集体土地征收及补偿条例精选(九篇)

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第1篇：集体土地征收及补偿条例范文

论文关键词：集体土地征收；征收程序；所有权变更时间

因笔者工作原因，近阶段受某区政府委托协助其为实施农村集体土地征收工作提供法律咨询，就在笔者对相关理论问题及司法实践进行研究时，发现就我国目前来讲，尽管已有《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）以及各省出台的土地管理方面的地方性文件作为征地指导性规范，但对一些关键性的问题仍缺少明确的法律规定。本文在此仅提出一个在农村集体土地征收实施前期所出现的有关集体所有土地被征收时所有权转移时间的法律问题，以期为我国已经展开的《土地管理法》的修改及《农村集体土地征收补偿条例》的出台有所裨益。

一、问题的提出

笔者在中国裁判文书网查询与农村集体土地征收相关的案例时，查找到一份由吉林省吉林市中级人民法院于2014年10月10日作出的刘某与吉林市丰满区人民政府房屋征收补偿行政纠纷一案的二审行政判决书。[1]笔者认为此案单就国有土地上房屋征收与补偿程序来讲，征收部门的做法的确合法合规，但笔者同时也在此份判决中发现了一个似乎值得怀疑的观点，那就是被上诉人和二审法院均认为集体所有的土地从吉林省政府批准征收并由吉林省国土资源厅下发相关批复的那个时间点开始，所有权性质就发生了转变，变为国有土地了。也正是基于这种观点，接下来的地上房屋征收才适用的是国有土地上房屋征收与补偿程序。

对集体所有土地被征收时所有权转移的时间点的认定对下列问题都有着极其重要的影响：首先，就我国目前对农村集体土地征收的启动程序来看，村集体缺少参与权及话语权，特别是针对征地是否符合公共利益这点。如果将所有权转移的时间点认定为从批准征地文件出台时即转移，那村集体及村民对于已属于国家所有的土地就更是无从发表任何意见了。其次，根据目前的立法现状，征收人可以说是既做“裁判员”又做“运动员”——说其作为裁判员是因为与征地相关的一切进程都是由其主导的，例如听证后是否修改征地方案的决定权、是否作出责令交出土地的决定权、是否申请法院强制执行的决定权等都握在征收人手中；而说其是运动员，则在于就土地所有权性质转移的结果来看，征收人与被征收人的关系实则是农村集体土地的买方与卖方，双方地位平等，否则就违反了《中华人民共和国宪法》对私有财产的保护。如果将所有权转移的时间点认定为从批准征地文件出台时即转移，显然是剥夺了被征收人可作为所有权人与征收人讨价还价的权利。再次，如果所有权转移的时间点不明，则对被征收土地上附着物的补偿标准的适用也会因此不明，如从征地批准文件出台时转移，则固然应适用国有土地上征收与补偿的相关规定，如从整个征地程序完成时才算所有权转移，则仍应适用《土地管理法》等作为补偿标准，目前司法实践中已出现类似矛盾。[2]

二、对农村集体土地所有权变更时间的立法现状

我国目前对农村集体土地征收具有指导意义的立法主要包括《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《土地管理法》、《实施条例》、各地方政府的规范性文件以及最高人民法院颁布的相关司法解释，但这些法律规范对集体土地被征收时所有权何时转移这一问题均无规定。

首先，《物权法》在我国是明确物的归属的基本法。鉴于本文讨论重点是农村集体土地的所有权转移问题，故在此只考察《物权法》对不动产变动方面的相关规范。这些规范主要体现在第六、九、十四条之中，其核心内容为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经依法登记，不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。通过上述规定可知，农村集体所有的土地如被征收为国有，至少应在履行完毕权属变更登记手续后才转移，而绝不是仅凭征地批准机关的批准文件就发生所有权转移的法律效力。

其次，《土地管理法》及《实施条例》中也均有对农村集体土地征收程序及补偿标准方面的规范，其中，从《土地管理法》第四十六条第二款和《实施条例》第二十三条第四项可推断出在征地方案公告后，土地所有权并未立即转移，土地权属证书也尚未办理变更登记，因此所有权人仍为证书上登记的主体，并非已变为国有。

再次，既然此文源起于刘某某案，那么以《吉林省土地管理条例》为例，其中第二十五至二十八条规定了征地程序及补偿标准，只要征收人依法履行了征地审批程序后，就可将已转为建设用地并且已征收的土地进行划拨、出让、作价出资等行为，但问题的关键正在于国家是从何时作为所有权人才有权以划拨、出让或作价出资等形式处理土地的，目前来看仍无明确答案。

三、问题的解决——集体土地所有权变更时间的认定

鉴于我国目前土地所有制除农民集体所有外即归国家所有，故笔者认为只要完成集体所有土地的征收程序土地即归国家所有，无需额外办理所有权凭证，那么认定集体土地所有权变更时间的关键即在于判断征地程序何时完成。征地程序一般从拟征地通知书开始，经过办理农用地转用和征地审批、进行征地方案和安置补偿方案公告、签订补偿协议，到最后交出土地。

第2篇：集体土地征收及补偿条例范文

关键字：集体土地土地征收征收补偿

中图分类号： F301.2 文献标识码： A

一、我国集体土地征收补偿制度存在的问题

（一）法律对“公共利益”具体范围规定不明确

无论是《宪法》、《土地管理法》还是《物权法》，至今都没有给出具体的界定。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，明确了国有土地上房屋征收中“公共利益”的具体含义，但有关集体土地征收的相关法规并没有出台，集体土地征收中“公共利益”是否按照此原则执行并没有相关法规对此作出说明。这使得在征地中公共利益的界定很模糊，在实际征地工作中一些地方政府打着“公共利益”的幌子征收集体土地，导致大量集体土地被征收，征收后的土地不仅包括了公益性用地，还包括了经营性用地如工业用地、商业用地等，这在极大程度上损害了农民的权益。

（二）补偿范围与补偿标准不合理

1．补偿范围过窄

按照现行法的规定，征地补偿费主要包括土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费 、安置补助费。由此可看出补偿范围仅限于与土地有关的直接损失，土地承包经营权损失，相邻土地的损失和其他间接损失没有列入。土地承包经营权损失是指承包集体土地的单位或个人在承包权因征地终止而带来的损失。土地征收中实际被征收的土地可能对没有被征收的相邻土地的使用造成比较大的损失，这在土地征收中是一个比较普遍的情况，而法律没有规定，这对因为被征地者使自己利益受损的相邻土地所有者并不公平。

2．补偿标准过低

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。地上附着物和青苗的补助费标准由省、自治区、直辖市规定。从上述规定可见，我国目前对被征收集体土地的补偿标准为原农业利用方式下的年产值，再以该产值乘以若干倍数来确定最终的补偿数额。这种补偿确定方式在实践中被称为“产值倍数法”，根据《土地管理法》确定的补偿标准明显偏低。

（三）补偿安置方式单一

2004年我国出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定了被征地农民的安置途径其中包括入股分红安置、异地移民安置、重新择业安置和农业生产安置。其中人股分红安置在实践中的补偿非常低。且具有一定的风险度，一旦项目经营亏损，对农民将面临沉重的经济危机，此外，由于农民并不能直接参与到项目经营中，经营亏损后经营方式也将成为纠纷的焦点。异地移民安置方式是一种创新，也是一种无奈之举，它保障了被征地农民多渠道的补偿方式，但它使得被征地农户背井离乡，移民后期的一些问题不可避免。

（四）补偿款分配制度不规范

补偿款分配制度上存在的问题主要体现在二个方面，一是补偿款受益主体不明确。村集体认为既然土地补偿费归集体经济组织所有，“分不分”和 “给谁分”由村集体决定，而农户则认为其丧失了土地承包经营权就有权分到土地补偿费。这种经济权利上的冲突极易引起补偿款分配纠纷；二是法律上对如何确定农村集体经济组织的成员资格并未明确规定，但法律却规定了，征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，可以要求分配相应土地补偿款。某些村民因户籍、居住地 、婚姻等原因成为特殊群体，包括户口未迁入、也未分到承包地但长期在集体组织内生产生活；户口已迁入，但没有在集体经济组织内生产生活或时间较短；长期在外打工或经商但户口未迁出；人赘到女方集体经济组织且将户口迁入等等。

