商业性房地产信贷管理精选(九篇)

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第1篇：商业性房地产信贷管理范文

    一、代垫首付是商品房促销手段,本质是民间借贷

    房地产开发企业推出的“低首付”“首付代付”等促销手段,购房人只需缴纳购房款首付中的一部分,其余首付款由房地产开发企业垫付,其余款项向银行办理按揭贷款,购房人购房后,除了清偿银行的借款外,还应清偿向房地产开发企业借入的首付款项。

    二、代垫首付可能一定程度削弱宏观调控效果,容易引发次贷

    《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》(银发195号)、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发121号)、《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)、《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》(银发〔2006〕184号)、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)等文件,都对住房消费贷款“首付比例”有严格的规定,旨在控制个人住房消费信贷的风险。

    三、房地产开发企业在代垫首付当中,自行承担相应的成本和风险,代垫首付不属于违反国家法律法规的情形,并非骗取贷款的行为

第2篇：商业性房地产信贷管理范文

一、房地产企业融资模式现状

目前，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。

1.银行信贷模式

银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）；中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）；以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）及其补充通知（2007 年12 月5 日，银发〔2007〕452号）。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2012 年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11 万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。

2.资本市场模式

房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求。因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因有：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格；二是中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。

3.房地产信托模式

《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004 年10 月18 日《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），《征求意见稿》第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200 份（含200 份），每份合同金额不得低于人民币5 万元（含5 万元）。

《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定，具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。

2005 年9 月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212 号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，也不利于房地产信托业务的发展。

二、房地产企业融资模式的发展方向

结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。令人欣慰的是，中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。

1.房地产投资信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）

房地产投资信托基金是指，由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，用以投资、经营、管理房地产及房地产相关产业，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。

房地产投资信托基金是一种不动产投资工具，也是房地产企业融资的一种方式。房地产投资信托基金实际上是将“不动产证券化”，借助资本市场，改变不动产的价值形式，将有形的、固定的不动产转化为可以流通、变现有价证券，从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。这也是房地产投资信托基金和房地产信托最显着的区别，前者是不动产价值证券化的产物，而后者是基于合同而建立起来的信托法律关系。

2009 年3月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92 号），标志着房地产投资信托基金及其立法和试点工作将在我国推广。

2.保险资金

新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，允许保险公司运用保险资金投资不动产，所以保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。目前，《保险资金投资不动产试点管理办法》正在制定中。

参考文献：

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[4] 李荣,缪杨兵,范嗣斌. 三亚房地产的特点和规划调控策略[A]. 转型与重构———2011 中国城市规划年会论文集[C]. 2011

[5] 毛丽青. 房地产企业发展已成为我省新的经济增长点———1998 年全省房地产企业发展情况分析[A]. 青海省统计系统1998—1999 年优秀统计论文选编[C]. 2000

[6] 樊彬.浅议房地产企业招标采购管理工作[A].土木建筑学术文库(第12 卷)[C]. 2009

作者简介：欧雯诗（1981-），女，广东广州人，本科，会计师。研究方向：企业管理（财务与投资）。

第3篇：商业性房地产信贷管理范文

在安邦分析师提出部分房地产公司的现金流问题后，此问题引发了市场广泛关注。国内媒体引述2007年年报显示，多家房地产巨头的每股经营现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产-4.74元、金地集团-7.52元等。规模较小的二线地产公司也有类似情况，2007年度其经营活动产生的平均现金流为-1.8亿元。如外高桥、世贸股份、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远超过了100万平方米，但筹资活动产生的现金流一项，大多企业的数值为负或者筹措资金未过亿元大关。

房地产市场不止开发商一个玩家，这个产业链涉及开发商、银行、地方政府、中央政府和消费者等多个环节。如果开发商倒闭，多方利益都会受损。现实的问题是，在股市充满“政府救市”的呼吁时，房地产市场是否也会放松政策，来一场救市呢？目前国内房地产市场的严冬，会持续到什么时候？

有市场人士预期，当前的紧缩货币政策可能持续到二季度后会有所调整，随着政策放松、国际资金进入国内房地产市场，房地产业可能会迎来又一轮呼啸而上的势头。但从目前形势来看，这种看法显得过于乐观，今年国内房地产市场的寒冬可能格外漫长。

国家发改委和国家统计局的数据显示，2008年2季度，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3%，土地交易价格上涨13.5%。其中，新建住房销售价格同比上涨6.4%，涨幅比1季度高0.4个百分点。如果以房价这个关键指标变化来看，房地产市场依然保持了“旺市”的势头。房价同比上涨对房地产商和相关交易者可能是个利好信息，但对决策层和大众发出的信号则是――房价在调控之下仍未下跌。

在许多房地产商融资途径严重萎缩、地方“土地财政”受损、银行房地产业务受限的情况下，一些银行在现实的业务压力下，已开始与各方合作进行曲线融通。但值得注意的是，监管层立刻对此发出警告。央行副行长刘士余近日在加强商业性房地产信贷管理专题会议上表示，房地产金融领域存在未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的问题。在央行看来，转按揭和加按揭贷款业务极易放大住房信贷规模，而且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行的潜在风险。刘士余强调，目前调控政策已经很明确，要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款，不得发放“假按揭”贷款。很显然，监管层当前对任何放松房地产市场信息的措施，都持高度警惕和严打态度。

第4篇：商业性房地产信贷管理范文

关键词:次贷危机;经济图景;贷款信用 

一、美国次贷危机的形成与原因 

 

