房地产企业资质管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产企业资质管理办法范文

据统计，在2010年1月1日至2011年3月8日期间，房地产固定收益信托共发行566只，占全部信托发行总量的25.76%，募集资金达1193.72亿元，单只产品平均募集规模为2.11亿元。

从单月产品发行数量和规模看，房地产信托数量在去年11月之前呈逐月走高之势。虽然在去年8月，银监会《信托公司净资本管理办法》，对房地产信托业务制定较高的风险系数，但此举并没有对房地产信托发行带来实质影响。

去年7月至11月，除数量一直保持在每月50只以上，单月募集规模也普遍在100亿元以上（10月因为国庆长假因素，募集74.94亿元）。9月更是达到142.23亿元的高点，当月中信•天津武清土地一级开发项目、2010年中诚信托北京通州荷花塘项目等四款产品的募集金额均在10亿元以上。

在随后的11月，银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司才暂停了产品发行计划。房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后开始走低，今年2月触及27只的低点。然而，3月房地产信托产品又有复苏态势，3月第一周就有26只房地产信托发行，很可能自此迎来一波房地产信托发行的小。

房地产信托发行势头不减，主要有两点原因：其一，房地产信托短期内还是信托公司赖以生存的主要业务；其二，房地产信托是开发商维持资金链的重要渠道。

从收益率角度来看，房地产信托整体收益率在悄然升高。从平均收益率来看，2010年初，房地产信托的平均收益率基本在7.5%左右，5月以后提高到8%以上。今年以来，1月、2月、3月平均收益率达到9.40%、8.77%、8.98%。

从最低的收益率来看，流动性的紧缩，使得房地产信托的单月最低收益率迅速提高，在2010年10月之前，房地产信托的最低收益率普遍在5.50%-6.00%，10月之后达到6.60%，今年以来的最低收益率则在7%。

从最高收益看，今年2月之前呈大幅提升趋势，过去两个月的最高收益率都达到了11.5%，分别是中信信托发行的中信鼎丰•北大方正盈丰股权投资项目和深圳南联旧改项目。但3月的第一周，仅有华宸信托的金诚（1101）号与新华信托的重庆金阳水岸香榭项目两个产品，达到10%的最高收益率。从信托产品的设计角度来看，高收益率往往意味着更高风险，最高收益的降低，表明信托公司对房地产项目审核更加严格，引入风险较低的项目，使得信托最高收益率降低。

第2篇：房地产企业资质管理办法范文

今天，我们召开上半年工作总结会议，主要内容是总结回顾上半年的各项工作，安排部署下半年的工作重点，并明确具体要求。刚才，各单位、各部门汇报了上半年工作开展情况和下半年的工作思路，大家讲得都很好，起到了相互沟通、相互启发的作用。下面，我再讲几点意见。

一、全局上半年主要工作回顾

今年，我们根据学比看工作精神和全局实际情况，提高了各单位工作任务指标，尽管存在这样那样的困难和问题，总体上说，大部分责任单位都能实现时间过半，任务过半，较好地完成局里布置的工作任务，各项工作有条不紊向前推进。

（一）全面加大住房保障工作力度。积极做好保障性住房项目立项和资金申请工作，加大协调力度和督查力度，盯紧项目，强化监管，交叉作业，稳步推进住房保障工作。一是全面加强经济适用住房建设，争取经济适用住房项目111.3万平方米，计划建设规模为前5年的总和，在全省位居第四，各个项目开工建设工作正在紧张筹备。二是大力推进廉租住房建设。争取廉租住房项目14.3万平方米，目前已开工7.72万平方米，其中：市区廉租住房开工新建4万平方米。三是加快发放廉租住房租赁补贴。争取中央专项补助资金5312万元，其中20*年度资金2710万元，2009年度资金2602万元，根据国家相关政策，我市安排2212万元用于发放租赁补贴，另外3100万元收购小套型住房用于实物配租。目前，已发放廉租住房租赁补贴767万元，小套型住房收购工作正在紧张进行。四是加强经济适用住房销售管理，对市区东方明珠一期和叶县昆安小区一期1006套经济适用住房实行摇号配售，保证了经济适用住房销售的公开、公平、公正。

