房地产资产管理制度精选(九篇)

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第1篇：房地产资产管理制度范文

关键词：固定资产管理；管理工作；资产管理制度；对策分析

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-00-01

固定资产是企业开展生产经营及其他业务的重要保障，是不可替代的企业主要生产资料。企业要实现良性发展，必须重视和抓好固定资产管理，提高固定资产的管理水平和经营效率。目前，部分国有企业固定资产管理制度不健全，在固定资产管理方面都缺乏行之有效的管理制度，有的制度不适应实际情况的发展和变化。

一、国有企业在固定资产管理方面存在的问题分析

（一）固定资产管理意识淡薄。目前国企的资产管理形成了重购置、轻管理的错误观念，国企的资产管理意识淡薄，对固定资产的使用效益不够重视。谁购建谁拥有，谁拥有谁使用，部门利益唯重，个人利益放在首位，私用甚至占为已有，仪器设备的利用率很低，重复购置或闲置浪费等现象很多。

（二）固定资产管理制度不够完善。国企在因定资产管理方面未形成完整的资产内部控制体系，目前有多数国企实行多部门多头管理，账物分管的分类归口管理模式，缺乏统一的管理机构，各部门间缺乏有效的沟通与协调，导致一些国企在资产管理中账务不清、责权不明现象，而且在资产购置、处置等环节，随意性很大。

（三）固定资产价值严重失真。当前，国企普遍存在自身资产价值不实的现象。一是由于资产盘亏、报废或房屋拆除等各种正常因素而导致的固定资产价值减少，但是未能及时办理减值手续，也未作出必要的账务处理，造成账面上的价值要大于实物的价值。二是因为客观原因而造成的基建工程竣工后没有及时办理决算手续，也未能入账，确认新增加的固定资产价值周期显得太长，以致资产管理部门和财务部门对新增固定资产的价值认定不一致。

（四）固定资产账实不符。有些企业对固定资产管理不规范：一是只设置固定资产总账和明细账，但没有实物卡片账，长期未对固定资产进行清查、盘点，最终导致账物不符、账账不符，造成固定资产记录不清；二是利用“小金库”等账外资金违规购建的固定资产，为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是会计差错，即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理，造成账有实无。

（五）固定资产核算不规范，造成企业利润反映不真实：有的企业购置固定资产不按规定的资金渠道列支，而故意在成本、费用中列支，冲减当期利润；有的长期挂往来账；任意多提、少提或不提折旧，折旧成了某些企业调节利润的调节器。

（六）固定资产产权不明晰，造成国有资产流失：国有企业固定资产中涉及产权问题的项目主要表现是房屋和土地。由于历史上国有企业用地多采用财政划拨形式，企业的一些房地产项目存在房产证、土地使用权证等证照不全，产权不清的现象，这些房地产长期归企业使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为保证固定资产的安全、完整，这些房地产应该补办相关证照，补办证照往往需要一笔不小的税费支出，加重企业负担。因此企业不愿意主动补办相关证照。随着企业股份制改造，按新会计制度规定，无产权的固定资产不得入账，随之就产生了由于证照不全而未纳入账内管理的房屋和土地，它们的出租收入及变卖收入也游离于账外，形成企业的账外账，最终造成了国有资产流失。

二、国有企业的固定资产管理对策

（一）强化固定资产管理意识。国企管理者的思想认识是行动的指南，因此，国企管理者的思想对其行动起到了十分重要的作用。加强管理不但能消除混乱，而且能够保证效益，更能创造出良好的效益，所以，必须强化固定资产管理的责任感与使命感。从企业决策层到固定资产的使用者，都应当充分认识到加强固定资产管理的重要性与必要性。

（二）建立健全固定资产管理制度，推行固定资产岗位责任制，即对固定资产的购买、使用、调拨、报损、报废各个环节进行管理控制。对固定资产实行双重管理，即单位会计按现行制度进行记账管理，设立专门账薄，以账控物。使用固定资产的责任部门实行责任管理，责任部门设置台账，记载使用、维修、保养情况。加强对固定资产的定期盘点，做到与财务账目一一对应，达到账实相符的目的。根据会计制度规定，企业固定资产应定期或每年至少盘点一次。但在实际工作中，固定资产的盘点往往因为人手少、工作任务重而流于形式，这也是账实不符等违规现象长期未整改的直接原因。因此，固定资产的盘点工作必须认真落实，从小、从细抓起，对发现的账实不符、盘盈、盘亏等历史遗留问题及时进行整改，使资产的安全、完整得到充分保障，提高会计信息质量。

（三）推进企业固定资产管理信息化。由于国有企业的固定资产规模庞大，种类繁多，各项管理工作仅靠传统的手工管理、手工统计已远不适应工作要求，必须实现管理工作的信息化，包括固定资产的采购、入库、保管、使用、折旧、报废、租借等种种变动情况，借助计算机管理使固定资产管理达到科学化、现代化的目标，提高管理工作的时效性、透明度和效果。

（四）建立企业资产管理责任追究制度。对国有企业固定资产管理情况应进行定期专项审计，实施严格的审计监督，将企业资产运营状况，企业资产保值增值等指标纳入对经营者任期内业绩考核。对资产管理不善，企业资产质量下降，给予严肃的处罚，对于失职、读职、甚至违法犯罪，造成国有资产重大损失的，要追究其法律责任。

（五）提高固定资产管理人员的综合素质。国企固定资产管理人员的自身素质高低直接决定着固定资产管理的成效。因此，一定要将固定资产管理队伍建设列入到企业的整体规划之中，落实专兼职资产管理人员，建立管理人员网络，并充分调动他们的工作热情和积极性。选拔出一批思想进步、具有较强责任心，熟悉政策，而且懂业务与管理的人才构建固定资产管理队伍。提高他们对固定资产管理重要意义的理解，使其真正能够喜爱资产管理工作，廉洁奉公，遵纪守法，将全身心投入到工作中去，逐步实现企业固定资产管理的科学、规范、快速、高效等各项要求。