我们知道,美国经济的70%依靠私人消费,而且相当比例是负债消费。在那里,从房子到汽车,从信用卡到电话账单等,贷款现象几乎无处不在。在过去几年,为刺激房贷,贷款公司提供了优惠利率、零首付(历史上标准的房贷首付额度是20%)、甚至头年不付利息等优惠措施,使一向自信的美国市民包括那些低收入人群毫不犹豫地选择了贷款买房。贷款公司取得了惊人的业绩。为分散风险,他们找到知名投行,推出了CDO(债务抵押债券),让购买债券的持有人来分担房屋贷款的风险。在有利可图的低利率环境下,低风险的高级CDO很快卖了个满堂彩。对冲基金在全球利率最低的银行借钱后大举买入风险较高的普通CDO(普通CDO利率可能达到12%),仅利差就赚了个盆满钵满。同时,对冲基金还把手里的CDO债券抵押给银行,换得数倍的贷款,追着买投行的普通CDO。投行再把CDO投保创造出CDS(信用违约交换)以降低风险。CDS也卖火了。投行在CDS基础上又创造一个CDS基金(“三毛”基金),把先前赚到的一笔作为基金,放大数倍(例如10倍)地首发。这时,人们认为,买入1元基金,亏到0.90元都不会亏自己的钱,赚了却每分钱都是自己的!“三毛”卖疯了。于是,各种养老基金、教育基金、理财产品甚至许多其他国家的银行也纷纷买入。由于这批产品在OTC市场交易,法律上也未规定需要向监管者报告,无人知晓它们究竟卖了多大规模,这样就形成了2001年末以来,从贷款买房者到贷款公司、各大投行、各个银行、对冲基金,人人都赚的情形。美国房地产一路飙升,根本没有出现还不起房款的事情。 

与之相伴的是,美国的利率不断上升和住房市场持续降温。同时,次级抵押贷款的还款利率大幅上升,这使那些收入根本不高的购房者还贷负担大为加重。房价下跌也使得他们出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。于是又出现了2006年底普通民众无法偿还贷款,贷款公司倒闭,对冲基金大幅亏损,继而保险公司和银行相继巨额亏损报告,各大投行也纷纷亏损;然后股市大跌,民众普遍亏钱,无法偿还房贷的民众继续增多,全球主要金融市场隐约出现流动性不足,经济增长受到严重威胁的情况。美国次贷危机爆发。 

纵观次贷危机的产生过程,我们可以看出,由松变紧的政策调控环境是次贷危机发生的直接原因。从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始,美联储的货币政策经历13次降低利率之后,2003年6月,联邦基金利率仅1%,达到过去46年以来的最低水平。同期,30年固定按揭房贷利率从2000年底的8.1%降到2003年的5.8%,一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%下降到2003年的3.8%,这使得浮动利率贷款和只支付利息贷款这类创新产品滋生并占总按揭贷款的比例迅速上升。市场的火暴使富人们更加放肆地挥霍,穷人们看到自己的房子每天都在升值也开始购买平时舍不得买的东西。从2004年6月到2006年6月两年时间里,美国联邦储备委员会连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且,自2007年第二季度以来,美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌,购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响,很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款,次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。 

银行等贷款提供商降低贷款信用门槛是危机的根本原因。美国“经济学简报”网站编辑罗伯特·瓦拉赫在形容次贷危机爆发根源时这样说:“只要你还喘气儿,银行和抵押贷款公司就敢想方设法借给你钱。信用不好?没问题!无力偿还月供?也没问题!于是,我们进入了一个无须证明文件就可抵押贷款的时代。”即使在房价不断上涨的形势下,为防止吓退次贷借款人,华尔街变本加厉疯狂放贷,甚至仅依据借款者自己填报的虚假收入就可放贷,次贷款额还可以大于总房价。降低放贷门槛,必然导致回收资金的风险升高。

部分金融机构利用房贷过度证券化转移风险是导致危机的表象原因。在低息环境下,次级房贷衍生产品客观上的投资回报空间,不仅使放贷机构在股市上一倒手就将债权转让给其他投资者,还吸引了美国以及全球主要商业银行和投资银行的投资者。被无限放大的证券化规模究竟多大可谓深不见底,使得危机爆发时影响波及全球金融系统。 

 

二、次贷危机对我国金融业的启示 

 

当前,中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。我国的货币政策也与美国如出一辙。美国次贷危机无疑给国内金融业敲响了居安思危的警钟。如果从美国次贷危机中吸取教训,加强我国金融业的管理和监管,可以防止金融危机爆发,保证经济金融平稳运行。 

第5篇：商业性房地产信贷管理范文

我国房地产市场存在的

风险迫近银行

一是土地储备引发银行信贷风险。理论上讲，土地储备与银行没有什么关系，土地储备的风险也不会形成银行风险，但事实上，我国的大量土地储备并不是以企业和土地拥有者的自有资金完成的，而是以银行信贷资金来支撑的。北京师范大学金融研究中心所作的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，2002年至2006年，虽然房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15%～30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其中，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率甚至出现负值。到2007年底全国土地囤积面积实际可能达到10亿平方米。据粗略测算，截至2006年囤地所沉淀的资金大约在2.4万亿元，其中高达1.32万亿元的资金是银行的信贷资金。如果这些土地的价格有大幅度的下降，或者土地难以有效开发、有效利用，那么，商业银行支持圈地的资金将难以收回，有可能形成信贷风险。

二是房地产价格下降引发断供风险。过去商业银行一向视个人房贷为最优质资产，甚至成为所有商业银行个人业务、零售银行业务的重要战略支点。但如今这些贷款的违约风险已明显加大，其中最值得警惕的是那些新楼盘和期房。新楼盘由于开发商拿地成本已近天价，降价销售意愿较小，成交量极低，这使得银行前期大量放款无法收回，形成逾期贷款；另一方面开发商贷款无法顺利转化为个人房贷，影响利息收入。而如果房地产商降价销售楼盘，将导致商业银行已经按揭的住房成为负资产，购房者的断供将导致商业银行成为住房的拥有者，甚至成为不良贷款。随着万科和恒大地产在上海和南京的在售楼盘大幅降价，一些先前购房的业主以“断供”为手段要挟房产商退房，由此引发了投资者对商业银行资产质量的担忧。

