房地产客户关系管理精选(九篇)

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第1篇：房地产客户关系管理范文

（一）客户资源的重要性

由于社会的进步、科技的发展和竞争的激烈，无形的资产往往成为企业的竞争之本，尤其对于房地产行业而言，客户资源尤为重要。

（二）客户的需求

了解了客户的重要性，我们就要从客户的需求出发，满足他们的需求。当拥有了同样产品的诸多选择，客户的需求就从追求某种技术和产品转变为追求情感满足、个性的尊重等额外的价值。

（三）房地产行业和房地产客户的特殊性

房地产营销具有自己的特殊性。首先是客户重复购买的周期长，但是金额大。随着房价的飞涨，大部分客户的换房周期应该在10年以上，每一位客户，每一次销售对于企业来说都是收入的重要来源。

二、房地产企业战略发展急需导入客户关系管理

随着客户关系管理系统的推出，一种全新的营销观念逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来。企业把产品的销售建立在良好客户关系的基础之上，客户关系成为企业发展关键性资源。

（一）解决产品的销售问题

随着国家楼市调控政策的继续深化，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力非常大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力，最终促成产品销售。

（二）提升客户满意度

当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是房地产企业面临的当务之急。

（三）提升企业的服务品质和能力

房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的服务资源进行整合，不断推出针对客户服务的新手段，力争为客户提供一站式服务。

三、目前房地产企业客户关系管理中存在的主要问题

（一）交流方式的分离使用造成服务效率降低

目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。

（二）各实体部门服务的分离造成资源的浪费

由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不畅，所以回复结果出现不统一，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。

（三）现有客户资源无法有效利用

企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。

四、房地产企业进行客户关系管理的主要措施

企业在导入客户关系管理前，要利用SWOT 工具进行全面分析，了解自身的优势、劣势、机会与威胁，在充分倾听客户意见的基础上，确定自己的发展战略，规划客户管理架构，制定切实可行的客户关系管理措施。

（一）客户关系管理要服务于公司的整体战略

建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次 。

（二）建立个性化的客户关系管理体系

企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的中长期和短期的商业效益，应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。

（三）分阶段实施

大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案，每一阶段侧重于特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。

五、房地产企业的客户关系管理实践

当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置，对客户关系管理进行了有益探索和大胆实践，为房地产企业的客户关系管理提供了可资借鉴的宝贵经验。

(一) 成都置信集团的客户关系管理

成都置信实业(集团) 有限公司是一家以房地产业为主的投资控股型集团公司。秉承“为您想得更多，为您做得更好”的企业理念，置信集团现已形成了商住地产、工业园区、文化旅游、汽车贸易四大核心产业板块，其置信・丽都花园、置信・芙蓉古城、置信・国色天乡乐园等作品和创新模式响誉全国。

成都置信的客户关系管理主要通过“置信生活方式”来实现。1998 年成都置信率先在全国提出“置信生活方式”，并在媒体全文发表《置信生活方式宣言》，它包括三大基本内容：一是方便、舒适、安全的基本生活方式；二是健康、开放、有序的社会生活方式；三是愉悦、自在、高尚的精神生活方式。置信生活方式以“服务”为核心，以“亲情”为精髓，以诚待人，以情感人，以信立业；推行“为您想得更多，为您做得更好”的经营理念

置信生活方式是通过在客户中采取组织、引导、自理的循序渐进的方式，通过具体的各种文体休闲活、文化娱乐形式实现。公司设置了置信生活方式的专门工作机构―“置信生活方式办公室”，设置专人从事这项以前不为开发商重视的房地产商品售后服务中的软工作。

(二) 成都万科的客户关系管理

万科是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科全程化的服务理念决不仅仅停留在售后服务的层面。从项目运作伊始，以满足客户需求为导向、服务客户为中心的服务决策模式早已提前渗透，并时刻指引着项目开发经营活动中的每一环节有序推进。万科的客户关系管理主要是通过客户关系中心和“万客会”来实现的。

万科集团客户关系中心，主要职责在于为一线公司投诉处理提供支持，促进客户系统内部知识共享，并引导一线公司创建持续改进的客户关系管理模式，推动客户关系管理的专业化进程。集团客户中心服务内容主要有四个方面:一是协调处理客户投诉：在处理客户投诉问题上，各地客户关系中心得到公司的充分授权，遵循集团投诉处理原则负责与客户的交流与沟通、并对相关决定的结果负责。集团客户关系中心负责监控其服务质量，并协调客户与一线公司客户部门的关系。二是监控管理投诉论坛：“投诉万科”论坛由集团客户关系中心遵循投诉论坛的管理原则统一实施监控。三是组织客户满意度调查：万科集团的“客户满意度调查”，由万科集团聘请第三方公司每年进行。如果您对这一调查有任何的疑问，可直接与集团客户关系中心沟通。四是解答咨询：围绕万科产品和服务的所有咨询或意见，集团客户关系中心都可以代为解答，或为您指引便捷的沟通渠道。

万客会是“万科地产客户俱乐部”的简称，致力于“让万科理解客户，让客户理解万科”。万客会会员可以获邀参加万科举办的恳谈会和各项会员活动；免费定期收到资讯丰富设计精美的《万客会》会刊；参加万客会积分计划，获得意想不到的惊喜和丰盛的奖励；享用万客会精选商家所提供的购物折扣和优质服务等。

第2篇：房地产客户关系管理范文

关键词：房地产建筑经济

市场竞争的加剧，使得许多企业的经营策略已经从“以产品为中心”转变为“以客户为中心”。对于企业而言，绝对忠实的客户已经不存在。为了适应这种变化，大多数具有竞争力的企业正在据弃过去的低效率的企业经营哲学，采取一种创新的方式来维护顾客的忠诚度，并从中获取最大的利润，而不仅仅是企业内部的自我更新、调整，诸如降低成本和简化操作流程等方面。

中国房地产行业的蓬勃发展，市场竞争的日益激烈，如何解决产品的快速销售、快速回款、形成良性运转的资金流是每一个企业要解决的问题，也是中国房地产行业持续发展和产业化的需要。因此，解决好企业的自身机制问题、企业与市场（客户）的关系问题，成为行业发展中的重要问题。那么，如何才能制造最佳的客户体验、维系与客户的关系、并与客户形成有效的互动？客户关系管理因此而应运而生。