参考文献：

第2篇：房地产资产管理制度范文

金融资产管理公司不良资产的来源

目前我国金融资产管理公司不良资产的来源，包括金融机构、非金融企业两个渠道。其中，金融机构包括商业银行以及各类非银行金融机构。金融资产管理公司从金融机构获得不良资产，通常是以公开竞标或协议转让方式收购的不良资产包。金融资产管理公司从非金融企业获得的不良资产主要是应收账款及其他不良债权，具体包括逾期应收款、预期可能发生违约的应收款以及债务人存在流动性问题的应收款等。

金融资产管理公司每年收购自金融机构的不良资产占比已降至50%以下。从已经上市的信达、华融两家金融资产管理公司的报表来看，自金融机构及非金融机构购入的不良资产规模均呈上升趋势，但来自金融机构的不良资产占比持续下降，非金融企业类不良资产目前已是金融资产管理公司主要的收入来源。

金融资产管理公司收购自金融机构的不良资产主要采用“收购转让”方式处置，收购自非金融企业的逾期债务主要采用“收购重组”方式处置。其中，收购转让模式，不修改原债务中的账面金额、期限等要素，通过转让给债务人或债务人关联方获得价差收益。采用收购转让方式处置的不良资产主要来自金融机构，特别是来自商业银行的不良贷款。而收购重组模式中，金融资产管理公司则会与债务人协商更改原债务中的金额、期限等条款，使债务与债务人还款能力相匹配。采用收购重组方式处置的不良资产，以来自非金融企业为主。

金融资产管理公司承接银行不良贷款激增

在将不良贷款公开招标转让与打包卖给金融资产管理公司之间，商业银行更青睐后者。根据财政部、银监会联合下发的《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）规定，金融机构出售内含10户（项）以上不良贷款的批量不良资产包，一级市场只能协议转让给金融资产管理公司。而10户（项）以下的不良资产处置则可以通过公开招标、竞价等形式向社会投资者转让。然而，由于公开转让不良资产需要披露很多信息，银行通常并不情愿，因此金融资产管理公司仍是银行不良贷款处置的最主要渠道。从上市银行报表中只能看到2014年以来银行通过核销与转出形式出表的不良贷款规模已经大于留在报表内的新增不良规模，从信达、华融等上市金融资产管理公司的报表中，则可以观察银行转出的不良贷款的情况。

信达、华融均显示来自股份制银行、城商行的收购转让类不良资产规模在2015年明显增加，从大型银行收购的不良资产规模占比则出现萎缩。金融资产管理公司获得不良资产的两大类渠道分别是金融机构和非金融企业，而信达、华融两家上市金融资产管理公司的报表中都专门披露了每年从金融机构收购的不良贷款的规模构成数据。2015年，信达从股份制银行、城商行及农商行收购的不良资产无论是绝对规模还是相对占比都出现明显提升，而从大型银行收购的不良资产规模则出现下降，占比也相应萎缩。华融的报表反映出的情况也类似，来自股份制银行、城商行及农商行的不良规模及占比明显上升。

金融资产管理公司来自股份制、城商行不良资产占比的提高，显示这些银行正面临更严重的信用风险压力。在此前我国经济增长速度尚未下行时，股份制及城商行在经营行为上通常相对大型银行更为激进，风险偏好更高；例如民生银行曾大力开展高收益率、高风险的小额贷款业务，再如兴业银行在同业业务上的创新，开启了以出表、非标等为重要特征的影子银行大发展的时代。目前调结构成为经济的主题，从各种小型银行自身披露的不良资产率数据，以及从金融资产管理公司报表上显示出的中小银行快速增长的不良资产出表规模，都显示其信用风险压力较重。

资产管理公司的不良资产周转率大幅上升

由于金融资产管理公司也需满足资本充足率监管，因此银行不良贷款出表力度的大幅增加，也导致信达、华融等大型金融资产管理公司收购转让类不良资产的周转率提高。目前国内的金融资产管理公司须满足12.5%的资本充足率监管标准。因此，面对着商业银行2015年在不良率触及1.67%“政策阀值区域”后剧增的不良贷款出表意愿，信达、华融等大型金融资产管理公司报表能够扩大的规模却有限。于是，信达、华融等大型金融资产管理公司明显的提高了收购与转让不良资产的周转效率。信达2015年“当年转让不良资产规模/年初规模”已达106%，而华融的该周转率指标更是高达142%。

随着大型金融资产管理公司收购、转让不良资产周转率的提高，单项资产的转让净收益率急剧下降，但由于占款时间下降，所以内部收益率保持稳定。信达证券2012年时的“当年转让不良资产规模/年初规模”比率为40%，意味着购入的一笔不良贷款平均要两年半之后才会出售；而2015年时上述比例提升至106%，意味着购入的不良贷款平均经过1年时间就再度出售。金融资产管理公司持有不良贷款的时间期间缩短，期间负债企业经营状况改善的程度自然也相应减少，因此金融资产管理公司转让该笔不良贷款时收入的价款相比其自身购入时的溢价率就会缩小。从报表看，信达不良资产的转让净收益率从2011年的145%降至2015年的8%；华融则从2012年的26%降至2015年的4%。然而，如果考虑到高周转模式占用金融资产管理公司自身资金的时期也缩短，因此两家金融资产管理公司收购转让不良资产的内部收益率则均保持稳定。

需要特别指出的是，上述不良资产周转速度加快，不一定说明不良资产很快得到偿还，而更可能是被转让给2014年以来大量成立的地方级金融资产管理公司。同时，金融资产管理公司处置不良资产的方法有“收购转让”与“收购重组”两种，上述出现周转率提高现象的仅限于“收购转让”类。而“收购重组”类需等待欠款人按重组后的金额和期限完成还款，该类资产周转率可能的提升空间有限。

金融资产管理公司承接的银行不良贷款可能包括“临时出表”的通道业务，但随着2016年初监管收紧，未来该种情况有望减少。在2015年商业银行不良率陆续触及1.67%政策顶之后产生的不良贷款出表规模中，不排除有部分是银行在季末或年末等关键时间节点将金融资产管理公司作为通道，利用同业资金或者理财资金对接不良资产，实现不良资产出表，以降低不良率。