二、我国集体土地征收补偿制度的完善建议

（一）明确界定土地征收中的“公共利益”的具体范围

土地征收必须是出于公共利益的需要。对公共利益的界定，向来有列举式和概括式两种模式，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，采用了概括式的方式，将“公共利益”限定在固定的范围内，使其在征收实践中有明确的依据。对于“公共利益”的界定，笔者认为，可以借鉴台湾地区的立法模式，采用列举及概括的混合模式，通过列举模式详细准确的界定公共利益，使实际操作中真正做到有法可依，规范土地征收行为；通过概括模式增强公益内容的灵活性以适应形势迅速发展的需要。可在立法中明确规定以下事项为出于公共利益的需要：一国防事业；二交通事业；三水利事业；四公共卫生及环境保护事业；五教育、学术及文化事业；六社会福利事业；七国营事业；八根据其他法律可以征用集体土地的事业。

（二）适当拓宽补偿范围，提高补偿标准

1.拓宽补偿范围

结合我国的实际情况，土地征收补偿范围除了包括现行法律规定的土地补偿费、地上附着物及青苗补助费之外，还应该包括土地承包经营权损失补偿，相邻土地损害补偿、残余地损失补偿以及其他各种因征地所致的必要费用等可以确定的、可量化的财产损失补偿。其中，土地承包经营权的损失补偿，不仅要包括承包者未收回的初始投资，还应包括对未来可能产生的经济收益的补偿。

2.提高补偿标准

在补偿标准上，应当遵循市场化的原则，确定征地补偿标准时，既要考虑土地的生产收益，也要考虑土地的非生产性收益，不能只按照土地“原用途”给予补偿。应充分考虑被征地农民因土地所造成的各项损失进行市场估价，按价补偿。同时还应参照征地周边的整体经济发展水平，在一定合理年限内给予征地农民补偿。补偿标准的计算应当是逐年递增的，而且一般不应低于国家统计部门近年内公布的经济增长比例。失去土地的农民在再就业问题上应当得到政府有效的扶持，并享有当地城市居民享有的所有失业、医疗、养老保险等同等待遇。

（三）补偿安置方式多元化

我国在征地补偿安置上往往采用货币补偿这一单一方式。由于我国各地区经济发展的不平衡。客观上应采用切合实际的补偿安置模式。淡化传统的货币安置补偿，强化农民身份转变后的生存与发展需求。可以借鉴其他国家的经验，采用实物补偿或其他方式的补偿，如宅地开发、工程代办补偿等相结合。还可以采用技术培训方式，建立社会保险方式等，这样可以避免相对人在征地过程中只能获得一次性补偿，而不能在土地流转过程中获得持续的回报，从而有效保障和维护被征地农民的切身利益。近年来，有些地区开始探索实施组合式的安置方式。如上海浦东新区实施的“货币补偿+社会保障+就业服务”安置模式。这些组合式的安置模式满足了失地农民的实际需要确保了失地后生活水平不降低，既能分享土地增值和改革带来的收益，又能融入城市生活，完成从农民到市民的转变。

（四）完善补偿款分配制度，确保个体农民利益

完善补偿款的分配制度，首先应明确农民为集体土地征收补偿的主体，社会实践中，将征收补偿 的主体错位为虚化的“农民集体”已衍生出很多社会问题。集体土地征收补偿的主体应为农民个体；村民委员会仅是接洽和联系的中间机构，至多只能为其提供的公共服务收取管理费，而不能成为实际的补偿主体。其次应当制定全国统一的集体成员资格认定依据。集体成员资格的认定依据的不明确、不统一，是集体成员民主决议的分配方案侵害特殊群体合法财产权以及土地补偿款分配纠纷日益增多的一个主要因素，完善集体成员资格的认定依据尤为重要。

集体土地征收补偿作为集体土地征收的核心问题牵动着各方利益，关系着社会稳定和经济的健康发展。因此急需建立一套完整规范且行之有效法律体系，切实保障个体农民的合法权益。

参考文献：

第3篇：集体土地征收及补偿条例范文

关键词：土地征收；管理制度；工作建议

一、经验总结

（一）要坚持严格的审批制度。为了防止，违规操作的现象发生，坚持三级审核制度，即：房屋现状锁定由所在居委会干部、有关部门、项目点业务人员和负责人集体会审后报征收中心审核按程序通过后作为房屋征收和结算依据；资金支付由居委会、项目点业务人员和负责人、征收中心共5人以上审签后通过银行直转到被征收人帐户。

（二）实行单位、部门挂包制。政府组织实施的项目，涉及人数多，户数广，面积大的，一般组建攻坚团队，发挥大兵团作战的方针，同时把任务按照被征收人的情况、分解到相关的部门，进行任务分解，缓解压力，逐层消化矛盾。

（三）旧城改造推行“模拟征收”。按照两个“三分之二”原则，实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿，达到两个“三分之二”，即房屋所有权面积超过三分之二且总户数超过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围。

（四）推行货币化安置。大胆探索货币化安置政策。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》和《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》等相关规定，结合棚户区改造情况，对被搬迁房屋实行货币化安置。被搬迁人选择货币化安置的，在县城规划区内已取得商品房预售许可证的商品房开发楼盘中现有房源选择购房安置。

二、存在的问题

（一）政策要素配套不齐。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，我市至还没出台相关配套法规，各县、区补偿都是参照其市场行为制定补偿标准，不具有权威性和法律性，加之集体土地上征收参照《土地管理法》的标准进行补偿，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》失去连贯性，政策的不统一，在执行政策的过程中，我们只能“摸着石头过河、拆东补西”，由此给被征收人提供了“欲望空间”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依据上有过于“绝对”的地方。如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。第十四条，征收已经登记的房屋，其性质和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记薄的记载为准，作为征收补偿的依据。但在实际工作中，由于过去房屋权属登记部门管理体制的不完善，产权证书登记的与实物不相符的将如何处理？如房屋产权证上登记的房屋用途是住宅，而实际修建的房屋现状是经营性用房。

（三）违法、违规建筑等行为缺乏制约手段和强制措施，实际工作中房屋认定和处置上非常棘手。征收实施单位无权认定该类建筑是否是违法、违规建筑，比如未经规划批准私自搭建的彩钢棚、树脂瓦等其他临时性建筑，在处理过程中没有，统一的标准和强制措施。我县的一般做法：如有全封闭维护结构，装修且正在居住，视其装修程度按其面积5-8折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修且居住视其装修程度按其面积3-5折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修未居住按附属物补偿标准补偿。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏准确定性。在国有土地上进行征收补偿的项目中涉及到集体土地的，其政策补偿依据不一致，补偿标准不一样。被征收人有的要求按国有土地上的补偿标准进行补偿，有的要求按集体土地上的补偿标准进行补偿，很难统一。我县的一般做法：因地制宜制定，根据两种不同的补偿标准与被征收人进行算账，按照“就搞不就低”的原则，哪一种方式对被征收利益更大，我们就采取哪种方式。

在房屋征收工作中出现“住改商”的现象也非常普遍，即房屋产权证上记载的是住宅，而实际在按经营性用房使用。如此类情形也按照条例的进行补偿，显得有失公平。我县的一般做法：根据“住改商”的具体情形如该经营行为有合法的工商营业执照、有连续完税凭证且正在经营的，给予其原住宅房屋评估价20%――30%一次性经营补贴；如该经营行为没有合法的工商营业执照、连续完税凭证，但正在经营的给予其原住宅房屋评估价10%――20%一次性经营补贴；如没有合法的工商营业执照、连续完税凭证且已没有经营的，只按照附属物作装饰装修补偿。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的问题。在与被征收人进行产权调换结算时，如产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分以产权调换房屋的期房价进行结算；如原征收面积超过产权调换房屋面积，超出部分以被征收房屋的评估价进行结算；评估价与安置房评估价之间存在的差价，被征收人不予接受；被征收人欲望绝大多数高于拟定的房屋征收标准。我县的一般做法：实行产权调换的，产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分在5――10平米内按照产权调换房屋的成本价进行结算；超出部分在10平米上，再超的面积按照产权调换房屋的期房价进行结算。

（六）工作经费保障上的问题。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。我县征收补偿工作经费未纳入财政预算管理；也未出台房屋征收补偿工作经费管理规范性文件。

三、工作建议

（一）对房屋性质和实际使用用途不一致的处理建议：由房屋征收部门组织国土、住建、房管等相关部门进行核实确认，并出具核实认定通知书，通知征收实施单位进行相应业务处理。