一、从经济学角度看客户关系管理的理论依据

1、交易费用原理

房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。

2、收益递增原理

经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。

二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理

在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。

三、对客户关系管理的理解

客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。

1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化

客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。

2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心

企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。

四、房地产企业战略发展需要客户关系管理

随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。

客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：

1、解决产品的销售问题

据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。

2.提升客户满意度

当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。

3.提升企业的服务品质和能力

房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。

4.提升品牌形象

基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。

五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤

1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题

目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。

2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费

由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。

3.现有客户资源无法有效利用的问题

企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。

企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。

一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：

1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；

2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；

3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品

4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。

六、房地产行业建立客户关系管理的措施

1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起

建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：

（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？

（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？

（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？

（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？

（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？

（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？

回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。

2、建立个性化的客户关系管理体系

客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。

（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标

企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。

（2）行业领域应用的深入研究

客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。

（3）为企业把脉、对症下药

目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。

营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。

3、给客户关系管理一点成长的空间和时间

纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。

大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。

（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。

（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。

（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。

由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。

第3篇：房地产客户关系管理范文

关键词：房地产  品牌  房地产品牌  品质  客户关系

        1 品牌与房地产品牌

        品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计，或是它们的组合运用，其目的是借以辨认某个销售者或销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品和服务区别开来。但是，这个定义仅仅只是表述了品牌的物质层面，实际上，品牌更重要的是它的精神层面，前者是后者即企业的核心价值观的外在表现。品牌是企业综合实力、企业文化、经营模式等综合因素通过长期的市场行为，在消费者心里形成的认同感。

        将品牌概念移植到房地产领域，就形成了独特的房地产品牌概念。房地产品牌是有房地产开发经营者在进行房地产产品开发经营的同时，有计划、有目的地设计、塑造，并由社会公众通过对房地产企业及产品的形象、品质和价值的认知而确定的商标。其本质是公众对房地产企业及产品理性认识和感性认识的总和。

        房地产品牌有产品（项目）品牌和企业品牌两层内涵。两者既相对独立又有必然联系，有机结合构成房地产品牌的完整内涵。企业品牌离不开产品品牌。房地产企业品牌建立在各个具体的项目品牌基础之上，需要不断有优秀的项目品牌支撑。项目品牌有待于提升为企业品牌。一个好的产品品牌，只有当它形成规模，品牌形成体系，并跨越地域界限时，项目品牌逐步支撑起企业品牌。

        2 房地产企业品牌构建理论体系

        在房地产市场竞争激烈的今天，“得品牌者得天下”已成为诸多知名地产企业的普遍共识，房地产企业对品牌经营的关注也呈现出前所未有的热情。对于资金雄厚、人才集聚的大型房产企业而言，塑造强势品牌无疑具备更大的优势，然而品牌并非大企业的专利，对于资金并不雄厚的中小规模房地产企业而言，同样需要并且能够塑造强势品牌，进而发展壮大。只要能精心打造好每一个项目，从地块选择、产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整条价值链的每一环节都保有适度的优势，就能拥有独特魅力，进而吸引顾客并获得青睐，这种优势的形成和保持，就是品牌形成的过程，同时也是企业核心竞争力的表现。

        完整的品牌构建需要五大核心元素，超越消费者期望的品质是建立品牌的根本；合乎人心的价值是决定品牌成功的关键；独特简洁的标识降低了品牌推广的难度；由内而外的统一表现凝聚了品牌传播的力量；持续全面的传播强化了品牌建构的力度。

        3 中小型房地产企业塑造强势品牌的策略

        3.1 重视项目品牌塑造 对于资金相对缺乏、项目相对较少的中小型房地产企业而言，项目品牌的塑造尤为重要，企业品牌是建立在各个具体的项目品牌基础之上的，只有精心打造好每一个项目，树立项目品牌，才能快速支撑起企业品牌。

        项目品牌的塑造，应当具有前瞻性，从拿地的那一刻起，就要开始全面布署。对产品进行精心的策划和设计，并以高要求的工程建设管理，以创造超越消费者期望的品质

        以客户的角度看品牌实际包含两个层面，一是在客户购买产品或者购买产品接受服务的过程中的认知程度，另一个就是认知的价值，即在客户购买产品后，会获得什么样的价值点、利益点。客户们反映的结果是客户对品牌的忠诚度，具体表现为业主对自己所购买的产品的极大满足和重复购买或自觉自愿地向他人推荐购买。重视项目品牌的塑造就需要在项目的售前、售中、售后都保证拥有较高的客户满意度。尤其需要重视的是，品牌的美誉度来源于消费者对品牌的品质认知和喜爱程度，品质认知是指消费者对品牌是属于优质或是劣质的印象，喜好程度包含了品牌的领导性、创新性。品质保证是品牌长久生存的必要前提。品牌建立过程应是基于对优质产品品质个性化的体验过程，品牌是建立在优秀的品质之上，而优秀的品质是建立在每个细节的完美之中，因此，品牌的成功往往来源于对细节的执著追求。品牌价值的实现无疑需要企业品牌旗下优秀产品与服务品质强力的支持和精彩表现。任何企业的品牌核心，是由贴上这个品牌标签的产品自身的品质构成的，有了品质的保证，品牌的生命力就强。品质是支撑一座品牌大厦的真正根基，也是品牌真正的生命核心。

        3.2 强化全员品牌意识 打造企业品牌并非是企业老板或董事会几个人的事，而是整个团队的持续不懈为之努力的结果。企业员工不仅是生产经营的主体，也是企业与社会公众进行联系交往主体与承担者。只有上下一心，共同以行动展现品牌魅力，真正实现品牌核心价值由内而外的统一，才能获得客户的认同。 

        企业品牌形象除了来源于项目自身的品质以及推广，还与企业员工素质和形象有关。从一定程度上说，企业员工的文化水平、工作作风、技术素质、职业道德以及仪表服饰等都是企业品牌信息最广泛、最直接的传播媒介。因此，应当通过全员品牌战略的实施来获取员工的认可和支持，使企业部门间以及员工之间配合默契、步调一致，增强内聚力和整个组织的外张，最终塑造企业强势品牌形象。以销售现场为例，销售现场是客户的直接接触点，现场人员的专业性和亲和力如何，直接影响到客户对开发商的认知。现场人员的每一个服务细节，都会对企业的品牌形象带来直接的影响。