三是房地产开发项目资金链断裂引发风险。目前房地产开发缺钱的原因有四点：一是国际经济形势不好造成房地产商不能实现境外融资计划。二是国内实行从紧的货币政策对房地产行业控制得更紧。三是房地产发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，占用了大量的资金。四是从2008年初以来全国房屋成交量急剧下滑，到8月底已经同比下滑近50%，导致资金难以回笼。值得注意的是，不仅是一般的地产商缺钱，上市地产商也同样面临较大的资金压力。《证券日报》的统计数据显示，截至2008年8月21日，两市共有75家房地产类上市公司披露了半年报。这些上市房企上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元增加了65%。这反映出即使上市地产商的资金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有着更好的公司治理结构、更强的规模与实力，对行业的变化也更具敏感性。上市地产企业的资金短缺窘境，固然是信贷紧缩的一个结果，反映了其运营管理方面存在的欠缺。同样，一旦资金链条中断，银行贷款将面临较大的风险。

四是房地产项目重组引发风险。在房地产商面临资金严重短缺的大环境下，房地产项目的重组是不可避免的。但房地产项目的重组过程也会导致银行信贷面临较大的资金风险，如果银行对房地产项目的贷款大都是以房地产项目公司为贷款主体，有的是以土地为抵押，一旦土地不能理想地转让或重组收益过低，银行的信贷风险将加大。

五是土地管理政策引发风险。为节约集约用地和提高土地的有效利用，今年年初国务院已经相关通知，明确土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这一政策对资金本来就紧张难以开发的房地产企业是一个沉重的打击。而近期央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。这一政策的出台对国内房地产业不啻于又一记重锤。这代表了央行和银监会发出银行对开发商购地贷款的禁令，可看成是对国务院通知的落实。一旦房地产项目不能如期开发利用而导致土地收回，以土地为抵押的银行贷款将形成风险。

商业银行应对房地产市场

风险的对策建议

一是积极参与和支持土地资源的重组以盘活土地信贷资金。既然土地资源的重组是不可避免的，而土地资源又占压了大量的银行信贷资金，银行就应该正视这一现实，积极参与和支持土地资源的重组，银行应该充分利用银行的客户资源和信息资源，为已有的土地资源寻找合作伙伴或潜在买主，为有土地需求的企业寻找土地资源，通过有效的土地资源的重组盘活土地信贷资金，并为土地的有效利用进行咨询服务，以有助于土地资源的利用效率。

二是积极采取措施谨慎进行房地产抵押贷款。房地产贷款无论是土地抵押还是项目贷款和住房按揭贷款，都已经不再是优质资产，商业银行要正视这一现实，在进行房地产贷款时要选择好的项目和有实力的开发商，要认真作好房地产贷款的按揭，特别是防止假按揭、虚假按揭、变相按揭、高价按揭，要严格控制住房按揭的比例，认真判断和认定交易价格，防止房地产开发商利用虚假高价交易套取银行信贷资金，要认真分析和论证贷款主体的资格，真正做到有保有压，以支持房地产项目的健康发展，确保银行信贷资金安全。

第6篇：商业性房地产信贷管理范文

下面，笔者试就农发行信贷风险形成的原因及控制对策，谈谈自己的看法：

一、信贷风险形成原因：

1、政策性风险。农发行是唯一的政策性支农银行，其客户、信贷产品都是围绕着支持“三农”而设计的，对国家经济政策依赖性很强，一旦国家政策发生变化，客户因无力承受政策性变化带来的后果，其风险就会转化为农发行不良贷款。如国家实行退耕还林政策后，国有粮食企业承担粮食供应任务，当粮价上涨时，为完成政策性任务，农发行也必须按市场价支持企业购进高价粮食，当供应粮价格高于国家补助款时，地方财政又不愿拿钱补贴，致使向退耕户供应粮食政策改为发放现金政策，政策的变化使粮食企业购进的粮食无法顺价销售，其价格亏损直接形成了农发行的不良贷款。农发行的业务范围主要是在农业这一块，而农业是弱质产业，围绕农业开展经营的企业一直都是保本微利，抗风险的能力很低，当国家经济政策发生不利于企业变化时，都会给农发行带来极大的经营风险。

2、行政干预风险。当前，各地都形成了“民营化”为主体的改革改制热潮，在这一轮改制过程中，为了安置离退岗职工，当地政府都采取了鼓励企业出售房地产，筹集资金来卖断职工工龄的政策，但是，贷款企业的房地产基本上在农发行设定有它项权利，为达到顺利处理房地产的目的，地方政府就采取行政干预方法，将土地出让金全部用于改制或者象征性地留一点用于偿还贷款；授意房产局或土管局不办理房地产它项权利登记，或者在它项权利登记到期后不再延期，使农发行债务悬空。另外，地方政府利用农发行在争揽财政存款、优质项目贷款等方面还需要协调与支持的情况，迫使农发行也干了不少违背自身意愿的事，放弃了某些权利，或者施加压力让农发行发放一些救济性和安抚性的贷款，其结果是预期效益与最终效益发生较大偏差，影响了农发行信贷资金效益的发挥，甚至出现贷款回收困难，直接形成了农发行信贷风险。

3、信息风险。农发行发展商业性贷款，起步晚，贷款对象单一，在项目选择上比其它商业银行存在较大的劣势，特别是银企间的信息不对称，使农发行难以从根本上把握贷款对象的真实情况。一是农发行获取信息的渠道单一，现在信贷人员在贷前调查时，主要依赖借款人自己提供的信息和资料，现有技术和条件决定了信贷人员难以与借款人股东、供应商、客户及企业主管部门和其他贷款行的进行沟通，造成第一手调查资料不全面，从而留下信贷风险的隐患。二是农发行获取的信息有利于贷款对象。有的客户，虽然按照农发行的要求提供了各类信息资料，但信息资料是对企业有利，虽然手续合规，但不足以维护农发行权益，信贷风险实际已潜伏其中。三是农发行对信息是否虚假难以做出判断，有的企业为骗取贷款，提供虚假的信息误导贷前调查的准确性，其表现形式往往是故意[您所阅读的这篇文章来源于文秘站 -文秘站 -是]夸大财务指标，使农发行信贷人员用通常的分析方法很难做出正确判断。如果将企业提供的信息资料作为发放贷款的依据，就很难保证信贷资产不发生风险。