第4篇：集体土地征收及补偿条例范文

一、基本情况

近三年来，我县累计实施城市重点工程近30个。全县征收农村集体土地较多，拆迁房屋1400余栋(总面积达34，3万1112)，90％以上为集体土地上的房屋拆迁。做好农村集体土地征地拆迁工作，在一定程度上优化了城乡发展的空间布局，提高了农村土地利用效率。但是，土地征收拆迁对农民群众的影响也较为明显，为此，我县主要从以下几个方面开展工作。

1、完善征收工作制度。在工作规范上，为使集体土地征地拆迁工作始终在科学规范的原则下开展，我县早在2008年就分别出台了《兴国县县城规划区拆迁补偿、安置实施方案》、《兴国县县城规划区内预留土地管理暂行办法》等规范性文件，对集体土地征地拆迁工作环节、预留土地、补偿标准、计算方式进行了明确分解和细化。其中，明确了村集体预留土地的标准，用于村民建房、公共设施建设和生产经营。但鉴于城市规划管理、杜绝私搭滥建的需要，实际落实的预留地面积不多。特别是在2011年6月份全市开展集中整治违法违章建筑工作以来，兴国县委、县政府明规定不再执行预留地政策。同时，针对实际工作中因通货膨胀、物价上涨导致原有拆迁补偿标准现难以被群众接受的现状，我县目前正在积极组织调研，近期将在广泛征求意见的基础上，对原补偿标准进行合理调整。在队伍建设上，专门成立了兴国县城市建设征地拆迁协调办公室，专职负责县城规划区内征地拆迁协调、实施工作，单位性质为县政府直属正科级事业单位，现配备有正科级常务副主任一名，副主任一名，在编干部6名，借调人员近20名，三年来共提拔重用参与征地拆迁干部22人。

2、落实补偿安置措施。征地补偿方面，严格执行《土地管理法》和《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》规定标准，把土地补偿、安置补助费和青苗补偿费直接拨入村开设的征地补偿专户，依法发放和使用。拆迁安置方面，我县对征地拆迁(含国有、集体土地)对象，实行产权调换、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在对拆迁房屋按重置成本进行货币补偿后再按主体房占地1：1返宅基地安置，目前全县使用土地安置面积600余亩。2011年6月以后，为提高土地利用效率，杜绝私下非法交易土地，我县明确县城规划区内新征地项目不再设立宅基地安置区，土地房屋征收过程中所涉房产一律实行实物或货币安置。房屋征收原则上以政府统建房或货币安置为主，对农民强烈要求以宅基地安置的，按规定安排在县城规划区以外异地安置，并按程序报批。社会保障方面，严格按照《关于被征地农民养老保险试点工作指导意见的通知》(赣府厅发[2008]82号文件)和《关于印发兴国县被征地农民养老保险实施办法》(兴府办发[2009]14号)规定，对符合人均耕地低于0.3亩以下标准的失地农民，由乡、村、组登记造册报县农业局审核后纳入社会保障体系。目前我县已经发放失地农民证4900本，办理被征地农民养老保险4400人，办理被征地农民低保1500人。

3、严格规范工作程序。一是按程序组织征地。即按照县政府项目批复或发改委立项批复一征地公告一组织现场调查一拟定补偿安置方案一进行实地丈量登记到户一组织听证一与村、组签订征地协议一征地补偿安置方案公告一资金发放支付登记一组织材料依法报批一依法供地程序进行征地工作。真正做到征地工作公开透明，主动接受群众监督。二是按程序组织听证。每次征地均由县国土部门按规定组织补偿安置方案公开听证会，参加人员包括乡村组干部、征地农户代表、项目指挥部工作人员、社保局、民政局等，认真听取群众的意见和建议，对群众的合理意见、诉求尽量予以采纳和满足。三是按程序组织拆迁。按照“拆迁方案公开、拆迁数据公开、补偿安置公开”的原则，坚决做到依法按程序组织拆迁工作，在依法办理项目用地的征地拆迁合法手续后，由县拆迁办负责组织协调有关部门、中介机构做好土地、房屋及地上附着物的现场勘测调查、登记、丈量、评估等工作，协调各重点工程建设指挥部以合法的征地拆迁主体名义与被征地拆迁单位、个人签订征地拆迁补偿协议书，严格落实县城规划区征地拆迁工作方案。2008年起至今，共拆迁房屋1400余栋，其中依法33栋。

4、依法打击违章建房。自2011年8月起，全县展开了声势浩大、效果明显的违法用地、违法违章建筑集中整治行动。明确整治范围，依法将全县所有未取得规划、用地、建设等许可证，非法侵占国有、集体土地或在自有土地上未经批准擅自开工建设(加层)的违法违章建设行为全部列入整治范围，并将党员、领导干部、公职人员作为打击整治重点。强势推进整治，从纪检、国土、城建、城管、房管等部门抽调专门工作人员，并由县财政拨出专款，成立了兴国县城市综合行政执法办公室，专司拆违的组织协调工作。对违法违章建筑采取限期自拆、相结合的办法，强势推进集中整治工作。至2011年底，共拆除违章建筑271户、4.2万平方米。

二、存在问题

我县集体土地征地拆迁工作虽然取得了一定成效，为加速新型城镇化奠定了一定基础，但从总体上看，仍然存在一些亟待解决的问题。

1、制度设计存在缺陷。《宪法》和《土地管理法》明确规定为了“公共利益”的需要，可以依法对土地房屋实行征收或者征用并给予补偿。也就是说，国家实施土地征收必须是“为了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言，但对“公共利益的需要”法律却缺乏明确的界定，使得基层在实际操作过程中对“公共利益的需要”的界定很难把握。在为一些重点工业项目、城市建设项目实施集体土地征地拆迁过程中，较难拿出比较直观、可以使群众立即接受的征收理由。

2、征地拆迁难度加大。2011年，国家颁布实施了《国有土地上房屋征收补偿条例》，随着新条例的实施，过去征地拆迁过程中可以采用的行政手段受到限制，新条例也更加着眼群众权益，群众对房屋征收拆迁的利益期待随之提高。与此同时，集体土地上房屋征收拆迁问题尚无专门的法律法规可资适用，征收补偿工作难度加大。具体到我县来看，已启动拆迁的各重点工程建设范围内，还有近百栋房屋未拆迁到位，大部分拆迁户因拆迁安置补偿标准问题拒绝签署补偿安置协议，其中有些拆迁户的违法拒征行为已经严重影响了工程建设进度。

3、保障措施急需完善。对失地农民来说，农村集体土地具有双重性质，不光是生产资料，还是农民群众的社会保障基础。从被征地农民的角度出发，其考虑的着眼点首先是眼前利益；由于自身素质的局限性，失地农民也不能对失地后的生活作出较好的安排。我县虽然针对失地农民采取了诸如办理养老保险、低保等安置措施，但这些安置措施能起到的实际作用非常有限，大多数失地农民都是领到一次性货币补偿费后自谋出路，很多人拿着征地补偿费坐吃山空后生活陷入困境。

三、几点思考

集体土地征地拆迁是一项涉及面较广、群众关注度较高的工作。要做好这项工作，不仅需要完善的政策法律体系，还需要有高度负责的工作态度，更需要在推动城镇化进程与维护社会和谐稳定之间掌握好平衡。

1、完善政策法规体系。就集体土地征收工作而言，《宪法》第10条和《土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但是国家法律至今尚未对“公共利益的需要”的法律内涵与外延作出相应的规定。因此，从长远来看，应对“公共利益的需要”进行法律解释或界定，以便于基层在实际操作中确定启动征地程序的合法理由。就集体土地上的房屋拆迁而言，应当参照《国有土地上房屋征收补偿条例》出台相应的法规，在国家、省级层面一时难以出台法规之前，建议市政府出台一套适宜赣州本地操作的拆迁工作规程，让各县市在工作中有权威性依据。

2、建立风险评估机制。实行评估前置，科学设定评估标准，可以考虑在启动重大项目征地拆迁工作之前，对工作中可能遇到的风险、难点及容易引发的隐性矛盾，委托独立的第三方评估机构进行系统性评估。实行风险预警，对未经风险评估，或风险评估结果显示存在重大问题的项目，风险评估机构可以向相关单位提出征地拆迁风险预警，相关单位依据评估结果对项目的可行性再次确认，并调整相关措施方案，做足做好突况应急准备，必要时应当对项目进行重新规划设计。