金融资产管理公司承接不良资产能力近于饱和

若银行继续按照2015年的速度将不良资产出售给金融资产管理公司，则将在2017年四季度至2018年三季度之间达到金融资产管理公司行业资本能够承接的上限，若未来银行不良出表速度较2015年进一步增加，则将更快到达金融资产管理公司资本可承接上限。据测算，四大金融资产管理公司距离现有资本最大可承接的不良规模尚有4800亿剩余空间，省级地方金融资产管理公司尚有约2700亿剩余空间，如果地市级金融资产管理公司能在较快时间内成立40余家，还可额外增加约3700亿剩余空间。因此，若未来银行继续保持出售给金融资产管理公司行业4000千亿不良的速度，则四大金融资产管理公司与省级金融资产管理公司的承接上限将在2017年四季度达到，如果加上未来可能大量成立的地市级金融资产管理公司，则可推迟到2018年三季度达到金融资产管理公司行业能够容纳不良规模上限。

若银行不良暴露速度进一步加快，则金融资产管理公司行业的承接能力或不足以支撑至2017年四季度，届时银行要么通过ABS等其他途径实现不良资产出表，要么容许表内不良率大幅攀升。值得注意的是，不论银行将不良资产出售给金融资产管理公司，还是将不良资产证券转化成ABS出售，银行本身均须承担不良贷款出售折价带来的损失。因此，金融资产管理公司、ABS等不良资产出表途径，能改善的只是银行表内不良率这一指标，而无法避免银行资本被不良资产损失侵蚀的问题。随着我国经济调结构进入深水区，一旦不良资产损失的涌现导致银行资本充足率降低，则可能限制银行发放新的贷款的能力，造成社会总需求的被迫萎缩，对于资本市场也将为造成较大的扰动。

金融资产管理公司来自房地产业的逾期账款增势放缓

由于房地产业向银行贷款长期受政策限制，因此商业银行表内的分行业贷款不良率数据无法真实反映房地产行业信用现状。在我国2009～2010年的“四万亿”经济刺激期间，房地产价格快速上涨，带动了房地产开发投资的热潮。2011年之后，房地产相关刺激政策逐渐退出，前期投资兴建的房屋开始成为越积越多的库存；另一方面，2011年之后金融监管部门收紧了房地产开发企业的融资渠道，导致房企的资金链条日益吃紧。虽然房企面临库存积压、融资受限的窘境，但商业银行报表内披露房地产开发贷款的不良率却低于全行贷款的总不良率，房地产开发贷款的资产质量“显得很健康”。之所以如此，是因为大部分房地产开发债务根本没有进入商业银行资产负债表。自从2011年金融监管部门逐渐收紧房企融资后，各个商业银行普遍对房地产开发贷款采取了压缩规模与白名单管理制度，即对于大部分到期开发贷款不再续贷从而实现规模压缩，只有进入银行自身白名单的少数规模排名国内前列、资金链稳健、土地储备质量较高的房企才能得到后续贷款。

房地产行业信用状况更真实的反映在金融资产管理公司报表中。前文已述及，金融资产管理公司的不良资产来源包括金融机构渠道以及非金融企业渠道，其中来源于非金融企业渠道的不良资产占比已经超过50%，对于这些企业应收账款金融资产管理公司主要采用债务重组的方式进行处置。2015年信达报表显示，其重组类不良资产中，来自房地产行业的不良资产占比高达54%；而华融2015年报表显示其表内重组类不良资产中有高达66%来自房地产行业。

金融资产管理公司不良资产中房地产行业占比高有两个原因，一是房地产行业债务质量恶化的后果，二是房地产行业债务的抵押物质地较好因而更受金融资产管理公司青睐。金融资产管理公司对于从非金融企业收购的逾期应收账款，通常需要进行债务重组，将债务的还款现金流重新安排以适应企业自身未来一段时间的还款能力，某些情况下金融资产管理公司还会自行投入一些现金，帮助企业完成停滞的项目。由于出现还款困难的房地产开发商手中通常有未完成的在建项目、或是已建成但受制于市场、限购等因素而销售不畅的楼盘，只要重新安排债务偿还期限、适量投入现金帮助完成在建项目，金融资产管理公司最终成功收回预期账款的概率很大。因此，房地产行业逾期应收账款在金融资产管理公司收购重组类不良资产中占比高，并不一定能说明房企债务的恶化程度；而金融资产管理公司表内房地产行业不良资产规模及占比的纵向变化，能够更好的反映房地产业债务资产质量的变迁。

金融资产管理公司表内房地产业不良债权规模及占比纵向变化显示， 2015年起地产业资产质量恶化趋势有好转苗头。2012～2014年间，房地产业融资途径受到严格限制，销售端也受限购限贷压制，随着房企自身历史现金积累渐渐消耗，开发商资金链条日益紧张。在金融资产管理公司报表上，这体现为2012～2014年房地产业不良资产规模快速攀升。信达表内房地产业不良资产2012年末余额为339亿元，2013年末大增79%至608亿元，2014年进一步增长63%至991亿元。但2015年末，信达表内房地产业不良资产规模出现下降，年末余额928亿元，同比减少6%。这可能因2015年房地产业融资限制政策放松，不少房企发行公司债融资，缓解了资金压力；同时，各地住宅限购政策放松，多地销售回暖。正是行业上述改善，导致信达表内房地产业不良资产余额2015年出现萎缩。另一方面，华融公司表内房地产业不良资产余额在2014年之前的变化与信达类似，其中2013年、2014年余额同比增速分别高达48%、71%。但华融2015年末情况与信达出现矛盾，华融2015年末房地产业不良资产余额同比增幅38%，虽然增速也较上年回落，但余额绝对值仍在增长。这说明2015年房地产行业的回暖，确实给部分开发商的债务质量带来改善，部分开发商成功清偿欠款，这可能是导致信达表内房企不良资产规模萎缩的原因，但2015年来的房市回暖中各地分化较为严重，三四线城市的库存压力仍大，因此也就出现了华融表内房地产业不良资产继续攀升的现象。

金融资产管理公司表内非房地产行业的债务信用质量恶化

2015年金融资产管理公司表内重组类不良债务总体信用质量继续恶化，既然其中规模占比过半的地产也债务质量已有好转势头，那么可推论其余非地产行业债务质量正在加速恶化。