（二）加强房地产市场管理。加强全国重点城市房地产市场信息系统建设，通过住房和城乡建设部第一阶段验收，获得全国优秀城市称号。对*房地产网进行改版升级，开展市辖6县（市）房地产网站建设，在全省18个省辖市中第一家推出覆盖市、县两级的房地产网站群，完善了房地产信息和政策宣传平台。在商品房网上登记备案的基础上，加强房地产市场信息的分析与整合，实现了房地产信息向住房和城乡建设部网上直报。对*市房地产业协会进行换届改选，充实协会力量，完善协会章程，为房地产企业搭建交流合作的行业平台，畅通房地产企业与行业主管部门信息沟通的渠道。在市场低迷的情况下，举办2009*住交会，为房地产企业搭建市场互动平台，合理引导住房消费，达成购房意向2424个，面积22.9万平方米。共办理商品房预售8.23万平方米，季度末累计可售面积45.99万平方米，与去年同期相比下降明显，市场供给放缓，5月份基本上没有预售项目。商品房销售合同登记备案23.87万平方米，其中商品住房22.38万平方米，1937套，均价2645元，成交量和成交价格与去年相比均有上升，市场正逐步回暖。二手房成交13.17万平方米，金额2.32亿元，其中二手住房12.5万平方米，1481套，2.05亿元，均价1641元。同时加强房屋租赁市场管理，登记备案面积26.4万平方米，1.15万间，发放租赁证4317本，公房登记备案达到89%。

（三）加强物业服务企业管理。规范发展物业服务产业，开展20*年度物业服务企业资质动态考核，对全市70家物业服务企业的基本情况进行综合考核，限期整改3家，注销资质3家，规范了物业服务行为。做好物业服务企业资质申报审批工作，全市物业服务企业达到80家，其中一级资质2家，二级资质3家，三级资质57家，一级资质企业占全省的1/3。物业服务项目222个，创建国家级示范项目1个，省优物业服务项目4个，市优物业服务项目16个。同时积极推进住宅专项维修资金归集工作，目前3个住宅小区归集工作已经完成。

（四）加强房屋登记管理和使用安全管理。制定《*市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》，认真研究解决历史遗留问题房屋登记问题，加快集体土地房屋办证筹备工作，进一步加强房屋登记管理和服务，保护房地产权利人的合法权益。房屋权属登记发证174.84万平方米，其中研究历史遗留问题房屋97栋、31.50万平方米，已登记29栋、9.81万平方米。加大违规装修和私拆乱改行为查处力度，加强房屋安全鉴定、房屋装饰装修和危险房屋防治的管理工作。开展公共场所用房安全隐患排查治理和企业生产用房安全排查工作，重点加强各级各类教育教学机构教学用房和卫生系统房屋排查鉴定工作，排查房屋101栋，面积19.27万平方米，鉴定面积42.37万平方米，对河南平棉纺织集团等13家企业生产用房进行排查，公共场所用房完好率达到100%。

（五）加强内部管理工作。认真开展深入学习实践科学发展观活动、“讲党性修养、树良好作风、促科学发展”活动，学习焦裕禄精神，进一步深化“强基础、精管理、优服务、争先进”主题活动，推进“学先进、比创新、看实效”长效工作，为住房保障和房产管理工作注入新鲜活力。通过新闻媒体和我局网站向社会政风行风建设公开承诺二十条，全面公布主要职能、责任部门、监督部门、责任人员、联系电话和局长信箱，特别邀请市人大代表、市政协委员作社会监督员，为进一步加强政风行风建设，提高市场管理和服务水平迈开了坚实一步。发扬一方有难、八方支援的精神，组织全局干部职工为重病职工郭金保同志捐款19110元。加大双创工作力度，加强公共厕所、垃圾中转站、街头游园建设，深入整治直管公房、局属单位开发项目和家属院环境卫生，摘掉了落后帽子，进入了先进行列。进一步加强局属单位经济建设，各开发、物业单位积极寻找建设项目，努力推进项目建设，大众开发西高皇育华新居项目已经实现开工，房屋租赁单位和物业企业及时调整工作目标，不断加大租金和费用征收力度，房屋租赁合同签订率、租金收缴率均达100％，物业服务费收缴率保持在65%以上。在搞好经营、开发、物业与局属房屋租赁工作的基础上，增加全局职工工资补助，提高职工生活水平，促进了全局和谐发展的良好局面。

