房地产内控管理精选(九篇)

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第1篇：房地产内控管理范文

关键词：房地产企业 内部控制 风险管理

一、企业内部控制和风险管理之间的联系

首先，风险管理包括了内部控制。风险管理不仅仅只有内部控制这个内容，还存在着战略目标。而风险管理中的要素不仅仅是内部控制中的所有要素，还包括对目标的设定、对风险的对策以及对事件的识别等，如果从内容以及时间先后顺序方面来看，风险管理是内部控制工作的外在延伸。其次，风险管理中内部控制是关键环节。只有企业对风险加以认识并进行管理才能有效的达到内部控制的目的。针对企业中存在的运营风险以及业务流程中的风险进行内部控制系统是十分具有必要性的，不仅如此，这种风险管理方法效率较高且十分有效。建立的企业风险管理体系必须要保证其状态能够满足内部控制系统的基本需求。最后，风险管理和内部控制都是在企业管理中必须引起重视的方式，两者之间相辅相成，共同致力于企业科学管理模式的构建，并保证企业能够稳定快速发展。

二、房地产企业中内部控制与风险管理中存在的问题

（一）企业内部对风险管理和内部控制的认识存在着偏差

如果企业管理者对内部控制和风险管理认识不够，将会对企业发展带来重要影响。企业内部风险管控是一种管理制度，其本身并不会对经济效益带来直接影响，只有企业各部门加强内部控制和风险管理才能保证企业的经济价值能充分实现。部分企业管理人员认为所谓企业内部控制，其实就是对多种规章制度加以汇总，而对于在企业风险管理中内部控制的应用价值却并没有意识到。

（二）企业风险管理和内部控制没有全面的内容

目前，我国很多房地产企业对于风险管理和内部控制在内容上还不够全面。部分企业对财务工作的管理和控制较为重视，但是却没有在风险管理体系以及内部控制制度中引入经过梳理和完善的企业经营管理活动中的全部重要业务。在房地产开发企业中，因为其不仅开放周期很长，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到政策的影响。如果房地产开发企业中存在着风险管理和内部控制在内容上不足的情况，一旦存在突发问题，企业发展将会面临着重大的打击。

（三）企业风险管理和内部控制没有健全的监督机制

在对企业风险管理和风险控制进行督查中，内部审计是较为重要且有效的一种方式，然而很多房地产开放商企业其内部审计工作还不够实际，没有充分适应市场，采用的方式还是过去的财务审计。部分房地产企业还停留在向运营管理审计的发展过程中。这种传统阶段下的内部审计无论是设计阶段还是实施阶段，都不具有系统性。尤其是部分企业其内审人员还没有专业的素质，针对内审人员还缺乏培训和考核机制。因为企业风险管理和内部控制存在着监督机制不健全的情况，没有有针对性的对企业内部发展实情进行全面管理和监督。

三、房地产企业内部控制和风险管理采取的措施

（一）要认识到管控工作的重点，对房地产企业中开发价值链以及企业内部控制环境建设的风险控制重点进行明确

要想保证建立的企业内部控制制度健全，就要知道风险管理和内部控制的重点所在。首先是组织管控体系的建设。按照内控规范，企业内部环境包括机构设置权责分配、治理结构、人力资源、企业文化以及内部审计。企业要想实施内部控制，就要注意到内部环境，这五个内控环境因素中，组织机构设置。权责分配以及项目管理模式最容易存在问题，从而影响到企业全局发展。目前房地产企业发展速度不断扩大、开发规模区域不断激增，保证建立的组织管控体系权责明确、定位清晰、激励有效、风险受控才是内控风险管理体系建立的重点。其次，企业需要通过人才来运转，如果人才存在风险会影响到企业，所以在建设内控风险体系中要以人力资源体系为根本，企业只有充分吸引优秀员工并激励员工发挥价值，才能有效的控制风险。最后，按照房地产企业价值链特征，对开发价值链前段项目规划设计与定位策划阶段的风险控制和识别着重关注、

（二）对管控方法进行优化，做好房地产企业风险评估识别工作

房地产企业属于一个对资源进行整合利用的企业，企业的很多业务和管理活动都会存在一定的逻辑，从而建立起一套流程，对流程的各个环节重点研究、调查和分析，可以对风险进行有效识别和标注，从而采取风险管理体系以及内控制度的措施来对风险进行防范。我国目前房地产市场不景气，房地产投资降低，销售面积及销售额开始大幅度下滑，房地产市场正在大力调整，从而合理的控制房价。因此，房地产企业要按照市场发展规律，对每项投资和工作的风险要采取全面评估。在对房地产投资前，要通过风险管控部门和审计委员会的有效审核，有效评估房地产工作中的财务风险、政策风险、市场风险和经营风险，深入研究重点环节。另外，在参与过程中，要对风险预警机制进行建立，监督和跟踪运作资本，如果存在异常情况，要及时撤回投资金额，如果无法撤资，要采取措施将风险最低化。

（三）对管控机制进行构建

按照房地产企业发展阶段的不同，内控风险管理体系可以分为合规型、管理型以及战略型。企业可以按照自身发展实际，从合规型到风险战略型逐步实现。目前很多著名的房地产企业的内部审计就是从财务会计审计、运营管理审计一直到内控风险审计。企业审计人员的素质决定了企业内部控制和风险管理的质量，必须要重视对审计人员综合技能和素质的培养，不仅要有掌握财务审计的相关知识，还要精通企业管理知识己相关流程。

