房地产评估指导意见精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产评估指导意见主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产评估指导意见范文

关键词：估值技术；公允价值；投资性房地产

1990年，我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变，随之而来的是房地产市场的飞速发展，而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势，2006年颁布，2007年施行的《新会计准则》，首次将投资性房地产单独列示，并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间，公允价值的使用受到了冷遇，公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底，财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法，这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下，公允价值的实际应用正如表1所反映的那样，并不如期望的那么广泛。

2007年，存在投资性房地产的630家上市公司中，仅18家选择公允价值计量模式，占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出，1 624家上市公司有690家存在投资性房地产，而采用公允价值模式的只有20家，占有此类业务公司数的2.89%，且出现了三种计量方式，分别是评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。

二、估值技术的应用难题

（一）地域差异问题。《企业会计准则讲解（2008）》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而中国幅员辽阔，东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异，房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外，同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易（张兴 徐文学 柳萍 2009）。因此，根据市场的要求，通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难，这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦，凸显了估值的难度。

（二）时间跨度问题。运用收益法评估投资性房地产公允价值时，准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础，但还是需要对未来信息进行预测。首先，评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等，不同的时点其风险回报不同，所以要确定的折现率就会随之改变。其次，租金收益是通过履行租约实现的，但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠，这将最终影响净收益的确定。最后，收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定，但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看，时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。

（三）技术缺陷问题。空间与时间问题最终都可以归结为技术问题，如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。

最初，估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解（2008）》中，财政部已规定：“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着，估值技术现在已经被允许采用。

《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，主要指出了市场法和收益法两种评估方法，但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法，但收益法因为考虑了时间价值，需要评估人员的主观判断，增加了估值的不确定性，企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。

市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述，没有明确指出因素的影响因素，也就无法从根本上对其进行量化，指导相关工作。以区位状况为例，其受空间和时间的双重约束。在空间上，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远；在时间上，同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准，使得估值缺少客观性。

三、推动估值技术应用的建议

从以上分析中可以看出，由于存在地域差异问题，时间跨度问题以及技术缺陷问题，使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用，从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性，妨碍公允价值在我国的应用。因此，全面推动估值技术的应用，才是当前亟待解决的问题。在此，笔者结合相关研究成果，提出以下建议。

（一）明确量化标准，提高量化手段，可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。

首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑，将各地经济发展水平，例如人均GDP作为衡量指标，建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术，因为这些城市投资性房地产交易量大，更可能形成活跃的市场。

其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法，但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准，所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数，以规范计量手段，降低使用公允价值的风险。

最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产，所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正，可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点，通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定，再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。

（二）建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库。信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力，而以现阶段信息技术为依托，建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现，是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据，另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持，而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下，其实施起来比较困难。因此，房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则，采取逐步推进的方式，以现有公开市场交易数据为主要数据来源，同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外，国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

（三）提高估值技术在报表披露中的地位。由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定，如果选用的是市场法，应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度；若是收益法，那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督，增强公允价值确认和计量的准确性和透明度，防止利润操作，提高人们对估值技术的信心，推动估值技术的运用。

（四）加强专业培训，提高资产评估水平。估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响，所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识，尤其是对公允价值的认识与理解；另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外，还要在工作中不断总结经验，了解整体经济走势和行业发展状况，提高经济敏感度和职业判断能力。

[主要参考文献]

[1] 财政部会计司。我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.

[2] 财政部会计司。我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.

[3] 财政部。企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

[4] 财政部。企业会计准则讲解（2008）[S].2008.

[5] 张兴，徐文学，柳萍。上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究，2009（31）。

第2篇：房地产评估指导意见范文

【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产

1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。

2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。

二、估值技术的应用难题

(一)地域差异问题

《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

(三)提高估值技术在报表披露中的地位

由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。

(四)加强专业培训,提高资产评估水平

估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。

【主要参考文献】

[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[r].2008.

[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[r].2009.

[3] 财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.

[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[s].2008.

第3篇：房地产评估指导意见范文

【关键词】公允价值；成本模式；投资性房地产；会计准则

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。近年来，我国经济高速发展，伴随着的是房地产市场的高度繁荣，随着商品房交易市场的日益发展与完善，房产的价值在资产负债表中的地位日渐凸显，传统的历史成本计量模式已经不能准确的反映出房产的真实价值，在这样一种经济发展的背景下，2006年我国新会计准则中首次单独颁布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》，将投资性房地产从原有的固定资产和无形资产中分离出来。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际相关会计准则的基础上，在后续计量模式上适度、有条件的引入了公允价值计量模式。经过近三年半时间的实施后，取得了阶段性的成果，公允价值模式的运用对于增强投资性房地产价值的真实性的作用无可否认，但是，它的作用也受到一系列现实条件的制约，例如，相关立法的滞后，从业人员经验的缺乏，投资性房地产公允价值取得的困难，公司出于自身利益的考虑等，因此，上市公司在采用公允价值计量模式顾虑颇多。根据财政部会计司对2008年上市公司年报的调查报告，1624家上市公司有690家存在投资性房地产，但采用成本计量模式的占了大多数，为670家，而采用公允价值模式的只有20家。在这20家采用公允价值模式的上市公司中，就出现了三种计量公允价值的方式。

一、公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状分析

根据近几年上市公司年报披露信息，上市公司投资性房地产公允价值模式应用主要呈现以下两个特征：

1.选择公允价值作为投资性房地产后续计量模式的上市公司数量有限，但呈增加趋势

2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家，占上市公司总数的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司总数的1.1%，2008年增加到20家，占上市公司总数的1.23%。虽然从总体上看这几年采用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式的上市公司绝对数量不多，但是还是呈一种缓慢的增长趋势，相信随着相关政策的明确会有更多的上市公司加入此行列。

2.确定投资性房地产价值的方法多样，缺乏统一规范

根据2009年年报的披露，2008年采用公允价值计量模式的20家公司中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。4家公司披露了由成本计量式变更为公允价值计量模式。具体情况如下表所示：

可见，上市公司确定投资性房地产价值的方法各异，有待管理层制定统一的规则制度进行规范。

二、影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式因素分析

1.准则导向影响

我国2006年颁布的新会计准则在广泛借鉴国际会计准则的基础上引入了公允价值，标志着我国的会计准则与国际会计准则的实际趋同。我国会计准则38项具体准则中有17项不同程度涉及到公允价值，公允价值的涉及面非常广泛。但是，限于国内具体经济环境与国外的差别，我们引进公允价值的基调是“适度引入，谨慎运用”，在现行条件下，并不鼓励上市公司大肆采用公允价值计量模式，只是鼓励上市公司在条件许可的条件下谨慎运用，管理层更提倡的还是历史成本计量属性，给公允价值模式的广泛运用留下充分的时间，这样可以避免公允价值带来的各种冲击，非常必要。在这种准则导向下，采用公允价值作为投资性房地产后续计量模式的上市公司数量肯定会受限制。