二、存在问题及下半年工作安排

同志们，上半年各项工作尽管取得了一定的成绩，但对比我们的年度任务和赶超目标，下半年的任务还很艰巨，工作中还存在一定的问题。主要表现是，保障性住房建设还需要加快推进，房地产市场监察执法还需要大力加强，房屋租赁工作还有很多问题需要努力克服，政风行风20条承诺还需要认真兑现，历史遗留官司等问题还需要抓紧解决，公房租赁管理还需要及时改进，各单位开发经营还需要进一步加强。各单位、各部门要紧密结合赶超目标和上半年任务完成情况，深入调查研究，制定工作对策，确保完成年度任务。

（一）积极完善我市住房保障体系。保障性住房建设是民生工程，也是增收热点，是职能问题，也是收入问题，要加大督查力度，倒排工期，强力推进。东方明珠项目一期10月份要具备入住条件，二期要在7月中旬完成实质性开工。山水华庭经济适用住房项目要加大协调力度，要在近期通过规委会审定后立即开工建设。蓝欣家园经济适用住房项目要抓紧完成控制性规划编制工作，在此基础上抓紧编制详细性规划，10月底前要实现实质性开工。8万平方米廉租住房9月底前也要实质性开工，圆满完成廉租住房建设任务。抓紧开展廉租住房房源收购工作，出台《廉租住房租售并举管理办法》，完成20*年度和2009年度廉租住房租赁补贴发放任务，同时认真做好保障性住房用地计划申报，为明年住房保障工作打下良好基础。

（二）进一步规范房地产市场秩序。在认真开展好企业服务年活动的同时，根据国家政策，严格实行整治。目前，我市房地产市场回暖明显，一些房地产企业和不法中介乘机造势、雇人排队、甚至疯狂炒作，与周边城市相比，我们的问题是比较突出的，已经引起领导和社会的高度关注。我们必须履行职责，积极作为，采取措施，从严整治。对情节严重、性质恶劣的企业，要加大查处力度，遏制蔓延势头，狠刹市场歪风，净化房地产市场环境。抓紧推进物业规范化管理，开展好达标创优和十佳企业评比等规范化管理年活动，扶持和表彰优秀企业，批评和清除劣质企业，发展好物业服务产业。

（三）进一步加强房屋安全管理。继续强化公共场所安全隐患排查治理工作，对全市中小学校进行全面检查并采取有效措施，确保教育用房使用安全。结合企业服务年活动安排，积极开展企业生产用房安全隐患排查治理工作，制定应急预案，加强安全管理。建立公共场所和企业生产用房安全档案，进一步加强房屋安全规范化管理。

第3篇：房地产企业资质管理办法范文

【关键词】房地产；市场；监管原则；具体措施；努力方向

在改革开放不断深入的今天，随着市场竞争的日趋激烈，对于国民经济的支柱产业之一的房地产业来说，如何维护好这个大市场的秩序就显得尤为突出和重要，如何保证房地产市场的规范有序发展，也便成了讨论最多的问题。我们认为，加大执法力度，强化监管措施，做好跟踪管理，是保证市场秩序的灵丹妙药，所以应该在这方面加大力量，加大投入，勇于创新，推动房地产市场向更加公平、公开、有序的方向发展。

随着房地产市场的不断繁荣、发展和成熟，各类法律、法规的不断完善，促使房地产市场走上了公平、公正、公开竞争的渠道，在做好有法可依的同时，如何做到有法必依，执法必严是整项工作的重中之重。不少涉房企业在商品房预销售、中介服务、物业服务过程中还存在着不够规范的情况，所以应加大执法力度，对房地产市场进行长期有效的监督检查。现就将我局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述。