第2篇：房地产内控管理范文

[关键词]房地产企业 ； 财务管理 ； 内部控制 ； 财务风险

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者简介]张艳茹（1970-），女，财务经理，会计师，学士，研究方向：财务管理，税务。随着经济的发展，人们生活水平的提高，对房地产的需求也呈现日益扩大的趋势，致使房地产行业资产迅速扩张，房地产行业出现财务危机的可能性也随之逐渐加大，国家对房地产行业的宏观调控力度也在不断加大，特别近三年，国家出台了一系列宏观调控政策，使房地产企业依靠高楼价和土地资源增值获取高额利润的时代已宣告终结，房地产企业 “微利时代”即将到来。为此，房地产企业在财务视角下，要加强开发项目的经营管理，特别是财务风险的管理，建立有效的企业内部控制制度，提升企业竞争力，向效率和创新要利润是未来房地产企业健康发展的必由之路。

一、房地产企业存在的主要财务风险

1.投资风险

房地产投资项目所需资金巨大，且占用时间长，潜在风险也巨大。近年来，国家为改善经济结构、稳定经济增长出台了一系列房地产调控政策，以缓解住房供应的结构性矛盾，鼓励并扶持建设经济适用房、廉租房和公租房等。而房地产企业项目的投资风险受控于企业的发展战略，在当前复杂的市场环境下，如果由于前期市场调研不充分或信息获取不完全等原因而导致项目投资决策失误，极易给企业带来重大的经济损失。

2.筹资风险

房地产行业是资金密集型行业，前期投入成本高，风险大，并受银行信贷政策的影响较大。所以，房地产企业如何合理使用财务杠杆选择最优的筹资方案，规避和降低筹资所产生的偿债风险是房地产企业财务管理和内部控制建设的重要内容之一。

3.资金回笼风险

在当前房地产企业资金趋紧的情况下，预售楼盘的销售资金能否尽早回笼，是影响房地产企业现金流量的重要因素。对房地产企业来说，资金回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而无法回笼全部或部分资金，从而对企业的财务状况造成不利影响。因此，如何提高不动产的可变现能力，加快资产周转率，避免造成产品积压，是房地产企业内部控制建设中的关键。

4.成本失控风险

由于房地产项目的开发周期长，随着土地价格及资金使用成本的上涨，房地产企业的建设成本正面临逐步攀升的压力。在宏观调控压力下，房地产的市场销售前景不明朗，房地产企业若无法通过提高售价来平衡盈亏，将导致企业盈利能力出现波动，削弱其市场竞争力。所以，有效控制房地产企业成本，是实现企业良性发展、获得核心竞争力的重要因素，也是房地产企业内部控制建设的主要抓手。

二、基于财务风险管理的企业内控原则

1.合法合规原则

企业开展生产经营活动，必须遵循国家相关法律法规，接受制度监督并符合企业经济运行的内部控制体系流程，要在法律法规框架下开展经营生产活动，若企业背离法律法规的内部控制规则，非但不能确保企业的健康、持续发展，反而使企业的运营面临严重的法律风险。房地产企业的财务管理要以国家相关财务会计制度为准绳，坚持合法、合规导向原则，严格遵守各项法律法规。

2.整体性原则

所谓整体性是指在进行内部控制流程设计和制度建设时，应充分考虑内部控制体系的全面性和系统性。内部控制贯穿企业生产经营活动的方方面面。财务活动贯穿于生产经营的全过程，内部控制制度也必须对其全过程进行监控。包括投资、融资、采购、生产、销售等诸多环节；从业务流程来看，应包括房地产行业特有的可行性研究、拿地、设计、施工、预售、竣工等环节。内部控制制度只有体现了整体性，才能使财务活动的各个方面、各个环节都有章可循，从而形成一个互相补充、互相制约的控制体系。

3.成本收益原则

企业实施内部控制管理需要支付相应的费用开支，通常情况下，内部控制工作越周密，内部控制实施效果越好，内部控制成本也相应增加。正如哈里科斯所指出：企业诞生和存在的根本目的是为了降低交易费用。因此，内部控制流程的设计存在着一个内部控制成本与内部控制收益间的均衡关系。在考虑成本收益原则时，要注意收益，不仅简单指那些可以看得见、摸得着的物质收益和货币收益，应通盘评估内部控制流程体系为提升企业经营效率和管理水平所起的重要作用。

4.适应性原则

企业内部控制具有针对性和可操作性，企业要充分考虑自身生产经营特点和管理要求，主动适应企业发展需要。内部控制制度要与财务运作规律相结合，使财务管理具有系统性和规律性，使企业财务管理人员能充分认识、掌握和驾驭财务规律。内部控制制度要与企业内各岗位责任相结合，与房地产企业的设计、开发、工程、营销等各业务部门的岗位相结合，建立岗位责任制度，清晰划分职责边界，杜绝职务重叠和工作扯皮现象，激励员工提升团队整体竞争力。

5.牵制与配合原则

牵制与配合二者是辩证统一的关系，在开展内部控制制度建设时，应从纵向和横向两个层面交叉用好、用活这种依托和制约关系。在充分发挥牵制与配合原则的积极作用时，要避免过度的牵制导致内部控制实施效率低下的情况发生。对于企业的关键业务流程和控制点，要引入牵制措施控制风险，而对于那些重要性水平较低的环节，则可适度减少牵制措施，保证内部控制实施效率。