        3.3 重视媒介关系维护 持续全面的营销传播是品牌构建的核心要素之一，对于中小房地产企业而言，如何投入较少的营销费用而获得营销传播价值的最大化，是要重点考虑的问题。

        重视媒介关系维护是关键。媒介关系是组织机构与报纸、电视、电台、杂志等大众传播媒介的关系，良好的媒介关系可以把组织机构需要输出的信息最大限度地传播出去，同时，又从媒介方面获取组织需要的信息，以及减少负面消息的影响。在这个信息化时代，影响了媒体就是影响了公众，可以说媒介关系就是企业赖以生存、发展的空气和土壤。房地产企业品牌的塑造，离不开媒介的支持。对于中小房地产企业而言，重视媒介关系维护，与主流媒体形成合作关系、良性互动，对企业品牌能起到良好的宣传作用。通过建立良好的媒介关系，积极宣传企业、争取社会舆论、建立企业的良好信誉和形象。良好的媒介关系能实现在广告上小投入、大产出，最大程度的促进销售，尽可能利用媒体做更多的正面宣传、免费宣传。当前，与房地产企业关系最为密切的媒体有报纸、网络、路牌广告、杂志、车身广告、广播、电视、直邮等。房地产企业需要设置专门的媒介管理人员加强与各类媒体公共关系的维护。

        3.4 加强客户关系管理 客户关系管理是指企业确立一种以客户为中心的经营理念，利用信息技术对相关的业务和工作流程进行重组，以达到企业对客户资源全面有效的管理。据西方营销专家的研究和企业的经验表明：“争取一个新顾客的成本是留住一个老顾客的5倍，一个老顾客贡献的利润是新顾客的16倍。对于资金并不充裕的中小型房地产企业而言，加强客户关系管理尤为必要。 

        加强客户关系管理首先需要树立以客户为导向的企业级服务理念，并建立完善的客户管理体系。一个完善的房地产客户服务体系应包括以下几个方面：一是客户数据管理与分析系统，它是客户服务的支撑平台，对客户信息进行收集整理并及时更新；二是客户服务处理系统，是客户服务的运营平台，对客户的意见、投诉、不满做出快速反应，并且予以妥善解决；三是客户满意度监测与反馈系统，是客户服务的监督平台，通过事后客户满意度调查、客户使用反馈，全面把握客户对企业产品和服务的态度、看法、批评和建议，以此作为调整和改进房地产营销决策的重要依据；四是客户盈利能力评估系统，通过对房地产客户的终生价值和维系客户所花费的成本进行比较评估，使客户关系营销的收入大于成本，为客户服务提供保障；五是客户关系管理与协调控制系统，通过合理调度，保证和提高客户服务的工作效率与质量水平。 

        创建强势的房地产品牌是一个复杂的系统工程，也是房地产企业长远健康发展的需要，虽然任重道远，但还是有章可循，只要我们精心打造好每一个项目品牌，动员全体员工树立品牌意识，重视媒介关系维护和加强客户关系管理，必定能够创建强势的房地产品牌，在将来的市场竞争中脱颖而出。

参考文献： 

[1]李伟东.房地产经营企业品牌经营初探[j].科技资讯.2008(13).

第4篇：房地产客户关系管理范文

关键词:客户满意房地产客户关系管理

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

参考文献:

第5篇：房地产客户关系管理范文

我和严世平相识是在2001年10月的高交会期间，缘由是CRM。严世平是湖北松滋人，86年在西安建筑科技大学读本科，99年在深圳参加研究生考试，考上武汉大学的工商管理硕士研究生，现在已经顺利完成学业。我曾经和严世平做过房地产CRM实战方面的交流，现整理成文，供同好者们参考。

田同生：你是如何看待客户关系管理的呢？

严世平：客户和品牌都是企业无形的资产，房地产公司要想不失去原有的地位，就要进行资源的优化。如果你的客户资源好的话，企业就可以做大，相反，要是客户资源不好，企业就只能做小。企业在不同的发展阶段，客户关系管理的内容是不一样的。随着市场竞争的加剧，客户关系管理的深度不断在加深，CRM功能也在不断加深，因此，我认为每个企业在不同时期它对CRM的要求是不同的。在招商地产第一期的CRM中，我们把CRM的实施想象得太简单了，感觉CRM无所不能，所有的业务都能在CRM这个系统中体现，然后通过数据采集，自动生成需要的东西。原来希望各个数据端口的数据能进来，自己需要的东西像流水一样，源源不断流出来，实际上这是根本不可能的。

田同生：你是说这个东西不行吗？

严世平：不是这个东西不行，实际上是我们自身的认识有问题。后来我们认识到，要CRM发挥效用，实际上应该是先从某一个点上开始才行。于是，我们就开始按照以客户为中心这条主线进行内部的调整，包括后台、研究人员，使得业务人员根据销售数据研究市场，策划人员从这个数据中找到有效的市场推广办法或者媒体组合方式，跟顾客有更好的沟通办法。

田同生：销售人员收集数据实际上是为后台服务的？

严世平：对，通过行政手段来要求销售人员主动积极的收集客户数据，刚开始时，我们要求由业务主干来做客户数据的收集，起带头作用。刚开始的时候，一线销售人员对CRM很有情绪，因为他们辛辛苦苦做了一段时间后，感觉没有解决实际问题，相反是耗费了很多时间，降低了他们的销售。所以，在上二期的时候，CRM的重点就从服务于后台，向前台进行调整，我们更多的是考虑如何帮助销售人员提高工作效率，引导销售通过CRM提高销售技巧，引导销售提高如何与客户打交道的能力。

田同生：售楼软件与CRM有何区别呢？

严世平：它们其实是两回事。售楼软件是帮助现场的销售经理对销售的单位进行管理的，那些单位现在卖了，那些单位预订了，是管理产品的。但它管理的还不是整个房地产的产品，管理的只是单位，楼盘单位的销售交易情况，是现有销售状况，帮助销售经理提高工作效率，它对客户没有管理，只是成交结果。作为CRM来说，我们更关心来访客户如何变成意向客户，意向客户如何变成客户。我们有一个工作模式，销售人员接待客户，用一个笔记本记下来，有经验的销售，他会过滤这些客户，会抓住每一个机会，所以他的销售总比别人高。