一、房地产市场监管原则

作为房地产市场监督管理机关，我局在房地产市场稽查监管工作中始终坚持做到要有法必依、执法必严、违法必究的原则。一切执法活动必须符合法律、法规的要求，在职权范围内进行，坚决杜绝越权执法、以罚代管等违法现象；以事实为依据，严格依照法律规定的标准查处违法行为，做到责罚相当；认真履行执法职能，对管辖范围内的一切违法行为都要予以追究，并严格依法给予处罚。

二、新经济形势下，房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点

1、进一步加强房地产市场监管力度，强化房地产主管部门管理职能，通过我局的房地产市场管理领导小组，进一步研究做好有效管理房地产市场工作的具体思路和措施，在日常巡查和专项检查的基础上，局联合执法领导小组定期召开例会，局相关科室和局属各单位协调联动，综合监管，共同治理，严厉处罚，确保效果。在联合执法时，他们把企业诚信体系与完善问责程序结合起来，与企业市场行为和市场准入、资质管理、评优评先结合起来，形成“市场”与“现场”联动的工作机制，有效约束和规范了企业的市场行为，切实加强了房地产市场的日常监管，推动我市房地产业再上新台阶。

2、进一步推进违法行为记录制度。完善和落实建设行政相对人违法行为记录工作管理制度；严格违法行为信息的记录，强化违法行为信息在行政许可、市场准入、工程招标投标、执业资格注册管理、竣工验收等市场监管环节中的使用；结合省厅建筑业企业信用综合评价体系建设，建立信用信息公开共享机制，推进市场诚信体系建设。并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案要作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用等违法违规问题，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。

3、针对近年来我市房地产市场开发、销售等出现的新动向、新问题，房地产稽查监管工作主要对以下几个方面的违法违规现象进行重点查处。

（1）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；（2）查处开发企业以变相“团购”的名义销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（3）查处开发企业以“购房奖励”或“售后返还”等形式销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（4）查处开发企业对达到预售条件的商品房，捂盘惜售、囤积房源，不按规定销售的行为；（5）查处未经批准而擅自进行集资建房的行为；（6）查处中介机构、物业服务企业经营中的违法违规行为；（7）查处房地产开发企业无资质开发、超资质开发等违规行为。

4、规范的市场秩序要靠健全完善的规章制度来约束。市住建局紧紧围绕全市房地产市场存在的突出问题，认真搞好调查研究，找准问题症结，对症下药，制定出台切实可行的制度和办法。在学习石家庄、邢台等市市场监管先进经验的基础上，重点建立和完善了《房地产企业动态考核制度》、《房地产开发企业信用管理办法》和《农民工工资保证金制度》等8项制度，这些制度的建立和实施，达到了对企业实行一月一统计、一季度一考核、半年一总结、年终算总账的日常考核。在考核中我们对违法违规行为发现一起，查处一起，记录一起，并将稽查日志台账实现了常态化、制度化、规范化管理。

三、强化行政执法监督，提升稽查执法效能

1、完善和落实省建设厅要求的稽查执法监督制度、稽查执法情况定期通报制度、稽查执法考核制度、稽查执法约谈制度、行政执法责任追究制度、典型违法案件曝光制度、事后追踪制度，以制度促管理，以管理促成效。

2、加强房地产市场和建筑市场监管是一项长期的任务，市住建局始终把规范权力运行，健全市场机制和加强监管惩处结合起来，整合执法力量，创造性地提出了“以素质促工作、以监管保质量，以服务树形象”的总体工作思路，充分运用经济、行政、技术、法律等手段，加强源头治理，加强过程控制。

3、在对房地产市场的监督上，实行企业自查、日常检查、专项检查、综合检查、定时抽查，五种检查方式综合监管的方式，时刻动态跟踪管理。

四、加强房地产稽查执法队伍建设，提高稽查执法工作水平

1、加强房地产稽查执法队伍建设。指导我市下属各县市区健全机构，落实制度，完善机制，规范管理，转发《关于加强全省住房和城乡建设稽查执法队伍建设的指导意见》，召开全市房地产稽查执法工作座谈会，推进全市各级稽查执法工作和队伍管理的标准化水平。