2.运用条件影响

采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：①“投资性房地产所在地有活跃的房地产市场”；②“企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。准则中所规定的两个条件非常苛刻，基本上把地域限制在大型城市，在中国现行的市场环境下能同时满足这两个条件的上市公司的数量并不多，理所当然，更多的上市公司会理直气壮地选择成本模式。

3.信息成本因素影响

由于中国房地产市场化程度的制约，上市公司持续可靠的取得投资性房地产公允价值并非易事，很多情况下，房地产缺乏公开的交易市场，公允价值不能直接从市场获得，这时，上市公司不得不采取其他的方式来获得，不管是雇请第三方评估，还是参考同类市场价格，这期间都会增加企业的信息成本，并且要球在年报中详细披露房地产当前公允价值的账面变动情况、公允价值取得的方法及采用此方法的理由，这样会给企业带来在成本模式下不必要的麻烦，企业处于成本效益考虑，更多的会放弃选择公允价值模式而采用成本模式。

4.税收政策因素影响

根据新会计准则的规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债人表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。在我国现行的房地产市场环境下，房产价格基本在不同程度都有所上升，企业采用公允价值计量模式更多的是产生净收益，若政策规定这部分损益要交所得税，这会增加公司的税收负担，虽然所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定，在政策不明朗的情况下，企业无疑不会冒险。

5.利润波动因素影响

公司采用公允价值模式计量后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。会计利润会随着公允价值的波动而上下变动。因此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者。随着我国房地产市场的市场化程度步伐的加速，在此过程中政府缺乏相关政策与制度的有力调控，房地产难免会出现像股市一样的周期性上涨与下跌，因此公允价值模式会对公司财务报告造成很大的冲击，进而间接影响公司的的市场形象与股票价格。

三、上市公司采用公允价值计量模式的对策探讨

针对公允价值在我国上市投资性房地产运用中的现状，为了更加真实公允地反映公司的财务状况及盈利情况，我们有必要采取措施推动公允价值模式在上市公司投资性房地产中的运用，建议如下：

1.在政策层面，随着我国市场环境的逐步完善与上市公式对于会计准则运用的更加成熟与规范，管理层应加大鼓励上市公司采用公允价值计量模式力度，只要监管适当，会大大减少上市公司利用公允价值操纵企业利润的几率。

2.指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。为了保证投资性房地产公允价值金额的可靠性，很多情况下依靠独立的第三方专业评估机构进行评估或许是最好的选择。为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为，中国资产评估协会于2010了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（下称“《意见》”），规定注册资产评估师执行投资性房地产评估业务时，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，明确采用公允价值计量模式时，应主要运用市场法和收益法两种方法，该《意见》将于2010年7月1日起实施。此行规无疑会有助于投资性房地产公允价值的获取，但也需要相关机构根据实际运用情况及时作出调整。

3.加强准则与税法、企业财务通则的协调，尽快明确人们普遍关心的税收、利润分配等问题，以便于上市公司准确执行投资性房地产准则，正确进行会计核算，降低上市公司采用公允价值模式的不确定性与各种政策风险。

4.加强会计职业判断，提高财务人员职业素质。公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平；另一方面公允价值应用中大量不确定因素的使用，企业利润操纵有了可乘之机，因此需要加强会计人员的守法意识和道德教育，从根本上消除利润操纵的动机。

参考文献

[1]财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[J].北京:会计研究,2009(7):3-21.

[2]吕永法.投资性房地产会计准则实施情况调查[J].武汉:财会月刊(综合),2008(2):57-58.

[3]武玉清,宋丽娟.上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨[J].中国管理信息化,2009(2):17-19.

[4]应华羚,张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].太原:会计之友,2008(10):33-34.

第4篇：房地产评估指导意见范文

【关键词】 投资性房地产； 公允价值信息； 内部控制

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。

（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。

（一） 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。

（二）公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：

1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序

据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。

（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）

（二）公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

【参考文献】

[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.

[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.

第5篇：房地产评估指导意见范文

会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产―一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配――未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方面差额计入“公允价值变动损益”最终一样会形成盈余公积和未分配利润。如果企业在年末时将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式，那么按上述会计准则的做法，企业将少交一笔税金。

二、公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理

按会计准则规定，在公允价值计量模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(“公允价值变动损益”科目)，而当非投资性房地产转换为投资性房地产时，公允价值小于原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，公允价值大于原账面价值的差额计入“资本公积”科目，“资本公积”要等该项投资性房地产处置时再转作当期损益。这种处理可能是基于谨慎性原则，但是实际上当非投资性房地产转换为投资性房地产时，实际转换业务已经发生了，差额已经客观存在了，只是公允价值大于原账面价值的差额是计入转换当期的损益，还是计人该投资性房地产处置期的损益的问题。所以笔者认为，此处将转换的投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额在转换时可直接计入当期损益。

三、投资性房地产处置的会计处理

投资性房地产与作为生产经营场所和对外销售的房地产在用途、状态、持有目的等方面是有区别的，会计准则将这类房地产单独列作一类“投资性房地产”是很有必要的，但是从业务性质及资产特性等方面分析，投资性房地产和自用的房地产等也有相同之处，所以在会计处理上，投资性房地产与固定资产、无形资产等资产是比较接近的，这一点在已经体现会计科目的设置上，但是在投资性房地产的处置业务处理时，与固定资产、无形资产有差异。

会计准则规定，固定资产、无形资产在出售时，出售净收益计入“营业外收入”，净损失计入“营业外支出”，这样处理的理由是，固定资产、无形资产的出售属于企业的非日常活动。对于投资性房地产出售的会计处理。会计准则作如下规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收人，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。笔者认为，这样规定，似有不妥。

首先，房地产出租是属于一种经常，所以其租金计入“其他业务收入”账户，其折旧、摊销额计入“其他业务成本”账户是合理的，但是出售原用于出租的房地产，也作为企业经常，收入记入“其他业务收入”不太恰当，而且在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况很少，所以将投资性房地产的出售收入记人“营业外收入”比较合理，与出售固定资产、无形资产等也是一致的。