田同生：销售人员如何通过CRM提高业务能力？

严世平：CRM的实施过程中包含着很重要的教育过程，通过教育来提高销售人员的技巧。我们把CRM的客户关系流程分为：来访客户、意向客户、准成交客户、成交客户。成交后变成业主，我们对业主也要进行管理，通过业主的口碑不断地带来新客户。这样四个步骤是我们从自己的销售实践中提炼出来的，每一个步骤都通过软件来提醒销售人员你应该怎么做才有效，按照流程往下走，销售人员也会知道那一部分是他最为关注的。

田同生：你是如何认识客户关系管理能力是核心竞争力的呢？

严世平：我的课题第一个是解决认识问题，第二个是如何构件企业的核心竞争力，如何提高客户关系管理能力，使房地产企业从战略的角度形成企业的核心竞争力。第二个问题从构件的角度来说，是个管理的问题，通过管理来构件，比较复杂，是一个庞大的体系。客户关系管理体系，是一个长期的不断发展的体系，在不同的城市，房地产企业处在不同的竞争阶段，市场处在不同的阶段，客户关系管理落实在CRM上，有几个问题是很迫切的：第一是要做到一枝独秀，对销售来说就是效率的提升；第二是管理服务能力的提升，客户满意度，用CRM来做，觉得也是非常有效的。

田同生：你是CRM的实践者，同时也是研究者，对CRM有自己的看法，你们的CRM成功了吗？

严世平：我们推广CRM的成功，是从现在和未来两个角度去考虑的，我的衡量标准，我的CRM能够让销售人员把她的笔记本丢掉，是销售过程管理实现无纸化了。我觉得我们前期是成功的。销售员把本子丢掉，一方面销售人员的销售效率肯定会提高，带动整个楼盘的销售效率会提高，整个楼盘的营销成本会降低，这个是必然的，这就是结果。另外一个是我的客户资源，能够得到循环利用，因为我们每个楼盘的成交效率在10%的话，剩下90%的客户可能由于销售员的流失，造成成交困难，由于销售员的流失，客户可能就丢失掉了。现在90%的客户就在我的资料库里面，楼盘再开发时我可以再循环利用这些客户资源，实际上给我下一个楼盘节省了营销成本，我觉得这个标准非常清楚。

田同生：这个标准你能量化吗？

严世平：能量化。因为程序设计本身就有这个东西。成功的几个标志：一个就是销售员把笔记本扔掉了，用我们的CRM来录入客户信息，来筛选客户，来与客户进行沟通。具体对销售人员来讲，销售效率肯定会提升的，系统会告诉他在哪一个环节出现问题，我们发现后就会告诉销售人员，你要重点去改进，哪个阶段应该如何去做，保持适度的沟通，最后出现的结果是，销售员个人的销售效率会提高，对我们楼盘来讲，整个楼盘销售效率会提高。我们是有指标的，有的楼盘成交效率是15%，有的楼盘10点几，我们通过CRM实际上把这个问题都解决了。如果我的成交效率提高了，哪怕只是提升1%，这个已经是了不起了，对房地产企业来讲，成本要节省好多。第二块就是售后服务问题，也是我们很迫切的，服务机构原先比较分散，成立了4个机构，也需要流程再造。我们一直提倡把服务做的最好，现在专门成立了客户服务委员会，机构已经成立，现在正在组建，以后希望客户有问题就是一个电话，就帮他解决了。不至于电话打到一个部门，这个部门说你去找那一个，那一个部门说你再找另一个，问题还没有解决，可能客户都找出一肚子火出来了。所以，要有一个统一的服务流程，有一个监督部门、一个执行部门，客户满意度就提高了。服务做好以后，客户满意度提高后，销售也会提高，我们在去年自己的楼盘销售调查中发现，我们自己的客户成交效率比外来、广告拉来的客户要高一倍以上。

田同生：在做客户管理管理时，业务部门与IT部门的关系协调，从分工上来讲，如何做？

严世平：涉及到CRM软件系统开发的工作是以IT为主的，需求调研、需求确认则由业务部门来做的，CRM的推广是以我们业务部门为主，因为我们是最终的使用者。

田同生：推广时，电脑硬件的配置，这些人的培训教育谁来管？

严世平：我们营销中心需要多少电脑，怎么培训，管理制度怎样配合，都是我们自己解决，我们业务部门的自主权很大。刚开始实施CRM的时候，最好不要跨部门，就是在一个部门解决时，你也要先解决这个部门最关键的问题。这个实际上是很难的，把事情做的非常细、非常深，不是泛泛的去做。刚开始做CRM时，实际上就在我们部门，把事情做的太多了，却把关键的问题，既帮助销售提高效率给忽略掉了。

田同生：你们为什么要自己去探索，而不是依靠软件公司？

严世平：开始时确实是把希望杜寄托到软件公司，他们是专门做CRM的吗，应该有针对房地产企业问题的全套解决方案。结果发现不是这样，可能是由于房地产这个行业比较特殊，既懂CRM，又懂房地产的人很少，我们招商又是第一个吃螃蟹的。2002年10月份，我们自己重新成立了CRM再开发小组，牵头的就是营销中心的总经理朱文凯，我们自己提出自己的构想，自己先把需求拿出来，再找软件公司，让他们看看这个需求如何通过IT来解决，再到深化、再到调研，都没有问题了。

田同生：你对自己想要什么比较清楚吗？

严世平：比较清楚。开始时，自己想要的东西太多了，什么都想要。上二期时，我们想要的东西慢慢在头脑里成形了，我们知道必须把这一点做好，这一点才是最重要的点，CRM实际上就能提高工作效率。对我们这样的公司来说，有客户关系管理这个致力于长期发展的理念，提高企业的核心竞争力非常好，然后高层领导又十分关注，企业思想又比较开放，在这样的企业，只要CRM有一点突破，他会遍地开花的。我们公司应该是这样的公司，通过一点就遍地开花。

第6篇：房地产客户关系管理范文

论文摘要:服务是一种无形、特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质。现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要。房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段、购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式、定制式、培训和指导式、合作伙伴型、中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果。

一、服务与顾客生命周期理论

(一)服务的定义及特性

菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生、转移,等等。它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联。克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工、有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的。

总之,服务是一种无形、特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:

1.无形性

服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见、摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到。