2、规范房地产稽查执法行为。落实省政府《关于建立行政裁量权基准制度的指导意见》和《河北省建设系统规范行政处罚自由裁量行为办法》，制定完善《衡水市建设行政处罚自由裁量基准》制度，严格规范裁量权行使。推广使用全省统一的行政处罚执法工作流程及文书格式。落实行政执法责任制，开展行政执法案卷评查工作，推进稽查执法标准化建设，不断提升工作质量、工作效率和执法水平。

第4篇：房地产企业资质管理办法范文

关键词：商业银行 房地产信贷 风险防范 对策建议

中图分类号：F830.572

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）05-174-02

一、目前我国房地产市场状况

2010年以前，房地产市场持续“高涨”。高房价成为社会持续关注的焦点，房价增速远超居民人均可支配收入增长，居民难以承受。房地产商捂盘惜售、投机炒地现象大量存在。而且，房地产市场投机、投资行为较为明显，哄抬房价现象较为严重，市场秩序需要整治。商品房供应结构不合理，中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足，保障房建设投入不足。

为了防止房地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，国家先后出台了“国八条”、“国十条”和“新国十条”、“新国五条”调控政策，楼市出现了一些积极的变化，部分城市房价有所回落，中国楼市进入新一轮调整期，未来房地产市场房价大幅上升已不再可能。因此，商业银行要高度重视对房地产信贷风险的防范。

二、商业银行房地产信贷风险的分析

1.认识风险。银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。目前我国个人住房贷款已经步入高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。如太原市某金融机构个人住房贷款不良贷款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。

2.房地产贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年房地产价格上升30%，交通银行开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点；兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点，个贷不良率上升0.3个百分点。

目前，宏观调控、市场调控和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调控时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调控，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。

3.房开公司资金链断裂导致银行损失。房地场市场调控可能引起涉足房地产业的公司资金紧张。房地产开发项目具有建设投资大、开发周期长的特点，而我国房地产开发公司资金实力不强的居多，在正常情况下资金还能运作自如，在房地产市场调控下，房产滞销，房价下降，费用不断增加，特别是在房地产市场连续几年持续调控下，房地产开发公司容易发生资金链断裂，无力还贷，造成银行损失。

4.银行内部管理风险。住房贷款作为近年来发展起来的新的贷款品种，由于其具有促进住房消费、拉动经济增长以及提高信贷资产质量、优化银行信贷结构的特点，使该项业务逐渐成为商业银行的一个重要金融产品，市场竞争也日趋激烈。为争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行违反人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，竞相放宽贷款条件，只求数量扩展，不求质量提高，形成风险隐患。其典型表现为：对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的信用度，由于对个人住房贷款业务风险控制的意识较差，从制度或管理上放宽贷款要求而造成的个人住房贷款风险。

5.流动性风险。由于个人住房贷款期限较长，最长可达30年，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民存款等短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长只有5年，资金来源与运用的时间差明显，以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款，这就不可避免地会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。

三、银行加强房地产信贷风险防范的策略建议

1.把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制。一是实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理，加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支付中小户型、中低价位的普通住宅项目，对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，要严格进行限制。

2.完善房地产贷款风险监控机制。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理，通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等，及时预警和处置贷款风险。在客户选择方面，向专业优势明显、品德优势突出、偿还能力强、运作规范的优质客户倾斜。积极进入保障性住房领域，培育房地产行业新的业务增长点，对房地产开发企业年内的到期贷款采取大比例压缩本金、逐步回收的风险控制措施。受国家宏观调控政策影响，金融机构信贷资金在房地产市场的投入将会明显降低，严格控制房地产贷款规模和投放节奏，加大支持保障性住房领域，稳健经营，确保业务合法合规性。

3.加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，最大限度减少贷款偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据。三是对贷款档案资料和抵押物权证的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。

4.加强抵押品价值管理，确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款，认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足值有效。

参考文献：

1.段雲燕.个人房贷风险研究，2008（9）

2.闫静文.山西省2010年房地产金融运行分析，2011（9）

第5篇：房地产企业资质管理办法范文

关键词：商品房预售;不公平交易;低效竞争;预售资金管理

一、商品房预售的概况及价值

所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。

我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。

二、我国商品房预售制度的问题和成因分析

我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。

笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：

其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。

笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。

同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。

其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。

笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。

同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

三、完善我国商品房预售制度之具体对策

针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：

第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。

第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广[5]。

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第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，[6]同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。

四、结语

商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。

笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。 参考文献

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秀硕士论文，2007.