4、操作风险。农发行现有的贷款从立项调查开始，办理抵押担保手续，上报审查审批，到最终签订合同发放贷款，要经过许多步骤和环节，涉及的许多法律规定和内部规章制度，稍有不慎，就将出现操作风险，给信贷资产埋下风险的隐患。如忽视第二还款来源引发的风险，信贷人员在对企业进行管理时，重点放在企业的生产经营、产品销售、市场前景及资金归行、分割收贷收息等方面，比较容易忽视对第二还款来源的调查，特别是担保人的担保资格、抵押物变现损失等，对此调查把握不好，当第一还款来源受阻时，贷款就很难如期收回；在办理贷款时，由于登记在先，办贷在后，因此，办理登记贷款的合同往往会提前于贷款期限，如果信贷人员操作不慎，就会发生贷款抵押登记期限已过，而贷款期限还未到期的情况，造成抵押担保合同失效，从而形成信贷风险。

5、素质风险。农发行过去长期承担的是粮棉油收购贷款的供应和管理，管理方式主要是封闭运行，面对日益开放的商业信贷业务，其经营管理素质低下的缺点就显现出来了，主要表现在：一些贷前调查流于形式，缺乏认真和谨慎的态度，对项目评估缺乏深度了解，甚至一些项目贷款评估就是在客户项目可行性研究报告基础上，补充有关还款内容而形成的，评估报告的科学性、客观性大打折扣。再如对客户风险的评估重视不够，一些信贷人员简单认为只要贷款办理财产抵押登记后，信贷风险防范措施就

算到位了，不重视对客户风险预警信号的收集、分析，更[本文属文秘站 =站原创文章，找文章还是到文秘站 ，更多原创]没有对客户的还款意愿进行深入了解，这些都将成为信贷风险的成因。同时，农发行现有的贷款调查、贷款管理、贷款决策以及贷款责任的承担，存在相互脱节的情况；不重视贷款条件的落实，贷后管理工作不到位，不重视客户还款能力的变化，对担保措施监管不力等等还普遍存在。据调查，因农发行自身管理素质低下而形成的信贷风险不在少数。二、信贷风险控制的对策

（一）强化对国家经济政策的研究，建立政策预警机制。国家经济政策的变化，事先都有一定的征兆，如退耕还林粮食供应政策发生变化之前，社会经济生活中就出现了粮价持续上涨，价格已远远高于国家补助标准的情况。因此，农发行要加强对国家经济政策的研究，及时、准确地把握国家经济、金融产业政策变化的趋势，结合实际情况，对信贷业务可能出现的风险进行详细分析评估，提高政策应变能力，有条件的可成立政策研究办公室，专门评估国家政策变化对农发行信贷风险的影响，制定政策性业务风险识别标准。农发行的基层行也要设立政策风险评估委员会，抽调各部门有责任心、具有一定管理能力的优秀干部参与，针对本地实际情况和信贷业务发展的特点，经常性地对政策性业务实施标准化、流程化的风险管理，以降低政策性风险转化为农发行信贷风险的可能。

（二）强化以法治贷意识，努力化解行政干预的负面影响。地方政府的行政干预，是农发行在发展过程中不可避免的难题，农发行的发展，不可能脱离地方政府，而要化解地方政府的行政干预，只有在工作中不断强化法律知识的学习，不断增强法律意识，用依法行政、依法治贷的方法对抗行政干预。对涉及农发行权益的房地产抵押，我们要依据《担保法》、《合同法》及有关司法解释，据理力争，不要轻易放弃自己的权利，还是能够将风险降低到最低程度；对地方政府要求支持的项目，农发行要坚持信贷原则，依制度规定对项目的可行性进行科学地分析论证，办理合法有效的抵押担保手续，或者要求有政府背景的信用担保公司进行担保，做好农发行信贷风险的转移和化解工作，确保农发行发放的每一笔贷款不因地方政府的干预而发生信贷风险。

（三）强化贷前调查和信用评定工作，确保信息详实可靠。掌握真实、有效的第一手信息资料，是信贷投放科学决策的基础，因此，农发行必须在贷款发放前克服困难，采取措施掌握第一手资料：一是充分利用社会中介机构收集信息资料。如利用会计事务所、审计事务所、评估事务所等中介机构，通过他们的有效运作掌握第一手资料。二是自行收集资料。要求信贷管理人员深入第一线，与借款人的股东、供应商、客户及企业主管进行充分地接洽和沟通，收集资料。三是充分利用征信系统收集资料。目前，人民银行的征信系统和工商管理局征信系统均已开通，农发行可利用这些渠道查询企业的资料。四是通过分析借款人提供的资料，先辨别真伪，去伪存真，利用其真实的信息资料，做好贷款调查和信用等级评定工作，确保农发行的贷款决策所依据的信息资料都是真实有效的，以降低决策风险。

第7篇：商业性房地产信贷管理范文

【关键词】 房地产 宏观调控 困境 房产税 住房保障

近年来我国房地产业快速发展，房价持续快速上涨。为了稳定房价，保障居民的住房消费能力，促进房地产市场健康发展，中央政府连续出台了一系列调控政策，但效果不尽如人意。自2010年4月17日“新国十条”以来，各地陆续实施了最严厉的调控手段——限购后，有效地抑制了非刚性需求，为房价的下行打开了通道。但放眼长远，限购带来的负面影响也不可忽视，它在过滤非刚性需求的同时，必然会大大压缩房地产的总需求。因此，当前我们应该重新审视限购政策，逐步调整政策的着力点，在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上，寻找未来房地产市场调控的有效途径。

一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理

1、2003年初—2005年上半年，规范管理阶段

2003年2月8日，国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，旨在严格控制土地供应总量。2003年6月5日，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，适度控制阶段