3、扩大群众参与深度。尝试建立公众(被征地农民)参与、公开查询、申诉举报等制度，加强全社会对土地征用过程的监督，确保在征地补偿中农民的话语权得以实现，农民的真实意愿能够得到表达。这样不仅可以增加征收补偿制度的透明性，减少征地过程中的纠纷，更有利于保护农民的合法权益。同时，要着力在听证环节上做文章，现行的集体土地征收程序虽然设置了听证环节，但是群众表达诉求的途径依然不够畅通。因此，要提高被征收人在土地征收实施中的参与度，必要时可以将听证前移至需征地项目启动实施之前。同时，在确定参与听证的人员时可以尝试适当扩大范围，除必须纳入的群众代表、职能部门和项目主管单位人员外，将人大代表、政协委员、相关专家纳入听证参与范围，起到广泛收集民意的效果。

第5篇：集体土地征收及补偿条例范文

关键词：集体土地征收；现状；征地程序；补偿制度

由于现行集体土地征收的法律和政策规定等制度缺陷及政府在征地实践中的弊端，导致农民土地权益频繁受损。失去土地的同时，农民失去了基本生活保障，社会身份无所依托，就会成为一个就业困难、没有保障的社会新群体，这将是社会稳定的巨大隐患和经济发展的重大难题，这一现象必须引起我们的重视和关注。

一、农村集体土地征收机制的现状分析

近年来集体土地征收中暴露出来的矛盾和问题越来越多，保护耕地与非农建设占地的矛盾日益突出，因征地引发的居高不下，时有发生，成为影响社会稳定的一个重要因素。这些都暴露出我国集体土地征收上制度性的缺陷，有关法规规定严重滞后于现实需要。以下就来分析一下我国集体土地征收及补偿安置制度所存在的问题。

（一）法律中“公共利益需要”缺乏明确界定

我国只是原则性地规定了集体土地征收必须符合“公共利益”，但具体什么事业符合“公共利益”却没有明确的规定，这就导致实践中政府借“公共利益”之名滥用土地征收权的现象时有发生。

（二）集体土地征收程序缺乏具体规定

土地征收应该具有严格的法律操作程序，但我国宪法中虽规定征收是依“法律规定”进行，《土地管理法》及其实施条例中有关土地征收程序的规定更是简单、粗糙，土地征收程序在法规中与农用地转用审批程序、建设用地审批程序等其他内容混杂在一块，缺乏条理性和清晰度。由于法律上缺乏明晰规定，导致政府在决定土地规划和征收时，缺乏公开的听证程序；在确定征收补偿时，缺乏中立的评估机构，补偿价格都是政府单方面决定的；征收及利益分配机制还缺乏应有的司法救济程序，很有可能损害农民的土地权益。正是由于法律程序的缺位，导致在集体土地征收的过程中严重剥夺了被征农民的知情权、参加权、申诉权，这就难免导致纠纷的发生。

（三）集体土地征收补偿标准过低

根据《土地管理法》的规定，土地补偿费以征地年产值为标准。因我国农业粗放经营、农业效率不高，以年产值为标准的补偿费用必定偏低。这也是导致集体土地征收过程中征收方与被征收方矛盾尖锐的主要原因，农民对过低的征地补偿难以理解。而与此相对比的是，集体土地被低价征收后，土地出让收益则高出很多。这种不平衡造就了土地补偿费与土地出让收益之间的巨大差距，巨大的差距也就意味着政府所能获得的巨大利益，政府对“土地财政”的依赖性一定程度上形成了政府与民争利的现象。

（四）政府在征收程序中权力集中，暗箱操作，腐败滋生

政府在征收过程中集众多角色与一身，既是征收决定者，又是补偿标准制定者，还是正义的裁决者，由于法律、法规的不完善导致土地征收过程中政府的征收权得不到程序的制约，权力容易被滥用。在完全市场化的土地出让市场，通过出让土地能够获得巨大利益，这就驱动了一些地方政府为卖地而征地的行为。地方政府成为“卖地财政”。政府官员与开发商“共同运作”使许多非公益目的的用地以公益目的的名义被征收。在利益面前不少官员铤而走险收受贿赂，为违法的征收行为保驾护航，部分政府将土地以低廉的价格用来招商引资以实现自己的政绩。

二、对完善土地征收制度的一些建议

土地征收所造成的矛盾，既有其历史客观原因，也有其现实的利益因素驱导，这是社会主义现代化建设过程中难以避免的问题。现阶段的任务是尽可能多地发现存在问题，并着手去应对解决，在保持社会和谐、经济稳定高速发展的情况下完善土地征收制度。

（一）提升农民的法制观念及了解政策的意识

在现实中了解到，因为农民的法制意识薄弱或者对国家相关的征地及征地补偿制度不了解，虽然觉得征地的程序或者补偿不合理，可往往拿不出相关知识出来而蒙受损失。这就不仅需要农民自己主动去了解国家的一些切实关乎自身利益的法规政策，而且，各级政府应该将国家颁布的相关法规政策及时宣传到位，提升村民的法律意识，避免在征地过程中出现不和谐的事件发生。

（二）制定《土地利用规划法》，明确土地用途规划的产生和变更程序

土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家规定的土地用途利用土地的制度。虽然中国土地管理法也确立了相应的土地用途管制制度，但是对于土地用途规划的制定、变更程序以及用途规划变更的附随补偿义务等都缺乏具有可操作性的规定。因此，中国应尽快制定土地利用规划法，完善土地用途的产生和变更程序，明确用途规划变更的补偿义务。

（三）制定《土地征收法》，确立科学合理的集体土地征收制度

必须由法律来规定按市场价格为补偿计算标准的制度，同时要实现安置方式的多样化。世界各国的土地征收补偿均以土地的市场价值为补偿的计算标准，并且同时也建立了完善的市场价格评估机制。中国承认农民对土地的完整转让权后，必然建立与之对应的以土地市场价值为补偿基准的补偿标准。此外，还应当实现土地征收补偿方式的多样化。从中国目前各地的实际做法来看，留地补偿是一种非常受欢迎的补偿安置方式。因此，中国应当确立多元化的征地补偿安置方式。

（四）公平合理地进行土地征收补偿

为确保被征收者在因征收而受到权益侵害时可以获得补偿，法律必须规定补偿的范围、标准、种类等条款。为了更好地维护农民权益，首先，对于土地征收的补偿标准而言，应采公平补偿方式，由被征地方与用地方以平等主体的方式对土地价格、地上物价值、搬迁费用等进行一系列的要约与承诺来完成，这种方式也最能充分体现土地所有者及使用者的权能，也很好地维护了谈判双方的利益。其次，法律应该明确土地征收补偿的范围，不仅包括土地的价格，而且青苗及附着物补偿费、新菜地开发建设、移民安置补助费等都应包括在补偿的范围内。再次，明确土地征收补偿的发放主体，尽管土地的所有权为农民集体组织所有，但土地征收也损害了农民的土地使用权，所以，土地补偿费用也应该分配给农民一部分，针对出现的农民坐吃山空的现象，农民此部分的收益可以通过社会保障的形式实现。集体土地征收对于农民而言，最根本的影响在于其失去了赖以为生的基本生产资料，而非简单的财产权益丧失。其对于农民长远的生产生活有根本性的改变效果。因此，集体土地征收补偿不仅要考虑农民丧失的集体土地自身的价值，更应当从农民日后生计的维护和可持续发展角度为农民的长远利益提供保障。而地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有就自不待言。最后，土地征收补偿费用的发放方式也鼓励创新，我国主要实行货币化的安置方式，但由于现在农民未纳入社会保障体系，为了保证社会的安定以及农民个体的长远利益，在符合法律规定和适应本地实际情况的前提下，鼓励多种模式的补偿办法。

（五）提高征地程序的透明度，完善征地听证制度

第6篇：集体土地征收及补偿条例范文

围绕征地及征地拆迁过程中信息、资金监管、搬迁安置和补偿等关键环节，通过专项治理的方式，加强对市、县级人民政府和相关部门执行《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)等征地拆迁法律法规的监管，坚决制止并严厉查处各类违法违规强制征地拆迁行为和暴力征地拆迁行为。

二、对象与内容

对各县(市、区)人民政府、市直各相关部门，是否合法、合规实施了土地征收、占用及房屋征收与补偿进行监督。重点对有无下列情况进行检查：

(一)土地征收方面

1、是否按照要求履行听证程序;