6.动态性原则

内部控制制度的效果必须通过实践来检验。由于企业内外部环境始终处在不断变化之中。因此，企业内部控制也应根据客观情况的变化，及时修订完善失效或边际效益减少的内部控制制度，切实提高制度的有效性和约束力。

三、建立健全房地产企业内部控制制度的措施

1.完善投资决策机制

当前，国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目的资金需求大，周转期长，资金成本高。而许多房地产企业在管理实践中存在的普遍问题是：重资产增长，轻资金回笼；重高额投资回报，轻过度负债风险；重短期利益，轻可持续发展。房地产企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，对保障企业资金、资产安全，降低财务风险及运营风险就尤显重要。房地产企业应建立投资决策机构，制订正确的投资战略。在项目可行性研究过程中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，并制订切实可行的投资计划，明确投资各环节的责任人及职责权限，建立授权及审批程序，明确各级审批人员的权限、程序和责任，对重大的投资必须实行集体决策

2.加强子公司的财务管控

基于税务、注册等多方面的考虑，房地产企业多以设置属地项目公司的形式开展房地产业务，并普遍采取下属多家子公司的集团控股型管理模式，企业主要经营实体为分布在各地的子公司。因此，相对其他行业来说，强化房地产下属子公司的财务管理尤显重要。由于子公司多为项目公司制，实际经营期限较短，导致子公司管理架构、组织形式、治理结构、内部流程制度难免出现短时期服务等缺点，财务预算的内部控制制度与企业本部的财务预算往往存在协调上或匹配上的问题。房地产企业有必要建立财务总监委派制度，企业总部享有对子公司财务总监的聘用、奖惩、辞退等人事任免权，以及财务人员的垂直管理，使子公司的经营和财务活动充分体现企业集团的整体战略目标。

3.强化预算管理

房地产企业要建立预算管理委员会，履行全面预算管理职责，建立和完善预算编制工作制度及流程，建立预算执行情况的考核办法，对部门和个人进行预算考核，做到奖惩分明。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合来有效规避资金管理风险。

4.灵活运用筹资策略

房地产企业的筹资渠道通常有施工单位垫资、证券市场融资、银行信贷融资、销售款回笼等。房地产企业应根据内外部环境的变化以及投资需求，坚持低成本、可得性、稳定性的原则，设立筹资决策委员会，明确资金管理的职责权限，系统分析各种筹资方案对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免过度借贷造成的资金压力，并通过集体决策来避免个人偏好所带来的决策失误。同时，还可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

5.有效开展内部审计

内部审计是企业自我评价的一种活动，是强化内部控制制度的一项基本措施，也是及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节的工具。内部审计工作的职责包括审核会计帐目、稽查、评价内部控制制度和企业内各组织机构执行指定职能的效率，并向企业最高管理部门提出报告，从而保证企业的内部控制制度更加完善。

6.培育成本优势

房地产企业的运营成本受土地成本、开发规模、客户群定位以及市场景气度等因素的综合影响。开发项目的土地成本及建筑安装工程费通常占总成本的70%左右，对该成本的控制能力将直接影响开发项目的市场竞争力。其中，开发项目土地费用的最佳控制时点是在项目投资决策时。因为投资决策形成以后，土地出让金、置换成本、养老安置费、动迁费、契税等基本上已是刚性支出，不存在较大的弹性空间。对于建筑安装工程来说，设计阶段就决定了其成本的75% ～ 85%，另一个影响因素是施工合同的订立及施工合同的变更成本。所以，房地产企业要重视开发过程的成本支出，建立健全设计阶段的评估分析制度，对设计结果产生的项目建设成本进行系统分析；严格合同变更签证制度，明确授权及审批程序，通过先确认再实施，有效控制合同变更。

7.做好税务筹划

税收成本已成为房地产项目成本的重要组成部分。房地产企业要健康发展，必须高度重视税收政策的变化，完善企业内部的税务管理制度，加强税收政策研究，明确税务筹划的部门及职责权限。依法制定税收筹划方案，提高纳税筹划水平，合理控制企业税收负担，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。

综上所述，加强房地产企业内部控制，建立科学有效的内部控制制度，实现房地产企业健康、稳步发展，才能实现房地产项目利润最大化和成本最小化的目标，提高房地产企业的社会效益和经济效益。

[参考文献]

[1]樊行健.企业内部控制流程设计原理研究[J].北京：财会学习，2013（7）.

[2]王利.我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].武汉：当代经济，2011（7）.

[3]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].北京：中国总会计师，2011（7）.

[4]陈玉洁.房地产开发企业财务制度设计与实操案例[M].北京：经济科学出版社，2008.

第3篇：房地产内控管理范文

关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法

内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。

一、税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。

三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

(一)为了提高企业税务内控管理水平

应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。

(二)对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

(三)建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、结束语

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005

[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007

[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007

第4篇：房地产内控管理范文

【关键词】房地产企业 区域化管理 战略研究

随着企业外部竞争的加剧和内部管理的强化，在公司治理的推动下，内部控制系统越来越需要企业各部门的共同参与、设立与执行。随着企业大规模化、资本大众化、全球经济一体化、市场经济深入化和管理经营现代化，房地产开发企业区域化管理战略越来越受到重视。

一、房地产企业生存环境发生巨大变化，给企业发展带来压力和挑战

生存环境可以分为外部环境和内部环境。外部环境方面，其一，融资环境恶化，包括土地价格不断上升，银行银根紧缩；其二，政策环境严厉，政策监管力度不断加大；其三，开发品质要求越来越高；其四，竞争越发激烈，项目成本不断上升。而内部环境方面，其一，随着地价大幅攀升和原材料价格节节上涨，开发成本不断上升；其二，财务风险加大；其三，品牌形象不佳；其四，人才瓶颈制约了企业的快速扩张。