金融资产管理公司表内已经过重组的贷款再次逾期的比例在2015年继续上升，说明债务人信用状况已低于重组时金融资产管理公司的预期。金融资产管理公司处置不良资产有两种方式，一种是不改变原有贷款的金额、期限，而是通过将再次将不良贷款转让获得价差收入；另一种是金融资产管理公司会与欠款人协商并签订债务重组合约，通常涉及降低原有债务规模，延展原有债务还款期限等。对于采用债务重组处置模式的不良资产，由于重组协议签订时已充分考虑了逾期欠款人实际的还款能力，因此只要欠款人财务状况没有再次出现进一步恶化，金融资产管理公司理应按照重组后的条款如期收到现金流。但两大金融资产管理公司报表数据显示，经过重组后的不良资产，再次发生逾期现象的比例正在上升。信达表内收购重组类不良资产再次违约的比例，在2013年时为1.6%，2014年攀升至2.6%，2015年进一步攀升至3.0%；而且这些重组类不良资产再次逾期的期限也越来越长（表 1）。华融表内收购重组类不良资产再次逾期比例在2015年也较2014年出现了上升（表 2）。

非房地产行业重组类债务资产质量2015年仍在加速恶化。一方面，信达、华融重组类债务再次逾期的比例仍在升高；另一方面，金融资产管理公司重组类债务中占比一半以上的房地产行业债务资产质量2015年已经出现好转势头，那么整个重组类不良资产逾期比例在2015年的攀升，只能解释为除了房地产行业外的其他行业资产质量发生继续恶化，很多企业无法按期偿还重组后的债务。

第3篇：房地产资产管理制度范文

一、高校固定资产管理现状及存在的问题

目前，高等学校获得固定资产资金的来源渠道比较多，出资主体不断地增加，投资方式灵活多变。除了国家财政拨款外，还有贷款、学费、国债、社会引资、捐赠等投资。最近几年高等学校除用于校园、校舍、实验室和仪器设备等固定资产的投入以外，还有相当部分用于学生宿舍、学生食堂等后勤社会化的建设主要依靠贷款资金，这与以前形成的固定资产在产权性质上相比较是有差异的，不同投资形成的资产差异构成了高校资产的多元结构。当前，高等学校固定资产的管理水平比较落后，究其原因，主要体现在以下几个方面：

1.多头建账及账物不符。许多学校资产管理不归口，一部分在后勤，一部分在教务，也有的学校在财务。账物不符主要表现为有账无物、有物无账和账物不匹配。造成账物不符的原因，一是固定资产采购入账不规范，不入固定资产便可报销，形成固定资产虚列；二是利用其它资金购建固定资产，但为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是资产管理部门与财务部门脱节，对即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理。账实不符问题来源于多年的积累，并未得到根除。

2.固定资产的报废处置不规范。高校闲置和淘汰的固定资产主要源于以下三种因素：一是高校内部整合闲置造成的房屋土地资产闲置；二是设备的更新换代造成固定资产淘汰而产生的闲置，主要是指电子设备的更新换代；三是房屋拆迁、设备报废的随意性，拆旧建新手续不及时办理，修旧利废不能合理的下账。在处置的过程中要确保程序的公开、公平、公正，最大限度实现资产保值、增值，严防资产流失。

3.房屋、土地产确权不完整。高校合并资源整合，实现互惠双赢目标，就必须保证其资产的产权清晰，固定资产中涉及产权问题的项目主要是房地产。由于历史上高校使用的土地大多是划拨形式、管理制度的松散造成房地产购建资金来源多元化以及办证意识淡薄等原因，存在房产证、土地使用权证等证照不全的现象，这些房地产长期归高校使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为了保证固定资产的安全、完整，这些房地产须补办相关证照，但这些土地房屋的历史资料补充困难。另外，社会化引资建设的项目，利息、利润等如何计入成本，没有明确的政策。

4.基建新建项目和修缮项目竣工决算造价不完整。基建项目的竣工决算是基建项目成本的准确反映，是入账原值的确定依据，因此，高校内部都有一套完整的竣工决算审批操作规程。但在实际工作中，经常出现已经办理竣工决算的基建项目仍需要追加投资的现象，主要表现在：一是审计报告的不完整性，经常出现追加项目；二是修缮工程不入固定资产账，按维修费列支。近年来，国家逐步推行国有土地使用权有偿使用制度，一些基建项目靠行政划拨方式取得的土地使用权，面临着支付土地出让金的局面，从而需要追加投资。

5.资产管理过程中的违规处罚不到位。根据固定资产管理制度规定要求，高校应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚。但实际上，这种处罚往往只是一种文件，是一种形式，这也是高校监管不力的通病。此外，近几年，由于人才不辞而别，资产一并流失，又难以追回，造成了资产管理者责任意识差，对固定资产的管理工作不重视，结果形成恶性循环，产生更多的违规现象。

二、加强固定资产管理的对策

1.切实提高对固定资产管理工作重要性的认识。学校分管校领导和固定资产管理部门都要高度重视固定资产管理，要广泛宣传，认真贯彻国家对固定资产管理工作提出的各项要求，进一步加强对固定资产管理工作重大意义的理解和认识，把固定资产管理提高到关系学校教学、科研和产业等工作顺利开展、关系学校生存和发展的高度来认识。只有管理意识提高了，才能管好、用好固定资产，使其保值、增值，发挥其最大的使用效益。

2.建立健全规章制度。建立高效合理的固定资产管理体系，既要有完善的宏观管理法规制度，又要有适合各高校实际情况的内部规章制度。教育行政主管部门、国有资产管理部门、财政资金管理部门和外部债权单位均要求高等学校固定资产存在良好的管理机制，确保资产信息真实，强调信息披露的相关可比性、管理的科学有效性，进而可以对各高校的固定资产状况有比较清晰的认识，合理评价固定资产使用效果与管理效率。同时，各高校又存在个体差异，固定资产的类别差异很大，在遵循统一管理制度的基础上，结合自身特点，制定本单位操作性较强的管理规章。