[例1]某公司的一幢办公楼用于出租，确认为是投资性房地产，采用成本模式计量。租期满后，以20000万元的价格出售给承租方。该办公楼的成本为16000万元，已提折旧1000万元。假设不考虑相关税费，则作如下会计处理：

借：银行存款　20000

投资性房地产累计折旧　1000

贷：投资性房地产　16000

营业外收入　5000

其次，投资性房地产的报废、毁损是和出售的会计处理规定是一样的，这更不合理。会计准则中对资产的报废、毁损其净损益都看作是企业的利得或损失，如存货、固定资产、无形资产等，是记入“营业外收入”和“营业外支出”核算的，投资性房地产的核算也应如此核算较为合理、妥当。笔者认为对投资性房地产发生毁损、报废等业务可以有两种方式进行会计处理。一种是可以参照无形资产的会计处理。

[例2]某公司一幢用于出租的办公楼报废，原按成本模式计量。其成本为30000万元，已提折旧28800万元，支付清理费用10000元。其会计处理为：

借：投资性房地产累计折旧　28800

营业外支出　1201

贷：投资性房地产　30000

银行存款　1

另一种可参照固定资产的会计处理。此时需单设一个“投资性房地产清理”科目。承上例可作会计处理如下：

借：投资性房地产累计折旧　28800

投资性房地产清　1200

贷：投资性房地产　30000

借：投资性房地产清理　1

贷：银行存款　1

借：营业外支出　1201

贷：投资性房地产清理1201

根据以上所述，笔者认为，投资性房地产处置的会计处理应与固定资产、尤形资产趋同。否则，同样是一幢办公楼，或者是一项土地使用权，其用于自用或者是用于出租等，其损益一个记入其他业务收支，一个记入营业外收支，对企业利润的构成会产生不同的影响，特别是当前利润表中是按营业利润来反映的，容易使报表使用者在利用报表分析时产生误解，从而直接影响其对企业盈利能力的准确判断，也容易给企业进行利润结构操纵留下空间。

四、投资性房地产核算中应注意的问题

(一)合理确定投资性房地产项目的公允价值根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格。如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项日的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。同时，2010年1月，财政部了《投资性房地产评估指导意见(试行)》，进一步明确了对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法，而且使用这两法的评估结论通常应包括土地使用权价值。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时，注册资产评估师应当合理确定折现率，折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均州报水平和评估对象的特定风险。这项规定的出台，为进一步完善投资性房地产中公允价值运用，提供了一种思路。

(二)会计准则与税法下对投资性房地产项目处理差异公允价值模式下投资性房地产项目在会计与税法处理上差异显著，究其原因，主要是立法意图上的差异。会计准则出于谨慎型原则，不能高估资产价值和收益，避免企业利用公允价值手段盈余管理，因此，要求项目资产公允价值高于账面价值部分只能计人资本公积。而税法主要是保证国家的税收收入，因此，对于公允价值高于账面价值部分需要交税。因此，了解会计准则与税法下对投资性房地产项目处理的规定，便于进行相应协调。

第6篇：房地产评估指导意见范文

一、棚户区现状

社区前身为国营第八五九厂生活区，该厂原为一家军工企业，三线建设单位，于年破产后成立社区管委会，移交给昌江区西郊街道管理，该生活区共有34栋平房、2栋单身宿舍、1栋农民工宿舍（四合院）和4栋老楼房均为上世纪六七十年代建筑的简易房，结构简易，人均居住面积小，居住条件恶劣，基础设施不全，道路狭窄，治安消防隐患大，卫生环境脏、乱、差。

二、改造的基本原则

（一）政府主导、市场运作

“棚改”工作政府统一领导下，实行市场化运作，将“棚改”工作与房地产开发经济适用房建设相结合，积极拓展融资渠道，吸引社会资金融入棚户区改造工作。

（二）突出重点、成片改造

“棚改”重点为：不符合城市整体规划，人居环境差，安全隐患大，影响市容市貌和经济社会发展急需改造的地块，棚户区改造做到连片开发，改造一片成型一片。

（三）统一规划、综合配套

棚户区改造力求做到统一规划，合理设计，综合配套，分步实施，道路、给排水、供气、供电、通讯、有线电视、绿化照明等基础设施同步建设。

（四）封闭运作、政策扶持

“棚改”项目的土地和资金全部实行封闭运作，专门用于项目建设，制订针对性强的扶持政策，化解“棚改”的资金压力，积极向中央、省、市争取优惠政策构建良好的政策环境。

（五）以人为本、妥善安置

严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将棚户区改造成房屋优良、结构合理、功能齐全的新型住宅区，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，依法妥善补偿和就近安置拆迁户。

（六）依法运作、公平、公开、公正

严格执行法律法规和相关政策，坚持公开透明，阳光操作，妥善解决好各方面问题，保持社会稳定。

三、运作方式

由项目部牵头，引进有实力的企业组织实施房屋拆迁，先由项目部在社区内找块空地，然后设施好图纸，确定拟拆迁对象，并签订好拆迁协议，交好超补偿面积房款，房屋建好后，拆迁户搬进新居，再在拆迁后的空地上新建，直至棚户区改造完毕。

四、总体目标

棚户区拆迁、改造上的总体目标是：在年底前基本完成1.48万平方米的棚户区拆迁任务，从现在起，利用3年时间完成3.6万平方米左右的棚户区改造安置房建设任务。

五、改造实施的任务

社区现存的棚户区面积为1.48万平方米，改造完成后将建成3.6万平方米（含保留建筑面积），以多层为主的生活小区，改造投资约为亿元。其中小区基础设施投资约为2000万元。供电设施投资约为120万元，供气设施投资约为780万元，供水设施投资约为78万元，道路设施投资约为120万元，社区用房、物业管理用房、小区绿化等投资200万元。

六、实施计划

（一）年度完成2.3万平方米的安置房建设任务，年完成0.7万平方米拆迁任务。

（二）年度完成0.78万平方米的拆迁任务。

（三）年度完成1.3万平方米的建设任务。

七、建设标准

（一）棚户区改造新建住房以中小户型为主。建筑面积原则上应在70平方米至90平方米以内。

（二）新建安置房为毛坯房，由拆迁户自主装修。

（三）棚户区改造新建小区按照规划要求，确保基础配套设施齐全。建设物业用房，保证供电、供气、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做到物业管理规范，道路畅通，环境整洁。