外部经营环境是无法选择和改变的，但企业可以针对外部环境的变化进行发展战略和策略的调整，以降低负面影响，创造或转化为发展机遇。

二、房地产开发企业内控管理模式的发展趋势

一是随着产业集中度提高和开发规模扩大，房地产开发企业呈现出集团化的发展趋势。二是部分企业由集团单一化管理向区域多元化管理方向转变。随着集团化的房地产开发企业的大规模跨区域扩张，公司总部对各地区公司的管理面临着宽度和深度的双重挑战，原有的内控模式已经难以适应业务发展的需要，部分企业转而进行区域多元化管理。

三、房地产开发企业的三大内控管理模式

1、操作内控型

这种模式可以形象地表述为“上是头脑，下是手脚”。为了保证战略的实施和目标的达成，总部从战略规划的制定到实施几乎都进行管理，集团的各种职能管理非常深入。如财务管理，详细到每笔经费的审核、会计分录的录入。实行这种内控模式，各下属企业业务必须有很强的相关性。为了保证总部能够正确决策并能解决各种问题，总部职能人员的人数会很多，规模会很庞大。目前国内大部分房地产开发企业都采用这种内控模式。比如房地产公司和下属项目子公司的内控就是这样，大型房地产集团公司如万科的区域中心和下属项目公司之间也属于这种情况。

2、战略内控型

这种模式可以形象地表述为“上有头脑，下也有头脑”。集团总部负责集团的财务、资产运营和集团整体的战略规划，各下属企业（或事业部）也要制定自己的业务战略规划和相应资源预算。总部负责审批下属企业的计划并提出有价值的建议，再交由下属企业执行。集团的核心功能为资产管理和战略协调。集团与下属子公司的关系主要通过战略协调、控制和服务而建立，但是集团总部很少干预子公司的具体日常经营活动。集团根据外部环境和现有资源制定集团整体发展战略，通过控制子公司的核心经营层，把子公司的业务活动纳入集团整体战略活动，一般这种模式比较适合相关产业企业集团的发展。万科总部和万科上海区域本部，北京万通股份和万通鼎安物业管理公司就是典型的战略管理型关系。

3、财务内控型

在这种模式下，集团总部只负责集团的财务和资产运营和对外部企业的收购、兼并工作；而下属企业只需达成每年给定的财务目标就可以了。在实行这种内控模式的集团中，各下属企业业务的相关性可以很小。典型的财务管理型集团公司有和记黄浦。和记黄浦集团在全球45个国家经营多项业务，总部主要负责资产运作，因此职能人员并不多，主要是财务管理人员。对于众多的房地产企业集团而言，在非主业领域采用这种内控模式的比较多，比如万通集团和万通东方策略公司，华润集团和华润房地产经纪有限公司，绿地集团和绿地建材有限公司。

操作内控型和财务内控型是集权和分权的两个极端，战略内控型则处于中间状态。有的公司根据自己的实际情况，将战略内控型进一步细划为“战略实施型”和“战略指导型”，前者偏重于集权而后者偏重于分权。内控管理不存在一个“标准”或“万能”的模式，企业必须根据自身的实际情况来设计，并随外界因素的变化而不断调整。

四、实例分析

1、万科公司之变

万科总部进行了定位调整，调整后总部要做“战略总部”，比如创新研发、品类分析等前瞻性研究以及融资等重大财务安排。在区域管理方面，新增深圳、上海和北京三大区域中心公司，区域中心将通过承担总部的部分人事、财务和决策等权力，更灵活地应对珠三角、长三角和环渤海的具体业务市场。未来几年内，每个区域中心公司的规模都将达到如今总部的规模。万科通过这次管理架构的调整，初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市如武汉、成都为辅的“3+X”跨地域布局。

2、复地公司的变革

复地公司主要的改变就是成立了四大区域管理机构，分别为上海南、北两个区域管理机构、江苏区域总部和华北区域总部。各区域总部下辖若干城市公司，个别城市相对独立的，如重庆公司仍然由总部直接管理。在总部与区域管理机构的权责划分上，复地采取了“二八原则”，即80％的日常业务操作在区域，但这些业务只涉及20％的资金需求，另外重大的20％业务涉及了80％的资金需求，需要由总部操作或者审批。区域总部设立业务操作部门，负责原来总部的绝大部分职能。除行政事务由区域管理外，财务、人事属于总部派出机构，由总部管理。

3、二者的比较与借鉴

（1）实行区域管理模式。在区域管理模式推动方面，两公司思想统一并且态度坚决。

（2）财务、人事权高度统一。在权责划分的过程中，总部需要清楚放权的目的是为了整个企业更好地运作，而不能为了让区域公司灵活开展业务而一味放权。两公司都在财务、人事上实行垂直管理。复地的区域机构所有财务人员都由总部财务管理部门聘任，区域公司的资金审批权并没有扩大。这样也许牺牲了效率，但为了防范行业的高风险和权力下放带来的道德风险，在内控模式成熟之前还是必要的。

（3）业务方面管理权限有选择地下放，不搞一刀切。总部和区域公司的管理权和业务权的分离是因为具体业务环节不同。一般而言，对业务前端的研发拓展环节总部实行集权，对后端的销售环节总部会放权相对彻底，对中间的成本管理总部会保留关键审批权限。

