[1]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011（15）

[2]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011（27）

[3]房地产经济学[J]，张永岳等，上海财经大学出版社，2008年.

第8篇：房地产项目质量管理范文

关键词：房地产；项目管理；成本管理

引言

工程项目管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，房地产开发项目的管理者应做好各项管理工作，基于工程项目的理论和方法，达成管理目的，并在此基础上，优化房地产开发项目中的生产要素。在工程项目管理中，质量管理、进度管理和成本管理是关键点。贯穿于工程施工项目的全过程。因此对此项课题进行研究，其意义十分重大。

1房地产开发项目管理和发展现状

1.1房地产开发项目管理概述

使项目目标在短时间内实现，是房地产开发项目管理的根本目的，项目经理负责制是这项管理的基础，通过对系统工程观点、理论和方法的合理运用，制定贯穿于房地产由开发到建设全过程的管理系统[1]。房地产项目管理体系复杂程度较高，参与主体除了建设单位和施工单位外，还包括监理公司，属于集实践经验和管理于一体的管理系统，能够为房地产开发项目提供理论上的支持，有助于增强房地产开发管理的效果。房地产项目开发管理由多个部分构成，分别为质量管理、进度管理、成本管理以及其他管理内容。其中质量、进度和成本属于房地产开发项目管理的难点。只有平衡三者的关系，才能保证房地产开发项目管理的质量。但就实际情况来看，处理三者关系的难度非常大，需要企业全体员工的参与，这是企业实现盈利目标的有效途径。

1.2房地产开发行业发展现状

21世纪以来，我国建筑行业迎来了发展的黄金时期，房地产行业成为了国家的支柱性产业，尤其是市场经济体制的运行，使计划经济对房地产行业发展的限制被打破，房地产行业的发展规模呈现出不断扩大的趋势。但与此同时，建筑企业数量的增加，市场竞争程度愈加激烈，一些经营管理不当的中小企业逐渐被市场所淘汰。但总体而言，我国房地产开发行业具有广阔的发展前景，具体表现在以下方面：①房地产投资比例仍处在上升阶段，在查阅统计数据后得知，截止到2018年，我国房地产开发方面的投资超过了2万亿元，与去年相比，增加幅度为10%，由此可见，房地产在我国经济中的地位不会在短时间内发生动摇；②土地开发面积日益加大。截止到2018年，我国房地产开发面积2.55亿m2，同比增加40%以上。

2房地产项目的质量进度和成本管理

2.1房地产开发项目的质量管理

通过上述分析可知，质量管理是房地产开发项目管理的核心环节，如果质量管理效果不佳，必然会影响房地产开发项目管理的效果。及时发现房地产项目施工过程中存在的质量隐患，确保施工工艺与设计要求相符，并通过检查和绘制施作业图的方式，提升质量管理水平是房地产开发项目质量管理的关键，质量体系如图1所示。故建议项目部实施现场管理模式，促使管理人员树立质量管理意识，确保工程质量与合同规定相一致。究其原因，主要是管理人员是否具备质量管理意识，与合同质量目标的实现关联密切。房地产开发企业可以定期召开管理层会议，讨论和研究提升施工质量管理效果的措施，具体措施如下所述：（1）加强对施工单位和监理部门的审查，主要审查内容为从业资质，如果被审查对象不具备从业资质，应及时更换。（2）对设计图纸和施工规范进行检查，找出设计图纸中存在的问题，比如：土建工程与水电暖存在矛盾的内容、影响工程质量和造价的流程和材料，尤其是工程部门必须与设计部门保持密切的沟通和交流，借助设计变更、会议通知、技术核定单等手段，修正设计缺陷。（3）注重原材料和施工机械的质量管理，在房地产项目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的费用占比为建筑工程总成本的70%，现阶段，招标是主要的采购方式，在这种采购模式下，材料费用和质量均能得到控制。但在材料使用前，房地产开发企业应做好材料的复试，简言之，就是让检测单位对材料进行审核，值得注意的是，检测单位必须具备相应的资质，在检测过后得到复检报告，并由监理部门将其与出场合格证、出厂检验报告统一验收，在验收通过后方能允许其入场。此外，在工程项目施工中，还需要使用大量的施工机械，比如：塔吊、推土机、运输车和挖掘机等，房地产企业应要求施工单位在使用机械前进行复检，并做好设备的日常维修和养护。（4）在安全管理上，应加强对三宝、四口、五临边、模型、支架方面以及施工机具等的管理，三宝是指要求施工人员在作业阶段按照安全规定佩戴安全帽，同时在施工现场设置安全网和安全带。四口是指楼梯口、预留洞口、通道口和电梯井口的安全管理，究其原因，主要是这些区域属于安全事故高发区域，需要房地产项目开发企业予以关注，临边包括建筑物四周、阳台和屋面等。（5）做好监理制度的完善。完善监理制度的具体措施如下：①完善监理职能，使全过程监理成为可能；②加强对监理单位的资质管理，营造公平有序的监理市场；③通过宣传和培训的方式，对监理人员素质得到提升。