（四）建筑节能符合规定标准，工程质量合格率达到100%，并由有资质的物业服务企业进行物业管理。

（五）配建物业管理公共经营性用房。

棚户区改造安置房建设，按规定配建物业管理公共经营性用房，以其经营收入专项补贴本小区物业管理开支。

八、资金筹措与需要的优惠政策

（一）资金筹措

1、中央、省、市棚户区改造专项补助资金；

2、政府减免各项建筑规费。

（二）需要的优惠政策

1、对棚户区改造，通过出让方式取得的土地收益，实行封闭运作，全部用于棚户区改造。

2、免收各种行政事业性收费和政府性基金，服务性收费减半征收。

3、棚户区居民因拆迁而回迁的住户，原房产证载明的面积部分，在办理新证时，免征契税。原住房已缴房屋维修基金部分，可免缴房屋维修基金。

4、房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经主管地税机关核准，暂不征收交营业税、城市维护建设税和教育费附加。

5、新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

6、凡是国家出台的有关房地产方面的优惠政策全部适用于本棚户区改造。

九、拆迁补偿安置办法

本棚户区改造的拆迁补偿可采取两种方式进行。一是实行房屋产权调换；二是实行货币补偿。

（一）房屋产权调换补偿办法

1、私有产权的住宅房屋拆迁补偿按原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）。其中：选择多层楼房顶层和底层的（如第一层为车库的，则以第二层为底层），原面积部分不结算楼层差价款，基它楼层按我市经济适用房楼层补差标准执行。拆迁房屋面积小，如回迁时需要扩大面积的，超出面积15m2以内，按我市同期经济适用房标准购买，超出面积15m2以上，按商品房价格购买。

2、非住宅房屋拆迁补偿，补拆迁房屋产权证注明非住宅用途，按房屋所有权证注明面积实行货币补偿，即按原房屋的评估价进行补偿。

3、对房屋产权证注明使用性质为住宅，实际用于非住宅的房屋，拆迁时，非住宅必须同时具备持有营业执照、纳税证明和正在连续营业2年以上三个基本条件，可按非住宅对待。

4、被拆迁人回迁面积小于拆迁面积，剩余房屋面积按评估价格给予以货币补偿。

5、对于棚户区改造涉及的特困户、低保户，在民政部门确认并出具相关手续后，有产权证的房屋，按原面积实行“拆一还一”，达不到36平方米的由开发企业补到36平方米。如回迁时需要扩大面积的，超出面积15m2以内，按我市同期经济适用房标准购买，超出面积15m2以内，按商品房价格购买。

6、实行回迁安置的，按签订拆迁协议的先后顺序选择房屋，同时签订的则实行抽签确定。

（二）货币补偿办法

1、选择货币补偿的拆迁户，必须出具房屋产权证照，其拆迁补偿金额按房地产评估价补偿。

2、对于房屋所有权证注明使用性质为住宅，实际用于商业的房屋，具备营业执照、纳税证明和正在营业且连续2年以上三个基本条件，可按非住宅房屋的评估价给予补偿。

3、对于没有房屋所有权证的房屋，但经社区同意搭建的按300元/平方米予以补助。

4、违章建筑原则上不予补偿。

十、动迁方式

由政府确定棚户区改造地块并编制控制性详细计划，由委托开发公司申请开发改造。在政府动迁管理部门的指导下，开发企业负责办理拆迁手续，委托有资质的评估机构对改造地块的房屋进行评估，评估结果出来后，由开发企业依法进行拆迁。

十一、相关规定

1、棚户区改造项目实施分期建设，由市政府审定批准。

2、开发企业应当向房屋买受人（包括以产权调换方式回迁安置户）出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

3、棚户区改造项目竣工过后，应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的应执行商品房预售许可证。

4、改造的小区，严格按照规划设计标准进行开发，因特殊情况需要调整或变更的，须经市政府批准。

5、按期拆迁的住宅房屋，由拆迁人对被拆迁人按每户200元标准付给一次性搬迁补助费，未按期搬迁的，减少50%搬迁补助费，实行回迁安置的，由拆迁人按每户每月每平方米200元的标准付临时安置补助费。由于拆迁人原因致使不能按时回迁的，自逾期之日起加倍发给临时搬家费。

第7篇：房地产评估指导意见范文

高级会计师、注册会计师、注册资产评估师、土地估价师，房地产估价师，主要从事国有企业改制涉及相关问题研究。现任海南华盈投资控股有限公司副总经理、财务总监，曾任海南会计师事务所部门经理，海南中洲会计师事务所有限公司所长助理、三亚港务局总会计师，海南产权交易所财务总监。社会兼职：中国会计学会会员、中国总会计师协会会员、海南省会计准则咨询专家、海南省总会计师协会常务理事。

从2004年“郎顾之争国资流失”到科龙案顾雏军被抓，到最近安徽古井集团高管窝案，这些案件均为利用改制之便大量侵吞国有资产的大案要案，大部分是由于改制评估不规范引起的。针对这些问题，笔者根据在评估机构和现在单位的工作经验与教训，从评估项目核准的角度分析了国有企业改制评估过程中存在的问题，并提出解决问题的对策。

国企改制评估过程中存在的问题

评估是指委托评估机构按照法定标准和程序，运用科学的方法，对被评估资产的现有价值进行评定和估算。企业改制应当对企业的流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和负债等进行评估，以评估确认价格作为确定整体产权转让或国有资本出资额基准价格的依据。所以说，评估是国企改制的关键环节，是一项不可忽视的核心工作。

在涉及国家出资企业的资产流转、交易等过程中，合理评估相关资产的价值，是国有资产管理的一项重要基础性工作，是促进公平交易、防止国有资产损失的重要手段。然而，当前国企改制评估过程中存在着一些不可忽视的问题。

(一)不根据资产类别，只笼统委托一家具有资产评估资质的评估机构进行所有资产的评估工作

我国评估机构分为资产评估机构、土地估价机构、矿业权评估机构和房地产估价机构等四类。

土地使用权必须经具备土地估价资格的评估机构进行评估，并按国家有关规定备案。

探矿权、采矿权必须经具有矿业权评估资格的评估机构进行评估作价，采矿权评估结果报国土资源主管部门确认。

按相关部门规定，需过户的房地产评估仍需要具有房地产估价资质的评估机构评估。

因此，应根据资产的不同类别分别委托不同的评估机构进行评估，并将不同资产的评估结果纳入改制企业整体资产评估报告中。

(二)忽视了评估基准日的选择

上级公司或国有资产监督管理委员会(以下简称国资委)往往只重视对评估程序的审查，忽视了评估基准日的选择，由改制企业自行决定评估基准日，容易出现改制企业恶意选择评估基准日，操纵评估结果的现象。