在研发拓展环节，总部会在项目决策和资源分配上强化把关功能，更多的是对关键点的把控。在产品设计方面，尽管设计院选择、方案确定等职责下放，但是总部在一些关键环节还需要很深地介入。在工程管理环节，总部一般将质量、进度和成本等具体事务性管理下放到区域，总部主要通过前期计划制定、过程中的监控和事后的评估考核来控制工程运营。在过程管理方面，总部主要关注成本。销售环节是最靠近市场的环节，操作权下放最为彻底，总部只需要凭借区域公司定期上报的销售周报和月报监控项目销售情况。

（4）根据公司发展阶段与特点进行变革的思路设计。无论如何，万科与复地的实践与探索是主动调整自我、适应市场的自我完善、自我挑战行为，不论最终结果如何，都是值得研究和参考的。没有一成不变的、普遍适用的组织模式，不同的企业以及同一个企业的不同历史发展阶段，都应当根据当时的企业内部条件和外部环境来设计与之相适应的内控结构。

【参考文献】

第5篇：房地产内控管理范文

房地产企业在日常运营时，一方面要强化内部资金的有效管理，提升资金运用效率，另一方面又要做好资金的使用控制，强化内部资金在运用上的有效性，降低企业的运营风险与提高市场竞争力。

二、房地产业基本特征与资金管理原则

1、基本特征

(1)资金投资大

房地产行业作为资金密集型，项目建设所需投入成本较高。例如，企业在获取土地使用权的过程中，往往需要准备大量的土地出让金，再加上后期的旧房拆迁与项目立项等都需要大量的资金。到了工程施工建设时，其需要垫付60%以上的总成本。

(2)建设周期较长

在房地产项目开发上，一个工程的周期往往较长，一般都需要3-5年左右。因此房地产企业在资金投资上，回笼的时段较长。对企业资金管理与周转来说，其面临的难题与挑战较大。

(3)项目风险较大

房地产企业在进行项目开发时，由十商品销售周期较长，在商品价值体现的过程中存在较大的压力与风险。另外，从最近几年的发展来看，房地产企业由十国家宏观调控政策调整出现问题的案例较多，存在风险较大。

2、构建资金管理原则

(1)合法性

房地产企业在进行资金管理时，由于其属十一种市场行为，即涉及自身的利益关系，又关系到其他经济体与个人的利益，因此一定要遵从国家与地方政府的法律法规，保证资金管理与使用控制的有效性。

(2)适应性

其主要指的是房地产企业在进行资金管理与使用控制时，必须要具备一定的动态可调性，既要满足企业现今的发展情况与市场需求，又要符合未来发展趋势，总的来说就是具备良好的操作性与灵活性。

(3)整体性

房地产企业在进行资金管理与使用控制时，不但要立足现有利益空间，还要符合长期战略发展目标需求;不但满足企业的资金有效管理，还要符合企业的全面管理。

三、房地产企业资金管理与使用控制上常见的问题

1、内部人员的管理意识较为淡薄

房地产企业在我国发展的历史并不算长久，属十改革开放的产物，从其发展历程来看，还属十朝阳行业。但是在近年来，其发展速度可以说是惊人的，在急剧增长的泡沫下，我国房地产企业的资金管理与逐渐暴露出诸多问题，主要包括以下几个方面。一是在理论研究上还极为薄弱，房地产在发展的过程中，与其他行业相比还较为缺乏经验的积累与理论的实践，大部分企业无法认识到资金有效管理与使用控制的重要性，再加上领导层在理论与经验积淀上明显不足，因此容易忽视资金管理与使用控制对企业重要性。

2、缺乏完善的内控管理制度

国家宏观调控与经济政策作为房地产行业较为重要的影响因素，其在出现调整或者市场出现供求变化时，企业在资金管理与使用控制上往往需要作出及时的调整，积极迎合国家政策与市场情况，减少企业发展的阻力。但是在实际情况中，我国部分房地产企业对十资金管理还较为缺乏资金的内控制度，部分企业虽然已经有所涉及，但是其执行力与可行性上严重与实际不相符合，因此需要不断的完善工作。

3、资金监督力度不足

目前，我国大部分房地产企业在资金监督上的力度明显不足，从实际情况来石，这主要是因为在资金管理上缺乏权威的内部控制体系，因此在资金管理与使用控制时容易出现形式主义，通过合法手段掩盖非常资金运用的事实;部分房地产企业即使建立了相应的资金内控管理体系，但是由十资金属十敏感事物，往往由高级领导层直接管理，下属机构则缺乏足够的管理权限。由此也就容易导致管理层面的不科学，在监督上严重的缺失。另外，在房地产企业中，难免会存在部分财务人员职业素质低下的状况，对企业资金管理与使用控制流程不够熟悉，因此在进行监督工作时，无法保证各项制度与程序的具体落实，削弱了房地产企业资金有效管理的标准。

4、融资模式过十单一

对十我国房地产行业来说，由十存在项目投资周期长、成本大以及资金回笼时间长等特征，大部分企业在运营资金的管理上需要外部输血，这可以说属十一个行规与畸形的发展模式。相对来说，企业在资产负债过高时，其资金流转压力将急剧增大，企业在运营时稍有问题都有可能导致破产。