3.加强固定资产审计，发挥审计监督在固定资产管理中的作用。由于固定资产在高校资产总额中所占的比重较大，固定资产的安全与完整对一个学校的发展影响极大，因而加强对固定资产管理的审计监督，保护学校资产的安全、完整，维护学校的合法权益，实现固定资产的保值增值是学校内部审计的一项重要工作。审计部门、财务部门、国资管理部门、资产使用部门要对固定资产进行定期清查盘点，对于盘盈、盘亏的固定资产要查明原因及时进行账务处理。在审计过程中要着重对固定资产管理中内控制度的健全性和有效性进行符合性测试，检查内控制度的落实情况，以保证固定资产账实相符，账账相符、账卡相符，促使学校固定资产管理水平不断提高。

4.实行固定资产有偿使用管理，提高固定资产利用率。要改变固定资产部门所有、重复购置、使用效益低、积压浪费等现象，要做到：（1）学校加强调控、统一规划、合理布局，打破院系、部门、学科、专业的界限。根据各学科、专业的教学、科研任务，把相近的实验室进行分类、合并、重新组合，建成跨学科、专业的实验室，充分利用现有的固定资产。（2）发挥经济杠杆作用，在现有的条件下，实行固定资产有偿使用。既可节约资金，又可减少固定资产重复购置和闲置浪费问题，从而提高固定资产利用率。

第4篇：房地产资产管理制度范文

关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策

随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。

一、房地产公司财务管理的特点

在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。

1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。

2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。

二、房地产公司财务管理的基本现状分析

1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

三、房地产公司财务管理工作的优化措施

1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。

2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。

4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。

参考文献：

[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).

[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).

第5篇：房地产资产管理制度范文

财务部门和资产管理部门是固定资产主要的监管部门，然而现实中的监管机制不健全，而主要监管部门的账务通常与实物不相符，或者财务部门与资产管理部门的账务不相应，造成监管困难。对固定资产的租赁监管不到位现在有很多事业单位都有部分闲置的固定资产可出租，比如车辆、房屋、场地设施等，可用以增加单位的收入；然而，有的事业单位并没有将收入入账，而是被有关人员中饱私囊，造成行政事业单位国有资产极大损失。

二、对行政事业单位资产进行有效管理的策略研究

(一)树立依法管理国家财产的意识观念

事业单位在进行固定资产采购、派发、报废等管理时，应遵循同家相关财经法律法规进行，使事业单位固定资产的管理有法可依。应提高管理人员的法律意识，使其清楚国家利益的重要性。

(二)建立健全的行政事业单位资产配置标准

资产采购的预算要具有科学性和合理性，建立健全完善的资产流动机制，能够有效的配置资产，实现资产的优化，使资产达到效用的最大化。为了减少部门间资产配置不合理的现象，相关部门管理者需要相互配合，制定规范的资产配置标准，并根据相关的规定对资产采购预算进行编制，另外，行政事业单位的大部分资产都是来自国家的财政拨款，根据国家公共财政管理原则，行政事业单位需要制定完善的资产流动体制，加强调整行政事业单位富余资产，达到资产的效用最大化，避免浪费现象的出现。

(三)加强完善行政事业单位资产管理监控，杜绝资产流失

就目前来说，我国的行政事业单位资产管理比较落后，没有一个规范性的管理模式。不仅在一定程度上加强了管理，提高了行政事业单位的工作效率，降低了资产在流通中的缺失而且还完善制度和规范流程，进一步推动了资产管理的改革。另一个方面，还在资产合理配置，检查和核算上进行监督控制，为行政单位创造了新的资产，节约成本。我国现正倡导实行节约型社会，那么作为行政单位应首当其冲，做带头作用，完善资产管理监控，建立一个美好和谐的社会。

(四)创建行政事业单位管理新机制，规范管理制度

行政事业单位资产管理机制需要理论与实际相结合，发挥最高的效用率。例如:建立固定资产问责制，使被动变为主动，与相关组织签订协议书，做到不管是在资产配置、使用还是处置中每个步骤都有人员监管并能解决好相关问题做出对应措施。在管理制度上，根据《会计法》等相关会计法律，行政事业单位应制定相应制度。使行政事业单位资产管理的力度得到提高。例如:(1)建立登记制度。在资金重置，建设，捐赠等方面登记人账，无论是总账还是明细账都应做好登记。(2)建立验收制度。在物资登记入库时，应由管理部门验收入库，财务部负责验收查询。(3)建立清理盘点制度。行政事业单位中的会计部门应该在每个月或者季度，进行盘点清算，对单位中的盈亏方面做好处理。(4)建立损坏赔偿制度。在行政事业单位资产管理中，对于人员恶意损坏或造成浪费的，应追究其相关责任进行处理。

(五)提高事业单位财务管理人员的专业水平与个人素质

(1)强化对财管人员的责任意识与法律意识，并对其进行定期考核，对固定资产的管理责任加以明确，把责任直接分派给个人，实行工作表现与年终奖金联系的激励机制，从而有效管理固定资产。(2)加强培养专业人员，不断提高财务人员的业务素质水平，坚定拒绝无证上岗现象，规范财务账目，确保账物相符。(3)注意成本本意识，对固定资产管理办法加以创新，从而使得固定资产的管理水平与效率不断提高。

三、结语

第6篇：房地产资产管理制度范文

关键词：内部控制 税收筹划 会计核算

前言：

本文试图从内部控制入手，强调内部控制在房地产企业会计核算中运用细节，以期能够对房地产企业会计核算和发展有一定帮助。

针对房地产开发企业，内部控制主要要素如下：

一、内部环境

1.经营宗旨；以房地产开发、销售为主要业务，以提供优良产品、创造最好的经济效益和社会效益、维护全体股东的利益为中心，保持公司资产保值增值。

2.组织机构：根据国家有关法律法规和企业章程，建立规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。

二、风险评估

房地产开发企业的主要风险包括：国家宏观经济政策调险、房地产开发项目选择风险（投资风险）、产品质量风险、资金安全风险（筹资风险）、税收风险。

三、控制活动

房地产开发企业控制措施包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。

1.不相容职务分离控制主要有：收款及货币资金、采购与付款、存货、工程项目、固定资产、筹资、成本与费用、担保、合同、预算、计算机系统。

2.授权审批控制。（1）一般授权：预算控制活动、日常经费支出、职工薪酬支出、集中支付、合同审批、资金筹集、财务报告报出、利润分配方案、人事管理、信息披露、印鉴申请、计算机维护、其他。