例1：A国企改制立项后，企业负责人擅自将某商业网点低价对外租赁并制造房产陈旧的假象，故意将评估基准日推后，要求评估机构参照该租赁价格进行评估，评估机构进行估算时参照了该租赁价格，评估价格只是市场价格的50％。如果从评估报告来看，上述评估是符合有关程序的，但确实造成国有资产流失。幸亏发现该问题并予以纠正，避免了国有资产流失。

(三)资产评估范围不完整

资产评估的范围包括改制企业的流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。但是在评估过程往往存在如下几种情况：

1　对关闭、停业等难以持续经营的企业没有进行资产评估。根据规定，原则上也应将关闭、停业企业纳入资产评估范围。

例2：B国企在资产评估过程中，没有对其已停业多年的子公司C企业进行资产评估。国资委聘淆专家评审B国企的评估项目时发现此问题，要求该企业补充进行了C企业的资产评估，B国企评估项目才顺利通过了专家评审，国资委对该公司的评估项目进行了备案。

2　对未入账的划拨土地使用权未纳入资产评估的范围。

例3：D国企在资产评估过程中，没有对应入账的划拨土地使用权进行评估。幸亏上级公司审核资产评估报告时发现此问题并予以及时纠正，避免了国有资产流失。

3　对专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等极具价值和增值潜力的无形资产按极低的价格评估或不评估也不说明理由。按规定涉及企业的专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等无形资产也必须纳入评估范围，但评估机构却没有进行评估，也不说明不评估理由。

(四)评估方法的运用欠妥当

1　企业价值评估方法单一

部分评估机构仅运用重置成本法对企业价值进行评估，往往只评估资产负债表上现有的资产，不评估资产负债表上没有的资产，漏评商誉等无形资产，导致评估价值往往低于企业的实际价值。

收益现值法是企业价值评估中最科学的且在国外普遍运用的评估方法。收益现值法在合理预计资产能够创造的未来收益的过程中，已将上述无形资产考虑在内，真正体现了企业的整体价值。按规定涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求运用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。

2　单项资产和负债评估方法不恰当

一些评估师在对某些资产进行评估时方法选择不恰当，引用的评估假设不妥，扭曲了资产价值。(1)不适当地对债权作了巨额的评估减值，甚至擅自对债权评估为零。(2)对于长期股权投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并会计报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见(试行)》第四十九条和第五十条规定，应以子公司单独进行评估后的净资产计到母公司长期股权投资项目下反映。(3)房屋、机器设备等固定资产仅运用重置成本法进行评估，只考虑了重置成本和成新率，而忽视了固定资产的性、地域、市场状况、使用效益等，很难真实地反映评估对象的公允价值，条件允许时应运用现行市价法或收益现值法对固定资产进行评估。

错误地高估了负债。对债务作了大幅度的清查增值，但没有对无法支付的债务进行处理，按清查后账面值确认债务的评估值，从而高估了债务。

上述评估方法导致严重低估了改制企业的净资产，容易造成国有资产流失。

(五)改制企业提供资料不齐备

改制企业提供评估资料时，存在资料不完备、不齐全，资料前后矛盾的现象，甚至故意提供了虚假情况和资料，难以真实地反映改制企业的全貌，容易漏评资产或虚增负债，造成国有资产流失。

例4：E企业在接到国资委清产核资资金核实批复文件后，没有依据批复文件的要求，按照国家现行的财务、会计制度的规定，对公司本部及子企业进行账务处理。评估机构从而无法利用清产核资和审计的结果进行评估，影响了报告的准确性。

例5：据报道，中国轻骑集团有限公司原董事长张家岭也是下属企业轻骑置业有限公司的原董事长，在轻骑置业公

司改制评估时，与轻骑置业公司总经理、副总经理等共谋，向评估机构提供虚假资料，隐瞒公司土地收益3520万余元，并将该收益私分给张家岭等人作为购买轻骑置业公司的自然人股东资金。张家岭认购100股，占公司股份的10％。最终，张家岭因多项罪名于2009年2月11日被济南中级人民法院判处无期徒刑。

针对国企改制评估

存在问题应采取的对策

针对国企改制评估过程中存在的问题，依据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)和《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)的规定，笔者认为应重点做好以下工作：

(一)做好评估项目委托工作

为减少评估机构与改制企业在评估服务中存在的利益冲突，不能由改制企业自行委托评估机构，而应当由国资委委托评估机构，对改制企业进行评估。委托评估机构时应做好：

1　应按照公开、公平、公正、透明和择优的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构开展改制评估工作。不得聘请近3年内有违法、违规记录的评估机构和评估师，不得聘请同一中介机构开展清产核资专项审计与评估工作。

2　应按资产类别分别委托有资质的评估机构进行相应评估，由资产评估机构将不同资产的评估结果纳入改制企业整体资产评估报告中。

3　委托单位应与评估机构签订《评估委托书》，并由委托单位支付评估费用，减少评估机构与改制企业在评估服务中存在的利益冲突。

(二)认真选择评估基准日

国资委应当根据评估目的和改制企业的实际情况，合理选择评估基准日。评估基准日与改制行为决策日相距太远，或期间资产、负债、市场状况发生变化，国资委应当要求评估机构调整评估基准日。

(三)慎重审核评估范围

改制企业应对所有资产都要全面、彻底地进行清查，做到不重不漏，做到账物清楚，不留死角，特别是对关闭停业等难以持续经营的企业、未入账的划拨土地使用权和专利权、非专用技术、商标权，特许经营权和商誉等无形资产均应纳入清查范围。评估机构应当对改制企业清查的资产进行审核后评估，特别是划拨土地使用权和专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等无形资产必须纳入评估范围。如果评估机构认为没有无形资产或没有价值的也应补充说明。

要审核评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致。

(四)重视评估方法的合理性审核工作

评估师应当根据评估对象、评估目的、所选择的价值类型和资料收集情况等因素，在与国资委和改制企业协商并获得有关信息的基础上，运用适当的评估方法。

1　正确运用收益现值法对企业价值进行评估。收益现值法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，它的评估思想最能反映企业价值评估的原理。因此，应当按照《企业价值评估指导意见》的要求，正确运用收益现值法对企业价值进行评估。

2　对涉及企业价值评估的项目原则上要求运用两种以上的评估方法进行验证，使国有企业多年形成的特许经营权、商誉等无形资产得到充分体现，有效提升评估报告的质量。

3　慎重审核单项资产的评估方法和评估假设。注意审核债权巨额的评估减值或评估为零是否符合规定；审核长期股权投资的评估方法是否符合规定；审核能否运用现行市价法及收益现值法评估固定资产；审核评估时是否已将无法支付的债务按规定处理；关注那些清查后大幅度增值的债务的评估。