2、是否在地类、权属、面积认定时征求过被征地农民意见;

3、是否与被征地集体经济组织签订征地补偿协议;

4、是否按照要求进行征收决定公告和补偿决定公告;

5、是否存在行政机关在征收土地过程中，批准低于法定标准的征收补偿方案的行为;

6、是否按期足额支付征地补偿费用;

7、是否违反规定侵占、截留、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用;

8、是否存在行政机关及其公务员在办理农转用或者土地征收上报、报批等过程中，有谎报、瞒报用地位置、地类、面积等弄虚作假行为;

9、是否存在在征地过程中，未按照《土地管理法》有关规定，滥用权力，曲解套用“公共利益”概念，随意扩大征地范围，损害农民利益的行为;

10、农村集体土地征地补偿安置方案是否经乡(镇)政府和县级农业部门审核;

11、农村集体土地征地补偿费分配使用是否及时合理;

12、是否存在非法征收集体土地行为;

13、对征收后地上附着物拆迁，是否按照法定程序实施;

14、其他违法违规征地拆迁行为。

(二)房屋征收与补偿方面

1、房屋征收与补偿行为是否由市、县级人民政府及其房屋征收部门实施;

2、市、县级人民政府及其房屋征收部门委托其他单位承担房屋征收与补偿的具体工作的，受委托单位是否存在以营利为目的的情况;

3、市、县级人民政府是否因公共利益的需要作出房屋征收决定;

4、确需征收房屋的各项建设活动，是否符合相应的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。其中保障性安居工程建设、旧城区改造是否已纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划;

5、征收补偿方案是否进行了公布，并征求公众意见30日以上;

6、因旧城区改造征收房屋的，政府是否在多数被征收人提出异议的情况下召开听证会，修改征收补偿方案;

7、政府征收决定前是否按照有关规定进行了社会稳定风险评估;

8、对于涉及被征收人数量较多的房屋征收决定，是否经过政府常务会议讨论决定;

9、房屋征收决定前，征收费用是否足额到位、专户存储、专款专用;

10、征收决定是否及时进行了公告;

11、征收调查的结果是否按照规定进行了公布;

12、房屋征收范围确定后，房屋征收部门通知房产管理部门停止办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途手续的时间是否超过一年;

13、是否依法订立补偿协议;

14、各类补偿款的计算是否符合法定要求;

15、房地产价格评估机构的选取过程是否合法;

16、房地产评估机构的评估过程是否独立、客观、公正;

17、被征收房屋价值的补偿、因征收造成的搬迁安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及政府发放的补助和奖励资金，是否均同时、足额发放;

18、征收补偿决定的做出是否符合法定程序，是否及时依法进行了公告;

19、有无采取行政强拆行为的;

20、有无建设单位违规参与搬迁活动的;

21、有无动用公安人员执行搬迁行为的;

22、有无派遣行政机关人员参与人民法院强制搬迁行为的;

23、有无采取暴力、胁迫行为，以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行，设置噪音污染、空气污染等非法方式迫使被征收人搬迁的;

24、房屋征收部门是否依法建立了房屋征收补偿档案;

25、其他违法违规行为。

三、方法与步骤

成立由市监察局、市发改委、市住建委、市国土资源局、市农委、市财政局、市审计局、市政府纠风办等部门共同组成的市违法违规征地拆迁专项治理工作领导小组。具体安排如下：

(一)自查自纠阶段(11月上旬至11月中旬)

由各县(市、区)人民政府、市直各相关部门按照专项治理对象和内容要求，认真组织开展自查自纠工作，并形成书面自查报告。自查报告应包括自查情况、存在问题、原因分析、整改措施及有关建议等，于11月20日前报市纪委纠风室。

(二)重点抽查阶段(11月下旬至12月上旬)

由专项治理工作领导小组抽调人员组成检查组，通过听汇报、查资料、实地察看等方式，对各县(市、区)人民政府落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》情况进行检查，重点抽查有无实施方案中所列举的各类违法违规情况。市直各相关部门的抽查工作，由市监察局、市政府纠风办组织实施。

(三)整改落实阶段(12月中旬至12月底)

对自查自纠及重点抽查中发现的问题，各县(市、区)人民政府、市直各相关部门要迅速进行整改，并形成整改报告，上报专项治理工作领导小组。对自查自纠不认真，提供虚假报告，以及整改不力或问题较多的地区和部门，市纪委、市监察局、市政府纠风办要进行重点督察，并对相关领导干部进行问责。

四、工作要求

(一)要加强组织领导。各地区、各部门要充分认识做好违法违规征地拆迁专项治理工作的重要意义，加强领导，真抓实干，坚决纠正各类违法违规征地拆迁行为。各县(市、区)要迅速成立专项治理领导机构，加强组织领导和工作协调;市直各相关部门要结合具体工作，细化分工，明确责任，加强部门间的协调配合。各地区、各部门在做好自查自纠的同时，要认真做好迎接省里抽查的准备，切实把专项治理工作抓实抓好。

第7篇：集体土地征收及补偿条例范文

【关键词】 农民财产权 土地征收补偿 公共利益 司法救济

随着社会的不断发展，城市规模的不断扩大和公共设施的增多，土地征收越来越不可避免。在土地征收中，牵涉的权益很多，权益之间的冲突也很大。土地征收补偿便是协调、平衡和解决这些权益冲突的一项重要法律制度，同时，也是一项极其复杂的系统工程。作为农村集体经济组织成员，农民在农村土地上享有法定的集体成员权，并以土地集体所有权、法定承包经营权和宅基地使用权的物权形式拥有土地财产权。征地受补偿权和安置权是保护农民土地财产权的重要形式。土地不仅是农民生产经营的物质基础，而且是农民情感和心理上的归宿和寄托。然而，我国现行土体征收补偿制度未给予农民财产权充分保障。

一、我国土地征收制度的立法不足

1、“公共利益”边界界定不明

土地征收的启动必须以公共利益的存在为前提。公共利益在本质上揭示出征地权存在的合法性基础，也是规制征地权的首要因素。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。土地征收的法律基础是公共利益高于个体利益，个体利益必须服从公共利益的需要，因而，“为了公共利益的需要”便成了国家对农村集体土地进行征收的唯一理由。

在计划经济时期，我国未区分公共利益和非公共利益，国家利益、集体利益和公共利益几乎被等同起来;随着市场经济体制的确立，政府控制逐渐被市场引导所取代，行政命令和法律手段成为市场机制的补充和保障机制，为适应市场经济的发展，明确“公共利益”的内涵变得很有必要。然而，我国的土地立法一直采用高度概括的方式对“公共利益”加以概括，并未对“公共利益”的具体边界作出介绍。再加上缺少相应的制约和监督机制，实践中，“公共利益”在征收过程中总是被扩大解释并在最广泛的意义上使用，致使不少出于经济目的的用地也时常混杂其中，冒充公共利益，国家征收土地的初衷也往往被曲解甚至歪曲。在这些场合，政府理所当然地成为“公共利益”的化身，所有的征地行为都可以先入为主地推定为基于公共利益之目的。

2、征收利益分配失衡

（1）补偿标准过低，测算依据不合理，补偿范围过窄。根据《土地管理法》第47条的规定，我国补偿标准为农用地被征用前三年的平均产值，补偿范围包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，同时规定了前两项总和不得超过土地征用前三年平均年产值的30倍征收。补偿费仅考虑被征土地的原用途和原产值，不考虑土地本身的价值，更不考虑土地的预期收益，没有将土地作为资产处置。而且，土地补偿费、安置补助费总和不得超过土地征收前三年平均年产值的30倍（《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》中将原来补偿标准提高了10倍）。从上述标准可以看出，我国土地征收补偿的基本原则是按照被征用土地的原有用途进行补偿，实践中，政府对土地低价征收，高价卖出，整个过程产生了土地流转后的高额地租，然而，这一巨额收入被政府收归地方财政，被征地农民被排斥在外。此外，我国征地补偿仅仅规定了对现有损失的补偿，对预期利益不作补偿，对承包经营权等财产权利也不作补偿。在现行的城乡二元体制下，土地对农民来说不仅是一种财产权，它还承担着农民的就业和社会保障的功能，现行的征地补偿制度未起到明显作用。