2005年3月17日，个人住房贷款利率从即日起再次上调，宣布取消住房贷款优惠利率。2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，称之为“国六条”。2006年5月30日，国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。2007年9月27日，央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率，以抑制住房需求增长。

3、2008年下半年—2009年底，大力发展阶段

2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。

4、2010年初至今，从严调控阶段

2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规定“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月26日，国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月20日，总理在第164次国务院常务会议上，要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。

从中央对房地产调控的时间阶段上可以看出，我国对于房地产的调控具有多样性，同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控。每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的，根据市场的反应，来决定调控的时机和力度。但纵观近几年房地产市场的震荡发展，虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用，但同时也产生了很多负面影响，有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍。尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来，房地产交易量出现了较大幅度的回落，房价也呈现出稳中有降的趋势。从表面看来，这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的，符合了当前民众及政府对房价的期望。但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞，甚至会影响到众多的相关行业。因此，为避免整个行业的剧烈波动，需要有效把握调控政策的走向和时机。

二、房地产宏观调控面临的困境

1、宏观调控与地方政府之间的矛盾

从税收上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠税收，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资的现状。其中，卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。虽然土地收入越多，但是房价却始终没有办法从根本上控制下来。从体制上来看，目前中央对地方政府政绩的考察过多关注于GDP，而房地产作为一个关联性与带动性极强的产业，其发展可以带动上下游很多产业的共同繁荣，这就足以让GDP有显著的提升，而诸多产业发展的同时也增加了居民收入，从而提高了普通居民对住房的需求量，最终带动了房价快速上扬。房地产规模越大，房价越高，其对GDP的贡献也就越大。因此，过高的土地价格与地方政府盲目的发展都是推高房价的成因，也是调控房价中最难以克服和解决的问题。

第8篇：商业性房地产信贷管理范文

1.房地产信贷情况

（1）房地产开发贷款较年初增加。截至2014年12月末，山西省金融机构房地产开发贷款余额250.07亿元，比年初增加12.83亿元，增长5.4%，其中：地产开发贷款余额40.44亿元，比年初增加11. 89亿元，增长41.6%。房产开发贷款余额209.62亿元，比年初增加0.94亿元，增长0.5%。我省房地产市场以白住和改善性住房需求为主体，内生动力较足，房地产开发相关指标仍保持稳定增长态势。 （2）保障性住房开发贷款继续增长。截至2014年12月末，山西省金融机构保障性住房开发贷款余额102.85亿元，同比增长7.9%。全年城镇保障性住房新开工 23.26万套，基本建成21.02万套，完成投资528.05亿元，均超额完成年度计划任务，保障性住房支持力度不减。 （3）个人住房贷款增长较快。截至2014年12月末，山西省金融机构个人住房贷款余额714.85亿元，比年初增加164.7亿元，增长29.9%，比上年同期增加142.68亿元。从全年来看，个人住房贷款不良率逐步下降（见表1），无论从山西省还是太原市，个人住房贷款不良率低于全省各项贷款不良率水平，稳定在低位。山西省购房需求以刚性需求为主。据凋查，个人住房按揭贷款的申请主体刚需者占比达到90%以上，投资性购房约占10%，主要集中在商铺贷款。由于个人住房贷款一般采取不动产抵押的方式，损失率相对较低，还款方式多采用按月等额本息或等额本金方式，利息实收率始终保持着较高的水平。

2.个人住房贷款利率情况

（1）首套房贷款政策较去年同期显宽松。对于贷款购买首套住房的家庭，截至2014年12月末，15家金融机构执行的首付款比例平均为39.1%，其中，首付款比例在三成（含）以下的有l家机构，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之间的有7家机构，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家机构，占比46.7%。全部金融机构发放的首套房贷中执行基准利率的贷款占比为90.84%，执行上浮利率的贷款占比为4.84%，执行下浮利率的贷款占比为4.32%。分机构看，中国银行和兴业银行首套房贷平均利率低于基准利率，工商银行、交通银行、农业银行、招商银行、民生银行、华夏银行和晋商银行首套房贷平均利率等于基准利率，邮储银行、浦发银行、中信银行、光大银行、渤海银行和农村信用社首套房贷平均利率高于基准利率。全省金融机构发放的个人住房贷款中，首套房贷款占比为97.3%，贷款购房者以刚性需求为主。

（2）二套房贷利率基本与首套房贷保持一致。对于贷款购买第二套住房的家庭，15家金融机构的房贷政策也趋于宽松，基本执行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例为39.7%，较去年同期下降20个百分点。贷款利率方面，除招商银行二套房贷略高于其首套房贷利率外，其他14家金融机构均采取了紧跟首套房贷利率政策，即与首套房贷利率政策基本一致。

（3）个人住房贷款利率稳中有降。2014年，全省商业性住房贷款累放220.51亿元，较2013年增加了24.43亿元，加权平均利率为6.5 32%，同比提高0.02个百分点。从利率走势看，2014年1-10月利率走势较为平稳，11月份略有下降，12月份降幅较大，各期限贷款利率均不同程度降低，个人住房贷款投放明显增加。分期限档次看，5年以下（含）期贷款和5-10年（含）期贷款加权平均利率分别为6.426%和6.5 81%，分别比上年同期减少了0.02和0.017个百分点;10-20年（含）期贷款和20-30年（含）期贷款加权平均利率分别为6.544%和6.481%，分别比上年同期增加了0.008和0.072个百分点。

二、山西省房地产金融服务中存在的问题

1.房地产融资模式相对单一

房地产所需资金主要是来源于白筹资金、外资、债券、国内贷款和国家的预算内资金等。在我国由于资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他融资渠道。因此，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场的主要资金提供者。据调查，几乎80%的开发商的融资模式是从银行贷款取得。这种单一的银行信贷模式难以适应我国房地产行业快速发展的趋势。