（2）特别授权：投资事项、担保、抵押事项、关联方交易、重大项目改造、立项、招投标工作。

（3）临时授权。

3.会计系统控制要求企业严格执行国家统一的会计准则，加强会计基础工作，明确会计凭证、会计账簿和财务会计报告的处理程序，保证会计资料真实完整。

4.关键控制点。

（1）收款：收款控制流程应当科学严密；收入的确认条件、款项的定期核对、与收入有关的凭证记录的管理要求等应当明确。

（2）采购与付款：采购与验收管理流程及有关控制措施应当清晰，对施工单位选择、工程合同签订、工程验收等应当有明确规定；付款方式、程序、审批权限和与客户对账办法应当明确。

（3）存货及工程项目：项目的立项要经过适当的分析和决策程序；按照规定通过招投标确定施工方或供应方；签订规范的施工合同；应当对工程质量和进度进行监督。

（4）固定资产：决策和审批程序应当明确；固定资产成本核算、计提折旧、和减值准备、处置等会计处理应当符合国家统一的会计准则规定。

（5）筹资：建立严格的筹资业务授权审批制度，明确审批人的授权批准方式、权限、程序、责任及相关控制措施；建立筹资执行环节的控制制度，对筹资合同的订立与审核、资金的收取等作出明确规定。

（6）货币资金：职责分工、权限范围和审批程序应当明确，机构设置和人员配备应当科学合理；货币资金有关的票据购买、保管、使用、销毁等应当有完整的记录，银行预留印鉴和有关印章的管理应当严格有效。

（7）成本费用控制：编制预算符合实际，预算应经有效审批；费用的原始交易记录应当完整、准确、合法；费用开支应经过有效审批；越预算费用应经合理的审批。

（8）会计系统：一般会计控制应根据国家制定的会计准则去执行；管理层应根据经济业务合理使用会计科目；管理层应当合理设置岗位职责并有效划分系统权限；管理层应设计合理的会计核算流程。

（9）合同：权责分配和职责分工应当明确，合同应当实行分级和归口管理；合同审核应当建立不同部门会同审核制度，财务部门、审计部门和合同归口管理部门应对合同出具审核意见。

（10）预算控制:预算编制应符合要求，预算指标适当细化；预算编制和调整应经批准；严格按预算执行；预算考评措施要得到严格落实。

5.财产保护控制要求企业建立财产日常管理制度和定期清查制度，采取财产记录、实物保管、定期盘点、账实核对等措施，确保财产安全。企业应当严格限制未经授权的人员接触和处置财产。

6.运营分析控制要求企业建立运营情况分析制度，经理层应当综合运用生产、购销、投资、筹资、财务等方面的信息，发现存在的问题，及时查明原因并加以改进。

7.绩效考评控制要求企业建立和实施绩效考评制度，科学设置考核指标体系，将考评结果作为确定员工薪酬以及职务晋升、评优、降级、调岗、辞退等的依据。

四、信息与沟通

企业应当将内部控制相关信息在企业内部各管理级次、责任单位、业务环节之间，以及企业与外部投资者、债权人、客户、供应商、中介机构和监管部门等有关方面之间进行沟通和反馈。发现的问题，应及时报告并解决。

五、内部监督和评价

内部监督和评价分为日常监督评价和专项监督评价，主要涉及以下内容：内部控制是否在风险评估的基础上涵盖了企业层次的风险和所有重要求的业务流程层面的风险；内部控制设计的方法是否适当，内部控制建设的时间进度安排是否科学、阶段性工作要求是否合理；内部控制设计和运行的组织是否有效。

六、会计核算的细节考虑

（一）会计科目设置细节

企业应严格按照会计准则的要求设置和使用会计科目。企业会计准则对企业明细科目设置并未明确规定，但应当考虑税法规定、社会效益指标、企业预算、内部管理、企业业绩考核的需求。

（二）资产管理细节

第7篇：房地产资产管理制度范文

为加强街道集体资产管理，维护集体资产的安全和完整，确保集体资产的合理配置和有效使用，促进其保值增值和街道各项事业的健康发展，结合街道实际情况，经街道党工委、办事处研究决定，制定本年度考核办法。

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导,以实现可持续发展和和谐发展为目标,正确把握城市建设与经济发展,经济建设与社会稳定,考核目标与客观困难的关系,进一步调整和完善考核机制,继续加大对招商招租工作力度,实现街道经营性集体资产的保值增值。

二、考核对象

蠡湖科技创业园管委会、蠡湖胡埭工业园区管委会、湖滨路商业街管理办公室、蠡园房地产开发公司、蠡湖市场、供销社、农服中心、商业楼宇资产管理办公室等8个直属单位的主要负责人。

三、考核内容

对街道相关直属单位执行集体资产管理制度的情况进行年度考核，并将考核结果纳入年度目标管理考核，街道托管经营性资产合同租金收缴完成100%得全额年终报酬，未完成的适当扣除年终报酬。

（一）招租奖

按街道规定完成经营性资产的招租，完成招租面积的80%得基本奖，每超额1%并到账奖励1000元，以此类推。

（二）应收奖（含售楼金）

1、商业街管理办、蠡湖科技创业园、街道楼宇办按合同完成租金收缴并上交至街道财政账户，完成90%得基本奖，每超额1%奖励2000元，以此类推。

2、科技创业园售楼款按售楼合同收缴并到账，完成80%得基本奖，每超额1%奖励2000元，以此类推。

（三）超额奖

经营性资产租金超出规定招租价格，超额部分按实际到账数返回20%，作为奖励。

（四）税收奖

1、2012年蠡湖科技创业园管委会载体全年税收达到8000万元(其中:科研大厦7000万元,科创中心1000万元)，胡埭工业园全年税收达到10000万元，楼宇办载体全年税收达到3500万元(其中:商务大厦税收2500万元,翡翠大厦税收1000万元)，商业街管理办公室全年税收达到4000万元(其中:商业街总税收3000万元,商旅大厦1000万元)，蠡湖市场全年税收达到40万元,供销社全年税收达到25万元。每超额完成税收任务5%，奖励2000元，(不包括房地产税收)。