2.不可分性

服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解、著名歌手的表演等。

3.差异性

同一项服务会因为提供的时间、地点、环境等的变化而使服务效益产生很大的差异。如同样的内容不同的老师讲授的效果不同。

4.无法储存性

服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大。

5.过程性

服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异。

6.融合性

服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起。如交通运输业通过交通工具来提供服务。

(二)顾客生命周期的阶段性特征

由于服务是一种无形、特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立、维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任、从顾客变成拥趸、从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)。因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义。

1.初始阶段的高不确定性

与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段。这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺、信誉、能力、诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本。服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解。经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段。与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚。因此,高不确定性是初始阶段的基本特征。

2.购买阶段的临界性

在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买。进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰。如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段。对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系。这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态。因此,具有临界性是购买阶段的基本特征。

3.消费阶段的双重性

在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力。如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止。由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程。因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性。

实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段、购买阶段和消费阶段。因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义。超级秘书网

二、房地产业中的服务营销策略

美国著名经济学家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益。房地产不仅是一种物,同时也是一种社会关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系、法律关系、邻里关系、社区关系,等等。而且,房地产还具有使用期限长、财产或权利流转复杂、专业技术性强的特点。因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的。这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决。作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,2005)。因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用。

(一)基于顾客关系生命周期的营销策略

顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。换句话说,服务企业必须制定相应的阶段营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。

1.初始阶段的有形化

第7篇：房地产客户关系管理范文

【关键词】房地产业；CRM；客户服务；住房供求

客户关系管理简称CRM，是指企业通过交流沟通，理解、影响客户行为，实现提高客户获得、客户保留、客户忠诚和客户创利的目的。CRM是依靠互联网信息系统对客户关系进行管理，区分于传统的依靠合同、笔记本的粗放管理。CRM不仅仅只是一种管理、它体现的是管理的思想。2002年，国内CRM在房地产业的应用迅速从远景变为现实，众多主流软件厂商提出了房地产CRM战略。在流行的"金种子"计划中，便明确将房地产业作为其主推的四大行业应用之一，金蝶同样也提出了房地产行业解决方案，创智在签下深圳数家房地产企业后，更是将房地产业作为其当前战略重点。

房地产业属资本密集型产业，相对众多的传统行业有很好的利润空间。各方强大资本容易注入，新兴的IT企业、传统的家电集团、加入WTO后的国外资本大鳄均有意投资于房地产业。可以想象，房地产市场的竞争将愈演愈烈。在激烈的竞争中通过优胜劣汰，那些实力不足，管理水平落后的企业将会淘汰，而沉淀出的实力雄厚的大型企业将掌控行业的发展动态，形成形成"10%的发展商做90%的市场"的格局。

房地产企业怎样准确把握市场脉搏和动向，怎样在激烈的市场竞争中赢得客户，成为房地产企业的头等大事，而以客户为中心的管理理念逐渐成为房地产企业的共识。CRM作为思想和信息技术的结合体，也引起房地产企业经营决策人员的关注，但CRM厂商并没有发现这一巨大市场需求。深圳中海刘爱明是最早关注CRM房地产企业的决策者。

国内CRM市场竞争格局分为四类：一是国外知名大厂商，如Siebel, SAP等；二是国内大型管理软件厂商，如用友、金蝶；三是新兴的、专业的CRM厂商；四是众多拓宽产品线的中小型的软件公司。普遍看好的CRM市场前景在2001年却不容乐观，众多第四类得中小企业陷入生存困境，而前三类厂商也在不断调整自己的市场策略。房地产高利润空间和实际需求引起CRM厂商的关注，在2002年，CRM厂商与房地产企业找到了结合点。

房地产业是一个注重创新的行业，最注重开发理念创新、策划包装。从泛地产、复合地产、旅游地产、教育地产，到现在刚浮出水面的"城市运营"，概念不断创新。房地产业很乐意接受"CRM"这个新生事物，而其本身是个喜欢做"模仿秀"的行业。一些企业在系统未正式上线运行，便在媒体上介绍其先进的"客户关系管理经营理念"。CRM应用的"模仿秀"、"形象工程"对刚刚启动的市场是潜伏着巨大的危机，因为只有实实在在的成功应用才能促进市场持续坚挺。同时房地产企业在CRM应用上还面临着诸多问题。

房地产业是围绕开发项目进行运作，周期长，涉及到众多业务环节，而应用最为成熟的业务系统是楼盘销售管理系统，目前市场上有多家成熟产品。目前业界普遍将CRM分成客户服务、销售、市场三个组成部分。楼盘销售管理系统包括"客户管理"模块。CRM中的"销售"如何与企业现有的楼盘销售管理系统结合，是完全放弃传统管理还是进行集成？要解决CRM应用中的问题，需要对房地产企业信息化进行分析，对系统建设进行规划、定位，然后是具体项目的实施、应用。

房地产企业信息化经历三个发展阶段。第一阶段，是启蒙或初级阶段，企业在引进计算机硬件的同时引进些功能软件，但因为软件应用属于单机应用，它只能完成些简单的计算、统计、查询、资料整理工作，实现初级的自动化。第二阶段，90年代中期，一些企业采用C/S结构局域网络版的业务管理软件，包含售楼管理、物业管理软件、工程监理软件、工程预决算软件等，在一定程度上实现信息化。这些应用局限于解决个人或部门的工作负荷问题，对提高工作效率、降低工作强度起到作用，但容易形成各自的信息孤岛，不适应企业集中统一管理的需要。第三阶段，一体化的集成应用，是近两年显现的发展新趋势。房地产企业期待着企业信息化的全面解决方案，满足房地产企业在信息化管理建设中要涉及到企业每个部门每个人的办公自动化、专项业务管理及领导决策支持等全方位的信息化需要。

CRM作为企业企业前端管理系统，是需要纳入企业信息化整体解决方案之内进行全盘规划。任何脱离整体规划的系统应用，都将与一体化集成应用趋势背道而驰。实施策略是针对房地产行业的解决方案，必要求系统提供商需要具有相应的行业经验。事实上，房地产业的多数CRM厂商没有很多行业知识积累。因房地产销售与其它消费品不同，有自成体系的销售模式，市场上多家专业从事楼盘销售管理系统开发的软件公司被房地产企业普遍接受、规模应用。真正意义上的房地产CRM包含两条主线，一是围绕客户，体现在客户服务，另一条是业务，即楼盘销售业务管理。没有销售业务管理的CRM将会变成空中楼阁。