四、加强房地产企业资金管理与使用控制创新的相关措施

1、构建资金预算体系

通过构建资金预算管理体系，可以强化房地产企业在资金管理与使用控制上的筹集、支出以及回收等工作，属十房地产企业资金管理与使用控制关键手段。因此，房地产企业可以构建多级别、多层次的资金预算管理体系，在各部门与项目单位上设立主要负责人。具体工作主要包括以下几个方面:

(1)构建多级资金预算管理机构

在房地产企业资金管理与使用控制时，为了确保预算管理体系可以真正体现出实效，可以在遵从企业内部资金管理的基础上，构建多级别与多层次预算管理机构，强化房地产企业内部资金管理责任的层级分明，使每一项资金的运用都简单、明了。

(2)落实具体责任与义务

在房地产预算管理上，由十所涉及的环节与事项较多，因此在实际工作中较为复杂。在实际工作中，一定要落实相关责任与义务，使每一个人与部门在权责层面分明，确保资金预算管理工作的高效运行。

(3)确保资金预算制度的有效执行

对十房地产企业的资金管理与使用控制工作来说，在构建预算管理体系后，一定要强化资金预算制度的重视力度，根据不同时期预算管理的实际内容出发，要求各部门与项目单位严格执行，保证资金管理与使用控制可以取得较好的效果。

2、完善资金风险防范措施

房地产企业在进行资金管理与使用控制时，对资金风险的管控一定要提高重视力度。对十房地产企业来说，资金周转灵活与安全在很大程度上影响到企业项目开发效益。

3、提高资金使用的创新渠道

(1)引进银行信用，提高资金融通

信用证是房地产企业在日常经营业务活动中经常使用的一种融资和规避风险的业务，国内信用证主要是利用银行信用作为中间担保，以银行的信用来弥补商业信用的不足，规避企业结算业务中的资金风险，提高企业资金的周转和融通。房地产企业在资金管理与使用中，考虑到企业自有资金的不足，企业通常需要通过银行贷款等方式进行资金融通。

(2)构建资金回流机制，强化资源优化升级

对十房地产企业来说，由十其项目资金的投资规模较大，资金回收速度却相对较慢，因此确保企业可以及时完成资金回流，是整个企业获取经济效益的核心部分。相对来说，房地产产品在推销的过程中，较为容易受到市场行情、政策制度以及经济条件等因素的影响，因此需要房地产企业掌握市场行情动态，及时完成价格的调整与促销。

4、加强内部监管力度

房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督属十一项较为管用的手段。在具体工作上主要可以从以下几个方面进行。

(1)完善内部监管体系

房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督体系主要可以重点监督企业资金的具体流向与融资渠道，保证资金在使用的过程中处于合理范围。另外，资金监督与分析报告还可以为房地产企业高层领导的决策工作提供一手资料。

(2)完善资金使用制度

房地产企业在进行资金监督工作时，完善的使用制度在任何时候都是企业监督管理的重要依据，可以确保企业资金使用具有严格的规范性。

第6篇：房地产内控管理范文

成本核算对象不确定房地产项目用地一般范围都比较大，属于整片开发，分期进行开发，产品形态有多层、小高层、别墅、商业地产等。因为项目范围大，确定成本核算对象是以整个开发项目还是分期、分片或分类型为成本核算对象，在核算过程中不确定。

成本费用的归集和分配方法不确定房地产企业开发过程中发生的建安工程费合同造价比较清晰，可以直接记入开发成本。而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，它是一个总计的金额，属于总个项目的成本需要进行归集和分配。但如何进行分配和归集不确定。

成本核算周期不确定房地产开发因为开发周期长，只能按期核算开发成本。它核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，企业就可以准确核算企业的经营利润。房地产开发中的公共基础配套部分往往不能及时结算，会影响整个项目的核算。

虚增建安成本有些房地产企业为了压缩利润，特别是为了应对汇算清缴时少缴纳税金及决算土地增值税时少缴纳税金，房地产企业往往在建安成本上会想办法，故意伪造建安合同，自己花钱去开工程票，这样虚列并结算工程成本。

任意调换不同项目间的成本房地产企业一般有几个不同项目同时开发，由于各项目所处位置、类型以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，会有意将不同项目间的成本任意调换。

对成本管理的重视程度不够成本管理是一个由始至终的过程，不仅仅是对项目开发施工过程阶段进行事中和事后控制，更为关键的应在于项目前期设计阶段。我国现有房地产开发企业绝大多数是由其他行业经过初期资本积累后转入房地产行业的，对房地产开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控制；房地产开发企业普遍存在成本意识薄弱，成本管理方法不够先进;以及对项目的决策、设计、招标等阶段重视程度不够，管理水平低下等问题。

存在问题的原因分析

房地产企业管理者素质参差不齐房地产企业在我国来说还是一个相对新兴的行业，因为房地产企业的高利润，让越来越多的人进入到这个行业中来，很多是由其他行业进行管理，企业必须要认识到清欠工作的一个重要性，对于已竣工项目所形成的应收款项必须要进行统一的管理，最好能够设置专门性的办公室来处理这样的事情；其二是我们必须要形成严格而有序的对账制度，清欠的人员必须要做好款项的对账工作，相关的工作人员要定期与业主核算，确认完毕之后要签订，这主要目的就在于保证收账工作能够有根有据，防止出现呆账和死账。最后，作为清账的工作人员，必须要及时的养成与业主频繁沟通的喜欢，这对于发现业主可能欠款能够有足够的了解。