（2）征地拆迁补偿制度缺失。我国长期的城乡二元结构以城市优先发展为价值取向，导致农村及农民在资源及权利的配置上长期处于弱势，城乡存在双重标准。城市房屋具有明确的权利属性及权利主体，在拆迁补偿方面能够得到具体落实;农村房屋存在权利属性的混合以及权利主体的虚置，即：集体土地财产权受到法律限制较多，处于事实上的不平等状态，集体土地产权残缺，且国有与集体土地财产权缺乏统一的价格评估体系，导致集体土地所有权被征收的补偿款远远低于邻近市区拆迁土地使用权被征收的补偿，土地增值利益没有在合理补偿中体现，进一步加大了城乡收入差距。这一点王淑华（2011）已经有所论证。虽然一些地方针对性地出台了农村征地拆迁补偿的办法，但是一般仅限于文件和政策，效力层次过低，不具有权威性。

（3）补偿方式单一，安置责任不明确。我国农村土地征收补偿方式只有货币补偿和劳动力安置两种方式。由于我国企业劳动用工制度的改革及企业生产经营的现状，劳动力安置的补偿方式难以实现，因此许多地方均采取货币补偿安置的方式。虽然货币补偿是最重要的一种补偿方式，但是单纯的金钱补偿无法使失地农民真正获得安置、重新就业。就前所述，土地不仅仅是重要的生产资料，还起到保障农民基本生活的功能。农民失地后大量涌入城市，由于缺乏技能和知识，无法在城市激烈的竞争环境中生存下去。当仅有的一点补偿金额用完后，失地农民就彻底失去了生存的依靠。因此，只有解决了农民的就业安置问题，才是对农民最有效的补偿。此外，《土地管理法》也没有明确规定哪个组织来负责对失地农民的安置。实践中，房地产开发商和政府土地管理部门对此常常踢皮球，互相推卸责任。

（4）补偿金分配不到位。按照《土地管理法实施条例》的规定，土地补偿费归集体经济组织所有，地上附着物及青苗补助费归地上附着物和青苗的所有者所有。安置补助费支付给负责安置的单位（通常为农村集体经济组织）或个人，由其管理和使用。这样笼统的规定，实际上造成了农村土地所有权主体的缺位。同“公共利益”一样，“农村集体经济组织”也没有确切的内涵，这些法律概念的不确定性造成了对村委会或村民小组作为集团土地所有权主体地位的模糊，村委会、村民小组和村民之间之间的法律主体地位存在着交叉，导致利益关系错综复杂，造成土地补偿费被层层克扣，乡、村干部支配大部分征地补偿费用，最终导致大量的补偿费无法为农民所掌握，严重损害了农民的利益，使广大农民在土地征收补偿上的权利得不到保障。此外，中央与地方在土地征收利益配置上的失衡，进一步刺激了盲目征地与滥征土地的普遍发生。

3、征收正当程序匮乏

根据《中华人民共和国土地管理法》第46条之规定，“征收农村土地的决定做出后，由县级以上政府予以公告并组织实施。土地权利人在公告规定期间持土地权属证书到土地行政主管部门办理征地补偿登记。”以及“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10日内向土地行政主管部门提出。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。”不难看出，我国现行的土体征收补偿程序规定都比较原则和空洞，虽有公告和听证的规定，但缺乏农民实际参与听证的保障渠道，实践中缺乏可操作性。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后才公告告知农民，对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案，极大地限制了农民的参与权。在救济方式的选择上，若农民对土地征收补偿方案存在异议，根据相关法律规定，其只能申请行政复议，缺乏司法救济程序。

二、国外土地征收制度的借鉴

世界大多数国家和地区都建立了土地征收补偿制度，其不属于一般的土地交易范畴，而是政府的强制购买。土地征收补偿是国家或政府为了公共目的而强制取得私有土地而给予的补偿行为。西方国家和我国港台地区大都承认土地私有制。营利性的建设开发基本上都是通过土地交易市场完成，土地征收被严格限制在公共利益需要的范围内。同时，土地作为最重要的私有财产，一直受到法律最为严密的保护。从域外土地征收补偿制度的立法及实践来看，成功的经验主要有以下几个方面。

1、“公共利益”界定合理化

国外对“公用利益”界定的不同情况。例如，英国从目的性方面对公共利益进行界定。如1965年生效的《土地征收条例》规定，只有为公用目的出发而利用土地的，才具有公益性，符合征收的实质要件。美国对公共利益的理解比英国规定的宽泛，不仅包括征收行为的目的，而且对征收行为后果涉及权利人之外的多数人的都认为符合公共利益目的。《法国民法典》将“公共需要”扩大至社会经济生活的各个领域，不仅包括公共大众的直接需要，而且还包括间接满足公共需要的领域，以及行政主体执行公务和政府进行宏观调控的需要，在1977年，卫生健康、社会行动、文体、经济、城市规划等方面内容也纳入公共需要范围。德国对“公共利益”的界定使用“社会福利”一词，由各邦自行界定“公共利益”的范围。总的说来，大陆法系国家通常采用立法的方式对“公共利益”作出解释，而英美法系国家则在司法过程中由法官结合具体的案情，对抽象的“公共利益”进行具体解释。

2、补偿标准和补偿范围科学化

世界上大多数国家都采用了市场价格法进行征收。英国的基准价格是被征收人受损利益的市价，在实务中，被征收人往往还能得到10%的额外补偿。德国也是以被征收土地损失的市场价格为准，即通常情况下的交易价格。法国也是以市场价格为基准，通常由专职的的公用征收法官裁定。日本的《土地征用法》规定以公平合理的交易价格为准。

在补偿范围上，美国站在充分保障公民财产权的高度，对直接的、现实的损失和有证据证明的可预期利益的损失都作出充分评估，主体方面同时考虑财产所有权人和财产利益相关人。日本征收补偿包括直接损失和部分间接损失;种类包括所有物资损失和特定的精神损失。此外，对未来不确定的损失也在合理考虑范围内。台湾地区的《土地征收条例》也对损失的类型的进行了专门的规定，主要包括：一是对土地被征收的直接损失;二是征地带来的建筑改良物及农作物的损失;三是征地造成的土地改良物的损失;四是合法的营业损失。

3、补偿方式多样化

国外各国在补偿方式的选择上，除了货币补偿，会根据具体情况辅以其他的补偿方式。例如，德国根据被征收人的申请，可以给予现物补偿，主要适用于重置生活的需要，如替代地补偿、同等条件住宅补偿等。法国法律根据征收对象的不同，规定了给予实物补偿的三种特殊情况，包括对商铺、生活用房、家庭耕作土地的征收”。日本的实物补偿规定了替代地补偿，具体种类包括耕地开发补偿、宅地开发补偿、迁移代办补偿和工程代办补偿、现物给付等形式。既满足了土地整体规划利用的需求，有最大限度地保障了被征收人的原有生活方式。我国台湾则规定了在特殊情况下，可以搭发土地债券或者发给抵押地的方式给予补偿。

在商品经济社会，货币补偿是最有效、最具有普遍适应性的补偿方式，但是，随着社会发展的多样化与复杂化，单一的货币补偿已无法满足被征地人未来生产生活的需要。因此，各国普遍采用了货币补偿为主，实物、股本、债券等补偿方式为辅的多元化补偿模式，从而充分保障了被征收人的各项权益。

4、征收程序正当化

在美国，征收中确立了被征收土地权利人广泛与平等参与的程序，并赋予了权利人行政与司法的双重救济手段。政府有披露义务，被征收人享有质询权。法国制定的《公用征收法典》可以对被征收人给予事前补偿，体现了法国对财产权的高度重视。另外，还具体区分为行政阶段和司法阶段：前者审批公用征收的目的，确定可以转让的不动产;后者解决所有权的转移和补偿金的确定。加拿大专门制定了《征收法》，以公共利益、公平补偿和正当程序为必备要素。我国台湾地区制定的《土地征收条例》包含了实体法与程序法，区分公用征收和区段征收。前者以“公共利益”为目的进行征收，后者则更多采取政府与被征收人平等协商、互利共赢的合作方式展开。境内外立法都强调了被征收人的参与权，要求政府与被征收人进行平等协商，其次区分了行政、司法的权责，重视正当程序的重要性，在权利救济方面，也进行了详细的规定。

三、我国土地征收制度的立法完善

1、采用“概括+排除”的方法界定“公共利益”