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[13] 高富平，黄武双著.房地产法学[M].北京:高等教育出版社，

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[14] 何红锋著.房地产开发企业资质管理的现状、问题及对策

第6篇：房地产企业资质管理办法范文

指导思想

按照“一区三轴八新城”的空间格局，努力打造“新城”，提升中心城区功能，强化作为国家级经济技术开发区和新城的意识，按照高水平、高起点、高层次的要求，努力提升中心区品味和功能，建设新城区，扩大城区发展空间。

基本原则

以科学发展观为指导，发挥环山顺水的地理优势及船政文化的人文优势，依托老区，拓展城市空间，加快各功能区市政等基础配套设施建设，努力创建生态城市，创造人与自然和谐发展的宜居环境，全面提升和强化我区的园林绿化建设与管理水平。

任务与措施

（一）城市建设配套设施建设

1、加大城市基础设施投入

（1）“十一五”期间，我区新建城市道路14条，总投资1.06亿元，新增道路长度13.968公里，新增道路面积27.71万平方米，新增雨水管长度14.738公里，新增污水管长度13.968公里，改建城市道路7条，总投资7754万元，改建道路长度9.784公里，改建道路面积26.3120万平方米，整个区城市道路面貌焕然一新。

在“十二五”期间，我区将继续加快城区道路改造及二期路面改造步伐，向宜居的现代化城市目标迈进。续建铁北路、江滨长廊过街天桥、魁岐大道、经五路。

“十二五”近期项目为石狮路、湖里路、茶洋山路、朏头路、和平路、登龙路、亭江大道、福琯路及延长线、华映路及儒江大道西段改造工程。

“十二五”远期项目是理清路网脉络，建构骨架路网。做好马江大桥（闽江）建设工作，在机场二期高速公路旁修建一条四车道的市政道路（长约5KM，路宽22米），同时在南、北向修建3～5条支路，连接福琯路和104国道；打通江滨路，贯通造船厂到江滨廊道；打通上岐路；新建规划中的经一路和滨河路；配合沿山旧屋区改造，修建一条沿山市政道路；改造港口路；形成布局更加合理、联系更加顺畅的道路网络体系。

加快污水厂建设。2013年污水处理率计划达90％，2009年前建成投运的污水处理厂负荷率于2011年达90％以上，2010年建成投运的污水处理厂负荷率于2012年达70％以上。

（2）防汛防涝设施建设。继续完善城区防洪防涝体系，加快旧城区排水系统改造，使之纳入城区排水系统，完成长安污水处理厂基础管网配套，提高污水处理率。计划实施旧福琯路、魁岐大道、六江路、和平路、茶洋山路、登龙路、快洲路、亭江大道、融泰路、铁南东路和长安投资区11号延长线等道路的排水改造工程，实施区内污水管道接驳40公里。

（3）路灯设施建设。“十一五”期，我区路灯亮灯率均高于98%。在十二五期间，我区将继续完善小街巷灯光工程，提高灯光夜景档次，努力营造“夜”的绚丽宁静，使灯光夜景成为独树一帜的风景。

（4）推行农村垃圾治理。在全面完成“十一五”整治任务基础上，继续推进农村生活垃圾治理长效管理机制建设，制订并实施《长效管理办法》，多方筹集资金，加大农村环境卫生设施建设的投入，各镇、村以不低于《省农村家园清洁行动验收标准》中规定的设施数量，配备垃圾终端处理设施及其附属设施、垃圾收集、转动设施。各乡镇建立固定的环卫管理队伍，行政村按每1000个村民配备不少于1名保洁员的标准建立保洁队伍。