2.2项目进度管理

项目进度管理和质量管理均会影响房地产开发管理的效果，项目进度管理效果无法得到保障，房地产企业的经济效益也会受到不利影响。具体表现为施工合同中规定了工程交付时间，而进度管理不当会导致工期延后，房地产企业无法在合同规定期间内保质保量的交付工程项目，需要支付大量的违约金。这对于房地产企业发展而言显然是极为不利的，故房地产开发企业应该将进度管理贯穿于建筑施工的全过程。具体管理措施如下：（1）制定进度管理计划。进度管理计划需要在工程设计开始前制定，将进度目标和要求作为依据，完成工程设计，只有这样，才能在最大限度上保障工程进度管理的质量。值得注意的是，在总体进度管理计划制定完成后，还要通过调研和分析的方式，制定不同施工阶段的进度管理计划，为工程建设提供指导。（2）确保进度计划的贯彻落实。在施工进度计划制定完成后，应确保进度计划的贯彻落实，在进度计划通过审核后，将进度管理责任落实到每一个部门和岗位，确保资金、人力和材料等施工要素及时到位。与此同时，还要加强检查力度，找出建筑工程中影响施工进度的问题，并予以解决。在房地产开发管理中，进度管理属于项目管理难点，容易受到诸多因素的影响，实施难度较大。为此，房地产项目部们应做好影响因素的分析，明确不同施工阶段可能会出现的问题，对进度管理方面的问题进行预防性管理，以此来保证施工进度管理效果。通过查阅资料得知，人为因素、技术因素、设备因素、自然环境因素以及社会环境因素均会影响进度管理的有效性，但在众多影响因素中，人为因素的影响最为严重，且涉及的主体较多，包括房地产开发企业自身、施工单位、监理单位、供应商等，为此，房地产企业应加强对人为因素的管理，并在此基础上分析其他影响因素，从而满足进度管理计划的实施要求。

2.3成本管理

成本管理与房地产开发项目密切相关，加强对成本的管理，有助于房地产经济效益的提升。房地产项目开发属于大型生产活动，会涉及大量的资金，而成本管理有利于节省成本和提升资金利用效率，能够在保证建筑工程质量和进度的基础上，降低施工成本，增加施工企业的经济效益。再加上资金对于房地产企业而言可谓是生命，究其原因，主要是房地产项目开发设计到诸多方面的环节，且每个环节都会产生费用，分别为土地费用、工程费用、成本管理费用、基础设施费用以及财务费用。在查阅资料后得知，策划、设计阶段的成本管理属于管理重点，但国内房地产建筑企业通常仅重视施工阶段的成本管理，虽然将施工阶段成本管理作为重点，意义较为显著，但效果却不容乐观。建议房地产开发企业在成本管理过程中，将策划阶段和设计阶段的成本管理同样作为管理重点，通过工程造价、预算管理等方式的应用，充分发挥成本管理的优势作用。