“公共利益”是政府征收行为正当性的标准。如果对“公共利益”作任意曲解，将导致政府滥用土地征收权力。我国目前采用概括式的立法模式，但是由此导致法律法规极为简陋，使得法官和当事人都无所适从。在“公共利益”界定方式的选择上，理论界主要存在概括法、列举法、概括法+列举法三种方法，多数学者建议采取第三种方法对公共利益进行界定。而刘国臻教授则在《论我国土地征收收益分配制度改革》一文中建议采取列举+排除法对其进行界定。通常认为，第一种模式弹性较大，不易操作，但具有相当的灵活性，赋予地方政府对“公共利益”范围以很大的自由裁量权，导致土地征收权的滥用;第二种模式缺乏灵活性，但容易操作，有利于防止土地征收权的滥用，然而法律具有滞后性，随着社会经济的发展，采用列举法将难以满足“公共利益”形式的多样化;第三种模式，具有上述两种模式的优点，既易于操作，又具有灵活性。然而，笔者认为，第三种模式都是从正面去描述“公共利益”的范围，一个笼统，一个缺乏伸缩性，二者结合的可能成为缺点的结合。对此，我国“公共利益”界定的方式，笔者赞成概括加排除的方法，从一正一反两个方面将其限制到合理范围内。从定性方面，主要的“公共利益”可以包括：国防设施;交通事业;公用事业;水利事业;公共事业;行政机关、地方自治机构及其他公共建筑;教育、卫生及慈善事业;经过法定程序决定的城乡规划，包括旧城区改造;其他由政府兴办，以公共利益为目的事业。从定性方面，建议采取比例原则，对机会成本进行比较：当公益大于私益、成本小于支出时候，则推定符合“公共利益”之目的。

2、平衡征收利益分配

只有先确立了一个科学、合理、公平的补偿范围，再辅以合理的补偿标准与恰当的补偿方式，才能最终保证补偿的公正性，平衡征收利益的分配。

（1）扩展补偿范围。根据我国《土地管理法》第47条规定，现行的补偿范围仅仅是土地征收造成被征收人（通常指农民，下同）的直接损失和物质损失。法治精神与公平正义的缺位，直接导致了在土地征收过程中公民对国家、政府的不信任乃至敌对情绪。因此，应当确立以直接损失和物质损失补偿为主，兼顾可预期利益损失与间接损失补偿，精神损失补偿为补充的补偿范围。首先，受偿主体应当从被征收人扩展至相关权利人，例如承租人、承包人等。在市场经济下，所有权与使用权、收益权分离的现象普遍存在，因为土地征收不仅仅只给所有权人带来损失，同时也会给用益权人造成损失。其次，补偿范围可参照国外实践操作，由直接、物质损失的补偿扩展至对可预期利益的损失与间接损失的补偿。包括长远投资带来的损失、重新就业所产生的培训费、获得生存保障所提交的社会保障费用、迁徙所带来的适应新环境产生的额外费用等。由于精神损失具有主观性和不可复制性，因此，应当根据具体情况，将其作为补充。

（2）提高补偿标准。政府在土地征收补偿过程中所制定的补偿标准过低一直为学界所诟病，这也是引发政府与农民之间冲突的直接导火索。按照目前的《土地管理法》，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。这样的规定意味着农民所得的补偿总和远远不能反映出土地的市场价值。并且，近几年，随着各地城市化进程加快，全国普遍出现了地价、房价飞速增长的局面，让既定标准在保障农民的合法权益时显得苍白无力。因此，在现有的补偿标准上，参照各国通行做法，以土地市场价格为基准，进一步提高补偿标准，加大补偿力度，完善农民的利益保障，使其分享土地征收带来的利益，才有助于化解社会矛盾，实现社会公平、正义，促进社会和谐。可考虑引进中立第三方对土地价值进行估算，以起到平衡与救济的作用。

（3）丰富补偿方式。虽然货币补偿方式具有不可替代的重要作用，但是我国现行的补偿方式过于机械。参照各国通行做法，结合我国具体国情，建议引进实物、技术、就业培训、就业机会和股本的补偿方式。实物补偿通常用于农民的重要生活资料安排。例如许多地方实践中采用的建造安居房、经济适用房等廉价房，对失地农民进行妥善安置。不仅有效避免了由于城市房价过高导致农民无力购房的情况，政府也由于集中安置降低了成本。而技术和就业培训、就业机会则是对失地农民实现再就业、职业转型提供了帮助。将土地折算成股份作为补偿，虽然尚未有成熟的做法，但是土地承包经营权入股在学术界也已引起了激烈的讨论。在此就不再展开。除此之外，政府还应当考虑到农民由于身份的转变带来了诸如子女教育、医疗养老等社会保障问题，对其基本生活作出保障，有利于失地农民进行角色的转换，保障其在新环境中安居乐业。

3、引入司法救济，充分保障土地权利人的参与权

我国现行征收程序具有政府主导、农民参与的特点，政府在征收过程中既当运动员，又作裁判员，强调国家意志和公共利益优先，具有很大的局限性，因此，司法部分作为独立的第三方，能够有效地协调各方权利、利益的关系，使其目标导向实体正义，具有客观性、公正性、中立性与正当性。征收过程中所产生的矛盾，可以通过行政诉讼和民事诉讼进行解决。在征地过程中，要充分保障农民的知情权和参与权。分配土地补偿金时，要明确集体成员间的分配程序，保障质询权。一般认为，因土地征收及补偿引发的诉讼既包括行政诉讼，也包括民事诉讼。土地征收行为通常是国家基于“公共利益”之目的而为之，具有强制性，双方主体不平等，属于行政行为，由此引发的诉讼属于行政诉讼;而因征地补偿分配引起的纠纷，是征收人与被征收人之间由于协商不成寻求中立第三方解决，二者是平等主体，应当适用民事诉讼。民事诉讼是平等主体之间的诉讼，当前征收程序缺乏正当性恰巧是政府和公民之间地位不平等导致的，因此，将土地征收补偿引起的纠纷纳入民事诉讼更能使被征收权利人的合法权利得到有效保障。

四、小结

土地征收是国家出于“公共利益”的需要，依法将土地收归国有并给予补偿的行政行为。土地征收关系到公共利益与个人利益的平衡，土地作为农民最重要的生存基础和生产资料，其承载的权利应当得到充分保护，当农民集体所有的土地被征收后，应当对其进行充分、公平和合理的补偿。具体而言，在符合“公共利益”范围的征地项目中，制定公平合理的补偿标准，扩展补偿范围，丰富补偿方式，对集体土地所有权和农民的土地使用权足额补偿。同时，建立健全社会保障体系，保障农民的生存发展权。在程序方面，保障失地农民的充分参与权，引入司法裁判。

【参考文献】

[1] 王淑华：财产权与征收权平衡视角下的土地征收补偿[J].法学研究，2011（2）.

[2] 吉朝珑：农民权益保障视野下的农村土地征收制度重构[J].河北法学，2008（9）.

[3] 薛刚凌、王霁霞：土地征收补偿制度研究[J].政法论坛（中国政法大学学报），2005（2）.

[4] 季金华、徐骏：土地征收法律问题研究[M].山东人民出版社，2011.

第8篇：集体土地征收及补偿条例范文

第一条为规范征收集体土地房屋拆迁安置工作，合理调整被拆迁人与拆迁人利益关系，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《*省实施〈土地管理法〉办法》和《*县征地拆迁补偿安置暂行办法》等有关法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条在县城规划区内因征收集体土地而拆迁房屋及其附属物，需要对被征收人补偿、安置的，适用本实施细则。

第三条县征地拆迁工作机构（县征地拆迁事务所）负责集体土地房屋拆迁、安置工作的组织实施。

乡镇政府负责具体落实征地拆迁补偿安置工作。

被拆迁房屋所在地的社区（街道办事处）、村应当协助做好集体土地房屋的拆迁安置工作。

第四条本实施细则所称的被征收人是指被拆迁房屋及其附属物的所有权人。

本实施细则所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本实施细则所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属物以外的房屋。

本实施细则所称的附属物是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于房屋以外的厕所等设施。

第二章拆迁管理

第五条集体土地征收方案经依法批准并公告后，县有关部门和所在乡镇、社区（村）在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审查、批准手续，不得核发营业执照，不得办理房屋和土地用途变更手续。

第六条集体土地征收方案经依法批准并公告后，在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）未依法办理的入户和分户；