现今，绝大部分房地产企业应用了楼盘销售管理软件，软件主要功能包括：

（1）楼盘资料管理：是整个系统的基本模块，它主要是对房地产企业各个项目楼盘资料、具体房间单元资料进行管理，为其它模块运行提供数据基础。

（2）策划管理：是对销售前期，包含价格、广告推广、制定销售方案等工作的管理。

（3）客户管理：全面登记客户资料和各种客户关系处理的管理记录，提供客户分析统计图，为企业制定相关策略提供参考依据，为销售业务拓展积聚客户资源。

（4）选房计价：通过查询未售房间，帮客户快速选房，对所选择的房间进行价格试算，用户选择一种或多种付款方案进行谋算，将试算结果套内企业通用的"置业计划书"进行打印，并同时提供实用的按揭计算器。

（5）销售管理：是对管理过程中的临订、登记认购、签约、退换房、转名等工作的管理，系统提供销售状况的多种统计报表图表以及自定义报表。

（6）售后管理：指签约后鉴证、公证、按揭办理、产权证办理、交楼管理等的售后工作。

（7）收款管理：指交易后的收款、欠款催交等日常财务工作的管理。

以上功能模块基本上覆盖销售业务管理的整个过程。房地产企业CRM实施策略首先围绕楼盘销售业务管理这条主线，充分利用现有成熟销售管理系统功能，并在此基础上把以"客户为中心"的指导思想围绕"客户服务"这条主线进行升华。

CRM作为管理思想，贯穿了以客户为中心的理念，体现了现代企业管理的发展趋势；作为信息技术的载体，集成了当今最新的包括Internet、、呼叫中心、数据仓库和数据挖掘、商业智能等在内的信息技术。通过CRM的实施应用，企业可迅速发现潜在客户和商业机会，对客户进行全面跟进、管理。

参考文献

[1]张守健 加入WTO对我国房地产业的影响及对策[J]建筑管理现代化2001年03期

第8篇：房地产客户关系管理范文

关键词：决策树；客户细分；基金理财客户

一、 引言

我国的证券基金业经过20世纪90年代的高速发展,现在正处于缓慢增长期，客户数量动态增长，然而在银行基金客户业务中尚缺乏准确有效的客户分类模型，这成为银行代销基金业务发展的一个瓶颈。因此准确的对银行基金客户进行分类对银行吸引潜在客户交易、增加现有客户满意度、减少客户流失几率、提高客户交易水平、提高基金交易业绩具有非常重要的现实意义。

二、 相关文献和方法回顾

1. 文献回顾。数据挖掘是从大量原始数据中挖掘出有用的、隐含的、尚未发现的知识和信息，国外的许多学者认识到数据挖掘应用于银行客户关系管理中的重要意义，并对应用数据挖掘进行客户分类进行了大量的研究和应用。Tillett L Scott（2000）认为数据挖掘优化了CRM的服务功能，可以为客户服务提供准确的参考信息，提高对客户事务处理的能力。AdamRombel（2001）认为客户关系管理为客户与银行之间创建了一个沟通渠道，而数据挖掘技术则进一步优化了银行内部的业务流程，使这一渠道变得更加高效与快捷，并且银行能够通过分析客户的交易行为，更好的了解客户和保留客户，挖掘客户的爱好和兴趣，从而以最快的速度响应客户的需求，为客户提供最优质的服务，极大地提高客户的忠诚度。Groth R（1999）认为集成有数据挖掘技术的营销辅助工具可以提供高精确度的模式识别和预测功能，使商业人员有效地策划和开展营销活动。Koh Hian Chye、Chan Kin Leong Gerry（2002）阐述了数据挖掘技术在银行CRM中的重要应用，数据挖掘可以应用于客户关系管理中的多个方面，比如客户价值分析和客户贷款预测、洗黑钱以及其他金融犯罪的侦破。另外，国外许多银行和研究机构也对数据挖掘技术进行了理论研究和产品开发，并且广泛应用于银行业的客户关系管理：Mellon银行通过应用IBM公司开发的Intelligent Miner软件，大大提高了定价和销售金融产品的精确度；美国HNC公司开发了功能强大的数据挖掘产品Marksman，美国Firstart银行能够根据该软件产品对客户的信息数据和消费偏好的研究从而对客户的行为进行预测，以确定何时对客户采取何种市场活动。

综述所述，国外有关数据挖掘和客户关系管理的研究为下面进行实证研究奠定了坚实的理论基础，也提供了颇具价值的研究经验和理论基础。但由于银行体制结构的差异，国外的研究方法尚无法直接套用在国内的研究上。

我国银行业对于数据挖掘在银行客户关系管理方面的研究和应用还处于起步阶段；聂晶、孙捷（2005）进行了基于数据挖掘的商业银行客户关系管理系统的体系的架构。张颖、杜斌、钟永红（2005）提出了一种基于数据挖掘技术的银行客户关系管理系统的设计方案，希望能够用来解决我国现行银行信息系统中在银行客户关系管理中所存在的问题。他们在分析了现有银行客户信息系统的现状后，讨论了数据仓库、OLAP和数据挖掘在银行CRM中的应用，并将XML以及多维数据模式设计的思想结合在一起，并在此基础上构造了一个新的银行客户关系管理系统。张忠磊、孙玉娟（2006）介绍了一种基于数据挖掘技术的银行客户关系管理系统的设计方案。在分析了现有银行客户信息系统的现状后，讨论了数据仓库、OLAP和数据挖掘在银行CRM中的应用，并结合XML和多维数据模式设计的思想，构造了一个银行客户关系管理系统的架构。赵宝华（2009）阐述了基于银行细分的数据仓库设计，并将数据挖掘技术中的聚类算法应用于用户市场的细分，从而有助于银行的业务发展和市场定位。常雪琦、刘伟（2009）研究了在银行客户关系管理中如何应用数据挖掘技术，并在此基础上构建了以数据挖掘为核心的银行客户关系的管理系统；鲁江、何晓玲（2009）将数据挖掘技术与银行信用风险度量系统结合在一起，此技术能够辅助银行的决策者进行信用方面的风险管理；邹少军（2009）利用决策树分析了在银行的客户关系管理的应用模式，并阐述了它的实现过程以及决策树构造算法。