第9篇：房地产项目质量管理范文

【关键词】：房地产项目；施工质量控制；对策

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、房地产项目施工质量控制的特点以及必要性

1. 房地产项目施工质量控制的特点

首先，影响工程质量因素多。房地产立项设计、决策、施工以及施工方法、管理制度、人员素养等都会对工程质量产生影响；其次，质量波动性大。房地产建设项目由于其条件性、复杂性高，并没有固定的生产工艺以及完善的检验技术等，导致其质量波动性方面比较大。此外，因为影响到房地产工程质量的因素是多方面的，不管哪一个因素有问题，都会引起工程建设系统质量上的差异；再次，质量隐蔽性使得最后检验的局限性大。房地产项目在进行施工的过程中，因为工序交接方面相对较多，如果不能及时检查并发现隐藏在工程中的质量问题，虽然最后其表面看上去较好，但是内部就存在很大质量隐患，导致房地产项目在建设完工后出现返工的情况；最后，房地产施工质量要受制于投资与施工进度。房地产施工项目受到投资以及进度方面的制约，一般来讲，如果房地产投资大、进度缓慢，房地产建设质量就能保证，反之，则不能保证。所以，在进行房地产项目施工进程中，需要科学处理好投资、质量和进度间的关系，使其能完成和谐统一。

2.房地产项目施工质量控制的必要性

房地产项目施工质量控制是为了达到房地产质量基本要求，既确保房地产建设项目质量符合工程合同规定的标准，所采取的一系列的措施。房地产项目施工质量控制为房地产项目质量管理的重要组成部分，其强调满足工程质量标准所采取的作业技术，根本目的是监测质量形成的整个过程中应排除施工环节内偏离质量规范的情况，保证实现质量目标。房地产项目施工质量控制经过检测房地产项目成果，来确定其与标准是否一致，与此同时，消除出现的不利后果。因此，房地产项目施工质量控制是非常必要的。

二、房地产项目施工质量控制对策

1.掌握房地产项目施工质量控制基本原则

（1）坚持质量为重、用户第一的原则。房地产项目为特殊商品，其使用期限为70年，与广大人民群众的生命财产安全密切相关。所以，房地产项目施工的整个过程中，要坚持质量为重、用户第一的原则。

（2）坚持预防为主、以人为本的原则。房地产项目强调预防为主，就是从事后针对质量把关，逐渐转向施工质量事前、事中控制；从关心产品质量检测，逐渐转向对工作质量的检测；从对施工工序中的质量检测转为对中间产品质量检测上，这是保证房地产项目施工质量的实效对策。此外，还应该注重以人为本的原则。因为人为房地产项目质量创造者，施工质量控制坚持以人为本，就是将人当成是控制重点，不断调整人的行为，并积极调动人的积极性，激发创造性，加强使命感，将人的工作质量作为确保房地产项目实现的保证。

（3）坚守职业道德规范原则。在处理房地产项目施工中出现的问题时，应该以事实为依据，做到科学公正，坚持实事求是，做到以理服人，真正坚守职业道德规范。

2．切实抓好人的工作质量，做好投入品质量控制工作

工程质量实际上是人创造的，这些参与工程建设的人员主要包含工程建设的指挥者、组织者与操作者。人的基本的思想理念、质量标准、责任感、业务素质等都会对工程质量起到关键性作用。从相关的统计资料来看，绝大多数的房地产项目施工中的安全事故是由于人的失误所导致的。因此，做好房地产项目施工质量控制应该做好人的工作，切实抓好人的工作质量，避免失误，还应该切实调动人的创造性与积极性，发挥人的主导性作用，提升人的责任感与质量关，确立质量第一的理念，做好本职工作，确保人的高工作质量能保证工程质量。

房地产项目施工，都需要投入大量的半成品、原材料、成品、机器设备以及配件，使用不同的施工方法与施工技术，这些是形成房地产项目工程质量基础。如果投入品质量不符合相关标准，工程质量也就会不达标，因此，控制好投入品质量，是保证工程质量重要前提。所以，对投入工程中投入品的订购、检测、取样、试验等都需要进行全面控制，从货源组织、供货商选取、使用认证等多个环节，都需要层层把关；针对在施工中使用的施工计划需要进行全面论证，真正做到技术科学、工艺先进，这样能便于开展文明施工、真正提升施工工程质量。