(五)督促改制企业提供评估资料

委托方应督促改制企业向评估机构提供真实、完整的资料；加强对企业负责人、相关工作人员的思想教育，要求其明辨是非，以正确的方法、饱满的热情配合评估机构开展评估工作；加强与评估机构、改制企业的沟通协调，及时发现和解决评估中存在的问题。

(六)建立专家评审制度

对重大项目的评估实行专家评审，邀请相关行业的专家对重大项目的评估方法、评估范围及评估程序进行综合评审，专家发现评估报告中存在的问题，应要求评估机构修改或说明原因后重新提交专家评审，专家认可后要对评估项目的质量做出评价。国资委根据专家评审结果对评估项目核准。

(七)引入公众监督机制，建立评估公示制度

为了防止漏评重评，维护国有资产权益，保护职工和债权人的合法权益，提高评估结果的透明度和公信力，评估机构在出具正式评估报告前，其草案必须在企业办公场所和职工宿舍区公示一周，自觉接受有关各方的监督。评估机构对公示中提出的意见要调查核实，及时对评估报告作适当的修正后重新公示一周，无异议后才能出具正式报告。

(八)把好评估项目的核准关

国资委对项目进行核准时除关注上述七项对策外，还应审查如下实体要件：

1　评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；

2　评估结果的使用有效期是否明示；

3　评估依据是否适当；

4　改制企业的法定代表人和财务负责人是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；

第8篇：房地产评估指导意见范文

工程管理本科专业是教育部1998年颁布的《普通高等学校本科专业目录》设置的一个新专业。该专业整合了原专业目录中的建筑管理工程、国际工程管理、房地产经营管理等专业，具有较强的综合性和较大的专业覆盖范围，目前全国有200多所高校开设工程管理本科专业。根据《全国高等学校土建类专业本科教育培养目标和培养方案及主干课程教学基本要求工程管理专业》（以下简称：《专业基本要求》）的指导意见，本专业应设置技术、经济、管理和法律四个平台课程组，采用基础课程+平台课程+专业方向课程的结构体系，并在此基础上设置工程项目管理、房地产经营与管理、投资与造价管理、国际工程管理四个方向。国内开设本专业的高校根据自身教学资源及专业培养目标的不同，课程体系各有偏重，有的细分了专业方向，还有并未做专业方向的细分。

二、工程管理专业课程体系中存在的问题

1.课程体系的定位缺乏核心特色

工程管理专业的核心特色在于培养具备深厚的理论功底、宽广的知识面，掌握先进的管理技术、具备组织协调能力和国际交流能力的学生，为相关工程领域提供专业化服务。但是通过对学生就业情况的回访和网络资料的收集，我们发现在施工现场管理相关的工作中工程管理专业的学生与土木工程专业的学生相比并不具备优势，同时在工程相关领域具体经营管理工作中，工程管理专业的学生与工商管理及相关专业的学生相比优势也不明显。从课程体系定位的角度来分析，很多院校的工程管理专业与相近专业相比并无明显的差异性，这样就使工程管理专业在就业及职业发展方面处于尴尬地位。因此，有必要在满足《专业基本要求》对课程体系构建具体要求的基础上，结合各自院校的实际情况和市场需求，对课程体系进行细化和特色定位。

2.课程体系的内容松散，结构生硬

工程管理专业是一个技术、经济与管理相结合，跨学科性的专业。其理论基础不仅要具有良好的全面性，还应保证很强的系统性、连贯性。在具体的教学实践中，由于大部分高校工程管理专业的理论教学需两个或多个院系共同承担，在课程体系构建过程中容易造成各类课程自成系统，缺乏联系融合的情况，使原有四大平台课程简单合并，缺乏进一步的系统优化。加之各类课程的内容性质、知识特征、学习方法都存在着很大的差异性，使教学和学习环节增加了障碍和难度，最终对完成培养目标造成不良影响。

3.实践环节教学设置不合理

实践教学是工程管理专业教学中的一个关键内容，是理论教学与工作实践联系融合的必要环节。在就业压力不断加大和用人单位对毕业生动手实践能力要求日益提高的今天，实践教学的重要地位就更加突出。在课程体系中实践教学环节普遍存在两个问题。一是实践教学时间较短。由于理论课程设置缺乏优化，理论课程教学重复现象严重，从而压缩了实践环节的教学时间。同时，由于有些院校实践教学条件不完善，限制了实践教学课程的开设。2009年3月28日教育部作出新的规定，本科应届毕业生大学四年内实践教学时间原则上不少于一年，使工程管理专业实践环节教学时间较短的问题更加突出。二是实践教学的内容相对孤立，系统性不强。在课程体系构建过程中，实践教学环节主要是根据理论教学内容进行一对一设置，比如建设项目可行性研究课程实训对应《工程经济学》、招标投标文件编制实训对应《招投标与合同管理》、装饰装修工程造价实训对应《装饰装修工程计量与计价》等。在这种情况下，实践课程与实践课程之间相对孤立，相互联系被削弱，整体性差，使整个实践教学环节处于一种事倍功半的状态。

三、工程管理专业课程体系的分析与改进建议

1.对理论课程进行梳理优化

（1）根据院校实际情况和市场需求，对课程体系进行特色定位。工程管理专业课程体系是按照“技术是基础，管理是核心，经济是目的，法律是保证”的总体思路构建的。在此前提下，各个院校应该根据自己的办学思想、办学条件和人才市场需求状况，通过合理调整各个平台课时的比例，对课程体系进行特色定位。工科院校特别是以建筑为特色的工科院校应以土木工程和管理学为主干学科，课程设置偏重于土木工程特别是建筑工程，即人才定位于土木工程管理；交通类院校可以偏重于道桥工程管理；水利水电特色院校可偏重于水利工程管理；而一些财经类院校的工程管理则偏重于房地产经营管理和基本建设管理等。对于全国及地方各重点院校，由于毕业生的就业竞争激烈，在课程体系构建中应加强基础课程特别是管理类基础课程的比重，为学生职业生涯提供厚实的拓展基础。对于地方性普通院校，应以服务地方经济为主要定位依据，对专业课程进行细分定位，逐步形成有市场竞争力的专业特色，如造价管理、房地产评估、国际工程管理等。