2、2012年引进规模企业税收额度大的，按单项奖励标准参照《蠡湖街道招商引资奖励实施办法》执行。

（五）品牌奖

1、引进的世界500强、国内500强工商企业，奖励标准参照《蠡湖街道招商引资奖励实施办法》执行。

2、引进的知名商业品牌企业，按照工商部门核定的知名品牌为准，并工商、税务注册在我街道,市级品牌奖励（必须在市内有三家门店以上）3000元/家，省级品牌4000元/家，全国品牌5000元/家，国际品牌6000元/家。

（六）奖励原则

为确保集体资产的合理配置和有效使用，促进其保值增值和街道各项事业的健康发展，原则上以奖励为主，最终奖励金额由街道考核领导小组确定（奖励超出上年基数一定比例的，也可纳入下一年业务费）。未完成下达目标同比例适当扣除全年基本奖金，最多扣除不超过年终奖金的15％，最终扣除基本奖励由街道考核领导小组另行确定。

（七）业务费用（蠡湖科技创业园管委会、湖滨路商业街管理办公室、商业楼宇资产管理办公室）

1、科研大厦售楼业务费按照销售合同额到账3‰计算。

2、科研大厦、蠡湖大厦、商业街管理办公室招租业务费按照当年签订合同额到账8%计算。

3、全年使用的业务费用最高不得超过20万元，超额部分滚入下一年度使用，以此类推。

第8篇：房地产资产管理制度范文

改革开放以来，随着土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值得到体现，逐步适应城市建设、企业改革、经济结构调整的需要。但目前国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价，挤占国有土地收益的现象严重，使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中。这不仅严重影响了对土地的保护和合理开发、利用，而且滋生腐败现象。为加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失，现就有关问题通知如下：

一、严格控制建设用地供应总量

严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率。各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量。要抓住经济结构调整的有利时机，把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来，优化土地利用结构。

各地要加大对闲置土地的处置力度，积极稳妥地解决历史遗留问题，最大限度地减少国有资产的损失。对依法应无偿收回的闲置土地，要坚决收回。

坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。各地不得违反国家有关规定擅自设立工业园、科技园、开发区等各类园、区，经批准设立的市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、区的土地必须纳入所在城市用地统一督理、统一供应。对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地也要按城镇化要求，统一规划、开发。

为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。

二、严格实行国有土地有偿使用制度

严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录。

土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

各地要加强对经济适用住房建设用地的管理。经济适用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地，严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。要对经济适用住房的建设标准和销售对象作出严格规定，具体办法由建设部制定。

要进一步加强国有土地收益的征收和管理，任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地，随意减免地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。

三、大力推行国有土地使用权招标、拍卖

为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。

国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。要严格限制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果向社会公开。

四、加强土地使用权转让管理

土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。

国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

五、加强地价管理

市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低价标准。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。要抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。

六、规范土地审批的行政行为

各级人民政府和土地行政主管部门掌握着土地审批和资产处置权力，责任重大，必须切实加强制度建设，规范行政行为，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

（一）坚持政企分开，政事分开。土地行政主管部门一律不得兴办房地产开发公司等企业。土地估价、土地交易等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。

（二）坚持规范管理，政务公开。土地行政主管部门建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度，所有报件和批文均按规定程序办理。要增强服务意识，将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开。要抓紧建立建设用地信息、地价和土地登记资料可查询制度。

（三）坚持内部会审，集体决策。土地行政主管部门内部要尽快健全各类审批事项的内部会审制度。农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等，一律要经过内部会审，集体决策。

第9篇：房地产资产管理制度范文

一、我市国有资产管理改革的基本做法

（一）设立专司机构，明确职能定位。2004年市政府发文成立了**市非经营性国有资产管理局（以下简称国产局），正县级事业机构，挂靠市财政局，由市财政局副局长兼任国产局局长。市国产局编制12人，内设综合、产权管理、资产评价三个科室，从而明确了行政事业单位国有资产的管理主体。市国产局作为管理行政事业单位国有资产的专司机构，按照统一政策、分级管理的原则，对全市行政事业单位国有资产工作进行宏观管理；对市本级行政事业单位国有资产实施监督管理。同时，在职能定位上，将其定位在延伸财政职能上，资产管理工作紧紧围绕财政中心工作来进行。

（二）推动资产的整合。在保证行政事业单位正常运转的前提下，对资产优化整合是国有资产管理体制改革的重要内容，是提高资产使用效益的主要方面。市本级先后启动了行政中心、建设大厦、文化艺术中心、老干部活动中心等重点资产整合项目。通过这些资产整合项目的实施，既完善了城市功能，改善了机关办公条件，又整合了大量的闲置房地产，从而激活存量资产，实现保值提效。通过盘活行政事业单位国有资产，拓宽了财政收入渠道，增加了地方可用财力，实现了资产管理和资金管理的有效结合。近几年，通过统一管理国有产权，对国有资产统一整合运营，全市累计实现国有资产收入5亿多元，

（三）改革国有资产的配置模式。在全市初步建立了资产构建预算制度。资产购建预算是从源头上管理资产“进口”的主要环节，是规范资产配置，实现资产配置科学性、均等性、计划性的重要的国有资产管理制度，是部门预算的一个重要组成部分。资产构建预算从制度层面可以有效解决在资产配置上的盲目性、随意性和失衡性，减少了盲目配置、重复配置，节约了财政资金，是“**模式”一个重要亮点，在全国国有资产管理工作会议上交流推广。

（四）实行产权集中管理。市政府授权市国产局对市级行政事业单位的产权集中统一管理，将原来市级各行政事业单位的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》集中收缴到市国产局，由市国产局代表市政府拥有市级所有行政事业单位全部国有资产的产权并对所管资产行使产权管理、收益管理和财务管理权，对单位办公用房实行余缺调剂，彻底杜绝和防止因所有权不明而引发的各种国有资产流失现象。产权变更后各占有使用国有资产的行政事业单位只有资产使用权，没有资产处置权，有效的解决了资产分散管理中存在的随意处置国有资产的问题。

二、改革目前所面临的困境

我市的行政事业单位国有资产管理改革虽然取得了一定的成效，但与市委、市政府的要求、与社会经济发展的要求还有一定的差距，在行政事业单位国有资产改革深化中遭遇瓶颈，主要体现在以下三个方面：