（5）环卫设施建设。宜居城市建设离不开干净整洁的卫生环境，为此，我区计划于“十二五”期间新增设环卫基础设施，从硬件上提高垃圾处理水平。

①计划在2010年完成天马山垃圾转运站搬迁选址，在快安科技园区建设两座垃圾压缩转运站，每站拟建成2台自动压缩转运机，计划2013年底投入使用。

②新建快安南段垃圾转运收集站，计划2012年5月份动工，12月份投入使用。

③根据亭江经济发展需要，拟定2012年在亭江镇建设两座垂直自动压缩转运站，年内投入使用。

④在十二五期间完成建设琅岐垃圾转运站任务。

2、加快城市公用设施建设

（1）燃气设施建设

目前我区共有管道燃气企业2家、瓶装燃气企业3家，担负着区工业、公建、民用供气的任务，全区共有瓶装用户2.28万户，管道用户3704户，气化率达91%。“十二五”期间，在做好瓶装液化气供应的同时，加大管道燃气投资建设力度，完成燃气基础设施建设，计划铺设燃气管道28.1公里，庭院管道35.8公里，实现瓶装和管道相结合的供应模式。按照节能减排的工作要求，改供气能源为天然气，力争实现气化率96%的目标。

①2011年，计划完成区燃气专项规划的审批与实施，落实燃气基础设施建设用地，完成LPG瓶装供应站设置，完成全长约10.5公里的瑞闽铝带板厂天然气输配管网工程。

②2012年，计划建设魁岐天然气高中压调压站1座及管道铺设工作，实现天然气供应。

③2013年至2015年，计划投资建设LNG快安组团中心气化站1座，LNG长安组团中心气化站1座，LNG汽车加气站1座。

（2）供水设施建设

加强水源地保护建设。按照国家对自来水106项新指标检测标准，对生产设施、化验设备进行改造、改建，完善亭江、琅岐供水，完成全区自来水一户一表改造。我区目前约有6000户未进行自来水一户一表改造，计划每年安排1500－2000户进行改造工作，确保“十二五”期间顺利完成一户一表改造任务。

（3）公交设施建设

我区目前共有至公交线路9条，其江方向3条，晋安方向3条、鼓楼方向2条及亭江方向1条；共有区内盛利客运班车线路2条，其中至亚峰1条，长安至儒江1条；共有环区面的56辆。为切实满足群众出行需要，“十二五”期间，计划从场站建设、公交线路和公交票价等三个方面着手进行规划。

①场站建设

建设罗星、亭江、快安、琅岐四大公交首发站，即每个镇、街各建一首发站。罗星首发站拟设在君竹环岛或水产品批发市场周边地块；亭江首发站拟设在镇政府周边地块（104国道两侧）；快安首发站拟设在公交集团枢纽站地块；琅岐首发站拟利用琅岐东岐渡口新建的客运大楼地块进行建设。

②公交线路

根据区内交通现状，按运行区域分片，发展若干客运线路，冷热线路相搭配以完善区内客运网络，满足群众出行需要。新开辟公交线路拟为：A、至线路四条，罗星塔至金牛山公园的北江滨全线；往鼓楼方向的快安至火车北站线；往仓山区方向的区政府至白湖亭线和区政府至汽车、火车南站线。B、区内线路8条，分别是区政府至华映路的大环线；保税区至快安园区的中环线；君竹路至罗星西路的小环线；环山专线；学校专线；闽白专线、琅岐专线和琅岐岛内专线。

③所有公交票价均实现一元一票制，另外拟参照公交做法，办理乘车IC卡或月票（成人优惠卡实行九折优惠，老人和学生优惠卡实行五折优惠），与公交公司商议提出补贴标准及年补贴额。

（二）宜居城市建设

1、开发建设新型节能住宅

区“十一五”时期共完成房地产开发投资约30亿元，新建住房约130-150万平方米，其中商品住房所占比例在80%左右；“十二五”期间计划完成房地产开发投资50亿元，新建住房200-250万平方米。其中2011-2013年，快安延伸区名城地产拟完成约50万平米18-43层商住楼，新大陆集团公司拟建50座高层及别墅项目；结合东部新城建设和总部经济建设，快安片区同步配套商业广场、酒店式公寓、公园等文化体育设施，提升宜居环境。2013-2015年，进一步推进亭江中心区建设，集中实施中心区住宅项目建设。2012-2015年在建成区结合旧屋区改造，大面积改造沿山片民宅，结合沿山的地貌，建设有特色的新型节能住宅小区。