（2）对课程体系中的四个平台课程组进行梳理和优化。在四个平台课程组中应首先确立工程技术课程的基础地位。工程管理专业与其他管理类专业相比具有技术性强的特点，工程技术知识是工程管理人员了解管理对象，进而实施管理行为的基础，离开基本的工程技术知识，工程管理也就无从谈起。在经济、管理以及法律等三个平台课程的设置中，除需开设《经济学原理》、《管理学基础》以及《法律基础》等理论性课程外，大量的课程应是与工程管理紧密相关并带有专业技术性的交叉课程，如《工程项目管理》、《工程造价管理》、《工程经济》、《运筹学》、《建筑法规》等，增加四个平台课程组的横向联系。从整体的角度对课程内容进行优化，提高教学资源的利用率。如《工程项目管理》、《建筑施工组织》及《工程进度管理》三门课程中均包含工程网络计划技术的内容应合并在《工程项目管理》中讲授。《工程量清单计价》、《建筑工程计量与计价》及《工程定额原理》三门课程中均包含建筑面积计算的内容应合并在《建筑工程计量与计价》中讲授。

（3）根据建筑市场的发展趋势对方向性课程进行及时调整。工程管理工作是建设领域的一个先导性工作，对该领域的转型性和政策性的变革反应也最为敏感。因此，我们在专业方向课程的设置方面应紧随建筑市场的发展，做出适时性、前瞻性的调整。以投资与造价管理方向为例，该领域计价模式的变革对整个造价管理领域都产生了深远的影响。建筑企业迫切的要求建立“企业定额管理体系”，这样就会对定额编制和管理人才有一个趋势性的需求。因此，在投资与造价管理方向课程的设置方面应增加《定额原理》、《定额生成软件操作实训》等课程和实践教学环节，拓展学生的就业面，增加学生对专业发展的适应能力。

第9篇：房地产评估指导意见范文

近些年来，从国家政策到地方政府的态度，从中央银行窗口指导到舆论宣传已形成一种支持中小企业发展的大气候。中小企业发展的现实本身也需要社会各界特别是金融机构的大力支持。但由于多方面原因，融资难已成为制约中小企业发展的首要问题。中小企业为什么融资难呢?根据调研，认为至少有以下“五大障碍”：

(一)观念上的障碍

目前，各家银行在中小企业融资问题上，程度不同地存在着三大“认识误区”：一是“重大轻小”的误区。银行本着“船小好调头”的观念，全力支持中小企业发展，使得乡镇企业异军突起、迅猛发展，成为国民经济的重要组成部分。伴随着企业改制重组的浪潮，“船大好冲浪”又成为支持企业发展的理念，大企业成为各家银行的“抢手货”，于是一些中小企业遭到“冷遇”。二是“重公轻民”的误区。由于受传统观念的影响，银行曾经错误地把公有制企业与姓“社”、民营及私营企业与姓“资”划等号，使中小企业中众多的民营企业和私营企业在政策上特别是信贷政策上受到歧视。三是“重洋轻土”的误区。部分银行工作人员片面地认为凡是招商引资企业或外资企业就是优良企业，可以大胆支持。一看到本乡本土的企业，就认为是劣质企业，不符合信贷条件，要慎重对待。

(二)体制上的障碍

从企业层面来看，首先表现在企业改制与否成为银企合作的“第一要素”。近年来，一些企业通过改革改制激发了生机与活力，但也确有一些国有和集体企业借改革改制之名、行逃废债之实，使银行深受其害。其次表现为家族式管理体制完全扭曲了企业法人治理结构。目前许多中小企业，尤其是一些民营、私营企业完全是一种家族式的管理模式，企业管理权和股权极度对外封闭，财务不健全，报表数据失真。特别是家族式集团的各个企业之间相互举债控股，形成虚拟资本，使银行难以获得准确真实的财务情况，无从评级、授信，也就无从批准新贷。从银行层面来看，一方面，现行金融体系建立于改革开放初期，基本上与国有经济相匹配，以大银行为主，没有设立专门为中小企业提供金融服务的机构。另一方面，商业银行改革后权力过分上收，客观上削弱了基层行对中小企业信贷支持的能力。再一方面，银行业现行信贷政策过分强调风险和责任追究，权责和奖罚不对等，造成基层金融部门“恐贷”心理严重。

(三)信用上的障碍

一方面，严重滞后的信用体系建设，使银行无从了解企业家的信用背景。目前，由于中小企业信用评估体系不健全，缺乏合法性的信用评级机构和统一规范的中小企业授信评定标准，造成企业资信评定的失真。同时，银行对中小企业尤其是中小企业法人代表的信用状况无从纪录，更不用说管理。这种非理性的不健全的信用体系，使合作双方的磨合与信任必须从零开始，从问号开始，双方都举棋不定。另一方面，近乎空白的信用担保机构，使银行贷款无从抵押担保。在中小企业的发展过程中，有的企业在开办时资本金就严重不足，本身无有效资产作贷款抵押，当其想新上项目或者是扩大生产能力需要大额贷款，社会上也没有信用担保机构为其担保时，其求贷的欲望就会落空。还有一些确实是不讲信用的人，总是本着“国家的钱，不贷白不贷”的观念，求助于银行，理所当然会碰壁。

(四)素质上的障碍

先天性不足是许多中小企业的通病。主要表现在：一是缺人才。中小企业大都是家族式经营，管理者属农民队伍出身，本身缺乏人才。同时，企业在发展前期，由于资金、技术等方面的原因，既没有长期人才储备的战略部署，也没有短期人才培养的战术布局，使得高级人才严重不足。二是缺信息。当前，绝大部分中小企业不重视信息管理，企业内部没有开辟有效的信息传递途径，信息传递慢或传递不完整，造成信息混乱、知识不能共享。三是缺技术。计划经济时期和市场经济初期，粗放型经营管理模式造成了企业在人才、设备等方面的低素质，使得众多企业技术创新实力不强，高新技术人才缺乏。四是缺市场。中小企业产品普遍科技含量低、附加值低、生产量低以及营销方式落后等特性，决定了其产品市场的阻滞。五是缺管理。高级人才的缺乏，同样带来了管理上的落后。当前，大多数中小企业会计制度不健全，财务管理水平低，会计信息缺乏应有的完整性和准确性，缺少透明度和必要的监督，少数企业甚至为了逃避银行、税务部门的监督而没有建立会计账薄，使管理成为“空话”。