（一）目标定位。我市的国有资产管理改革当初是以资源整合为切入点的，是以保值提效为目标的，是在整合置换中盘活存量资产，提高资产效益，增加财政收入。因此我们的工作重心在整合置换上，市政府还就此下发了三年整合规划。尽管规划中提出了宜租则租、宜处置则处置，宜开发则开发的运营思路，但作为运营主体的资产开发没有取得突破性进展。从目前的情况看把目标仅仅定位在整合上是不能把资产这篇文章做大的，必须把目标定位在经营上，通过有效的经营，把文章做大。

（二）体制束缚。行政事业单位国有资产所有权属政府，市非经营性国有资产管理局是政府授权管理市级行政事业单位资产的一个行政机关，不具备投融资资格，也不具备经营开发资格。由于缺乏一个对资产有效经营的平台，因此无法对资产开展有效的经营。因此要适应新形势，把资产经营这篇文章做大，就必须搭建一个公司化的经营平台，实现对资产的有效经营。

（三）思想解放不够。这几年改革过程中我们也一直思考如何有效的利用好国有资产，也考虑到开发经营，但由于担心不符合国家对行政事业单位资产管理的要求和规定，担心过度商业化，会增大政府风险，因而，让犹豫禁锢了我们的思路，捆住了我们的手脚，制约了我们的工作。

三、深化我市国有资产管理体制改革的建议

（一）、我市资产基本状况

资产经营的基本思路

金融危机爆发后，扩大内需保增长的任务十分繁重，特别是我们**以投资带动为主要特征的增长方式，在突破发展中保增长的任务更重、压力更大，对资金的需求也更加迫切。因此，我们必须审时度势，充分运用所拥有的资产优势，进一步解放思想，深化改革，调整工作思路，转变工作重心，把把工作重心由过去的以整合为重点，转向以全面经营为重点；把运营方式由以置换为重点转向开发、转让、出租并举，有形资产、无形资产、资源性资产经营并重的轨道上来。对于目前具备通过转让、开发、出租进行直接经营的房地产可直接开展经营，对于目前不具备直接经营条件的房地产，可通过房地产抵押融资的方式，实行买地开发滚动经营，或者以直接投资的方式进行资产经营，使所有的房地产都能够成为政府可经营的资本。实现真正盘活国有资产，实现资产资本化，实现资产效益最大化，实现资产经营可持续发展的目标。经过有效运营，力争五年内为市本级建设融资3--5亿元，全市实现国有资产收益10亿元以上，其中市本级5亿元以上。

（三）加快体制转变，构建经营平台

调整管理体制，构建经营平台，是实现资产资本化，对资产进行有效经营的基础。因此，我们建议成立**市公共资产投资运营公司，将市本级的行政事业资产整体打包，以划拨过户、授权经营或参股等形式注入公共资产投资运营公司，同时将市非经营性国有资产管理局更名为“**市公共资产管理局”，实行市公共资产投资运营公司与市公共资产管理局实行两块牌子，一套人马。由市公共资产管理局行使行政事业单位国有资产监督管理的职能。由市公共资产投资运营公司行使管资产的经营、开发、融资、投资职能。使公共资产投资运营公司具有投融资、经营开发、物业管理三个资产经营平台的功能，其运行目标为：

投融资平台

打造成我市继城司之外的又一重要融资平台，利用国有资产，以抵押担保的形式，通过银行贷款、发行债券等方式,吸引各种社会资金进入重点建设领域。具体可以采取以下方式：

一是抵押贷款。以国有资产整合为基础，在充分进行风险评估的基础上，以资产作抵押，加强同国家政策性银行、商业银行和非银行金融机构的合作,形成以银行贷款为基础,其他金融机构资金为补充的信贷融资格局，为政府实现经济社会发展目标提供融资服务。

三是开展股权合作。对于关乎全市经济布局和产业结构战略性调整的竞争性领域项目，资产投资运营公司代表市政府和市财政(国资)局作为出资人，用市场化方式对此类项目的市属国有股权进行管理,依照《公司法》行使股东权利,履行股东义务。

四是启动民间借贷。对项目不大、有营利的项目可鼓励干部职工入股，募集项目发展资金。但此方式筹集资金量少，风险大。

五是积极发展多元化融资体制。特许经营权是政府重要的无形资产，因此在项目建设上可运用“建设—经营—转让”的方式，即BOT模式进行融资。它是指政府和项目发起人签订特许权转让的协议，由项目发起人组织成立的项目公司承担大型基础设施项目的融资设计、建设、运营和维护的任务，同时，在规定的特许期内，拥有该项目的所有权并收取费用，用来偿还项目的债务，并获得预期的投资回报。在特许期结束后，项目将无偿移交给政府。利用这种形式，对于我市自有资金匮乏，但同时具有机遇优势、项目优势的实际情况，可以以此引进资金，扩展筹资渠道，增加筹资规模，切实解决建设资金供需之间的矛盾具有很强的现实意义和可操作性。

经营开发平台

按照宜开发则开发、宜处置则处置、宜出租则出租的工作思路，充分利用现有资产，继续促进资源优化整合，加快开发经营，扩大投资范围，实现资产增值。经营开发平台主要职能为：

一是资产经营的载体和主体，负责资产开发、转让、出租等经营业务。

二是负责对原政府部门投资举办的经济实体进行整合，并对其实行集约化、集团化、规模化经营，充分发挥资产的规模效益。

三是进行自主开发。对增值潜力大，开发价值高的项目，实行自主开发，以实现国有资产收益最大化。对有的资产可按照开发--转让（出租）的方式进行经营，对有的资产可按照抵押--融资--收购（征地）--开发--转让（出租）的方式进行经营。

四是夯实公司职责。按年度签订国有资产保值增值责任书，通过规范资产运营，建立国有资产补偿机制，向财政上交国有资产收益、按期收缴国有资产占用费、土地出租收益金和利润等手段，保证国有资产安全完整的运行，实现国有资产保值增值。

物业管理平台

一是为行政事业提供统一规范的物业服务，维持办公资产的简单再生产（资产维护），节约财政支出。

二是公平参与物业市场竞争和经营。

需要配套的政策

一是成立**市公共资产运营投资公司，并将市非经营性国有资产管理局更名为“**市公共资产管理局”，两套机构合署办公，实行两块牌子一套人马。