由以上相关文献检索可知，我国银行业对数据挖掘方面的应用较少，且国内的相关研究的成果主要集中在客户关系管理，证券客户分类等方面，缺乏对银行基金客户分类的研究。对数据挖掘技术在客户关系管理中的应用多是采用因子分析和回归分析，还较少有人对数据挖掘技术在商业银行客户关系管理中进行定量、系统地进行过研究。因此本文在继承以往学者研究的基础上，运用决策树方法对某商业银行2009.01.01到2010.03.31期间的数据建模，构建银行基金客户的决策树模型，并且将其与常用的分类模型逻辑回归模型和神经网络模型进行对比以此说明决策树方法的可行性。

2. 决策树分类算法。决策树算法起源于概念学习系统CLS（Concept Iearning System），决策树分类算法主要是利用信息论原理对大量样本的属性进行分析和归纳而产生的，发展到ID3方法而为，最后又演化为能处理连续属性的C5.0。基于决策树的分类技术以其特有的优点广为人们采用。首先，决策树以树形结构表示，且树的节点处是对预测结果影响显著的属性，方法结构简单，便于理解；其次，决策树模型效率高，适合训练数据集较大的情况；再次，决策树方法通常不需要受训数据外的知识；最后，决策树方法具有较高的分类准确度。

决策树技术主要是利用信息论中的信息增益来寻找训练数据集中具有最大信息量的属性字段，并将该属性字段作为决策树的一个节点，然后根据该属性字段的不同取值来建立树的分支，在每个分支集中重复建立树的下一个节点和分支的过程。树的质量取决于分类准确度和决策树的规模。一般来说，决策树的构造主要由两个阶段组成：第一阶段，建树阶段。选取部分受训数据建立决策树，决策树是按广度优先建立直到每个叶节点包括相同的类标记为止。第二阶段，调整阶段。用剩余数据检验决策树，如果所建立的决策树不能正确回答所研究的问题，就要对决策树进行调整，直到建立一棵正确的决策树。

在决策树构造完成之后，便可以对未知的样本数据进行分类预测。通过对样本数据的各个属性值在决策树上进行测试，便形成了一条由根节点到叶子节点的路径。决策树可以很容易地转化成分类规则。

三、 基于决策树的商业银行客户分类

1. 研究思路。本文的研究思路是首先将某商业银行的样本分为两部分：随机抽取60%的样本作为训练集；其余40%的样本作为测试集，然后，通过计算训练集样本的各特征因素（如：客户年龄、交易金额、交易手续费、最后一次交易时间等）与贡献度标签的关系，建立决策树分类器，最后再检验该分类器在测试集中的准确性，换而言之是否具有外推性。

2. 数据来源及说明。国内某商业银行的数据为客户在2009年01月01日到2010年03月31日共一年零三个月的交易数据以及客户的银行存款数据，共计6 394条数据。其中剔除2009年没有交易数据的无效数据1 084条数据，剩余5 310条有效数据，这部分数据具有以下特点：

（1）交易数据全面：有详细的交易金额，时间，次数。

（2）信息充足：不仅拥有交易数据，还拥有客户的存贷款数据，其他业务数据，以及个人信息数据。

（3）真实度较高：数据真实可靠，数据缺失较少。

本文将2009年1月1日至2009年12月31日共计一年的时间确定为观察期，将2010年1月1日至2010年3月31日为表现期，将在表现期中有交易的客户即认定为优质客户，打标为1。这样认定的原因是只有客户存在交易就会给银行带来收入，即带来正的现金流；而银行成本分摊至每个客户可以忽略；即短期（3个月）有现金流入即认定为优质客户。按照上述原则，对5 310名有效客户进行了分类打标，得到标签为0的客户即低端客户数量为2 854名，占样本总数的53.75%，标签为1的客户数量为2 456名，占样本总数的46.25%。如表1所示。

3. 模型构建。本文用WEKA软件进行运算处理，分类模型过程如下所示：

（1）对训练集进行训练，计算每个属性的信息增益和获取率，选择获取率最大的但同时获取的信息增益又不低于所有属性平均值的属性，作为当前的主属性节点，为该属性的每一个可能的取值构建一个分支。对该子结点所包含的样本子集递归地执行上述过程，直到子集中的数据记录在主属性上取值都相同，或没有属性可再供划分使用，生成初始的决策树。

（2）对初始决策树进行树剪枝；主要采用后剪枝算法对生成的初始决策树进行剪枝，并在剪枝过程中使用一种悲观估计来补偿树生成时的乐观偏差。

（3）由所得到的决策树提取分类规则；对从根到树叶的每一条路径创建一个规则，形成规则集。将规则集显示给用户，把用户筛选过认为可行的规则存入规则数据库。

（4）当新客户发生市场交易行为时，系统运用决策树所得规则对新客户的数据信息进行分析，预测该客户的行为属于哪一类，从而为客户营销策略提供辅助决策。

根据以上的决策树分类模型过程构造决策树并根据决策树模型进行分析，当客户最后一次交易距2009年末时间长度超过52天时客户识别为高端客户的比例为11.9%，低端客户的比例为88.1%。在最后一次交易小于52天时且定投次数大于0时高端客户占到90.4%，当定投次数小于0时，客户的类别又与净值偏好和股票型支数有关，净值偏好大于0且股票型支数大于2支时，高端客户所占样本比例很高。从总体而言，从决策树模型看出的客户分类直观明确，且符合逻辑。经测试集对模型分类测试后，准确率达到87.85%

4. 模型效果及对比。由于随机样本分成60%的训练集和40%的测试集可能具有一定的偶然性，因此本文采用使用weka软件的决策树工具包进行十折交叉运算进行验证效果，同时也用逻辑回归和模糊神经网络方法进行十折交叉运算，对模型的效果加以对比，得出的结果如表所示。

从表2可以看出，进过十折交叉运算后决策树方法准确率为86.478 3%高于逻辑回归和神经网路的85.762 7%，84.463 3%，从Mean absolute error指标看出决策树方法的误差低于逻辑回归和神经网络，说明决策树方法在商业银行基金客户分类中的准确率高于其他方法。从Kappa statistic参数来看决策树方法为0.722 2，同样也高于逻辑回归和神经网络的0.707 8，0.683 9，说明决策树在银行基金客户分类中的一致性相对另外两种常用的方法较好。