2.房地产信贷管理存在薄弱环节

按照中国人民银行的规定，房地产贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，企业白有资金应不低于开发项目总投资的30%。但在现实操作中，一些地区片面追求GDP增长，有意无意地放松了房地产信贷的管理，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优质”资产，在难以对开发商的经营信息和购房者的资信状况进行充分考察的情况下，大力发展房地产信贷。而当开发商资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来较大风险。

3.不良贷款率趋升，房地产金融蕴含风险

在我国，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、购房者按揭贷款等在内的房地产资金链中，银行贷款占到了房地产行业融资总量的六成到七成，而国际通行标准不超过四成，因此我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。这种单一的房地产资金供给是房地产金融风险的集中体现，一旦房地产经济发生波动，风险会向银行传递，银行实际上会直接或间接地承受房地产运行中的市场风险和信用风险。从山西省情况来看，2014年，房地产业贷款不良率有所升高，达到10%左右。

三、政策建议

1.积极拓宽融资渠道，构建房地产发展的多元化融资机制

继续大力发展银行间债券市场，拓宽企业融资渠道，鼓励支持房地产企业发行短期融资券、中期票据、定向融资工具、资产支持票据等新型市场融资工具，不断优化融资成本与负债结构，拓宽融资来源，有效改善企业财务结构。例如，恒大集团在香港联合所挂牌上市，在境外发债累计30多亿美元;近几年跟信托公司等非银行金融机构也有较多的合作，包括信托开发贷、信托股权收益权转让和项日股权转让融资等等，极大地拓展了其资金融通的能力。

2.积极规范并引导民间资本进入融资体系

山西民间资本雄厚，近年来国家也相继出台了鼓励和引导民间资本进入实体经济的实施意见，山西省要加快建立健全民间投资服务体系，搭建平台，加强服务和规范指导，既可以为民间资本提供投资方向，又为民间资本进入房地产融资体系创造良好环境。 3.加强房地产企业自身的金融体系建设 当前，一些大型房企为了实现资本盈利能力最大化，尝试通过资本流动、收购、重组、参股、控股等方式实现资本的增值，例如参股券商或者金融机构。资本运作能力作为其核心竞争力建设的关键，房地产企业应积极组建独立、充实的金融专业部门，培养具有资本运作能力的专业或非专业人才，建立企业的金融形象，维护好企业的金融资源，全面提高其金融建设的技术能力。 4.完善房地产金融的规范管理 相对于房地产金融的飞速发展，一些房地产法律、法规就显得滞后，导致一些管理乱象时有发生。因此，必须要建立和完善相关的法律体系来规范房地产融资的多元化发展。同时，建立房地产企业信用信息基础数据库，开展房地产企业信用评价，实施评价等级动态管理，加强对预收行为和预售资金的监管，防止企业因资金链断裂抽逃资金。

第9篇：商业性房地产信贷管理范文

关键词：流动性过剩　货币政　策财政政　策商业银行对策

中图分类号：F830.49　文献标识码：A　文章编号：1006－1770(2008)03－030－05

2007年以来，流动性过剩成为中国宏观经济的一大隐患，并诱发了经济过热和通货膨胀的风险，国家密集出台了多项宏观调控政策。2008年以来，通货膨胀的趋势不仅没有减缓，反而在雪灾和春节等因素助推下，呈愈加明显的态势。2008年1月我国CPI(居民消费物价指数)同比上涨7.1％，比2007年12月高出0.6个百分点，创下1996年8月份以来近11年的月度新高；与此同时，PPI《工业品出厂价格》同比上涨6.1％，比上月提高了0.67个百分点，创2004年12月份以来的三年新高，呈现出CPI向PPI传递的趋势。物价上涨由消费品向工业品的结构性传导，导致全面通胀的压力骤紧，宏观调控政策将进一步收紧。

宏观调控政策不仅包括直接针对银行系统的货币政策和银行业行业监管，还包括财政政策和产业政策的部分调整，构成商业银行生存的外部环境，对商业银行的发展经营带来重大影响。梳理07年以来宏观调控政策对商业银行的影响机理和实际效应，有助于商业银行，做出相应调整以提高对环境的适应能力。

一、2007年以来宏观调控政策环境的演变

(一)货币政策和银行业行业监管

1、提高存款准备金率和央行票据

2007年，央行先后11次上调存款准备金、并累计发行近4万亿元的央行票据。其中第10次准备金调整，上调幅度1个百分点为4年来最大，当前存款准备金率创20多年来新高。

2、加息

为遏制储蓄存款的跳槽趋势和投资的高速增长，向市场传达紧缩的信息。2007年以来，央行连续6次小幅加息，调整后的存贷款基准利率分别为4.14％和7.47％。

3、商业银行贷款规模的窗口指导

2007年，面对商业银行贷款规模的快速增长，央行和银监会多次召开会议对各家银行给予“窗口指导”，严令各家银行将全年新增贷款规模控制在15％之内。从紧货币政策在总量控制上已取得一定成效，2007年12月新增贷款仅485亿元，同比少增了1720亿元，2007年全年新增贷款规模为3.63万亿元。2008年，央行对金融机构新增贷款的总量控制目标大体控制为不超过2007年全年的3.63万亿元，意味着全年贷款增速将不会超过13.86％。

4、特定行业的贷款监督和管理

由于银行新增贷款大部分流向了产业政策调控所关注的房地产行业，2007年11月，央行和银监会出台了关于加强商业性房地产信贷管理的新规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，要求贷款首付款比例不得低于40％。其他配套政策还包括严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理，严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等等行业规范。同时，央行各分支机构、各银监局加强了对辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大了对相关违规行为的查处力度。

(二)财政政策和产业政策

1、发行特别国债

为配合货币政策，收缩市场中过剩的流通性，缓解外汇储备的压力，2007年8月份以来，财政部共分8次向商业银行、银行间市场和社会公众发行特别国债，总计规模达15500亿元。