（二）转移房屋所有权和宅基地使用权；

（三）改变房屋结构、使用性质和土地用途；

（四）房屋、土地出租；

（五）其他依法不予补偿的情形。

第七条县征地拆迁工作机构应当依据依法批准的征收集体土地方案、拆迁规划红线图和本实施细则有关规定，制定集体土地房屋拆迁实施方案，经县国土资源部门会同县建设、房产等部门审核后报县政府批准。

集体土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房的安排、搬迁期限等。

前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户存储、专款专用，安置用房可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。补偿安置资金使用由县国土资源、财政部门监督，县征地拆迁工作机构负责管理。

第八条县征地拆迁工作机构应当在集体土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内公告，公布建设项目名称、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项；并做好宣传、解释工作。

第九条县征地拆迁工作机构应与被征收人签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

第十条当事人对被征收房屋及附属物补偿标准有争议的，自县政府批准的拆迁补偿、安置方案公告之日起30日内，向县政府申请协调。

县政府自收到申请之日起60日内协调完毕。协调达不成协议的，应告知当事人申请裁决的途径和期限。逾期不申请的或当事人逾期拒不履行裁决确定义务的，县国土资源部门申请人民法院强制执行。

实施强制执行前，县国土资源部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十一条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。

第十二条拆迁有产权纠纷或产权不明的房屋，在搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由县征地拆迁工作机构提出补偿安置方案，报县国土资源部门批准后依法实施拆迁。县征地拆迁工作机构应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十三条县征地拆迁工作机构应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，接受公众查询。

第三章房屋拆迁补偿安置

第十四条拆迁被征收人的房屋及其附属物应当按照本实施细则的规定给予补偿安置。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

拆迁范围内未取得合法的集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件，有关部门又不能认定的建筑和超过批准期限的临时建筑，被征收人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。

第十五条被拆除房屋的使用性质以房屋权属来源证明文件和有关部门认定文件为准；房屋权属来源证明文件无记载的，以房屋权属来源证明文件档案上的记载为准；以上均无记载的，以有关部门现场确认的意见为准。

房屋实际建筑面积与房屋权属来源证明文件上的面积不相符合，拆迁当事人双方未能协商一致的，向有资质的房地产测绘机构申请测绘，以测绘结果为准。拆迁住宅用房有效面积为人均50平方米，不足部分由被拆迁人按100元/平方米补齐，予以安置；超出部分为无效面积，不予补偿安置。

第十六条拆迁被征收人住宅用房可以选择统建安置或货币化补偿。

第十七条被征收人选择统建安置的，按照建筑面积35平方米的人均标准安置面积安置，其补偿安置适用下列规定：

（一）拆迁住宅用房有效建筑面积与人均标准安置面积相等的部分，按重置价结合结构、成新结算。

（二）拆迁住宅用房有效建筑面积多于人均标准安置面积的部分，按重置价格结合成新予以补偿。

（三）每户增购建筑面积10平方米以内的部分，按房屋重置价的1.5倍结算。

（四）超过户增购建筑面积10平方米以上的部分，按拆迁时商品房市场价格结算。

（五）领取独生子女光荣证户照顾增购10平方米，按房屋重置价1.5倍结算。

第十八条统建安置的户型根据被征收人人均标准安置建筑面积和需求状况确定，应当符合国家有关规定。

统建安置房的户型选择按人均标准安置建筑面积就近确定。

第十九条选择货币补偿的，按人均有效面积结合房屋重置价、成新结算。

第二十条需要评估的，县征地拆迁工作机构应当提前将勘测现场时间告之被征收人；被征收人应当配合估价人员进行实地查勘，并提供相关权属证明文件和房屋使用状况材料。因被征收人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘，按有关部门确认的房屋结构、使用性质、面积进行评估，并在报告中予以说明。

房屋评估初步结果向被征收人公示7日。公示内容应当包括被征收人的姓名、评估因素、评估依据、房屋结构、成新、评估价格等主要情况。

第二十一条被拆迁住房的安置人口按照下列条件确认：

（一）祖居常住农户中直系农业人口（不含人口界定前死亡人口）。

（二）19*年前户口迁入的，取得二轮承包土地，有合法住宅用房的常住农户中直系农业人口。

（三）被征收人家庭成员虽无常住户口但有承包地和合法住宅用房属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在被拆迁地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在被拆迁地的大中专院校在校学生和2000年以后毕业的未在国家机关、事业单位、国有企业工作的大中专院校毕业生；

3、原常住户口在被拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、根据当时政策捐资农转非户口，现继续居住在被拆迁地的。

（四）被征收人家庭成员虽无承包地，但有合法住宅用房，在征地公告前已登记结婚并迁入户口的配偶及其新生子女。

第二十二条属下列情形之一的，不计入安置人口：

（一）寄居、寄养、寄读及空挂户的人员；

（二）因婚嫁离开本集体经济组织，虽户口未迁出但不常住在原村组的人员。

第二十三条对符合以上条件的被征收人，由所在村（社区）进行一榜公示征求意见；一榜确认的，由所在乡镇政府进行二榜公示征求意见；二榜确认的，由县征地拆迁工作机构进行三榜公示征求意见，三榜公示无异议的确定为安置人口。

第二十四条拆迁非住宅用房，对被征收人实行货币安置，根据本实施细则第十五条规定确认的被拆迁房屋补偿面积和使用性质，并按房屋重置价结合区位、成新、使用功能系数给予补偿。

第二十五条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动一年以上并持有工商营业执照和交纳税款的，县征地拆迁工作机构除按照本章的规定予以补偿安置外，并适当补偿停产、停业的经济损失。

第二十六条房屋重置价由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门根据房屋的用途相似、地段相近、结构相同的原则，按照房屋重置价构成的因素确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。

第二十七条房屋的区位系数、使用功能系数、成新系数由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门参照房地产市场情况和土地等级确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。

第二十八条房屋的附属物、零星树林、室内装璜等补偿标准和搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产损失补助费标准由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门根据前一年市场情况确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。

第二十九条拆迁住宅用房，被征收人选择统建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，协议约定的过渡期限不得超过18个月。

第三十条拆迁非住宅房屋造成被征收人停产、停业以及搬迁、过渡的，应当根据被拆迁房屋的建筑面积和第二十八条确定的补助标准一次性予以经济补助。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的设备、设施费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第三十一条凡未规定的设备、设施搬迁、安装等费用，以实际发生额据实支付；双方对支付费用存在争议的，由县征地拆迁工作机构负责实施搬迁、安装，费用由县征地拆迁工作机构承担。

第9篇：集体土地征收及补偿条例范文

〔2021〕年第2号

2021年1月15日，河南省人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》第46条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条和《河南省土地管理法实施办法》的有关规定，以豫政土〔2021〕第134号批准征收集体土地1.1657公顷。现将经河南省人民政府批准的《征收土地方案》内容和有关事项公告如下：

 

一、建设用地项目名称：济源市愚公（王屋）220千伏输变电工程项目建设用地

 

二、征收土地位置：王屋镇枣园村、柏木凹村、和沟村

 

三、被征地村（居委会、组）及面积：

 

1、王屋镇枣园村    1.0001公顷     其中耕地0.8681公顷

2、王屋镇柏木凹村     0.1422公顷     其中耕地0.1234公顷

3、王屋镇和沟村    0.0234公顷     其中耕地0.0203公顷

 

四、土地补偿安置标准：

 

（一）征地补偿安置费和社保费标准

 

被征地村（居委会、组）

面积

（公顷）

补偿安置费标准

社保费标准

王屋镇枣园村

1.0001

58.5万元/公顷

66.45万元/公顷

王屋镇柏木凹村

0.1422

58.5万元/公顷

66.45万元/公顷

王屋镇和沟村

0.0234

58.5万元/公顷

66.45万元/公顷

 

（二）地上附着物补偿标准：按照济政〔2016〕51号文件规定的标准执行。

 

（三）青苗补偿标准：1.8万元/公顷

 

五、被征收土地所涉及的农业人员安置办法：1、货币安置；2、农业安置；3、社保安置；4、就业安置。

 

六、被征收土地四至范围内的土地所有权人、使用权人在本公告公布之日起10日内持土地权属证书或其它有关证明材料到示范区自然资源和规划局办理征地土地补偿登记，请互相转告。

 

凡从自然资源和规划局现场调查之日起，抢建、抢种的地上附着物不予办理补偿登记。

 

七、土地所有权人、使用权人在2月10日之前不办理征地补偿登记将被视为放弃应有的权益。

 

特此公告

 

 

 

济源市人民政府