表格中第一行TP Rate是判断分类是0，结果也是0的概率。第二行TP RATE是判断分类是1结果也是1的概率。这个值越高越好，从表中可以看出决策树方法在基金客户分类中预测效果高于其他两种方法。

四、 结论

客户关系管理的基本原则之一就是客户分类，合理准确的客户分类也是商业银行维护不同层次客户，提高利润的重要手段和前提。决策树分类方法作为比较常用的分类方法却很少用于商业银行基金客户分类。本文运用决策树分类方法建立了商业银行的客户分类模型，获得了较为准确的分类结果，同其他常用的数据挖掘方法相比较，其解释能力和准确性都有很好的效果。银行可以运用此方法进行客户分类进而针对不同类别采取不同的营销策略，实现收益的最大化。

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基金项目：国家自然基金项目“我国房地产市场区域差别与调控政策差异化研究”（项目号：71173213）；中国科学院预测科学研究中心主任基金项目“高阳金信基金理财产品研究”（项目号：Y0410411G2）；中国科学院预测科学研究中心主任基金项目“中国宏观经济预测”（项目号：0929018ED2）。

第9篇：房地产客户关系管理范文

关键词：市场营销;客户关系管理;技术;实施;教学改革

“客户关系管理”（Customer Relationship Management，CRM）是市场营销专业的一门重要专业必修课，是融理论、技术、实施于一体的理论与实践结合的学科。本课程的教学内容大致可分为三大模块，如下表所示。第一部分是理论模块，侧重于讲授有关客户关系管理的基本概念、理论和方法，使学生树立以客户为中心的经营理念;第二部分是技术模块，主要介绍客户关系管理软件系统的构成和功能，通过计算机软件，模拟企业在客户关系管理工作中的机会管理、客户管理、市场管理、销售管理、服务管理等内容，通过模拟使学生了解、掌握相关软件的使用，为毕业后走向工作岗位打下良好的基础;第三部分是实施模块，具体介绍企业应如何识别需要和展开客户关系管理项目实施。通过对企业的调研来了解客户关系管理实施现状。

一、“客户关系管理”教学内容设计

1.理论模块

理论模块在介绍客户关系管理理论知识的基础之上，围绕IDIC（Identify Differentiate Interact Customize）模型展开，即识别客户―区分客户―客户互动―客户个性化，通过客户关系管理来维护客户满意与客户忠诚。

2.技术模块

（1）CRM基础设置与客户管理。在这一模块可以设计出系统管理和基础设置实验、部门与员工管理实验、客户信息管理与分配实验、自定义设置实验、产品管理实验等。

（2）市场管理。在这一模块可以设计出竞争对手管理实验、合作伙伴管理实验、市场活动管理实验等。

（3）销售管理。在这一模块可以设计出商机管理实验、报价与订单管理实验、库存管理实验、回款管理实验等。

（4）服务管理。在这一模块可以设计出服务请求管理实验、服务知识库管理实验等。

3.实施模块

实施模块具体围绕企业展开客户关系管理项目实施的实践展开。然而，由于各行业性质不同以及各企业实际情况的差异，企业在CRM系统实施与否、软件的选择、资本的投入、实践的展开等各方面均存在差异。通过对企业的调研来了解客户关系管理实施现状。

二、“客户关系管理”教学方法改革

1.理论模块――课堂讲授与互动教学

课堂授课主要讲授基本概念、理论和方法，介绍客户关系管理在市场营销专业中所处的位置，帮助学生从全局的视角理解客户关系管理的理念。互动教学是一种动态的开放式的教学方式，通过奖励机制的制定，鼓励学生在课堂上充分发言，表达自己的观点和想法，避免教师单方面的理论灌输，形成双方互动讨论的互动教学机制，有利于提高学生思考问题和将理论与实际结合的能力。

2.技术模块――软件演示与实验设计

在软件演示与实验环节，一方面以自行设计的实验数据为教学资料，通过课堂展示讲解与学生操作软件相结合来完成CRM软件基础设置、销售管理、市场管理和服务管理等软件功能的学习;另一方面，在所有的演示操作与实际练习结束后进行综合的实验考核，作为学生期末考核的一部分成绩。

3.实施模块――企业调研与团队合作

关于企业实施客户关系管理的实际状况，要求学生以团队为单位通过深入各行业代表性企业内部调研的方式展开学习。学生要提交相应的调研报告并且在课堂进行展示。通过答辩，讨论与分享的方式共同学习企业实施CRM软件以及展开客户关系管理实务的情况，更好地将理论与实际相结合。

三、“客户关系管理”教学改革实施注意事项

1.理论模块教学改革实施注意事项

教师的教学环节应当围绕教学目标和教学任务来设计，把握学生知识、技能、学习技巧的进展，要做好学习方法支持和研究范式的指导，真正成为学生的启发者、指导者。

2.技术模块教学改革实施注意事项

（1）规划好实验的时间

该课程总课时为36节，根据教学内容实验课时安排了8节。不同学校、不同专业，总课时数以及实验课时数有所差别。任课教师可以根据教学计划适当调整。在时间的安排上，一般是先理论教学，在学生对该课程有了初步的认识以后，才安排实践教学。

（2）保障实验基本条件

首先，要保障计算机的正常使用与CRM软件的成功安装;其次，要根据教学目的和教学内容准备好实验材料和实验数据。

（3）做好综合实验考核

为了有效保证实验教学的效果，实验课程要安排相应的考核。首先，针对软件演示与操作部分，可以进行随堂考核，监督学生完成实验内容的情况;另外，在所有内容结束后，要单独安排包括所有实验内容的综合实验考核，检验学生实验课程学习成果。

3.模块教学改革实施注意事项

首先，学生进行企业调研前，老师要围绕调研企业要求、调研内容做好详细的调研辅导;其次，调研企业应该覆盖电信业、金融业、旅游业、零售业、制造业、房地产等各个行业，有利于学生对CRM实施情况的全面了解和避免团队展示过程中出现雷同。最后，团队展示结束后，老师要做好各行业客户关系管理实施特点的对比以及CRM解决方案的总结。

参考文献：

[1]蒋侃.客户关系管理课程教学改革实践探索[J].高师理科学刊，2012（32）：98-100.

[2]李辉.“客户关系管理”实践教学改革探讨[J].中国电力教育，2012（19）：94-96.

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