2、调整利息税。缓解负利率状态

从8月15日起，财政部将储蓄存款利息税税率由现行的20％调减为5％，意图扭转居民储蓄存款的负利率局面，避免储蓄资金持续进入股票市场，分流银行资金。

3、和产业政策相配套，引导结构调整

2007年以来，产业间资源配置不合理的现象仍然在加剧，高耗能行业生产和出口增速依然较高。2007年上半年，钢铁、有色金属、建材、电力热力、石油加工及炼焦、化工等六大主要耗能行业增加值同比增长20.1％，增幅同比加快3.6个百分点，比全部规模以上工业高1.6个百分点。1－6月份，钢铁行业出货值增长79.7％，化工行业增长31％，建材行业增长24.2％，均超过规模以上工业出货值21.7％的增速。

针对这种趋势，2007年4月15日起，财政部再度下调或取消部分钢材出口退税率；并从7月1日起，实行新的出口退税政策，553项“高耗能、高污染、资源性”产品的出口退税被取消。根据最新颁布的企业所得税法，企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，可以免征、减征企业所得税。企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。上述举措，以期缓解环境污染，保护紧缺资源和能源，改善出口产品结构，减少贸易顺差对国际收支的压力。

二、宏观调控政策对商业银行经营管理的影响

(一)对商业银行盈利的影响略偏正，但难以持续

1、准备金率持续提高对银行盈利的负面影响相对可控

以前8次法定存款准备金率来计算，累计冻结商业银行资金约1.5万亿元。假设商业银行被冻结的这些资金来自于债券投资或者贷款的压缩，根据各行中报初步测算，将分别导致商业银行上半年利息总收入减少2％和5％左右。当然，由于超额准备金比率较高的银行将首先通过压缩超额准备的方式来满足更高的法定存款准备金率，因此其实际负面影响要比测算的结果要小。

具体到各银行，从静态看，超额准备金率越高、存贷比越低，其受到的负面影响越小。从动态看，吸收存款能力越强，受到的负面影响越小。总的来看，法定存款准备金率提高对大型银行的负面影响略小于中小银行。

2、加息使商业银行的利差略有扩大，但后续难持续

2007年上半年存贷款基准利率的四次提高，使商业银行利差略有扩大。我们可以通过半年报做简单的测算(见表1)。

净息差的扩大主要在于以下原因：

一是商业银行出现贷款中长期化和存款活期化的趋势。由于占存款来源约50％左右的活期存款的基准利率仅上调9个基点，进而扩大了商业银行的息差收入：二是贷款风险结构发生变化。随着中小企业的高速增长，银行业对中小企业的贷款比重逐步加大，贷款的风险收益增加。

2008年净息差扩大的趋势将可能出现逆转，理由有三：

第一，存款活期化的局面有望扭转。从2007年最后一次利率调整的情况看，一年以内定期存款利率上调幅度较大，其中，三个月期存款利率上调0.45个百分点，六个月期存款利率上调0.36个百分点：与此相反，活期存款利率小幅下调0.09个百分

点；同时，2007年年底以来，股市的动荡加剧，风险加大，储蓄向资本市场持续搬家的势头有所减弱，股市资金出现回流，在活期存款利率下调，三个月、六个月和一年期存款利息上升的情况下，居民和企业储蓄将有望出现定期化趋势；另一方面，通胀压力下，未来结构性调整将增多，类似2006年至今基准存贷利差扩大的可能性将较小。第二，贷款结构调整的力度减小。部分银行如建行和工行，中长期贷款比重已经达到60％以上，兴业银行中小企业贷款比重已经达到80％，在这种情况下，通过调整贷款结构提高息差收入的余地有限。第三，未来对贷款客户的竞争将逐渐蔓延到中小企业群，利率的上浮幅度有限，利差空间压缩。

3、国债定向发行对商业银行利润的影响基本中性

2007年8月以来，财政部针对商业银行、银行间市场发行了规模总计为1 5500亿元的特别国债。从结构看，商业银行主要通过压缩票据融资和短期贷款来进行调整，2007年，商业银行压缩票据融资约4400亿元左右，票据融资余额已经降至2005年3月以来的最低水平，通过压票据融资为利润空间较大的中长期贷款腾出空间的特征较为明显。因此，从总量上看，对商业银行利润的影响较为平缓。

另外，从国债发行的情况看，加息一方面带来国债、央行票据和同业拆借利率一定程度的上升；另一方面也导致商业银行所持有的交易性债券的账面价值下跌。综合来看，由于规模受限，正面影响和负面影响基本抵消(由于披露数据的限制，难以作具体的量化分析)。

4、手续费和佣金收入的激增较难持续

2007年，受益股票市场的牛市效应，各家上市银行的手续费和佣金收入获得迅速增长，十余家上市银行手续费及佣金收入前三季度比上年同期平均增长80％左右。结算、、银行卡、投行、托管几大类并举。2007年末和未来的2008年，随着宏观调控政策的收紧，资本市场的动荡加剧，风险加大，手续费和佣金收入在日益增大的基数上将较难实现高速增长。

(二)对银行业贷款规模的控制效果不理想

1、控制商业银行贷款规模并不能有效控制固定资产投资过快的局面

银行贷款并非固定资产投资资金的唯一来源，固定资产投资对银行贷款的依赖下降。根据wind资讯提供的数据计算，2007年1－10月份，在固定资产资金来源的比例中，国内贷款只占12.44％，自筹资金成为固定资产投资的最大来源，占比达42.75％；再加上企事业单位自有资金，企业直接融资占比达65％以上。

随着股票市场的发展，资本市场融资的比重将进一步扩大。这种趋势势必会弱化以信贷窗口指导和利率调整为工具的宏观政策效果，这也是2007年以来加息对固定资产投资影响作用受限的主要原因之一。

2、贷款规模的行政控制一定程度上恶化了中外商业银行的竞争环境

央行和银监会对国内商业银行的信贷投放进行增长率的盘子控制，这种行政性的管理办法，对约束商业银行的贷款规模比较有效。然而，差异性的监管制度下，这种行政管制给外资银行提高信贷业务的市场份额提供了绝好的机会。