加强对应收账款的内控管理在这个过程中，我们首先要做的就是要确认科学合理的信用政策。如果在市场经济的条件下，施工企业能够提供给甲方适当的信用期和信用的政策，并在先前形成一定的制度，一方面能够给市场提供完善可靠的良好形象，从另一个角度来看，也有可能增强企业的中标率，使他们对应收的账款做到了然于心，可以保证相关账目的清晰与准确；其次，我们应该制定科学而有合理的催收制度，建立完善可靠的责任制度，将奖惩体系积极的引入，将相关的责任争取落实到人，公开透明，奖罚分明。其次，我们必须要建立起完善的应收帐款的管理与分析制度，对应收账款的分析主要应该包括各个建设单位的信用状况和企业应收账款的指标，要切实重视对客户资信程度的有效评估，利用计算机技术来对档案进行切实有效的管理和规划，与此同时，我们需要根据市场的现实情况对相关的使用动态进行调整，使企业能够维持在一种可以控制的风险在内。最后，应该健全企业内部各个环节的配合度，作为财务部门的人员来讲，他们要保持应收款项经手人员的稳定性，其次来讲，对于应收款业务中每一个细小的环节，都应该健全与之相关的内控制度，最好能够形成一整套完善的流程体系，对结算过程中的每一个具体的环节进行严格的限制；最后，企业必须把好质量控制关，要重视合同的效力，保证质量，只有这样，才能避免建设单位拖欠工程款项的发生。

第7篇：房地产内控管理范文

论文关键词：房地产企业；内部控制；问题；对策

房地产业是新型的产业，在国家实施的扩大内需，调整结构，保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，房地产行业持续快速发展，对于扩大内需，调整产业结构，推动城镇化进程，解决社会就业，带动相关产业发展，拉动经济增长等发方面发挥了重要的作用。

一、房地产企业实施内部控制的重要性和必要性

（一）加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求

房地产业发展到一定阶段后，企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。

（二）完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制

完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制，设置科学的组织机构，制定—套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现。

（三）可以杜绝经营管理中的漏洞，减少和避免各种不必要的财产损失

加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。例如：2010年7月某开发公司内部审计部门定期对开发公司财务发票管理进行检查，发现财务人员作废发票操作不规范，应作废房产销售收入3份；金额：1674215元，未按作废发票程序处理，计算机作废操作失败，财务人员按系统显示正常发票合计数统计当月销售额，致使当月销售税金多缴：102127元，2010年8月内审结束后，财务人员及时和税务机关联系，纠正操作失误，调整税金缴纳错误，使企业避免不必要的损失。完善和改进财务会计、经济分析、内部审计、经济预测、电子监督、电脑化管理等工作，健全各种管理制度，对会计、统计等工作实施再控制，即对会计、统计等工作实行监督检查，防止和纠正利用会计技巧和统计技巧进行舞弊的行为。

二、房地产企业内部控制制度中存在的问题

（一）房地产企业对内部控制的认识不够

我国部分房地产企业内控意识薄弱，执行不到位。经营者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性；在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。

（二）内部控制制度不够健全、不够合理

目前，多数开发公司的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使开发公司经营管理工作秩序混乱、造成企业信息失真现象极为严重。还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套，造成企业的内部控制不切实际，偏离控制重心。

（三）房地产企业经营的特殊性影响内部控制的顺利实施

在房地产企业运营中，从选址定项、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设，到正式验收直至销售移交、守候服务，短则几个月，长则几年，需要同规划局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等多方面打交道，期间还需要不同工种的协同作业，属于多步骤生产，且开发投入风险高，投资动辄几百万、几千万甚至于几个亿，涉及范围较广，金额巨大。即房地产企业的开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。导致内部控制的信息沟通不畅，因此对内部控制带来了相当大的难度。

三、完善房地产企业内部控制制度的对策

（一）提高管理人员对内部控制的认识程度，增强内部控制意识

房地产企业各级人员认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度。工作人员正确理解内部控制的目标和含义，例如：定西某房产开发公司**小区5#楼施工期间室外保温侧贴60厚增水岩保温板变更为30厚的挤塑聚苯保温板，材料员填写材料计划时误将30厚的挤塑聚苯保温板填写为60厚的挤塑聚苯保温板，材料入库交验过程中保管人员发现采购误差，及时汇报，材料及时更换型号，避免项目发生不必要的经济损失。

（二）建立完善的控制系统

1、设置科学的组织机构

由于房地产产品在技术经济上的特殊性及其流通形式的复杂性，如房屋有买卖、租赁和抵押等流通形式组成，所以房地产开发企业组织机构设置时要注意（1）不相容职务要分离；（2）在企业经营全过程中融入相互牵制、相互制约的制度，建立以防为主的监控防线。例如：材料采购人员在从事业务时，必须明确业务处理权限和应承担的责任，2000元以上材料、资产采购均要经过复核，实行双签制，200000元以上的材料采购实行董事会集体决策。禁止一个人独立处理业务的全过程。

2、房地产开发企业的组织结构设立如下：

（1）董事会

负责一切重大问题的决定。如企业发展规划；生产经营活动方案；包括土地的征购方案、施工方案、房屋设计方案、营销方案、销售价格。收支预算；利润分配；劳动工资；以及总经理、总会计师、总工程师、内部审计部负责人的任免。充分发挥房地产企业董事会的作用，因为董事会是公司内部控制系统的核心，最适合约束经营者日常行为，因此要加强董事会的建设。