2011-2015年期间继续规范房地产市场管理和服务，进一步改善房地产投资和消费环境；大力推进住宅节能，加快推进新建、扩建住宅的节能降耗，积极发展节能省地型住宅，开发节能建材和墙体材料，在住宅小区广泛推广和应用太阳能产品。严格对房地产各类企业资质和从业人员执业资格的核准及日常监管工作；逐步完善各类房地产企业和执业人员信用档案，将各类房地产企业和从业人员的不良行为记入其信用档案，纳入资质资格管理体系。

2、园林绿化基础设施建设

（1）今后五年我区园林绿化建设与管理的计划目标是：以“全国绿化模范区”为基础，狠抓园林“三项指标”的落实，确保指标的相对稳定，力争达到：人均公共绿地面积超过12平方米，建城区绿地率超过36%，绿化覆盖率超过38%。

（2）以提升江滨大道、船政滨江廊道、天马山体育休闲公园、魁岐大桥及罗长调整桥下的绿化景观水平为契机，开辟磨溪休闲度假游览区，形成滨江休闲景观带、天马山健身景观带、魁岐大桥、动车铁路桥及罗长高速路桥下景观带，以解决在我区中心地段钢筋水泥桥墩林立的“硬伤”，同时也为广大市民增加休闲、健足的好去处。

新增琅岐镇环岛路绿化项目（绿化总面积约为70公顷），新增组团绿化项目（面积32公顷，其中新增中心绿地广场3.33公顷），新增快安组团绿化项目（面积24公顷）和长安组团绿化项目（面积41公顷）；新增三环路琅岐段绿化项目（以高架桥为主）和机场二期段绿化项目（道路总长8.1公里，两侧及边坡绿化面积共计17.45公顷），在琅岐和长安组团新增两个公园，在快安组团新增一个体育公园。

（3）进一步提高城区道路、公园、单位的绿地绿化档次，道路绿化建设尽量做到“一路一树一景”，重点地段注重提高园林绿化景观的艺术水平，合理配置各类植物，做到四季如春，色彩丰富。加大单位附属绿地规划设计的业务指标，结合“四绿”工程的建设，做好坡地、驳岸、立交桥下立体绿化，增加绿化覆盖率，努力提高绿化档次。对104国道两侧、罗星中路、罗星东路进行绿化改造提升，完善江滨路北侧绿化。

（4）合理规划园林绿化建设目标，加强绿地建设审批权限，严格执行“绿线”管理制度，确保城市绿地系统中已规划、预留的绿地不被侵占或改变用途。按照“讲规划、求科学、重计划、巧安排”的原则，有序推进项目落实。在规划设计中引入招标等竞争机制，做好全区绿化建设的详细规划，确保因地制宜、突出地方特色、做出精品园林。

（5）加强乡镇绿化。2010年计划创建2个绿色乡镇，到2015年，计划使全区乡镇绿化率达18.5%，人均公共绿地面积达到6平方米。编制乡镇绿地系统规划，把绿地系统的规划章节，纳入乡镇总体规划统一实施。

3、做好房地产业规范管理

（1）廉租房建设

我区计划2010年至2011年在现阶段的旧屋区改造中配建200套廉租房，水产品批发市场过渡房将作为公共租赁房使用，至2011年建成230套，总面积共2.20万平方米。今后旧屋区改造过程中将按不低于2%的标准配建廉租房及公共租赁房。

（2）住宅小区物业管理

进一步有序开展物业服务行业创建文明城区工作，推进“平安文明示范小区”创建工作，积极引导物业服务企业开展物业小区省级物业管理示范项目和市级物业管理优秀项目的考评工作，不断提高我区省级、市级物业管理优秀项目的数量，同时加大新版物业服务合同的宣传、推广力度，进一步把新版合同签订率提高到85%以上，增加一、二级物业企业2－3家。