(五)政策上的障碍

近年来，国家出台的政策多是按照企业规模和所有制设计的，对大企业优惠多，对中小企业考虑少；对公有制企业优惠多，对非公有制企业考虑少。此外，存在企业房地产证件不齐全的问题。丹江口市大部分企业有房地无证件，特别是土地办证手续复杂，迟迟得不到解决。如金家湾工业园和新港开发区等地企业的房地产证件普遍没有。同时，很多企业房产由于建设年代较早，土地使用权性质尚不明确，未核发土地使用权证。在申请贷款抵押，两证不全，抵押担保手续得不到完善，不符合相关制度要求，导致企业贷款难。而证件齐全的借款人在办理抵押登记手续时，由于公证、房地产评估及抵押登记等收费过高，加之办理抵押登记时间过长，影响了企业的资金使用，使部分借款企业转投民间借贷。

二、中小企业融资难的对策和建议

针对中小企业融资难中存在的困难和问题，调研组提出以下对策：

(一)更新观念，为中小企业营造良好的认识氛围

一是辩证地看待大与小。处于发展起点和上升阶段的中小企业，自身充满活力，发展潜力巨大。许多大企业就是在中小企业的基础上发展起来的。因此，一定要步出重大轻小的认识误区，以“抓大、扶小”为原则，做到两手抓、两手硬，保持大中小企业并进，协调发展。二是理性地看待公与民。中小企业的所有制成份十分复杂，国有、集体、个人和外资企业都有。它们占全市企业总数的90％以上，创造了全市企业总数60％的利税，解决了75％的就业机会，为市域经济发展立下了汗马功劳。但是，多年来，由于社会认识上的偏见，一些部门尤其是金融部门在支持个体私营经济上观念过于保守，思想解放不够。今后，在这个问题上，应克服形而上学观点，只要做到“产权清晰，权责明确、政企分开、管理科学”，就一视同仁，实行同等的“国民待遇”。三是客观地看待土与洋。近年来，我市招商引资如火如荼，中小企业受到的冲击不可避免，问题的关键在于：中小企业本身要苦练内功。一方面，要善于辨别真伪，“洋”企业也有真伪优劣之分，特别要警惕那种“空手套白狼”，即以招商引资为诱饵，骗取银行资金的欺骗行为的发生。另一方面，要具备一种敢拼的心理素质，抵抗“洋”企业进入的冲击。

(二)参与改制，为中小企业构建科学的管理体制

在中小企业改制过程中，银行要积极主动地做到“五个参与”，把好“五个关口”：一是参与地方政府及企业主管部门组织的企业改制方案的制定，把好政策法规运用关，防止随意曲解、套用政策法规的行为出现；二是参与企业清产核资，把好企业资产评估关，防止人为地低估被列入清算、划转的实有资产和高评优先受偿的抵押债权财产而悬空银行贷款债务；三是参与财产的分配和处置，把好贷款落实关，防止企业乘改制之机以“金蝉脱壳”、“母体裂变”、“先分后破”等各种形式逃废债务；四是参与企业经济合同条款的签订，把好企业偿债资金关，防止上交租金、管理费、转让费和股金分配等可供付息还本的部分资金来源悄然流失；五是参与企业抵押资产依法过户的督办，把好信贷资产保全关，防止因无土管、房产、工商等部门的合法登记过户手续及他项权证，而使贷款抵押合同不合规，人为地造成事实风险。通过参与改制，要达到三个目标，即：通过参与改制，帮助中小企业落实好债权债务，消除银企之间的隔阂和获得贷款的障碍；通过参与改制，推进企业、资产、债务和产品重组，引导企业增加技改投入，提升技术含量和产品档次；通过参与改制，帮助企业建立和健全规范的财务规章制度，提高企业的信息披露透明度，用真实准确的信息导向企业管理和信贷决策。

(三)打造信用，为中小企业重塑完善的信用体系

针对前面所述的信用体系严重滞后的问题，建立信用评价体系已时不我待。目前，建立信用评价体系，可以考虑从两个层面来着手。一是市场层面。市场层面信用体系的完善，就是要使经常有不良信用记录的人很难从银行贷款，在同业中很难同他人发生信用关系，这个时候当人们在市场活动中感觉到长期讲信用比短期不讲信用对自己更有利时，市场层的信用就有了保证。目前，我市农村信用社正在推行的商户联保业务就在这方面开了先河。今后，要通过建立完善的个人信用制度，在企业中乃至全社会营造讲诚信的氛围。二是法律层面。这就是在另一种情况下所必须的。即当人们在市场活动中感觉到短期不讲信用比长期讲信用对自己更有利时，市场层面的信用就没有保证，这个时候就需要法律来保障，依法严惩失信者。我国在这方面的法律、法规还有待进一步建立和完善，努力营造健全、公平的法律环境。针对前面所述的信用担保机构近乎空白的问题，建立信用担保机构更加刻不容缓。虽然，1996年6月，国家经贸委了《关于建立中小企业信用担保体系的指导意见》，随后，许多城市相继建立了信用担保机构，我们丹江口市于2004年也成立了仅有的一家信用担保机构，为中小企业提供融资担保服务起到了一定的作用。但他们还存在体制不顺、资金不足、机制不活等问题。因此，建议按照“自主化经营、市场化运作”的模式进行再造，以充分发挥信用担保机构的职能作用。

(四)优化服务，为中小企业提供丰富的信贷产品

一是改革传统的存贷款业务服务。除了为中小企业提供传统的存贷业务外，还应积极探索新的贷款领域和形式，积极推广质押、订货合同抵押等业务；还可建立一套适应零售业务的运作流程，将对大型企业惯用的个案化信用分析法，改用以数理统计为理论基础的贷款评分法；各金融机构之间还可以发挥各自优势，开展贷款合同转让与回购业务的合作。二是提供方便快捷的结算服务。要充分发挥银行科技优势、功能优势，改进结算手段，提供方便、快捷的结算方式，加快资金的清算速度。同时大力推行商业票据的使用，扩大商业票据的承兑、贴现业务，防止企业拖欠贷款；另外还要对中小企业的开户、结算、提现、还本付息等进行全程监督，确保贷款安全。三是开展真实、灵敏的信息咨询服务。充分发挥银行机构网络广泛、信息灵敏和人才资源丰富等优势，为中小企业提品、市场融资、新技术推广应用、经营管理等方面的信息咨询服务，准确把握企业的经营脉络和发展思路，做到既出“票子”，又出“点子”。四是针对不同情况实施差别化服务。对一些规模相对较大、信誉良好的中小企业可考虑建立主办银行制度，减少对这些客户的管理层次，简化审批程序，或实行先贷后审制度，以适应中小企业“要的急、频率高”的特点，及时满足其合理的资金需要。

(五)争取政策，为中小企业营造宽松的发展环境