3.全面管控施工过程，严把各分项工程检验关

房地产施工项目是由多个分项、多个分部工程构成的，为了确保房地产工程项目质量，实现整体优化的根本目的，就应该做好施工过程的空盒子，使得每一个具体的分项工程与分布工程能达到行业质量标准。还需要看到的是每一个分项工程、分部工程是经由各项工序来完工的，从这里可以发现，工程质量产生于施工工序内。所以，为了保证建筑工程施工质量就需要做好严格检测，当前面一道工序质量没有达标时，坚决禁止进入到下一道施工工序内。只有这样，每一道工序质量符合相关要求，所有的工程项目质量才能得到保障。

此外，还应该严把各分项工程检验关。分项工程质量等级为单位工程质量等级评定、分部工程质量等级评定基础，但分项工程质量不能达到相关标准，分部工程与分项工程是不能定为合格的；但分项工程质量等级鉴定正确性，对分部工程和单位质量等级评定可靠性与真实性将产生直接影响。所以，在开展房地产分项工程质量检测评定时，不仅要坚持相关的质量评定标准，还应该进行严格检测，用数据来加以证实，避免出现判断失误的情况。

4.始终坚持预防为主的方针，控制系统性因素质量变异

房地产项目施工应该加持预防为主的方针，坚持防患于未然，将房地产施工项目中出现的问题控制在萌芽期，这实际上是现代管理理念。预防为主的方针就是强调对质量产生影响的因素加以控制；对投入产品的实际质量加以控制，从对质量的管控到事后检测把关，逐渐转入对工程施工质量进行事前与事中控制；从对产品质量检测，逐渐转向对工作质量检测以及对工序质量、中间产品质量检测上，所有这些都是保证工程项目施工质量的科学对策。

此外，还应该控制系统性因素质量变异。系统性因素是违反工程施工操作流程、使用不合格材料、混凝土不达标、违反操作流程、机械设备出现问题等，都会导致出现不合格产品或者是出现工程质量问题。系统性因素的基本特点为很容易识别并消除的，其可以采用切实有效的手段加以避免；需要不断强化房地产质量理念，提升工作质量，做到科学施工，能有效预防系统性因素所导致的质量变异问题。所以，做好房地产施工工程的质量控制，就是将对质量变异控制在偶然性因素内。要切实杜绝由系统性因素所引发的质量变异问题，避免造成房地产质量事故。

5.做好房地产项目施工各个阶段监督控制

对于房地产项目施工工程项目管理人员来讲，需要采取以下几种方式来进行监督控制。一是，现场监督。房地产项检测人员在现场采用旁站与巡视等方式来进行观察、检测以及监督等施工过程，需要注意并发现质量事故苗头并影响质量因素发展变化、潜存的隐患以及质量问题等，做好和监理单位等，及时和监理单位进行沟通，并要求其在特定期限内进行整改，这样便于加以控制。二是，测量监督。测量就是建筑对象的方位、尺寸等进行控制。在对房地产进行正式施工期前对施工放线、高程控制开展检测，进行严格控制，对不合格者不能进行施工。三是，试验监督。经过对试验期获得试验数据是识别，并确定材料与工程部分作为品质根据。

三、结语

总之，对房地产项目施工质量进行控制是非常必要的，在明确房地产项目施工特点基础上，就应该切实抓好人的工作质量，做好投入品质量控制工作，全面管控施工过程，严把各分项工程检验关，始终坚持预防为主的方针，控制系统性因素质量变异，做好房地产项目施工各个阶段监督控制，以提升房地产项目施工质量控制水平。

参考文献：

[1] 尹万富.浅论房屋建筑工程施工质量控制[J]. 中国高新技术企业. 2009(06)

[2] 卢锦山.浅谈现代工程项目质量管理[J]. 科技与企业. 2012(20)