（2）董事长、总经理

专门研究企业外部环境的变化，特别是国家(宏观)政策的变化，本地区（中观）政策的变化，调查、了解市场，研究竞争策略，对各部门报告上来的涉及重大决策的事宜予以讨论、决定或上报董事会，确保提供的会计信息是真实的。严格把握住几个关键的控制点，如，土地征购环节，商品房销售价格及其价格折让、价格浮动的幅度、浮动时机的确定，商品房的规划、设计、招投标确定承建商的环节等。协调各部门的工作以及协调企业与外界的关系。批准本单位特定的各项规章制度，包括明确一般授权与特定授权的界限和责任，每类经济的授权批准程序，建立必要的检查制度，年度预算，实物控制的措施。对出现特定经济业务处理的权力等级和批准条件超过某部某级的批准权限时，予以特定授权。

（3）财务会计部

负责筹措建设资金、编制财务收支预算、监督各项建设资金的使用。由于房地产使用的资金融通数额大，资金运动周期长，所以财务会计部要开办低息贷款，抵押贷款以及信托等特殊金融业务。此外，财务会计部还要进行资金成本、建筑成本、租赁成本、物业管理成本、以及风险和经营损益的核算。

（4）人事部

负责单位职工的培训，重要岗位人员的定期轮岗，如，出纳岗位的定期轮岗，注意职务分工的合理性，做到人尽其才。

（5）企划部

根据财务会计部提供的资金状况，策划新的开发项目，将项目的可行性报告，土地征购地段的选择，价格的确定，规划设计方案，房屋造价预算，营销策略等重大问题提交给总经理室讨论并批准；然后将批准的各个方案、预算分别交由财务会计部筹集安排资金，交给生产部安排报建、施工事宜，交给营销部实施宣传推广等促销工作。企划部，负责房地产开发项目的规划、设计、可行性分析；负责市场调查；提出项目可行性开发的报告；提出生产适销对路的开发产品。

（6）生产部

根据批准的施工预算方案，实施投标工作，组织施工力量，保证承建商所用的建筑材料符合合同要求，安全无幅射，以保障消费的权益，并做到按时按质完成施工任务。对比生产与销售的同步情况，及时提供给财务会计部门安排资金以及进行成本核算用。负责实施开发项目的建设，为消费者提供安全、舒适的商品房，保质保量按期完成开发计划任务。

（7）营销部

负责商品房的销售工作。负责销售策略的制定、宣传、实施，开展有效的促销活动，将市场反映情况迅速反馈给企划部，以便制定包括价格调整在内的促销方案，及时反馈给生产部以便抓紧及时调整施工进度，将已签订生效的预售商品房合同及时移交给财务会计部，以便财务会计部及时回笼资金，合理安排资金使用。例如：定西**房产开发公司**小区3#B段3单元住宅为：148㎡/套四室二厅二卫居室，试销过程中，发现这种套型几乎无人问津，恰恰2单元的50㎡左右的一室一厅居室被人们短时间内抢购一空，营销人员及时反映市场需要，董事会作出改变套型设计的决定，短时间内将滞销产品改变为畅销的产品。

（三）制定一套完整的岗位责任制，报告制度

1、完善房地产企业的内部控制环境

企业内部控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行，以及企业具体经营目标和整体战略目标的实现，是内部控制其他要素发挥作用的基础，并对其他因素起制约作用。让企业管理者充分认识到，现代企业要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须注重内部控制的设计与实施，确保企业的每个岗位及人员，每项业务或环节都能按规定的制度办理，真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。另外要加强企业文化建设，员工的思想道德素质长期被认为是内部控制环境的重要因素之一，正直诚实的品行、高度的敬业精神对企业的内部控制会产生积极的影响。

2、分析内外部环境

房地产企业的外部环境影响力，较其它行业更显得长远和复杂，长期的外部环境影响方面有:一是国际经济形势，特别是国内经济形势及其走势对企业投资方向的影响;二是国家重点发展方向和区域与城市化进程对企业投资重点的影响;三是产业升级与经济转型对企业投资策略的影响。短期的环境影响方面有:一是目前的宏观调控政策，可能影响企业的资本运营;二是金融市场和汇率变化将影响公司筹资与融资;三是我国政府主导经济能力比较强，将影响企业日常经营管理;四是税收政策变化带来的影响等等。

3、信息和沟通、监控与持续改进

来自于企业内部和外部的相关信息必须以一定的格式和时间间隔进行确认、捕捉和传递，以保证公司的员工能够执行各自的职责。信息与沟通主要存在三个方向：一是风险控制活动过程中的信息沟通，二是风险评估或重新评估过程中的信息与沟通，三是风险控制结束后反馈机制的信息与沟通。这项工作一般由责任部门与内控部门之间的以多种形式得以实现。

第8篇：房地产内控管理范文

【关键词】房地产抵押贷款 贷款额度 风险评估体系 风险防范

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②

房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。

除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。

房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。

房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。

金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。

房地产抵押贷款的风险防范

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。

完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

总 结

在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中的风险。（作者单位：西南石油大学文法学院）

注释

①符启林：《房地产法》，法律出版社，2009年。

②关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”，《山西大学学报》，2009年6月。

③刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》，2008年6月。

第9篇：房地产内控管理范文

关键词 房地产开发 项目 精细化管理

一、引言

随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。

二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性

精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：

从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。

在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。

三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析

第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。

第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。

第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划设计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。

四、房地产开发项目精细化管理组织实施

第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。

第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。

第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。

第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。

五、结语

在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。

（作者单位为潍坊晨琳经贸股份有限公司）

参考文献

[1] 薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.