以上海市场为例，在宏观调控政策趋紧和中资银行受制于信贷约束的背景下，转制后的外资金融机构对公贷款增长迅猛。2006年12月底，外资银行占新增贷款的市场份额为26.3％；2007年4月之后，外资银行新增贷款的市场份额迅速增加，到8月份，达到42.9％。其中，对公贷款增加58.1亿元，同比多增22.7亿元，占全部贷款增量的96％，2007年全年，外资银行新增人民币贷款达到832.7亿元，同比多增347.9亿元，占人民币信贷增量的份额为31.8％，同比上升2.5个百分点：贷款余额占全市人民币贷款市场份额的10.7％，比年初上升3.5个百分点。

金融宏观调控的制定和实施在一定程度上忽略了转制的外资银行，削弱了宏观调控政策的实施效果，并导致中外资银行的不公平竞争。

(三)对商业银行流动性管理提出严峻的考验

1、法定存款准备金比率位于历史高位，未来有进一步走高可能

07年以来，央行已连续11次上调存款准备金率，目前15％的法定存款准备金率已经达到历史最高水平。按每上调0.5个百分点的存款准备金率约可冻结银行系统资金1700－1800亿元计算，央行通过存款准备金率和央行票据共可收缩银行系统约5.64－5.76万亿的资金。随着通货膨胀形势的严峻，08年存款准备金率有望进一步上调。

随着超额准备金比率可压缩空间的减小，银行使用超额存款准备金替代法定存款准备金余地越来越小，中小银行的存贷比大多已经超过75％。在第11次存款准备金率提高0.5个点的情况下，政策的边际效应将逐步加大，可能会出现一定的流动性问题。

2、货币“短借长贷”的期限错配现象突出

在存款活期化和贷款结构调整的影响下，商业银行资产负债结构也出现了同向的变化。据2007年半年报显示，工行、中行和建行即时到期的负债占比与年初相比分别上升4.3％，2.4％和1.6％，而一年以上的资产也分别较年初增加2.4％、0.5％和1.9％。中小银行的变化则更为明显。商业银行资产和负债的期限错配程度进一步加大，流动性管理的难度进一步加大。

3、银行存款增速趋缓，资金来源受限

虽然我国宣布降低存款利息税并多次加息，但由于资产价格上升预期的持续和物价上升预期的加强，2007年以来商业银行存款显著分流，增速明显放缓。其中储蓄存款在4、5、8、9、10月出现绝对额下降的情况。2008年，通货膨胀率短期内难以扭转，负利率局面仍将持续，储蓄存款增长乏力。银行资金来源总量和结构的上述变化对流动性管理能力提出更高的要求。

4、人民币快速升值，外汇存贷比上升

由于人民币持续升值和我国频繁加息，使外汇贷款与人民币贷款相比体现出更为明显的成本优势，2007年前三季度金融机构外汇各项贷款增加370亿美元，达到2006年同期外汇贷款增长的3倍，增幅达27.6％。与此同时，外汇存款则比年初下降了约20亿美元。其中外汇储蓄存款下降了120亿美元，降幅近20％。人民银行公布的“金融机构外汇信贷收支表”显示，金融机构各项外汇贷款与各项外汇存款的比值由07年9月末已升至130％。外汇贷款的急遽增加和外汇存款的减少，给商业银行的外汇流动性管理增添了难度。

(四)部分行业贷款风险加大

以房地产贷款为例，近年来商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，大型银行的开发贷款在贷款总额中的占比普遍低于10％。然而随着个人住房贷款的快速发展，大型商业银行与房地产直接相关的贷款占贷款总额的比例仍达到20％以上，在其他各类抵押贷款中还有很大一部分是以房地产作为抵押物，预计银行业共有30％以上的贷款风险敞口与房地产市场相关。在这种情况下，贷款利息的走高和房地产价格的波动将会给商

业银行的资产质量产生较大的影响。特别是在针对房地产行业和房地产信贷的调控进一步加强，房地产价格出现一定幅度调整的情况下，商业银行对房地产信贷风险问题更应密切关注。

随着2008年“节能减排”的要求和针对“两高一资”等行业的调控政策将进一步加强和“硬化”。根据银监局的统计，截至2007年5月末，五大国有股份制商业银行发放的高耗能、高污染行业贷款余额达1.5万亿元，占贷款总额的11％。同时人民币逐步加快升值(汇改以来到2007年9月末，人民币对美元累计升值约10％)和出口退税政策多次调整，其累计和长期的负面效应很有可能会进一步显现。

三、宏观调控背景下对商业银行的对策建议

(一)紧跟宏观调控政策，控制贷款规模，加强贷款风险控制

商业银行应密切关注国家调控政策的走向，防范可能产生的贷款风险，并加强特定行业贷款的风险控制。具体来说，要注意以下几点：

第一，严格审查高耗能、高污染行业新增贷款的投放，积极配合主管部门和地方政府控制高耗能、高污染行业的过快增长。已经贷款的，要及时清收。

第二，严格执行国家房地产贷款政策，密切关注房地产贷款的风险，降低潜在的坏账风险。

第三，密切关注进出口企业的业务经营和贷款归还情况，积极防范贷款风险。

(二)增强资产负债的管理水乎和贷款定价能力

第一，加强对活期存款的管理水平，提高活期比率，降低资金使用成本。

第二，采取客户细分、产品带动、网上银行、信用卡产品组合与交叉营销等策略和措施遏制存款的滑坡。

第三，增强贷款议价能力，提高信贷资产回报水平。要抓住当前信贷规模管制、商业银行谈判地位上升的有利契机，优化客户结构，对不同客户、不同资产实行差别定价，最大限度地提高贷款的综合收益率。

第四，积极探索丰富零售贷款产品组合，避免当前零售贷款业务过度依赖房地产按揭贷款的局面。

(三)加快创新，扩大中间业务收入比重